Ot.prp. nr. 30 (2002-2003)

Om lov om bustadbyggjelag (bustadbyggjelagslova) og lov om burettslag (burettslagslova)

Til innhaldsliste

12 Merknader til dei enkelte paragrafane i utkastet til lov om burettslag

Til kapittel 1 Innleiande føresegner

I kapittel 1 er det føresegner om verkeområdet for lova og om ansvarsavgrensing. Det er også teke med ei eiga føresegn som set forbod mot diskriminering. Departementet viser til den generelle omtalen av dei innleiande føresegnene under punkta 5, 6, 8.1 og 8.2. Departementet viser også til utvalets spesielle merknader til dette kapittelet, jf. NOU 2000:17 side 109 til 112.

Lovas verkeområde kjem fram gjennom definisjonen av kva eit burettslag er. Definisjonen svarar i all hovudsak til definisjonen i tidlegare lov. Eit burettslag skal ha som hovudføremål å gi andelseigarane bruksrett til eigen bustad i eigedommen til laget. Burettslaget kan også drive verksemd som heng saman med dette hovudføremålet. Når det gjeld samanslutningar som eig fritidsbustader, vil det vere mogeleg å gjere bruk av burettslagsforma for desse også. Men her har ein høve til å gjere bruk av andre samanslutningsformer jamvel om føremålet med samanslutningar er den same som for burettslag.

Det er ikkje adgang til å stifte bustadaksjeselskap som har det same føremålet som eit burettslag. Men for dei bustadaksjeselskapa som alt eksisterer, vil mellom anna kapittel 5 om bruksretten gjelde tilsvarande. I kapittel 13 er det føresegner som legg tilhøva til rette for omdanning av eksisterande bustadaksjeselskap til burettslag.

Eit generelt forbod mot diskriminering er teke inn på same måte som i utkastet til lov om bustadbyggjelag.

Lova kan ikkje fråvikast i avtale eller vedtekter anna enn der det går fram av dei enkelte føresegnene eller av samanhengen. Departementet har vald ikkje å ta inn noka eiga føresegn som slår dette fast, slik som det til dømes er gjort i eigarseksjonslova § 4.

Til § 1-1 Verkeområde. Definisjonar:

Paragrafen gjeld lovas verkeområde, som delvis er uttrykt gjennom å definere kva eit burettslag er. Departementet viser til den generelle omtalen av dei innleiande føresegnene under punkt 8.2.

I første ledd første punktumer det fastsett at lova gjeld for burettslag. Denne definisjonen knyter seg til føremålet med burettslaget. Føremålet med eit burettslag skal først og fremst vere å gi andelseigarane bruksrett til eigen bustad i lagets eigedom (burett), jf. andre punktum. Her er nemninga «samvirkeføretak» nytta som i lov om bustadbyggjelag. Denne nemninga skal i utgangspunktet tolkast som § 1 i utkastet til lov om samvirkeføretak, jf. NOU 2002:6 om lov om samvirkeføretak side 331 og 387. Men eit burettslag er likevel ikkje eit typisk samvirkeføretak. Mellom anna er det ikkje eit føretak som er ope for alle, slik eit bustadbyggjelag er. Burettslaget har likevel eit kooperativt føremål som skil det frå den typiske kapitalsamanslutninga.

Bruksretten som andelseigarane har blir kalla for ein burett. Buretten knyter seg til andelseigaren eigen bustad, og føremålet til burettslaget er å skaffe andelseigarane slik burett til eige bruk. Det vil seie at brukareigarprinsippet gjeld for laget. Bustaden skal nyttast av andelseigaren sjølv; han skal ikkje ha som føremål å leige denne ut, jf. likevel §§ 5-3 flg.

Med føretakets eigedom er det i utgangspunktet føresett at burettslaget eig grunnen, men uttrykket femnar også om det tilfellet at burettslaget har hus på festa grunn. Det er ikkje noko i vegen for at burettslaget også eig fleire eigedommar eller leiger husrom på ein eigedom eigd av ein annan, til dømes at laget leiger eit garasjeanlegg på ein naboeigedom. Det er heller ikkje nødvendig at eigedommen ligg samla, sjølv om det i dei fleste tilfelle vil vere slik.

Burettslaget kan i tillegg til å gi andelseigarane bruksrett til eigen bustad også drive med anna verksemd som heng saman med buretten, jf. tredje punktum.Det er ikkje nødvendig å fastsetje denne verksemda i vedtektene, men verksemda kan trenge samtykke frå generalforsamlinga med kvalifisert fleirtal, jf. § 8-9. Burettslaget kan også leige ut bustader i eigedommen, men dersom denne verksemda blir for omfattande, vil dette vere i strid med føremålet med laget. Det same gjeld dersom laget leiger ut lokale i eigedommen.

Det går fram av andre ledd at samvirkeføretak som har til føremål å gje andelseigarane bruksrett til fritidsbustad, berre skal reknast som burettslag dersom laget er stifta som burettslag. Føresegna samsvarar i hovudsak med utvalets forslag til § 1-1 andre ledd. Den einaste skilnaden som er gjort, er å bytte ut omgrepet «andelslag» med «samvirkeføretak», jf. omtala av første ledd. Om bakgrunnen for føresegna skriv utvalet i NOU 2000:17 side 110 og 111:

«Gjeldande lov har vore tolka slik at fritidsbustader ikkje kan organiserast som burettslag. Utvalet meiner at burettslagsforma ikkje bør vera obligatorisk for kooperative samanslutningar som skal eige fritidsbustader. For fritidsbustader kan det vere bruk for større variasjonsbreidd i organiseringa enn det for heilårsbustader, til dømes slik at bruksrettane kan vere tidspartar. Ein kan også ha bruk for andre reglar om kven som kan eige andel, om godkjenning av ny andelseigar, om rett til utleige m.m. Det bør likevel vere høve til å velje burettslagsforma.»

Av tredje leddgår det fram at lova ikkje gjeld på Svalbard før Kongen har gitt forskrift om dette. Kongen kan også fastsetje særlege reglar ut frå tilhøva på staden. Tilsvarande føresegn finst i aksjelova § 1-1 fjerde ledd.

Til § 1-2 Ansvarsavgrensing:

Paragrafen avgrensar andelseigaranes direkte og indirekte ansvar overfor kreditorane til burettslaget. Departementet viser til den generelle omtalen av dei innleiande føresegne under punkt 8.2. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 1-2. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader, jf. NOU 2000:17 side 111:

«Den eigentlege ansvarsavgrensinga går fram av første ledd: Andelseigarane heftar ikkje overfor kreditorane for lagsskyldnadene. Av andre leddet går det fram at andelseigarane heller ikkje heftar indirekte: Dei har ikkje plikt til å skyte inn midlar i laget ut over andelen. Så langt svarar føresegna til ansvarsavgrensinga i aksjeselskap, jf. asl. § 1-2. Det spesielle i burettslag er at andelseigarane har plikt til å dekkje utgiftene i laget gjennom betaling av sin del av felleskostnadene, jf. utkastet kapittel 5. Slik sett har andelseigarane eit indirekte ansvar for utgiftene. Avgrensinga av dette indirekte ansvaret ligg i at andelseigarane kan seie opp bruksretten med seks månaders varsel og dermed kome fri plikta til å betale felleskostnader, jf. § 5-21. Det svarar til regelen i gjeldande lov, berre med den skilnaden at bruksretten der blir rekna som ein leigerett.

Ansvarsavgrensinga kunne bli illusorisk dersom andelseigarane kunne påleggjast store eingongsinnbetalingar med så kort varsel at dei ikkje kunne seie opp. Utvalet legg til grunn at det følgjer av ansvarsavgrensinga at styret ikkje har plikt i høve til kreditorane til å fastsetje ei slik innbetaling av felleskostnader, til dømes for å innfri eit mishalde lån. Noka nærare regulering av dette har ikkje utvalet funne nødvendig. Kor store innbetalingar eit fleirtal har rett til å påleggje eit mindretal i laget, er eit spørsmål som må avgjerast ut frå vanlege misbruksreglar.

Etter nærare reglar kan laget setje betaling av innskot som vilkår for å bli andelseigar, jf. § 2-10. Innskotet bør derfor nemnast i føresegna her òg.»

Til § 1-3 Tilknytte lag:

Paragrafen definerer i første ledd kva som er eit tilknytt burettslag. Eit tilnytt burettslag er eit burettslag der det følgjer av vedtektene at andelseigarane skal vere andelseigarar i eit bestemt bustadbyggjelag. Føresegna er i lik § 1-3 i lov om bustadbyggjelag. Departementet viser difor til dei spesielle merknadene til denne føresegna og til dei generelle merknadene under punkt 6.3.

I andre ledder det ei føresegn som fastslår korleis eit frittståande burettslag kan endre status til å bli tilknytt eit bustadbyggjelag. Ei slik endring krev samtykke frå alle andelseigarane i burettslaget. Det er ikkje nok at dei som møter på generalforsamlinga samtykkjer i endringa; alle andelseigarane i burettslaget må godkjenne endringa. Det er også eit krav at bustadbyggjelaget godkjenner tilknytinga til bustadbyggjelaget. Burettslaget kan ikkje krevje å bli tilknytt eit bustadbyggjelag. Bustadbyggjelaget kan fritt vurdere om ein skal godkjenne slik tilknytning, og stille vilkår for at dette i så fall skal skje. Dersom desse vilkåra blir oppfylt, må burettslaget ta inn ei føresegn i burettslagets vedtekter der det går fram at burettslaget er knytt til det aktuelle bustadbyggjelaget.

Til § 1-4 Bustadaksjeselskap:

Paragrafen slår fast at det ikkje kan stiftast aksjeselskap eller allmennaksjeselskap med same formål som burettslag og kva deler av lova som skal gjelde for eksisterande bustadakseselskap. Departementet viser til den generelle omtalen bustadaksjeselskapet under punkt 9. Føresegna er noko endra i forhold til utvalets forslag til § 1-4, jf. NOU 2000:17 side 111 og 112.

Første leddslår fast at det ikkje er adgang til å stifte aksjeselskap eller allmennaksjeselskap med same formål som burettslag. Kva som er føremålet til eit burettslag, går fram av § 1-1 første ledd. Føresegna regulerer berre høvet til å stilfte nye bustadaksjeselskap etter at lova her tok til å gjelde. Høvet til å stifte slike selskap har endra seg fleire gonger, jf. omtalen under punkt 9. Det er såleis ikkje nødvendig å avvikle eksisterande bustadaksjeselskap som er stifta på lovleg måte.

Andre leddetslår fast kva deler av lova som skal gjelde for eit aksjeselskap som er stifta før lova tok til å gjelde, og som har same føremål som burettslag. For det første skal § 1-5 gjelde. Dette er føresegna som set forbod mot diskriminering, jf. punkt 5. For det andre skal § 4-2 gjelde. Dette er ei føresegn om slår fast kva slags juridiske personar som kan eige andelar utan omsyn til kva som måtte stå i vedtektene. Andelar vil her tilsvare aksjar. For det tredje skal omdanningsreglane i § 13-5 gjelde, jf. punkt 5 og dei spesielle merknadene til denne føresegna. For det fjerde skal kapittel 5 gjelde. Dette kapittelet omhandlar bustadene, overlating av bruken av bustadene, vedlikehald og anna.

Til § 1-5 Forbod mot diskriminering:

Paragrafen set eit generelt forbod mot visse former for diskriminering. Departementet viser til den generelle omtalen av diskriminering under punkt 5. Føresegna er noko endra i forhold til utvalets forslag til § 1-5, jf. NOU 2000:17 side 112. Departementet viser elles til dei spesielle merknadene til § 1-4 i lov om bustadbyggjelag. Dei to føresegnene er nesten like.

Til § 1-6 Bruk av elektronisk kommunikasjon:

Det går fram av denne føresegna at burettslaget skal kunne bruke elektronisk kommunikasjon når det gjeld meldingar, varsel, informasjon, dokument og liknande til andelseigarane i laget. Føresetnaden er at noko anna ikkje følgjer av lova, og andelseigaren uttrykkjeleg har godteke dette, jf. første ledd.

Andelseigaren vil sjølv kunne kommunisere på same måte i forhold til burettslaget. Andelseigaren kan bruke e-postadressa til laget, eller laget kan ha fastsett andre måtar dette skal skje på, jf. andre ledd.

Til kapittel 2 Stifting av burettslag

Kapittel 2 har føresegn som nærare regulerer korleis ein skal stifte eit burettslag. Her er reglar om innskot og reglar om avtalar med bustadbyggjelag eller annan utbyggjar om rett til ny burettslagsbustad. Desse reglane er alle aktuelle i byggje- eller erverversfasen. Reglane om andelskapitalen, som kjem inn både i byggje- eller ervervsfasen og seinare, er samla i kapittel 3.

Departementet viser til at eit bustadbyggjelag, eller ein annan utbyggjar som skal stå for erverv eller oppføring av bustader til laget, skal kunne eige opp til alle andelane i burettslaget. Etter tidlegare lov var det slik at berre nokre utbyggjarar hadde adgang til dette. No skal alle kunne gjere det om ein finn det ønskjeleg. Det har ofte vore slik at eit burettslag er blitt stifta av eit bustadbyggjelag som einaste andelseigar. Dette vil truleg bli den praktiske hovudregelen i framtida også, men føresegnene her om stifting av eit burettslag bør likevel ha som utgangspunkt at det er dei som seinare skal bu i bustadene som skal stifte laget. Dette kan vere aktuelt gjennom kjøp av ein utleigeeigedom, eller gjennom bruk av lov om kommunal forkjøpsrett til erverv av ein slik eigedom.

Departementet viser til den generelle omtalen av stifting av burettslag under punkt 8.3.

Til § 2-1 Stiftingsdokument:

Paragrafen set krav til korleis sjølve stiftingsdokumentet skal vere utforma. Departementet viser til den generelle omtalen av stifting av burettslag under punkt 8.3. Departementet viser også til at føresegna i det alt vesentlege er i samsvar med utvalets forslag til § 2-1.

Etter mønster av aksjelova er det i første leddfastsett at for å stifte ei burettslag skal den eller dei som skal teikne andelane i laget, setje opp eit stiftingsdokument som inneheld vedtektene for laget, namna på stiftarane og opplysningar om tida for innbetaling av andelane, om kven som er første styre og revisor. Dessutan skal vedtektene takast inn i stiftingsdokumentet.

I motsetnad til tidlegare er det no ingen skilnad på korleis eit tilknytt burettslag og andre lag blir stifta. Også andre enn bustadbyggjelag kan stifte burettslaget åleine, jf. § 2-12.

Departementet viser elles til utvalets spesielle merknader, jf. NOU 2000:17 side 113:

«Etter andre leddet må alle andelane teiknast ved stiftinga av laget. Ei endring i talet på andelar i laget kan berre gjerast etter reglane i § 3-2. Førehandsavtale med burettslaget om å teikne andel er ikkje bindande. På det viset unngår ein at burettslaget blir gjort til part i avtalar med forbrukaren. Avtale mellom forbrukaren og utbyggjaren om seinare overtaking eller teikning av andel i burettslaget er bindande etter vanlege reglar.

Fjerde ledd har ei føresegn om at det kan setjast som vilkår for å teikne andel at andelseigaren skal betale innskot, jf. § 2-10.

Den tilsvarande føresegna i utkastet til lov om bustadbyggjelag § 2-1 har ei føresegn om opplysning i stiftingsdokument om særlege rettar i samband med stiftinga eller om dekning av utgifter ved stiftinga. Slike særlege rettar kan ingen sikre seg i burettslag, jf. § 2-4. Dei særlege rettane som elles er aktuelle, går fram av vedtektene.»

Til § 2-2 Minstekrav til vedtektene:

Paragrafen set visse minstekrav til korleis vedtektene i eit nystifta burettslag skal vere utforma. Departementet viser til den generelle omtalen av stifting av burettslag under punkt 8.3. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 2-2, og av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side113:

«I første ledd er det etter mønster av aksjelova fastsett minstekrav til vedtekter. Vedtektene må minst innehalde opplysningar om firma for laget, kommunen der laget skal ha forretningskontor, talet på andelar og pålydande verdi, lågaste og høgaste tal på styremedlemmer og kva saker som skal behandlast på ordinær generalforsamling.

Krav til firma går fram av andre leddet i paragrafen her.

I nr. 2 er det bygt på ein føresetnad om at lova regulerer lag som skal ha forretningskontor her i riket. Laget kan ha eigedom i fleire kommunar, men det er neppe særleg praktisk. Skulle det skje at eit lag eig bustader utafor landegrensene, kan det oppstå kompliserte spørsmål om lovval, særleg med tanke på bruksretten. Utvalet ser ikkje grunn til å gå nærare inn på det.

Etter nr. 3 skal vedtektene opplyse om pålydande verdi på andelane. Det er ikkje noko krav om vedtektsfesting av kor stor andelskapitalen er, slik det i asl. § 2-2 er fastsett for aksjekapitalen. Normalt er det like mange andelar som det er bustader i laget, men i nokre tilfelle kan talet endrast, til dømes ved at det blir bygt nye bustader, ved at bustader blir samanslegne, eller ved at bustader som før var leigde ut, no blir knytte til andelar. I det fleste tilfella trengst det samtykke frå generalforsamlinga med to tredels fleirtal, men til dømes ved samanslåing av bustader er det nok med samtykke frå styret. Talet på andelar har ikkje like mykje å seie for det innbyrdes forholdet mellom andelseigarane som den samla aksjekapitalen har i aksjeselskap, og utvalet meiner det ikkje er nødvendig med noka vedtektsfesting av andelskapitalen eller talet på andelar.

Andre leddet har ei føresegn om firma for burettslag. Ei tilsvarande føresegn står i utkastet til bustadbyggjelag § 2-2 andre ledd, og det kan visast til merknadene der.»

Til § 2-3 Minstekrav til stiftingsdokumentet elles:

Paragrafen stiller visste minstekrav til korleis stiftingsdokumentet elles skal vere utforma. Departementet viser til den generelle omtalen av stifting av burettslag under punkt 8.3. Departementet viser også til føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 2-3, med unntak av at siste punktum er stroke. Departementet viser elles til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 113:

«Føresegna er laga etter mønster av aksjelova med nokre forenklingar og er ny i høve til gjeldande burettslagslov. Sia ein etter utkastet ikkje treng å halde konstituerande generalforsamling etter stiftinga, må det opplysast i stiftingsdokumentet kven som skal vere første styre og første revisor for laget.»

Til § 2-4 Forbod mot særlege rettar:

Paragrafen set grenser for kva som kan vere regulert i stiftingsdokumentet. Mellom anna skal ein ikkje kunne betale innskotet med anna enn pengar. Departementet viser til den generelle omtalen av stifting av burettslag under punkt 8.3. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 2-4, og av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side113 og 114:

«I asl. § 2-4 er det føresegner om at stiftingsdokumentet skal innehalde opplysningar om særskilde rettar, og i asl. § 2-5 er det føresegner om stiftingsutgifter som skal dekkjast av selskapet. Særlege rettar på grunnlag av stiftinga og krav på dekning av stiftingsutgifter trengst ikkje i burettslag, men for å gjere det klårt at reglane er annleis enn i aksjeselskap, kan det med reine ord takast inn eit forbod i lova.

I burettslag er det ingen grunn til å opne for at andelar kan gjerast opp med anna enn pengar (tingsinnskot). Heller ikkje trengst det nokon regel om at laget skal dekkje stiftingsutgiftene. Dei aller fleste burettslag blir stifta av eit bustadbyggjelag eller ein annan utbyggjar, og da kan stiftaren bere utgiftene sjølv. I dei få tilfella der fleire personar går saman om å stifte eit burettslag, er det like enkelt om dei ber utgiftene sjølve; det er til sjuande og sist dei som må bere kostnaden. Klausular om at laget skal ha plikt til å overta eignedelar eller bli part i avtale, er det ikkje bruk for å ta inn i stiftingsdokumentet. Poenget med ein slik regel ville berre vere at laget var forplikta før registreringa, men utvalet ser ikkje noko praktisk behov for det. Særlege rettar eller fordelar på grunnlag av stiftinga elles er det heller ikkje bruk for. Utvalet nemner for ordens skuld at det her berre er tale om særlege rettar som byggjer på stiftinga, og som skal gå fram av stiftingsdokumentet. Avtale til dømes om forretningsførsel kan gjerast når laget er stifta.»

Til § 2-5 Opningsbalanse:

Paragrafen stiller krav til at stiftarane av burettslaget skal stille opp ein opningsbalanse. Departementet viser til den generelle omtalen av stifting av burettslag under punkt 8.3. Departementet viser også at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 2-5, og av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 114:

«Av første ledd går det fram at det ved stiftinga av burettslaget skal setjast opp ein opningsbalanse. I andre leddet er det føresegner om opningsbalansen som i hovudsak svarar til asl. § 2-8. Balansen skal vere sett opp i samsvar med rekneskapslova og vere stadfesta av ein registrert eller statsautorisert revisor.»

Til § 2-6 Byggje- og finansieringsplan:

Paragrafen stiller krav om at det ved stiftingsdokumentet skal leggjast ved ein byggje- og finansieringsplan. Departementet viser til den generelle omtalen av stifting av burettslag under punkt 8.3. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 2-6, og av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side114:

«Det går fram av første ledd at ein byggje- og finansieringsplan skal leggjast ved stiftingsdokumentet. Nemninga byggje- og finansieringsplan er henta frå gjeldande burettslagslov, men dokumentet får ein annan funksjon med den utbyggingsmodellen utvalet gjer framlegg om. Utvalet reknar med at det vanlege heretter blir ein avtale om fast pris mellom andelseigarane og bustadbyggjelaget eller ein annan utbyggjar. Planen treng derfor ikkje innehalde noko detaljert byggjebudsjett. Planen blir dels eit prospekt som ligg til grunn for avtalane med andelseigarane, dels eit grunndokument der sentrale opplysningar om bustadene og laget, og dermed om forholdet andelseigarane imellom, går fram. I dei tilfella der fleire personar går saman om å stifte eit burettslag for å byggje bustader eller kjøpe ein bustadeigedom, blir planen avgjerande for forholdet mellom laget og den einskilde andelseigaren.

I andre leddet er det fastsett at planen, som i dag, skal innehalde teikningar og beskrivingar av lagets bygg med bustadene, kostnadsoverslag, finansieringsplan og driftsbudsjett. Teikningar og beskrivingar ligg til grunn for avtalane mellom utbyggjaren og forbrukarane, om det ikkje blir laga særlege prospekt. Kravet til kostnadsoverslag må tilpassast situasjonen. Der bustadbyggjelaget eller ein utbyggjar har fastprisavtalar med forbrukarane, må kostnadsoverslaget utan nærare spesifikasjon kunne svare til den prisen bustadene skal leverast for, medan overslaget må vere meir detaljert der fleire personar har gått saman om prosjektet. Finansieringsplanen vil i hovudsak vise felleslån, innskot og andelskapital. Med driftsbudsjett er det tenkt på eit budsjett over inntekter og utgifter etter at bustadene er oppførte (eller kjøpte). Noko driftsbudsjett for byggjeperioden er det ikkje bruk for i denne samanhengen.

Etter tredje ledd skal planen vise kva bustad som er knytt til kvar andel, i praksis etter nummer på andelen. Fordelinga av felleskostnadene må gå fram av planen. I utkastet § 5-19 er det ein bakgrunnsregel om at fordelinga skjer ut frå verdiforholdet mellom bustadene, men ein slik utfyllande regel blir sjeldan aktuell dersom planen oppfyller dei krava som er sette her. Kor detaljerte reglane om fordelinga skal vere, avgjer stiftaren eller stiftarane, men det som er fastsett i planen, kan seinare berre endrast etter reglane i § 5-19, jf. neste ledd.

Fjerde ledd har føresegner om endring av planen. Hovudregelen er at styret kan endre planen, men går endringa ut på å endre bygg eller grunn eller å auke talet på andelar, trengst samtykke frå generalforsamlinga med to tredels fleirtal. Nærare reglar om endring av innskotet går fram av § 2-10, og fordelinga av felleskostnadene kan berre endrast etter § 5-19.

Rammene for endring av byggje- og finansieringsplanen er viktigast for dei lite praktiske tilfella der fleire personar har gått saman om å stifte eit burettslag. I utbyggjartilfella sit utbyggjaren med alle andelane og har full råderett etter reglane her. Men etter at utbyggjaren har gjort avtalar med forbrukarar om bustadene, er desse avtalane avgjerande for kva endringar forbrukarane må finne seg i. Avtalane skal innehalde opplysning om fellesgjeld, innskot og andelssum, jf. utkastet til § 1a i bustadoppføringslova. Det er ikkje heilt klårt kor langt atterhald om seinare endringar av bustaden eller vederlaget kan godtakast i høve til bustadoppføringslova; ein kan få ei vanskeleg grensedraging mot ansvarsfråskrivingar, som ikkje er tillatne. Men atterhald om større endringar er ikkje vanlege i avtalar om direkte åtte bustader, og det er neppe tenleg for utbyggjarane å gå lenger i så måte for burettslagsbustader.»

Til § 2-7 Stifting av laget:

Paragrafen krev at stiftinga og andelsteikninga skjer ved underskriving av stiftingsdokumentet. Departementet viser elles til den generelle omtalen av stifting av burettslag under punkt 8.3. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 2-7.

Til § 2-8 Betaling av andelane:

Paragrafen fastset framgangsmåten ved betaling av andelane i burettslaget. Departementet viser til den generelle omtalen av stifting av burettslag under punkt 8.3. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 2-8, og av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side114 og 115:

«I første ledd er det fastsett etter mønster frå aksjelova at andelane skal betalast inn til pålydande innan den tid som er fastsett i stiftingsdokumentet. Ved for sein betaling skal det reknast renter etter rentelova. Gjeldande lov har inga tilsvarande føresegn.

I andre leddet går det fram at når andelen skiftar eigar før andelen er betalt, er både tidlegare eigar og ny eigar solidarisk ansvarleg. Det er ei ny føresegn i høve til gjeldande lov, men ein tilsvarande regel finst i asl. § 2-16.

I tredje ledd er det teke inn ein ny regel om at laget kan gje andre rett til å teikne andelen eller stryke andelsteikninga dersom andelen ikkje blir betalt innan fem dagar etter at andelseigaren har fått skriftleg påminning. Føremålet er unngå at ein andelseigar skal kunne hindre registrering av burettslaget ved å mishalde innbetalinga, i og med at registrering ikkje kan skje før alle teikna andelar er innbetalte.

I asl. § 2-17 er det ei føresegn om at kravet på aksjeinnskot ikkje kan overdragast, pantsetjast eller takast utlegg i. Den situasjonen er heilt upraktisk i burettslag i og med at andelane må vere betalte før registreringa. Laget kan ikkje pådrage seg plikter før registreringa, og laget kan til skilnad frå aksjeselskap ikkje påførast plikter gjennom stiftingsvilkåra, jf. § 2-4. Utvalet har derfor ikkje sett grunn til å ta inn noka føresegn som svarar til asl. § 2-17.»

Til § 2-9 Melding til Føretaksregisteret:

Paragrafen krev at det skal meldast frå til Føretaksregisteret om at burettslaget er stifta. Departementet viser til den generelle omtalen av stifting av burettslag under punkt 8.3. Departementet viser også til at første ledd føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 2-9, og av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til dette leddet, jf. NOU 2000:17 side115:

«Det går fram av første ledd at burettslaget må meldast til Føretaksregisteret innan tre månader etter at stiftingsdokumentet er underskrive. Regelen har mønster i aksjelova; gjeldande lov om burettslag har ingen bestemt frist for registrering. Det går vidare fram at andelskapitalen skal vere fullt innbetalt før registrering. Det er i samsvar med gjeldande lov. Etter mønster av aksjelova er det òg teke inn ei ny føresegn om at styremedlemmene og revisor er solidarisk ansvarlege dersom det er innbetalt mindre enn det som er oppgjeve og stadfesta i meldinga.»

I andre ledder det slått fast at registrering ikkje kan finne stad dersom laget ikkje er meldt til Føretaksregisteret innan fristen, eller registreringa blir nekta på grunn av feil som ikkje kan rettast. I begge tilfella vil pliktene etter stiftingsdokumentet ikkje lenger vere bindande. Stiftinga må då gjerast på nytt.

Departementet viser også til at tredje ledd i føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 2-9, og av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til dette leddet, jf. NOU 2000:17 side 115:

«Tredje ledd inneheld ei føresegn om at laget ikkje kan erverve rettar eller pådrage seg plikter før det er registrert. Same regelen finst i gjeldande burettslagslov. I asl. § 2-20 er det ei tilsvarande føresegn som er meir utførleg. Utvalet meiner det greier seg med den enklare varianten her. Dei meir detaljerte reglane i aksjelova kan dels byggjast på vanleg avtalerett, dels kan føresegna i asl. § 2-20 gje rettleiing ved tolkinga av føresegna her.»

Til § 2-10 Innskot:

Paragrafen har nærare reglar om innskot til burettslaget. Departementet viser til den generelle omtalen av stifting av burettslag under punkt 8.3. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 2-10, og av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side115 og 116:

«Det går fram av § 2-1 tredje ledd at plikt til å betale innskot kan setjast som vilkår for å teikne andel i laget. Reglane om innskot er langt på veg ei vidareføring av gjeldande reglar. Der fleire personar går saman om å stifte eit burettslag, er innskotskapitalen nødvendig for å realisere prosjektet. Reelt er det da tale om eigenkapital. I utbyggjartilfella kunne ein greie seg utan innskot, men forbrukarane er betre tente med at ein del av vederlaget går til å dekkje eit pantesikra krav mot laget, framfor at laget har mykje fri eigenkapital, og at andelen blir overført til «overkurs». (...)

I første ledd er det fastslege at storleiken på innskotet skal gå fram av byggje- og finansieringsplanen. Når det eventuelle innskotet skal vere eit vilkår for å teikne andel, og storleiken skal gå fram av byggje- og finansieringsplanen, er meininga at det ikkje kan krevjast innskot til nye tiltak seinare, jf. òg § 1-2 andre ledd. Kor store innbetalingar som kan krevjast som dekning av felleskostnader, vil avhenge dels av reglane om ansvarsavgrensing, dels av reglane om mindretalsvern, jf. merknadene til § 1-2 andre ledd.

Av andre leddet går det fram at innskotet som hovudregel berre kan endrast med samtykke frå andelseigaren. I tilfelle der fleire personar har gått saman om å stifte laget, kan det vere nødvendig å auke innskotet dersom byggje- eller ervervskostnadene blir høgare enn planlagt. Da bør regelen vere at andelseigaren får valet mellom å godta høgare innskot og å avhende andelen til nokon som er viljug til å betale tilleggsinnskotet. Blir ikkje pålegget om sal følgt, kan andelen tvangsseljast. Det er regelen etter gjeldande lov òg. Regelen bør avgrensast slik at dette berre gjeld når prosjektet blir gjennomført utan andre endringar enn dei som trengst av tekniske grunnar eller etter krav frå styresmaktene eller annan tredjeperson. Eit fleirtal skal ikkje kunne endre planane på annan måte og deretter gje mindretalet valet mellom tilleggsinnskot og avhending. Liknande reglar finst i gjeldande lov. Desse rammene for endring av innskotet får ikkje noko å seie der bustadbyggjelaget eller ein annan utbyggjar er einaste andelseigar i byggjeperioden. Her er det avtalane med forbrukarane som avgjer kva endringar som kan godtakast, og dessutan blir det stort sett ikkje bruk for endringar i innskotet i desse tilfella.

Den nærare karakteren av innskotet går fram av tredje ledd. Innskotet kan ikkje krevjast attende anna enn ved oppløysing av laget, men i den situasjonen har andelseigaren eit krav på attendebetaling som ikkje berre konkurrerer med andre krav mot laget, men som til og med er pantsikra, jf. § 2-11. Det svarar til regelen i gjeldande lov. Attendebetaling i andre situasjonar må følgje reglane om utdeling til andelseigarane, jf. § 3-3. Spørsmålet er ikkje regulert i gjeldande lov.»

Til § 2-11 Sikring og betaling:

Paragrafen har reglar om korleis sikringa av innskota skal gå føre seg og om at laget ikkje kan ta imot innskot frå andre enn dei som er andelseigarar. Departementet viser til den generelle omtalen av stifting av burettslag under punkt 8.3. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 2-11, og av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 116:

«Føresegner om sikring av innskot går fram av første ledd. Dei samla innskota skal sikrast med pant i eigedommen eller eigedommane. Panteretten skal ha prioritet rett etter pant for den fellesgjelda som går fram av byggje- og finansieringsplanen. Seinare kan laget ta opp nye lån med prioritet framfor innskota, men til det trengst samtykke frå generalforsamlinga med to tredels fleirtal. Etter gjeldande lov kan det takast opp lån til dei tiltaka som krev slikt samtykke med kvalifisert fleirtal; regelen i utkastet er enklare på det viset at samtykke til prioritetsviking kan gjevast utan omsyn til kva tiltak det gjeld. Til dømes kan det vere nødvendig å låne for å gjennomføre større vedlikehaldsarbeid, noko som stengt teke ikkje er omfatta av dagens regel.

Panteretten for innskota må tinglysast. I dag er det vanleg å bruke ein fellesobligasjon; i tilknytte lag er gjerne bustadbyggjelaget tillitsperson for obligasjonen. Etter utkastet skal fellesskapen av innskytarar vere panthavar, og styret i laget kan disponere over panteretten på vegner av innskytarane, til dømes i samband med prioritetsviking. På den måten blir pantsetjaren (laget) også tillitsperson for panthavarane, men styret representerer både laget og andelseigarane. Faren for misbruk av kompetansen her er ikkje større enn faren for misbruk av styrekompetansen elles.

I andre leddet er det i første punktum ei føresegn om at laget ikkje kan ta imot innskot frå andre enn dei som alt er andelseigarar. Det er ei viktig endring samanlikna med gjeldande lov. I dag skyt dei framtidige andelseigarane på eit tidleg tidspunkt inn pengar som rett nok er sikra med pant, men som er utsette dersom prosjektet skulle havarere. Etter utkastet er innbetaling av innskot direkte frå forbrukaren berre aktuelt i dei tilfella der fleire går saman om å stifte eit burettslag. I utbyggjartilfella blir det utbyggjaren som betaler inn innskota, og utbyggjaren kan berre krevje innbetaling av forskot etter reglane i bustadoppføringslova. Det vil stort sett seie at forskota må sikrast med garanti frå bank eller liknande institusjon. Saman med føresegna i § 2-1 andre ledd med forbod mot førehandsavtale med laget om teikning av andel, sikrar føresegna her at det er bustadbyggjelaget eller ein annan utbyggjar, og ikkje burettslaget, som er part i avtalen med forbrukaren om ny bustad.

Det nærare reglane i andre og tredje punktum er i praksis aktuelle for tilfella der fleire personar har gått saman om å stifte eit burettslag. Blir ikkje innskotet betalt etter påkrav, kan laget påleggje andelseigaren å selje andelen. Fristen bør i denne situasjonen setjast etter måten kort.»

Til § 2-12 Eige av alle andelane:

Paragrafen opnar for at eit bustadbyggjelag eller ein annan utbyggjar skal kunne stå for erverv eller oppføring av bustader for laget og samtidig eige opp til alle andelane. Etter tidlegare rett var dette å «kontorstifte» eit burettslag. Departementet viser til elles den generelle omtalen av stifting av burettslag under punkt 8.3. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 2-12, og av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side116:

«Utvalet går likevel ut frå at det i første rekkje er bustadbyggjelag som kjem til å nytte denne forma heretter òg, så dei bør nemnast særskilt. Organisasjonar og offentleg verksemd er nemnde for å unngå tvil, jf. den tilsvarande formuleringa i bustadoppføringslova § 2 andre ledd. Til dømes kan ein kommune vere utbyggjar.

Uttrykket «stå for» erverv eller oppføring peiker mot at utbyggjaren tek initiativet og har den reelle kontrollen med gjennomføringa av prosjektet. Utbyggjaren kan vere byggherre i høve til avtalane med konsulentar og entreprenørar, men det er òg mogleg å ha burettslaget som part på byggherresida (...). I høve til forbrukaren må utbyggjaren vere part; det er med utbyggjaren forbrukaren har avtale om å ta over eller teikne andel. Avhendingslova eller bustadoppføringslova gjeld for avtalen mellom utbyggjaren og forbrukaren, jf. utkastet til ny § 1a i bustadoppføringslova. - Når både «erverv» og «oppføring» er nemnde, er det med tanke på at utbyggjaren kan skaffe bustader gjennom kjøp av fast eigedom, men det mest aktuelle er nok oppføring.

Det er ikkje sett noka grense for kor lenge utbyggjaren kan sitje med andelane. (...) Ein må gå ut frå at dei fleste utbyggjarar ønskjer å selje alle bustadene. Særleg mange andelar er det neppe attraktivt å sitje att med heller, i og med at kvar andelseigar berre har ei røyst på generalforsamlinga utan omsyn til talet på andelar. Skulle det skje at nokon stiftar burettslag med sikte på å eige alle andelane varig, for å leige ut bustadene, er det ikkje tale om noko burettslag, og eigaren risikerer at ein etter omstenda må sjå bort frå ansvarsavgrensinga i § 1-2.»

Til § 2-13 Avtale mellom utbyggjar og forbrukar:

Paragrafen fyller ut det som følgjer av avhendingslova og bustadoppføringslova når det gjeld avtale mellom ein utbyggjar og ein andelseigar, som forbrukar. Departementet viser til den generelle omtalen av stifting av burettslag under punkt 8.3. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 2-13, med unntak av ei justering i forhold til registrering av andelane.

Første leddslår fast det som følgjer av avhendingslova og bustadoppføringslova: Avtalen mellom utbyggjaren og forbrukaren blir regulert av den eine av dei to lovene, alt etter om avtalen er gjord før eller etter ferdigstilling av bustaden.

Etter andre leddetkan forbrukaren etter avtale ha burett etter kapittel 5 før andelen er overteken eller teikna. Avtalen skal registrerast i grunnboka, og forbrukaren kan disponere over retten etter reglane i kapittel 4. Det er mogeleg å gjere bruk av slike ordningar der innflyttinga ikkje kan skje samtidig for alle bustadene. I og med at føresegnene i kapitla 4 og 5 kan nyttast, vil det seie at forbrukaren har om lag same rett som ein andelseigar, med unntak av forvaltningsrettane. Forbrukaren har til dømes ikkje røysterett på generalforsamlinga. Dersom laget blir oppløyst, går buretten over til å vere ein tidsubestemt leigerett, jf. § 5-25.

Departementet viser elles til utvalets spesielle merknader, jf. NOU 2000:17 side 117:

«Andre avtalar mellom utbyggjaren og forbrukaren om bruksrett bør ikkje godtakast. Derimot er det ikkje noko i vegen for at utbyggjaren leiger ut bustaden til nokon som ikkje har avtale om å ta over bustaden, helst i tilfelle der bustaden ikkje let seg selje. I lovteksten kjem dette fram ved at det er avvikande avtalar med «forbrukaren» som ikkje kan godtakast.

I tredje ledd er det fastsett at andelen skal overførast eller teiknast seinast to år etter første overtaking av bruksrett etter kapittel 5. Regelen gjeld for dei som har overteke bruksrett, ikkje for andre som har avtale om å overta eller teikne andel. Men når det er gått to år frå første overtaking av bruksrett, skal andelane overførast til alle som har avtale om bruksrett etter kapittel 5, også til dei som har teke over bruksretten berre kort tid før. Poenget er å hindre at det skal gå for lang tid mellom første innflytting og overtakinga av andelane. Når minst ein andel er overteken, mistar utbyggjaren fleirtalet på generalforsamlinga og dermed kontrollen med prosjektet. Praktisk sett må utbyggjaren altså syte for å avslutte byggjesaka før det er gått to år frå første innflytting. (...)»

Til § 2-14 Representasjon i byggjeperioden:

Paragrafen gir dei som har inngått avtale om å bli framtidige andelseigar, men som enno ikkje har blitt andelseigarar, rett til å vere representert i styret ved to observatører i byggjeperioden. Det finst ikkje tilsvarande føresegn i forslaget frå utvalet.

I planleggings- og byggjeperioden vil vanlegvis eit bustadbyggjelag eller annan utbyggjar eige alle andelene i laget, jf § 2-12. I denne perioden vil utbyggjaren ha rett til å oppnemne alle styremedlemmene. Etter første ledd første punktumskal likevel forbrukarar som har inngått avtale om rett til bustad i laget, men som enno ikkje er blitt andelseigar, jf. § 2-13, ha rett til å velje to observatører til dette styret. På dette viset blir det lagt til rette for god kommunikasjon mellom utbyggjar og dei framtidige andelseigarane. Slike observatører kan forbrukarane velje når yrkesutøveren har inngått avtalar om minst ein tredjedel av bustadene i laget. Observatørane har ikkje røysterett, men elles gjeld reglane om styremedlemmer så langt dei passar. Dette følgjer av andre punktum.

Når vilkåra for representasjon etter første ledd er oppfyte, skal yrkesutøvaren som er avtalepart, snarast råd kalle forbrukarane inn til valmøte, jf. andre ledd første punktum. Nytt valmøte skal haldast seinast eit år etter - dersom vilkåra for representasjon framleis er oppfylte, til dømes fordi andelseigarane framleis ikkje har overteke andelane i burettslaget. Dette går fram av andre punktum.

Til kapittel 3 Andelskapital

Kapittel 3 har føresegner som fastset storleiken på andelane i laget. Det er også teke med føresegner om endring av talet på andelar og om krav til forsvarleg drift. Alle andelane skal ha same pålydande verdi - som etter tidlegare lov. Det er sett ei øvre og ei nedre grenser for storleiken på kvar andel. Vidare er det fastsett at burettslaget skal ha minst to andelar. Dessutan vil det vere adgang til å ha bustader som skal leigast ut og som det av den grunn ikkje er knytt andel til. Det vil vere adgang til å løyse inn ein andel etter avtale mellom laget og andelseigaren. Laget kan også godkjenne samanslåing av andelar.

Departementet viser til den generelle omtalen av andelskapitalen under punkt 8.5. Departementet viser også til utvalet spesielle merknader til kapittelet, jf. NOU 2000:17 sidene 117 til 119.

Til § 3-1 Andelskapital:

Paragrafen gjeld storleiken på adelskapitalen. Departementet viser til den generelle omtalen av andelskapitalen under punkt 8.4. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 3-1. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:19 sidene 117 og 118:

«Det går fram av første ledd at andelane skal vere like store og lyde på ein sum mellom 5 000 og 20 000 kroner. At andelane skal vere like store, svarar til dagens regel. Tidlegare var det ei føresegn om at andelane skulle lyde på ein sum mellom 100 og 1 000 kroner, men frå 1988 har lova berre hatt ein heimel til å gje forskrifter om rammer for pålydande. Forskrifter er ikkje gjevne.

Utvalet har vurdert om andelane skulle ha ulikt pålydande som spegla eigarinteressene i laget. I dei fleste burettslag er det bustader som er innbyrdes ulike med omsyn til storleik og verdi. Andelane blir heller ikkje omsette til same pris. På same måten skiftar det kor stor del av felleskostnadene andelseigarane skal bere, og andelseigarane har krav på ulike verdiar ved eventuell oppløysing av laget. Innskota er normalt fastsette i høve til verdien av bustaden, men det er eit litt misvisande uttrykk for ulik eigarinteresse; innskotet kan andelseigaren krevje attendebetalt ved eventuell oppløysing. Det er likevel ein viktig skilnad i høve til aksjeselskap at kvar andelseigar har same røysterett på generalforsamlinga, utan omsyn til den reelle eigarinteressa. Utvalet er vorte ståande ved at andelane bør ha same pålydande, dels for å markere at røysteretten er den same, dels for å halde på ei innarbeidd ordning. Skilnadene med omsyn til felleskostnader og rettar ved oppløysing kjem fram i andre føresegner.

