Ot.prp. nr. 30 (2002-2003)

Om lov om bustadbyggjelag (bustadbyggjelagslova) og lov om burettslag (burettslagslova)

Til innhaldsliste

1 Hovudinnhaldet i proposisjonen

1.1 Innleiing

Proposisjonen inneheld forslag til nye burettslover. Det gjeld for det første forslag til ny lov om bustadbyggjelag, med bustadbyggjelagslovasom korttittel. For det andre gjeld det forslag til ny lov om burettslag, med burettslagslovasom korttittel. Lovforslaget skal etter planen erstatte lov 4. februar 1960 nr. 1 om bustadbyggjelag og lov 4. februar 1960 nr. 2 om burettslag.

Lovforslaget byggjer på ei utgreiing frå Burettslovutvalet i NOU 2000:17 Burettslovene.

Under punkt 2 er det gjort nærare greie for bakgrunnen for lovrevisjonen. Punkt 3 gir ein omtale av fakta kring bustadsamvirket. Under punkt 4 er det gjort greie for korleis bustadsamvirket er lovregulert i dag. I punkt 5 blir det gjort nærare greie for eit forslag om forbod mot visse former for diskriminering som blir foreslått lagt inn i dei nye burettslovene, eigarseksjonslova og husleigelova. Forbodet skal også gjelde for bustadaksjeselskap. Punkt 6 gjer nærare greie for forholdet mellom bustadbyggjelag og tilknytte burettslag. Punkt 7 inneheld departementet si vurdering av forslaget til ny lov om bustadbyggjelag, og punkt 8 inneheld tilsvarande vurdering av forslaget til ny lov om burettslag. Punkt 9 inneheld forslag til regulering av bustadaksjeselskap. Punkt 10 inneheld eit oversyn over dei administrative og økonomiske verknadene av lovforslaget. Spesielle merknader til dei enkelte paragrafane i forslaget til ny bustadbyggjelagslov er tekne inn i punkt 11. I punkt 12 er det på tilsvarande måte gjort greie for dei spesielle merknadene til forslaget om ny burettslagslov. Så følgjer sjølve lovforslaga. Lov om bustadbyggjelag inneheld 13 kapittel, mens lov om burettslag inneheld 14 kapittel.

1.2 Hovudinnhaldet i forslaget til ny lov om bustadbyggjelag

Lovforslaget kapittel 1 har med dei innleiande føresegnene til lova. Verkeområdet til lova er nærare definert. Lova skal gjelde for bustadbyggjelag. Med bustadbyggjelag er meint eit samvirkeføretak som har som hovudføremål å skaffe bustader til andelseigarane gjennom burettslag eller på anna vis, og å forvalte bustader for andelseigarane. Det er òg slått fast at andelseigarane ikkje skal hefte for lagsskyldnadene overfor kreditorane. Ei eiga føresegn inneheld ein definisjon av tilknytte burettslag. Etter forslaget skal tilknytte burettslag vere burettslag der det følgjer av vedtektene at andelseigarane skal vere andelseigarar i eit bestemt bustadbyggjelag. Innleiingsvis er det teke med ei eiga føresegn om diskriminering. Det blir sett forbod mot å setje vilkår for å vere andelseigar som gjeld mellom anna truvedkjenning og nasjonalt eller etnisk opphav.

Lovforslaget kapittel 2 har føresegner om korleis ein skal stifte eit bustadbyggjelag. For å stifte eit bustadbyggjelag skal stiftarar som skal teikne minst tjue andelar og skyte inn kapital på til saman minst 100 000 norske kroner, setje opp eit stiftingsdokument. Stiftingsdokumentet skal innehalde vedtektene for laget. Vedtektene skal minst innehalde føresegner om firma for laget, kva kommune i riket laget skal ha forretningskontor i, kva verksemd laget skal drive i tillegg til hovudføremålet, pålydande verdi på andelane, lågaste og høgaste tal på medlemmer av styre og valkomité, og kva saker som skal opp på den ordinære generalforsamlinga. Stiftarane skal setje opp og datere ein opningsbalanse som skal leggjast ved stiftingsdokumentet. Stiftarane skal datere og skrive under stiftingsdokumentet. Når alle stiftarane har skrive under stiftingsdokumentet, er andelane teikna og laget stifta. Andelane skal betalast inn til pålydande innan den tida som er fastsett i stiftingsdokumentet. Laget skal meldast til Føretaksregisteret innan tre månader etter at stiftingsdokumentet er underskrive.

Lovforslaget kapittel 3 har føresegner om kapitalen i bustadbyggjelaget. Laget skal ha ein andelskapital på til saman minst 100 000 norske kroner. Laget skal ha minst tjue andelseigarar når det blir stifta. Andelane skal lyde på minst 300 norske kroner, men ikkje meir enn 5000 norske kroner. Det kan fastsetjast i vedtektene at andelane skal ha ulikt pålydande. Om ikkje andelskapitalen åleine oppfyller kravet til andelskapital, kan éin eller fleire andelseigarar i tillegg til andelen skyte inn kapital i laget som skal reknast likt med andelskapital. I vedtektene kan det fastsetjast at andelseigarane skal betale årspengar. Laget skal alltid ha ein eigenkapital som er forsvarleg ut frå risikoen ved og omfanget av verksemda i laget. Det er også teke med reglar om handleplikt ved tap av eigenkapital.

