Vi viser til e-post av 10. februar 2025, med spørsmål om hvordan kommunen skal håndtere en situasjon der et leilighetsbygg har fått midlertidig brukstillatelse, tiltakshaver/utbygger har gått konkurs, ansvarlig søker ikke lenger ønsker å være inolvert og eierne av leilighetene ikke ønsker å bruke penger på å ferdigstille prosjektet og søke om ferdigattest. Kommunen ber departementet veilede om hva som må gjøres for å oppnå ferdigattest, hvilket ansvar kommunen har og hvilke oppfølgingsmuligheter som finnes.[1]

Vi gjør innledningsvis oppmerksom på at departementet ikke kan ta stilling til konkrete byggesaker som ikke er til klage- eller omgjøringsbehandling. Vår uttalelse gis derfor på generelt grunnlag.

Departementets svar

Hovedregelen er at søknadspliktige tiltak «skal» avsluttes med ferdigattest, jf. plan- og bygningsloven (pbl.) § 21-10. Ferdigattesten markerer den formelle avslutningen av byggesaken og skal vise at arbeidet er utført i tråd med tillatelsen og regelverket. I praksis kan manglende ferdigattest derfor skape utfordringer ved videre salg av bolig. Det er tiltakshaver/søker som skal ta initiativet til å søke om ferdigattest. Kommunens plikt til å utstede ferdigattest inntrer når det er søkt og tilstrekkelig dokumentasjon er lagt frem.

Pbl. § 21-10 tredje ledd åpner for at kommunen unntaksvis kan gi midlertidig brukstillatelse. Det må i så fall fremgå av tillatelsen hvilke arbeider som gjenstår, og det må være satt en frist for ferdigstillelse. Kravet om en bindende frist for ferdigstillelse kom inn i plan- og bygningsloven av 2008 med følgende begrunnelse, jf. Ot.prp. nr. 45 (2007-2008) s. 326:

«Departementet ønsker å innskjerpe at ferdigattest er obligatorisk og skal være hovedregelen, ved blant annet å presisere at midlertidig brukstillatelse er et unntak. Kriteriene blir de samme som i dag, men det presiseres at brukstillatelse skal gis etter kommunens skjønn, det er altså ikke noe utbygger automatisk har krav på. Det presiseres samtidig at det skal settes en bindende tidsfrist for ferdigstillelse når det gis midlertidig brukstillatelse. Dersom denne fristen overskrides, kan kommunen gi pålegg om ferdigstillelse. Pålegget kan følges opp med tvangsmulkt eller forelegg.

Dette er en innskjerping i forhold til gjeldende rett, der denne fristen ikke medfører noen virkninger, med det resultat at det ofte ikke blir søkt om ferdigattest selv om den i prinsippet er obligatorisk. Departementet ønsker å presisere at det bør være ett endelig skjæringstidspunkt for ferdigstillelse, i stedet for to, som i dag. Det framheves derfor at kommunene skal kreve ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak, og at kontraktspartene bør legge ferdigattesten til grunn for overtakelse, i stedet for den midlertidige brukstillatelsen som i dag. […].» (vår utheving)

Departementet forutsetter at det i et typetilfelle som det kommunen viser til er satt en frist for ferdigstillelse av gjenstående arbeider, slik loven krever. Dersom denne fristen er overskredet, uten at tiltakshaver/søker har dokumentert at de gjenstående arbeidene er ferdigstilte, kan kommunen etter pbl. § 21-10 tredje ledd siste punktum gi pålegg om ferdigstillelse, som kan gjennomføres med sanksjoner etter kapittel 32, for eksempel tvangsmulkt.[2] Bakgrunnen for dette er at oversittelse av fristen for ferdigstillelse er en overtredelse av bestemmelse gitt i eller i medhold av loven (tillatelsen), jf. pbl. § 32-1.

Kommunen skal rette pålegg om retting mot «den ansvarlige». Når tiltakshaver/utbygger er konkurs kan dette for eksempel være konkursboet eller eierne av boenhetene, som hjemmelshavere for eiendommen. Pålegget kan gå ut på å dokumentere at arbeidene er ferdigstilte.

Ferdigattest er den naturlige måten å dokumentere ferdigstillelse på. Etter vår vurdering kan derfor pålegget i en slik situasjon også gå ut på å sende inn søknad om ferdigattest for å dokumentere ferdigstillelsen. Forutsetningen er at frist for ferdigstillelse i den midlertidige brukstillatelsen er oversittet uten at tiltakshaver/søker har dokumentert at arbeidene er ferdigstilte. En slik tolkning samsvarer også med intensjonen bak kravet om å sette en frist for ferdigstillelse, jf. sitatet ovenfor, som var å sikre at tiltaket ble avsluttet med ferdigattest.

For ordens skyld minner vi om at det unntaksvis kan være grunnlag for å trekke tilbake eller omgjøre en midlertidig brukstillatelse. Da må vedtaket være fattet på feil grunnlag. Spørsmålet om forvaltningens rett og plikt til å omgjøre er behandlet flere ganger av Sivilombudet, blant annet i sak 2014/3496. Ombudet uttaler at dette vil avhenge av en konkret vurdering, hvor tiden som er gått, partenes innrettelse og i hvilken grad de er å bebreide er blant de sentrale momentene som kommunen må ta stilling til.

 

[1] Departementet viser for ordens skyld til at vi har gitt flere uttalelser om situasjoner som oppstår der foretak går konkurs før det er søkt om tillatelse/ferdigattest, se bl.a. sak 23/1820, med fotnoter/lenker.

[2] Vi presiserer at fristoversittelse ikke innebærer at den midlertidige brukstillatelsen bortfaller, jf. sak 17/1486-2.