Når pålydande skal setjast til mellom 5 000 og 20 000 kroner, er det reelt eit høgare krav til eigenkapital enn i dag. Ei justering av dei opphavlege grensene på 100 og 1 000 kroner ville gje mesta det tidobbelte dersom ein justerte etter konsumprisindeksen, men andelane lyder gjerne på 100 kroner i burettslag som blir stifta i dag òg. For andelseigarane er det ein fordel at den formelle risikokapitalen er låg, og at mesteparten av den reelle eigenkapitalen er eit pantesikra innskot. Det kan likevel vere grunn til å ha ein formell eigenkapital som gjev noko betre uttrykk for dei reelle verdiane. Til samanlikning får dei fleste nye burettslag med andelar på minst 5 000 kroner etter dette ein andelskapital som ligg over minstekapitalen på 100 000 kroner i aksjeselskap. Etter andre leddet skal laget ha minst to andelar; etter gjeldande lov må det som nemnt vere minst tre. Aksjeselskap kan ha ein aksje, men for ei kooperativ samanslutning som burettslaget ville det vere sjølvmotseiande å godta noko slikt. Det går fram av § 3-2 femte ledd at laget skal reknast som oppløyst dersom det etter innløysing eller samanslåing blir berre ein andel att. Tomannsbustader har til no oftast lege i vanleg sameige. Etter reglane om pantsetjing i eigarseksjonslova frå 1997 er det upraktisk å halde fram med vanleg sameige for tomannsbustadene, og ein bør da kunne ha valet mellom eigarseksjonsforma og burettslagsforma, om ein da ikkje kan få til ei deling i fleire bruksnummer.»

Til § 3-2 Endring av talet på andelar:

Paragrafen gjeld adgangen til å endre på talet på andelar i eit burettslag. Departementet viser til den generelle omtalen av andelskapitalen under punkt 8.5. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 3-2. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 sidene 118 og 119:

«Hovudregelen går fram av første ledd: Det skal vere knytt ein andel til kvar av bustadene i laget. Talet på bustader skal gå fram av byggje- og finansieringsplanen, og planen skal følgje stiftingsdokumentet. Burettslaget kan ha bustader som skal leigast ut, så lenge hovudføremålet framleis er så skaffe andelseigarane eigen bustad, jf. merknadene til § 1-1. Til utleigebustadene skal det ikkje vere knytt andelar. Blir laget eigar av ein andel etter utløysing eller tvangssal, skal andelen slettast, jf. §§ 4-10 og 4-9, men seinare kan det knytast ny andel til bustader etter andre leddet i føresegna her.

I andre leddet er det fastsett i første punktum at styret kan vedta å auke talet på andelar. Det er aktuelt i to situasjonar, nemleg der det blir fleire bustader ved bygging, kjøp eller oppdeling, og der det blir knytt andel til bustad som har vore tenkt som utleigebustad. Der laget får nye bustader, vil det følgje alt av § 8-9 at det trengst samtykke får generalforsamlinga med to tredels fleirtal. Det bør vere regelen der andelar blir knytte til tidlegare utleigebustader òg.

Av andre punktum i leddet følgjer det at vedtaket skal opplyse om over- eller underkurs ved utferding av ny andelar. Gjeldande lov har ikkje føresegner om dette, og i praksis har ein ikkje alltid vore tilstrekkeleg merksam på spørsmålet. Den nye andelseigaren bør betale eit innskot som er fastsett etter same prinsipp som for dei andre andelane, og pålydande på andelen må vere det same som for dei andre. Vederlaget for andelen bør derimot fastsetjast slik at det svarar til den delen av eigenkapitalen i laget som ervervaren får. Oftast er det slik at eigenkapitalen har auka på grunn av nedbetaling av fellesgjeld og kanskje òg på grunn av verdistiging på eigedommen. Skulle andelseigaren få del i desse verdiane berre med å betale pålydande for andelen, ville verdiane bli utvatna for dei andre. I nokre tilfelle kan den reelle eigenkapitalen ha gått ned, og i så fall kan andelen måtte gjevast ut til underkurs. Da kan det hende at andelseigaren skal godskrivast eit større innskot enn det han verkeleg betaler inn.

Etter tredje ledd kan styret gjere avtale med ein eller fleire andelseigarar om innløysing av andel. Etter gjeldande lov er innløysing aktuelt i nokre tilfelle som alternativ til tvangssal, men dei reglane er ikkje førte vidare i utkastet. Derimot er det ei føresegn om at andelseigaren kan krevje utløysing, jf. § 4-10. Gjeldande lov har ikkje føresegner om innløysing etter avtale, og utgangspunktet er òg at laget ikkje kan erverve eigne andelar anna enn ved tvangssal. Etter føresegna her kan laget altså løyse inn andelen ved avtale. Føremålet kan vere å leige ut bustaden, men det kan òg vere at bustaden skal gjerast om til fellesareal, eller at meininga er å slå bustaden saman med ein annan bustad. Styret må ha samtykke frå generalforsamlinga med to tredels fleirtal. Innløysingssummen bør svare til verdien på andelen, men det må partane finne ut av før det blir nokon avtale.

I fjerde ledd er det opna for samanslåing av andelar i samband med samanslåing av bustader. Det kan vere aktuelt mellom anna der ein av omsyn til bumiljøet ønskjer ei betre fordeling av små og store bustader i laget. Styret kan godkjenne slik samanslåing utan at saka må opp på generalforsamling. Føresegna byggjer på ein føresetnad om at ein andelseigar kan erverve ein eller fleire andelar ekstra med tanke på samanslåing, sjølv om hovudregelen er at kvar andelseigar berre kan eige ein andel. I fleire eldre burettslag er det mange små bustader. Det fører til at mange andelseigarar flyttar vidare straks storleiken på familien krev det, og økonomien tillét det. På det viset kan alderssamansetjinga i laget bli uheldig, og bustadene kan få preg av å vere gjennomgangsbustader. Sjølv om gjeldande lov ikkje har særlege reglar om det, har ein i praksis godteke samanslåingar der ein andelseigar har fått kjøpe ein tilstøytande bustad, gjerne med mellomkomst av laget. Meininga er at regelen i føresegna her og innløysingsregelen i tredje ledd skal leggje tilhøva betre til rette for samanslåing der det er ønskjeleg. Deling av bustader inneber at talet på andelar aukar, og da trengst det samtykke frå generalforsamlinga etter andre leddet.

Av femte ledd følgjer det at talet på andelar ikkje kan endrast til berre ein. Skulle det skje at eit lag som berre har to andelar, blir eigar av den nest siste andelen til dømes gjennom tvangssal, må laget prøve å få avhenda andelen; andelen kan ikkje slettast. Ein kan heller ikkje sjå heilt bort frå at kan bli berre ein bustad att i laget, til dømes etter samanslåing av dei to siste bustadene. I så fall skal laget reknast som oppløyst, og andelseigaren som har retten til bustaden, får personleg ansvar for skyldnadene laget har. Det trengst inga formell oppløysing etter kapittel 11. Ein kunne spørje om kreditorane skulle ha krav på formell oppløysing for å sikre føreretten til dekning i lagsmidlane, men utvalet er kome til at ein ikkje bør komplisere lovteksten av omsyn til ein så spesiell situasjon.»

Til § 3-3 Forsvarleg drift:

Paragrafen stiller krav om at burettslaget skal drivast på ein økonomisk forsvarleg måte. Departementet viser til den generelle omtalen av andelskapitalen under punkt 85. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 3-3. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 119:

«I første ledd er det ei generell føresegn om forsvarleg drift. Noka tilsvarande føresegn finst ikkje i gjeldande burettslagslov. I eit burettslag kan det gje lite rettleiing å ta utgangspunkt i eigenkapitalen. Inntektene for laget kjem i all hovudsak frå innbetalingane til dekning av felleskostnader. I dei tilfella der burettslag har hatt alvorlege økonomiske problem, har felleskostnadene til dels vore høgare enn leiga for ein tilsvarande bustad, og da kan det løne seg for andelseigaren å seie opp leigeretten (bruksretten, etter utkastet). Så lenge felleskostnadene ligg under eit slikt nivå, kan kreditorane rekne med å få sitt. Reelt skal ein få same resultat om ein tek utgangspunkt i eigenkapitalen: Verdien på eigedommen er ein funksjon av det bustadene kan leigast ut for. For ordens skuld må det nemnast at verdiane kan avvike frå dette mønsteret i det konkrete tilfellet; samsvaret mellom leige og salsverdi kan skifte, og det er òg slik at andelseigarane kan sjå seg tente med å betale høge felleskostnader for ein periode i påvente av betre tider.

Kravet til forsvarleg drift går ut på at det ikkje skal takast opp ny gjeld eller andre skyldnader eller delast ut midlar til andelseigarane, dersom det fører til at skyldnadene ikkje kan dekkjast gjennom innbetalingane frå andelseigarane. Eventuelle leigeinntekter eller andre aktiva må ein òg ta omsyn til i vurderinga, utan at det er nødvendig å seie det spesielt i lovteksten. Utdeling til andelseigarane er sjeldan aktuelt utanom oppløysingstilfella, men det kan skje, til dømes etter ei større innbetaling til laget av ei skadebot. Det har òg vore vanleg å betale attende innskot der det har vore rom for det etter at byggjerekneskapen er avslutta. Regelen etter utkastet er at utdeling ikkje kan skje utan at det er forsvarleg i høve til kreditorane. Regelen gjeld òg for attendebetaling av innskot, jf. § 2-10 tredje ledd.

Kravet om forsvarleg drift er slik formulert at det rettar seg til både styret og andelseigarane i generalforsamling. Uttrykket «utdeling» må oppfattast i vid tyding, ikkje berre som utbetaling av pengar. Etter omstenda kan det reknast som utdeling dersom det blir kravt inn for låg dekning av felleskostnader. Reglane om attendeføring i tredje ledd er likevel forma slik at dette ikkje skulle føre til noka utholing av ansvarsavgrensinga.

Andre leddet stiller opp formkrav til vedtak om utdeling. Det er òg nytt. Utanom oppløysingstilfella, kan utdeling berre skje etter vedtak i generalforsamlinga med to tredels fleirtal.

I tredje ledd er det ei føresegn om plikt til å føre attende midlar som er utdelte i strid med første og andre ledd. Unntak er likevel gjort der mottakaren korkje kjende eller burde kjenne til at utdelinga var ulovleg. Etter asl. § 3-7 er det ein ansvarsregel for den som medverkar til ulovleg utdeling. Utvalet meiner at slikt ansvar, til dømes for styre eller forretningsførar, eventuelt bør byggjast på skadebotreglane i kapittel 12. Utvalet gjer framlegg om at kravet om attendeføring kan lempast etter skadebotlova § 5-2, enda det ikkje er tale om eit eigentleg skadebotkrav. I aksjeselskap kan medverkaransvaret lempast, men ikkje kravet på attendeføring frå den som har teke mot midlane. Utvalet reknar med at det i burettslag kan vere tilfelle der kravet på attendeføring kan verke urimeleg hardt også i dei tilfella mottakaren burde ha ant uråd. Det er her tale om typiske forbrukartilhøve der økonomisk og rettsleg innsikt og økonomisk evne kan variere mykje.»

Til kapittel 4 Andelseigarar, overgang av andelar o.a.

Kapittel 4 har reglar om kven som kan vere andelseigar i burettslaget. Det er vidare teke med vilkår for at eigarskifte kan finne stad og reglar om forkjøpsrett. Dessutan er det med reglar som gir grunnlag for å påleggje sal og som gir grunnlag for tvangssal.

Hovudregelen er at det berre er fysiske personar som kan vere andelseigarar. Kvar andelseigar kan ha berre ein andel. Likevel er det fleire unntak frå hovudregelen. Nokre juridiske personar m.m. kan eige andelar utan omsyn til kva som er fastsett i vedtektene til laget. Elles kan vedtektene opne for at juridiske personar m.m. kan eige andelar etter nærare reglar.

Utgangspunktet vidare er at ein andel fritt skal kunne avhendast eller pantsetjast. I vedtektene skal det likevel vere mogeleg å setje vilkår for eigarskifte om ein får tilslutning for dei andelseigarane det gjeld. Tidlegare var det slik at departementet måtte gi samtykke til at slike vilkår blei sett, men dette kravet har vi teke bort i den nye lova. Det kan setjast vilkår om at ny andelseigar skal godkjennast av burettslaget, men i tilfelle kan ikkje godkjenning nektast utan sakleg grunn.

Det kan som regel ikkje innførast vedtekter som fører til at andelseigaren blir forplikta til å avhende andelen dersom han lov er blitt eigar. Men burettslaget kan påleggje ervervaren å avhende andelen dersom andelen er erverva i strid med lova eller vedtektene til laget. Blir ikkje pålegg om sal følgd, har burettslaget adgang til å krevje at andelen blir tvangsseld. I særlege tilfelle kan retten påleggje burettslaget å løyse ut ein andelseigar. Dette er mest aktuelt der laget har mishalde pliktene sine.

Etter kapittelet vil det vere adgang til å vedtektsfeste ein forkjøpsrett eller ein annan løysingsrett. Kapittelet har fleire føresegner som gjeld for det tilfellet at burettslaget først har teke føresegner i vedtektene om forkjøpsrett.

Departementet viser elles til den generelle omtalen av andelseigarar m.m. under punkt 8.6. Departementet viser også til utvalets spesielle merknader til dette kapittelet, jf. NOU 2000:17 sidene 119 til 129.

Til § 4-1 Hovudregelen om eige av andel:

Paragrafen slår fast hovudregelen om eige av andel i eit burettslag. Departementet viser til den generelle omtalen av andelseigarar m.m. under punkt 8.6. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 4-1. I første punktum er det fastsett at berre fysiske personar kan vere andelseigarar i eit burettslag og at dei berre kan eige ein andel kvar. Unntaka frå hovudregelen går fram av §§ 4-2 og 4-3. I andre punktumet er det vist til reglar i § 5-2 om sameige i andel. Reglane om sameige heng nær saman med reglane om bruken av bustader, og dei passar best i kapittel 5.

Til § 4-2 Juridiske personar o.a. som kan eige andelar utan omsyn til vedtektene:

Paragrafen gjeld kva slags rett juridiske personar har til å eige andelar utan omsyn til kva som er fastsett i vedtektene til burettslaget. Departementet viser til den generelle omtalen av andelseigarar m.m. under punkt 8.6. Det går fram av første leddat stat, fylkeskommune og kommune og stiftingar og selskap som desse har oppretta eller kontrollerer, kan eige minst ein og opptil ti prosent av andelane som er knytte til bustader i bygning med minst fem bustader. Den same retten har selskap, stifting eller andre som har inngått samarbeidsavtale med stat, fylkeskommune eller kommune om å skaffe bustader til vanskeligstilte. Dette svarar til dagens føresegn. Føresegna vil også gjelde for bustadaksjeselskap, jf. § 1-4 andre ledd i lova her. Ei tilsvarande føresegn finn ein i eigarseksjonslova § 22.

Departementet viser til at resten av føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 4-2. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 120:

«Etter andre leddet kan ein kreditor eige ein eller fleire andelar i opp til to år for å berge krav som er sikra med pant i andelen. Tilsvarande regel gjeld når nokon tek over ein eller fleire andelar som elles ikkje kunne seljast på lang tid. Dette er ei vidareføring av gjeldande reglar. I lovteksten er det vist til at erverv av andelar her kan skje utan hinder av første ledd; det inneber at til dømes ein kommune kan erverve ein andel for å berge pant enda «kvoten» etter første ledd er fylt. Den som ervervar andel etter leddet her, kan berre eige andelen i to år. Etter to år kan laget gje pålegg om avhending, og blir ikkje pålegget følgt, kan laget krevje tvangssal, jf. § 4-8 tredje ledd. Gjeldande lov har ei føresegn om at departementet kan lengje toårsfristen, men utvalet har ikkje teke inn noko tilsvarande i utkastet. Det passar dårleg med opplegget i utkastet elles at departementet skal ha slik kompetanse, og det kan bli komplisert å overlate til andre å lengje fristen. Før det er gått to år, bør kreditor eller den som har kjøpt ein useljeleg andel, ha funne ei løysing.

Tredje ledd er ein rein tilvising til føresegna i § 2-12 om at eit bustadbyggjelag eller ein annan utbyggjar kan eige opp til alle andelane i laget.»

Til § 4-3 Juridiske personar o.a. som kan eige andelar etter vedtektene:

Paragrafen fastset kva slags juridiske personar som kan eige andelar i eit burettslag når dette er fastsett i vedtektene. Departementet viser til den generelle omtalen av andelseigarar o.a. under punkt 8.6. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 4-3. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 sidene 120 og 121:

«I utkastet er det ei tilpassing til reglane om at visse juridiske personar kan eige andelar utan hinder av vedtektene: Vedtektene kan opne for at juridiske personar m.m. kan eige tjue prosent av andelane i laget i tillegg til dei som kan eigast etter § 4-2 første ledd. Det inneber til dømes at ein privat arbeidsgjevar normalt ikkje kan gjevast rett til å eige meir enn tjue prosent, for kommunar m.fl. kan normalt eige opp til ti prosent etter § 4-2 første ledd. Men reglane i § 4-2 om avgrensingar i bygg med fire eller færre bustader kan gje andre tal. - Dei nærare vilkåra for å eige andelar etter paragrafen her må fastsetjast i vedtektene, og det er ikkje noko i vegen for å ta inn føresegner om at retten til å eige andelar kan avgrensast til større bygg.

Etter gjeldande lov kan departementet samtykke i at meir enn tretti prosent av andelane kan eigast av juridiske personar. Ein slik regel ser ikkje utvalet nokon grunn til å føre vidare. Nokre av dei tilfella som regelen tok sikte på, blir fanga opp av § 2-12 om rett til eige andel for den som skal stå for erverv eller oppføring av bustader.»

Til § 4-4 Eigarskifte og vilkår:

Paragrafen fastset hovudregelen for når eigarskifte kan finne stad og kva slags vilkår som kan fastsetjast i samband med dette. Departementet viser til den generelle omtalen av andelseigarar o.a. under punkt 8.6. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 4-4, med unntak av at tilvisinga til avtalelova § 36 er teke bort. I staden er det stilt krav om at vilkår for eigarskifte ikkje kan vedtektsfestast utan at det er sakleg grunn til det. Departementet viser først til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 121:

«I første ledd er fastsett at ein andel kan skifte eigar utan andre vilkår enn det som følgjer av § 4-1 eller anna lovføresegn eller av vedtektsføresegn som har fått tilslutning frå eigarane av dei andelane det gjeld. Føresegna er uttrykk for hovudregelen om at andelen kan skifte eigar både ved disposisjon og arv, og er ei vidareføring av § 15 i gjeldande burettslagslov. Avgrensingar av retten til eigarskifte kan vedtektsfestast, men da må vedtaket godtakast av eigarane av dei andelane som er omfatta. Det same prinsippet gjeld for forkjøpsrett eller andre løysingsrettar. Eit bustadbyggjelag eller ein annan utbyggjar kan ta inn slike vilkår som einaste andelseigar, og det kan vedtektsfestast at slike føresegner ikkje kan endrast seinare utan samtykke, jf. § 7-12. For bustadbyggjelaget er det særleg aktuelt å vedtektsfeste at andelseigarar i burettslaget må vere andelseigarar i bustadbyggjelaget òg, slik at burettslaget blir eit tilknytt lag. Av andre vilkår som kan vilkår som kan vere aktuelle, kan nemnast prisregulering.

Utvalet har drøfta om det bør vere grenser for kva vilkår som kan setjast i vedtektene for å bli andelseigar. Det som i første rekkje kan grunngje ei regulering, er at klausuleringa kan vere ugjennomsiktig og ha konsekvensar som kan vere vanskelege å sjå på førehand. På den andre sida er det vanskeleg å finne klåre reglar for endring av klausulering som syner seg å bli urimeleg. Utvalet meiner at det neppe er grunn til å ha eit generelt forbod mot klausulering. Ein bør ikkje hindre ein utbyggjar eller eit samla burettslag i å leggje band på retten til å disponere rettsleg over bustaden dersom dei meiner at det trengst. Utvalet meiner derfor at det bør vere høve til å fastsetje vedtekter som set vilkår for å bli andelseigar.»

Av første ledd andre punktumblir det føresett at vilkår for eigarskifte ikkje kan vedtektsfestast utan at det er sakleg grunn til det. Kvar andelseigar kan reise sak for å få sett ein klausul i vedtektene sett til sides dersom den framstår som usakeleg. Den som har kjøpt ein andel, og som får pålegg om avhending fordi vilkåret ikkje er oppfylt, kan også reise sak, eventuelt ved å motsetje det pålegget han har motteke. Føretaksregisteret kan nekte registrering av vedtektene dersom eit vilkår er usakeleg.

Vidare følgjer det av tredje punktumat vedtektene ikkje kan hindre eige som er nemnt i § 4-2. Her blir det slått fast kven som kan eige andelar i burettslaget utan omsyn til vedtektene.

Til § 4-5 Godkjenning av ny andelseigar:

Paragrafen gjeld korleis godkjenninga av ein ny andelseigar skal gå føre seg. Departementet viser til den generelle omtalen av andelseigarar m.m. under punkt 8.6. Departementet viser også til at første ledd første punktum er i samsvar med utvalets forslag til § 4-5 første ledd første punktum. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til denne regelen, jf. NOU 2000:17 sidene 121 og 122:

«Av første ledd går det indirekte fram at vilkår etter § 4-4 kan gå ut på at ny andelseigar skal godkjennast av laget. Etter gjeldande lov er det regelen der ikkje anna er vedtektsfesta.

Godkjenning kan ikkje nektast utan at det er sakleg grunn til det. Det er same regelen som etter gjeldande lov og etter § 22 andre ledd i eigarseksjonslova. Grunnen må ha med den nye andelseigaren å gjere, og spørsmålet må vere om det ligg føre omstende som gjer at laget ikkje vil vere tent med å ha vedkomande som andelseigar. At språk, nasjonalt opphav, hudfarge m.m. ikkje kan vere sakleg grunn, følgjer òg av § 1-4. Det kan heller ikkje vere sakleg grunn at ervervaren ikkje vil ta over ansvar for krav som laget har mot den førre andelseigaren; her må laget nøye seg med panteretten etter § 5-20. Sakleg grunn kan tenkjast å liggje føre der andelseigaren klårt vantar økonomisk evne til betale felleskostnadene, og det ikkje er utsikter til at kostnadene kan dekkjast av sosialkontor eller andre. Vidare kan det vere sakleg grunn til å nekte godkjenning dersom andelseigaren har mishalde sine plikter vesentleg i andre bustadforhold, men her må ein minnast at det er utsiktene framover som skal vurderast. Må ein gå ut frå at situasjonen har endra seg, gjev ikkje tidlegare mishald grunn til å nekte godkjenning. Same synspunktet må leggjast til grunn der det er kommunen eller andre juridiske personar som har mishalde pliktene sine vesentleg, til dømes ved å forsøme oppfølginga av leigarane sine. Utvalet viser elles til det som er sagt i lovmotiv, rettspraksis og teori kring gjeldande burettslagslov, eigarseksjonslova og fleire føresegner i husleigelova om godkjenningsnekting.

Utvalet har ikkje ført vidare reglane om at godkjenning aldri kan nektast ved overføring til visse nærståande personar og ved byte av bustader. I begge tilfelle er det dei tilsvarande unntaka frå forkjøpsretten som har vore praktisk viktige. Regelen om bustadbyte hadde reelt sin bakgrunn i prisreguleringa og har vore lite aktuell på lenge. Når det gjeld nærståande personar, synest det mest tenleg at laget kan nekte godkjenning der det verkeleg er sakleg grunn til det. Er det til dømes gjeve pålegg om avhending på grunn av mishald i form av husbråk e.l., bør laget kunne nekte overføring til familiemedlemmer, som kanskje har medverka til bråket minst like mykje som andelseigaren.»

Det går fram av første ledd andre punktumat godkjenning skal reknast for å vere gitt dersom melding om godkjenningsnekting ikkje er komen fram til ervervaren seinast tjue dagar etter søknad om godkjenning kom fram til laget.

Departementet viser til at andre og tredje ledd er i samsvar med det utvalet har foreslått som § 4-5 andre og tredje ledd. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til desse to ledda, jf. NOU 2000:17 sidene 120 og 121:

«Det følgjer av andre leddet at ervervaren, i dei tilfella der godkjenning trengst, ikkje har rett til å bruke bustaden før godkjenninga er gjeven, eller det er rettskraftig avgjort at ervervaren har rett til å erverve andelen. Det kan innvendast at ervervaren bør kunne bruke bustaden til spørsmålet er endeleg avgjort, iallfall så lenge han ikkje misheld pliktene sine. Men ei slik løysing kunne gjere godkjenningsordninga mindre effektiv. Godkjenningsnekting - utan at forkjøpsrett er inne i biletet - er berre sjeldan aktuelt, men nettopp i dei tilfella der laget vil nekte, kan det vere eit ønske om å halde ervervaren ute av bustaden: Laget nektar kanskje godkjenning fordi ervervaren nyleg er kasta ut av ein annan bustad i laget. Noko liknande vil gjelde der nokon kjøper ein bustad for vidaresal eller oppussing, utan at det har vore meininga å bruke bustaden sjølv.

Utvalet har valt ei mellomløysing som går ut på at ervervaren ikkje har bruksrett utan rettsavgjerd i tilfelle der laget har vedtektsfesta ei godkjenningsordning, og godkjenning ikkje er gjeven. I andre tilfelle der laget meiner at andelen er erverva i strid med lovfesta eller vedtektsfesta vilkår, har ervervaren bruksrett til spørsmålet om retten til å erverve er avgjort. Det vil verke slik: Dersom laget har vedtektsfesta eit vilkår om godkjenning, kan laget krevje tvangsfråviking dersom ervervaren flytter inn før godkjenning er gjeven. Blir det tvist om godkjenningsspørsmålet, kan retten fastsetje at ervervaren skal ha mellombels bruksrett medan saka varer. Slik bruksrett vil ervervaren normalt ikkje få der det er det er nokolunde sikkert at godkjenning kan nektast, til dømes der ein fysisk person kjøper andel nummer to i laget. Har laget ikkje vedtektsfesta godkjenningsordning, kan det likevel vere aktuelt med pålegg om avhending dersom nokon har erverva ein andel i strid med lov eller vedtekter, til dømes det same tilfellet med kjøp av andel nummer to. Men i desse tilfella får ervervaren bruke bustaden inntil pålegget er etterkome eller tvangsfullført. Utvalet meiner det er god grunn til å skilje mellom desse tilfella. Dersom laget ikkje har ordning med godkjenning av erverv, kan spørsmålet om pålegg om avhending kome opp etter ei tid, og kanskje etter at ervervaren har flytta inn i meir eller mindre god tru. Da er det hardare å krevje utkasting medan ein tvist går på, enn der ervervaren veit at han skal ha ei godkjenning før alt er i orden.

På same måte som i eigarseksjonslova, men til skilnad frå gjeldande burettslagslov, er det ikkje sett frist for å reise søksmål. Det skulle ikkje vere nødvendig når ein har ordninga med prøving i søksmåls former av eit salspålegg. Tanken er at tvisten normalt blir avgjort i samband med salspålegget, og ervervaren har neppe noko å vinne på å reise søksmål «i siste liten» for å trenere salspålegget. Namsretten må kunne avgjere spørsmålet sjølv om det er reist søksmål om godkjenningsnektinga. Men andelseigaren må ha rett til å reise søksmål om godkjenningsnektinga, for den del før salspålegg er gjeve. Det kan bli ein viss skilnad i høve til dagens lov dersom ervervaren etter godkjenningsnekting overfører til ein ny ervervar som laget heller ikkje vil godkjenne. Da kan laget etter 1960-lova krevje tvangssal straks søksmålsfristen er overseten for godkjenningsnekting nummer to, og treng ikkje gje nytt salspålegg. Men denne skilnaden bør ikkje vere nok til å innføre ein søksmålsfrist.

At forliksrådet ikkje skal kunne ta avgjerd om slik bruksrett, er i samsvar med regelen i gjeldande burettslagslov.

Det følgjer av tredje ledd at dersom eigarskifte skal godkjennast, er den førre andelseigaren solidarisk ansvarleg med ein eller fleire nye ervervarar for betaling av felleskostnader fram til godkjenning av ein ny andelseigar er gjeven, eller det er rettskraftig avgjort at ein ny andelseigar har rett til å erverve andelen. Ein grunn til å nekte godkjenning kan nettopp vere manglande betalingsevne hos ervervaren. Utvalet har vald å nytte uttrykket «den førre andelseigaren» og ikkje «avhendaren», for det kan vere tale om anna enn regulær avhending.»

Til § 4-6 Gebyr o.l.:

Paragrafen regulerer spørsmålet om gebyr eller anna vederlag til burettslaget i samband med skifte av eigar. Det kan elles nemnast at laget kan krevje eit særleg gebyr for å avklåre forkjøpsretten etter eit førehandsvarsel om eigarskifte, jf. § 4-15 andre ledd. Departementet viser til den generelle omtalen av andelseigarar m.m. under punkt 8.6. Departementet viser også til at føresegna, med eit mindre avvik, er i samsvar med fleirtalet i utvalets forslag til § 4-6. Av den grunn viser departementet til fleirtalet i utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 123.

Heile utvalet meinte at krav om vederlag til laget i samband med eigarskifte må ein sjå i samanheng med andre vilkår for eigarskifte. Laget kan ikkje stå fritt til å krevje kva vederlag som helst. Eit fleirtal av utvalet - som departementet sluttar seg til - meinte vidare at

«...laget bør kunne krevje eit vederlag som står i rimeleg høve til dei kostnadene laget blir påført på grunn av eigarskiftet. Det er tale om ajourføring av andelseigarregister, utskriving av nye betalingsblankettar m.m. og behandling av godkjenningsspørsmålet. Laget må i alle høve rekne med å dekkje dei kostnadene forretningsføraren har med dette, og da er spørsmålet om kostnaden skal delast på alle andelseigarane, eller om kostnaden skal liggje på den som vil avhende andelen. Gjennom ei vederlags- eller gebyrordning blir kostnadene med transaksjonen betre synlege, og kostnaden blir plassert hos den som utløyser han. Slike kostnader bør gå inn i reknestykket for den som vurderer å skifte bustad, på same måte som til dømes kostnader med å flytte eit lån. Føresetnaden må vere at vederlaget til burettslaget svarar nokolunde til dei reelle kostnadene, og desse medlemmene meiner at fire gonger rettsgebyret, i dag 2 400 kroner, kan vere ei høveleg grense. Andelseigarane i burettslaget har ikkje interesse av å setje vederlaget høgare enn nødvendig, og spørsmålet om kva forretningsføraren skal ha, kan bli ein av mange faktorar i konkurransen mellom forretningsførarane.»

Betaling for registrering i grunnboka til långivarar og andre kjem i tillegg til dette vederlaget til burettslaget. Det same gjeld vederlag til formidlar av sal av andelen, anten dette er ein eigedomsmeklar, advokat eller bustadbyggjelaget.

Til § 4-7 Forbod mot tidsavgrensing o.a.:

Paragrafen set forbod mot at det blir sett vilkår for at ein må selje etter ei viss tid eller viss noko særskilt endrar seg. Departementet viser til den generelle omtalen av andelseigarar m.m. under punkt 8.6. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 4-7. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 sidene 123 og 124:

«Etter utkastet er det høve til å vedtektsfeste vilkår for eigarskifte, eller om ein vil, vilkår for å bli andelseigar. Men utvalet meiner det ikkje bør vere høve til å ha vilkår for å halde fram som andelseigar. Slike vilkår ville innebere at andelseigarane skal ha plikt til å avhende andelen og flytte fordi dei sluttar hos ein bestemt arbeidsgjevar, fordi dei har nått ein bestemt alder, fordi dei har fått betre inntekter eller liknande. Slike reglar kan verke hardt for andelseigarane og familiane på minst to måtar: For det første kan dei måtte flytte frå heimen mot si vilje. Det er ein situasjon som kan vere alvorleg for den buande. For det andre kan dei måtte selje på eit tidspunkt der dei får ein langt dårlegare pris for andelen enn dei reknar med å få seinare. Ei slik avgrensing av retten til å bli buande samsvarar dårleg med tanken om at andelseigaren gjennom laget skal ha ein varig og trygg rett til bustad. Avgrensinga ville føre til at andelseigarane på mange vis var dårlegare verna i burettslag enn i leigeforhold; i tillegg til at retten ikkje er varig, ville dei òg bere ein økonomisk risiko.

Etter gjeldande burettslov er det høve til å setje vilkår for å halde fram som andelseigar. Der andelseigaren ikkje fyller vilkåret lenger, kan laget gje han pålegg om å selje, og pålegget kan setjast til side av retten dersom særlege grunnar talar for det. Det er ikkje kjent om slike saker har vore oppe for domstolane.

I nokre tilfelle må det likevel godtakast at andelseigaren får pålegg om å avhende andelen. Først og fremst gjeld det der andelseigaren har mishalde pliktene sine vesentleg; her er det strengt teke ikkje tale om pålegg på grunnlag av ei vedtektsføresegn, men tilfellet bør likevel nemnast for samanhengens skuld. Vidare bør pålegg om avhending godtakast der andelseigaren har overteke ein ny andel på det vilkåret at den førre andelen skal avhendast. Den mest aktuelle situasjonen er bruk av forkjøpsrett på det vilkåret at den gamle andelen skal avhendast; her kan vilkåret òg gå ut på at laget skal avhende den gamle andelen. Vedtektene kan òg fastsetje at andelseigaren må avhende ein andel han eig i eit anna lag, dersom han skal nytte forkjøpsretten; det same kan følgje av reglane i bustadbyggjelaget om utpeiking av best prioriterte forkjøpsrettshavar. Eit siste tilfelle har ein der det er sett som vilkår at andelseigaren skal vere andelseigar i eit bustadbyggjelag òg, altså der burettslaget er eit tilknytt burettslag etter definisjonen i § 1-3. Da må laget kunne påleggje andelseigaren å avhende andelen dersom han skulle melde seg ut av bustadbyggjelaget. Det kan nemnast at andelseigaren ikkje kan stengjast ute frå bustadbyggjelaget så lenge han eig andel i eit tilknytt lag.

Eit lovfesta tilfelle av tidsavgrensing har ein der andelen kan eigast for to år av ein kreditor som har erverva andelen for å berge pant, og der nokon har fått erverve andel som ikkje kan seljast på vanleg måte, jf. § 4-2 andre ledd og § 4-8 tredje ledd.»

Til § 4-8 Pålegg om sal:

Paragrafen fastsett når det skal vere adgang for burettslaget å påleggje ein andelseigar å selje andelen. Departementet viser til den generelle omtalen av andelseigarar o.a. under punkt 8.6. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 4-8. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 124:

«Dersom ein andel er erverva i strid med § 4-1 eller vedtektsføresegn etter § 4-4, kan laget påleggje ervervaren å selje andelen. Det følgjer av første ledd og er ei vidareføring av gjeldande lov. Andelen kan krevjast tvangsseld om pålegget ikkje er etterkome innan ein frist som ikkje er kortare enn seks månader. Etter gjeldande lov er denne fristen seks veker, men utvalet har valt same frist som for pålegg om sal etter mishald, jf. § 5-22. Der laget har vedtektsfesta krav om godkjenning av ny andelseigar, vil spørsmålet om andelseigaren fyller vilkåra, gjerne kome opp før han har flutta inn, og tre månader bør vere lang nok tid.

I andre leddet er det i første punktum teke inn ein føresegn om at andelen kan krevjast seld gjennom namsstyresmaktene etter reglene om tvangssal dersom han ikkje er seld innan fristen etter første leddet. Føresegna har mønster i eigarseksjonslova § 26. Etter gjeldande burettslagslov har laget også ein rett til å løyse inn andelen dersom han ikkje er seld innan fristen, men den regelen er ikkje ført vidare. Det kan vere tidkrevjande å fastsetje innløysingsummen, og regelen i gjeldande lov om at andelseigaren i slike tilfelle skal få att innskotet, kan føre til at han får meir enn andelen er verd. Etter utkastet kan laget kjøpe andelen ved tvangssalet der ingen andre vil kjøpe den, og dermed er ein i alle fall sikra at forholdet blir avvikla.

Andelseigaren skal normalt ha varsel om at tvangssal blir kravt; det følgjer av tilvisinga i andre ledd andre punktum til tvangslova §§ 4-18 og 4-19. Har andelseigaren innvendingar mot pålegget om sal som ikkje er klart grunnlause, kan tvangssalet berre skje etter behandling i søksmåls former, jf. tredje punktum. Retten til å krevje sal har reelt første prioritet; tvangssalet kan gjennomførast utan omsyn til hefte på andelen, jf. fjerde punktum.

I tredje ledd er det fastslege at reglane om pålegg om sal og om tvangssal gjeld tilsvarande der den som etter § 4-2 andre ledd kan eige ein andel for opp til to år, ikkje har kvitta seg med andelen innan fristen. Etter gjeldande lov kan departementet lengje fristen på to år, og dessutan kan retten setje til side pålegget om avhending dersom særlege grunnar talar for det. Utvalet meiner som før nemnt at det ikkje er behov for slike reglar om lenging av fristen. Det er ein ekstraordinær situasjon når ein kreditor kan erverve andelen for å berge pant, og likeins der nokon har erverva ein andel som ikkje let seg selje, og det bør ordnast opp i god tid før det er gått to år. Reglane om pålegg om sal og om tvangssal må òg gjerast gjeldande for dei tilfella der det er godteke at laget kan påleggje sal av andelen fordi vedtektsfesta vilkår for å vere andelseigar ikkje lenger er oppfylte, jf. føresegna i § 4-7.»

Til § 4-9 Erverv av andel ved tvangssal:

Paragrafen fastset kva adgang burettslaget har til sjølv å kjøpe andelen der den blir seld ved tvangssal. Departementet viser til den generelle omtalen av andelseigarar m.m. under punkt 8.6. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 4-9. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 sidene 124 og 125:

«I første ledd er det fastslege at laget kan erverve andelen ved tvangssal. Hovudregelen er elles at laget ikkje kan eige eigne andelar; det går fram alt av § 4-1. Vidare går det fram av § 5-22 at laget har legalpant i andelen for krav mot andelseigaren, og at ein meir omfattande panterett kan vedtektsfestast, men at laget elles ikkje kan stifte pant i andelen ved avtale. I gjeldande lov er det ei føresegn om at laget kan erverve eigne andelar «i forbindelse med tvangsinndrivelse til dekning av egen fordring» (§ 14), og det er mogleg at det omfattar tilfelle der andre har kravt tvangssal òg. Utvalet har vurdert om retten til å erverve andelen skulle avgrensast til å gjelde tilfelle der ervervet var nødvendig for å berge pant som laget har i andelen, men er vorte ståande ved at retten til å erverve andel ved tvangssal kan gjerast generell. Handel med eigne andelar bør ikkje vere kurant i eit burettslag, men situasjonen er spesiell ved eit tvangssal, og det kan vere betre at laget kjøper andelen enn at han går for ein billeg penge til ein spekulant. I tilfelle der det er interesserte kjøparar som vil betale ein realistisk pris, og som har tenkt å flytte inn i bustaden, er det normalt ingen grunn til at laget skal kjøpe andelen. Unntaksvis kan det likevel vere at laget kjøper andelen for å skaffe ein utleigebustad eller for å gjere om bustaden til fellesareal. - Regelen her gjeld ved tvangssal. Skulle partane kome fram til ein avtale, kan innløysing skje etter § 3-2 tredje ledd.

Andre leddet gjev laget krav på skadebot for skadar eller forsømt vedlikehald der andelen blir kjøpt etter pålegg om avhending. Tap kan oppstå der laget må setje bustaden i stand for å få nokon til å ta over andelen og dermed ansvaret for felleskostnadene. Grunnen kan vere at fellesgjelda er så høg, anten generelt eller for den delen som svarar til den aktuelle bustaden, at ingen vil betale dei felleskostnadene som fell på denne bustaden. I så fall må fellesskapen ta tapet, og gjeld dette fleire andelar, må fellesgjelda kanskje sanerast for å unngå konkurs. I andre tilfelle kan grunnen vere at bustaden er så skadd eller dårleg vedlikehalden at ingen vil kjøpe han, men at andelen let seg selje etter at bustaden er sett i stand. Da bør laget kunne krevje skadebot for brot på plikta til å halde bustaden i stand; elles blir fellesskapen sitjande med tapet. Skadebotregelen er den same som i § 5-13; det vil seie at ein byggjer på kontrollansvaret.

Der laget elles kjøper andelen, trengst det ingen særleg skadebotregel. Restgjelda svarar andelseigaren normalt for i alle fall.

Etter tredje ledd skal andel som laget kjøper, slettast. Laget kan leige ut bustaden, eller det kan knytast ny andel til bustaden dersom laget finn ein kjøpar. Finn laget ein kjøpar etter kort tid, blir det berre ein formell skilnad mellom å selje andelen vidare òg å utferde ein ny. Utvalet gjer derfor framlegg om at sletting ikkje er nødvendig der andelen kan seljast vidare innan tre månader. Fristen må reknast frå endeleg stadfesting av tvangssalet til avtale om sal er bindande. Det er for ordens skuld sagt at ein skal sjå bort frå andelen ved røysting på generalforsamling, også der sletting formelt ikkje er gjennomført enno. Det vil seie at laget ikkje kan røyste for andelen (det svarar til gjeldande rett), og andelen tel ikkje med når fleirtalet skal reknast ut.»

Til § 4-10 Utløysing:

Paragrafen gir retten adgang til å påleggje eit burettslag å løyse ut ein andelseigar dersom tyngjande grunnar talar for det. Departementet viser til den generelle omtalen av andelseigarar o.a. under punkt 8.6. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 4-10. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 125:

«Det er rekna opp kva grunnar som kan gje rett til utløysing. Regelen har mønster i tilsvarande reglar i selskapslova og aksjelova. Stort sett vil det vere lite aktuelt å krevje utløysing. Andelseigaren er som regel like godt tent med å selje andelen og flytte. Er andelen verdilaus, kan han kome fri pliktene ved å seie opp bruksretten. Men i spesielle situasjonar kan det vere bruk for ein rett til utløysing, og ein slik rett kjem i så fall i staden for hevingsregelen som gjeld etter gjeldande lov om burettslag.

Særleg i små burettslag kan det tenkjast konfliktsituasjonar som ikkje kan løysast med drøftingar i generalforsamling, ved ei rettsleg prøving av generalforsamlingsvedtak eller ved liknande framgangsmåtar. Sal av andelen kan også vere ei lite rimeleg løysing dersom motsetningsforholdet til dei andre andelseigarane er slik at seljaren finn det nødvendig å opplyse interesserte kjøparar om det. Poenget med utløysinga er at laget - dei andre andelseigarane - må betale det andelen er verd. Det kan vere meir eller mindre enn pålydande på innskotet. Modellen til føresegnene om utløysing i utkastet her er dels asl. § 4-24, dels selskapslova § 2-32. Etter aksjelova er det nokså strenge vilkår for utløysing, medan det skal litt mindre til etter selskapslova. Bakgrunnen er at behovet ikkje er så stort i aksjeselskap; her er samarbeidet typisk mindre tett, og aksjeeigarane skal først og fremst ha avkasting på kapitalen. Reglane her ligg nærast aksjelova, mellom anna fordi avhending av andelen bør vere det normale.