Lovforslaget kapittel 4 handlar om andelseigarane. Eit bustadbyggjelag skal alltid vere ope for nye andelseigarar. I vedtektene kan det setjast vilkår for å eige andel. Juridiske personar kan vere andelseigarar om ikkje anna er fastsett i vedtektene. Vedtektene kan setje særlege vilkår for slik medlemskap eller overlate til styret å setje vilkår. Laget skal ha ei andelseigarbok som skal førast forsvarleg på elektronisk eller anna vis. Når ein andelseigar er ført inn i andelseigarboka, skal laget gi andelseigaren melding om dette. Ein andel kan ikkje utan samtykke frå laget overførast til andre. Lovforslaget inneheld nokre unntak for overføring til nærståande. Ein andelseigar kan utan førehandsvarsel melde seg ut av laget. Ein andelseigar som har handla til skade for laget, eller som ikkje lenger fyller vilkåra for å vere andelseigar, kan stengjast ute etter vedtak i styret. Ordninga med samarbeidsutval blir foreslått vidareført.

Lovforslaget kapittel 5 har reglar om generalforsamlinga i bustadbyggjelaget. Generalforsamlinga skal ha øvste myndet i laget. Andelseigarar som har teikna andel før siste årsskifte, har rett til å møte i generalforsamlinga. Andelseigarane kan velje å møte ved fullmektig som dei sjølve peiker ut. I lag med fleire enn 500 andelseigarar kan det fastsetjast i vedtektene at andelseigarane skal vere representerte ved delegerte på generalforsamlinga. Kvar andelseigar eller kvar delegert har éi røyst på generalforsamlinga, sjølv om andelseigaren har fleire andelar.

Laget skal halde ordinær generalforsamling før 1. juli kvart år. Spørsmålet om godkjenning av årsrekneskapen og årsmeldinga skal alltid takast opp og avgjerast på den ordinære generalforsamlinga. Styret kan kalle inn til ekstraordinær generalforsamling. Styret skal kalle inn til ekstraordinær generalforsamling når revisor eller minst ein tiandedel av andelseigarane krev det skriftleg for å få teke opp eit klart oppgitt emne. Ein andelseigar har rett til å få teke opp på generalforsamlinga spørsmål som blir melde skriftleg til styret innan 1. april. Delegerte har rett til å få teke opp på generalforsamlinga spørsmål som blir melde skriftleg til styret i så god tid at dei kan takast med i innkallinga. Saker som ikkje er melde til andelseigarane etter reglane om innkalling av generalforsamlinga, kan ikkje avgjerast utan at alle andelseigarane i laget samtykkjer.

Den ordinære generalforsamlinga skal velje ein valkomité til å førebu val året etter, medrekna val av valkomité. Det skal fastsetjast i vedtektene kor mange medlemmer generalforsamlinga skal velje til valkomiteen. Vedtak i generalforsamlinga krev fleirtal av dei røystene som er gitt, om ikkje anna er fastsett i lova. Det kan vedtektsfestast andre fleirtalskrav og fastsetjast andre reglar om kva som skal skje dersom røystene står likt. Generalforsamlinga kan vedta å endre vedtektene med to tredjedelar av dei røystene som er gitt. Ein andelseigar, ein styremedlem eller dagleg leiar kan reise søksmål med påstand om at eit vedtak gjort i generalforsamlinga er ugyldig fordi det er blitt til på ulovleg vis eller elles er i strid med lova eller vedtektene for laget. Lova har også reglar om gransking.

Dersom det er fastsett i vedtektene at laget skal ha representantskap, skal representantskapet veljast av generalforsamlinga. Representantskapet skal føre tilsyn med at føremålet til laget blir fremja i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlinga, og elles utføre oppgåver som er fastsette i vedtektene.

Lovforslaget kapittel 6har føresegner om leiinga av laget. Laget skal ha eit styre med minst tre medlemmer. Styret skal velje styreleiaren om ikkje generalforsamlinga har gjort det. Styret skal tilsetje ein dagleg leiar for laget. Generalforsamlinga skal velje styremedlemmene. Det skal veljast minst éin varamedlem. Styremedlemmene gjer teneste i to år. I vedtektene kan tenestetida setjast kortare eller lengre, men ikkje til meir enn fire år. Ein styremedlem har rett til å gå av før tenestetida er slutt dersom det er særleg grunn til det. Ein styremedlem kan avsetjast av det organet som har valt styremedlemmen.

Forvaltninga av laget høyrer inn under styret. Styret skal syte for forsvarleg organisering av verksemda. Styret skal så langt det trengst, fastsetje planar og budsjett for verksemda i laget. Styret kan òg fastsetje retningslinjer for verksemda. Styret skal føre tilsyn med den daglege leiinga og verksemda i laget elles. Dagleg leiar skal stå for den daglege leiinga av verksemda i laget og følgje dei retningslinjene og pålegga som styret har gitt. Det er foreslått eigne saksbehandlingsreglar for styret. Mellom anna i lag der dei tilsette har representasjon i styret, skal styret fastsetje ein styreinstruks som gir nærare reglar om styrearbeidet og saksbehandlinga. Styret kan gjere vedtak når meir enn halvparten av medlemmene er til stades eller er med på saksbehandlinga, om ikkje strengare krav er fastsette i vedtektene. Eit styrevedtak krev at fleirtalet av dei styremedlemmene som er med på behandlinga av ei sak, har røysta for. Det blir òg foreslått eigne reglar for korleis tilhøvet skal vere mot omverda, mellom anna er det styret som representerer laget utetter og teiknar firmaet. Men det er den daglege leiaren som representerer laget utetter i saker som høyrer med til den daglege leiinga.

