3 Endringer i husleieloven § 12-5

3.1 Gjeldende rett

Husleietvistutvalgets geografiske virkeområde mv.

HTU er et domstollignende tvisteløsningsorgan som behandler tvister om leie av bolig etter husleielovene av 1939 og 1999. HTU er opprettet med hjemmel i husleieloven. Bestemmelser om HTUs virkeområde, saksbehandling, organisering, oppnevning og sammensetning av partsutvalg mv. er regulert i forskrift om Husleietvistutvalget (HTU-forskriften). Inntil 1. september 2021 var HTUs virkeområde begrenset til tvister om leie av bolig som lå i Oslo og Trøndelag, samt utvalgte kommuner i Viken og Vestland. Den 22. juni 2021 fastsatte imidlertid departementet forskrift om endringer i forskrift om Husleietvistutvalget. Forskriften trådte i kraft 1. september 2021. Etter forskriftsendringen behandler HTU nå tvister om leie av bolig «som ligger i Norge, herunder Svalbard», jf. HTU-forskriften § 3.

Husleieloven § 12-5 første ledd fastsetter at departementet i «en eller flere kommuner» kan opprette Husleietvistutvalg til behandling av husleietvister, og er således ikke til hinder for å utvide HTUs virkeområde til hele landet. Slik bestemmelsen er formulert, forutsetter den imidlertid at HTU ikke er landsdekkende. I medhold av § 12-5 første ledd var det i HTU-forskriften § 3 første ledd bestemt at HTU behandlet tvister om leie av bolig som lå i Oslo og Trøndelag, samt utvalgte kommuner i Viken og Vestland. HTU kunne i tillegg behandle saker fra hele landet dersom saken var fremmet av en forbruker mot en næringsdrivende utleier, jf. husleieloven § 12-5 tredje ledd og HTU-forskriften § 3 andre ledd. I de områdene HTU virker, er Husleietvistutvalget førsteinstans for behandling av boligleietvister.

Etter § 12-5 første ledd siste punktum, kan departementet bestemme at reglene i § 12-2 om takstnemnd ikke skal gjelde i områder hvor HTU gjelder. Departementet har ikke gitt slike bestemmelser. Takstnemnd kan oppnevnes dersom partene ikke kommer til enighet om hva som er markedsleie, gjengs leie eller størrelsen på vederlag for forbedringer i leieobjektet.

Taushetsbelagte opplysninger i Folkeregisteret

Folkeregisterloven skiller mellom taushetsbelagte og ikke-taushetsbelagte opplysninger. Ikke-taushetsbelagte opplysninger omfatter i hovedsak navn, fødselsnummer og adresse. HTU har tilgang til ikke-taushetsbelagte opplysninger fra Folkeregisteret, jf. folkeregisterloven § 10-1 første ledd.

Taushetsbelagte opplysninger omfatter blant annet opplysninger om familieforhold, som foreldre og barn. Taushetsbelagte opplysninger kan bare utleveres til offentlige myndigheter som har hjemmel i lov til å innhente slike opplysninger, jf. folkeregisterloven § 10-2 første ledd. HTU har ikke hjemmel til å innhente taushetsbelagt informasjon fra Folkeregisteret.

Domstolene kan innhente taushetsbelagt informasjon fra Folkeregisteret som er nødvendig for utførelsen av oppgaver etter prosesslovgivningen eller andre oppgaver som er fastsatt i lov, jf. domstolloven § 63 b.

Faglig uavhengighet

Hovedregelen i norsk rett er at overordnet forvaltningsorgan har styringsrett over underliggende organer. Kommunal- og distriktsdepartementet styrer HTUs virksomhet gjennom årlige tildelingsbrev og økonomi- og virksomhetsinstruks.

Det er ingen bestemmelser, hverken i husleieloven eller HTU-forskriften, som fastsetter at HTU er faglig uavhengig av departementet. Det er likevel fast og etablert praksis at departementet ikke kan styre HTU i faglige spørsmål.

3.2 Høringsforslaget

Innledning

I høringsforslaget foreslo departementet nødvendige endringer i husleieloven for å følge opp beslutningen om å utvide HTUs virkeområde til hele landet. Hovedformålet med forslagene var å synliggjøre i loven at virkeområdet til HTU er utvidet til hele landet, samt å legge til rette for en mer effektiv saksbehandling i HTU.

Husleietvistutvalget – geografisk virkeområde mv.

Slik husleieloven § 12-5 er formulert, forutsettes det at HTU ikke er landsdekkende. I høringsnotatet foreslo departementet språklige endringer for å få tydelig frem at HTU behandler tvister om leie av bolig fra hele landet. Ettersom virkeområdet utvides, mente departementet videre at det ikke lenger var behov for å presisere at HTU kan behandle saker mellom leiere som er forbrukere, og næringsdrivende utleiere, fra hele landet. Av denne grunn foreslo departementet å oppheve § 12-5 tredje ledd.

