Ot.prp. nr. 30 (2002-2003)

Om lov om bustadbyggjelag (bustadbyggjelagslova) og lov om burettslag (burettslagslova)

Til innhaldsliste

8 Nokre overordna spørsmål om burettslag

8.1 Innleiing

Dette punktet inneheld ein generell omtale av forslaget til ny lov om burettslag frå departementet si side. Først blir føremålet med lova, verkeområde og ansvarsgrunnlag nærare presisert. Det blir også foreslått å innføre forbod mot visse former for diskriminering. Det blir foreslått liknande forbod i andre lover. For å gi ei heilskapleg framstilling presenterer departementet dette emnet under punkt 5.

Både i lov om bustadbyggjelag og lov om burettslag er det teke med ei føresegn som nærare definerer kva eit tilknytt burettslag skal vere. Dette emnet er samla til eitt punkt under den generelle omtalen av forholdet mellom bustadbyggjelaget og burettslaget under punkt 6.

Elles følgjer framstillinga her stort sett den same inndelinga som kapitteloverskriftene i forslaget til lov om burettslag. Eitt unntak frå denne systematikken er likevel gjort under punkt 8.4. Under dette punktet er det teke med eit særleg spørsmål om kva som er ein tenleg utbyggingsmodell. Med utbyggingsmodell er her meint den plan- og byggjeprosessen som eit bustadbyggjelag set i gang når det blir bygd på vegner av eit burettslag, og der andelane seinare skal overtakast av andelseigarane i bustadbyggjelaget. Unntak er også gjort frå inndelinga etter kapitteloverskrifter under punkt 8.10.2. Det som gjeld forretningsføraren i burettslaget, er her teke ut frå punktet som handlar om styret. Departementet har gjort dette for å gjere omtalen av forretningsføraren lettare tilgjengeleg. Det blir foreslått endringar i reglane om forretningsførselen, mellom anna at det ikkje lenger skal vere høve til å avtale uoppseielege avtalar om forretningsførsel i tilknytte burettslag.

Dersom ein ser bort frå det som er nemnt her, inneheld dette punktet først ein omtale av kva vilkår som må vere oppfylte for å kunne stifte eit burettslag, jf. punkt 8.3, og kva krav det blir stilte til andelskapitalen, jf. punkt 8.5. Omtale får også spørsmålet om kven som kan vere andelseigar, jf. punkt 8.6, og korleis skifte av eigar av ein andel skal gå føre seg, jf. punkt 8.6.2. Under punkt 8.6.3 er dei viktige føresegnene om forkjøpsrett nærare omtalte.

I punkt 8.7. presenterer departementet andelseigaren sin disposisjonsrett til bustaden. Det blir i punkt 8.7.1 foreslått å gjere disposisjonsretten om frå ein leigerett til ei burett av eit eige slag. Reguleringa av denne buretten er teken inn i punkt 8.7. Under punkt 8.7.2 blir det gitt ein omtale av høvet for andelseigaren til å overlate bruken av bustaden til andre. Vidare er den generelle bruken av bustaden, vedlikehald og dekning av felleskostnader omtalt under punkta 8.7.3 til 8.7.4. I tillegg omtaler departementet kva som skal til for at ein bruksrett til ein bustad skal falle bort, jf. punkt 8.7.5.

Eit viktig spørsmål for departementet har vore korleis rettane knytte til ein burettslagsandel på best mogleg måte kan sikrast. Med sikring meiner departementet ikkje berre det rettsvernet som andelseigaren sjølv treng, men også det vernet som panthavarar og andre rettshavarar har bruk for. Departementet foreslår her at andelar i burettslag skal registrerast i grunnboka. Dette blir nærare omtalt under punkt 8.8.

Det neste som blir omtalt, er dei reglane som nærare regulerer korleis eit burettslag skal vere organisert. Under punkt 8.9 er reglane om generalforsamlinga tekne med, og under punkt 8.10 er reglane om styret og forretningsføraren omtalt. Under same bolken finn ein også reglane om rekneskap og revisjon, jf. punkt 8.11. Punktet etterpå handlar om gransking.

Dei neste to punkta omtaler dei tilfella der burettslaget anten skal slåast saman med eitt eller fleire andre burettslag, eller andelseigarane ønskjer at burettslaget skal delast, jf. punkt 8.13. Eigen omtale får også reglane som regulerer korleis ein skal gå fram om ein ønskjer å oppløyse laget, jf. punkt 8.14.

Omtalen i dette punktet femner også om skadebotansvar og ymse andre føresegner, medrekna reglane om når lova skal ta til å gjelde og overgangsreglar, jf. punkta 8.15 og 8.16.

8.2 Føremål og avgrensing

Gjeldande rett

I burettslagslova er eit burettslag definert til å vere eit andelslag (selskap) som har til føremål å skaffe andelseigarane bustad ved å erverve, stå for oppføringa av eller sjølv oppføre bustadbygg - og leige ut bustader i slike bygg til andelseigarane. Ingen av andelseigarane er personleg ansvarleg for skyldnadene til laget, korkje udelt eller for delar, slik at desse delane til saman dekkjer dei samla skyldnadene til laget. Andelseigarane eig ikkje bustadene som dei disponerer. Bruksretten er organisert som ein leigerett. Det vil seie at andelseigarane leiger bustaden av laget - som dei sjølve er medlemmer av. I tillegg til burettslagslova vil husleigelova regulere den delen av tilknytinga til laget som gjeld husleigeforholdet.

Definisjonen av kva eit burettslag er, avgrensar samtidig verkeområdet til burettslagslova. Lova gjeld for burettslag - og avgrensar samtidig mot aksjeselskap eller allmennaksjeselskap.

Ei samanslutning som har til føremål å skaffe deltakarane fritidshus, korkje kan eller skal dannast som eit burettslag.

Eit burettslag kan ha andre tilleggsføremål med verksemda enn å skaffe bustadbygg og leige ut bustader i slike bygg til andelseigarane. Laget kan likevel berre ha tilleggsføremål så lenge dei har samanheng med buinteressene til andelseigarane. Kva laget kan drive med utover det å skaffe bustader og leige dei ut til andelseigarane, vil då måtte byggje på ei konkret vurdering. Slike tiltak kan til dømes vere å drive barnehage, etablere fritidstilbod eller skaffe hjelp til reingjering. I NOU 1974:6 Borettslovene punkt 5.5 er det nemnt fleire døme på slike tilleggsføremål. Overtek laget eit kombinert bustad- og forretningsbygg, kan laget også halde fram med å leige ut forretningslokala, jamvel om verksemda ikkje har samanheng med buinteressa til andelseigarane.

Tiltak som fører med seg ansvar eller utlegg på meir enn fem prosent av den årlege husleiga, kan ikkje gjennomførast utan samtykke frå generalforsamlinga med minst to tredjedels fleirtal.

Burettslaget kan i hovudregelen ikkje leige ut til andre enn til andelseigarane. Laget kan likevel leige ut opptil to bustader til andre. Dette vil typisk kunne vere utleige til ein vaktmeister. Skal laget kunne leige ut fleire bustader til andre, krev det samtykke frå departementet.

Forslaget frå utvalet

Utvalet foreslår ein ny definisjon av burettslag. Etter forslaget frå utvalet skal eit burettslag vere eit andelslag som har til føremål å gi andelseigarane bruksrett til eigen bustad i laget sin eigedom (burett) og drive verksemd som heng saman med dette. Den viktigaste forskjellen frå gjeldande lov ligg i at utvalet vil gjere bruksretten til andelseigaren om frå ein leigerett til ein særskilt burett. Utvalet meiner at det samsvarer betre med realiteten om ein ser disposisjonsretten til bustaden som ein bruksrett av eit eige slag. Eit leigeforhold gir typisk inntrykk av ei veikare og meir kortvarig tilknyting til ein bustad enn det som er tilfellet i eit burettslag. Utvalet meiner også at det er lettare å forklare den reelle eigarposisjonen som andelseigaren har og bør ha dersom ein går bort frå leigekonstruksjonen. Denne bruksretten som andelseigaren får, blir kalla ein «burett». Denne nemninga er brukt i andre samanhengar, men utvalet reknar med at det i praksis ikkje vil oppstå fare for mistydingar. Forslaget frå utvalet til reglar om bruksretten er nærare omtalt under punkt 8.7.

Utvalet har sett nærare på dei andre føremåla eit burettslag kan ha som har å gjere med fellesinteressene til andelseigarane. Det kan til dømes vere drift av barnehagar eller idrettsareal. I dei seinare åra har det for mange burettslag også vore aktuelt med felles innkjøp av straum til andelseigarane. Utvalet ser det som verdifullt at burettslaget kan vere ei ramme om fellestiltak utover den reine forvaltninga av eigedommen. Utvalet meiner derfor at burettslaget framleis bør kunne setje i verk slike fellestiltak, og meiner at rammene bør vere om lag dei same som etter gjeldande lov.

Utvalet foreslår vidare at andelslag som har til hovudføremål å gi andelseigarane bruksrett til fritidsbustad, skal reknast som burettslag dersom laget uttrykkeleg er stifta som burettslag. Utvalet vil på denne måten opne for at fritidsbustader også kan organiserast som burettslag. Utvalet meiner at burettslagsforma ikkje bør vere obligatorisk for kooperative samanslutningar som skal eige fritidsbustader, i og med at det for fritidsbustader kan vere bruk for større variasjonsbreidd i organiseringa enn det vil vere for bustader som skal brukast heile året. Til dømes kan bruksretten vere tidspartar. Ein kan også ha bruk for andre reglar om kven som kan eige ein andel. Men det bør likevel vere høve til å velje burettslagsforma om ein måtte ønskje det.

Utvalet foreslår at det ikkje skal setjast noka grense for kor mange bustader burettslaget sjølv kan leige ut til andre enn dei andelseigarane som har bruksrett til eigen bustad. Det vil seie at laget sjølv kan ha bruksrett til fleire bustader som laget leiger ut på vanleg måte. Inntektene frå husleiga vil då tilfalle fellesskapen. Utvalet meiner likevel at utleigeverksemda ikkje må få eit slikt omfang at det kjem i strid med det som skal vere hovudføremåla med laget.

Utvalet foreslår ei eiga føresegn som slår fast det økonomiske ansvaret til den enkelte andelseigaren. Det blir foreslått at andelseigarane ikkje skal hefte for lagsskyldnadene overfor kreditorane. Andelseigarane skal heller ikkje hefte indirekte på den måten at ein ikkje skal ha plikt til å skyte inn midlar i laget utover andelen. Andelseigarane har berre plikt til å dekkje utgiftene i laget gjennom betaling av sin del av felleskostnadene. Utvalet meiner at ansvarsavgrensinga kunne bli illusorisk dersom andelseigarane kunne påleggjast store eingongsinnbetalingar med så kort varsel at dei ikkje kunne seie opp. Utvalet legg også til grunn at det følgjer av ansvarsavgrensinga at styret ikkje i forhold til kreditorane har plikt til å fastsetje ei slik innbetaling av felleskostnader, til dømes for å innfri eit mishalde lån. Utvalet har ikkje funne det nødvendig å foreslå eigne reglar for å regulere dette.

Merknader frå høyringsinstansane

Bergen kommuneog Kommunale boligadministrasjoners landsråd meiner at ein ved å erstatte leigeomgrepet med ein bruksrett betre får fram at bebuarane reelt sett er eigarar, ikkje leigarar. Den norske advokatforeninggir generelt uttrykk for at overgangen frå leige til burett gir ein lovkonstruksjon som er meir i samsvar med dei faktiske tilhøva. Ulempa er at ein som ein konsekvens får ei endring av omgrepsbruken, og at ein må forlate den langvarige bruken av husleigelova som regelverk i forholdet mellom burettslaget og andelseigaren. Jamvel om mange av formuleringane i kapittel 5 i utkastet er henta frå den nye husleigelova, kan ein diskutere om resultatet er så brukarvennleg og oversiktleg som kunne ha vore ønskjeleg.

Gjøvik Boligbyggelag meiner at ei avvikling av leigeomgrepet vil føre til ei oppgradering av statusen til burettslaget. Asker og Bærum Boligbyggelagpeiker på at ein etter forslaget frå utvalet er nøydd til å operere med eit nytt burettsomgrep ved sida av - og til dels i staden for - det velkjende leigeomgrepet. Rett nok er det slik at andelseigaren ved sida av å ha ein leigerett også har ein eigedomsrett til andelen, men ein kan ikkje sjå at dette har valda problem i praksis i dei om lag førti åra gjeldande burettslagslov har vore lagd til grunn. Bustadbyggjelaget meiner at det ikkje skulle vere nokon grunn til å innføre eit nytt omgrep dersom det ikkje er generelt grunngitt, noko det ikkje er.

Oslo og Omegn Boligforvaltning er ikkje einig i forslaget om å endre leigeretten til andelseigaren til ein ny bruksrett (burett). Det blir hevda at dette mellom anna vil føre til at fråviking ved mishald vil ta lengre tid, og at dette er lite ønskjeleg i burettslag der andelseigaren har avgrensa ansvar. Sogn og Fjordane Bustadbyggjelag og Hornes Burettslag er heller ikkje einig i at husleigeavtalane skal bytast ut med ein bruksrett. Dei fryktar at dette kan få uheldige verknader for bumiljøet.

Justisdepartementetvil framheve at hovudføremålet med eit burettslag blir framheva i dei generelle merknadene - men at dette ikkje kjem direkte til uttrykk i lovteksten. Derfor blir det foreslått at utkastet § 1-1 blir utforma etter mønster av utkastet til lov om bustadbyggjelag § 1-1. Der har ein berre sett fokus på hovudføremålet. Det ligg i omgrepet «hovudføremålet» at laget også kan ha andre føremål, men at desse ikkje må vere dominerande. I kva grad laget kan ha slike tilleggsføremål, er eit spørsmål som det er naturleg å drøfte i førearbeida. Det er også grunn til å framheve at gjeldande burettslagslov seier at laget kanha tilleggsføremål, mens lovutkastet seier at det skalha tilleggsføremål. Eit andelslag som berre har til føremål å gi andelseigarane bruksrett til eigen bustad i laget sin eigedom, synest derfor å falle utafor verkeområdet i lovutkastet. Ei slik innsnevring av verkeområdet for lova vil etter Justisdepartementet si meining ikkje vere heldig, og det synest heller ikkje å vere tilsikta. Denne legaldefinisjonen bør såleis vurderast: «Med burettslag er meint eit andelslag som har til hovudføremål å gje andelseigarane bruksrett til eigen bustad i laget sin eigedom (burett)».

Departementet sine vurderingar

Burettslagsbustader har tradisjonelt vore rekna som ein mellomting mellom eigar- og leigebustader. I røynda er det ei indirekte eigeform der sjølve eigedomsretten til bustadene ligg til burettslaget (selskapet), mens andelseigarane eig andelar i burettslaget. Andelseigarane har plikt til å leige ein bestemt bustad av laget. Disposisjonsretten til bustadene har såleis vore organisert som ein leigerett, men det er ikkje tale om nokon vanleg leigeavtale. Leigeavtalen kan berre seiast opp av burettslaget dersom andelseigaren gjer seg skuldig i vesentleg mishald. Såleis har leigeretten lege nært opp til ein type bruksrett som ein mellom anna finn i eigarseksjonslova.

Kombinasjonen av ein burettslagsandel og ein tilknytt leigerett til ein bestemt bustad (burettslagsbustad) kan seljast til den som byr høgast. Ein kjøpar som opptrer rasjonelt, vil normalt betale om lag det same for ein burettslagsbustad som for ein eigarseksjon dersom standarden, plasseringa og andelen av eventuelle felleslån elles er lik. Sidan felleslåna vanlegvis er større i burettslag enn i eigarseksjonssameige, blir prisen likevel lågare, men det er fordi kjøparen i tillegg til kjøpesummen også tek over ansvaret for å nedbetale sin del av felleslånet gjennom husleiga.

Departementet meiner at å omtale slike bruksrettar som leigerettar, kan verke misvisande. Departementet sluttar seg derfor til forslaget frå utvalet om at tilknytinga mellom andelseigaren og bustaden for framtida skal reknast som ein bruksrett, og at innhaldet av denne retten fullt ut blir regulert av føresegnene i burettslagslova. Departementet sluttar seg også til at denne bruksretten i lova blir omtalt som ein «burett». Når det gjeld det nærare innhaldet i denne buretten, viser departementet til omtalen under punkt 8.7.

Departementet sluttar seg i det alt vesentlege til forslaget frå utvalet til definisjon av kva eit burettslag skal vere. Det er likevel gjort visse tilpassingar til forslaget i NOU 2002:6 om ny lov om samvirkeføretak. Det blir i samsvar med dette foreslått at eit burettslag skal vere eit samvirkeføretak som har som føremål å gi andelseigarane bruksrett til eigen bustad i laget sin eigedom (burett). Samtidig blir det foreslått presisert at føretaket også kan drive verksemd som heng saman med dette føremålet. Med denne definisjonen går det fram at hovudføremålet er å skaffe andelseigarane bruksrett (burett) til ein bustad i bygningen eller bygningane til laget, men at burettslaget også kan drive anna verksemd som heng saman med dette føremålet.

Justisdepartementethar i sine merknader gjort gjeldande at det i definisjonen av kva eit burettslag er, bør kome klarare til uttrykk i lovteksten kva som er hovudføremålet, og at laget også kan ha andre føremål. Som mønster for ei slik føresegn blir det vist til utkastet til ny lov om bustadbyggjelag. Kommunal- og regionaldepartementet er ikkje einig i dette endringsforslaget. Etter forslaget til lov om bustadbyggjelag kan bustadbyggjelag drive med dei aktivitetane laget skulle ønskje å drive med, føresetnaden er berre at desse aktivitetane i kostnad og omfang ikkje overgår hovudføremålet - som er å skaffe bustadbygg og forvalte bustader for medlemmene, jf. punkt 7.2.

Departementet meiner at ein her ikkje fullt ut kan likestille bustadbyggjelag og burettslag. For burettslag bør retten til å drive andre aktivitetar enn det som fell inn under hovudføremålet vere meir avgrensa. Departementet vurderer det slik at retten til å drive forskjellige tilleggsføremål bør vere avgrensa om lag på same måten som gjeldande lov om burettslag gjer det i dag. Det vil seie at aktiviteten må henge saman med det å skaffe andelseigarane bustad.

Kommunal- og regionaldepartementet ser derfor ikkje nokon god grunn til å endre føresegna etter mønster av forslaget til føremålsparagraf i bustadbyggjelagslova. Etter tilråding frå Justisdepartementet er det likevel foreslått ei mindre justering av føremålsparagrafen i forslaget til lov om burettslag - for å gjere det klart at burettslaga står fritt til å velje om dei også skal drive anna verksemd som heng saman med hovudføremålet.

Det går fram av definisjonen at eit burettslag framleis skal vere eit uansvarleg selskap med avgrensa kapital. Med avgrensa kapital meiner departementet her for det første at andelseigarane ikkje heftar overfor kreditorane for lagsskyldnadene, og for det andre at andelseigarane heller ikkje har plikt til å gjere innskot i laget eller i eit konkursbu med unntak av det som er betalt inn som andel i laget, burettsinnskot eller felleskostnader.

Definisjonen av kva eit burettslag er, fastset samtidig kva som i hovudregelen blir foreslått skal vere verkeområdet til lova. Enkeltmannsføretak og stiftingar fell - slik departementet vurderer det - utafor. Det same må gjelde for ei foreining der medlemmene ikkje har eigedomsretten til formuen til foreininga. Departementet meiner også at ansvarlege selskap vil falle utafor verkeområdet, sidan ansvaret for gjelda her er uavgrensa. Utafor fell også tingsrettslege sameige eller eigarseksjonssameige. Det går fram av punkt 4 at departementet meiner at ein skal halde fast ved både burettslag og eigarseksjonssameige som alternative organisasjonsmodellar. Aksjeselskap og allmennaksjeselskap vil også falle utafor verkeområdet til lova. Departementet viser her til omtalen av bustadaksjeselskap under punkt 9.

Som hovudregel vil også samvirkeføretak som har til hovudføremål å gi andelseigarane bruksrett til fritidsbustad, falle utafor verkeområdet. Lova er ikkje innretta mot dette føremålet. På den andre sida ser ikkje departementet nokon god grunn til å forby at også slike bustader kan bli regulerte av burettslagslova dersom stiftarane ønskjer dette. Departementet støttar derfor utvalet i at det bør vere mogleg å gjere bruk av burettslagsforma dersom andelseigarane sjølve ønskjer det, men med den føresetnaden at samvirkeføretaket sjølv må stifte seg som eit burettslag.

8.3 Stifting av burettslag

Gjeldande rett

Gjeldande burettslagslov skil mellom frittståande og tilknytte burettslag. Dei fleste burettslaga tilhøyrer den siste gruppa. Desse burettslaga blir stifta av eit bustadbyggjelag, og bustadene blir tildelte medlemmene i laget. Eit frittståande burettslag kan stiftast av andelseigarane sjølve før bustadene blir bygde, eller stiftinga kan skje gjennom eit samarbeid med den som byggjer ut.

Stifting av eit frittståande burettslag må derimot gå føre seg gjennom ei simultanstifting. Det vil seie at dei som vil bli andelseigarar, må skipe til eit eige stiftingsmøte. Dette møtet er å rekne som ei konstituerande generalforsamling, der stiftarane må kome saman i eit tal på minst tre. Etter at ein har valt møteleiar, skal ein protokollere stiftingsvilkåra. I protokollen skal ein oppgi føremålet med burettslaget, kommunen der laget skal ha forretningskontoret sitt, og storleiken på andelane. Ytterlegare stiftingsvilkår kan stillast opp når dei ikkje inneheld noko som er i strid med ufråvikeleg lov eller gir ein bestemt person stilling som tillitsvald eller funksjonær - eller gir vedkomande ein annan særrett.

Blir det sett vilkår som forpliktar laget til å yte vederlag for å overta til eige eller bruk andre formuesting enn pengar, skal ein i stiftingsvilkåra nøyaktig fastsetje kva som skal ytast frå begge sider. Går dette fram av ein skriftleg avtale, kan ein i protokollen - alternativt til å gi att heile avtalen - i staden vise til avtalen og gi att hovudpunkta. Men avtalen skal i alle høve leggjast ved protokollen. Det same skal gjerast med andre vilkår som inneheld særskilde skyldnader for laget og særskilde fordelar eller forretningar for nokon. Blir ikkje denne framgangsmåten følgd, skal ein ikkje rekne vilkåret med som ein del av stiftingsgrunnlaget.

Vidare skal det i protokollen opplysast om det dersom nokon av stiftarane har fått provisjon eller andre særfordelar i form av avtalar som er inngått med tanke på stiftinga, eller som laget i samsvar med stiftingsvilkåra skal overta. I så fall skal ein nærare gi att kva fordelane går ut på. Er opplysningane urette, har laget krav på provisjonen. Dernest skal den forventa verdien av formuesting som laget i samsvar med stiftingsvilkåra skal overta - og som ikkje er pengar - , takast med i protokollen. I protokollen må det også takast med kor mykje ein slik formuesting har kosta overføraren dersom han eller ho er ein av stiftarane - og når formuestingen blei erverva. I protokollen skal det også vere med oppstilling over kostnader som gjeld sjølve stiftinga, og som blir kravd dekt av det nystifta laget.

I protokollen skal vidare andelane i laget teiknast. Blir andelane teikna på andre måtar, er dette ikkje rettsleg bindande. Teikninga er heller ikkje bindande dersom det protokollerte stiftingsgrunnlaget ikkje fyller dei krava som er nemnde her.

Når alle andelane er bindande teikna av stiftarane, er laget stifta på dei vilkåra som står oppført i protokollen. Dersom fleire skal teikne ein andel saman, kan berre éin av dei vere stiftar. Ein stiftar kan også møte ved fullmektig, men ingen kan vere fullmektig for meir enn éin stiftar. Unntak er likevel gjort når fleire skal stifte ein andel saman; her kan fullmektigen møte for sameigarane.

Når det gjeld tilknytte burettslag, har bustadbyggjelaget høve til å stifte laget åleine (kontorstifting). Bustadbyggjelaget teiknar andelane, og det er i alle tilfelle fullgodt at det blir teikna tre andelar. Elles er framgangsmåten som ved simultanstifting.

Anten ein stiftar burettslaget på den eine eller den andre måten, så skal ein i generalforsamlinga fastsetje vedtektene for laget, for deretter å velje styremedlemmer og revisor. Alle vedtak i den konstituerande generalforsamlinga blir gjorde med vanleg fleirtal. Kvar stiftar har éi røyst. Står røystene likt, blir val avgjorde ved loddtrekning; andre saker blir avgjorde ved røysta til møteleiaren. Alle vedtak må deretter førast inn i protokollen - som igjen skal underskrivast av alle stiftarane.

I vedtektene må ein alltid ta med namnet på laget (firma), føremålet for laget, kommunen der laget skal ha forretningskontor, storleiken på andelane og kor mange medlemmer styret skal ha. I tillegg kan vedtektene innehalde føresegner som fråvik lova. Vedtektsforma er her nødvendig, for det er berre på denne måten burettslaget kan innføre ein annan regel enn det som følgjer av lova. I tillegg står burettslaget fritt til å vedtektsfeste dei reglane det måtte ønskje, så lenge vedtaka ikkje er i strid med lovgivinga eller med andelseigarane sine rettar etter leigeavtalen. Om ein andelseigar ønskjer det, har han rett til å få eit eksemplar av dei ferdiglaga vedtektene.

Dersom ein ønskjer å endre på vedtektene, så kan det berre gjerast av generalforsamlinga når minst to tredjedelar av røystene er for det. I tilknytte burettslag kan det i vedtektene fastsetjast at vedtektene ikkje gyldig kan endrast utan samtykke frå bustadbyggjelaget. I praksis vil det seie at bustadbyggjelaget har vetorett overfor endringar i vedtektene.

Når det blir stifta eit burettslag, skal styret i laget få det registrert i Føretaksregisteret. Før registreringa blir gjennomført, skal alle andelane - som er teikna av stiftarane - vere innbetalte fullt ut. Først etter at laget er registrert, kan ein overfor tredjeperson erverve rettar og pådra seg skyldnader som ikkje følgjer av stiftingsvilkåra. Skyldnader som er inngått på vegner av laget før registreringa, blir bindande for laget frå registreringa. I mellomtida heftar dei som har inngått skyldnaden, personleg og solidarisk, om ikkje anna må reknast for å vere avtalt med tredjeperson.

Forslaget frå utvalet

Utvalet foreslår at for å stifte eit burettslag skal den eller dei som skal teikne andelane i laget - stiftarane - , setje opp eit stiftingsdokument. Dette dokumentet skal innehalde vedtektene for laget og elles ha med visse minstekrav (§ 2-1). Det er nytt at det skal stillast krav til at også vedtektene skal vere med i stiftingsdokumentet. Utvalet foreslår vidare at stiftarane skal teikne alle andelane i laget, og at talet på andelar seinare berre kan endrast etter særskilde reglar. Desse reglane blir omtalte under punkt 8.6. Dessutan blir det foreslått at ein førehandsavtale med burettslaget om å teikne ein andel ikkje skal vere rettsleg bindande. Men det skal likevel kunne setjast som vilkår for å teikne andel at andelseigaren skal betale eit innskot til laget (§§ 2-1 og 2-10).

Utvalet foreslår at det skal setjast eit minstekrav til korleis vedtektene i det nye burettslaget skal vere utforma. Vedtektene skal minst innehalde føresegner om firma for laget, kommunen i riket der laget skal ha forretningskontor, pålydande verdi på andelane, lågaste og høgaste tal på styremedlemmer, og kva saker som skal opp på den ordinære generalforsamlinga. Dessutan skal namnet på burettslaget (firmaet) innehalde ordet burettslag eller avkortinga BRL (§ 2-2 andre ledd).

I tillegg til at det blir foreslått minstekrav ved utforminga av vedtektene, foreslår utvalet også minstekrav til stiftingsdokumentet elles. Det blir foreslått at stiftingsdokumentet skal opplyse om namn eller firma, adresse og fødsels- eller organisasjonsnummer for stiftarane, tida for innbetaling av andelane, og om kven som skal vere det første styret og den første revisoren for laget. Utvalet foreslår at det skal gå fram kva burettsregister andelane skal registrerast i (§ 2-3).

Reglane om rettsregistrering av andelar i burettslag (burettsregister) er omtalt under punkt 8.8.

Elles foreslår utvalet forbod mot at det i stiftingsdokumentet blir teke inn vilkår om oppgjer av andelar med anna enn pengar, om plikt for laget til å dekkje stiftingsutgiftene, om at laget skal ha plikt til å overta eigedelar eller bli part i avtale, og om at nokon skal ha særlege rettar eller fordelar i laget på grunnlag av stiftinga (§ 2-4).

Utvalet foreslår at stiftarane skal vere forplikta til å setje opp og datere ein opningsbalanse. Denne opningsbalansen skal leggjast ved stiftingsdokumentet (§ 2-5), og han skal setjast opp i samsvar med rekneskapslova. Ein registrert eller statsautorisert revisor skal stadfeste at balansen er sett opp i samsvar med desse reglane. Opningsbalansen med stadfesting frå revisor skal tidlegast vere datert fire veker før stiftinga.

Det blir foreslått av utvalet at det til stiftingsdokumentet også skal leggjast ved ein byggje- og finansieringsplan (§ 2-6). Denne planen skal innehalde teikningar og skildringar av bygningen eller bygningane til laget, med teikningar og skildringar av bustadene, kostnadsoverslag, finansieringsplan og driftsbudsjett. Planen skal også vise kva bustad som er knytt til kvar andel. Også fordelinga av felleskostnadene skal vere med i planen.

Når stiftingsdokumentet er sett opp, foreslår utvalet at stiftarane skal datere og skrive under dokumentet. Når alle stiftarane har skrive under, er andelane teikna og laget stifta (§ 2-7). Etterpå skal andelane betalast inn til pålydande innan den tida som er fastsett i stiftingsdokumentet (§ 2-8). Er betalinga for sein, skal andelseigaren betale rente frå forfallstidspunktet etter lov om renter ved forsinket betaling m.m. Skiftar andelen eigar før andelen er innbetalt, er den nye og den tidlegare eigaren solidarisk ansvarlege når eigarskiftet er meldt til laget. Blir andelen ikkje betalt innan fem dagar etter at andelseigaren har fått ei skriftleg påminning, kan laget gi andre rett til å teikne andelen eller stryke andelsteikninga - om dette ikkje fører til at det då berre blir éin andelseigarar i burettslaget. Føremålet er å unngå at ein andelseigar skal kunne hindre registrering av burettslaget ved å mishalde innbetalinga, i og med at registrering ikkje kan skje før alle teikna andelar er innbetalte.

Utvalet foreslår at det nye burettslaget skal meldast til Føretaksregisteret innan tre månader etter at stiftingsdokumentet er underskrive (§ 2-9). Før laget blir meldt til Føretaksregisteret, skal andelskapitalen vere innbetalt fullt ut. Denne innbetalinga skal stadfestast av revisor. Er det betalt inn mindre enn det som er oppgitt og stadfesta i meldinga, er styremedlemmene og revisor solidarisk ansvarlege for det som manglar. Dette gjeld sjølv om det ikkje er valda skade. Dersom laget ikkje er meldt til Føretaksregisteret innan fristen, kan laget ikkje registrerast. Det same gjeld dersom registrering blir nekta på grunn av feil som ikkje kan rettast. Utvalet foreslår at eit burettslag ikkje skal kunne erverve rettar eller pådra seg plikter før laget er registrert.

Merknader frå høyringsinstansane

Asker og Bærum boligbyggelag viser til at utkastet til føresegner om minstekrav til vedtektene ikkje seier noko om kor mange andelar det skal vere i burettslaget. Av omsyn til publisitet og notoritet meiner bustadbyggjelaget at vedtektene alltid må innehalde opplysningar om dette.

Asker og Bærum boligbyggelagmeiner det er rimeleg at burettslaget sjølv dekkjer kostnadene ved å stifte laget. Det er ikkje rimeleg at det er stiftaren sjølv som dekkjer desse utgiftene. Er stiftaren eit bustadbyggjelag, er det medlemmene i bustadbyggjelaget som blir belasta med kostnadene. Det er meir rimeleg at dei som skal tildelast bustad, betaler. På denne måten blir det ingen skilnad mellom tilknytte og frittståande burettslag. Ein slik regel vil også samsvare med føresegnene i aksjelova.

Asker og Bærum boligbyggelagforeslår vidare å stryke forbodet mot at det i stiftingsdokumentet blir teke inn vilkår om at nokon skal ha særlege rettar eller fordelar i laget på grunnlag av stiftinga. Det blir hevda at ein slik regel verkar mot det tiltenkte føremålet. Eit praktisk tilfelle kan tenkjast vere der leigarane i fellesskap ervervar ein eigedom og ønskjer å omdanne eigedommen til eit burettslag. Her vil det vere eit naturleg ønske frå bebuarane si side å nedfelle føresegner i stiftingsdokumentet som sikrar dei ein vidare rett til bustadene. Alternativt kan slike føresegner fastsetjast i vedtektene etter at burettslaget er stifta, men føresegna vil då ikkje vere ein del av stiftingsgrunnlaget og såleis ikkje få like sterkt vern.

Den Norske Advokatforeninghar vist til at utvalet tek farvel med eit etablert, men ikkje formalisert sjølvkostprinsipp, jf. omtalen under punkt 8.4. Dette er for så vidt greitt nok. Foreininga meiner vidare at dersom føresetnaden er at ein er einig i at sjølvkostprinsippet ikkje lenger skal leggjast til grunn, er det merkeleg at det skal vere nødvendig å utarbeide byggje- og finansieringsplanar som nemnt i forslaget frå utvalet til § 2-6. Det er greitt nok at dei som teiknar andel i eit burettslag, skal vite kva dei kjøper og kva økonomiske konsekvensar teikninga fører med seg, men dette må også vere fullgodt. Slik lovforslaget no er utforma, lèt det etter seg eit inntrykk av at utbyggjaren - til dømes eit bustadbyggjelag - ved å nytte burettslagsforma skal ha ein meir forbrukarvennleg og kanskje økonomisk rimelegare profil. Dette er ikkje rett, noko utvalet peiker på. Bustadbyggjelag, eller andre som byggjer bustader i burettslag, står etter dette på linje med kven som helst annan bustadprodusent som har forteneste som handlingsmotiv. Derfor lyt ein endre lovteksten i det minste slik at han ikkje til forveksling blir lik gjeldande lov. Eit alternativ er kanskje å ta bort kravet om «kostnadsoverslag» under nr. 2.

Brønnøysundregistraviser til at det i stiftingsdokumentet skal opplysast om tida for innbetaling av andelane. Det blir dernest vist til at burettslaget har ein frist på tre månader for å melde det nye burettslaget til Føretaksregisteret. Ved innmeldinga skal heile kapitalen vere innbetalt. Brønnøysundregistra reiser spørsmål om ikkje fristen for innbetalinga burde vore lenger.

Brønnøysundregistra viser vidare til at forslaget frå utvalet til føresegn om melding til Føretaksregisteret ikkje seier noko om betalingspliktene ifølgje stiftingsdokumentet i dei tilfella der ein ikkje sender melding til Føretaksregisteret innan fristen på tre månader. Her bør ein vurdere å ta inn ei føresegn om at slike plikter i så fall fell bort.

Brønnøysundregistra viser også til at utvalet har foreslått at burettslaget ikkje kan ha rettar og plikter før det er blitt registrert i Føretaksregisteret. Ein legg til grunn at modellen for dette forslaget er aksjelova § 2-20. Brønnøysundregistra meiner at det ikkje er klart kva som ligg i denne formuleringa, og det blir framheva at dersom det er meininga at burettslaget eventuelt skal ha slike rettar og plikter, så bør det kome klart fram av lovteksten.

Departementet sine vurderingar

Departementet viser til at utvalet foreslått at for å stifte eit burettslag skal den eller dei som skal teikne andelane i laget setje opp eit stiftingsdokument. Stiftingsdokumentet skal innehalde vedtektene for laget. Stiftarane skal teikne alle andelane i laget. Førehandsavtale med burettslaget om å teikne andel er ikkje bindande. Det kan setjast som vilkår for å teikne andel at andelseigaren skal betale eit innskot til laget. Stiftarane skal setje opp og datere ein opningsbalanse som skal leggjast ved stiftingsdokumentet.

Ein byggje- og finansieringsplan skal leggjast ved stiftingsdokumentet. Planen skal innehalde teikningar og skildring av bygget eller bygga til laget, med teikningar og skildringar av bustadene, kostnadsoverslag, finansieringsplan og driftsbudsjett. Planen skal vise kva bustad som er knytt til kvar andel, og fordelinga av felleskostnadene.

Stiftarane skal datere og skrive under stiftingsdokumentet. Når alle stiftarane har skrive under stiftingsdokumentet, er andelane teikna og laget stifta. Andelane skal betalast inn til pålydande innan den tida som er fastsett i stiftingsdokumentet. Laget skal meldast til Føretaksregisteret innan tre månader etter at stiftingsdokumentet er underskrive. Før laget blir meldt til Føretaksregisteret, skal andelskapitalen vere innbetalt fullt ut. Innbetalinga skal stadfestast av revisor. Dersom laget ikkje er meldt til Føretaksregisteret innan fristen, kan laget ikkje registrerast. Laget kan ikkje erverve rettar eller pådra seg plikter før det er registrert.

Departementet sluttar seg i all hovudsak til forslaget frå utvalet til reglar som knyter seg til stiftinga av eit burettslag. Det gjeld reglane om stiftingsdokument, minstekrav til vedtektene, forbod mot særlege rettar, opningsbalanse, betaling av andelane og melding til Føretaksregisteret. Nokre høyringsinstansar har kome med merknader til forslaget frå utvalet til reglar om stifting av burettslag. Departementet har sett nærare på desse merknadene og vil kommentere dei særskilt.

Asker og Bærum boligbyggelag hevdar at det i føresegna om minstekrav til vedtektene bør opplysast om kor mange andelar det skal vere i burettslaget. Departementet viser til at det i stiftingsdokumentet skal gå fram at stiftarane skal teikne alle andelane i burettslaget. Det opphavlege talet på andelar blir då fastsett, men det vil vere mogleg å endre dette talet på eit seinare tidspunkt. Av den grunn meiner departementet at det vil kunne skape unødige vanskar dersom talet på andelar skulle takast med i vedtektene. Ønskjer ein å endre vedtektene, vil det ta tid, og endringa krev to tredjedels fleirtal i generalforsamlinga. Etter departementet si vurdering skulle det heller ikkje vere bruk for å ha med talet på andelar i vedtektene, så lenge alle andelane må registrerast i grunnboka, jf. omtalen under punkt 8.8. Registreringa vil etter departementet si vurdering gi notoritet og publisitet på ein fullgod måte. Departementet ser derfor ikkje grunn til å følgje endringsforslaget frå bustadbyggjelaget.

Departementet viser vidare til at Asker og Bærum boligbyggelagforeslår å stryke regelen om at kostnadene ved å stifte laget skal dekkjast av stiftaren. Det blir foreslått at kostnadene skal dekkjast av dei komande andelseigarane i laget. Departementet er ikkje einig i at dette vil gi ei betre fordeling av kostnadene med å stifte burettslaget. Departementet viser her til grunngivinga som utvalet har gitt, jf. NOU 2000:17 side 113. Utvalet meiner at det ikkje trengst nokon eigen regel om at det er burettslaget som skal dekkje kostnadene ved stiftinga. Det blir hevda at dei fleste burettslaga blir stifta av eit bustadbyggjelag eller ein annan utbyggjar. Utvalet meiner då at desse kan bere utgiftene. I dei få tilfella der fleire personar går saman om å stifte eit burettslag, gjer utvalet gjeldande at det er like enkelt at dei frå først av dekkjer utgiftene med stiftinga, i og med at dei i alle høve må bere kostnaden på eit seinare tidspunkt. Departementet sluttar seg her til den grunngivinga og konklusjonen utvalet har kome med.

Asker og Bærum boligbyggelagforeslår å stryke forbodet mot at det i stiftingsdokumentet blir teke inn vilkår om at nokon skal ha særlege rettar eller fordelar i laget på grunnlag av stiftinga. Det blir hevda at leigarane i ein eigedom kan tenkjast å ha ønske om å kjøpe denne eigedommen og omdanne han til eit burettslag. I eit slikt tilfelle vil det vere viktig å sikre dei ein vidare rett til bustadene.

Departementet meiner at forslaget frå utvalet ikkje er oppfatta på rett måte. Slik departementet ser det, har ikkje det nemnde forslaget til regel som føremål å regulere det tilfellet som Asker og Bærum boligbyggelag nemner. Dersom nokon går saman om å stifte eit burettslag, vil alle sjølvsagt kunne kjøpe ein andel i laget om ein skulle ønskje det. Dersom eigedommen blir overteken med heimel i lov om kommunal forkjøpsrett til leigegardar, er føresetnaden at alle leigarane i eigedommen skal ha rett til å bli andelseigar i det burettslaget som eventuelt blir stifta. Forslaget frå utvalet vil ikkje stengje for slike tilfelle. Føremålet med det forbodet utvalet set, er derimot å hindre at det blir stifta rettar som ein kan tenkje seg ville kunne bli gitt til enkelte på det tidspunktet burettslaget blir stifta. Dersom ein ønskjer å inngå avtalar, skal ikkje desse gjerast på stiftingstidspunktet. Meiner ein at det er nødvendig å inngå ein avtale, må ein gjere det etterpå. Sidan forslaget frå utvalet må tolkast på denne måten, skulle det - slik departementet vurderer det - heller ikkje vere bruk for å kunne gi nokon særlege rettar eller fordelar på grunnlag av sjølve stiftinga. Departementet sluttar seg til forslaget frå utvalet.

Det går fram av punkt 8.4 at utvalet og departementet foreslår at bustadbyggjelag og andre utbyggjarar skal kunne selje burettslagsbustader til fast pris, der utbyggjaren har rekna inn forteneste. Den Norske Advokatforening er kritisk til om det ved stiftinga av eit burettslag skal vere nødvendig å utarbeide ein fullstendig finansieringsplan når sjølvkostprinsippet ikkje skal gjelde. Det er blitt foreslått at det i det minste ikkje skal vere nødvendig å leggje fram eit eige kostnadsoverslag.

Departementet viser til at utvalet har lagt vekt på at kravet til kostnadsoverslag må vere tilpassa situasjonen. Utvalet framhevar at der bustadbyggjelaget eller ein utbyggjar har fastprisavtalar med forbrukarane, må kostnadsoverslaget utan nærare spesifikasjon kunne svare til den prisen bustadene skal leverast for, mens overslaget må vere meir detaljert i tilfelle der fleire personar har gått saman om prosjektet. Finansieringsplanen vil i hovudsak vise felleslån, innskot og andelskapital. Departementet sluttar seg til dette synspunktet. Departementet meiner at ein også i dei tilfella der ein vil nytte fastpris, bør vise dei framtidige bebuarane korleis ein har finansiert byggjeprosjektet. Men departementet har ingen innvendingar mot at kravet til omtalen av kva som er kostnaden, vil kunne variere alt etter om andelane skal seljast til fast pris eller sjølvkost. På dette viset har utvalet kome fram til fleksible løysingar som kan tilpassast det enkelte prosjektet. Det er departementet fullt ut einig i.

Brønnøysundregistraviser til at det i stiftingsdokumentet skal opplysast om tida for innbetaling av andelane. Det blir dernest vist til at det er sett ein frist på tre månader for å melde det nye burettslaget til Føretaksregisteret, og at heile kapitalen skal vere innbetalt ved innmeldinga. I det høvet blir det reist spørsmål om det ikkje burde vere fastsett ein lengre frist for innbetalinga.

Departementet viser her til at forslaget frå utvalet er utforma etter mønster av aksjelova, jf. aksjelova § 2-3. Departementet kan ikkje sjå nokon avgjerande grunn for at fristen for innbetaling ved stifting av eit burettslag skal vere annleis enn ved stifting av eit aksjeselskap. Etter departementet si vurdering bør tre månader vere tilstrekkeleg tid til å sikre full innbetaling av andelskapitalen. Departementet sluttar seg derfor til det forslaget som utvalet har kome med.

Brønnøysundregistra viser til at føresegna om melding til Føretaksregisteret (§ 2-9) ikkje seier noko om betalingspliktene ifølgje stiftingsdokumentet i dei tilfella der ein ikkje sender melding til Føretaksregisteret innan fristen på tre månader. Registra meiner at ein her bør vurdere å ta inn ei føresegn om at slike plikter i så fall fell bort. Departementet er einig i denne vurderinga, og har derfor teke med eit slikt tillegg i den aktuelle paragrafen (§ 2-9).

Brønnøysundregistra viser også til at utvalet har foreslått at burettslaget ikkje kan ha rettar og plikter før det er blitt registrert i Føretaksregisteret. Ein legg til grunn at modellen for dette forslaget er ei føresegn i aksjelova § 2-20. Brønnøysundregistra meiner at det ikkje er klart kva som ligg i denne formuleringa, og det blir framheva at dersom det er meininga at burettslaget eventuelt skal ha slik rettar og plikter, så bør det gå klart fram av lovteksten.

Departementet viser til at utvalet har nytta aksjelova § 2-20 som mønster for utforminga av forslaget til § 2-9 tredje ledd. Aksjelova § 2-20 har utførlege reglar om rettar og skyldnader før aksjeselskapet kan bli registrert i Føretaksregisteret. Utvalet har vurdert det slik at det ikkje skal vere nødvendig med like utførlege reglar ved registrering av eit burettslag i Føretaksregisteret som ved registrering av eit aksjeselskap. Utvalet meiner også at ein må kunne falle tilbake på vanleg avtalerett og på dei meir utførlege reglane i aksjelova § 2-20 også ved tolking av forslaget til § 2-9 tredje ledd. Departementet er einig med utvalet i at den regelen som er blitt foreslått, på ein god måte skulle kunne tene det føremålet han er tiltenkt. Ein meir omfattande regel, som i aksjelova, vil - slik departementet vurderer det - kunne bli vanskelegare å bruke i praksis. Reglane bør ikkje vere meir kompliserte enn det som er nødvendig for å få dei til å fungere slik meininga var. Det skulle såleis ikkje her vere behov for utførlege reglar om erverv av rettar og pådraging av plikter før registreringa blir gjennomført. Departementet sluttar seg til det forslaget utvalet har kome med.

8.4 Utbyggingsmodell o.a.

Gjeldande rett - reglar som gjeld når eit bustadbyggjelag skal stå for byggjeprosjektet ved bygging og stifting av eit burettslag

Bustadbyggjelaga har som hovudoppgåve å skaffe andelseigarane bustad. Dette kan skje ved kjøp av ferdige bygg eller ved nybygging. Bustadbyggjelaga har tradisjon for å organisere bustadene i tilknytte burettslag. Bustadbyggjelaget kan også organisere bustadene som eigarseksjonar eller sjølvstendige grunneigedommar (einebustader) for medlemmene. Dei sistnemnde alternativa er mindre detaljregulerte. Nedafor vil departementet gjere greie for dei reglane som i dag gjeld når bustadbyggjelaga organiserer byggjeprosjekta som burettslag. Avslutningsvis blir det sagt noko om rettstilstanden dersom bustadbyggjelaga vel å organisere bustadene i eit eigarseksjonssameige eller som sjølvstendige grunneigedommar.

Etter at bustadbyggjelaget har skaffa tomt til byggjeprosjektet, må laget setje opp ein byggje- og finansieringsplan over arbeidet. Planen skal innehalde ei skildring av prosjektet med teikningar av så vel bygningane som den enkelte bustaden. Planen skal også innehalde kostnadsoverslag, finansieringsplan og driftsbudsjett for burettslaget. Planen skal særskilt innehalde opplysningar om den forventa storleiken på dei låna andelseigarane må yte til laget for dei forskjellige bustadtypane (innskot), og storleiken på den forventa leiga for andelseigarane. Når bustadbyggjelaget har vedteke å gjennomføre prosjektet, skal bustadbyggjelaget kontorstifte det burettslaget som skal eige den ferdigbygde eigedommen. Reglane om korleis dette skal gå føre seg, er omtalte under kapittel 8.3.

Etter at burettslaget er stifta, skal bustadbyggjelaget etter gjeldande lov inngå ein skriftleg kontrakt med burettslaget om oppføring av bygg i samsvar med planen. Kontrakten skal innehalde føresegner om at bustadbyggjelaget på vegner av burettslaget skal ta ansvar for at bygget blir oppført i samsvar med planen, og at resten av planen elles blir gjennomført slik han skal.

Kontrakten kan - og det har vore vanleg - gi bustadbyggjelaga fullmakt til å ta opp byggjelån og andre lån, inngå kontraktar med entreprenørar og andre om byggjearbeidet, føre kontroll med byggjearbeida og elles føreta dei disposisjonane som er nødvendige for å gjennomføre den planen som er fastsett. Kontrakten kan dessutan gi bustadbyggjelaget ansvar for drifta av burettslaget fram til byggjeprosjektet er ferdig og lånet er konvertert. Kontrakten kan vidare gi bustadbyggjelaget rett til å endre planane dersom det er nødvendig av omsyn til det tekniske eller fordi det blir kravd av offentlege styresmakter. Bustadbyggjelaget kan også få rett til å gjere endringar dersom det økonomiske grunnlaget for planen gjer det nødvendig.

Det nystifta burettslaget vil stå som tiltakshavar og formelt vere ansvarleg for gjennomføringa av prosjektet. Bustadbyggjelaget vil likevel eige alle andelane i burettslaget fram til prosjektet er ferdigstilt. Bustadbyggjelaget vil derfor utgjere generalforsamlinga i burettslaget i heile byggjeperioden. I denne perioden skal det også vere eit eige byggjestyre, der dei framtidige bebuarane skal vere representerte, men bustadbyggjelaget skal peike ut fleirtalet i byggjestyret.

Som det er gjort greie for ovafor, skal det også gjerast avtalar mellom bustadbyggjelaga og burettslaga som gir bustadbyggjelaga vide fullmakter til å opptre på vegner av burettslaget. Gjennom desse organisatoriske grepa får bustadbyggjelaget full reell kontroll over byggjeprosjektet, jamvel om det formelle ansvaret ligg hos burettslaget. På bakgrunn av dette har domstolane i fleire nyare dommar pålagt bustadbyggjelaget ansvar for byggjefeil i tilfelle der det ikkje har vore mogleg å få dekning for kostnadene frå entreprenøren.

Etter gjeldande rett kan bustadbyggjelaget overføre bustadene til sjølvkost eller til ein fastpris. Det har vore vanleg at bygginga skjer etter eit sjølvkostprinsipp, på den måten at det går ut over dei framtidige andelseigarane i form av krav om auka innskot eller høgare leige dersom kostnadene blir høgare enn planlagt, mens dei framtidige andelseigarane tilsvarande får glede av det dersom kostnadene blir lågare.

Bustadbyggjelaget kan ta betalt for tenestene sine i samband med byggjesaka, og det er også godteke at burettslaget må betale tilskot til eit risikofond i bustadbyggjelaget. Risikofondet skal dekkje tap ved at det tek lengre tid enn planlagt å få avtalar om innskot og leige på plass, eventuelt ved at innskotet må reduserast for å få nokon til å teikne andelar i burettslaget. I dei seinare åra har ein i staden for tilskot til risikofond fått premiar til ei særleg forsikringsordning med det same føremålet. I utgangspunktet er det burettslaget, det vil seie dei framtidige andelseigarane, som må bere tapet dersom det er vanskeleg å få interessentar til bustadene. Spørsmålet om i kva grad bustadbyggjelaget har eit rettsleg ansvar for slikt tap, har ikkje vore sett på spissen.

Stort sett er inntrykket at bustadbyggjelaga faktisk har dekt slike tap. I dei seinare åra har ein del bustadbyggjelag gått over til å selje andelane til ein fast pris. I fleire tilfelle har bustadbyggjelaget då også kalkulert med forteneste for bustadbyggjelaget. Tanken har vore at slik forteneste vil styrkje soliditeten i bustadbyggjelaget og slik gjere laget betre rusta til å dekkje eventuelle skadebotkrav og andre tap som dei seinare måtte lide. Ein har også lagt vekt på at det kan synast urimeleg at nokre få andelseigarar skal kunne innkassere store gevinstar fordi prosjektet dei har kjøpt andel i, kan byggjast til prisar vesentleg under vanleg marknadspris.

Når det er utarbeidd byggjeplan for burettslag som er kontorstifta, og bustadene som planen omfattar, er fordelte, skal bustadbyggjelaget inngå avtale med dei som har fått tildelt bustad, om at dei skal ha rett til å overta bustadbyggjelaget sine andelar og i tilfelle teikne nye andelar, slik at talet svarer til talet på bustader i laget, minus eventuelle bustader som laget skal leige ut til andre enn andelseigarane. Det kan til dømes vere aktuelt å leige ut til ein vaktmeister. Som vilkår for å inngå ein slik avtale kan bustadbyggjelaget setje som vilkår at andelseigarane også teiknar leigeavtale til den aktuelle bustaden, og at det blir inngått avtale om å betale innskot til laget.

Andelane i burettslaget skal vere overtekne eller teikna minst 18 månader etter at alle bustadene er innflyttingsklare. Forsømer bustadbyggjelaget dette, kan ein som har fått tildelt bustad, overfor skifteretten setje fram krav om at burettslaget blir oppløyst. Skifteretten kan gi bustadbyggjelaget ein frist på opptil eitt år til å ordne tilhøva. Dersom bustadbyggjelaget også oversit denne fristen, skal skifteretten vedta oppløysing av burettslaget. Eit nytt burettslag - som er danna av dei som fekk tildelt bustad i det opphavlege burettslaget - har i tilfelle rett til å ta over laget sin eigedom til sjølvkost, så framt det kan skje utan å skade posisjonen til kreditorane.

Reglane i lova om oppdrag for bustadbyggjelaget, som går ut på at bustadbyggjelaget skal stå for utføringa, skal gjelde tilsvarande ved bygging av eigarbustader for andelseigarane. Departementet har likevel det inntrykket at slike avtalar har variert meir. Det er etter departementet si vurdering heller ikkje uvanleg med reine kjøpsavtalar mellom bustadbyggjelaget og andelseigarane.

Avhendingslova frå 1992 eller bustadoppføringslova frå 1997 gjeld ikkje for avtalar mellom bustadbyggjelaget og andelseigarane.

Gjeldande rett - reglar som gjeld når eit frittståande burettslag sjølv skal stå for byggjeprosjektet

Skal eit frittståande burettslag stå for byggjeprosjektet, må styret i burettslaget utarbeide ein byggje- og finansieringsplan. Det blir stilt dei same krava til innhaldet i denne planen som når eit bustadbyggjelag lagar ein tilsvarande plan, jf. omtalen ovafor. I frittståande burettslag vil bebuarane ha mykje større innverknad på byggjeprosjektet, i og med at det er andelseigarane sjølve som utgjer generalforsamlinga og vel styret. Styret vil på vegner av burettslaget inngå avtalar med entreprenørar og andre for å gjennomføre planen.

Gjeldande rett - reglar som gjeld både tilknytte og frittståande burettslag

Etter at det er utarbeidd ein byggjeplan for eit frittståande burettslag, eller når der er inngått ein avtale mellom burettslaget og bustadbyggjelaget om gjennomføring av eit bustadprosjekt, kan burettslaget og kvar av andelseigarane krevje at det blir inngått ein avtale mellom burettslaget og den enkelte andelseigaren om rett til å leige bustad og til å betale inn burettsinnskot. Denne avtalen skal setjast opp skriftleg på grunnlag av planen. Avtalen skal gjelde ein konkret bustad og fastsetje storleiken på burettsinnskotet og forventa leige. Laget kan i avtalen berre ta atterhald om å gjere slike nødvendige endringar i planen som ikkje medfører at bustaden blir vesentleg redusert i verdi. Ein avtale som ikkje oppfyller dei krava som her er sette opp, er ikkje bindande for andelseigaren.

Nektar andelseigaren å inngå ein slik avtale, kan styret påleggje han å overdra andelen til ein person utpeikt av styret. Blir pålegget ikkje følgt opp innan fjorten dagar etter at det er motteke, kan styret mot kontant betaling av andelssummen overdra andelen. Dersom ein andelseigar ikkje deponerer eller betaler inn til laget det avtalte burettsinnskotet etter at han har motteke skriftleg krav om det, kan styret påleggje andelseigaren å overdra andelen med burettsinnskot til ein person som styret godkjenner. Det same gjeld ein andelseigar som ikkje inngår avtale om auke av burettsinnskotet sjølv om han er blitt skriftleg oppmoda om det.

Laget må ikkje krevje eller ta imot heil eller delvis innbetaling av burettsinnskotet før finansiering av bustadene er sikra ved tilsegn om faste lån eller på annan fullgod måte. Burettsinnskotet vil normalt vere sikra med pant i dei faste eigedommane til burettslaget. Det må liggje føre ei fråsegn frå revisoren til laget om at desse vilkåra er oppfylte. På visse vilkår kan laget likevel krevje at heile eller delar av burettsinnskotet blir deponert i bank. For den innbetalte summen må laget utferde eit skriftleg lånebevis. Lånebeviset skal ha påteikning som viser tilknytinga mellom burettsinnskotet og andelen.

Andelseigaren kan heve avtalen dersom byggjearbeidet ikkje er sett i gang innan eitt år etter at avtalen er inngått. Gjer laget endringar i planen som ligg til grunn for avtalen, kan ein andelseigar heve avtalen dersom han ikkje har godkjent ei endring som ikkje har vore nødvendig av tekniske eller økonomiske grunnar, med den følgja at burettsinnskotet må aukast med meir enn ti prosent eller at bustaden blir vesentleg dårlegare, Blir endringar gjennomførte med følgjer som nemnt utan at andelseigaren er gjord kjend med det på førehand, kan han heve avtalen utan omsyn til om endringane var nødvendige eller pålagde. Andelseigaren sin rett til å heve avtalen fell bort dersom han ikkje har gjort bruk av retten innan éin månad etter at han fekk kjennskap til innhaldet.

Blir avtalen heva, er laget forplikta til å betale den summen som er innbetalt og frigi den summen som er deponert i samsvar med avtalen, i tillegg til å løyse inn andelen. Dersom minst to tredjedelar av andelseigarane hevar avtalane sine, må laget løysast opp.

Dersom ikkje anna fullgod trygd blir gitt, må burettslagsinnskotet sikrast med pant i dei faste eigedommane til burettslaget med prioritet etter byggjelån og seinare faste lån som er nødvendige for å gjennomføre planen. Når det ligg føre avgjerd om nye tiltak, kan styret fastsetje at nødvendige lån til gjennomføring av tiltaket skal ha prioritet før burettsinnskota. Vanlegvis må det utferdast ein fellesobligasjon som skal lyde på summen av alle burettslagsinnskota. Når burettsinnskota er endeleg fastsette, blir det utferda andelsobligasjonar til den enkelte andelseigar i tilknyting til fellesobligasjonen.

Forslaget frå utvalet

Utvalet har foreslått ein ny utbyggingsmodell. Departementet viser her til den presentasjonen utvalet gir i NOU 2000:17 side 59 og utetter:

«Mesteparten av bygginga i bustadsamvirket har tradisjonelt skjedd for burettslag, og eit særpreg ved reglane er at bustadbyggjelaget formelt byggjer på vegner av eit burettslag der andelane seinare skal overtakast av andelseigarar i bustadbyggjelaget. Ei slik ordning skal ivareta fleire omsyn: Kvart prosjekt skal gjennomførast for ei gruppe andelseigarar til sjølvkost, utan forteneste for bustadbyggjelaget ut over vanleg forteneste på dei tenestene som blir ytte. Risikoen for bustadbyggjelaget skal avgrensast; finansieringa av byggjeprosjektet skjer dels ved byggjelån som burettslaget svarar for, dels ved innskot frå bustadinteressentane, og det er burettslaget som er part i avtalar med entreprenørar og leverandørar. Byggjeprosjektet skal styrast effektivt; som einaste andelseigar i burettslaget i byggjeperioden har bustadbyggjelaget siste ordet i alt som skal avgjerast i byggjesaka, sjølv om bustadinteressentane er representerte i styret i burettslaget.

Ein kan seie at utbyggingsmodellen har verka etter føremålet. Det er reist ei mengd bustader etter denne modellen, i all hovudsak utan store vanskar eller tap for andelseigarane. Likevel har dagens utbyggingsmodell nokre veike sider, og utvalet meiner det er grunn til å prøve å finne betre løysingar. Særleg er det eit paradoks at dei som skaffar seg ny bustad gjennom bustadsamvirket, i dag på somme punkt står formelt svakare enn dei som elles kjøper eller får bygt bustad. Det har samanheng med at avhendingslova frå 1992 (avhl.) og bustadoppføringslova frå 1997 (buofl.) ikkje gjeld for avtalane i bustadsamvirket. I bustadsamvirket har det i fleire samanhengar vore teke til orde for at desse lovene også blir gjorde gjeldande for den kooperative utbygginga.

Kanskje den viktigaste innvendinga mot reglane i burettslovene om bygging av nye bustader er at dei er kompliserte og lite gjennomsiktige. Avtalen mellom bustadbyggjelaget og dei som skal ta over bustadene, svarar ikkje til kjende avtaletypar som kjøp og entreprise. Rettsforholdet mellom burettslaget og bustadinteressentane er formelt både selskapsrettsleg og husleigerettsleg. Når bustadinteressentane tek over andelane i burettslaget, blir dei sitjande med forvaltninga av eit partsforhold til entreprenørar og andre utan at dei tidlegare har hatt kontrollen med val av medkontrahent eller utviklinga av avtaleforholdet.

Utvalet innser at utbyggingsmodellen må bli meir komplisert enn elles der den formelle eigaren av bustadene skal vere eit burettslag, mens bustadene reelt skal tilhøyre andelseigarane. Burettslaget blir ein ekstra part i prosessen. Noko av den same spenninga har ein for avtalar om nye eigarseksjonar, i og utafor bustadsamvirket: Sjølv om det er ein avtale mellom kvar kjøpar eller byggherre på den eine sida og seljaren eller entreprenøren på den andre, er det mangt i byggjesaka som kjem fleire bustader ved, og der den einskilde ikkje kan handle som avtalepart på eiga hand. Det er ei følgje av at bustadene ligg på same eigedommen og skal forvaltast i fellesskap.

Avtalen med forbrukaren

Hovudsynspunktet bak framlegget til ny utbyggingsmodell er at den som gjer avtale om ny burettslagsbustad, skal ha det vernet som følgjer av bustadoppføringslova eller avhendingslova, slik han ville ha hatt om det gjaldt ein eigarseksjon eller ein einebustad. Krav mot utbyggjaren bør kunne gjerast gjeldande av andelseigaren sjølv eller av burettslaget; det siste er aktuelt der det gjeld krav som knyter seg til fellesareal eller fleire av bustadene.

Den som skal bli andelseigar i burettslaget etter den nye modellen, skal her omtalast som forbrukaren, slik ordbruken er i bustadoppføringslova òg.

Avtalen om ny bustad bør gjelde overføring av ein andel i eit burettslag. Reelt er det eit kjøp, på same måte som når ein avtale om ny eigarbustad omfattar grunnen òg (buofl. § 1 første ledd bokstav b), men i bustadoppføringslova er ikkje avtalen omtalt som ein kjøpsavtale. Avtalen skal innehalde opplysningar om fellesgjeld i burettslaget, innskot og kontantvederlag - etter same mønster som avtalar om brukte burettslagsbustader. Blir avtalen gjord før bustaden er ferdig, er det bustadoppføringslova som regulerer forholdet mellom partane. Blir avtalen gjord seinare, gjeld avhendingslova. Slik er det for avtalar om eigarseksjonar og einebustader òg.

Overføring eller teikning av andel i burettslaget bør reknast som heimelsoverføring. Det inneber mellom anna at forskot på vederlag berre kan krevjast mot garanti frå bank e.l. før andelen er overført (og burettslaget har heimel til grunnen som festar eller eigar).

Etter bustadoppføringslova kan forbrukaren etter nærare reglar krevje endringar av arbeidet i dei tilfella der bustaden ikkje er ferdig (buofl. § 9). Det er mest aktuelt for innvendig arbeid i bustaden; omsynet til dei andre forbrukarane set grenser for kva endringar som kan krevjast i fellesareal. Forbrukaren kan krevje at det blir stilt garanti for oppfyllinga av avtalen (§ 12). Kan bustaden ikkje overtakast i tide, kan forbrukaren krevje dagmulkt (§ 18), eller han kan heve avtalen (§ 20). På desse punkta har forbrukaren ei klarare og betre rettsstilling enn etter gjeldande burettslovgiving. Har bustaden manglar, kan forbrukaren krevje retting, prisavslag, eller heving (§§ 32 - 35). Her blir rettsstillinga meir oversiktleg ved at krava kan rettast mot utbyggjaren, mens forbrukaren i dag i prinsippet har krav berre mot burettslaget.

Utvalet reknar med at vederlaget normalt kjem til å bli avtalt som ein fast pris etter den nye modellen. Det er det vanlege for andre avtalar om bustader som ikkje er ferdige på avtaletida. Bustadoppføringslova hindrar i og for seg ikkje avtalar om oppføring av bustad på rekningsbasis, det vil seie slik at forbrukaren skal betale for dei materialane og det arbeidet som trengst for å føre opp bustaden, men slike avtalar er heilt uvanlege anna enn for delentreprisar. Utvalet har vurdert om lova bør ha eit påbod om fast pris, slik at vederlaget kan endrast berre på grunn av prisstiging, endringsarbeid m.m. Særleg der dei utførande ikkje har avtale direkte med forbrukaren, men med utbyggjaren (eventuelt gjennom burettslaget), slik det oftast vil vere for burettslagsbustader, kunne gode grunnar tale for eit slikt påbod. På den andre sida ville ein slik særregel for burettslagsbustader innebere at rammene blei trongare her enn for andre bustadformer, og det bør ein unngå. Utvalet er under tvil blitt ståande ved at lova ikkje bør innehalde eit slikt påbod.

Der avtalen blir gjord etter bustaden er ferdig, gjeld avhendingslova. Utvalet gjer framlegg om at avhendingslova skal gjelde for avtalar om ferdige burettslagsbustader, både nye og brukte. I avhendingslova er det nokre særreglar for avtalar om ny bustad, mellom anna slik at lova generelt ikkje kan fråvikast til skade for forbrukaren. Etter avhendingslova er det ikkje noko krav om at det blir stilt garanti for oppfyllinga av avtalen. Reglane blir med andre ulike på det punktet alt etter om bustaden er ferdig på avtaletida eller ikkje. Men slik er det for avtalar om andre bustader enn burettslagsbustader òg.

Part på utbyggjarsida

Etter den modellen som utvalet gjer framlegg om, er det meininga at forbrukaren skal ha ein medkontrahent på utbyggjarsida. Det kan vere bustadbyggjelaget, eit dotterselskap av bustadbyggjelaget eller ein annan utbyggjar.

Bustadbyggjelaget kan velje å byggje bustadene for eiga rekning. I så fall er bustadbyggjelaget part i avtalar med konsulentar, entreprenørar osb. Eigedommen kan i slike tilfelle førast over til burettslaget når det passar, gjerne i samband med at forbrukarane skal ta over andelane, og burettslaget treng ikkje stiftast før heller. I slike tilfelle er bustadbyggjelaget part i avtalen med forbrukaren. Forbrukaren kan rette sine krav etter avtalen mot bustadbyggjelaget, men etter bustadoppføringslova og avhendingslova kan forbrukaren dessutan gjere krav gjeldande mot bakre ledd, til dømes ein entreprenør som har ført opp bustadene for bustadbyggjelaget.

Vil bustadbyggjelaget avgrense risikoen ved byggjeverksemda, kan bygginga skje for eit dotterselskap, anten eit dotterselskap som er skipa for det einskilde prosjektet, eller eit dotterselskap for alle byggjeprosjekt. I så fall er det nok mest praktisk at dotterselskapet er part i avtalen med forbrukaren. Det kan skje at eit slikt dotterselskap har liten eigenkapital, men det er ikkje noko spesielt for desse avtalane. Dei reglane som skal verne forbrukaren her, er reglane om garanti etter bustadoppføringslova og vanlege reglar om eigenkapital i aksjeselskap.

Mest aktuelt er det nok at burettslaget blir stifta tidleg, gjerne i samband med tomtekjøp for å sleppe dokumentavgift for fleire overføringar av eigedommen. Einaste andelseigar i burettslaget i byggjetida kan vere bustadbyggjelaget (eller eit dotterselskap). Bygginga skjer i tilfelle på ein eigedom som tilhøyrer burettslaget. Part i avtalen med forbrukaren blir likevel bustadbyggjelaget (eller eit dotterselskap). Avtalar med eit burettslag om seinare teikning av andel er ikkje bindande etter utkastet, og burettslaget kan ikkje ta imot innskot av andre enn andelseigarar. I og med at bustadbyggjelaget (eller dotterselskapet) i alle høve blir ansvarlege etter bustadoppføringslova i høve til forbrukaren, kan det sikkert vere det greiaste at bustadbyggjelaget (eller dotterselskapet) - ikkje burettslaget - er part i avtalar med konsulentar og entreprenørar. Skulle ein ønskje å ha burettslaget som part, kanskje av omsyn til ansvarsavgrensinga, kan burettslaget gjere krav gjeldande mot konsulentar og entreprenørar på grunn av mishald, også etter at forbrukarane har teke over andelane. Men bustadbyggjelaget er likevel ansvarleg etter bustadoppføringslova i høve til forbrukarane. Ein kan nok finne grunnlag for regresskrav mot konsulentar og entreprenørar dersom bustadbyggjelaget i dette tilfellet må dekkje til dømes eit mangelskrav, men situasjonen er meir oversiktleg dersom bustadbyggjelaget er part i avtalane med konsulentar og entreprenørar.

Bruk av burettslagsforma for andre enn bustadbyggjelag

I dag er hovudregelen at berre bustadbyggjelag kan nytte den særlege modellen med 'kontorstifting' av burettslag der bustadbyggjelaget er einaste andelseigar i byggjetida. Med unntak for nokre reglar om at ein kommune eller særleg institusjon kan vere einaste andelseigar i byggjetida, må burettslag elles stiftast ved at andelseigarane kjem saman og stiftar laget. Meininga er da at laget skal ha så mange andelar som det skal vere bustader i laget. At alle andelseigarane er med på stiftinga, er ikkje praktisk anna enn i tilfelle der laget skal ta over eksisterande bygg, til dømes etter bruk av kommunal forkjøpsrett til ein leigegard.

Det hender visst at andre utbyggjarar nyttar burettslagsforma, helst da på det viset at det blir teikna tre andelar av stråpersonar, og at talet på andelar blir utvida etter kvart som bustadene blir selde. Ein slik framgangsmåte ligg på sida av det som var tanken bak reglane.

Ved nokre høve har ein drøfta spørsmålet om å opne for at andre enn bustadbyggjelag skal kunne byggje ut gjennom burettslag. Reglar om at ein kommune eller ein 'institusjon eller sammenslutning med særlige oppgaver innen boligsektoren' - med samtykke frå departementet - kan eige alle andelar i byggjetida, kom inn i lova i 1977 og 1981. Elles har ein vore skeptisk til slike ordningar. Bakgrunnen for skepsisen har vore at utbyggingsmodellen gir utbyggjaren stor innverknad, og den innverknaden kan ein ikkje utan vidare forsvare å gi til utbyggjarar som ikkje har den same medlemskontrollen som bustadbyggjelaget.

Etter utkastet her ligg vernet for forbrukarane meir i avtalane og forbrukarlovgivinga enn i medlemskontrollen gjennom bustadbyggjelaget. Utvalet meiner at det da bør opnast for at andre utbyggjarar kan nytte burettslagsforma på same måten som bustadbyggjelaget. Når ein først meiner at burettslaget er ei tenleg eigeform for bustader som det er bruk for ved sida av andre eigeformer, er det uheldig dersom andre utbyggjarar enn bustadbyggjelag ikkje skal kunne velje denne forma. Utvalet gjer derfor framlegg om at alle som skal stå for erverv eller oppføring av bustader for burettslaget, skal kunne eige alle andelar i byggjetida.

Bruksrett og overføring av andelar i burettslaget

Ei byggjesak kan strekkje seg over lang tid, særleg der burettslaget skal ha mange bustader. Da er dei første bustadene gjerne innflyttingsklare lenge før dei siste er ferdige, og det er lite lønsamt å late dei ferdige bustadene stå tomme. Etter gjeldande lov er ordninga at dei som har teikna seg for bustad i prosjektet, tek på seg å leige bustad også før andelen blir overført. Før innflytting er innskotet eller noko av det betalt til burettslaget, og når slik betaling er skjedd, kan bustadinteressenten i hovudsak råde over retten til bustaden på same måte som han seinare kan for andelen, til dømes ved sal eller pantsetjing (brl. § 40). Andelane skal vere overførte til bustadinteressentane seinast atten månader etter at siste bustaden var innflyttingsklar (brl. § 8 fjerde ledd).

Når andelane ikkje kan overførast med ein gong, har det samanheng med at bustadbyggjelaget må ha kontrollen med byggjesaka. I burettslaget har kvar andelseigar ei røyst same kor mange andelar han har, og bustadbyggjelaget mistar fleirtalet straks ein andel er overført.

Nye burettslag har jamt over ikkje så mange bustader i dag som det ein ofte såg tidlegare, men framleis kan det vere bruk for å avtale innflytting før alle bustadene er ferdige. Utvalet gjer framlegg om å føre vidare regelen om at kvar andelseigar har ei røyst, og dermed er det ikkje praktisk heretter heller å overføre andelar før byggjesaka er ferdig. I slike tilfelle skal forbrukaren etter utkastet her ha ein bruksrett som svarar mest mogleg til den han kjem til å få som andelseigar, og han bør kunne råde over retten til bustaden. Eventuelt forskot på vederlaget kan bustadbyggjelaget krevje mot garanti frå bank e.l. (buofl. § 47).

I tida før andelen er overført, har ikkje andelseigaren det som kan kallast forvaltningsrettar i laget; han kan til dømes ikkje røyste på generalforsamling. Det er uheldig dersom perioden frå innflytting - gjerne kombinert med forskotsbetaling - og overføring av andelen blir for lang. Regelen etter gjeldande lov set ikkje noka effektiv grense; bustadbyggjelaget avgjer sjølv når den siste bustaden skal ferdigstillast. Utvalet har freista å finne ein regel som på den eine sida tek omsyn til forbrukaren, men som på den andre sida skal opne for at det kan gå ei viss tid frå første innflytting og fram til overføring av første andel. På det sistnemnde tidspunktet må byggjesaka praktisk sett vere avslutta. Utvalet er blitt ståande ved at dei som har overteke bruken av bustaden, skal ha krav på å få overført andelane seinast to år etter første bruksovertaking. Vil ein utbyggjar leggje opp byggjesaka slik at dei første bustadene er ferdige meir enn to år før byggjesaka kan avsluttast, får han heller late dei første bustadene stå tomme ei tid.

Eit anna spørsmål er kor lenge utbyggjaren kan sitje med andelane for bustader som ikkje er selde. I dag kan eit bustadbyggjelag ta inn i vedtektene for burettslaget at bustadbyggjelaget kan eige opp til tretti prosent av andelane i laget permanent. Tek det tid å få avtalar for alle bustadene, kan bustadbyggjelaget dermed velje å sitje med andelane og leige ut bustadene i staden for å selje dei med tap. Etter framlegget frå utvalet kan eit bustadbyggjelag i alle høve eige opp til tjue prosent av andelane i burettslaget permanent dersom det er vedtektsfesta, men det gjeld ikkje for andre utbyggjarar. Det er vanskeleg å setje ei absolutt grense for kor lenge utbyggjaren kan sitje med andelar; når ein slik eventuell frist nærmar seg, vil det vere kjent for eventuelle kjøparar, og det kan bli vanskeleg å oppnå normal pris på andelen. På den andre sida er det uheldig dersom ein utbyggjar blir sitjande med andelar gjennom lang tid og i realiteten driv med utleigeverksemd. Utvalet er blitt ståande ved at det ikkje treng setjast nokon frist for sal av andelane. På grunn av røystereglane er det ikkje så attraktivt å sitje att med mange andelar i laget. Det kan nok kome til å skje at ein utbyggjar sit med alle andelane i laget for ein periode og driv med utleige, eller at han blir sitjande att med ein andel eller to, men det får ein heller godta.

Innskot

Etter den gjeldande utbyggingsmodellen skal bustadinteressentane normalt betale eit innskot til burettslaget. Innskotet er reelt eigenkapital, men formelt er det eit pantesikra lån til burettslaget. Den formelle eigenkapitalen i burettslaget er svært låg til å byrje med, gjerne nokre få tusen kroner. Når burettslaget likevel er kredittverdig, må ein sjå det i samanheng med at andelseigarane har plikt til å dekkje felleskostnadene i laget, ei plikt som dei rett nok kan kome fri med seks månaders varsel. Etter kvart som felleslån blir nedbetalte, aukar eigenkapitalen i laget. Det særprega med innskotet er at kravet på tilbakebetaling i ein oppløysingssituasjon ikkje berre konkurrerer med andre krav, men altså også er sikra med pant i eigedommen.

Ordninga med pantesikra innskot er ein fordel for andelseigarane i burettslaget, og utvalet gjer framlegg om at innskot kan avtalast heretter òg. Utvalet har òg vurdert om ein burde opne for at avdrag på felleslån skulle gå til auke av innskota, slik at den eigentlege risikokapitalen for andelseigarane ikkje auka. Men ei slik ordning ville bli komplisert. Mellom anna måtte ein ha særlege reglar om at laget kunne ta opp nye felleslån som blei pantsikra på beste prioritet, framfor innskota. Utvalet gjer ikkje framlegg om endringar her.

Det kan nemnast at dei ordningane med individuell nedbetaling av felleslån som nokre bustadbyggjelag har lagt til rette for, plar innehalde element av pantsikring av innbetalingane frå andelseigarar som nyttar ordninga. Men dette er panterettar som skal hindre at risikoen blir ujamn for andelseigarane i tida fram til resten av fellesgjelda blir nedbetalt. Her er ein i praksis avhengig av avtalar med felleslångivaren. Utvalet gjer ikkje framlegg om regulering av dette.