Lovforslaget kapittel 7 har føresegner om verksemda i bustadbyggjelaget. Dette kapitlet må sjåast i samanheng med det første kapitlet i lova. Bustadbyggjelaget kan skaffe bustader til andelseigarane gjennom avtalar med andelseigarane om oppføring eller avhending av bustader som er knytte til eller skal knytast til andel i burettslag, avtalar med andelseigarane om oppføring eller avhending av andre bustader, avtalar med andelseigarane om utleige av bustad, andre avtalar med andelseigarane om rett til bustad, eller gjennom vedtekter eller avtalar om forkjøpsrett eller annan løysingsrett til bustad for andelseigarane i bustadbyggjelaget. Bustadbyggjelaget kan forvalte bustader for andelseigarane gjennom avtalar med burettslag, seksjonssameige eller andelseigarar om forretningsførsel eller andre forvaltningsoppgåver, gjennom avtalar med andre om forvaltningsoppgåver eller gjennom forvaltning av utleigebustader.

Lovforslaget kapittel 8 har eigne føresegner om revisjon. Eit bustadbyggjelag skal ha éin eller fleire statsautoriserte eller registrerte revisorar. Generalforsamlinga skal velje éin eller fleire revisorar, og kan velje éin eller fleire vararevisorar. Revisoren gjer teneste fram til ein annan revisor er vald. Fell oppdraget for revisoren bort før tenestetida er ute, skal styret utan opphald syte for å velje ny revisor. Det same gjeld dersom revisoren ikkje lenger fyller vilkåra for å kunne veljast til revisor i laget. Revisoren skal gi revisjonsmelding til generalforsamlinga for kvart rekneskapsår. Revisoren skal møte i generalforsamlinga når det skal behandlast saker som gjer dette nødvendig. Dei fleste føresegnene som gjeld revisjon og revisorar, vil framleis gå fram av revisorlova.

Lovforslaget kapittel 9 har føresegner om korleis samanslåing av bustadbyggjelag skal gjerast. Eit bustadbyggjelag kan overdra eigedelar og skyldnader under eitt til eit anna bustadbyggjelag mot at andelseigarane blir andelseigarar i det overtakande laget. Vedtektsføresegn i burettslag om at andelseigarane skal vere andelseigarar i eit overdrege bustadbyggjelag, skal etter samanslåinga gjelde det overtakande laget. Styra i laga skal utarbeide ein felles plan for samanslåinga. Planen om samanslåing skal godkjennast av generalforsamlingane med slikt fleirtal som trengst for vedtektsendring.

Når planen om samanslåing er ferdig, skal styret i kvart lag utarbeide ein skriftleg rapport om samanslåinga, og kva samanslåinga vil ha å seie for laget. Rapporten skal gjere greie for grunngivinga for forslaget om samanslåing, og for kva samanslåinga vil få å seie for dei tilsette i laget. Planen for samanslåinga og andre saksdokument skal takast med i innkallinga til generalforsamlinga, slik at andelseigarane blir varsla. Seinast éin månad etter at samanslåinga er godkjend i laga, skal vedtaket saman med planen og vedlegga meldast til Føretaksregisteret av styra i laga. Føretaksregisteret skal kunngjere vedtaka om samanslåing og varsle kreditorane i laga om at eventuelle motsegner mot samanslåinga må meldast til laget innan to månader frå siste kunngjering. Det blir òg foreslått eigne reglar for korleis samanslåinga skal gjennomførast.

Lovforslaget kapittel 10 har føresegner om oppløysing og avvikling. Oppløysing av laget krev vedtak på to generalforsamlingar etter kvarandre, med eit mellomrom på minst fire veker. På kvar generalforsamling må minst to tredjedelar av dei gitte røystene vere for vedtaket. Den eine generalforsamlinga skal vere den ordinære generalforsamlinga. Når vedtaket om oppløysing er endeleg, skal generalforsamlinga velje eit avviklingsstyre som kjem i staden for styret og dagleg leiar. Vedtak om å oppløyse laget skal meldast til Føretaksregisteret straks vedtaket er endeleg og avviklingsstyre er valt. Meldinga skal innehalde opplysningar om medlemmene av avviklingsstyret. Ved registrering av meldinga om oppløysing skal Føretaksregisteret kunngjere vedtaket om å oppløyse laget, mellom anna varsle kreditorane.

Når eit vedtak om oppløysing er endeleg, skal verksemda til laget halde fram så langt det er ønskjeleg for ei tenleg gjennomføring av avviklinga. Avviklingsstyret skal syte for at dei skyldnadene laget har, blir dekte i den grad kreditor ikkje har fråfalle kravet sitt eller samtykkjer i å ta ein annan som debitor i staden. Utdeling av overskot kan ikkje skje før lagsskyldnadene er dekte og det har gått minst to månader sidan siste kunngjering av kreditorvarselet. Etter avslutta utdeling skal avviklingsstyret leggje fram revidert oppgjer for generalforsamlinga. Når oppgjeret er godkjent, skal det meldast frå til Føretaksregisteret om at laget er endeleg oppløyst. Det blir òg foreslått reglar om etterutlodding, om omgjering av vedtak om oppløysing og for det tilfellet at retten overtek ansvaret for avviklinga.

Lovforslaget kapittel 11 har føresegner om skadebotansvar for andelseigarar, tillitsvalde og dagleg leiar. Lovforslaget kapittel 12 har føresegner om teieplikt, saksbehandlinga i retten, fristrekning og tvistar. Lovforslaget kapittel 13 har føresegner om ikraftsetjing og overgangsreglar.