Departementet foreslo også å oppheve § 12-5 første ledd siste punktum, som gir departementet hjemmel til å fastsette at reglene i § 12-2 om takstnemnd ikke skal gjelde i områder hvor HTU gjelder. Departementet viste til at intensjonen ikke var å gi departementet en generell hjemmel til å fravike reglene om takstnemnd: Når HTU nå finnes i hele landet, ville det å benytte hjemmelen nettopp ha medført at reglene om takstnemnd ikke vil gjelde i noen deler av landet. Forslaget fra Stortingskomiteen var opprinnelig at HTU skulle være en prøveordning i Oslo i tre år, se Innst. O. nr. 43 (1998–1999) pkt. 13.2. Departementet viste også til at det kan være gode grunner til at partene ønsker at en takstnemnd skal avgjøre en sak om for eksempel gjengs leie eller markedsleie.

Taushetsbelagte opplysninger i Folkeregisteret

I høringsnotatet foreslo departementet en hjemmel i § 12-5 for HTU til å innhente taushetsbelagt informasjon fra Folkeregisteret, for å legge til rette for en mer effektiv saksbehandling. Hensynet til personvern tilsier at informasjon som oppbevares i offentlige registre bør deles med så få utenforstående som mulig. Samtidig har en rekke offentlige aktører behov for tilgang til opplysninger i sitt arbeid. Domstolene (domstolloven § 63 b), politiet (politiloven § 29 a), tollmyndighetene (tolloven § 12-2 tredje ledd), tinglysingsmyndighetene (tinglysingsloven § 38 d) og kommunen som seksjoneringsmyndighet (eierseksjonsloven § 13 fjerde ledd) har hjemmel til å innhente nødvendige opplysninger fra Folkeregisteret uten hinder av taushetsplikt.

Departementet viste til at hensynene som begrunner domstolenes tilgang til taushetsbelagte opplysninger, også gjelder for HTUs virksomhet. HTU er et domstollignende tvisteløsningsorgan, og har et velbegrunnet behov for taushetsbelagte opplysninger for å kunne utføre sine lovpålagte oppgaver. En hjemmel til å innhente taushetsbelagte opplysninger fra Folkeregisteret, som for eksempel navn på foreldre, ektefelle eller registrert partner mv., vil gjøre det lettere for HTU å finne innklagede, og forkynne klagen uten bruk av stevnevitne. Det vil være svært ressursbesparende for HTU. Utfordringer med å forkynne klager er den enkeltfaktoren som i størst grad øker saksbehandlingstiden, særlig der det er nødvendig med bistand fra stevnevitne. I tillegg til å være ressursbesparende for HTU, vil tilgang til Folkeregisterets taushetsbelagte opplysninger være til stor gunst for partene, ved at saksbehandlingstiden reduseres. En forenklet mulighet til å finne innklagede vil også styrke dennes rettssikkerhet. Årsaken til dette er at HTU kan fatte vedtak i saker hvor innklagede ikke har avgitt tilsvar eller unnlatt å møte for utvalget, dersom denne er gjort kjent med virkningen av å forholde seg passiv, jf. HTU-forskriften § 12 femte ledd. I slike tilfeller vil saken avgjøres på grunnlag av de opplysninger og bevis som foreligger uten at innklagede har imøtegått klagers påstander.

Med hensyn til hvilke opplysninger HTU kan få tilgang til fra Folkeregisteret, ligger det en viktig begrensning i at det må være opplysninger som er nødvendige for utførelsen av oppgaver etter lov og forskrift. Departementet tilføyer for ordens skyld at HTUs ansatte, og utvalgsmedlemmene, har taushetsplikt om det de får kjennskap til i sitt arbeid, jf. forvaltningsloven § 13.

Faglig uavhengighet

I høringsnotatet foreslo departementet å lovfeste HTUs uavhengighet. Endringsforslaget innebar en lovfesting av langvarig og fast praksis. Formålet med lovfestingen var å klargjøre at departementet ikke kan instruere HTU om hvordan utvalget skal mekle eller fatte vedtak i den enkelte klagesak, eller om den faglige virksomheten ellers. Departementet viste til at det ikke ser noen grunn til at departementet skal kunne gi føringer på HTUs faglige vurderinger i enkeltsaker. Departementet understreket at den lovbestemte faglige uavhengigheten likevel ikke ville være til hinder for at departementet gir administrative føringer, som for eksempel å stille generelle krav til saksbehandlingstiden.