Innskotet får ein annan funksjon med den utbyggingsmodellen utvalet gjer framlegg om. Burettslaget kan ikkje ta mot innskot frå andre enn andelseigarar. Det vil seie at forbrukaren ikkje skal betale innskot til burettslaget før andelen er overført. Det som eventuelt skal betalast før den tid, er forskot til utbyggjaren, og forskotet skal sikrast med garanti frå finansinstitusjon. Det er utbyggjaren som avgjer om han vil betale innskot til burettslaget, slik at noko av betalinga frå forbrukaren blir vederlag for dette innskotet, eller om burettslaget skal overtakast berre med vanlege felleslån. Som nemnt reknar utvalet med at det er ein fordel for andelseigarane at mest mogleg av innbetalinga blir rekna som eit pantesikra innskot, og dermed vil nok utbyggjaren i eiga interesse velje ei slik ordning.

Sjølvkost

Det er nemnt (...) at utbygginga gjennom burettslag tradisjonelt har skjedd til sjølvkost, på det viset at utbygginga har skjedd for burettslagets rekning. Bustadbyggjelaget kan ikkje leggje inn forteneste anna enn på dei tenestene som blir ytte til burettslaget, eventuelt også på tomta. Overskridingar av byggjebudsjettet har gått ut over bustadinteressentane; på den andre sida har dei òg hatt vinsten ved innsparingar.

Utvalet har (...) peikt på at eit slikt sjølvkostprinsipp ikkje er noka nødvendig følgje av samvirkeforma. I andre samvirkeføretak er det vel så vanleg at samhandelen med medlemmene skjer til 'dagens pris', og at delar av overskotet blir ført attende til medlemmene i høve til samhandelen.

Det er ulemper med den prissetjinga som har vore vanleg i bustadsamvirket til no. Særleg kan det kritiserast at bustadinteressentane sit med den økonomiske risikoen for overskridingar av byggjebudsjettet når det er bustadbyggjelaget som har den fulle kontrollen over både budsjetteringa og byggjesaka. Den økonomiske risikoen bør liggje hos den som tek avgjerdene. Samtidig kan det reisast innvendingar mot at svært store vinstar i somtid går til nokre få einskildmedlemmer. Førebuinga av nye byggjeprosjekt tek tid, og marknadsprisane kan gå både opp og ned etter at bustadbyggjelaget har lagt ned midlar i tomter og planlegging. Ein har hatt døme på at andelseigarar i bustadbyggjelaget har teikna seg for bustader etter eit sjølvkostprinsipp for deretter å selje bustadene vidare straks med høg forteneste. Bustadbyggjelaget har altså ikkje fått vinsten ved marknadsutviklinga. Der utviklinga har gått andre vegen, har bustadbyggjelaga av og til måtta ta tap fordi ingen vil teikne seg til prisar som dekkjer kostnadene. Avsetningar til risikofond og til forsikringar mot tap på uselde bustader, der marknaden har gitt rom for det, har i nokon grad motverka denne asymmetrien.

Med den utbyggingsmodellen utvalet gjer framlegg om, der andelane i burettslaget reelt blir selde frå bustadbyggjelaget til forbrukarane, kan bustadbyggjelaget setje prisen som det vil. Det er ikkje noko i vegen for å rekne inn ei forteneste der det er mogleg. Framlegget har likevel ikkje noko påbod om korleis bustadbyggjelaget skal kalkulere, og det er ikkje noko i vegen for at dei laga som ønskjer det, kan halde fram med å ta ein pris som berre dekkjer kostnadene. Framlegget frå utvalet inneheld heller ikkje noko påbod om at det skal avtalast ein fast pris i høve til forbrukarane (...). Slik sett kan det framleis byggjast etter eit rekningsprinsipp. Dei uheldige sidene med dette blir noko mindre ved at forbrukarane etter bustadoppføringslova i noko større grad kan påverke byggjesaka, til dømes ved å krevje endringar av arbeidet. Viktigare er det nok at laga i lengda truleg må nytte fastprisavtalar av omsyn til konkurransen.

Laga kan - der det er rom for det - velje å tilby bustader til prisar som ligg i underkant av marknadsprisen, sjølv om dei går bort frå sjølvkostprinsippet. Men laga kan òg finne andre former for utdeling til medlemmene av delar av overskotet om dei ønskjer det.

Særleg om medverknad frå andelseigarane

Spørsmålet om medverknad i plan- og byggjeprosessen frå andelseigarane, og da særleg frå dei som har teikna seg som interessentar i eit byggjeprosjekt, har vore drøfta fleire gonger, mellom anna i NOU 1974:6. Ei rekkje endringar blei gjennomførte i 1977. Mellom anna blei det innført ein regel om at bustadbyggjelaget kunne vedtektsfeste ordningar med eigne utval under styret, til dømes eigne utval for planlegging og utbygging. Meininga var å styrkje deltakinga frå medlemmene. Tanken om slike formaliserte utval slo ikkje gjennom, og særregelen blei teken bort att i 1992. I 1977 blei det òg innført reglar om representasjon for bustadinteressentane i styret for det kontorstifta burettslaget (byggjestyret), om forbod mot at personar i styrande organ i bustadbyggjelaget sit i byggjestyret, og om rapportering frå byggjestyret.

Ei formalisering av medverknad frå medlemmene i planlegginga av nye bustader har, som det går fram, vist seg vanskeleg å gjennomføre. Når ein er komen så langt at det er gjort avtalar om dei nye bustadene, er planlegginga i all hovudsak ferdig. Før den tid veit ein ikkje kven skal ha dei nye bustadene. Synspunkt på kva som skal byggjast, kvar det skal byggjast og korleis, må kome fram gjennom den generelle medlemsaktiviteten i bustadbyggjelaget, ved deltaking på generalforsamling og i styringsorgan, diskusjonar i medlemsblad osb.

Utvalet ser verdien av at dei som har gjort avtale om bustad, blir haldne orienterte om byggjesaka og har innsyn i det som skjer. Inntrykket er likevel at deltakinga i byggjestyret ikkje gir nokon sterk reell innverknad. Bustadbyggjelaget kan framleis ta alle avgjerder, anten gjennom fleirtal i byggjestyret eller som generalforsamling. I verste fall kan ein risikere at representantane for bustadinteressentane blir sitjande med eit formelt ansvar utan reell innverknad.

Etter den utbyggingsmodellen utvalet gjer framlegg om, får bustadbyggjelaget eit meir omfattande rettsleg ansvar som avtalepart. Det er da lite aktuelt å gi forbrukarane større innverknad på byggjesaka enn det som følgjer av bustadoppføringslova og avhendingslova. Utvalet vil ikkje gjere framlegg om å føre vidare ordninga med representasjon i byggjestyret. Men bustadbyggjelaget bør i eiga interesse halde forbrukarane orienterte om utviklinga i byggjesaka og trekkje dei inn der det trengst, til dømes for å ta avgjerder om endringar i prosjektet.

Utvalet ser heller ikkje tilstrekkeleg grunn til å føre vidare forbodet mot personfellesskap i byggjestyret og dei styrande organa i bustadbyggjelaget. Kontrollen med verksemda i burettslaget må i første rekkje vere ei oppgåve for revisor.»

Merknader frå høyringsinstansane

Justisdepartementet ser positivt på den nye utbyggingsmodellen, ikkje minst fordi rettsstillinga til forbrukaren - det vil seie den som skal bli andelseigar i burettslaget - blir klarare og meir oversiktleg. Det må vere ei målsetjing at dei som skaffar seg bustad gjennom bustadsamvirket, ikkje stiller svakare enn dei som elles kjøper eller får bygd bustad. Ut frå dette kan ein slutte seg til reglane om at bustadoppføringslova eller avhendingslova bør gjelde mellom utbyggjaren og forbrukaren.

NBBLseier seg nøgd med forslaget til ny utbyggingsmodell. NBBL har i fleire samanhengar oppmoda om at den nye forbrukarlovgivinga på dette området også skulle omfatte erverv av andelar i burettslag. Overgangen til ein ny utbyggingsprosess vil vonleg gi andelseigaren (kjøparen) eit meir oversiktleg avtaleforhold. Fordelen blir representert først og fremst ved at kjøparen kan vende seg direkte til seljaren - bustadbyggjelaget - ved eventuelle manglar eller forseinkingar i byggjesaka. Ordninga med fastpris vil skape klarleik og sikre kjøparen mot økonomiske overraskingar. Utbyggingsmodellen legg ingen føringar på bustadbyggjelaga når det gjeld om det skal følgje med ein sjølvkostmodell eller ikkje. Det blir opp til bustadbyggjelaget sjølv å trekkje opp den politikken ein skal leggje seg på. Det kan også vere aktuelt for bustadbyggjelaga å vurdere nærare i kva grad ein skal leggje seg på ein tilnærma sjølvkostmodell, vurdert mellom anna ut frå type prosjekt og kven som er samarbeidspartnarar.

Huseiernes Landsforbund er glad for at avhendingslova etter det framlagde forslaget no skal gjelde ved overføring av burettslagsbustader. Dette vil skape klarare reglar på eit område som det no kan vere vanskeleg å orientere seg i. Forbundet oppmodar departementet om å vurdere om det kan vere behov for særlege reglar om opplysningsplikt ved avhending av andelar i burettslag, særleg med tanke på eventuell felles gjeld og skatteverknader av disposisjonar laget har gjort gjennom inntektsåret.

OBOSframhevar at det blir store endringar i reglane som regulerer prosessen frå stiftinga av burettslaget og fram til ein andelseigar overtek den nye bustaden sin. Forslaget fører til ei betring, og det blir spesielt framheva at reglane gir kjøparane av ny bustad i burettslag eit meir oversiktleg kontraktsforhold og ein styrkt tillit, mellom anna ved at det skal avtalast fast pris, i tillegg til at forbrukarvernreglane i bustadoppføringslova/avhendingslova skal nyttast. I fleire føresegner er det viktig å kunne avgjere når overføring eller teikning av andel er gjennomført, jf. mellom anna utkastet frå utvalet til § 2-13 og § 1-1a (1) i avhendingslova. Av sistnemnde føresegn går det fram at overføring eller teikning av andel i burettslag skal likestillast med heimelsoverføring når burettslaget har heimel til grunnen. OBOS er usikker på i kva tilfelle det praktisk sett vil vere fullgodt for ervervaren at teikning av andel blir likestilt med heimelsoverføring, jf. til dømes at kjøpesummen kan krevjast betalt når heimelen blir overført. Forslaget om at kjøparen av ein andel i eit nytt burettslag kan få burett i ein mellomperiode på opptil to år før andelen skal overførast eller teiknast, synest å vere ei praktisk nyskaping, og det er viktig at denne buretten både kan avhendast og pantsetjast.

Den Norske Advokatforeningviser til at føresegnene i gjeldande burettslagslov § 25 fastset eit sjølvkostprinsipp. Det vil seie at bustadene skal seljast til den prisen det har kosta å byggje dei. Dette har ført til at underskot i prosjekta blir dekt av dei framtidige andelseigarane, mens overskot blir betalt ut. I dei seinare åra har det hendt fleire gonger at dette prinsippet i praksis har falle bort. Utvalet tek definitivt farvel med eit etablert, men ikkje formalisert sjølvkostprinsipp. Dette er for så vidt greitt nok. Fordelen er at bustadene blir leverte til ein pris som er fastsett på førehand. Dette gjer det føreseieleg.

Forbrukarrådetmeiner at det er positivt at sal av ny burettslagsbustad vil bli regulert av føresegnene i bustadoppføringslova eller avhendingslova.

Departementet sine vurderingar

Departementet viser til at utvalet har foreslått ein ny utbyggingsmodell for burettslagsbustader. Eit hovudføremål med endringa er å leggje til rette for at andelseigarane skal få same forbrukarvern som andre forbrukarar ved kjøp av andre typar av eigarbustader. Utvalet foreslår derfor at bustadoppføringslova eller avhendingslova skal gjelde ved sal av andelar i burettslag. Bustadbyggjelaget må ta på seg same ansvar som ein hovudentreprenør eller seljar når nye burettslagsbustader blir overført til bebuarane. Kjøparane skal reknast som forbrukarar. Formelt tek burettslaget på seg eit større ansvar ved denne endringa, men domstolane har alt lagt til grunn at bustadbyggjelaga har om lag det same ansvaret etter gjeldande lover. Den reelle forskjellen er derfor neppe særleg stor, men rettstilstanden blir mykje klårare med denne utbyggingsmodellen.

Utvalet legg vidare til grunn at eit bustadbyggjelag som skal stå for erverv eller oppføring av bustader for burettslaget, kan eige opptil alle andelane i laget i mesteparten av byggjetida. Bruksretten til bustadene kan overførast etter kvart som dei blir ferdige. Andelane må føres over til dei framtidige andelseigarane seinast to år etter at den første bustaden er tatt i bruk. Andelane kan seljast til fast pris eller sjølvkost. Er det sett som vilkår for å teikne andel at andelseigaren skal betale eit innskot til laget, skal storleiken på innskotet gå fram av byggje- og finansieringsplanen. Innskotet kan berre endrast med samtykke frå andelseigaren. Dei samla innskota skal sikrast med pant i dei faste eigedommane laget har, med prioritet bakom fellesgjeld som nemnd i byggje- og finansieringsplanen, og i tilfelle bak lån som blir tekne opp med samtykke. Laget kan ikkje ta imot innskot frå andre enn andelseigarar. Innskota kan ikkje krevjast inn før panteretten er tinglyst med rett prioritet.

Utvalet foreslår vidare at også andre, til dømes ein annan yrkesutøvar, medrekna organisasjonar og offentleg verksemd, kan stifte burettslag og stå som eineeigar i byggjetida.

Departementet sluttar seg til det forslaget som utvalet har kome med når det gjeld føresegnene for bygging for nye burettslag. Etter departementet sitt syn vil desse endringane verke klargjerande i forhold til spørsmål som gjeldande lov ikkje har gitt sikre svar på. Dessutan vil dei nye føresegnene kunne medverke til ein meir open, effektiv og fleksibel plan- og byggjeprosess.

Departementet meiner vidare at det er ei viktig endring at dei som skal bli andelseigarar i det nye burettslaget, får det vernet som følgjer av avhendingslova og bustadoppføringslova. Departementet viser til at verkeområdet til desse lovene tidlegare berre femnde om oppføring og erverv knytt til eigarseksjonar og grunneigedommar for privatpersonar. Med dette forslaget vil andelseigarane eller burettslaget kunne gjere krav gjeldande direkte mot bustadbyggjelaget med grunnlag i desse lovene. Departementet er einig med utvalet i at det blir sett opp eit skjeringstidspunkt. Dersom avtalen om kjøp blir inngått før bustaden er ferdig, er det bustadoppføringslova som skal regulere forholdet. Er avtalen gjord seinare, er det avhendingslova som bør gjelde. Slik er det allereie for avtalar om sal av eigarseksjonar og bustadeigedommar til privatpersonar.

Departementet er einig med utvalet i at sjølvkostprinsippet ikkje er noka nødvendig følgje av samvirkeforma - og likeins i at bustadbyggjelaga sjølve må få høve til å selje bustadene til fast pris. Departementet viser til at sal til fastpris nok i ein del tilfelle kan føre til at prisen blir høgare enn ved sal til kostpris, men samtidig har dette den fordelen at kjøparen veit kva han skal betale for andelen. Er det sjølvkostprinsippet som blir nytta, må andelseigaren vente på at byggjerekneskapen skal bli ferdig før prisen på bustaden kan bli endeleg fastslått.

Departementet meiner at bruk av fastpris vil stimulere eit bustadbyggjelag til å innføre ein byggjeprosess som er meir kostnadseffektiv enn om ein nytta sjølvkost. Departementet meiner at dette vil gi eit betre grunnlag for å tryggje det økonomiske fundamentet i dei enkelte bustadbyggjelaga. Laga blir då betre i stand til å tole eventuelle tap. Departementet viser vidare til at dersom andelane blir selde til sjølvkost, vil andelseigaren i somme tilfelle kort tid etterpå kunne selje andelen med stor gevinst. Dette blir etter departementet si vurdering ein tilfeldig fordel for den som får kjøpe ein slik burettslagsbustad. Departementet held derfor fast ved at det i lova ikkje bør vere noko krav om at andelane i eit burettslag må seljast til sjølvkost. Ved å overlate dette spørsmålet til bustadbyggjelaga sjølv å avgjere, meiner departementet at ein får ei fleksibel løysing. Då kan generalforsamlinga i dei enkelte bustadbyggjelaga sjølv avgjere om bustadene skal seljast til sjølvkost eller til ein fast pris. Vel bustadbyggjelaget fast pris, kan laget også sjølv avgjere vilkåra som skal leggjast til grunn for fastsetjing av prisen.

Departementet er einig med det forslaget som utvalet har kome med om at også andre enn bustadbyggjelag bør kunne gjere bruk av den særlege modellen for utbygging. Gjeldande føresegner har mellom anna hatt som føremål at medlemmene i bustadbyggjelaget skal ha kontroll med korleis utbygginga blir gjennomført gjennom at det er eit bustadbyggjelag som står for utbygginga. Men etter dei forslaga som blir lagt fram, som gjeld vern for forbrukarane og innføring av forbrukarlovgiving, skulle interessene vere tekne godt vare på jamvel om ein opnar for at også andre kan gjere bruk av utbyggingsmodellen. Utvalet er sjølv inne på at når ein først meiner at burettslaget er ei tenleg eigeform for bustader, som det er bruk for ved sidan av andre eigarformer, er det uheldig om andre utbyggjarar enn bustadbyggjelag ikkje skal kunne velje denne forma. Departementet er einig i dette synspunktet - og sluttar seg til utvalets forslat om at alle som skal stå for erverv eller oppføring av bustader for burettslaget også skal kunne etablere burettslag og eige alle andelane i byggjetida.

Vidare viser departementet til den vurderinga utvalet har gjort når det gjeld den medverknaden som dei framtidige andelseigarane i burettslaget skal ha under plan- og byggjeprosessen. Departementet viser til at utvalet har kome fram til at dei framtidige andelseigarane ikkje lenger bør vere representerte i byggjestyret. Departementet er einig i at dei framtidige andelseigarane ikkje bør vere styremedlemmer. Ansvaret for byggjeprosjektet ligg hos utbyggjaren, og då bør utbyggjaren ha full kontroll over samansetjinga av dei organa som skal gjennomføre utbygginga.

Departementet meiner likevel at det er viktig med god kommunikasjon mellom utbyggjaren og dei framtidige andelseigarane. Departementet foreslår derfor at dei framtidige andelseigarane skal ha rett til å delta med to observatørar i byggjestyret. Departementet legg til grunn at observatørane skal ha tale- og forslagsrett, men ikkje røysterett. Departementet vurderer det slik at ei slik ordning vil gi representantane høve til å drøfte med yrkesutøvaren alle spørsmål av interesse for dei framtidige andelseigarane. Ansvaret for dei avgjerdene byggjestyret tek, vil likevel liggje hos utbyggjaren, anten det er eit bustadbyggjelag eller ein annan utbyggjar.

Departementet er også einig i forslaget frå utvalet til reglar om dei framtidige andelseigarane sin bruksrett i byggjetida, om overføring av andelar og om utbyggjaren sin rett til å eige andelar etter at utbygginga er ferdig. Departementet er vidare einig i forslaget frå utvalet når det gjeld reglar om innskot.

Huseiernes Landsforbund ber departementet vurdere om det er behov for særlege reglar om opplysningsplikt ved avhending av andelar i burettslag, særleg med tanke på eventuell felles gjeld og skatteverknader av disposisjonar laget har gjort gjennom det siste inntektsåret. Ein konsekvens av at avhendingslova skal gjelde ved sal av burettslagsandelar, er at seljaren vil ha plikt til å informere om forhold som har noko å seie for salet. Seljaren må då informere om felleslån. Seljaren må også informere om viktige vedtak som gjeld drifta av burettslaget og som seljaren må forstå vil ha noko å seie for salet. Kor langt denne informasjonsplikta går, lyt ein vurdere konkret. Departementet kan ikkje sjå at det skulle vere behov for slik lovregulering i burettslagslova. Departementet vil derimot kome tilbake til spørsmålet dersom det skulle vise seg i praksis at tilgangen på informasjon blir dårleg.

8.5 Andelskapitalen

Gjeldande rett

Det er fastsett i burettslagslova at alle andelane skal vere like store. Departementet kan fastsetje ei grense for kor høgt pålydande andelane kan ha. Det skal vere så mange andelar som det er bustader i dei bustadbygga laget eig eller skal oppføre. Unntak er likevel gjort der bustaden skal leigast ut til andre enn andelseigarar. Viser det seg etter den konstituerande generalforsamlinga - eller etter at andelane er overlatne eller teikna - at det blir nye bustader til disposisjon, skal tilsvarande andelar bli teikna så snart som råd. Andelskapitalen utgjer summen av pålydande for alle andelane. Nye andelar skal berre teiknast ved kontant betaling av andelssummen. Er talet på andelar større enn det som er fastsett, skal laget løyse inn dei andelane som blir til overs.

Burettslaget kan med visse unntak ikkje vere samansett av færre enn tre andelseigarar. Går talet under tre, og har laget ikkje innan tre månader retta på mangelen eller oppløyst seg, heftar andelseigarane på visse vilkår for dei skyldnadene som laget er blitt ansvarleg for etter at fristen på tre månader har gått ut. Dette gjeld likevel ikkje skyldnader som har oppstått etter at skifteretten har avgjort at laget skal oppløysast. Er talet på andelseigarar framleis mindre enn tre etter at to månader av fristen er gått, kan kvar av andelseigarane med ein månads varsel til den andre krevje at skifteretten avgjer at laget skal oppløysast, dersom det ikkje innan utgangen av varslingsfristen kan gjerast sannsynleg at talet på andelseigarar er kome opp i minst tre. Er det grunn til å tru at laget er insolvent, skal laget i staden setjast under behandling som konkursbu.

Forslaget frå utvalet

Utvalet foreslår at storleiken på andelane i eit burettslag skal vere like store, og andelane skal lyde på minst 5000 kroner, men ikkje meir enn 20 000 kroner. Dessutan skal laget ha minst to andelar (§ 3-1). Utvalet meiner at det for andelseigarane er ein fordel at den formelle risikokapitalen er låg, og at mesteparten av den reelle eigenkapitalen er eit pantesikra innskot. Utvalet meiner at det likevel kan vere grunn til å ha ein formell eigenkapital som gir noko betre uttrykk for dei reelle verdiane. Til samanlikning får mange nye burettslag med andelar på minst 5000 kroner etter forslaget frå utvalet ein andelskapital som ligg over minstekapitalen på 100 000 kroner i aksjeselskap.

Utvalet vurderte om andelane skulle ha forskjellig pålydande, som avspegla eigarinteressene i laget. I dei fleste burettslag er det bustader som er innbyrdes ulike med omsyn til storleik og verdi. Andelane blir heller ikkje omsette til same pris. Dessutan skiftar det kor stor del av felleskostnadene andelseigarane skal dekkje, og andelseigarane har krav på forskjellige verdiar ved ei eventuell oppløysing av laget. Innskota blir også fastsette i forhold til verdien av bustaden. Utvalet har likevel blitt ståande ved at andelane bør ha same pålydande, dels for å markere at røysteretten er den same, dels for å halde på ei innarbeidd ordning. Forskjellane med omsyn til felleskostnader og rettar ved oppløysing kjem fram i andre føresegner.

Utvalet foreslår vidare at det skal vere knytt ein andel til kvar av bustadene som er med i byggje- og finansieringsplanen, bortsett frå bustader som skal leigast ut (§ 3-2). Styret kan vedta å auke talet på bustader eller knyte andelar til bustader som før har vore tenkte til utleige. Vedtaket krev då samtykke frå generalforsamlinga med to tredjedels fleirtal. Pålydande på dei nye andelane og over- eller underkurs ved innbetaling skal gå fram av vedtaket.

Utvalet foreslår også at styret skal kunne gjere avtale med ein eller fleire andelseigarar om innløysing av andelar. Avtalen skal opplyse om innløysingssummane og krev samtykke frå generalforsamlinga med to tredjedels fleirtal. Føremålet kan her vere å leige ut bustaden, men det kan også vere at bustaden skal gjerast om til fellesareal, eller at meininga er å slå bustaden saman med ein annan bustad.

Styret kan dessutan godkjenne samanslåing av andelar i samband med samanslåing av bustader. Derimot kan ikkje talet på andelar endrast til berre éin. Er det berre éin bustad att i laget, skal laget reknast som oppløyst, og andelseigaren eller andelseigarane som har retten til bustaden, får personleg ansvar for skyldnadene. Føresetnaden er at ein andelseigar kan erverve ein eller fleire andelar ekstra med tanke på samanslåing, sjølv om hovudregelen er at kvar andelseigar berre kan eige éin andel. Utvalet viser til at i fleire eldre burettslag er det mange små bustader. Det fører til at mange andelseigarar flyttar til ein annan bustad med ein gong storleiken på familien krev det og økonomien tillèt det. På denne måten kan alderssamansetjinga i laget bli uheldig, og bustadene kan få preg av å vere gjennomgangsbustader.

Når det gjeld drifta av burettslaget, foreslår utvalet reglar som skal sikre ei forsvarleg drift (§ 3-3). Utvalet foreslår såleis at det ikkje skal takast opp nye skyldnader eller delast ut midlar til andelseigarane dersom det er fare for at lagsskyldnadene ikkje kan dekkjast gjennom kravet mot andelseigarane til dekning av felleskostnader. Utvalet viser til at i dei tilfella der burettslag har hatt alvorlege økonomiske problem, har felleskostnadene til dels vore høgare enn leiga for ein tilsvarande bustad, og då kan det lønne seg for andelseigaren å seie opp leigeretten. Så lenge felleskostnadene ligg under eit slikt nivå, meiner utvalet at kreditorane må kunne rekne med å få det dei har krav på.

Utanom oppgjer etter oppløysing av laget kan utdeling til andelseigarane berre skje etter vedtak i generalforsamlinga med to tredjedels fleirtal. Utdeling i strid med desse reglane skal mottakaren føre tilbake til laget. Dette gjeld likevel ikkje dersom mottakaren korkje kjende eller burde kjenne til at utdelinga var ulovleg. Storleiken på kravet om tilbakeføring kan setjast ned etter reglane i skadebotlova.

Utvalet reknar med at det i burettslag kan vere tilfelle der kravet om tilbakeføring kan verke urimeleg hardt også i dei tilfella mottakaren burde ha ant uråd. Utvalet viser her til at det er tale om forbrukarforhold der økonomisk og rettsleg innsikt og økonomisk evne kan variere mykje.

Merknader frå høyringsinstansane

OBOS meiner at det er mest logisk at pålydande på andelen avspeglar eigarinteressene i laget. At kvar andel berre gir ei stemme på generalforsamlinga, går fram av utkastet til § 7-10 og burde ikkje vere til hinder for at pålydande på andelen avspeglar den reelle verdien av andelen i forhold til dei andre andelane i laget. Asker og Bærum boligbyggelagmeiner at forslaget frå utvalet om at eit burettslag skal ha minst to andelar, bør sløyfast.

Asker og Bærum boligbyggelag viser til at styret kan vedta å auke talet på andelar. Vedtaket krev samtykke frå generalforsamlinga med to tredjedels fleirtal. Ettersom vedtaket i styret er avhengig av samtykke frå generalforsamlinga, meiner bustadbyggjelaget at vedtaket i styret ikkje har nokon sjølvstendig verdi. For å unngå at nokon gjer disposisjonar på grunnlag av vedtaket i styret i tilfelle der generalforsamlinga ikkje vil samtykkje, meiner Asker og Bærum boligbyggelag at kompetansen heller bør liggje direkte hos generalforsamlinga. Elles sluttar Asker og Bærum boligbyggelag seg til forslaget frå utvalet om at det å auke talet på andelar ved oppdeling av andelar skal krevje samtykke med to tredjedels fleirtal.

Asker og Bærum boligbyggelag meiner at også samanslåing av andelar treng godkjenning av generalforsamlinga. Oslo og Omegn Boligforvaltning er einig i at endring av talet på andelar i eit burettslag som utgangspunkt må krevje eit vedtak i generalforsamlinga. Oslo og Omegn Boligforvaltning meiner likevel at det ikkje burde vere noko til hinder for at ein tidlegare samanslått bustad skal kunne delast opp att, i og med at ein då får tilbake det opphavlege talet på andelar før samanslåinga. Oslo og Omegn Boligforvaltning har registrert fleire døme på at det har vore behov for ei slik endring av ei tidlegare samanslåing. Det blir derfor foreslått at styret i tillegg til å kunne samtykke i samanslåing av bustader, også skal kunne samtykke i ei seinare oppdeling av slike samanslåtte bustader.

OBOS foreslår dette tillegget til forslaget frå utvalet til føresegn om samanslåing av andelar:

«Søknad om samanslåing frå andelseigar som eig to andelar skal godkjennast når det ikkje på vesentleg måte kjem i konflikt med burettslagets interesser. Ombygging av bustadene skal i slike tilfelle òg godkjennast når det ikkje på vesentleg måte kjem i konflikt med burettslagets interesser.»

OBOS framhevar at problemet ikkje er at styret skal gi sitt samtykke til samanslåinga. Problemet er derimot at samanslåinga fører til endring av det bygningsmessige. Bygningsmessige endringar krev anten godkjenning av styret eller av generalforsamlinga, med to tredjedels fleirtal, alt avhengig av om ein reknar at tiltaket går utover vanleg forvaltning og vedlikehald eller ikkje.

Husbanken peiker på at ved enkelte høve har banken blitt påført tap på utlån fordi eit burettslag ikkje er drive forsvarleg. Laget kan ha hatt for store utgifter, men grunnen kan også ha vore svikt på inntektssida. I meir sjeldne tilfelle kan husleiga ha vore sett for lågt, eller leiga er ikkje kravd inn på ein fullgod måte. Det har også hendt at forretningsføraren har svikta, eller at oppdraget hans har falle bort utan at nokon andre har overteke forretningsførselen. I somme tilfelle har laget heller ikkje hatt styrande organ til å ta seg av drifta. Banken ser derfor eit behov for generelle føresegner om forsvarleg drift i tillegg til dei føresegnene som gjeld for styret og forretningsføraren. At det blir enklare for styret i burettslaget å seie opp bustadbyggjelaget som forretningsførar, kan også føre til eit slikt behov. Det kan vere behov for at ein i lova presiserer forholdet til ansvarsavgrensinga i utkastet til § 1-2 og positivt slår fast at andelseigarane har plikt til å dekkje sin andel av fellesutgiftene. Ansvaret gjeld både for andelseigarane i laget, kreditorane til laget og andre. I den grad laget og kreditorane har konkurrerande krav, gir § 12-6 laget førerett.

Departementet sine vurderingar

Departementet viser til at utvalet foreslår at andelane skal vere like store og lyde på minst 5000 kroner, men ikkje meir enn 20 000 kroner. Laget skal ha minst to andelar. Det skal vere knytt ein andel til kvar av bustadene som er med i byggje- og finansieringsplanen, bortsett frå bustader som skal leigast ut. Det skal ikkje takast opp nye skyldnader eller delast ut midlar til andelseigarane dersom dette fører til at ein ikkje forsvarleg kan rekne med at lagsskyldnadene kan dekkjast gjennom kravet mot andelseigarane på dekning av felleskostnader. Utanom oppgjer etter oppløysing av laget kan utdeling til andelseigarane berre skje etter vedtak i generalforsamlinga med to tredjedels fleirtal.

Departementet sluttar seg til forslaget frå utvalet til reglar om andelskapital i burettslag. Det gjeld både kor store andelane skal vere, og kor mange andelar eit lag må ha. Departementet viser her til den grunngivinga som utvalet har gitt. Departementet sluttar seg også til forslaget frå utvalet til føresegner om korleis ein kan endre talet på andelar, og forslaget om føresegner som stiller krav til kva som skal vere forsvarleg drift av burettslaget.

Fleire høyringsinstansar har kome med merknader til det forslaget som utvalet har kome med. Departementet skal kommentere desse merknadene. OBOSmeiner at pålydande på andelen bør avspegle eigarinteressene i laget. Departementet er ikkje einig i dette endringsforslaget. På same måten som utvalet meiner departementet at det er grunn til å leggje vekt på at andelane skal ha same pålydande, for å understreke at burettslag er eit samvirkeføretak, der røysteretten er den same for alle andelseigarane. Ordninga er også godt innarbeidd. Departementet kan heller ikkje sjå at det i burettslaget skulle vere behov for å ha forskjellar mellom dei enkelte andelane. Slike forskjellar kan gjerast med grunnlag i andre føresegner, til dømes i fordelingsnøkkelen for felleskostnadene. Departementet sluttar seg derfor til det forslaget som utvalet har kome med.

Asker og Bærum boligbyggelagmeiner at forslaget frå utvalet om at eit burettslag skal ha minst to andelar, blir sløyfa. Departementet er ikkje einig i dette. Departementet vurderer det slik at det ikkje vil gi god meining å ha ei kooperativ samanslutning med berre ein eigar. Det vil vere i strid med kva ei slik samanslutning skal vere. Derimot kunne ein vurdere om lova burde stille krav om at eit burettslag måtte ha meir enn to andelar. Når departementet sluttar seg til forslaget frå utvalet om at minstekravet berre skal vere to andelar, har det å gjere med omsynet til eigedommar med to bustader. Etter gjeldande lovgiving kan ein dele opp slike eigedommar i eigarseksjonar. Departementet meiner at dei som ønskjer å organisere ein slik eigedom som burettslag, også bør ha høve til å gjere det. Av den grunn bør minstekravet setjast så lågt det lèt seg gjere, det vil seie to andelar. Departementet sluttar seg til forslaget frå utvalet på dette punktet.

Det er kome fleire reaksjonar på forslaget frå utvalet til reglar om endring av talet på andelar. Asker og Bærum boligbyggelagmeiner at kompetansen til å utvide talet på andelar i eit burettslag bør liggje til generalforsamlinga. Utvalet har foreslått at styret skal kunne ha denne kompetansen til å utvide laget, men at gjennomføring av vedtaket også krev samtykke frå generalforsamlinga med minst to tredjedels fleirtal.

Departementet vurderer det slik at det er ei fordeling av kompetanse mellom styret og generalforsamlinga som verkar rimeleg. Styret må gjere vedtak om spørsmålet og ta stilling til eventuelle vilkår for å godkjenne ei utviding av talet på andelar, mens den endelege avgjerda vil liggje hos generalforsamlinga. Ei slik deling av kompetansen har også vore vanleg etter gjeldande burettslovgiving, til dømes i burettslagslova § 46, som inneheld dei viktigaste reglane om fleirtalsvedtak. Her er det styret som må gjere vedtak, mens viktige vedtak også treng godkjenning frå generalforsamlinga med kvalifisert fleirtal. Denne praksisen foreslår både utvalet og departementet skal vidareførast både her og i forhold til andre føresegner som gjeld vedtak av generalforsamlinga, mellom anna i utkastet til § 8-9. Departementet viser her til omtalen av denne føresegna under kapittel 8.9.

Asker og Bærum boligbyggelaghar også kome med forslag om at det i den nye lova burde vere med eit krav om at generalforsamlinga må godkjenne ei samanslåing av andelar i eit burettslag. Oslo og Omegn Boligforvaltninger også som utgangspunkt einig i at ei endring av talet på andelar i eit burettslag burde krevje eit vedtak i generalforsamlinga. Samtidig meiner Oslo og Omegn Boligforvaltning at det ikkje burde vere noko til hinder for at ein tidlegare samanslått bustad skulle kunne delast opp igjen, i og med at ein då får tilbake det opphavlege talet på andelar før samanslåinga.

OBOSmeiner derimot at styret skal godkjenne søknader om samanslåing frå andelseigarar som eig to andelar, når dette ikkje på vesentleg måte kjem i konflikt med interessene til burettslaget. Ombygging av bustadene skal i slike tilfelle også godkjennast når det ikkje på ein vesentleg måte kjem i konflikt med interessene til burettslaget. OBOS framhevar at problemet ikkje er at styret skal gi sitt samtykke til samanslåinga. Problemet er derimot at samanslåinga fører til endring av det bygningsmessige. Bygningsmessige endringar krev anten godkjenning av styret eller generalforsamlinga, med to tredjedels fleirtal, avhengig av om ein reknar tiltaket å gå utover vanleg forvaltning og vedlikehald.

Departementet vurderer det slik at det ikkje bør vere nødvendig å innhente eit samtykke frå generalforsamlinga for å slå saman andelar i burettslag. Utgangspunktet for vurderinga er at nokon anten har rett til, eller alt har fått løyve til, å slå saman to eller fleire bustader. Hovudregelen er at fysisk samanslåing av bustader som fører til vesentlege bygningsmessige endringar, treng godkjenning frå generalforsamlinga, mens samanslåing som berre fører til mindre fysiske endringar av eigedommen, kan styret godkjenne. Reglane om endringar av eigedommen blir gjennomgått under punkt 8.10.1. Spørsmålet blir deretter om det er generalforsamlinga eller styret som skal godkjenne samanslåing av andelar i samband med at ein andelseigar har fått rett til å slå saman bustader. Slik samanslåing av andelar vil vere nødvendig for å hindre at nokon i ettertid blir sitjande att med fleire andelar.

Etter departementet si vurdering skulle ei slik minsking av talet på andelar ikkje skape nemnande vanskar for dei andre andelseigarane. Tvert om vil ei minsking av talet på andelar føre til at dei andre andelseigarane vil få større høve til å påverke resultata i generalforsamlinga, i og med at nokre røyster fell bort. Noko anna blir det når talet på andelar blir utvida. Her får dei andre andelseigarane tilsvarande mindre innverknad, og då er det naturleg at dei også får vere med og godkjenne endringa på ei generalforsamling. Ei slik avgrensing meiner departementet er tenleg. Avgrensinga er også i samsvar med tilsvarande reglar i eigarseksjonslova. Departementet ser derfor ikkje nokon grunn til å foreslå endringar her.

Husbankenhar kome med merknader som gjeld forslaget frå utvalet til føresegn om forsvarleg drift av burettslaget. Husbanken har vist til fleire grunnar for at det er behov for føresegner som gjeld for forsvarleg drift, i tillegg til dei særlege føresegnene som gjeld for styret og forretningsføraren.

Departementet tolkar desse merknadene som støtte til føresegna om forsvarleg drift av laget som utvalet har foreslått. Departementet er heilt einig med Husbanken i denne støtta. Departementet er derimot ikkje einig med Husbankeni at det er nødvendig med slike presiseringar som Husbanken foreslår. At andelseigarane har plikt til å dekkje sin del av felleskostnadene, går fram av utkastet til § 5-19, jf. omtalen av denne regelen under punkt 8.7.4. Departementet kan derfor ikkje sjå at det skulle vere nødvendig å ta med ein slik regel også i føresegnene om forsvarleg drift i burettslaget.

8.6 Andelseigarar, overgang av andelar o.a.

8.6.1 Kven kan vere andelseigar?

Gjeldande rett

Etter gjeldande rett kan som hovudregel berre fysiske personar vere andelseigarar, og ingen kan eige meir enn éin andel. Vedtektene kan likevel fastsetje at staten, ein kommune, eit bustadbyggjelag eller annan institusjon eller samanslutning med samfunnsnyttig føremål, i tillegg til ein arbeidsgivar som skal framleige bustad til sine tilsette, til saman kan eige opptil tretti prosent av andelane. I særlege tilfelle kan departementet samtykkje til at desse instansane kan eige meir enn tretti prosent.

Utan hinder av kva som er fastsett i vedtektene, kan visse juridiske personar til saman erverve opptil ti prosent av, men likevel minst ein, av andelane i burettslag som er samansett av fem eller fleire andelar. Det gjeld staten, fylkeskommunar, kommunar, selskap som har til føremål å skaffe bustader og som blir styrt og kontrollert av staten, ein fylkeskommune eller kommune og stiftingar som har til føremål å skaffe bustader, og som er oppretta av staten, ein fylkeskommune eller kommune. Etter ei lovendring sommaren 2002 kan også selskap, stiftingar eller andre gjere bruk av regelen dersom dei har inngått ei samarbeidsavtale med staten, ein fylkeskommune eller ein kommune om å skaffe bustader til vanskelegstilte.

Dessutan kan ein kommune eller ein institusjon eller ei samanslutning med særlege oppgåver innan bustadmarknaden med samtykke av departementet eige opptil alle andelane av eit burettslag i den tida som er nødvendig for å utarbeide og gjennomføre ein byggje- og finansieringsplan.

Andelseigarar i burettslag som er knytte til eit bustadbyggjelag, skal også vere andelseigarar i bustadbyggjelaget. Dette gjeld likevel ikkje for visse andelseigarar, til dømes ein kommune.

Når det ligg føre særlege grunnar, kan departementet gi samtykke til at det i vedtektene blir fastsett vilkår for å vere andelseigar. Prisregulering kan burettslaget vedta der departementet har fastsett vilkår for å vere andelseigar. Ei slik prisregulering kan berre fastsetjast dersom alle andelseigarane er einige om det. Den avgrensinga som er nemnd her, gjeld likevel ikkje når ein kreditor ervervar ein andel for å redde eit krav som er sikra med pant i andelen, eller der nokon ervervar ein andel som elles ville vere useld over lengre tid. Men er eit slikt erverv gjort, må andelen seljast innan to år. Departementet kan forlengje denne fristen.

Andre enn ektefellar eller personar som i minst to år naturleg har utgjort ein husstand, kan ikkje teikne andel saman med eller erverve andelen i fellesskap på annan måte enn ved arv. Har fleire arvingar i fellesskap eller eit dødsbu erverva andel, kan laget påleggje arvingane eller dødsbuet innan seks månader etter at pålegget er motteke, å overdra andelen med burettsinnskot til ein person som styret godkjenner.

Forslaget frå utvalet

Utvalet foreslår som hovudregel at kvar andelseigar berre kan eige éin andel, og berre fysiske personar kan vere andelseigarar (§ 4-1). Dette er ei vidareføring av gjeldande lovgiving og byggjer på eit prinsipp om brukareige i burettslag. Brukareigeprinsippet byggjer igjen på dei internasjonale samvirkeprinsippa, jf. omtalen av desse prinsippa under punkt 4.3. Eit burettslag er ei samanslutning som skal skaffe bustader til medlemmene, ikkje skaffe dei eit utleigeobjekt.

Utvalet foreslår likevel at det framleis kan fastsetjast i vedtektene at stat, fylkeskommune, kommune, bustadbyggjelag, institusjon eller samanslutning med samfunnsnyttig føremål og dessutan arbeidsgivar som skal leige ut bustad til sine tilsette, kan eige opptil tjue prosent av andelane.

Vidare blir det foreslått at visse juridiske personar kan eige andelar utan omsyn til kva som står i vedtektene. Utvalet har her foreslått same avgrensing som gjaldt då dei la fram tilrådinga si - det vil seie staten, fylkeskommunen, selskap som har til føremål å skaffe bustader og som blir leidde og kontrollerte av staten, ein fylkeskommune eller ein kommune, eller stiftingar som har til føremål å skaffe bustader, og som er oppretta av staten, ein fylkeskommune eller ein kommune (§ 4-2). Desse juridiske personane kan til saman eige ein eller fleire andelar som gir rett til minst éin bustad og opptil ti prosent av bustadene i kvar bygning med minst fem bustader som er knytte til eige av andel.

Utan hinder av dei nemnde reglane foreslår utvalet vidare at ein kreditor skal kunne eige ein eller fleire andelar i opptil to år for å berge krav som er sikra med pant i andelen eller andelane. Det same gjeld der nokon tek over ein eller fleire andelar som elles ikkje kunne seljast på lang tid. Utvalet foreslår også at eit bustadbyggjelag eller ein annan yrkesutøvar som skal stå for erverv eller oppføring av bustader for burettslaget, skal kunne eige opptil alle andelane i laget i byggjeperioden og ei tid etter dette.

Merknader frå høyringsinstansane

Kommunale Boligadministrasjoners Landsråd viser til at visse juridiske personar med heimel i vedtektene skal ha rett til å eige opptil tjue prosent av andelane i eit burettslag. Det blir vist til at forslaget frå utvalet fører til ein reduksjon i forhold til gjeldande lov om burettslag, som set den same grensa til tretti prosent. Vidare blir det vist til at dei nemnde juridiske personane etter gjeldande lov kan eige over tretti prosent med samtykke frå departementet. Landsrådet meiner her at kommunane kan få dekt sine behov for bustader jamvel om denne prosentandelen blir sett ned i samsvar med tilrådinga frå utvalet.

Trondheim kommuneviser til at det etter gjeldande lov er slik at departementet i særlege tilfelle kan samtykke til at meir enn 30 prosent av andelane i eit burettslag kan tilhøyre visse juridiske personar. Kommunen foreslår at denne regelen blir vidareført i den nye lova.

Både Oslo kommune og Trondheim kommune framhevar at det er viktig at det høvet kommunen har til å erverve opptil ti prosent av andelane i eit burettslag, blir vidareført i den nye lova (tiprosentregelen). Dei meiner at regelen er viktig i det bustadsosiale arbeidet i kommunane, som tek sikte på å skaffe gode bustader i etablerte bumiljø til vanskelegstilte personar. Asker og Bærum boligbyggelaghar påpeikt at det å gi visse juridiske personar høve til å eige opptil ti prosent av bustadene, står i motstrid til det ønsket utvalet gir uttrykk for om å styrkje brukareigarprinsippet i den nye lova. Bustadbyggjelaget meiner derfor at andelen som juridiske personar kan eige, må reduserast til eit maksimum på fem prosent. Trondheim og Omegn boligbyggelag foreslår ei slik justering av tiprosentregelen: «Den juridiske personen har rett til å eige ein andel eller andelar som gir minst ein bustad og opptil ti prosent, eller det talet som vedtektene i burettslaget til einkvar tid tilseier». Endringa er grunngitt med at der vedtektene har ei anna formulering, men held seg innafor dei grensene lova set, bør vedtektene gå føre ein generell lovtekst.

Trondheim og Omegn boligbyggelaghar vidare foreslått at det i § 4-2 blir teke inn eit nytt fjerde ledd med dette innhaldet:

«Ved mishald ved bruk av bustader som blir disponert av juridisk eigar som får negative konsekvensar for burettslaget, som dårleg/belastande bumiljø eller unormal slitasje på bygningsmassen eller drifta av burettslaget, kan burettslaget overføre bustadene til andre andelseigarar omtalt i lova kapittel 4.»

Endringa er grunngitt med at det i visse høve blir plassert personar som av sosiale og/eller medisinske grunnar har vanskar med å skaffe seg eigen bustad i burettslag, og at nokre av desse bebuarane kan verke så negativt på bumiljøet i burettslaget at det bør vere heimel for å få avslutta eit slikt buforhold. Dersom ein juridisk person ofte nyttar andelen sin til å plassere personar som har vanskar med å tilpasse seg og/eller respektere fellesskapen, bør eigaren miste andelen. Dei døma som er nemnde i forslaget til lovtekst, må dekkje dei vanlegaste problema.

Trondheim og Omegn boligbyggelagforeslår også at det i § 4-2 skal leggjast til eit femte ledd med dette innhaldet:

«Juridiske andelseigarar pliktar til ein kvar tid å halde burettslaget ved styret informert om kven som bur i bustadene, og å melde frå minst seks veker i førevegen ved skifte av bebuar.»

Endringa er grunngitt med at burettslaget til kvar tid må vere orientert om kven som bur der, og bør få forvarsel om endring i så god tid at ein har høve til å vurdere om det skulle vere grunnlag for å gå i dialog med eigaren eller eventuelt nekte leigeforholdet.

Asker og Bærum boligbyggelagmeiner at det i ein overgangsperiode må vere lov til å eige fleire andelar. Eit døme kan vere når ein skal slå saman to bustader. Ein føresetnad for å kunne gjere dette, er at ein i utgangspunktet er eigar av to andelar. Det same gjeld ved oppdeling av ein bustad i fleire bustader.

Finansnæringens Hovedorganisasjonog Sparebankforeningenviser til at utvalet har foreslått eit unntak frå brukareigarprinsippet ved at ein kreditor kan eige ein eller fleire andelar i burettslaget i opptil to år for å sikre krav som er sikra med pant i burettslagsandelen eller -andelane. Etter den nogjeldande føresegna kan toårsfristen i slike tilfelle forlengjast av departementet. Organisasjonane meiner at utvalet sitt forslag til frist er for kort. Det er ikkje uvanleg at prosessen i samband med tvangsrealisasjon trekkjer ut i tid. Høvet til å eige andelar i burettslag for ein kreditor bør derfor, der det er teke steg for å realisere pantet, i prinsippet gjelde fram til slik realisasjon er gjennomført, og ikkje vere avgrensa i tid. I alle høve bør det vere mogleg å søkje om forlenging der det viser seg at realisasjonsprosessen ikkje vil bli avslutta innan to år. Det blir framheva at det kan vere i dei andre andelseigarane si interesse at ein kreditor ikkje blir tvungen av tidsfristen til å realisere eit pant i ein marknad der prisane er pressa svært langt ned av forbigåande konjunkturar.

Oslo og Omegn Boligforvaltninghar foreslått at det i forslaget frå utvalet til § 4-1 ikkje bør stå «paragrafen her», men i staden «kapitlet», i og med at føresegna viser til §§ 4-2 og utetter.

Departementet sine vurderingar

Departementet viser til at utvalet foreslår at om ikkje anna følgjer av lova, kan kvar andelseigar berre eige éin andel, og berre fysiske personar kan vere andelseigarar. Visse juridiske personar kan likevel eige andelar utan omsyn til vedtektene. Desse kan til saman eige andel eller andelar som gir rett til minst éin bustad og opptil ti prosent av bustadene i kvar bygning med («den såkalla tiprosentføresegna»), minst fem bustader som er knytte til eige av andel. Desse juridiske personane er: staten, fylkeskommune, kommune, selskap som har til føremål å skaffe bustader og som blir styrt og kontrollert av stat, fylkeskommune eller kommune, og stiftingar som har til føremål å skaffe bustader og som er oppretta av staten, ein fylkeskommune eller ein kommune. Det same gjeld for ein kreditor når siktemålet er å berge krav som er sikra med pant i andelen eller andelane. Det same gjeld der nokon tek over éin eller fleire andelar som elles ikkje kunne seljast på lang tid. Det kan fastsetjast i vedtektene at stat, fylkeskommune, kommune, bustadbyggjelag, institusjon eller samanslutning med samfunnsnyttig føremål, og dessutan arbeidsgivar som skal leige ut bustad til sine tilsette, kan eige opptil tjue prosent av andelane i tillegg til andelar som kan eigast etter den såkalla tiprosentføresegna, jf. omtalen ovanfor.

Departementet sluttar seg til forslaget frå utvalet til føresegner om høve til å vere eigar av andel i eit burettslag, med unntak av ei mindre redaksjonell endring. Departementet er einig i at prinsippet om brukareige blir vidareført i den nye lova. Departementet vil framheve at burettslaget er ei samanslutning, og at det i dette mellom anna ligg at burettslaget må ha fleire medlemmer. I burettslagslova er desse kalla andelseigarar. Det går fram av samvirkeprinsippa at samvirkelaga skal vere opne og demokratisk styrte av medlemmene, jf. omtalen under punkt 4.3. For burettslag har desse prinsippa ført til krav om at andelseigarane som hovudregel skal vere fysiske personar, og at ingen skal eige meir enn éin andel. Departementet er einig med utvalet i at dette også bør vere hovudregelen i den nye lova. Det synest også å vere brei semje mellom høyringsinstansane om å vidareføre denne hovudregelen.

Departementet er likevel einig med utvalet i at det er behov for nokre unntak frå kravet om at alle andelseigarane må vere fysiske personar. Etter gjeldande lov kan vedtektene i det enkelte burettslaget opne for at staten, ein kommune, eit bustadbyggjelag eller ein annan institusjon eller ei samanslutning med samfunnsnyttig føremål, og ein arbeidsgivar som skal framleige bustad til sine tilsette, kan eige opptil 30 prosent av andelane i burettslag. I særlege høve kan departementet tillate desse instansane å erverve endå fleire andelar. Røynslene med dei gjeldande burettslovene har vist at det er behov for slike unntak, og unntaka synest også å vere allment aksepterte innafor bustadsamvirket.

Departementet foreslår derfor å vidareføre desse føresegnene. Utvalet foreslår likevel å innsnevre talet på bustader som desse instansane kan eige frå tretti - eventuelt endå fleire med samtykke frå departementet - til tjue prosent. I tillegg til desse andelane foreslår både utvalet og departementet at nokre av dei same instansane kan erverve ytterlegare ti prosent av andelane, jf. omtalen nedafor. Juridiske personar vil etter dette maksimalt kunne eige tretti prosent av andelane i eit burettslag. Departementet meiner det er viktig at burettslag framleis framstår som samanslutningar av enkeltpersonar. Derfor bør ikkje juridiske personar ha større eigardel enn dette. Departementet viser også til at Kommunale Boligadministrasjoners Landsråd meiner at dette er tilstrekkeleg til at kommunane kan innfri sitt ansvar for å skaffe bustad til vanskelegstilte, mens Trondheim kommune foreslår å vidareføre dagens ordning. Departementet har blitt ståande ved at vedtektene kan opne for at dei nemnde juridiske personane for framtida kan eige opptil tjue prosent av andelane i burettslag.

Utvalet har kome med forslag om å vidareføre det som blir kalla «tiprosentregelen» i burettslag. Denne regelen kom inn i burettslagslova i 1998 og går ut på at staten, fylkeskommunar, kommunar og enkelte selskap eller stiftingar som det offentlege står bak, kan erverve opptil ti prosent av andelane i burettslag, sjølv om vedtektene i laget sett forbod mot slike overføringar. Føresegna føreset frivillig sal. Ho gir korkje oreigningsrett eller forkjøpsrett. Etter lovendring 21. juni 2002 kan også frivillige organisasjonar og andre som inngår samarbeidsavtale med kommunar om å skaffe bustader til vanskelegstilte, bruke regelen, jf. Ot.prp. nr. 63 (2001-2002) og Innst. O nr. 75 (2001-2002).

Departementet meiner at lovendringa som blei gjort i 1998, har vist seg å fungere godt i praksis. Regelen er eit viktig verkemiddel for å skaffe vanskelegstilte eigne bustader og eit viktig verkemiddel for å integrere vanskelegstilte i vanlege bustadmiljø. Departementet meiner derfor at det er viktig å ta vare på dei verkemidla som er tilgjengelege, og som viser seg å fungere i praksis. På same måten som Oslo kommune og Trondheim kommune støttar departementet derfor forslaget om å vidareføre denne regelen i den nye lova.

Då regjeringa la fram Ot.prp. nr. 63 (2001-2002) fekk forslaget til lovvedtak ei uheldig formulering. Stortinget blei innbydd til å gjere vedtak om korleis heile leddet i den aktuelle føresegna skulle lyde etter endringa. Ved ein inkurie blei berre første punktum i dette leddet referert i lovforslaget. Dei to etterfølgjande punktuma i det same leddet blei ikkje tekne med i lovvedtaket. Etter desse føresegnene kan kommunar og andre rettshavarar berre gjere bruk av den såkalla tiprosentregelen dersom andelen som dei ønskjer å kjøpe, gir rett til å leige bustad i eit bygg med fem eller fleire bustader. Vidare var det ei føresegn som gav uttrykk for at tiprosentregelen ikkje var til hinder for at andre juridiske personar enn dei som kunne gjere bruk av tiprosentregelen, framleis kunne eige andelar i burettslaget dersom vedtektene opna for det. Stortinget gjorde vedtak i samsvar med forslaget i proposisjonen, jf. Besl. O nr. 87 (2001-2002). Dei to etterfølgjande punktuma fall såleis bort frå 1. juli 2002, då endringslova tok til å gjelde. Dette var aldri meininga. Departementet tilrår derfor at desse føresegnene no blir tekne inn i lova på nytt. Tilsvarande inkurie skjedde også i eigarseksjonslova. Også her vil departementet foreslå å vedta desse punktuma på nytt.

Trondheim og Omegn boligbyggelagforeslår at føresegna om eigarskapen til juridiske personar (§ 4-2) bør endrast slik at det i første leddet blir teke med at den juridiske personen har rett til å eige ein andel eller andelar som gir minst éin bustad og opptil ti prosent, «eller det talet som vedtektene i burettslaget til einkvar tid tilseier». Endringa er grunngitt med at der vedtektene har ei anna formulering, men held seg innafor dei grensene lova set, bør vedtektene gå føre den generelle lovteksten.

Departementet er ikkje einig i at lovteksten skal endrast på dette punktet. Departementet viser til at slik Trondheim og Omegn boligbyggelag har formulert regelen, vil burettslaget kunne setje talet på andelar som rettshavarane kan kjøpe, både opp og ned i forhold til regelen i lova. Dette er ikkje meininga. Føremålet med regelen er å få fram kor mange andelar rettshavarane kan kjøpe uavhengig av vedtektene i burettslaget. Dette bør etter departementet si meining gå eintydig fram av lova. At burettslaget i tillegg kan godta at til dømes Blindeforbundet, kommunen eller andre kan eige opptil tjue prosent av andelane, bør ein ikkje blande saman med tiprosentregelen. Departementet vil derfor ikkje tilråde dette endringsforslaget.

Trondheim og Omegn boligbyggelaghar vidare foreslått at det i § 4-2 blir lagt inn eit nytt fjerde ledd som regulerer mishald av bustaden frå den juridiske personen si side. Det blir foreslått at det skal vere mishald dersom bruken av bustaden får negative verknader for burettslaget, eller at bruken fører til unormal slitasje på bygningsmassen. Mishaldet skal føre til at burettslaget skal kunne overføre bustaden eller bustadene til andre andelseigarar.

Departementet er ueinig både i sjølve forslaget til endring og i grunngivinga for denne endringa. Departementet viser først til at reglar om mishald og krav om sal eller overføring av andelen og bustaden høyrer heime i kapittel 5 i lovutkastet. Dernest vil departement framheve at det i den nye burettslova er eit grunnleggjande prinsipp om at alle andelseigarane og bebuarane i utgangspunktet skal behandlast likt. Det vil seie at dei skal ha dei same rettane og pliktene. Det vil vidare seie at lova ikkje skal setje snevrare grenser for handlefridom for dei juridiske personane, og dei som dei juridiske personane leiger ut til, enn det ein gjer i forhold til dei andre andelseigarane. Samtidig er det viktig for departementet å framheve at det heller ikkje skal stillast mindre krav til dei juridiske personane enn det som blir gjort i forhold til andre som bur i eigedommen. Jamvel om ein bustad blir leigd ut til nokon med sosiale eller medisinske vanskar, skal denne bebuaren behandlast likt med andre bebuarar i burettslaget.

Trondheim og Omegn boligbyggelaghar også foreslått at det skal setjast inn eit nytt femte ledd i den same føresegna som fastslår at juridiske andelseigarar blir forplikta til ein kvar tid å halde burettslaget, ved styret, informert om kven som bur i bustadene. Det blir også foreslått at den juridiske personen må melde frå minst seks veker på førehand ved skifte av bebuar.

Departementet viser til føresegnene i lovutkastet om høvet for ein andelseigar til å overlate bruken av bustaden til andre, jf. omtalen av desse føresegnene under punkt 8.7.2. Desse reglane vil også gjelde for ein juridisk person som eig andel i laget. Det går fram av forslaget til §§ 5-5, 5-6 og 5-7 at styret skal godkjenne den personen som andelseigaren overlèt bruken av bustaden til. Gjennom førespurnaden om godkjenning vil andelseigaren gi informasjon om den som skal gjere mellombels bruk av bustaden. Etter departementet si vurdering er dette tilstrekkeleg informasjon, og departementet meiner at det er unødvendig at styret i laget skal ha informasjon utover det som er nødvendig for å ta stilling til om det skal bli gitt godkjenning til å overlate bruken til andre. Ønskjer andelseigaren å ta inn ein ny brukar, må godkjenningsprosessen gjerast om att. På denne måten har styret kontrollen over kven som bruker bustaden. Departementet sluttar seg derfor til forslaget som utvalet har kome med.

Finansnæringens Hovedorganisasjonog Sparebankforeningenviser til at det er blitt foreslått eit unntak frå brukareigeprinsippet ved at ein kreditor kan eige ein eller fleire andelar i burettslaget i opptil to år for å sikre krav som er sikra med pant i burettslagsandelen eller-andelane. Etter nogjeldande føresegn i lov om burettslag § 13 tredje ledd kan toårsfristen i slike tilfelle forlengjast av departementet. Utvalet har foreslått å fjerne dette høvet til å forlengje fristen.

Departementet har berre hatt ei særskild sak om forlenging av fristen for sal etter at denne føresegna kom inn i lova i 1992. Den saka var også spesiell og var ikkje grunngitt med banken sine behov, bustadprisane eller bustadmarknaden. Departementet sluttar ut frå dette at behovet for eit slikt høve til å forlengje fristen ikkje skulle vere til stades i særleg monn. Departementet har derfor ikkje funne grunn til å endre forslaget til føresegn på dette punktet.

Oslo og Omegn Boligforvaltninghar foreslått at det i forslaget frå utvalet til § 4-1 ikkje bør stå «paragrafen her», men i staden «kapitlet», i og med at føresegna viser til §§ 4-2 og utetter. Departementet er einig i at det her heller bør stå «kapitlet her» og vil foreslå den nødvendige endringa.

8.6.2 Eigarskifte

Gjeldande rett

Etter burettslagslova har ein andelseigar rett til å overdra sin andel, om ikkje anna følgjer av lova. Ein andelseigar som ikkje har eit pengekrav mot laget i samsvar med burettsinnskot, kan berre overdra andelen til ein person peikt ut av styret dersom ikkje styret gir samtykke til noko annan. Knyter det seg burettsinnskot til andelen, kan andelen ikkje gyldig bli overdregen eller blir erverva utan at ervervaren samtidig overtek burettsinnskotet.

Den som har erverva ein andel, må godkjennast av styret for at ervervet skal bli gyldig overfor laget. Styret skal nekte godkjenning dersom ervervet er i strid med føresegner i burettslagslova eller i vedtektene. Styret skal elles berre nekte godkjenning når det er sakleg grunn til det. Godkjenning kan i andre tilfelle ikkje nektast når andelen er erverva av ektefellen til den tidlegare andelseigaren eller ein slektning av andelseigaren eller ektefellen i rett opp- eller nedstigande linje, sysken, adoptivbarn eller andre som faktisk står i adoptivbarns stilling, eller av nokon som andelseigaren i minst to år har hatt felles husstand med eller hadde felles husstand med då han eller ho døydde, eller av nokon i husstanden til andelseigaren som andelseigaren har eller har hatt eller ventar barn med. Det same gjeld der overdraginga er ein nødvendig del ved byte av bustad, og den tidlegare andelseigaren skal ta i bruk som bustad den bustaden han eller ho får ved bytet.

Nektar styret å godkjenne ervervaren som andelseigar, skal det gi ervervaren og overdragaren skriftleg melding om dette innan tretti dagar etter at styret mottok søknaden om godkjenning. I meldinga skal styret gi opplysningar om grunnen til avslaget, og om at avslaget er endeleg dersom søksmål ikkje blir reist innan tretti dagar etter at meldinga er motteken. Har styret ikkje innan fristen gitt melding med opplysningar som nemnt, er ervervaren å rekne som godkjend. Ei godkjenning kan trekkjast tilbake innan eitt år dersom opplysningane som er vesentlege for godkjenninga er urette eller dei er haldne tilbake, og ervervaren har eller burde hatt kjennskap til dette. Vedtektene kan fastsetje at godkjenning ikkje er nødvendig utanom dei sistnemnde tilfella. Når ein andel skiftar eigar, skal den nye eigaren gi melding om dette til laget, jamvel om det ikkje er nødvendig med godkjenning frå styret.

Ønskjer nokon å gå til søksmål etter avslag på erverv av burettslagsandel, må vedkomande gjere dette innan tretti dagar etter at avslaget er motteke. Søksmål kan reisast for tingretten utan føregåande mekling i forliksrådet. Er søksmål reist, kan retten ved orskurd avgjere at ervervaren av andelen mot trygd får fastslått at han skal ha høve til å leige den bustaden som er knytt til andelen, fram til saka er rettskraftig avgjord. Forliksrådet kan ikkje ta ei slik avgjerd. Elles har den som ervervar ein andel, først rett til å leige ein bustad som er knytt til andelen når han eller ho er godkjend av styret, eller avslaget i styret er kjent ugyldig ved endeleg dom, om noko anna ikkje er fastsett i vedtektene.

Blir ervervaren ikkje godkjend, kan styret påleggje ervervaren å overdra andelen med burettsinnskot til ein person som styret godkjenner. Rettar ikkje ervervaren seg etter pålegget innan seks veker etter at pålegget er motteke, kan laget anten krevje andelen med burettsinnskot seld gjennom namsstyresmaktene eller løyse inn andelen og innfri burettsinnskotet. Føresegnene i tvangsfullføringslova om det minste bodet som kan stadfestast, gjeld ikkje i dette tilfellet. Pålegget om å overdra andelen skal vere skriftleg og innehalde opplysningar om dei rettane laget har etter lova dersom den pålegget rettar seg mot, ikkje følgjer pålegget. Brot på desse krava fører til at pålegget ikkje er gyldig. Dersom den som har fått pålegget, har overdrege andelen til ein person som heller ikkje blir godkjend, kan laget først gå fram på fastsett måte når dette avslaget er endeleg.

Når ein andelseigar ikkje lenger oppfyller vilkåra som er fastsette, kan laget påleggje andelseigaren innan ein fastsett frist - etter at pålegget er motteke - å overdra andelen med burettsinnskot til ein person som styret godkjenner. Pålegget skal vere skriftleg og skal mellom anna innehalde opplysningar om grunnen til pålegget og dei rettane laget har om ein ikkje rettar seg etter pålegget. Dersom ein andelseigar ønskjer å få prøvd om pålegget er lovleg, må han reise sak innan tretti dagar etter at pålegget er motteke.

Høvet til å ta gebyr for arbeidet med eigarskifte er ikkje lovregulert.

Forslaget frå utvalet

Utvalet foreslår som hovudregel at ein andel kan skifte eigar utan andre vilkår enn det som følgjer av lova eller av ei vedtektsføresegn som har fått tilslutning frå eigarane av dei andelane det gjeld (§ 4-4).

Utvalet drøfta om det burde vere grenser for kva vilkår som skal kunne setjast inn i vedtektene for å bli andelseigar. Utvalet framheva at det som i første rekkje kan grunngi ei regulering, er at klausuleringa kan vere gjennomsiktig og ha verknader som kan vere vanskeleg å sjå på førehand. På den andre sida la utvalet vekt på at det er vanskeleg å finne fram til klare reglar for endring av klausulering som framstår som urimeleg.

Utvalet kom fram til at det neppe er grunn til å ha eit generelt forbod mot klausulering. Ein bør ikkje hindre ein utbyggjar eller eit samla burettslag å leggje band på retten til å disponere rettsleg over bustaden dersom ein meiner at det trengst. Utvalet meiner derfor at det bør vere høve til å fastsetje vedtekter som set vilkår for å bli andelseigar.

Utvalet foreslår vidare at det for ei vedtektsføresegn som set vilkår for eigarskifte, skal avtalelova § 36 gjelde tilsvarande. Denne regelen set forbod mot urimelege avtalevilkår. Som nemnt under punkt 8.6.1 har visse juridiske personar rett til å eige andelar i burettslag jamvel om vedtektene seier noko anna. Det gjeld mellom anna kommunar, som kan kjøpe opptil til prosent av bustadene med sikte på utleige til vanskelegstilte. Ei vedtektsføresegn eller ein avtale som hindrar desse juridiske personane i å eige andelar, er ikkje gyldig.

Utvalet foreslår også at dersom det er fastsett at ein ny andelseigar skal godkjennast av laget, kan godkjenning ikkje nektast utan sakleg grunn (§ 4-5). Er ikkje melding om nekting av godkjenning komen fram til ervervaren seinast tretti dagar etter at søknaden om godkjenning kom fram til laget, skal godkjenning reknast for å vere gitt. Er det fastsett at ein ny andelseigar skal godkjennast av laget, har ervervaren ikkje rett til å bruke bustaden før godkjenning er gitt, eller det er rettskraftig avgjort at ervervaren har rett til å erverve andelen. Er det reist søksmål om godkjenningsnektinga eller reist innvendingar mot eit pålegg om sal, kan retten i orskurd fastsetje at ervervaren mot å gi trygd kan bruke bustaden til spørsmålet om godkjenning er rettskraftig avgjort. Forliksrådet kan ikkje ta avgjerd om slik bruksrett. Er det fastsett at ein ny andelseigar skal godkjennast av laget, er den førre andelseigaren solidarisk ansvarleg med ein eller fleire nye ervervarar for betaling av felleskostnader til godkjenning av ein ny andelseigar er gitt, eller det er rettskraftig avgjort at ein ny andelseigar har rett til å erverve andelen.

Utvalet er delt når det gjeld forslaget til ei føresegn om gebyr (§ 4-6). Fleirtalet har foreslått at laget for arbeid med eigarskifte og eventuell godkjenning kan krevje eit vederlag på opptil fire gonger rettsgebyret. Fleirtalet meiner at det bør vere rimeleg høve til å få dekt dei kostnadene som laget blir påført på grunn av eigarskiftet. Laget må i alle høve rekne med å dekkje dei kostnadene som forretningsføraren har med dette arbeidet, og då blir spørsmålet om kostnaden skal delast på alle andelseigarane, eller om kostnaden skal liggje på den som avhende andelen.

Fleirtalet viser til at gjennom ei vederlags- eller gebyrordning blir kostnaden med transaksjonen betre synleg, og kostnaden blir plassert hos den som utløyser han. Slike kostnader bør etter fleirtalet si vurdering gå inn i reknestykket for den som vurderer å skifte bustad, på same måten som til dømes kostnader med å flytte eit lån. Føresetnaden må i alle høve vere at vederlag til burettslaget langt på veg svarer til dei reelle kostnadene, og desse medlemmene meiner at fire gonger rettsgebyret kan vere ei høveleg grense.

Eit mindretalet har foreslått at laget ikkje kan krevje vederlag for slikt arbeid.

Eit samla utval meiner at det ikkje bør vere høve til å ha vilkår for å halde fram som andelseigar i andre tilfelle enn ved vesentleg mishald, tilfelle der avhending er sett som vilkår for erverv av ny andel, og tilfelle der ein andelseigar i eit tilknytt burettslag melder seg ut av bustadbyggjelaget (§ 4-7). Utvalet meiner at slike vilkår for å halde fram som andelseigar vil føre til at andelseigarane skal ha plikt til å avhende andelen og flytte fordi dei sluttar hos ein bestemt arbeidsgivar, fordi dei har nådd ein bestemt alder, fordi dei har fått betre inntekter og liknande. Utvalet meiner at slike reglar kan verke hardt for andelseigarane og familiane på minst to måtar. For det første kan dei måtte flytte frå heimen mot sin vilje. Det er ein situasjon som kan vere alvorleg for den enkelte. For det andre kan dei måtte selje på eit tidspunkt der dei får langt dårlegare pris for andelen enn dei reknar med å få på eit seinare tidspunkt. Ei slik avgrensing av retten til å bli buande samsvarer dårleg med tanken om at andelseigaren gjennom laget skal ha varig og trygg rett til bustad. Avgrensinga ville ha ført til at andelseigarane på mange måtar var dårlegare verna i burettslag enn i eit husleigeforhold. I tillegg til at retten ikkje ville ha vore varig, ville han også ha ført til ein økonomisk risiko. Dette meiner utvalet ikkje blir noka god løysing.

Utvalet foreslår ei føresegn som regulerer pålegg om sal (§ 4-8). Dersom ein andel er erverva i strid med hovudregelen om at kvar andelseigar berre kan eige éin andel, at berre fysiske personar kan vere andelseigar, eller i strid med reglane for eigarskifte, kan laget påleggje ervervaren å selje andelen. Pålegget skal vere gitt skriftleg og opplyse om at andelen kan krevjast tvangsseld om pålegget ikkje er etterkome innan ein frist som ikkje skal vere kortare enn tre månader. Utvalet foreslår vidare at dersom pålegget ikkje er etterkome innan fristen, kan andelen krevjast seld gjennom namsstyresmaktene etter reglane om tvangssal. Dersom det innan fristen etter tvangsfullføringslova blir reist innvendingar mot tvangssalet som ikkje er klart grunnlause, skal kravsmålet om tvangssal ikkje takast til følgje utan behandling i søkmåls former. Føresegnene i tvangsfullføringslova § 11-20 om det minste bodet som kan stadfestast, gjeld ikkje ved tvangssal etter den føresegna som er foreslått.

Utvalet foreslår også at dei nemnde reglane skal gjelde tilsvarande der ein andelseigar ikkje lenger har rett til å eige andelen etter utkastet i § 4-2 andre ledd eller etter vedtektene (§ 4-7). I § 4-2 andre ledd heiter det at ein kreditor kan eige ein eller fleire andelar i opptil to år for å berge krav som er sikra med pant i andelen eller andelane. Det same skal gjelde der nokon tek over ein eller fleire andelar som elles ikkje kunne seljast på lang tid.

Utvalet foreslår vidare ei eiga føresegn om erverv av andel ved tvangssal (§ 4-9). Det blir foreslått at ved tvangssal kan laget kjøpe andelen. Utvalet har her vurdert om retten til å erverve andelen skal avgrensast til å gjelde tilfelle der ervervet er nødvendig for å berge pant som laget har i andelen, men er blitt ståande ved at retten til å erverve andel ved tvangssal skal kunne gjerast generell. Utvalet viser til at handel med eigne andelar ikkje bør vere kurant i eit burettslag, men situasjonen er spesiell ved eit tvangssal, og det kan vere betre at laget kjøper andelen, enn at han går for ein billeg penge til ein spekulant.

Dersom laget kjøper andelen etter tvangssal, kan laget krevje skadebot for skadar på bustaden eller forsømt vedlikehald. Ein andel som laget har kjøpt på denne måten, og som ikkje kan seljast vidare innan tre månader, skal slettast, og bustaden kan leigast ut. Det kan knytast ny andel til bustaden etter reglane for dette. Ved røysting på generalforsamlinga skal ein sjå bort frå andelar som laget eig.

Utvalet foreslår ei eiga føresegn om utløysing av ein andelseigar (§ 4-10). Utvalet viser til at særleg i små burettslag kan det tenkjast konfliktsituasjonar som ikkje kan løysast med drøftingar under generalforsamlinga, ved ei rettsleg prøving av generalforsamlingsvedtak eller ved liknande framgangsmåtar. Utvalet meiner at sal av andelen også kan vere ei lite rimeleg løysing dersom motsetningsforholdet til dei andre andelseigarane er slik at seljaren finn det nødvendig å opplyse interesserte kjøparar om det. Utvalet framhevar at føremålet med utløysinga er at dei andre andelseigarane må betale det andelen er verd.

Det blir foreslått at retten kan påleggje laget å løyse ut ein andelseigar dersom tungtvegande grunnar taler for utløysing som følgje av at laget har mishalde pliktene i høve til andelseigaren vesentleg, eller styret, generalforsamlinga eller nokon som representerer laget, har handla i strid med reglane om misbruk av kompetanse og misbruk av posisjonen i laget, eller det har oppstått eit alvorleg og varig motsetningsforhold mellom andelseigaren og andre andelseigarar når det gjeld drifta av laget. Ein påstand om utløysing kan ikkje takast til følgje dersom utløysing vil verke urimeleg mot laget. Sak med påstand om utløysing må reisast innan rimeleg tid. Utløysingssummen skal setjast til det andelen var verd like før utløysingsgrunnen kom opp. Etter utløysing skal andelen slettast dersom han ikkje kan seljast innan tre månader, og bustaden kan leigast ut. Det kan knytast ny andel til bustaden etter reglane om dette.

Merknader frå høyringsinstansane

NBBLviser til at andelen skal kunne skifte eigar utan andre vilkår enn det som går fram av burettslagslova eller av anna lov eller ei vedtektsføresegn. Noka eiga regulering av forbrukarens eventuelle overdragingsrett i tida fram til kapittel 4 i lova kan brukast, finst ikkje. Det er difor nærliggjande å tolke føresegna i § 4-4 antitetisk, noko som medfører at forbrukaren ikkje har noko overdragingsrett utan samtykkje frå bustadbyggjelaget eller ein annan næringsdrivande i tida fram til det tidspunktet § 4-4 kan nyttast.

NBBLstiller også spørsmål ved omfanget av overdragingsretten også etter at § 4-4 kan nyttast. Det sentrale spørsmålet er om det er adgang til å overdra andelen før (del) innskotet er betalt. Det blir foreslått at forbrukaren bør ha overdragingsrett frå avtale om kjøp av andel er inngått, men bustadbyggjelaget eller ein annan seljar bør ha høve til å nekte å godkjenne ervervaren dersom denne ikkje kan dokumentere økonomisk evne til å oppfylle avtalen. I motsett tilfelle vil det til dømes vere mogeleg å overdra andelen til ein person som ikkje er i stand til å oppfylle den. Ein slik situasjon kan oppstå dersom det skjer eit kraftig prisfall i marknaden, som gjer at nokon forbrukar ønskjer å fri seg frå sine kontraktsskyldnader, noko som vil gå ut over dei forbrukarane som står ved sine avtalar.

Norges Eiendomsmeglerforbund viser til at forslaget til ny lov om burettslag tillèt at vedtektene kan innehalde føresegner om klausulering av bustader, til dømes for funksjonshemma. Avtalelova § 36 kan nyttast på vedtektsføresegner som på ein urimeleg måte fastset vilkår for eigarskifte. Norges Eiendomsmeglerforbund støttar dette forslaget, men det blir stilt spørsmål ved om føresegna går langt nok i å ta vare på interessene til den som vil avhende ein klausulert bustad. Klausulering av bustader fører som regel til at marknaden for desse bustadene blir svært liten. Det vil seie at den som skal selje ein klausulert bustad, risikerer å måtte selje til svært låg pris. Av den grunn bør det fastsetjast reglar som sikrar at eigarar av klausulerte bustader kan avhende bustaden sin ubunde av klausuleringa i dei tilfella der klausuleringa hindrar andelseigaren i å få rimeleg pris for bustaden. Det bør derfor vurderast å fastsetje ein lovregulert framgangsmåte for desse tilfella, til dømes at det ved skjønn kan avgjerast kor låg pris eigaren må finne seg i utan at klausuleringa kan setjast til side. Når andelseigaren etter fleire salsforsøk - retta mot dei klausuleringa gjeld - ikkje oppnår denne prisen, bør det opnast for at klausuleringa kan setjast til sides.