1.3 Hovudinnhaldet i forslaget til ny lov om burettslag

Lovforslaget kapittel 1 inneheld dei innleiande føresegnene til lova. Den første føresegna slår fast verkeområdet og gir definisjonar. Lova gjeld for burettslag. Med burettslag er meint eit samvirkeføretak som har til føremål å gi andelseigarane bruksrett til eigen bustad i eigedommen til føretaket (burett). Burettslag kan også drive verksemd som heng saman med buretten. Samvirkeføretak som har til hovudføremål å gi andelseigarane bruksrett til fritidsbustad, skal berre reknast som burettslag dersom laget er stifta som burettslag. Andelseigarane heftar ikkje overfor kreditorane for lagsskyldnadene. Tilknytte burettslag er burettslag der det følgjer av vedtektene at andelseigarane skal vere andelseigarar i eit bestemt bustadbyggjelag.

Det blir i lova sett forbod mot at det blir stifta nye bustadaksjeselskap - eller at det i vedtektene blir sett vilkår for å vere andelseigar som tek omsyn til mellom anna truvedkjenning eller nasjonalt eller etnisk opphav.

Lovforslaget kapittel 2 har føresegn om korleis ein skal stifte eit burettslag o.a. For å stifte eit burettslag skal den eller dei som skal teikne andelane i laget, setje opp eit stiftingsdokument. Stiftingsdokumentet skal innehalde vedtektene for laget. Stiftarane skal teikne alle andelane i laget. Førehandsavtale med burettslaget om å teikne andel er ikkje bindande. Det kan setjast som vilkår for å teikne andel at andelseigaren skal betale eit innskot til laget. Stiftarane skal setje opp og datere ein opningsbalanse som skal leggjast ved stiftingsdokumentet.

Ein byggje- og finansieringsplan skal leggjast ved stiftingsdokumentet. Planen skal innehalde teikningar og skildring av bygget eller bygga til laget, med teikningar og skildringar av bustadene, kostnadsoverslag, finansieringsplan og driftsbudsjett. Planen skal vise kva bustad som er knytt til kvar andel, og fordelinga av felleskostnadene. Eit bustadbyggjelag eller ein annan yrkesutøvar, medrekna organisasjonar og offentleg verksemd, som skal stå for erverv eller oppføring av bustader for burettslaget, kan eige opptil alle andelane i laget.

Stiftarane skal datere og skrive under stiftingsdokumentet. Når alle stiftarane har skrive under stiftingsdokumentet, er andelane teikna og laget stifta. Andelane skal betalast inn til pålydande innan den tida som er fastsett i stiftingsdokumentet. Laget skal meldast til Føretaksregisteret innan tre månader etter at stiftingsdokumentet er underskrive. Før laget blir meldt til Føretaksregisteret, skal andelskapitalen vere fullt innbetalt. Innbetalinga skal stadfestast av revisor. Dersom laget ikkje er meldt til Føretaksregisteret innan fristen, kan laget ikkje registrerast. Laget kan ikkje erverve rettar eller pådra seg plikter før det er registrert.

Er det sett som vilkår for å teikne andel at andelseigaren skal betale eit innskot til laget, skal storleiken på innskotet gå fram av byggje- og finansieringsplanen. Innskotet kan berre endrast med samtykke frå andelseigaren. Dei samla innskota skal sikrast med pant i dei faste eigedommane laget har, med prioritet bakom fellesgjeld som nemnd i byggje- og finansieringsplanen, og i tilfelle bak lån som blir tekne opp med samtykke. Laget kan ikkje ta imot innskot frå andre enn andelseigarar. Innskota kan ikkje krevjast inn før panteretten er tinglyst med rett prioritet.

Lovforslaget kapittel 3 har føresegner om andelskapitalen. Andelane skal vere like store og lyde på minst 5000 kroner, men ikkje meir enn 20 000 kroner. Laget skal ha minst to andelar. Det skal vere knytt ein andel til kvar av bustadene som er med i byggje- og finansieringsplanen, bortsett frå bustader som skal leigast ut. Det skal ikkje takast opp nye skyldnader eller delast ut midlar til andelseigarane dersom dette fører til at ein ikkje forsvarleg kan rekne med at lagsskyldnadene kan dekkjast gjennom kravet mot andelseigarane på dekning av felleskostnader. Utanom oppgjer etter oppløysing av laget kan utdeling til andelseigarane berre skje etter vedtak i generalforsamlinga med to tredjedels fleirtal.

Lovforslaget kapittel 4har føresegner om andelseigarar, overgang av andelar, utløysing av andelseigarar og forkjøpsrett. Om ikkje anna følgjer av lova, kan kvar andelseigar berre eige éin andel, og berre fysiske personar kan vere andelseigarar. Visse juridiske personar kan likevel eige andelar utan omsyn til vedtektene. Desse kan til saman eige andel eller andelar som gir rett til minst éin bustad og opptil ti prosent av bustadene i kvar bygning med minst fem bustader som er knytte til eige av andel. Desse juridiske personane er: staten, fylkeskommune, kommune, selskap som har til føremål å skaffe bustader og som blir leidd og kontrollert av stat, fylkeskommune eller kommune, og stiftingar som har til føremål å skaffe bustader og som er oppretta av staten, ein fylkeskommune eller ein kommune. Det same gjeld selskap, stifting eller andre som har inngått samarbeidsavtale med stat, fylkeskommune eller kommune om å skaffe bustader til vanskelegstilte. Det same gjeld også for ein kreditor når siktemålet er å berge krav som er sikra med pant i andelen eller andelane. Det same gjeld der nokon tek over éin eller fleire andelar som elles ikkje kunne seljast på lang tid. Det kan fastsetjast i vedtektene at stat, fylkeskommune, kommune, bustadbyggjelag, institusjon eller samanslutning med samfunnsnyttig føremål, og dessutan arbeidsgivar som skal leige ut bustad til sine tilsette, kan eige opptil tjue prosent av andelane i tillegg til andelar som kan eigast etter § 4-2 første ledd.