I første ledd er vilkåra for å krevje utløysing tekne inn. Det er tale om mishald av plikter, til dømes når det gjeld vedlikehald av eigedommen, eller fleirtalsmisbruk. Alternativet alvorleg og varig motsetningsforhold kan berre gjelde spørsmål som har med drifta av laget å gjere. At andelseigarane elles kan vere uforlikte, gjev ikkje grunnlag for utløysing, men motsetningar av privat karakter kan føre til usemje også om lagsdrifta. Omstenda må vere slik at tungtvegande grunnar talar for utløysing, og det går dessutan fram av andre leddet at utløysing skal nektast der utløysinga ville verke urimeleg mot laget. Til saman fører dette til at utløysing ikkje er aktuelt anna enn i heilt spesielle tilfelle. Eit krav om utløysing må fremjast og følgjast opp med søksmål innan rimeleg tid; det er ikkje meininga at andelseigaren skal ha eit krav om utløysing i bakhand i påvente av at utløysing kan vere lønsamt.

Utløysingssummen skal fastsetjast av retten, jf. tredje ledd, og ein skal fram til omsetningsverdien av andelen like før utløysingsgrunnen kom opp. Rimeleg nok må ein sjå bort frå verdifall på grunn av dei omstenda som utløysinga byggjer på, til dømes forsømt vedlikehald frå laget. Men regelen fører òg til at andelseigaren ikkje får glede av eventuell verdistiging medan utløysingssaka varer.

På same måte som der laget kjøper ein andel ved tvangssal, skal andelen slettast om han ikkje kan seljast innan tre månader, og bustaden kan leigast ut om det ikkje blir knytt ein ny andel til bustaden.»

Til § 4-11 Reglar om forkjøpsrett:

Paragrafen regulerer verkeområdet for reglane om forkjøpsrett. Departementet viser til den generelle omtalen av andelseigarar m.m. under punkt 8.6. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 4-11. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 sidene 125 og 126:

«Reglane gjeld berre dersom det følgjer av vedtektene at andelseigarar eller andre har forkjøpsrett når ein andel skiftar eigar. Dei er for det meste laga etter mønster av lov om løysingsrettar, men med tilpassingar til burettslag. Utvalet gjer framlegg om å halde på regelen om at lova om løysingsrettar ikkje skal regulere løysingsrettar i burettslag.

(...) lova bør opne for at andelseigarane kan vedtektsfeste løysingsrettar eller andre forkjøpsrettar. Eigarseksjonslova frå 1997 opnar for løysingsrettar av alle slag, men dei kan berre innførast med tilslutning frå dei sameigarane det gjeld. Den som har kjøpt ein seksjon som det ikkje heftar løysingsrett på, treng ikkje finne seg i at fleirtalet innfører ein løysingsrett. Om eit fleirtal utan vidare kan ta bort ein innført løysingsrett, kan vere meir uklårt. Det skulle ikkje vere grunn til å hindre burettshavarar meir enn sameigarar å innføre løysingsrettar. Eit anna spørsmål er om lovgjevaren skal trekkje opp visse rammer for å sikre ei standardisering av reglane om disponering av bustaden.

Godtek ein at burettshavarane sjølve kan innføre løysingsrettar, må ein kunne godta at ein utbyggjar - gjerne eit bustadbyggjelag - tek løysingsrettar inn i vedtektene medan han sit med kontrollen over alle røystene i burettslaget. Slik er det for eigarseksjonar òg. (...) bustadbyggjelaget eller andre bør kunne sikre seg at løysingsretten blir varig, gjennom eit veto mot ei vedtektsendring som tek bort løysingsretten.

Etter utkastet står laget nokså fritt til å fastsetje både forkjøpsrett og andre løysingsrettar og til å fastsetje nærare vilkår, for den del også forkjøpsrett til bestemt pris. Føresegnene i dei følgjande paragrafane er dels utfyllande reglar som kjem inn der anna ikkje følgjer av vedtektene, men nokre av reglane er ufråvikelege der laget først har innført forkjøpsrett. Dei sistnemnde reglane set dermed rammer for kva vilkår som kan gjelde for forkjøpsretten.»

Til § 4-12 Rettsovergang til nærståande:

Paragrafen fastset at forkjøpsretten ikkje kan gjerast gjeldande når overføring av andelen skjer til nærståande. Departementet viser til den generelle omtalen av andelseigarar o.a. under punkt 8.6. Departementet har gjort nokre endringar i forhold til det forslaget som utvalet kom med til § 4-12, jf. NOU 2000:17 side 126.

Departementet foreslår at forkjøpsretten ikkje skal kunne gjerast gjeldande når andelen går over til visse nærståande. Dette gjeld når andelen går over til ektemake eller til andelseigarens eller ektemakens slektning i rett opp- og nedstigande linje. Dette gjeld også for andelseigarens eller ektemakens fosterbarn som faktisk står i same stilling som livsarving, til sysken til andelseigaren eller ektemaken eller til nokon annan som i dei to siste åra har høyrt til same husstand som den tidlegare eigaren. Forkjøpsrett kan heller ikkje gjerast gjeldande når andelen går over på skifte etter separasjon eller skilsmål, eller når ein husstandsmedlem tek over andelen etter føresegnene i husstandsfellesskapslova § 3.

Føresegnene i paragrafen her kan ikkje fråvikast. Dette går fram av andre ledd.

Til § 4-13 Utløysing av forkjøpsretten:

Paragrafen fastset kva som utløyser forkjøpsretten. Føresegn er gjord etter mønster av lov om løysingsrettar § 11. Spørsmålet om utgangspunktet for frist for å gjere retten gjeldande er regulert i § 4-15. Departementet viser til den generelle omtalen av andelseigarar m.m. under punkt 8.6. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 4-13. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 126:

«I første ledd er det fastsett at avhending av andelen utløyser forkjøpsretten frå den tid da det er avtala på bindande måte at andelen skal gå over til ny eigar. Andre leddet svarar til lov om løysingsrettar § 11 andre ledd, om at tvangssal utløyser forkjøpsretten frå den tid det ligg føre rettskraftig stadfestingsorskurd etter tvangsfullføringslova §§ 11-30 og 11-51, jf. § 11-23. Tredje ledd regulerer eigarskifte ved arv. Her blir forkjøpsretten utløyst ved arvefallet. Dersom retten berre kan gjerast gjeldande mot somme av arvingane, lyt det først vere bindande avgjort på skifte kven av dei som skal ta over andelen, jf. også lov om løysingsrettar § 11 tredje ledd. Føresegnene i paragrafen kan fråvikast i vedtektene.»

Til § 4-14 Kven som skal gjere forkjøpsretten gjeldande:

Paragrafen fastset kven som skal gjere forkjøpsretten gjeldande. Det er berre burettslaget som kan gjere forkjøpsretten gjeldande på vegner av den som har forkjøpsrett. Tek burettslaget ikkje vare på interessene til forkjøpsretthavaren, kan laget blir skadebotansvarleg. Men det skal vere mogeleg å fråvike denne regelen i vedtektene til laget.

Departementet viser til den generelle omtalen av andelseigarar m.m. under punkt 8.6. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 4-14. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 126:

«Normalt må det leggjast til grunn at den som vil nytte forkjøpsrett, må ha retten seinast på det tidspunktet da retten vart utløyst. Men der det blir gjeve førehandsvarsel om eigarskifte, kan til dømes den som melder seg inn i bustadbyggjelaget før andelen skiftar eigar, ha forkjøpsrett. Desse spørsmåla kan regulerast i vedtektene for burettslaget eller i reglane i bustadbyggjelaget om prioritet mellom forkjøpsrettshavarane.»

Til § 4-15 Frist for å gjere forkjøpsretten gjeldande:

Paragrafen set frist for når ein kan gjere forkjøpsretten gjeldande. Departementet viser til den generelle omtalen av andelseigarar o.a. under punkt 8.6. Departementet viser også til at første ledd i føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 4-15 første ledd. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 126 og 127:

«Utvalet har prøvt å finne fram til reglar som sikrar ei smidig gjennomføring av forkjøpsretten, samtidig som omsynet til forkjøpsrettshavarane blir ivareteke. Etter gjeldande burettslagslov er det ein frist på tretti dagar etter at laget har fått melding om eigarskifte. Dessutan er det ein frist på tretti dagar frå laget har fått melding om ønske om overføring, men da må meldinga innehalde opplysning om prisvilkår, og det må sendast ny melding dersom andelen blir seld for ein lågare pris enn den oppgjevne. Det siste gjer at andelseigaren får valet mellom å by fram andelen til ein låg pris og å risikere fleire rundar. I praksis har mange bustadbyggjelag funne fram til løysingar der forkjøpsrettshavarane må melde seg sjølv om det ikkje er gjeve melding med bindande prisvilkår. Ulempa er at slike ordningar ikkje er nærare regulerte, og at det somtid oppstår tvil om gjennomføringa.

Føresegnene om frist for å gjennomføre forkjøpsretten skal gje eit vern for andelseigaren, og dei bør ikkje kunne fråvikast i vedtektene.

Hovudregelen går fram av første ledd. Fristen for å gjere forkjøpsretten gjeldande tek alltid utgangspunkt i ei melding om at andelen har skifta eigar; etter utkastet er det ikkje lenger tale om frist rekna frå melding om ønske om avhending. Meldinga om eigarskiftet skal innehalde opplysningar om pris og andre vilkår, slik at forkjøpsrettshavarane kan ta stilling til om dei er interesserte i å gå inn i avtalen. I dei vanlege salstilfella er det først når eigarskiftet er endeleg, ein veit kva pris andelen er seld for. Men fristen blir mykje kortare dersom andelseigaren har varsla om eigarskiftet. Der det ikkje er gjeve noko førehandsvarsel, er fristen tjue kalenderdagar. Er det gjeve førehandsvarsel, er fristen fem kvardagar etter at melding om endeleg eigarskifte er komen fram.

Den mest aktuelle forkjøpsretten, ved sida av forkjøpsrett for andre andelseigarar i burettslaget, er forkjøpsrett for andelseigarar i bustadbyggjelaget. Den praktiske gjennomføringa kjem nok til å gå ut på at bustadbyggjelaget averterer andelen etter at det er gjeve varsel om eigarskifte, og da kan det setjast ein frist for interesserte forkjøpsrettshavarar for å melde seg. Skal det bli tid til ei slik kunngjering, må varselet om planlagt eigarskifte vere kome fram seinast femten dagar før eigarskiftet. Kjem varselet seinare, bør den vanlege fristen på tjue dagar frå melding om endeleg eigarskifte gjelde. Det bør heller ikkje gå for lang tid mellom varsel om planlagt eigarskifte og gjennomføring av salet. Situasjonen kan ha endra seg i mellomtida, og andre forkjøpsrettshavarar kan vere aktuelle. Er varselet kome fram meir enn tre månader før eigarskiftet, bør den vanlege fristen på tjue dagar frå melding om eigarskiftet gjelde; da kan andelen lysast ut på nytt.

Varsel om planlagt eigarskifte kan kome i form av eit salsoppdrag til laget, ei melding frå ein advokat eller eigedomsmeklar som formidlar sal av andelen, eller ei melding frå andelseigaren sjølv.

Etter føresegna her er det ikkje noko vilkår at dei som melder interesse etter eit varsel om eigarskifte treng leggje inn noko bod på andelen ved eit ordinært sal, men det er heller ikkje noko i vegen for at dei gjer det. Forkjøpsretten kan i begge tilfelle utøvast ved at den som har best forkjøpsrett, går inn i det bodet som til slutt blir akseptert.»

Definisjonen av kvardagar, i høve til den korte fristen, finst i andre ledd. Det følgjer av tredje ledd at paragrafen ikkje kan fråvikast.

Til § 4-16 Løysingskravet:

Paragrafen fastset kven kravet om å nytte forkjøpsretten kan setjast fram for. Føresegna er gjord etter mønster av lov om løysingsrettar § 13. Som det går fram av § 4-14 er det laget som gjer kravet gjeldande. Føresegna er elles i samsvar med utvalets forslag til § 4-16. Ut over dette viser departementet til den generelle omtalen av andelseigarar o.a. under punkt 8.6.

Til § 4-17 Om rettar og plikter:

Paragrafen regulerer forkjøpsrettshavaren sine rettar og plikter. Departementet viser til den generelle omtalen av andelseigarar o.a. under punkt 8.6. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 4-17. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 sidene 127 og 128:

«Etter første ledd følgjer det, etter mønster av lov om løysingsrettar, at forkjøpsrettshavaren ved sal tek over dei rettane og pliktene ervervaren har etter avtalen, og slik trør i ervervarens sko. Forkjøpsrettshavaren kan til dømes òg gjere gjeldande dei mangelskrava ervervaren ville hatt.

I andre leddet er det etter mønster av lov om løysingsrettar fastsett at forkjøpsrettshavaren kan krevje å få overta bustaden til den tida som følgjer av avtale med ervervaren mot betaling av kjøpesummen, og i alle fall når andelseigaren eller ein ny eigar har fått rimeleg høve til å områ seg. I burettslag kan det vanskeleg godtakast at forkjøpsrettshavaren skal måtte respektere ein avtale om overtaking langt fram i tid, der avhendaren skal bruke eigedommen i mellom tida.

Forkjøpsrettshavaren får ikkje nyte godt av eventuell kreditt; han må betale kjøpesummen ved overtakinga. Har ervervaren fått svært lang kreditt, kan det ha påverka kjøpesummen, og da blir det dyrt for forkjøpsrettshavaren. Dette er det ikkje godt å hindre. Fiktive kredittavtaler kan ein skjere gjennom. Reelle kredittavtaler er det neppe mange av utanom i familieforhold. Slike særleg avtala rettar er det ikkje grunn til å la forkjøpsrettshavaren nyte godt av.

I tredje ledd er det fastsett forfallstid for løysingsummen. Forkjøpsrettshavaren skal betale løysingssummen seinast fjorten dagar etter at løysingskravet vart sett fram og løysingssummen er endeleg fastsett, mot å få overta bustaden. Normalt skal løysingssummen betalast samtidig med overtakinga, og føresegnene her er forma slik at ingen av partane treng å gje frå seg ytinga på forskot. Men forkjøpsrettshavaren skal ikkje ha plikt til å betale før fjorten dagar etter at løysingssummen er endeleg fastsett. Løysingssummen er normalt fastsett ved sjølve salet, men dersom det trengst skjøn, kan det ta lenger tid. Vil forkjøpsrettshavaren ta over før det er gått fjorten dagar, må han òg betale før. I fjerde ledd er det fastsett at laget svarar for betaling av løysingssummen. Krav mot laget kan etter dette berre setjast fram dersom forkjøpsrettshavaren etter påkrav på eller etter forfallsdagen ikkje har betalt innan fjorten dagar. For avhendaren eller ervervaren, alt etter kven som skal bere risikoen, er det viktig å kunne vere trygg på betalinga straks forkjøpsretten blir gjord gjeldande. Elles kunne ein tenkje seg uforsvarleg bruk av forkjøpsretten til fordel for personar som ikkje kan gjere opp for seg. I lov om løysingsrettar § 13 har ein reglar om at eigaren kan krevje bank- eller forsikringsgaranti. Her er det like enkelt at laget svarar for betalinga. På si side bør laget kunne krevje innbetaling eller garanti frå den som vil bruke forkjøpsretten. Vidare må det vere slik at kreditor først må krevje forkjøpsrettshavaren, men så bør han raskt kunne gå på laget. Det blir etter utvalets syn for strengt å krevje at kreditor først må drive inn det som kan hentast hos forkjøpsrettshavaren.

Etter femte ledd har forkjøpsrettshavaren rett til inntekter frå bustaden frå overtakinga av bruken og svarar for kostnadene frå same tid. Inntekter er neppe ofte aktuelt, men det kan vere tale om leigeinntekter eller utbetalingar frå laget.

Føresegnene om frist for å betale løysingssummen og om ansvar for laget skal verne andelseigaren og bør ikkje fråvikast i vedtektene.»

Til § 4-18 Løysingssummen:

Paragrafen regulerer korleis løysingssummen skal fastsetjast. Departementet viser til den generelle omtalen av andelseigarar o.a. under punkt 8.6. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 4-18. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 128:

«I første ledd er det etter mønster frå lov om løysingsrettar ei føresegn om at løysingssummen skal setjast til den prisen andelen er seld for. Er andelen openbert seld til underpris, eller skiftar andelen eigar ved byte, gåve eller arv, skal løysingssummen fastsetjast etter vanleg pris. Forkjøpsrettshavaren har ikkje plikt til å ta over hefte på andelen. Han treng til dømes ikkje gå inn i avtalar om overtaking av gjeld som del av kjøpesummen. Regelen her svarar i hovudsak til det som må reknast å gjelde etter 1960-lova.

Andre leddet har òg mønster i lov om løysingsrettar. Her er det fastsett at tvist om løysingssummen høyrer under skjøn.

Føresegnene i paragrafen her kan fråvikast i vedtektene, til dømes ved at det blir vedtektsfesta forkjøpsrett til bestemt pris.»

Til § 4-19 Angrefrist:

Paragrafen gjeld angrefristen for det tilfellet der bustaden ikkje har vore tilgjengeleg for synfaring før fristen for å bruke forkjøpsretten er ute. Departementet viser til den generelle omtalen av andelseigarar o.a. under punkt 8.6. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 4-19. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 128:

«Dersom seljaren nektar synfaring eller på anna vis hindrar forkjøpsrettshavarane i å sjå bustaden, bør forkjøpsrettshavaren etter utvalets syn ha høve til å angre seg. I slike tilfelle kan forkjøpsretthavaren seie seg ubunden av løysingskravet innan to veker etter at bustaden vart overteken. Gjer han det, fell også lagets ansvar for betaling av løysingssummen bort. Med overtakinga som utgangspunkt for fristen kan nok fristen for å angre seg bli lang, men det kan seljaren unngå ved å tillate synfaring. Dersom andelseigaren vil ha samla synfaring på eit passande tidspunkt, må ein seie at bustaden har vore tilgjengeleg for synfaring. Føresegna er ufråvikeleg.»

Til § 4-20 Omgjering:

Paragrafen slår fast at avhendaren kan gjere om avtale som utløyser forkjøpsretten med verknad for forkjøpsretthavaren fram til laget har fått melding om at andelen har skifta eigar. Dette er ein regel gjord etter mønster av lov om løysingsrettar. Tidlegare var det tvil kor lenge det var adgang til å gjere om avtalen. Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 4-20. Departementet viser elles til den generelle omtalen av andelseigarar m.m. under punkt 8.6.

Til § 4-21 Forholdet mellom laget og forkjøpsrettshavarane:

Paragrafen regulerer forholdet mellom burettslaget og forkjøpsrettshavarane. Departementet viser til den generelle omtalen av andelseigarar o.a. under punkt 8.6. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 4-21. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 sidene 128 og 129:

«Det følgjer av § 4-14 at det er laget som har ansvar for å gjere forkjøpsretten gjeldande på vegner av forkjøpsrettshavarane. Forholdet mellom laget og forkjøpsrettshavarane er regulert i paragrafen her. Ordninga er at laget må kunngjere bustaden med ein frist på minst fem dagar for å melde seg, jf. første ledd. Da vil det normalt ha gått 8 - 12 dagar frå melding om eigarskifte eller førehandsvarsel kom inn til laget. Det vil i så fall framleis vere att nokre dagar av tjuedagarsfristen, eventuelt dei femten kalenderdagane pluss fem kvardagane som ein minst vil ha etter førehandsvarsel om eigarskifte. Reglane i paragrafen her gjeld mellom laget og forkjøpsrettshavarane. Brot på reglane skal ikkje gå ut over seljar og kjøper. Føresegnene skal verne forkjøpsrettshavarane, og dei bør ikkje kunne fråvikast.

I andre leddet er det fastslege at brot på reglane i første ledd, ikkje endrar fristane etter § 4-15. Det skal ikkje gå ut over avhendar og ervervar om burettslaget forsømer pliktene sine.

Av tredje ledd følgjer det at laget kan setje som vilkår for bruk av forkjøpsretten at forkjøpsretthavaren har betalt inn løysingssummen til laget eller stilt bankgaranti e.l. Regelen har samanheng med at laget svarar saman med forkjøpsrettshavaren for betaling av løysingssummen, jf. § 4-17.»

Til § 4-22 Gebyr:

Paragrafen gjeld burettslagets adgang til å ta gebyr for førehandsvarsel etter § 4-15 og til å ta eit vederlag for bruk av forkjøpsretten.

Etter første leddkan burettslaget krevje eit vederlag på opp til fem gonger rettsgebyret for å ta i mot eit førehandsvarsel som er nemnt i § 4-15 første ledd andre punktum. Fristen for å gjere forkjøpsretten gjeldande kan kortast ned til fem dagar - mot normalt tjue dagar - dersom burettslaget har fått førehandsvarsel om at andelen kan skifte eigar og varselet er kome fram til laget minst femten dagar, men ikkje meir enn tre månader, før meldinga om at andelen har skifta eigar. Dersom forkjøpsretten ikkje blir nytta, har burettslaget rett til å behalde vederlaget. Dersom forkjøpsretten blir nytta, må laget betale vederlaget tilbake til den som har betalt det. Om bakgrunnen for føresegna visar departementet til utvalets spesielle merknader til§4-15, jf. NOU 2000:17 side 127:

«Poenget med regelen er at ein andelseigar ikkje skal kunne sende inn ei rekkje førehandsvarsel som kanskje ikkje er alvorleg meinte, for å kunne vise til den korte fristen dersom andelen til slutt blir seld. Dersom forkjøpsretten blir gjord gjeldande, skal vederlaget betalast attende. Føresegna byggjer på ei interesseavveging. Andelseigaren må finne seg i at det kviler forkjøpsrett på andelen, og dersom han ønskjer at fristen for å gjere forkjøpsretten gjeldande skal kortast ned frå tjue kalenderdagar til fem kvardagar, må han betale eit gebyr for å dekkje kostnader laget har med å finne fram til interesserte. Men blir forkjøpsretten nytta, har avklåringa vore til gagn for forkjøpsrettshavaren, og det er meir rimeleg at han ber utgiftene. Blir andelen seld utan førehandsvarsel, og den lengste fristen gjeld, slepp andelseigaren å betale gebyr etter føresegna her.»

Etter andre leddvil burettslaget ha adgang til å setje som vilkår at forkjøpsrettshavaren betalar eit vederlag på opp til fem gonger rettsgebyret dersom denne gjer forkjøpsretten gjeldande.

Etter tredje leddkan ikkje føresegnene fråvikast.

Til kapittel 5 Bustadene

Kapittel 5 har føresegner om bustadene og bruksretten til desse. Hovudregelen er at kvar andelseigar har bruksrett til ein bustad. Det er også ein føresetnad at bustaden skal brukast av andelseigaren sjølv og familien. Saman med regelen om at kvar andelseigar kan eige berre ein andel i laget, gir desse reglane uttrykk for brukareigeprinsippet. Reglane om sameige i andel heng nær saman med brukareigeprinsippet. Berre den som bur eller skal bu i bustaden, kan i høve til laget bli medeigar i andelen.

Når visse vilkår er oppfylt, kan likevel bruken av bustaden overlatast til andre. I dei tilfella der bruken kan overlatast, må styret godkjenne brukaren. Godkjenning kan berre nektast med sakleg grunn. Alle bruksrettar til bustaden fell bort når andelen skiftar eigar.

Departementet viser til den generelle omtalen av buretten under punkt 8.7. Elles viser departementet til utvalets spesielle merknader til kapittelet, jf. NOU 2000:17 side 129:

«Kapittelet har føresegner om fordelinga mellom laget og andelseigaren av vedlikehaldet av eigedommen og bustaden. Mishald av vedlikehaldsplikta frå andelseigaren kan føre til skadebotansvar i høve til både laget og andre andelseigarar. Laget kan òg bli skadebotansvarleg for mishald av den vedlikehaldsplikta som ligg på laget.

Felleskostnadene skal fordelast på andelseigarane ut frå tilhøvet mellom verdiane på bustadene eller ut frå andre retningsliner som går fram av byggje- og finansieringsplanen. Laget har pant i andelen for krav på dekning av felleskostnadene og andre krav frå lagsforholdet.

Bruksretten kan falle bort etter oppseiing frå andelseigaren, som i tilfelle går fri ansvaret for felleskostnader når oppseiingsfristen på seks månader er ute. Laget kan påleggje andelseigaren å selje andelen på grunn av vesentleg mishald; blir ikkje salspålegget følgt, kan andelen krevjast tvangsseld. I alvorlege mishaldstilfelle kan andelseigaren kastast ut før andelen er seld. Kapittelet har føresegner om kva som skjer med bruksretten i tilfelle av øydelegging ved brann o.l. og etter tvangssal eller konkurs.»

Til § 5-1 Hovudregelen om buretten:

Paragrafen slår fast kva som er hovudregelen om bruksretten. Departementet viser til den generelle omtalen av buretten under punkt 8.7. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 5-1. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 129:

«Hovudregelen om bruksretten går fram av paragrafen her. Kvar andelseigar har einerett til å bruke ein bustad i laget. (...) I tillegg til at andelseigaren har einerett til å bruke ein bustad, har han rett til å nytte fellesareal til det dei er etla eller vanleg brukte til, og til anna som er i samsvar med tida og tilhøva. Det er same regel som i eigarseksjonslova § 19, som har mønster i sameigelova.

Utkastet har ikkje nærare reglar om avgrensinga mellom bustader og fellesareal. I seksjonssameiger er ei slik avgrensing ein viktig del av seksjoneringa, men i burettslag har det ikkje vore vanleg med ei slik formell avgrensing. I praksis er det likevel sjeldan spørsmål om grensene mellom bustader og fellesareal. Avgrensinga er viktigast i høve til vedlikehaldsreglane, og nærare reglar om vedlikehald er gjevne i §§ 5-12 og 5-17.»

Til § 5-2 Sameige i andel:

Paragrafen har reglar om det å ha sameige i ein andel i eit burettslag. Departementet viser til den generelle omtalen av buretten under punkt 8.7. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 5-2, med unntak av fjerde ledd. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til dei tre første ledda, jf. NOU 2000:17 sidene 129 og 130:

«Skal ein gjennomføre brukareigeprinsippet, kan det ikkje vere fritt fram for etablering av sameige i burettslagsandelar. Da kunne ein risikere at bruken vart overlaten til andre saman med ein symbolsk sameigepart. Det er heller ikkje tenleg å fastsetje kor stor sameigepart ein brukar må ha. Etter gjeldande lov er regelen at berre ektemakar eller personar som i minst to år «naturlig har utgjort en husstand» kan erverve andel saman; dessutan er det særreglar om arvetilfella (brl. § 13). Kravet om to års husstandsfellesskap kan verke uheldig der to eller fleire kjøper ein andel saman for å etablere felles husstand. Utvalet gjer framlegg om at retten til å eige ein andel saman skal avhenge av om sameigarane skal bu i bustaden.

Av første leddgår det fram at berre den som bur eller skal bu i bustaden, kan bli eigar av sameigepart på annan måte enn ved arv. På det viset er regelen knytt til bruken av bustaden, ikkje til om partane er gifte eller har butt lenge saman. Det blir lettare å etablere sameige for dei som skal flytte saman, men ektemakar eller dei som har butt lenge saman, kan ikkje bli sameigarar utan at dei skal bruke bustaden. Det går fram at regelen gjeld spørsmålet om kven som er eigar i høve til laget. Partane seg imellom kan vere sameigarar anten det byggjer på avtale eller anna grunnlag, men med tanke på bruksretten eller forvaltningsrettane i laget, er det spørsmål om kven som er andelseigar i høve til laget. Regelen er heller ikkje til hinder for at det blir teke utlegg i sameigepart i andelen; jf. Rt. 1995.1381 for gjeldande rett. Spørsmålet om retten til pantsetje ein sameigepart i burettslagsandelen må avgjerast ut frå ei tolking av pantelova § 1-3 andre ledd. Utvalet meiner for sin del at pantsetjing av sameigeparten bør kunne skje, i den grad nokon ser mon i ein slik panterett, og at regelen her om erverv av sameigepart først bør kome inn ved realisasjonen. Realisasjon må i så fall skje etter same liner som for utlegg i sameigepart.

I andre leddeter det ei føresegn om situasjonen der ein sameigar ikkje bur i bustaden. Det kan oppstå der nokon er godkjende som sameigarar utan at dei tok bustaden i bruk saman, der sameigarane har butt saman og ein eller fleire av dei flyttar, og der nokon er vortne sameigarar ved arvefall. Der minst ein sameigar ikkje bur i bustaden, skal det reknast som overlating av bruken enda den eller dei andre av sameigarane bur der. Bruksoverlatinga kan vere tillaten etter reglane i §§ 5-3 til 5-6, til dømes der den eine ektemaken bur i bustaden. Regelen fører til at foreldre som kjøper ein bustad som eit barn skal bruke, noko som er greitt etter § 5-6, ikkje kan eige andelen saman i høve til laget, men utvalet går ut frå at det ikkje trengst nokon særregel for dette tilfellet.

Ulovleg bruksoverlating kan føre til pålegg om avhending av andelen. I den situasjonen skal pålegget reknast som oppfylt dersom ein eller fleire medeigarar som bur i bustaden, tek over heile andelen; da er forholdet retta. Det går fram av tredje ledd. Ein spesiell situasjon har ein der ektemakar blir separerte eller skilde, eller ein sambuar flyttar ut. Dersom den eller dei som bur att, meiner å ha krav etter ekteskapslova eller husstandsfellesskapslova på bruksrett til bustaden eller på overtaking av sameigeparten, bør det vere nok at slikt krav blir sett fram og følgt opp. Det er ikkje sikkert at den som har flytta, er viljug til på medverke til ein avtale. Fører ikkje kravet fram, kan det gjevast nytt pålegg om sal, og da nyttar det ikkje med ein ny freistnad på å få bruksrett eller overtaking av sameigepart. Men partane kan framleis bli samde om å rette forholdet gjennom overføring av sameigepart.»

I fjerde ledd er det fastsett at dersom det er sett vilkår om at andelseigaren skal vera andelseigar også i eit bustadbyggjelag som burettslaget er knytt til, må alle sameigarane oppfylle dette vilkåret.

Til § 5-3 Overlating av bruken:

Paragrafen slår fast hovudregelen om å overlate bruken av bustaden til andre. Departementet viser til den generelle omtalen av buretten under punkt 8.7. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 5-3. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 130:

«Hovudregelen om overlating av bruken går fram av paragrafen her: Utan samtykke frå styret kan ikkje andelseigaren overlate bruken til andre utanom dei tilfella som er nemnde i §§ 5-4 til 5-6. Samtykke kan styret nekte utan å vise til grunn, til skilnad frå godkjenning, som er noko andelseigaren har krav på der det ikkje er sakleg grunn til å nekte. Overlating av bruken kan vere bortleige, men det kan vere andre former for overlating, til dømes bortlån av bustaden.»

Til § 5-4 Overlating av bruken når andelseigaren sjølv bur i bustaden:

Paragrafen regulerer det tilfellet at andelseigaren ønskjer å overlate bruken av bustaden når han sjølv bur der. Andelseigaren kan fritt overlate bruken av ein del av bustaden til andre så lenge andelseigaren sjølv bur der.

Departementet viser til den generelle omtalen av buretten under punkt 8.7. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 5-4. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 130:

«I føresegna her er det ikkje skilt mellom opptak av husstandsmedlemmer og overlating av delar av bustaden til andre, og utvalet har heller ikkje funne grunn til å stille opp noko vilkår om godkjenning her. I praksis har det neppe vore vanleg at laget har blanda seg i opptak av husstandsmedlemmer eller utleige av hyblar. I føresegna her er det ikkje sagt noko om kor stor del av bustaden som kan overlatast til andre, og i spesielle tilfelle kan situasjonen bli at andelseigaren brukar den minste delen av bustaden, men det er ikkje nødvendig å detaljregulere dette.»

Til § 5-5 Overlating av bruken for opp til tre år:

Paragrafen gjeld overlating av bruken fullt ut til andre for opp til tre år utan å vise til nokon grunn. Departementet viser til den generelle omtalen av bustadene o.a. under punkt 8.7. Det er gjort ei endring i forhold til utvalets forslag til § 5-5, jf. NOU 2000:17 sidene 130 og 131. Overlatingstida er sett til tre år i staden for to år som utvalet hadde foreslått.

Etter første punktumkan andelseigaren overlate bruken av heile bustaden til andre for opp til tre år med godkjenning frå styret. Føresetnaden er at andelseigaren sjølv eller ein person som er nemnt i § 5-6 nummer 3 har budd i bustaden i minst eitt av dei to siste åra. Dette inneber at det må gå minst eitt år frå andelseigaren kjøper burettslagsbustaden før andelseigaren kan leige ut bustadene etter denne føresegna, og andelseigaren sjølv eller ein annan person som nemnt i § 5-6 må ha budd i bustaden i minst eitt år før andelseigaren kan leige ut bustaden på nytt etter føresegna. Utleige etter føresegna krev godkjenning frå styret, men godkjenning kan berre nektast dersom brukarens forhold gir sakleg grunn til det, jf. andre punktum.

Til § 5-6 Overlating av bruken med særleg grunn:

Paragrafen gjeld overlating av bruken av bustaden når ein har ein særleg grunn for det. Departementet viser til den generelle omtalen av buretten under punkt 8.7. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 5-6. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 sidene 131 og 132:

«Overlatinga av bruken krev godkjenning frå laget, men når vilkåra i paragrafen her først er oppfylte, kan ikkje godkjenning nektast utan sakleg grunn i brukarens forhold.

Første ledd nummer 1gjeld tilfelle der andelseigaren er ein juridisk person. Der juridiske personar først kan vere andelseigarar, er det med sikte på utleige. Saman med andre leddet skal føresegna oppfattast slik at kvar ny brukar skal godkjennast av laget. For ein brukar som blir godkjend, kan ikkje godkjenning avgrensast i tid; den retten juridiske personar har til bruksoverlating, er ikkje tidsavgrensa.

I første ledd nummer 2er det ein regel om rett til bruksoverlating ved mellombels fråvere som følgje av arbeid, utdanning, militærteneste, sjukdom eller andre tungtvegande grunnar. I husleigelova er det ein tilsvarande regel med avgrensing til to år, men den regelen gjeld ikkje i burettslag i dag. Derimot har burettslagslova ein regel om at nekting av samtykke til framleige kan setjast til side av retten dersom nektinga vil verke urimeleg.

Retten til å overlate bruken etter dette alternativet gjeld berre der andelseigaren skal vere borte mellombels, det vil seie at det er meininga å kome att. Blir planane endra seinare, skal andelseigaren avvikle bruksoverlatinga og eventuelt selje andelen, men det er i praksis ikkje lett å fastslå når planane definitivt er endra.

Nummer 3gjeld overlating av bruken til ektemake, andelseigarens eller ektemakens slektningar i rett opp- eller nedstigande line eller fosterbarn av andelseigaren eller ektemaken. Føresegna er slik formulert at minst ein medlem av husstanden må stå i slikt forhold til andelseigaren eller ektemaken; der til dømes ein son eller ei dotter bruker bustaden, må dei kunne ta inn husstandsmedlemmer. Registrerte partnarar står allment i same stilling som ektemakar. For ugifte og uregistrerte sambuarar er det sjølve bustadfellesskapen som er kjennemerket på sambuarforholdet, så her blir det ikkje tale om bruksoverlating i andre tilfelle enn dei som er nemnde i nummer 4.

Føresegna i nummer 4gjeld tilfelle der ein ektemake eller annan husstandsmedlem har krav på bruksrett etter samlivsbrot. I slike tilfelle bør regelen vere at laget må finne seg i den bruksretten som følgjer av dei familierettslege reglane. Formuleringa «har krav på» inneber at ein avtala bruksrett berre er omfatta i den grad det er ein bruksrett som vedkomande har krav på etter dei nemnde reglane.»

Til § 5-7 Søknad om godkjenning:

Paragrafen gjeld søknad om godkjenning til å overlate bruken til andre. Departementet viser til den generelle omtalen av buretten. under punkt 8.7. Departementet viser også til at første ledd er i samsvar med utvalets forslag til § 5-7 første ledd. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til dette leddet, jf. NOU 2000:17 side 132:

«I første ledder det fastsett at ein søknad om godkjenning skal reknast som godkjend dersom laget ikkje har svara innan ein månad etter at søknaden kom fram. Gjeldande burettslagslov har ein frist for å svare på søknad om framleige, men det går ikkje fram kva som er verknaden av at fristen blir overseten (§ 34a). I husleigelova § 7-6 er det ein liknande regel som i føresegna her om godkjenning ved passivitet. Fristen går frå ein skriftleg søknad kom fram til laget, og svaret må vere forsvarleg sendt innan fristen. Reglar om fristrekning går fram av § 13-3. Oversitjing av fristen fører berre til at godkjenning er gjeven; andelseigaren får ikkje betre rett til bruksoverlating. Søkjer han til dømes om bruksoverlating for tre år, gjeld ikkje retten for meir enn to år sjølv om laget ikkje svarar. I kva grad passivitet kan gje grunnlag for samtykke frå laget til bruksoverlating ut over det andelseigaren har rett til etter lova, må avgjerast etter vanlege avtalerettslege reglar.»

Det er etter andre leddet ikkje adgang for burettslaget til å krevje vederlag for arbeidet med å godkjenne ein brukar.

Til § 5-8 Andelseigarens ansvar:

Paragrafen slår fast at andelseigarens ansvar overfor burettslaget ikkje blir mindre om han har overlate bruken bustaden til nokon annan. Departementet viser til den generelle omtalen av buretten under punkt 8.7. Departementet viser også til at første ledd er i samsvar med utvalets forslag til § 5-8 første ledd. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til dette leddet, jf. NOU 2000:17 side 132:

«I første ledder det slege fast at overlating av bruken ikkje minkar andelseigarens plikter i høve til laget. Andelseigaren er ansvarleg for betaling av felleskostnader, for vedlikehald av bustaden og for etterleving av vanlege husordensreglar. Ansvar for skade på eigedommen må vurderast meir konkret: Oppstår det skade på andre bustader eller på eigedommen elles som følgje av mishald av vedlikehaldsplikta eller som følgje av måten bustaden blir brukt på, må utgangspunktet vere at andelseigaren svarar for dette. Spørsmålet kan vere meir tvilsamt der skaden ikkje står direkte i samanheng med bruken av bustaden, til dømes der brukaren knuser ei rute i eigedommen på veg til eller frå bustaden. I tilfelle av husbråk, sjikanering av grannar, misbruk av fellesareal m.m. er utgangspunktet helst at andelseigaren kan påleggjast å selje andelen dersom mishaldet er vesentleg, men her kan det ha vekt i mishaldsvurderinga dersom andelseigaren har prøvt å stanse mishaldet, til dømes ved å seie opp brukaren eller krevje han utkasta.»

Etter andre leddskal ein andeleigar som er ein juridisk person, peike ut ein fullmektig som skal ta imot meldingar frå laget om bruken av bustaden. Denne fullmektigen skal vere ein fysisk person. Det er ikkje nok at ein juridisk person får oppdraget. Den juridiske personen må i så fall peike ut ein konkret person som burettslaget kan vende seg til.

Andelseigaren skal ha plikt til å svare skriftleg innan ti dagar på skriv som gjeld mishald av pliktene i laget. Svarar ikkje andelseigaren innan ti dagar, er det eit mishald i seg sjølv. Om eit slikt mishald er vesentleg, må vurderast konkret, og i vurderinga må ein mellom anna trekkje inn kor alvorlege forhold som låg attom førespurnaden frå laget. Er andelseigaren ein kommune eller eit anna offentleg organ, kan ikkje mishald vurderast mildare på grunn av mangel på folk eller pengar. Her er det tale om privatrettslege forhold der pengemangel etter vanlege reglar ikkje orsakar mishald.

Etter tredje ledd skal ein andelseigar - som ikkje er ein juridisk person - halde styret i burettslaget orientert om kvar ein kan få tak i han så lenge andelseigaren har overlate bruken av bustaden til andre. På denne måten blir det lettare for burettslaget å få tak i andelseigaren dersom det skulle oppstå problem i samband med den som brukar bustaden mens andelseigaren er borte.

Til § 5-9 Pålegg om flytting:

Paragrafen er ei føresegn som gir burettslaget heimel for å påleggje den som andelseigaren har gitt bruksrett til, brukaren, å flytte. Laget kan også krevje tvangsfråviking dersom bruken er overlaten i strid med reglane. Departementet viser til den generelle omtalen av buretten under punkt 8.7. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 5-9. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 sidene 132:

«Laget kan etter første leddpåleggje brukaren å flytte og eventuelt krevje tvangsfråviking dersom bruken er overlaten i strid med reglane. Det må leggjast til grunn at det same følgjer av tvangslova § 13-2 tredje ledd bokstav e, som gjeld tilhøve der det er openbert at saksøkte ikkje har rett til å inneha eigedommen. Er ikkje bruksoverlatinga lovleg, har ikkje brukaren rett til å vere i bustaden. Føresegna er formulert slik at laget har eit krav på fråflytting som laget eventuelt kan få dom på.

Etter andre leddetkan laget krevje tvangsfråviking i alvorlege mishaldstilfelle. Ein tilsvarande regel om utkasting av andelseigaren går fram av § 5-23, men i dei tilfella må salspålegg òg gjevast. Det er ikkje opplagt at desse tilfella går inn under tvangslova § 13-2 tredje ledd bokstav e, og det bør derfor takast inn eigne reglar. Slik er det òg i eigarseksjonslova § 27. Både i eigarseksjonslova, i føresegna her og i § 5-23 er det særleg vist til at fråviking eventuelt kan skje etter prøving i søksmåls former der saksøkte har motsegner som er til hinder for ei summarisk avgjerd.»

Til § 5-10 Bortfall av bruksrett:

Paragrafen slår fast når bruksretten fell bort. Departementet viser til den generelle omtalen av buretten under punkt 8.7. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 5-10. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 5-10.

Etter første leddfell alle bruksrettar til bustaden bort når andelen skiftar eigar. Dette omfattar også andelseigarens rett til bruk, men dette bortfallet går for så vidt også fram av § 5-1. Dessutan fell alle bruksrettar som er utleidde frå andelseigaren bort, med det unntaket som går fram av andre ledet. Det gir best samanheng at alle bruksrettar fell bort ved eigarskiftet. På denne måten får leigaren av ein bustad i eit burettslag ein rett som er dårleg verna i nokre samanhengar, men det er noko som leigaren vil kjenne til på førehand. Slik har også regelen i praksis vore tidlegare. Når andelen skiftar eigar, har leigeretten til andelseigaren falle bort - og det same har eventuelle framleigerettar.