Justisdepartementetviser også til føresegna som opnar for at det blir sett vilkår for eigarskifte, så langt dette ikkje er i strid med avtalelova § 36. På same måten som i utkastet til lov om bustadbyggjelag § 4-1 bør ein operere med eit krav om sakleg grunn for slike vedtektsføresegner. Det blir vist til at aksjelova § 4-16 andre ledd og lovforslaget til samvirkelov § 30 første ledd opererer med krav om «sakleg grunn». Det same bør gjelde for burettslag.

Oslo kommuneviser til at godkjenning av ny andelseigar ikkje kan nektast utan sakleg grunn. Oslo kommune ønskjer å påpeike kor viktig det er at føresegnene blir vidareførte, då det elles blir svært vanskeleg for kommunen å drive effektivt framskaffing av bustader. Norges Eiendomsmeglerforbundviser til at utvalet har sett fristen for godkjenning til tretti dagar. Av omsyn til kjøparen og seljaren meiner ein at dette bør avklarast raskare. Sett i høve til den omsetningsfarten det er på sal av bustader i dag, er tretti dagar for lang tid. Denne fristen bør ikkje setjast lenger enn til fjorten dagar.

Oslo kommuneviser til at ervervaren ikkje har rett til å bruke bustaden før ervervaren er godkjend. Kommunen foreslår at regelen blir utforma slik at ein ny andelseigar skal ha rett til å gjere bruk av bustaden så lenge han ikkje misheld pliktene sine. Når kommunen har erverva ein ny andel, har ein ofte bruk for å ta i bruk bustaden med ein gong, kome i gang med å pusse opp eller å få plassert ein bebuar der. Det fører også til tap av leige dersom ein må vente på utfallet av ei godkjenning.

Oslo kommuneviser vidare til at dersom det er reist søksmål om å få kjent eit avslag på søknad om å godkjenne ny andelseigar ugyldig, kan retten i ordskurd fastsetje at ervervaren mot å gi trygd kan bruke bustaden til spørsmålet om godkjenning er rettskraftig avgjort. Forliksrådet skal ikkje kunne ta ei slik avgjerd om bruksrett. Dette får den følgja at burettslaga får høve til å hindre nye andelseigarar å gjere bruk av bustaden i svært lang tid. Det bør derfor vurderast å setje inn i lova ein sanksjon mot klart usakleg nekting av godkjenning, til dømes i form av ein skadebotheimel med objektivt ansvarsgrunnlag.

Oslo kommunepeiker også på at det ikkje er sett frist for å reise søksmål for å få avgjort spørsmålet om nekting av å godkjenne ein ny andelseigar. Det blir vist til at det etter gjeldande burettslagslov er sett ein frist på tretti dagar for å reise søksmål etter at melding er motteken. Oslo kommune viser til at det er mogleg å tenkje seg at det berre blir reist søksmål for å få vurdert godkjenningsnektinga. I desse tilfella vil det ikkje hjelpe at det er sett ein frist på tre månader før pålegget om sal kan fullførast av namsstyresmaktene. Oslo kommune foreslår derfor at det i § 4-5 andre ledd bør vere sett ein frist som tilsvarer den same fristen som gjeld for å kome med innvendingar mot pålegg om sal etter § 4-8.

Norges Eiendomsmeglerforbundog OBOSmeiner at det ikkje er rimeleg å påleggje den tidlegare andelseigaren eit solidarisk ansvar med ein ervervar som har gjort bruk av forkjøpsretten, slik det er foreslått av utvalet. Noko anna er det når den opphavlege ervervaren får behalde andelen. Denne vil den tidlegare andelseigaren ha godkjent sjølv, mens den tidlegare andelseigaren ikkje vil ha godkjent den som gjer bruk av forkjøpsretten. Nokon praktisk problem har ein heller ikkje erfart med det gjeldande lovverket, som ikkje har noka slik ordning. Den nye legalpanteretten gir dessutan burettslaget tilfredsstillande trygd for å få dekt kostnadene.

Når det gjeld forslaget til ei eiga føresegn om høvet til å ta gebyr for arbeid med eigarskifte, har utvalet, som nemnt, vore delt. Også høyringsinstansane har vore delte i synet på om det skal vere høve til å ta vederlag for slikt arbeid. Forbrukarrådethar gitt uttrykk for at kostnader ved eigarskifte og godkjenning må reknast som vanlege driftskostnader. Derfor bør dei dekkjast som andre felleskostnader. Rådet meiner derfor at det ikkje skal vere høve til å ta vederlag. Oslo kommuneer positiv til at det blir gitt ein klar regel for kva for gebyr burettslaga kan krevje, og at storleiken på gebyra blir fastsett. Det blir også vist til at det av forslaget frå utvalet til lovtekst ikkje går fram kven som skal betale gebyret. Det ville vere ein fordel om dette kom fram i lova. Er det den som ervervar andelen som skal betale gebyret, vil det føre til ei ikkje uvesentleg meirutgift for kommunen. Derfor støttar kommunen forslaget til mindretalet i utvalet.

Asker og Bærum Boligbyggelagmeiner at ein regel om gebyr ikkje høyrer heime i ei lov om burettslag. Det gebyret som burettslaget kan krevje, er ikkje nødvendigvis den godtgjersla som forretningsføraren kan rekne seg. Slik prising bør gå inn som ein del av forretningsføraravtalen og derfor vere eit konkurransemoment mellom forretningsførarane og ikkje vere regulert av lova. Gebyret som er foreslått, verkar tilfeldig fastsett, og det er neppe fastsett etter faktiske kalkylar. Gebyret står ikkje i samsvar med det vederlaget som advokatar og eigedomsmeklarar reknar seg for liknande tenester.

Norges Eiendomsmeglerforbundmeiner for sin del at det må vere ein føresetnad at gebyra er like, same kven det er som har arbeidd med eigarskiftet. Både eit eigedomsmeklarfirma og bustadbyggjelaget kan tenkjast å ha dette arbeidet. Lovteknisk regulerer forslaget til fleirtalet berre kva laget kan krevje overfor den som ønskjer eit eigarskifte. Det blir foreslått at denne regelen burde vere harmonisert med avhendingslova § 2-6. Det normale må vere at det er kjøparen som betaler for overføringa.

OBOS viser til at det ofte er forretningsføraren som står for arbeidet med eigarskifte. Gebyr for desse tenestene kan vere eit forhandlingsspørsmål mellom burettslaget og dei forretningsførarane som konkurrerer om å få oppdraget. For eigen del krev ikkje OBOS gebyr for å avhende ein andel i eit burettslag. Eigarskiftegebyret blir pålagt den som vil erverve andelen, og det blir føresett at denne ordninga også kan halde fram i framtida, utan avgrensingar som blir foreslått i regelen om gebyr. Det blir foreslått at dette blir klargjort i ordlyden til føresegna. Det bør gå klart fram at føresegna berre avgrensar høvet til å krevje gebyr av den som vil avhende andelen. OBOS har for sin del ikkje noko behov for ein heimel til å krevje gebyr av den som vil avhende ein burettslagsandel utover det som er nødvendig for å få avklart forkjøpsrettar. Blir OBOS si tolking av føresegna lagd til grunn, kan derfor heile føresegna takast bort.

OBOSgjer vidare gjeldande at dersom forslaget frå fleirtalet til føresegn skal tolkast som eit forbod mot å krevje eit eigarskiftegebyr, er OBOS prinsipalt imot denne føresegna. Viser det seg at utgiftene med eit eigarskifte overstig fire gonger rettsgebyret, vil burettslaget vere fråteke retten til å plassere kostnadene hos den som har utløyst dei. OBOS kan ikkje sjå at det skulle vere nødvendig å avgrense valalternativa til burettslaget på denne måten. Det er ikkje urimeleg om eigarane av bustadselskapet sjølve kan få avgjere at ein eigar som påfører fellesskapet kostnader ved å selje sin eigarandel, må bere kostnaden sjølv. OBOS vil subsidiært slutte seg til forslaget frå fleirtalet som gjeld føresegna om gebyr. Slik OBOS tolkar dette forslaget, omfattar dette gebyret ikkje kostnadene med å avklare forkjøpsretten.

Oslo og Omegn Boligforvaltningdeler fleirtalet si grunngiving for at kostnader her må belastast kjøparen. Etter at utvalet gav si innstilling, er det fastsett at frå 1. juli 2001 skal omsetning av tenester generelt belastast med meirverdiavgift. Avgift vil mellom anna bli pålagt forretningsførartenesta og liknande. Ein går ut frå at også vederlag for arbeid med eigarskifte og godkjenning fell innafor avgiftsnivået. I alle høve vil det truleg kunne vere slik at burettslag, ved forretningsføraren, må rekne denne avgifta med i sitt budsjett. I den grad dei nemnde tenestene blir meirverdiavgiftspliktige, må avgrensinga på opptil fire rettsgebyr klart vere eksklusive avgift. Det blir tilrådd at spørsmålet om meirverdiavgift blir omtalt i proposisjonen. I den grad det blir klarlagt at dei nemnde tenestene er meirverdiavgiftspliktige, bør dette seiast i lova, til dømes ved at den framlagde teksten frå fleirtalet får dette tillegget: « ... eksklusive meirverdiavgift». Denne avgifta har også relevans i forhold til § 4-15 andre ledd.

Trondheim kommunemeiner at utkastet til § 4-7 fører til at ein andelseigar ikkje kan påleggjast å selje andelen, til dømes fordi han har nådd ein viss alder eller ligg over ei viss inntektsgrense. I låginnskotsbustader vil dette seie det same som at ein kan ha aldersgrense ved kjøp av andel, men at ein ikkje kan påleggje nokon å flytte for å få frigjort bustaden for annan ungdom. Kommunen synest det er svært uheldig at forslaget gjer det vanskeleg å bruke burettslagsforma i ein målretta innsats for å få til dømes fleire ungdomsbustader.

Asker og Bærum Boligbyggelagviser til at utvalet foreslår reglar om at det blir innført ein rett for den enkelte andelseigaren til å kunne krevje seg utløyst, mellom anna dersom det har oppstått eit alvorleg og varig motsetnadsforhold mellom vedkomande andelseigar og dei andre når det gjeld drifta av laget. Asker og Bærum Boligbyggelag peiker på at den enkelte andelseigaren ved å krevje ei slik utløysing kan bruke dette som eit pressmiddel mot dei andre. Det kan føre til at risikoen for vedkomande si manglande tilpassing til fellesskapen blir overført på fellesskapen.

Departementet sine vurderingar

Departementet viser til at utvalet foreslår at ein andel ikkje kan skifte eigar utan andre vilkår enn det som følgjer av lovføresegn eller av vedtektsføresegn som har fått tilslutning frå eigarane av dei andelane det gjeld. Er det fastsett at ny andelseigar skal godkjennast av laget, kan godkjenning ikkje nektast utan sakleg grunn. Er ikkje melding om nekting av godkjenning komen fram til ervervaren seinast tretti dagar etter at søknad om godkjenning kom fram til laget, skal godkjenning reknast for å vere gitt. Er det fastsett at ein ny andelseigar skal godkjennast av laget, har ervervaren ikkje rett til å bruke bustaden før godkjenning er gitt eller det er rettskraftig avgjort at ervervaren har rett til å erverve andelen. For arbeid med eigarskifte og eventuell godkjenning foreslår eit fleirtal at laget kan krevje eit vederlag på opptil fire gonger rettsgebyret, medan eit mindretal ikkje er einig i at laget kan krevje gebyr for denne tenesta.

Er ein andel erverva i strid med lovføresegnene eller vedtektsføresegn, foreslår utvalet at laget kan påleggje ervervaren å selje andelen. Er pålegget ikkje etterkome innan fristen, kan andelen krevjast seld gjennom namsstyresmaktene etter reglane om tvangssal så langt dei passar. Ved tvangssal kan laget kjøpe andelen. Retten kan påleggje laget å løyse ut ein andelseigar dersom tungtvegande grunnar talar for utløysing som følgje av at laget har mishalde pliktene i høve til andelseigaren vesentleg, som følgje av at styre, generalforsamling eller nokon som representerer laget, har handla i strid med lovføresegner, eller som følgje av at det har oppstått eit alvorleg og varig motsetningsforhold mellom andelseigaren og andre andelseigarar når det gjeld drifta av laget.

Departementet sluttar seg til forslaget frå utvalet til reglar som gjeld eigarskifte av ein andel i eit burettslag, og kva slags vilkår som skal gjelde ved slike eigarskifte. Departementet meiner det er viktig at andelseigaren som utgangspunkt skal kunne overdra andelen til kven han vil. Burettslaget kan likevel sjølv innføre restriksjonar på kven som kan bli ny andelseigar, til dømes at berre personar over ein fastsett alder kan bli andelseigarar.

Departementet meiner at slike vilkår i alle høve berre kan binde dei andelseigarane som uttrykkjeleg har akseptert vilkåra. Eit fleirtal kan såleis ikkje binde eit mindretal til å innføre slike restriksjonar ved sal av deira bustad, dersom mindretalet ikkje vil gå med på å innskrenke krinsen av potensielle kjøparar. Departementet foreslår her at det også må liggje føre ein sakleg grunn for å innføre restriksjonar på kven som kan bli ny andelseigar. Eit slikt krav vil vere i samsvar med aksjelova og utkastet til ny samvirkelov. Departementet meiner at dette er ei fleksibel løysing.

Departementet vil også framheve at forslaget inneheld forbod mot vedtektsføresegner som går ut på at den som lovleg er blitt eigar av ein andel, har plikt til å avhende denne andelen etter ei tid. Departementet meiner at dette er ein god regel, men vil framheve at dette ikkje vil gjelde dersom andelseigaren har gjort seg skuldig i vesentleg mishald, der det er sett som vilkår for å erverve ny andel at andelseigaren avhendar den gamle andelen, eller i tilfelle der andelseigaren melder seg ut av eit tilknytt bustadbyggjelag. Departementet er såleis ikkje einig med Trondheim kommune, som meiner at burettslaget i visse tilfelle bør ha rett til å påleggje ein andelseigar å selje andelen, til dømes fordi han eller ho har nådd ein viss alder eller ligg over ei bestemt inntektsgrense. Kommunen synest det er svært uheldig at forslaget vanskeleggjer bruken av burettslagsforma i ein målretta innsats for til dømes å få fleire ungdomsbustader.

Departementet er ikkje einig i desse vurderingane. Departementet vil framheve at burettslagsbustader er ein variant av eigarbustader. Det normale er at den som eig ein eigarbustad, kan vere eigar så lenge han sjølv ønskjer. Slik bør det også vere for burettslagsbustader. Ein bør berre godta unntak frå denne hovudregelen dersom det ligg føre særlege grunnar, slikt som til dømes at andelseigaren har gjort seg skuldig i vesentleg mishald. Dette er viktige føresetnader for at burettslagsbustader skal gi andelseigaren nødvendig butryggleik. Det kunne råke andelseigaren hardt om han var nøydd til å selje bustaden på ein tidspunkt med låge prisar. Slike omsyn er etter departementet sitt syn viktigare enn å leggje til rette for at ein kan bruke burettslagsmodellen som mellombels ungdomsbustader. I desse tilfella kan ein - slik departementet vurderer det - organisere bustadene som leigebustader med betre resultat.

Departementet foreslår at fristen som burettslaget har for å ta stilling til om dei skal godkjenne ein ny andelseigar, blir noko kortare enn det utvalet har foreslått. Utvalet har foreslått ein frist på tretti dagar. Norges Eiendomsmeglerforbundmeiner at fristen bør reduserast til to veker. Departementet er einig i at den fristen som utvalet har foreslått, kan reduserast. Departementet foreslår at fristen blir sett til tjue dagar. Det er den same fristen som er foreslått ved bruk av forkjøpsrett, jf. utkastet til § 4-15.

Ut over denne endringa sluttar departementet seg til det forslaget som utvalet har kome med om korleis ein ny andelseigar skal godkjennast. Departementet sluttar seg også til forslaget til reglar om korleis eit pålegg om sal av andel skal vere gjort. Det same gjeld for reglane om erverv av andel ved tvangssal og utløysing av ein andelseigar.

Når det gjeld forslaget til føresegn om vilkår for eigarskifte, har det kome fleire merknader. NBBLhar innvendingar til føresegna for det tilfelle at ein andelseigar ønskjer å overfør retten til å bli andelseigar før innskotet er betalt inn. Departementet viser her til forslaget til § 2-13 andre ledd tredje punktum har som føremål å regulere overdraginsretten frå det tidspunktet forbrukaren har overtatt bruken av ein ny burettslagsbustad og fram til forbrukaren blir andelseigar. Dette kan maksimalt utgjere to år, jf. nemnde føresegn. Det følgjer vidare av føresegna at forbrukaren har rett til å overdra kontrakten med dei reservasjonane som elles gjeld ved overdraging av burettslagsandel. Om utbyggjaren kan krevje forskot, vil måtte byggje på kva som står i avtalen mellom partane og i bustadoppføringslova. Utbyggjaren kan ikkje krevje meir av ein ny kjøpar enn bustadbyggjelaget kan krevje av den opphavlege forbrukaren. Departementet visar elles til omtalen under punkt 8.4.

Norges Eiendomsmeglerforbundog OBOShar kome med forslag om ssærskilt regulering av dei tilfella der andelseigaren må selje ein regulert bustad til svært låg pris. Det blir foreslått ein regel der den klausulerte bustaden kan avhendast ubunde av klausuleringa i dei tilfella der klausuleringa hindrar andelseigaren i å få rimeleg pris for bustaden. Det blir også foreslått at det i desse tilfella kan fastsetjast ved skjønn kor låg pris eigaren må finne seg i utan at klausuleringa kan setjast til side etter fleire gonger å ha prøvd å selje utan å oppnå nokon forsvarleg pris.

Departementet vil her framheve at lovforslaget ikkje inneheld føresegner som i monaleg grad reduserer krinsen av potensielle kjøparar. Det er heller ikkje teke med føresegner om maksimalprisar. På same måten som eigarar av sjølvstendige grunneigedommar og eigarseksjonar kan andelseigarane etter forslaget både vedta reglar som innskrenkar kven som kan bli andelseigarar og reglar som fastset høgste pris. Dersom ein gjer bruk av slike avtalar, bør ein etter departementet sitt syn sjølve sjå til at reglane blir utforma på ein slik måte at dei ikkje fører til urimelege resultat, til dømes ved å ta med slike atterhald som Norges Eiendomsmeglerforbund har foreslått. Dersom dei ikkje gjer dette, og det seinare oppstår ein situasjon der det vil verke urimeleg å gjere avtaleklausulen gjeldande, kan seljaren gjere gjeldande at avtalen er ugyldig etter avtalelova § 36. Departementet kan etter dette ikkje sjå nokon grunn til å utarbeide ytterlegare lovføresegner om slike atterhald. I staden blir det foreslått at lova blir utforma i samsvar med forslaget frå utvalet.

Oslo kommuneviser til forslaget frå utvalet om at ervervaren ikkje har rett til å bruke bustaden før ervervaren er godkjend. Kommunen foreslår at regelen blir utforma slik at ein ny andelseigar skal ha rett til å gjere bruk av bustaden så lenge han ikkje misheld pliktene sine.

Departementet er ikkje einig i dette forslaget. Departementet viser til at dersom ervervaren tek i bruk bustaden utan at godkjenning ligg føre, kan det føre til ein viss risiko for at det oppstår vanskar med å få vedkomande ut dersom burettslaget gir avslag på søknaden om godkjenning. Departementet viser også til at ein ovafor har foreslått å endre fristen for å godkjenne ein ny andelseigar frå tretti til tjue dagar. Det skulle kunne redusere noko av dei problema som kan oppstå dersom burettslaget ventar til utgangen av fristen før avgjerda om godkjenning blir teken. Departementet viser vidare til at ervervaren av andelen i alle høve må pårekne noko ventetid før vedkomande får høve til å gjere bruk av bustaden. Slik kan det også vere ved kjøp av andre bustader, til dømes ved erverv av ein eigarseksjon.

Oslo kommuneviser vidare til at utvalet foreslår at dersom det er reist søksmål om nektinga av å godkjenne den nye andelseigaren, kan retten i ordskurd fastsetje at ervervaren mot å gi trygd kan bruke bustaden til spørsmålet om godkjenning er rettskraftig avgjort. Forliksrådet skal ikkje kunne ta ei slik avgjerd om bruksrett. Dette får den følgja at burettslaga får høve til å hindre nye andelseigarar å gjere bruk av bustaden i svært lang tid. Oslo kommune meiner at det derfor bør vurderast å setje inn i lova ein sanksjon mot klart usakleg nekting av godkjenning, til dømes i form av ein skadebotheimel med objektivt ansvarsgrunnlag.

Departementet viser her til at sidan det kan gå lang tid før ei endeleg avgjerd blir teken, har utvalet opna for at retten kan gi mellombels bruksrett i den tida det tek å få avgjort spørsmålet om godkjenning. Retten må då gjere ei konkret vurdering av om det er grunnlag for å gi slik mellombels rett. Det er etter departementet si vurdering ei god løysing. På dette viset vil ein relativt raskt kunne få fastslått om ervervaren kan gjere bruk av bustaden, sjølv om den endelege avgjerda kan trekkje ut i tid. Departementet viser til at tilsvarande grunnlag finst i gjeldande burettslagslov. Regelen vil såleis vere ei vidareføring av gjeldande rett, og så langt departementet kjenner til, har det vore få problem med ordninga. Departementet ser derfor ikkje nokon grunn til å endre forslaget frå utvalet på dette punktet.

Når det gjeld forslaget frå Oslo kommune om å innføre sanksjonar dersom nokon gir avslag på klart usaklege grunnlag, meiner departementet at reglane om skadebotansvar i forslaget til § 12-1 burde vere fullgode. Etter denne føresegna kan den som sit i eit styre i eit burettslag, bli personleg ansvarleg dersom vedkomande på ein forsettleg eller ein aktlaus måte valdar tap for andelseigarar eller andre under utføringa av oppgåva si i styret.

Oslo kommuneforeslår at det skal setjast ein frist for å reise søksmål for å få avgjort om eit avslag på ein søknad om godkjenning av ein ny andelseigar, er gyldig. Det blir foreslått at fristen bør vere den same som fristen for å kome med innvendingar mot pålegg om sal etter § 4-8. Departementet viser til at på same måten som for eigarseksjonssameige har ikkje utvalet sett behov for å ha søksmålsfristar i desse tilfella. Ervervaren som ikkje er blitt godteken som ny andelseigar, vil vanlegvis sjølv ha interesse av å få ei rask avklaring av spørsmålet. Burettslaget kan på si side gi pålegg om sal av andelen dersom avslaget ikkje blir godteken av andelseigaren. Namsretten kan då ta stilling til om vilkåra for avslag var til stades i samband med behandlinga av pålegget om sal. På denne bakgrunnen, og særleg ettersom det heller ikkje i eigarseksjonslova er fristreglar i desse tilfella, tilrår departementet at det ikkje blir teke inn søksmålsfristar i forslaget til ny burettslagslov.

Norges Eiendomsmeglerforbundog OBOSmeiner at det ikkje er rimeleg å påleggje den tidlegare andelseigaren solidarisk ansvar med ein ervervar som har gjort bruk av forkjøpsretten. Det blir vist til utvalet sitt forslag til § 4-5 tredje ledd, som er identisk med departementet sitt forslag til same regel.

Departementet meiner at ein her må ha tolka føresegna på ein annan måte enn det som har vore meininga. Slik departementet tolkar regelen, vil seljaren vere solidarisk ansvarleg med kjøparen for felleskostnadene fram til ny ervervar er godkjend. Blir ervervaren ikkje godkjend, fordi nokon andre gjer bruk av forkjøpsretten, fell ansvaret for felleskostnadene bort både for seljaren og for den opphavlege ervervaren. Blir det reist sak om forkjøpsretten, vil den som gjer krav på forkjøpsretten, først bli ansvarleg for felleskostnadene når saka er rettskraftig avgjord. I mellomtida vil seljaren - eventuelt saman med den opphavlege kjøparen - vere ansvarleg for felleskostnadene. Departementet kan derfor ikkje sjå at seljaren blir solidarisk ansvarleg med den som ønskjer å gjere bruk av forkjøpsretten. Departementet kan då heller ikkje sjå at det skulle vere grunn til å endre det forslaget som utvalet har kome med.

Når det gjeld forslaget til regel om høvet til å ta gebyr, har utvalet vore delt. Eit mindretal har foreslått at burettslaget ikkje skal ha høve til å ta gebyr for arbeid med eigarskifte eller eventuell godkjenning av ny andelseigar. Fleirtalet har derimot foreslått at det for arbeid med eigarskifte og eventuell godkjenning skal vere høve for burettslag til å krevje eit vederlag for dette arbeidet på opptil fire gonger rettsgebyret.

Departementet er ikkje einig med Asker og Bærum Boligbyggelag, som har peikt på at ein eigen regel om gebyr ikkje høyrer heime i ei lov om burettslag. Departementet vil særleg framheve at dersom dette spørsmålet ikkje er regulert i lova, kan det lett bli slik at burettslaget tek eit urimeleg høgt vederlag for det arbeidet som er gjort. Det er derfor ikkje noka god løysing. Når det gjeld dei to forslaga som utvalet har kome med, har departementet kome fram til at det for arbeid med eigarskifte og arbeid med å godkjenne ein ny andelseigar skal vere høve til å ta seg dekt for dei utgiftene dette arbeidet har ført med seg. Departementet støttar såleis fleirtalet i utvalet og meiner at eit gebyr på fire gonger rettsgebyret truleg vil dekkje desse kostnadene.

Eit særleg spørsmål er om det i føresegna om gebyr bør vere presisert kven det er som skal vere forplikta til å betale for det vederlaget som lovleg kan krevjast. Norges Eiendomsmeglerforbundhar foreslått at regelen burde vere harmonisert med avhendingslova § 2-6. Det blir peikt på at det vanlegvis er kjøparen som må betale for overføringa. OBOS viser til eigen praksis, der ein krev gebyr frå den som ervervar andelen. Det blir føresett at denne praksisen kan halde fram, i og med at føresegna berre avgrensar høvet til å krevje gebyr frå den som skal avhende andelen. Dersom det er dette som blir lagt til grunn som tolking av føresegna, kan ho like godt takast heilt bort.

Departementet viser til at utvalet har vurdert kven kravet om å betale gebyr skal rettast mot. I NOU 2000:17 side 123 har utvalet stilt spørsmålet om kostnaden skal delast på alle andelseigarane, eller om kostnaden skal liggje på den som vil avhende andelen. Det blir vist til at gjennom ei vederlags- eller gebyrordning blir kostnadene plasserte hos den som utløyser avhendinga. Slike kostnader bør gå inn i reknestykket til den som vurderer å skifte bustad. Departementet er einig i denne vurderinga. Den som ønskjer å avhende andelen i burettslaget til nokon andre, bør sjølv dekkje dei kostnadene dette fører med seg. For at det ikkje skal oppstå mistydingar om kven som skal vere forplikta til å betale, foreslår departementet at dette blir klargjort i lovteksten.

Ei anna vurdering er om gebyret også skal dekkje kostnadene med å vurdere om det ligg føre forkjøpsrett. OBOShar peikt på at gebyret ikkje omfattar kostnadene med å avklare forkjøpsretten. Departementet deler ikkje dette synspunktet. Gebyret er også meint å skulle dekkje andre utgifter som burettslaget kan ha i samband med eit skifte av andelseigar. Men departementet viser til at dersom ein andelseigar sender førehandsvarsel om at ein andel kan bli seld, kan burettslaget krevje eit særskilt gebyr på opptil fem gonger rettsgebyret, jf. utkastet til § 4-15. Bakgrunnen for denne regelen er at fristen for å gjere forkjøpsrett gjeldande er kortare i desse tilfella. Gebyret skal då mellom anna motverke at andelseigarar sender slike meldingar dersom dei ikkje er alvorleg meinte. Departementet viser elles til den nærare omtalen av denne føresegna under punkt 8.6.3.

Eit særleg spørsmål er korleis gebyret skal fastsetjast i forhold til plikta til å betale meirverdiavgift. Oslo og Omegn Boligforvaltningmeiner at omsetning av tenester som gjeld arbeid med eigarskifte ligg innafor avgiftsnivået. Departementet er såleis bede om å leggje inn i føresegna at gebyret ikkje inkluderer meirverdiavgift. Departementet har sett nærare på spørsmålet, men har ikkje teke endeleg standpunkt til om det skal betalast meirverdiavgift for slike gebyr. Departementet meiner at spørsmålet ligg noko på sida av det som er føremålet med denne proposisjonen, men inntil noko anna har kome fram, legg departementet til grunn at satsane som er fastsette i lova, skal gjelde eksklusiv eventuell meirverdiavgift eller andre offentlege avgifter. Slik er det på dei fleste andre område, og departementet meiner at det vil vere naturleg å leggje denne forståinga til grunn også her.

Asker og Bærum Boligbyggelagmeiner at ein andelseigar ikkje skal kunne krevje å bli løyst ut fordi det har oppstått eit alvorleg og varig motsetningsforhold mellom andelseigaren og andre andelseigarar, slik det er foreslått i forslaget til § 4-10. Det kan føre til at risikoen for vedkomande si manglande tilpassing til fellesskapen blir overført på fellesskapen.

Departementet kan for så vidt vere einig i at det kan vere ein viss risiko for at ein slik regel kan bli misbrukt, men departementet sluttar seg likevel til det forslaget som utvalet har kome med. Det har samanheng med at andelseigaren ikkje utan vidare kan krevje å bli utløyst. Det er retten som skal ta stilling til om det ligg føre tungtvegande grunnar for ei slik utløysing. Det vil heller ikkje vere grunnlag for å avslutte forholdet dersom denne utløysinga kan verke urimeleg for burettslaget. Såleis skulle faren for misbruk av denne føresegna vere liten. Departementet vil derfor ikkje foreslå at forslaget frå utvalet blir endra på dette punktet.

8.6.3 Forkjøpsrett

Gjeldande rett

Etter gjeldande burettslagslov har dei andre andelseigarane i laget forkjøpsrett når laget avhendar ein andel i samsvar med reglane for slik avhending. I vedtektene til laget kan ein setje inn at andelseigarane skal ha forkjøpsrett når ein andel blir overdregen - og ha rett til å overta andelen etter skjønn dersom han på annan måte blir overdregen til andre:

  1. Andelseigar i burettslaget. Den andelen som den som har forkjøpsrett eig frå før, skal omsetjast av laget sjølv om andelen høyrer til fleire.

  2. Andelseigar i det bustadbyggjelaget burettslaget er knytt til, utpeikt av bustadbyggjelaget

  3. Slektningar av andelseigaren i rett opp- eller nedstigande linje

  4. Institusjon, samanslutning eller arbeidsgivar som etter vedtektene har rett til å eige andel i laget og tilsette hos ein slik arbeidsgivar

  5. Bustadsøkjar utpeikt av kommunen

Vedtektene skal fastsetje kva slags innbyrdes rekkjefølgje det skal vere mellom fleire grupper som har rett til forkjøp. Burettslaget må på vegner av dei som har forkjøpsrett, gjere gjeldande retten innan tretti dagar etter at burettslaget har motteke søknad eller ei anna skriftleg melding om at ein andel er eller blir ønskt overført. I meldinga skal det vere med prisvilkår. Blir ein andel overført på betre vilkår for ervervaren enn det som er opplyst i meldinga, eller blir andelen overført seinare enn fire månader etter at meldinga er motteken, skal ny melding sendast, og forkjøpsretten kan nyttast på nytt.

Det er ikkje høve til å gjere forkjøpsretten gjeldande ved overføring av ein andel til ektefellen og til nære slektningar. Forkjøpsretten gjeld heller ikkje ved byte av bustad. Det same gjeld i forhold til ein person som kommunen peiker ut, mot at kommunen skaffar andelseigaren annan bustad eller tomt, eller der ein andel blir ått mellombels av ein juridisk person. Det same gjeld ved overføring frå visse juridiske personar til ein leigar i den bustaden andelen er knytt til, og i forhold til visse kreditorar.

Løysingssummen skal vere betalt inn innan to månader etter at ein søknad eller ei melding som nemnt, er motteken av burettslaget. Likevel er det slik at eit oppgjer ikkje kan krevjast før ein månad etter at løysingssummen er endeleg fastsett. Når det ikkje er til vesentleg ulempe, kan burettslaget likevel fastsetje at den som har rett til å gjere forkjøpsrett gjeldande, skal betale eit rimeleg forskot etter at forkjøpsretten er brukt.

Løysingsrett eller forkjøpsrett til andelar kan ikkje fastsetjast i vedtektene eller på lovleg måte avtalast med nokon utover det som følgjer av føresegnene i burettslagslova.

Forslaget frå utvalet

Utvalet meiner at laga bør står fritt til å vedtektsfeste forkjøpsrettar i høgare grad enn i dag. Synspunktet er at ein i lova bør nøye seg med å fastsetje nokre reglar som skal hindre urimeleg gjennomføring av forkjøpsrettane, til dømes slik at forkjøpsretten ikkje kan gjelde ved overføringar innafor den nære familien.

Utvalet har også vurdert om det skal vere høve til å sikre seg varige forkjøpsrettar til burettslagsbustadene for andelseigarane eller andre, med andre ord forkjøpsrettar som andelseigarane i burettslaget ikkje kan ta bort utan medverknad frå bustadbyggjelaget. Utvalet skriv i NOU 2000:17 side 46 og 47:

«Den tida det galdt offentleg maksimalprisregulering ved avhending av burettslagsandelar, var forkjøpsretten viktig for å sikre at dei andre andelseigarane i bustadbyggjelaget fekk tilgang til rimelege bustader, og at det økonomiske godet som låg i å kunne kjøpe ein bustad til lågare pris enn marknadspris, vart verande innafor bustadbyggjelaget. Samtidig var det forkjøpsretten som gjorde prisreguleringa effektiv; kontakten mellom seljar og kjøpar vart broten, og det vart vanskeleg å avtale vederlag i tillegg til det lovlege.

Den offentlegrettslege prisreguleringa for burettslagsbustader er oppheva, og vedtektsfesta prisregulering kan berre avtalast i spesielle tilfelle. Forkjøpsretten gjeld på tredjepersons vilkår, altså slik at forkjøpsrettshavaren må betale det same som seljaren kan få av andre. Ein kan seie at forkjøpsrettshavaren må betale marknadspris for bustaden.

Ein kunne tru at forkjøpsretten fekk lite å seie utan prisreguleringa. Det har vist å ikkje slå til. Forkjøpsretten blir i dag nytta ved ein stor del - om lag 34 prosent - av alle overføringar, dvs. medrekna overføringar innafor familien der forkjøpsrett ikkje kan nyttast. I dag skaffar bustadbyggjelaga langt fleire bustader til sine andelseigarar ved bruk av forkjøpsretten enn ved nybygging.

Når forkjøpsretten blir nytta såpass ofte, må forklåringa helst vere dels at det ligg ein økonomisk fordel i å kunne gå inn i det høgaste bodet utan å måtte by over, dels at den som har best forkjøpsrett, har ein betre kontroll over kjøpssituasjonen enn dei andre interessentane: Han kan vente til bodrunden er over eller andelen er seld, alt etter korleis den praktiske gjennomføringa er, og velje om han vil nytte retten eller ikkje.

For avhendaren er forkjøpsretten isolert sett ei ulempe. Ein av dei presumptivt mest aktuelle interessentane slepp å by, og det må ein tru kan føre til lågare pris. På den andre sida kan det skje at nokon byr meir nettopp for å hindre at forkjøpsretten skal bli nytta. Ei ulempe ligg i at andre kan vise mindre interesse fordi dei ikkje kan vere sikre på å få kjøpe sjølv om dei legg inn høgaste bodet. I den grad det tek lang tid å avklåre om forkjøpsretten blir brukt eller ikkje, kan det òg vere med på å redusere interessa for desse bustadene.

Andelseigarane i dei tilknytte laga er somtid seljarar og somtid kjøparar. Den ulempa seljaren har av forkjøpsretten, hadde han sjølv glede av dersom han kjøpte bustaden brukt. Dei som er andelseigarar til kvar tid, må finne seg i at forkjøpsretten heftar på andelen, men dei har samtidig den fordelen som ligg i å ha forkjøpsrett til andre bustader i lag som er knytte til bustadbyggjelaget, rett nok på line med andelseigarar i bustadbyggjelaget som ikkje bur i tilknytte lag. Dei som alt er andelseigarar i tilknytte lag, kan ønskje forkjøpsretten bort i sitt lag; forkjøpsrett til bustader i andre tilknytte lag har dei likevel som andelseigarar i bustadbyggjelaget. Av den grunn bør reglane - dersom forkjøpsretten skal kunne haldast oppe som eit viktig element i bustadsamvirket - vere slik at bustadbyggjelaget gjennom vedtekter eller avtale kan sikre seg mot at burettslaget einsidig tek bort forkjøpsretten.

Forkjøpsretten er eit oversiktleg hefte på andelen, og verknadene av dette heftet er nok stort sett kjende for den som skaffar seg ein ny eller brukt burettslagsbustad.

Den utbreidde bruken av forkjøpsretten viser at retten er ein viktig medlemsfordel i bustadbyggjelaget. Det er grunn til å tru at ordninga med forkjøpsrett har medverka til å halde oppe talet på andelseigarar som ikkje bur i tilknytte burettslag, også i periodar der produksjonen av nye bustader har vore låg.

Utvalet har fått oversendt eit brev 25. juni 1998 frå Arbeids- og administrasjonsdepartementet med oppmoding om å finne løysingar ved ei eventuell vidareføring av forkjøpsretten som ikkje avgrensar konkurransen. Konkurransetilsynet har seinare i eit par brev til utvalet uttalt at forkjøpsretten fører til vanskar for omsetninga av burettslagsbustader. Sakene som har vore utgangspunkt for breva, har dels gjeldt gebyr ved omsetninga, dels praktiseringa av forkjøpsretten. Konkurransetilsynet har i nokre saker pålagt bustadbyggjelag å følgje same rutinar for avklåring av forkjøpsretten der bustaden blir seld gjennom andre enn bustadbyggjelaget, som der bustadbyggjelaget formidlar salet. Heimelen er konkurranselova § 3-10 om inngrep mot konkurranseskadeleg åtferd.

Bustadbyggjelaga tilbyr formidling av sal av bustader i tilknytte burettslag i konkurranse med andre formidlarar (advokatar og eigedomsmeklarar). For bustadbyggjelaga er det særlege reglar om rett til å drive slik formidling utan eigedomsmeklingsløyve, men elles gjeld stort sett reglane for eigedomsmekling for verksemda (eigedomsmeklingslova § 2-1 tredje ledd). Det er berre bustadbyggjelaget som kan finne fram til den andelseigaren som har best prioritert forkjøpsrett, og når bustadbyggjelaget samtidig er formidlar, kan laget få ein fordel framfor andre formidlarar med rask avklåring av forkjøpsspørsmålet. For ein avhendar kan det som nemnt vere ei økonomisk ulempe dersom slik avklåring tek tid. I den grad konkurransevilkåra på dette grunnlaget blir ulike for formidlingsverksemda i bustadbyggjelaget og anna formidlingsverksemd, kan det føre til mindre effektiv ressursbruk. Det er bakgrunnen for at Konkurransetilsynet har gjeve dei nemnde pålegga om like rutinar for avklåring av forkjøpsretten.

Skal ein ha forkjøpsrett for andelseigarar i bustadbyggjelaget, kjem ein neppe utanom at det er bustadbyggjelaget som må finne fram til den som har best rett. Det går fram av (...) at utvalet ikkje finn det ønskjeleg å nekte bustadbyggjelaga å drive med eigedomsformidling. Utvalet er samd i at det er uheldig dersom ei slik dobbeltrolle skulle avgrense konkurransen mellom formidlarane. Dei reglane utvalet gjer framlegg om når det gjeld gjennomføringa av forkjøpsretten, skal verke på same måten anten salet skjer gjennom bustadbyggjelaget eller andre. I den grad bustadbyggjelaga dessutan innrettar verksemda si i samsvar med det synet som dei nemnde pålegga etter konkurranselova byggjer på, og det må ein rekne med at laga gjer, meiner utvalet at omsynet til konkurransen er tilfredsstillande ivareteke.

Etter dette er utvalet vorte ståande ved at det ikkje er grunnlag for å innføre forbod mot varig forkjøpsrett til burettslagsbustader for andelseigarar i bustadbyggjelaget eller andre grupper av forkjøpsrettshavar.»

Utvalet foreslår etter dette at det skal vere full avtalefridom både om ein vil ha forkjøpsrett ved overgang av andelar i burettslag, og i tilfelle kven som skal ha forkjøpsrett. Med sikte på dei tilfella der burettslaget har forkjøpsrett, har utvalet foreslått føresegner som regulerer innhaldet i forkjøpsretten. Føresegnene kan likevel fråvikast i vedtektene om ikkje anna er sagt (§ 4-11).

Utvalet foreslår at forkjøpsrett ikkje kan gjerast gjeldande når andelen går over til ektemake, til livsarving, til fosterbarn som faktisk står i same stilling som livsarving, til sysken eller til nokon annan som i dei to siste åra har høyrt til same husstand som den tidlegare eigaren (§ 4-12). Forkjøpsrett kan heller ikkje gjerast gjeldande når andelen går over på skifte etter separasjon eller skilsmål, eller når ein husstandsmedlem tek over andelen etter føresegnene i husstandsfellesskapslova § 3.

Utvalet foreslår at avhending av andelen utløyser forkjøpsretten frå den tid då det er avtalt på bindande måte at andelen skal gå over til ny eigar (§ 4-13). Tvangssal utløyser forkjøpsretten frå den tid det ligg føre rettskraftig stadfestingsorskurd etter tvangsfullføringslova. Arv utløyser forkjøpsretten frå arvefallet. Kan retten berre gjerast gjeldande mot nokre av arvingane, lyt det først vere bindande avgjort ved skifte kven av dei som skal ta over andelen.

Det er berre burettslaget som kan gjere forkjøpsretten gjeldande på vegner av forkjøpsrettshavarane (§ 4-14). Utvalet foreslår at fristen for å gjere forkjøpsretten gjeldande skal vere tjue dagar frå laget fekk melding om at andelen har skifta eigar, med opplysning om pris og andre vilkår. Fristen skal likevel vere fem kvardagar dersom laget har fått førehandsvarsel om at andelen kan skifte eigar, og dette varselet er kome fram til laget minst femten dagar, men ikkje meir enn tre månader, før meldinga om at andelen har skifta eigar (§ 4-15). Dersom laget tek imot eit slikt førehandsvarsel, kan laget krevje eit vederlag på opptil fem gonger rettsgebyret. Blir forkjøpsretten gjort gjeldande, skal vederlaget betalast tilbake. Utvalet framhevar at føremålet med denne regelen er at ein andelseigar ikkje skal kunne sende inn ei rad førehandsvarsel som kanskje ikkje er alvorleg meinte, for å kunne vise til den korte fristen dersom andelen til slutt blir seld. Føresegna byggjer på ei avveging av interesser. Andelseigaren må finne seg i at det kviler forkjøpsrett på andelen, og dersom han ønskjer at fristen for å gjere forkjøpsretten gjeldande skal kortast ned frå tjue kalenderdagar til fem kvardagar, må han betale eit gebyr for å dekkje kostnadene laget har med å finne fram til interesserte. Men blir forkjøpsretten nytta, har avklaringa vore til gagn for forkjøpsretthavaren, og det er meir rimeleg at han dekkjer utgiftene.

Med kvardagar har utvalet her meint alle dagar utanom søndagar og andre helgedagar, laurdagar og 1. og 17. mai.

Utvalet har også utarbeidd forslag til reglar om sjølve løysingskravet. Det blir foreslått at krav om å få ta over andelen skal setjast fram skriftleg for avhendaren og ervervaren av andelen. Er forkjøpsretten utløyst ved tvangssal, er det nok at kravet blir sett fram for ervervaren. Er forkjøpsretten utløyst ved arv, skal kravet setjast fram for skifteretten dersom arvebuet ikkje er teke over av sjølvskiftande arvingar. Elles skal kravet setjast fram for arvingane eller deira representant eller den som har teke over andelen (§ 4-16).

Utvalet foreslår at dersom ein andel skiftar eigar ved sal, tek forkjøpsrettshavaren over dei rettane og pliktene ervervaren har etter avtalen (§ 4-17). Mot å betale løysingssummen kan forkjøpsrettshavaren krevje å få overta bustaden til den tida som følgjer av avtalen med ervervaren, og i alle fall når andelseigaren eller ein ny eigar har fått rimeleg høve til å områ seg. Mot å få overta bustaden skal forkjøpsrettshavaren betale løysingssummen seinast fjorten dagar etter at løysingskravet blei sett fram og løysingssummen er endeleg fastsett. Laget svarer for betaling av løysingssummen. Krav mot laget kan først setjast fram dersom forkjøpsrettshavaren ikkje har betalt innan fjorten dagar etter eit påkrav som er sett fram på eller etter forfallsdagen. Forkjøpsrettshavaren har rett til inntekter frå bustaden frå overtakinga av bruken og svarer for kostnadene frå same tid.

Løysingssummen blir foreslått sett til den prisen andelen er seld for, men er andelen openbert seld til underpris, eller skiftar andelen eigar ved byte, gåve eller arv, skal løysingssummen fastsetjast etter vanleg pris. Forkjøpsrettshavaren har ikkje plikt til å ta over hefte på andelen (§ 4-18). Tvist om løysingssummen høyrer under skjønn. Skjønnet skal i lensmannsdistrikt styrast av lensmannen.

Utvalet foreslår at dersom bustaden ikkje har vore tilgjengeleg for synfaring før fristen for å bruke forkjøpsretten er ute, kan forkjøpsretthavaren seie seg ubunden av løysingskravet innan to veker etter at bustaden blei overteken. Seier forkjøpsrettshavaren seg ubunden i samsvar med den nemnde føresegna, fell laget sitt ansvar for betaling av løysingssummen bort(§ 4-19). Dersom seljaren nektar synfaring eller på anna vis hindrar forkjøpsrettshavaren i sjå bustaden, bør forkjøpsretthavaren etter utvalet si meining ha rett til å angre seg.

Avtale som utløyser forkjøpsretten, kan avhendaren gjere om, med verknad for forkjøpsrettshavaren fram til laget har fått melding om at andelen har skifta eigar (§ 4-20).

Utvalet har foreslått eigne reglar som regulerer forholdet mellom laget og forkjøpsrettshavarane. Det blir foreslått at når laget har fått melding eller førehandsvarsel om eigarskifte, skal laget oppmode alle som ønskjer å nytte forkjøpsretten, om å melde seg til laget innan ein fastsett frist. Oppmodinga skal kunngjerast i minst ei avis som er vanleg lesen på staden, eller på annan måte som går fram av vedtektene. Fristen for å melde seg skal vere minst fem kvardagar frå kunngjeringa. Den som ikkje melder seg innan fristen, kan ikkje nytte forkjøpsrett ved dette eigarskiftet. Brot på desse reglane har likevel ikkje verknad for fristane. Laget kan setje som vilkår for å gjere forkjøpsretten gjeldande at forkjøpsrettshavaren har betalt inn løysingssummen til laget eller stilt sjølvskuldgaranti frå ein finansinstitusjon som har rett til å tilby slik teneste i Noreg (§ 4-21).

Merknader frå høyringsinstansane

Asker og Bærum Boligbyggelag er einig med utvalet i at reglar om forkjøpsrett bør halde fram i den nye lova. Slike reglar må ein sjå på som heilt sentrale innanfor burettslovgivinga, og dei er sentrale i forhold til dei hussøkjande medlemmene i bustadbyggjelaget. Reglane bør derfor styrkjast med tanke på å sikre interessene til husstanden, samtidig med at reglane bør presiserast slik at høvet til fusk blir eliminert. Desse spørsmåla er ikkje tilstrekkeleg drøfta i forslaget frå utvalet.

Fleire høyringsinstansar har merknader til forslaget frå utvalet til føresegn om rettsovergang mellom nærståande. Høyringsinstansane er ueinige i den innsnevringa i verkeområdet som er foreslått.

NBBLforeslår at ein bør endre § 4-12 første ledd første punktum slik at ein forkjøpsrett ikkje kan gjerast gjeldande når andelen går over til ektemake eller slektning i rett opp- og nedstigande linje eller fosterbarn av andelseigaren eller ektemaken,til sysken eller til nokon annan som i dei to siste åra har høyrt til same husstand som den tidlegare eigaren. Vestlandske Boligbyggelagmeiner at lova må omfatte overføring i oppstigande linje for å kunne dekkje overføringar av andel frå barn til foreldre. Asker og Bærum Boligbyggelagmeiner at dei endringane som er gjorde i forhold til regelen om nærståande, er uheldige. Til dømes blir forkjøpsretten utløyst ved overdraging til slektningar i rett opp- og nedstigande linje, med unntak av livsarvingar. Også ved byte av bustader blir forkjøpsretten utløyst. Det kan føre til omgåing av reglane. USBLframhevar at overføring av andel i oppstigande linje ikkje er unnateke reglane om forkjøpsrett. Bergen og Omegn Boligbyggelagviser til at den verna krinsen etter gjeldande lov er snevra inn i forslaget til ny føresegn. Det blir påpeikt at heller ikkje bytetilfella er tekne med i forslaget til føresegn.

Bygdøy Boligspareklubb for Eldremeiner at forslaget om å gi forkjøpsrett til nære slektningar synest å valde uoverkomelege vanskar for så vel eksisterande som framtidige system for bustadspareklubbar for eldre. Det blir vist til at det skal vere ein ufråvikeleg rett for arvingar og andre nærståande til å overta ein ledig andel, også i konkurranse med andre interessegrupper. Forkjøpsrett skal i desse tilfella ikkje kunne nyttast. Det blir hevda at arvingar ikkje har nokon plass i eit system som også skal gjelde for bustadspareklubbar for eldre. Motivet for utkastet synest å vere slik utforma at det også i framtida skal kunne opprettast burettslag som er klausulerte. For å kunne ta vare på den samfunnsgagnlege verdiskapinga som systemet med bustadklubbar for eldre har utvikla sidan midten av syttitalet, er det viktig at ei ny lov gjer det mogleg å vidareføre dette systemet. Ein vil derfor foreslå at det i samband med det vidare lovarbeidet blir teke inn ei unntaksføresegn som gir desse klubbane ein førerett til ledige andelar. Nytt andre ledd i § 4-12 kan vere slik:

«Forkjøpsrett som er omtalt i § 4-12 første ledd skal ikkje kunne utøvast i strid med den forkjøpsrett som tilfell personar som har ein førerett i burettslag som er klausulerte og gjenstand for vetorett som omhandla i § 7-12.»

Eitt burettslagviser til føresegna i utkastet til § 4-12 og kan ikkje sjå der at det er teke omsyn til andelseigarar i bustader med livsløpsstandard som mellom anna har som føremålsparagraf at andelseigarar må vere over 55 år, uføretrygda og funksjonshemma.

NBBLstiller spørsmål ved om når forkjøpsretten tek til. Det blir gjort gjeldande at forslaget til utvalet ikkje gjer dette klart nok. Ut frå forslaget kan det sjå ut som om at forkjøpsretten ikkje gjeld før andelen er overført. NBBL legg til grunn at forkjøpsretten som hovudregel skal kunne nyttast dersom forbrukaren har overdragingsrett. Sidan dette ikkje er klart, bør det skje ei presisering i lovførarbeida.

Asker og Bærum Boligbyggelagviser til forslaget frå utvalet til føresegn om utløysing av forkjøpsrett. Forslaget om at ein bindande avtale skal vere skjeringstidspunktet, blir støtta. Men føresegna blir komplisert når ein samanheld ho med føresegna i forslaget frå utvalet om høve til omgjering (§ 4-20). Føresegna om høve til å gjere om ein avtale som utløyser forkjøpsrett, burde ha vore teken med i sjølve føresegna om utløysing. Det kan også vere kompliserande at ei føresegn om omgjering i det heile blir teken med i lova. Føresegna kan tolkast slik at den eine parten einsidig skal kunne gå frå avtalen før meldinga er komen fram til burettslaget. Dette går ein ut frå ikkje skal vere meininga, og føresegna om omgjering bør derfor etter bustadbyggjelaget si meining gå ut. Asker og Bærum Boligbyggelag synest utvalet her relativt kritikklaust held seg til lov om løysingsrettar.

OBOS meiner at det ikkje klart nok går fram av lovforslaget om forkjøpsretten blir utløyst når burettslaget løyser inn ein andel i samsvar med føresegna om slik innløysing. Det blir vidare hevda at oppretting av ein ny andel bør gi grunnlag for å kunne krevje forkjøp. Opprettinga av ny andel har typisk skjedd der ein vaktmeisterbustad er gjort om til ein vanleg andel. Laget bør i slik tilfelle kunne vere sikker på at vaktmeisteren kan få overta bustaden dersom han ønskjer det.

Norges Eiendomsmeglerforbundviser til at det går fram av merknadene i utgreiinga at medlemskap i bustadbyggjelaget må vere teikna før bindande avtale med første kjøpar blir inngått. Ideelt sett bør skjeringstidspunktet setjast til første utløysing av andelen. Denne presiseringa bør gå fram av sjølve lovteksten. Norges Eiendomsmeglerforbund seier også at den som meiner å ha ein forkjøpsrett til ein andel, bør leggje fram dokumentasjon på at vedkomande har høve til å kjøpe andelen.

Asker og Bærum Boligbyggelagmeiner at også det bustadbyggjelaget som burettslaget er knytt til, bør kunne gjere forkjøpsretten gjeldande på vegner av dei hussøkjande medlemmene i bustadbyggjelaget, dersom desse medlemmene har forkjøpsrett etter vedtektene i burettslaget. Dersom det blir overlate til burettslaget åleine å gjere retten gjeldande, opnar det for at forkjøpsretten ikkje blir brukt, særleg på grunn av dei korte fristane som blir foreslått av utvalet. Ei slik avgrensing opnar også for misbruk, ved at retten i det konkrete tilfellet ikkje blir brukt - noko som etter forslaget frå utvalet vil slå tilbake på dei andre andelseigarane i burettslaget gjennom eit mogleg skadebotansvar. Det blir derfor foreslått at føresegna om kven som skal gjere forkjøpsretten gjeldande, blir stroken.

Norges Eiendomsmeglerforbundpeiker på at føresegna som set frist for å gjere forkjøpsretten gjeldande, ikkje regulerer i kva grad ein kan krevje gebyr av den som nyttar forkjøpsretten. Det går fram av merknadene i utgreiinga til utvalet at dette gebyret bør betalast av den som har forkjøpsretten, men dette bør også gå fram av lovteksten. OBOSviser til at det av forslaget til § 4-15 følgjer at den som sender inn førehandsvarsel om eigarskifte, kan krevjast for opptil fem gonger rettsgebyret, men forslaget regulerer ikkje i kva grad det kan krevjast gebyr av den som nyttar seg av forkjøpsretten. Det er etter måten omfattande arbeidsoppgåver knytte til det å avklare forkjøpsretten. Med bakgrunn i at forslaget alt inneheld fleire gebyrreglar, kan det, for å unngå tvil, vere ein fordel om det går fram av lova at den som overtek ein andel i medhald av forkjøpsretten kan bli kravd gebyr for det arbeidet og dei kostnadene som avklaringa har ført til.

Konkurransetilsynetviser til at fleire bustadbyggjelag krev gebyr for å avklare om nokon har forkjøpsrett ved sal av andel i burettslag. Dette kan vere eit konkurranseproblem og har sitt utspring i at det etter dagens system er slik at det er seljaren som heilt eller delvis skal dekkje kostnadene med å avklare forkjøpsretten. Eit slikt system er ineffektivt og kan føre til høge prisar i forhold til reelle kostnader. Dette kan igjen føre til at fleire vil selje bustaden med bustadbyggjelaget som seljar, sidan alternativa fort kan bli dyrare. Ineffektivitet og høge prisar får slik positive verknader for bustadbyggjelag som ønskjer å posisjonere seg som meklarar. Eit alternativ kan vere at det er kjøparen som skal dekkje kostnadene ved avklaring av forkjøpsretten. Det er også mogeleg å gjere det slik at kostnadene med å avklare forkjøpsretten blir dekt av medlemsavgifta til bustadbyggjelaget. Tilsynet meiner at dette kan medverke til at bustadbyggjelaga blir meir effektive med avklaringa enn dei er i dag. Høvet til å nytte forkjøpsrett er også ein viktig grunn til at nokon melder seg inn i bustadbyggjelag. Ei slik løysing er derfor rimeleg.

Asker og Bærum Boligbyggelagmeiner at føresegna som set frist for å gjere forkjøpsretten gjeldande, set for korte fristar, slik at det blir uråd å praktisere reglane. Mellom anna kan ein risikere at elleve, tolv dagar går bort til postgang og annonsefristar. Det er då berre åtte dagar att til behandling av korrespondansen, fristen for å melde seg m.m. Dersom også helgar og eventuelt offentlege fridagar skal reknast inn i fristen, kan ein verkeleg kome uheldig ut.

Asker og Bærum Boligbyggelagmeiner kravet i § 4-15 om kva meldinga om eigarskifte skal innehalde, er utilstrekkeleg. Dei som ønskjer å gjere bruk av forkjøpsretten, bør få betre kjennskap til avhendingsavtalen, og det må vere opplyst kven kravet skal rettast til. NBBL viser til at det i kravet om førehandsvarsel ikkje er teke med noko formkrav. Utvalet viser til at varselet kan kome i form av eit salsoppdrag til laget, ei melding frå ein advokat eller ein eigedomsmeklar som formidlar sal av andelen eller ei melding frå andelseigaren sjølv. Føresetnaden verkar å vere at varselet skal vere skriftleg, men det er ein viss risiko for at ein kan forstå lova slik at ein kvar form for varsel utløyser fristen. Dette er uheldig og ei heilt upraktisk løysing, som neppe er tilsikta.

OBOS viser til at fristen for å gjere forkjøpsretten gjeldande går fram av § 4-15. Av § 2-21 går det fram at forkjøpsretten må meldast til burettslaget innan ein særskild fastsett frist. Av § 4-16 går det fram at krav om få ta over andelen på forkjøp skal setjast fram skriftleg for avhendaren og ervervaren av andelen, utan at det i § 4-16 er fastsett ein frist for det. OBOS legg til grunn at det skriftlege kravet etter § 4-16 må setjast fram innan fristen i § 4-15, men lova bør presisere klarare kva som skal til for at eit skriftleg krav etter § 4-16 skal vere sett fram til rett tid, slik at retten for å gjere forkjøp gjeldande ikkje går tapt.

Oslo og Omegn Boligforvaltningviser til utvalet sitt forslag til føresegn om løysingskravet. Det blir vidare vist til at dei fleste overføringane av andelar skjer gjennom bruk av eigedomsmeklar. Derfor vil det vere mest naturleg og praktisk at kravet om å få ta over andelen blir sett fram for meklaren. For å hindre mistydingar blir det tilrådd at første punktum i § 4-16 blir endra slik: « ... avhendaren og ervervaren av andelen eller mellommann for desse.»

Asker og Bærum Boligbyggelagmeiner at utvalet har utforma ordlyden i § 4-17 første ledd på ein uheldig måte, og at føresegna kan misbrukast. Det kan til dømes vere teke inn i avtalen vilkår som ligg utafor vanleg innhald i ein kjøpekontrakt, og som vanskeleg kan tenkjast å vere bindande for kjøparen. I praksis kan det vere slik at kjøparen og seljaren har avtalt såkalla «as is»-klausular i kjøpekontrakten, spesielt i samband med bruk av eigarskifteforsikring. Dette er forhold utvalet ikkje drøftar nærare, men som kan vere med på å leggje ansvaret for feil og manglar på den som har forkjøpsretten, utan at vedkomande har fått høve til å kontrollere desse feila og manglane ved husværet. Vidare kan ein tenkje seg at det er avtalt at kjøparen eller seljaren skal vere med på visse ytingar som ligg utafor sjølve avtalen. Slike avtalar ligg utafor det som etter gjeldande rett kan avtalast, og dei kan vere med på å uthole forkjøpsretten. Innhaldet i rettane til ervervaren bør derfor klargjerast i lovteksten, og det bør gå fram at den som har forkjøpsretten, har plikt til å tre inn i vilkår som berre gjeld sjølve andelen. Det kan også vere slik at andelen er hefta med manglar eller forhold som kan utløyse eit ansvar etter § 5-16. I lova må det takast inn reglar om korleis slike problem skal løysast i forkjøpsrettstilfella. Seljaren og den opphavlege kjøparen kan her vise til munnlege avtalar eller opplysningar som i alle høve må gjerast kjende for den som har forkjøpsretten, dersom ein skal kunne vise til dei når det gjeld ein eventuell forkjøpsrett. Det blir peikt på at utvalet viser til problema knytte til ekstraordinære forhold ved avtalen, til dømes fiktive kredittavtalar. Slike avtalar kan ein unngå ved at det blir teke inn ein mal for normale avtalar.

Asker og Bærum Boligbyggelagviser vidare til utkastet til § 4-17 andre ledd. Denne regelen må også gjelde dersom avhendaren og ervervaren har avtalt ein svært kort frist for overtakinga. Dette bør gå direkte fram av lova.

Asker og Bærum Boligbyggelagviser til at det i tredje leddet i § 4-17 blir foreslått at løysingssummen skal vere betalt ved overlevering av bustaden. Samtidig blir det foreslått at den som har forkjøpsrett, skal betale løysingssummen seinast fjorten dagar etter at løysingskravet er sett fram og løysingssummen er endeleg fastsett, mot å overta bustaden. Dette gir den som har forkjøpsretten, ein minimumsfrist på fjorten dagar, mens det ikkje er lagt opp til noka øvre grense. Ein maksimumsfrist kan vere på to månader. Dessutan blir det foreslått at det blir fastsett ein lenger frist enn fjorten dagar som eit minimum. Bustadbyggjelaget treng minst ein månad for å kunne sikre ei forsvarleg og gjennomførleg finansiering for den som har forkjøpsretten.

Asker og Bærum Boligbyggelagmeiner at føresegna i § 4-17 også må sjåast i samanheng med forslaget i § 4-19 om angrefrist. Reglane om angrefrist er truleg unødvendige og er såleis berre med på å komplisere reglane om forkjøpsretten. Omstende som utløyser anger, bør ein unngå. Forslaget til utvalet fører føresetnadsvis til at avhendaren skal kunne nekte den som har forkjøpsrett, tilgang til bustaden før vedkomande skal ta stilling til om krav om å tre inn i avtalen skal setjast fram. Denne delen av forslaget må ikkje oppretthaldast. Forslaget fører dessutan til ei plikt til å betale løysingssummen utan å få tilgang til den motsvarande ytinga, bustaden, og det er i strid med det generelle prinsippet om yting mot yting. Det må derfor i lova arbeidast inn ei plikt for avhendaren til å vise fram bustaden for den som har forkjøpsrett, før fristen for å gjere forkjøpsretten gjeldande går ut, noko som igjen gjer fristen vesentleg kortare.

NBBLer imot at løysingssummen skal kunne fastsetjast til noko anna enn den som er avtalt ut over arv, byte og gåvesalstilfella. Grunnen til dette er at ein meiner at innføring av ein slik regel fører til ulemper som ikkje står i samanheng med dei fordelane som ein kan oppnå. Det blir vist til at det i dag er få tvistar om storleiken på løysingssummen i dei om lag 7 000 årlege tilfella der forkjøpsretten blir brukt i dei tilknytta burettslaga. Grunnen er truleg at det normalt vil vere enkelt å slå fast at det er til stades arv eller gåvesal. Det vill vere ein klar fordel å vidareføre den regelen som ein har i dag. Den regelen som er foreslått gir eit stort potensial for tvistar om storleiken på løysingssummen. Ervervaren tapar lite på å hevde at kjøpet har funne stad til ein klar underpris sjølv om dette ikkje er rett. Dette vil kunne skremme eventuelle forkjøpsrettshavarar frå å bruke retten sin. Ervervaren får også særleg god forhandlingsposisjon ved forhandling om løysingssummen. Dessutan kan det ta år før skjønnsprosessen er over og skjønnet endeleg.

NBBLviser til at det i lovforslaget ikkje er fastsett kven som skal krevje skjønn. Spørsmålet er om det er den som set fram kravet som skal gjere det, eller om det er den som nyttar seg av forkjøpsretten som skal gjere det, eventuelt om dette då vil vere burettslaget. Lova inneheld heller ingen fristar for å krevje skjønn eller om verknadene av at det er kravd skjønn for seint. Det ville ha vore ein fordel om dette hadde vore presisert i lova og omtalt i førearbeida.

Asker og Bærum Boligbyggelagviser til at burettslaget sine plikter ved mottaking av melding om overføring er nedfelt i § 4-21. Dette er ei uheldig redigering. Desse føresegnene bør i alle høve takast inn i eit framhald av § 4-14 eller takast inn som eit nytt § 4-15.

Oslo og Omegn Boligforvaltningmeiner at det er eit for strengt krav at burettslaget må kunngjere oppmodinga om å gjere bruk av forkjøpsretten gjeldande i ei avis som er vanleg lesen på staden eller på annan måte som går fram av vedtektene. Det er for strengt at laget må unngå plikta til å kunngjere i ei avis ved å endre vedtektene. Det blir derfor foreslått at dette forslaget ikkje blir gjort gjeldande for burettslag som er stifta når lova tek til å gjelde, subsidiært at det i lovteksten blir opna for ei anna, ikkje-vedtektsfesta, kunngjeringsform, som sikrar at alle som har forkjøpsrett, får informasjonen.

NBBL viser til at det i burettslasg er mogeleg å sikre seg varige løysingsrettar, i motsetnad til kva som er tilfelle for fast eigedom, jf § 6 førs te ledd i lov om løysingsrettar, som har ein lengstefrist på 25 år. Varige løysingsrettar vil også kunne bli vidareført dersom eit burettslag blir omdanna til eit eigarseksjonssameige. I slike tilfelle vil det ikkje gjelde noko lengstetid på 25 år, i motsetnad til eigarseksjonssameige som opphavleg var oppretta som slike. Derfor vil det vere føremålstenleg om det blir innført ein allmenn adgang til å hefte på varige løysingsrettar i eigarseksjonssameige dersom dette skjer i samband med etableringa av deit eigarseksjonssameige.

Departementet sine vurderingar

Departementet viser til at utvalet har foreslått at burettslaget kan fastsetje reglar om forkjøpsrett i vedtektene. Dersom det følgjer av vedtektene at andelseigarar eller andre har forkjøpsrett når ein andel skiftar eigar, gjeld det visse reglar, som likevel kan fråvikast i vedtektene om ikkje anna er sagt.

Forkjøpsrett kan etter forslaget frå utvalet ikkje gjerast gjeldande når andelen går over til ektemake, til livsarving, til fosterbarn som faktisk står i same stilling som livsarving, til sysken eller til nokon annan som i dei to siste åra har høyrt til same husstand som den tidlegare eigaren. Forkjøpsrett kan heller ikkje gjerast gjeldande når andelen går over på skifte etter separasjon eller skilsmål, eller når ein husstandsmedlem tek over andelen etter føresegnene i husstandsfellesskapslova § 3. Det er berre laget som kan gjere forkjøpsretten gjeldande på vegner av forkjøpsrettshavarane. Fristen for å gjere forkjøpsretten gjeldande er tjue dagar frå laget fekk melding om at andelen har skifta eigar, med opplysning om pris og andre vilkår. Fristen er fem kvardagar dersom laget har fått førehandsvarsel om at andelen kan skifte eigar, og varselet har kome fram til laget minst femten dagar, men ikkje meir enn tre månader, før meldinga om at andelen har skifta eigar. For å ta imot slikt førehandsvarsel kan laget krevje eit gebyr opp til fem gonger rettsgebyret. Blir forkjøpsretten gjort gjeldande skal gebyret betalast attende.

Utvalet foreslår vidare at krav om å få ta over andelen skal setjast fram skriftlig for avhendaren og ervervaren av andelen. Er forkjøpsretten utløyst ved tvangssal, er det nok at kravet blir sett fram for ervervaren. Er forkjøpsretten utløyst ved arv, skal kravet setjast fram for retten, så framt arvebuet ikkje er teke over av sjølvskiftande arvingar. Elles skal kravet setjast fram for arvingane eller deira representant, eller for den som har teke over andelen. Løysingssummen skal setjast til den prisen andelen er seld for, men er andelen openbert seld til underpris, eller skiftar andelen eigar ved byte, gåve eller arv, skal løysingssummen fastsetjast etter vanleg pris. Forkjøpsrettshavaren har ikkje plikt til å ta over hefte på andelen.

Utvalet foreslår også reglar om angrefrist, om omgjering og om forholdet mellom laget og forkjøpsrettshavarane.

Departementet sluttar seg i det alt vesentlege til forslaget frå utvalet til reglar som gjeld forkjøpsrett til andelar i burettslag. Dette er reglar som skal nyttast dersom det følgjer av vedtektene i burettslaget at andelseigarar eller andre har forkjøpsrett når ein andel skiftar eigar. Det gjeld reglar om løysingskrav, løysingssum, angrefrist, omgjering og forholdet mellom burettslaget og dei som har forkjøpsrett. Fleire av høyringsinstansane har kome med merknader til forslaget frå utvalet til føresegner, og høyringsinstansane har særleg hatt mange merknader til forslaget frå utvalet til reguleringa av overgangen til nærståande, utløysing av forkjøpsretten, og fristar for når ein kan gjere forkjøpsretten gjeldande. Departementet vil kommentere desse merknadene særskilt.

Departementet viser først til ein merknad frå Asker og Bærum Boligbyggelag. Bustadbyggjelaget meiner at ein må styrkje reglane om forkjøpsrett med sikte på å sikre husstandane sine interesser og redusere faren for fusk. Det blir hevda at utvalet ikkje har drøfta dette godt nok i si framstilling. Departementet er ikkje einig i dette synspunktet. Departementet er særs nøgd med det arbeidet utvalet har gjort kring spørsmåla om forkjøpsrett av andelar i burettslag. Departementet støttar det utgangspunktet at det må vere opp til andelseigarane i burettslaget sjølve om dei ønskjer å ha med i vedtektene føresegner om forkjøpsrett. Er dette først føresetnaden, meiner departementet at dei føresegnene som utvalet har foreslått, på ein god måte er med på å sikre at den vedtektsfesta ordninga fungerer slik ho er tenkt.

Eit alternativ kunne ha vore at det i lov om burettslag ikkje blei teke med reglar om forkjøpsrett. Føresetnaden måtte då vere at slike reglar i sin heilskap blei vedtektsfesta. Departementet meiner at dette ikkje er noka god løysing. For det første blir det eit meir omfattande arbeid for det enkelte burettslaget å lage tenlege reglar på eiga hand. For det andre vil det vere stor fare for at føresegnene ikkje kjem til å verne den nære krinsen til andelseigaren mot bruk av forkjøpsrett ved ei slik overføring til det enkelte laget. For det tredje vil dette igjen kunne føre til at det blei store forskjellar på korleis kvar enkelt burettslag har utforma føresegnene om forkjøpsrett. Departementet meiner at dei føresegnene som utvalet har foreslått, på ein god måte kan få ordninga til å fungere slik ho er tiltenkt.

Departementet vil likevel understreke at burettslaget kan vedta utfyllande reglar om praktiseringa av forkjøpsretten i vedtektene. Departementets forslag inneheld ein del reglar som ikkje kan settas til side, men på fleire områder er det er også mogeleg å vedta andre føresegner.

Departementet viser vidare til at utvalet har snevra inn verkeområdet til føresegna om rettsovergang til nærståande dersom ein samanliknar med tilsvarande føresegn i gjeldande lov. Etter gjeldande lov kan ikkje forkjøpsrett gjerast gjeldande ved rettsovergang til slektning i rett opp- eller nedstigande linje. Utvalet har foreslått at eit slikt fritak for slektningar ikkje lenger skal gjelde i den nye lova. Det blir foreslått unntak berre for livsarving eller til fosterbarn som faktisk står i same stilling som livsarving. Det vil mellom anna seie at det ikkje lenger skal vere unntak for overgang mellom barn til foreldre eller frå besteforeldre og barnebarn.

Fleire høyringsinstansar meiner at dette blir ein for streng regel. Instansane foreslår at gjeldande regel blir vidareført i den nye lova. NBBLforeslår at ein bør endre føresegna til å gjelde slektning i rett opp- og nedstigande linje eller fosterbarn av andelseigaren eller ektemaken, til sysken eller til nokon annan som dei siste to åra har høyrt til same husstand. Vestlandske Boligbyggelagmeiner at lova må omfatte overføring i oppstigande linje for å kunne dekkje overføringar av andel frå barn til foreldre. Asker og Bærum Boligbyggelagmeiner at dei endringane som er gjorde i forhold til regelen om nærståande, er uheldige. USBLframhevar at overføring av andel i oppstigande linje ikkje er unnateke reglane om forkjøpsrett. Bergen og Omegn Boligbyggelagpeiker på at heller ikkje bytetilfella er tekne med i forslaget til føresegn.

Departementet viser til at utvalet har utarbeidd regelen om rettsovergang til nærståande etter mønster av tilsvarande føresegn i lov om løysingsrettar, jf. NOU 2001:17 side 125. Men utvalet har gjort tilpassingar til burettslag. Departementet meiner at det her kan vere grunn til å gjere ei ytterlegare tilpassing til korleis tilhøva i praksis er i burettslag.

I fleire høve meiner departementet at det kan vere god bustadpolitikk å la slektningar kunne overføre andelar i burettslag utan at ein vedtektsfesta eller lovfastsett forkjøpsrett kan gjerast gjeldande. Særleg kan dette vere aktuelt dersom barn eller barnebarn ønskjer å overdra andelen til foreldre eller besteforeldre mot sjølve å få overta ein eventuell einebustad. Det kan føre til ei betre utnytting av det samla buarealet om ein på denne måten kan la barnefamiliar få overta større frittliggjande bustadhus og la dei eldre, med eit mindre bustadbehov, få overta mindre og lettstelte burettslagsbustader. Rett nok er ikkje alle bustadhus store, og alle burettslagsbustader er heller ikkje små, men med dagens bustadmasse vil tilhøva likevel vere slik i dei fleste tilfella.

Departementet er derfor einig med dei høyringsinstansane som i det alt vesentlege ønskjer at gjeldande avgrensing av den verna krinsen blir vidareført i den nye lova. Departementet foreslår derfor at forkjøpsretten ikkje skal kunne gjerast gjeldande ved overføring av andel til ektemake, til ein slektning av andelseigaren eller ektemaken i rett opp- og nedstigande linje, til fosterbarn av andelseigaren eller ektemaken som faktisk står i same stilling som livsarving, til sysken av andelseigaren eller ektemaken eller til nokon annan som i dei to siste åra har høyrt til same husstand som den tidlegare eigaren.

Forkjøpsretten skal heller ikkje kunne gjerast gjeldande når andelen går over på skifte etter separasjon eller skilsmål, eller når ein husstandsmedlem tek over andelen etter føresegnene i husstandsfellesskapslova § 3. Ved å gjere desse endringane meiner departementet at ein også langt på veg sikrar dei bytetilfella som Bergen og Omegn Boligbyggelagetterlyser. Det sentrale vil her vere byte mellom nære slektningar.

Bygdøy Boligspareklubb for Eldremeiner at forslaget om å gi forkjøpsrett til nære slektningar synest å valde uoverkomelege vanskar for så vel eksisterande som framtidige system for bustadspareklubbar for eldre. Det blir vist til at det skal vere ein ufråvikeleg rett for arvingar og andre nærståande til å overta ein ledig andel, også i konkurranse med andre interessegrupper. Dei har oppfatta forslaget slik at forkjøpsrett ikkje skal kunne nyttast i desse tilfella.

Departementet viser her til forslaget til § 4-4, som gir eldrespareklubbar rett til å klausulere bustadene for eldre. Er det i vedtektene til eit burettslag fastsett at berre visse personar skal kunne vere eigar av ein andel i laget, til dømes at andelseigarane må vere over ein viss alder, må også arvingar oppfylle dette vilkåret. Gjer ikkje arvingen det, må han eller ho avhende den arva andelen. Når arvingen avhendar andelen, vil ein eventuell forkjøpsrett kunne gjerast gjeldande dersom ikkje den nye kjøparen også står i ei slik stilling at forkjøpsretten ikkje kan gjerast gjeldande mot vedkomande. Departementet kan såleis ikkje sjå at føresegnene vil føre til slike vanskar som Bygdøy Boligspareklubb for Eldre har lagt til grunn. Departementet kan altså ikkje sjå at det skulle vere nokon grunn til å innsnevre kven som kan overta andelen, med bakgrunn i den innvendinga som er komen frå denne høyringsinstansen.

Asker og Bærum Boligbyggelagkjem med ein merknad til forslaget frå utvalet til føresegna som gjeld andelseigaren og mottakaren sin rett til å gjere om ei overføring som utløyser forkjøpsretten. Det blir prinsipalt foreslått at føresegna blir teken ut av lovforslaget, subsidiært blir det foreslått at denne føresegna blir plassert som ein del av føresegna om utløysing av forkjøpsrett.

Departementet er ikkje einig i at føresegna om omgjering skal ut av lova. Departementet vurderer det slik at dei same omsyna gjer seg gjeldande i ei forkjøpsrettssak etter burettslagslova som i ei sak etter løysingsrettslova. Det kan kome opp tilfelle der partane i ein avtale om avhending av ein andel må gi opp avtalen anten fordi begge er einige om det, eller fordi avtalen er ugyldig eller blir heva. Etter vanleg avtalerett er dette ei sak mellom partane. Men departementet kan sjå at det kan oppstå tilfelle der også tredjepersons interesser er knytte til den inngåtte avtalen. I desse tilfella må ein etter departementet si vurdering finne fram til eit skjeringstidspunkt for når tredjepersons interesser må gå føre interessene til partane i avtalen. Eit tenleg skjeringspunkt vil vere når tredjeperson eller ein annan har fått melding om avtalen.