Ein andel kan skifte eigar utan andre vilkår enn det som følgjer av lovføresegn eller av vedtektsføresegn som har fått tilslutning frå eigarane av dei andelane det gjeld. Er det fastsett at ny andelseigar skal godkjennast av laget, kan godkjenning ikkje nektast utan sakleg grunn. Er ikkje melding om nekting av godkjenning komen fram til ervervaren seinast tretti dagar etter at søknad om godkjenning kom fram til laget, skal godkjenning reknast for å vere gitt. Er det fastsett at ein ny andelseigar skal godkjennast av laget, har ervervaren ikkje rett til å bruke bustaden før godkjenning er gitt eller det er rettskraftig avgjort at ervervaren har rett til å erverve andelen. For arbeid med eigarskifte og eventuell godkjenning kan laget krevje eit vederlag på opptil fire gonger rettsgebyret.

Er ein andel erverva i strid med lovføresegnene eller vedtektsføresegn, kan laget påleggje ervervaren å selje andelen. Er pålegget ikkje etterkome innan fristen, kan andelen krevjast seld gjennom namsstyresmaktene etter reglane om tvangssal så langt dei passar. Ved tvangssal kan laget kjøpe andelen. Retten kan påleggje laget å løyse ut ein andelseigar dersom tungtvegande grunnar taler for utløysing som følgje av at laget har mishalde pliktene i høve til andelseigaren vesentleg, som følgje av at styre, generalforsamling eller nokon som representerer laget, har handla i strid med lovføresegner, eller som følgje av at det har oppstått eit alvorleg og varig motsetningsforhold mellom andelseigaren og andre andelseigarar når det gjeld drifta av laget.

Burettslaget kan fastsetje reglar om forkjøpsrett i vedtektene. Dersom det følgjer av vedtektene at andelseigarar eller andre har forkjøpsrett når ein andel skiftar eigar, gjeld det visse reglar, som likevel kan fråvikast i vedtektene om ikkje anna er sagt.

Forkjøpsrett kan ikkje gjerast gjeldande når andelen går over til ektemake, til ein slektning av andelseigaren eller ektemaken i rett opp- og nedstigande linje, til fosterbarn som faktisk står i same stilling som livsarving, til sysken eller til nokon annan som i dei to siste åra har høyrt til same husstand som den tidlegare eigaren. Forkjøpsrett kan heller ikkje gjerast gjeldande når andelen går over på skifte etter separasjon eller skilsmål, eller når ein husstandsmedlem tek over andelen etter føresegnene i husstandsfellesskapslova § 3. Det er berre laget som kan gjere forkjøpsretten gjeldande på vegner av forkjøpsrettshavarane. Fristen for å gjere forkjøpsretten gjeldande er tjue dagar frå laget fekk melding om at andelen har skifta eigar, med opplysning om pris og andre vilkår. Fristen er fem kvardagar dersom laget har fått førehandsvarsel om at andelen kan skifte eigar, og varselet har kome fram til laget minst femten dagar, men ikkje meir enn tre månader, før meldinga om at andelen har skifta eigar.

Krav om å få ta over andelen skal setjast fram skriftleg for avhendaren og ervervaren av andelen. Er forkjøpsretten utløyst ved tvangssal, er det nok at kravet blir sett fram for ervervaren. Er forkjøpsretten utløyst ved arv, skal kravet setjast fram for retten, så framt arvebuet ikkje er teke over av sjølvskiftande arvingar. Elles skal kravet setjast fram for arvingane eller deira representant, eller for den som har teke over andelen. Løysingssummen skal setjast til den prisen andelen er seld for, men er andelen openbert seld til underpris, eller skiftar andelen eigar ved byte, gåve eller arv, skal løysingssummen fastsetjast etter vanleg pris. Forkjøpsrettshavaren har ikkje plikt til å ta over hefte på andelen.

Det blir også foreslått reglar om angrefrist, om omgjering og om forholdet mellom laget og forkjøpsrettshavarane.

Lovforslaget kapittel 5 har føresegner om bustadene og bruksretten til bustadene. Forholdet mellom andelseigaren og bustaden er no utforma som ein burett. Hovudregelen om buretten er at kvar andel gir einerett til å bruke ein bustad i laget og rett til å nytte fellesareal til det dei er tenkte eller vanleg brukte til, og til anna som er i samsvar med tida og tilhøva.

Andelseigaren kan ikkje utan samtykke frå styret overlate bruken av bustaden til andre utover det som følgjer av lovføresegnene. Ein andelseigar som sjølv bur i bustaden, kan overlate bruken av delar av bustaden til andre. Med godkjenning frå styret kan andelseigaren overlate bruken av heile bustaden til andre for opptil tre år dersom andelseigaren sjølv eller visse andre har budd i bustaden i minst eitt av dei to siste åra. Etter slik utleige må det gå minst eitt år før bustaden kan leigast ut på nytt. Godkjenning kan berre nektast dersom forhold ved brukaren gir sakleg grunn til det. Med godkjenning frå styret kan andelseigaren overlate bruken av heile bustaden til andre for opptil tre år dersom andelseigaren sjølv eller ein særleg personkrins har budd i bustaden i minst eitt av dei to siste åra. Godkjenning kan berre nektast dersom forhold ved brukaren gir sakleg grunn til det. Bustad som har vore leigd ut etter første ledd, kan ikkje leigast ut på nytt før det har gått eitt år etter at andelseigaren eller ein særleg personkrins har budd i bustaden. For arbeidet med godkjenning av brukaren kan laget ikkje krevje vederlag. Overlating av bruken reduserer ikkje dei pliktene andelseigaren har i forhold til laget.