Departementet viser elles til utvalets spesielle merknader, jf. NOU 2000:17 side 133:

«I andre leddeter det gjort unntak for bruksrett etter ekteskapslova eller husstandsfellesskapslova. Det er nytta same formulering som i § 5-6 første ledd nummer 4. Etter gjeldande har brukaren i slike tilfelle ein forkjøpsrett ved eigarskifte, men blir ikkje forkjøpsretten nytta, fell bruksretten bort. Det er ein regel som kan verke hardt der bruksretten kanskje er gjeven på grunn av omsorg for felles born og nettopp fordi parten ikkje har midlar til å løyse ut den andre parten. Etter utkastet skal retten berre falle bort etter vanlege reglar for bortfall av hefte, i praksis ved at retten fell bort ved tvangssal som er kravt av betre prioritert panthavar. Mot yngre rettsstiftingar skal bruksretten ha vern utan registrering eller anna rettsvernakt. I høve til vedtektsfesta forkjøpsrett bør bruksretten stå seg, men da slik at forkjøpsretten kan gjerast gjeldande når bruksretten fell bort. Er andelen seld med påhefte av bruksretten, må eigaren finne seg i at forkjøpsretten blir gjord gjeldande når brukaren flyttar.

Etter tredje ledder det teke inn ein regel om skadebotansvar for andelseigaren dersom bruksretten fell bort på grunn av eigarskifte. Avhendar andelseigaren andelen friviljug, blir skadebotansvar hovudregelen om ikkje avhendinga skjer i forståing med brukaren, eller bruksretten ikkje er avvikla på normal måte, oftast etter reglane i husleigelova. Det same blir som regel resultatet der andelen blir tvangsseld fordi andelseigaren ikkje gjer opp for seg. Ein liknande skadebotregel gjeld i tilhøvet mellom hovudleigar og framleigar etter husleigelova § 7-7 tredje ledd.»

Til § 5-11 Bruken av bustaden og eigedommen:

Paragrafen inneheld ein regel om at andelseigaren mellom anna skal fare fint med bustaden. Departementet viser til den generelle omtalen av buretten under punkt 8.7. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 5-11. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 sidene 133 og 134:

« Første ledder ei generell føresegn om at andelseigaren skal fare fint med bustaden og fellesareala, og at bruken av bustaden og fellesareala ikkje på urimeleg eller unødvendig vis må vere til skade eller ulempe for andre andelseigarar. Liknande formuleringar har ein i eigarseksjonslova og sameigelova. Regelen fangar opp slikt som plagsam støy eller lukt, tilgrising av oppgangar og uforsiktig omgang med eld eller vatn. Noko av dette kan regulerast nærare i ordensreglar etter fjerde ledd. Brot på desse pliktene er mishald, og det må avgjerast i det einskilde tilfellet om mishaldet er vesentleg, slik at det kan føre til pålegg om sal.

I eigarseksjonslova § 19 er det ei føresegn om at vedtektene kan ha reglar om einerett for ein eller fleire sameigarar til bruk av delar av fellesareal. Utvalet ser ikkje grunn til å regulere dette nærare i lova her. Laget kan til dømes ha ordningar med bortleige av garasjar utan at det må vedtektsfestast. Generelt gjeld det eit krav om at slike ordningar ikkje må stride mot dei allmenne reglane om mindretalsvern.

I andre leddeter det fastsett at andelseigaren har rett til å gjennomføre tiltak som trengst på grunn av funksjonshemming. Tiltaka treng godkjenning frå styret, men godkjenning kan ikkje nektast utan sakleg grunn. Inne i bustaden kan andelseigaren stort sett gjennomføre slike tiltak utan godkjenning. Det er andelseigaren sjølv som må bere kostnaden med tiltaka, om det da ikkje følgjer av byggje- og finansieringsplanen, avtale eller offentlege vedtak at laget har plikt til å gjennomføre slike tiltak. Liknande føresegner finst i eigarseksjonslova og husleigelova.

Av tredje leddgår det fram at andelseigaren ikkje kan bruke bustaden til anna enn bustadføremål, om ikkje styret gjev samtykke til det. Gjeld det varig bruk til anna enn bustad, må andelen løysast inn; det er berre til bustader det kan vere knytt andelar. Ein må sjå konkret på karakteren av bruken, og særleg må ein leggje vekt på kva ulemper bruken fører med seg for andre andelseigarar. Det å ha heimekontor eller å drive forfattarverksemd eller former for husflid som ikkje fører med seg større bråk, risting e.l. eller mykje trafikk av kundar, er ikkje i strid med bustadføremålet. Det same gjeld barnepass for andre innafor rimelege rammer. Eit grunnvilkår må vere at bustaden framleis er i bruk som bustad, og ikkje blir nytta berre til næringsverksemd. Føresegna svarar til gjeldande regel for burettslagsbustader, og liknande reglar gjeld for bustadseksjonar. Ein må ta omsyn til at oppfatninga av kva som er akseptabelt, kan endre seg frå tid til anna.

I fjerde ledder det fastsett i første punktumat styret kan fastsetje vanlege ordensreglar for eigedommen. Det svarar til dagens regel. I eigarseksjonslova må ordensreglar vedtakast på sameigarmøte, men det ville bryte med systemet i lova her om slike vedtak skulle leggjast til generalforsamlinga. I tilfelle måtte det bli tale om at generalforsamlinga skulle gje samtykke til reglane, men det synest ikkje nødvendig. Den som er misnøgd med reglane, kan krevje at dei blir tekne opp på generalforsamlinga, og eit fleirtal der kan instruere styret om eventuelle endringar.

Andre punktumgjeld forbod mot dyrehald. Utgangspunktet er at laget kan innføre forbod mot dyrehald, men brukaren av bustaden - anten det er andelseigaren eller ein annan - kan likevel halde dyr dersom gode grunnar talar for det, og dyrehaldet ikkje er til ulempe for dei andre brukarane av eigedommen. Er det viktig for brukaren å ha dyr, til dømes å halde førarhund, må ein sjå bort frå ulemper av lite omfang. Same regelen gjeld i dag for burettslag etter husleigelova frå 1999, og ein tilsvarande regel gjeld i seksjonssameiger.»

Til § 5-12 Vedlikehald o.a. frå andelseigaren:

Paragrafen fastset krava til vedlikehald o.a. Departementet viser til den generelle omtalen av buretten under punkt 8.7. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 5-12. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 sidene 134 og 135:

«Hovudregelen om at andelseigaren må halde bustaden i forsvarleg stand, går fram av første ledd.

Når utkastet byggjer på at bruksretten ikkje lenger skal reknast som ein leigerett, inneber det formelt at andelseigaren får ein vidare råderett over bustaden. Etter utkastet skal råderetten vere den same over ein burettslagsbustad som ein bustadseksjon. I praksis har nok mange burettslag praktisert reglane slik. Etter utkastet kan andelseigaren til dømes skifte kjøkeninnreiing, flytte vegger eller ta ut innvendige dører utan samtykke frå laget, så lenge han ikkje grip inn i berande konstruksjonar. Laget kan krevje at bustaden blir halden forsvarleg i stand. Det inneber først og fremst at bustaden må haldast i slik stand at det ikkje oppstår skade eller ulempe for andre. Til dømes må golvet på badet vere tett, og ventilar må vere opne. I burettslag har kravet om forsvarleg stand ei side som ikkje er aktuell i seksjonssameiger: Dersom bustaden blir skadd eller vedlikehaldet forsømt, kan det i visse tilfelle føre til at bustaden ikkje kan seljast. Andelseigaren kan - til skilnad frå seksjonseigaren - kome fri ansvaret for felleskostnadene ved å seie opp. Etter utkastet kan laget i slike tilfelle kjøpe andelen og krevje skadebot for skadar og forsømt vedlikehald (§ 4-9).

I dag er spørsmålet om vedlikehald av burettslagsbustader regulert gjennom tilvisinga til husleigelova. Det er likevel vanleg at husleigeavtalane i burettslag legg meir av det indre vedlikehaldet av bustaden på andelseigaren enn det som følgjer av lova. Utvalet har teke utgangspunkt i den fordelinga som er vanleg i burettslag i dag, men har prøvt å presisere andelseigarens vedlikehaldsplikt noko betre. Det er òg skilnader i høve til gjeldande rett med omsyn til utskifting av ting og ansvar for tilfeldig skade.

Av andre leddetgår det fram at andelseigaren skal halde ved like slikt som vindauge, røyr, leidningar, inventar, utstyr, apparat og innvendige flater i bustaden. Opprekninga er ikkje uttømmande (»slikt som»). Vedlikehald inneber til dømes måling eller tapetsering, smøring eller reinsing av apparat, staking av røyr, skifting av glasruter, osb. Grensa mellom vedlikehald på den eine sida og reparasjon og utskifting på den andre blir stort sett ikkje viktig, jf. tredje ledd. Innvendige flater er golv, tak og vegger, medrekna ytterdører og innvendige dører og innsida av ein balkong.

I tredje ledder det presisert at vedlikehaldsplikta omfattar reparasjon og utskifting, og her er det rekna opp nokre av dei mest aktuelle objekta. Samtidig er det ei avgrensing mot utskifting av vindauge og ytterdører; her er det normalt ønskjeleg at laget har det avgjerande ordet, og ofte er det tiltak som bør gjennomførast likt for fleire bustader. Det er òg ei avgrensing mot reparasjon og utskifting av tak, bjelkelag og berande veggkonstruksjonar og røyr eller leidningar som er bygde inn berande konstruksjonar. Her er det tale om arbeid som bør utførast under lagets kontroll, og da er det greiast at plikta til reparasjon og utskifting ligg på laget.

I dei tilfella der reparasjon og utskiftingar ikkje ligg til andelseigaren, og derfor fell på laget ut frå den allmenne plikta til å halde eigedommen i stand, kan det vere at kostnaden likevel må berast av andelseigaren, til dømes fordi han har vore uforsiktig med bustaden.

Det er fastslege i fjerde leddat vedlikehaldsplikta òg femner om utbetring av tilfeldig skade; det er nok ein skilnad i høve til gjeldande reglar. Tilfeldig skade kan vere slikt som uvêr, men det kan òg vere skade som er påført av tredjeperson, til dømes ved innbrot i bustaden. Ofte vil slik skade vere dekt av forsikringar. Her bør ein passe på at avgrensinga mellom forsikringane, som forsikring av innbu og av bygg, er tilpassa avgrensinga av vedlikehaldsplikta.

Etter femte leddkan vedlikehaldsplikta fastleggjast annleis enn det som går fram av paragrafen. Det kan gjerast på to måtar, anten gjennom vedtektsføresegn eller gjennom individuelle avtalar. I vedtektene kan vedlikehaldsplikta endrast med vanleg vedtektsfleirtal (to tredels fleirtal), men da er føresetnaden at endringa ikkje forrykkjer forholdet mellom andelseigarane. Det vil vere i strid med det vanlege mindretalsvernet dersom vedlikehaldsplikta vart meir tyngjande for berre nokre av andelseigarane. Det er likevel vanskeleg å detaljregulere dette i lova, for det kan tenkjast omlegging som omfattar både vedlikehald og fordeling av felleskostnader, til dømes i samband med endringar av bygget. Avtalar med den einskilde andelseigaren kan vere av fleire slag; det kan til dømes vere at andelseigaren tek på seg det ytre vedlikehaldet av eit rekkjehus mot reduksjon av felleskostnadene. Slike avtalar gjeld ikkje utan vidare i høve til neste andelseigar.

Reint allment bør ein godta fleksibilitet og omleggingar av vedlikehaldet etter behov, så lenge ein passar på at balansen mellom andelseigarane blir halden oppe. I nokre burettslag, eller i somme periodar i same burettslaget, kan det vere ønske om at mest mogleg av vedlikehaldet skal liggje til andelseigaren. Andre gonger kan andelseigarane ønskje at meir av vedlikehaldet skal utførast som ei fellesoppgåve. Det kan vere at andelseigarane på grunn av alder eller livssituasjon elles ser seg tente med å sleppe utføringa av vedlikehaldet og heller betale litt meir. Burettslagsforma opnar nettopp for at ein kan finne slike løysingar.»

Til § 5-13 Andelseigarens skadebotansvar i høve til laget:

Paragrafen fastset skadebotansvar for andelseigaren i høve til laget for mishald av plikta til å fare fint med bustaden og fellesareala og plikta til vedlikehald. Departementet viser til den generelle omtalen av buretten under punkt 8.7. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 5-13. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 135:

«Ansvaret er bygt opp kring kontrollansvarsreglane som no finst i ei rekkje lover, som kjøpslova, handverkartenestelova, avhendingslova, bustadoppføringslova og husleigelova. Føresegnene må tolkast i tråd med dei tilsvarande føresegnene i desse andre lovene, og på dei punkta der det tolkingstvil, må tvilen mest mogleg avklårast for alle lovene under eitt - så langt føresegnene er like. Pliktene for andelseigaren følgjer av lagsforholdet og byggjer ikkje eigentleg på kontrakt (bortsett frå tilfella med særleg avtale), men skadebotansvaret bør regulerast etter same liner som ved mishald av kontraktsplikter. Reguleringa er likevel gjord litt enklare enn i kontraktslovene, til dømes slik at det ikkje er teke med reklamasjonsfristar.

Hovudregelen om ansvaret går fram av første ledd. Andelseigaren er ansvarleg for skade som følgje av mishald om han ikkje kan vise at mishaldet kom av ei uventa hindring. Av andre leddetfølgjer det at andelseigaren svarar for mishald frå tredjeperson som han har gjeve i oppdrag å oppfylle pliktene, til dømes handverkarar som skal utføre vedlikehald eller reparasjonar. Skal andelseigaren sleppe fri dette ansvaret, må både han og tredjepersonen vere råka av ei uventa hindring. Ei føresegn om direktekrav mot tredjeperson er teken inn i § 5-14.

I tredje ledder det fastsett at kontrollansvaret ikkje omfattar tap som oppstår ved at bruken av eigedommen eller delar av eigedommen blir avbroten, til dømes ved at laget mistar leigeinntekter for ein utleigebustad eller eit lokale. For slikt tap svarar andelseigaren berre på skyldgrunnlag. Det svarar til regelen for indirekte tap i andre lover; det er denne forma for indirekte tap som er aktuell i eit burettslag. Ansvaret i høve til andre andelseigarar går fram av § 5-15.

Av fjerde leddfølgjer det at andelseigaren berre svarar for tap som ein rimeleg kunne rekne med som følgje av mishaldet, og at laget har plikt til å avgrense tapet. Etter femte ledd kan ansvaret lempast. Dette er element i ansvarsreguleringa som svarer til reguleringa i dei før nemnde lovene.»

Til § 5-14 Krav mot bakre ledd:

Paragrafen gir burettslaget heimel for å gjere mishaldskrav gjeldande direkte mot handverkarar eller andre avtalepartar i same grad som andelseigaren sjølv kunne det. Slike føresegner om krav mot bakre ledd (direktekrav) har ein etter kvart i fleire lover, men det er usikkert kor langt slike krav kan gjerast gjeldande utan lovheimel. Departementet viser til den generelle omtalen av buretten under punkt 8.7. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 5-14. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 135 og 136:

«Utvalet meiner det kan vere tenleg med ein direktekravsregel i desse forholda, til dømes der det oppstår tap fordi ein handverkar har gjort dårleg arbeid, og andelseigaren kanskje har flytta eller ikkje er søkjegod. Etter omstenda kan det vere ein fordel for andelseigaren òg at laget går direkte på bakre ledd.

Føresegna er formulert etter mønster av bustadoppføringslova § 37. Regelen er likevel gjord noko vidare ved at alle mishaldskrav er omfatta; etter dei andre lovene er direktekrav avgrensa til krav som følgje av mangel. Utvalet reknar med at det berre unntaksvis blir aktuelt med direktekrav i forseinkingstilfelle, men meiner at regelen kan ha den vidare rekkjevidda.

Regelen om direktekrav bør gjelde tilsvarande der ein annan andelseigar har skadebotkrav, jf. § 5-15, og der andelseigaren har skadebotkrav mot laget, jf. § 5-18.»

Til § 5-15 Andelseigarens skadebotansvar i høve til andre andelseigarar:

Paragrafen slår fast det skadebotansvaret som andelseigaren har i forhold til andre andelseigarar. Departementet viser til den generelle omtalen av buretten under punkt 8.7. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 5-15. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 136:

«Mishald av pliktene etter § 5-12 kan føre til tap ikkje berre for laget, men òg for andre andelseigarar. Eit typisk tilfelle er manglande vedlikehald av baderom som fører til at vatn renn ned i bustaden under. Skadane på eigen bustad må andelseigaren rette sjølv, med unntak for slike reparasjonar og utskiftingar som ligg til laget, til dømes ròteskadar på bjelkelag. Skadane på himling eller vegger i bustaden under, skal laget utbetre, jf. § 5-17 første ledd. Laget kan krevje skadebot av andelseigaren etter § 5-13 dersom vilkåra der er oppfylte. Men andelseigaren i bustaden under kan li tap fordi han har fått øydelagt møblar, eller fordi han må flytte ut av bustaden nokre dagar medan reparasjonane går på. Slikt tap svarar den mishaldande andelseigaren for etter føresegna her. Ansvaret byggjer på kontrollansvarsregelen.

I andre leddeter det ein regel om at kontrollansvaret ikkje omfattar visse typar indirekte tap, og at andelseigaren svarar for slikt tap berre på skyldgrunnlag. Indirekte tap kan vere meir samansett for ein andelseigar enn for laget, og avgrensinga er derfor annleis. Alt tap i næring bør reknast som indirekte; det kan gjelde næring som blir driven i bustaden, eller det kan vere tap fordi andelseigaren må vere heime. Her òg bør tap som følgje av avbrot i bruken av eigedommen som utgangspunkt reknast som indirekte, men kostnader med nødvendig innlosjering av andelseigaren eller ein brukar av bustaden, bør likevel reknast som direkte tap som er omfatta av det strengare ansvaret. Vidare bør tap som følgje av skade på ting som utgangspunkt reknast som indirekte; formuleringa omfattar òg skade på person, men den avgrensinga ville ein nok kome til i alle fall. Skade på sjølve bustaden vil oftast bli dekt av burettslaget, jf. det som er sagt ovafor, og da er det i høve til laget den mishaldande andelseigaren som er ansvarleg. Men har den skadelidande andelseigaren og laget funne fram til andre ordningar for utbetringa, skal ikkje det minke ansvaret. Tap som følgje av skade på bustaden bør derfor omfattast av det strenge ansvaret. Slik bør det òg vere med skade på vanleg tilhøyrsle til bustaden. I avgrensinga til vanleg tilhøyrsle ligg det at meir spesielle ting som den skadelidande andelseigaren oppbevarer i bustaden, ikkje er omfatta av kontrollansvaret. For uvanleg verdifulle ting kan òg regelen i § 5-13 fjerde ledd med avgrensing til pårekneleg skade kome inn.

I tredje ledder det ei tilvising til andre, fjerde og femte ledd i § 5-13 og til § 5-14. Andre leddet i paragrafen her kjem i staden for føresegna i § 5-13 tredje ledd.»

Til § 5-16 Ansvar ved eigarskifte:

Paragrafen gjeld vedlikehalds- og ansvarsspørsmåla ved eigarskifte. Departementet viser til den generelle omtalen av buretten under punkt 8.7. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 5-16. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 136:

«Hovudregelen er at skadar og vedlikehaldsmanglar er ei sak mellom ny og gammal eigar; det følgjer av første ledd. Den nye eigaren kan ikkje krevje at burettslaget skal setje i stand bustaden. Men er det oppgåver som høyrer under laget, til dømes reparasjon av berande konstruksjonar, må laget ta seg av arbeidet. Eventuelt krav på skadebot må laget rette mot den gamle andelseigaren. I den samanhengen kan det vere tenleg dersom laget i samband med eigarskiftet undersøkjer om det er aktuelle skadar som laget må utbetre, og at eventuelle skadebotkrav blir gjorde opp, eventuelt med dekning i legalpanteretten.

Av andre leddetfølgjer det at den nye andelseigaren er ansvarleg i høve til laget og andre andelseigarar for eige mishald. Er den nye andelseigaren klår over at noko må gjerast for å unngå skade, til dømes å reparere baderomsgolv eller røyr i kjøkenbenken, skifte defekte vifter e.l., ligg det innafor hans kontroll å hindre vidare skadeutvikling. Men er det ikkje grunn til mistanke om at noko er gale, må ein helst seie at ei vidare utvikling av skaden er utafor hans kontroll. Det kan skje at både gammal og ny andelseigar er ansvarlege for delar av skaden.»

§ 5-17 Vedlikehald o.a. frå laget:

Paragrafen slår fast den vedlikehaldsplikta m.m. som burettslaget har. Andelseigarens vedlikehaldsplikt o.a. er slått fast i § 5-12. Departementet viser til den generelle omtalen av buretten under punkt 8.7. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 5-17. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 sidene 136 og 137:

«I første ledder det ei generell føresegn om at laget har plikt til å halde bygningar og eigedommen elles i forsvarleg stand. Det vil seie at laget har den vedlikehaldsplikta som ikkje er lagd på andelseigarane etter lov, vedtekter eller avtale. Det er nemnt i andre punktum at laget òg skal utbetre skade på bustad eller inventar som tilhøyrer laget, dersom skaden kjem av mishald frå annan andelseigar. Det er ei framheving av den oppgåvefordelinga som vart omtala under § 5-15. Føresegna skal ikkje tolkast antitetisk; laget har plikt til å rette skade til dømes på berande konstruksjonar eller skifte ei ytterdør i ein bustad, jf. avgrensingane i § 5-12, enda det er andelseigaren sjølv som har valda skaden. I husleigelova § 5-7 andre ledd er det ein regel om at utleigaren kan vente med å rette skaden til eventuelt skadebotkrav mot leigaren er dekt. Nokon slik regel har ikkje utvalet teke med her; kravet mot andelseigaren er sikra med legalpant, og dessutan har laget ei mindre omfattande utbetringsplikt enn det som er vanleg for utleigaren i vanlege husleigeforhold.

I andre leddeter det presisert at laget skal halde ved like leidningar, kanalar og andre felles installasjonar som går gjennom bustaden. Plikta følgjer strengt teke alt av første ledd, men presiseringa trengst i høve til leigarens plikter etter § 5-12. Det er òg fastsett at slike installasjonar kan førast gjennom bustaden om det ikkje er til vesentleg ulempe for andelseigaren. Ei tilsvarande føresegn finst i eigarseksjonslova § 21.

I tredjeledd er det ei føresegn om at andelseigaren skal gje tilgjenge til bustaden når det er nødvendig for å føre fram felles installasjonar, for å halde ved like felles installasjonar, eller for å utføre slik reparasjon eller utskifting som ikkje høyrer under andelseigarens plikter etter § 5-12. Laget bør vidare ha tilgang for ettersyn med tanke på desse oppgåvene. Som nemnt i merknadene til § 5-15, kan laget ha behov for å kontrollere bustaden i samband med eigarskifte for å sjå om det trengst reparasjonar eller utskifting. Laget kan ikkje krevje tilgang til bustaden for å kontrollere vedlikehaldet meir generelt; dersom laget krev skadebot etter å ha kjøpt bustaden, jf. § 4-9 andre ledd, må spørsmålet om forsømt vedlikehald og skadar avgjerast etter vanlege bevisreglar. Det er andelseigaren som har plikt til å gje laget tilgjenge til bustaden for ettersyn og arbeid. Nektar andelseigaren, kan det vere mishald, men laget kan ikkje ta seg inn i bustaden på eiga hand. Laget må eventuelt få hjelp frå namsstyresmaktene, om det ikkje er tale om reine naudssituasjonar. Av andre punktumfølgjer det at ettersyn og arbeid skal gjennomførast slik at det er til minst mogleg ulempe for andelseigaren eller ein annan brukar av bustaden.

I prinsippet kan styret med samtykke frå generalforsamlinga med to tredels fleirtal gjere vedtak som inneber ombygging o.a. som omfattar arbeid inne i seksjonane, men her set mindretalsvernet grenser. Utgangspunktet må vere at laget ikkje skal gjennomføre tiltak i bustadene ut over det som gjeld fellesinstallasjonar, reparasjon av berande konstruksjonar m.m. Skal laget kunne gjennomføre felles renovering av baderom e.l., må det påvisast at felles gjennomføring er nødvendig av tekniske grunnar eller fører med seg så store fordelar at det kan forsvare inngrep i bustadene. Kor langt dette kan tillatast, kan vere tvilsamt og må vurderast konkret. Same tvilsspørsmåla har ein for eigarseksjonar.

Av fjerde leddfølgjer det at vedlikehaldsplikta kan fastleggjast annleis i vedtektene; føresegna er motstykket til § 5-12 femte ledd. Som nemnt i merknadene til den føresegna, må omlegging av vedlikehaldsplikta i vedtektene ikkje forrykkje forholdet mellom andelseigarane. I føresegna her er det ikkje nødvendig å nemne avvikande individuell avtale i tillegg til vedtektsfesting.»

Til § 5-18 Skadebotansvar for laget:

Paragrafen regulerer det skadebotansvaret som burettslaget har dersom pliktene etter § 5-17 ikkje blir oppfylte. Departementet viser til den generelle omtalen av buretten under punkt 8.7. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 5-18. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 137:

«Etter første ledder laget ansvarleg etter reglane om kontrollansvar. Med unntak for reglane om indirekte tap er det vist til føresegnene i § 5-13 om andelseigarens ansvar i høve til laget. Reglane om indirekte tap, der laget berre svarar på skyldgrunnlag, er dei same som for andelseigarens ansvar i høve til andre andelseigarar. Det er dei same tapspostane som er aktuelle i dei to tilfella. Utvalet viser til merknadene til §§ 5-13 og 5-15. Reglane om krav mot bakre ledd bør gjelde tilsvarande til fordel for andelseigaren.

Andre verknader av mishald enn skadebotansvar bør ikkje følgje kontraktsretten. Reglar om avslag i felleskostnadene eller om heving passar ikkje. Utkastet har derimot reglar om at andelseigaren kan seie opp, også utanom mishaldstilfella, jf. § 5-21. I nokre tilfelle kan andelseigaren krevje utløysing, jf. § 4-10. Desse reglane gjev betre uttrykk for at forholdet mellom laget og andelseigaren meir er av samanslutningsrettsleg enn av kontraktsrettsleg karakter.»

Til § 5-19 Fordeling av felleskostnader:

Paragrafen gjeld fordelinga av felleskostnader i burettslaget. Føresegna her har ein parallell i eigarseksjonslova § 23. Departementet viser vidare til den generelle omtalen av buretten under punkt 8.7. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 5-19. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 sidene 137 og 138:

«I første ledd første punktumer det ein bakgrunnsregel om at felleskostnadene skal fordelast mellom andelseigarane ut frå tilhøvet mellom verdiane på bustadene. Normalt skal fordelinga gå fram av byggje- og finansieringsplanen, jf. § 2-6 tredje ledd. Fordelinga i planen kan byggje på verditilhøva eller på andre retningsliner, og det er i og for seg ikkje nødvendig at planen opplyser om kva prinsipp som er følgt, når berre resultatet går fram. Fordelinga kan byggje på ein enkel nøkkel, eller ein kan ha detaljerte reglar, til dømes slik at forsikringspremiar blir fordelte etter verdi, kommunale avgifter etter areal, forretningsførarhonorar etter talet på bustader, osb. Lova bør ikkje ha nærare reglar om dette. Røynsla viser nok at ein ikkje bør ha store voner når det gjeld å finne fram til ei fordeling som alle kan oppfatte som «rettferdig», og at ein enkel fordelingsnøkkel i lengda har klåre fordelar.

Av andre punktumetfølgjer det at fordelinga skal endrast dersom endringar av bustadene eller eigedommen elles fører til vesentleg endring av verditilhøva. Dette gjeld der fordelinga byggjer på verditilhøva. Tilsvarande må ein endre ei fordeling som byggjer på andre retningsliner der grunnlaget for fordelinga endrar seg vesentleg. Andelseigarane bør ikkje ha krav på endring av fordelinga der grunnlaget har endra seg berre uvesentleg. Kva som er vesentleg, må avgjerast ut frå omstenda i det einskilde tilfellet, men der endringane i grunnlaget skulle tilseie ei justering av felleskostnadene for den einskilde med meir enn 15 - 20 prosent, talar det for revisjon. Det skal mindre til før andelseigaren kan krevje revisjon dersom endringane kjem av tiltak som er gjennomførte av laget, til dømes ved ei ombygging, enn der endringane gjeld ytre omstende.

Etter tredje punktumkan ein eller fleire andelseigarar krevje at visse kostnader skal delast etter nytte eller forbruk. Det er tale om ein unntaksregel som kjem inn berre der særlege grunnar talar for det. Ein tilsvarande regel finst i eigarseksjonslova § 23. Gjeld det permanente tiltak som endrar verditilhøva eller eit anna grunnlag for fordelinga av felleskostnadene, bør heller fordelinga endrast. Særregelen er nok mest aktuell for nye tiltak som klårt er mest til gagn for berre nokre av andelseigarane, eller der kostnadene er klårt forbruksavhengige, og forbruket kan målast og varierer mykje andelseigarane imellom.

I andre tilfelle enn der grunnlaget for fordelinga er endra, eller der den nemnde særregelen kjem inn, er regelen at fordelinga korkje skal eller kan endrast utan samtykke frå dei andelseigarane endringa går ut over. Det går fram av andre leddet. Fordelinga av felleskostnader er avgjerande for det innbyrdes forholdet mellom andelseigarane, og delen av felleskostnadene er direkte avgjerande for omsetningsverdien av andelen. Mest tydeleg kjem det fram når ein spør kor stor del av fellesgjelda som ligg på kvar bustad; brøken for fellesgjelda må følgje utlikninga av renter og avdrag. Di mindre del av felleskostnadene andelseigaren skal bere, di mindre del av fellesgjelda treng ein kjøpar ta omsyn til. Ein ser lett at regelen ikkje godt kan vere at brøken utan vidare kan endrast ved fleirtalsvedtak. Verknaden blir i prinsippet den same i lag utan fellesgjeld. I spesielle tilfelle kan den fastsette fordelinga gje så uventa eller urimelege utslag at ei endring kan krevjast etter prinsippa i avtalelova § 36.

Tredje leddhar ei føresegn om at styret skal fastsetje ei månadleg betaling til dekning av felleskostnader. Normalt blir summen fastsett for eit år om gongen, men det er ikkje noko i vegen for at summen kan endrast i perioden. Spørsmålet om kor store eingongsbetalingar som kan krevjast, må avgjerast ut frå reglane om mindretalsvern. Dersom tiltaket kan finansierast ved låneopptak, og alternativet med store eingongsinnbetalingar eller fordeling berre over nokre få månader fører til økonomiske vanskar for somme av andelseigarane, kan det føre til at laget må velje låneopptak.

I eigarseksjonslova § 23 er det ei særleg føresegn om at den månadlege betalinga kan «dekke avsetning av midler til fremtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen, dersom sameiermøtet har vedtatt slik avsetning». Utvalet meiner det er overflødig med ein særleg heimel for slike avsetningar. Innafor rimelege rammer kan laget byggje opp reservar for framtidig drift og vedlikehald. Noko vedtak i generalforsamlinga bør ikkje krevjast for slike avsetningar. Dersom generalforsamlinga har samtykt i tiltak ut over den vanlege drifta, må det kunne setjast av midlar til dei òg.»

Til § 5-20 Panterett for felleskostnader:

Paragrafen gjeld lovfastsett panterett i andelen for krav på dekning av felleskostnader og andre krav frå lagsforholdet. Ei tilsvarande føresegn finst i eigarseksjonslova § 25. Departementet viser til den generelle omtalen av buretten under punkt 8.7. Departementet viser også til at det er gjort nokre mindre endringar i førsegna i forhold til det forslaget som utvalet har kome med til § 5-20. Departementet viser til utvalets spesielle merknader til første ledd i føresegna, jf. NOU 2000:17 side 139:

«Etter første leddskal laget ha panterett i andelen for krav på dekning av felleskostnader og andre krav frå lagsforholdet. Den siste formuleringa er med for å fange opp skadebotkrav o.l., medan krav frå andre forhold, til dømes krav mot andelseigaren som laget måtte ha teke over frå tredjemann, ikkje er omfatta. Pantekravet er avgrensa til to gonger summen i folketrygda på det tidspunktet gjennomføring av tvangsdekning blir vedteken. Grunnsummen i folketrygda er kr 49 090 frå 1. mai 2000.»

Andre leddetgir panteretten vern utan registrering, og retten kan ikkje registrerast. Andre panterettar i andelen får rettsvern ved registrering i grunnboka. Det er elles fastsett at føresegna i pantelova § 1-4 om bestemt sum eller eit maksimum for panteretten ikkje skal gjelde. For legalpant i fast eigedom og for lausøyre følgjer det same av pantelova §§ 6-1 og 6-2.

Foreldingsfristen i tredje ledder den same som i eigarseksjonslova § 23. Tvangsdekning må krevjast seinast to år etter forfall. Dekninga må gjennomførast utan unødig opphald. Legalpanteretten skal ikkje vere noka form for varig sikring av krav mot andelseigaren.

Det går fram av fjerde leddat det kan vedtakast i vedtektene ein meir omfattande panterett. Mønsteret for denne føresegna er tilsvarande føresegn i eigarseksjonslova. Innføring av ein slik panterett krev tilslutning frå alle andelseigarane og får rettsvern på vanleg måte.

Etter femte leddvil ikkje burettslaget ha adgang til å stifte panterett i andelen ved avtale ut over det som går fram av paragrafen sjølv. Dei krava som burettslaget har skal sikrast av legalpanteretten, eventuelt ved ein vedtektsfesta panterett.

Til § 5-21 Oppseiing frå andelseigaren:

Paragrafen gjeld det tilfellet at andelseigaren seier opp buretten. Dette må andelseigaren gjere med ein frist på seks månader. Departementet viser til den generelle omtalen av buretten under punkt 8.7. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 5-21. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 sidene 139 og 140:

«Etter første leddkan andelseigaren seie opp buretten med ein frist på minst seks månader. Det svarar til regelen i gjeldande burettslagslov og er ein viktig del av ansvarsavgrensinga. Kunne ikkje burettshavaren fri seg frå ansvaret for felleskostnader ved å seie opp bruksretten, ville han ha indirekte svare for gjelda i burettslaget i tilfelle der bustaden ikkje let seg selje på grunn av høg fellesgjeld. I praksis har det vist seg at det er bruk for denne ansvarsavgrensinga i nokre tilfelle, samtidig som regelen ikkje har vore til avgjerande hinder for kreditt til burettslaget. Det er ikkje stilt krav til grunnen til oppseiinga. Oppseiing er mest aktuelt i dei tilfella der andelen ikkje let seg selje, men ansvaret for felleskostnadene fell bort sjølv om andelseigaren kunne ha selt andelen. Dersom andelen isolert sett let seg selje, kan laget krevje dekning av felleskostnader under panteretten enda andelseigaren ikkje heftar personleg for kostnadene, jf. fjerde ledd.

I andre leddeter det fastslege at oppseiing fell bort dersom andelseigaren ikkje har flytta ut eller har avvikla eit bruksrettsforhold når fristen er ute, og andelen heller ikkje er avhenda. Er andelen avhenda, får ein ny andelseigar ansvar for felleskostnadene. Gjeldande lov har inga regulering av denne situasjonen, men det er mogleg at løysinga er den same.

Etter tredje leddkan laget straks krevje tvangssal etter § 4-8 dersom andelen ikkje er seld innan fristen. I denne situasjonen er det ikkje bruk for noko varsel til andelseigaren før tvangssalet; det er han sjølv som har utløyst plikta til å selje. Av fjerde ledd går det fram at krav på felleskostnader kan krevjast dekte av legalpanteretten også der andelseigaren ikkje lenger heftar personleg. På det viset unngår ein urimelege resultat til dømes der andelseigaren ikkje får avhenda andelen ved friviljug sal fordi panthavarar ikkje går med på å fråfalle pant ut over omsetningsverdien. Laget kan krevje realisasjon av panteretten enda ingen heftar personleg for kravet.»

Til § 5-22 Salspålegg frå laget:

Paragrafen gjeld den retten burettslaget har til å krevje at andelseigaren sel andelen. Departementet viser til den generelle omtalen av buretten under punkt 8.7. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 5-22. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 140:

«Etter første leddkan laget påleggje andelseigaren å selje andelen dersom han trass i åtvaring misheld pliktene sine vesentleg. Det er ikkje krav om åtvaring før pålegget dersom mishaldet er så alvorleg at det kan krevjast fråviking etter § 5-23 første ledd. Blir fråviking kravt etter § 5-9 andre ledd i høve til ein brukar som ikkje er andelseigar, har andelseigaren krav på åtvaring før eit eventuelt pålegg om sal. Fristen for å selje må som nemnt setjast til minst tre månader. I føresegna er det nærare reglar om formelle krav til pålegget.

Blir ikkje pålegget følgt innan fristen, kan laget krevje tvangssal etter reglane i § 4-8 andre ledd, jf. andre leddeti føresegna her. Det går fram av § 4-8 andre ledd at laget før tvangssal må sende varsel etter tvangslova § 4-18 minst to veker før tvangssal kan krevjast.»

Til § 5-23 Fråviking:

Paragrafen gjeld burettslagets rett til å krevje tvangsfråviking av bustaden. Departementet viser til den generelle omtalen av buretten under punkt 8.7. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 5-23. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 140:

«Etter første leddkan laget krevje tvangsfråviking av bustaden i alvorlege mishaldstilfelle. Samtidig må det gjevast pålegg om sal av andelen. Reglane her er dei same som etter eigarseksjonslova § 27. Blir det reist innvendingar mot kravet om fråviking, og innvendingane ikkje klårt er grunnlause, kan kravet berre takast til følgje etter behandling i søksmåls former. Det som da skal avgjerast, er om vilkåra for fråviking er oppfylte.

I andre leddeter det fastsett at krav på felleskostnader kan krevjast dekte under legalpanteretten sjølv om andelseigaren ikkje heftar for kravet personleg. Ei tvangsfråviking inneber at laget avsluttar bruksrettsforholdet. Spørsmålet om omfanget av eit ansvar for felleskostnader i denne situasjonen har vore noko omstridt, men utvalet legg til grunn at det følgjer av allmenne ansvarsreglar at andelseigaren ikkje svarar lenger enn til den tida laget måtte finne seg i ei oppseiing av ansvaret. Da trengst det ein regel av same slag som i § 5-21 fjerde ledd.»

Til § 5-24 Øydelegging ved brann o.a.:

Paragrafen regulerer det tilfellet der bustaden blir øydelagd av brann o.a. Departementet viser til den generelle omtalen av buretten under punkt 8.7. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 5-24. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 sidene 140 og 141:

«Etter første leddgår grensa for ei friare vurdering av oppattbygging ved totalskade (øydelegging) av meir enn halvparten av bustadene i laget. I den situasjonen skulle ikkje faren for fleirtalsmisbruk vere så stor, særleg ikkje når kravet er vedtak på generalforsamling med to tredjedels fleirtal.

I andre punktumeter det tek inn ein utløysingsregel ut frå synspunkta ovafor. Av andre leddet går det fram at andelseigaren elles, altså der færre enn halvparten av bustadene er øydelagde, eller skadane er mindre omfattande, som utgangspunkt skal ha krav på oppattbygging der det er mogleg. Men står kostnaden klårt i mishøve til det ein kan oppnå, kan generalforsamlinga med to tredels fleirtal velje alternativet utløysing etter regelen i første ledd.»

Til § 5-25 Konkurs. Tvangssal og anna eigarskifte for eigedommen:

Paragrafen regulerer det tilfellet at burettslaget går konkurs o.a. Dette var ikkje tidlegare regulert i burettslagslova. Departementet viser til den generelle omtalen av buretten under punkt 8-7. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 5-25. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 141 og 142:

«Etter gjeldande burettslagslov har det vore lagt til grunn at andelseigarane har vern som vanlege leigarar der laget går konkurs eller eigedommen blir tvangsseld, men spørsmålet er ikkje nærare regulert i lova. På det viset har andelseigarane sterkare vern enn eigarane av seksjonar og einebustader. Ein kan sjå dette i samanheng med at eigarane av seksjonar og einebustader heftar for gjeld som dei sjølve har teke på seg, medan andelseigaren risikerer å bli råka av konkurs i laget eller tvangssal av eigedommen på grunnlag av gjeld som kviler på fleirtalsvedtak. Utvalet gjer framlegg om at andelseigarane framleis bør ha vern som leigarar i tilfelle av konkurs eller tvangssal. Leigerettane kan da seiast opp etter reglane i husleigelova, reglane om oppseiingsvern medrekna. På det viset blir det ein balanse mellom interessene til kreditorane og interessene til andelseigaren. Regelen kan gjelde i alle situasjonar der eigedommen skiftar eigar, men spørsmålet kjem i praksis neppe opp utanom konkurs og tvangssal. Mindretalsvernet vil normalt hindre at bustader blir avhenda utan at dei aktuelle andelseigarane er med på det.

Etter første leddskal buretten i tilfelle av konkurs reknast som ein tidsubestemt husleigeavtale. Partane kan krevje at leiga blir sett til gjengs leige etter husleigelova § 4-3 frå konkursopninga. Elles skal leigeretten følgje bakgrunnsreglane i husleigelova, medrekna reglar om vedlikehald, oppseiingsfrist og oppseiingsvern. Leigeretten kan ikkje overførast til andre bortsett frå i dei spesielle tilfella der personskifte kan skje etter husleigelova.

I andre leddetgår det fram at reglane skal vere dei same i tilfelle av tvangssal eller anna eigarskifte for eigedom som inneheld bustad.»

Til kapittel 6 Rettsregistrering

Kapittel 6 har føresegner om registrering av rettar i burettslagsandelar. Departementet viser til den generelle omtalen av rettsregistreringa under punkt 8.8. Vidare viser departementet til utvalets spesielle merknader til kapittelet, jf. NOU 2000:17 side 142. Om utforming av rettsvernsreglane framheva utvalet følgjande:

«Mønster for føresegnene har utvalet dels funne i tinglysingslova og andre lover om rettsregistrering, dels i tinglysingsutkastet i NOU 1982:17. Det utkastet er lagt til grunn også for utforminga av registreringsreglane i luftfartslova frå 1993. På nokre punkt har det vore nødvendig med tilpassingar til burettslagsforhold.»

Departementet kom fram til at registreringa ikkje skulle gjerast i eit eige burettsregister - men i staden i grunnboka. Dette har ført til at særleg § 6-1 er blitt endra i forhold til det forslaget som utvalet har kome med.

Til § 6-1 Registrering av andelar

Paragrafen slår fast at andelane i eit burettslag skal registrerast i grunnboka. Departementet viser til den generelle omtalen under punkt 8.8, der denne løysinga blei vald. Det er følgjeleg gjort endringar i det forslaget til § 6-1 som utvalet kom med.

Det går fram av første ledd at andelane i burettslaget skal registrerast i grunnbok i tilknyting til den eller dei faste eigedommane som laget eig eller festar. Korleis dette skal gjerast, vil delvis bli fastsett ved forskrift, jf. tredje ledd. Plikta til registrering gjeld alle burettslag, også burettslag som er stifta før den nye lova tek til å gjelde, jf. overgangsregelen i § 14-9.

Det går fram av andre leddetat reglane i tinglysingslova gjeld så langt ikkje nok anna er fastsett i kapittel 6. Det blir her også vist til endringa i tinglysingslova § 1 første ledd, som slår fast at føresegnene om tinglysing av dokument også skal gjelde for registrering av rettar i burettslagsandelar etter kapittel 6 her.

Det går fram av tredje ledd at Kongen kan gi nærare føresegner om føringa av registeret og om forholdet til tinglysingslova o.a. Dette er meint å vere ein derogasjonsheimel, slik at ein i ei forskrift kan fastsetje at nærare føresegner i tinglysingslova ikkje skal gjelde ved registrering av rettar i burettslagsandelar.