I lov om løysingsrettar (§ 18) er skjeringstidspunktet då den som har forkjøpsrett, har fått skriftleg varsel om avhendinga av eigedommen, eller då avhendaren har fått eit løysingskrav. I burettslag er ei slik regulering etter departementet si vurdering ikkje like tenleg. Her vil det vere betre om ein knyter det opp mot tidspunktet då burettslaget får meldinga om at det er gjort avtale om å avhende andelen. Burettslaget skal i alle høve ha melding om overgangen, mellom anna for å godkjenne ervervaren av andelen.

Departementet ser det såleis slik at utvalet har kome fram til ein god måte å løyse dette spørsmålet på - som etter gjeldande lov om burettslag ikkje har vore løyst på ein eintydig måte. Det ville ikkje ha vore noka god løysing å ta denne føresegna ut av lova. Departementet meiner også at utvalet har foreslått ei tenleg plassering av føresegna i lova.

OBOS meiner at det er uklart om forkjøpsretten blir utløyst når burettslaget løyser inn ein andel i samsvar med føresegna om slik innløysing. Departementet kan ikkje sjå at det skulle vere nødvendig å vise særskilt til føresegnene om forkjøpsrett i desse tilfella. Der burettslaget løyser inn ein andel, blir det ikkje lenger nokon andel som det kan gjerast gjeldande eit krav om forkjøp mot. Føresetnaden er då at bustaden skal leigast ut til andre, eller at andelen skal seljast på nytt. I det siste tilfellet gjeld forkjøpsretten.

OBOS meiner vidare at oppretting av ein ny andel bør gi grunnlag for å nytte forkjøpsretten. Som døme blir det nemnt at ein vaktmeister bør kunne få erverve andelen som blir oppretta i tilknyting til den bustaden han har hatt. Departementet viser til at lovforslaget overlèt til burettslaget sjølv å avgjere om det skal vere forkjøpsrett i laget - og kven som i så fall skal ha ein slik rett. Dersom burettslaget ønskjer å gi til dømes den som har budd i bustaden som andelen blir knytt til, forkjøpsrett, kan det i vedtektene fastsetjast at denne gruppa skal ha forkjøpsrett. Departementet kan ikkje sjå at det skulle vere nødvendig å regulere dette særskilt i lova. Dette er noko som det enkelte burettslaget må ta stilling til og fastsetje i vedtektene.

Norges Eiendomsmeglerforbundmeiner at det bør gå fram av lova at den som vil gjere forkjøpsrett gjeldande til ein tilknytt burettslagsbustad, også må vere teikna som medlem i bustadbyggjelaget før det blir inngått bindande avtale med kjøparen. Ideelt sett meiner Norges Eiendomsmeglerforbund at skjeringstidspunktet for å gjere forkjøpsretten gjeldande burde vere ved utløysing av andelen. Departementet kan ikkje sjå at det skulle vere nødvendig med ei slik regulering i lova. Etter lovforslaget er dette spørsmål burettslaget sjølv kan regulere i vedtektene. Dermed kan det regulerast på den måten som det enkelte burettslaget finn mest tenleg.

Departementet viser til dei merknadene som er komne frå NBBL om korleis løysingssummen i forkjøpsrettstilfella skal fastsetjast og om kven som skal krevje skjønn dersom det oppstår tvist om løysingssummen. Departementet er ikkje einig med NBBL i at gjeldande regel om korleis løysingssummen skal fastsetjast bør vidareførast i den nye lova. Departementet er einig med utvalet i at føresegna som fastset storleiken på løysingssummen er gjord etter mønster av lov om løysingsrettar. Det same gjeld i forhold til korleis regelen om skjønn elles er utforma. Når det gjeld kven som skal kunne krevje skjønn, er det meining at dette ikkje skal vere fastasett i føresegna. Departementet sluttar seg følgjeleg til forslaget frå utvalet.

Norges Eiendomsmeglerforbundgjer også gjeldande at den som meiner å ha ein forkjøpsrett til ein andel, bør leggje fram dokumentasjon for at han eller ho har høve til å kjøpe andelen. Departementet kan ikkje sjå at det skulle vere nokon grunn til å fastsetje korleis eit burettslag skal gå fram når ein skal vurdere om ein skal krevje forkjøpsretten brukt på vegner av den som hevdar å ha ein slik rett. Ønskjer eit burettslag å ha nærare reglar for dette, meiner departementet at slike reglar passar best å ha i vedtektene. Det kan vere føremålstenleg for eit burettslag å ha gode rutinar her, i og med at det er burettslaget sjølv som er ansvarleg overfor den som vil avhende andelen. Forholdet mellom burettslaget og den som har forkjøpsrett, er også viktig, men dette spørsmålet blir regulert i ei eiga føresegn (§ 4-21).

Asker og Bærum Boligbyggelagmeiner at også andre enn burettslaget sjølv bør kunne gjere forkjøpsretten gjeldande. Etter departementet sitt syn er det mest føremålstenlege at det er burettslaget som tek imot ønskje om å gjere bruk av forkjøpsretten, og at det er burettslaget som gjer forkjøpsretten gjeldande overfor avhendaren av andelen. Dette er ei vidareføring av gjeldande regel. Men sidan reglane om forkjøpsrett kan fråvikast, kan det i eit burettslag vere mogleg å finne fram til andre løysingar som kan fungere. Til dømes kan burettslaget gi bustadbyggjelaget eller ein annan forretningsførar fullmakt til å gjere retten gjeldande på vegner av burettslaget.

Norges Eiendomsmeglerforbund og OBOSpeiker på at det ikkje er føresegner i forslaget frå utvalet som regulerer i kva grad laget har høve til å krevje gebyr av den som nyttar forkjøpsretten. OBOSviser til at det går fram av forslaget at den som sender inn førehandsvarsel om eigarskifte, kan krevjast for opptil fem gonger rettsgebyret, men forslaget regulerer ikkje i kva grad det kan krevjast gebyr av den som nyttar seg av forkjøpsretten. OBOS gjer gjeldande at det etter måten er omfattande arbeidsoppgåver knytt til det å avklare forkjøpsretten. Med bakgrunn i at forslaget alt inneheld fleire gebyrreglar, kan det, for å unngå tvil etter deira meining, vere ein fordel om det går fram av lova at det kan krevjast gebyr av den som overtek ein andel i medhald av forkjøpsretten, for det arbeidet og dei kostnadene som avklaringa har ført til.

Departementet er einig i at eit burettslag kan ha utgifter med å informere og finne fram til dei som har forkjøpsrett til ein andel. Som OBOS peiker på, har utvalet foreslått at den som sender inn førehandsvarsel om eigarskifte, kan krevjast for opptil fem gonger rettsgebyret. Dette gebyret skal mellom anna dekkje kostnadene med å finne fram til dei som har forkjøpsrett. Det går vidare fram av forslaget frå utvalet at gebyret skal betalast tilbake dersom nokon gjer bruk av forkjøpsretten. Departementet vurderer det slik at det derfor kan vere rimeleg at burettslaget kan påleggje den som gjer bruk av forkjøpsretten, det same beløpet i form av eit gebyr. Ved å ta ei slik føresegn inn i lova oppnår ein den avklaringa som både OBOS, Konkurransetilsynet og Norges Eiendomsmeglerforbund har vore opptekne av, samtidig som ein sikrar at gebyra ikkje blir urimeleg høge for rettshavarane. Departementet har derfor foreslått å ta inn ei ny gebyrparagraf i forslaget (§ 4-22).

Asker og Bærum Boligbyggelag meiner at føresegna som set frist for å gjere forkjøpsretten gjeldande, set for korte fristar, slik at det blir uråd å praktisere reglane.

Departementet er ikkje einig i denne vurderinga. Fristen for å gjere forkjøpsretten gjeldande kan på den eine sida ikkje vere så kort at burettslaget ikkje får tid til å vurdere dei som har gjort retten gjeldande. På den andre sida bør laget - slik departementet vurderer det - ha eit visst press på seg til å få vurdert dei innkomne krava om at forkjøpsretten skal brukast. Det kan bli ei belastning for alle partar dersom det går lenger tid enn nødvendig for å avklare bruken av forkjøpsretten. Særleg vil ervervaren av andelen ha sterk interesse av å få ei rask avklaring på om det blir gjort gjeldande forkjøpsrett.

Departementet støttar det forslaget som utvalet har kome med om at fristen for å gi melding blir sett til tjue dagar. Etter departementet syn burde dette vere tilstrekkeleg tid for laget til å gjere forkjøpsretten gjeldande. Fristen etter gjeldande lov er tretti dagar. Departementet meiner at denne fristen er noko for lang. Fristen kan fort føre til ei urimeleg belastning for alle partane som er involverte. I praksis har også mange bustadbyggjelag fastsett kortare fristar. Etter det departementet har fått opplysning om, synest desse kortare fristane å ha fungert godt, og departementet kan heller ikkje sjå at det skulle vere avgjerande grunnar som skulle tilseie at ein kortare frist ikkje skulle fungere godt i framtida. Derfor vil departementet foreslå at denne fristen blir redusert til tjue dagar, i samsvar med forslaget frå utvalet.

Asker og Bærum Boligbyggelagmeiner kravet i § 4-15 om kva meldinga om eigarskifte skal innehalde, er utilstrekkeleg. Departementet er ikkje einig i denne vurderinga og kan vanskeleg sjå at det skulle vere nødvendig å leggje fram andre opplysningar enn dei utvalet har foreslått. I forslaget heiter det at burettslaget skal ha melding om kven som er blitt ny eigar, prisen som den nye eigaren har betalt for andelen, og andre vilkår som gjeld mellom partane. Når uttrykket andre vilkår er nytta, skulle dette - slik departementet vurderer det - vere tilstrekkeleg for å dekkje alle relevante vilkår etter avhendingsavtalen. I praksis vil det enklaste vere at heile avtalen blir lagt ved meldinga. Dermed skulle det ikkje vere nødvendig å presisere dette ytterlegare i lovteksten. Departementet foreslår derfor at forslaget frå utvalet blir lagt til grunn. Dette gjeld også i forhold til merknaden frå NBBL. Den som skal sende førehandsvarsel må kunne velje på kva måte han vil gjere dette på. Dette kan kome i form av eit salsoppdrag til laget, ei melding frå ein advokat eller eigedomsmeklar, eller ei melding frå andelseigaren sjølv. Departementet legg likevel til grunn at meldinga må kome til burettslaget, slik at dei som skal ta hand om forkjøpsretten kan setje i verk nødvendige tiltak for å gjere rettshavarane merksam på forholdet. Dette er nødvendig ettersom fristen for å gjere forkjøpsrett gjeldande er mykje kortare når laget har fått slik førehandsmelding om at andelen kan bli seld.

OBOS viser til at fristen for å gjere forkjøpsretten gjeldande går fram av § 4-15. Av § 4-21 går det fram at forkjøpsretten må meldast til burettslaget innan ein særskild fastsett frist, og av § 4-16 går det fram at krav om få ta over andelen på forkjøp skal setjast fram skriftleg for avhendaren og ervervaren av andelen, utan at det i § 4-16 er fastsett ein frist for det. OBOS legg til grunn at det skriftlege kravet etter § 4-16 må setjast fram innan fristen i § 4-15, men lova bør presisere klarare kva som skal til for at eit skriftleg krav etter § 4-16 skal vere sett fram til rett tid, slik at retten for å gjere forkjøp gjeldande ikkje går tapt.

Departementet legg til grunn at det berre er burettslaget som kan gjere bruk av forkjøpsretten på vegner av rettshavarane. Det går fram av § 4-14. Fristen for at burettslaget kan gjere forkjøpsretten gjeldande, går fram av § 4-15, mens § 4-16 slår fast kven burettslaget skal informere om at forkjøpsretten blir gjort gjeldande. Departementet kan derfor ikkje sjå noko behov for å regulere fristen for å gjere forkjøpsretten gjeldande også i § 4-16. Etter departementet sitt syn må det vere nok at burettslaget gir melding til dei som er nemnde i § 4-16 om at forkjøpsretten blir gjord gjeldande innan den fristen som går fram av § 4-15. Departementet kan ikkje sjå behov for ytterlegare regulering av dette spørsmålet.

Oslo og Omegn Boligforvaltningviser til at dei fleste overføringane av andelar skjer gjennom bruk av eigedomsmeklar. Derfor vil det vere mest naturleg og praktisk at kravet om å få ta over andelen blir sett fram for meklaren. Departementet er ikkje einig i dette forslaget. Føremålet bak denne regelen er at både avhendaren og ervervaren skal varslast direkte. Dersom den som ønskjer å overta andelen, må gå vegen om ein meklar, kan vedkomande ikkje vere sikker på at meldinga har kome fram til avhendaren og ervervaren. Men dersom eit burettslag meiner at dette vil vere den beste løysinga, har laget høve til å regulere dette spørsmålet på ein annan måte i vedtektene. Departementet støttar altså det forslaget som utvalet har kome med.

Asker og Bærum Boligbyggelagmeiner at slik utvalet har utforma ordlyden i § 4-17, kan føresegna misbrukast. I føresegna står det at dersom andelen skiftar eigar ved sal, tek forkjøpsrettshavaren over dei rettane og pliktene som ervervaren har etter avtalen. Asker og Bærum Boligbyggelag peiker på at det til dømes kan vere teke inn i avtalen vilkår som ligg utafor det vanlege innhaldet i ein kjøpekontrakt, og som vanskeleg kan tenkjast bindande for kjøparen. I praksis kan det vere slik at kjøparen og seljaren har avtalt såkalla «as is»-klausular i kjøpekontrakten, spesielt i samband med bruk av eigarskifteforsikring. Dette er forhold utvalet ikkje drøftar nærare, men som kan vere med på å leggje ansvaret for feil og manglar på den som har forkjøpsretten, utan at vedkomande har fått høve til å kontrollere desse feila og manglane ved husværet.

Vidare kan ein tenkje seg at det er avtalt at kjøparen eller seljaren skal vere med på visse ytingar som ligg utafor sjølve avtalen. Slike avtalar ligg utafor det som etter gjeldande rett kan avtalast, og dei kan vere med på å uthole forkjøpsretten. Innhaldet i ervervaren sine rettar bør derfor klargjerast i lovteksten, og det bør gå fram at den som har forkjøpsretten, har plikt til å tre inn i vilkår som berre gjeld sjølve andelen. Det kan også vere slik at andelen er hefta med manglar eller forhold som kan utløyse eit ansvar etter § 5-16. I lova må det takast inn reglar om korleis slik problem skal løysast i forkjøpsrettstilfella. Seljaren og den opphavlege kjøparen kan her vise til munnlege avtalar eller opplysningar som i alle høve må gjerast kjende for den som har forkjøpsretten dersom ein skal kunne vise til dei når det gjeld ein eventuell forkjøpsrett. Det blir også kommentert at utvalet viser til problema knytte til ekstraordinære forhold ved avtalen, til dømes fiktive kredittavtalar. Slike avtalar kan ein unngå ved at det blir teke inn ein mal for normale avtalar.

Departementet viser til at denne regelen må samanhaldast med at det også blir foreslått at avhendingslova skal gjelde ved avhending av andelar i burettslag. Reglane i avhendingslova vil også setje grenser for kva avhendaren og ervervaren kan avtale. Er avtalen mellom avhendaren og ervervaren inngått i samsvar med føresegnene i avhendingslova, må forkjøpsretthavaren respektere dei rettane og pliktene som er fastslått i avtalen. Forkjøpsretthavaren utleier retten sin frå ervervaren og skal ikkje kome korkje dårlegare eller betre ut enn ervervaren om ikkje anna går fram av lova eller vedtektene. Men det er på det reine at forkjøpsretthavaren ikkje skal overta andre rettar og plikter enn dei som går fram av avtalen om overføring av andelen. Er det mellom avhendaren og ervervaren inngått ein avtale om sal av til dømes møblar, vil forkjøpsrettshavaren altså ikkje ha rett eller plikt til å gå inn i denne avtalen. Forkjøpsretten gjeld berre andelen med tilhøyrande bruksrett til ei bestemt bustad i burettslaget, og ikkje andre avtalar mellom dei opphavlege partane.

Departementet meiner at formuleringa i forslaget frå utvalet til § 4-17 første ledd på ein god måte får fram at det er rettane og pliktene etter avtalen forkjøpsretthavaren overtek. Dette er også ei formulering som er utforma etter mønster frå lov om løysingsrettar § 14. Ei liknande formulering har ein også etter lov om kommunal forkjøpsrett § 7 første ledd. Desse reglane har vist seg å fungere greitt i praksis. Derfor kan ikkje departementet sjå at det skulle vere tyngjande grunnar som tilseier at ikkje formuleringa også kan nyttast i den nye lova om burettslag.

Asker og Bærum Boligbyggelagviser vidare til utkastet til § 4-17 andre ledd. Der står det at forkjøpshavaren, mot å betale løysingssummen, kan krevje å få overta bustaden til den tida som følgjer av avtalen med ervervaren, og i alle fall når andelseigaren eller ein ny eigar har fått rimeleg høve til å områ seg. Asker og Bærum Boligbyggelag framhevar at denne regelen også må gjelde dersom avhendaren og ervervaren har avtalt ein svært kort frist for overtakinga. Dette bør gå direkte fram av lova.

Departementet kan ikkje sjå at det i føresegna om overtaking av rettar og plikter skulle vere behov for å regulere særskilt dei tilfella der avhendaren og ervervaren har avtalt ein særleg kort overtakingsfrist. Slik departementet vurderer det, vil det forslaget utvalet har kome med (§ 4-17 andre ledd) også dekkje det tilfellet at overtakingsfristen er kort. Det er mellom anna det som er føremålet med den delen av regelen som seier at andelseigaren eller ein ny eigar må få rimeleg høve til å områ seg. Det vil seie at fristen ikkje skal kunne setjast så kort at dei ulike aktørane ikkje får tid til å innrette seg etter han. Departementet kan altså ikkje sjå at det skulle vere nødvendig å endre på det forslaget som utvalet har kome med.

Asker og Bærum Boligbyggelagviser til at det i utkastet til § 4-17 tredje ledd er sett ein frist for når forkjøpsretthavaren må betale løysingssummen. Fristen er seinast fjorten dagar etter at løysingskravet blei sett fram og løysingssummen er endeleg fastsett. Asker og Bærum Boligbyggelag foreslår at det blir fastsett ein lenger frist enn fjorten dagar som eit minimum. Bustadbyggjelaget treng minst ein månad for å kunne sikre ei forsvarleg og gjennomførleg finansiering for den som har forkjøpsretten. Det er i denne føresegna heller ikkje sett noka øvre grense.

Departementet kan ikkje sjå at det skulle vere behov for å gi forkjøpsretthavaren lenger frist enn fjorten dagar for å betale løysingssummen. På denne tida må ein kunne vente at forkjøpsretthavaren har fått finansiert ervervet av andelen. I alle høve kan ikkje fristen for å betale løysingssummen avpassast den evna bustadbyggjelaget har til å medverke til at forkjøpsretthavaren kan sikre finansieringa av ervervet av andelen. Departementet kan dermed ikkje sjå nokon grunn til at fristen skal endrast, og sidan det heiter at forkjøpsrettshavaren seinast skal betale løysingssummen etter fjorten dagar, kan departementet heller ikkje sjå at det skulle vere behov for å setje ei øvre grense utover desse fjorten dagane.

Asker og Bærum Boligbyggelagmeiner at føresegna i § 4-19 om angrefrist truleg er unødvendig og såleis berre er med på å komplisere reglane om forkjøpsretten. Denne delen av forslaget må ikkje oppretthaldast. Forslaget fører dessutan til ei plikt til å betale løysingssummen utan å få tilgang til den motsvarande ytinga, bustaden, og det er i strid med det generelle prinsippet om yting mot yting. Det må derfor i lova arbeidast inn ei plikt for avhendaren til å vise fram bustaden for den som har forkjøpsrett, før fristen for å gjere forkjøpsretten gjeldande, går ut, noko som igjen gjer fristen vesentleg kortare.

Departementet er ikkje einig i at forslaget til føresegn om angrefrist skal bort frå lovforslaget. Føresetnaden er her at avhendaren som regel har gjort bustaden tilgjengeleg for synfaring for forkjøpsretthavaren, slik at denne ikkje seinare kan angre seg. Det kan likevel hende at forkjøpsrettshavaren ikkje har hatt høve til å sjå på bustaden før forkjøpsretten blei gjort gjeldande. Det kan til dømes vere fordi forkjøpsretten i utgangspunktet er overført til ein som kjende bustaden frå før, slik at offentleg visning ikkje var nødvendig. I desse tilfella har den som har gjort bruk av forkjøpsretten, ein angrefrist på fjorten dagar etter at bustaden blei overteken. Slik departementet vurderer det, er det rimeleg at den som gjer forkjøpsretten gjeldande, får denne retten når han elles ikkje har fått synfare bustaden. Dei fleste som kjøper ein bustad, har sett på husværet på førehand. Dette er også føresetnaden i avhendingslova. Departementet kan ikkje sjå at det skulle vere annleis i forkjøpsrettstilfella. Altså sluttar departementet seg til forslaget frå utvalet.

Asker og Bærum Boligbyggelagviser til at burettslaget har visse plikter ved mottaking av melding om overføring. Desse pliktene er nedfelte i § 4-21. Dette er ei uheldig redigering. Desse føresegnene bør i alle høve takast inn i eit framhald av § 4-14 eller takast inn som eit nytt § 4-15. Departementet er ikkje einig i dette forslaget til omredigering, i og med at det etter departementet sitt syn er tenleg at reglane som regulerer forholdet mellom burettslaget og forkjøpsretthavaren, i størst mogleg grad blir samla i éi føresegn. Den løysinga som utvalet har kome fram til, er etter departementet si vurdering den beste, og departementet sluttar seg til dette forslaget.

Oslo og Omegn Boligforvaltningviser til at det i lovforslaget er stilt krav om kunngjering i dagspressa av overføringar som utløyser forkjøpsrett. Subsidiært må vedtektene fastsetje ein annan måte å kunngjere overføringar som utløyser forkjøpsretten. Oslo og Omegn Boligforvaltning meiner at dette er for strenge krav for burettslag som er stifta når lova tek til å gjelde.

Departementet meiner at det ikkje er noko urimeleg krav å stille til eit burettslag at ein må endre vedtektene dersom ein ikkje vil annonsere i dagspressa i desse tilfella. Det blir her vist til at etter forslaget frå utvalet om overgangsreglar har burettslaga eitt år på seg til å endre vedtektene og avtalar som er i strid med den nye lova. Slik departementet vurderer det, er dette ei rimeleg ordning. Departementet sluttar seg til forslaget frå utvalet på dette punktet.

Departementet viser til merknaden frå NBBL om at det i lova bør vere mogeleg å sikre varige løysingsrttar også i eigarseksjonssameige når ein også skal kunne gjere dette i burettslag. Departementet har forståing for synspunktet, men vil likevel ikkje fremje dette forslaget no. Eit slikt forslag bør vurderast nærare i forhold til løysningsrettslova elles og sendast på vanleg høyring før det eventuelt blir fremja. Departementet vil derfor eventuelt kome attende til spørsmålet på eit seinare tidspunkt.

8.7 Buretten

8.7.1 Buretten til andelseigaren

Gjeldande rett

Etter gjeldande burettslagslov har ein andelseigar rett og plikt til å leige bustad i bygningar som laget eig. Bruksretten har såleis formelt vore organisert som ein leigerett. Føresegnene i husleigelova og lovgivinga elles om leige av husrom skal nyttast på leigeforholdet mellom laget og den enkelte andelseigaren så langt føresegnene passar, og så lenge noko anna ikkje følgjer av føresegnene i burettslagslova. Ein del føresegner i husleigelova skal likevel ikkje gjelde. Utleige til ny andelseigar etter overføring av andelen blir såleis ikkje rekna som ein ny leigeavtale i forhold til føresegnene i husleigelova kapittel 2 om overlevering og krav til husrommet når leigeforholdet tek til, og kapittel 10 om tilbakelevering av husrommet ved opphøyr av leigeforholdet.

I dag gjeld det eit prinsipp om brukareige i burettslag. Det viser seg for det første ved at andelseigarane som hovudregel berre kan vere fysiske personar og eige ein andel kvar, og for det andre ved at andelseigarane som hovudregel skal bruke bustaden sjølve - og ikkje kan overlate bruken til andre utan samtykke frå laget. Ein kan sjå dette som ein del av det forbrukarkooperative preget ved burettslaget: Det er ei samanslutning som skal skaffe bustader til andelseigarane.

Forslaget frå utvalet

Utvalet foreslår at den rettslege reguleringa av buretten for framtida skal gå fram av burettslagslova og reknast som ein burett av eit eige slag, i staden for å bli rekna som ei leigerett. På denne måten vil utvalet understreke at burettslagsbustader er ein indirekte eigarmodell - ikkje ein variant av leigebustader. Utvalet foreslår at hovudregelen om andelseigaren sin bruksrett skal vere at kvar andel gir einerett til å bruke ein bestemt bustad i laget og rett til å nytte fellesareal til det dei er etla eller vanleg brukte til, og til anna som er i samsvar med tida og tilhøva (§ 5-1).

Utvalet framhevar at dersom det skal gjennomførast eit brukareigeprinsippp, kan det ikkje vere fritt fram for å etablere eit sameige i burettslagsandelar. Det kunne føre til at bruken blei overlaten til andre, saman med ein symbolsk sameigepart. Utvalet foreslår derfor at retten til å eige andelar i burettslag i sameige skal vere avgrensa. I høve til burettslaget kan berre den som bur eller skal bu i bustaden, bli eigar av sameigepart i andel på annan måte enn ved arv. Fleire studentar eller eit par som skal etablere eit sambuarskap, kan etter dette kjøpe ein burettslagsbustad i sameige dersom dei skal etablere ein bufellesskap i bustaden. Personar som ikkje bur i bustaden, kan ikkje inngå sameige i ein burettslagsbustad. Eig fleire ein andel saman, skal det reknast som overlating av bruken av bustaden dersom ein eller fleire av sameigarane ikkje bur i bustaden.

Dersom nokon ervervar sameigepart i strid med desse føresegnene, kan burettslaget gi pålegg om sal. Blir pålegg om sal gitt på grunn av ei slik bruksoverlating, skal pålegget reknast som etterkome dersom ein eller fleire medeigarar som bur i bustaden, tek over andelen. Det same gjeld dersom ein eller fleire medeigarar som bur i bustaden, set fram krav etter ekteskapslova eller husstandsfellesskapslova om bruksrett til bustaden eller om overtaking av sameigeparten.

Er det sett vilkår om at andelseigaren skal vere andelseigar i eit bustadbyggjelag som burettslaget er knytt til, er det nok at den eine sameigaren fyller vilkåret.

Merknader frå høyringsinstansane

Asker og Bærum Boligbyggelag etterlyser ei eiga føresegn som pålegg andelseigaren å leige bustad i laget. Asker og Bærum Boligbyggelag viser vidare til hovudføresegna om buretten. Her står det at «kvar andel gjev einerett til å bruke ein bustad i laget og rett til å nytte fellesareal til det dei er etla eller vanleg brukte til, og til anna som er i samsvar med tida og tilhøva.» Asker og Bærum Boligbyggelagmeiner at ein bør ta bort formuleringa «og anna som er i samsvar med tida og tilhøva». Dette er ei unødvendig oppattaking. Det «noko» er vanleg brukt til, vil alltid vere i samsvar med «tida og tilhøva».

Asker og Bærum Boligbyggelagforeslår at det i lova blir teke inn ei eiga føresegn som sikrar andelseigaren bruksrett til fellesarealet i burettslaget, på same måten som denne retten er sikra i eigarseksjonslova.

Asker og Bærum Boligbyggelagviser også til at føresegna om sameige i andel opnar for bufellesskap utover ekteskap, partnarskap og bufellesskap etter lov om husstandsfellesskap. Det blir foreslått at det i denne føresegna bør vere betre klargjort kor langt denne føresegna rekk. Det kan dessutan vere ein fordel for burettslaget at dei personane som vel å bu saman, også skal få rett til å eige ein andel saman. Eit sameige i ein burettslagsandel vil falle inn under lov om sameige. Burettslaget bør ikkje ha nokon innverknad på dette tilhøvet, bortsett frå at laget kan krevje å bli informert om kven som er eigar av andelen. Det blir også nemnt at utkastet frå utvalet til føresegn om sameige i andel også bør få med eit tillegg om at i tilknytte burettslag må sameigaren av andel av burettslag også utøve buretten.

NBBLer einig i forslaget frå utvalet om at krinsen av dei som kan bu saman, er ei fornuftig endring. NBBL er derimot ikkje einig i at dersom det er sett vilkår om at andelseigarane skal vere andelseigarar i det bustadbyggjelaget som burettslaget er knytt til, er det tilstrekkeleg at berre den eine sameigaren treng å oppfylle dette vilkåret. Alle som skal vere andelseigarar i eit tilknytt burettslag, skal vere andelseigarar i bustadbyggjelaget. Dette er eit vesentleg element for å framheve at forholdet mellom bustadbyggjelaget og burettslaget, i tillegg til andelseigarane, utgjer eit samla heile. Elles er det gjennomgåande svært avgrensa økonomiske krav til å bli andelseigar i bustadbyggjelaget. Det tilseier at det ikkje kan seiast å vere eit urimeleg vilkår å skulle oppfylle dette vilkåret.

Departementet sine vurderingar

Departementet viser til at utvalet har foreslått at forholdet mellom andelseigaren og bustaden no skal vere utforma som ein burett. Hovudregelen om buretten er at kvar andel gir einerett til å bruke ein bustad i laget og rett til å nytte fellesareal til det dei er tenkte eller vanleg brukte til, og til anna som er i samsvar med tida og tilhøva. Utvalet har også foreslått reglar om sameige i andel.

Departementet er einig med utvalet i at bruksretten til bustadene for framtida skal reknast som ein burett av eit eige slag i staden for å vidareføre ordninga med at tilknytinga er som i eit husleigeforhold. Det er betre i samsvar med korleis andelseigarane sjølve oppfattar forholdet, og det gir ei betre samordning med reglane i eigarseksjonslova.

Departementet sluttar seg såleis til forslaget frå utvalet om at det til kvar andel i eit burettslag skal høyre til ein einerett til å bruke ein bestemt bustad i laget (burett), og at det elles skal vere ein rett å kunne nytte fellesarealet til det dei er tenkt til eller vanleg brukt til. Departementet sluttar seg også til forslaget frå utvalet til reglar om sameige i burettslagsandel. Høyringsinstansane har også i det store og heile slutta seg til dette forslaget. Departementet vil likevel kommentere dei merknadene som høyringsinstansane har kome med om dei enkelte føresegnene.

Asker og Bærum Boligbyggelagmeiner at formuleringa «og anna som er i samsvar med tida og tilhøva» ikkje bør vere med i hovudregelen om buretten. Ein meiner at dette er ei unødvendig oppattaking. Det «noko» er vanleg brukt til, vil alltid vere i samsvar med «tida og tilhøva».

Departementet er ikkje einig i dette forslaget. Departementet legg til grunn at nye bruksmåtar kan bli vanlege etter kvart som samfunnet elles endrar seg. Det bør avspegle seg i måten føresegner som gjeld bruk av mellom anna eit areal, blir utforma på. Departementet viser til at ei tilsvarande formulering finst i eigarseksjonslova § 19 første ledd og i sameigelova § 3 første ledd. Departementet sluttar seg derfor til det forslaget som utvalet har kome med.

Asker og Bærum Boligbyggelagetterlyser ei eiga føresegn som pålegg andelseigaren å leige bustad i laget. Som departementet alt har gjort greie for under punkt 4, har departementet kome til at buretten for framtida bør regulerast som ein eigen type burett. Ein konsekvens av dette forslaget er at leigeretten fell bort.

Asker og Bærum Boligbyggelagforeslår at det i lova blir teke inn ei eiga føresegn som sikrar andelseigaren bruksretten til fellesarealet i burettslaget, på same måten som denne retten er sikra i eigarseksjonslova. Departementet viser her til at forslaget frå utvalet til føresegn langt på veg har den same formuleringa som i eigarseksjonslova § 19 første ledd. Der heiter det at den enkelte sameigaren har einerett til bruk av si brukseining og rett til å nytte fellesareal til det dei er tenkte til og vanleg brukte til, og til anna som er i samsvar med tida og tilhøva. Departementet kan såleis ikkje sjå at det skulle vere behov for å endre utvalet si formulering av føresegna.

Asker og Bærum Boligbyggelagviser til at føresegna om sameige i andel opnar for bufellesskap utover ekteskap, partnarskap og bufellesskap etter lov om husstandsfellesskap. Det blir foreslått at det i denne føresegna bør vere betre klargjort kor langt denne føresegn rekk. Departementet er ikkje einig i dette. Slik departementet vurderer det, har utvalet gitt føresegna eit klart og eintydig innhald.

Asker og Bærum Boligbyggelagforeslår at den som går inn som sameigar, skal ha ein rett til dette som ikkje krev samtykke frå styret. Styret skal berre ha informasjon om at vedkomande har kjøpt seg inn. Departementet viser her til forslaget frå utvalet til § 4-5, der det er føresett at det i vedtektene kan vere fastsett at styret skal godkjenne den som har erverva andelen. Slik departementet vurderer det, finst det ingen god grunn til at den som kjøper ein halv andel, skulle kome betre ut enn den som kjøper ein heil. Departementet held derfor fast ved forslaget frå utvalet på dette punktet.

Asker og Bærum Boligbyggelaggjer vidare gjeldande at utkastet frå utvalet til føresegn om sameige i andel også bør få med eit tillegg om at i tilknytte burettslag må sameigaren av andel av burettslag også utøve buretten.

Departementet viser her til forslaget frå utvalet om at det berre er den som bur eller skal bu i bustaden, som kan bli eigar av ein sameigepart i ein andel. Det føreset at også sameigaren bur i bustaden. Departementet kan ikkje sjå at det skulle vere nødvendig med ei ytterlegare presisering her.

NBBLer ikkje einig i det utvalet har foreslått om at dersom det er sett vilkår om at andelseigaren skal vere andelseigar i det bustadbyggjelaget som burettslaget er knytt til, skal det vere tilstrekkeleg at berre den eine sameigaren treng å oppfylle dette vilkåret.

Departementet er einig med NBBL. Slik departementet vurderer det, samsvarer det best med føresetnaden i forslaget frå utvalet til definisjon av kva eit tilknytt burettslag er, at alle andelseigarane er medlemmer av bustadbyggjelaget, anten dei eig heile eller berre ein sameigepart i burettslagsandelen. Føresetnaden er at alle andelseigarane i eit burettslag skal vere andelseigarar også i bustadbyggjelaget. Departementet har derfor innarbeidd ei slik endring i lovforslaget.

8.7.2 Overlating av bruken til andre

Gjeldande rett

Hovudregelen etter gjeldande burettslagslov er at andelseigaren ikkje har rett til å overlate bruksretten til bustaden (framleige) til andre. For avgrensa periodar har andelseigaren likevel rett til framleige dersom det etter ei totalvurdering ville verke urimeleg å nekte framleige. Det kan til dømes gjelde ved mellombels fråvere på grunn av arbeid, skule, militærteneste og liknande.

Eit viktig unntak frå forbodet mot å overlate bruken til andre har samanheng med at juridiske personar kan eige andelar: Dersom juridiske personar kan eige andelar, må dei òg kunne overlate bruken til andre; dei kan ikkje sjølve «bu» i bustaden. Etter husleigelova frå 1999 kan ein burettshavar som sjølv bur i bustaden, også framleige delar av bustaden med godkjenning frå laget, og i desse tilfella kan godkjenning berre nektast dersom forhold ved framleigaren gir sakleg grunn til det.

Før framleigeforholdet tek til, må andelseigaren søkje burettslaget om samtykke. Burettslaget må då gi skriftleg svar innan tretti dagar etter at søknaden om framleige er motteken. I svaret skal burettslaget gi opplysning om grunnen til avslaget og om at dette er endeleg dersom søksmål ikkje blir reist innan tretti dagar etter at meldinga er blitt motteken. Søksmålet kan reisast for tingretten utan føregåande mekling i forliksrådet. Det kan då bli gitt løyve til framleige dersom retten kjem fram til at avslaget saknar god nok sakleg grunn, eller dersom nektinga vil verke urimeleg. Søksmål må vere reist innan tretti dagar etter at meldinga frå styret om nekting av samtykke er mottteken. Er søksmål reist, kan retten ved orskurd avgjere at den som det er inngått leigeavtale med, mot trygd fastsett av retten, skal få høve til å leige bustaden fram til saka er rettskraftig avgjort. Forliksrådet kan ikkje ta ei slik avgjerd.

Det går fram av burettslagslova at dersom styret nektar å samtykke til at ein andelseigar framleiger bustaden under eitt for ei viss tid han sjølv ikkje bur der, kan laget alternativt tilby at bustadbyggjelaget eller burettslaget sjølv overtek forvaltninga av bustaden i det tidsrommet det gjeld. Laget kan ta nærare reglar om dette inn i vedtektene.

Forslaget frå utvalet

Utvalet ønskjer å halde fast ved brukareigeprinsippet i burettslag. Dette prinsippet inneber at bustadene primært skal brukast av andelseigarane sjølve. Utvalet foreslår derfor at andelseigarar som hovudregel ikkje skal ha rett til å overlate bruken av bustaden til andre utan samtykke frå burettslaget. Utvalet foreslår likevel omfattande unntak frå dette utgangspunktet. I desse tilfella vil utvalet godta at bustaden kan overlatast til andre:

Utvalet har foreslått at ein andelseigar kan overlate bruken av heile bustaden dersom andelseigaren er ein juridisk person. Ein slik rett vil den juridiske andelseigaren ha så lenge han eig andelen.

Utvalet vil også godta utleige dersom brukaren er ektemaken til andelseigaren eller ein slektning i rett opp- eller nedstigande linje eller fosterbarn av andelseigaren eller ektemaken, eller det gjeld bruksrett som nokon har krav på etter ekteskapslova eller husstandsfellesskapslova. Til desse personane kan andelseigaren leige ut bustaden så lenge andelseigaren sjølv ønskjer eller pliktar å gjere det i samsvar med ein avtale som er gjord ved samlivsbrot. Ei slik føresegn opnar til dømes for at andelseigaren kan kjøpe ein burettslagsbustad og overlate bruken turvis til borna sine så lenge andelseigaren sjølv ønskjer det.

Utvalet vil også godta at ein andelseigar som sjølv bur i bustaden, kan overlate delar av bruken av bustaden til andre. Det kan til dømes gjelde utleige av ein hybel i bustaden til andelseigaren.

Utvalet foreslår vidare at andelseigaren kan overlate bruken av heile bustaden til andre for opptil to år. Med denne føresegna har utvalet villa sikre andelseigaren rett til å leige ut bustaden for ei periode utan å måtte gi opp nokon grunn for det. Andelseigaren kan til dømes flytte inn til ein sambuar for ei periode utan å måtte selje andelen. Fleirtalet av utvalet - alle medlemmene bortsett frå representanten frå Forbrukarrådet - foreslår at andelseigaren sjølv, eller nokon som er nærståande, må ha budd i bustaden i minst eitt av dei to siste åra før andelseigaren kan bruke denne retten. Føremålet med kravet til butid her er at ingen skal kunne kjøpe ein burettslagsbustad berre med sikte på å framleige bustaden til andre, utan tanke for eigen bruk. Mindretalet -representanten frå Forbrukarrådet - vil ikkje stille krav til butida til andelseigaren i desse tilfella.

Heile utvalet har foreslått at ein andelseigar elles kan overlate bruken av heile bustaden dersom andelseigaren skal vere borte mellombels som følgje av arbeid, utdanning, militærteneste, sjukdom eller andre tungtvegande grunnar. I desse tilfella kan andelseigaren leige ut bustaden så lenge han eller ho har behov for det, men det må likevel gjelde for ei mellombels periode. Andelseigaren kan ikkje som 50-åring kjøpe ein burettslagsbustad og leige bustaden ut «mellombels» til han blir pensjonist 15 år seinare, men han kan leige ut bustaden så lenge han mellombels gjer teneste for Utanriksdepartementet ved ein utanriksstasjon.

Utvalet foreslår at sjølv om andelseigaren har rett til å overlate bustaden til andre, må andelseigaren likevel innhente samtykke frå burettslaget. Føremålet med ei slik godkjenning er dels å sikre at overlatinga er i samsvar med dei føresegnene som er nemnde ovafor, og dels å gi burettslaget rett til å nekte andelseigaren å overlate bruken til ein eller fleire personar dersom forholdet dei imellom gir sakleg grunn til det. Dersom til dømes leigaren er kjend som ein notorisk bråkmakar, kan det vere sakleg grunn til å nekte vedkomande å overta bruken av bustaden.

Utvalet foreslår vidare at dersom laget ikkje har sendt svar på ein skriftleg søknad om godkjenning av brukar innan ein månad etter at søknaden er komen fram til laget, skal brukaren reknast som godkjend.

Eit fleirtal (seks representantar) meiner at laget kan krevje eit vederlag på opptil to gonger rettsgebyret (til saman om lag 1000 kroner) for arbeidet med godkjenning av ein ny brukar. Eit mindretal (tre representantar) meiner at laget ikkje kan krevje vederlag av andelseigaren for slikt arbeid.

Heile utvalet foreslår ei eiga føresegn om ansvaret som ligg på andelseigaren. Det blir foreslått at overlating av bruken ikkje skal minke dei pliktene andelseigaren har i høve til laget. Ein andelseigar som er juridisk person, skal peike ut ein fullmektig som kan ta imot meldingar frå laget om bruken av bustaden. Laget kan krevje skriftleg svar innan ti dagar dersom det har vendt seg skriftleg til den utpeikte personen med spørsmål som gjeld mishald av pliktene i høve til laget.

Utvalet foreslår at dersom bruken blir overlaten til andre i strid med desse reglane, eller dersom vilkåra for bruksoverlating ikkje lenger er til stades, kan laget påleggje brukaren å flytte og eventuelt krevje fråviking etter tvangsfullføringslova kapittel 13. Oppfører brukaren seg slik at det er fare for øydelegging eller vesentleg verdireduksjon av eigedommen, eller slik at det er til alvorleg plage eller sjenanse for andre brukarar av eigedommen, kan laget krevje fråviking frå bustaden etter tvangsfullføringslova kapittel 13. Kravsmål om fråviking skal setjast fram for namsretten. Dersom det innan fristen etter tvangsfullføringslova § 13-6 blir reist innvendingar mot fråvikinga som ikkje er klart grunnlause, skal kravsmålet om fråviking ikkje takast til følgje utan behandling i søksmåls former.

Merknader frå høyringsinstansane

Utvalet har vore delt i synet på korleis ei føresegn om å overlate bruken av bustaden til andre på opptil to år skal utformast. NBBL, OBOS, Asker og Bærum Boligbyggelagog Forbrukarrådetsluttar seg til det forslaget som fleirtalet har kome med. Det same har også Trondheim og Omegn Boligbyggelag gjort, men dette laget har foreslått eit tillegg i fleirtalet sitt forslag til føresegn: « Eigaren pliktar til einkvar tid å halde burettslaget orientert om kvar og korleis han kan kontaktast.» Forslaget er grunngitt med at styret i burettslaget alltid bør vere kjent med kven som bur, og eventuelt skal bu, i bustadene i laget. Styret må også vite kvar dei skal få tak i eigaren. Ordninga med godkjenning vil sikre at ein får nødvendig informasjon, og i tillegg ein sjanse til å gripe inn ved klart uheldige overlatingar av bruken til andre.

Huseiernes Landsforbundhar kome med ei endå strengare løysing enn det fleirtalet i utvalet har gjort. Huseiernes Landsforbund foreslår at prinsippet om brukareige skal styrkjast, slik at det for det enkelte burettslaget skal vere høve til å vedta meir restriktive reglar om framleige enn det utvalet har foreslått. Det blir foreslått at generalforsamlinga skal få kompetanse til å snevre inn retten til å overlate bruken til andre.

Asker og Bærum Boligbyggelagstøttar forslaget frå utvalet til føresegn om overlating av bruken med særleg grunn (§ 5-6) - men med det tillegget at også bortleige til sysken bør gå inn under opprekninga. Det verkar inkonsekvent når det blir foreslått høve til bortleige til slektningar i rett opp- og nedstigande linje, i motsetnad til det som blir foreslått i samanheng med forkjøpsretten. Forbrukarrådet har også kome med ein merknad til at sysken ikkje er tekne med i føresegna om overlating av bruken med særleg grunn. Det blir derfor i denne samanheng foreslått å likestille sysken med personar i rett opp- og nedstigande linje i forhold til andelseigaren.

NBBL har også eit forslag om å samordne krinsen av nærståande som andelseigaren kan overlate bruken av bustaden til, med den tilsvarande krinsen av nærståande som andelseigaren kan overføre andelen til utan at det utløyser forkjøpsrett (§§ 4-12 og 5-6).

OBOS peiker på at ordlyden i § 5-6 tyder på at foreldre skal kunne kjøpe ein andel saman og overlate bruken til eigne barn, mens utvalet i NOU 2000:17 side 130 synest å meine at foreldra ikkje kan eige andelen saman i forhold til laget. Er det meininga at foreldra skal kunne eige bustad i burettslag saman og samtidig overlate bruken av bustaden til barna sine, bør dette klargjerast i lova.

NBBLog OBOS viser til eit spørsmål som ikkje er nemnt, men som mange burettslag har vore opptekne av. Det er å sikre at overlating av bruken til andre berre skjer til dei gruppene som burettslaget er klausulert for. Dette har i mange tilfelle ført til unødvendige konfliktsituasjonar mellom andelseigarar og burettslaget. Til dømes kan ein nemne at det har vore fleire tilfelle der kommunar har vore andelseigar i klausulerte burettslag for eldre og i samband med framleige ikkje har følgt ei lojal haldning i forhold til at brukaren også bør oppfylle dei same vilkåra som burettslaget elles er klausulert for. Ekstra ille blir slike situasjonar når det er tunge sosialklientar som tek over bruken. Desse problema oppstår som regel berre i forhold til juridiske andelseigarar som har rett til permanent å overlate bruken til andre. OBOS foreslår at ein slik regel kan takst inn i § 5-6.

Utvalet har vore delt i synet på om burettslaget skal kunne krevje eit vederlag for arbeidet med å godkjenne ein ny brukar. Forbrukarrådetog OBOS sluttar seg til fleirtalet, som meiner at ein for arbeidet skal kunne krevje eit vederlag for opptil to gonger rettsgebyret. OBOS meiner at det er viktig at burettslaga får høve til å plassere kostnadene med å behandle søknader om bruksoverlating hos den som utløyser behandlinga. I tillegg blir det framheva at forslaget ikkje gir burettslaget meir enn ein rett til å krevje gebyr, og inga plikt. Bebuardemokratiet i burettslaga bør ikkje bli pålagt denne typen avgrensingar som mindretalet her foreslår med mindre tyngjande grunnar tilseier det.

Oslo kommunesluttar seg derimot til mindretalet i utvalet, som meiner at burettslaget ikkje skal kunne krevje gebyr for å behandle søknader om å overlate bruken til andre. Ein meiner at forslaget til fleirtalet kan føre til ei monaleg meirutgift, som ein ikkje kan belaste brukaren. Asker og Bærum Boligbyggelagmeiner at slike vederlagsreglar ikkje passar inn i lova. Det bør vere avtalefridom (konkurranse) på prising av tenester. Det skulle då ikkje vere nødvendig med lovregulering av dette spørsmålet.

Oslo kommune viser vidare til utkastet til § 5-8, der utvalet har foreslått ein regel om at andelseigaren, som er ein juridisk person, skal peike ut ein fullmektig som kan ta imot meldingar frå laget om bruken av bustaden. Det går ikkje fram av kommentarane til utkastet kven som skal vere fullmektig, om det kan vere ein konkret person, ei avdeling i dei kommunale etatane som forvaltar bustadene, eller ein juridisk person som kommunen har utpeikt. Kommunen meiner at ein burde presisere dette nærare. Kommunen ser positivt på at burettslaga på denne måten får ein fullmektig å halde seg til, men meiner at dette kan gjerast ved at ein i samarbeidsutvala etter bustadbyggjelagslova kan kome fram til kontaktpersonar i dei kommunale instansane (etatane). Skal ein fullmektig kunne fungere som eit mellomledd mellom burettslaga og kommunen, utan å vere tilsett i den gjeldande kommunale instansen, må fullmektigen ha ei omfattande fullmakt til å forhandle på vegner av kommunen i klagesaker. Kommunen meiner at dette dessutan vil føre til ei mindre effektiv klagebehandling, all den tid fullmektigen berre vil vere eit ekstra ledd i klagebehandlinga. I tillegg vil dei kommunale instansane få eit praktisk problem med å instruere fullmektigen i enkeltsaker.

Oslo kommune er også skeptisk til at det i føresegna om andelseigaren sitt ansvar er sett ein frist på ti dagar til å svare. Jamvel om problemstillinga rundt mishald er ei privatrettsleg sak, er det grunn til å frykte for at det kan bli vanskeleg å halde ein slik knapp frist innafor det kommunale systemet. Kommunen forvaltar svært mange burettslagsbustader, og det gjer det vanskeleg å gi fullgode svar på alle førespurnader innan ti dagar. Kommunen meiner det er ønskjeleg at denne regelen blir utforma som ein «bør»-regel, og/eller at fristen blir utvida til ein månad.

Asker og Bærum Boligbyggelagmeiner at andelseigaren må vere forplikta til å gi den som skal bruke bustaden, ordensreglane på eit språk som brukaren forstår. Dessutan bør føresegna heimle høve til å gi flyttepålegg i dei tilfella der fullmektigen for den juridiske personen ikkje svarer på førespurnaden som kan grunngi eit pålegg frå lova innan den føreslåtte fristen.

Departementet sine vurderingar

Departementet viser til at utvalet har foreslått at andelseigaren ikkje utan samtykke frå styret kan overlate bruken av bustaden til andre utover det som følgjer av lovføresegnene. Ein andelseigar som sjølv bur i bustaden, kan overlate bruken av delar av bustaden til andre. Eit fleirtal i utvalet meiner at med godkjenning frå styret kan andelseigaren overlate bruken av heile bustaden til andre for opptil to år dersom andelseigaren sjølv eller visse andre har budd i bustaden i minst eitt av dei to siste åra. Mindretalet i utvalet kan ikkje sjå nokon grunn til å stille krav om at andelseigaren har budd i bustaden før den eventuelt blir overlaten til andre. Heile utvalet er einig i at godkjenning i desse tilfella berre kan nektast dersom forhold ved brukaren gir sakleg grunn til det.

Vidare foreslår utvalet at andelseigaren med godkjenning kan overlate bruken av bustadene i desse tilfella: For det første dersom andelseigaren er ein juridisk person, for det andre dersom andelseigaren skal vere borte mellombels som følgje av arbeid, sjukdom eller andre tungtvegande grunnar, for det tredje andelseigaren skal overlate bruken til ein nærståande, og for det fjerde dersom nokon har fått bruksrett til bustaden etter samlivsbrot i kraft av ekteskapslova eller husstandsfellesskapslova § 3. I desse tilfella kan styret berre nekte godkjenning dersom brukarens forhold gir sakleg grunn til det.

Eit fleirtal i utvalet foreslår at burettslaget kan krevje eit gebyr på to gonger rettsgebyret for å ta stilling til slike søknader, mens eit mindretal ikkje ser nokon grunn til betaling for denne tenesta.

Blir bruken overlaten i strid med desse reglane, eller er vilkåra for bruksoverlating ikkje lenger til stades, kan laget påleggje brukaren å flytte og eventuelt krevje fråviking etter tvangsfullføringslova. Oppfører brukaren seg slik at det er fare for øydelegging eller vesentleg forringing av eigedommen, eller slik at det er til alvorleg plage eller sjenanse for andre brukarar i eigedommen, kan laget krevje fråviking frå bustaden med heimel i tvangsfullføringslova. Alle bruksrettar til bustaden fell bort når andelen skiftar eigar, med visse unntak som gjeld overtaking i medhald av ekteskapslova eller husstandsfellesskapslova.

Departementet sluttar seg i hovudsak til forslaget frå utvalet til reglar om overlating av bruken av bustaden til andre. Forslaget frå utvalet har som utgangspunkt at andelseigarane skal bruke bustadene sjølve. Andelseigaren skal ikkje bruke bustaden som eit utleigeobjekt gjennom å overlate bruken av bustaden til andre over lengre tid. Utvalet byggjer her på brukareigeprinsippet. Dette prinsippet er bygd på definisjonen av samvirke i dei internasjonale samvirkeprinsippa, jf. omtalen av desse prinsippa under punkt 4.3.

Departementet framhevar at det på dette punktet går eit viktig skilje mellom eit burettslag og eit eigarseksjonssameige. Utgangspunktet med utforminga av reglane som skal gjelde for eit eigarseksjonssameige er at sameigarane skal ha så stor valfridom som det lèt seg gjere å få til. Mellom anna vil sameigarane i utgangspunktet stå fritt til å velje om ein skal bruke bustaden sjølv, eller om bustaden i staden skal leigast ut, også over lengre tid.

Etter departementet si vurdering er det er ikkje ønskjeleg at ein andelseigar har det like fritt som ein sameigar når det gjeld å overlate bruken av bustadene til andre. Departementet vil foreslå at prinsippet om brukareige blir ført vidare i utkastet til ny lov. For bustadsamvirket har brukareigeprinsippet alltid vore eit viktig element ved burettslagsforma. Det fører til at retten til å overlate bruken av bustaden til andre framleis vil vere avgrensa.

I ein del tilfelle er det likevel behov for unntak frå brukareigeprinsippet. Det vil for det første gjelde for det tilfellet at andelseigaren berre ønskjer å leige ut delar av bustaden mens han framleis bur i bustaden sjølv. Departementet foreslår her at ein andelseigar fritt skal kunne leige ut delar av bustaden. Ein andelseigar må kunne leige ut eit rom i bustaden som hybel om han skulle ønskje om det. Vidare foreslår departementet at med godkjenning frå styret skal ein andelseigar kunne overlate bruken av heile bustaden til andre for opptil tre år dersom andelseigaren sjølv, eller visse nærståande, har budd i bustaden i minst eitt av dei to siste åra. Godkjenning kan berre nektast dersom forhold ved brukaren gir sakleg grunn til det. Ein bustad som har vore leigd ut på denne måten, skal då ikkje kunne leigast ut på nytt før det er gått eitt år etter at andelseigaren eller nokon av dei same nærståande har budd i bustaden.

På denne måten kan andelseigaren til dømes prøve ut eit sambuarforhold utan å måtte selje den gamle bustaden med det same. Departementet vil også framheve at forslaget også kan føre til ein positiv bustadpolitisk verknad på den måten at fleire vil leige ut bustaden i den perioden dei sjølve ikkje bruker han. På denne måten blir tilbodet om utleigebustader større. Det er stadig behov for fleire utleigebustader.

Departementet har gått noko lenger enn utvalet. Departementet har foreslått at andelseigaren i desse tilfella kan leige ut bustaden i tre år, medan utvalet har foreslått to år. Departementet har då lagt vekt på å harmonisere regelen med husleigelova § 9-3 som slår fast at ein tidsbestemt leigeavtale om bustad skal gi leigaren rett til å leige bustaden for minst tre år. Ei slik endring vil etter departementets vurdering også betre gi uttrykk for at burettslagsbustader er eigarbustader, og andelseigaren bør derfor ha rett til å leige ut bustaden ei viss tid utan å måtte selje andelen. Etter departements vurdering vil tre år då vere ei passande lengde. Departementet har også har vurdert om ein andelseigar skal kunne overlate bruken av bustaden til andre utan særleg grunn for lengre tid enn tre år. Departementet meiner at dersom andelseigarane fritt skal kunne overlate bruken til andre så lenge ein sjølv vil, kan det føre til at bumiljøet blir dårlegare, og det er ingen tent med. Dette er også bakgrunnen for forslaget til Huseiernes Landsforbund om å opne for vidare avgrensingar i retten til utleige gjennom vedtektsføresegner. Departementet er ikkje einig i at eit burettslag skal kunne gå så langt. På den eine sida kan eit burettslag på denne måten opne for full fridom når det gjeld å overlate bruken til andre, på den andre sida kan andre burettslag igjen innsnevre fridommen på ein uheldig måte. Departementet meiner at det beste vil vere at lova uttømmande fastset i kva tilfelle ein kan overlate bruken til andre.

Uavhengig av regelen om å overlate bruken av bustaden til andre for eit bestemt tidsrom, kan ein andelseigar ha behov for å overlaten bruken fordi han har særlege grunnar for det. Departementet sluttar seg her til det forslaget som utvalet har kome med, som mellom anna gir ein andelseigar som er juridisk person, rett til å leige ut bustaden.

Når det gjeld spørsmålet om retten til å krevje gebyr for å behandle søknader om å overlate bruksretten til andre, støttar departementet mindretalet i utvalet. Departementet kan ikkje sjå at arbeidet med å behandle søknader om godkjenning skulle føre til ei større arbeidsmengd. I praksis vil arbeidet stort sett gå ut på at den som blir godkjend, blir registrert. Departementet kan ikkje sjå at det skulle vere nødvendig å ta betalt for denne registreringa.

Fleire høyringsinstansar har kome med merknader til korleis føresegnene om høvet til å overlate bruken til andre skal vere utforma. Departementet vil kommentere desse merknadene så langt problemstillingane ikkje er omtalte tidlegare.

Forbrukarrådetog Asker og Bærum Boligbyggelag viser til at andelseigaren etter forslaget frå utvalet kan overlate bruken av bustaden til ein medlem av brukarhusstanden dersom det gjeld ektemaken til andelseigaren eller ein slektning i rett opp- eller nedstigande linje eller fosterbarn av andelseigaren eller ektemaken. Høyringsinstansane meiner at også sysken bør ha den same retten. Det blir mellom anna jamført med føresegna om kven andelseigaren kan overføre andelen til utan at forkjøpsretten kan gjerast gjeldande. Etter denne føresegna har sysken same rett som dei nemnde personane. NBBL har fremja liknande synspunkt.

Departementet er ikkje einig i dette endringsforslaget. Ein ting er at andelseigaren kan overføre andelen til sysken utan at det utløyser forkjøpsrett. Noko anna er at andelseigaren kan overlate bruken av bustaden til sysken på ubestemt tid. Ein slik rett bør etter departementet si vurdering vere reservert for dei som står andelseigaren nærast, og då blir sysken for perifere. Dersom andelseigaren mellombels må flytte frå bustaden på grunn av til dømes arbeid, kan andelseigaren overlate bustaden til kven han vil, og då også til sysken. Utover denne retten vil departementet ikkje foreslå å utvide den nære krinsen som skal kunne overta bruken av bustaden utan nærare grunn.

OBOS peiker på at utforminga av § 5-6 frå utvalet og departementet si side tyder på at foreldre skal kunne kjøpe ein andel saman og overlate bruken til eigne barn, mens utvalet i NOU 2000:17 side 130 synest å meine at foreldra ikkje kan eige andelen saman i forhold til laget. OBOS meiner derfor at det er behov for ei klargjering i lova om foreldra skal kunne eige bustad i burettslag saman og samtidig overlate bruken av bustaden til barna sine.

Departementet meiner at det går tydeleg fram av § 5-2 i lovforslaget at det berre er personar som skal bu saman i den aktuelle bustaden som i forhold til laget kan eige andelen saman. Departementet ser derfor ikkje nokon grunn til å gjere forslaget til § 5-6 meir komplisert ved å ta opp att kravet der. Departementet legg derfor forslaget frå utvalet til grunn.

NBBLog OBOS viser til at vedtektene kan fastsetje vilkår for å vere andelseigar. Høyringsinstansane foreslår derfor at lova bør sikre at dei som er blitt andelseigarar i slike burettslag, berre skal kunne overlate bruken av bustadene til andre personar som oppfyller dei same vilkåra.

Departementet er einig i at det som hovudregel bør vere slik. På den andre sida vil det verke støytande om ein andelseigar som mellombels må bu ein anna plass ikkje skal ha rett til å overtale bruken av bustaden til ektefellen fordi ektefellen ikkje oppfyller det aktuelle vilkåret. For å unngå slike problem, trur departementet det vil vere betre å la vere å regulere desse tilfella særskilt i lova. I dette tilfellet vil nokre nærståande kunne overta buretten for ei periode utan omsyn til om dei oppfyller vilkåra. Andre brukarar må godkjennast av laget, og då kan laget avslå søknaden om bruksoverlating dersom det vil verke urimeleg å tillate vedkomande å overta bruken av bustaden.

Trondheim og Omegn Boligbyggelag har foreslått at det blir teke inn ei føresegn som pålegg eigaren heile tida å halde laget orientert om kvar og korleis andelseigaren kan kontaktast når han eller ho har overlate bruken av bustaden til ein annan. Departementet er einig i at andelseigaren i slike tilfelle bør informere styret om kvar det er mogleg å få tak i vedkomande. Departementet foreslår derfor ei mindre endring i § 5-8 som presiserer denne plikta.

Oslo kommune viser til at utvalet har foreslått at juridiske personar må peike ut ein fullmektig som kan ta imot meldingar frå laget om bruken av bustaden. Oslo kommune framhevar at det ikkje går fram av føresegna om fullmektigen skal vere ein konkret person, ei avdeling i dei kommunale etatane som forvaltar bustadene, eller ein juridisk person som kommunen har utpeikt. Kommunen meiner at ein burde presisere dette nærare. Departementet legg til grunn at fullmektigen skal vere ein fysisk person - og foreslår å presisere dette i lova.

Oslo kommune er skeptisk til at det i føresegna om andelseigaren sitt ansvar er sett ein frist på ti dagar til å svare. Kommunen forvaltar svært mange bustader, og det gjer det vanskeleg å gi fullgode svar på alle førespurnader innan ti dagar. Kommunen meiner det er ønskjeleg at denne regelen blir utforma som ein «bør»-regel og/eller at fristen blir utvida til ein månad.

Departementet er ikkje einig i at regelen skal vere ein slik «bør»- regel. Regelen vil ikkje ha noko føremål dersom tilbakemeldinga skal vere frivillig. Etter departementet sitt syn er det eit rimeleg krav at også juridiske personar må klare å svare på førespurnader frå burettslaget innan ein frist på fjorten dagar. Omsynet til dei andre som bur i burettslaget tilseier at kommunar - som er andelseigar i burettslag - må kunne leggje opp til rutinar som gjer dei i stand til å svare innan ein slik frist. Departementet kan altså ikkje sjå at det skulle vere grunnlag for å endre det forslaget som utvalet har kome med.

Asker og Bærum Boligbyggelagmeiner at andelseigaren må vere forplikta til å gi den som skal bruke bustaden, ordensreglane på eit språk som brukaren forstår. Departementet legg til grunn at ein andelseigar som overlèt bruken av bustaden til andre, er forplikta til å setje brukaren inn i dei føresegnene som gjeld i laget. Brot på slike føresegner kan ramme andelseigaren sjølv, ved at også andelseigaren blir halden ansvarleg for brotet på til dømes ordensreglane. Korleis andelseigaren vel å oppfylle denne informasjonsplikta, meiner departementet andelseigaren sjølv må avgjere. Departementet ser ikkje grunn til å regulere dette særskilt i lova.

Asker og Bærum Boligbyggelagmeiner at lova bør heimle ein rett til å gi flyttepålegg i dei tilfella der fullmektigen ikkje svarer på førespurnaden frå burettslaget innan den fristen som er foreslått. Departementet er heller ikkje einig i dette forslaget. Dersom den juridiske andelseigaren ikkje svarer på ein førespurnad frå burettslaget innan fristen, er det eit mishald. Mishaldet må vere vesentleg for å gi grunnlag for pålegg om sal. Om mishaldet er vesentleg, må vurderast konkret. Departementet kan ikkje sjå at det på dette punktet skulle vere nødvendig å leggje til nye reglar i det som alt er foreslått av utvalet.

8.7.3 Bruken av bustaden, vedlikehald o.a.

Gjeldande rett

Etter gjeldande burettslagslov er bruken av bustaden, partane si plikt til å vedlikehalde bustaden og liknande regulert av husleigelova. Føresegnene om dette står i husleigelova kapittel 5. Desse føresegnene kan fråvikast gjennom avtale. I burettslag har det vore vanleg å nytte denne retten til å lage avvikande avtaler. NBBL har mellom anna utforma eit mønster for korleis leigeavtalar kan utformast, og dette mønsteret er brukt i mange tilknytte burettslag.

I mangel av anna avtale vil likevel husleigelova gjelde. Departementet vil derfor gjere greie for føresegnene etter denne lova. Etter husleigelova er utleigaren forplikta i leigetida til å stille husrommet til disposisjon for leigaren i samsvar med husleigeavtalen. Leigaren på si side blir forplikta til å behandle husrommet med tilbørleg aktsemd og elles i samsvar med leigeavtalen. Leigaren har ikkje høve til å nytte husrommet til anna føremål enn det som er avtalt. Er ikkje noko anna avtalt, er utleigaren i leigetida forplikta til å halde vanleg ro og orden i eigedommen. Leigaren er forplikta til å følgje vanlege ordensreglar og rimelege påbod som utleigaren har fastsett for å sikre god husorden. Jamvel om utleigaren har fastsett forbod mot dyrehald i eigedommen, kan leigaren halde dyr dersom gode grunnar taler for det, og dyrehaldet ikkje er til ulempe for utleigaren eller andre brukarar av eigedommen.

Utleigaren er i leigetida forplikta til å halde ved like utleigd husrom og eigedommen elles i den utstrekning anna ikkje er særskilt avtalt. Er ikkje noko anna avtalt, er leigaren forplikta til å vedlikehalde dørlåsar, kranar, vassklosett, elektriske kontaktar og brytarar, varmtvasstankar og inventar og utstyr i husrommet som ikkje er ein del av den faste eigedommen. Må gjenstandar som høyrer til utleigaren, skiftast ut, kviler dette ansvaret på utleigaren om ikkje noko anna er avtalt. Utbetring av skade reknar ein ikkje som vedlikehald.

Leigaren må finne seg i endringar av husrommet dersom arbeidet kan gå føre seg utan nemnande ulempe for leigaren, og endringane ikkje fører til at verdien av husrommet blir redusert for leigaren. Leigaren kan ikkje utan samtykke frå utleigaren gjere endringar i husrommet eller på eigedommen elles. Leigaren kan med godkjenning av utleigaren gjennomføre tiltak på eigedommen som er nødvendige på grunn av funksjonshemminga til leigaren eller medlemmer av husstanden. Godkjenning kan ikkje nektast utan at det ligg føre ein sakleg grunn for det. Oppdagar leigaren skade på husrommet som må utbetrast med det same, er leigaren forplikta til med ein gong å sende melding om det til utleigaren. Andre skadar på husrommet som blir oppdaga, er leigaren forplikta til å sende melding om innan rimeleg tid. Leigaren er forplikta til å gjere det som er rimeleg for å avverje eit økonomisk tap for utleigaren som følgje av skade som nemnt. Er leigaren ikkje ansvarleg for skaden, kan leigaren krevje bøtt dei forsvarlege utgiftene med tiltaket og elles krevje ei rimeleg godtgjersle for det arbeidet han eller ho har utført.

Når det er nødvendig, må leigaren finne seg i å gi utleigaren eller representanten for utleigaren tilgang til husrommet for tilsyn. Leigaren er forplikta til å gi utleigaren eller andre tilgang til husrommet i den grad dette er nødvendig for å få gjennomført vedlikehald, lovlege endringar eller andre arbeid som må utførast for å hindre skade på husrom eller eigedommen elles. Fører dette arbeidet til ulempe for leigaren, kan leigaren krevje avslag i leiga dersom ulempa ikkje er uvesentleg. Dette gjeld likevel ikkje når mangelen er komen til på grunn av tilhøve på leigaren si side. Leigaren skal ha melding i rimeleg tid før tilsyn eller før vedlikehaldsarbeid blir sett i gang. Dette er likevel ikkje nødvendig når det er tale om tiltak for å hindre skade på husrommet eller eigedommen elles - og det elles ikkje er råd å varsle leigaren.

Oppfyller ikkje utleigaren pliktene sine etter avtale og lov, og mangelen ikkje skuldast leigaren, kan leigaren krevje retting, avslag i leiga, heve avtalen, halde tilbake leiga, eventuelt krevje skadebot. Utleigaren må i alle høve rette på mangelen. Er leigaren ansvarleg for økonomisk tap som følgje av skaden, kan utleigaren stille som vilkår for retting at leigaren dekkjer dette tapet først. Tilsvarande gjeld i forhold til den retten tredjeperson har, og i forhold til offentlege vedtak.

Utleigaren kan krevje skadebot for tap som følgje av at leigaren ikkje oppfyller pliktene sine etter avtale og lov. Det gjeld likevel ikkje så langt eigaren kan gjere greie for at årsaka til mishaldet er ei hindring utafor leigaren sin kontroll. Her gjeld det eit kontrollansvar. Ved opphøyr av leigeforholdet er leigaren forplikta til å setje husrommet tilbake til opphavleg stand.

Forslaget frå utvalet

Utvalet foreslår at andelseigaren skal fare fint med bustaden og fellesareala. Bruken av bustaden og fellesareala må ikkje på ein urimeleg eller unødvendig måte vere til skade eller ulempe for andre andelseigarar (§ 5-11). Ein andelseigar kan med godkjenning frå styret gjennomføre tiltak på eigedommen som trengst på grunn av funksjonshemming hos ein brukar av bustaden. Godkjenning kan ikkje nektast utan sakleg grunn. Andelseigaren kan ikkje utan samtykke frå styret bruke bustaden til anna enn bustadføremål. Styret kan fastsetje vanlege ordensreglar for eigedommen. Sjølv om det er vedteke forbod mot dyrehald, kan brukaren av bustaden halde dyr dersom gode grunnar taler for det, og dyrehaldet ikkje er til ulempe for dei andre brukarane av eigedommen.

Utvalet foreslår også at andelseigaren skal halde bustaden i forsvarleg stand (§ 5-12). Utvalet har teke utgangspunkt i den fordelinga som er vanleg i burettslag i dag, men har prøvd å presisere vedlikehaldsplikta til andelseigaren noko betre. Andelseigaren skal halde ved like slikt som vindauge, røyr, leidningar, inventar, utstyr, apparat og innvendige flater i bustaden. Vedlikehaldet femner òg om nødvendig reparasjon eller utskifting av slikt som røyr, leidningar, inventar, utstyr, apparat, tapet, golvbelegg, vegg-, golv- og himlingsplater, skiljevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmar, men ikkje utskifting av vindauge og ytterdører til bustaden, eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, berande veggkonstruksjonar og røyr eller leidningar som er bygde inn i berande konstruksjonar. Vedlikehaldsplikta gjeld òg utbetring av tilfeldig skade. I vedtektene kan vedlikehaldsplikta fastleggjast annleis enn det som går fram av omtalen her. Ein andelseigar kan òg gjere avtale med laget om anna fastlegging av plikta.

Utvalet foreslår vidare at laget skal kunne krevje skadebot for tap som følgje av at andelseigaren ikkje oppfyller vedlikehaldspliktene sine. Utvalet foreslår at ansvaret skal byggje på det såkalla kontrollansvaret (§ 5-13).

Vidare blir det foreslått at dersom andre andelseigarar lir tap som følgje av at andelseigaren ikkje oppfyller vedlikehaldspliktene sine, kan dei krevje skadebot av andelseigaren om ikkje tapet er omfatta av skadebotkrav frå laget (§ 5-15).

Det blir foreslått at ein ny eigar av andelen har plikt til å utføre vedlikehald, medrekna reparasjonar og utskifting, sjølv om det skulle ha vore utført av den førre andelseigaren (§ 5-16).

Utvalet foreslår eigne reglar som gjeld vedlikehaldsplikt o.l. for burettslaget. Det blir foreslått at laget skal halde bygningar og eigedommen elles i forsvarleg stand så langt plikta ikkje ligg på andelseigarane. Skade på bustad eller inventar som høyrer til laget, skal laget utbetre dersom skaden kjem av mishald frå ein annan andelseigar (§ 5-17). Felles røyr, leidningar, kanalar og andre felles installasjonar som går gjennom bustaden, skal laget halde ved like. Laget har rett til å føre slike installasjonar gjennom bustaden dersom det ikkje er til vesentleg ulempe for andelseigaren. Andelseigaren skal gi tilgjenge til bustaden for ettersyn, reparasjon eller utskifting i høve til slikt vedlikehald. Ettersyn og utføring av arbeid skal gjennomførast slik at det ikkje er til unødig ulempe for andelseigaren eller annan brukar av bustaden. I vedtektene kan vedlikehaldsplikta vere fastlagd annleis enn det som går fram av føresegna her. Vidare er det utforma forslag til ei eiga føresegn om skadebotansvaret til burettslaget og til bakre ledd.

Merknader frå høyringsinstansane

Oslo kommune meiner at utkastet til § 5-11 frå utvalet og departementet si side om andelseigaren sin bruk av bustaden og eigedommen elles er ei viktig føresegn, då ho i større grad enn etter gjeldande regel opnar for at det kan gjerast tilpassingar på fellesareal som høyrer til eigedommen. Den Norske Advokatforeningviser til føresegna i utkastet om bruk av bustaden og eigedommen. Etter denne foreininga si meining bør tiltak som gjeld tilkomst for funksjonshemma, ikkje vere ei plikt for den enkelte. Dette er tiltak som må prioriterast, og det må vere eit huseigaransvar å sikre tilkomst for alle. Men sjølvsagt må burettslaget sitt ansvar avgrensast, slik at funksjonshemma - som til dømes bur i tredje etasje - ikkje kan krevje heis.

Den Norske Advokatforeningforeslår at det i føresegna om kva slags vedlikehaldsplikt andelseigaren skal ha, blir lagt inn avgrensingar på den retten og plikta andelseigaren har til å gripe inn i vass- og avløpsleidningar, sluk og våtrom generelt. Grunngivinga er at denne type aktivitetar svært ofte har ført til skade på både andelseigaren sin eigen bustad og på bustadene til andre. Skadane er ofte omfattande både materielt og økonomisk.

OBOSer i utgangspunktet positiv til utvalets forslag til føresegner om partanes ansvar for vedlikehald, men bustadbyggjelaget er uroleg for at forslaget går for langt når det opnar for individuelle avtalar mellom enkelte andelseigarar og burettslaget. Mellom anna kan det oppstå vanskar om ansvarsforholdet ved overdraging av andelen. Dessutan vil slike avtalar ha den verknaden at andelseigaren får endra sin andel av felleskostnadene.

Den Norske Advokatforening viser vidare til føresegna om andelseigaren sitt skadebotansvar overfor burettslaget og meiner at det i denne føresegna burde vere lagt sterkare ansvar på burettslaget for å halde kontroll med og halde ved like installasjonane som gjeld vatn. Erfaring viser som nemnt at det oftast er dei andelseigarane som har minst økonomiske ressursar, som ved eige eller andre sitt mangelfulle arbeid kan påføre eigedommen skade. Ein bør såleis vurdere nøye korleis ansvarsgrensa skal trekkjast mellom laget og andelseigaren, mellom anna kva som kan vinnast ved at burettslaga blir pålagt ansvar for periodisk kontroll og kontroll av arbeid i våtrom. Andelseigaren sitt ansvar for skade som følgje av mangelfullt arbeid, som er meld til laget, men ikkje kontrollert av laget, kunne gjerne bli redusert eller heilt falle bort. Likeins er det ønskjeleg at lova gir klart uttrykk for at alt vedlikehaldsarbeid på vassførande leidningar eller elektriske installasjonar skal utførast av fagkunnige. Slik lovforslaget no er, fører dette til ein klar risiko for at den omfattande vedlikehaldsplikta til andelseigaren kan påføre andelseigarane eit monaleg økonomisk ansvar, samtidig som burettslaget synest å sleppe noko lettvint unna.

Oslo kommuneviser til at utvalet og departementet sitt forslag til føresegn om vedlikehaldsplikta til burettslaget (§ 5-17) er meir detaljert enn det nogjeldande regelverket. Det meiner kommunen er positivt. Likevel meiner kommunen at det er ønskjeleg å knyte ytterlegare merknader til denne føresegna og å relatere henne til ein forvaltnings-, drifts- og vedlikehaldsplan (FDV-plan). Når det i samband med byfornyinga blir inngått utbetringsavtalar mellom Oslo kommune og bustadsamanslutningar, blir det sett vilkår om inngåing av FDV-plan. Grunngivinga er at byfornyingsavdelinga føler eit visst ansvar for å sikre fellesskapet sine interesser med omsyn til kvaliteten på det arbeidet som skal gjerast, og ved framtidig vedlikehald. Oslo kommune tilrår derfor eit tillegg i denne føresegna i tråd med intensjonane bak FDV-planane.

Departementet sine vurderingar

Departementet viser til at utvalet foreslår at andelseigaren skal fare fint med bustaden og fellesareala. Bruken av bustaden og fellesareala må ikkje på urimeleg eller unødvendig vis vere til skade eller ulempe for andre andelseigarar. Ein andelseigar kan med godkjenning frå styret gjennomføre tiltak på eigedommen som trengst på grunn av funksjonshemming hos ein brukar av bustaden. Godkjenning kan ikkje nektast utan sakleg grunn. Andelseigaren kan ikkje utan samtykke frå styret bruke bustaden til anna enn bustadføremål. Styret kan fastsetje vanlege ordensreglar for eigedommen. Andelseigaren skal mellom anna halde bustaden i forsvarleg stand. Laget kan krevje skadebot for tap som følgje av at andelseigaren ikkje oppfyller pliktene sine. Laget skal halde bygningar og eigedommen elles i forsvarleg stand så langt plikta ikkje ligg på andelseigarane. Skade på bustad eller inventar som tilhøyrer laget, skal laget utbetre dersom skaden kjem av mishald frå ein annan andelseigar.