3.3 Høringsinstansenes syn

Innledning

Totalt 16 høringsinstanser har uttalt seg om forslagene til endringer i husleieloven § 12-5. Samtlige av høringsinstansene som har uttalt seg – Advokatforeningen, BoligMentoren (Norges Huseierforbund), Fredrikstad kommune, Juridisk rådgivning for kvinner (JURK), Jussbuss, Jussformidlingen i Bergen, Jusshjelpa i Nord-Norge, Leieboerforeningen, Namsfogden i Oslo, Asker og Bærum, Norsk Forbund for Utviklingshemmede (NFU), Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL), Oslo kommune, Pensjonistforbundet og SAKO (felles uttalelse), Samskipnadsrådet, Statens sivilrettsforvaltning og Tromsø kommune – støtter forslagene. Enkelte gir generell støtte til endringsforslagene, uten å kommentere de enkelte bestemmelsene. Leieboerforeningen mener for eksempel at endringsforslagene fremstår som «gode og velbegrunnede». Andre uttrykker særskilt støtte til konkrete forslag. BoligMentoren (Norges Huseierforbund) mener for eksempel at det er «essensielt» at HTU får tilgang til taushetsbelagte opplysninger fra Folkeregisteret.

Utvidelsen av HTU til hele landet

Advokatforeningen og Jussformidlingen i Bergen støtter forslaget om språklige endringer i § 12-5 for å få tydelig frem at HTU behandler tvister om leie av bolig fra hele landet. Advokatforeningen mener at HTU må «etablere egne kontorer i hvert fylke», og foreslår en organisatorisk inndeling som følger tingrettenes rettskretser. Jussformidlingen mener at det må «sikres tilstrekkelig kapasitet» i de eksisterende HTU-kontorene, eller på sikt opprettes flere kontorer.

Taushetsbelagte opplysninger fra Folkeregisteret

Oslo kommune støtter forslaget om at HTU skal kunne innhente taushetsbelagt informasjon fra Folkeregisteret, men ber departementet vurdere om det bør synliggjøres utad hvilke konkrete typer opplysninger som skal kunne innhentes.

Faglig uavhengighet

Pensjonistforbundet og SAKO (felles uttalelse) mener at lovfesting av HTUs faglige uavhengighet er en «viktig prinsipiell endring». De påpeker at departementet ikke må sette administrative begrensninger, som for eksempel rigide føringer om saksbehandlingstid, som utfordrer HTUs reelle uavhengighet på bekostning av partenes rettssikkerhet.

Øvrige innspill

Namsfogden i Oslo, Asker og Bærum viser til at utvidelsen av HTU kan få betydning for utleggsforretninger hvor pengekravet springer ut av leieforhold, og tvangsgrunnlaget er en skriftlig meddelelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 7-2 bokstav f. Hvis saksøkte i slike saker fremmer innsigelser, og saksøker har angitt at de ønsker forliksrådsbehandling, skal saken overføres til behandling i forliksrådet, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 7-7 andre ledd. Ettersom HTU har trådt i stedet for forliksrådet i tvister om leie av bolig, må forliksrådene når de får seg overført slike saker be partene trekke saken, eller avvise den. Namsfogden skisserer mulige løsninger som den mener er mer hensiktsmessige, herunder at namsfogden gis hjemmel til umiddelbart å heve utleggsforretningen i slike tilfeller, eller å lovfeste at namsfogden skal overføre saken til behandling i HTU. Sistnevnte løsning foreslås kombinert med en rett til å kreve at utleggsforretningen skal fortsette med grunnlag i avgjørelsen fra HTU, etter mønster av tvangsfullbyrdelsesloven § 7-7 tredje ledd.

3.4 Departementets vurderinger

Innledning

Høringsinnspillene viser at det er bred støtte for departementets forslag om å klargjøre HTUs nye posisjon som et uavhengig, landsdekkende tilbud, og å forenkle saksbehandlingen i HTU ved å gi tilgang til å innhente taushetsbelagt informasjon fra Folkeregisteret. Departementet opprettholder forslagene slik de er presentert i høringsnotatet.

Utvidelsen av HTU til hele landet

Departementet er av den oppfatning at dagens kontorer i Oslo, Bergen og Trondheim vil håndtere utvidelsen av HTU på en god måte. Partene kan via et brukervennlig skjema på HTUs nettside sende inn klage, og inngi tilsvar. Dokumentasjon man ønsker å gjøre gjeldende som bevis kan sammen med klagen lastes opp i skjemaløsningen. Under saksforberedelsen sendes alle saksdokumenter fra HTU til partenes digitale postkasser.