Til § 6-2 Rettsregistrering:

Paragrafen har reglar om kva som skal kunne registrerast i grunnboka. Departementet viser til den generelle omtalen av registreringa under punkt 8.8. Departementet viser vidare til at føresegna er noko endra i forhold til forslaget frå utvalet til § 6-2. Tilvisinga til eit burettsregister er teke bort, og siste punktum i andre leddet er teke bort på grunn av ei lovendring i tvangsfullføringslova.

Det går fram av første ledd første punktumat ein skal kunne registrere i grunnboka rettserverv som knyter seg til andel i eit burettslag. Nemninga «rettserverv» er nøytral i forhold til grunnlaget for retten (avtale, utlegg, arv osb.). Nemninga er vid nok til å femne om både stifting, endring, bortfall og overføring av rettar. Uttrykket «knyter seg til» er meint å skulle fange opp at det kan gjelde ein rett i andelen, eller ein rett i ein rett i andelen. Den nærare avgrensinga av kva tilknyting som trengst mellom retten og andelen, må skje etter dei same linjene som for andre rettar i grunnboka. Det går fram av første ledd andre punktumat andre opplysningar kan registrerast dersom det er fastsett i lov. Føremålet er at ein ikkje utan lovheimel skal kunne registrere anna enn rettserverv som knyter seg til andelen.

Andre leddfastset at stemninga eller eit utdrag av stemninga i eit søksmål som gjeld rett som nemnt i første ledd, skal kunne registrerast dersom retten fastset det i orskurd.

Til § 6-3 Vilkår for registrering:

Paragrafen fastset kva slags vilkår som må vere til stades for at ein rett skal kunne registrerast i grunnboka. Departementet viser til den generelle omtalen av rettsregistert under punkt 8.8. I første ledd er det fastsett at rettserverv som byggjer på friviljug disposisjon, berre kan registrerast dersom disposisjonen er gjord av den som ut frå grunnboka har rett til å disponere, eller eventuelt gjord med samtykke frå vedkomande. Departementet viser elles til at andre og tredje ledd i føresegna samsvarar med utvalets forslag til § 6-3 andre og tredje ledd. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 142:

«Der det trengst samtykke frå ektemake, eventuelt løyve frå skifteretten der ektemaken ikkje vil gje samtykket, må samtykket eller løyvet liggje føre dersom registrering skal kunne skje, jf. andre leddet. Eit så sentralt vilkår for registrering bør gå fram av lova.

Etter tredje leddkan det gjevast nærare reglar om vilkår for registrering; reglar om stadfesting av underskrift og om bruk av blankettar er særleg nemnde, men det gjeld òg slikt som reglar om registrering i samband med tvangssal eller skifte.»

Til § 6-4 Registreringsdag:

Paragrafen har reglar om når eit krav om registrering skal reknast for å vere registrert. Departementet viser til den generelle omtalen av registreringa under punkt 8.8. Departementet viser vidare til at første leddet i føresegna er endra noko i forhold til det forslaget til § 6-4 utvalet har kome med.

Det går fram av første leddat eit rettserverv skal registrerast same dagen kravet kom inn, likevel slik at registrering skal skje neste registreringsdag dersom kravet kjem inn etter eit fastsett klokkeslett. Fram til det er avgjort om vilkåra for registrering er oppfylte, skal det gå fram av registreringa at innføringa ikkje er endeleg, jf. andre ledd.Korleis ein ytterlegare skal gå fram ved registrering, vil bli regulert i forskrift.

Til § 6-5 Hovudreglar om prioritet:

Paragrafen inneheld hovudreglane om prioritet mellom fleire rettar i andelen som spring ut frå den same rettshavaren. Reglar om tilfella der nokon har disponert over andelen utan å vere rette eigar, går fram av § 6-13. Departementet viser til den generelle omtalen av rettsregistert under punkt 8.8. Departementet viser vidare til at føresegna samsvarar med utvalets forslag til § 6-5. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 143:

«Utgangspunktet der fleire rettar i same formuesgodet kjem i konflikt med kvarandre, er at den retten som er stifta først, går framom ein rett som er stifta seinare. Ein kan seie at den eldste retten har best prioritet. Der ein yngre rett likevel kan fortrengje ein eldre rett, er det vanleg å tale om ekstinksjon. Det er reglane om slik ekstinksjon ein finn i dette utkastet, på same viset som i tinglysingslova og fleire andre lover om rettsregistrering. Ekstinksjonen er knytt til registreringa.

Av første leddgår det fram at eit registrert rettserverv går framom eit rettserverv som ikkje er registrert. Det vil seie at eldre uregistrerte rettserverv blir fortrengde (ekstingverte). Til dømes går eit registrert utlegg framfor eit uregistrert kjøp eller eit uregistrert utlegg, sjølv om desse er eldre enn det registrerte utlegget. Sameleis kan avtala retter fortrengje eldre rettar ved registreringa, men da er det eit vilkår at den yngre rettshavaren er i god tru når ervervet blir registrert, jf. § 6-6.

Nærare reglar om prioriteten mellom fleire registrerte rettar går fram av andre leddet. Utgangspunktet er at tidspunktet for registreringa er avgjerande. Regelen er berre aktuell der rettane kolliderer, det vil seie at dei kjem i konflikt, til dømes der to panthavarar begge har fått lovnad om beste prioritet. Rettserverv som er registrerte same dagen, er likestilte. Kva det vil seie at rettane er likestilte, må avgjerast ut frå allmenne reglar om konfliktar mellom rettar i same formuesgodet. Utlegg og arrest går framom andre rettsstiftingar som blir registrerte same dagen. Mellom utlegg og arrest blir det ingen konflikt, for arresten har ikkje verknad i høve til utlegg. Av fleire utlegg som er registrerte same dagen, går det eldste først; det eldste er det utlegget som er teke først. Dette er same reglane som i tinglysingslova § 20.»

Til § 6-6 Unntak frå prioritetsreglane o.a.:

Paragrafen har visse unntak frå hovudregelen om prioritet, jf. § 6-5. Departementet viser til den generelle omtalen av rettsregistert under punkt 8.8. Departementet viser vidare til at føresegna samsvarar med utvalets forslag til § 6-6. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 sidene 143 og 144:

«I første leddfinn ein to unntak frå ekstinksjonsregelen i § 6-5 som er så sentrale at dei godt kan reknast som integrerte element i sjølve ekstinksjonsregelen: Eit avtaleerverv kan berre fortrengje eldre erverv dersom ervervaren var i god tru på registreringstidspunktet, og ein arving får ikkje betre stilling enn arvlataren sjølv om arveovergangen blir registrert. Likt med avtaleerverv blir rekna andre erverv som for ervervaren står i liknande stilling, til dømes erverv ved tvangssal. Det avgjerande her er at ervervet er friviljug for ervervaren; i § 6-3 første ledd («friviljug disposisjon») er det avgjerande at disposisjonen er friviljug for den som disponerer over andelen.

Det viktigaste tilfellet av erverv som kan fortrengje eldre rettar utan omsyn til kva ervervaren visste, er utlegget. Bakgrunnen for skilnaden er at avtaleervervaren handlar i tillit til registeret, og den tillita treng ikkje vernast lenger enn ervervaren er i god tru. Utleggstakaren skal vernast mot kreditorsvik og tvil om eksistensen av eldre rettar, og det er berre dei registrerte rettane han skal respektere.

Etter andre leddethar uregistrerte eldre lovfastsette rettar vern mot rettar som blir registrerte. Lovfastsette retter er rettar som ikkje kviler på avtale, utlegg eller liknande. Legalpanteretten etter utkastet fell i denne gruppa; til skilnad frå fast eigedom har ein ikkje særregulering av prioriteten for denne panteretten i pantelova.

Tredje leddgjeld rettar som følgjer av lagsforholdet. Slike rettar skal ha vern utan registrering dersom dei går fram av vedtektsføresegn som er registrert i Føretaksregisteret. Føresegna har mønster i eigarseksjonslova § 28. I burettslag vil det vere tale om forkjøpsrett, klausular om godkjenning av ny andelseigar, eventuelle vilkår for å vera andelseigar m.m.

Avgrensinga til rettar som følgjer av lagsforholdet, skal hindre at reine avtalar mellom andelseigarar eller mellom andelseigaren og tredjeperson skal kunne få vern ved å takast inn i vedtektene i staden for [grunnboka].

Føresegna har eigentleg ikkje nokon parallell i dei andre lovene om rettsregistrering. Regelen ville stort sett ha vore den same utan lovfesting. Utvalet meiner likevel at det kan vere klårgjerande å lovfeste at slike rettar går framom rettar som er påhefta andelen. Regelen bør omfatte rettar som får fram av vedtekter som er registrerte i Føretaksregisteret. Slike vedtekter er det lett å gjere seg kjend med, og registreringa kan kontrollerast i ettertid. Andre panterettar enn legalpanteretten bør registrerast i burettsregisteret utan omsyn til om dei går fram av vedtektene. Det er derfor teke med ei avgrensing i andre punktumet.

Føresegna i tredje ledd kan ikkje tolkast antitetisk; kva som gjeld om vern for rettar frå lagsforholdet utan registrering, må avgjerast etter andre reglar.

I fjerde ledder det ei føresegn som svarar til tinglysingslova § 21 tredje ledd, men som her er tilpassa på grunnlag av tinglysingslovutkastet. Poenget er at rettar som er utleidde frå den tidlegare eigaren har vern dersom dei blir registrerte seinast samtidig med den nye eigarens erverv. Det kan vere rettar til fordel for avhendaren eller for andre. I andre punktumeter det vist til særreglar i tvangslova som går ut på at pant som sikrar lån til erverv av andelen ved tvangssal, og som blir registrert same dag som den endelege eigedomsovergangen, går framom andre rettar som er utleidde frå kjøparen.»

Til § 6-7 Særreglar for panterett:

Paragrafen inneheld visse særreglar for panterettar i andelar i eit burettslag. Departementet viser til den generelle omtalen av rettsregistert under punkt 8.8. Departementet viser vidare til at føresegna samsvarar med utvalets forslag til § 6-7. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 144:

«Føresegna svarar til tinglysingslova § 22 nummer 1 og 2 og gjeld rettsstiftingar i panterett i burettslagsandel. Regelen går ut på at ein yngre ervervar ikkje kan trengje attende eldre rettar i panteretten ved å registrere ervervet. Spørsmålet om rettsvern og prioritet må her avgjerast ut frå dei reglane som gjeld for pantekravet. Det skiljet ein har i tinglysingslova og nokre andre lover mellom avhending og pantsetjing av panterett som ikkje er knytt til verdipapir eller innløysingspapir, er ikkje teke med her. Skiljet har vore kritisert og er vanskeleg å grunngje.

I tinglysingslova § 22 nummer 3 er det eit unntak for stifting og overdraging av bruksrettar. Utvalet gjer framlegg om at alle bruksrettar skal falle bort ved eigarskifte, jf. § 5-10 første ledd, og da trengst det ingen særregel om rettsvern for uregistrerte bruksrettar.»

§ 6-8 Prioritetsendringar

Paragrafen har reglar om endring av prioriteten for registrerte rettar. Føresegna er gjord etter mønster av utkastet til ny lov om tinglysing og luftfartslova. Departementet viser til den generelle omtalen av rettsregistert under punkt 8.8. Departementet viser vidare til at føresegna samsvarar med utvalets forslag til § 6-8. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 144:

«Hovudregelen følgjer av første ledd: Ein rettshavar kan vike prioritet for likestilte eller etterståande rettar. Endringa krev samtykke frå den registrerte eigaren av andelen. Utgangspunktet er at dei som har rettar med mellomliggjande prioritet, må samtykkje òg, men her det viktige unntak i andre leddet.

Etter andre leddettrengst ikkje samtykke frå dei som har rettar med mellomliggjande prioritet, dersom ein panterett vik for ein panterett som ikkje lyder på ein større sum enn det vikinga gjeld. Andre skilnader mellom panterettane har ikkje noko å seie.

I tredje ledder det fastlege at den som vik prioritet, får plass etter moglege mellomliggjande rettar, om ikkje anna kan byggjast på samtykke. Vikinga er endeleg, om ikkje anna er avtala; det skjer inga reversering berre fordi den eine retten blir innfridd.

Vikinga skal som nemnt ha samtykke frå eigaren, men registerføraren treng ikkje kontrollere at samtykke er innhenta. Det følgjer av fjerde leddat vikinga kan registrerast utan samtykket.»

Til § 6-9 Oppstigingsrett:

Paragrafen slår fast den allmenne regelen om oppstigingsrett (opprykksrett, opptrinnsrett). Det vil seie at om ein rett fell bort, stig andre rettar opp i prioritet, om ikkje noko anna følgjer av reglane om opplåing og ombyting i § 6-10, av stiftingsgrunnlaget eller av ein avtale. Departementet viser til den generelle omtalen av rettsregistert under punkt 8.8. Departementet viser vidare til at føresegna samsvarar med utvalets forslag til § 6-9. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 144:

«I tinglysingslovutkastet og i luftfartslova er det fastsett at bortfall av rettsvern etter reglane om forelding av rettsvern ikkje fører til oppstiging. Føresegna i luftfartslova om dette har vore kritisert, og utvalet er kome til at spørsmåla bør avgjerast etter ulovfesta reglar. Helst må ein seie at utlegg stig opp når rettsvernet for betre prioriterte rettar blir forelda; foreldinga inneber at rettane ikkje lenger har vern mot nye utlegg, og da bør også utlegg som alt er registrerte, stige opp. Noko liknande kan seiast om avtala rettar som berre har vore haldne nede på grunn av registreringsreglane.»

Til § 6-10 Opplåning og ombyting av panterett:

Paragrafen har reglar om opplåning og ombyting av panterettar. Paragrafen er gjord etter mønster frå utkastet om ny lov om tinglysing og luftfartslova, med tilpassingar. Departementet viser til den generelle omtalen av rettsregistert under punkt 8.8. Departementet viser vidare til at føresegna samsvarar med utvalets forslag til § 6-10. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 sidene 144 og 145:

«Det er noko usikkert i kva grad føresegnene inneber endringar i høve til det som gjeld i dag for pant i andre formuesgode enn luftfarty.

Det går fram av første leddat den registrerte panteretten utgjer ei ramme som kan sikre høgare eller nye krav der panteretten anten ikkje har vore utnytta fullt ut, eller der krava er nedbetalte. Slik opplåning krev avtale med eigaren. I høve til eit registrert utlegg som panthavaren har fått kjennskap til, kan opplåning likevel ikkje skje utan vidare. Utleggstakaren skal som utgangspunkt ha beste ledige prioritet; registrering av meir eller mindre tomme panterettar kan ikkje gje ly mot kreditorar. Men har panthavaren engasjert seg slik at kredittgjevinga ikkje godt kan avbrytast utan fare for urimeleg tap, kan opplåning skje enda eit seinare utlegg er kjent. Føresegna må tolkast på same måte som den tilsvarande føresegna i luftfartslova § 3-30 første ledd.

I andre leddeter det ei føresegn som gjeld ombyting av panterettar. Til dømes ved konvertering av lån kan ein ny panterett kome inn på same prioritet som ein som blir sletta. Det må gå fram at den nye skal kome i staden for den som blir sletta, og registreringa av den nye må skje seinast samtidig med at den andre blir sletta. Slik ombyting blir tillaten etter ulovfesta reglar, og ein ser at regelen ikkje seier noko anna enn det som følgjer av reglane om prioritetsviking. Det kan likevel vere greitt å ha med ei føresegn om dette.»

Til § 6-11 Rettsvern ved konkurs og akkord:

Paragrafen gjeld rettsvern i forhold til konkurs hos andelseigaren. Paragrafen er gjord etter mønster frå tinglysingslova § 23. Rettsvernet i forhold til utlegg er regulert i §§ 6-5 til 6-7. Departementet viser til den generelle omtalen av rettsregistert under punkt 8.8. Departementet viser vidare til at føresegna samsvarar med utvalets forslag til § 6-11. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 145:

«Etter første ledd første punktummå ein rett som byggjer på friviljug disposisjon, vere registrert seinast dagen før konkursopninga for å stå seg overfor i konkursbuet. Tidspunktet for registrering av konkursopninga har ikkje noko å seie her. I andre punktumet er det gjort unntak for nokre rettar som kan byggje på friviljug disposisjon, men som likevel skal stå i ei særstilling. Det gjeld rettar som går fram av registrerte vedtekter, rettar som er avleidde frå den tidlegare eigaren (aktuelt der eigarskiftet ikkje er registrert før konkursopninga), og rettsstiftingar i panterett i andelen.

I andre og tredje ledder det føresegner om vern i høve til konkurs som blir opna direkte etter ei forhandling og tvangsakkord, og vern i høve til tvangsakkord. Dei svarar heilt ut til tinglysingslova § 23.»

Til § 6-12 Prioritet i tilfelle av registreringsfeil o.a.:

Paragrafen gjeld prioritet dersom det er gjort ein feil med registreringa. Føresegna tilsvarar tinglysingslova § 25. Departementet viser til den generelle omtalen av rettsregistrering under punkt 8.8. Departementet viser vidare til at føresegna samsvarar med utvalets forslag til § 6-12. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 145:

«Av første leddgår det fram at registreringa gjev vern i høve til både kreditorar og avtaleervervarar sjølv om registreringa skulle vere misvisande, til dømes ved at registreringa skjer på ein annan andel. I høve til kreditorar er regelen utan unntak, men for den som har erverva ein rett ved avtale eller avtaleliknande erverv, kan det ved dom fastsetjast at det yngre ervervet skal gå først, jf. andre ledd. Bakgrunnen er at ein skal verne den som handlar i tillit til registeret, og ikkje blir merksam på den eldre retten på grunn av tinglysingsfeilen. Den eldre rettshavaren får i tilfelle skadebot(...).»

Til § 6-13 Manglar ved medkontrahentens heimel o.a.:

Paragrafen fastset det såkalla positive truverdet av registeret. Det vil seie at den som handlar med ein person som er registrert som rettshavar, som hovudregel skal kunne stole på at den registreringa som tidlegare er gjord, er rett. Paragrafen er gjord etter mønster frå tinglysingslova § 27 og den tilsvarande føresegna i utkastet til ny lov om tinglysing. Det er likevel gjort nokre særlege tilpassingar. Departementet viser elles til den generelle omtalen av rettsregistrering under punkt 8.8. Departementet viser vidare til at føresegna i det alt vesentlege samsvarar med utvalets forslag til § 6-13. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 sidene 145 og 146:

«Hovudregelen går fram av første ledd første og andre punktum. Den som har registrert eit avtaleerverv i tillit til den registrerte opplysninga om kven som er rettshavar, kan ikkje møtast med at registreringa bygde på eit ugyldig dokument. Den som skal vinne rett etter regelen, må sjølv registrere sitt erverv og vere i god tru ved registreringa. God tru inneber her som elles eit krav om aktsemd. Den som til dømes har registrert eit kjøp eller ein panterett i god tru, kan ikkje møtast med at seljaren eller pantsetjaren i si tid hadde narra den rette eigaren til å overføre andelen. Regelen skal òg fange opp tilfelle der nokon er registrert som rettshavar på grunnlag av ein proforma avtale. Vidare skal regelen gjelde der to eller fleire eig ein andel saman, men berre den eine er registrert som eigar. For å hindre at regelen formelt slår vidare enn han skal, er det vist til at konfliktar mellom fleire rettar som er utleidde frå den registrerte rettshavaren, er regulerte i §§ 6-5 til 6-11.

Unntak frå hovudregelen går fram av andre leddet. Der nokon er registrert som rettshavar på grunnlag av dokument som er ugyldig på grunn av falsk, forfalsking, grov tvang eller fordi utferdaren var mindreårig, må den som har handla i tillit til registreringa likevel finne seg i å vike for rette eigar. Den som må vike, kan få skadebot(...).

I tredje ledder det teke med ei føresegn om at den som i god tru betaler leige eller sender ei oppseiing eller liknande, som hovudregel må kunne lite på det som er registrert om eigarforholdet.

Fjerde leddhar mønster i tinglysingslovutkastet. Etter ekteskapslova er hovudregelen at ein ektemake må ha samtykke til visse disposisjonar over felles bustad - også om vedkomande er eineeigar av bustaden. Disposisjonar i strid med samtykkeregelen kan omstøytast innafor visse rammer. Poenget her er at regelen om godtruerverv i høve til rette eigar ikkje skal gripe inn i omstøytingsregelen. Omstøyting kan altså skje sjølv om medkontrahenten har fått registrert sin rett i god tru, men det er fristar for omstøytingskravet.»

Til § 6-14 Forelding av rettsvern:

Paragrafen har føresegner som fastset når rettsvernet blir forelda. Føresegna er gjort etter utkastet til ny tinglysingslov. Føremålet med paragrafen er å få sletta rettar etter ei tid dersom dei ikkje blir registrert ein gong til. Departementet viser til den generelle omtalen av rettsregistreringa under punkt 8.8. Departementet viser vidare til at føresegna samsvarar med utvalets forslag til § 6-14 med nokre mindre tilpassingar.

Det går fram av første ledd at føresegna gjeld tilfelle der retten etter sitt innhald skal gjelde fram til eit fastsett tidspunkt. Då fell verkanden bort fem år etter dette tidspunktet om ikkje retten blir registrert på nytt. At hovudstol og avdrag går fram av eit pantebrev, er ikkje nok til at denne regelen kan brukast. Her kjem trettiårsregelen i fjerde ledd inn.

Andre leddethar ein regel om rettar som skal gjelde for levetida til nokon. Vernet er forelda eitt år etter dødsfallet. Etter tredje ledd fell verknaden av registreringa av utlegget bort etter fem år etter registreringa. Det er same regelen som for utlegg i fast eigedom. Bortfall av rettsvernet for arrest og anna mellombels sikring under tvangsfullføring fell bort to år etter registreringa.

Fjerde leddhar ei føresegn om tretti års forelding av andre rettar som ikkje skal hefte på andelen for alltid, likevel slik at vernet ikkje blir forelda før fem år etter ei fastsett minstetid for retten.

Det at ny registrering kan hindre forelding av rettsvernet, går fram av femte ledd.

Til kapittel 7 Generalforsamlinga

Kapittel 7 har føresegner om generalforsamlinga. Departementet viser til den generelle omtalen av generalforsamlinga under punkt 8.9. Departementet viser også til dei spesielle merknadene til kapittelet som utvalet har gjort, jf. NOU 2000:17 sidene 146 og 147:

«Utvalet har funne mønster i føresegnene om sameigarmøtet i seksjonssameiger. På det viset blir føresegnene noko enklare enn i utkastet til lov om bustadbyggjelag, der mønsteret er aksjelova. Synspunktet er at burettslaget typisk er ei mindre og meir oversiktleg samanslutning.

I kapittelet er det fastslege at generalforsamlinga har øvste myndet i laget, og at alle andelseigarane har rett til å vere med der. Ordinær generalforsamling skal haldast innan utgangen av april kvart år, og da skal årsmelding og årsrekneskap alltid takast opp. Styret skal kalle inn til generalforsamling, og andelseigarane kan etter nærare reglar krevje at ei sak skal førast opp i innkallinga.

Kvar andelseigar har ei røyst på generalforsamlinga, sjølv om han har fleire andelar. Dei fleste vedtak krev vanleg fleirtal, men nokre tiltak krev samtykke frå generalforsamlinga med to tredels fleirtal, og endring av vedtektene krev òg to tredels fleirtal. Det er høve til å fastsetje i vedtektene at ein tredjeperson har veto mot endring av bestemte vedtektsklausular. Kapittelet har eit generelt forbod mot fleirtalsmisbruk og dessutan reglar om gransking.»

Til § 7-1 Mynde:

Paragrafen slår fast prinsippet om at generalforsamlinga har den øvste kompetansen i burettslaget. Det vil seie at styret og forretningsføraren som hovudregel må rette seg etter pålegg frå generalforsamlinga. Nokre avgjerder, som vedtektsendring og godkjenning av rekneskapen, kan berre takast av generalforsamlinga, men i prinsippet kan også alle andre saker takast opp der. Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 7-1. Departementet viser elles til den generelle omtalen av generalforsamlinga under punkt 8.9.

Til § 7-2 Møterett:

Paragrafen gjeld retten til å møte på generalforsamlinga. Departementet viser til den generelle omtalen av generalforsamlinga under punkt 8.9. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 7-2. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 147:

«I første leddfinn ein den sentrale regelen om at alle andelseigarar har rett til å vere med i generalforsamlinga med framleggs- tale og røysterett. Generalforsamlinga er det organet der andelseigarane utøver si eigarinteresse. På same måte som i seksjonssameiger kan ektemake, sambuar eller ein annan medlem av andelseigarens husstand møte, åleine eller saman med andelseigaren. Husstandsmedlemmen kan uttale seg, men har ikkje røysterett. Kven som kan representere juridiske personar som eig andelar, må avgjerast etter vanlege reglar om slike juridiske personar.

Etter andre leddet har styremedlemmer og forretningsførar rett og som regel plikt til å møte, og dei har rett til å uttale seg. Røyste kan dei berre dersom dei er andelseigarar. Den som leiger bustad i laget, kan vere til stades og uttale seg. Det gjeld anten vedkomande leiger bustad av laget eller av ein andelseigar. Her er det ingen regel om at husstandsmedlemmer kan møte, og leigaren kan ikkje sende nokon annan i staden for seg. Leiger fleire bustaden saman, kan alle møte. Meininga er at berre den eller dei som leiger heile bustaden, har møterett, og ikkje typiske hybelbuarar.»

Til § 7-3 Fullmektig. Rådgjevar

Paragrafen slår fast kven som kan møte som fullmektig eller rådgivar på generalforsamlinga. Departementet viser til den generelle omtalen av generalforsamlinga under punkt 8.9. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 7-3. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 sidene 147:

«Det går fram av første leddat ein andelseigar kan møte med fullmektig, og at ingen kan vere fullmektig for meir enn ein andelseigar. Den avgrensinga, som svarar til dagens regel, inneber at ein person kan ha to røyster - ei for seg sjølv og ei som fullmektig, jf. § 7-10. Fleire som eig andel saman, kan likevel ha ein sams fullmektig, og det er heller ikkje praktisk med meir enn ein fullmektig i slike samanhengar, for det kan berre gjevast ei røyst for andelen, jf. § 7-10. Ei fullmakt kan kallast attende når som helst, utan omsyn til kva som måtte vere avtala med fullmektigen; det går fram av tredje punktum.

Etter andre leddkan kva andelseigar ta med ein rådgjevar, men rådgjevaren får berre ordet dersom generalforsamlinga tillet det. Normalt er det ikkje bruk for rådgjevar, men i spesielle situasjonar kan ein eller fleire andelseigarar ønskje det. Reglar om rådgjevar finst ikkje i gjeldande lov om burettslag, men er tekne med både i eigarseksjonslova og aksjelova.»

Til § 7-4 Ordinær generalforsamling:

Paragrafen har reglar om den ordinære generalforsamlinga og saker som ein kan ta opp i denne forsamlinga. Departementet viser til den generelle omtalen av generalforsamlinga under punkt 8.9.

Etter første leddskal laget halde ein ordinær generalforsamling innan utangen av juni kvart år. Styret er forplikta til å varsle om møtet og setje ein frist for innlevering av saker som nokon vil ha opp i generalforsamlinga. Styret vil berre vere forplikta til å varsle dei andelseigarane som har ei kjend adresse.

Departementet viser til at andre leddet i føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 7-4 andre ledd. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til dette leddet, jf. NOU 2000:17 side 147:

«Av andre leddetfølgjer det at spørsmålet om godkjenning av årsrekneskap og årsmelding alltid skal takast opp og avgjerast i den ordinære generalforsamlinga. Ei generalforsamling som ikkje har dette spørsmålet oppe, er ei ekstraordinær generalforsamling. Skiljet er viktig mellom anna i høve til reglane om oppløysing, jf. § 11-1.

Føresegna her byggjer på same ordning som i aksjelova § 5-5. Generalforsamlinga skal godkjenne eller forkaste rekneskapen frå styret. Rekneskapen skal mellom anna innehalde framlegg om bruk av overskot eller dekning av tap, med nærare grunngjeving i årsmeldinga, jf. rekneskapslova § 3-3. Generalforsamlinga kan ikkje endre på rekneskap eller årsmelding, men styret kan vedta endringar dersom eit vedtaksført styre er til stades i generalforsamlinga.»

Etter tredje leddskal årsrekneskapen, årsmeldinga og revisjonsmeldinga seinast åtte dagar før generalforsamlinga sendast til alle andelseigarar med kjend adresse.

Til § 7-5 Ekstraordinær generalforsamling:

Paragrafen slår fast når det er mogeleg å kalle inn til ekstraordinær generalforsamling. Departementet viser til den generelle omtalen av generalforsamlinga under punkt 8.9. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 7-5. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 148:

«Det er styret som kallar inn, jf. § 7-6, og revisor og andelseigarar må opplyse om kva saker dei vil ha opp. Utvalet gjer ikkje framlegg om vidareføring av regelen om at bustadbyggjelaget kan krevje ekstraordinær generalforsamling i tilknytte burettslag (...). Vil ikkje styret følgje kravet om innkalling, kan skifteretten kalle inn, jf. § 7-6 andre ledd.»

Til § 7-6 Innkalling til generalforsamling:

Paragrafen regulerer spørsmålet om kven som har kompetanse til å kalle inn til generalforsamling, og korleis denne innkallinga skal skje. Føresegna er gjord etter mønster av eigarseksjonslova § 34 første til tredje ledd. Departementet viser til den generelle omtalen av generalforsamlinga under punkt 8.9. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 7-6. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 148:

«Etter første ledder det styret som skal kalle inn generalforsamlinga. Fristen skal normalt vere frå åtte til tjue dagar, men om det trengst, kan ei ekstraordinær generalforsamling kallast inn med frist på ned til tre dagar. Det avgjerande er når innkallinga er send. Føresetnaden er at innkallinga blir send på forsvarleg måte, normalt ved A-post eller ved omdeling direkte i postkassene.

Andre leddetinneheld ei føresegn om at skifteretten kan kalle inn til generalforsamling der styret ikkje oppfyller innkallingsplikt som følgjer av lov, vedtekter eller tidlegare vedtak i generalforsamlinga. Krav om dette kan setjast fram av ein styremedlem, av forretningsføraren eller av ein andelseigar. Kostnaden må laget bere. Etter utkastet kan ikkje bustadbyggjelaget sjølv kalle inn generalforsamlinga i tilknytte lag, slik regelen er etter gjeldande lov.

Kvar andelseigar skal ha skriftleg innkalling. Det går fram av tredje ledd. Vedtektene kan fastsetje andre framgangsmåtar, til dømes innkalling gjennom oppslag, men andelseigarar som ikkje bur i laget, skal i alle høve ha skriftleg innkalling.»

Til § 7-7 Saker som skal takast med i innkallinga:

Paragrafen fastset kva slags saker som skal takast med når det blir kalla inn til generalforsamling. Departementet viser til den generelle omtalen av generalforsamlinga under punkt 8.9. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 7-7. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 148:

«Av første leddgår det fram at dei sakene som skal opp på generalforsamlinga, skal vere klårt oppgjevne i innkallinga. Er ikkje dette kravet oppfylt, kan saka som hovudregel ikkje behandlast, jf. § 7-8. Er det gjort framlegg om vedtak som krev minst to tredels fleirtal, skal hovudinnhaldet av vedtaket vere nemnt i innkallinga. Det kan vere framlegg til vedtektsendring, eller det kan vere framlegg om samtykke til påbygging m.m., jf. §§ 7-11 og 8-9. Framlegget kan vedtakast med endringar, men er endringane så store at det reelt gjeld er eit nytt framlegg, må det kallast inn til ny generalforsamling.

Styret har plikt til å ta med i innkallinga saker som ein andelseigar har meldt i tide, jf. § 7-4. Det går fram av andre leddet. Styret har ikkje plikt til å greie ut saka eller til å sende ut sakspapir, men etter omstenda kan det vere tenleg å gjere det likevel.»

Til § 7-8 Om kva saker generalforsamlinga skal og kan behandle:

Paragrafen slår fast kva saker som generalforsamlinga skal og kan behandle. Departementet viser til den generelle omtalen av generalforsamlinga under punkt 8.9 og punkt 8.12 om gransking.

Etter første punktumkan ikkje generalforsamlinga gjere vedtak i andre saker enn dei som er nemnde i innkallinga, om ikkje alle andelseigarane i laget samtykkjer og noko anna ikkje følgjer av særleg lovføresegn.

Departementet viser til at andre punktum er i samsvar med utvalets forslag til § 7-8 andre punktum. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til punktumet, jf. NOU 2000:17 side 148:

«Generalforsamlinga kan likevel ta avgjerd i visse saker utan omsyn til om dei er nemnde i innkallinga. Den ordinære generalforsamlinga kan etter nummer 1avgjere saker som etter lov eller vedtekter skal takast opp på kvar ordinær generalforsamling. I lova er det fastsett at godkjenning av rekneskap og årsmelding skal opp på kvar generalforsamling, jf. § 7-4 andre ledd. Den ordinære generalforsamlinga kan òg avgjere eit krav om gransking, jf. nummer 2, og velje styremedlemmer der nokon står på val, jf. nummer 3. Framlegg om å skifte ut styremedlemmer før funksjonstida er ute, må derimot nemnast i innkallinga. Vidare kan generalforsamlinga, enten ho er ordinær eller ekstraordinær, vedta å kalle inn ei ny generalforsamling til å avgjere framlegg som er gjorde i møtet, jf. nummer 4

Til § 7-9 Møteleiing. Protokoll:

Paragrafen har reglar om møteleiing og om korleis protokollen skal førast. Føresegna er gjord etter mønster frå eigarseksjonslova § 36. Departementet viser til den generelle omtalen av generalforsamlinga under punkt 8.9. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 7-9. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 sidene 148 og 149:

«Av første leddgår det fram at styreleiaren skal vere møteleiar om ikkje generalforsamlinga vel ein annan. Møteleiaren treng ikkje vere andelseigar. Val av styreleiar treng ikkje vere ført opp som sak i innkallinga.

Etter andre leddskal møteleiaren syte for at det blir ført protokoll over alle sakene på generalforsamlinga. Det er nok med ein vedtaksprotokoll, men det er ikkje noko i vegen for at det blir ført eit fyldigare referat. Møteleiaren avgjer kva som skal førast i protokollen, men det er vanleg at andelseigarar innafor rimelege rammer kan få ført inn røysteforklåringar e.l. Det skal veljast ein andelseigar til å skrive under protokollen saman med møteleiaren. Vedtaka i generalforsamlinga er gyldige sjølv om protokollen ikkje blir ført eller underskriven, men da kan det lettare oppstå tvil om kva som vart vedteke. Protokollen skal haldast tilgjengeleg for andelseigarane.»

Til § 7-10 Røysterett. Habilitet:

Paragrafen regulerer den røysteretten som kvar andelseigar har i generalforsamlinga. Det er også teke med ein regel om habiliteten til andelseigarane. Departementet viser til den generelle omtalen av generalforsamlinga under punkt 8.9. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 7-10. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 149:

«Den sentrale regelen om at kvar andelseigar berre har ei røyst på generalforsamlinga, sjølv om han har fleire andelar, går fram av første ledd. Utvalet gjer framlegg om å halde på denne regelen, som ein kan sjå som ei side av brukareigeprinsippet. Regelen er vanleg i andre kooperative samanslutningar òg. Andelseigaren kan likevel samtidig røyste som fullmektig for ein annan andelseigar, men fleire fullmakter kan han ikkje ha, jf. § 7-3. Der ein andel har fleire eigarar, kan det berre gjevast ei røyst for andelen. Blir ikkje eigarane samde om røystinga, må ein sjå bort frå andelen.

I andre leddeter det føresegner om inhabilitet for andelseigarar. Dei svarar til eigarseksjonslova § 37 tredje ledd og er nok litt strengare enn dei tilsvarande føresegnene i aksjelova og utkastet til lov om bustadbyggjelag når det gjeld alternativet avtale. Det er særleg nemnt at andelseigaren er inhabil dersom spørsmål om salspålegg eller fråviking skulle bli teke opp i generalforsamlinga. Elles er utgangspunktet at inhabilitetsreglane er mindre strenge i generalforsamling enn i styret. Uttrykket «nærståande» må oppfattast på same måte som i dekningslova § 1-5.»

Til § 7-11 Fleirtalskrav:

Paragrafen har reglar om krav til fleirtal for vedtak i generalforsamlinga. Spesielle reglar med krav om to tredels fleirtal eller tilslutning frå alle andelseigar som blir omfatta av eit vedtak, finst fleire stader elles i lova. Departementet viser til den generelle omtalen av generalforsamlinga under punkt 8.9. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 7-11. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 149:

«Etter første ledder hovudregelen at eit vedtak krev fleirtal av dei røystene som er gjevne, det vil seie meir enn halvparten. Ein skal sjå bort frå blanke røyster og frå andelseigarar som ikkje røystar. Noka plikt til å røyste er det ikkje i slike forsamlingar. Det er ikkje sett krav om eit minste tal på andelseigarar som må vere til stades (quorum).

Utvalet gjer framlegg om at hovudregelen om meir enn halvparten av røystene skal gjelde ved val òg, om ikkje generalforsamlinga på førehand har fastsett at den som har fått flest røyster, skal reknast som vald. Det er ein annan regel enn i aksjelova.

Vedtektene kan ha andre fleirtalskrav både for val og andre vedtak.

Etter andre leddetskal saka avgjerast ved lutkast dersom røystene står likt. På same måte som i eigarseksjonslova § 37 er det ikkje teke inn nokon regel om dobbeltrøyst for møteleiaren. Ein slik regel passar ofte dårleg i små samanslutningar. Der det er interessemotsetnader, og ein på førehand kjenner standpunkta, kan valet av møteleiar i praksis bli ei avgjerd av realitetsspørsmåla dersom møteleiaren skal ha dobbeltrøyst. Det bør likevel tillatast at vedtektene kan fastsetje andre reglar for tilfelle der røystene står likt.

Endring av vedtektene krev to tredels fleirtal om ikkje strengare fleirtalskrav er vedtektsfesta, jf. tredje ledd. Lågare fleirtalskrav kan ikkje fastsetjast.»

Til § 7-12 Vedtektsveto:

Paragrafen set visse grenser for kor langt generalforsamlinga kan endre vedtektene. Mellom anna må eit bustadbyggjelag eller andre kunne sikre seg at ordningar med forkjøpsrett ikkje blir teke bort frå vedtektene jamvel om fleirtalet i generalforsamlinga skulle ønskje det.

Departementet viser til den generelle omtalen av generalforsamlinga under punkt 8.9. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 7-12. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 sidene 149 og 150:

«Vedtektsveto kan berre takast inn i vedtektene med tilslutning frå alle andelseigarane; i praksis er det mest aktuelt medan bustadbyggjelaget eller ein annan utbyggjar sit med alle andelane i laget. Etter gjeldande reglar kan vedtektene i eit tilknytt burettslag fastsetje at vedtektsendring krev samtykke frå bustadbyggjelaget.»

Det går fram av nummer 1 at vedtektsvetoet kan omfatte føresegn som gjeld vilkår for å bli andelseigar i laget. Dette går fram av § 4-4, der det også er sagt at vilkår for å vere andelseigar berre kan fastsetjast dersom det er sakleg grunn til det. Departementet viser elles til utvalets omtale på side 149 og 150:

Vilkåra kan som hovudregel ikkje gå ut på at den som lovleg er vorten eigar av andelen, skal ha plikt til å avhende andelen seinare, jf. § 4-7. Eit praktisk viktig vilkår kjem til å vere at andelseigaren i burettslaget skal vere andelseigar i eit bestemt bustadbyggjelag; det er etter utkastet kjennemerket på eit tilknytt burettslag.

Etter nummer 2kan vedtektsveto knytast til føresegn om forkjøpsrett til andel. Det er grunn til å tru at dette er det mest praktiske området for vedtektsvetoet, ved sida av føresegner som krev at andelseigarane skal vere andelseigarar i bustadbyggjelaget.

Nummer 3opnar for vedtektsveto i høve til føresegner om pris ved overføring. Slike føresegner kan vere aktuelle til dømes der bustadene er klausulerte til fordel for bestemte grupper.

Etter nummer 4kan det, som rimeleg er, fastsetjast at føresegna om vedtektsveto ikkje kan endrast utan godkjenning.»

Til § 7-13 Misbruk av mynde:

Paragrafen set forbod mot misbruk av kompetansen til generalforsamlinga. Det vil seie at ein vernar mindretalet mot fleirtalets bruk av makt. Tilsvarande føresegner finst i eigarseksjonslova § 32 og aksjelova § 5-21. For styret er det ei tilsvarande føresegn i § 8-15. Departementet viser til den generelle omtalen av generalforsamlinga under punkt 8.9. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 7-13. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 150:

«Når det gjeld den nærare forståinga av føresegna, viser utvalet til rettspraksis og omfattande teori for både burettslag og andre samanslutningar. Det er særleg grunn til å peike på at mange tiltak i eit burettslag kan påføre andelseigarane omfattande plikter til å dekkje felleskostnader; slik betalingsplikt har ein ikkje til dømes i eit aksjeselskap. (...)

Utvalet har ikkje teke med særreglar om søksmål om ugyldige generalforsamlingsvedtak. Slike særreglar har ein i aksjeselskap og i gjeldande burettslagslov, og dei er med i utkastet til lov om bustadbyggjelag. Ei viktig side ved reglane er at dei set fristar for å reise søksmål for å få sett til side generalforsamlingsvedtak. Samtidig har ein måtta gjere mange unntak frå fristane, og reglane er nokså kompliserte. Det er nok så at ein i burettslag òg kan ha bruk for å vite når eit omstridd vedtak er endeleg, men på grunn av dei mange unntaka, som er godt grunngjevne, oppnår ein det berre eit stykke på veg. Fristane kan òg verke urimelege i nokre tilfelle i ei samanslutning som burettslaget, der vedtaka kan ha store konsekvensar for økonomi og busituasjon, og der folk er deltakarar i eigenskap av forbrukarar.»

Til § 7-14 Framlegg om gransking:

Paragrafen har reglar om kven som kan krevje gransking. Departementet viser til den generelle omtalen av generalforsamlinga under punkt 8.9. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 7-14. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 150:

«Utvalet gjer framlegg om at det i burettslag bør gjelde reglar om gransking som svarar til reglane i aksjelova og utkastet til lov om bustadbyggjelag. Slike reglar har ein òg i gjeldande lov om burettslag, og det har i nokre tilfelle vist seg å vere bruk for dei. Utkastet her følgjer modellen frå aksjelova, og det er den skilnaden i høve til gjeldande burettslagslov at eit mindretal kan krevje at skifteretten nemner opp granskarar sjølv om fleirtalet gjer vedtak om å setje i verk gransking i regi av laget.

I første ledder det føresegner om kva granskinga kan gå ut på, og korleis krav om gransking skal setjast fram. I den ordinære generalforsamlinga kan gransking vedtakast utan at saka er nemnd i innkallinga, jf. § 7-8.

I andre leddeter det ei føresegn om at kvar andelseigar kan be skifteretten avgjere eit krav om gransking dersom framlegget har fått tilslutning frå minst ein tidel av andelseigarane som møtte til generalforsamling. Som nemnt kan kvar andelseigar i denne situasjonen be om avgjerd i skifteretten også om framlegget om gransking fekk fleirtal. Føremålet er at fleirtalet ikkje skal kunne hindre ei nøytral og kritisk gransking. Men dersom laget sjølv har peikt ut nøytrale og kvalifiserte granskarar, kan det føre til at skifteretten ikkje finn grunn til nemne opp andre granskarar.»