Departementet sluttar seg til forslaget frå utvalet til føresegner som gjeld andelseigaren sin bruk av bustaden og eigedommen elles. Departementet sluttar seg også til forslaget frå utvalet til fordeling av vedlikehaldsansvaret mellom burettslaget og den enkelte andelseigaren. Denne ansvarsfordelinga har i praksis skapt problem, fordi det i mange tilfelle har vore uklart kven som har ansvar for kva. Departementet reknar med at dei nye føresegnene vil gjere det lettare å slå fast kven som har ansvaret. Men framleis er det meint å vere slik at partane kan avtale ei anna ansvarsfordeling enn det som følgjer av lova. På denne måten vil føresegnene også gi grunnlag for nødvendig fleksibilitet ut frå tilhøva i det enkelte burettslaget.

Departementet sluttar seg også til dei føresegnene om skadebotansvar, både for burettslaget og for kvar enkelt andelseigar, som utvalet har foreslått.

Departementet viser til at fleire høyringsinstansar har kome med merknader til dei forslaga som utvalet har kome med. Departementet skal kome med kommentarar til desse merknadene.

Den Norske Advokatforening meiner at tiltak som gjeld tilkomst for funksjonshemma, ikkje bør vere ei plikt for den enkelte. Dette er tiltak som må prioriterast, og det må vere eit huseigaransvar å sikre tilkomst for alle. Men sjølvsagt må burettslaget sitt ansvar avgrensast slik at funksjonshemma - som til dømes bur i tredje etasje - ikkje kan krevje heis.

Departementet viser her til at utvalet har utforma ei føresegn som samsvarer med tilsvarande reglar i eigarseksjonslova og husleigelova. Departementet sluttar seg til ei slik harmonisering av desse reglane og kan ikkje sjå at det ligg føre grunnar som skulle tilseie at regelen skulle vere annleis i burettslagslova enn i dei nemnde lovene. Departementet sluttar seg altså til forslaget frå utvalet.

Den Norske Advokatforeningforeslår at det blir lagt inn avgrensingar når det gjeld den retten og plikta andelseigaren har til å gripe inn i vass- og avløpsleidningar, sluk og våtrom generelt. Departementet kan vere einig i at ein vass-skade kan påføre både bustaden til andelseigaren og bustaden til andre i burettslaget store økonomiske skadar. Departementet meiner likevel at det i forslaget frå utvalet til regulering av desse spørsmåla er teke tilstrekkeleg omsyn til dette. Som nemnt ovafor kan burettslaget også skjerpe desse krava om det sjølv meiner at det er nødvendig. Departementet sluttar seg altså til forslaget frå utvalet på dette punktet.

Departementet er heller ikkje einig med OBOSi at adgangen for partane til å inngå individuelle avtalar om vedlikehald går for langt. Departementet meiner at det gir den nødvendige fleksiblitet at laget kan inngå sjølvstendige avtalar med visse andelseigarar om korleis vedlikehaldet skal finne stad. Departementet sluttar seg følgjeleg til forslaget som utvalet har kome med.

Den Norske Advokatforening meiner også at det i større grad bør vere framheva i lova at burettslaget har eit sterkt ansvar for å halde kontroll med og halde ved like installasjonar som gjeld vatn. Departementet er ikkje einig i at ansvaret for å vedlikehalde ulike vassinstallasjonar inne i den enkelte bustaden skal kvile på burettslaget. Det er den enkelte andelseigaren som har bruksretten til bustaden, og det er av den grunn andelseigaren som står nærast til å halde ved like og reparere slike installasjonar.

Men dersom det enkelte burettslaget meiner at ansvarsdelinga mellom kvar andelseigar og burettslaget burde vere annleis, til dømes ved at burettslaget ønskjer å ha ansvaret også for dei nemnde installasjonane inne i bustaden, kan dette regulerast i vedtektene. Lovforslaget opnar også for at den enkelte andelseigaren kan inngå ein særskilt avtale med burettslaget om korleis vedlikehaldsplikta skal vere fastlagt (§ 5-12). Til dømes kan ein eldre andelseigar få hjelp av vaktmeisteren i laget til å gjennomføre vedlikehaldet inne i bustaden, eller vaktmeisteren kan gå inn og gjennomføre kontroll i bustader der andelseigaren ikkje sjølv evnar å sjå etter røyr, leidningar med meir. Etter departementet si vurdering skulle dei føresegnene som blir foreslått, kunne femne om dei løysingane som i praksis kan vere aktuelle i dei enkelte burettslaga.

Det er også kome ønskje om ein regel som seier at andelseigaren sitt ansvar fell bort i dei tilfella der det har skjedd skade på grunn av mangelfullt arbeid som er meldt frå til laget - men som ikkje er kontrollert av laget. Den Norske Advokatforening foreslår at ansvaret i desse tilfella skal bli redusert eller falle heilt bort.

Departementet viser til forslaget frå utvalet til føresegn om andelseigaren sitt skadebotansvar. Her blir det vist til at burettslaget skal kunne krevje skadebot for tap som følgjer av at andelseigaren ikkje oppfyller pliktene sine. Dersom plikta til å halde ved like bustaden er ført over på ein representant for burettslaget i samsvar med forslag til § 5-12, kan andelseigaren sitt ansvar bli redusert heilt eller delvis. Av den grunn kan ikkje departementet sjå at forslaget frå utvalet til regel treng endrast på dette punktet for å oppfylle det som her blitt foreslått regulert. Departementet støttar det forslaget som utvalet har kome med.

Det blir etterlyst at det i lova bør vere regulert at vedlikehaldsarbeid på vassførande leidningar eller elektriske installasjonar skal utførast av fagkunnige. Departementet viser til at retten for amatørar til å gjere slikt arbeid er avgrensa i anna lovgiving. Departementet ser derfor ikkje nokon grunn til å regulere slike spørsmål i burettslagslova.

Oslo kommunesynest å foreslå at burettslaga må utarbeide forvaltnings-, drifts- og vedlikehaldsplan (FDV-plan). Departementet har ingen innvendingar mot slike planar, men departementet meiner likevel det vil vere å gå for langt å påleggje burettslaga i lova å utarbeide slike planar. Departementet meiner at dette bør vere noko som det enkelte burettslaget bør ta stilling til om dei vil gjennomføre.

8.7.4 Dekning av felleskostnader

Gjeldande rett

Lova legg til grunn at andelseigarane skal betale felleskostnadene gjennom husleiga. I byggje- og finansieringsplanen, som burettslaget må utarbeide i samband med stiftinga av laget, skal fordelingsnøkkelen for husleiga fastsetjast, men lova inneheld ikkje nærare reglar om korleis denne nøkkelen skal vere fastsett.

Til trygd for krav etter leigeavtalen kan burettslaget avtale at laget skal ha pant i bruksretten til bustaden. Det er vanleg å inngå slike avtalar, men det finst få føresegner som regulerer slik tryggleik.

Forslaget frå utvalet

Utvalet foreslår at felleskostnadene til laget skal delast mellom andelseigarane ut frå forholdet mellom verdiane på bustadene eller ut frå andre retningsliner som går fram av byggje- og finansieringsplanen. Fordelinga skal justerast dersom endringar av bustadene eller eigedommen elles fører til ei vesentleg endring av verditilhøva. Når særlege grunnar taler for det, skal visse kostnader delast etter nytten for den enkelte bustaden eller etter forbruk (§ 5-19). Med tilslutning frå dei andelseigarane det gjeld, kan det fastsetjast ei anna fordeling enn det som er nemnt her. Styret skal fastsetje kor mykje kvar andelseigar skal betale kvar månad til dekning av felleskostnader.

Vidare foreslår utvalet at for krav på dekning av felleskostnader og andre krav frå lagsforholdet, skal laget ha panterett i andelen framfor alle andre hefte. Utvalet meiner at burettslag bør ha ein panterett for sitt krav mot andelseigaren, og det bør gjelde ein legalpanterett, med andre ord ein panterett som ikkje treng avtalast i kvart tilfelle. Panteretten bør også ha beste prioritet. Omfanget av panteretten må fastsetjast ut frå ei avveging mellom interessene til laget på den eine sida og omsynet til andelseigarane sine kreditorar og andelseigarane sine låneopptak på den andre. Kreditorar og avtalepanthavar bør etter utvalet si meining finne seg i at laget har prioritet eit stykke på veg. Krava frå laget gjeld kostnader som er nødvendige for å drive eigedommen og dermed for å halde oppe verdien av pantobjektet. Men det er også laget som kan gripe inn mot mishald og hindre at restansane hopar seg opp. Blir legalpanteretten omfattande, kan det verke urimeleg mot usikra kreditorar. Vidare kan andelseigaren få vanskar med å ta opp lån på rimelege vilkår mot pant i andelen.

Utvalet framhevar at sjølv om låneopptaka som regel gjeld tiltak som aukar verdien av eigedommen, kan situasjonen bli usikker for ein etterståande panthavar. Utvalet har såleis blitt ståande ved at ein bør nytte same form for avgrensing som i eigarseksjonslova, men at maksimum kan setjast til to gonger grunnbeløpet i folketrygda. På denne måten blir det teke omsyn til at felleskostnadene til vanleg er høgare enn i eit seksjonssameige. Utvalet viser også til at store långivarar lenge har godteke at laget har sikra seg pant for ein sum som svarer til tolv månaders husleige i burettslag, utan at det synest å ha hindra ei rimeleg låneutmåling.

Pantekravet kan ikkje vere større enn ein sum som svarer til to gonger grunnbeløpet i folketrygda på tidspunktet då tvangsdekning blir vedteken gjennomført (§ 5-20). Slik panterett skal ha vern utan registrering i burettsregister og kan ikkje registrerast i eit slikt register. Føresegna i pantelova § 1-4 om at panteretten skal vere fastsett til eit bestemt beløp, skal etter forslaget frå utvalet ikkje gjelde. Panteretten fell bort dersom det ikkje seinast to år etter at pantekravet skulle ha vore betalt, kjem inn kravsmål til namsstyresmakta om tvangsdekning, eller dersom dekninga ikkje blir gjennomført utan unødig opphald. Med tilslutning frå dei andelseigarane det gjeld, kan det vedtektsfestast ein meir omfattande panterett mot andelseigarane enn det som er nemnt her. Slik panterett får vern etter vanlege reglar. Laget kan ikkje stifte panterett i andelen ved avtale.

Merknader frå høyringsinstansane

Asker og Bærum Boligbyggelag meiner at forslaget frå utvalet til føresegn om korleis felleskostnadene skal fordelast, ikkje er klargjerande. Utgangspunktet bør vere at felleskostnadene skal fordelast mellom andelseigarane ut frå forholdet mellom verdiane på bustadene eller ut frå andre retningslinjer som går fram av byggje- og finansieringsplanen. Men det er uklart når dette kan endrast dersom «endringar av bustadene eller eigedommen elles fører til vesentleg endring av verditilhøva». Slike endringar vil som regel oppstå under oppføringa av bustadene og bør vere fastlagde før sal. Det er også lite heldig at den opphavlege fordelinga skal kunne endrast jamvel om særlege grunnar tilseier det. Å opne for at forholdet mellom fellesutgiftene kan endrast, kan føre til strid innanfor burettslaget. Det kan igjen øydeleggje bumiljøet. Lova bør utformast slik at den enkelte ikkje etter ervervet kan bli utsett for slike overraskingar. Nødvendige behov for endringar reknar ein med at det er teke omsyn til gjennom forslaget frå utvalet om at burettslaget kan fastsetje avvikande avtalar om fordeling av felleskostnadene.

Asker og Bærum Boligbyggelag foreslår vidare at føresegnene i eigarseksjonslova § 23 første og andre ledd bør innarbeidast i burettslova. I desse føresegnene står det at kostnader med eigedommen som ikkje er knytte til den enkelte brukseininga, skal delast mellom sameigarane etter sameigebrøken, med mindre særlege grunnar taler for å dele kostnadene etter nytten for den enkelte brukseininga eller etter forbruk. Med tilslutning frå dei sameigarane det gjeld, kan det i vedtektene fastsetjast ei anna fordeling. I lova bør det også innarbeidast ein tilsvarande regel som i eigarseksjonslova § 20 siste ledd, der det står at det med tilslutning frå dei sameigarane det gjeld, i vedtektene kan fastsetjast at bestemte seksjonar skal ha plikt til å halde delar av fellesareala ved like. Ein slik regel vil forenkle organiseringa av individuelle tiltak innanfor laget.

Finansnæringens Hovudorganisasjonog Sparebankforeningenstiller spørsmål ved om det skulle vere behov for å lovfeste ein så omfattande legalpanterett, sjølv for burettslag der det er fellesgjeld som blir dekt gjennom felleskostnadene. Legalpanteretten bør ein avgrense oppover til 1 G. Asker og Bærum Boligbyggelaghar ingen innvendingar mot forslaget frå utvalet og departementet til føresegner om panterett for felleskostnader (§ 5-20). Men verkeområdet til føresegna bør vere avgrensa til berre å gjelde felleskostnadene. Denne føresegna avvik mykje frå gjeldande rett. Føresegna har som overskrift «Panterett for felleskostnader», og det er svært uklart kva utvalet siktar til når det står at pantet også gjeld «andre krav frå lagsforholdet». Slike krav kan i enkelte tilfelle vere svært store, til dømes ved vass-skadar og andre skadar som på grunn av slit og elde ikkje er dekte av forsikring. Skal slike krav vere sikra gjennom legalpant, er beløpsgrensa sett vesentleg for lågt. Ein auke av pantetryggleiken vil på den andre sida svekkje det høvet andelseigarane har til å pantsetje burettslagsbustaden på ein uheldig måte. Det bør overlatast til burettslaget sjølv - gjennom vedtektene - eventuelt å få fastsett ein meir omfattande panterett. Spørsmålet blir om ein som gjeldande lov skal gi burettslaget høve til å få fasett ein panterett utan beløpsgrense. Ein slik panterett fører til ei trygd for dei andre andelseigarane i laget, men reduserer samtidig verdien av andelen som trygd for låneopptak.

Asker og Bærum Boligbyggelag legg til grunn at det av vedtektene må gå fram ei øvre beløpsgrense og foreslår at lova i så fall må stille krav om dette. Det blir elles peikt på at Husbanken mellom anna på grunn av dagens situasjon visstnok ikkje gir lån til kjøp av brukte burettslagsbustader, sidan prioriteten er svært uviss. Det kan ofte vere slik at den dårlege betalaren også er den som misheld skyldnadene sine overfor laget. Det blir også framheva at legalpanteretten har noko å seie i tilfella med forkjøpsrett og kan etter forslaget frå utvalet utan beløpsmaksimering bli ubehageleg overraskande for den som har forkjøpsretten.

Asker og Bærum Boligbyggelagviser til foreldingsregelen som gjer at legalpantekravet fell bort to år etter at det skulle ha vore betalt, dersom det ikkje kjem inn kravsmål til namsstyresmaktene om tvangsdekning, eller dersom dekninga ikkje blir gjennomført utan unødig opphald. Det blir vist til at denne regelen avvik frå hovudregelen i foreldingslova, som har ein foreldingsfrist på tre år. Det blir også peikt på at den lengste fristen på to år vil ha lite å seie i forhold til den meir skjønnsmessige fristen om at dekninga ikkje blir gjennomført utan unødig opphald. Den tilnærminga som utvalet har til føresegnene i eigarseksjonslova, verkar ikkje å vere skikkeleg gjennomtenkt. At panteretten skal falle bort før kravet er forelda, gir inga meining.

OBOSviser til regelen om at burettslaget ikkje skal ha høve til å sikre seg panterett i andelen ved avtale. Det blir vist til at det i lovforslaget blir foreslått at andelseigaren skal ha høve til å vedtektsfeste ein meir omfattande panterett enn forslaget frå utvalet til legalpanterett. OBOS meiner at her synest det å vere motstrid mellom føresegnene, som på den eine sida tillèt å vedtektsfeste utvida pant, men som på den andre sida set forbod mot panterett i andelen ved avtale. Problemet kan til dømes løysast ved å tilføye denne presiseringa i § 5-20: «Laget kan ikkje stifte panterett i andelen ved avtale utover det som framgår av paragrafen her».

Departementet sine vurderingar

Departementet viser til at uvalet foreslår at felleskostnadene i laget skal delast mellom andelseigarane ut frå forholdet mellom verdiane på bustadene eller ut frå andre retningslinjer som går fram av byggje- og finansieringsplanen. Fordelinga skal justerast dersom endringar av bustadene eller eigedommen elles fører til vesentleg endring av verdiforholda. Når særlege grunnar taler for det, skal visse kostnader delast etter nytten for den enkelte bustaden eller etter forbruk. Med tilslutning frå dei andelseigarane det gjeld, kan det fastsetjast ei anna fordeling.

Utvalet foreslår også at burettslaget skal ha legalpanterett i andelen framfor alle andre hefte. Pantet skal vere avgrensa til to ganer grunnbeløpet i Folketrygda.

Departementet sluttar seg til det forslaget som utvalet har kome med om korleis burettslaget sine felleskostnader skal kunne dekkjast inn. Det gjeld både korleis inndekninga skal fordelast mellom andelseigarane, og korleis laget skal kunne sikre seg trygd for krav som laget har mot andelseigaren.

Departementet sluttar seg også til forslaget om at burettslaget skal ha legalpanterett i andelen framfor alle andre hefte. Liknande føresegner om legalpanterett blei innført i den nye eigarseksjonslova som tok til å gjelde frå 1. januar 1998. Så vidt departementet kjenner til, har desse reglane fungert godt. Departementet reknar derfor med at innføringa av legalpanterett også i burettslagslova vil vere med på å styrkje denne eigarforma.

Nokre høyringsinstansar som har kome med merknader til forslaget frå utvalet til føresegner om deling av felleskostnader og legalpanterett. Departementet vil kommentere desse.

Asker og Bærum Boligbyggelagmeiner at fordelingsnøkkelen for felleskostnadene bør liggje fast, og at denne nøkkelen ikkje skal endrast sjølv om grunnlaget for kostnadsdelinga endrar seg. Departementet er ikkje einig i dette. Etter lovforslag skal ein fastsetje fordelingsnøkkelen ved etableringa av burettslaget. Ein skal då samtidig gjere greie for korleis ein har kome fram til den nemnde fordelingsnøkkelen. Ein kan fastsetje at kostnadene skal delast etter verdien på bustadene eller etter andre kriterium, til dømes at nokre kostnader skal delast likt, mens andre skal delast etter storleiken på bustadene osb. Dersom det seinare skjer endringar som vesentleg endrar den opphavlege fordelinga, til dømes at ein andelseigar får høve til å utvide sin bustad, vil det - slik departementet vurderer det - vere rimeleg at ein samtidig endrar fordelingsnøkkelen. Departementet held derfor fast ved forslaget frå utvalet på dette punktet.

Asker og Bærum Boligbyggelagforeslår at føresegna i eigarseksjonslova § 23 første og andre ledd, og § 20 andre ledd bør danne mønster for utforminga av delinga av kostnadene i burettslaget. Departementet viser til at eigarseksjonslova tek som utgangspunkt at ein sameigebrøk fastset forholdet mellom verdiane på seksjonane i eit eigarseksjonssameige, og at kostnadene vanlegvis skal delast i samsvar med denne brøken. Ei tilsvarande brøk for å fastsetje forholdet mellom verdiane på bustadene i eit burettslag har ein ikkje. Utvalet har derfor utforma forslaget til føresegn om fordeling av felleskostnader i burettslag noko annleis enn tilsvarande føresegn i eigarseksjonslova. Innhaldet er likevel i det alt vesentlege det same.

Finansnæringens Hovudorganisasjonog Sparebankforeningenstiller spørsmål ved om det skulle vere behov for å lovfeste ein så omfattande legalpanterett som 2 G. Legalpanteretten bør ein avgrense oppover til 1 G. Departementet er ikkje einig i dette forslaget. Departementet sluttar seg til utvalets forslag om at legalpanretten skal vere på 2 G, ut frå ei vurdering av at pantet skal gi trygd for skyldige felleskostnader for opp til fleire månader. I burettslag med store felleslån kan det då bli behov for pant opp mot 2 G. Dette vil vere annleis enn i eigarseksjonssameie, der det er mykje mindre vanleg med felleslån.

Asker og Bærum Boligbyggelagreiser eit par spørsmål om utforminga av føresegna som gir burettslaget panterett for felleskostnadene. Det blir stilt spørsmål om kva utvalet meiner med «andre krav frå lagsforholdet». Departementet viser til dei spesielle merknadene utvalet kjem med, der formuleringa er oppgitt å skulle ha som føremål å fange opp skadebotkrav og liknande, mens krav frå andre forhold, til dømes krav mot andelseigaren som laget måtte ha teke over frå tredjeperson, ikkje skal vere omfatta. Departementet sluttar seg til denne avgrensinga - og kan ikkje sjå at det skulle vere nødvendig å endre formuleringa.

Det blir vidare peikt på at eit eventuelt skadebotkrav kan bli stort. I og med at beløpsgrensa er avgrensa, vil laget eventuelt ikkje få skadebotkravet dekt ved bruk av heimelen for legalpant. Departementet vil her peike på at det i alle høve er nødvendig å setje ei grense for kor stort legalpantet skal vere. Storleiken må ein vurdere i forhold til både avtalepant og utleggspant. Har burettslaget eit stort krav som andelseigaren ikkje har evne eller vilje til å betale, kan det føre til at laget ikkje kan ta seg dekt fullt ut av legalpanten.

Departementet viser til at det same problemet kan oppstå i eit eigarseksjonssameige eller eit tomtefesteforhold. I desse tilfella må burettslaget i alle tilfelle sikre seg på annan måte dersom det viser seg at kravet mot andelseigaren blir større enn det legalpanten kan dekkje. Skal ein innføre legalpant, må ein samtidig fastsetje ei øvre grense for legalpanteretten. Utan ei slik grense vil det vere vanskeleg for andelseigaren å nytte burettslagsbustaden som panteobjekt i samband med lån ved til dømes kjøp av slike bustader. Departementet er einig med utvalet i at det i føresegna er sett inn ei øvre grense på to gonger grunnbeløpet i folketrygda på det tidspunktet då tvangsdekning blir vedteken gjennomført. Departementet viser elles til at Finansnæringens Hovudorganisasjon og Sparebankforeningen har vore opptekne av dette spørsmålet, jf. omtalen ovanfor.

Asker og Bærum Boligbyggelagviser til at foreldingsregelen etter lovforslaget gjer at legalpantekravet fell bort etter to år, mens foreldingslova har ein frist på tre år. Den tilnærminga som utvalet har til føresegnene i eigarseksjonslova, verkar ikkje å vere skikkeleg gjennomtenkt. At panteretten skal falle bort før kravet er forelda, gir inga meining.

Departementet viser til at utvalet har brukt tilsvarande føresegn i eigarseksjonslova (§ 23) som mønster når ein har sett fristen til to år etter forfall. Det er også blitt lagt vekt på at legalpanteretten ikkje skal vere noka varig form for sikring av krav mot andelseigaren. Den oppfatninga sluttar departementet seg til. Departementet er einig i at det ikkje skulle vere nokon grunn til at regelen i burettslagslova skal vere annleis enn tilsvarande føresegn i eigarseksjonslova. I og med at det gjeld forelding av eit legalpantekrav og ikkje sjølve kravet som burettslaget har mot andelseigaren, kan ikkje departementet sjå at det vil vere like relevant å trekkje inn føresegnene i foreldingslova. Meir relevant er det å trekkje inn tilsvarande føresegner i spesiallover som har som føremål å regulere det same. Departementet vurderer det slik at det er viktig å framheve at legalpanten ikkje skal vere ei langvarig sikring av eit krav som alt har forfalle. Til vanleg vil også eit burettslag ha gjort bruk av panteretten før det er gått to år etter at kravet forfall til betaling. Departementet sluttar seg altså til forslaget frå utvalet.

OBOShar foreslått ein mindre presisering i forslaget frå utvalet og departementet til § 5-20 om legalpanterett. I samsvar med oppfordringa til OBOS har departementet i siste ledd presisert at burettslaget ikkje kan stifte panterett i andelen ved avtale utover det som framgår av paragrafen her.

8.7.5 Bortfall av bruksretten

Gjeldande rett

Ein leigeavtale mellom eit burettslag og ein andelseigar kan ikkje avgrensast til berre å gjelde i eit avgrensa tidsrom. Leigeavtalen fell bort når leigaren ikkje lenger er eigar av vedkomande andel. Laget for sin del kan berre seie opp leigeavtalen dersom andelseigaren har gjort seg skuldig i vesentleg mishald. Fristen for oppseiing er minst ein månad. Når laget seier opp eller hevar leigeavtalen, kan det påleggje andelseigaren - innan fjorten dagar etter at pålegget er motteke - å overdra andelen med burettsinnskotet til ein person utpeikt av styret.

Er leigeavtalen sagd opp, må dessutan fristen for å protestere mot oppseiinga etter husleigelova vere gått ut, utan at leigaren har protestert, eller oppseiinga må vere stadfesta ved forlik eller rettskraftig dom. Er leigeavtalen heva, må det liggje føre rettskraftig dom eller forlik som stadfestar hevinga. Er andelseigaren kasta ut av bustaden eller har flytta i samsvar med oppseiinga eller hevinga, kan laget med ein gong krevje at andelen blir seld gjennom namsstyresmaktene. Det same gjeld uavhengig av om andelseigaren har flytta, dersom laget har rettskraftig tvangsgrunnlag for fråvikinga etter tvangsfullføringslova kapittel 13.

Andelseigaren kan seie opp leigeavtalen med seks månaders varsel. Han er i tilfelle forplikta til innan utgangen av oppseiingsfristen å overdra andelen med burettsinnskot til ein person som styret godkjenner. Ein andelseigar som utan å ha hevingsrett nektar å inngå avtale om leige av den bustaden som er knytt til andelen, kan av styret bli pålagt innan fjorten dagar etter at pålegget er motteke, å overdra andelen med burettsinnskot til ein person som styret godkjenner.

I burettslagslova heiter det at dersom ervervaren ikkje blir godkjend, kan styret påleggje han eller henne å overdra andelen med burettsinnskot til ein person som styret godkjenner. Rettar ikkje ervervaren seg etter pålegget innan seks veker etter at det er motteke, kan laget anten krevje andelen med burettsinnskot seld gjennom namsstyresmaktene etter reglane om tvangssal eller innløyse andelen og innfri burettsinnskotet. Føresegnene i tvangsfullføringslova om det minste bodet som skal stadfestast, gjeld ikkje i dette tilfellet.

I husleigelova heiter det at oppseiinga frå utleigaren skal vere skriftleg, og at utleigaren må grunngi oppseiinga. I oppseiinga skal det også stå at leigaren kan protestere skriftleg til utleigaren etter at oppseiinga er motteken. Oppseiinga skal dessutan opplyse om at dersom leigaren ikkje protesterer innan fristen, taper leigaren retten til å gjere gjeldande at oppseiinga er i strid med lova, og at utleigaren i så fall kan krevje tvangsfråviking. Ei oppseiing som ikkje fyller krava, er ugyldig. Har leigaren flytta i samsvar med oppseiinga, er ho godteken.

Leigaren kan innan ein månad etter at oppseiinga er motteken, protestere skriftleg til utleigaren mot oppseiinga. Har leigaren ikkje protestert mot oppseiinga, kan leigaren ikkje gjere gjeldande at oppseiinga er i strid med lova. Har leigaren protestert, fell oppseiinga bort om ikkje utleigaren har reist søksmål mot leigaren innan tre månader etter at fristen til leigaren gjekk ut. Retten kan prøve om oppseiinga er lovleg, og om ho eventuelt skal setjast til sides. Retten kan berre stadfeste oppseiinga dersom retten kjem fram til at årsaka til oppseiinga er at leigaren har mishalde leigeavtalen vesentleg.

Utleigaren kan heve leigeavtalen på grunn av vesentleg mishald frå leigaren si side. Vesentleg mishald er det dersom leigaren vesentleg misheld plikta si til å betale leige eller oppfylle andre krav som reiser seg av leigeavtalen; dersom leigaren trass skriftleg åtvaring frå utleigaren i vesentleg grad ikkje oppfyller plikta til vedlikehald, eller held fram med å handle på ein slik måte at det er til skade eller sjenanse for utleigaren, eigedommen eller andre brukarar av eigedommen; dersom leigaren utan å ha rett til det heilt eller delvis overlèt bruken av husrommet til andre og trass skriftleg åtvaring frå utleigaren si side ikkje avsluttar den ulovlege bruken; dersom leigaren elles misheld pliktene sine på ein måte som gjer det nødvendig å avslutte leigeavtalen. Ei slik fråsegn om heving skal vere skriftleg. Ho kan påleggje leigaren med ein gong å flytte og levere husrommet tilbake til utleigaren. Utleigaren må gjere greie for kva som er grunnen til at leigeavtalen blir heva. Blir leigeavtalen heva, er leigaren ansvarleg for utlegg, tapt leige og liknande.

Forslaget frå utvalet

Utvalet foreslår at bruksretten til bustaden fell bort når andelen skiftar eigar (§ 5-10). Utvalet meiner at den regelen som gir best samanheng, er at alle bruksrettar fell bort ved eigarskiftet. På den måten får leigaren av ein burettslagsbustad ein rett som er dårleg verna i nokre samanhengar, men det er noko som vil vere kjent på førehand. For bruksrett som nokon har krav på etter ekteskapslova eller husstandsfellesskapslova, gjeld likevel vanlege reglar om bortfall av hefte. Slik bruksrett har vern utan registrering mot andelseigaren sine kreditorar og seinare frivillig rettsstifting i andelen. Vedtektsfesta forkjøpsrett blir ikkje utløyst før bruksretten har falle bort. Fell bruksretten bort på grunn av eigarskifte, kan brukaren krevje skadebot av andelseigaren om ikkje andelseigaren kan vise til at bortfallet kom av ei hindring som låg utafor andelseigaren sin kontroll, og det ikkje var rimeleg å vente at andelseigaren kunne ha rekna med hindringa på avtaletida, eller at andelseigaren skulle unngå eller overvinne følgjene av hindringa.

Vidare foreslår utvalet at andelseigaren kan seie opp buretten med ein frist på minst seks månader. Andelseigaren svarer for felleskostnader for tida fram til buretten har falle bort, om ikkje ein ny andelseigar har teke over ansvaret før (§ 5-21). Utvalet peiker på at dersom burettshavaren ikkje kunne fri seg frå ansvaret for felleskostnader ved å seie opp bruksretten, ville han indirekte ha svart for gjelda i burettslag i tilfelle der bustaden ikkje lèt seg selje på grunn av høg fellesgjeld. Har andelseigaren ikkje gitt frå seg buretten når fristen er ute, og andelen ikkje er avhenda, fell oppseiinga bort. Står oppseiinga ved lag, og andelen ikkje er avhenda innan fristen, kan laget krevje andelen seld etter føresegnene om tvangssal i lovforslaget. Varsel etter tvangsfullføringslova trengst ikkje. Krav på dekning av felleskostnader som fell på andelen, er omfatta av legalpanteretten (§ 5-20), utan omsyn til om andelseigaren heftar for kravet. Utvalet framhevar at fordi det er vanleg med fellesgjeld i burettslag, og felleskostnadene med dette vanlegvis blir høgare, foreslår utvalet at fristen for å selje andelen blir sett til tre månader i staden for seks, som er regelen i eigarseksjonssameige.

Utvalet foreslår at dersom ein andelseigar trass i åtvaring misheld pliktene sine vesentleg, kan laget påleggje andelseigaren å selje andelen. Kravet om åtvaring gjeld ikkje i tilfelle der det kan krevjast fråviking. Åtvaring skal givast skriftleg og opplyse om at vesentleg mishald gir laget rett til å krevje andelen seld. Pålegg om sal skal også givast skriftleg og opplyse om at andelen kan krevjast seld ved tvangssal dersom pålegget ikkje er etterkome innan ein frist som ikkje skal setjast kortare enn tre månader frå pålegget er motteke (§ 5-22). Er pålegget ikkje etterkome innan fristen, kan laget krevje andelen seld.

Utvalet foreslår vidare at dersom andelseigaren oppfører seg slik at det er fare for øydelegging eller vesentleg forringing av eigedommen, eller slik at det er til alvorleg plage eller sjenanse for andre brukarar av eigedommen, kan laget krevje fråviking frå bustaden. Kravsmål om fråviking kan setjast fram tidlegast samtidig med at det blir gitt pålegg om sal. Kravsmålet skal setjast fram for namsretten. Dersom det innan fristen blir reist innvendingar mot fråvikinga som ikkje er klart grunnlause, skal kravsmålet om fråviking ikkje takast til følgje utan behandling i søksmåls former (§ 5-23). Krav på dekning av felleskostnader som fell på andelen, er omfatta av legalpanteretten, utan omsyn til om andelseigaren heftar for kravet.

Utvalet har vurdert kva for reglar som skal gjelde dersom eigedommen blir øydelagd ved brann med meir. Utvalet seier i NOU 2000:17 side 141:

«I den eine enden av skalaen ligg totalskade på heile eigedommen. Da kan vurderinga av spørsmålet om oppattbygging vere nokså samansett. Nokre gonger kan oppattbygging vere umogleg, som når grunnen er rasa ut i sjøen eller elva, eller styresmaktene ikkje vil tillate oppattbygging. Men det kan òg vere at oppattbygging er lite tenleg av andre grunnar, som når endringar i lokalsamfunnet har gjort at eigedommen ligg tungvint til i høve til arbeidsplassar, eigedommen er vorten liggjande inneklemt mellom motorvegar, tomta er mindre tenleg ut frå dagens byggjeskikk eller miljøkrav, og slik vidare. Da bør ikkje kvar einskild andelseigar kunne krevje oppattbygging. Eit fleirtal bør kunne vedta at oppattbygging ikkje skal skje. I praksis inneber det ei oppløysing av laget.

Omfattar øydelegginga mindre enn heile eigedommen, blir avveginga litt vanskelegare. Her er det ein fare for fleirtalsmisbruk: Den eine av tre blokker brenn ned; fleirtalet kjem til at det ikkje er tenleg med oppattbygging, kanskje på usakleg grunnlag. Reglane om maktmisbruk kan fange opp dei verste tilfella, men det kan bli strid om kva som er den reelle bakgrunnen for vedtaket.

Dersom det er berre nokre få bustader som er øydelagde, eller dersom det gjeld skadar som ikkje er totale (ein bustad er utbrent, men ikkje totalskadd, balkongar er tekne av raset, kjellarar må utbetrast etter flaum), bør hovudregelen vere at kvar andelseigar som er råka, kan krevje oppattbygging eller retting. Men er retting umogleg (av slike grunnar som er nemnde ovafor), må ein finne andre løysingar. Det bør ein òg opne for dersom retting er klårt ulønsamt. Retting av skade på slikt som er omfatta av andelseigarens vedlikehaldsplikt, er laget uvedkomande, jf. § 5-12 fjerde ledd.

Der oppattbygging av totalskadde bustader ikkje skjer, må dei andelseigarane som blir råka av øydelegginga, løysast ut; gjeld det alle, blir det ei oppløysing. Utløysinga bør skje på grunnlag av dei nettoverdiane som er att i laget (etter at ein eventuell forsikringssum er komen inn), men på grunnlag av verdiforholda før øydelegginga. På det viset blir eit tap fordelt på alle.

Dersom skaden ikkje er total, kunne ein i staden tenkje seg eit vederlag til andelseigaren. Men det kan bli komplisert å forme ein regel om dette. Det gjeld skadar som det er umogleg eller klårt ulønsamt å rette: Skal andelseigaren eller laget ha valet mellom utløysing og vederlag? Kan ein finne fram til ein regel om kor stor skaden må vera før utløysing er svaret? Utvalet meiner ein bør nøye seg med ein regel om utløysing. Så kan partane heller bli samde om ein mellomveg der andelseigaren ser seg tent med å bli verande i ein redusert bustad.»

Utvalet foreslår at dersom meir enn halvparten av bustadene i laget blir øydelagde ved brann eller anna hending, kan generalforsamlinga med to tredjedels fleirtal vedta at bustadene ikkje skal setjast i stand att. Andelseigarar med øydelagde bustader skal i tilfelle løysast ut med ein sum som svarer til nettoeiga i laget etter øydelegginga, fordelt etter dei innbyrdes verditilhøva før øydelegginga (§ 5-24). Øydelegging som femner om færre bustader, og andre skadar på eigedom eller bygning, skal rettast av laget om ikkje anna blir avtalt med dei andelseigarane som er råka. Er retting umogleg, skal laget i staden løyse ut andelseigarane som er råka. Det same gjeld dersom kostnadene står i klart mishøve til det ein kan oppnå med rettinga, og generalforsamlinga med to tredjedels fleirtal vedtek at retting ikkje skal skje.

Laget kan også gå konkurs og såleis gjere slutt på forholdet. Utvalet foreslår at dersom laget går konkurs, skal buretten reknast som ein rett etter ein tidsubestemt husleigeavtale. Blir ikkje anna avtalt, skal leiga setjast til gjengs leige, med verknad frå konkursopninga. Rettar og plikter elles må følgje reglane i husleigelova (§ 5-25). Utvalet meiner at det er viktig at andelseigarane framleis har vern som leigarar i tilfelle konkurs eller tvangssal. Leigerettane kan då seiast opp etter reglane i husleigelova, reglane om oppseiingsvern medrekna. På denne måten blir det ein balanse mellom interessene til kreditorane og interessene til andelseigaren.

Merknader frå høyringsinstansane

Asker og Bærum Boligbyggelag viser til forslaget frå utvalet og departementet om bortfall av bruksrettar (§ 5-10). Av føresegna går det fram at bruksretten fell bort ved eigarskifte. Det gjeld anten andelseigaren sjølv eller ein leigar bruker bustaden på dette tidspunktet. Dersom bruksretten er overlaten til ein leigar, kan leigaren krevje skadebot av andelseigaren. Det gjeld likevel ikkje dersom andelseigaren kan vise til at bortfallet kom av ei hindring som låg utafor andelseigaren sin kontroll, og det ikkje var rimeleg å vente at andelseigaren kunne ha rekna med hindringa på avtaletidspunktet, eller at andelseigaren skulle unngå eller overvinne følgjene av hindringa.

Asker og Bærum Boligbyggelag meiner at regelen om skadebot følgjer av den allmenne skadebotretten. Slik regelen er formulert, kan han tolkast slik at skadebotkravet berre kan gjerast gjeldande i tilfelle der eigarskiftet er grunnen til bortfallet. Det kan tenkjast at også andre forhold der den tilknytte bruksretten fell bort, til dømes dersom andelseigaren øydelegg leigeobjektet. Tilvisinga til «på grunn av eigarskiftet» bør derfor gå ut. Det bør også vurderast om denne typen reglar i det heile har noko å gjere i ei burettslagslov. Skadebotreglane har å gjere med forholdet mellom andelseigaren og ein som har ein bruksrett - og har ikkje noko å gjere med burettslaget. Skadebotkravet vil vanlegvis følgje av skadebotlova og er vel for så vidt unødvendig og kan verke kompliserande. Det finst ikkje nokon tilsvarande regel i eigarseksjonslova.

Asker og Bærum Boligbyggelagviser vidare til forslaget frå utvalet og departementet til § 5-21, som har reglar om at ein andelseigar skal kunne frigjere seg frå bruksretten gjennom oppseiing. Det gir høve til å stikke av dersom tilhøva skulle tilseie det, og på den måten velte ansvaret over på dei andre. Bustadbyggjelaget meiner at dette ikkje er rimeleg. Det blir vidare hevda at omgrepet oppseiing er lite heldig når utvalet elles legg til grunn at «leigeforholdet» skal fjernast.

Asker og Bærum Boligbyggelagmeiner vidare at forslaget frå utvalet og departementet til § 5-21 tredje ledd bør fjernast. Etter denne føresegna kan burettslaget krevje andelen selt gjennom namsstyresmaktene dersom andelseigaren har sagt opp buretten og ikkje gitt frå seg bustaden innan fristen etter lova. Bustadbyggjelaget meiner at det ikkje er rimeleg at den fråflytte andelseigaren i eit slikt tilfelle skal velte forsøket på få selt andelen over på dei andre andelseigarane.

Asker og Bærum Boligbyggelagsynest også at det er uklart kva utvalet og departementet har tenkt på med føresegna i § 5-21 fjerde ledd. Bustadbyggjelaget reknar med at dei tilhøva som er nemnde i utkastet frå utvalet og departementet til § 5-24 om øydelegging ved brann med meir, er dekte gjennom føresegna i kapittel 11 om oppløysing av burettslag.

Vidare viser Asker og Bærum Boligbyggelag til at forslaget frå utvalet og departementet til føresegn i § 5-25 har som føremål å verne andelseigarane, slik at dei kan bli buande i bustadene jamvel om burettslaget skulle gå konkurs. På den andre sida reknar ein med at det som regel vil vere andelseigarane som gjennom ikkje-oppfylling av sine økonomiske skyldnader fører fram til konkurs eller liknande. Det å bli buande kan gi mishaldaren ein urettkomen fordel som går ut over kreditorane, og bør såleis vurderast opp mot den posisjonen burettslaget har som låntakar. At utvalet her fell ned på ein eigen regel som blir rekna å tilsvare gjeldande rett, er ikkje utan vidare ei god løysing i lånetilfelle der burettslaget kan bli møtt med dårlege lånevilkår. Ein kan ikkje sjå dette som ein bustadpolitisk fordel. Ein står overfor ei avveging: Anten blir lånevilkåra til burettslaget svekte, eller så blir rettsstillinga til andelseigaren svekt etter at ein sjølv har køyrt burettslaget opp i ein konkurssituasjon.

Departementet sine vurderingar

Departementet sluttar seg til forslaget frå utvalet til føresegner om korleis bruksretten til ein bustad i eit burettslag kan falle bort - og verknadene av eit slikt bortfall. Som utgangspunkt fell bruksretten bort når andelen blir overført til andre. Til vanleg vil dette ramme andelseigaren sjølv, men har andelseigaren overlate bruksretten til ein annan, kan det påføre brukaren tap. Slikt tap må andelseigaren til vanleg erstatte. Departementet vurderer det slik at dette er ei rimeleg avgrensing, og departementet kan ikkje sjå at det skulle gjere rettstilstanden uoversiktleg å regulere dette forholdet direkte i lova. Departementet vurderer det derimot slik at det kan gjere føresegna lettare tilgjengeleg.

Vidare har utvalet samla føresegnene som fastset nærare korleis bruksretten kan falle bort. Utgangspunktet er at bruksretten fell bort ved oppseiing frå andelseigaren si side. Slik oppseiing må varslast med ein frist på seks månader. Dette er ei vidareføring av ei føresegn i gjeldande lov som gir andelseigarane rett til å fri seg frå pliktene ved å seie opp buretten og overlate han til burettslaget. Dersom andelseigaren ikkje har flytta frå bustaden i løpet av fristen på seks månader, kan burettslaget krevje andelen seld gjennom namsstyresmaktene - som syter for at andelseigaren må fråvike bustaden. Bruksretten kan også falle bort på grunn av at eigedommen og bustaden blir øydelagd ved brann og liknande. Dersom laget går konkurs, kan også bruksretten falle bort. I slike tilfelle foreslår både utvalet og departementet at andelseigarane må gi opp eigarposisjonane sine, men at dei kan halde fram som leigarar etter dei vanlege føresegnene i husleigelova.

Det er berre Asker og Bærum Boligbyggelag som har hatt merknader til desse føresegnene. Departementet vil knyte nokre kommentarar til desse merknadene.

Asker og Bærum Boligbyggelagviser først til forslaget frå utvalet og departementet til § 5-11 - som inneheld føresegner om skadebotansvar dersom bruksretten til ein tredjeperson fell bort fordi andelen blir overført til ein annan. Dette er ein regel som følgjer av den allmenne skadebotretten. Også andre forhold kan tenkjast der den tilknytte bruksretten fell bort, til dømes der andelseigaren øydelegg leigeobjektet. Tilvisinga til «på grunn av eigarskiftet» bør derfor gå ut. Bustadbyggjelaget meiner at ein bør vurdere om denne typen reglar i det heile har noko å gjere i ei burettslagslov. Skadebotreglane har å gjere med forholdet mellom andelseigaren og ein som har ein bruksrett, og har ikkje noko å gjere med burettslaget. Skadebotkravet vil til vanleg følgje av skadebotlova og er vel for så vidt unødvendig og kan verke kompliserande. Det finst ikkje nokon tilsvarande regel i eigarseksjonslova.

Departementet er ikkje einig i at det ikkje skal kunne vere slike skadebotføresegner i ei lov om burettslag. Departementet viser til at regelen slår fast at andelseigaren kan bli pålagd ansvar dersom andelen blir overlaten til andre, mens andre - til vanleg ein leigar - har mellombels bruksrett til bustaden. Det er for så vidt rett at det også følgjer av vanlege skadebotreglar at andelseigaren kan kome i ansvar i slike tilfelle, men det er ikkje dermed sagt at det ville føre til same ansvarsreglar som utvalet og departementet har foreslått. Etter departementet sitt syn vil det vere føremålstenleg å regulere dette særskilt i ei ny burettslagslov.

Asker og Bærum Boligbyggelagviser vidare til forslaget frå utvalet og departementet til § 5-21. Det blir hevda at når andelseigaren kan seie opp bruksretten, vil han skyve ansvar over på dei andre andelseigarane. Det blir også hevda at omgrepet oppseiing er lite heldig når utvalet elles legg til grunn at «leigeforholdet» skal fjernast. Det er ikkje rimeleg at den fråflytte andelseigaren i eit slikt høve skal velte forsøket på få selt bustaden over på dei andre andelseigarane.

Departementet kan ikkje sjå at forslaget frå utvalet til føresegn om oppseiing av bruksretten vil føre til at andelseigaren som seier opp på denne måten, skyv noko over på dei andre andelseigarane. Det går fram av forslaget til § 5-21 første ledd andre punktum at andelseigaren er ansvarleg for å dekkje sin del av felleskostnadene fram til buretten har falle bort, eller til ein ny andelseigar har teke over ansvaret, dersom det skjer tidlegare. Dersom andelen ikkje blir seld før andelseigaren overlèt bustaden til burettslaget, kan burettslaget søkje dekning for skuldige felleskostnader med meir innafor legalpantet på om lag 100 000 kroner, jf. føresegnene i § 5-20. Dette skulle etter departementet si vurdering vere god nok trygd for at andelseigaren ikkje sel andelen og seier opp bruksretten utan å gjere opp for seg. Departementet sluttar seg derfor til forslaget frå utvalet.

Departementet meiner at uttrykket «oppseiing» er tenleg for å uttrykkje at eit rettsforhold blir avslutta ved ein disposisjon frå den eine parten. Også når ein medlem avsluttar medlemskapen i ei foreining, er det vanleg å snakke om «oppseiing» av medlemskap. Ordet «oppseiing» er såleis vanleg brukt også ved avvikling av anna enn leigeforhold.

Asker og Bærum Boligbyggelagmeiner vidare at forslaget frå utvalet og departementet til § 5-21 tredje ledd bør fjernast. Etter denne føresegna kan burettslaget krevje andelen seld gjennom namsstyresmaktene dersom andelseigaren har sagt opp buretten og ikkje har gitt frå seg bustaden innan den fristen lova set. Det er ikkje rimeleg at den fråflytte andelseigaren i eit slikt høve skal velte forsøket på få selt andelen over på dei andre andelseigarane.

Departementet viser til at føresegna er ei vidareføring av gjeldande rett. Føresegna er såleis velkjend i bustadsamvirket. Føremålet med føresegna er å gjere det mogleg for andelseigaren å kome fri ansvaret dersom han ikkje har råd til å dekkje felleskostnadene og heller ikkje finn nokon som kan overta andelen i burettslaget. Føresegna gir laget kompetanse til å selje andelen gjennom namsstyresmaktane, for på den måten å avgrense tapet for burettslaget mest mogleg. Departementet meiner at dette er ein viktig regel - og har slutta seg til det forslaget som utvalet har kome med.

Asker og Bærum Boligbyggelagreknar med at dei tilhøva som er nemnde i utkastet til § 5-24 om øydelegging ved brann e.l. er dekte gjennom føresegna i kapittel 11 om oppløysing av burettslag. Departementet meiner at denne merknaden må skuldast ei misforståing. Departementet viser til at føresegnene i kapittel 11 gjeld oppløysing av burettslaget. Føresegna i § 5-21 gjeld derimot om bustader i ein eigedom skal byggjast opp att etter øydelegging ved brann e.l. Det treng ikkje vere nokon samanheng mellom at nokre av bustadene i eit burettslag ikkje blir bygde opp att etter til dømes ein brann, og det at heile burettslaget blir oppløyst. Departementet kan derfor ikkje sjå at det vil vere naturleg å flytte føresegna i § 5-21 etter forslaget frå utvalet til kapitlet om oppløysing av laget. Departementet sluttar seg til det forslaget som utvalet har kome med.

Asker og Bærum Boligbyggelager ikkje einig med utvalet i at buretten skal kunne gjerast om til ein leigerett dersom ein andel skiftar eigar ved tvangssal, eller som følgje av at burettslaget går konkurs.

Departementet er ikkje einig med bustadbyggjelaget i dette - og grunngivinga for det er mellom anna det praktiske utgangspunktet at jamvel om andelseigaren ikkje lenger kan vere andelseigar, kan han eller ho like fullt halde fram med å bu i bustaden som leigar. Det kan til dømes vere slik at ein kreditor overtek andelen og leiger ut bustaden. På denne måten blir kreditoren sikra leigeinntekter til andelen blir seld. Dersom den tidlegare andelseigaren også misheld plikta til å betale leige, kan kreditoren - som andelseigar - seie opp leigaren på vanleg måte.

Departementet foreslår her at gjeldande rett blir vidareført, sjølv om regelen ikkje direkte har vore regulert i gjeldande lov om burettslag. Departementet meiner at dette vil vere eit viktig vern for ein andelseigar som vanleg leigar i det tilfellet at han eller ho ikkje lenger kan vere medeigar i burettslaget. Departementet sluttar seg dermed til forslaget frå utvalet.

8.8 Rettsvern for rettar i burettslagsandelar

8.8.1 Rettsregistrering

Gjeldande rett

Det finst ikkje noko rettsregister som viser rettar til burettslagsandelar etter gjeldande lovgiving.

Til kvar andel skal det lagast eit andelsbrev. Andelsbrevet har tradisjonelt vore rekna som andelseigaren sin dokumentasjon for eigarskapen, men det er likevel omstridd kva status andelsbrevet har i dag. Andelsbrevet saman med eventuelle partialobligasjonar blir gjerne omtalt som «tilkomstdokument» eller «adkomstdokument» til bustaden. Ved sal av andel i burettslag blir dokumenta skriftleg transporterte til kjøparen. Dersom noko av tilkomstdokumentet har kome bort, er det derfor vanleg å mortifisere dokumenta.

Pantelova inneheld nokre reglar om pant i burettslagsandelar. Panterett til «adkomstdokument til leierett til bolig» får vern ved overlevering av dokumentet og melding til laget. For utlegg krev ein også tinglysing i Lausøyreregisteret. For andre kollisjonar mellom rettar i burettslagsandelar er reglane usikre. Rettspraksis har ikkje gitt noka avklaring av dette spørsmålet. Det gjeld både spørsmål om vern for andre rettar enn panterett i høve til kreditorane til andelseigaren, og spørsmål om eventuelt godtruerverv av rettar i slik andel, anten det er i forhold til rette eigar av andelen, eller det er i forhold til nokon som tidlegare har utleidd ein rett frå andelseigaren. Ikkje eingong den lovfesta regelen om rettsvern for pant er klar i detaljane. Definisjonen av «adkomstdokument» er lite treffande for burettslagsandelar, og det har vore ulike oppfatningar av regelen med tanke på kva dokument som må overleverast.

Forslaget frå utvalet

Utvalet meiner at reglane om rettsvern for rettar i burettsandelar i dag ikkje er tilfredsstillande. Det gjeld mellom anna reglar om vern for andre rettar enn panterettar i andelen og reglar som gjeld godtruerverv meir generelt. Det er tale om store verdiar, gjerne det viktigaste formuesgodet andelseigaren og familien har. Utvalet meiner at reglane ikkje bør vere mindre utvikla her enn for eigarseksjonar og eigarbustader. Dei rettane andelseigaren har i laget, bør ikkje lenger vere representerte ved andelsbrevet. Utvalet meiner at dette alternativet ikkje er tilfredsstillande.

Utvalet foreslår derfor at det blir oppretta eit rettsregister for burettslagsandelar. Rettshavaren skal som utgangspunkt få rettsvern for sin posisjon ved registrering i rettsregisteret. Rettskollisjonar skal som hovudregel løysast gjennom vanlege reglar om godtruerverv og prioritetsreglar for registrering i registret etter mønster av reglane i tingslysingslova. Utvalet har i sitt lovforslag kalla registeret burettsregister. Utvalet har foreslått eigne reglar om verknadene av registrering i registeret, jf. omtalen nedafor under punkt 8.8.3.

Utvalet har derimot ikkje kome med forslag til korleis eit register skal vere organisert, mellom anna om det skal vere ope for å ha fleire enn eitt register. Utvalet har heller ikkje teke stilling til korleis registeret skal vere ført (§ 6-1). Utvalet har lagt til grunn at Kongen kan regulere dette i forskrift, jf. omtalen nedafor under punkt 8.8.2.

Merknader frå høyringsinstansane

Fleire høyringsinstansar støttar forslaget til utvalet om å opprette eit eige burettsregister for andelar i burettslag. NBBLpeiker på at det kan vere usikkert kva slags rettar som kan eller skal vere registrerte i dei registra ein har i dag. Det er også uklart korleis det stiller seg med kollisjonar av rettar og spørsmål om erverv i god tru. Ein har derfor eit behov for å formalisere reglar knytte til ei slik registerføring. Oslo og Omegn Boligforvaltningstøttar fullt ut forslaget frå utvalet om å fjerne ordninga med at rettar skal vere knytte til andelsbrev.

Huseiernes Landsforbunder positivt innstilt til at det blir oppretta eit eigedomsregister for burettslagsandelar. Det har tradisjonelt vore vanskelegare å få lån med trygd i tilkomstdokumenta til burettslagsbustader, noko som har vore med på å gjere burettslagsbustader mindre attraktive enn eigarseksjonar. Ved å få oppretta eit rettsregister med same krav til notoritet og publisitet som grunnboka, vil denne forskjellen forsvinne. Forbrukarrådeter einig i at reglane om rettsregistrering ikkje bør vere mindre utvikla når det gjeld burettslagsandelar enn for eigarseksjonar og sjølveigarbustader. Norges Eiendomsmeglerforbundpeiker på at ny lovgiving/burettsregister må gi dei same rettsverknadene og vere gjord etter same modell som ein har i tinglysingssystemet i dag. Forslaget frå utvalet til registrering får derfor støtte.

Finansnæringens Hovedorganisasjon og Sparebankforeningen viser til dagens ordning, der avtalepant får rettsvern ved handpant i dokumenta, i tillegg til notifikasjon hos forretningsføraren i burettslaget. Dette har stort sett fungert godt, særleg hos dei større bustadbyggjelaga, der ein har hatt gode rutinar for handheving av meldingar om rettsstiftingar. Likevel har det i somme tilfelle hendt at ordninga har gitt opphav til konfliktar, særleg der forretningsføraren har hatt dårlege rutinar, og registreringa har vore mangelfull. Ein støttar derfor forslaget om å opprette eit rettsregister. Det er likevel avgjerande at organiseringa av eit slikt register ikkje fører til større kostnader eller meir arbeid for brukarane enn dagens ordning.

Den Norske Stats Husbankstøttar forslaget om å innføre ei ordning med rettsregistrering. Norges Eiendomsmeglerforbundstøttar forslaget frå utvalet om å innføre eit burettsregister i samsvar med forslaget.

Den Norske Advokatforening ser store fordelar ved eit nytt rettsregister for burettslagsandelar. Dei svært varierande forholda som i dag gjeld i dei mindre laga, har lenge vore ei kjelde til uvisse, og problem som ikkje burde oppstå, har oppstått. Eit sentralt register etter mal av grunnboka vil avhjelpe problema på ein effektiv måte.

Justisdepartementetstiller seg positivt til å etablere ei registreringsordning for rettar i burettslagsandelar. Departementet er likevel skeptisk til at registreringa av andelar i burettslag skal gjerast etter eigne reglar. Registreringa bør regulerast av dei same reglane som gjeld for eigarseksjonar og annan fast eigedom. Det bør vurderast om det skal vere eigne reglar og eigne register for andelar i burettslag.

Asker og Bærum Boligbyggelagpeiker på at eit nytt register vil kunne danne grunnlag for innføring av nye avgifter. Det vil ein på det sterkaste åtvare mot. Det er også monalege kostnader med å etablere dette registeret, som vil kome på ved opprettinga. Ein kan stille spørsmål om kven som skal dekkje desse kostnadene. Sogn og Fjordane bustadbyggjelagkan ikkje sjå nokon grunn til å innføre eit slikt register. Etter bustadbyggjelaget si vurdering fungerer dei noverande ordningane godt, og laget synest også å frykte at innføring av eit slikt register kan føre til innføring av dokumentavgift også ved omsetning av burettslagsbustader.

Departementet sine vurderingar

Departementet vurderer det slik at det er viktig å ha gode og trygge ordningar for å sikre rettar i burettslagsandelar. Som utvalet peiker på, utgjer burettslagsbustaden det største formuesgodet for svært mange andelseigarar. Verdien av slike bustader er vanlegvis like høg som verdien av tilsvarande bustader som er organiserte som eigarseksjonar, og som annan fast eigedom.

Finansnæringens Hovedorganisasjonog Sparebankforeningen viser til at dei nogjeldande ordningane i dei fleste tilfella fungerer tilfredsstillande, mens det har vore nokre problem i mindre, frittståande burettslag. Departementet vurderer det slik at dagens ordning med handpant i dokument, kombinert med melding til panthavaren, er dårleg i samsvar med den måten tilsvarande dokument blir registrerte på innafor tilgrensande område. Det same gjeld i forhold til korleis ordninga er for å sikre seg dokumentasjon på eigarrettar i andelar i eit burettslag. Etter departementet si vurdering kan det derfor vere god grunn til å byte ut gjeldande ordningar for registrering med eit system som er moderne både med omsyn til måten å registrere på og måten dei ulike rettane blir sikra på. Dessutan kan eit nytt system medverke til å avklare fleire spørsmål som ikkje er løyste med dagens ordning. Etter departementet si vurdering tilseier dette at regelverket på dette området må moderniserast.

Departementet viser til at utvalet har foreslått at det skal opprettast eit rettsregister over andelar i burettslag, det vil seie eit burettsregister. Eit slikt register skal gi opplysningar om eigarforhold, panterettar og andre råderettsskrankar over andelar i burettslag. Registeret er meint å fungere på same måten som grunnboka fungerer for tilsvarande opplysningar over fast eigedom. Registrering i eit burettsregister er såleis tiltenkt å ha same verknad som ved tinglysing.

Føremålet med registreringa vil mellom anna vere å skape notoritet (påliteleg informasjon) om rettane. Den som går inn i registeret, skal kjenne seg trygg på opplysningane som er lagde inn i registeret, både med omsyn til kven som eig andelane, og kva for hefte som er gjorde på den enkelte andelen. Dessutan skal registrering i god tru av ei rettsstifting gi rettsvern for rettshavaren. Rettshavaren skal ikkje bli møtt med at ein annan åtte andelen, og at vedkomande ikkje vil selje han. Den som først har registrert retten sin, skal som utgangspunkt også vinne fram i forhold til motstridande rettar.

Departementet slår fast at dei fleste høyringsinstansane legg til grunn at det vil vere rett å erstatte dei gjeldande rettsvernsordningane med ei registreringsordning for rettar i burettslagsandelar. Departementet er også einig i desse synspunkta - og har derfor foreslått å etablere slike ordningar. Korleis sjølve registerordninga skal vere organisert, blir nærare omtalt nedafor under punkt 8.8.2. Under punkt 8.8.3 vil departementet gå nærare inn på rettsvernsreglane ved registrering i registeret.

8.8.2 Organisering av ei registreringsordning for rettar i burettslagsandelar

Gjeldande rett

I dag har ein ikkje noko burettsregister. Det finst derfor heller ingen reglar for eit slikt register.

Forslaget frå utvalet

Utvalet foreslår at andelane i eit burettslag for framtida skal vere registrerte i eit burettsregister. Utvalet har ikkje kome med forslag til reglar om korleis burettsregisteret skal vere organisert. Utvalet har heller ikkje teke stilling til kven som bør føre dette registeret. Det blir peikt på at registeret kan vere offentleg, eller at føringa kan gjerast av eitt eller fleire private register. Utvalet har vist til fleire moment som ein bør leggja vekt på når ein skal ta stilling til om registeret skal vere offentleg eller privat, jf. NOU 2000:17 punkt 7.7.7. Utvalet har i sjølve lovforslaget ikkje teke med meir enn ei føresegn om at Kongen skal gi nærare føresegner om organisering eller godkjenning av eitt eller fleire burettsregister og om føringa av registeret (§ 6-1). Utvalet opnar slik for at Kongen kan kome fram til den ordninga som sett under eitt gir den beste løysinga.

Merknader frå høyringsinstansane

NBBL meiner at organiseringa av eit burettsregister bør kunne gjennomførast i privat regi. Bustadbyggjelaga har lang praksis med denne typen arbeid. Det har også gått føre seg på ein måte som ikkje har ført til tap for andelseigarane. Slike register vil i praksis bli førte i samanheng med anna medlemsregistrering. Det blir understreka at utvalet viser til at det må kunne vere mogleg å etablere fleire registrer som kan gi konkurranse. Ein priskonkurranse vil skjerpe effektiviteten og tene interessene til brukarane. Bustadbyggjelaga har ein lang praksis - 40 - 50 år - på å drive med denne verksemda. I bustadbyggjelaga finst det alt i dag nødvendig informasjon. Bustadbyggjelaga har ein samla kompetanse som er stor på dette området. Det er viktig å førebyggje dobbelt arbeid både for bustadbyggjelag og andelseigarar som skal nytte det.

NBBL har vurdert korleis eit slikt register kan organiserast innafor samvirket. Det har vore utgreidd ei sentral databaseløysing som ligg i og er ått av eit selskap som bustadsamvirket har eigarskap til. Vidare vil bustadbyggjelaga bli tilkopla lokalt. Det må sjølvsagt liggje føre ei godkjenning eller ein autorisasjon av lokale registerførarar. Det vil mellom anna ha den positive sideeffekten at bustadbyggjelaga framleis kan oppretthalde den kontakten som ein gjennom dette systemet har med medlemmene. Dette vil sikre god, effektiv og nøytral sørvis på landsbasis.

Eit vesentleg poeng for utvalet har vore at eit burettsregister også må kunne omfatte alle frittståande burettslag. Denne planlagde løysinga som NBBL har utgreidd, kan også gi tenester til frittståande burettslag utan problem eller brot på krav om at det skal vere sakleg. Alternativt kan også andre private register tilby sine tenester. Rettsregisteret til bustadsamvirket vil frå lova tek til å gjelde, vere førebudd på å ta imot for registrering alle burettslag som har behov for å kjøpe registertenester i marknaden. NBBL er av den meininga at bustadsamvirket gjennom ei slik skissert løysing skal kunne handtere desse utfordringane på ein slik måte at ein kan møte ein konkurranse frå andre private aktørar som vil sikre andelseigarane og/eller burettslaga konkurransedyktige prisar på visse tenester.

Når det gjeld val av kven som skal kunne stå for registerføringa, bør det også leggjast vekt på at denne oppgåva har vore og er eit særs viktig arbeids- og forretningsområde for bustadbyggjelaga. Denne oppgåva har vore med på å byggje opp under den breie aktivitetsplattforma som bustadbyggjelaga har hatt, og som har danna basis for den verksemda som bustadbyggjelaga driv. Det er også ein del av det viktige medlemstilbodet. NBBL er innstilt på at det med ein gong blir sikra god kvalitetskontroll og gode garantiordningar i ein slik samanheng. På bakgrunn av det som her er nemnt, er NBBL av den oppfatninga at det i lova bør framgå at bustadregistra skal kunne organiserast i privat regi.

OBOShar gitt uttrykk for om lag same synspunkt. NBBLog OBOSforeslår at det i utkastet til § 6-1 andre ledd bør setjast inn eit punktum om at eit burettsregister skal kunne drivast av private.

Vestlandske boligbyggelagmeiner at det bør tillatast at det blir oppretta fleire register. Kvaliteten på registeret og registerføraren blir sikra ved at det blir innført konsesjonsplikt for registerførarar, og at desse konsesjonsvilkåra kan oppfylle dei krava som kjem fram i utkastet til kapittel 6. USBLmeiner at det er viktig at bustadbyggjelaga held fram med å ha ei sentral rolle i administrasjonen av panteregister for burettslag. Systemet fungerer godt og gir medlemmer og andre nær og rask gjennomføring i samband med låneopptak og eigarskifte. Gjøvik boligbyggelager av den oppfatning at bustadbyggjelaga vil vere best eigna til å ta seg av rettsregistreringa, som i dag, og at bustadsamvirket må sikre retten til å drive privat registrering.

Oslo og Omegn Boligforvaltninger einig i at omsynet til priskonkurranse og omsynet til å utnytte alt eksisterande registreringsordningar, taler for ei ordning med autoriserte, private register, og at utvalet har gått altfor kort når det gjeld å konkretisere ei rettsregistreringsordning. Oslo og Omegn Boligforvaltning går inn for at reglar om organisering av eitt eller fleire offentlege register, eventuelt ei ordning med autorisasjon for private register, blir gitt i forskrift. Ein vurderer det slik at eit slikt val mellom offentlege kontra private register, må klargjerast av Stortinget gjennom lov, mens detaljane sjølvsagt høyrer heime i forskrift.

Oslo og Omegn Boligforvaltning meiner at det avgjerande må vere at ein her er sikra ein reell valfridom, fri konkurranse til fordel for brukarane - burettslaget, andelseigarane, låneinstitusjonar o.a. - samtidig som registerkvaliteten blir sikra. Bustadbyggjelaga vil vere mellom dei naturlege aktørane her. Svært mange frittståande burettslag ordnar forretningsførselen sin gjennom større, profesjonelle forvaltningsselskap. Frå eit brukarsynspunkt vil det vere store ulemper om ikkje også rettsregistreringa kan ordnast gjennom ein slikt forvaltarskap. I alle høve må dette inn i biletet i samband med registreringa, utferdinga av husleigeblankettar, avgrensing av felleskostnader o.l. ved eit eigarskifte. Det er i dag eit vilkår for å føre rekneskap for andre i næring at ein er autorisert som rekneskapsførar. Det er ei nærliggjande løysing å setje som vilkår for å drive eit rettsregister at ein er autorisert som rekneskapsførar, statsautorisert eigedomsmeklar eller advokat, med den generelle kvalitetskontrollen dette fører med seg, og med tilsyn frå Kredittilsynet og andre som slike verksemder er underlagde.

Justisdepartementetviser til at utvalet peiker på at reglane om registrering og verknadene av registrering i all hovudsak bør vere som for fast eigedom og andre formuesgode som kan registrerast i eit realregister. Justisdepartementet meiner det då ville ha vore naturleg å vurdere om slik registrering bør regulerast av dei same reglane som for eigarseksjonar og annan fast eigedom, før ein foreslår eigne reglar og eit eige register for burettslagsandelar. Ein kan ikkje sjå at ei slik vurdering av tinglysingsreglane er gjord. Justisdepartementet foreslår såleis at det blir vurdert.

Forbrukarrådetmeiner at eit rettsregister på dette feltet bør liggje under det offentlege sitt ansvar. Mellom anna bør det vere slik for å unngå at ordninga med registrering skal bli utnytta kommersielt av eventuelt ein eller nokre få store aktørar. Rådet ønskjer primært at den eksisterande grunnboka skal utvidast til også å gjelde for burettslagsandelar. På den måten vil ein få ein stad å leite etter informasjon om fast eigedom, og prisen for slik informasjon vil bli lik for alle typar bustader.

Huseiernes Landsforbunder positivt innstilt til at det blir oppretta eit eigedomsregister for burettslagsandelar. Dei meiner at eit rettsregister må vere offentleg for å vere like tillitvekkjande og trygt som ordninga med tinglysing. Registeret bør vere sentralt eller knytast til registra for fast eigedom. Sidan både finansieringsinstitusjonar, potensielle kjøparar og eigarar av burettslagsbustader har same behov for å få vite sikkert kva slags hefte som kviler på eigarar av fast eigedom, bør ein ikkje tillate at fleire registerførarar kan konkurrere på pris og kvalitet. Ein føreset at eit register ikkje fører til at det skal betalast dokumentavgift ved overføring av burettslagsandelar.

Den Norske Stats Husbank ser klare fordelar ved å fastsetje lovreglar om registrering av rettar i burettslagsandelar. Denne ordninga bør i liten grad avvike frå andre etablerte ordningar. Såleis kan det vere føremålstenleg at registrering av rettar knytte til burettslagsandelar blir mest mogleg lik ordningar som gjeld fast eigedom og eigarseksjonar eller andre etablerte ordningar med realregister. For långivarar er det ein praktisk fordel om ein slepp å halde seg til fleire ulike kontor for rettsregistrering. Burettslaga er alt registrerte i grunnboka og føretaksregisteret. Det gjer at registra anten bør leggjast til tinglysingskontora eller til Brønnøysund-registra. Det kan gi ein stordriftsfordel. Banken peiker vidare på at dersom rettane til burettslagsbustader blir registrerte i grunnboka, kan det gi betre oversyn over dei totale panterettslege forholda til burettslaga.

Norges Eiendomsmeglerforbund viser til at dei tidlegare har støtta forslag til sentralisering av tinglysingsembeta, samtidig som ein har uttrykt at ein bør ta vare på den lokale kunnskapen som sorenskrivarembeta har i dag. Den gjeldande ordninga med mange små forretningsførarar for burettslag er uheldig. Det er til dels dårleg kontinuitet og kunnskap hos enkelte forretningsførarar. Dokument kjem på avvegar, og det er vanskeleg å få svar og andre nødvendige opplysningar innan normale fristar. Forbundet ser derfor verdien av einsarta registreringar. Det kan ein oppnå med ny teknologi utan behov for vesentlege endringar i den lokale registreringa, som i dag fungerer bra hos større burettslag og forretningsførarar. Norges Eiendomsmeglerforbund finn grunn til å presisere at ny lovgiving må gi dei same rettsverknadene etter same modell som det tinglysingssystemet som gjeld i dag.

Vidare peiker Norges Eiendomsmeglerforbund på at det er eit problem at ein ikkje på same måten som med tinglysingssystemet kan stole på at dei opplysningane som forretningsførarar gir, til dømes om hefte og eigarforhold, er korrekte.

Den Norske Advokatforening meiner at ein bør opprette ein sentral offentleg base etter mal av grunnboka. Det vil gi store fordelar, noko Brønnøysund-registra lenge har vist. Advokatforeininga vil tilråde at ein gjer bruk av det systemet ein alt har ved innlevering til tinglysingskontora, som alt har eit velfungerande system innretta på å ta seg av liknande transaksjonar og liknande type dokument.

Finansnæringens Hovedorganisasjonog Sparebankforeningenstøttar forslaget om å opprette eit rettsregister for burettslagsandelar. Det er likevel avgjerande at organiseringa av eit slikt register ikkje fører til større kostnader eller meirarbeid for brukarane enn den noverande ordninga. Helst bør ein leggje opp til at det skal opprettast eit felles register for registrering av burettslagsandelar, der tilgangen til informasjon er den same som for tilgangen til opplysningar i grunnboksregisteret og registra i Brønnøysund, slik at tilgangen til registrerte opplysningar blir gjord så enkel som mogleg. Registeret bør vidare vere eit uavhengig register, og det bør ikkje førast av institusjonar som sjølv kan ha interesse i føringa av registeret i eigenskap av å vere panthavarar.

Statens kartverklegg stor vekt på behovet for å samle ansvaret for offentleg eigedomsinformasjon i éin etat. Det blir hevda at forholda ligg godt til rette for å bruke den registreringsinfrastrukturen som alt er etablert, og som er i drift for registrering av informasjon om eigarseksjonar og andre faste eigedommar, også for å registrere burettar og rettsstiftingar knytte til andelar i burettslag. Opprettinga av bustadregisteret legg også forholda til rette for ei slik løysing. Dessutan er det naturleg å leggje til rette for å bruke det eksisterande systemet for tinglysing av fast eigedom. I følgje Statens kartverk vil dette vere den billigaste og mest samfunnsmessig relevante løysninga. Ein vil mellom anna sleppe utviklingskostnader. Statens kartverk viser vidare til at ein i Sverige også er i ferd med å setje i gang ei tilsvarande ordning.

Asker og Bærum Boligbyggelag peiker på at det ikkje framgår av lovforslaget kven som skal ha registreringsplikta og registreringsansvaret, heller ikkje noko om kven som skal bere kostnadene, og korleis kostnadene skal reknast ut.

Departementet sine vurderingar

Departementet viser til at utvalet foreslår at det skal etablerast eitt eller fleire burettsregister. Utvalet har ikkje teke standpunkt til korleis burettsregisteret bør vere organisert. Utvalet har nøgd seg med å peike på at dette kan vere eit offentleg register, eller eit eller fleire konkurrerande private register. Departementet er einig i dette utgangspunktet. Departementet har derfor vore oppteken av å finne fram til den beste løysinga både for andelseigarane og for andre brukarar av registeret.

Departementet legg vidare til grunn at den fremste grunngivinga for ei privat løysing vil vere å opne for konkurranse mellom fleire aktørar. Dersom fleire konkurrerer om å føre det same registeret, vil aktørane setje ned prisen på tenestene for å trekkje til seg flest brukarar. I teorien skulle det ikkje vere noko i vegen for at ein fekk ein slik verknad dersom ein opna for konkurranse.

Departementet er likevel skeptisk til om konkurranse på dette området ville få slike verknader. Departementet vurderer det slik at det å opprette og drive eit burettsregister vil krevje store kostnader dersom ordninga skal bli lønsam. Departementet er kjent med at NBBL alt har etablert eit selskap for å tilby slike tenester, og at dei største bustadbyggjelaga har slutta seg til ordninga. Departementet har derfor lita tru på at mindre aktørar vil kunne drive effektiv priskonkurranse mot ei slik aktør. Med dette utgangspunktet ser departementet ikkje bort frå at opning for konkurranse på dette feltet kan kome til å ende opp med forhold som liknar svært mykje på eit privat monopol.

Dagens tinglysingsgebyr er moderate (1340 kr for pant, 1005 kr for eigarskifte). Det er grunn til å tru at ei privat løysing vil koste om lag det same. Det vil derfor ikkje vere tale om store summar som brukarane kan spare ved kvar enkelt transaksjon. Slik departementet vurderer det, er derfor behovet for priskonkurranse mindre på dette feltet enn på mange andre område. Dersom ein skal opne for fleire aktørar, må ein også byggje opp eit offentleg autorisasjonssystem, tilsynsfunksjonar og klageordningar. Det vil føre til ekstra byråkrati og auka kostnader for det offentlege. Ved etablering av fleire private register vil det bli meir tungvint å finne fram til kva register det enkelte burettslaget er registrert i. Ved ein eventuell konkurs i eit slikt privat burettsregister kan brukarane bli påført store problem samtidig med at heile ordninga kan kome i vanry.

Departementet er vidare spesielt skeptisk til å overlate til bustadbyggjelaga sjølv å føre slike register, fordi dette kan føre til samanblanding av roller. På den eine sida skal bustadbyggjelaga som forretningsførar ivareta interessene til dei tilknytte burettslaga og andre bustadsamanslutningar som dei er forretningsførarar for. På den andre sida vil ein som forretningsførar mellom anna måtte syte for at burettslaga sikrar sine rettar ved registreringar i burettsregisteret, og då helst med prioritet før konkurrerande tredjepersonar. Som registerførar måtte dei sjølvsagt opptre nøytralt, og syte for at krav om registreringar blir registrert i rett rekkefølgje. Det ville likevel vere mogleg å misbruke denne rolla som registerførar til fordel for dei laga ein samtidig er forretningsførarar for.

Bustadbyggjelaget opptrer i stor utstrekning som mellomperson ved sal av andelar i burettslag. Dersom ein også skal syte for rettsregistreringar i samband med dei same sala, vil det vere mogleg å «reparere» eventuelle feil som er gjorde ved salet i samband registreringa. Departementet har ingen grunn til å tru at bustadbyggjelaga vil misbruke den situasjonen at to roller ligg tett opptil kvarandre. Departementet er likevel einig med Finansnæringens Hovedorganisasjon og Sparebankforeningen som framhevar at registeret av desse grunnane bør vere eit uavhengig register, og at det ikkje bør førast av institusjonar som sjølve kan ha interesse i føringa av registeret. Etter departementets vurdering viser det nemnte dømet at bustadbyggjelaga kan ha slik eigeninteresse.

Departementet viser vidare til St.meld. nr. 13 (2001-2002) Framtidig organisering av tinglysing i fast eigedom. I denne meldinga har regjeringa nyleg vurdert privatisering av tinglysinga. Regjeringa blei ståande ved at tinglysing framleis skal vere ei offentleg oppgåve. Stortinget slutta seg til denne vurderinga, jf. Innst. S nr. 221 (2001-2002). Også i andre land er det vanleg at tinglysing er ei offentleg oppgåve. Etter departementets vurdering talar dei same omsyna, som var utslagsgivande for å vidareføre tinglysing som ei offentleg oppgåve, for at også registerordninga for andeler i burettslag bør vere ei offentleg oppgåve.

Departementet legg vidare til grunn at eit rettsregister for andelar i burettslag skal ha om lag same funksjon som grunnboka. Registrering i grunnboka gir rettsvernsreglar for fast eigedom, medrekna eigarseksjonar. Registrering i burettsregisteret skal gi tilnærma same rettsvernsreglar for andelar i burettslag. Rett nok er det forskjell på fast eigedom og andelar i burettslag, men det er også svært mange likskapstrekk. Departementet viser til at fleire høyringsinstansar peikar på at grunnboka bør danne mønster for oppbygginga av eit rettsregister for burettslagsbustader. Departementet har derfor undersøkt om det er råd å integrere registreringsordninga direkte i grunnboka. Ei arbeidsgruppe, som departementet har oppnemt, jf. omtala under punkt 2.3, har konkludert med at det er fullt mogleg å få til ei slik tilpassing. På denne måten kan alle registreringar av rettar i andelar i burettslag skje direkte i grunnboka på same måten som tinglysing i fast eigedom.

