Innledning og bakgrunn

Vi viser til henvendelse hit 8. mai 2026, hvor Bergen kommune reiser spørsmål om infrastrukturtiltak som så langt ikke er realisert, men som det er inngått utbyggingsavtaler om etter pbl. kapittel 17, i stedet kan finansieres gjennom bruk av hensynssone med krav til grunneierfinansiering etter kapittel 12 A.

Dere viser til at kommunen er bundet av de inngåtte utbyggingsavtalene og ikke ensidig kan oppheve disse. Det framgår videre at dette heller ikke er ønskelig, fordi utbyggeren ved inngåelsen av avtalen har «oppfylt sine forpliktelser i rekkefølgebestemmelser, og det er ikke ønskelig å skape usikkerhet rundt dette». Kommunen vil imidlertid initiere reforhandlinger med tanke på en praktisk håndtering av de innbetalte anleggsbidragene. Siden dette er frivillig, er det mulig at kommunen vil måtte operere med to ordninger og to fond som gjelder samme tiltak, en ordning som følger reglene for utbyggingsavtaler, og en som følger reglene for grunneierfinansiering. Formålet er igjen at dobbeltfinansiering skal unngås, og dette er som nevnt over sikret ved at innbetalte midler skal trekkes fra kostnadene som skal inngå i modellen. Dere mener loven ikke er til hinder for å endre til finansering etter kap. 12 A på denne måten, men spør om dette er i samsvar med departementets forståelse.

Departementets vurdering

Det framgår uttrykkelig av pbl. § 12 A-1 første ledd bokstav e at «Det kan ikke inngås utbyggingsavtaler etter kapittel 17 for utbygging innenfor hensynssoner etter paragrafen her, med mindre noe annet følger av forskrift fastsatt med hjemmel i § 12 A-12 bokstav l.». Dette er understreket i Prop. 115 L (2024-2025) s. 193, hvor det heter:

«Når kommunen fastsetter hensynssoner etter første ledd, ekskluderes i utgangspunktet adgangen til å inngå utbyggingsavtale med utbyggere innenfor hensynssonen. Departementet kan imidlertid i forskrift regulere samspillet mellom de to finansieringsordningene om det viser seg å være behov for det, jf. § 12 A-12 bokstav l.»

Bestemmelsen i pbl. § 12 A-1 første ledd bokstav e må forstås slik at det ikke kan inngås nye utbyggingsavtaler innenfor hensynssonen etter at den er etablert. Forholdet til allerede inngåtte utbyggingsavtaler reguleres ikke av bestemmelsen. Det er ikke gitt noen forskrift med hjemmel i § 12 A-12 bokstav l som fraviker noe av dette.

Når det gjelder forholdet til allerede inngåtte utbyggingsavtaler innenfor hensynssonen, må det rettslige utgangspunktet være at inngåtte utbyggingsavtaler er bindende for partene og bare kan heves dersom avtalen åpner for det, avtalepartene innenfor lovens rammer blir enige om slik heving, eller avtalen på annet grunnlag blir kjent helt eller delvis ugyldig. Virkningen av inngåtte utbyggingsavtaler innenfor hensynssonen er ikke omtalt i proposisjonen, men det synes klart at infrastrukturen da må anses å være «sikret etablert» etter § 12 A-1 bokstav c. Vi viser her til Prop. 115 (2024-2025) s. 193, hvor det diskuteres hva kommunen kan kreve dekket av grunneierne etter § 12 A-1 første ledd bokstav c. Det framgår her at:

«Bestemmelsen skal forstås slik at også det som gjenstår å etablere med grunnlag i inngåtte avtaler om realopparbeidelse, er å betrakte som «dekket» i lovens forstand.»

Vi mener det samme må gjelde der det er inngått utbyggingsavtaler. Det er følgelig ikke adgang til å kreve dekket kostnader til infrastruktur som finansieres gjennom tidligere inngåtte utbyggingsavtaler. Lovens utgangspunkt er med andre ord at det ikke er adgang til dobbeltfinansering av infrastruktur.

Det vil etter vårt syn ikke oppstå dobbeltfinansering der en utbyggingsavtale heves eller av andre grunner faller bort, og infrastrukturen i stedet finansieres gjennom ordningen etter kapittel 12 A. Etter vår mening kan avtalepartene også sette som vilkår for frivillig privatrettslig heving av en slik avtale at infrastrukturen i stedet skal finansieres med grunnlag i krav om grunneierfinansiering etter pbl. kap. 12 A. Siden inngåtte utbyggingsavtaler kun binder avtalepartene, kan andre utbyggere i området etter vår oppfatning ikke sette seg imot at kommunen hever en utbyggingsavtale og i stedet inkluderer infrastrukturen i en finansieringsordning etter kapittel 12 A.

Dersom partene hever en utbyggingsavtale på denne måten, kan man se for seg tre ulike situasjoner: Det kan for det første tenkes at den inngåtte utbyggingsavtalen ikke er effektuert, dvs. at det verken er fysisk etablert infrastruktur med grunnlag i avtalen eller innbetalt penger. I andre tilfeller kan avtalen være effektuert ved at utbyggeren har innbetalt et beløp til kommunen som skal dekke utbyggerens andel av kostnadene, eller, som et tredje alternativ, ved at noe av infrastrukturen er fysisk etablert, men noe gjenstår.

Etter vår mening kan infrastruktur som er fysisk etablert, under ingen omstendigheter «overføres» til en ordning med finansiering etter kapittel 12 A. Når det gjelder tilfellene der noe infrastruktur gjenstår fysisk å etablere, mens noe er etablert, mener vi det må være adgang til at det resterende i stedet kan finansieres etter kapittel 12 A. I tilfellene der det er innbetalt penger i henhold til utbyggingsavtalen, mener vi kommunen kan tilbakebetale det innbetalte beløpet så langt det gjelder infrastruktur som ikke er etablert, og at denne infrastrukturen i så fall kan inkluderes i ordningen med grunneierfinansiering etter kap. 12 A.