Til § 7-15 Avgjerd i tingretten:

Paragrafen har reglar om avgjerda som tingretten skal ta etter at det er blitt sett fram krav om gransking i medhald av § 7-14 andre ledd. Adgangen til å krevje kjæremål er heimla i § 13-2. Departementet viser til den generelle omtalen av generalforsamlinga under punkt 8.9. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 7-15. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 150:

«Det går fram av første leddat skifteretten skal ta kravet til følgje dersom retten meiner det har rimeleg grunn. Etter andre leddetskal laget og den granskinga elles vil omfatte, få høve til å uttala seg før avgjerda blir teken. Skifteretten nemner opp granskarar i dette tilfellet, jf. tredje ledd. Det er vist til reglane i revisorlova om krav til revisor og om plikt til å gje opplysningar til revisor. Granskarane skal ha same teieplikt som revisor. Vederlaget til granskarane skal fastsetjast av skifteretten, og kostnaden skal laget bere, uavhengig av om granskinga fører til kritikk mot nokon.»

Til § 7-16 Granskingsrapporten:

Paragrafen stiller krav til at granskarane av burettslaget skal gi ein skriftleg rapport. Departementet viser til den generelle omtalen av generalforsamlinga under punkt 8.9. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 7-16. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 150:

«Etter første leddskal granskarane gje ein skriftleg rapport, og rapporten skal sendast til skifteretten. Dersom fleirtalet vedtek ei mindre formell gransking, må det samtidig kunne vedtakast at rapporten berre går til generalforsamlinga, men det er i tilfelle eitt av momenta som kan telje med når skifteretten vurderer om det skal setjast i verk gransking etter krav frå eit mindretal. Der rapporten går til skifteretten, skal skifteretten kalle inn til generalforsamling til behandling av rapporten.»

Til kapittel 8 Styre og forretningsførar

Kapittelet 8 har føresegner om styret i burettslaget og den som er forretningsførar for laget. Føresegnene svarar langt på veg til dei tilsvarande reglane i eigarseksjonslova. Nokre skilnader er det likevel i og med at eit burettslag har fellesformue og avgrensa ansvar. Departementet viser til den generelle omtalen av styret og forretningsførar under punkt 8.10. Departementet viser vidare til utvalets spesielle merknader til dette kapittelet, jf. NOU 2000:17 sidene 150 og 151:

«Laget skal ha ein forretningsførar om ikkje anna er fastsett i vedtektene. Hovudregelen er at forretningsføraravtalen kan seiast opp med eit varsel som ikkje skal vere lengre enn seks månader, men generalforsamlinga kan samtykke i at avtalen blir gjord uoppseieleg for opp til fem år. For tilknytte burettslag kan bustadbyggjelaget ha uoppseieleg forretningsførsel dei første ti åra etter stiftinga, og for avtalar mellom bustadbyggjelag og tilknytte lag kan det òg takast inn klausular om at skifte av forretningsførar krev samtykke frå generalforsamlinga med kvalifisert fleirtal.

I kapittelet er det òg føresegner om inhabilitet og misbruk av posisjon i laget m.m. og om representasjon i høve til omverda.»

Til § 8-1 Styre:

Paragrafen slår mellom anna fast at alle burettslag skal ha eit styre. Departementet viser til den generelle omtalen av styre og forretningsførar under punkt 8.10. Departementet viser til at føresegna samsvarar med utvalets forslag til § 8-1. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 151:

«I små seksjonssameiger kan det fastsetjast at alle sameigarane skal utgjere styret, men utvalet har ikkje teke med ein slik regel for ei samanslutning som burettslaget. Etter andre punktumet skal laget ha minst tre styremedlemmer. Berre myndige personar kan vere styremedlemmer. Juridiske personar kan ikkje vere styremedlemmer. Det er ikkje noko vilkår at styremedlemmene skal vere andelseigarar, og ein representant for ein juridisk person som er andelseigar, kan veljast som styremedlem på vanleg måte. Forbodet i gjeldande lov mot at forretningsføraren kan veljast inn i styret, er ikkje ført vidare.»

Til § 8-2 Val av styremedlemmer:

Paragrafen fastset korleis medlemmene i styret skal veljast. Departementet viser til den generelle omtalen av styre og forretningsførar under punkt 8.10. Departementet viser til at føresegna samsvarar med utvalets forslag til § 8-2. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 151:

«Det går fram av første ledd at styremedlemmene skal veljast av generalforsamlinga. Einaste unntaket er at vedtektene kan leggje valet av ein styremedlem til eit bustadbyggjelag som burettslaget er knytt til. Ei slik føresegn kan likevel ikkje omfattast av vedtektsveto etter § 7-12. Fleirtalet skal alltid veljast av generalforsamlinga. Utvalet har ikkje funne grunn til å føre vidare reglane som opnar for at stat og kommune kan få oppnemningsrett. Styreleiaren skal alltid veljast særskilt, jf. andre punktumet.

Etter andre leddet kan generalforsamlinga velje varamedlemmer. Nærare føresegner om dette kan takast inn i vedtektene, men er det ikkje fastsett noko der, er det generalforsamlinga som avgjer frå gong til gong om det skal veljast varamedlemmer eller ikkje.»

Til § 8-3 Tenestetid. Avsetjing:

Paragrafen fastset tenestetida til styret. Det er også med reglar om korleis eit styremedlem skal avsetjast. Departementet viser til den generelle omtalen av styre og forretningsførar under punkt 8.10. Departementet viser til at føresegna samsvarar med utvalets forslag til § 8-3. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 151:

«Hovudregelen er at styremedlemmer gjer teneste i to år, men generalforsamlinga kan fastsetje noko anna ved valet, jf. første ledd. For eventuell styremedlem som er vald av bustadbyggjelaget, er berre to års tenestetid aktuelt, men attval kan skje her som elles. Avvikande tenestetid er mest aktuelt der ein vil unngå at heile styret står på val samtidig. I og med at styremedlemmer alltid kan avsetjast, trengst det ikkje lovfesta rammer for valperioden. Det går fram av andre leddet at ein styremedlem har rett til å gå av før tenestetida er ute, dersom det er særleg grunn til det. Det bør ikkje stillast strenge krav til grunnen; til dømes er det nok at styremedlemmen skal flytte frå laget. På den andre sida bør det markerast at det normale skal vere å sitje perioden ut. Når det heiter at styret og den som har valt styremedlemmen, skal ha rimeleg førehandsvarsel, inneber det at bustadbyggjelaget skal ha varsel for styremedlem som laget har valt, medan det for styremedlemmene som generalforsamlinga har valt, ikkje er aktuelt å varsle andre enn styret.

Etter tredje ledd kan ein styremedlem avsetjast av den som har valt han. Avsetjinga kan skje når som helst og utan grunngjeving. I generalforsamlinga er det nok med vanleg fleirtal. Etter gjeldande lov trengst det to tredels fleirtal.»

Til § 8-4 Vederlag:

Paragrafen slår fast at eit eventuelt vederlag til styremedlemmene er det generalforsamlinga som skal fastsetje. Departementet viser til den generelle omtalen av styre og forretningsførar under punkt 8.10. Departementet viser til at føresegna samsvarar med utvalets forslag til § 8-4. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 151:

«Styremedlemmene har ikkje krav på vederlag utan at det er gjort vedtak om det. Styremedlemmer som er andelseigarar, kan røyste i generalforsamlinga ved fastsetjinga; saka er ikkje omfatta av regelen om inhabilitet i § 7-10.»

Til § 8-5 Styremøte:

Paragrafen slår fast fleire reglar som knyter seg til styremøta i eit burettslag. Departementet viser til den generelle omtalen av styre og forretningsførar under punkt 8.10. Departementet viser til at føresegna samsvarar med utvalets forslag til § 8-5. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 151:

«I føresegna er det fastslege at styreleiaren har plikt til å syte for at styret held møte så ofte som det trengst, og at ein styremedlem eller forretningsføraren kan krevje at styret blir kalla saman. Føresegna bør tolkast på same måte som tilsvarande føresegner i eigarseksjonslova, og helst bør styremedlemmer eller forretningsførar kunne kalle inn til møte sjølve dersom styreleiaren ikkje kallar inn etter at det er kravt (i førearbeida til eigarseksjonslova er rett nok eit anna syn lagt til grunn).»

Til § 8-6 Vedtak:

Paragrafen stiller krav til styrevedtaka. Departementet viser til den generelle omtalen av styre og forretningsførar under punkt 8.10. Departementet viser til at føresegna samsvarar med utvalets forslag til § 8-6. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 152:

«Av første ledd går det fram at styret er vedtaksført dersom meir enn halvparten av medlemmene er til stades. I eit styre på fem må minst tre vere til stades.

I andre leddet finn ein i første punktum hovudregelen om vanleg fleirtal; meir enn halvparten av røystene som er gjevne, må vere for vedtaket. Står røystene likt, gjeld det som møteleiaren har røysta for, jf. andre punktumet. Møteleiar er normalt styreleiaren, jf. § 8-7. I tredje punktum er det ei føresegn om at dei som røystar for eit vedtak som inneber ei endring, må utgjere minst ein tredel av alle styremedlemmene. Det er reelt same regel som i eigarseksjonslova § 39, men det er som i aksjelova § 6-25 presisert at det gjeld vedtak som inneber ei endring.»

Til § 8-7 Møteleiing. Protokoll:

Paragrafen gjeld leiing av møte i styret og korleis styreprotokollen skal førast. Departementet viser til den generelle omtalen av styre og forretningsførar under punkt 8.10. Departementet viser til at føresegna samsvarar med utvalets forslag til § 8-7. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 152:

«Etter første ledd er det styreleiaren som er møteleiar, men det må veljast ein møteleiar dersom styreleiaren ikkje er til stades, og det ikkje er valt nokon nestleiar. Utvalet har ikkje funne grunn til å ta med noka særskild føresegn om at avgjerda må takast ved lutkast dersom røystene står likt ved val av møteleiar, men nokon annan måte er det ikkje å gjere det på.

I andre leddet er det fastsett at styret skal føre protokoll over sakene, og at protokollen skal skrivast under av dei frammøtte styremedlemmene. Styremedlemmer som er usamde i vedtaka, skal òg skrive under, men dei kan krevje at dissensen går fram av protokollen. Styrevedtaka er gyldige sjølv om det vantar underskrifter.»

Til § 8-8 Oppgåver for styret:

Paragrafen slår fast at styret skal leie verksemda i burettslaget. Departementet viser til den generelle omtalen av styre og forretningsførar under punkt 8.10. Departementet viser til at føresegna samsvarar med utvalets forslag til § 8-8. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 152:

«Styret må handle innafor dei rammene som følgjer av lov, vedtekter og generalforsamlingsvedtak. Styret har den allmenne avgjerdskompetansen i laget og kan ta alle avgjerder som ikkje i lov eller vedtekter er lagde til andre organ. Av andre organ er det i praksis generalforsamlinga som er den aktuelle, men det kan tenkjast tilfelle der det i vedtektene er oppretta andre organ som er tillagde særleg oppgåver. Bortsett frå dei tilfella som er nemnde i lov og vedtekter, gjeld det ingen regel om at spesielt viktige saker må avgjerast av generalforsamlinga. Ei anna sak er at det kan vere tenleg å leggje fram viktige saker til brei drøfting. Styret må leie laget innafor det føremålet laget har etter § 1-1.»

Til § 8-9 Vedtak som krev samtykke frå generalforsamlinga:

Paragrafen har reglar om at nokre styrevedtak må ha samtykke frå generalforsamlinga. Forsamlinga må gi dette samtykke med to tredjedels fleirtal. Dette er ei vidareføring av tidlegare regel. Liknande regel finast i eigarseksjonslova § 30 andre ledd. Føremålet er å sikre solid oppslutning i burettslaget for tiltak som er særleg viktige og omfattande. Departementet viser til den generelle omtalen av styre og forretningsførar under punkt 8.10. Departementet viser til at føresegna samsvarar med utvalets forslag til § 8-9. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 sidene 152 og 153:

«Generalforsamlinga kan gje samtykke til at styret tek avgjerd om dei nærare detaljane i gjennomføringa. Det er i praktisk nødvendig til dømes i saker om påbygging eller ombygging. Men det er ikkje samsvar med regelen her dersom generalforsamlinga gjev eit førehandssamtykke som til dømes skal omfatte alle påbyggingssaker.

Nummer 1 gjeld ombygging, påbygging eller andre endringar av bygg eller grunn som etter tilhøva i laget går ut over vanleg forvaltning og vedlikehald. Det er same formulering som i eigarseksjonslova § 30 andre ledd bokstav a. Samtykket trengst sjølv om ein eller fleire andelseigarar til dømes vil byggje balkong på eigen kostnad; det er sjølve endringane som krev samtykke. Ein må vurdere konkret kva som går ut over vanleg forvaltning og vedlikehald; her kan både karakteren av tiltaket og storleiken på laget ha vekt.

Etter nummer 2 skal generalforsamlinga samtykkje dersom talet på andelar skal aukast. Det følgjer alt av § 3-2. Her er det tale om spørsmål som kan vere viktige for det innbyrdes forholdet mellom andelseigarane. I gjeldande lov er det ikkje føresegner om dette.

Sal og kjøp av fast eigedom, anten det gjeld berre grunn eller i tillegg bygningar, krev samtykke frå generalforsamlinga, jf. nummer 3. Regelen kan verke streng dersom ein tenkjer på sal eller kjøp av små grunnstykke i eit stort burettslag, men utvalet meiner det er vanskeleg å trekkje ei anna grense for kva styret kan avgjere åleine i slike saker.

I nummer 4 er det fastslege at samtykke trengst til opptak av lån som skal sikrast med pant med prioritet framfor innskota, jf. òg § 2-11 første ledd. Etter gjeldande burettslagslov kan lånet sikrast på slik prioritet berre dersom det skal brukast til føremål som krev samtykke med totredels fleirtal. I utkastet er det ikkje teke med noka slik avgrensing etter føremål. Lån som skal sikrast med pant på dårlegare prioritet, eller som ikkje skal sikrast med pant, kan styret ta opp utan samtykke frå generalforsamlinga.

Etter nummer 5 trengst det samtykke til andre rettslege disposisjonar over fast eigedom som går ut over vanleg forvaltning. Det kan til dømes gjelde bortleige av ein større del av eigedommen. Bortleige av mindre delar, stifting eller sletting av servituttar o.l. kan liggje innafor vanleg forvaltning, noko avhengig av storleiken på burettslaget og andre omstende.

Føresegna i nummer 6 svarar til § 46 andre ledd nummer 2 i gjeldande burettslagslov, men er litt meir generelt formulert, utan tilvising til det som etter gjeldande lov er tilleggsføremål for burettslaget. Det avgjerande etter føresegna her er at tiltaket går ut over vanleg forvaltning; at tiltaket må liggje innafor føremålet med laget, er det ikkje nødvendig å seie. Framleis skal regelen vere at samtykke berre trengst dersom tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for laget på meir enn fem prosent av dei årlege felleskostnadene. Ei slik føresegn finst òg i eigarseksjonslova § 30.»

Til § 8-10 Forretningsførsel:

Paragrafen slår fast som hovudregel at eit burettslag skal ha ein forretningsførar Departementet viser til den generelle omtalen av styre og forretningsførar under punkt 8.10. Departementet viser til at føresegna samsvarar med utvalets forslag til § 8-10. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 153:

«Av første ledd første punktum går det fram at laget skal ha ein forretningsførar om ikkje anna går fram av vedtektene. Etter gjeldande lov kan eit burettslag velje om det skal ha forretningsførar eller ikkje, utan at spørsmålet treng regulerast i vedtektene. Ei seksjonssameige skal berre ha forretningsførar dersom sameigarmøtet gjer vedtak om det (med vanleg fleirtal). Utvalet meiner det greiaste er at vedtektene opplyser om laget skal ha forretningsførar eller ikkje; mellom anna lettar det kontrollen ved registreringa i Føretaksregisteret.

I andre punktumet er det fastsett at forretningsføraren kan vere ein juridisk person. Det svarar til dagens regel. Utvalet har ikkje funne grunn til å ta med ei særleg føresegn om at reglane om dagleg leiar skal gjelde tilsvarande for dagleg leiar av ein juridisk person som er forretningsførar, slik det er gjort i utkastet til lov om bustadbyggjelag. Det er ikkje mange føresegnene om plikter for dagleg leiar, eller altså forretningsføraren, i utkastet til burettslagslov.

Etter andre leddet er det styret som på vegner av laget kan gjere avtale om forretningsførsel. For fysiske personar kan det vere ein tilsetjingsavtale eller ein oppdragsavtale; for juridiske personar er det berre aktuelt med ein oppdragsavtale.

Hovudregelen er at avtalen skal kunne seiast opp med eit varsel som ikkje kan vere lengre enn seks månader. Generalforsamlinga kan samtykkje i at avtalen blir gjord uoppseieleg for eit tidsrom for opp til fem år. Det er same regelen som i eigarseksjonslova § 41; etter gjeldande burettslagslov er det berre med eit bustadbyggjelag at burettslaget kan ha avtalar med lenger frist enn seks månader. Regelen opnar for at avtalen blir gjord uoppseieleg for eit visst tidsrom, ikkje for at oppseiingsfristen kan vere opp til fem år til kvar tid.

Når det her er tale om forretningsførsel, er det tale om den daglege leiinga av burettslaget. Utvalet reknar med at gjeldande avtalepraksis kan gje rettleiing i avgrensinga av dette omgrepet. Som nemnt under 7.2.5 ser ein det slik at dei sentrale oppgåvene er føring av rekneskap og i den samanhengen utarbeiding av sjølvmelding for burettslaget og oppgåver til likningsstyresmaktene; innkrevjing og utbetaling av faste inntekter og utgifter; husleigeinnkrevjing, fremjing av utkastingssaker medrekna; føring av andelseigarregister, også med notering av panterettar; utferding av leigekontraktar; betaling av forsikring.

Føresegnene her og i dei neste paragrafane om oppseiingsfrist m.m. gjeld for den eigentleg forretningsførselen. Avtalar om andre tenester følgjer vanlege reglar, og da kan oppseiingsfristane vere både lengre og kortare. For avtalar om forvaltning av midlar har utvalet likevel teke med ein særregel om oppseiingsfrist i § 8-13. I andre tilfelle kan spesielt lange bindingstider bli råka av generalklausulen i § 36, ikkje minst dersom avtalen er gjord medan bustadbyggjelaget eller ein annan utbyggjar sit med alle andelane i laget.

Viktige unntak frå reglane om oppseiingstid følgjer av § 8-11.»

Til § 8-11 Forretningsførsel for tilknytte burettslag:

Paragrafen fastset at forretningsføraravtalen kan gjerast uoppseieleg. Bustadbyggjelaget skal - i motsetnad til etter tidlegare lov - ikkje ha noka særstilling med omsyn til forretningsførselen. Departementet viser til den generelle omtalen av styre og forretningsførar under punkt 8.10. Departementet viser til at føresegna samsvarar med utvalets forslag til § 8-11. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 sidene 153 og 154:

«Etter føresegna her kan bustadbyggjelaget gjere avtale med tilknytte burettslag om forretningsførsel som kan vere uoppseieleg, eller ha lengre oppseiingsfrist enn seks månader, for dei første ti åra etter stiftinga av burettslaget. I avtalen kan det vidare takast inn ein klausul om at oppseiing berre kan skje dersom generalforsamlinga i burettslaget gjev samtykke til det med to tredels fleirtal, og bustadbyggjelaget har fått uttale seg skriftleg til kvar andelseigar i burettslaget seinast samtidig med innkalling til generalforsamlinga. Det er her tale om fleirtal på to tredelar av dei gjevne røystene, ikkje av alle andelseigarane i laget. Variantar her kan til dømes gå ut på at avtalen kan seiast opp med vanleg varsel, men at oppseiing krev samtykke frå generalforsamlinga - med eller utan fråsegn frå bustadbyggjelaget først.»

Til § 8-12 Nedsetjing av vederlag. Heving:

Paragrafen gir burettslaget heimel til å setje ned forretningsførarens vederlag. Paragrafen gir også burettslaget heimel til å heve forretningsføraravtalen. Departementet viser til den generelle omtalen av styre og forretningsførar under punkt 8.10. Departementet viser til at føresegna samsvarar med utvalets forslag til § 8-12. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 154:

«Etter første ledd kan burettslaget krevje nedsetjing av eit urimeleg høgt vederlag dersom avtalen om forretningsførsel er gjord medan eit bustadbyggjelag eller ein annan utbyggjar åtte alle andelane i burettslaget. Det er nok å ta med situasjonen der utbyggjaren sit med alle andelane; straks ein andel er overført, mistar utbyggjaren fleirtalet, i og med at kvar andelseigar berre kan ha ei røyst på generalforsamlinga. Regelen er mest aktuell der avtalen er uoppseieleg for ein periode; kan avtalen seiast opp med seks månaders varsel, er det ikkje så praktisk å ta ein tvist om vederlaget. Poenget med regelen er å hindre at det blir avtala eit urimeleg høgt vederlag på eit tidspunkt da forretningsføraren eller ein utbyggjar som samarbeider med forretningsføraren, sit med makta i laget.

Vederlaget kan krevjast sett ned dersom det er vesentleg høgare enn det som er vanleg for tilsvarande tenester. Vilkåret om at avviket skal vere vesentleg, har samanheng med at det her gjeld samansette tenester som det ikkje kan fastsetjast klåre marknadsprisar for. Det er ein materiell regel; blir ikkje partane samde, må tvisten løysast av domstolane ved fastsetjingsdom eller gjennom ei prøving under inndriving av vederlaget. Meiner retten at det er grunnlag for nedsetjing, må vederlaget setjast til det som blir rekna som vanleg pris, ikkje berre ned til grensa for inngrep.

I andre leddet er det presisert at burettslaget utan omsyn til særreglane om oppseiing kan heve avtalen i tilfelle av vesentleg mishald. Ein slik hevingsrett har burettslaget etter gjeldande lov òg.»

Til § 8-13 Forvaltning av midlar:

Paragrafen har reglar om forvaltninga av midlane i burettslaget. Departementet viser til den generelle omtalen av styre og forretningsførar under punkt 8.10. Departementet viser til at føresegna samsvarar med utvalets forslag til § 8-13. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 sidene 154 og 155:

«Etter første ledd skal midlane forvaltast forsvarleg og haldast skilde frå midlar som tilhøyrer andre. Plikta til forsvarleg forvaltning ligg på styre og forretningsførar, men heller ikkje generalforsamlinga kan gjere noko unntak frå plikta.

Midlane i laget er samansette i karakter. For fast eigedom og for lausøyreting byr det ikkje på større vanskar å fastslå om dei blir halde skilde frå midlar som tilhøyrer andre. Det er meir komplisert for pengar og pengekrav. Her bør ein, som nemnt (...), ha eigne reglar, ikkje minst av omsyn til den praksisen ein har hatt med usikra mellomrekning mellom bustadbyggjelag og burettslag.

Av andre ledd første punktum går det fram at pengar skal plasserast i norsk bank eller institusjon med liknande sikringsordning. I dette ligg det for det første at laget ikkje skal ha kontantar liggjande. Det er nok ikkje særleg praktisk i noko fall; med dei betalingssystema ein har i dag, er det ikkje bruk for handkasser. For det andre og viktigare slår føresegna fast at pengane ikkje skal lånast ut til forretningsføraren eller andre; dei skal plasserast i bank e.l. Påbodet om separat forvaltning inneber at kvart burettslag skal ha sin eigen konto. Ofte vil ein forretningsførar bruke same bank for alle forvalta lag. Styret kan påleggje forretningsføraren å bruke ein bestemt bank, men det kan eventuelt ha konsekvensar for det avtala vederlaget for forretningsførselen. Skal felles konto for fleire burettslag godtakast, må det i tilfelle vere etter nærare forskrifter etter tredje ledd. I slike forskrifter må ein da ha nærare reglar om avstemming av kontoen, og ein bør òg sjå til at sikringsordningane ikkje gjev dårlegare vern for det einskilde laget ved ei slik plassering.

Ein må skilje mellom utlån eller innskot av pengar på den eine sida og kjøp av aktiva på den andre. Aksjar eller andelar i verdipapirfond er til dømes ikkje omfatta av regelen, like lite som kjøp av eigedom eller lausøyreting. Om slike plasseringar er forsvarlege eller ikkje, må vurderast konkret, og da skal ein ha i minne at føremålet med laget er å skaffe bustader, ikkje å drive med kapitalforvaltning ut over det som følgjer av dette føremålet. Men det er heller ikkje grunn til å forby at avsetningar til framtidig vedlikehald m.m. blir plasserte med betre avkasting enn bankinnskot gjev.

Det følgjer av andre punktumet at midlane kan lånast ut eller forvaltast på anna vis dersom dei blir sikra med garanti frå bank eller liknande finansinstitusjon. Føresegna tek i første rekkje sikre på ordningar med felles forvaltning der fleire burettslag og eventuelt forretningsføraren kan utnytte ledig likviditet, til dømes gjennom konsernkontoordningar eller liknande. Poenget er at slike ordningar ikkje skal påføre burettslaget større risiko enn plassering av pengane i norsk bank.

I tredje punktum er det fastslege at avtale om særleg forvaltning mot garanti skal kunne seiast opp av laget med seks månaders varsel eller mindre. Ein slik avtale skal ikkje reknast som ein del av den vanlege forretningsførselen, og det bør fastsetjast ein særleg frist for å sikre styret råderett over forvaltninga.

Etter tredje ledd kan Kongen gje nærare forskrifter om forvaltninga. Dette er eit område der nærare regulering kan bli nokså teknisk og detaljert og dessutan avhengig av regelverket for finansinstitusjonar til kvar tid. Reglane passar derfor best i forskrift.»

Til § 8-14 Inhabilitet:

Paragrafen slår fast at medlemmene i styret og forretningsførar ikkje skal vere med ved behandling eller avgjerd av spørsmål der dei har særlege interesser. Departementet viser til den generelle omtalen av styre og forretningsførar under punkt 8.10. Departementet viser til at føresegna samsvarar om lag med utvalets forslag til § 8-14. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 155:

«Føresegna svarar til eigarseksjonslova § 42 og svarar i hovudsak til gjeldande reglar for burettslag. Reglane er strengare for styre og forretningsførar enn for andelseigarane i generalforsamling, for styre og forretningsførar forvaltar verdiar som tilhøyrer andre. Uttrykket nærståande skal oppfattast på same vis som i dekningslova § 1-5.»

Til § 8-15 Misbruk av posisjon i laget o.a.:

Paragrafen set forbod mot at posisjonen som medlem av styret og forretningsførar blir misbrukt. Føresegna er gjord etter mønster av aksjelova § 6-28. Departementet viser til den generelle omtalen av styre og forretningsførar under punkt 8.10. Departementet viser til at føresegna samsvarar med utvalets forslag til § 8-15. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 155:

«Forbodet svarar til føresegna i § 7-13 om misbruk av fleirtalskompetanse i generalforsamlinga, og første leddet er formulert på same vis som den føresegna. I andre ledd er det presisert at styret eller forretningsføraren ikkje skal etterkome vedtak i generalforsamlinga dersom vedtaket strir mot lov eller vedtekter. Regelen gjeld i dag òg, utan lovfesting.

Utvalet har ikkje funne grunn til å ta med detaljerte reglar om godtgjersle frå andre enn laget (returkommisjonar o.l.), men dei same prinsippa gjeld i burettslaget som i andre samanslutningar.»

Til § 8-16 Representasjon og fullmakt:

Paragrafen fastset kven som kan representere burettslaget i forhold til omverda. Føresegna er gjord etter mønster av aksjelova og tilsvarande føresegn i lov om bustadbyggjelag. Det er også ei vidareføring av tidlegare reglar om det same. Departementet viser til den generelle omtalen av styre og forretningsførar under punkt 8.10. Departementet viser til at føresegna samsvarar med utvalets forslag til § 8-16. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 155:

«Hovudregelen er at styret representerer laget og forpliktar laget med si underskrift, jf. første ledd første punktum. Føresegna må tolkast på same vis som tilsvarande føresegner i aksjelova og andre lover. Mellom anna er det lagt til grunn at styremedlemmer har plikt til å skrive under sjølv om dei har røysta mot eit vedtak, men at laget likevel er bunde dersom fleirtalet i eit vedtaksført styre har skrive under. Styret kan gje einskilde styremedlemmer eller forretningsføraren rett til å skrive under for laget, kvar for seg eller saman, jf. andre punktumet. Utvalet har ikkje funne grunn til å ta med noka føresegn om at særlege reglar om teikningsrett kan takast inn i vedtektene. Etter gjeldande burettslag kan vedtektene gje to eller fleire styremedlemmer saman rett til å teikne firmaet, men ikkje andre. Ei fullmakt til å teikne firmaet kan når som helst kallast attende, jf. tredje punktum.

I andre leddet er det fastslege at forretningsføraren representer laget i saker som gjeld den daglege leiinga. Det er tale om ein kompetanse som kjem i tillegg til den heilt allmenne kompetansen som ligg til styret. Der forretningsføraren er ein juridisk person, blir det den eller dei som representerer den juridiske personen, som òg kan representere burettslaget som forretningsførar. I praksis blir dette eit spørsmål om stillingsfullmakt, som til dømes der ein funksjonær hos forretningsføraren tingar vanlege varer eller tenester til burettslaget.

Føresegna i tredje ledd er forma etter mønster av aksjelova § 6-33 og byggjer på ein føresetnad om at styre eller forretningsførar kan binde laget i høve til ein tredjeperson som er i god tru, enda dei går ut over det dei har rett til internt. Føresegna går ut på at laget ikkje blir bunde dersom det kan vise at tredjepersonen forstod eller burde forstå at myndet vart overskride, og det ville stride mot heider og god tru å gjere disposisjonen gjeldande. Kor strenge krav ein skal stille til undersøkingar frå tredjepersonen, må vurderast ut frå dei konkrete omstenda og på bakgrunn av tolkinga av tilsvarande føresegner. I høve til eit burettslag bør til dømes ein tredjeperson normalt kunne levere materialar eller ta på seg byggjeoppdrag utan å krevje dokumentasjon for styrevedtaket og for at styret har fått samtykke til ombygginga frå generalforsamlinga med to tredels fleirtal.

Føresegna i fjerde ledd svarar til aksjelova § 6-34 og utkastet til lov om bustadbyggjelag § 6-30 og går ut på at manglar ved val eller tilsetjing ikkje kan gjerast gjeldande mot tredjeperson i god tru etter registrering. Regelen er teken med sjølv om det EU-direktivet som ligg bak, ikkje omfattar burettslag.

Etter femte ledd skal generalforsamlinga velje ein eller fleire personar til å representere laget i saker mellom laget og styret eller styremedlemmer. Til vanleg er det styret ved styreleiaren som representerer laget i prosess, jf. domstolslova § 191 og tvistemålslova § 42, men det går ikkje der laget er i tvist med styret. Har ikkje generalforsamlinga peikt ut nokon, kan tilseiing skje til kven som helst av andelseigarane. Tilsvarande reglar finst i gjeldande lov.»

Til kapittel 9 Revisjon

Kapittel 9 har føresegner om revisjon. Paragrafen svarar i store delar til aksjelova kapittel 7 og kapittel 8 i lov om bustadbyggjelag. Elles går dei fleste reglane om revisjon og revisorar fram av revisorlova frå 1999.

Hovudregelen i kapittelet er at eit burettslag skal ha ein eller fleire statsautoriserte eller registrerte revisorar. Elles inneheld kapittelet føresegner om val av revisor og om revisjonsmeldinga.

Departementet viser elles til den generelle omtalen av revisjon under punkt 8.11. Departementet viser elles til utvalets spesielle merknader til kapittelet, jf. NOU 2000:17 side 156.

Til § 9-1 Revisor:

Paragrafen slår fast at burettslaget skal ha ein eller fleire statsautoriserte eller registrerte revisorar. Det er same regelen som etter tidlegare lov. Departementet viser til den generelle omtalen av revisjon under punkt 8.11. Departementet viser også til at føresegna samsvarar med utvalets forslag til § 9-1. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 156:

«Etter revisorlova § 2-1 ville burettslaget berre ha revisjonsplikt dersom driftsinntektene var fem millionar kroner eller meir. Små eigarseksjonssameiger treng ikkje ha revisor, jf. eigarseksjonslova § 45. Utvalet meiner alle burettslag bør ha revisjonsplikt; det er tale om samanslutningar der styret og forretningsføraren forvaltar midlar på vegner av andre. Skal ein først ha revisjonsplikt, bør det ikkje vere tale om anna enn godkjende revisorar.»

Til § 9-2 Val av revisor:

Paragrafen regulerer korleis val av revisor skal gå føre seg i generalforsamlinga. Departementet viser til den generelle omtalen av revisjon under punkt 8.11. Generalforsamlinga skal velje revisor, og det kan veljast vararevisor. Reglar om kven som skal vere revisor, reglar om habilitet med meir går fram av revisorlova. Godtgjersla skal fastsetjast ut frå avtalen med revisor. Oftast skal godtgjersla fastsetjast ut frå den tid revisoren har nytta. Det er ikkje nødvendig at generalforsamlinga skal godkjenne godtgjersla til revisor særskilt. Dette blir i alle høve gjort når generalforsamlinga godkjenner rekneskapen for førre året. Her vil det gå fram storleiken på godtgjersla til revisor.

Til § 9-3 Bortfall av oppdraget:

Paragrafen regulerer lengda på revisoroppdraget. Departementet viser til den generelle omtalen av revisjon under punkt 8.11. Departementet viser også til at føresegna samsvarar med utvalets forslag til § 9-3. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 156:

«Etter første ledd skal revisor gjere teneste til ein annan er vald. Revisoroppdraget kan ikkje avgrensast i tid, men val av ny revisor inneber at oppdraget blir sagt opp. Reglar om rett og plikt for revisor til å seie frå seg oppdraget følgjer av revisorlova.

Etter andre leddet skal styret syte for innkalling av generalforsamling til val av ny revisor dersom oppdraget fell bort, til dømes fordi revisor seier frå seg oppdraget, eller fordi han ikkje lenger kan vere revisor i laget, til dømes fordi han har mista autorisasjonen.»

Til § 9-4 Nyval av revisor:

Paragrafen regulerer det tilfellet at burettslaget må ha ein ny revisor. Departementet viser til den generelle omtalen av revisjon under punkt 8.11. Departementet viser også til at føresegna samsvarar med utvalets forslag til § 9-4. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 156:

«Det går fram av første ledd at val av ny revisor berre kan skje dersom saka er med i innkallinga til generalforsamlinga. Revisor skal ha rett til å gjere greie for sitt syn på framlegget. Det er i første rekkje styret og forretningsførar som skal kontrollerast av revisor, og det bør ikkje vere kurant for desse å gjere framlegg om skifte av revisor.

Etter andre leddet kan eit mindretal be skifteretten oppnemne ein revisor til. Vilkåret er at eit framlegg om nyval er forkasta. Meininga er at eit mindretal som er misnøgd med revisjonen, kan føre ein kontroll på denne måten. I nokre tilfelle kan eit alternativ vere å krevje gransking, jf. §§ 7-14 til 7-16. Skifteretten skal ta kravet til følgje dersom det har rimeleg grunn. Liknande reglar finst i gjeldande burettslagslov. Avgjerd av skifteretten kan påkjærast, jf. § 13-2.

Skifteretten skal etter tredje ledd fastsetje tenestetid og godtgjersle for revisor som retten har oppnemnt. Vil ein slik revisor slutte før tenestetida er ute, skal skifteretten ha førehandsvarsel for å kunne vurdere om ein ny revisor skal nemnast opp.»

Til § 9-5 Revisjonsmelding:

Paragrafen stiller krav om at revisor skal gi revisormelding til generalforsamlinga kvart år. Meldinga skal vere styret i hende seinast to veker før den ordinære generalforsamlinga. Meldinga skal sendast ut til andelseigarane seinast ei veke før møtet, jf. § 7-4 tredje ledd. Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 9-5. Departementet viser til den generelle omtalen av revisjon under punkt 8.11.

Til § 9-6 Revisor er med i generalforsamlinga:

Paragrafen slår fast at revisor har plikt til å møte i generalforsamlinga når dette er nødvendig. Revisor har - om han ønskjer det - alltid rett til å møte i generalforsamlinga. Dersom revisor ikkje har møtt der han har hatt plikt til det, kan eit vedtak i generalforsamlinga bli ugyldig om feilen kan ha verka inn på vedtaket. Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 9-6. Departementet viser elles til den generelle omtalen av revisjon under punkt 8.11.

Til kapittel 10 Samanslåing og deling av burettslag

Kapittel 10 har føresegner som slår fast når og korleis ein anten kan slå saman fleire burettslag eller dele eit. Gjeldande lov har nokre føresegner om fusjon av burettslag som byggjer på tidlegare aksjelovgjeving, men reglane er ikkje tilpassa situasjonen i burettslag. Kapittelet er utforma etter mønster av aksjelova, men omgrepa fusjon og fisjon blir ikkje nytta, og reglane er elles annleis på fleire punkt.

Hovudregelen er at to eller fleire burettslag kan bli slått saman. Det kan vere nødvendig med vederlag i pengar eller andre verdiar fordi fellesgjelda er ulik i laga. Ulikskapen mellom laga er det ikkje mogeleg å rette opp gjennom tildeling av fleire andelar. I lag der ein tredjeperson har vedtektsveto med omsyn til vilkår for å vere andelseigar, forkjøpsrett eller prisregulering, kan vedkomande setje vilkår om at desse rettane blir førte vidare til det overtakande laget.

Deling av burettslag kan gjennomførast ved at bustader og andre aktiva blir overførte til eit nytt lag, eventuelt saman med ein del av skyldnadene. Dei aktuelle andelseigarane følgjer med til det nye laget. Det å dele eit burettslag er noko anna enn fisjon i eit aksjeselskap. I eit aksjeselskap får aksjeeigarane i eit overdragande selskap aksjar i eitt eller fleire av dei overtakande selskapa.

Dei nærare reglane om vedtaking og gjennomføring av samanslåing og deling byggjer på reglane aksjelova.

Departementet viser elles til den generelle omtalen av samanslåing og deling av burettslag under punkt 8.13.

Til § 10-1 Samanslåing av burettslag:

Paragrafen slår fast korleis samanslåing av fleire burettslag skal gå føre seg. Departementet viser til den generelle omtalen av samanslåing og deling av burettslag under punkt 8.13. Departementet viser til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 10-1. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 157:

«Det går fram av første ledd at eit burettslag kan overdra eignedelar og skyldnader til eit anna burettslag mot at andelseigarane blir andelseigarar i det overtakande laget. Det kan vere fleire overdragande lag med i samanslåinga, og det overtakande laget kan vere eit nystifta lag eller eitt som eksisterer frå før.

Det kan fastsetjast at andelseigarar skal ha vederlag i pengar eller andre verdiar der det trengst av omsyn til dei innbyrdes verditilhøva. Føresetnaden er at utdeling kan forsvarast i høve til regelen om forsvarleg drift. Andelseigarane har same rett til bustaden sin i det overtakande laget som i det overdragande laget, og det er denne bustaden dei blir sitjande med ved ei eventuell oppløysing seinare. Men fordi fellesgjelda kan vere ulik i laga, kan det vere nødvendig å fastsetje utbetalingar eller andre overføringar av verdiar for å unngå ei forrykking av verditilhøva. Ein kan òg finne andre løysingar, til dømes slik at andelseigarane betaler ned på fellesgjelda i eitt av laga.

Det er ikkje råd å gje nærare reglar for korleis vederlaget eventuelt skal fastsetjast; tilfella kan vere så varierte. Det blir eit forhandlingsspørsmål å fastleggje vilkåra. Er ikkje andelseigarane i det eine laget nøgde, blir ikkje samanslåinga vedteken. Skulle det vere eit mindretal som kjem urimeleg ut, kan dette råkast av den generelle misbruksregelen.

Andre leddet gjeld tilfelle der ein tredjeperson har vedtektsveto i eit overdragande lag. Da skal vedkomande kunne sikre seg at tilsvarande rettar blir tekne inn i vedtektene for det overtakande laget. Regelen går ut på at rettane skal omfatte alle bustadene i det overtakande laget, men det er ikkje noko i vegen for at tredjepersonen går med på at rettane berre skal gjelde dei bustadene som kom frå den overdragande laget. Når regelen er at rettane som utgangspunkt skal gjelde alle bustadene, er det fordi ein i mange tilfelle elles kunne få uklåre situasjonar, til dømes med omsyn til statusen som tilknytt burettslag.

Dersom rettane - til dømes forkjøpsrett eller vilkår om medlemskap i bustadbyggjelaget - blir overførte til det overtakande laget, kan ikkje tredjepersonen nekte å godkjenne overdraginga til det overtakande laget.

Etter gjeldande lov er det ein regel om at eit tilknytt lag berre kan fusjonerast med eit anna tilknytt lag; den føresegna trengst ikkje slik utkastet her er forma.»

§ 10-2 Plan for samanslåinga og godkjenning av planen:

Paragrafen stiller krav om at det skal utarbeidast ein plan for korleis samanslåinga skal gjennomførast. Denne planen skal sidan godkjennast av generalforsamlinga. Føresegna har aksjelova § 13-6 som mønster - men er gjord enklare. Departementet viser til den generelle omtalen av samanslåing og deling av burettslag under punkt 8.13. Departementet viser til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 10-2, med unntak av ei mindre justering i første ledd.

Etter første leddskal styra i laget samarbeide om å arbeide ut ein plan for samanslåinga. Denne planen skal ha med eit oversyn som viser namna på laga. I tillegg skal det vere med forslag til vedtektsendringar i det overtakande laget, tidspunktet for samanslåinga og eventuelt vederlag til andelseigar. Nyaste årsrekneskap, årsmelding og revisjonsmelding for alle laga skal også vere med.

Departementet viser til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 sidene 157 og 158:

«Samanslåinga krev vedtak i generalforsamlinga for kvart lag. Fleirtalskravet bør her vere to tredelar av alle andelseigarane i laget, ikkje berre av dei som møter i generalforsamlinga. For dei overdragande laga inneber samanslåing ei oppløysing, men utvalet har ikkje funne grunn til å krevje vedtak på to generalforsamlingar her som ved oppløysing elles. I det overtakande laget kan vedtektene måtte endrast. Hovudregelen er at vedtektene kan endrast med to tredels fleirtal av dei røystene som er gjevne, men strengare krav kan følgje av vedtektene, og skal det innførast forkjøpsrett, prisregulering, nye vilkår for å vere andelseigar og eventuelt vedtektsveto, krevst det tilslutning frå andelseigarane som disponerer dei bustadene som er omfatta.

Samanslåinga kan føre til at fordelinga av felleskostnader må endrast, og desse endringane skal gå fram av fusjonsplanen. Den vedtekne fusjonsplanen blir dermed eit sentralt dokument ved sida av byggje- og finansieringsplanen for dei aktuelle laga. Kvar andelseigar kan motsetje seg ei endring av fordelinga som inneber ei forrykking av forholdet mellom andelseigarane.»

Til § 10-3 Melding til Føretaksregisteret og kreditorvarsel:

Paragrafen gir pålegg om at Føretaksregisteret skal ha melding om samanslåinga av burettslaga. Kreditorane skal også ha varsel. Føresegner er gjord etter mønster av aksjelova §§ 13-13 og 13-14. Departementet viser til den generelle omtalen av samanslåing og deling av burettslag under punkt 8.13. Departementet viser til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 10-3, med unntak av ei mindre justering.