Departementet legg til grunn at ein ved rettsregistrering direkte i grunnboka vil få eit moderne elektronisk register. Departementet tek då som utgangspunkt at integreringa vil skje i samband med innføring av neste versjon av den elektroniske grunnboka (regin@), som venteleg vil vere operativ om lag samtidig med at lova her tek til å gjelde. Eit slikt val medfører at same registreringsstyresmakt både vil føre rettsregistreringar for fast eigedom og registreringar av andelar i burettslag. Kontrollen av registreringane vil då vere bygd på dokument. I neste fase av utviklinga av elektronisk grunnbok tek ein sikte på at kontrollen også skal omfatte elektroniske signaturar. Ved å byggje på desse systema vil ein kunne spare mykje i utviklingskostnader. Ein kan då utnytte dei same registreringsrutinane og kompetansen til tinglysingsstyresmaktene. Dette vil sikre nøytral, profesjonell behandling av alle registreringar, utan at det er nødvendig å etablere nye organ. Behovet for opplæring vil også vere moderat samanlikna med alternative løysingar.

Rettar i fast eigedom, eigarseksjonar medrekna, og andelar i burettslag vil då vere samla i eit register, nemleg i grunnboka. Etter departementets vurdering vil dette vere ei publikumsvennleg ordning. Grunnboka er knytt opp mot Grunn-, adresse- og eigedomsregisteret (GAB). Dette medfører at ein ved enkle tastetrykk også kan søkje opp andre opplysningar om eigedommen. Etter departementets vurdering vil dette bli ei god løysing. Departementet har følgjeleg kome fram til at andelar i burettslag, og rettane knytt til desse, bør vere vere registrert i grunnboka.

8.8.3 Rettsverknadene av registrering

Gjeldande rett

Som det går fram av punkt 8.8.1, har ein i dag få føresegner om rettsvern for rettar i burettslagsandelar. Dei einaste reglane som er lovfesta, er reglane i pantelova om vern for panterett: Panterett til «adkomstdokument til leierett til bolig» får vern ved overlevering av dokumentet og melding til laget. For utlegg krev ein også tinglysing i Lausøyreregisteret. For andre kollisjonar mellom rettar i burettslagsandelar er reglane usikre. Rettspraksis har ikkje gitt noka avklaring. Det gjeld både spørsmål om vern for andre rettar enn panterett i høve til andelseigaren sine kreditorar, og det gjeld spørsmål om eventuelt godtruerverv av rettar i slik andel, anten det er i forhold til rette eigar av andelen, eller det er i forhold til nokon som tidlegare har utleidd ein rett frå andelseigaren. Ikkje eingong den lovfesta regelen om rettsvern for pant er klar i detaljane. Definisjonen av «adkomstdokument» er lite treffande for burettslagsandelar, og det har vore ulike oppfatningar av regelen med tanke på kva for dokument som må overleverast.

Forslaget frå utvalet

Utvalet foreslår at rettserverv som er knytt til ein andel i eit burettslag, kan registrerast i burettsregisteret. Andre opplysningar kan registrerast dersom det er fastsett i lov. Stemninga eller eit utdrag av stemninga i eit søksmål som gjeld slik rett, kan registrerast dersom retten fastset det i orskurd. Det same skal gjelde avgjerder om mellombels åtgjerd etter tvangsfullføringslova (§ 6-2).

Utvalet har sett opp fleire vilkår for å kunne gjere ei slik registrering. For det første kan rettserverv som byggjer på frivilig disposisjon berre registrerast dersom disposisjonen er gjord av eller med samtykke frå den som ut frå registeret har rett til å disponere. Rettserverv som treng samtykke frå ektemake eller løyve frå skifteretten etter ekteskapslova, kan berre registrerast når samtykke eller endeleg løyve ligg føre. Kongen skal kunne fastsetje nærare vilkår for registrering, medrekna vilkår om bruk av godkjende blankettar og om stadfesting av underskrift (§ 6-3).

Eit rettserverv skal registrerast same dag som kravet om registrering kjem inn til registeret. Registreringa skal likevel skje neste dag registeret er ope, dersom kravet kjem inn seinare enn eit klokkeslett som skal fastsetjast i forskrift. Til det er avgjort at vilkåra for registrering er oppfylte, skal det gå fram at registreringa ikkje er endeleg (§ 6-4). Utvalet meiner det ikkje trengst noka form for dagbok eller dagleg journal som ledd i den lovregulerte registreringsordninga. Om ein elles ønskjer journalar, kan dette regulerast i forskrifter.

Utvalet har også foreslått eigne reglar om prioritet. Hovudregelen er foreslått å vere at eit registrert rettserverv går framom eit rettserverv som ikkje er registrert. Kolliderer fleire registrerte rettserverv, blir rekkjefølgja avgjord etter dagen for registreringa. Rettserverv som er registrerte same dagen, er likestilte, likevel slik at utlegg og arrest går framom andre rettsstiftingar. Er fleire utlegg registrerte same dagen, går det eldste først (§ 6-5). Eit eldre rettserverv går framom eit yngre dersom det yngre ervervet byggjer på avtale eller anna grunnlag som for ervervaren står i liknande stilling, og ervervaren kjende eller burde kjenne det eldre ervervet på registreringsdagen, eller det yngre ervervet er skjedd ved arv.

For lovfastsette rettar har ikkje registrering noko å seie om ikkje anna er fastsett i lov (§ 6-6). For rettar som følgjer av lagsforholdet, og som går fram av ei vedtektsføresegn som er registrert i Føretaksregisteret, har ikkje registrering i burettsregisteret noko å seie. Denne regelen gjeld ikkje for andre panterettar enn legalpanteretten etter burettslagslova. Ved avhending eller annan overgang av eigedomsrett skal rett som blir utleidd frå den tidlegare eigaren, og som blir registrert seinast same dag som overgangen av eigedomsretten, gå framom rett som er utleidd frå den nye eigaren. Om prioritet for panterett som sikrar lån for erverv ved tvangssal, gjeld to føresegner i tvangsfullføringslova.

Utvalet foreslår at dei nemnde hovudreglane om prioritet (§ 6-5) ikkje skal gjelde for avhending av panterett til eige eller pant eller for utlegg til panterett (§ 6-7).

Utvalet foreslår at det skal vere mogleg å gjere endringar i prioriteten. Det blir foreslått at prioritet for ein registrert rett kan endrast ved at rettshavaren vik for ein likestilt eller etterståande rett dersom den registrerte eigaren av andelen og dei som har registrerte rettar med mellomliggjande prioritet, samtykkjer (§ 6-8). Samtykke frå dei som har registrerte rettar med mellomliggjande prioritet, trengst likevel ikkje der ein panterett vik for ein annan panterett som ikkje lyder på større sum enn det vikinga gjeld. Den som vik for ein rett, får prioritet etter moglege rettar med mellomliggjande prioritet, om ikkje rettshavarane samtykkjer i å stå tilbake. Samtykke er ikkje noko vilkår for å få registrert ei prioritetsviking.

Utvalet foreslår at når ikkje anna er avtalt eller følgjer av stiftingsgrunnlaget eller av reglane om opplåning eller ombyting av panterett (§ 6-10), stig etterståande rettar opp, utan endring av den innbyrdes prioriteten, i den grad ein rett med betre prioritet fell bort ved innfriing (§ 6-9).

Det blir vidare foreslått at ein registrert panterett etter avtale med den registrerte eigaren av andelen skal kunne sikre høgare eller nye krav innafor det pålydande eller maksimum som er registrert for panteretten. Slik opplåning kan likevel ikkje skje etter at det er registrert utlegg som panthavaren har fått varsel om eller på annan måte kjennskap til, og panthavaren kan avbryte kredittforholdet utan fare for å lide urimeleg tap. Der ein panterett blir sletta, og det seinast samtidig blir registrert ein ny panterett (ombyting), får den nye retten same prioritet som den som blir sletta, så sant utferdaren har gitt fråsegn om dette, og den nye panteretten ikkje har større pålydande eller maksimum enn den som blir sletta (§ 6-10). Slik ombyting blir tillaten etter ulovfesta reglar, og ein ser at regelen ikkje seier noko anna enn det som følgjer av reglane om prioritetsviking. Det kan likevel vere greitt å ha med ei føresegn om dette.

Utvalet foreslår at om ein rett som byggjer på frivillig disposisjon, skal ha rettsvern i konkurs, må retten vere registrert seinast dagen før konkursopninga. Utvalet foreslår likevel nokre unntak frå denne hovudregelen (§ 6-11). Har det vore opna forhandling om tvangsakkord under ei gjeldsforhandling rett før konkursen, må retten vere registrert seinast dagen før opninga av forhandling av tvangsakkord. Når retten er stifta med samtykke av gjeldsnemnda, er likevel rettsvernet i høve til konkursbuet ikkje avhengig av registrering. For at ein frivillig stifta rett skal ha rettsvern ved tvangsakkord, må retten vere registrert seinast dagen før opninga av forhandling om tvangsakkord.

Vidare foreslår utvalet at dersom eit rettserverv først blir ført rangt inn i burettsregisteret, kan det likevel gjerast gjeldande i høve til eit seinare registrert rettserverv (§ 6-12). Ved dom kan det avgjerast at eit seinare registrert erverv som byggjer på avtale eller anna grunnlag som for ervervaren står i liknande stilling, skal gå framom det ervervet som tidlegare var ført rangt inn i registeret. Vilkåra for dette er at ervervaren av den seinare registrerte retten var i god tru då retten blei registrert, at ervervaren utan eiga skyld ville lide tap ved å lite på registeret om retten skulle stå tilbake for den som var ført rangt inn, og at tapet for ervervaren av den seinare registrerte retten ville vere vesentleg større enn for den andre parten om den retten måtte vike, eller at det ville føre til vesentleg skipling av seinare registrerte rettsforhold om retten som var ført rangt inn, skulle gå framom. Bakgrunnen for denne regelen er at ein skal verne den som handlar i tillit til registeret, og som ikkje blir merksam på den eldre retten på grunn av tinglysingsfeilen.

Utvalet foreslår at mot eit rettserverv som byggjer på avtale med den som ut frå registeret hadde rett til å disponere, kan det ikkje gjerast gjeldande at den registrerte rettshavaren likevel ikkje hadde rett til å disponere. Vilkåret er at rettservervet er registrert, og ervervaren var i god tru ved registreringa. Konflikten mellom fleire som har utleidd sin rett frå den registrerte rettshavaren, blir regulert av føresegnene om prioritet (§ 6-13). God tru vil her seie (som elles) eit krav om aktsemd. Den som til dømes har registrert eit kjøp eller ein panterett i god tru, kan ikkje møtast med at seljaren eller pantsetjaren i si tid hadde narra den rette eigaren til å overføre andelen. Regelen kan også famne om tilfelle der nokon er registrert som rettshavarar på grunnlag av ein proforma avtale.

Det gjeld likevel ikkje der nokon er registrert som rettshavar på grunnlag av eit dokument som er ugyldig på grunn av falsk, forfalsking, tvang som nemnt i avtalelova § 28, eller fordi utferdaren var mindreårig. Dette gjeld tilsvarande der nokon i god tru har betalt leige eller retta ei oppseiing eller liknande til den som ut frå registeret er rette mottakar. Føresegna endrar ikkje det som går fram av føresegna i ekteskapslova om råderetten over felles bustad. Føremålet her er at regelen om godtruerverv i høve til rette eigar ikkje skal gripe inn i omstøytingsregelen. Omstøyting kan altså skje sjølv om medkontrahenten har fått registrert sin rett i god tru, men det er sett fristar for omstøytingskravet.

Utvalet foreslår at dersom ein registrert rett skal hefte på andelen i eit klart fastsett tidsrom eller fram til eit klart fastsett tidspunkt, fell verknaden av registreringa bort fem år etter. At hovudstol og avdrag går framfor ein registrert panterett, er ikkje nok til at denne føresegna kan brukast (§ 6-14). For ein rett som skal gjelde for levetida til nokon, fell verknaden av registreringa bort eitt år etter dødsfallet. For utlegg fell verknaden av registreringa bort fem år etter registreringa. For arrest eller anna mellombels sikring under tvangsfullføring er fristen to år. Skal ein rett ikkje hefte på andelen for alltid, fell verknaden av registreringa bort tretti år etter at retten blei registrert, men ikkje før fem år etter at minstetida er ute, dersom det er registrert ei minstetid. Verknaden av registreringa fell ikkje bort dersom ny registrering skjer før fristen er ute. Frå ny registrering går ein ny frist som er like lang som den opphavlege.

Utvalet foreslår at avgjerder av registerføraren kan klagast inn for ei klagenemnd av alle som har rettsleg klageinteresse i saka. Kongen fastset reglar om oppnemning og organisering av nemnda (§ 6-15). Klagefristen er tre veker. For den som har fått melding om avgjerda, blir fristen rekna frå dagen då meldinga kom fram. For andre blir fristen rekna frå den dagen då dei har fått eller burde ha skaffa seg kunnskap om avgjerda. Ved oversitjing av klagefristen gjeld reglane i forvaltningslova § 31. Blir klage over nekting av registrering sett fram, kan klaga ikkje takast til følgje dersom det kan føre til tap for nokon som i god tru har fått registrert eit rettserverv etter registreringa av det rettservervet som seinare blei nekta registrert.

Utvalet foreslår at registereigaren skal bøte tap som nokon lir utan eiga skyld ved å lite på ein attest om registrering eller sletting eller på ei attestert registerutskrift, at eit rettserverv ved ein feil ikkje blir registrert eller blir registrert eller endeleg registrert for seint, at eit rettserverv må stå tilbake etter reglane om prioritet i tilfelle av registreringsfeil med meir (§ 6-12) for eit erverv som er registrert seinare, eller registrering er skjedd på grunnlag av eit dokument som nemnt i § 6-13 andre ledd, og nokon i god tru har fått registrert ein rett som byggjer avtale, i tillit til det registrerte (§ 6-16).

Merknader frå høyringsinstansane

Asker og Bærum Boligbyggelag meiner at det er overraskande når det ikkje her er godt nok å halde seg til tinglysingslova, som omfattar tilnærma liknande rettsforhold. Elles er det vanskeleg å ta stilling til føresegnene før ein kjenner til korleis dette registeret er tenkt bygd opp og organisert. Forslaget verkar lite heldig i eit forsøk på å tilpasse reglane om registrering av eigarseksjonar og bør leggjast til sides inntil vidare.

Asker og Bærum Boligbyggelagmeiner elles at det i forslaget frå utvalet til reglar ikkje går fram om burettslaget sitt samtykke etter §§ 4-4 og 4-5 skal vere eit vilkår for registrering.

OBOS foreslår at føresegna i utkastet til § 6-8 om at andelseigaren skal samtykke når ein panthavar eller ein annan med rett avtaler å vike prioritet til fordel for ein annan panthavar, går ut. Det går fram av føresegna at slikt samtykke ikkje er eit vilkår for å registrere prioritetsavståinga, og OBOS kan ikkje sjå kvifor lova i det heile skal fastsetje krav om samtykke frå andelseigaren i desse tilfella. Føresegna synest ikkje å ha nokon parallell i regelverket for andre register.

Departementet sine vurderingar

Departementet viser til punkt 8.8.2 ovanfor, der departementet legg til grunn at registreringsordninga for rettar til andelar i burettslag skal skje i grunnboka. Dette går fram av § 6-1 i utkastet til ny lov om burettslag. I tillegg må det utformast ei eiga forskrift som nærare regulerer korleis dette skal gjerast reint praktisk. Ei arbeidsgruppe arbeider med denne oppgåva, jf. omtalen under punkt 2.3. Departementet ser ikkje bort frå at det kan bli behov for å kome tilbake til Stortinget med nokre fleire lovendringar for å få til ei løysing som på alle måtar tener føremålet.

Departementet viser vidare til at utvalet har foreslått eigne reglar om verknadene av rettsregistrering. Desse reglane byggjer på tinglysingslova frå 1935 og eit forslag til ny tinglysingslov frå 1982. Dei materielle skilnadene mellom regelverka er ikkje store, men forslaget frå Burettslovutvalet tek standpunkt til fleire uklare spørsmål etter gjeldande tinglysingslov. Departementet meiner av den grunn at det vil vere lettare å forstå rettsvernsreglane som utvalet har foreslått enn dei tilsvarande føresegnene i tinglysingslova. Departementet foreslår derfor som utgangspunkt å lovfeste dei rettsvernsreglane som utvalet har utforma. Det vil i alle høve vere behov nokre mindre justeringar.

Når rettsregistreringa skal gjerast i grunnboka, vil det gå fram av tinglysingslova at tingrettsdommarens avgjerder kan påkjærast til lagmannsretten. Denne føresegna vil då også gjelde ved registrering av rettar i burettslagsandelar. Då vil det ikkje vere behov for andre klageordningar. Departementet har derfor teke bort utvalets forslag til reglar om klage på registerførarens avgjerder. Departementet har også teke bort utvalets sikringsreglar for eventuelle skadebotkrav. Etter departementets vurdering vil det ikkje vere behov for slike reglar sidan staten som registerførar vil vere ansvarleg for slike krav.

Departementet har elles lagt utvalets forslag til rettsvernsreglar til grunn for lovforslaget, med visse nødvendige justeringar. Departementet vil likevel kommentere dei merknadene som er kome frå høyringsinstansane.

Departementet viser til merknaden frå Asker og Bærum Boligbyggelagom at det ikkje går fram av reglane at det skal vere eit vilkår for registrering at samtykket frå bustadbyggjelaget etter forslaget til §§ 4-4 og 4-5 skal vere gitt. Departementet meiner at det for så vidt ikkje vil vere noko i vegen for å setje inn som eit ytterlegare vilkår for registrering at burettslaget har godkjent den nye andelseigaren, men dette skulle vere unødvendig i og med at det i forslaget til lov om burettslag § 6-6 tredje ledd går fram at rettar som følgjer lagsforholdet, og som går fram av vedtektene som er regisrert i Føretaksregisteret, ikkje har noko å seie i forhold til registrering i grunnboka. Det vil seie at nemnde vilkår i vedtektene vil kunne gjerast gjeldande utan at dette er teke med som eit vilkår for registrering. Derfor skulle det ikkje vere bruk for å gjere endringar i § 6-3 for å oppnå dette som blir foreslått.

OBOSforeslår at føresegna i utkastet til § 6-8 om at andelseigaren skal samtykke når ein panthavar eller ein annan med rett avtalar å vike prioritet til fordel for ein annan panthavar, går ut. Det går fram av føresegna at slikt samtykke ikkje er eit vilkår for å registrere prioritetsavståinga, og OBOS kan ikkje sjå kvifor lova i det heile skal fastsetje krav om samtykke frå andelseigaren i desse tilfella. Føresegna synest ikkje å ha nokon parallell i regelverket for andre register. Departementet er ikkje einig med OBOS her. Departementet viser til at utvalet har utforma føresegna etter mønster av forslaget til ny tinglysingslov og luftfartslova, jf NOU 2000:17 side 144. Departementet ser ingen grunn til å lage avvikande føresegner for burettslag på dette punktet.

8.9 Generalforsamlinga

Gjeldande rett

Den øvste avgjerdsmakta i burettslaget er det generalforsamlinga som har. Ordinær generalforsamling skal haldast kvart år innan seks månader etter utgangen av rekneskapsåret. Ekstraordinær generalforsamling skal haldast når styret meiner det er nødvendig. I burettslag som er knytte til eit bustadbyggjelag, har også bustadbyggjelaget denne kompetansen. Likeins skal generalforsamlinga kallast inn når revisor eller minste ein tiandedel, likevel minst tre, av andelseigarane skriftleg krev det, og samtidig seier frå om kva for saker dei ønskjer å få behandla.

Generalforsamlinga blir kalla inn av styret. Er eit krav om ekstraordinær generalforsamling ikkje følgt opp innan fjorten dagar, kan dei som har sett fram kravet, krevje at skifteretten kallar inn til ekstraordinær generalforsamling. Kostnaden skal då dekkjast av laget. I burettslag knytte til eit bustadbyggjelag, kan bustadbyggjelaget kalle inn til ekstraordinær generalforsamling på burettslaget sim kostnad dersom bustadbyggjelaget sitt krav om innkalling ikkje blir følgt opp innan fjorten dagar. Innkallinga skjer med eit varsel på minst åtte, høgst tjue dagar. Dersom det er nødvendig, kan ein likevel kalle inn til ekstraordinær generalforsamling med kortare frist. Fristen skal likevel vere på minst tre dagar. Innkallinga skjer på den måten som vedtektene fastset.

Saker som ein andelseigar ønskjer behandla av den ordinære generalforsamlinga, skal nemnast i innkallinga når det blir sett fram krav om det seinast tre veker før generalforsamlinga og saka ikkje kan avgjerast utan at det er nemnt i innkallinga. Vedtektene kan forlengje fristen til høgst åtte veker, men kan ikkje på annan måte avgrense forslagsretten til andelseigarane. I burettslag som er knytte til eit bustadbyggjelag, skal også saker som bustadbyggjelaget ønskjer behandla, nemnast i innkallinga når kravet blir sett fram innan siste styremøte før innkallinga blir send ut.

Generalforsamlinga kan ikkje gjere noko vedtak om andre saker enn dei som er sette opp i innkallinga. Likevel kan ein avgjere at det skal kallast inn til ny generalforsamling til å avgjere forslag som er sett fram på møtet. Vidare kan den ordinære generalforsamlinga utan hinder av føresegna her behandle årsmeldinga frå styret, behandle årsrekneskapen og i denne samanhengen spørsmål om bruk av overskot eller dekning av tap, og om å setje i gang ekstraordinær gransking. Det same gjeld val av tillitsvalde som skal veljast av generalforsamlinga til fastsett tid, og som ikkje skal gå inn i staden for nokon som har sagt frå seg vervet før tida. Ei generalforsamling som er kalla inn av skifteretten, kan utan at det er nemnt i innkallinga, gjere vedtak om å seie opp tillitsvalde eller gi dei avskil, i tillegg til å gjere ansvar gjeldande mot dei, eller vedtak om ekstraordinær gransking. Skal eit forslag som etter lova må gjerast med minst to tredjedels fleirtal, kunne behandlast, må hovudinnhaldet i forslaget vere nemnt i innkallinga.

Ein forretningsførar, ein medlem av styret eller ein framleigar av ein av bustadene i laget har rett til å vere til stades på generalforsamlinga og rett til å uttale seg. Forretningsføraren og leiaren av styret har plikt til å vere til stades, med mindre dette er tvillaust unødvendig eller vedkomande har gyldig forfall. Dersom nokon med møteplikt har gyldig forfall, skal det nemnast opp nokon som kan vere der i staden.

Generalforsamlinga blir leidd av leiaren av styret med mindre generalforsamlinga vel ein annan møteleiar. Er generalforsamlinga kalla inn av skifteretten, peiker retten ut kven som skal leie møtet. Det skal under møteleiaren sitt ansvar førast protokoll over alle saker som blir behandla, og alle vedtak som blir gjorde av generalforsamlinga. Protokollen blir underskriven av møteleiaren og av minst to av dei andelseigarane som er til stades, og som er valde ut av generalforsamlinga. Protokollen skal alltid vere tilgjengeleg for andelseigarane.

I generalforsamlinga har kvar av andelseigarane éi røyst, uavhengig av talet på andelar som vedkomande eig. Der fleire eig ein andel i fellesskap, skal desse likevel berre ha éi røyst til saman. Ein andelseigar kan møte med fullmektig. Ingen kan vere fullmektig for meir enn éin andelseigar. Der fleire eig ein andel i fellesskap, skal likevel ein fullmektig kunne møte på vegner av desse.

Med unntak av det som følgjer av lova eller av vedtektene, blir alle avgjerder tekne med vanleg fleirtal av dei leverte røystene. Er det like mange røyster for kvart forslag, er det møteleiaren si røyst som gjer utslaget. Har møteleiaren ikkje røysta, eller gjeld det val, blir saka avgjord ved loddtrekning.

Det går fram av burettslagslova at ei endring i vedtektene for laget berre kan avgjerast av generalforsamlinga med minst to tredjedelar av dei gitte røystene. I burettslag knytte til eit bustadbyggjelag, kan vedtektene fastsetje at ei endring av vedtektene ikkje er gyldig utan samtykke frå bustadbyggjelaget.

Ingen kan som andelseigar eller som fullmektig eller ved fullmektig vere med i noka røysting om rettshandel overfor seg sjølv eller om eige ansvar. Heller ikkje kan nokon ta del i ei røysting om rettshandel overfor tredjemann eller om tredjemanns ansvar dersom han eller ho har ei framskoten personleg eller økonomisk interesse i saka. Likevel kan andelseigaren ta del i røysting om godtgjersle for tillitsverv i laget eller om å fjerne ein person frå eit slikt verv. Dersom det skal røystast over gransking, kan ikkje dei som eventuelt skal granskast, ta del i denne avgjerda.

Ein andelseigar som ønskjer å få kjent ugyldig ei avgjerd av generalforsamlinga som stridande mot lov eller vedtekter, må reise sak innan tre månader etter at avgjerda er teken. Ein dom som kjenner vedtaket ugyldig, verkar for alle andelseigarane. Var avgjerda meld til Føretaksregisteret, skal dommen meldast og registrerast på laget sin kostnad.

Forslaget frå utvalet

Utvalet foreslår å vidareføre regelen om at generalforsamlinga har den øvste avgjerdsmakta i burettslaget (§ 7-1), og utvalet foreslår vidare at alle andelseigarar har rett til å vere med i generalforsamlinga med forslags-, tale- og røysterett. Ektemaken eller sambuaren til andelseigaren, eller ein annan medlem av husstanden til andelseigaren, skal også ha rett til å vere til stades og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsførar og leigar av bustad i laget har rett til å vere til stades i generalforsamlinga og rett til å uttale seg. Styreleiaren og forretningsføraren har plikt til å vere til stades om det ikkje er openbert unødvendig eller dei har gyldig forfall. Ein andelseigar kan møte ved fullmektig. Ingen kan vere fullmektig for meir enn éin andelseigar, men der fleire eig ein andel saman, kan dei ha sams fullmektig. Ei fullmakt kan kallast tilbake når som helst (§ 7-3). Kvar andelseigar kan ta med ein rådgivar til generalforsamlinga. Rådgivaren har berre rett til å uttale seg dersom generalforsamlinga tillèt det.

Utvalet foreslår vidare at eit burettslag skal halde ordinær generalforsamling innan utgangen av juni kvart år. Styret skal på førehand varsle andelseigarane om datoen for møtet og om siste frist for innlevering av saker som nokon ønskjer skal takast opp (§ 7-4). Spørsmålet om godkjenning av årsrekneskapen og årsmeldinga skal alltid takast opp og avgjerast i den ordinære generalforsamlinga. Årsrekneskapen, årsmeldinga og revisjonsmeldinga skal seinast ei veke før generalforsamlinga sendast til alle andelseigarar med kjend adresse. Ekstraordinær generalforsamling skal haldast når styret finn det nødvendig, eller når revisor eller minst to andelseigarar som til saman har minst ein tiandedel av røystene, krev det og samtidig seier kva for saker dei ønskjer skal takast opp (§ 7-5).

Utvalet foreslår at generalforsamlinga skal kallast inn av styret. Innkallinga skal vere send minst åtte og høgst tjue dagar før møtet skal haldast. Ekstraordinær generalforsamling kan om nødvendig kallast inn med kortare varsel, som likevel skal vere på minst tre dagar (§ 7-6). Dersom styret ikkje kallar inn til generalforsamling som skal haldast etter lova, vedtektene eller tidlegare vedtak i generalforsamlinga, skal skifteretten snarast råd og på laget sin kostnad kalle inn til generalforsamling dersom det blir kravt av ein styremedlem, forretningsførar, revisor eller ein andelseigar. Alle andelseigarar skal ha skriftleg innkalling. I vedtektene kan det fastsetjast at innkallinga i staden eller i tillegg skal skje på annan måte. Andelseigarar som ikkje bur i laget, skal i alle høve ha skriftleg innkalling.

Utvalet foreslår ei føresegn som nærare reknar opp kva for saker som skal takast med i innkallinga til generalforsamlinga. Det blir foreslått at dei sakene som skal behandlast på generalforsamlinga, skal gå fram av innkallinga. Dei skal vere klart oppgitt. Skal generalforsamlinga behandle eit forslag som etter lova eller vedtektene må vedtakast med minst to tredjedels fleirtal, må hovudinnhaldet vere teke inn i innkallinga. Saker som ein andelseigar ønskjer skal takast opp på den ordinære generalforsamlinga, skal nemnast i innkallinga når styret har motteke krav om det før fristen er gått ut (§ 7-7).

Som nemnt ovafor skal styret varsle andelseigarane om fristen for å levere saker som generalforsamlinga skal ta opp. Generalforsamlinga kan ikkje gjere vedtak i andre saker enn dei som er nemnde i innkallinga, om ikkje alle andelseigarane i laget samtykkjer. At saka ikkje er nemnd i innkallinga, hindrar likevel ikkje at den ordinære generalforsamlinga avgjer saker som etter lova eller vedtektene skal takast opp på kvar ordinær generalforsamling. Den ordinære generalforsamlinga har også kompetanse til å avgjere eit krav om gransking. Det er også mogleg å velje styremedlemmer der nokon står på val, og det kan vedtakast å kalle inn ny generalforsamling til å avgjere forslag som er sette fram på møtet (§ 7-8).

Utvalet har kome med forslag om møteleiing, røysterett o.l. Det blir foreslått at generalforsamlinga skal leiast av styreleiaren om ikkje generalforsamlinga vel ein annan møteleiar, som ikkje treng å vere andelseigar. Møteleiaren skal syte for at det blir ført protokoll over alle saker som blir behandla i generalforsamlinga, og alle vedtak som bli gjorde der. Protokollen skal underskrivast av møteleiaren og minst ein andelseigar som generalforsamlinga skal velje mellom dei som er til stades. Protokollen skal haldast tilgjengeleg for andelseigarane (§ 7-9).

Kvar andelseigar har ei røyst på generalforsamlinga, sjølv om andelseigaren har fleire andelar. Ein andelseigar kan dessutan røyste som fullmektig for ein annan andelseigar. For ein andel med fleire eigarar kan det berre givast ei røyst (§ 7-10). Utvalet foreslår her å vidareføre gjeldande regel og viser til at regelen er ei side av brukareigeprinsippet. Utvalet viser også til at ein slik regel er vanleg i andre kooperative samanslutningar. Utvalet foreslår vidare at ingen kan sjølv eller ved fullmektig eller som fullmektig røyste på generalforsamlinga om avtale med seg sjølv eller nærståande eller om ansvar for seg sjølv eller nærståande i høve til laget. Det same gjeld for røysting om pålegg om sal eller krav om fråviking.

Det er også foreslått reglar om fleirtalskrav. Det blir foreslått at vedtak i generalforsamlinga krev fleirtal av dei røystene som er gitt, om ikkje anna følgjer av lova. Ved val kan generalforsamlinga på førehand fastsetje at den som får flest røyster, skal reknast som vald. Det kan fastsetjast andre fleirtalskrav i vedtektene (§ 7-11). Står røystetalet likt, skal saka avgjerast ved loddtrekning om ikkje anna følgjer av vedtektene. Endring av vedtektene krev to tredjedelar av dei røystene som er gitt. I vedtektene kan det fastsetjast strengare fleirtalskrav.

Utvalet foreslår ein regel om vedtektsveto (§ 7-12). Det blir foreslått at med tilslutning frå alle andelseigarar kan det fastsetjast i vedtektene at ein tredjeperson skal godkjenne endring av somme vedtektsføresegner for at endringa skal vere gyldig. Det gjeld vedtektsføresegner om vilkår for å vere andelseigar, til dømes at andelseigaren er over 60 år. Vidare gjeld det føresegner om forkjøpsrett til andel i laget og føresegner om pris ved overføring av andel i burettslaget. Tredjeperson kan også få vetorett mot at slike vedtektsrettar som her er nemnde, blir tekne bort ved ei vedtektsendring. Andre former for vedtektsveto kan ikkje takast inn i vedtektene.

Utvalet foreslår at generalforsamlinga ikkje skal kunne gjere noko vedtak som er eigna til å gi visse andelseigarar eller andre ein urimeleg fordel til skade for andre andelseigarar eller for laget (§ 7-13).

Merknader frå høyringsinstansane

Asker og Bærum Boligbyggelag meiner at ein er nøydd til å sjå forslaget frå utvalet til reglar om møterett (§ 7-2) i samanheng med forslaget til reglar om røysterett og habilitet (§ 7-10). Dei to føresegnene bør slåast saman til éi føresegn. I føresegna om møterett bør det innarbeidast ei avgrensing når det gjeld «annan medlem av andelseigarens husstand». Det kan bli særleg mange møtande og uoversiktlege tilhøve dersom burettslaget til dømes er sett saman av bukollektiv med fleire medlemmer. Det bør derfor presiserast at den enkelte andelen maksimalt kan vere representert ved to personar, leigaren og ein rådgivar inkludert, same kor mange andelseigarar det måtte vere til den enkelte andelen, og same kor mange medlemmer det er i husstanden. Det blir også framheva at det vanskeleg kan tenkjast tilfelle der det ikkje er nødvendig at styreleiaren og forretningsføraren møter på generalforsamlinga. Unntaket om at dei ikkje treng å møte ved somme høve, bør ein derfor sløyfe i lovteksten. Jamvel der generalforsamlinga vel eller ønskjer å velje ein annan møteleiar, må det i alle fall vere møteplikt for eitt av medlemmene i styret.

Asker og Bærum Boligbyggelagviser til at det bør presiserast at det berre er ein andelseigar med ei kjend adresse som skal ha førehandsvarsel om tid for generalforsamling og fristen for å melde saker til den same generalforsamlinga. Slik utvalet sitt forslag til føresegn er utforma (§ 7-4), kan det synast som om det er ein forskjell på kva for andelseigarar som skal varslast. Det kan ikkje vere tilsikta. Det må vere opp til den enkelte andelseigaren og i hans interesse å melde frå om ei eventuell endring av adresse.

Asker og Bærum Boligbyggelagviser vidare til at det berre er andelseigarar som har gitt opp adressa si, som skal ha skriftleg innkalling til sjølve generalforsamlinga. Oslo og Omegn Boligforvaltningmeiner at kravet om skriftleg innkalling til alle som bur i laget, vil vere for strengt. Det bør vere godt nok at alle som bur i laget - som andelseigarar og framleigarar - blir varsla, og slik at hovudleigaren lèt seg varsle via framleigaren. I og med at det ikkje er noka buplikt i eit burettslag, er det elles ikkje uvanleg at ein bustad står tom, utan at burettslaget kjenner adressa til andelseigaren.

OBOSviser til at fristen for å sende ut innkallinga er åtte dagar før generalforsamlinga skal haldast, mens fristen for å sende ut årsrekneskap, årsmelding og revisjonsmelding er ei veke. Her burde fristane vere felles.

Asker og Bærum Boligbyggelagviser til at utvalet foreslår at det skal sendast førehandsvarsel med frist for innlevering av saker som ein ønskjer å behandle. Dette er ei ny føresegn. Ein bør då samtidig ta med ei føresegn om at andelseigaren må opplyse om kva som skal vere gjenstand for røysting.

Asker og Bærum Boligbyggelagviser til at det som hovudregel berre er saker som er nemnde i innkallinga, som skal behandlast. Ein meiner at også det forslaget som ein ønskjer å få vedteke, må vere med i innkallinga. Det blir elles åtvara mot den utholinga av gjeldande rett som ligg i at også andre saker kan handsamast dersom alle andelseigarar i laget samtykkjer. Det er heilt upraktisk at alle møter, og regelen har ikkje noko tenleg føremål. Han kan også verke forvirrande.

Konkurransetilsyneter einig med utvalet i at det i den nye lova ikkje må opnast for eit generelt vedtektsveto for bustadbyggjelaget. Husbankenviser til at det i burettslag der det offentlege gir monaleg tilskot, er det viktig at bustadene blir reserverte for den gruppa dei er tiltenkt, og at det offentlege kan tildele bustadene til den som treng det mest når slike bustader blir omsette. Når det blir gitt tilskot til omsorgsbustad, blir det lagt vekt på at eldre som har ein bustadformue, får høve til å nytte denne formuen til å få seg ein bustad. Vidare blir det føresett at oppstartingstilskotet frå Husbanken skal bli i bustaden og ikkje bli teken ut ved sal. Her er det aktuelt at klausulering med omsyn til brukargrupper, og kommunal tildeling, blir nedfelt i vedtektene for burettslaget. Vidare bør ein kunne vedtektsfeste føresegner om prisregulering og kommunal forkjøpsrett. Om ordninga skal fungere etter føremålet, er det nødvendig at vedtektene kan ha føresegner om at kommunen eller eit anna offentleg organ skal godkjenne endringane av vedtektene. Kreditorane til laget bør i samband med at laget får kreditt, kunne fastsetje tilsvarande føresegner.

Bygdøy Boligspareklubb for Eldrehar merka seg særskilt at utkastet opnar for at ein «tredjeperson» - i denne samanheng ein DES-klubb - skal kunne få ein rett til å godkjenne visse endringar i vedtektene i burettslaga for at dei skal vere gyldige. På denne måten må i alle fall nye burettslag stifta av DES-klubbar overhalde og respektere intensjonen bak etableringa. I det heile synest utkastet å kunne ta vare på eit nytt DES-system med tilhøyrande burettslag i framtida, sidan vedtektsveto skal kunne gjelde både særvilkår for å kunne vere andelseigar, reglar om forkjøpsrett og overføring av andel til regulert pris.

Departementet sine vurderingar

Departementet viser til at utvalet foreslår at det blir slått fast at generalforsamlinga har øvste myndet i laget. Utvalet foreslår vidare at alle andelseigarar har rett til å vere med i generalforsamlinga med forslags-, tale- og røysterett. Ektemaken eller sambuaren til andelseigaren, eller ein annan medlem av husstanden til andelseigaren, skal også ha rett til å vere til stades og til å uttale seg. Styreleiar og forretningsførar har plikt til å vere til stades om det ikkje er openbert unødvendig, eller dei har gyldig forfall. Ein andelseigar kan møte ved fullmektig.

Laget skal halde ordinær generalforsamling innan utgangen av juni kvart år. Styret skal på førehand varsle alle andelseigarar om dato for møtet og om siste frist for innlevering av saker som nokon ønskjer skal takast opp. Spørsmålet om godkjenning av årsrekneskapen og årsmeldinga skal alltid takast opp og avgjerast i den ordinære generalforsamlinga. Ekstraordinær generalforsamling skal haldast når styret finn det nødvendig, eller når revisor eller minst to andelseigarar som til saman har minst ein tiandedel av røystene, krev det og samtidig seier kva saker dei ønskjer skal takast opp.

Utvalet har foreslått føresegner som gjeld sjølve innkallinga til generalforsamlinga, kva saker ein skal ha med i innkallinga, og kva slags saker generalforsamlinga skal og kan behandle. Generalforsamlinga kan ikkje gjere vedtak i andre saker enn dei som er nemnde i innkallinga, om då ikkje alle andelseigarane i laget samtykkjer. At saka ikkje er nemnd i innkallinga, hindrar likevel ikkje at den ordinære generalforsamlinga avgjer saker som etter lova eller vedtektene skal takast opp på kvar ordinære generalforsamling, den ordinære generalforsamlinga avgjer krav om gransking, at det blir valt styremedlemmer der nokon står på val, og at det blir vedteke å kalle inn ny generalforsamling til å avgjere forslag som er sette fram i møtet. Det blir også foreslått føresegner om korleis forsamlinga skal leiast, om korleis protokollen skal førast, og om røysterett og habilitet. Kvar andelseigar har éi røyst på generalforsamlinga, sjølv om andelseigaren har fleire andelar. Ein andelseigar kan dessutan røyste som fullmektig for ein annan andelseigar.

Utvalet foreslår vidare at vedtak i generalforsamlinga krev fleirtal av dei røystene som er gitt, om ikkje anna følgjer av lova. Ved val kan generalforsamlinga på førehand fastsetje at den som får flest røyster skal reknast som vald. Det kan fastsetjast andre fleirtalskrav i vedtektene. Endring av vedtektene krev to tredjedelar av dei røystene som er gitt. I vedtektene kan det fastsetjast strengare fleirtalskrav.

Med tilslutning frå alle andelseigarane kan det fastsetjast i vedtektene at ein tredjeperson skal godkjenne endring av desse vedtektsføresegnene for at endringa skal vere gyldig: føresegn som gjeld vilkår for å vere andelseigar i laget, føresegn om forkjøpsrett til andel i laget, føresegn om pris ved overføring av andel. Utvalet foreslår også reglar om misbruk av mynde.

Med eit par unntak sluttar departementet seg til forslaget frå utvalet til føresegner om generalforsamlinga. Departementet sluttar seg såleis til forslaget frå utvalet til føresegnene om møterett, korleis ein skal kalle inn til ei generalforsamling og kva for saker generalforsamlinga skal behandle. Departementet sluttar seg også til føresegnene om møteleiing, korleis røystinga skal gå føre seg, og fleirtalskrav. Departementet er dessutan einig i forslaget frå utvalet til føresegner om vedtektsveto og føresegna om misbruk av kompetansen. Vedtak som krev tilslutning frå generalforsamlinga, er omtalte under andre punkt, først og fremst under punkt 8.6, om andelar og andelseigarar, og punkt 8.10, om styre og forretningsførar. Føresegner om gransking er omtalt under punkta 8.11. og 8.12 om rekneskap, revisjon og gransking.

Fleire av høyringsinstansane har hatt merknader til forslaget frå utvalet og har kome med forslag til endringar. Departementet skal kommentere desse nærare med utgangspunkt i forslaget frå utvalet.

Asker og Bærum Boligbyggelagmeiner at ein er nøydd til å sjå forslaget frå utvalet til reglar om møterett (§ 7-2) i samanheng med forslaget til reglar om røysterett og habilitet (§ 7-10). Dei to føresegnene bør slåast saman til éi føresegn. Departementet er ikkje einig i denne konklusjonen. Føresegna i § 7-2 gjeld kven som har møterett, og kva desse kan gjere i generalforsamlinga. Det vil seie at kompetansen blir nærare fastlagd. Føresegna i § 7-10 gjeld derimot kor mange røyster ein andelseigar har, og kva som skal til for at han skal bli inhabil. Departementet viser til at føresegnene er utforma etter mønster av eigarseksjonslova. I eigarseksjonslova er desse to reglane skilde frå kvarandre, jf. eigarseksjonslova §§ 33 og 37. Departementet sluttar seg til den inndelinga som utvalet har foreslått.

Asker og Bærum Boligbyggelagseier at ein bør innsnevre talet på personar som kan møte på generalforsamlinga med utgangspunkt i éin andel. Det blir foreslått at kvar andel maksimalt kan vere representert av to personar, same kor mange andelseigarar det måtte vere til den enkelte andelen, og same kor mange medlemmer det er i husstanden. Slik departementet vurderer det, må dei som er registrerte som sameigarar til ein burettslagsandel, få høve til å møte på generalforsamlinga. I nokre tilfelle kan nok dette utgjere fleire personar, men slik departementet vurderer det, må dei likevel ha rett til å vere med. Likeins meiner departementet, som utvalet, at ein andelseigar også bør ha rett til å ta med ektefelle, sambuar eller ein annan husstandsmedlem.

Dessutan bør andelseigaren ha høve til å ta med seg ein rådgivar. Dersom alle andelseigarane møter opp på generalforsamlinga, og dersom alle andelseigarane også tek med seg både eit husstandsmedlem og ein rådgivar, kan det bli mange personar, blir det hevda. Slik departementet vurderer det, vil dette ikkje bli noko stort problem i praksis. Skulle det likevel bli så stor oppslutnad på ei generalforsamling, vil det som oftast henge saman med at det er viktige saker som skal behandlast. I slike tilfelle kan andelseigaren ha behov for den støtta som ein husstandsmedlem og ein rådgivar kan gi. Departementet ser derfor ikkje nokon grunn til å avgrense andelseigarane sin rett til å ta med dei nemnde personane til generalforsamlinga, slik Asker og Bærum boligbyggelag har foreslått.

Asker og Bærum Boligbyggelagframhevar at det vanskeleg kan tenkjast tilfelle der det ikkje er nødvendig at styreleiaren og forretningsføraren møter på generalforsamlinga. Dette unntaket bør ein sløyfe i lovteksten. Jamvel der generalforsamlinga vel eller ønskjer å velje ein annan møteleiar, må det i alle fall vere møteplikt for eitt av medlemmene i styret.

Departementet viser til at regelen er utforma etter mønster av ein tilsvarande regel i eigarseksjonslova § 33 andre ledd. I normaltilfella må både styreleiaren og forretningsføraren møte på generalforsamlinga. Departementet støttar likevel forslaget frå utvalet om å ha med ein regel som tillèt at styreleiaren eller forretningsføraren ikkje må vere til stades under generalforsamlinga dersom dette ikkje openbert er unødvendig, eller dersom ein av dei har gyldig forfall. I slike tilfelle kan ikkje departementet sjå behov for å krevje at begge er til stades.

Asker og Bærum Boligbyggelagviser til at utvalet foreslår at styret skal varsle andelseigarane om tidspunkt og frist for å fremje saker til generalforsamlinga. Bustadbyggjelaget meiner at det bør vere presisert at det berre er andelseigarar med kjend adresse som skal varslast. Departementet er einig i dette, og har foreslått ei slik presisering i lovforslaget (§ 7-4 første ledd andre punktum).

Asker og Bærum Boligbyggelag viser til at det berre kan vere andelseigarar som har gitt opp adressa si, som skal ha skriftleg varsel på førehand om tidspunktet for generalforsamling og fristen for å fremje saker til generalforsamlinga. Det same gjeld innkallinga til generalforsamlinga. Oslo og Omegn Boligforvaltningmeiner at kravet om skriftleg innkallinga til alle som bur i laget, vil vere for strengt. Det bør vere godt nok at alle som bur i laget - som andelseigarar og framleigarar - blir varsla, og slik at andelseigarar som har overlate bruken til andre, lèt seg varsle via brukaren. I og med at det ikkje er noka buplikt i eit burettslag, er det elles ikkje uvanleg at ein bustad står tom, utan at burettslaget kjenner adressa til andelseigaren.

Departementet legg til grunn at det er andelseigaren burettslaget skal varsle. Burettslaget kan såleis ikkje ha plikt til å varsle andre brukarar av bustaden. Føresetnaden må her vere at andelseigaren sjølv må gi slikt varsel til desse brukarane. Departementet legg vidare til grunn at burettslaget må varsle andelseigaren på ein forsvarleg måte. Det kan til dømes skje ved brev sendt gjennom postverket eller ved utdeling av brev i postkassane til andelseigarane. I den utstrekning burettslaget er orientert om at andelseigaren bur på ein annan plass, må burettslaget sende varsel til denne adressa. Det må likevel vere andelseigaren sitt ansvar å halde burettslaget orientert om adressa si. Ein kan ikkje vente at burettslaget skal setje i verk store undersøkingar for å finne fram til andelseigarane. På den andre sida kan ein ikkje godta at burettslaget berre legg innkallinga i postkassa til brukaren av bustaden dersom burettslaget er varsla om at andelseigaren bur ein annan stad. I dette tilfellet kan det då vere stor fare for at varselet ikkje kjem fram til andelseigaren, eller at varselet kjem for seint fram. Departementet har vurdert det slik at omsynet til varsling er teke vare på i det forslaget som utvalet har kome med. Departementet kan derfor ikkje sjå at det skulle vere nødvendig å gjere endringar i forslaget frå utvalet.

OBOSpeiker på at fristen for å sende ut årsrekneskap, årsmelding og revisjonsmelding er ei veke før generalforsamlinga, mens den kortaste fristen for sjølve innkallinga er åtte dagar før generalforsamlinga skal haldast. Her burde fristen vere felles. Det er departementet einig i. Departementet foreslår derfor at minstefristen skal vere åtte dagar i begge tilfella.

Asker og Bærum Boligbyggelagviser til at utvalet foreslår at det skal sendast førehandsvarsel med frist for innlevering av saker som ein ønskjer å behandle. Ein bør då samtidig ta med ei føresegn om at andelseigaren må opplyse om kva ein skal røyste over.

Departementet meiner at det blir for omstendeleg å stille dette kravet til innkallinga. Det blir også vist til at det i eigarseksjonslova ikkje er stilt eit slikt krav. Departementet kan ikkje sjå at det skulle vere nødvendig å stille dette kravet i burettslagslova. Departementet sluttar seg her til forslaget frå utvalet.

Asker og Bærum Boligbyggelagviser til at det som hovudregel berre er saker som er nemnde i innkallinga, som skal kunne behandlast i generalforsamlinga. Dessutan foreslår utvalet at også andre saker kan behandlast dersom alle andelseigarane samtykkjer. Bustadbyggjelaget meiner at det kan uthole gjeldande rett å gjere dette mogleg. Etter bustadbyggjelaget si meining er føresegna upraktisk, ettersom det berre unntaksvis vil vere slik at alle andelseigarane er til stades på generalforsamlinga.

Departementet viser til at generalforsamlinga som hovudregel ikkje kan gjere vedtak om andre saker enn dei som er nemnde i innkallinga. I tillegg er det høve til å ta med saker som etter lova eller vedtektene årleg skal takast opp til behandling. Det skulle ikkje vere noko behov for å ta med slike saker, heller ikkje ei sak om gransking eller val av styremedlem. Det same må gjelde i forhold til eit vedtak om å kalle inn til ny generalforsamling.

Noko anna er spørsmålet om det skal kunne vere høve til å ta opp andre saker. Utvalet har her foreslått at det skal vere høve til dette dersom alle andelseigarane samtykkjer i det - det vil seie alle andelseigarane i laget, ikkje berre dei som møter opp i generalforsamlinga. Slik departementet vurderer det, burde dette vere eit tilstrekkeleg vern mot at generalforsamlinga gjer vedtak som det ikkje er blitt opplyst om på førehand, men som kan få store konsekvensar for den enkelte andelseigaren eller heile burettslaget. Departementet vurderer det slik at dette kan vere ein nyttig regel, særleg for små burettslag med få andelseigarar. For desse laga kunne det lett bli slik at lova blei oppfatta som unødig formalistisk om ein ikkje kunne ta stilling til saka, under føresetnad av at alle var einige om det. Departementet sluttar seg såleis til forslaget frå utvalet.

Når det gjeld forslaget frå utvalet til føresegn som gir tredjeperson vedtektsveto i forhold til visse endringar i vedtektene til laget, viser departementet til at både Konkurransetilsynetog Husbankenhar støtta dette forslaget.

Bygdøy Boligspareklubb for Eldreviser til at den nye lova opnar for at ein tredjeperson skal måtte godkjenne visse vedtak gjorde i generalforsamlinga, men at dette ikkje skal kunne gjerast i forhold til den arveretten som nærståande skal ha. Departementet viser her til at også den som arvar ein andel i eit burettslag som til dømes er underlagt ein av DES-klubbane, må oppfylle dei vilkåra som er sette for å kunne vere eigar av andelen. Oppfyller ikkje arvingen vilkåra, må vedkomande selje andelen. Det skulle etter departementet sitt syn vere ei god ordning, som sikrar at DES-klubbane kan halde fram i samsvar med føremålet med klubbane.

8.10 Styre, naboutval og forretningsførar

8.10.1 Styre og naboutval

Gjeldande rett

Eit burettslag skal ha eit styre. Styret skal leie verksemda i laget i samsvar med lov og vedtekter og etter dei forskriftene og pålegga som generalforsamlinga eller andre organ har gitt i medhald av lov eller vedtekter. Styret kan ta alle avgjerder som ikkje i lov eller vedtekter er lagde til andre organ. Utan at generalforsamlinga med minst to tredjedelar av dei gitte røystene har gitt sitt samtykke, kan ikkje styret avgjere at dei husa laget eig, skal ombyggjast, påbyggjast eller rivast, eller avgjer å byggje nye bustader, selje eller kjøpe fast eigedom eller på annan vesentleg måte endre bygningane eller tomta. Styret kan heller ikkje gjennomføre tiltak i samsvar med føremåla til laget når vedtaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for laget på meir enn fem prosent av den årlege husleiga.

Styret representerer laget utetter og teiknar namnet til burettslaget (firmaet). Ein rettshandel som styret i medhald av laget urettkome har gitt, er ikkje bindande for laget dersom avtaleparten visste eller burde ha forstått det. Vedtektene kan fastsetje at to eller fleire medlemmer av styret i fellesskap skal kunne representere laget og teikne firma. Andre medlemmer enn desse kan ikkje få rett til å teikne firma. Vedtektene kan gi styret høve til å gi prokura.

Styret skal vere samansett av ein leiar og minst to andre medlemmer. Ein som er umyndig, kan ikkje vere styremedlem. Oppstår det ei slik hindring i tenestetida, fell vervet bort straks. Berre fysiske personar kan vere styremedlemmer. Forretningsføraren kan ikkje vere styremedlem. I kontorstifta burettslag kan heller ikkje desse vere styremedlem før andelane er overtekne eller teikna i samsvar med burettslagslova: styremedlem, representantskapsmedlem, forretningsførar og prokurist i bustadbyggjelaget. Vedtektene kan på visse vilkår fastsetje at styret berre skal veljast mellom andelseigarane.

Funksjonstida for styremedlemmene er to år, med mindre vedtektene fastset kortare funksjonstid. Ein styremedlem skal likevel med visse unntak alltid fungere fram til det er gjennomført eit nytt val. Med visse unntak er det generalforsamlinga som vel styret. Leiaren blir vald særskilt. Vedtektene kan fastsetje at ein del av styremedlemmene kan nemnast opp av staten eller ein kommune eller av burettslag i eit tilknytt burettslag. Fleirtalet av medlemmene i styret skal likevel veljast som fastsett ovafor.

Det skal veljast minst to varamedlemmer for styremedlemmene. Generalforsamlinga fastset om dei skal vere personlege eller kallast inn etter nummer. Fleire av føresegnene i lova skal også nyttast på varamedlemmene. Dei andre føresegnene i lova om styremedlemmer kan berre nyttast på varamedlemmene så langt dei fungerer som styremedlemmer.

Når særlege forhold er til stades, har styremedlemmene rett til å tre tilbake før funksjonstida er ute. Om tilbaketrekkinga skal ein gi rimeleg førehandsvarsel til styret og elles til den som har valt styremedlemmen når vedkomande ikkje er vald av laget. Ein styremedlem kan fjernast før utgangen av funksjonstida etter vedtak i generalforsamlinga med minst to tredjedelar av dei gitte røystene. Fell vervet som styremedlem bort før utgangen av funksjonstida, eller oppstår det for styremedlemmen ei hindring og han eller ho ikkje har nokon varamedlem, skal dei andre styremedlemmene syte for at det blir valt ein ny styremedlem for resten av funksjonstida. Høyrer valet under generalforsamlinga, kan det vente til den neste ordinære generalforsamlinga dersom styret er vedtaksført med dei medlemmene og varamedlemmene som er att.

I burettslag knytte til eit bustadbyggjelag, har ein representant for bustadbyggjelaget rett til å vere til stades på møta til styret, med tale- og forslagsrett, men utan røysterett.

Styremøte skal haldast så ofte som leiinga bestemmer, og kontrollen av gjeremåla i burettslaget tilseier. Leiaren kallar inn til styremøte. Krev ein styremedlem eller forretningsføraren at det skal haldast styremøte, skal leiaren utan opphald etterkome kravet. Sjølve styremøtet blir leidd av leiaren. Er han ikkje til stades, og det ikkje er valt nokon nestleiar, vel styret ein møteleiar. Stiller ikkje vedtektene strengare krav, har styret avgjerdskompetanse når meir enn halvdelen av medlemmene er til stades. Styret tek avgjerdene sine med vanleg fleirtal mellom dei frammøtte, dersom ikkje anna er fastsett i vedtektene. Dei som røystar for avgjerda, må likevel alltid utgjere meir enn ein tredjedel av alle medlemmene i styret. Ved røystelikskap gjer røysta til møteleiaren utslaget. Er det røystelikskap ved val av møteleiar, blir avgjerda teken ved loddtrekning. Styret skal føre protokoll over forhandlingane. Protokollen skal underskrivast av dei styremedlemmene som har vore med på styremøtet.

Ei eventuell godtgjersle til styremedlemmene blir fastsett av generalforsamlinga. Godtgjersla skal fastsetjast til konkrete summar for konkrete terminar. Styremedlemmer må ikkje ta imot godtgjersle av andre enn laget og heller ikkje godtgjersle som avtaleparten eller ein representant for denne skal gi til laget. Det same gjeld ektefellar til styremedlemmer og alle som er i slekt med desse i rett opp- eller nedstigande linje, eller selskap som nokon her har ei framskoten interesse i. Godtgjersle som er avtalt eller motteken i strid med det som er sagt her, går til laget.

I saker mellom styret eller enkelte styremedlemmer på den eine sida og burettslaget på den andre, med unntak av visse saker, skal styret samankalle ei generalforsamling til val av ein eller fleire personar som skal opptre for laget under saka. Gjer ikkje generalforsamlinga det, kan forkynning skje overfor kven som helst av andelseigarane.

Generalforsamlinga kan fastsetje at det skal vere naboutval med eitt eller fleire medlemmer for kvar naturleg gruppe av bustader innanfor laget. Naboutvala skal fungere som kontaktledd mellom styret og bebuarane. Naboutvala skal veljast av generalforsamlinga for eitt år om gongen. Generalforsamlinga skal fastsetje nærare reglar om kor mange slike utval det skal vere, storleiken på dei og kva slags arbeidsoppgåver dei skal ha. Generalforsamlinga kan fastsetje at utvala skal ha avgjerdskompetanse i særleg fastsette saker som berre gjeld bebuarane i vedkomande gruppe av bustadeiningar. Generalforsamlinga kan løyve midlar særskilt til naboutvala. Naboutvala skal leggje fram rekneskap for styret etter nærare reglar fastsette av styret. Styret fører tilsyn med at utvala oppfyller pliktene sine.

Forslaget frå utvalet

Utvalet foreslår at alle burettslag skal ha eit styre (§ 8-1). Styret skal leie verksemda i laget i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlinga. Styret kan ta alle avgjerder som ikkje i lov eller vedtekter er lagde til andre organ (§ 8-8). Styret kan ikkje utan at generalforsamlinga har gitt samtykke med minst to tredjedels fleirtal, gjere vedtak om ombygging, påbygging eller andre endringar av bygg eller grunn som etter tilhøva i laget går utover vanleg forvaltning og vedlikehald, å auke talet på andelar eller å knyte andelar til bustader som før har vore etla til utleige, sal eller kjøp av fast eigedom, å ta opp lån som skal sikrast med pant med prioritet framfor innskota, og andre rettslege disposisjonar over fast eigedom som går utover vanleg forvaltning. Det same blir foreslått når det gjeld tiltak som elles går utover vanleg forvaltning når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for laget på meir enn fem prosent av dei årlege felleskostnadene (§ 8-9). Utvalet viser til at føremålet med desse reglane er å sikre at tiltak som er særleg viktige eller omfattande, har solid oppslutning i laget.

Utvalet foreslår vidare at styret skal representere laget utetter og teikne firmaet. Styret kan gi styremedlemmer eller forretningsføraren rett til å teikne firmaet. Slik fullmakt kan når som helst kallast tilbake (§ 8-16). Har nokon som representerer laget utetter, ved disposisjon på vegner av laget gått utover avgjerdsmakta si, er disposisjonen ikkje bindande for laget når laget godtgjer at medkontrahenten forstod eller burde ha forstått at avgjerdsmakta blei overskriden, og det ville stride mot heider og god tru å gjere disposisjonen gjeldande. Etter at valet av ein styremedlem er registrert i Føretaksregisteret, kan manglar ved valet ikkje gjerast gjeldande overfor ein tredjeperson, om ikkje laget godtgjer at tredjepersonen kjende til mangelen. I saker mellom laget og styret eller enkelte styremedlemmer skal generalforsamlinga velje ein eller fleire personar til å representere laget i saka. Blir ikkje det gjort, kan tilseiing skje til kven som helst av andelseigarane.

Styret skal ha minst tre medlemmer. Berre myndige personar kan vere styremedlemmer (§ 8-1). Generalforsamlinga skal velje styremedlemmene. Styreleiaren skal veljast særskilt. Det kan fastsetjast i vedtektene at eit bustadbyggjelag som burettslaget er knytt til, skal velje ein av styremedlemmene, men eit fleirtal skal alltid veljast av generalforsamlinga i burettslaget (§ 8-2). Generalforsamlinga kan velje varamedlemmer til styret. Vedtektene kan ha nærare føresegner om dette.

Styremedlemmene gjer teneste i to år om ikkje anna er fastsett av generalforsamlinga (§ 8-3). Ein styremedlem har rett til å gå av før tenestetida er slutt, dersom det er særleg grunn til det. Styret og den som har valt styremedlemmen, skal ha rimeleg førehandsvarsel. Ein styremedlem kan avsetjast av den som har valt styremedlemmen. Eventuelt vederlag til styremedlemmene skal fastsetjast av generalforsamlinga (§ 8-4).

Utvalet foreslår at styreleiaren skal syte for at det blir halde møte i styret så ofte som det trengst (§ 8-5). Ein styremedlem eller forretningsføraren kan krevje at styret blir kalla saman. Styret er vedtaksført når meir enn halvparten av alle styremedlemmer er til stades (§ 8-6). Vedtak kan gjerast med meir enn halvparten av dei røystene som er gitt. Står røystene likt, gjeld det møteleiaren har røysta for. Dei som røystar for eit vedtak som inneber ei endring, må likevel alltid utgjere minst ein tredjedel av alle styremedlemmene. Styreleiaren skal leie styremøtet. Er ikkje styreleiaren til stades, og det ikkje er valt nokon nestleiar, skal styret velje ein møteleiar (§ 8-7). Styret skal føre protokoll over styresakene. Protokollen skal skrivast under av dei frammøtte styremedlemmene.

Bruken av naboutval har vore lite brukt. Utvalet har derfor ikkje sett grunn til å vidareføre slike organ.

Merknader frå høyringsinstansane

Trondheim kommune viser til at utvalet ikkje har funne nokon grunn til å vidareføre gjeldande reglar som opnar for at staten og kommunen kan få oppnemningsrett til styra i burettslag. Kommunen finn det uheldig at vedtektene ikkje kan gi kommunen slik oppnemningsrett. Denne retten blir brukt av kommunen i dag, og skaper etter kommunen si meining ein arena for samarbeid og er til gjensidig nytte for partane. Behovet lèt seg heller ikkje løyse av ordninga med samarbeidsutval, til dømes i klausulerte frittståande burettslag, der slike utval ikkje er aktuelt.

OBOSviser til at utvalet foreslår at det skal vere valfritt om det skal veljast varamedlemmer til styret. Erfaring viser at det ofte er behov for varamedlemmer, til dømes ved sjukdom eller flytting. Lova bør derfor påleggje generalforsamlinga å velje to varamedlemmer slik burettslagslova § 42 første ledd i gjeldande lov gjer.

USBLmeiner at det bør gå fram av lova kor stort fleirtal som skal til for å avsetje ein styremedlem. Dette går ikkje fram av lovforslaget.

OBOSmeiner at det bør presiserast at i vedtak som krev samtykke frå generalforsamlinga med to tredjedels fleirtal, gjeld kravet i forhold til «avgitte stemmer», slik § 46 i gjeldande burettslagslov gjer. Husbankenmeiner at når det gjeld krav om vedtak i generalforsamlinga om ombygging, påbygging o.l., bør reglane for dette ikkje stille for strenge krav. Husbanken har ikkje erfart at dei gjeldande reglane er til vesentleg hinder for å få gjennomført tiltak som gir betre bustad- og miljøkvalitet i eksisterande burettslag.

Nokre andelseigararhar hevda at ingen andelseigar bør kunne påleggjast å betale for eller ta imot fjernsynssendingar utover dei som ein er forplikta til etter kringkastingslova. Råderetten til andelseigarane bør ikkje avgrensast utan at det ligg føre sterke grunnar til det, mellom anna av omsyn til omsetningsverdien av andelane.

Departementet sine vurderingar

Departementet viser til at utvalet foreslår ar laget skal ha eit styre som skal ha minst tre medlemmer. Generalforsamlinga skal velje styremedlemmene. Styreleiaren skal veljast særskilt. Det kan fastsetjast i vedtektene at eit bustadbyggjelag som burettslaget er knytt til, skal velje éin av styremedlemmene, men eit fleirtal skal alltid veljast av generalforsamlinga i burettslaget. Styremedlemmene gjer teneste i to år, om ikkje anna er fastsett av generalforsamlinga. Ein styremedlem har rett til å gå av før tenestetida er slutt dersom det er særleg grunn til det. Styret og den som har valt styremedlemmen, skal ha rimeleg førehandsvarsel. Ein styremedlem kan avsetjast av den som har valt styremedlemmen. Eventuelt vederlag til styremedlemmene skal fastsetjast av generalforsamlinga.

Styreleiaren skal syte for at styret held møte så ofte det trengst. Ein styremedlem eller forretningsføraren kan krevje at styret blir kalla saman. Styret er vedtaksført når meir enn halvparten av alle styremedlemmer er til stades. Vedtak kan gjerast med meir enn halvparten av dei røystene som er gitt. Står røystene likt, gjeld det møteleiaren har røysta for. Dei som røystar for eit vedtak som inneber ei endring må likevel alltid utgjere minst ein tredjedel av alle styremedlemmene. Det er styreleiaren som skal leie møtet og føre protokoll over styresakene.

Utvalet forslår vidare at styret skal leie verksemda i laget i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlinga. Styret kan ta alle avgjerder som ikkje i lov eller vedtekter er lagde til andre organ. Styret kan ikkje utan at generalforsamlinga har gitt samtykke med minst to tredjedels fleirtal, gjere vedtak om ombygging, påbygging eller andre endringar av bygg eller grunn som etter tilhøva i laget går utover vanleg forvaltning og vedlikehald; auke talet på andelar eller knyte andelar til bustader som før har vore tenkt brukte til utleige; selje eller kjøpe fast eigedom; ta opp lån som skal sikrast med pant med prioritet framfor innskota; gjennomføre andre rettslege disposisjonar over fast eigedom som går utover vanleg forvaltning; eller setje i verk tiltak som går utover vanleg forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for laget på meir enn fem prosent av dei årlege felleskostnadene.

Departementet sluttar seg til forslaget frå utvalet om at eit burettslag skal vere forplikta til å ha eit styre, jamvel om laget er lite. Departementet viser til at dette også er i samsvar med gjeldande rett og slik ordninga er i eigarseksjonssameige. Vidare er departementet einig i forslaget frå utvalet til reglar om kva slags kompetanse styret skal ha. Desse reglane byggjer på tilsvarande føresegner i gjeldande burettslagslov og liknande reglar i eigarseksjonslova. Etter det departementet kjenner til, har desse reglane i praksis fungert på ein god måte.

Departementet er einig i at regelen om at styret skal ha minst tre medlemmer, blir ført vidare i den nye lova. Men departementet ser det ikkje som nødvendig i lova å setje noko øvre grense for kor mange medlemmer eit styre kan ha. Generalforsamlinga i det enkelte burettslaget må sjølv vurdere kor mange medlemmer eit styre treng for å kunne fungere i samsvar med lover, vedtekter og pålegg frå generalforsamlinga.

Departementet er også einig i forslaget frå utvalet til reglar om tenestetid for styret og avsetjing av styremedlemmer. Departementet sluttar seg fullt ut til desse forslaga. Det same gjeld forslaget frå utvalet til føresegner om vederlag, styremøte, vedtak, møteleiing og føring av styreprotokoll. Departementet vil likevel kommentere dei forslaga til endringar som høyringsinstansane har kome med.

Trondheim kommuneviser til at utvalet ikkje har funne grunn til å vidareføre gjeldande reglar som opnar for at staten og kommunen kan få oppnemningsrett til styra i burettslag. Departementet kan vanskeleg sjå at det skulle vere nødvendig å vidareføre denne regelen om offentleg representasjon i og med at burettslag er sjølvstendige private selskap. Departementet vil like fullt framheve at det heller ikkje etter forslaget til ny lov er noko i vegen for at ein representant frå kommunen sit i styret i burettslaget. Føresetnaden er då at representanten blir vald inn på vanleg måte. Departementet sluttar seg til forslaget frå utvalet på dette punktet. Departementet meiner at generalforsamlinga i eit burettslag sjølv må kunne avgjere når det er behov for å velje til dømes ein representant frå staten eller kommunen inn i styret.

OBOSviser til at utvalet har foreslått at det skal vere valfritt om det skal veljast varamedlemmer til styret. Bustadbyggjelaget sine erfaringar viser at det ofte er behov for varamedlemmer, til dømes ved sjukdom eller flytting. Lova bør derfor påleggje generalforsamlinga å velje to varamedlemmer slik gjeldande lov gjer. Departementet er einig i at det truleg er klokt å velje varamedlemmer i dei fleste burettslag. Departementet kan likevel ikkje sjå at det skulle vere nødvendig å stille dette som krav i lova. I små burettslag er det truleg ikkje behov for varamedlemmer i det heile. I eigarseksjonslova er det heller ikkje noko krav om at det skal veljast varamedlemmer dersom sameigarmøtet ikkje ønskjer det. Departementet held derfor fast ved forslaget frå utvalet.

USBLmeiner at det bør vere presisert i lova kor stort fleirtal ein styremedlem skal kunne avsetjast med. Det er rett at lova ikkje inneheld nokon spesialregel om dette. Ein fell då tilbake på den vanlege regelen om at alle vedtak skal avgjerast ved eit vanleg fleirtal, jf. lovforslaget § 7-11. Dette er også i samsvar med slik reglane i eigarseksjonslova er utforma. Departementet kan ikkje sjå at det skulle vere nokon særleg grunn for å ha ein annan regel i burettslagslova. Departementet sluttar seg derfor til forslaget frå utvalet.

Departementet viser til merknaden frå Husbankenom forslaget frå utvalet til reglar om ombygging osb. Departementet tolkar dei merknadene som er komne i forhold til desse føresegnene, slik at det ikkje er noko ønskje om endring. Departementet kan derfor ikkje sjå at det skulle vere nødvendig å kommentere dette ytterlegare.

OBOS meiner at det bør presiserast at i vedtak som krev samtykke frå generalforsamlinga med to tredjedels fleirtal, gjeld kravet i forhold til «avgitte stemmer». Departementet viser til at det av § 7-11 i lovforslaget går fram at alle vedtak krev fleirtal av dei røystene som er gitt, om ikkje anna følgjer av lova. I nokre føresegner blir det stilt strengare fleirtalskrav, men fleirtalet skal alltid reknast mellom dei røystene som er gitt, om ikkje anna går fram av den enkelte føresegna. Departementet kan derfor ikkje sjå at det skulle vere nødvendig å gjere denne presiseringa i forslaget til § 8-2 om vedtak som krev samtykke frå generalforsamlinga. Departementet sluttar seg såleis til forslaget frå utvalet.

Nokre andelseigararhar meint at ingen andelseigar bør kunne påleggjast å betale for eller ta imot fjernsynssendingar utover dei som ein er forplikta til å formidle etter kringkastingslova. Andelseigarane bør sjølv ha valrett med omsyn til alternative fjernsynskanalar. Departementet legg til grunn at denne merknaden er komen som ei følgje av at det er praksis i mange burettslag å gjere vedtak om å inngå kollektive avtalar om mottak av fjernsynskanalar. Dette blir gjort som ein del av ønskjelege bumiljøtiltak. Etter gjeldande lov er det slik at dersom kostnadene med denne tenesta overstig fem prosent av felleskostnadene, må vedtaket vere gjort med eit kvalifisert fleirtal. Er kostnadene mindre, er det nok med eit vanleg fleirtal i generalforsamlinga.

Departementet viser til at eit fleirtal av andelseigarane i eit burettslag ofte vil ha eit ønskje om å inngå slike avtalar, fordi ein på denne måten kan få tilgang til kanalspekteret til lågare pris enn om kvar andelseigar for seg gjorde ein avtale om det same. Departementet har forståing for at enkelte ønskjer både å reservere seg mot å få slike fjernsynskanalar inn i bustaden - og likeins å måtte betale for det. Etter det departementet kjenner til, er det vanleg at dei som ønskjer det, kan reservere seg mot tilgangen på kanalane inn i bustaden, men ikkje plikta til å betale sin del av kostnadene.

Departementet legg til grunn at det ofte vil vere ulike syn på slike vedtak. Gjennomføringa av vedtaket kan føre til ekstra kostnader for alle andelseigarane. Departementet ønskjer likevel ikkje å foreslå noka særskild regulering av dette spørsmålet. Departementet kan vanskeleg sjå at det er nokon prinsipiell forskjell mellom plikt til å vere med på slike bumiljøtiltak og på andre bumiljøtiltak. Departementet meiner derfor at dei som bur i eit burettslag, må akseptere fleirtalet sitt val i slike spørsmål, på same måten som ein seksjonseigar må gjere det i eit eigarseksjonssameige. Departementet vil derfor ikkje foreslå endringar på dette punktet.

Departementet viser til at gjeldande lov inneheld reglar om naboutval. Utvalet har ikkje foreslått å føre desse reglane vidare i det nye lovforslaget. Som det er gjort greie for ovafor, er dette grunngitt med at ordninga har vore lite brukt i praksis. Det er ingen høyringsinstansar som har kommentert spørsmålet. Departementet legg til grunn at det ikkje skulle vere nødvendig med ei føresegn om naboutval og sluttar etter dette opp om forslaget frå utvalet.

8.10.2 Forretningsførar

Gjeldande rett

Styret tilset forretningsførar og andre funksjonærar, gir instruks for desse, fastset lønna deira og fører tilsyn med at dei oppfyller pliktene sine. Det høyrer også til styret sine oppgåver å seie dei opp eller gi dei avskil. Tilsetjing kan berre skje på oppseiing, med ein oppseiingsfrist som ikkje må overstige seks månader. Dette gjeld likevel ikkje når anna følgjer av føresegnene i kontrakt mellom bustadbyggjelaget og det tilknytte burettslaget. For tilknytte burettslag kan partane avtale at bustadbyggjelaget skal vere uoppseieleg forretningsførar for burettslaget. I forhold til bustadbyggjelag som eit burettslag ikkje er knytt til, kan det inngåast avtale om forretningsførsel som er uoppseieleg frå burettslaget si side for eit tidsrom på opptil fem år.

I praksis har det vore vanleg at forretningsføraravtalar mellom eit tilknytt burettslag og bustadbyggjelaget er uoppseieleg. I dei siste åra har det likevel skjedd ei oppmjuking av desse banda. OBOS har mellom anna gjort prinsippvedtak om at tilknytte burettslag på visse vilkår kan seie opp forretningsføraravtalen. Også andre bustadbyggjelag har gjort liknande vedtak.

Ein som er umyndig, kan ikkje vere forretningsførar. Forretningsføraren kan ikkje vere styremedlem, men kan krevje at styret kjem saman. Forretningsføraren må ikkje ta imot godtgjersle frå andre enn laget i samband med rettshandel for burettslaget. Det same gjeld nære slektningar av forretningsføraren.

Forretningsføraren må ikkje vere med i behandlinga eller ved avgjerder i saker som vedkomande har ei framskriden personleg eller økonomisk særinteresse i.

Forslaget frå utvalet

Det har vore delte meiningar i utvalet om det høvet bustadbyggjelaga i dag har til å inngå uoppseielege avtalar om forretningsførsel med dei tilknytte burettslaga, og at denne avtalen kan gjerast på eit tidspunkt då bustadbyggjelaget, som einaste andelseigar, har full kontroll over burettslaget. Nokre medlemmer meinte at den gjeldande ordninga med avtalar om varig forretningsførsel har vist seg å ha så klare fordelar at ho bør førast vidare. Andre medlemmer i utvalet meinte at den noverande ordninga ikkje bør førast vidare, men at ein samtidig bør opne for ordningar som kan skape stabilitet i forvaltninga av bustadene, og som kan ta vare på dei verdifulle sidene ved den integrerte verksemda i bustadbyggjelaga. Det kan ein oppnå med avtalar om forretningsførsel for ein lengre periode etter stiftinga av burettslaget, og med avtalar som stiller krav om solid oppslutning om eit vedtak om å skifte forretningsførar. Det var òg utvalsmedlemmer som meinte at dei same reglane bør gjelde for bustadbyggjelag som for andre med omsyn til forretningsførselen

Jamvel om meiningane var delte, kom utvalet likevel fram til at avtalane kan gjerast uoppseielege for opptil ti år frå stiftinga av burettslaget, og at avtalen kan ha ein klausul som sikrar brei oppslutning i burettslaget om ei eventuell oppseiing. Mellom anna la utvalet vekt på at det er forretningsførselen dei første åra etter ferdigstillinga som er viktigast i høve til dei fordelane utvalet har peikt på i form av gjensidig informasjons- og kunnskapsoppbygging i byggje- og forvaltningsverksemd og i form av utbygging som tek omsyn til at utbyggjaren skal ha forvaltningsoppgåver for dei ferdige bygga.

Utvalet skriv i NOU 2000:17 side 47 og utetter:

«Innhaldet av forretningsførselen kan variere noko frå burettslag til burettslag. Dei sentrale oppgåvene er føring av rekneskap og i den samanhengen utarbeiding av sjølvmelding for burettslaget og oppgåver til likningsstyresmaktene; innkrevjing og utbetaling av faste inntekter og utgifter; husleigeinnkrevjing, fremjing av utkastingssaker medrekna; føring av andelseigarregister, også med notering av panterettar; utferding av leigekontraktar; betaling av forsikring. Det som her er nemnt, svarar nokolunde til dei oppgåvene som er tekne med i den mønsterkontrakten frå NBBL som har vore i bruk dei seinare åra. Det finst mønster for tilleggskontraktar for andre forretningsføraroppgåver, mellom anna for teknisk og administrativ bistand i tilknyting til planlagt periodisk vedlikehald. Tilleggskontraktane kan etter sitt innhald seiast opp frå begge sider.