Blir bruken overlaten i strid med reglane i paragrafen her, eller er vilkåra for bruksoverlating ikkje lenger til stades, kan laget påleggje brukaren å flytte og eventuelt krevje fråviking etter tvangsfullføringslova. Oppfører brukaren seg slik at det er fare for øydelegging eller vesentleg forringing av eigedommen, eller slik at det er til alvorleg plage eller sjenanse for andre brukarar i eigedommen, kan laget krevje fråviking frå bustaden etter tvangsfullføringslova. Alle bruksrettar til bustaden fell bort når andelen skiftar eigar, med visse unntak som gjeld overtaking i medhald av ekteskapslova eller husstandsfellesskapslova.

Andelseigaren skal fare fint med bustaden og fellesareala. Bruken av bustaden og fellesareala må ikkje på urimeleg eller unødvendig vis vere til skade eller ulempe for andre andelseigarar. Ein andelseigar kan med godkjenning frå styret gjennomføre tiltak på eigedommen som trengst på grunn av funksjonshemming hos ein brukar av bustaden. Godkjenning kan ikkje nektast utan sakleg grunn. Andelseigaren kan ikkje utan samtykke frå styret bruke bustaden til anna enn bustadføremål. Styret kan fastsetje vanlege ordensreglar for eigedommen. Andelseigaren skal mellom anna halde bustaden i forsvarleg stand. Laget kan krevje skadebot for tap som følgje av at andelseigaren ikkje oppfyller pliktene sine. Laget skal halde bygningar og eigedommen elles i forsvarleg stand så langt plikta ikkje ligg på andelseigarane. Skade på bustad eller inventar som tilhøyrer laget, skal laget utbetre dersom skaden kjem av mishald frå ein annan andelseigar.

Felleskostnadene i laget skal delast mellom andelseigarane ut frå forholdet mellom verdiane på bustadene eller ut frå andre retningslinjer som går fram av byggje- og finansieringsplanen. Fordelinga skal justerast dersom endringar av bustadene eller eigedommen elles fører til vesentleg endring av verdiforholda. Når særlege grunnar taler for det, skal visse kostnader delast etter nytten for den einskilde bustaden eller etter forbruk. Med tilslutning frå dei andelseigarane det gjeld, kan det fastsetjast ei anna fordeling.

Andelseigaren kan seie opp buretten med ein frist på minst seks månader. Andelseigaren svarer for felleskostnader for tida fram til buretten er fallen bort, om ikkje ein ny andelseigar har teke over ansvaret før. Har andelseigaren ikkje gitt frå seg buretten når fristen er ute, og andelen ikkje er avhenda, fell oppseiinga bort.

Det blir også foreslått reglar om pålegg om sal frå laget si side, om fråviking, om øydelegging ved brann o.l., og om kva som skjer ved konkurs, tvangssal og anna eigarskifte for eigedommen.

Lovforslaget kapittel 6 har føresegner om rettsregistrering. Andelane i burettslaget skal vere registrerte i grunnboka. Det blir fastsett eigne føresegner i forskrift om føringa av rettane i grunnboka. Rettserverv som knyter seg til ein andel i eit burettslag, kan registrerast i grunnboka. Andre opplysningar kan registrerast dersom det er fastsett i lov. Rettserverv som byggjer på frivillig disposisjon, kan berre registrerast dersom disposisjonen er gjord av eller med samtykke frå den som ut frå grunnboka har rett til å disponere.

Det blir foreslått eigne reglar i burettslagslova for korleis registreringa skal gjerast, mellom anna kva som skal vere registreringsdagen, reglar for prioritet og særreglar for panterett. Det er også eigne reglar for rettsvernet ved konkurs og akkord, ved feilføring og ved manglar ved heimelen til medkontrahenten. Avslutningsvis er det reglar om forelding av rettsvernet.

Lovforslaget kapittel 7 har føresegner om generalforsamlinga. Det blir først slått fast at det er generalforsamlinga som har øvste myndet i laget. Vidare blir det slått fast at alle andelseigarar har rett til å vere med i generalforsamlinga med forslags-, tale- og røysterett. Ektemaken eller sambuaren til andelseigaren eller ein annan medlem av husstanden til andelseigaren har rett til å vere til stades og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsførar og leigar av bustad i laget har rett til å vere til stades i generalforsamlinga og til å uttale seg. Styreleiar og forretningsførar har plikt til å vere til stades om det ikkje er openbert unødvendig, eller dei har gyldig forfall. Ein andelseigar kan møte ved fullmektig.

Laget skal halde ordinær generalforsamling innan utgangen av juni kvart år. Styret skal på førehand varsle alle andelseigarar med kjend adresse om dato for møtet og om siste frist for innlevering av saker som nokon ønskjer skal takast opp. Spørsmålet om godkjenning av årsrekneskapen og årsmeldinga skal alltid takast opp og avgjerast i den ordinære generalforsamlinga. Årsrekneskapen, årsmeldinga og revisjonsmeldinga skal seinast åtte dagar før generalforsamlinga sendast til alle andelseigarar med kjend adresse. Ekstraordinær generalforsamling skal haldast når styret finn det nødvendig, eller når revisor eller minst to andelseigarar som til saman har minst ein tiandedel av røystene, krev det og samtidig seier kva saker dei ønskjer skal takast opp.