HTU har tatt i bruk nye løsninger for digitale meklingsmøter mellom partene, som er godt utprøvd i koronaårene 2020 og 2021. Ved at digitale møter er hovedregelen nå som HTU er landsdekkende, sikres et like godt meglingstilbud for utleiere og leiere, uavhengig av bosted. HTU har videre ansatt nye jurister for å håndtere økt sakstilfang, og tatt i bruk nye, digitale saksbehandlingsløsninger som det er forventet vil redusere saksbehandlingstiden. For de som ønsker det, kan HTU også tilby meklingsmøter over telefon, og det vil kunne avholdes fysiske møter i særlige tilfeller.

Etter departementets syn vil fleksibiliteten HTU har gjennom sine ulike virkemidler ivareta det rettssøkende publikum på en tilfredsstillende måte. I de tilfeller hvor partene ønsker å møte fysisk, vil organiseringen av HTU medføre at noen får lenger reisevei. Departementet mener imidlertid at fordelene ved HTU-behandling oppveier en mulig forlenget reisevei. Den digitale saksbehandlingen i HTU gir partene en enkel og brukervennlig tilgang til rask, billig og kompetent tvisteløsning.

Departementet mener uansett at eventuelle endringer i HTUs organisering bør fastsettes i forskrift om Husleietvistutvalget, og ikke i husleieloven, jf. husleieloven § 12-5 første ledd. Departementet vil ikke lovregulere eventuelle organisasjonsmessige endringer i HTU som følge av utvidelsen.

Taushetsbelagte opplysninger fra Folkeregisteret

Departementet viser til at opplysningene HTU vil kunne innhente fra Folkeregisteret uten hinder av taushetsplikt må være «nødvendige for utførelsen av oppgaver etter husleieloven og forskrift om Husleietvistutvalget». Departementet mener at dette innebærer en tydelig avgrensning. Avgrensningen samsvarer for øvrig med domstolloven § 63 b. En opplisting av bestemte opplysninger vil kunne medføre en snevrere adgang til opplysninger enn det utførelsen av oppgaver etter husleieloven og forskriften kan tilsi, og man ville dermed risikere å utelate opplysninger HTU har behov for i sin saksbehandling. Departementet opprettholder derfor forslaget slik det er presentert i høringsnotatet.

Faglig uavhengighet

Det var ingen innsigelser til forslaget om å lovfeste HTUs faglige uavhengighet i høringen. I tråd med den praksis som føres i dag, vil det ikke gis administrative føringer på bekostning av HTUs faglige uavhengighet.

Øvrige innspill

Departementet er ikke enig med Namsfogden i Oslo, Asker og Bærum i at namsmannen bør gis adgang til å overprøve saksøkerens anførsel om at bestridte krav om husleie skal overføres til forliksrådene. Har saksøkeren bedt om det, må det fortsatt være slik at saken overføres til forliksrådet og forliksrådet selv tar stilling til egen kompetanse.

I begjæringer om utlegg etter tvangsfullbyrdelsesloven § 7-2 første ledd bokstav f kan saksøkeren angi om vedkommende ønsker behandling i forliksrådet dersom saksøkte reiser innvendinger mot kravet, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 7-5 andre ledd andre punktum. Etter departementets syn bør forliksrådet i husleiesaker, som i andre sakstyper, selv ta stilling til sin kompetanse og eventuelt avvise saken. Foruten at det ville være prinsipielt nytt om et annet organ (namsmannen) skulle tatt stilling til forliksrådets kompetanse, kan det oppstå grense- og kombinasjonstilfeller. Departementet viser i denne forbindelse til følgende uttalelser i Ot.prp. nr. 43 (2003–2004) Om lov om endringer i rettergangslovgivningen m.m. (organiseringen av den sivile rettspleie på grunnplanet) side 48:

«Dersom saksøker ikke opplyser om dette, må en legge til grunn at saksøker ikke ønsker behandling i forliksrådet. Saken behandles da som om saksøker uttrykkelig hadde opplyst at forliksrådsbehandling ikke var ønsket.

Dersom saken ikke kan behandles i forliksrådet etter unntaksbestemmelsene i tvistemålsloven § 273 eller lignende bestemmelser, men saksøkeren likevel har bedt om det, må forliksrådet avvise saken. Det er forliksrådet selv og ikke namsmannen som et ledd i namssaken som må ta stilling til om saken faller utenfor eller innenfor forliksrådets sakelige kompetanse.»

Hvis det, som Namsfogden i Oslo, Asker og Bærum viser til, forholder seg slik at saksøkere i tvister om leie av bolig ikke alltid er oppmerksomme på at det kan være fordelaktig å anføre at saken ved eventuelle innsigelser ikke ønskes behandlet i forliksrådet, vil en mulighet kunne være å påpeke dette overfor aktuelle medlemsorganisasjoner og eventuelle utleiere som ofte får husleiesaker oversendt til forliksrådene.