7 Departementets vurdering

Departementet foreslår å åpne for at kommunene kan gi planbestemmelser om borettslag som organisasjonsform, i tråd med høringsforslaget.

Hjemmelen til å gi bestemmelser om borettslag som organisasjonsform foreslås tatt inn som ny § 11-10 nr. 6 (kommuneplan) og § 12-7 nr. 15 (reguleringsplan). Bestemmelsene innebærer at kommunen i arealplan kan fastsette at boliger på angitte tomter skal organiseres som borettslag i samsvar med burettslagslova. Planbestemmelser som fastslår at boliger på angitte tomter skal organiseres som borettslag, innebærer at boligene må opprettes og drives i tråd med reglene i burettslagslova.

Departementet merker seg at de fleste høringsinstansene stiller seg positive til forslaget, og at flere mener at forslaget kan ha positiv betydning for bostabilitet og nærmiljø, ikke minst i levekårsutsatte områder. Ettersom det er begrenset mulighet til utleie av boliger i borettslag, vil kommunene kunne stille krav om at en andel boliger skal være borettslag for å øke bostabiliteten i områder med mange utleieboliger og høy flyttehyppighet. Økt bostabilitet kan for eksempel bidra til at flere engasjerer seg i nærmiljøet og dermed styrke utsatte nabolag.

I høringsrunden ble det pekt på at mange levekårsutsatte områder allerede har et stort innslag av borettslagsboliger. Departementet antar at det er mindre aktuelt å gi planbestemmelser om borettslag i slike områder. Både § 11-10 og § 12-7 fastslår at planbestemmelser kan fastsettes i «nødvendig utstrekning». Med dette menes at det kan gis bestemmelser som det er et saklig begrunnet behov for å vedta ut fra et samfunnsmessig synspunkt. Departementet viser videre til at bestemmelsene som foreslås ikke innebærer at kommunen får en plikt til å gi slike planbestemmelser.

Departementet vil framheve at bestemmelsene skal benyttes i tråd med plan- og bygningslovens hierarkiske styringsprinsipp. Sosial bærekraft blir som oftest omtalt overordnet og på et retorisk nivå i planbeskrivelsene, og plan- og bygningsloven har få eksempler på konkretiseringer som kobler sosial bærekraft direkte til utformingen av planer. Kommuneplanens samfunnsdel gir i seg selv få oppfølgingsverktøy utover kommunens egne økonomiske bidrag. Kommuneplanens arealdel og eventuelle etterfølgende reguleringsplaner fastsetter i utgangspunktet kun hvor utbygging av boliger kan skje, størrelse på boligene mv. Planbestemmelser om borettslag som organisasjonsform kan bidra til en slik konkretisering.

Samtidig bør bruk av slike bestemmelser bygge på målsetninger og vurderinger i overordnede plannivåer. Hvis kommunene ønsker å stille krav om borettslag som organisasjonsform, bør de allerede i planstrategien identifisere utfordringene som de foreslåtte bestemmelsene skal løse, og det bør angis i bestemmelser til kommuneplanens arealdel i hvilke utbyggingsområder kommunen vil at det skal stilles slike krav. Tilsvarende krav må stilles ved utarbeidelse av reguleringsplan for det aktuelle området. Dette krever at kommunen har tilstrekkelig informasjon om blant annet levekår og bomiljøutfordringer. Mange kommuner har god oversikt, og har for eksempel gjennomført levekårsundersøkelser for å kartlegge etablerings- og opphopningsutfordringer eller de har gjennomført sosioøkonomiske analyser av levekårsutfordringene i sin kommune.

Departementet ser at forslaget kan gi enkelte ulemper for utbyggere. Når boligene ikke er aktuelle for sekundærboligkjøpere, kan det forsinke forhåndssalget. I tråd med Regelrådets uttalelse, viser departementet til at utfordringer for utbyggere også indirekte kan ramme underleverandører. En rekke underleverandører i byggenæringen er små virksomheter.