Mønsterkontrakten frå NBBL har eit punkt om at vederlaget kan regulerast på grunnlag av rettleiande normer frå NBBL. Dei seinare åra har det ikkje vore laga slike normer, og ein har fått den paradoksale situasjonen at vederlaget ikkje kan regulerast på grunnlag av ein avtaleklausul, og heller ikkje på den måten som er den vanlege for varige avtalar, nemleg gjennom oppseiing med tilbod om nye vilkår.

Spørsmålet om uoppseieleg forretningsførsel for tilknytte burettslag har vore diskutert fleire gonger gjennom åra. Det var dissens i komiteen som førebudde lovene frå 1960; fleirtalet ville godta avtalar om uoppseieleg forretningsførsel. Departementet følgde fleirtalet. I Stortinget ville stortingskomiteen først forby uoppseieleg forretningsførsel, men seinare kom ei tilleggstilråding der eit fleirtal ville godta ordninga. Mesteparten av debatten i Odelstinget og Lagtinget gjaldt dette spørsmålet. Seinare har fleire framlegg i Stortinget om å endre regelen falle. Utvalet som vurderte endringar i burettslovene på 1970-talet (NOU 1974:6) gjekk inn for å halde på ordninga med uoppseieleg forretningsførsel.

Utvalet har under (...) peikt på fleire fordelar med kombinasjonen av bygging og forvaltning, mellom anna overføringa av røynsler og kunnskap om byggjetekniske og økonomiske tilhøve og auka tildriv til å ta omsyn til forvaltninga allereie i byggjeprosessen. Utvalet har òg peikt på at integrasjonen av bygging og forvaltning særpregar det bustadsamvirket som har vakse fram her i landet, og at mange vil leggje stor vekt på å halde oppe sterke og uavhengige forbrukarstyrte føretak på dette området. For forvaltningsverksemda spesielt kan ein òg nemne at det i bustadbyggjelaga er bygt opp eit høgt spesialisert apparat til å ta seg av dei forvaltningsoppgåvene som burettslaga treng.

På denne bakgrunnen har det klart nok uheldige sider dersom bustadbyggjelaga skulle miste alle eller store delar av forvaltningsoppgåvene. Det er nemnt fleire stader ovafor at forvaltninga i dag er ein viktig del av verksemda i bustadbyggjelaga. Skulle endringar i reglane føre til at store delar av forvaltninga fall bort, er det grunn til å tru at fleire bustadbyggjelag måtte leggje om verksemda vesentleg og kanskje leggje ned. Men nye reglar om oppseiing fører ikkje utan vidare til at bustadbyggjelaga mistar desse oppgåvene. Det er rimeleg å rekne med at innføring av oppseielege avtalar kan gje nokre endringar, men kor store dei er, kan ein vanskeleg seie noko sikkert om. Ein kan meine at åleine risikoen for uheldige verknader tilseier at reglane blir ståande som dei er. Men vekta av eit slik argument vil avhenge av kor stor ein meiner risikoen er, og dessutan må risikoen for uheldige verknader vegast mot ulempene med dei gjeldande reglane.

Mange bustadbyggjelag har i dag forvaltningsoppgåver for frittståande burettslag, seksjonssameige, stiftingar og kommunale bustader. Dette er avtalar som laga får i konkurranse med andre forvaltarar. Den ekspertisen bustadbyggjelaga har på bustadforvaltninga, gjer at dei truleg stiller sterkt i konkurransen. Auka konkurranse vil krevje at bustadbyggjelaga må drive effektivt, men det er ikkje noko med samvirkeforma som skulle tilseie at effektivisering er verre å få til her enn i andre føretak. Fleire norske bustadbyggjelag har hatt oppseielege forretningsføraravtalar i årevis. Utvalet kjenner ikkje til at den bustadkooperative forvaltningsverksemda har lide skade i Sverige etter at foreiningane blei stilte fritt. Døme som utvalet har fått frå Italia, der bustadkooperativa dels skaffar medlemmene leigebustader, dels eigarbustader, går ut på at kooperativet har halde på forvaltninga av eigarbustadene i lang tid i konkurranse med andre.

Nokre av bustadbyggjelaga er så små at det kan vere vanskeleg å drive forvaltningsverksemda med høg kostnadseffektivitet. Her kan oppseielege avtalar føre til at dei tilknytte laga skiftar til andre forretningsførarar, anten det er bustadbyggjelag eller andre, og det kan i neste omgang føre til at grunnlaget for å halde oppe eit bustadbyggjelag med eigen administrasjon blir borte. Skulle dette føre til ei sterk sentralisering i bustadsamvirket, kan det vere uheldig. Men utfallet kan òg bli at bustadbyggjelaga finn nye former for samarbeid og samordning som totalt gir medlemmene i dei små bustadbyggjelaga betre tenester. I alle tilfelle krev forvaltning av bustader fysisk nærvere i mange samanhengar, og fordelane med eit lokalt apparat kan i nokon grad kompensere eventuelle prisskilnader på tenestene.

Det blir somtid peikt på at forvaltninga frå bustadbyggjelaga er eit samansett produkt, og at det kan vere vanskeleg å samanlikne og å velje når det kjem tilbod frå andre forvaltarar som kanskje tilbyr berre eit utval av tenestene. Særleg grunn til uro kan det vere der ein andelseigar eller styremedlem i burettslaget tilbyr seg å ta forretningsførselen på meir eller mindre profesjonelt grunnlag. I slike tilfelle kan administrasjon og økonomi kome skeivt ut etter ei tid, og burettslaget kan òg miste den rådgivinga dei før fekk gjennom bustadbyggjelaget med omsyn til drift og vedlikehald av eigedommen. Til dette er å seie at burettslagsmodellen byggjer på den tanken at folk er i stand til å ha styringa med forvaltninga av eigne bustader, på same måte som andre sjølveigarar, og at dei er nærast til å vite kva løysingar dei er tente med. Det er nok så at burettshavarane på grunn av forkjøpsretten også forvaltar verdiar som andre andelseigarar i laget har interesser i, og at dei slik sett forvaltar også på vegner av andre, men det ville likevel vere grunnleggjande inkonsekvent å gå ut frå at medlemmene i ei kooperativ samanslutning som burettslaget ikkje har innsikt nok til å velje den beste forvaltaren.

Ein kan spørje om burettshavarane kan sjå seg tente med å skifte forretningsførar av andre grunnar enn dei som har med kvalitet og pris på forvaltningstenestene å gjere. Nærast ligg det å tenkje på forkjøpsretten. Utvalet har under 7.2.4 vist at andelseigarane i det einskilde burettslaget kan ønskje å bli kvitt forkjøpsretten i sitt lag, men kanskje likevel halde på forkjøpsretten til bustader i andre lag. På same måten kan burettshavarane ønskje at forkjøpsretten ikkje bli handheva i deira lag.

Forvaltninga av burettslaget gir bustadbyggjelaget innsyn i alle eigarskifte, jf. det som er sagt om føring av andelseigarregister, og på det viset kan bustadbyggjelaget kontrollere at forkjøpsretten blir respektert. Kontrollen blir ikkje like direkte dersom andre enn bustadbyggjelaget er forretningsførar. Men det tyder ikkje at gjennomføringa av forkjøpsretten kviler på forretningsføraravtalen. For det første er det svært risikabelt for både seljar og kjøpar å gjennomføre eit sal utan at den nødvendige avklaringa av forkjøpsretten skjer. Kjøparen risikerer at forkjøpsretten blir gjord gjeldande når salet seinare blir kjent, og seljaren risikerer skadebotansvar. For det andre kan styre og forretningsførar i burettslaget bli skadebotansvarlege dersom dei ikkje oppfyller sine plikter i samband med forkjøpsretten. For det tredje vil eit rettsregister for burettslagsandelar føre til betre innsyn i omsetninga av bustadene. Utvalet ser det slik at forkjøpsretten kan gjennomførast også i tilfelle der andre enn bustadbyggjelaget står for forvaltninga av burettslaget, og da kan ikkje burettslaget ha noko å vinne i den samanhengen ved å skifte forretningsførar.

Ulempene med uoppseieleg forretningsførsel ligg i første rekkje i mangelen på konkurranse. Ein må gå ut frå at det gjeld i bustadsamvirket som elles at manglande konkurranse kan ha negative verknader for pris og kvalitet og føre til mindre effektiv ressursbruk. Vissa om at misnøye med dei tenestene ein yter, kan føre til at ein mistar kundar og inntekter, er normalt eit sterkt tildriv til å gjere sitt beste. Ein situasjon der kundane er sikre, kan gje grunnlag for uheldige haldningar i ein organisasjon, både med omsyn til effektivisering, kvalitetssikring og sørvisinnstilling.

Ein uoppseieleg avtale om forretningsførsel kan hevast i tilfelle av vesentleg avtalebrot frå bustadbyggjelaget, og det er derfor grenser for kor lett eit bustadbyggjelag kan tillate seg å ta på oppfyllinga av pliktene. Men praktisk sett er det eit stort spenn frå det å mishalde ein avtale vesentleg til det å gjere sitt beste. Er forretningsførselen generelt lite tilfredsstillande i eit bustadbyggjelag, kan andelseigarane i dei tilknytte laga nok greie å samle fleirtal på generalforsamlinga i bustadbyggjelaget for eit pålegg om å godta oppseiing av avtalane, men dette er ein framgangsmåte som stiller krav til innsats og organisasjonsarbeid. Denne utvegen hjelper heller ikkje dersom det er eitt eller nokre få burettslag som er råka av vanskane.

Det at bustadbyggjelaga kan seiast å forvalte bustadene på vegner både av andelseigarane i burettslaget og andre andelseigarar i bustadbyggjelaget, tilseier ikkje i seg sjølv at krava til effektivitet og kvalitet kan setjast lågare enn elles. Risikoen med ei ineffektiv eller dårleg forvaltning ligg fullt ut hos andelseigarane i burettslaget; det er dei som eventuelt får høgare husleige og lågare pris ved avhending. Det er inga forvaltning av eigen eigedom for eigen risiko bustadbyggjelaget driv. Slik utvalet var inne på under (...), kan ein seie at den eigarinteressa og eigarrisikoen burettshavarane sit med, gjer at dei må ha siste ordet når det gjeld forvaltninga av burettslaget.

Ser ein den uoppseielege forretningsførselen som eit slags hefte på bustaden, er det eit langt meir ugjennomsiktig hefte enn til dømes forkjøpsretten. Forvaltninga fører med seg omfattande kostnader kvart år, og følgjene av dårleg forretningsførsel kan ha alvorlege verknader for verdiane. Endringar i situasjonen i bustadbyggjelaget kan føre til at det reelle innhaldet i heftet endrar karakter. Ein kan derfor ikkje utan vidare nøye seg med å vise til at den som kjøper ein andel i eit tilknytt burettslag, veit kva han går til.

At den uoppseielege forretningsførselen kan ha uventa eller lite oversiktlege verknader, såg ein døme på da fleire bustadbyggjelag hadde alvorlege økonomiske vanskar tidleg på 1990-talet. I forhandlingar med kreditorane kunne ein møte den oppfatninga at det ikkje var grunn til å vurdere gjeldssanering fordi inntektene for bustadbyggjelaget var sikre. Konsekvensen av tankegangen var at burettshavarane i tilknytte lag måtte ta sin del av tap på byggjeprosjekt o.l. gjennom forretningsførarhonoraret. Frå nokre bustadbyggjelag var svaret at dei ville godta oppseiingar frå burettslaga - eventuelt etter pålegg frå generalforsamlinga i laget - om gjelda ikkje kunne sanerast, men ein hadde òg døme på lag som godtok argumentasjonen frå kreditorane. Det har neppe nokon gong vore meininga at burettshavarane på dette viset skulle hefte indirekte for tap i bustadbyggjelaget; tvert om har det gjennom åra vore lagt stor vekt på at dei tilknytte burettslaga er skjerma mot risikoen med byggjeverksemda.

I utvalet er det delte meiningar om desse spørsmåla. Nokre medlemmer meiner at den gjeldande ordninga med avtalar om varig forretningsførsel har vist seg å ha så klare fordelar at ho bør førast vidare. Desse medlemmene legg avgjerande vekt på at det er viktig å halde oppe sterke medlemsstyrte forbrukarorganisasjonar på dette området, og at ein ikkje bør risikere å bryte opp eit bustadsamvirke som har verka tilfredsstillande gjennom mange tiår. Det har ikkje skjedd noko som gjer at desse reglane treng endrast no.

Andre medlemmer i utvalet meiner at den noverande ordninga ikkje bør førast vidare, men at ein samtidig bør opne for ordningar som kan skape stabilitet i forvaltninga av bustadene, og som kan ta vare på dei verdifulle sidene ved den integrerte verksemda i bustadbyggjelaga. Det kan ein oppnå med avtalar om forretningsførsel for ein lengre periode etter stiftinga av burettslaget, og med avtalar som stiller krav om solid oppslutning om eit vedtak om å skifte forretningsførar.

Det er òg utvalsmedlemmer som meiner at dei same reglane bør gjelde for bustadbyggjelag som for andre med omsyn til forretningsførselen. Det er urimeleg at bustadbyggjelaget skal kunne sikre seg ein uoppseieleg eller særleg langvarig forretningsførsel på eit tidspunkt da bustadbyggjelaget eig alle andelane i burettslaget. Omsynet til samanheng i regelverket taler for at reglane bør vere dei same for nye og gamle burettslag og for eigarseksjonar. Dersom burettslaga ser seg tente med å bruke bustadbyggjelaget som forretningsførar, trengst det ikkje særreglar om oppseiing. Bustadbyggjelaga driv i dag verksemda si etter same liner som andre forretningsføretak, og det er ikkje grunn til å gje dei noka særstilling her. Bustadbyggjelaget bør konkurrere med andre om forretningsføraroppdraga.

Endå meiningane i utvalet er delte på denne måten, legg utvalet fram berre eitt utkast til regulering av spørsmåla. Utkastet er ei mellomløysing, og det går fram av det som er sagt, at fleire av utvalsmedlemmene prinsipalt hadde ønskt andre løysingar.

Dersom ein berre tok bort den særlege heimelen for å gjere avtalane om forretningsførsel uoppseielege, måtte det avgjerast ut frå konkurranserettslege reglar og generalklausulen i avtalelova § 36 kor langvarige avtalane kunne vere, og kor stramme band ein kunna avtale for oppseiingsretten. På det viset kunne den rettslege situasjonen bli nokså uklar, og utvalet meiner det er betre at lova set opp rammer for kva som kan avtalast eller vedtektsfestast.

Etter gjeldande burettslagslov er hovudregelen at avtale med andre enn bustadbyggjelaget om forretningsførsel skal kunne seiast opp med eit varsel på seks månader eller mindre. I 1993 blei det teke inn ein særregel om at avtale med eit anna bustadbyggjelag enn det som burettslaget er knytt til, kan vere uoppseieleg for ein periode på opp til fem år (§ 46). Bakgrunnen var at det kunne bli nødvendig med skifte av forretningsførar som ledd i omstillingstiltaka etter dei økonomiske vanskane som fleire bustadbyggjelag hadde. Overtaking av forretningsførsel for mange burettslag på ein gong kunne krevje utvidingar og investeringar i bustadbyggjelaga, og ein meinte at burettslaga kunne oppnå dei beste vilkåra dersom dei kunne gå inn i avtalar med lengre perspektiv enn seks månader.

I eigarseksjonslova frå 1997 er hovudregelen at avtalen med ein forretningsførar kan ha oppseiingsfrist på opp til seks månader, men med samtykke frå sameigarmøtet med minst to tredels fleirtal kan avtalen gjerast uoppseieleg for opp til fem år (§ 41). Ein slik langvarig avtale må kunne gjerast mens utbyggjaren sit med alle seksjonane. Grunngivinga for å godta avtalar for opp til fem år er her òg at oppdraget kan krevje investeringar, og begge partar kan vere interesserte i å sikre oppdragstakaren ei minstetid (Ot.prp. nr. 33 (1995 - 96) s. 79). Utvalet finn ikkje grunn til å gjere framlegg om endring av regelen i eigarseksjonslova, og meiner at reglane bør vere dei same for burettslag - altså slik at hovudregelen blir oppseiingstid på opp til seks månader, og at generalforsamlinga med kvalifisert fleirtal kan gje samtykke til avtalar som er uoppseielege for opp til fem år.

Spørsmålet er om ein bør godta at avtalane kan gjerast uoppseielege for eit lengre tidsrom enn fem år mellom bustadbyggjelag og tilknytte burettslag. Utkastet frå utvalet går ut på at avtalane kan gjerast uoppseielege for opp til ti år frå stiftinga av burettslaget, og at avtalen kan ha ein klausul som sikrar brei oppslutning i burettslaget om ei eventuell oppseiing. Det går fram av det som er sagt ovafor, at meiningane i utvalet har vore delte. Nokre medlemmer meiner at opp til fem års bindingstid burde vere nok i denne situasjonen òg, mens andre prinsipalt ville ønskje å halde på ordninga med uoppseieleg forretningsførsel. Utvalet har likevel samla seg om desse særreglane for tilknytte bustadbyggjelag ut frå dei omstenda som er nemnde nedafor.

Det er forretningsførselen dei første åra etter ferdigstillinga som er viktigast i høve til dei fordelane utvalet har peikt på i form av gjensidig informasjons- og kunnskapsoppbygging i byggje- og forvaltningsverksemd og i form av utbygging som tek omsyn til at utbyggjaren skal ha forvaltningsoppgåver for dei ferdige bygga. Gjennom meir langvarige avtalar kan bustadbyggjelaga sikre seg mot skifte av forretningsførar i denne perioden. På desse åra får forvaltninga 'gått seg til', også i tida etter fasen med innflytting med den spesielle situasjonen ein da har rundt etterarbeid og oppfølging, reklamasjonar, ferdiggjering av andre delar av eit byggjefelt, osb. Etter dei første åra har også styrearbeidet i burettslaget funne si form, og bumiljøet har stabilisert seg. Det er slike omstende som taler for ein særregel for dei første ti åra. Samtidig medverkar særregelen til å sikre verksemda i bustadbyggjelaget.

Avtalen må på vanleg måte kunne hevast i tilfelle av vesentleg mishald, og utvalet gjer òg framlegg om at burettslaget kan krevje nedsetjing av vederlag som er vesentleg høgare enn det som er vanleg for tilsvarande tenester. Når det her er vilkår om vesentleg avvik, er det for å sleppe tvistar om mindre avvik på eit område der eksakte marknadsprisar ikkje kan finnast.

Utkastet opnar for at avtalen kan ha klausular om at oppseiing - etter ein eventuell periode der avtalen ikkje kan seiast opp - krev tilslutning frå generalforsamlinga med to tredels fleirtal, og at bustadbyggjelaget får uttalt seg til andelseigarane i burettslaget før avgjerda blir teken. Med ein klausul om kvalifisert fleirtal kan bustadbyggjelaget sikre at avgjerda om oppseiing har brei tilslutning i burettslaget, og at det blir stabilitet rundt forvaltninga. At bustadbyggjelaget kan krevje å få orientere burettshavarane, må ein sjå på bakgrunn av dei er andelseigarar også i bustadbyggjelaget, og at bustadbyggjelaget har interesse av at alle i burettslaget er orienterte om kva saka inneber.

Ei slik ordning tek langt på veg vare på omsyna til effektiv ressursutnytting og sikring av kvalitet, råderett for eigarane og kontroll med eigen busituasjon. Eit bustadbyggjelag som ikkje leverer gode nok ytingar i den første tiårsperioden, må rekne med å miste forvaltningsoppdraget straks tida er ute. Er det reelt grunnlag for misnøya med forvaltninga, vil det ikkje vere vanskeleg å samle stort nok fleirtal for oppseiinga.

Reglane i utkastet er eit utslag av at bustadbyggjelaget ikkje er kva forretningsførar som helst i høve til dei tilknytte laga. Avtalen om forretningsførsel har sin bakgrunn i at dei to laga er ledd i eit bustadkooperativt system som omfattar både bygging og forvaltning. Det har gått fram ovafor at utvalet også meiner at vedtektene i burettslaget kan ha vilkår om medlemskap i bustadbyggjelaget og om forkjøpsrett for andelseigarar i bustadbyggjelaget. Lovgivaren bør ikkje hindre ei integrert organisering av bustadsamvirket dersom omsynet til konkurransen og til dei einskilde andelseigarane ikkje kjem i vegen.

For dei forretningsføraravtalene som finst i dag, og som stort sett er uoppseielege, bør det lagast overgangsreglar. Utvalet har vurdert den løysinga at ein tok bort heimelen for den uoppseielege forretningsførselen utan å gje overgangsreglar, og at vurderinga av dei eldre avtalane måtte skje ut frå konkurranselovgiving og allmenne lempingsreglar. Dette kunne føre med seg rettsuvisse for både bustadbyggjelag og burettslag i mange år framover. Utvalet er derfor kome til at det er betre med meir spesifikke overgangsreglar.

Ein står ikkje fritt til å gripe inn i eldre avtalar med ei ny lov. For avtalar av den karakteren ein her står overfor, må det helst leggjast til grunn at det er urimeleg tilbakeverknad som er forboden. Dersom bustadbyggjelaga får ei overgangstid, og ein samtidig gir lovheimel for å setje til side oppseiingar som i det konkrete tilfellet verkar urimeleg, skulle det ikkje oppstå noko spørsmål i høve til forbodet i grunnlova mot tilbakeverkande lover. Utvalet meiner overgangstida kan fastsetjast slik at avtalen kan seiast opp med seks månaders varsel når det har gått fem år frå lova tok til å gjelde, og minst ti år frå stiftinga av burettslaget. Vidare bør framgangsmåten ved oppseiinga svare til det som kan fastsetjast i avtalen etter utkastet, nemleg samtykke frå generalforsamlinga med kvalifisert fleirtal etter orientering frå bustadbyggjelaget. Det bør leggjast til at utvalet etter dette har vanskeleg for å tenkje seg tilfelle der ei oppseiing kan setjast til side som urimeleg, men ein heimel for dette bør likevel vere med for ordens skuld og med tanke på heilt spesielle situasjonar.»

Utvalet foreslår etter dette at avtalen på vanleg måte må kunne opphevast i tilfelle av vesentleg mishald, og ein opnar også for at avtalen kan ha klausular om at oppseiing - etter ein eventuell periode der avtalen ikkje kan seiast opp - krev tilslutning frå generalforsamlinga med to tredjedels fleirtal, og at bustadbyggjelaget får uttalt seg til andelseigarane i burettslaget før avgjerda blir teken. Med ein klausul om kvalifisert fleirtal kan bustadbyggjelaget sikre at avgjerda om oppseiing har brei tilslutning i burettslaget, og at det blir stabilitet rundt forvaltninga. Ei slik ordning tek langt på veg vare på omsyna til effektiv ressursutnytting og sikring av kvalitet, råderett for eigarane og kontroll med eigen busituasjon.

Utvalet har vidare kome med forslag til spesifikke overgangsreglar for å få til ein smidig overgang. Utvalet meiner at overgangstida kan fastsetjast slik at avtalen kan seiast opp med seks månaders varsel når det er gått fem år frå lova tok til å gjelde, og minst ti år frå stiftinga av burettslaget. Vidare bør framgangsmåten ved oppseiinga svare til det som kan fastsetjast i avtalen etter utkastet, nemleg samtykke frå generalforsamlinga med kvalifisert fleirtal etter orientering frå bustadbyggjelaget. Det bør leggjast til at utvalet etter dette har vanskeleg for å tenkje seg tilfelle der ei oppseiing kan setjast til sides som urimeleg, men ein heimel for dette bør likevel vere med for ordens skuld og med tanke på heilt spesielle situasjonar.

Utvalet er blitt ståande med dette forslaget: Burettslaget skal ha ein forretningsførar om ikkje anna er fastsett i vedtektene (§ 8-10). Forretningsføraren kan vere ein juridisk person. Ein avtale om forretningsførsel kan gjerast av styret. Avtalen kan seiast opp av laget med seks månaders varsel om ikkje kortare varsel er avtalt. Med to tredjedels fleirtal kan generalforsamlinga gi samtykke til at ein avtale om forretningsførsel blir gjord uoppseieleg for eit tidsrom på opptil fem år.

Mellom bustadbyggjelag og tilknytte burettslag foreslår utvalet likevel at avtalen om forretningsførsel kan vere uoppseieleg i opptil ti år etter at burettslaget er stifta, eller ha lengre oppseiingsfrist enn seks månader. Ein slik avtale kan ha vilkår om at oppseiing berre kan skje dersom generalforsamlinga i burettslaget gir samtykke til det med to tredjedels fleirtal, og bustadbyggjelaget har fått høve til å uttale seg skriftleg om spørsmålet til kvar andelseigar i burettslaget seinast samtidig med innkalling til generalforsamlinga (§ 8-11).

Utvalet foreslår vidare at dersom ein avtale om forretningsførsel er gjord mens eit bustadbyggjelag eller ein annan utbyggjar åtte alle andelane i burettslaget, kan burettslaget krevje at vederlaget blir sett ned, dersom det er vesentleg høgare enn det som er vanleg for tilsvarande tenester (§ 8-12). Burettslaget kan utan omsyn til dei nemnde føresegnene heve ein avtale om forretningsførsel på grunn av eit vesentleg avtalebrot. Føremålet med denne regelen er å hindre at det blir avtalt eit urimeleg høgt vederlag på eit tidspunkt då forretningsføraren eller ein utbyggjar som samarbeider med forretningsføraren, sit med makta i burettslaget.

Utvalet foreslår vidare at forretningsføraren kan krevje at styret blir kalla saman. Forretningsføraren representerer laget utetter i saker som gjeld den daglege leiinga.

Merknader frå høyringsinstansane

OBOS peiker på at dei har avvikla ordninga med uoppseielege forretningsføraravtalar. Så langt har det ikkje ført til at nokon av dei tilknytte burettslaga har sagt opp forretningsføraravtalen. Ved etablering av nye burettslag blir det inngått treårsavtalar for å sikre burettslaget stabil drift dei første åra. OBOS har for sin del ingen innvendingar mot den føreslåtte ordninga på dette punktet. Gjøvik boligbyggelagreknar det som rett at forretningsføraravtalen skal kunne seiast opp etter ein rimeleg overgangsperiode og etter ei grundig behandling av spørsmålet i burettslaget. Bustadbyggjelaga har mange fordelar i konkurransen om avtalane om forretningsførsel - og bør kunne dokumentere evna til å konkurrere. Forbrukarrådetreknar det likevel som føremålstenleg at det kan avtalast at avtalen skal vere uoppseieleg for ein periode på opptil ti år.

Asker og Bærum Boligbyggelagstøttar forslaget om å gjere avtalen med forretningsføraren oppseieleg, men avtalen bør vere oppseieleg frå første stund. Sjølve oppseiinga bør også vere gjord av generalforsamlinga med to tredjedels fleirtal. Oppseiingsfristen må gjerne vere seks månader. Ein kan vanskeleg forstå kvifor eit tilknytt burettslag skal ha bustadbyggjelaget som forretningsførar i ti år mot burettslaget sin vilje. Det må vere sjølvsagt at bustadbyggjelaget får høve til å uttale seg på den generalforsamlinga der forslaget blir fremja, og at bustadbyggjelaget i tillegg får høve til å uttale seg skriftleg til den enkelte andelseigaren seinast samtidig med at innkallinga blir send ut. Ein føresetnad for Asker og Bærum Boligbyggelag si oppfatning på dette punktet er at registreringsordninga i kapittel 6 er innretta slik at bustadbyggjelaget får høve til å kontrollere at lovfesta eller vedtektsfastsette reglar om forkjøpsrett blir etterlevde. Dersom eit slikt rettsregister ikkje blir oppretta, må bustadbyggjelaget jamvel om forretningsførselen blir sagd opp, framleis vere registerførar for det tilknytte burettslaget.

NBBLforeslår at det i lova blir presisert at avtalen om forretningsførsel kan vere uoppseieleg fram til ti år etter at burettslaget er ferdigstilt. Og oppseiinga skal kunne skje når to tredjedelar av generalforsamlinga samtykkjer i det, og dette fleirtalet utgjer meir enn halvparten av alle andelseigarane i burettslaget. USBLmeiner også at skifte av forretningsførar skal krevje minst to tredjedels fleirtal av alle andelseigarane. Det blir vist til at utvalet har føresett at det skal vere eit nært forhold mellom burettslag og bustadbyggjelag jamvel om lag skulle ønskje å skifte forretningsførar. Det gjeld mellom anna deltaking på generalforsamlinga, forkjøpsrett og medlemskap generelt. Denne nærleiken som ein ønskjer skal vare, gir gode rettar for burettslaget og medlemmene. Også dei økonomiske interessene til den enkelte medlemmen er i dag i fleire samanhengar knytt til at bustadbyggjelaget er forretningsførar (rabattordningar o.l.).

Den Norske Advokatforeningtiltrer forslaget om å mjuke opp reglane om uoppseielege forretningsføraravtalar for burettslag tilknytt eit bustadbyggjelag, men foreininga synest at forslaget om minstetid er blitt meir vanskeleg enn det som er ønskeleg. Dersom ein først aksepterer at ti år er ein passande bindingsperiode av omsyn til bustadbyggjelaget, bør det vere opp til burettslaget med vanleg fleirtalet å seie opp avtalen. Å krevje to tredjedels fleirtal i ei sak som ikkje har noko med mindretalsvern å gjere, gir inntrykk av at føresegna er grunngitt med ønskje om å vanskeleggjere oppseiinga. Dette skulle vere unødvendig når minstetida er ute.

Konkurransetilsynetmeiner at det er viktig for effektiviteten i marknaden for forretningsførsel at avtalane kan seiast opp på ein enkel måte etter at den første avtaleperioden er gått ut. Det blir hevda at kravet om to tredjedels fleirtal på generalforsamlinga for å seie opp avtalen om forretningsførsel er for strengt. Eit vanleg fleirtal av røystene bør vere nok for å gjere eit forsvarleg vedtak.

NBBL viser til at burettslag forvaltar store verdiar. Dei har rekna seg fram til at verdien av bygningsmassen til eit gjennomsnittsburettslag er om lag 50 millionar kroner, og at den samla husleiga for eit slikt lag tilsvarer om lag 1,7 millionar kroner kvart år. Det er likevel store variasjonar frå burettslag til burettslag. NBBL viser til at det er blitt meir og meir vanleg å innføre kvalifikasjonskrav til personar som yter tenester for tredjepersonar. Alle som skal føre rekneskap for andre, må til dømes ha autorisasjon. Desse krava gjeld alt for dei som skal føre rekneskap for ulike typar av bustadsamanslutningar. NBBL meiner at det også kan vere behov for ytterlegare kvalifikasjonskrav for dei som skal vere forretningsførarar for burettslag. Etter deira meining bør slike krav gjelde forretningsførarar for alle eigeformer, ikkje berre dei som skal vere forretningsførar for burettslag.

Departementet sine vurderingar

Departementet viser til at utvalet har forslått at laget skal ha ein forretningsførar om ikkje anna er fastsett i vedtektene. Forretningsføraren kan vere ein juridisk person. Avtale om forretningsførsel kan gjerast av styret. Avtalen kan seiast opp av laget med seks månaders varsel om ikkje kortare varsel er avtalt. Med to tredjedels fleirtal kan generalforsamlinga gi samtykke til at avtale om forretningsførsel blir gjort uoppseieleg for eit tidsrom på opptil fem år.

For tilknytt burettslag foreslår utvalet at avtale om forretningsførsel kan vere uoppseieleg opptil ti år etter at burettslaget er stifta, eller ha lenger oppseiingsfrist enn seks månader. Utvalet forslår vidare at slik avtale kan ha vilkår om at oppseiing berre kan skje dersom generalforsamlinga i burettslaget gir samtykke til det med to tredjedels fleirtal og bustadbyggjelaget har fått høve til å uttale seg skriftleg om spørsmålet til kvar andelseigar i burettslaget seinast samtidig med innkalling til generalforsamlinga.

Departementet sluttar seg til forslaget frå utvalet til reglar om forretningsførselen i burettslag. Det gjeld både den generelle regelen og den plikta som eit burettslag har til å ha ein som fører forretningane til laget, om ikkje anna er fastsett i vedtektene. Departementet er einig i at styret som utgangspunkt skal kunne inngå avtale om forretningsførsel. Departementet er også einig i at styret kan inngå avtale med eit selskap eller ein annan juridisk person om at den juridiske personen skal vere forretningsførar for burettslaget. Dette alternativet fører til ei vidareføring av gjeldande rett. Med heimel i denne føresegna har det utvikla seg ein praksis der det er vanleg å velje eit bustadbyggjelag som forretningsførar. Det finst ikkje særlege omsyn som skulle tilseie ei anna løysing. Departementet kan derfor ikkje sjå at det skulle vere nødvendig å setje forbod mot dette alternativet.

Departementet er også einig med utvalet i at avtalar om forretningsførsel skal kunne seiast opp. Dette skal gjelde både for frittståande og tilknytte burettslag. For tilknytte burettslag fører det til eit brot med tidlegare reglar, der slike avtalar kunne vere uoppseielege frå burettslaget si side. Ingen høyringsinstansar har vore imot at avtalar om forretningsførsel i tilknytte burettslag skal kunne seiast opp. OBOS framhevar at dei alt har opna for slik oppseiing, utan at dette så langt har ført til at nokon av dei tilknytte burettslaga har sett seg tente med å avvikle forretningsføraravtalane.

Det går fram av utgreiinga frå utvalet at dei har hatt ulikt syn på kor lang oppseiingstid det skal vere for avtalar om forretningsførsel. Heile utvalet har vore einige om at hovudregelen skal vere at oppseiingsfristen skal vere seks månader, og at generalforsamlinga skal kunne utvide fristen til fem år. Ingen av høyringsinstansane har hatt innvendingar til dette, og departementet sluttar seg også til desse føresegnene, som inneber ei vidareføring av gjeldande rett. Når det gjeld tilknytte burettslag, har det som sagt vore delte syn i utvalet, men utvalet har likevel samla seg om eit kompromiss der ein godtek at forretningsføraravtalen er uoppseieleg dei første ti åra etter at det tilknytte burettslaget er stifta. Asker og Bærum Boligbyggelag meiner at avtalen bør vere oppseieleg frå første stund. Dei andre høyringsinstansane har slutta seg til forslaget frå utvalet på dette punktet.

Departementet viser her til at forslaget frå utvalet opnar for at avtalen om forretningsførsel med bustadbyggjelaget - som burettslaget er knytt til - skal kunne utformast på ulike måtar. Partane kan bli einige om at avtalen kan vere uoppseieleg i ti år etter at burettslaget er stifta. Dei ti åra utgjer ein lengste frist for kor lenge partane kan avtale at avtalen skal vere uoppseieleg. Partane kan også bli einige om at avtalen skal vere uoppseieleg for ein kortare periode. Etter det departementet kjenner til, har OBOS til dømes innført avtalar som er uoppseielege i tre år. Det kan vere ei løysing. Ei anna løysing vil vere at partane alt frå først av inngår ein forretningsføraravtale som ein skal ha høve til å seie opp frå første dag. Partane kan ha både ulike behov og ulike ønskje.

Departementet meiner at det derfor er viktig å utforme ei føresegn som tek vare på dette ønsket om fleksibilitet. Departementet meiner at det forslaget som utvalet har lagt fram, tek vare på dette omsynet. Departementet meiner at føresegna er godt utforma for å kunne vere så fleksibel at det enkelte burettslaget kan inngå ein avtale om forretningsførsel som kan tene andelseigarane sine interesser på ein god måte.

Etter departementet sitt syn er det ikkje urimeleg at avtalane kan vere uoppseielege i opptil ti år. Ettersom det er bustadbyggjelaga som stiftar dei tilknytte burettslaga og står ansvarleg for heile prosjektet, synest ikkje departementet at det er urimeleg at bustadbyggjelaga kan setje vilkår om at avtalane om forretningsførsel i desse tilfella skal vere uoppseieleg i opptil ti år. Det fører til ei kraftig oppmjuking av dei noverande uoppseielege avtalane. Departementet sluttar seg etter dette til forslaget frå utvalet.

NBBLforeslår at det blir presisert at avtalen om forretningsførsel kan vere uoppseieleg fram til ti år etter at burettslaget er ferdigstilt. Departementet er ikkje einig i dette forslaget. I praksis er det ikkje alltid like enkelt å slå fast når eit burettslag er ferdigstilt. Som eit enkelt skjeringstidspunkt er det meir praktisk å fastsetje at fristen tek til å gjelde frå det tidspunktet burettslaget blir stifta. Departementet sluttar seg her til det forslaget som utvalet har lagt fram.

Departementet viser til at utvalet har foreslått at bustadbyggjelag og tilknytte burettslag kan avtale at oppseiing av forretningsføraravtalen skal godkjennast av generalforsamlinga med to tredjedels fleirtal, og at bustadbyggjelaga skal ha fått høve til å uttale seg skriftleg om spørsmålet til kvar andelseigar i burettslaget seinast samtidig med innkallinga til generalforsamlinga. Asker og Bærum Boligbyggelagmeiner at sjølve oppseiinga bør vere gjord av generalforsamlinga med to tredjedels fleirtal. Etter forslaget kan partane avtale eit slikt krav, men departementet kan ikkje sjå at det er behov for å lovfeste det.

NBBLog USBLforeslår at oppseiinga skal kunne skje når to tredjedelar av generalforsamlinga samtykkjer i det, og dette fleirtalet utgjer meir enn halvparten av alle andelseigarane i burettslaget. Konkurransetilsynetmeiner at det er viktig for effektiviteten i marknaden for forretningsførsel at avtalane må kunne seiast opp på ein etter måten enkel måte etter at den første avtaleperioden har gått ut. Eit vanleg fleirtal av røystene bør vere nok for å gjere eit forsvarleg vedtak. Den Norske Advokatforeningmeiner også at det ikkje skulle vere nødvendig med to tredjedels fleirtal for å seie opp forretningsføraravtalen.

Departementet meiner at det blir eit for strengt krav for å seie opp ein avtale om forretningsførsel dersom fleirtalet på to tredjedelar også må omfatte meir enn halvparten av alle andelseigarane i burettslaget. Heller ikkje i andre samanhengar i burettslovgivinga er det vanleg å stille krav om at over halvparten av andelseigarane skal gi samtykke. På den andre sida er departementet einig med utvalet i at dersom burettslaget ønskjer å seie opp avtalen, bør det vere eit vilkår at denne oppseiinga treng samtykke frå minst to tredjedelar av dei røystene som blir gitt på generalforsamlinga. Det er også viktig at det er stabilitet i korleis burettslaget blir forvalta. Oppseiinga kan også få verknader for andre sider ved butilhøva, slikt som retten til billig telefoni, tv-signal og liknande. Departementet sluttar seg derfor til forslaget frå utvalet også på desse punkta.

Asker og Bærum Boligbyggelagmeiner at bustadbyggjelaget må kunne halde fram med å vere registerførar jamvel om avtalen om forretningsførsel blir sagd opp, under føresetnad om at det ikkje blir oppretta eit eige burettsregister. Etter forslaget frå departementet skal rettsregistrering gjerast av dei som fører grunnboka. Forslaget frå Asker og Bærum Boligbyggelag blir då uaktuelt.

Utvalet har vidare foreslått at dersom ein avtale om forretningsførsel er gjord mens eit bustadbyggjelag eller ein annan utbyggjar åtte alle andelane i burettslaget, kan burettslaget krevje at vederlaget blir sett ned, dersom det er vesentleg høgare enn det som er vanleg for tilsvarande tenester, og at burettslaget kan heve ein avtale om forretningsførsel på grunnlag av eit vesentleg avtalebrot. Det er ingen høyringsinstansar som har hatt merknader til desse forslaga. Departementet meiner at utvalet her har foreslått viktige reglar som vil hindre at bustadbyggjelaga kan utnytte den posisjonen dei har som einestiftar av burettslag. Departementet støttar derfor desse forslaga.

NBBL meiner at det kan vere behov for kvalifikasjonskrav for dei som skal vere forretningsførarar for burettslag. Etter bustadbyggjelaget si meining bør det også gjelde for dei som skal vere forretningsførarar for andre bustadsamanslutningar. Det følgjer av gjeldande rekneskapslov at den som fører rekneskap for andre, treng autorisasjon. Dette kravet gjeld då også for dei som skal føre rekneskap for burettslag og andre bustadsamanslutningar.

Departementet legg til grunn at den som tek på seg å vere forretningsførar for ei bustadsamanslutning, samtidig tek ansvar for at oppgåva blir utført på ein fullgod måte. Burettslag kan såleis reise skadebotkrav dersom forretningsføraren ikkje oppfyller pliktene sine på ein forsvarleg måte. Det har vel også vore tilfelle der forretningsførarar ikkje har gjort jobben sin på ein fullgod måte. Det kan ha ført til tap både for andelseigarar, burettslag og tredjepersonar. Det er likevel departementet sitt inntrykk at slike tilfelle høyrer til unntaka. Departementet kan ikkje sjå at det skulle vere nødvendig å gjere endringar på dette punktet no. Dette er spørsmål det kan vere føremålstenleg å kome tilbake til dersom det viser seg nødvendig.

8.10.3 Forvaltning av midlar

Gjeldande rett

Det finst ikkje eigne reglar i burettslova om korleis midlane til burettslaget skal eller kan forvaltast. Berre bustadbyggjelagslova § 16 regulerer korleis midlane i form av byggjelån o.l. skal nyttast i utbyggingsperioden. Bustadbyggjelagslova § 16 inneheld også ein heimel for i forskrift å fastsetje reglar om forvaltning av midlane til burettslaga. Det har vore vanleg praksis at bustadbyggjelaget, som forretningsførar, har hatt ei felles forvaltning av pengar som høyrer til dei tilknytte burettslaga. Utvalet viser til at det er blitt stilt spørsmål ved om burettslaget kan motsetje seg ei slik felles forvaltning av midlane, til dømes slik at pengane må setjast inn på ein særskild konto i ein bank. Utvalet legg til grunn at den vanlege oppfatninga har vore at burettslaget på grunn av avtalen om forretningsførsel har måtta finne seg i ei slik felles forvaltning.

Ei sakkunnig gruppe som departementet oppnemnde i samband med at Stortinget i 1992 løyvde 100 millionar kroner til støtte og omstilling i bustadsamvirket, rådde departementet i 1994 til å lage forskrifter om korleis bustadbyggjelaga skal forvalte midlane til burettslaga. Gruppa var særleg oppteken av å avvikle usikra ordningar med mellomrekning mellom bustadbyggjelag og burettslag. Departementet har utarbeidd forslag til forskrifter, som har vore på høyring ved to høve. Det har likevel ikkje ført til at forskrifter er blitt vedtekne.

Forslaget frå utvalet

Utvalet har utarbeidd eit forslag om korleis midlane i burettslaget skal forvaltast. Det blir foreslått at midlar som høyrer til laget, skal forvaltast forsvarleg og haldast skilde frå midlar som høyrer til andre (§ 8-13). Pengar skal plasserast i norsk bank eller i ein annan finansinstitusjon som har rett til å tilby slik teneste i Noreg, og som har tilsvarande sikringsordning som norsk bankar. Midlane kan lånast ut eller forvaltast på andre måtar enn dei som er nemnde her, dersom dei blir sikra med garanti frå bank eller annan finansinstitusjon som nemnt ovafor. Utvalet framhevar at ei slik ordning ikkje er meint å skulle påføre burettslaget større risiko enn plassering av pengane i norsk bank. Utvalet foreslår vidare at ein avtale om slikt utlån eller slik forvaltning skal kunne seiast opp av laget med seks månaders varsel dersom det ikkje er avtalt kortare varsel. Kongen kan gi nærare forskrifter om forvaltninga av midlane.

Merknader frå høyringsinstansane

Ingen av høyringsinstansane har kome med merknader til utvalet sitt forslag til føresegn om forvaltning av midlane til burettslaget.

Departementet sine vurderingar

Departementet sluttar seg til det forslaget som utvalet har til føresegner om forvaltning av midlar.

8.10.4 Inhabilitet, misbruk av posisjon o.a.

Gjeldande rett

Styremedlemmer eller forretningsførarar må ikkje ta del i behandling eller avgjerd som gjeld spørsmål som dei har ei framskoten eller økonomisk særinteresse i. Styremedlemmer eller forretningsførarar må heller ikkje ta del i avgjerder om lån mot eller diskontering av papir som har hans eller hennar namn påført.

Forslaget frå utvalet

Utvalet har laga forslag til føresegner om inhabilitet o.l. Det blir foreslått at ein styremedlem ikkje må vere med i behandlinga eller avgjerda av noko spørsmål som medlemmen sjølv eller nærståande har ei klar personleg eller økonomisk særinteresse i. Det same gjeld for forretningsføraren (§ 8-14). Styret og forretningsføraren må ikkje gjere noko som er eigna til å gi visse andelseigarar eller andre ein urimeleg fordel til skade for andre andelseigarar eller laget (§ 8-15). Styret eller forretningsføraren skal ikkje etterkome noko vedtak av generalforsamlinga dersom vedtaket strir mot lov eller vedtekter.

Merknader frå høyringsinstansane

Ingen av høyringsinstansane har kome med merknader til forslaget frå utvalet til føresegner om inhabilitet o.l.

Departementet sine vurderingar

Gjeldande burettslagslov har ei eiga føresegn som regulerer habiliteten til medlemmene i styret og til forretningsføraren. Utvalet har valt å vidareføre denne regelen, og det sluttar departementet seg til.

8.11 Rekneskap og revisjon

Gjeldande rett

Burettslag har rekneskapsplikt etter rekneskapslova frå 1998. Med heimel i tidlegare rekneskapslov frå 1977 blei det gitt eigne forskrifter om årsoppgjer for burettslag i 1989. Desse forskriftene gjeld inntil vidare også etter at den nye rekneskapslova frå 1998 er sett i verk (§ 9-3 sjette ledd). Forskriftene avvik etter måten mykje frå vanlege rekneskapsprinsipp etter rekneskapslova. I staden for å utarbeide ein resultatrekneskap med over- eller underskot, skal burettslaget lage eit driftsoversyn som viser endringane i dei disponible midlane i burettslaga. Driftsoversynet for burettslaget minner mykje om ein likviditetsrekneskap. I staden for å utarbeide ein balanse over aktiva og passiva i burettslaget, skal burettslaget lage eit oversyn over eigedelar og gjeld.

Eit burettslag skal i samsvar med burettslagslova ha ein eller fleire statsautoriserte eller registrerte revisorar. I burettslag som er knytte til eit bustadbyggjelag, skal det vere same revisor i dei tilknytte burettslaga som i bustadbyggjelaget. Ein revisor skal til vanleg vere til stades på generalforsamlinga dersom han eller ho skal uttale seg i spørsmål om rekneskap eller om ansvar for tillitsvalde og funksjonærar, eller dersom han eller ho er innkalla til skifteretten eller av bustadbyggjelaget på bakgrunn av føresegnene i burettslagslova. Kan revisoren ikkje møte sjølv, skal han eller ho møte ved ein assistent, dersom revisoren har ein slik assistent.

Etter krav frå generalforsamlinga, ein styremedlem, forretningsføraren eller ein granskar pliktar revisoren å gi opplysningar om kva han eller ho har funne under si verksemd i laget. Revisoren kan krevje at spørsmåla blir sette fram skriftleg, og kan gi skriftleg svar, med unntak av når opplysningane blir kravde i generalforsamlinga. I så fall skal spørsmål og svar setjast inn i protokollen, dersom nokon som er til stades, krev det.

Revisoren blir vald av generalforsamlinga, med visse unntak. Etter krav av minst ein tiandedel, men minst tre av andelseigarane, kan skifteretten oppnemne ein revisor i tillegg til dei andre revisorane. Er kravet sett fram av minst ein tredjedel av andelseigarane, skal det alltid takast til følgje. Fyller ikkje revisoren vilkåra for å vere revisor i laget lenger, skal ny revisor veljast utan opphald. Valet kan likevel vente til neste ordinære generalforsamling dersom laget også har ein annan revisor. Revisoren gjer elles teneste fram til ein annan revisor blir vald i hans stad. Generalforsamlinga kan berre gjere eit slikt val dersom forslaget til nyval av revisor er omtalt i innkallinga. Blir ein revisor fjerna mot sin eigen vilje av ein grunn som må reknast som utilbørleg, har revisoren krav på eitt års godtgjersle rekna frå fråtredinga. Godtgjersla til revisoren blir fastsett av generalforsamlinga. Skifteretten fastset likevel godtgjersla for ein revisor som retten har oppnemnt.

Forslaget frå utvalet

Utvalet foreslår å avvikle dei spesielle rekneskapsreglane som gjeld i dag. Utvalet meiner at årsoppgjer for burettslag i all hovudsak heller bør setjast opp etter vanlege reglar. Her kan ein byggje på same modell som i den nye aksjelovgivinga; rekneskapsreglane går fram av rekneskapslova. Utvalet har derfor ikkje foreslått eigne rekneskapsreglar for burettslag.

Utvalet foreslår at eit burettslag skal ha ein eller fleire statsautoriserte eller registrerte revisorar (§ 9-1). Det framhevar at alle burettslag bør ha revisjonsplikt, sidan det er tale om samanslutningar der styret og forretningsføraren forvaltar midlar på vegner av andre. Dersom ein først skal ha revisjonsplikt, bør det etter forslaget frå utvalet ikkje vere tale om anna enn godkjende revisorar.

Utvalet foreslår at generalforsamlinga skal kunne velje ein eller fleire revisorar, og ein eller fleire vararevisorar. Generalforsamlinga skal godkjenne godtgjersla til revisorane (§ 9-2). Ein revisor gjer teneste fram til ein annan revisor er vald (§ 9-3). Fell oppdraget for revisoren bort før tenestetida er ute, skal styret utan opphald syte for val av ny revisor. Det same gjeld dersom revisoren ikkje lenger fyller vilkåra for å kunne veljast til revisor i laget.

Utvalet foreslår at generalforsamlinga berre skal kunne velje ny revisor når det er sagt i innkallinga at det kjem forslag om nyval. Revisoren har rett til å gjere greie for sitt syn på forslaget for generalforsamlinga (§ 9-4). Har generalforsamlinga forkasta eit forslag om nyval av revisor, kan ein tiandedel av alle andelseigarar innan ein månad etter generalforsamlinga krevje at skifteretten ved orskurd oppnemner ein revisor i tillegg til andre revisorar i laget. Kravet skal takast til følgje dersom det er rimeleg grunn til det. Utvalet framhevar at meininga her skal vere at ein mindretal som er misnøgd med revisjonen, skal kunne føre ein kontroll på denne måten. Utvalet foreslår vidare at skifteretten skal kunne fastsetje tenestetid og godtgjersle for ein revisor som retten har oppnemnt. Vil revisoren slutte før tenestetida er ute, skal han eller ho gi rimeleg førehandsvarsel til skifteretten.

Utvalet foreslår vidare at ein revisor skal leggje fram revisjonsmelding til generalforsamlinga for kvart rekneskapsår. Revisjonsmeldinga skal vere styret i hende seinast to veker før den ordinære generalforsamlinga (§ 9-5).

Utvalet foreslår at revisoren skal møte i generalforsamlinga når det skal behandlast saker som gjer dette nødvendig. Utover det har revisoren rett til å møte i generalforsamlinga (§ 9-6).

Merknader frå høyringsinstansane

Finansnæringens Hovudorganisasjonog Sparebankforeningenstøttar synspunkta til utvalet om at reglane for rekneskapsføring i burettslag i all hovudsak bør følgje normale rekneskapsprinsipp.

PrisewaterhouseCoopers meiner at det ville vere svært uheldig dersom burettslaga i hovudsak skal følgje vanlege rekneskapsprinsipp. Gjeldande rekneskapsforskrift for burettslag bør derfor i det alt vesentlege bli vidareført. Krava til noteopplysningar bør likevel vurderast på nytt i lys av erfaringane etter at forskrifta kom. Også spesifikasjonar og grupperingar i driftsoversynet og oversynet over eigedelar og gjeld bør vurderast i lys av erfaringar frå 1989 og fram til i dag. I alle høve bør ikkje burettslag kome inn under generelle rekneskapsreglar før ein har gjort grundigare utgreiingar om spørsmålet. Korkje i NOU 1995:30 eller NOU 2000:17 kan ein sjå at ein har gjort nærare greie for føremålet med rekneskapen i burettslag som ei ikkje-økonomisk verksemd. Ein meiner at det ikkje bør gjerast endringar i rekneskapsplikta utan å vurdere føremålet med rekneskapane i burettslaga. Ei eventuell vidare utgreiing av rekneskapsplikta - med utgangspunkt i dei behova brukarane (andelseigarane) har - meiner ein vil vere naturleg å gjennomføre i samband med den generelle evalueringa av rekneskapslova i 2002.

Det blir framheva at det ikkje har skjedd endringar i situasjonen for eller verksemda til burettslaga sidan 1980-åra. Det er heller ingen endringar i rekneskapslova av 1998 i forhold til rekneskapslova av 1976 som har noko å seie for rekneskapen til eit burettslag etter rekneskapslova. Det vil seie at dei tilhøva som førte til at burettslaga blei utelatne frå føresegnene i rekneskapslova og i staden fekk eigne rekneskapsforskrifter, er fullt ut til stades også i dag. Innføring av føresegnene i rekneskapslova vil såleis føre til at ein kjem i ein situasjon som blei rekna om uhaldbar i 1980-åra.

Eit burettslag har ikkje som føremål å gå med overskot. Det økonomiske føremålet for eit burettslag etter at bebuarane har flytta inn, er å samle inn nok pengar frå andelseigarane til å dekkje dei utbetalingane som burettslaget gjer på vegner av andelseigarane samla. Når styret i eit burettslag utarbeider eit budsjett, må det i forslaget til budsjett syte for at husleige, saman med dei andre midlane som burettslaget disponerer over frå tidlegare, og saman med eventuelle låneopptak, er tilstrekkeleg til å møte dei forventa utbetalingane, inkludert avdrag på lån, i budsjettåret. Budsjettet skal godkjennast av generalforsamlinga i burettslaget. Kvar av andelseigarane må gjennom husleigeinnbetalingane dekkje sin del av burettslaget sine fellesutgifter, inkludert mellom anna avdrag. Burettslaget er eigentleg berre ein forlengd arm av andelseigarane sin privatøkonomi.

Ein årsrekneskap for eit burettslag må først og fremst reflektere det informasjonsbehovet andelseigarane har. Andelseigarane har behov for ein rekneskap som kan samanliknast med budsjettet. I og med at budsjettet er og må vere likviditetsretta, må derfor resultatrekneskapen vere likviditetsretta. Ein må elles rekne med at andelseigarane har behov for ei oppsplitting i samsvar med budsjettet, som er ei vesentleg meir detaljert resultatoppstilling enn det rekneskapslova krev, for å kunne kontrollere at midlane til burettslaget blir brukte i samsvar med føresetnaden som har kome til uttrykk i budsjettet. I tillegg har andelseigarane stor interesse av at rekneskapen viser kva for likvide midlar som er disponible ved starten på budsjettåret, det vil seie utgangen av rekneskapsåret. Truleg er den einaste brukargruppa i tillegg til andelseigarane långivarane til burettslaget. Denne brukargruppa har ikkje noko anna informasjonsbehov enn andelseigarane.

Rekneskapsbrukarane for verksemder som driv økonomisk verksemd, omfattar langt fleire grupper enn brukargruppene i eit burettslag, og dei har eit heilt anna informasjonsbehov. Dei grunnleggjande rekneskapsprinsippa o.l. i rekneskapslova er utforma med tanke på at den rekneskapspliktige driv økonomisk verksemd. Det er naturleg at eit regelsett som er utforma med tanke på føretak med økonomisk verksemd som føremål, ikkje eignar seg for eit burettslag, som ikkje har eit økonomisk føremål. Det er ikkje tvil om at andelseigarane har behov for ein likviditetsrekneskap, det vil seie ei form for oppstilling av kontantstraumen, til dømes om lag slik som driftsoversynet etter gjeldande regelverk. Dersom burettslaga får plikt til å følgje dei generelle føresegnene i rekneskapslova, vil kostnadene for å produsere årsrekneskapar dermed auke, fordi det av omsyn til andelseigarane må utarbeidast ei slik oppstilling i tillegg til resultatrekneskapen og balansen.

Vestlandske boligbyggelagforeslår at gjeldande reglar for oppsett av burettslagsrekneskapar blir vidareført i den nye lova. Oppsetta som blir nytta, gir eit godt oversyn for andelseigarane som ikkje er rekneskapskunnige. Vestlandske boligbyggelag sender ut burettslagsrekneskapar til i overkant av 8000 medlemmer, og ein får gode meldingar tilbake.

OBOSviser til at honoraret til revisoren skal godkjennast av generalforsamlinga. Honoraret går fram av rekneskapen som blir lagd fram for generalforsamlinga. OBOS kan ikkje sjå at det skulle vere behov for særskild godkjenning frå generalforsamlinga si side av dette honoraret.

Brønnøysundregistraviser til at ny revisor kan veljast berre dersom det er sett opp som sak i innkallinga til generalforsamlinga. Tilhøvet mellom denne regelen og føresegna, der det heiter at saker som ikkje er nemnde i innkallinga til generalforsamlinga, likevel kan behandlast dersom alle andelseigarane samtykkjer - er ikkje klart.

Departementet sine vurderingar

Departementet viser til at utvalet har foreslått at årsoppgjer for burettslag i all hovudsak heller bør setjast opp etter vanlege reglar. Her kan ein byggje på same modell som i den nye aksjelovgivinga; rekneskapsreglane går fram av rekneskapslova. Utvalet har derfor ikkje foreslått eigne rekneskapsreglar for burettslag.

Utvalet har vidare foreslått at eit burettslag skal ha éin eller fleire statsautoriserte eller registrerte revisorar. Generalforsamlinga skal velje éin eller fleire revisorar, og kan velje éin eller fleire vararevisorar. Generalforsamlinga skal godkjenne godtgjersla til revisor. Revisor gjer teneste fram til annan revisor er vald. Fell oppdraget for revisor bort før tenestetida er ute, skal styret utan opphald syte for val av ny revisor. Det same gjeld dersom revisor ikkje lenger fyller vilkåra for å kunne veljast til revisor i laget. Generalforsamlinga kan berre velje ny revisor når det er sagt i innkallinga at det vil bli sett fram forslag om nyval. Revisor skal gi revisjonsmelding til generalforsamlinga for kvart rekneskapsår. Revisjonsmeldinga skal vere styret i hende seinast to veker før den ordinære generalforsamlinga.

Departementet viser til at utvalet har kome med forslag om endringar i forhold til korleis ein rekneskap skal førast. Utvalet foreslår at dei vanlege reglane og prinsippa i rekneskapslova også skal gjelde for føring av rekneskapen i eit burettslag. Finansnæringens Hovudorganisasjon og Sparebankforeningen støttar desse vurderingane. Vestlandske boligbyggelag og PriswaterhouseCoopers har derimot foreslått at gjeldande reglar skal vidareførast også i den nye lova. Det blir hevda at ordninga fungerer godt nok i dag. Rekneskapsprinsippet bør ikkje gjelde for eit burettslag.

Departementet vil innleiingsvis peike på at det i dette lovforslaget ikkje blir teke endeleg stilling til rekneskapsprinsippa som skal gjelde for burettslag. Både gjeldande lovgiving og forslaget til ny burettslagslovgiving legg til grunn at dette spørsmålet blir regulert i rekneskapslova og eventuelle forskrifter til denne lova. Som utgangspunkt har burettslag rekneskapsplikt etter reglane i rekneskapslova, men Finansdepartementet har med heimel i lova fastsett andre rekneskapsreglar for burettslag. Skal ein endre desse reglane, må Finansdepartementet oppheve desse forskriftene, eventuelt erstatte dei med nye.

Departementet vil likevel gjere greie for sitt syn på spørsmålet om ein bør halde fast ved dei reglane som gjeld for føring av rekneskap i burettslag også i framtida. Departementet har etter ei samla vurdering kome fram til at det ikkje finst avgjerande grunnar som tilseier at det er behov for å avvike frå dei generelle reglane om føring av rekneskap. PrisewaterhouseCoopers har særleg lagt vekt på at det i eit burettslag vil vere behov for eigne likviditetsanalysar.

Departementet vurderer det slik at dei som har behov for slike oversyn, framleis kan utarbeide dei ved sida av den vanlege rekneskapen. Departementet har elles særleg lagt vekt på at dei nogjeldande reglane avvik så mykje frå dei generelle reglane og prinsippa for rekneskapsføring at det i praksis kan verke misvisande og forvirrande for den som er van med den alminnelege ordninga. Særleg kan ein merke seg at ein i staden for å ende opp med overskot eller underskot, endar opp med tal som seier noko om endringane i likviditet frå føregåande år.

Departementet har også lagt vekt på at ei endring vil innebere ei harmonisering med om lag like reglar i eigarseksjonslova. Sjølv om ein endrar hovudprinsippet om å lage eit driftsresultat i staden for eit driftsoversyn, kan Finansdepartementet likevel utarbeide nødvendige tilpassingar for burettslag. Departementet vil på denne bakgrunnen fremje forslag om at Finansdepartementet foreslår slike endringar.

Departementet sluttar seg i det alt vesentlege til forslaget frå utvalet som gjeld revisjon av rekneskapen i burettslag. Det vil mellom anna seie forslaget om å vidareføre plikta til å ha ein eller fleire statsautoriserte eller registrerte revisorar. Det same gjeld forslaget til korleis val av revisor skal gå føre seg, og forslaget til korleis revisjonsmeldinga skal leggjast fram kvart år. Departementet vil likevel kome med merknader til dei innvendingane som er komne frå høyringsinstansane.

OBOS meiner at det ikkje er behov for at generalforsamlinga særskilt godkjenner vederlaget til revisor, i og med at denne summen går fram av rekneskapen, som i alle høve blir lagd fram og godkjend. Departementet er einig i denne vurderinga og har derfor teke bort denne føresegna frå lovutkastet.

Brønnøysundregistra har peikt på at ny revisor kan veljast berre dersom det er sett opp som sak i innkallinga til generalforsamlinga. Tilhøvet mellom denne regelen og føresegna, der det heiter at saker som ikkje er nemnde i innkallinga til generalforsamlinga, likevel kan behandlast dersom alle andelseigarane samtykkjer - er ikkje klart.

Departementet er ikkje einig i denne påstanden. Som hovudregel kan burettslaget, med nokre unntak, berre ta stilling til saker som er nemnde i innkallinga til generalforsamlinga. Dersom alle andelseigarane er til stades på generalforsamlinga, kan generalforsamlinga også vedta å ta avgjerder i andre saker. Lovutkastet til § 9-4 inneheld eit unntak frå høvet til gjere vedtak sjølv om alle andelseigarane er til stades. I den sistnemnde føresegna kom det til uttrykk ved bruken av ordet «berre» - andelseigarane kan berre ta stilling til val av ny revisor når saka er nemnd i innkallinga. Bakgrunnen er at revisor skal ha rett til å uttale seg om dette spørsmålet både skriftleg på førehand og munnleg under ordskiftet på generalforsamlinga. Dersom spørsmålet om val av ny revisor ikkje er nemnt i innkallinga, kan ein risikere at generalforsamlinga gjer vedtak utan at revisoren får høve til å gjere greie for sitt syn. For å unngå tvil på dette punktet har departementet gjort ei mindre presisering i utkastet til § 7-8.

8.12 Gransking

Gjeldande rett

Generalforsamlinga kan når som helst ta avgjerd om ekstraordinær gransking av stiftinga av laget. Det same gjeld forvaltninga som heilskap eller ein del av tida før vedtaket om gransking blei gjort. Generalforsamlinga kan også vedta gransking av spesielle omstende eller namngitte personar. Generalforsamlinga vel kven som skal vere granskarar. Reglane om teieplikt og godtgjering for revisor gjeld tilsvarande for granskarane.

Dersom generalforsamlinga har forkasta eit krav om gransking, kan ein tiandedel, men likevel minst tre, av andelseigarane gjennom ein felles fullmektig be skifteretten om å ta avgjerd om gransking og oppnemne granskarar. Skifteretten skal ta ei slik avgjerd dersom retten finn at det er rimeleg grunn til det. I burettslag som er kontorstifta av bustadbyggjelag, skal generalforsamlinga ta standpunkt til skriftleg oppmoding om gransking dersom minst ein tiandedel, men minst tre, av dei som har fått tildelt bustad i burettslaget, men som enno ikkje er blitt andelseigarar, ber om det. I slike tilfelle skal generalforsamlinga gi melding til den som har kome med forslaget, om sitt standpunkt innan ein månad etter at forslaget kom inn til laget.

Dersom generalforsamlinga forkastar forslaget, eller dersom svaret frå generalforsamlinga ikkje blir gitt i rett tid, kan forslagsstillarane ved ein felles fullmektig skriftleg be skifteretten om å ta avgjerd om gransking og oppnemne granskarar. Også i desse tilfella skal skifteretten vedta gransking og oppnemne granskarar dersom retten meiner at det er rimeleg grunn til det. Før skifteretten tek ei slik avgjerd, skal retten gi burettslaget, og likeins den som eventuelt skal granskast, høve til å uttale seg.

Dersom gransking blir sett i verk, skal leiinga i burettslaget gi granskarane rett til å gjere dei undersøkingane som dei meiner er nødvendige. Leiinga har også plikt til å gi granskarane dei opplysningane og den hjelpa dei ber om for å gjennomføre granskinga. Reglane om arbeidet til ein revisor gjeld også for granskarar så langt dei passar. Granskarane skal lage ei skriftleg utgreiing om granskinga til generalforsamlinga. Dersom det er skifteretten som har vedteke gransking, skal skifteretten ha utgreiinga. Skifteretten skal i så fall gi fullmektigen som bad om gransking, kopi av utgreiinga og så snar som råd samankalle til generalforsamling. I generalforsamlinga skal ein lese opp utgreiinga. Skifteretten fastset godtgjersla til dei granskarane som retten har oppnemnt. Kostnadene skal dekkjast av burettslaget. Orskurdar og andre avgjerder skifteretten tek etter desse reglane, kan påkjærast etter reglane i tvistemålslova.

Forslaget frå utvalet

Utvalet har kome med eit forslag om ei eiga føresegn om gransking. Det blir foreslått at ein andelseigar kan kome med forslag om gransking av stiftinga eller forvaltninga av laget eller nærare oppgitte omstende kring forvaltninga eller rekneskapane. Forslaget kan leggjast fram i ordinær generalforsamling eller på ei generalforsamling der det går fram av innkallinga at ei sak om slik gransking skal takast opp (§ 7-14). Får forslaget tilslutning frå minst ein tiandedel av dei andelseigarane som møter på generalforsamlinga, kan kvar andelseigar innan ein månad etter generalforsamlinga krevje at skifteretten ved orskurd tek avgjerd om gransking. Utvalet viser til at føremålet med denne regelen er å hindre at fleirtalet skal kunne motsetje seg ei nøytral og kritisk gransking.

Utvalet foreslår vidare at skifteretten skal ta til følgje eit krav om gransking dersom retten meiner at det ligg føre ein rimeleg grunn (§ 7-15). Før det blir teke avgjerd i saka, skal skifteretten gi laget, og i tilfelle den granskinga elles kjem til å omfatte, høve til å uttale seg. Skifteretten skal oppnemne ein eller fleire granskarar. Det som er fastsett om revisorar i revisorlova gjeld tilsvarande for granskarane. Dei har teieplikt etter same reglar som revisorar. Skifteretten skal fastsetje godtgjersle for granskarane. Kostnadene ved granskinga skal berast av laget. Skifteretten kan fastsetje at laget skal deponere ein høveleg sum på førehand. Granskarane skal gi ein skriftleg rapport om granskinga til skifteretten (§ 7-16). Skifteretten skal innkalle generalforsamlinga til behandling av granskingsrapporten. Rapporten skal sendast til kvar andelseigar med kjend adresse, slik at rapporten til vanleg er framme seinast ei veke før møtet.

Merknader frå høyringsinstansane

Det er ingen høyringsinstansar som har kome med merknader til forslaget frå utvalet.

Merknader frå departementet si side

Departementet sluttar seg til det forslaget som utvalet har kome med til reglar for gransking.

8.13 Samanslåing og deling av burettslag

Gjeldande rett

Eit burettslag kan overdra sine eigedelar, rettar og plikter som heilskap til eit anna burettslag mot at andelseigarane får andelar i det overtakande laget. Det er eit vilkår at laget etter overtakinga ikkje får meir enn 150 andelar. I eit burettslag som er knytte til eit bustadbyggjelag, kan slik overføring berre skje til eit anna lag knytt til det same bustadbyggjelaget. Styra i laga skal utarbeide eit grunngitt forslag til fusjonsavtale. Fusjonsavtalen må seie noko om forslag til endringar i vedtektene for det overtakande laget, i tillegg til å innehalde opplysningar om vedtektsføresegner som gjeld rettsstillinga til andelseigarane og tidspunktet for gjennomføringa av fusjonen. Som vedlegg skal det følgje avskrift av den siste årsrekneskapen og årsmeldinga i det andre laget, påført merknader om avgjerder i generalforsamlinga med omsyn til overskot eller tap i laget, i tillegg til avskrift av revisjonsmeldinga. I eit overdrege lag skal også vedtektene for det overtakande laget leggjast ved.

Fusjonsavtalen skal godkjennast av generalforsamlingane i laga. Avgjerda krev tilslutning frå minst to tredjedelar av dei gitt røystene. Forslaget frå styret til fusjonsavtale med vedlegg skal takast inn i eller leggjast ved innkallinga. Dersom innkallinga skjer ved offentleg kunngjering, skal dokumenta i staden leggjast ut til ettersyn samtidig med at innkallinga blir kunngjord. Andelseigarane skal i innkallinga få melding om dette og at dei kan krevje å få tilsendt avskrift. Dersom generalforsamlinga ikkje skal behandle årsrekneskapen eller årsmeldinga, skal avskrift av rekneskapen for det siste året, årsmeldinga og ei avskrift av revisjonsmeldinga leggjast ut til ettersyn samtidig med innkallinga. Ein skal samtidig gi informasjon om avgjerder i generalforsamlinga med omsyn til overskot eller tap. Dei andelane som skal ytast som vederlag, reknar ein for å vere teikna når fusjonsavtalen er godkjend.

Når fusjonsavtalen er godkjend av generalforsamlinga i eit overtakande burettslag, skal avgjerda meldast til Føretaksregisteret. Har meldinga ikkje kome inn innan to månader etter at avgjerda er teken, fell avgjerda bort. Når registrering av fusjonsavgjerda har skjedd, skal Føretaksregisteret kunngjere avgjerda og varsle kreditorane til laget om at dei innan ein fastsett frist må melde frå til laget dersom dei vil gjere motsegner gjeldande mot at avgjerda trer i funksjon. Fristen for kreditorane til å fremje slike motsegner er tre månader frå siste kunngjering.

Kunngjeringa skal rykkjast inn i Norsk Lysingsblad og ei avis som er vanleg lesen på staden. Det skal ein gjere to gonger, med minst ei vekes mellomrom. Gjer nokon av kreditorane motsegner innan utgangen av fristen, kan avgjerda ikkje setjast i verk før kreditorane har fått betaling. Er kravet omtvista eller ikkje forfalle, kan det krevjast trygd dersom kravet ikkje frå før er sikra på ein fullgod måte. Om trygda skal reknast som fullgod, kan ein krevje at skifteretten avgjer.

Midlane til eit overdrege lag skal forvaltast særskilt heilt til laget er registrert som oppløyst. Med meldinga om oppløysing skal det følgje ei stadfesting om at forholdet til kreditorane ikkje er til hinder for iverksetjinga. Stadfestinga skal vere underskriven av styret og revisoren. Samtidig skal dei nødvendige endringane av vedtektene i det overdregne laget registrerast.

Utlevering av nye andelar til andelseigarane i eit overdrege lag skjer mot innlevering av dei gamle andelsbreva eller ved påteikning av desse breva. Det overtakande laget skal syte for at det oppbevaringspliktige rekneskapsmaterialet til det overdregne laget blir gitt att i samsvar med rekneskapslova (§ 2-7). Det overtakande laget skal også syte for at bøkene til det overdregne laget blir oppbevarte i minst ti år etter den endelege oppløysinga av det overdregne laget. Registrerte opplysningar om rekneskapen skal ein kunne gi att, som vist til i rekneskapslova § 2-2, i ti år etter den endelege oppløysinga av det overdregne laget.

Gjeldande burettslagslov har ingen reglar som regulerer korleis eit burettslag kan delast opp i to eller fleire nye burettslag. Dersm ein ønskjer å dele eit burettslag, må det gjerast etter reglane om oppløysing. Laget må såleis først oppløysast, for sidan å stifte to eller fleire nye lag som simultanstifting.

Forslaget frå utvalet

Ved samanslåing av burettslag foreslår utvalet at eit burettslag kan overdra eigedelar og skyldnader under eitt til eit anna burettslag mot at andelseigarane blir andelseigarar i det overtakande laget. Det kan fastsetjast at andelseigarar skal ha eit vederlag i pengar eller andre verdiar dersom utdeling kan skje utan å kome i konflikt med føresegnene om forsvarleg drift, og det trengst av omsyn til dei innbyrdes verditilhøva (§ 10-1). I lag der ein tredjeperson etter avtale eller vedtekter kan motsetje seg endring av vedtektsføresegner, som nemnt i føresegna om vedtektsveto, er eit vedtak om overdraging ikkje gyldig utan godkjenning frå tredjepersonen. Godkjenning kan ikkje nektast dersom tilsvarande vilkår eller forkjøpsrett blir tekne inn i vedtektene for det overtakande laget.

Utvalet foreslår at styra i laga skal utarbeide ein plan som minst viser forslag til vedtektsendringar i det overtakande laget, tidspunktet for samanslåinga og eventuelt vederlag til andelseigarane. Siste årsrekneskapen, årsmeldinga og revisjonsmeldinga for kvart av laga skal leggjast ved planen (§ 10-2). Planen skal godkjennast av generalforsamlingane med tilslutning frå minst to tredjedelar av alle andelseigarane i kvart lag. Vedtektsendringane i det overtakande laget må vedtakast med slikt fleirtal som er fastsett i lov eller vedtekter.

Vidare foreslår utvalet at det seinast ein månad etter at samanslåinga er godkjend i laga, og vedtaket om samanslåing er gyldig i det overdregne laget, skal vedtaket saman med planen for samanslåinga meldast til Føretaksregisteret. Dersom ein ikkje held denne fristen, fell vedtaka bort (§ 10-3). Føretaksregisteret skal kunngjere vedtaka om samanslåing og varsle kreditorane i laga om at eventuelle motsegner mot samanslåinga må meldast til laget innan to månader etter siste kunngjering. Kunngjeringa skal setjast inn to gonger med minst ei vekes mellomrom i Norsk lysingsblad og i ei avis som er vanleg lesen på forretningsstaden for laget. Kunngjeringa i avisa kan takast inn i kortform, med tilvising til kunngjeringa i Norsk lysingsblad.

Dernest foreslår utvalet at dersom ein kreditor med uomtvista og forfalle krav kjem med motsegn innan fristen for å melde frå til Føretaksregisteret, kan samanslåinga ikkje gjennomførast før kravet er betalt (§ 10-4). Ein kreditor med omtvista krav eller krav som ikkje er forfalle, kan krevje fullgod trygd for kravet dersom det ikkje er sikra slik frå før. Skifteretten avgjer tvistar om kravet er til, og om trygda er fullgod. Skifteretten kan forkaste eit krav om trygd når det er klart at kravet ikkje er til, eller når utsiktene til dekning ikkje blir dårlegare på grunn av samanslåinga. Eit kravsmål om avgjerd i skifteretten må vere sett fram innan to veker etter at kreditor sette fram krav om betaling eller kom med krav om trygd. Utvalet foreslår vidare at når fristen for motsegn er ute, og tilhøvet til kreditorar som har kome med motsegn, er avklart, skal det overtakande laget gi melding til Føretaksregisteret om at samanslåinga skal gjennomførast. Når samanslåinga er registrert, er samanslåinga gjennomført, det overdregne laget er oppløyst, og krav om eit eventuelt vederlag til andelseigarar har då forfalle (§ 10-5).

Sjølv om forholdet til kreditorar som har reist motsegn, ikkje er avklart, kan skifteretten etter kravsmål frå det laget krava gjeld, vedta at samanslåinga kan gjennomførast og meldast til Føretaksregisteret. Det overtakande laget skal ta vare på rekneskapsmateriale frå det overdregne laget i samsvar med rekneskapslova § 2-7 i minst ti år etter den endelege oppløysinga. Det same gjeld bøkene til laget. Registrerte rekneskapsopplysningar skal ein kunne gi att i samsvar med rekneskapslova § 2-2 i minst ti år etter den endeleg oppløysinga.

Utvalet foreslår at eit burettslag kan overdra nokre av bustadene og andre eigedelar og eventuelt skyldnader til eit nytt lag av dei andelseigarane som har rett til dei bustadene det gjeld. Det kan fastsetjast at andelseigarar skal ha eit vederlag i pengar eller andre verdiar dersom utdeling kan skje etter føresegna om forsvarleg drift, og det trengst av omsyn til dei innbyrdes verditilhøva (§ 10-6). Kan ein tredjeperson etter avtale eller vedtekter motsetje seg endring av vedtektsføresegner i det overdregne laget, blir vedtektsføresegnene del av vedtektene i det nye laget utan særskilt vedtaking dersom ikkje tredjepersonen går med på noko anna.

Ved deling av burettslag blir det foreslått at styret skal utarbeide ein plan som minst viser forslag til vedtektsendringar i det overdregne laget, vedtekter, opningsbalanse og byggje- og finansieringsplan for det nye laget, fordelinga av eigedelar, rettar og skyldnader mellom dei laga som er med i delinga, og eventuelt vederlag til andelseigarar (§ 10-7). Siste årsrekneskapen, årsmeldinga og revisjonsmeldinga skal leggjast ved planen. Planen skal godkjennast av generalforsamlinga med tilslutning frå minst to tredjedelar av alle dei som skal bli andelseigarar i det nye laget, og minst to tredjedelar av alle andelseigarane som skal vere att i det overdregne laget.