Det går fram av første leddat det skal sendast melding til Føretaksregisteret om samanslåinga. Meldinga skal sendast inn av styret i kvart lag. Det vil ikkje vere noko i vegen for at styra lagar til ei felles melding som blir sendt over til Føretaksregisteret.

Departementet viser elles til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 158:

«Fristen for meldinga er ein månad etter at samanslåinga er godkjend i alle laga, og vedtaket er gyldig i det overdragande laget. Det siste er teke med av omsyn til tilfella der godkjenning frå tredjeperson trengst etter § 10-1 andre ledd. Blir ikkje meldinga send innan fristen, fell vedtaka om samanslåing bort, og skal ein da gå vidare, må det gjerast nye vedtak i laga.

Føretaksregisteret skal kunngjere vedtaka og på den måten varsle kreditorane om at eventuelle motsegner må meldast til laget dei har krav mot, innan to månader frå siste kunngjering, jf. andre leddet.

I kva grad kreditorane kan gjere gjeldande motsegner, går fram av § 10-4. I tredje ledd er det nærare føresegner om korleis kunngjeringa skal skje.»

Til § 10-4 Motsegn frå kreditor:

Paragrafen regulerer det tilfellet at ein kreditor i laget kjem med merknader til samanslåinga. Departementet viser til den generelle omtalen av samanslåing og deling av burettslag under punkt 8.13. Departementet viser til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 10-4. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 158:

«Etter første ledd kan ein kreditor krevje at uomtvista og forfallen gjeld blir innfridd før samanslåinga kan skje. Kven som skal reknast som kreditor, må avgjerast etter same liner som i aksjeselskap. Det er lagt til grunn at den som krav på anna enn pengar, ikkje kan motsetje seg samanslåinga.

Av andre leddet følgjer det at ein kreditor med omtvista eller uforfalle krav, kan krevje fullgod trygd, til dømes i form av pant eller bankgaranti. Skifteretten avgjer tvistar i den samanhengen, og i tredje og fjerde ledd er det nærare føresegner om vurderinga i skifteretten. Avgjerd frå skifteretten kan påkjærast, jf. § 13-2.»

Til § 10-5 Gjennomføring av samanslåinga:

Paragrafen slår fast korleis sjølve samanslåinga skal gjennomførast. Føresegna er gjort etter mønster av aksjelova § 13-16. Departementet viser til den generelle omtalen av samanslåing og deling av burettslag under punkt 8.13. Departementet viser til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 10-5. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 158:

«Av første ledd går det fram at det overtakande laget skal sende melding til Føretaksregisteret om gjennomføringa; meldinga kan sendast når tilhøvet til kreditorane er avklårt. Samanslåinga er gjennomført når meldinga er registrert. Da er det overdragande laget oppløyst, og eventuelt krav på vederlag til andelseigarane forfell.

Etter andre leddet kan skifteretten godta gjennomføring før tilhøvet til kreditorane er avklårt. I tredje ledd er det føresegner om at det overtakande laget skal ta vare på rekneskapsmateriale, protokollar m.m. frå eitt eller fleire overdragande lag.»

Til § 10-6 Deling av burettslag:

Paragrafen gjeld deling av burettslag. Departementet viser til den generelle omtalen av samanslåing og deling av burettslag under punkt 8.13. Departementet viser til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 10-6. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 158:

«Etter første ledd kan eit burettslag overdra nokre av bustadene og andre eignedelar og eventuelt skyldnader til eit nytt lag av andelseigarane med rett til dei aktuelle bustadene. Her òg kan det vere aktuelt med vederlag til andelseigarar ut frå verditilhøva i laga.

I andre leddet er det fastsett at vedtektsklausular som det knyter seg vedtektsveto til, følgjer med til det overtakande laget om ikkje tredjepersonen med veto går med på noko anna. I det overdragande laget blir desse vedtektsføresegnene ståande som før.»

Til § 10-7 Plan for delinga og godkjenning av planen:

Paragrafen krev at det skal arbeidast ut ein plan for korleis delinga skal skje. Det er også eit krav at generalforsamlinga godkjenner denne planen. Departementet viser til den generelle omtalen av samanslåing og deling av burettslag under punkt 8.13. Departementet viser til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 10-7. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 158:

«På same måten som ved samanslåing skal det lagast ein plan for delinga, jf. første ledd. Fordi delinga inneber stifting av eit nytt lag, må planen innehalde vedtekter, opningsbalanse og byggje- og finansieringsplan for det nye laget. Nyaste årsrekneskap, årsmelding og revisjonsmelding for det overdragande laget skal liggje ved.

Etter tredje ledd må planen vedtakast på generalforsamlinga. Fleirtalskrava må vere andre enn for samanslåing for å hindre at fleirtalet kvittar seg med eit mindretal gjennom ei deling. Vedtaket må ha oppslutning frå to tredelar av dei som skal over i det nye laget, og frå to tredelar av dei som skal vere att i det overdragande laget. Fleirtalet bør her reknast av alle andelseigarane for kvar av dei to gruppene, ikkje berre dei som møter opp i generalforsamlinga.»

Til § 10-8 Melding til Føretaksregisteret, kreditorvarsel og motsegn:

Paragrafen stiller krav om at Føretaksregisteret skal ha melding om delinga. Kreditorane skal også varslast. Føresegnene i §§ 10-3 og 10-4 om melding til Føretaksregisteret, varsling av kreditorar og om motsegn frå kreditorar gjeld tilsvarande for delingstilfella. Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 10-8. Departementet viser til den generelle omtalen av samanslåing og deling av burettslag under punkt 8.13.

Til § 10-9 Gjennomføring av delinga:

Paragrafen har reglar om korleis delinga skal gjennomførast. Føresegna er lik den som er i § 10-5, om gjennomføring av ei samanslåing. Det blir vist til denne føresegna og dei spesielle merknadene der. Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 10-9. Departementet viser elles til den generelle omtalen av samanslåing og deling av burettslag under punkt 8.13.

Til kapittel 11 Oppløysing av burettslag

Kapittel 11 har føresegner om oppløysing av burettslag. Hovudregelen er at om eit burettslag skal kunne løysast opp, må minst to tredjedelar av alle andelseigarane røyste for det i to generalforsamlingar. Kapittelet har reglar som sikrar at klausular om vilkår for å vere andelseigar og om forkjøpsrett og prisregulering blir førte vidare etter oppløysinga har funne stad. Mange av føresegnene er gjord etter mønster av tilsvarande reglar i aksjelova. Regelen skal framleis vere naturaldeling om ikkje minst ein tredel av andelseigarane krev omgjering i pengar.

I kapittelet er det ikkje med reglar om tvungen oppløysing. I konkurstilfelle følgjer det av konkurslova § 138 at laget skal slettast frå Føretaksregisteret.

Departementet viser elles til den generelle omtalen av oppløysing av burettslag under punkt 8.14.

§ 11-1 Vedtak om oppløysing:

Paragrafen gjeld frivillig oppløysing av burettslaget. Departementet viser til den generelle omtalen av oppløysing av burettslag under punkt 8.14. Departementet viser til at føresegna samansvar med utvalets forslag til § 11-1. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 sidene 159 og 160:

«Etter første ledd er det krav om vedtak på to generalforsamlingar etter kvarande med minst fire vekers mellomrom. Den eine generalforsamlinga må vere den ordinære generalforsamlinga, det vil seie den generalforsamlinga som behandlar årsrekneskap og årsmelding. Det kan ikkje vere noka generalforsamling mellom dei to. Desse reglane svarar til gjeldande reglar, bortsett frå at det i dag er nok med fjorten dagar mellom dei generalforsamlingane.

På kvar av generalforsamlingane må minst to tredelar av alle andelseigarane røyste for vedtaket om oppløysing. Etter dagens lov er det nok med to tredelar av dei røystene som er gjevne. Innstramminga her må ein sjå i samanheng med at det ikkje lenger skal vere nokon offentleg kontroll med oppløysing av tilknytte burettslag. Reglane bør likevel vere dei same for både tilknytte og frittståande lag.

Det kan nok av og til vere vanskeleg å samle to tredelar av andelseigarane til to generalforsamlingar, men utvalet legg til grunn at folk truleg møter eller gjev fullmakt dersom saka blir rekna som tilstrekkeleg viktig. Er det ikkje meir om å gjere enn at folk sit heime, talar det imot at ein tek eit så viktig steg som å løyse opp laget.

I andre leddet er det føresegner som skal sikre at forkjøpsrettar m.m. blir førte vidare. Der eit bustadbyggjelag eller ein annan tredjeperson har veto ved endring av vedtektsklausular om vilkår for å vere andelseigar, om forkjøpsrett eller prisregulering, må tredjepersonen godkjenne oppløysingsvedtaket før det er gyldig. Godkjenning kan ikkje nektast dersom tilsvarande vilkår eller forkjøpsrett blir tekne inn i sameigevedtekter eller hefta på seksjonane eller på annan fast eigedom, alt etter korleis bustadene skal organiserast etter oppløysinga. Vilkår for å bli andelseigar må eventuelt vidareførast som vilkår for å bli eigar. Rettane følgjer ikkje automatisk med; det kan vere bruk for tilpassingar i vedtekter eller tinglyste klausular. Ein får finne praktiske løysingar for å få rettane på plass før overføring av bustadene; i alle fall vil styre eller andre som medverkar til å overføre bustadene utan at dette er i orden, kunne bli skadebotansvarlege.

Det er presisert i føresegna at det i slike tilfelle kan takast inn vedtektsveto også i sameigevedtekter, noko som elles ikkje ville vere opplagt. Heller ikkje skal regelen i løysingsrettslova om lengstefrist for løysingsrettar gjelde i desse tilfella.

Utvalet har ikkje teke med eigne reglar om tilhøvet til langvarige forretningsføraravtalar. Desse avtalane må avviklast på same vis som andre avtalar, og forretningsføraren kan melde krav i avviklingsbuet, men han kan likevel ikkje hindre oppløysinga. Utvalet reknar det som lite tenleg å ha reglar om overføring av forretningsføraravtalen til bustadene etter oppløysinga, og ein kan heller ikkje godt ha ein generell regel om at slike avtalar hindrar oppløysing. Utvalet reknar med at det ikkje blir særleg aktuelt å løyse opp burettslag for å kome ut av eit forretningsførarforhold.

Etter tredje ledd skal vilkåra i andre leddet gjelde på same måten ved sal av bustader frå laget. Ein regel om godkjenning vart teken inn i gjeldande lov etter nokre forsøk på å kome rundt oppløysingsreglane ved å selje bustader. Ubygde delar av grunnen kan seljast utan å følgje reglane i andre leddet.»

Til § 11-2 Avviklingsstyre og generalforsamling:

Paragrafen stiller krav om at generalforsamlinga for avviklinga har vald eit eige avviklingsstyre. Departementet viser til den generelle omtalen av oppløysing av burettslag under punkt 8.14. Departementet viser til at føresegna samansvar med utvalets forslag til § 11-2. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 160:

«Etter første ledd skal det veljast eit avviklingsstyre når oppløysingsvedtaket er endeleg. Det kan gjerast på den siste av generalforsamlingane som gjer vedtak om oppløysing, men trengst det godkjenning frå tredjeperson, må det haldast ei generalforsamling til for å velje styre om ikkje førehandsgodkjenning er henta inn. Avviklingstyret kjem i staden for styret og forretningsføraren. I praksis har eit avviklingsstyre bruk for forretningsførsel, og avtale om det kan gjerast med den tidlegare forretningsføraren.

Valet gjeld på ubestemt tid med tre månaders oppseiingsfrist. Det er same regel som i gjeldande lov og i aksjelova § 16-2, og regelen har vore oppfatta slik at begge sider kan seie opp.

For avviklingsstyret skal føresegnene i kapittel 8 gjelde tilsvarande, jf. andre leddet. Reglane om generalforsamlinga skal gjelde så langt dei passar i avviklingsperioden, jf. tredje ledd. Desse føresegnene svarar til aksjelova § 16-2. Etter fjerde ledd kan skifteretten kome i staden for generalforsamlinga. Føresegna om dette svarar til § 79 andre ledd i gjeldande lov og er enklare enn den tilsvarande føresegna i aksjelova § 16-14.»

Til § 11-3 Melding til Føretaksregisteret:

Paragrafen krev at det skal sendast melding til Føretaksregisteret om at burettslaget skal oppløysast. Vedtaket skal meldast frå om når det er gyldig. Det vil seie etter at eventuell godkjenning frå tredjeperson er innhenta, og avviklingsstyre er valt. Meldinga skal innehalde opplysningar om medlemmene av avviklingsstyret. Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 11-3. Departementet viser til den generelle omtalen av oppløysing av burettslag under punkt 8.14.

Til § 11-4 Kreditorvarsel:

Paragrafen fastset at Føretaksregistert skal varsle kreditorane til laget. Departementet viser til den generelle omtalen av oppløysing av burettslag under punkt 8.14. Departementet viser til at føresegna samansvar med utvalets forslag til § 11-4. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 160:

«Etter første ledd skal Føretaksregisteret kunngjere vedtaket om oppløysing og samtidig varsel kreditorane. I burettslag bør andelseigarane ha ansvar for udekte skyldnader innafor ramma av dei har fått utdelt, jf. § 11-12, og da er ikkje fristen for å melde krav preklusiv, slik han er etter utkastet til lov om bustadbyggjelag. Utvalet har ikkje funne grunn til å vidareføre regelen i gjeldande lov om at laget etter løyve frå Kongen kan utferde preklusivt proklama.

Nærare reglar om kunngjeringa går fram av andre leddet. Kreditorar med kjend adresse skal laget varsel særskilt, jf. tredje ledd

Til § 11-5 Stillinga for laget under avviklinga:

Paragrafen slår fast den spesielle stillinga som burettslaget er i under avviklingsperioden. Departementet viser til den generelle omtalen av oppløysing av burettslag under punkt 8.14. Departementet viser til at føresegna samansvar med utvalets forslag til § 11-5. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 160:

«I avviklingsperioden skal det gå fram av brev, kunngjeringar m.m. at laget er under avvikling, jf. første ledd. Det går fram av andre leddet at verksemda i laget kan halde fram så langt det er ønskjeleg for ei tenleg gjennomføring av avviklinga. At burettslaget held fram med å stille bustadene til disposisjon og oppfyller sine plikter til vedlikehald m.m., er innlysande, men det kan òg vere tale om å gjennomføre større nye tiltak der det er ønskjeleg. Dei vanlege reglane om rekneskap gjeld i avviklingstida, jf. tredje ledd. Innsending til Rekneskapsregisteret er nemnd for ordens skuld, men etter gjeldande reglar er det berre unntaksvis aktuelt for burettslag.»

Til § 11-6 Avviklingsbalanse m.m.:

Paragrafen stiller krav om at det skal setjast opp ein avviklingsbalanse m.m. Departementet viser til den generelle omtalen av oppløysing av burettslag under punkt 8.14. Departementet viser til at føresegna samansvar med utvalets forslag til § 11-6. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 160:

«Føresegnene i paragrafen her om oppteikning over aktiva og passiva og ein avviklingsbalanse svarar til aksjelova § 16-6. Revisor skal gje fråsegn om balansen. Balansen og fråsegna frå revisor skal sendast ut; for oppteikninga er det nok at ho er tilgjengeleg på lagskontoret.»

Til § 11-7 Dekning av skyldnadene:

Paragrafen gjeld dekning av kreditorane til burettslaget. Departementet viser til den generelle omtalen av oppløysing av burettslag under punkt 8.14. Departementet viser til at føresegna samansvar med utvalets forslag til § 11-7. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 160:

«Føresegnene i første og andre leddet svarar til aksjelova § 16-7. Avviklingsstyret skal gjere opp med kreditorane, og der ein kreditor ikkje kan finnast, skal summen deponerast i Noregs bank.

I tredje ledd er det ei føresegn om innskota. Dersom bustadene skal delast utan å gjerast om i pengar, og det er det normale ved oppløysing av burettslag, skal ikkje innskota kunne krevjast utbetalte. Eit krav på utbetaling kunne hindre gjennomføringa av ei naturaldeling. Men innskotet må krediterast kvar andelseigar, på same måte som eventuell overtaking av ein del av fellesgjelda; på den andre sida blir verdien av bustaden og andre aktiva som er overtekne, debitert andelseigaren.»

Til § 11-8 Omgjering av eignedelar til pengar:

Paragrafen slår fast at alle eignedelane i burettslaget skal gjerast om i pengar. Departementet viser til den generelle omtalen av oppløysing av burettslag under punkt 8.14. Departementet viser til at føresegna samansvar med utvalets forslag til § 11-8. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 sidene 160 og 161:

«I første ledd er det ein regel om at eignedelane skal gjerast om til pengar så langt det er nødvendig for å dekkje skyldnadene. Normalt blir gjelda ordna ved at andelseigarane innfrir eller tek over sine delar. Hovudregelen er elles naturaldeling. Etter andre punktumet skal omgjering i pengar berre skje der minst ein tredel av andelseigarane krev det. Ein slik regel vart innført i gjeldande lov i 1992.

Av andre leddet følgjer det at kvar andelseigar har forkjøpsrett til sin bustad dersom eignedelane blir gjorde om i pengar, fordi det er nødvendig av omsyn til kreditorane, eller fordi meir enn ein tredel av andelseigarane har kravt det. Det er tale om ein forkjøpsrett på tredjepersons vilkår; i den grad forkjøpsretten likevel trykkjer prisen, kan det gå ut over dei andre andelseigarane og kreditorane, men det må aksepterast ut frå omsynet til vern om bustaden. Forkjøpsretten er ikkje aktuell der eigedommen skal seljast samla som utleigeeigdom.

Ved sal av bustaden til andre har den tidlegare andelseigaren ein tidsubestemt leigerett, jf. § 5-25 andre ledd.

Utkastet har elles ikkje nærare reglar om oppgjeret ved naturaldeling. Tilhøva kan variere nokså mykje, og avviklingsstyret må finne fram til tenlege løysingar innafor rammene som følgjer av dei vanlege misbruksreglane.»

Til § 11-9 Deling eller utbetaling:

Paragrafen slår fast at etter at eignedelane er gjort om til pengar skal dei anten delast mellom andelseigarane eller betalast ut. Departementet viser til den generelle omtalen av oppløysing av burettslag under punkt 8.14. Departementet viser til at føresegna samansvar med utvalets forslag til § 11-9. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 161:

«I første ledd er det reglar om fristar for deling eller utbetaling.

Av andre ledd følgjer det at deling eller utbetaling skal skje på grunnlag av innbyrdes verdi av bustadene. Der kvar av andelseigarane tek over sin bustad som eigarseksjon eller frådelt eigedom, trengst det inga særleg verdsetjing. Blir eignedelane heilt eller delvis gjorde om i pengar, må ein finne ein fordelingsnøkkel. Har felleskostnadene vore fordelte etter innbyrdes verdi, gjev den fordelinga utgangspunktet; elles må det skje ei verdsetjing. I burettslag har ein ikkje som i seksjonssameiger ein fastsett eigarbrøk.

I tredje ledd er det reglar om gjennomføring av delinga der det står att berre uvisse eller omtvista skyldnader. I dei tilfella kan ein nytte ei deponeringsordning.»

Til § 11-10 Endeleg oppløysing:

Paragrafen regulerer den endelege avviklinga og delinga. Føresegna er gjord etter mønster av aksjelova § 16-10. Departementet viser til den generelle omtalen av oppløysing av burettslag under punkt 8.14. Departementet viser til at føresegna samansvar med utvalets forslag til § 11-10. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 161:

«Generalforsamlinga skal godkjenne eit revidert oppgjer, og melding om endeleg oppløysing skal sendast til Føretaksregisteret. Det er presisert at reglane om skadebotansvar gjeld etter oppløysinga òg; det inneber at det må kallast inn til generalforsamling att dersom ansvar skal gjerast gjeldande. Avviklingsstyret skal syte for at rekneskapsmateriale og bøker blir tekne vare på.»

Til § 11-11 Etterutlodding:

Paragrafen regulerer det tilfellet at det seinare viser seg at det blir meir midlar til fordeling enn ein først rekna med. Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 11-11, og føresegna er gjord etter mønster av aksjelova § 16-11. Departementet viser til den generelle omtalen av oppløysing av burettslag under punkt 8.13.

Til § 11-12 Ansvar for udekte skyldnader:

Paragrafen regulerer det tilfellet der ein eller fleire kreditorar ikkje har fått det dei skal ha. Føresegna er gjord etter mønster aksjelova § 16-12. Departementet viser til den generelle omtalen av oppløysing av burettslag under punkt 8.14. Departementet viser til at føresegna samansvar med utvalets forslag til § 11-12. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 161:

«Andelseigarane svarar for dette innafor ramma av det dei har teke mot, jf. første ledd. Meir enn dette skal dei ikkje svare for; ansvarsavgrensinga gjeld framleis. Det er særleg nemnt at andelseigarane skal godskrivast innskota; elles kunne resultatet bli at innskota reelt vart etterprioriterte.

For medlemmene av avviklingsstyret er det ein regel om prinsipalt hefte i tilfelle av aktløyse frå deira side. Det må leggjast til grunn at dei kan søkje regress dersom dei har dekt delar som skulle falle på andelseigarane.

I andre leddet er det reglar om regress mellom andelseigarane der ein har måtta dekkje meir enn det som skal falle på han.

Etter tredje ledd blir kreditors krav etter første ledd forelda tre år etter at den endelege oppløysinga er registrert i Føretaksregisteret.»

Til § 11-13 Omgjering av vedtak om oppløysing:

Paragrafen gir mogelegheit for å gjere om eit tidlegare vedtak om å løyse opp burettslaget. Departementet viser til den generelle omtalen av oppløysing av burettslag under punkt 8.14. Departementet viser til at føresegna samansvar med utvalets forslag til § 11-13. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 161:

«Det går fram av første ledd at oppløysingsvedtaket kan gjerast om med vanleg fleirtal. Etter aksjelova § 16-13 er regelen at omgjering krev same fleirtal som vedtaket om oppløysing. Utvalet meiner det gjev dårleg samanheng å krevje kvalifisert fleirtal for omgjering når oppløysing av laget blir rekna som eit vedtak som krev solid oppslutning. Er det vanleg fleirtal for omgjering, viser det at oppslutninga om oppløysingsvedtaket ikkje er der lenger.

I andre leddet er det fastslege at omgjering ikkje kan skje etter at deling eller utbetaling er gjennomført. Etter tredje ledd skal omgjeringa straks meldast til Føretaksregisteret. Føresegna er ikkje aktuell utan at oppløysingsvedtaket er meldt tidlegare.»

Til kapittel 12 Skadebot

Kapittel 12 har føresegner om skadebotansvar for styremedlemmer, forretningsførar, granskar og andelseigarar. Reglar om skadebotansvar for revisor går fram av revisorlova. Føresegnene er formulerte med aksjelova kapittel 17 som utgangspunkt, men det er fleire tilpassingar. Tilsvarande føresegner finst i lov om bustadbyggjelag kapittel 11. Departementet viser til den generelle omtalen av skadebot under punkt 8.15.

Til § 12-1 Skadebotansvar:

Paragrafen slår fast hovudregelen om skadebotansvaret. Departementet viser til den generelle omtalen av skadebotansvaret under punkt 8.15. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 12-1. Av den grunn viser vi til utvalet spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 162:

«Den som i eigenskap av styremedlem, forretningsførar, granskar eller andelseigar valdar tap for andre, blir skadebotansvarleg på skyldgrunnlag. I aksjelova § 17-1 er berre ansvaret i høve til selskapet teke med; utvalet meiner det er meir opplysande å ta med at skyldansvaret gjeld i høve til både laget, andelseigarar og andre. Er det skipa eigne organ etter vedtektene, gjeld ansvaret for dei som er med der òg.

Føresegna må tolkast på bakgrunn av ein omfattande rettspraksis og teori kring tilsvarande føresegner, først og fremst i tidlegare og gjeldande aksjelovgjeving.»

Til § 12-2 Lemping:

Paragrafen gir grunnlag for å lempe skadebotansvaret. Det blir vist til skadebotlova § 5-2, som har følgjande ordlyd:

«Erstatningsansvaret kan lempes når retten under hensyn til skadens størrelse, den ansvarliges økonomiske bæreevne, foreliggende forsikringer og forsikringsmuligheter, skyldforhold og forholdene ellers finner at ansvaret virker urimelig tyngende for den ansvarlige. Det samme gjelder når det i særlige tilfelle er rimelig at den skadelidte helt eller delvis bærer skaden.»

Departementet viser til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 12-2. Departementet viser elles til den generelle omtalen av skadebotansvaret under punkt 8.15.

Til § 12-3 Vedtak om å fremje lagets krav:

Paragrafen gir grunnlaget for å ta ei avgjerd om å setje fram eit skadebotkrav på vegner av burettslaget. Departementet viser til den generelle omtalen av skadebotansvaret under punkt 8.15. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 12-3. Av den grunn viser vi til utvalet spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 162:

«Av første ledd går det fram at det er generalforsamlinga som avgjer om laget skal gjere ansvar gjeldande. Det inneber at styret ikkje kan reise eller fråfalle kravet. Er det opna gjeldsforhandling eller konkurs i laget, kan ikkje laget rå fritt over sine formuesgode. Generalforsamlinga kan ikkje fråfalle ansvar utan samtykke av gjeldsnemnda, og i konkurs er det som utgangspunkt konkursbuet som kan gjere ansvaret gjeldande. Føresegna regulerer ikkje situasjonen der andelseigarar eller andre vil gjere ansvar gjeldande på eigne vegner.

Etter andre leddet er det berre generalforsamlinga, og ikkje styret, som kan gjere førehandsavtale som regulerer ansvaret etter § 12-1. Er det opna gjeldsforhandling eller konkurs, er det eigne reglar som kjem inn her òg.»

Til § 12-4 Krav på vegner av laget:

Paragrafen regulerer den situasjonen at eit mindretal av andelseigarane vil gjere ansvar gjeldande på vegner av burettslaget. Føresegna er gjord etter mønster av aksjelova § 17-4, men nokre tilpassingar. Departementet viser til den generelle omtalen av skadebotansvaret under punkt 8.15. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 12-4. Av den grunn viser vi til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 162:

«Etter første ledd kan eit mindretal gjere ansvar gjeldande på vegner av laget og i lagets namn dersom generalforsamlinga har gjeve ansvarsfritak eller har forkasta framlegg om å krevje skadebot. Mindretalet må utgjere minst ein tidel, og alltid minst to, av andelseigarane. Søksmålet kan halde fram sjølv om andelane skiftar eigar, og sjølv om somme trekkjer seg.

Vinn mindretalet fram med søksmålet, er det laget som får skadebotkravet. Føresegna regulerer ikkje situasjonen der andelseigarar gjer krav gjeldande på eigne vegner.

I andre leddet er det fristar for å reise søksmålet. Det må reisast ved ein felles fullmektig. Etter tredje ledd skal laget som regel ikkje bere kostnadene med søksmålet, enda det er reist i lagets namn. Men laget kan likevel måtte dekkje kostnader opp til det som er kome laget til gode ved søksmålet.

Fjerde ledd har ei avgrensing av retten for eit mindretal til å gjere krav gjeldande på vegner av laget. Dersom vedtaket om ansvarsfritak eller forkasting av framlegg om å reise krav er gjord med fleirtal som for vedtektsendring, det vil seie to tredels fleirtal om ikkje vedtektene fastset strengare vilkår, må mindretalet finne seg i det. Mindretalet kan heller ikkje gjere ansvar gjeldande på vegner av laget dersom krav først er reist etter vedtak av generalforsamlinga, og seinare er forlikt. Føresegna må tolkast på same måte som den tilsvarande føresegna i § 17-4; nokre spørsmål kan framleis by på tvil.»

Til § 12-5 Ansvarsfritak:

Paragrafen slår fast at ei vedtak som slår fast eit vedtak om ansvarsfritak ikkje er bindande dersom generalforsamlinga på vesentlege punkt ikkje hadde rette og fullstendige opplysningar. Tilsvarande regel finst i aksjelova. Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 12-5. Departementet viser til den generelle omtalen av skadebotansvaret under punkt 8.15.

Til § 12-6 Konkurrerande krav:

Paragrafen gjeld forholdet mellom burettslagets krav på skadebot og krav frå andre som har lidt tap fordi laget er blitt påført tap.

Departementet viser til den generelle omtalen av skadebotansvaret under punkt 8.15. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 12-6. Av den grunn viser vi til utvalet spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 sidene162 og 163:

«Føresegna byggjer på at til dømes ein kreditor kan krevje skadebot av styremedlemmer fordi kreditor har lidd tap som følgje av at laget ikkje kan gjere opp for seg. Men kravet står attende for lagets krav, og andre er bundne av skadeoppgjer med laget.

Føresegna regulerer ikkje tap som andre enn laget har på anna grunnlag enn at laget er påført tap. Dersom styret til dømes kjøper varer på kreditt på eit tidspunkt da dei veit eller bør vite at laget ikkje kan gjere opp for seg, kan det føre til at seljaren kan krevje skadebot av styremedlemmene. Men i eit slikt tilfelle er ikkje laget påført noko tap, snarare tvert om, og det kan ikkje oppstå nokon konflikt med krav frå laget.»

§ 12-7 Andre krav på vegner av laget:

Paragrafen gjeld krav om offentleg påtale eller å reise privat straffesak. Departementet viser til den generelle omtalen av skadebotansvaret under punkt 8.15. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 12-7. Av den grunn viser vi til utvalet spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 163:

«I første ledd er det fastsett at føresegnene i §§ 12-3 til 12-5 gjeld tilsvarande dersom det er tale om å krevje offentleg påtale eller å reise privat straffesak.

Etter andre ledd skal §§ 12-4 og 12-5 gjelde tilsvarande for krav om tilbakeføring av midlar etter ulovleg utdeling, jf. § 3-3 tredje ledd.»

Til kapittel 13 Ymse føresegner

Kapittel 13 inneheld føresegener av ymse slag. Her er føresegner om teieplikt, om saksbehandling i retten, om rekning av fristar og om omdanning av bustadaksjeselskap. Departementet viser elles til den generelle omtalen av desse føresegnene under punkt 8.15. Departementet viser også til utvalets spesielle merknad til kapittelet, jf. NOU 2000:17 side 163:

«Til føresegna om teieplikt er det knytt ei straffeføresegn. Elles har ikkje utvalet funne grunn til å ta inn eigne straffeføresegner. Brot på pliktene etter lova kan dels råkast av straffeføresegner i andre lover, dels kan brot føre til skadebotansvar. Den generelle strafferegelen i § 87 i gjeldande burettslagslov har etter alt å dømme vore lite nytta.»

Til § 13-1 Teieplikt:

Paragrafen gjeld teieplikta til burettslaget.

Departementet viser til den generelle omtalen av føresegnene i kapittel 13 under punkt 8.15. Departementet viser også til at føresegna samsvarar med utvalets forslag til § 13-1. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 163:

«Føresegner om teieplikt kom i lovene om bustadbyggjelag og burettslag i 1992. Det er spesielt med reglar om teieplikt i slik lovgjeving, og ein har til dømes ikkje noko tilsvarande i eigarseksjonslova. Utvalet gjer likevel framlegg om å føre reglane vidare, men har gjort nokre tilpassingar i utforminga. Dei gjeldande reglane byggjer på teiepliktreglane i forvaltningslova, og dei passar ikkje særleg godt i burettslag.

Første ledd er forma med utgangspunkt i inkassolova § 20, men dei same elementa finst i ei rekkje føresegner om teieplikt for private aktørar. Tillitsvalde, forretningsføraren og tilsette skal hindre at uvedkomande får tilgang til det dei har fått kjennskap til i verksemda i laget om personlege tilhøve.

Teieplikta gjeld berre i høve til uvedkomande. Det inneber at opplysningane må kunne brukast til det føremålet dei er henta inn for. Vidare skal teieplikta sjølvsagt ikkje hindre at laget kan drive inn krav eller krevje ein andelseigar utkasta, sjølv om det kan føre til at opplysningar som elles kan reknast som personlege, må leggjast fram.

Teieplikta skal ikkje gjelde når inga rettkomen interesse krev hemmeleghald. Det kan til dømes vere at opplysningane er allment kjende, eller at ein part har gått ut med opplysningane sjølv.

Etter andre ledd kan forsettlege brot på teieplikta straffast med bøter. Utvalet ser det slik at straff berre bør brukast i dei klåre tilfella, og aktløyse bør ikkje vere nok. Ein bør ta omsyn til at særleg dei tillitsvalde tek på seg desse oppgåvene utan at det er krav om profesjonalitet eller særlege kvalifikasjonar.»

Til § 13-2 Saksbehandlinga i retten m.m.:

Paragrafen gjeld saksbehandlinga i tingretten der retten har særlege oppgåver etter lova. Føresegna er gjord etter mønster av aksjelova §18-3. Departementet viser til den generelle omtalen av føresegnene i kapittel 13 under punkt 8.15. Departementet viser også til at føresegna samsvarar med utvalets forslag til § 13-2. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 163:

«Etter første ledd skal skiftelova §§ 22 - 25 gjelde tilsvarande når ikkje anna går fram av lova her. I skiftelova § 22 er det vist til delar av tvistemålslova som skal gjelde. Gjennomgåande er behandlinga i skifteretten noko enklare enn i ordinære tvistemål.

Det går fram av andre leddet at orskurdar og andre avgjerder av skifteretten kan påkjærast etter reglane i tvistemålslova kapittel 26. Det inneber at avgjerda normalt kan prøvast av lagmannsretten, og at vidare kjæremål innafor visse rammer kan prøvast av Høgsteretts kjæremålsutval. Ei viktig avgrensing går likevel fram av neste ledd.

Etter tredje ledd kan kjæremål ikkje grunnast på at avgjerda er utenleg eller uheldig, men her er det eit unntak for saker som gjeld gransking.»

Til § 13-3 Fristrekning:

Paragrafen gjeld utrekning av fristar. Føresegna er gjord etter mønster frå aksjelova § 18-4. Føresegna er også langt på veg lik reglane som finst i domstolslova §§ 148 og 149.

Departementet viser til den generelle omtalen av føresegnene i kapittel 13 under punkt 8.15. Departementet viser også til at føresegna samsvarar med utvalets forslag til § 13-3. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 163:

«Det gjeld fristar som skal reknast etter dagar, jf. første ledd, fristar som skal reknast etter veker, månader eller år, jf. andre leddet, og fristar som endar på helgedag o.l., jf. tredje ledd

Til § 13-4 Tvistar:

Paragrafen set forbod mot å inngå ein førehandsavtale om skilsdom (voldgift) eller endeleg avgjerd ved sjølvdømme eller liknande. Det har heller ikkje vore vanleg med slike avtalar i burettslag. Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 13-4. Departementet viser elles til den generelle omtalen av føresegnene i kapittel 13 under punkt 8.15.

Til § 13-5 Omdanning av bustadaksjeselskap:

Paragrafen har som føremål å leggje forholda til rette for at eit bustadaksjeselskap skal kunne dannast om til eit burettslag. Etter § 1-4 første ledd kan det ikkje stiftast nye aksjeselskap som har same føremål som burettslag. Det vil seie å gi aksjeeigarane bruksrett til eigen bustad. For dei bustadaksjeselskapa som alt eksisterer skal visse deler av burettslagslova gjelde, jf § 1-4 andre ledd. Departementet viser til den generelle omtalen av bustadaksjeselskap under punkt 9. Departementet viser også til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 13-5, med unntak av mindre endringar i åttende og niande ledd. Departementet viser elles til utvalets spesielle merknader til dei sju første ledda i føresegna, jf. NOU 2000:17 sidene 163 og 164:

«Aksjelovgjevinga er ikkje særleg godt tilpassa den kooperative bustadforvaltninga, og alt derfor kan det vere ønskjeleg med omdanning til burettslag. Når burettslagsandelane etter utkastet skal kunne registrerast i eit burettsregister, noko som ikkje gjeld for bustadaksjeselskap, kan det vere enda ein grunn til å omdanne selskapet.

Etter første ledd skal omdanningsreglane gjelde aksjeselskap som har til føremål å gje aksjeeigarane leigerett eller annan bruksrett til bustad. Det er altså ikkje avgjerande kva form bruksrettane har fått, og det er ikkje noko vilkår at brukareigeprinsippet gjeld. Slik sett har omdanningsreglane eit noko vidare verkeområdet enn forbodet mot å stifte nye bustadaksjeselskap.

I andre leddet er det fastslege at styret skal førebu framlegget til omdanning. Framlegget må innehalde nødvendige vedtektsendringar, opningsbalansen for burettslaget og opplysningar om kva bustad som er knytt til kvar andel. Det må òg opplysast om eventuelle innskot og om fordeling av felleskostnader. Dette er opplysningar som elles vil gå fram av ein byggje- og finansieringsplan.

Etter tredje ledd må omdanninga vedtakast på generalforsamlinga, og det er krav om tilslutning frå alle aksjeeigarane i selskapet. Tilslutning kan gjevast i ettertid for dei som ikkje møter. Utvalet meiner det bør stillast krav om tilslutning frå alle, for omdanninga kan medføre viktige endringar, først og fremst at brukareigeprinsippet kan bli innført der det ikkje galdt før. Vidare kan det òg vere tale om tinglyste leigerettar som skal bytast med bruksrettar etter utkastet her, og det bør òg krevje individuell tilslutning.

Etter fjerde ledd skal styre innhente fullmakter for å slette tinglyste leigerettar og for å byte ut eventuelle pantebrev for innskot med den panteretten som sikrar innskot etter utkastet her.

Når omdanninga krev individuell tilslutning, må regelen òg vere at det trengst samtykke frå alle med panterett i aksjane, jf. femte ledd. Av praktiske omsyn bør kravet om samtykke berre omfatte panterettar som er melde til selskapet, eller som selskapet elles har kunnskap om. Andre panterettar kan vere bindande for aksjeeigaren, men dei hindrar ikkje omdanninga.

Omdanninga skal meldast til Føretaksregisteret, jf. sjette ledd. Dei innhenta fullmaktene, pantebreva og samtykka bør leggjast ved i kopi, saman med ei fråsegn frå styret om at samtykke frå alle kjende panthavarar er innhenta. Omdanninga til burettslag skjer ved registreringa.

Det går fram av sjuande ledd at selskapskreditorar og medkontrahentar må finne seg i omdanninga dersom eigenkapitalen etter omdanninga er minst like høg som aksjekapitalen. Den formelle andelskapitalen i burettslaget kan likevel vere lågare enn aksjekapitalen på grunn av reglane om høgste pålydande på andelane. Skulle det gå fram av opningsbalansen at eigenkapitalen er mindre enn dette, kan Føretaksregisteret krevje dokumentasjon for at kreditorar og medkontrahentar ikkje har innvendingar.»

Det går fram av åttande leddat andelane snarast råd skal registrerast i grunnboka. Pant i aksjar skal registrerast som pant i den tilsvarande andelen.

Det går fram av niande leddat styret skal slette tinglyste leigerettar og pantebrev og seinast samtidig tinglyse panterett for innskota på beste ledige prioritet. I tillegg skal styret be om at endringa av namnet blir notert i grunnboka på grunnlag av ein firmaattest.

Til kapittel 14 Ikraftsetjing. Overgangsreglar

Kapittel 14 har eigne føresegner om når lova skal ta til å gjelde, om overgangsreglar og om endring av andre lover.

Departementet foreslår at lova skal setjast i kraft frå den tid Kongen fastset. Hovudregelen er at lova gjeld for alle lag som fell inn under definisjonen i § 1-1, eksisterande burettslag medrekna. For burettslag som er stifta før lova vart sett i kraft, trengst det nokre overgangsreglar.

Departementet viser til den generelle omtalen av overgangsreglane m.m. under punkt 8.16. Departementet viser også til utvalets spesielle merknader til kapittelet, jf. NOU 2000:17 side 164.

Til § 14-1 Ikraftsetjing:

Paragrafen gir heimelen for når lova kan ta til å gjelde. Departementet foreslår at lova skal gjelde frå det tidspunktet Kongen fastset. Samtidig skal den tidlegare lova om burettslag opphevast. I nokre tilfeller vil likevel den eldre lova gjelde ei tid framover på grunnlag av det som er fastsett i overgangsreglane. Den nye lova kan ikkje setjast i kraft før dei nødvendige endringane er gjord for å få til registrering av burettslagsandelar i grunnboka. Det skal mellom anna arbeidast ut ei forskrift som nærare skal regulere dette. I tillegg må bustadbyggjelag og burettslag få noko tid til å førebu seg på nye lover, utarbeide nye rutinar og nye dokument o.a.

Departementet viser også til den generelle omtalen av overgangsreglane o.a. under punkt 8.16.

Til § 14-2 Tilknytte lag:

Paragrafen har overgangsreglar for burettslag som etter tidlegare reglar har vore knytt til eit bustadbyggjelag. Departementet viser til den generelle omtalen av overgangsreglar m.m. under punkt 8.16. Departementet viser også til at det er samsvar mellom føresegna og utvalets forslag til § 14-2. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 165:

«Etter utkastet skal statusen som tilknytt burettslag kvile på ei vedtektsføresegn med vilkår om at andelseigaren må vere andelseigar i bustadbyggjelaget òg. Etter gjeldande lover følgjer statusen som tilknytt burettslag direkte av lova der laget er stifta av bustadbyggjelaget for medlemmer av bustadbyggjelaget (bbl. § 16). Det treng ikkje gå fram av vedtektene at laget er knytt til eit bustadbyggjelag, og vilkåret om dobbel medlemskap gjeld òg uavhengig av vedtektsfesting. Det bør derfor fastsetjast at vilkåret om dobbel medlemskap skal reknast å gjelde i lag som etter tidlegare reglar var knytte til eit bustadbyggjelag.

Etter utkastet er hovudregelen at statusen som tilknytt burettslag kan endrast ved at vilkåret om dobbel medlemskap blir teke bort. Skal bustadbyggjelaget kunne hindre den endringa, må bustadbyggjelaget ha sikra seg vedtektsveto etter § 7-12. Ein kan ikkje sjå bort frå at det finst tilknytte burettslag der bustadbyggjelaget i dag ikkje har vedtektsveto. Bustadbyggjelaget har likevel vore sikra at burettslaget ikkje kan endre statusen som tilknytt lag. Utvalet gjer derfor framlegg om at vilkåret om dobbel medlemskap i eldre lag berre kan takast bort med samtykke frå bustadbyggjelaget, jf. nummer 1.

Vedtektsveto for bustadbyggjelaget eller annan tredjeperson skal heretter berre kunne omfatte vedtektsføresegner om vilkår for å vere andelseigar, om forkjøpsrett og om prisregulering. Eldre klausular om at vedtektsendring krev samtykke frå bustadbyggjelaget, kan omfatte alle vedtektsendringar, jf. brl. § 10. For vedtektsendringar som blir gjorde etter at ei ny lov er sett i kraft, bør vetoet berre ha den rekkjevidda som følgjer av den nye lova, jf. nummer 2.