For at formålet med lovforslaget skal oppnås, er det viktig at kommunene bruker reguleringsretten hensiktsmessig og balanserer krav som gir gode boligområder med god forståelse for økonomi og lønnsomhet i utbyggingsprosjektene. Det må forventes at kommunene vil benytte bestemmelsene med omhu, og at de ikke stiller krav om borettslag hvis dette hindrer at områdene kan bygges ut.

Samtidig er borettslag en veletablert og trygg boform som er ettertraktet blant mange boligkjøpere. Videre kan det antas, som Oslo Economics og NIBR, OsloMet påpeker i sin rapport, at etterspørselsgrupper som ikke ønsker borettslagsboliger skyves over til andre deler av markedet, slik at den samlede effekten på utbyggingstakten er begrenset (OE-rapport 2021-74).

Departementet legger videre til grunn at det er begrenset i hvor stort omfang et slikt virkemiddel vil benyttes, men at det først og fremst vil benyttes der hvor det er særlig egnet til å styrke nærmiljøet. De samlede effektene for nyboligmarkedet må derfor forventes å bli små, samtidig som nærmiljøeffektene i de aktuelle områdene kan bli vesentlige. Det nevnes for ordens skyld at lovendringen ikke vil kunne anvendes på annet enn nye byggetiltak, og således ikke får innvirkning på organiseringen av eksisterende boligmasse.

Dersom det viser seg at et krav i plan om borettslag som organisasjonsform ikke lar seg gjennomføre, f.eks. fordi en utbygger ser det som lite attraktivt, kan det settes i gang en prosess med endring av planen. Dersom en endring i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen for øvrig, ikke går ut over hovedrammene i planen, og heller ikke berører hensynet til viktige natur- og friluftsområder, kan endring av en reguleringsplan gjennomføres etter forenklet prosess etter plan- og bygningsloven § 12-14 andre ledd. Mindre endring av kommuneplan kan gjennomføres etter § 11-17 andre punktum. Alternativt må det søkes om dispensasjon etter bestemmelsen i plan- og bygningsloven § 19-2.

Flere av høringsinstansene viser til at et borettslag kan vedta å omgjøre seg selv til eierseksjonssameier etter nærmere bestemte regler i borettslagsloven. Departementet er enig i at dette er en relevant problemstilling, men mener likevel at dette er en problemstilling som sjelden vil oppstå og som i tilfelle bør være mulig å håndtere i kommunene. Det finnes ingen sentral oversikt over hvor mange borettslag som blir omdannet til eierseksjonssameier, men basert på antall borettslag som blir kunngjort oppløst i Brønnøysundregistrene, er det mulig å anslå at det dreier seg om 5-10 borettslag årlig. For at en slik oppløsning ikke skal være i strid med planen, kan kommunen endre arealplanen eller så kan kommunen gi dispensasjon etter § 19-2 hvis vilkårene for det er til stede. Dersom det ikke gjøres endringer i arealplan eller gis dispensasjon, må kommunen vurdere ulovlighetsoppfølging etter reglene i plan- og bygningsloven kapittel 32. Dette innebærer blant annet at kommunen skal forhåndsvarsle den ansvarlige etter reglene i § 32-2 og opplyse om aktuelle forvaltningsrettslige sanksjoner. Kommunen kan videre pålegge den ansvarlige å rette opp ulovligheten, og eventuelt fastsette tvangsmulkt. Dersom pålegget ikke etterkommes innen en fastsatt frist, kan plan- og bygningsmyndighetene utferdige et forelegg.

Noen høringsinstanser har løftet problemstillinger som ikke er særskilt relatert til forslaget om borettslag. Det gjelder blant annet spørsmål om forslagene som ble sendt på høring kan være konkurransevridende. Innspillene synes først og fremst å rette seg mot de øvrige forslagene som var på høring. Departementet kan ikke se at forslaget som behandles her vil være særlig konkurransevridende, og viser blant annet til at borettslag i dag er en vanlig og veletablert organisasjonsform.