Det er foreslått føresegner som gjeld sjølve innkallinga til generalforsamlinga, kva saker ein skal ha med i innkallinga, og kva slags saker generalforsamlinga skal og kan behandle. Generalforsamlinga kan ikkje gjere vedtak i andre saker enn dei som er nemnde i innkallinga, om då ikkje alle andelseigarane i laget samtykkjer. At saka ikkje er nemnd i innkallinga, hindrar likevel ikkje at den ordinære generalforsamlinga avgjer saker som etter lova eller vedtektene skal takast opp på kvar ordinære generalforsamling, den ordinære generalforsamlinga avgjer krav om gransking, at det blir valt styremedlemmer der nokon står på val, og at det blir vedteke å kalle inn ny generalforsamling til å avgjere forslag som er sette fram i møtet.

Det blir også foreslått føresegner om korleis forsamlinga skal leiast, om korleis protokollen skal førast, og om røysterett og habilitet. Kvar andelseigar har éi røyst på generalforsamlinga, sjølv om andelseigaren har fleire andelar. Ein andelseigar kan dessutan røyste som fullmektig for ein annan andelseigar. For ein andel med fleire eigarar kan det berre givast éi røyst. Ingen kan sjølv eller ved fullmektig eller som fullmektig røyste på generalforsamlinga om avtale med seg sjølv eller nærståande, eller om ansvar for seg sjølv eller nærståande i høve til laget. Det same gjeld for røysting om pålegg om sal eller krav om fråviking.

Vedtak i generalforsamlinga krev fleirtal av dei røystene som er gitt, om ikkje anna følgjer av lova. Ved val kan generalforsamlinga på førehand fastsetje at den som får flest røyster, skal reknast som vald. Det kan fastsetjast andre fleirtalskrav i vedtektene. Endring av vedtektene krev to tredjedelar av dei røystene som er gitt. I vedtektene kan det fastsetjast strengare fleirtalskrav.

Med tilslutning frå alle andelseigarane kan det fastsetjast i vedtektene at ein tredjeperson skal godkjenne endring av desse vedtektsføresegnene for at endringa skal vere gyldig: føresegn som gjeld vilkår for å vere andelseigar i laget, føresegn om forkjøpsrett til andel i laget, føresegn om pris ved overføring av andel, og føresegn etter leddet her om godkjenning av vedtektsendring.

Det blir foreslått reglar om misbruk av mynde og gransking.

Lovforslaget kapittel 8 har føresegner om styre og forretningsførar. Laget skal ha eit styre. Styret skal ha minst tre medlemmer. Berre myndige personar kan vere styremedlemmer. Generalforsamlinga skal velje styremedlemmene. Styreleiaren skal veljast særskilt. Det kan fastsetjast i vedtektene at eit bustadbyggjelag som burettslaget er knytt til, skal velje éin av styremedlemmene, men eit fleirtal skal alltid veljast av generalforsamlinga i burettslaget. Styremedlemmene gjer teneste i to år, om ikkje anna er fastsett av generalforsamlinga. Ein styremedlem har rett til å gå av før tenestetida er slutt dersom det er særleg grunn til det. Styret og den som har valt styremedlemmen, skal ha rimeleg førehandsvarsel. Ein styremedlem kan avsetjast av den som har valt styremedlemmen.

Eventuelt vederlag til styremedlemmene skal fastsetjast av generalforsamlinga. Styreleiaren skal syte for at styret held møte så ofte det trengst. Ein styremedlem eller forretningsføraren kan krevje at styret blir kalla saman. Styret er vedtaksført når meir enn halvparten av alle styremedlemmer er til stades. Vedtak kan gjerast med meir enn halvparten av dei røystene som er gitt. Står røystene likt, gjeld det møteleiaren har røysta for. Dei som røystar for eit vedtak som inneber ei endring, må likevel alltid utgjere minst ein tredjedel av alle styremedlemmene. Det er styreleiaren som skal leie møtet og føre protokoll over styresakene.

Styret skal leie verksemda i laget i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlinga. Styret kan ta alle avgjerder som ikkje i lov eller vedtekter er lagde til andre organ. Styret kan ikkje utan at generalforsamlinga har gitt samtykke med minst to tredjedels fleirtal, gjere vedtak om ombygging, påbygging eller andre endringar av bygg eller grunn som etter tilhøva i laget går utover vanleg forvaltning og vedlikehald; auke talet på andelar eller knyte andelar til bustader som før har vore tenkt brukte til utleige; selje eller kjøpe fast eigedom; ta opp lån som skal sikrast med pant med prioritet framfor innskota; gjennomføre andre rettslege disposisjonar over fast eigedom som går utover vanleg forvaltning; eller setje i verk tiltak som går utover vanleg forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for laget på meir enn fem prosent av dei årlege felleskostnadene.

Laget skal ha ein forretningsførar om ikkje anna er fastsett i vedtektene. Forretningsføraren kan vere ein juridisk person. Avtale om forretningsførsel kan gjerast av styret. Avtalen kan seiast opp av laget med seks månaders varsel om ikkje kortare varsel er avtalt. Med to tredjedels fleirtal kan generalforsamlinga gi samtykke til at avtale om forretningsførsel blir gjord uoppseieleg for eit tidsrom på opptil fem år.

Avtale om forretningsførsel med bustadbyggjelag som burettslaget er knytt til, kan opptil ti år etter at burettslaget er stifta, vere uoppseieleg eller ha lengre oppseiingsfrist enn seks månader. Slik avtale kan ha vilkår om at oppseiing berre kan skje dersom generalforsamlinga i burettslaget gir samtykke til det med to tredjedels fleirtal og bustadbyggjelaget har fått høve til å uttale seg skriftleg om spørsmålet til kvar andelseigar i burettslaget seinast samtidig med innkalling til generalforsamlinga.