Nummer 3gjeld eldre avtalar om forretningsførsel mellom bustadbyggjelaget og tilknytte burettslag. Etter gjeldande lov kan slike avtalar gjerast uoppseielege, og det er vanleg at dei er det. Helst må ein seie at slike avtalar dessutan kan ha lengre oppseiingstid enn normalt eller klausular om oppseiing på visse vilkår, utan at dei er uoppseielege. Etter utkastet er hovudregelen at avtalar om forretningsførsel skal kunne seiast opp med seks månaders varsel, men at det kan avtalast ei bindingstid på opp til fem år dersom generalforsamlinga i burettslaget gjev samtykke med kvalifisert fleirtal. I tilknytte lag kan det for dei ti første åra etter stiftinga avtalast lengre oppseiingstid eller at avtalen skal vere uoppseieleg. I slike lag kan det vidare - med verknad ut over dei ti første åra - avtalast at oppseiing krev samtykke frå generalforsamlinga med to tredels fleirtal etter at bustadbyggjelaget har fått høve til å uttale seg til andelseigarane.

Utvalet meiner at dei same reglane etter kvart bør gjelde for eldre avtalar som for avtalar etter den nye lova. Bustadbyggjelaga bør likevel ha ei områdingstid. Ein står ikkje heilt fritt til å gripe inn i eldre avtalar med ei ny lov. Ei ytste grense følgjer av grunnlova § 97, men ofte vil ein prøve å halde lovgjevinga trygt innafor den grensa. Utvalet har vurdert å ikkje gje særlege føresegner om eldre avtalar. Spørsmålet om einsidig oppseiing måtte da vurderast ut frå avtalelova § 36 og konkurranselovgjevinga. Utvalet er kome til at det ikkje er noka god løysing, og gjer framlegg om at oppseiing av dei eldre avtalane blir regulert i lova.

Etter utkastet her skal burettslaget kunne seie opp med seks månaders varsel når det er gått fem år frå lova vart sett i kraft, og minst ti år etter at burettslaget vart stifta. Oppseiinga krev samtykke frå generalforsamlinga i burettslaget med to tredels fleirtal, og bustadbyggjelaget skal få uttale seg om saka til andelseigarane i burettslaget. På det viset bli bustadbyggjelaget stilt som om avtalen hadde den sterkaste bindinga som kan avtalast etter den nye lova.

Utvalet meiner at desse reglane ikkje inneber nokon urimeleg tilbakeverknad. Med tanke på heilt spesielle tilfelle bør ein likevel opne for at bustadbyggjelaget kan krevje ei rettsleg prøving av oppseiinga, jf. nummer 4. Retten skal kunne setje oppseiinga til side dersom ho i det einskilde tilfellet verkar urimeleg. Det er viktig at spørsmålet kan avklårast raskt, og det bør derfor setjast ein frist på tretti dagar for å reise søksmål. Med denne tryggingsventilen reknar utvalet med at utkastet ikkje reiser tvilsspørsmål i høve til grunnlova.»

Til § 14-3 Stifting:

Paragrafen regulerer forholdet til reglane om stifting. Departementet viser til den generelle omtalen av overgangsreglar m.m. under punkt 8.16. Departementet viser også til at det er samsvar mellom føresegna og utvalets forslag til § 14-3. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 165:

«Utgangspunktet er at reglane om stifting ikkje kjem inn for lag som er lovleg stifta etter tidlegare gjeldande reglar før ei ny lov er sett i kraft. For lag som er stifta, men ikkje registrerte, bør det likevel vere ein overgangsregel. Etter føresegna her kan lag registrerast opp til seks månader etter at ei ny lov er sett i kraft, sjølv om stiftinga er skjedd før lova tok til å gjelde. Ei tilsvarande føresegn finst i asl. § 21-2 nummer 3.»

Til § 14-4 Avtalar om rett til andel o.a.:

Departementet viser her til den generelle omtalen av overgangsreglar m.m. under punkt 8.16. Departementet viser også til at det er samsvar mellom føresegna og utvalets forslag til § 14-4. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 166:

«På det tidspunktet ei ny lov tek til å gjelde, kan ein ha byggjeprosjekt som er i gang. Ein kan ikkje utan vidare late dei nye reglane gjelde fullt ut for dei avtalane som er gjorde på grunnlag av eldre reglar. Men det ville òg blir svært komplisert å lage overgangsreglar som gjekk ut på at somme av dei nye reglane skulle gjelde for desse avtalane, og andre ikkje. Tek ein først som utgangspunkt at dei nye reglane ikkje skal omfatte dei eldre avtalane, bør ein òg vente med å setje i verk den nye lova for burettslaget elles. Utbyggingsmodellen etter dei gjeldande lovene inneber eit komplisert samspel mellom avtalerettselge og samanslutningsrettslege reglar. Til dømes har ein reglar om avtale om rett til overtaking av andel og om leige av bustad, samtidig som ein har reglar om avhending av rettane etter avtalen, forkjøpsrett til desse rettane osb.

Det enklaste synest vere at tidlegare reglar framleis skal gjelde for eldre avtalar mellom bustadinteressentane på den eine sida og bustadbyggjelaget og burettslaget på den andre. Av praktiske grunnar bør dei same reglane gjelde for alle avtalane i prosjektet, sjølv om berre nokre av avtalane skulle vere eldre enn lova. Vidare bør dei nye reglane om burettslaget elles ikkje gjelde før alle andelane er overtekne eller teikna. Etter gjeldande reglar skal alle andelane vere overtekne eller teikna seinast atten månader etter at alle bustadene er innflyttingsklare, jf. brl. § 8 fjerde ledd.

Dei reglane som no er skisserte, går fram av første ledd. I andre leddet er det teke inn tilsvarande reglar for det meir upraktiske tilfellet at utbygginga skjer i eit burettslag der andelane er teikna eller overtekne. Grensa bør her gå ved overtakinga av bustadene.

Utvalet peiker på at situasjonen i alle fall blir nokså uoversiktleg i desse overgangstilfella. Der det let seg gjere utan store kostnader, bør ein planleggje slik at prosjekta anten er fullførte og andelane overtekne før den nye lova tek til å gjelde, eller slik at avtalane med forbrukarane ikkje blir gjorde før iverksetjinga. Men i og med at byggjeprosjekta tek tid, kan ein ikkje vente at dette let seg gjennomføre fullt ut.»

Til § 14-5 Innskot:

Paragrafen regulerer forholdet til eldre innskot i burettslaget. Departementet viser til den generelle omtalen av overgangsreglar m.m. under punkt 8.16. Departementet viser også til at det er samsvar mellom føresegna og utvalets forslag til § 14-5. I andre leddet er det gjort ei mindre tilpassing i forhold til at andelar skal registrerast i grunnboka. Departementet viser til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 166:

«I dei aller fleste eksisterande burettslag er det tinglyst ein fellesobligasjon som sikrar innskota, og andelseigarane har fått andelsobligasjonar, eventuelt lånebevis som mellombels dokumentasjon, jf. brl. §§ 28 og 31.

Føresegnene i utkastet kan stort sett utan vidare nyttast på eldre innskot. Det bør gå fram at dei nye reglane om panteretten skal gjeld for dei eldre pantobligasjonane som sikrar innskot, anten det er ein fellesobligasjon eller fleire pantobligasjonar, jf. første ledd. Det inneber at styret kan disponere som panthavar på vegner av andelseigarane, og den regelen kjem i staden for tidlegare avtalar om at bustadbyggjelaget eller andre som «tillitsmann» for obligasjonen.

Det bør ikkje vere noko krav at prioriteten for den eksisterande pantobligasjonen skal endrast; det ville vere vanskeleg å gjennomføre. Obligasjonen kan bli ståande med den prioriteten han har. I lovteksten kan dette formulerast slik at det ikkje er nødvendig å endre prioriteten. I § 2-11 er det krav om kva prioritet obligasjonen skal ha; prioriteten følgjer ikkje av lova. I dei fleste tilfelle har obligasjonen dessutan den prioriteten som skal ha etter utkastet.»

Det går fram av andre leddet at rettsverknader knytte til andelsobligasjonar eller lånebevis for innskot fell bort når andelen er registrert i grunnboka. Det er ikkje alltid like klart kva rettsverknader som er knytte til desse dokumenta. Dei einaste aktuelle rettsstiftingane er pantsetjing, og overgangsreglar for rettsvernsreglane for pant følgjer av § 14-9. Etter dette er det ikkje nokon grunn til å krevje innlevering eller mortifikasjon av dokumenta.

Til § 14-6 Andelar:

Departementet viser til den generelle omtalen av overgangsreglar o.a. under punkt 8.16. Departementet viser også til at det er samsvar mellom føresegna og utvalets forslag til § 14-6 første ledd, jf. NOU 2000:17 side 166. I andre leddet er det gjort ei mindre endring fordi andelar skal registrerast i grunnboka.

Etter første ledd skal ikkje føresegnene om storleiken på andelane gjelde for lag som er stifta før lova tok til å gjelde. Etter andre ledd er det fastsett at rettsverknader knytte til andelsbrev fell bort når andelen er registrert i grunnboka. For rettsvernet er det eigne overgangsreglar i § 14-9 tredje ledd.

§ 14-7 Andelseigarar og forkjøpsrett:

Departementet viser til den generelle omtalen av overgangsreglar m.m. under punkt 8.16. Departementet viser også til at det er samsvar mellom føresegna og utvalets forslag til § 14-7. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 sidene 166 og 167:

«Etter første ledd skal eldre vedtektsføresegner som gjev juridiske personar m.m. rett til å eige fleire andelar enn det som går fram av § 4-3, gjelde til dei blir endra. Bakgrunnen er at det er i § 4-3 er gjort ei justering slik at visse juridiske personar etter vedtektene kan eige berre tjue prosent av andelane i tillegg til dei andelane som visse juridiske personar har lovfesta rett til å eige. Etter gjeldande rett kan til dømes ein arbeidsgjevar ha rett til å eige tretti prosent i tillegg til ti prosent for kommunen m.fl. Det kan òg vere at departementet har gjeve samtykke til at nokon kan eige meir enn tretti prosent.

I utkastet er regelen at vilkår om at ny andelseigar må godkjennast, eventuelt må vedtektsfestast. I dag er regelen den motsette; ny andelseigar må godkjennast om ikkje anna følgjer av vedtektene. Innføring av slike vilkår krev etter utkastet tilslutning frå dei andelseigarane det gjeld. Det rettaste må da vere at godkjenningsregelen framleis skal gjelde for eldre lag til noko anna blir fastsett i vedtektene, jf. andre leddet.

Utgangspunktet må vere at borttaking av eit slikt vilkår kan skje med vanleg vedtektsfleirtal. Utkastet har meir detaljerte reglar om gjennomføringa av eventuelle forkjøpsrettar enn gjeldande lover, og på nokre punkt er reglane endra. Dei nye reglane om forkjøpsretten bør berre gjelde dersom forkjøpsretten er utløyst etter at den nye lova er sett i kraft. Det følgjer av tredje ledd

Til § 14-8 Bustadene:

Departementet viser til den generelle omtalen av overgangsreglar m.m. under punkt 8.16. Departementet viser også til at det er samsvar mellom føresegna og utvalets forslag til § 14-8. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 sidene 167 og 168:

«I første ledd er det fastslege som utgangspunkt at buretten etter kapittel 5 kjem i staden for leigeavtale til bustad etter den tidlegare lova. Det trengst ingen endringsavtale e.l.; det følgjer direkte av lova at leigeretten ikkje skal gjelde lenger. Dette gjeld for den leigeavtalen som burettslaget kan og skal ha med kvar andelseigar. Derimot kan ikkje særlege avtalar utan vidare falle bort, til dømes ein avtale mellom andelseigaren og burettslaget om leige av ein garasje (som ikkje følgjer bustaden) eller eit uteareal. Den reservasjonen skal gå fram av tilvisinga til brl. §§ 33 og 34.

Utvalet ser det slik at det kan vere noko misvisande når bruksrettsforholdet i burettslag formelt er konstruert som ein leigeavtale. Reelt er det tale om eit integrert og sentralt ledd i lagsforholdet. Hovudregelen må vere at rammene for endringar av rettar og plikter følgjer av dei samanslutningsrettslege reglane og ikkje av avtalereglane. Leigeavtalen i burettslag kan ikkje seiast opp frå laget anna enn i tilfelle av vesentleg mishald. Da kan ikkje laget bruke den vanlege framgangsmåten for å endre på rettar og plikter i eit avtale, nemleg å seie opp med tilbod om ny avtale på endra vilkår. No kan det nok seiast at ein leigar må finne seg i visse endringar, til dømes i bruken av leigeobjektet, også utan at utleigaren må gå vegen om oppseiing, men rammene her er nokså usikre. Dersom ein såg det slik at rettar og plikter i forholdet mellom andelseigaren og laget (eller om ein vil: andelseigaren og dei andre andelseigarane) kviler på avtale, kunne ein kome til å rekne det rettslege forholdet for meir fastlåst og mindre tilpasseleg enn det som er tenleg.

Ser ein det slik at det nærare innhaldet i bruksretten kviler på lagsforholdet, ikkje på avtale, er det lettare å forklåre at den einskilde andelseigaren må finne seg i endringar, til dømes av fordelinga av vedlikehaldspliktene, gjennom fleirtalsvedtak. I og med at kostnadene i alle høve blir liggjande hos andelseigarane, direkte eller indirekte, bør det ikkje vere noko å innvende mot at til dømes vedlikehald av visse uteområde blir overført frå laget til andelseigarane eller omvendt. Føresetnaden må vere at endringa ikkje forrykkjer det innbyrdes forholdet mellom andelseigarane; det følgjer av den allmenne misbruksregelen.

Utkastet byggjer på ei slik oppfatning av bruksretten som ein del av lagsforholdet. Utvalet meiner at den rettslege situasjonen reelt er den same i dag òg. Ut frå dette synet bør ikkje andelseigarane kunne motsetje seg nye reglar på det grunnlaget at dei nye reglane er annleis enn i dei tidlegare leigeavtalane. Men som nemnt må ein sjå annleis på særlege avtalar som nettopp gjev rettar og plikter som ikkje omfattar andre andelseigarar. Ei sak for seg er at det somtid kan vere vanskeleg å skilje mellom dei to gruppene i det einskilde tilfellet.

Av andre leddet følgjer det at eldre sameigeforhold skal kunne halde fram utan hinder av § 5-2. Det kan i dag tenkjast tilfelle der andelen har fleire eigarar utan at alle bur i bustaden, slik hovudregelen er etter § 5-2.

Etter tredje ledd kan bruken halde fram utan hinder av den nye lova der nokon tidlegare har overlate bruken, og ein er utafor dei tilfella der bruksoverlating er tillaten etter dei nye reglane. Føresegna her reparerer sjølvsagt ikkje manglar ved den tidlegare bruksoverlatinga, til dømes der nokon har framleigt ulovleg. Det er berre fastslege at bruken kan halde fram utan hinder av dei nye reglane.

Fjerde ledd byggjer på dei synspunkta utvalet har gjort greie for i merknadene til første ledd. Utgangspunktet er at den fordelinga av vedlikehaldsplikta som følgjer av vedtekter eller dei vanlege husleigeavtalane, blir ståande. Men gjennom vedtektsendring kan fordelinga endrast, anten slik at fordelinga blir meir i samsvar med dei nye reglane, eller på anna vis. Andelseigarane skal ikkje kunne motsetje seg slik endring ved å vise til at avtalen går ut på noko anna. Utvalet meiner dette ville gjelde også utan lovfesting, men føresegna skal gjere regelen klårare. Det er teke eit atterhald for særlege avtalar mellom einskilde andelseigarar og laget.

Det går fram i merknadene til første ledd at dette atterhaldet gjeld også for avtalar om anna enn vedlikehald, men det er avtalane om vedlikehald som er mest aktuelle. Det går fram av femte ledd at eldre fordeling av husleige skal gjelde tilsvarande for fordeling av felleskostnader etter den nye lova. Endring av fordelinga skal berre kunne skje etter dei reglane om endring som går fram av § 5-19.

Etter sjette ledd skal legalpanteretten etter § 5-20 første ledd kome i staden for avtala panterett som laget har for krav etter leigeavtalen. Er den tidlegare avtala panteretten meir omfattande enn legalpanteretten, fell den overskytande delen bort. I og med at panteretten er eit ledd i eit meir omfattande rettsforhold som blir endra på mange punkt, meiner utvalet at laget må finne seg ein slik reduksjon. Skulle eldre avtala panterettar bli ståande, kunne ein få ein situasjon der panteretten for lang tid var ulik for andelseigarane i laget Er den avtala panteretten mindre omfattande, eller har laget ikkje avtala panterett i det heile, blir legalpanteretten eller den overskytande delen ståande attom eksisterande panterettar. Etter kvart som dei eldre panterettane blir innfridd, stig legalpanteretten opp. Men reglar om opplåning og ombyting kan føre til at dei eldre panterettane blir ståande ei tid. Ein liknande overgangsregel finn ein i eigarseksjonslova § 47.

I sjuande ledd er det fastsett at tidlegare reglar om fristar, søksmål, pålegg om sal og om tvangsfullføring skal gjelde der leigeavtalen er heva eller sagd opp før den nye lova vart sett i kraft. Det inneber mellom anna at spørsmålet om mishald kan prøvast i eit søksmål etter husleigelova. Det enklaste synest vere at dei tidlegare reglane her gjeld til saka er avslutta; skulle ein trekkje inn nokre av dei nye reglane, kunne overgangsregelen bli svært komplisert.»

Til § 14-9 Registrering i burettsregister:

Departementet viser til den generelle omtalen av overgangsreglar o.a. under punkt 8.16. Departementet viser også til at det i føresegna er gjort nokre mindre tilpassingar i forhold til utvalets forslag til § 14-9. Dette har å gjere med at andelane i eit burettslag skal registrerast i grunnboka.

Det er viktig at eldre burettslag registrerer andelane i grunnboka så fort som mogeleg når lova er sett i kraft. Ei automatisk innføring er ikkje råd å få til, for registreringa må byggje på opplysningar frå laget om andelane og rettar i dei. Ein må vidare ta omsyn til at dei som har rettar i andelane, i første rekkje panthavarar, ikkje skal miste vernet fordi andelane ikkje blir registrerte i tide. Fristar for registrering av panterett bør derfor ta utgangspunkt i tidspunktet for registrering av andelane, ikkje i tidspunkt for ikraftsetjing av lova. Ein avtalt panterett kan berre få rettsvern ved registrering, og ikkje på annan måte, når det er gått eitt år frå lova tek til å gjelde. Eit styre som har forsømt å melde andelane til registrering, kan kome i skadebotansvar dersom andelseigarar ikkje får selt eller pantsett andelen av den grunn.

Etter første ledd skal styret sende melding til tingrettsdommaren om registrering seinast seks månader etter at den nye lova tok til å gjelde. Meldinga skal innehalde eit oversyn over andelane med opplysningar om kva bustad som er knytt til kvar andel og om eigarane, jf. nummer 1. Styret skal òg ta med opplysning om dei panterettane som er noterte, jf. nummer 2.

Det går fram av andre ledd at tingrettsdommaren skal registrere dei melde panterettane på andelen. Ein kan ikkje vere sikker på at alle panterettane er komne med. Rett nok er det eit vilkår for rettsvern etter gjeldande reglar at panteretten er meld til laget, men kan panthavaren vise at laget har fått melding, har panteretten vern sjølv om laget ved ein feil skulle ha forlagt eller sletta meldinga. Det må setjast ein frist for å registrere panterettar som ikkje er komne med. Fristen er i tredje ledd sett til seks månader. Ordninga bør vere at tingrettsdomaren skal sende melding til panthavarane om dei rettane som er registrerte. Ein panthavar som ikkje har fått slik melding det første halve året etter at lova tok til å gjelde, har derfor oppmoding til å undersøkje kor langt registreringa av andelane er komen.

For panterett som har rettsvern etter tidlegare gjeldande reglar, og som er registrert innan fristen etter tredje ledd gjeld ikkje spesialitetsprinsippet i pantelova § 1-4. I desse tilfella gjeld dei gamle reglane. Det går fram av fjerde ledd

Kongen gir forskrifter om registrering i tilfelle der det er tvist om prioriteten mellom fleire panterettar som hadde fått rettsvern mot andelseigarens kreditorar før andelane blei registrerte, jf. femte ledd.

Etter sjette ledd skal dei tidlegare reglane om rettsvern og om tvangssal gjelde fram til andelane er registrerte. Det vil seie at avtala panterett får rettsvern ved handpantsetjing av dokument og melding til laget, og at utlegg også kan få vern ved tinglysing i Lausøyreregisteret. Det kan likevel ikkje etablerast rettsvern for avtalt pant i burettslagsandel på annan måte enn ved registrering i grunnboka når det er gått eitt år etter at lova tok til å gjelde.

Til § 14-10 Forvaltning av midlar:

Paragrafen gjeld forvaltning av midlane i burettslaget i ein overgangsfase. I dag finst det nokre avtalar om forvaltning av midlane til burettslaget som ikkje kan halde fram etter den nye lova. Men partane i avtaleforholdet bør ha ei områdingstid. Det går fram av føresegna at avtalen fell bort seinast seks månader etter at lova har teke til å gjelde. Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 14-10. Departementet viser elles til den generelle omtalen av overgangsreglar o.a. under punkt 8.16.

Til § 14-11 Vedtekter og avtalar:

Paragrafen slår fast at vedtektsføresegner og avtalar som er i strid med lova, fell bort seinast eitt år etter at lova tok til å gjelde. Dette gjeld også i forhold til overgangsreglane. Føresegna er gjord etter mønster av eigarseksjonslova § 47. Departementet viser til den generelle omtalen av overgangsreglar m.m. under punkt 8.16. Departementet viser også til at det er samsvar mellom føresegna og utvalets forslag til § 14-11. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 169:

«Dette er mest ein reserveregel. Dei fleste vedtektsføresegner og avtalar som er lovlege etter dagens reglar, er òg lovlege etter den nye lova. Nokre unntak er det, til dømes vedtekter som inneber at andelen må avhendast fordi andelseigaren ikkje lenger fyller vilkåra for å vere andelseigar, ut over det som er tillate etter § 4-7. Slike føresegner er altså utan verknad når eittårsfristen er ute.

Ein skal merke seg at vedtektsføresegner blir ståande dersom dei har eit innhald som er lovleg etter den nye lova, sjølv om vedtaksprosedyren er ein annan. Døme her kan vere føresegner om forkjøpsrett eller om vilkår for å vere andelseigar; etter utkastet trengst det tilslutning frå dei andelseigarane det gjeld, medan det etter gjeldande lov helst er nok med to tredels fleirtal.»

Til § 14-12 Endring av andre lover:

Paragrafen har med alle endringane som er nødvendige å gjere i andre lover for at lovene skal høve i forhold til kvarandre. Departementet viser til den generelle omtalen av overgangsreglar m.m. under punkt 8.16. Departementet viser også til at det i stor grad er samsvar mellom føresegna og utvalets forslag til § 14-12. Departementet vil gjennomgå endringane nedanfor.

1. Endringar i tinglysingsloven:

I første ledd nytt andre punktumgår det fram at registrering av rettar i andelar i burettslag etter burettslagslova kapittel 6 skal registrerast i grunnboka. Det er tingrettsdommaren som pliktar å gjera dette. Stortinget har gjort vedtak om at denne oppgåva skal overførast til Statens kartverk. Departementet viser til omtalen av føresegna under punkt 8.8.3. Føresegner om registrering o.a. vil bli gitt i forskrift med heimel i burettslagslova § 6-1 tredje ledd.

I § 12a tredje ledder det ei føresegn om at dokument som gjeld overdraging av bustad i tilknytt burettslag med meir. Denne føresegna er i samsvar med forslaget frå utvalet som også går ut på at regelen blir oppheva. Departementet viser til utvalets merknader i NOU 2000:17 side 169:

«I tinglysingslova § 12a tredje ledd er det ei føresegn om at dokument som gjeld overdraging av bustad i tilknytt burettslag eller ideell part i eigedom som tilhøyrer slik lag, ikkje kan tinglysast utan at overdraginga er godkjend av fylkesmannen. Føresegna kom inn i 1979, og bakgrunnen var at ein i fleire tilfelle hadde sett omgåingar av oppløysingsreglane i burettslagslova. Når slike dokument til dels hadde vore tinglyste, var det noko fordi det var tvil om korleis tilfella skulle vurderast i høve til oppløysingsreglane, og noko fordi tinglysingsdommarane ikkje kunne eller ville føre kontroll med om dokumentet hadde eit lovleg innhald (dei hadde neppe plikt til det). Tvilen kring desse reglane er rydda av vegen for lenge sia, og utvalet meiner det ikkje er grunn til å halde oppe ei særleg tinglysingssperre for akkurat desse disposisjonane. Ein disposisjon over eigedommen blir ikkje meir eller mindre lovleg om han blir tinglyst. Kontrollen med at styret ikkje handlar ulovleg, bør kunne skje på andre måtar, her som elles.»

2. Endringar i husleieloven frå 1939:

Endringa er berre ei justering av tilvisninga til ny lov om burettslag.

3. Endringar i panteloven:

Departementet viser til at forslaget til endring av §§ 4-3 og 4-3a er i samsvar med utvalets forslag til tilsvarande føresegn, men med den særlege tilpassinga at det i staden for å vise til burettsregisteret blir vist til grunnboka. Departementet viser i alle høve til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 169 - 170.

I pantelova § 4-3 skal er det presisert at registrerte burettslagsandelar ikkje er omfatta. Etter at lova har teke til å gjelde vil regelen om «adkomstdokument» omfatte aksjebustader, obligasjonsleilegheiter og burettslagsbustader der andelen enno ikkje er registrert. Registrerte burettslagsandelar må ein derimot ha i ein ny § 4-3a. Burettslagsandelar er framleis partar i ei samanslutning, og systematisk høyrer dei heime i kapittel 4. Føresegna i § 4-3a er heimel for pantsetjing og inneheld dessutan regelen om rettsvern ved registrering i grunnboka.

I andre ledd er det teke med ei tilvisning til § 2-2 første ledd bokstav c om tilhøyrsle som følgjer med ved pantsetjing om ikkje anna er avtala. Sidan avhendingslova skal gjelde for avtalar om avhending av burettslagsandel, vil då tilhøyrslereglane gjelde på same måten. Det er tale om slikt som faste golvteppe og innebygde kjøkenapparat.

Departementet vil framheve at registrering av pant i andel i burettslag også gir rettsvern for pant i kravet på innskotet. Departementet legg då til grunn at kravet på innskotet må vurderast som ein del av rettane som følgjer burettslagsandelen, jf. burettslagslova § 2-10 tredje ledd andre punktum, der det går fram at retten til innskotet ikkje kan skiljast frå andelen.

Departementet viser vidare til at etter ny § 5-8a i pantelova skal utlegg berre få rettsvern ved registrering i grunnboka. Som for fast eigedom er utgangspunktet at utlegget omfattar vanleg tilhøyrsle også.

4. Endring i rettsgebyrloven:

Departementet viser til at forslaget til endring i rettsgebyrlova er i samsvar med utvalets forslag til tilsvarande føresegn. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 170:

«Formuleringa «rettigheter til andelsdokument i borettslag etter reglene i borettslagsloven» må endrast til «rettigheter til andel i borettslag». Den nye formuleringa femner om både registrerte burettslagsandelar og andelar som enno ikkje er registrerte.»

5. Endringar i dekningsloven:

I § 2-10 første og tredje ledd må burettslagsandel takast med.

6. Endring i finansieringsvirksomhetsloven:

Dette er ei føresegn om korleis kreditt til tillitsvalde, tilsette m.m. skal sikrast. Burettslagsandelar bør takast med.

7. Endringar i eiendomsmeglingsloven:

Burettslagsandelar bør nemnast særskilt i § 1-1 første ledd nummer3 og i § 3-6 andre ledd.

8. Endringar i tvangsfullbyrdelsesloven:

Departementet viser til at forslaget til endringar i tvangsfullføringslova i det alt vesentlege er i samsvar med utvalets forslag til tilsvarande føresegn, men det er gjort tilpassingar i forhold til at burettslagsandelane skal registrerast i grunnboka.

Tvangsfullbyrdingslova må særleg tilpassast den nye ordninga på den måten at registrerte burettslagsandelar skal tvangsseljast etter reglane om realregistrerte formuesgode. Dei særlege reglane om sal av heimelsdokument må bli ståande for aksjebustader, obligasjonsleilegheiter og burettslagsbustader som enno ikkje er registrerte. Dette går no fram av § 1-8 fjerde ledd.

I § 6-1 andre ledd er det ein særregel om adgangen til å utsetje tvangsdekning som kan føre til at saksøkte mister retten til bustad. I denne føresegna må andelar i burettslag takast med.

Det går fram av § 11-1 nytt fjerde ledd at tvangsbruk av andel i burettslag ikkje kan gjennomførast. Tvangsbruk av andelar i burettslag ville samsvare dårleg med brukareigeprinsippet. Tvangsdekning av andel i burettslag må då skje ved tvangssal. Tvangsdekning må skje etter reglane i tvangslova kapittel 11.

Paragraf 11-2 første ledd inneheld nokre særlege tvangsgrunnlag. I bokstav c er det slått fast at burettslagets krav etter andelslagsforholdet er eit slikt særleg tvangsgrunnlag.

I § 11-3 første ledd nytt andre punktum er det slått fast at kravsmål om tvangssal av burettslagsandel som er registrert i grunnboka, skal setjast fram i den krins der bustaden ligg.

I §§ 11-7 andre ledd, 11-8 andre ledd og 11-9 andre ledd blir det presisert at plikta til å gi informasjon om adgangen til å krevje erstatningsbustad også gjeld i samband med kravsmål om tvangssal av andel i burettslag. I § 11-9 andre ledd blir det tilsvarande presisert at namsretten ved orskurd skal avgjere krav om erstatningsbustad i tilfelle der det blir fastsett at det skal gjennomførast tvangssal av andel i burettslag.

I § 11-12 nytt tredje ledd er det slått fast at bustadbyggjelag kan oppnemnast som medhjelpar ved sal av andel i tilknytt burettslag. Val av medhjelpar må avgjerast av namsretten i kvart tilfelle.

Det følgjer vidare av § 11-14 fjerde ledd at føresegnene om fråviking skal gjelde tilsvarande dersom det er nærliggjande fare for at ein burettslagsbustad ellers vil bli forringa eller salsarbeidet vanskeleggjort. Etter tvangsfullføringslova § 11-33 skal namsretten utferde skøyte. På same måte som etter tinglysingslova er rettsverknadene knytte til registreringa av eit ubetinga erverv av eigedomsrett, ikkje til nemninga skøyte. Motsett er det ikkje noko i vegen for at namsretten kan utferde eit dokument som blir kalla skøyte, også for burettslagsandelar som er registrert i grunnboka. Når registrerte burettslagsandelar etter utkastet skal tvangsseljast etter reglane for realregistrerte formuesgode, medfører det at reglane i kapittel 11 skal gjelde også for manglar ved bustaden og konfliktar med rette eigar og forbigått rettshavar.

9. Endringane i avhendingslova:

Departementet viser til at forslaget til endringar i avhendingslova er i samsvar med utvalets forslag til tilsvarande føresegn. Departementet viser derfor til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 171:

«Utvalet gjer framlegg om at lov om avhending av fast eigedom skal gjelde tilsvarande for avhending av andel i burettslag. I all hovudsak er det dei same spørsmåla som kjem opp mellom partane her som ved avhending av einebustader og eigarseksjonar. I dag er det allmenne kontraktsreglar som må gje svar på rettsspørsmål kring avtalar om avhending av burettslagsandelar, jf. Rt. 1999.408. Sjølv utan dei endringane utvalet elles gjer framlegg om, hadde det vore grunn til å endre verkeområdet for avhendingslova, men det kan i alle høve ikkje bli tale om noko anna når bustadoppføringslova skal gjerast gjeldande, og ein dessutan skal innføre reglar om rettsregistrering og tvangssal som svarar til reglane for fast eigedom.

Avhending av ein burettslagsandel gjeld i første rekkje retten til ein bustad, sjølv om det formelt er ein part i ei samanslutning som er objektet for avtalen. I høve til dei sentrale spørsmåla kring mangel og forseinking er det den fysiske tilstanden til bustaden og overleveringa av bustaden som er viktige. Hefte på andelen står i same stilling som hefte på eigedommen.

Den som kjøper ein burettslagsandel, kan ha fått misvisande eller mangelfulle opplysningar om forholdet til burettslaget. Mest praktisk er det at kjøparen får range opplysningar om fellesgjelda, men det kan òg gjelde slikt som særreglar om bruken av fellesareal, fordelinga av vedlikehaldspliktene e.l. Her må reglane om manglar gjelde tilsvarande; det er i prinsippet ikkje noko anna enn når reglane om manglar etter avhendingslova § 4-18 skal gjelde tilsvarande for offentlegrettslege band på eigedommen. Utvalet gjer framlegg om ein ny § 1-1a i avhendingslova. Av første ledd går det fram at lova gjeld tilsvarande for avtalar om avhending av andel i burettslag. Det gjeld både førstegongs overføring av andel og seinare overføringar, og føresegna gjeld både registrerte burettslagsandelar og andelar som enno ikkje er registrerte. Vidare skal lova gjelde tilsvarande for avtalar om rett til bustad som er knytt eller skal knytast til andel i burettslag. Her er det tenkt på avtalar med bustadbyggjelag eller annan utbyggjar om rett til ny bustad. Særleg for dei tilfella der burettslaget ikkje er stifta enno, kan det seiast at avtalen ikkje gjeld avhending av andelen, og formuleringa her skal avskjere tvil om verkeområdet. Er ikkje bustaden ferdigstilt på avtaletidspunktet, er det bustadoppføringslova som gjeld. Det er same avgrensing som for direkte åtte bustader. Alternativet teikning av andel blir mindre aktuelt enn før etter dei reglane utvalet gjer framlegg om i utkastet til lov om burettslag. Som regel skal laget stiftast med så mange andelar som det skal vere bustader i laget. Men dersom ein har tilfelle med seinare endring av byggje- og finansieringsplanen, kan teikning bli aktuelt, og formuleringa her skal fange opp det òg.

At overføring eller teikning av andelen skal reknast som heimelsoverføring, følgjer alt av at reglane i avhendingslova skal gjelde tilsvarande. For registrerte andelar svarar registreringa i burettsregisteret til tinglysing av heimelsovergang. Føresegna i første ledd første punktumfastslår i tillegg at overføringa berre kan reknast som heimelsoverføring dersom burettslaget har heimel til eigedommen. Det tek sikte på tilfelle der ein utbyggjar enno ikkje har overført eigedommen med bygget til burettslaget. Da skal ikkje ein kjøpar ha plikt til å betale før laget har fått heimel til eigedommen.

I andre leddet er det fastsett at registrert rett til bustad etter lov om burettslag § 2-12 andre ledd skal reknast likt med andel i burettslag. Isolert går dette tilfellet inn under ordlyden i første ledd første punktum, men dei to føresegnene tek sikte på ulike avtalar. Etter første ledd gjeld det avtale mellom kjøparen og ein utbyggjar, medan det etter andre ledd typisk er avtale mellom to forbrukarar om avhending av retten til bustaden før andelen er overteken. Når ein slik registrert rett skal reknast likt med burettslagsandel, inneber det mellom anna at overføring av retten er heimelsoverføring, enda om andelen enno ikkje er overteken frå utbyggjaren.

Det er eitt punkt til der utvalet har funne grunn til å presisere kva det vil seie at reglane skal gjelde tilsvarande, jf. tredje ledd. Etter avhendingslova § 2-9 har kjøparen pant i eigedommen for det som måtte vere betalt av kjøpesummen før overskøyting eller overtaking. For burettslagsandelar blir det her tale om pant i andelen. I § 2-9 er det vidare vist til pantel. § 6-1 tredje ledd (som etter lovendring i 1997 skal vere fjerde ledd). Av den føresegna følgjer det at «de samme regler om rettsvern og tinglysing som for rettsstiftelser i fast eiendom ellers» skal gjelde for panteretten. Det same bør seiast med reine ord for panterett i andelen.»

10. Endringar i lov 9.12. 1994 nr. 64 om løysingsrettar:

Departementet viser til at forslaget til endringar i lov 9.12. 1994 nr. 64 om løysingsrettar § 3 tredje ledd er i samsvar med utvalets forslag til tilsvarande føresegn. Departementet viser difor til utvalets spesielle merknader til føresegna, jf. NOU 2000:17 side 171 - 172:

«Løysingsrettslova regulerer ikkje forkjøpsrett og andre løysingsrettar til anna enn fast eigedom. Lova skal likevel gjelde løysingsrettar «til aksjar eller andre selskapspartar ... når selskapet har til hovudføremål å eige og styre fast eigedom (eigedomsselskap)». Frå dette att er det gjort unntak mellom anna for løysingsrettar som er «regulert av» burettslagslova. I utkastet til lov om burettslag er det berre eventuelle forkjøpsrettar som er regulerte, men lova byggjer på ein føresetnad om at andre løysingsrettar kan vedtektsfestast. For å sleppe tvil om uttrykket «regulert» gjer utvalet framlegg om at vedtektsfesta løysingsrettar i burettslag generelt blir haldne utanom. Utvalet oppfattar føresegna i løysingsrettslova slik at eventuelle løysingsrettar som er avtala med ein eller fleire andelseigarar, etter dette blir omfatta av lova.»

11. Endringar i eierseksjonsloven:

Når det gjeld det nye diskrimineringsforbodet i § 3 a, viser departementet til den generelle merknaden i punkt 5 og til dei spesielle merknadene til lov om bustadbyggjelag § 1-5.

Når det gjeld endringa i § 14 femte ledd, er dette berre ei tilvising til ny burettslagslov.

Når det gjeld endringa i § 22 tredje ledd tredje punktum, er dette ei nødvendig endring for å sikre at seksjonssameigarar kan gå saman til eit burettslag utan hinderet av forbodet mot å erverve meir enn to seksjonar.

I § 22 fjerde ledd er det tatt med to nye punktum. Reglane har tidlegare vore med i lova, men ved ein inkurie fall dei ut ved ei lovendring som tok til å gjelde frå 1. juli 2002. Departementet viser elles til Besl O nr 87 (2001-2002) og omtalt under punkt 8.6.1.

12. Endringar i bustadoppføringslova:

Departementet viser til dei spesielle merknadene til utvalet, jf. NOU 2000:17 side 172 - 173:

«Utvalet gjer framlegg om ein ny § 1a der det går fram at reglane i bustadoppføringslova om avtalar som omfattar rett til grunn og ny bustad, skal gjelde tilsvarande for avtale om bustad som er knytt til eller skal knytast til andel i burettslag. På same måten som i høve til avhendingslova skal formuleringa fange opp tilfelle der bustaden alt er knytt til ein andel, og tilfelle der burettslaget skal stiftast seinare, eller det skal teiknast fleire andelar. Regelen om at overføring eller teikning av andel - medrekna registrering der andelen er registrert - skal reknast som heimelsoverføring, er med her òg. Føresetnaden er at burettslaget har fått heimel til eigedommen. Regelen inneber at betaling frå forbrukaren før slik overføring eller teikning må reknast som forskot etter bustadoppføringslova § 47 og eventuelt må sikrast med garanti.

I andre leddet er det teke med ei føresegn om at avtalen skal opplyse om andelssum, innskot og fellesgjeld i burettslaget. Dette er særleg viktig dersom burettslaget ikkje er stifta enno; ei opplysning om kontantbetalinga til utbyggjaren gjev ikkje nok opplysningar dersom laget skal ha fellesgjeld. Utvalet har vurdert om ein skulle påby fastprisavtalar, men er vorte ståande ved at reguleringa ikkje bør vere strengare her enn for andre bustader.

Slik det er nemnt i merknadene til endringane i avhendingslova, er det retten til bustaden som er det sentrale i avtalen mellom forbrukaren og utbyggjaren, enda avtalen formelt gjeld ein part i ei samanslutning. Når bustadoppføringslova skal gjelde tilsvarande, inneber det mellom anna at forbrukaren i høve til utbyggjaren kan gjere gjeldande fysiske manglar ved bustaden, typisk slikt som skadde lister, skeive skapdører, flekkete tapet og defekte kjøkenvifter. Det er ein unødig omveg dersom forbrukaren må gå gjennom burettslaget for å gjere gjeldande slike manglar. På den andre sida kan det oppstå mange spørsmål som vedkjem alle andelseigarane eller dei fleste av dei, typisk slikt som setningsskadar, dårleg takkonstruksjon, fukt i kjellar eller uventa hefte på eigedommen. Det einaste praktiske er at burettslaget gjer slike manglar gjeldande, sjølv om der er dei einskilde forbrukarane som har avtale med utbyggjaren. Situasjonen er den same i seksjonssameiger. Styret kan representere sameigarane i saker som gjeld felles rettar og plikter, og det kan femne om reklamasjonar i høve til ein utbyggjar. Grensedraginga mellom krav som bør gjerast gjeldande av den einskilde, og krav som bør gjerast gjeldande av fellesskapen, er ikkje alltid lett å trekkje. Utvalet gjer framlegg om at laget kan gjere gjeldande krav som knyter seg til fellesareal eller felles rettar eller plikter elles, jf. tredje ledd. Skulle det skje at ein andelseigar motset seg at laget gjer eit krav gjeldande på hans vegner, må det avgjerast ut frå rettsforholdet mellom laget og andelseigaren kven som har råderett over spørsmålet. Utvalet gjer ikkje framlegg om noka nærare regulering av kva krav som kan gjerast gjeldande av andelseigaren sjølv. I kva grad ein eller fleire andelseigarar kan reise søksmål mot utbyggjaren til dømes på grunnlag av manglar ved fellesareal, må avgjerast ut frå generelle prinsipp om rettsleg interesse. Slik blir det i seksjonssameiger òg.

Når det elles gjeld spørsmålet om kva det vil seie at bustadoppføringslova skal gjelde tilsvarande, skal utvalet nemne nokre moment:

Retten for forbrukaren til å krevje endring av utføringa må avgrensast av omsyn til dei andre andelseigarane. Til dømes kan ikkje ein forbrukar åleine utan vidare krevje endringar som gjeld fellesareal. Det er ei problemstilling som ein òg kjenner ved utbygging av eigarseksjonar.

Garanti etter bustadoppføringslova § 12 skal stillast for kva bustad. Garantiane må òg kunne gjerast gjeldande til dømes for manglar ved eit tak, enda det her er burettslaget som gjer manglane gjeldande. Ein kan nok - igjen på same vis som for seksjonssameiger - få interessekonfliktar der ein andelseigar ønskjer at garantien skal dekkje manglar ved hans bustad, og ikkje gå med til å dekkje manglar på fellesareal. Synspunktet må helst vere at krav som gjeld den einskilde bustaden, går først. Elles kan situasjonen bli at andelseigaren sit att med ein mangel som ikkje blir dekt av garantien, og som han ikkje kan krevje medverknad frå dei andre til å rette.

Heving av avtalen på grunn av mishald er òg noko som normalt må samordnast dersom det gjeld eit bygg med fleire bustader.

Også ut over dette kan det oppstå vanskeleg spørsmål der avtalen omfattar både individuelle bustader og fellesareal. Men dei nemnde døma viser at spørsmåla ikkje er vesentleg ulike dei ein møter elles der utbygging av fleire bustader skjer under eitt. Det at burettslaget er ein eigen juridisk person, skulle ikkje ha stort å seie frå eller til i denne samanhengen. Utvalet gjer derfor ikkje framlegg om noka detaljert regulering av korleis bustadoppføringslova skal nyttast.»

13. Endring i husleieloven frå 1999:

Når det gjeld det nye diskrimineringsforbodet i § 1-8 første til tredje ledd, viser departementet til den generelle omtalen under punkt 5 og til dei spesielle merknadene til lov om bustadbyggjelag § 1-5.

Til forsida av dokumentet