Når det gjeld forslaget om melding til Føretaksregisteret, kreditorvarsel og motsegner, er desse reglane like dei som skal gjelde ved samanslåing av burettslag, og som er nemnde ovafor (§ 10-8). Sjølve gjennomføringa er foreslått slik: Når fristen for motsegn er ute, og tilhøvet til kreditorar som har kome med motsegn, er avklart, skal det overtakande laget gi melding til Føretaksregisteret om at delinga skal gjennomførast. Når delinga er registrert, er delinga gjennomført, det nye laget er stifta, og krav på eventuelt vederlag til andelseigarar forfell (§ 10-9). Blir reglane for deling og samanslåing følgde, kan deling av eit burettslag og samanslåing av det overdregne eller det nye laget med eit anna lag vedtakast og gjennomførast under eitt (§ 10-10).

Merknader frå høyringsinstansane

OBOS støttar dei nye reglane for deling og samanslåing av burettslag. Brønnøysundregistraviser til at det ikkje går klart fram av lovteksten at det kan vere fleire overdregne selskap med i samanslåinga. Dette kan og bør gjerast klarare. Vidare blir det vist til at det er færre minstekrav til innhaldet i planen for samanslåinga av burettslag enn for bustadbyggjelag. Det er for så vidt rimeleg nok. Det er like fullt ingen grunn til at planen for samanslåing av burettslag ikkje skal nemne dei laga som er med i samanslåinga. Jamvel om dei fleste planane for samanslåing i praksis vil innehalde identifiserande opplysningar, meiner ein at det er ein fordel om lova krev desse opplysningane. Det blir også vist til at lovforslaget opnar for at andelseigarar i det overtakande selskapet kan få vederlag i pengar. I så fall skal det fastsetjast at planen for samanslåing skal vise «eventuelt vederlag til andelseigarar». Ein bør kanskje vurdere om planen også bør innehalde ei vurdering frå styret om ein kan gjere slik utdeling etter regelen om forsvarleg drift.

Brønnøysundregistra viser til at vedtaket om samanslåing, saman med planen for samanslåing, skal bli sendt til Føretaksregisteret, som skal syte for at vedtaket blir kunngjort. Regelen er den same som for aksjeselskap, der det er slik at det er styret i alle selskapa som er med i ein fusjon, som skal melde frå om fusjonen til registeret. Brønnøysundregistra har erfaring med at dette ofte skaper vanskar og unødvendig arbeid, både for dei som skal gjennomføre ei samanslåing, og for Føretaksregisteret. Ein vil derfor rå til at det blir presisert i lovteksten at det er styret i alle lag som er med i samanslåinga, som kvar for seg skal melde vedtaket og planen til Føretaksregisteret.

Brønnøysundregistra meiner at det er usikkert om vederlag til andelseigarane skal delast ut etter talet på andelar eller talet på andelseigarar. Sidan utkastet slår fast at somme eigarar kan eige meir enn éin part, mens det elles er slått fast at ingen andelseigar har meir enn ei røyst på generalforsamlinga, finn ein det naturleg å peike på dette spørsmålet.

OBOS viser til at det skal betalast dokumentavgift ved deling, jamvel om delinga reelt sett er av ein slik storleik at ho kan utgjere ei hindring for ei deling som elles ville ha blitt gjort. Det blir foreslått at deling av burettslag i to eller fleire lag ikkje skal utløyse krav om dokumentavgift.

Brønnøysundregistra meiner at dei nye føresegnene som opnar for deling og samanslåing under eitt er uklare og vil føre til vanskar både med registreringa og andre delar av gjennomføringa. Det blir derfor tilrådd at ein for desse tilfella legg opp til den same og velkjende systematikken som går fram av aksjelovene. Etter ein slik systematikk kan § 10-6 innehalde reglar som heimlar deling både ved nyskiping og deling med overføring til eitt eller fleire eksisterande lag, og i tillegg delvis nyskiping og delvis overføring til eksisterande lag. Det bør like eins gå fram av lova at det kan vere fleire overtakarar, på same måten som det bør gå fram av delingsreglane at det kan vere fleire overtakarar. Til liks med det som bør gjelde for reglane om plan for samanslåing, bør reglane om delingsplanen i utkastet til § 10-7 krevje identifiserande opplysningar om dei laga som er med. Utkastet til § 10-8 regulerer meldinga om delingsplanen og delingsvedtaket til Føretaksregisteret.

Departementet sine vurderingar

Departementet viser til at utvalet foreslår at føresegner om samanslåing og deling av burettslag. Eit burettslag kan overdra eigedelar og skyldnader under eitt til eit anna burettslag mot at andelseigarane blir andelseigarar i det overtakande laget. Styra i laga skal utarbeide ein plan som minst viser forslag til vedtektsendringar i det overtakande laget, tidspunktet for samanslåinga og eventuelt vederlag til andelseigarar. Planen skal godkjennast av generalforsamlingane med tilslutning frå minst to tredjedelar av alle andelseigarane i kvart lag.

Seinast éin månad etter at samanslåinga er godkjend i laga og vedtaket om samanslåing er gyldig i det overdrege laget, skal styret i alle lag som er med i samanslåinga, kvar for seg melde vedtaket, saman med planen, til Føretaksregisteret. Blir fristen ikkje halden, fell vedtaka bort. Føretaksregisteret skal kunngjere vedtaka om samanslåing og varsle kreditorane i laga om at eventuelle motsegner mot samanslåinga må meldast til laget innan to månader frå siste kunngjering. Kreditorane kan kome med motsegn. Når fristen for motsegn er ute og tilhøvet til kreditorar som har kome med motsegn er avklart, skal det overtakande laget gi melding til Føretaksregisteret om at samanslåinga skal gjennomførast. Når samanslåinga er registrert, er samanslåinga gjennomført, det overdrege laget er oppløyst, og krav på eventuelt vederlag til andelseigarar forfell til betaling.

Eit burettslag kan overdra nokre av bustadene og andre eigedelar og eventuelt skyldnader til eit nytt lag av dei andelseigarane som har rett til dei bustadene det gjeld. Styret skal utarbeide ein plan som minst viser forslag til vedtektsendringar i det overdrege laget, vedtekter, opningsbalanse og byggje- og finansieringsplan for det nye laget, tidspunktet for samanslåinga, fordelinga av eigedelar, rettar og skyldnader mellom dei laga som er med i delinga, og eventuelt vederlag til andelseigarar. Planen skal godkjennast av generalforsamlinga med tilslutning frå minst to tredjedelar av alle dei som skal bli andelseigarar i det nye laget, og frå minst to tredjedelar av alle andelseigarane som skal vere att i det overdrege laget. Så skal Føretaksregisteret ha melding. Kreditorane kan kome med motsegn. Når delinga er registrert, er delinga gjennomført, det nye laget er stifta, og krav på eventuelt vederlag til andelseigarar forfell til betaling.

Utvalet har også foreslått at dersom reglane for deling og samanslåing blir følgde, kan deling av eit burettslag, og samanslåing av det overdragande eller det nye laget med eit anna lag vedtakast, også gjennomførast under eitt.

Departementet viser til det forslaget som utvalet har kome med om reglar som gjeld korleis ein skal kunne slå saman fleire burettslag eller dele opp eit alt eksisterande burettslag. Departementet viser til føresegnene om dei krava som blir stilte til planen for endringa, og kva slags melding som skal sendast til Føretaksregisteret og til kreditorane. Med unntak av eit par punkt sluttar departementet seg til det forslaget som utvalet har kome med.

Departementet viser til at det har kome inn merknader frå to høyringsinstansar. Den eine instansen er Brønnøysundregistra, som viser til at det ikkje går klart fram av lovteksten at det kan vere fleire overdregne selskap med i samanslåinga. Dette kan og bør gjerast klarare. Departementet er ikkje einig i denne vurderinga, då dette blir nærare presentert i lovmotiva. Det har samanheng med at det vanlege vil vere at det er eitt burettslag som blir slått saman med eit anna. Jamvel om det kan førekome at også fleire enn to burettslag blir slått saman, er det etter departementet sitt syn ikkje nødvendig å nemne det i lovteksten, i og med at reglane vil vere dei same i alle tilfelle. Departementet ser derfor ikkje nokon grunn til å endre lovteksten på dette punktet.

Brønnøysundregistra meiner at namna på dei burettslaga som blir slått saman, bør vere med i planen for samanslåinga. Departementet er einig i dette, og har derfor foreslått ei slik presisering.

Brønnøysundregistra viser til at det blir opna for at det overtakande selskapet kan få vederlag i pengar. Det blir foreslått at planen for samanslåinga burde innehalde den vurderinga som styret har gjort i samsvar med regelen om forsvarleg drift (§ 3-3) dersom slik overføring av vederlag skal kunne skje. Departementet kan ikkje sjå at det skulle vere nødvendig å leggje ved ei slik skriftleg vurdering. Slik departementet vurderer det, bør det her vere tilstrekkeleg å leggje fram resultatet av desse vurderingane. Dette er alt innarbeidd i lovforslaget, jf. formuleringa, i § 10-2 første ledd første punktum, ved bruken av formuleringa «eventuelt vederlag til andelseigarar».

Brønnøysundregistra meiner at det i forslaget frå utvalet til føresegn om melding til Føretaksregisteret bør stå at det at det er styret i kvart av laga som skal melde frå til Føretaksregisteret. Bakgrunnen for forslaget er at Brønnøysundregistra har dårleg erfaring med tilsvarande føresegn i aksjelova. Ved ei presisering i lovteksten meiner Brønnøysundregistra at ein kan sleppe tilsvarande problem med burettslagslova. Departementet har endra lovforslaget i samsvar med denne oppmodinga.

Brønnøysundregistra meiner at det er usikkert om vederlag til andelseigarane skal delast ut etter talet på andelar eller talet på andelseigarar. Departementet legg til grunn at eventuelle utdelingar i utgangspunktet må skje i samsvar med talet på andelar og andelseigarane si betaling av felleskostnader, jf. omtalen av utbetalingar i forhold til reglane om forsvarleg drift under kapittel 8.7.

OBOS har foreslått at ei deling av burettslag i to eller fleire lag ikkje skal utløyse krav om dokumentavgift. Departementet meiner at dette vil vere eit spørsmål som ikkje skal løysast i forslaget til ny lov om burettslag. Det er eit spørsmål som ein eventuelt må ta stilling til i samband med statsbudsjettet og det årlege avgiftsvedtaket.

Brønnøysundregistra er ueinig i utvalet sitt forslag om å kunne dele og slå saman burettslag samtidig (§ 10-10). Ein er redd for at dette vil føre til vanskar med registreringa og andre delar av gjennomføringa. Det blir også peikt på at systematikken er annleis i aksjelovene. Utvalet har denne omtalen av regelen i NOU 2000:17 Burettslovene på side 159:

«Paragrafen gjeld samtidig deling og samanslåing av lag. Eit døme kan vere at ei av fleire blokker skal overførast frå eitt lag til eit anna eksisterande lag. Skal ein få til det gjennom vanlege reglar om avhending av fast eigedom, må alle andelseigarane i blokka samtykkje; dei kan ikkje utan vidare miste posisjonen som andelseigarar. Etter føresegna her kan laget vedta deling, og da må minst to tredelar av andelseigarane i blokka i det nemnde dømet røyste for. Samtidig kan det vedtakast samanslåing av det frådelte laget med eit anna lag. Vilkåra for både deling og samanslåing må vere oppfylte, men ein greier seg med eitt sett av planar, møte og meldingar.»

Departementet legg til grunn at det truleg berre i få tilfelle er aktuelt med ei slik kombinert deling og samanslåing av burettslag. Departementet har også forståing for at ein slik prosess kan bli komplisert, og har derfor ikkje teke med forslaget frå utvalet til spesialregulering for slike situasjonar. Det fører til at dersom burettslag skulle ønskje ei endring som inneber ei deling av burettslaget samtidig som nokre andelar skal slåast saman med eit anna burettslag, må ein gjennomføre endringa i to operasjonar. Ein må då først dele burettslaget i to eller fleire burettslag. Deretter kan eitt eller fleire av dei delte burettslaga slå seg saman med eitt eller fleire andre burettslag.

8.14 Oppløysing av burettslag

Gjeldande rett

Vedtak om frivillig oppløysing av eit burettslag kan berre gjerast av to etterfølgjande generalforsamlingar med minst fjorten dagars mellomrom. Den eine skal vere ei ordinær generalforsamling. På begge generalforsamlingane blir det kravd at minst to tredjedelar av dei gitte røystene er for oppløysinga. Er heile andelskapitalen tapt, er det nok at ein tredjedel av røystene er for oppløysing. I burettslag som er knytte til eit bustadbyggjelag, skal bustadbyggjelaget få høve til å uttale seg om spørsmålet om oppløysing. Utsegna skal sendast til alle andelseigarane i burettslaget med kjend opphaldsstad innan åtte dagar før den første generalforsamlinga som behandlar dette spørsmålet.

Har burettslag som er knytte til eit bustadbyggjelag, fast eigedom, er eit vedtak om frivillig oppløysing ikkje gyldig før vedtaket er godkjent av fylkesmannen. Det same gjeld vedtak om overtaking av bustad eller av ideell andel i eigedommane til burettslaget. For burettslag som er knytte til eit bustadbyggjelag, kan godkjenning berre bli gitt når burettslaget er ute av stand til å oppfylle føremålet sitt eller det ligg føre andre særlege grunnar.

For burettslag der kommunen har vore med ved etableringa, slik at kommunen i realiteten har fungert som eit bustadbyggjelag, må eit vedtak om oppløysing godkjennast av kommunen. For burettslag som er blitt danna og finansiert av bedrifter og institusjonar for å skaffe bustad for eigne tilsette eller andre grupper, må eit vedtak om oppløysing godkjennast av desse bedriftene eller institusjonane. Dersom det er gjort vedtak om oppløysing og det er tvil om grunnlaget er til stades, som nemnt ovafor, kan avgjerda ankast til fylkesmannen.

Når vedtaket om oppløysing er blitt gyldig, skal generalforsamlinga velje eit avviklingsstyre. Valet skjer på ubestemt tid, med ein oppseiingsfrist på tre månader. Elles gjeld dei vanlege føresegnene om styret i burettslagslova også for avviklingsstyret. Medlemmene av det tidlegare styret trer ut av funksjon, med mindre dei blir valde inn i avviklingsstyret.

I nokre tilfelle går skifteretten inn i staden for generalforsamlinga når laget er vedteke oppløyst. Det gjeld når andelane i eit tilknytt burettslag ikkje blir overdrege til andelseigarane i tide, eller dersom talet på andelseigarar er mindre enn det lova tillèt. Etter kravsmål av minst ein femtedel av andelseigarane kan skifteretten når særlege grunnar taler for det, avgjere at skifteretten skal gå inn i staden for generalforsamlinga også elles. Før skifteretten tek ei slik avgjerd, skal retten gi styret høve til å uttale seg. Avgjerda i skifteretten kan innan fjorten dagar etter at ho er blitt meddelt, takast inn for departementet. Her gjeld tvistemålslova tilsvarande. Utover dette blir generalforsamlinga under avviklinga kalla inn etter dei vanlege reglane.

Avviklingsstyret skal setje opp eit oversyn over eigedelane i laget og gjere opp balansen med tanke på avviklinga. Nedteikninga og balansen skal i revidert form leggjast på kontoret til laget til ettersyn for andelseigarane, og gjenpart av oppgjeret, med revisjonsmerknader, blir send til alle andelseigarane med kjend opphaldsstad. Når vedtaket om oppløysing er blitt gyldig, skal laget, ved sitt firma, på brev, kunngjeringar og andre dokument leggje til orda «under avvikling».

Når det ligg føre gyldig avgjerd om oppløysing, skal avviklingsstyret med ein gong melde frå om dette til Føretaksregisteret. Dessutan skal avgjerda, saman med ei oppmoding til kreditorane om å melde seg, bli rykt inn to gonger i Norsk lysingsblad og i to aviser som er vanleg lesne på staden. Kreditorar med kjend opphaldsstad skal så langt det er mogleg, få særleg skriftleg melding. Når det er særleg grunn til det, kan Kongen gi styret løyve til å kalle inn kreditorane ved presumptivt proklama. Frist og kunngjeringsmåte blir fastsett i løyvet. Proklamaet omfattar ikkje skattekrav. Verksemda til laget kan under avviklinga halde fram i den grad det er nødvendig for å få ei føremålstenleg gjennomføring av avviklinga. Under avviklinga skal årsrekneskapen og årsmeldinga leggjast fram, reviderast og prøvast etter same reglar som elles.

Med mindre minst ein tredjedel av andelseigarane er imot det, skal oppgjeret skje ved naturaldelinga. I alle høve skal eigedelane til laget realiserast så langt det er nødvendig av omsyn til gjelda. Avviklingsstyret skal syte for at skyldnadene til laget blir dekte dersom kreditorane ikkje seier frå seg krava sine eller samtykkjer i å ta ein annan som debitor. Kan ein kreditor ikkje finnast, eller nektar ein kreditor å ta imot det han har til gode, skal summen deponerast i Noregs Bank i samsvar med reglane i lov 17. februar 1939 om deponering i gjeldshøve.

Utbetaling av forskot skal ikkje skje før skyldnadene til laget er dekte, og det har gått seks månader sidan siste kunngjering. Overskotet blir delt mellom andelseigarane etter den innbyrdes verdien av bustadene, og blir utbetalt mot innlevering av andelsbrevet eller påteikning på andelsbrevet. Etter avslutta utbetaling blir det lagt fram rekneskap for generalforsamlinga eller i tilfelle til skifteretten. Når rekneskapen er godkjend, skal det meldast til Føretaksregisteret at laget er endeleg oppløyst. Avviklingsstyret skal syte for at rekneskapsmaterialet og bøkene til laget blir oppbevarte i ti år etter den endelege oppløysinga. Registrerte rekneskapsopplysningar skal ein kunne gi att i samsvar med reglane i rekneskapslova om dette i ti år etter oppløysinga.

Forslaget frå utvalet

Utvalet foreslår at ei oppløysing av eit burettslag krev vedtak på to generalforsamlingar etter kvarandre, med minst fire vekers mellomrom. På kvar generalforsamling må minst to tredjedelar av alle andelseigarane røyste for vedtaket. Den eine generalforsamlinga skal vere den ordinære generalforsamlinga (§ 11-1). Utvalet viser her til at det etter gjeldande lov er nok med to tredjedelar av dei røystene som er gitt. Utvalet meiner at innstramminga i regelen må sjåast i samanheng med at det ikkje lenger skal vere noko offentleg kontroll med oppløysing av tilknytte burettslag.

Utvalet foreslår at i lag der ein tredjeperson etter avtale eller vedtekter kan motsetje seg ei endring av vedtektsføresegnene, skal eit vedtak om oppløysing ikkje vere gyldig utan godkjenning frå tredjepersonen. Godkjenning kan ikkje nektast dersom tilsvarande vilkår eller forkjøpsrett blir tekne inn i sameigevedtektene eller hefta på eigarseksjon eller annan fast eigedom. I slike tilfelle kan det fastsetjast i sameigevedtektene at dei ikkje kan endrast utan godkjenning av tredjepersonen, og forkjøpsrett kan heftast på for lengre tid enn 25 år utan hinder av § 6 i lov om løysingsrettar. Regelen i det føregåande leddet gjeld tilsvarande ved sal av bustader frå laget.

Utvalet foreslår at når eit vedtak om oppløysing er gyldig, skal generalforsamlinga velje eit avviklingsstyre som kjem i staden for styret og forretningsføraren. Valet gjeld på ubestemt tid, med ein oppseiingsfrist for medlemmene på tre månader (§ 11-2). Dei vanlege føresegnene om styret gjeld tilsvarande for avviklingsstyret. Reglane om generalforsamlinga gjeld så langt dei passar under avviklinga. Etter krav frå minst ein femtedel av andelseigarane kan skifteretten om særlege grunnar taler for det, fastsetje at skifteretten skal kome i staden for generalforsamlinga. Retten skal gi styret høve til å uttale seg før avgjerda blir teken.

Det blir vidare foreslått at eit vedtak om å oppløyse laget skal meldast til Føretaksregisteret straks vedtaket er gyldig og eit avviklingsstyre er valt. Meldinga skal innehalde opplysningar om medlemmene av avviklingsstyret (§ 11-3). Ved registrering av meldinga om oppløysing skal Føretaksregisteret kunngjere vedtaket om å oppløyse laget. I kunngjeringa skal kreditorane til laget varslast om at dei må melde krava sine til avviklingsstyret innan to månader frå siste kunngjering. Namn og adresse til leiaren for avviklingsstyret skal gå fram av kunngjeringa (§ 11-4). Utvalet meiner at i burettslag bør andelseigarane ha ansvar for udekte skyldnader innafor den ramma ein har fått utdelt, og då er ikkje fristen for å melde frå om krav preklusiv, slik som utvalet har foreslått i forslaget til lov om bustadbyggjelag.

Utvalet foreslår at kunngjeringa skal setjast inn to gonger med minst ei vekes mellomrom i Norsk lysingsblad og i ei avis som er vanleg lesen på forretningsstaden for laget. Kunngjeringa i avisa kan takast inn i kortform, med tilvising til kunngjeringa i Norsk lysingsblad. Alle kreditorar med kjend adresse skal så langt det er mogleg, varslast særleg av laget.

Utvalet foreslår dernest at når eit vedtak om oppløysing er gyldig, skal laget på brev, kunngjeringar og andre dokument leggje orda «under avvikling» til firmaet (§ 11-5). Verksemda i laget kan halde fram så langt det er ønskjeleg for ei tenleg gjennomføring av avviklinga. Under avviklinga skal årsrekneskapen leggjast fram, reviderast og sendast til Rekneskapsregisteret etter same reglar som elles.

Utvalet har også foreslått føresegner om avviklingsbalansen og dekning av skyldnadene. Det blir foreslått at avviklingsstyret skal lage ei oppteikning over dei eigedelane, rettane og skyldnadene laget har, og gjere opp ein balanse med sikte på avviklinga (§ 11-6). Oppteikninga og balansen skal i revidert stand leggjast ut på lagskontoret til ettersyn for andelseigarane. Kopi av balansen med fråsegn frå revisoren skal sendast til alle andelseigarar med kjend adresse. Avviklingsstyret skal syte for at dei skyldnadene laget har, blir dekte i den grad kreditorane ikkje har sagt frå seg krava sine eller samtykkjer i å ta ein annan som debitor i staden (§ 11-7). Kan ein kreditor ikkje finnast, eller nektar ein kreditor å ta imot det han har til gode, skal summen deponerast i Noregs Bank etter reglane i lov 17. februar 1939 nr. 2 om deponering i gjeldshøve. Burettsinnskota kan ikkje krevjast utbetalte dersom bustadene skal delast utan å gjerast om i pengar (§ 11-8).

Utvalet foreslår at eigedelane til laget skal gjerast om i pengar så langt det er nødvendig for å dekkje skyldnadene laget har. Elles skal eigedelane gjerast om i pengar dersom minst ein tredjedel av andelseigarane krev det (§ 11-8). Skal eigedelane gjerast om i pengar, har kvar andelseigar forkjøpsrett til den bustaden andelen er knytt til. For denne forkjøpsretten gjeld reglane i lov om løysingsrettar så langt dei passar. Deling av eigedelane eller utbetaling til andelseigarane kan ikkje skje før lagsskyldnadene er dekte, og det er gått minst to månader sidan siste kunngjering av kreditorvarsel etter føresegna om kreditorvarsel (§ 11-9). Deling av eigedelane eller utbetaling av overskot skal skje på grunnlag av innbyrdes verdi av bustadene. Utdeling kan likevel skje når det berre står att uvisse eller omtvista skyldnader, og det blir sett av ein stor nok sum til å dekkje dei. Om ikkje anna er avtalt, skal summen setjast inn på felleskonto for laget og den kreditoren det gjeld, slik at uttak ikkje kan skje utan skriftleg samtykke frå begge partar eller endeleg dom.

Det blir foreslått at etter avslutta deling av eigedelar eller utbetaling av overskot skal eit revidert oppgjer leggjast fram for generalforsamlinga. Når oppgjeret er godkjent, skal det meldast til Føretaksregisteret at laget er endeleg oppløyst (§ 11-10). Føresegnene om vedtak om å fremje krav om skadebot for laget, krav på vegner av laget og ansvarsfritak (§§ 12-3 til 12-5) gjeld også etter endeleg oppløysing. Avviklingsstyret skal syte for at rekneskapsmateriale blir teke vare på i samsvar med rekneskapslova § 2-7 i minst ti år etter den endelege oppløysinga. Det same gjeld bøkene til laget. Registrerte rekneskapsopplysningar skal kunne bli gitt att i samsvar med rekneskapslova § 2-2 i minst ti år etter den endelege oppløysinga. Det som måtte tilfalle laget av summar som er sette av etter regelen om deling av eigedelane og utbetaling av overskot (§ 11-9 andre ledd), utdeling til andelseigarar som ikkje blir heva, og det som elles måtte vise seg å høyre til det oppløyste laget, skal delast ut på etterskot. Er summen så liten at han ikkje står i høve til ulempa eller kostnaden med ei slik utdeling etterpå, kan avviklingsstyret i staden bruke summen til velgjerd, til humanitære føremål eller til beste for miljøet (§ 11-11).

Utvalet foreslår at overfor kreditorar som ikkje har fått dekning etter føresegna om dekning av skyldnadene (§ 11-7), og heller ikkje er tilstrekkeleg sikra ved avsetjing etter føresegna om utdeling (§ 11-9 tredje ledd), skal andelseigarane hefte solidarisk. Ansvaret skal likevel vere avgrensa av verdien av det kvar har teke imot etter føresegna om deling eller betaling (§ 11-9), med frådrag for innskot. Overfor slike kreditorar heftar dessutan medlemmene av avviklingsstyret solidarisk utan avgrensing dersom det ikkje blir godtgjort at dei har fare fram med tilbørleg aktsemd (§ 11-12). Utvalet meiner det er viktig at det blir særleg nemnt at andelseigarane skal godskrivast innskota, slik at resultatet ikkje blir at innskota reelt er etterprioriterte. Utvalet foreslår vidare at i regressomgangen skal fordelinga skje mellom andelseigarane i høve til det kvar enkelt har fått utdelt. Gjeldsbrevlova § 2 tredje ledd gjeld tilsvarande. Krav frå kreditorar blir etter desse reglane forelda tre år etter at den endelege oppløysinga er registrert i Føretaksregisteret.

Utvalet foreslår at vedtak om å oppløyse laget kan gjerast om av generalforsamlinga dersom minst halvparten av andelseigarane i laget røystar for det (§ 11-13). Utvalet meiner at det gir dårleg samanheng å krevje kvalifisert fleirtal for omgjering når oppløysing av laget blir rekna som eit vedtak som krev solid oppslutning. Utvalet foreslår vidare at omgjering ikkje skal kunne vedtakast dersom delinga er gjennomført, eller utbetaling til andelseigarane har skjedd. Omgjering av eit vedtak om oppløysing og namnet på medlemmene i det nye styret i laget skal straks meldast til Føretaksregisteret.

Merknader frå høyringsinstansane

Asker og Bærum Boligbyggelag støttar forslaget til reglar om avviklingsstyre og generalforsamling. Desse reglane kan gjere det lettare å gjennomføre ein overgang til eigarseksjonssameige.

Departementet sine vurderingar

Departementet viser til at utvalet foreslår føresegner om oppløysing av burettslag. Oppløysing av laget krev vedtak på to generalforsamlingar etter kvarandre, med minst fire vekers mellomrom. På kvar generalforsamling må minst to tredjedelar av alle andelseigarane røyste for vedtaket. Den eine generalforsamlinga skal vere den ordinære generalforsamlinga. Når vedtak om oppløysing er gyldig, skal generalforsamlinga velje eit avviklingsstyre som kjem i staden for styret og forretningsføraren. Valet gjeld på ubestemt tid, med ein oppseiingsfrist for medlemmene på tre månader. Vedtak om å oppløyse laget skal meldast til Føretaksregisteret straks vedtaket er gyldig og avviklingsstyre er valt. Meldinga skal innehalde opplysningar om medlemmene av avviklingsstyret. Ved registrering av meldinga om oppløysing skal Føretaksregisteret kunngjere vedtaket om å oppløyse laget. I kunngjeringa skal kreditorane til laget varslast om at dei må melde krava sine til avviklingsstyret innan to månader frå siste kunngjering.

Departementet sluttar seg til det forslaget som utvalet har kome med til føresegner om korleis eit burettslag skal oppløysast. Det gjeld korleis sjølve vedtaket om oppløysing skal vere utforma, kva kompetanse avviklingsstyret og generalforsamlinga har, og korleis Føretaksregisteret og kreditorane skal varslast. Det same gjeld i forhold til korleis skyldnadene til laget skal dekkjast, og korleis ei eventuell deling og utbetaling skal gå føre seg.

8.15 Skadebot og ymse andre føresegner

8.15.1 Skadebot

Gjeldande rett

Stiftar, styremedlem og forretningsførar er forplikta til å bøte for skade som han eller ho under utføringa av oppgåver forsettleg eller aktlaust valdar burettslaget, andelseigarar eller andre. Det same gjeld den som i eigenskap av andelseigar forsettleg eller aktlaust medverkar til slik skade. For ein granskar gjeld det same. Skadebotansvar kan lempast dersom ein finn det rimeleg under omsyn til utvist skuld, storleiken på skaden, økonomisk evne og tilhøva elles.

Generalforsamlinga avgjer om laget skal gjere gjeldande eit skadeansvar. Har generalforsamlinga gjort vedtak om ansvarsfridom eller har forkasta eit forslag om å gjere gjeldande ansvar, kan skadebotkrav likevel på laget sine vegner og i namnet til laget fremjast av minst ein tiandedel - likevel minst tre - av andelseigarane. Saka skal reisast ved felles fullmektig innan tre månader etter generalforsamlinga. Er det framsett krav om gransking, eller er gransking sett i verk, tek fristen for å reise skadebotkrav til frå det tidspunktet granskinga er avslutta eller kravsmålet er endeleg avslått. At ein andelseigar trekkjer seg tilbake eller avhendar sine andelar etter at sak er reist, er ikkje til hinder for at dei andre held fram med saka. Taper andelseigarane saka, er kostnaden laget uvedkomande og skal i tilfelle dekkjast av dei andelseigarane som har gjort kravet gjeldande. Dersom andelseigarane vinn saka, kan dei krevje at laget dekkjer kostnadene opptil den summen som har kome laget til gode ved søksmålet.

Avgjerda til generalforsamlinga om ansvarsfridom fritek ikkje for ansvar i høve til forhold som det på vesentlege punkt ikkje var gitt uttømmande og rette opplysningar om overfor generalforsamlinga. Avgjerda om ansvarsfridom er ikkje bindande for laget sitt konkursbu dersom laget må reknast som insolvent då avgjerda blei teken, eller dersom konkurs blei opna innan eitt år etter avgjerda.

Forslaget frå utvalet

Utvalet foreslår at den som i eigenskap av styremedlem, forretningsførar, granskar eller andelseigar valdar tap forsettleg eller aktlaust for laget, andelseigarar eller andre under utføringa av oppgåva si, har plikt til å bøte tapet. Det same gjeld for ein medlem av andre organ som er skipa etter vedtektene (§ 12-1). Utvalet meiner det er meir opplysande å ta med at skyldansvaret gjeld i forhold til både laget, andelseigaren og andre.

Utvalet foreslår at skadebotansvaret skal kunne lempast etter reglane i skadebotlova § 5-2 (§ 12-2).

Utvalet foreslår vidare at det er generalforsamlinga som avgjer om laget skal fremje skadebotkrav etter den nemnde føresegna. Er det opna gjeldsforhandling eller konkurs, skal føresegnene i konkurslova gjelde (§ 12-3). Dei same reglane gjeld tilsvarande for inngåing av førehandsavtale mellom laget og styremedlem, forretningsførar, granskar eller andelseigar, som regulerer eller avgrensar skadebotansvaret deira. Har generalforsamlinga gitt ansvarsfritak eller forkasta forslag om å krevje skadebot, kan ein tiandedel, men minst to, av andelseigarane gjere skadebotansvar gjeldande på vegner av og i namnet til laget.

Er eit søksmål om skadebot reist, kan det halde fram sjølv om nokre av andelseigarane trekkjer seg eller andelen går over til andre (§ 12-4). Søksmålet om skadebot må reisast ved felles fullmektig innan tre månader etter at vedtaket blei gjort av generalforsamlinga. Er det kravt gransking, blir fristen rekna frå den dagen kravet er endeleg avslege, eller granskinga eventuelt er avslutta. Kostnadene med søksmålet om skadebot er laget uvedkomande. Kostnadene kan likevel krevjast dekte av laget med opptil den summen som er komen laget til gode ved søksmålet. Denne regelen gjeld ikkje når vedtaket om å gi eller forkaste ansvarsfritak er gjort med fleirtal som for vedtektsendring. Det same gjeld ved inngått forlik.

Utvalet foreslår at dersom generalforsamlinga har gjort vedtak om ansvarsfritak eller at ansvar ikkje skal gjerast gjeldande, kan laget likevel fremje krav på grunnlag av omstende som generalforsamlinga på vesentlege punkt ikkje fekk rette og fullstendige opplysningar om då vedtaket blei gjort (§ 12-5). Andelseigarar, kreditorar eller andre som har lide tap fordi laget er påført tap, er bundne av skadeoppgjer med laget, og deira krav står tilbake for laget sine krav (§ 12-6).

Merknader frå høyringsinstansane

Høyringsinstansane har ikkje hatt merknader til forslaget frå utvalet til føresegner om skadebot.

Departementet sine vurderingar

Departementet sluttar seg til forslaget frå utvalet til føresegner om skadebot. Det gjeld både føresegna om ansvarsgrunnlaget, føresegnene om lemping, kva krav som kan fremjast på vegner av burettslaget, og ansvarsfritak. Departementet viser også til at ingen av høyringsinstansane har hatt merknader til desse forslaga.

8.15.2 Teieplikt og tvisteløysing

Gjeldande rett

Tilsette og tillitsvalde i eit burettslag er forplikta til å hindre at andre får tilgang til det dei i samband med tenesta eller arbeidet får vite om personlege forhold eller tekniske innretningar og framgangsmåte, i tillegg til drifts- eller forretningsforhold som det kan ha noko å seie for konkurransen å halde løynd av omsyn til den opplysninga gjeld. Teieplikta gjeld også etter at vedkomande har avslutta tenesta eller arbeidet. Han eller ho kan heller ikkje nytte opplysningane som er nemnde, i eiga verksemd eller i teneste for andre.

Stiftar, styremedlem, forretningsførar eller revisor som bryt føresegner gitt i eller i medhald av burettslagslova, eller som medverkar til slikt brot, blir straffa med bøter eller under særleg straffeaukande omstende med fengsel i opptil tre månader, dersom ikkje handlinga blir ramma av eit strengare straffebod. Brot er også strafflagde når dei er gjorde i aktløyse.

Etter husleigelova frå 1999 § 12-5 kan departementet setje i verk forsøksordningar med husleigetvistutval i ein eller fleire kommunar. I første omgang er det etablert eit husleigetvistutval for Oslo som ei prøveordning for tre år frå 1. mars 2001. Tvistar mellom andelseigaren og burettslaget som gjeld husleigeforholdet, kan avgjerast av dette utvalet.

Forslaget frå utvalet

Utvalet foreslår at tillitsvalde, forretningsføraren og tilsette i eit burettslag skal hindre at uvedkomande får tilgang til det dei har fått kjennskap til i verksemda i laget om personlege tilhøve. Teieplikta gjeld ikkje når inga rettkomen interesse tilseier at opplysningane skal haldast hemmelege (§ 13-1). Utvalet foreslår at forsettleg brot på teieplikta skal kunne straffast med bøter.

Utvalet meiner at det ikkje trengst eigne tvisteorgan til å avgjere tvistar mellom andelseigarane i burettslaget eller mellom burettslag og bustadbyggjelag. Utvalet foreslår likevel at partane ikkje gyldig kan avtale at tvist mellom andelseigaren og burettslaget skal avgjerast ved skilsdom før tvisten oppstod. Utvalet foreslår vidare at det heller ikkje med endeleg verknad skal kunne gjerast førehandsavtale om at slike tvistar skal avgjerast av eit anna organ utanom domstolane. Etter at ein tvist har oppstått, kan partane velje om tvisten skal avgjerast ved skilsdom eller på annan måte (§ 13-4).

Merknader frå høyringsinstansane

Høyringsinstansane har ikkje hatt merknader til forslaget frå utvalet til føresegner her.

Departementet sine vurderingar

Departementet sluttar seg til det forslaget som utvalet har kome med til føresegner som gjeld teieplikt og tvisteløysing.

8.16 Når lova skal ta til å gjelde. Overgangsreglar. Endringar i andre lover

8.16.1 Når lova skal ta til å gjelde. Overgangsreglar

Gjeldande rett

Gjeldande burettslagslov tok til å gjelde då Kongen fastsette det. Burettslag som var stifta før dette tidspunktet, og som hadde avvikande føresegner om kven som kunne vere andelseigar, kunne halde på desse føresegnene også etter at lova tok til å gjelde.

Forslaget frå utvalet

Utvalet foreslår at den nye lova skal ta til å gjelde frå den tid Kongen fastset, og at lov 4. februar 1960 nr. 2 om burettslag bli oppheva frå same tidspunkt (§ 14-1).

Utvalet foreslår vidare ulike overgangsreglar. Utvalet foreslår først ein overgangsregel for tilknytte lag om at det bør fastsetjast at vilkåret for dobbel medlemskap skal reknast å gjelde i lag som etter tidlegare reglar var knytte til eit bustadbyggjelag (§ 14-2). Utvalet framhevar at ein ikkje kan sjå bort frå at det finst tilknytte burettslag der bustadbyggjelaget i dag ikkje har vedtektsveto. Bustadbyggjelaget har likevel vore sikra at burettslaget ikkje kan endre statusen som tilknytt lag. For slike burettslag foreslår utvalet at desse særreglane skal gjelde: Det skal reknast som eit vilkår for å vere andelseigar at vedkomande er andelseigar i bustadbyggjelaget, og laget skal reknast som eit tilknytt lag om ikkje anna blir fastsett i vedtektene med samtykke frå bustadbyggjelaget. Dette inneber at statusen som tilknytt burettslag framleis gjeld, sjølv om det ikkje er fastsett i vedtektene til burettslaget at andelseigarane også må vere andelseigarar i eit bestemt bustadbyggjelag.

Den eldre vedtektsføresegna om at endring av vedtektene ikkje er gyldig utan samtykke frå bustadbyggjelaget, skal berre gjelde så langt den nye lova også godtek vedtektsveto i høve til den aktuelle føresegna (§ 7-12). Rekkjevidda av den vetoretten bustadbyggjelaga har mot endringar, vil etter dette bli innskrenka, slik at han ikkje rekk lenger enn det lovforslaget gir høve til. Det inneber at bustadbyggjelaga berre kan ha vedtektsveto mot å ta bort føresegner om vilkår for å vere andelseigar og reglar om forkjøpsrett eller prisreglar.

Utvalet foreslår vidare at ein forretningsføraravtale mellom eit bustadbyggjelag og eit tilknytt burettslag som er gjord før lova tok til å gjelde, og som etter sitt innhald er uoppseieleg i meir enn fem år eller berre kan seiast opp på visse vilkår, kan burettslaget seie opp med seks månaders varsel når det er gått fem år frå lovforslaget her blei sett i kraft, og minst ti år frå burettslaget blei stifta. Oppseiing kan berre skje dersom generalforsamlinga i burettslaget gir samtykke til det med to tredjedels fleirtal, og bustadbyggjelaget har fått høve til å uttale seg skriftleg om spørsmålet til kvar andelseigar i burettslaget seinast samtidig med innkalling til generalforsamlinga.

Utvalet meiner at dei same reglane etter kvart bør kunne gjelde for eldre avtalar som for avtalar etter den nye lova. Bustadbyggjelaga bør likevel ha ei områdingstid. Ein står ikkje heilt fritt til å gripe inn i eldre avtalar med ei ny lov. Utvalet meiner at ei ytre grense følgjer av grunnlova § 97, men ofte vil ein prøve å halde lovgivinga trygt innafor denne grensa. Utvalet har vurdert å ikkje gi særlege føresegner om eldre avtalar. Spørsmålet om einsidig oppseiing måtte i det tilfellet vurderast ut frå avtalelova § 36 og konkurranselovgivinga. Utvalet kom fram til at det ikkje er noka god løysing - og foreslår at oppseiing av dei eldre avtalane blir regulert i lova.

Utvalet foreslår at retten skal kunne setje ei slik oppseiing til side dersom oppseiinga vil verke urimeleg, og sersom bustadbyggjelaget har reist søksmål innan 30 dagar etter at ei skriftleg oppseiing kom fram til laget. Denne føresegna er nærare omtalt under punkt 6 og punkt 8.10.2. Utvalet meiner at dette forslaget ikkje fører til nokon urimeleg tilbakeverknad. Med tanke på heilt spesielle tilfelle bør ein likevel opne for at bustadbyggjelaget kan krevje ei rettsleg prøving av oppseiinga.

Utvalet foreslår vidare overgangsreglar som både skal gjelde for tilknytte og frittståande burettslag. Først foreslår utvalet ei føresegn om registrering i Føretaksregisteret. Utvalet foreslår at burettslag som er stifta før lova her blei sett i kraft, kan registrerast i Føretaksregisteret sjølv om stiftinga ikkje er gjennomført på den måten som den nye lova fastsett. Registrering må i tilfelle skje seinast seks månader etter den konstituerande generalforsamlinga (§ 14-3).

Utvalet foreslår deretter reglar som skal gjelde i tilfelle der det før lova her tok til å gjelde, er inngått avtalar mellom bustadsamvirket og dei framtidige bebuarane om rett til å bli andelseigar med meir (§ 14-4).

Utvalet framhevar at på det tidspunktet ei ny lov tek til å gjelde, kan ein ha byggjeprosjekt som er i gang. Ein kan ikkje utan vidare late dei nye reglane gjelde fullt ut for dei avtalane som er gjorde på grunnlag av eldre reglar. Men det ville også bli svært komplisert å lage overgangsreglar som gjekk ut på at nokre av dei nye reglane skulle gjelde for desse avtalane, og andre ikkje. Utvalet meiner at dersom ein først tek utgangspunkt i at dei nye reglane ikkje skal omfatte dei eldre avtalane, bør ein også vente med å setje i verk den nye lova for burettslaget elles. Utbyggingsmodellen etter gjeldande lover inneber eit komplisert samspel mellom avtalerettslege og samanslutningsrettslege reglar. Til dømes har ein reglar om avtale om rett til overtaking av andel og om leige av bustad, samtidig som ein har reglar om avhending av rettane etter avtalen, forkjøpsrett til desse rettane osb.

Utvalet meiner at det enklaste må vere at tidlegare reglar framleis skal gjelde for eldre avtalar mellom bustadinteressentane på den eine sida og bustadbyggjelaget og burettslaget på den andre. Av praktiske grunnar bør dei same reglane gjelde for alle avtalane i prosjektet, sjølv om berre nokre av avtalane er eldre enn lova. Vidare bør dei nye reglane om burettslaget etter utvalet si meining ikkje gjelde før alle andelane er overtekne eller teikna.

Her foreslår utvalet at reglane i den gamle lova skal regulere rettsforholdet mellom partane dersom det er inngått slike avtalar før den nye lova tok til å gjelde. Dette skal etter forslaget både gjelde reglane om rett til å bli andelseigar, reglane om rett til å leige bustad av burettslaget og reglane om burettsinnskot. Det inneber at byggjeprosessen i desse tilfella går etter den gamle modellen. Dei nye reglane vil då ikkje gjelde. Lova elles skal etter forslaget gjelde for burettslaget når alle bustadene er overtekne av andelseigarane.

Utvalet foreslår vidare visse reglar om innskot (§ 14-5) og andelar (§ 14-6). Utvalet meiner at det bør gå fram at dei nye reglane om panteretten skal gjelde for dei eldre pantobligasjonane som sikrar innskot, anten det er ein fellesobligasjon eller fleire pantobligasjonar. Men det bør ikkje vere noko krav om at prioriteten for den eksisterande pantobligasjonen skal endrast. Utvalet meiner at ei slik ordning ville vere vanskeleg å gjennomføre. Departementet viser elles til dei spesielle merknadene.

Eldre vedtektsføresegner som gir juridiske personar og andre rett til å eige fleire andelar enn det den nye lova opnar for, skal etter forslaget gjelde utan hinder av dei nye reglane (§ 14-7). Bakgrunnen for dette forslaget er at visse juridiske personar etter vedtektene skal kunne eige berre tjue prosent av andelane i tillegg til dei andelane som visse juridiske personar har lovfesta rett til å eige.

Utvalet peiker mellom anna på at ein arbeidsgivar kan eige 30 prosent av andelane etter den gamle lova, mens grensa er sett ned til 20 prosent i forslaget til ny lov. Dersom ein arbeidsgivar eig 25 prosent, vil han eller ho etter denne føresegna framleis kunne eige dei siste fem prosentane av andelane. Utvalet foreslår vidare at i lag som er stifta før lova her blei sett i kraft, skal det reknast som eit vilkår at nye andelseigarar skal godkjennast av laget, om ikkje anna blir fastsett i vedtektene. Utvalet foreslår vidare at tidspunktet for når den nye lova trer i kraft, bør vere eit skjeringspunkt for reglane om forkjøpsrett som skal nyttast. Det er fleire forskjellar i desse regelverka. Etter forslaget frå utvalet vil dei nye reglane berre bli tekne i bruk dersom forkjøpsretten er utløyst før lova her blei sett i kraft.

Det går fram av lovforslaget at utvalet foreslår at bruksretten for framtida skal reknast som ein bruksrett av eit eige slag, og ikkje lenger bli rekna som ein leigerett. Utvalet har foreslått at denne bruksretten blir nærare regulert i kapittel 5. Utvalet foreslår at burett etter kapittel 5 skal kome i staden for leigerett etter den gamle lova (§ 14-8).

Utvalet ser det slik at det kan vere noko misvisande når bruksrettsforholdet i burettslag formelt er konstruert som ein leigeavtale. Reelt er det tale om eit integrert og sentralt ledd i lagsforholdet. Hovudregelen må - slik utvalet vurderer det - vere at rammene for endringar av rettar og plikter følgjer av dei samanslutningsrettslege reglane og ikkje av avtalereglane. Leigeavtalen i burettslag kan ikkje seiast opp frå laget si side anna enn i tilfelle av vesentleg mishald. Då kan ikkje laget bruke den vanlege framgangsmåten for å endre på rettar og plikter i ein avtale, nemleg å seie opp med tilbod om ny avtale på endra vilkår. Utvalet framhevar likevel at ein leigar må finne seg i visse endringar, til dømes i bruken av leigeobjektet, også utan at utleigaren må gå vegen om oppseiing, men rammene her er nokså usikre. Dersom ein såg det slik at rettar og plikter i forholdet mellom andelseigaren og laget kviler på avtale, kunne ein nok kome til å rekne det rettslege forholdet for meir fastlåst og mindre påpasseleg enn det som er tenleg, slik utvalet ser det.

Utvalet meiner at der det nærare innhaldet i bruksretten kviler på lagsforholdet og ikkje på avtale, vil det vere lettare å forklare at den enkelte andelseigaren må finne seg i endringar, til dømes av fordelinga av vedlikehaldsutgiftene, gjennom fleirtalsvedtak. I og med at kostnadene i alle høve blir liggjande hos andelseigarane, direkte eller indirekte, bør det ikkje vere noko å innvende mot at til dømes vedlikehald av visse uteområde blir overført frå laget til andelseigarane eller omvendt. Føresetnaden må etter utvalet si meining vere at endringa ikkje forrykkjer det innbyrdes forholdet mellom andelseigarane. Det må følgje av den allmenne mishaldsregelen.

Utvalet har såleis valt å byggje på ei slik oppfatning av bruksretten som ein del av lagsforholdet. Utvalet meiner at den rettslege situasjonen reelt er den same i dag òg. Ut frå dette synet bør ikkje andelseigarane kunne motsetje seg nye reglar på det grunnlaget at dei nye reglane er annleis enn i dei tidlegare leigeavtalane.

Utvalet foreslår vidare at sameige av andel, som er oppstått før lova her blei sett i kraft, skal kunne halde fram utan hinder av føresegnene i den nye lova. Er bruken overlaten til andre enn andelseigaren før lova her blei sett i kraft, kan bruken halde fram utan hinder av føresegnene i den nye lova. Fordeling av vedlikehaldsplikt o.a. som avvik frå den nye lova, og som går fram av eldre vedtekter eller leigeavtalar som er allment nytta i laget, skal etter forslaget framleis gjelde fram til noko anna blir fastsett i vedtektene. Avvikande fordeling av vedlikehaldsplikta, som er avtalt særleg mellom laget og dei enkelte andelseigarane, skal etter forslaget berre kunne endrast i samsvar med avtalen. Eldre fordeling av husleige gjeld tilsvarande for felleskostnader utan hinder av føresegna i den nye lova, fram til noko anna blir fastsett i samsvar med reglane i den nye lova.

Legalpanterett etter den nye lova kjem i staden for eldre avtalt panterett som laget har for krav etter leigeavtalen, og står elles tilbake for panterett som hadde fått rettsvern mot andelseigaren sine kreditorar før den nye lova blei sett i kraft, om ikkje anna følgjer av allmenne prioritetsreglar. Har laget sagt opp leigeretten eller kravt tvangsfråviking før den nye lova tok til å gjelde, skal tidlegare reglar om fristar, søksmål, pålegg om sal og om tvangsfullføring gjelde. Sameleis er det dersom andelseigaren har sagt opp leigeretten.

Utvalet foreslår også eigne reglar om plikt til å registrere alle burettslag i eit burettsregister innan visse fristar (§ 14-9). Utvalet meiner det er ønskjeleg at eldre burettslag registrer andelane i eit burettsregister snarast råd etter at ei ny lov har teke til å gjelde. Etter forslaget skal styret i burettslaget seinast seks månader etter at den nye lova blei sett i kraft, sende melding til eit burettsregister om registrering av andelane. Meldinga skal minst innehalde: oversyn over andelane i laget, med opplysning om kva for ein bustad som er knytt til kvar andel, og namn, adresse og fødselsnummer til andelseigarane. Styret skal etter forslaget også sende oversyn over uinnfridde panterettar laget har fått melding om for kvar andel, med namn og adresse på panthavaren og opplysning om kven som sit med andelsbrevet.

Dei panterettane som går fram av meldinga frå styret, skal registrerast på andelen, og registerføraren skal sende melding til panthavaren om registreringa. Utvalet framhevar at ein ikkje kan vere sikker på at alle panterettane er komne med. Utvalet meiner derfor at det bør setjast ein frist for å registrere panterettar som ikkje er komne med tidlegare. Utvalet foreslår at rettsvern for panterett etter tidlegare gjeldande reglar fell bort dersom panteretten ikkje er meldt til registrering seinast seks månader etter at andelen er registrert i burettsregisteret. Utvalet foreslår vidare at føresegna i pantelova § 1-4 om at pantekravet skal vere oppgitt til ein bestemt sum, etter forslaget ikkje skal gjelde for panterett som har rettsvern etter tidlegare gjeldande reglar, og som er registrert i burettsregisteret innan seks månader etter at andelen er registrert i burettsregisteret.

Burettsregisteret skal etter forslaget sende melding til Føretaksregisteret, som skal registrere opplysningar om kvar andelane er registrerte. Kongen skal etter forslaget gi forskrifter om registrering i tilfelle der det er tvist om prioriteten mellom fleire panterettar som hadde fått rettsvern mot andelseigaren sine kreditorar før andelane blei registrerte. Til andelane er registrerte, skal dei tidlegare reglane om rettsvern for rettserverv og om tvangssal gjelde. Utvalet foreslår likevel at det ikkje kan etablerast rettsvern for avtalt panterett i burettslagsandel på anna vis enn ved registrering i burettsregisteret, når det har gått eitt år etter at den nye lova blei sett i kraft.

Utvalet foreslår at eldre avtalar om forvaltning av midlar som er i strid med reglane i den nye lova, skal gjelde i seks månader etter at den nye lova blei sett i kraft, om ikkje kortare tid følgjer av avtalen sjølv eller ny avtale (§ 14-10). Vedtektsføresegner og avtalar som er i strid med lova her, skal etter forslaget felle bort seinast eitt år etter at den nye lova blei sett i kraft (§ 14-11).

Merknader frå høyringsinstansane

NBBL foreslår at det i overgangsreglane for tilknytte burettslag (§ 14-2 nr. 3) blir presisert at for å seie opp ein i utgangspunktet uoppseieleg avtale om forretningsførsel, skal tiårsfristen gjelde frå då burettslaget var ferdig, i staden for då burettslaget blei stifta. Vidare blir det foreslått at det i same føresegn blir sett inn at i generalforsamlinga som skal ta standpunkt til oppseiinga, må fleirtalet på to tredjedelar også utgjere meir enn halvparten av alle andelseigarar i burettslaget.

Departementet sine vurderingar

Departementet er einig med utvalet i at lova bør gjelde frå den tid Kongen fastset. Departementet sluttar seg til forslaget frå utvalet til overgangsreglar, med visse tilpassingar fordi det blei foreslått at andelane skal registrerast i grunnboka. Høyringsinstansane har komne med nokre merknader som departementet vil gi nokre kommentarar til.

NBBL har foreslått endringar i overgangsreglane for tilknytte burettslag. Departementet har kommentert desse forslaga under punkt 8.10.2. Departementet viser derfor til omtalen der.

8.16.2 Endringar i andre lover

Utvalet foreslår endringar i fleire lover. Departementet vil nedafor gå gjennom forslaga lov for lov, og vil då kommentere forslaga saman med synspunkta frå høyringsinstansane.

Tinglysingsloven

I tinglysingslova heiter det i § 12a tredje ledd at dokument som går ut på å overdra ein bustad i eit burettslag knytt til eit bustadbyggjelag eller å overdra ein ideell andel i eigedommane til burettslaget, ikkje kan tinglysast utan at overdraginga er godkjend av fylkesmannen, jf. burettslagslova § 78 tredje ledd.

Forslaget frå utvalet

Utvalet foreslår at denne føresegna blir oppheva. Dei har gitt slik grunngiving for dette forslaget:

«I tinglysingslova § 12a tredje ledd er det ei føresegn om at dokument som gjeld overdraging av bustad i tilknytt burettslag eller ideell part i eigedom som tilhøyrer slikt lag, ikkje kan tinglysast utan at overdraginga er godkjend av fylkesmannen. Føresegna kom inn i 1979, og bakgrunnen var at ein i fleire tilfelle hadde sett omgåingar av oppløysingsreglane i burettslagslova. Når slike dokument til dels hadde vore tinglyste, var det noko fordi det var tvil om korleis tilfella skulle vurderast i høve til oppløysingsreglane, og noko fordi tinglysingsdommarane ikkje kunne eller ville føre kontroll med om dokumentet hadde eit lovleg innhald (dei hadde neppe plikt til det). Tvilen kring desse reglane er rydda av vegen for lenge sia, og utvalet meiner det ikkje er grunn til å halde oppe ei særleg tinglysingssperre for akkurat desse disposisjonane. Ein disposisjon over eigedommen blir ikkje meir eller mindre lovleg om han blir tinglyst. Kontrollen med at styret ikkje handlar ulovleg, bør kunne skje på andre måtar, her som elles.»

Merknader frå høyringsinstansane

Det er ingen høyringsinstansar som har kommentert dette forslaget.

Departementet sine vurderingar

Departementet sluttar seg til forslaget frå utvalet.

Panteloven

I pantelova heiter det i § 1-1 fjerde ledd første punktum at med realregister er det meint grunnbok, skipsregister (mellom anna Norsk Internasjonalt Skipsregister), luftfartøyregister og liknande rettsregister ordna etter dei formuesgoda som retten gjeld.

I pantelova § 4-3 heiter det at som tilkomstdokument reknar ein dokument som representerer ein leigerett til husrom knytt til eit overført pengekrav på utleigaren eller ein andelsrett i eit selskap.

Forslaget frå utvalet

Utvalet foreslår at ein i pantelova § 1-1 fjerde ledd første punktum skal rekne burettsregisteret som eit realregister.

I same lova blir det foreslått at det i § 4-3 andre ledd blir teke inn eit unntak for burettslagsandelar som er registrerte i eit burettsregister. Det blir også foreslått ei heilt ny føresegn, som § 4-3a. Her er det foreslått ein regel om at ein burettsandel som er registrert i eit burettsregister kan pantsetjast, og panteretten får rettsvern ved registrering i burettsregisteret. Dessutan blir det lagt til ei eiga føresegn i § 5-8a. Her skal det heite at utleggspant i ein burettslagsandel som er registrert i burettslagsregisteret, får rettsvern ved registrering i burettsregisteret.

Merknader frå høyringsinstansane

Sparebankforeningen og Finansnæringens Hovedorganisasjon viser til at i pantelova § 3-2 andre ledd siste punktum er det for handpantsetjing gjort unntak frå spesialitetsprinsippet i pantelova § 1-4. Jamvel om summen som pantsetjinga gjeld, likevel skulle vere oppgitt, har dette som utgangspunkt inga rettsleg vekt i forhold til seinare rettshavarar, noko som har ført til enkelte problem og praktiske vanskar. Spørsmålsstillinga er ikkje nemnd i utgreiinga. Det blir derfor lagt til grunn at ny § 4-3a i pantelova fører til at kravet i pantelova § 1-4 - om å gi opp ein fast sum for pantekravet - må nyttast også for pant i andelar i burettslag, og ein ber om at dette blir presisert.

Departementet sine vurderingar

Departementet er einig med utvalet i dei forslaga som er omtalte ovafor, med visse tilpassingar fordi det blei foreslått at andelane skal registrerast i grunnboka.

Sparebankforeningen og Finansnæringens Hovedorganisasjon viser til at det såkalla «spesialitetsprinsippet» ikkje gjeld for pant i burettslagsbustader etter gjeldande lovgiving. Unntak frå dette prinsippet inneber at ein ikkje treng å gi opp storleiken på pantekravet. Grunnlaget for dette unntaket er pantelova § 3-2 andre ledd siste punktum, der det går fram at ved handpantsetjing er det gjort unntak frå spesialitetsprinsippet. Når pantsetjing etter den nye lova skal få rettsvern ved innføring i grunnboka, vil ikkje dei nemnde unntaka gjelde lenger. Det inneber at spesialitetsprinsippet då vil gjelde fullt ut. Departementet ser dette som ei sikker tolking av denne føresegna, og ser derfor ingen grunn til å lovfeste dette.

Departementet legg elles til grunn at pantsetjing etter pantelova § 4-3a gir rettsvern for panterett i alle rettane til andelseigaren berre ved registrering av panteretten i grunnboka. Registrering av pant i andelen gir såleis også rettsvern for pant i andelseigarens krav på innskot (partialobligasjonen). Andelen vil i seg sjølv gi bruksrett til bustaden, og bruksretten blir såleis også pantsett når andelen blir pantsett.

Rettsgebyrloven

Når ei sak skal behandlast i tingretten, lagmannsretten eller Høgsterett, må den som reiser saka, vanlegvis betale rettsgebyr. Må retten setjast med meddommarar, skal ein til vanleg betale tilleggsgebyr. I somme saker treng ein ikkje betale slike gebyr. Rettsgebyrlova § 10 inneheld ei liste over slike sakstypar. Det går fram av nr. 14 i denne føresegna at ein ikkje skal betale slike gebyr i saker om leige av bustad etter reglane i husleigelova og rettar til andelsdokument i burettslag etter reglane i burettslagslova.

Forslaget frå utvalet

Utvalet har foreslått ei språkleg endring i rettsgebyrlova i samsvar med terminologien i den nye burettslagslova.

Merknader frå høyringsinstansane

Det er ingen høyringsinstansar som har kome med merknader til dette forslaget.

Departementet sine vurderingar

Departementet støttar denne endringa.

Dekningsloven

I dekningslova heiter det i § 2-10 første ledd første punktum at dersom tvangsdekning ved tvangssal eller tvangsbruk av fast eigedom eller leigerett i fast eigedom (mellom anna aksje, andelsbrev, pantebrev eller anna tilkomstdokument med tilknytt leigerett) fører til at skyldnaren taper retten til nødvendig bustad for seg og familien sin, kan namsretten eller skifteretten etter krav ved orskurd fastsetje at tvangsdekning berre kan gjennomførast dersom ein skaffar skyldnaren eller familien til skyldnaren ein annan bustad, som med omsyn til plassering, storleik og pris og andre forhold oppfyller rimelege krav.

I tredje ledd første punktum i dekningslova § 2-10 heiter det at ei avgjerd som nemnt, heller ikkje kan gjerast ved tvangsdekning som er kravd for inndrivne renter eller ordinært forfalne avdrag på lån sikra med pant i eigedommen, leigeretten eller tilkomstdokumenta.

Forslaget frå utvalet

Utvalet foreslår endringar i desse føresegnene. Endringane inneber ei tilpassing av terminologien i forslaget til ny lov om burettslag.

Merknader frå høyringsinstansane

Det er ingen høyringsinstansar som har kommentert dette forslaget.

Departementet sine vurderingar

Departementet er einig i forslaget.

Finansieringsvirksomhetsloven

I finansieringsverksemdlova heiter det i § 2-15 første ledd bokstav e at ein finansinstitusjon ikkje kan gi lån til eller stille garanti for formannen i representantskapet/forstandarskapet eller medlem av styret, kontrollkomiteen eller revisjonen eller sine tenestemenn eller selskap som nokon av dei nemnde personane er ansvarleg medlem eller styremedlem i, utan at lånet eller garantien er sikra ved pant i tilkomstdokument til innskotsbustad, avgrensa oppover til pålydande på obligasjonen for pant i tilkomstdokument til obligasjonsbustad.

Forslaget frå utvalet

Utvalet foreslår at det i denne føresegna skal leggjast til burettslagsandel i tillegg til tilkomstdokument til innskotsbustad.

Merknader frå høyringsinstansane

Det er ingen høyringsinstansar som har kommentert dette forslaget.

Departementet sine vurderingar

Departementet er einig i denne endringa.

Eiendomsmeklingsloven

I eigedomsmeklingslova heiter det i § 1-1 første ledd nr. 3 at eigedomsmekling i denne lova er å forstå som mellommann, og under dette å stå for oppgjer ved omsetning av aksje, andelsbrev, pantebrev eller anna tilkomstdokument knytt til leigerett til bustad eller anna areal i bygd eigedom.

I same lov § 3-6 andre ledd første punktum heiter det at ved overdraging av andel i eller bruksrett til fast eigedom eller tilkomstdokument som gir bruksrett til fast eigedom, skal meklaren dessutan gi opplysningar om rettar og plikter som følgjer av avtalar og vedtekter.

Forslaget frå utvalet

Utvalet foreslår også ei endring i eigedomsmeklarlova for å få til ei betre harmonisering med terminologien i forslaget til ny lov om burettslag.

Merknader frå høyringsinstansane

Det er ingen høyringsinstansar som har kommentert dette forslaget.

Departementet sine vurderingar

Departementet er einig i endringane.

Tvangsfullbyrdelsesloven

I tvangsfullføringslova heiter det i § 1-8 første ledd at med realregister meiner ein norsk grunnbok, skipsregister (medrekna Norsk Internasjonalt Skipsregister), luftfartøyregister og liknande norsk register av rettar ordna etter dei formuesgoda som rettane gjeld. Verdipapirsentralen og motorvognregisteret til Lausøyreregisteret blir ikkje å rekne som realregister. Med realregister meiner ein også tilsvarande utanlandske register. I fjerde leddet i den same føresegna heiter det at med tilkomstdokument til leigerett til husrom meiner ein dokument som representerer ein leigerett til husrom knytt til eit overførleg pengekrav på utleigaren eller ein andelsrett i eit selskap.

I tvangsfullføringslova § 6-1 andre ledd tredje punktum heiter det at i saker om tvangsdekning i fast eigedom eller tilkomstdokument til leigerett til bustad, kan namsretten i særlege tilfelle avgjere at dekninga skal utsetjast jamvel om saksøkte ikkje betaler ein femtedel av det samla kravet til saksøkjaren dersom tvangsdekninga fører til at saksøkte taper retten til nødvendig bustad for seg og familien sin.

I tvangsfullføringslova § 11-2 første ledd bokstav c heiter det at grunnlag for tvangsdekning etter dette kapitlet er, i tillegg til dei allmenne tvangsgrunnlaga, legalpanterett for skatt eller avgifter til stat eller kommune eller for sameiget sine krav etter sameigeforholdet i seksjonssameige.

Forslaget frå utvalet

I tvangsfullføringslova blir det føreslått fleire tillegg. Endringane heng saman med den nye ordninga med burettsregister, og registreringar i dette registeret, jf. omtalen av desse føresegnene under punkt 8.8.

I § 1-8 første ledd første punktum blir det foreslått at burettsregisteret skal føyast inn saman med dei andre registra. Og i fjerde ledd i den same føresegna blir det lagt til eit unntak for burettslagsandelar som er registrerte i eit burettsregister.

I § 2-10 andre ledd blir det foreslått lagt til eit nytt siste punktum. Denne føresegna inneheld reglar om unntak frå dei vanlege habilitetsreglane når namsretten skal oppnemne medhjelparar ved tvangssal. Etter forslaget kan namsretten framleis oppnemne bustadbyggjelag til slik medhjelpar sjølv om burettslaget har pant i andelen som skal seljast på tvangssal. Ordninga inneber såleis ei vidareføring av gjeldande rett, og det er namsretten som må ta stilling til om bustadbyggjelaget eller ein annan skal oppnemnast som medhjelpar ved tvangssalet.

Føresegna § 6-1 inneheld ein spesialregel som gir namsretten heimel til å utsetje tvangssal i somme tilfelle. Føresegna gjeld tvangssal av fast eigedom og tilkomstdokument til leigerett til bustad. Som følgje av endra terminologi i den nye burettslova må denne føresegna endrast, slik at føresegna framleis skal gjelde for burettslagsandelar.

I § 11-1 blir det foreslått lagt til eit nytt fjerde punktum. Her skal det heite at tvangsbruk ikkje kan gjennomførast for andel i burettslag.

I § 11-2 første ledd bokstav c blir det no foreslått at legalpanterett for skyldige felleskostnader skal vere eit tvangsgrunnlag på same måten som tilsvarande legalpanterett i eigarseksjonssameige er tvangsgrunnlag etter tvangsfullføringslova.

I eit nytt tredje ledd i § 11-3 blir det foreslått at det skal heite at kravsmål om tvangssal av burettslagsandel som er registrert i burettsregister skal setjast fram i den krinsen der bustaden ligg. I § 11-12 er det også foreslått lagt til eit nytt ledd. Der blir det foreslått at det skal stå at ved sal ved medhjelpar av registrert andel i burettslag som er knytt til eit bustadbyggjelag, kan bustadbyggjelaget oppnemne medhjelpar. I § 11-14 fjerde ledd blir det foreslått at det skal heite at føresegnene skal gjelde tilsvarande ved tvangssal av burettslagsandel som er registrert i burettsregister.

Merknader frå høyringsinstansane

Justisdepartementet meiner at det ikkje skulle vere nødvendig å ha med eit nytt siste punktum i tvangsfullføringslova § 2-10 andre ledd. Det blir også foreslått at tvangsfullføringslova § 11-3 nytt tredje ledd i staden blir plassert som andre punktum i § 11-3 første ledd. Dessutan skal nytt fjerde ledd i tvangsfullføringslova § 11-12 vere nytt tredje ledd, sidan gjeldande føresegn har to ledd. Vidare blir det foreslått at § 11-7 andre ledd blir endra til også å femne om burettsandel som er registrert i burettsregister. Tilsvarande tillegg bør leggjast inn i § 11-8 andre ledd og § 11-9 andre ledd.

Departementet sine vurderingar

Departementet er einig i forslaga, med unntak av at ei endring i § 1-8 ikkje skulle vere nødvendig i og med at andelane i burettslaget skal registrerast i grunnboka. Departementet har også gjort nokre andre tilpassingar i det høvet. Dessutan skulle det ikkje vere nødvendig å leggje til eit nytt punktum i § 2-10 andre ledd. Denne føresegna er blitt endre fleire gonger, og slik føresegna lyder i dag, gir ho også heimel for å fråvike hovudregelen om habilitet ved tvangssal av registrert burettslagsandel.

Departementet legg til grunn dei andre justeringane som Justisdepartementetforeslår.

Avhendingslova

Avhendingslova gjeld sal av fast eigedom, eigarseksjonar medrekna. Lova gjeld ikkje ved sal av burettslagsbustader.

Forslaget frå utvalet

Utvalet har foreslått at det skal leggjast til ei eiga føresegn i avhendingslova der ein slår fast at lova skal gjelde tilsvarande for avtalar om avhending av andel i burettslag og avtalar om rett til bustad som er knytt til eller skal knytast til andel i burettslag. Utvalet meiner at det i all hovudsak er dei same spørsmåla som kjem opp mellom partane ved avhending av andelar som ved avhending av ein einebustad eller ein eigarseksjon. Det kan hende at ein som kjøper ein andel i eit burettslag, kan ha fått misvisande eller mangelfulle opplysningar om forholdet til burettslaget. Mest vanleg er det at kjøparen får feil opplysningar om fellesgjeld, men det kan også gjelde særreglar om bruken av fellesareal, fordelinga av vedlikehaldspliktene eller liknande. Utvalet meiner at her må reglane om manglar gjelde tilsvarande. Det er i prinsippet ikkje noko anna enn når reglane om manglar etter avhendingslova skal gjelde tilsvarande for offentlegrettslege band på eigedommen.

Utvalet foreslår at overføring eller teikning av andel i burettslaget skal reknast som heimelsoverføring dersom burettslaget har heimel til eigedommen. Likt med andel i burettslag skal reknast registrert rett til bustad etter lov om burettslag § 2-13 andre ledd. Pantetrygd etter § 2-9 skal gjelde andelen. Panteretten får rettsvern etter same reglar som for rettsstiftingar i andelen elles.

Merknader frå høyringsinstansane

Justisdepartementet viser til forslaget om å leggje til ei føresegn i avhendingslova, som ny § 1-1a. Det blir vist til at utvalet har foreslått at avhendingslova skal gjelde tilsvarande for avhending av burettslagsandelar og for avtalar om rett til bustad som er knytt eller som skal knytast til andel i burettslag. I dag er kjøp av andelar i burettslag ikkje lovregulert, og den ulovfesta retten er på fleire punkt uklar. Ein konsekvens av dette er at kjøparar av andelar i burettslag på nokre punkt står i ei svakare stilling enn bustadkjøparar elles. Departementet meiner på denne bakgrunn at det er behov for lovregulering. Jamvel om det formelt er stor forskjell mellom kjøp av ein andel i ei samanslutning og kjøp av ein fast eigedom med bygning, er det likevel nærliggjande å la avhendingslova gjelde tilsvarande for andelar i burettslag. Som utvalet peiker på, vil dei sentrale spørsmåla om kontraktsbrot i begge tilfella vere knytte til den fysiske tilstanden til bustaden og til overlevering av bustaden. Det er derfor naturleg å kople seg på reglane i avhendingslova. Fellestrekka er såpass mange at denne løysinga er å føretrekkje framfor ei separat regulering i burettslagslova.

Huseiernes Landsforbundstøttar også forslaget om å utvide verkeområdet til avhendingslova til også å gjelde kjøp av andelar i burettslag.

Departementet sine vurderingar

Departementet er einig i dette forslaget. Departementet viser elles til punkt 8.4, der spørsmålet om ei slik utviding av verkeområdet for lova er drøfta. Departementet viser vidare til punkt 9, som inneheld vurderingar knytte til bruken av lova i høve til bustadaksjeselskap.

Lov 9. desember 1994 nr. 64 om løysingsrettar

I lov 9. desember 1994 nr. 64 om løysingsrettar heiter det i § 3 tredje ledd at første og andre ledd ikkje gjeld løysingsrettar som blir regulerte av burettslagslova, aksjeselskapslova, allmennaksjeselskapslova og lov om ansvarlege selskap.

Forslaget frå utvalet

Utvalet har foreslått at det i unntaket i § 3 tredje ledd i lov om løysingsrettar også skal takast med at unntaket også skal gjelde vedtektsfesta løysingsrettar i burettslag.

Merknader frå høyringsinstansane

Det er ingen høyringsinstansar som har kommentert dette forslaget.

Departementet sine vurderingar

Departementet sluttar seg til denne vurderinga.

Eierseksjonsloven

Eigarseksjonslova § 22 inneheld forbod mot at nokon kan erverve meir enn to bustadseksjonar. Føresegna inneheld fleire unntak frå dette forbodet. Føresegna gjeld ikkje ved oreigning, arv, forskot på arv eller tilfelle der kreditor ervervar seksjonar for å redde ei fordring som er sikra med pant i seksjonen. I tredje ledd tredje punktum er det slått fast at staten, fylkeskommunar, kommunar og i tillegg selskap og organisasjonar som staten, ein fylkeskommune eller ein kommune eig eller kontrollerer, og som har som føremål å skaffe bustader, kan erverve fleire seksjonar.

Forslaget frå utvalet

Utvalet foreslår at også burettslag skal kunne erverve meir enn to seksjonar. Ein slik regel vil gjere det mogleg for eit burettslag til dømes å eige ti seksjonar i ein eigedom, mens dei resterande fem seksjonane kan eigast av enkeltståande seksjonseigarar. Utvalet meiner at eigarseksjonslova truleg opnar for dette alt i dag, men utvalet meiner at det vil vere ein fordel om dette blir presisert direkte i lova.

Merknader frå høyringsinstansane

Det er ingen høyringsinstansar som har kommentert dette forslaget.

Departementet sine vurderingar

Departementet har frå tid til anna erfart at det er behov for ein slik regel. Departementet vil derfor tilrå forslaget.

Departementet har foreslått at forbodet mot visse former for diskriminering også skal gjelde i eigarseksjonssameige. Dette forslaget er omtalt under punkt 5 og i dei spesielle merknadene til § 1-5 i lov om bustadbyggjelag.

Departementet foreslår at tilvisinga i eigarseksjonslova § 14 femte ledd siste punktum blir endra frå å vise til den tidlegare burettslagslova § 1 første ledd andre punktum til å vise til ny lov § 1-4 første ledd.

Bustadoppføringslova

Bustadoppføringslova gjeld ikkje avtalar om oppføring av burettslagsbustader.

Forslaget frå utvalet

Utvalet foreslår at bustadoppføringslova også skal gjelde for avtale mellom forbrukar og bustadbyggjelag eller annan yrkesutøvar om rett til bustad som er knytt til eller skal knytast til andel i burettslag, dersom arbeid som er omfatta av avtalen, ikkje er fullført på avtaletidspunktet. Overføring eller teikning av andel i burettslaget skal reknast som heimelsoverføring dersom burettslaget har heimel til eigedommen. Avtalen skal opplyse om andelssum, innskot og fellesgjeld i burettslaget. Burettslaget kan gjere gjeldande krav som knyter seg til fellesareal eller felles rettar eller plikter elles.

Utvalet viser til at når bustadoppføringslova skal gjelde tilsvarande, fører det mellom anna til at forbrukaren i forhold til utbyggjaren kan gjere gjeldande fysiske manglar ved bustaden, til dømes slikt som defekte kjøkkenvifter. Det er ein unødig omveg dersom forbrukaren må gå gjennom burettslaget for å gjere gjeldande slike manglar.

Merknader frå høyringsinstansane

Justisdepartementet viser også til den nye føresegna i bustadoppføringslova § 1a. Eit sentralt punkt i den nye utbyggingsmodellen er at bustadoppføringslova skal gjelde tilsvarande for avtalen mellom forbrukaren og utbyggjaren. Det skaper enkelte problem, mellom anna knytte til kva for krav den enkelte forbrukaren sjølv kan gjere gjeldande, og kva for krav burettslaget kan gjere gjeldande. Ein ser det likevel slik at fordelane ved å la bustadoppføringslova gjelde tilsvarande, overstig dei vanskane som er knytte til dette. Det er i denne samanheng eit poeng at fleire av problemstillingane ikkje er særeigne for burettslag, men at ein også elles møter dei når det er tale om utbygging av fleire bustader under eitt, til dømes for eigarseksjonssameige. Det blir også lagt vekt på at det er eit mål i seg sjølv at andelseigarar i burettslag ikkje skal stille svakare enn dei som elles får ført opp bustader.

Departementet sine vurderingar

Departementet er einig i desse forslaga. Departementet viser elles til omtalen under punkt 8.4, der dette forslaget er nærare drøfta.

Husleigelova

Departementet har foreslått at forbodet mot visse former for diskriminering også skal gjelde i leigeforhold. Dette forslaget er omtalt under punkt 5.

Andre forslag

Brønnøysundregistra viser til føretaksregisterlova § 4-4. Denne føresegna inneheld reglar om vedlegg som skal følgje meldingar til Føretaksregisteret. For ikkje å bryte med dette systemet foreslår Brønnøysundregistra at ein i bokstav e i denne føresegna bør krevje at også dokument som er nemnde i utkastet til ny bustadbyggjelagslov § 9-2 og i utkastet til ny burettslagslov §§ 10-2 og 10-7, skal sendast til registeret.

Departementet sine vurderingar

Departementet meiner at dei nye burettslovene klart seier frå om dei opplysningane som revisor skal gi til Føretaksregisteret. Departementet har derfor ikkje foreslått slike endringar som registra har foreslått. Departementet har då også lagt vekt på at det nemnde forslaget verkar noko uoversiktleg slik det er utforma i dag. Føresegna ville bli endå mindre oversiktleg om ein også skulle utvide regelen ytterlegare i samsvar med det som her blir foreslått av Brønnøysundregistra.

Departementet viser elles til at det i den gamle husleigelova av 1939 § 42 tredje ledd første punktum er vist til tidlegare lov om burettslag. Departementet foreslår at føresegna viser til den nye burettslagslova.

Til forsida av dokumentet