Det blir foreslått reglar for korleis midlane i burettslag skal forvaltast. Det blir også foreslått reglar om inhabilitet, misbruk av posisjon, representasjon og fullmakt.

Lovforslaget kapittel 9 har føresegner om revisjon. Eit burettslag skal ha éin eller fleire statsautoriserte eller registrerte revisorar. Generalforsamlinga skal velje éin eller fleire revisorar, og kan velje éin eller fleire vararevisorar. Revisor gjer teneste fram til annan revisor er vald. Fell oppdraget for revisor bort før tenestetida er ute, skal styret utan opphald syte for val av ny revisor. Det same gjeld dersom revisor ikkje lenger fyller vilkåra for å kunne veljast til revisor i laget. Generalforsamlinga kan berre velje ny revisor når det er sagt i innkallinga at det vil bli sett fram forslag om nyval. Revisor skal gi revisjonsmelding til generalforsamlinga for kvart rekneskapsår. Revisjonsmeldinga skal vere styret i hende seinast to veker før den ordinære generalforsamlinga.

Lovforslaget kapittel 10 har føresegner om samanslåing og deling av burettslag. Eit burettslag kan overdra eigedelar og skyldnader under eitt til eit anna burettslag mot at andelseigarane blir andelseigarar i det overtakande laget. Styra i laga skal utarbeide ein plan som minst viser forslag til namna på laga, vedtektsendringar i det overtakande laget, tidspunktet for samanslåinga og eventuelt vederlag til andelseigarar. Siste årsrekneskap, årsmelding og revisjonsmelding for kvart av laga skal leggjast ved planen. Planen skal godkjennast av generalforsamlingane med tilslutning frå minst to tredjedelar av alle andelseigarane i kvart lag.

Seinast éin månad etter at samanslåinga er godkjend i laga og vedtaket om samanslåing er gyldig i det overdrege laget, skal styret i alle lag som er med i samanslåinga, kvar for seg melde vedtaket, saman med planen, til Føretaksregisteret. Blir fristen overseten, fell vedtaka bort. Føretaksregisteret skal kunngjere vedtaka om samanslåing og varsle kreditorane i laga om at eventuelle motsegner mot samanslåinga må meldast til laget innan to månader frå siste kunngjering. Kreditorane kan kome med motsegn. Når fristen for motsegn er ute og tilhøvet til kreditorar som har kome med motsegn, er avklart, skal det overtakande laget gi melding til Føretaksregisteret om at samanslåinga skal gjennomførast. Når samanslåinga er registrert, er samanslåinga gjennomført, det overdrege laget er oppløyst, og krav på eventuelt vederlag til andelseigarar forfell.

Eit burettslag kan overdra nokre av bustadene og andre eigedelar og eventuelt skyldnader til eit nytt lag av dei andelseigarane som har rett til dei bustadene det gjeld. Styret skal utarbeide ein plan som minst viser forslag til vedtektsendringar i det overdrege laget, vedtekter, opningsbalanse og byggje- og finansieringsplan for det nye laget, tidspunktet for samanslåinga, fordelinga av eigedelar, rettar og skyldnader mellom dei laga som er med i delinga, og eventuelt vederlag til andelseigarar. Siste årsrekneskap, årsmelding og revisjonsmelding skal leggjast ved planen. Planen skal godkjennast av generalforsamlinga med tilslutning frå minst to tredjedelar av alle dei som skal bli andelseigarar i det nye laget, og frå minst to tredjedelar av alle andelseigarane som skal vere att i det overdrege laget. Så skal Føretaksregisteret ha melding. Kreditorane kan kome med motsegn. Når delinga er registrert, er delinga gjennomført, det nye laget er stifta, og krav på eventuelt vederlag til andelseigarar forfell.

Lovforslaget kapittel 11 har føresegner om oppløysing av burettslag. Oppløysing av laget krev vedtak på to generalforsamlingar etter kvarandre, med minst fire vekers mellomrom. På kvar generalforsamling må minst to tredjedelar av alle andelseigarane røyste for vedtaket. Den eine generalforsamlinga skal vere den ordinære generalforsamlinga. Når vedtak om oppløysing er gyldig, skal generalforsamlinga velje eit avviklingsstyre som kjem i staden for styret og forretningsføraren. Valet gjeld på ubestemt tid, med ein oppseiingsfrist for medlemmene på tre månader. Vedtak om å oppløyse laget skal meldast til Føretaksregisteret straks vedtaket er gyldig og avviklingsstyre er valt. Meldinga skal innehalde opplysningar om medlemmene av avviklingsstyret. Ved registrering av meldinga om oppløysing skal Føretaksregisteret kunngjere vedtaket om å oppløyse laget. I kunngjeringa skal kreditorane til laget varslast om at dei må melde krava sine til avviklingsstyret innan to månader frå siste kunngjering.

Det blir foreslått reglar om stillinga til laget under avviklinga, avviklingsbalansen o.a.

Lovforslaget kapittel 12 har føresegner om skadebotansvar for styremedlemmer, forretningsførar, granskar og andelseigarar. Kapittel 13 inneheld føresegner om teieplikt, om saksbehandling i retten, om rekning av fristar og om omdanning av bustadaksjeselskap. Kapittel 14 har eigne føresegner om når lova skal ta til å gjelde, om overgangsreglar og om endring av andre lover.

Til forsida av dokumentet