Ot.prp. nr. 30 (2002-2003)

Om lov om bustadbyggjelag (bustadbyggjelagslova) og lov om burettslag (burettslagslova)

Til innhaldsliste

11 Merknader til dei enkelte paragrafane i utkastet til lov om bustadbyggjelag

Til kapittel 1 Innleiande føresegner

Kapittel 1 har føresegner om kva som skal vere verkeområdet til lova. Vidare blir det slått fast at ansvaret til den enkelte andelseigaren er avgrensa. Det er fastsett at andelseigarane ikkje heftar for skyldnadene i bustadbyggjelaget. Det er også teke med ein definisjon av kva eit tilknytt burettslag er. Dessutan er det med ei eiga føresegn som set forbod mot diskriminering.

Til § 1-1 Verkeområde:

Paragrafen her regulerer lovas saklege og stadlege verkeområde. Verkeområdet til lova er nærare omtalt under punkta 4.5 og 7.2. Føresegna er endra noko i første leddet i forhold til det forslaget som utvalet kome med til § 1-1 første ledd, jf. NOU 2000:17 side 80.

Første ledd første punktumslår fast at lova gjeld for bustadbyggjelag. Første ledd andre punktumutdjupar kva som er meint med eit bustadbyggjelag. Med bustadbyggjelag er meint eit samvirkeføretak som har til hovudføremål å skaffe bustader til andelseigarane gjennom burettslag eller på anna vis og å forvalte bustader for andelseigarane. Følgjeleg må hovudføremålet vere å skaffe bustader og forvalte bustader for andelseigarane dersom samvirkeføretaket skal vere eit bustadbyggjelag. Kva laget driv mest med - skaffing eller forvaltning - kan variere frå lag til lag. Det er ikkje noko vilkår at laget skal drive med begge deler til ein kvar tid. Føresegna her skal oppfattast slik at laget er eit bustadbyggjelag sjølv om det har berre bustadskaffing eller berre forvaltning som hovudføremål. Bustadbyggjelaga kan drive med anna verksemd enn skaffing og forvaltning berre denne verksemda ikkje blir størrre en det som er hovudføremålet.

Andre ledd tilsvarar utvalets forslag til § 1-1 andre ledd. Departementet viser av den grunn til utvalets nærare omtale av dette leddet, jf. NOU 2000:17 side 80:

«Av andre leddetgår det fram at aksjelova og allmennaksjelova ikkje gjeld for bustadbyggjelag. Det følgjer allereie av asl. § 1-1 tredje ledd nr. 3 at aksjelova ikkje gjeld for samvirkelag, om ikkje laget er stifta som aksjeselskap. Det er ikkje noko i vegen for å stifte eit aksjeselskap som har til føremål å skaffe aksjeeigarane bustad og å forvalte bustader for dei, men da er det ikkje eit andelslag etter definisjonen i første ledd her og dermed heller ikkje noko bustadbyggjelag. Situasjonen er annleis etter utkastet til burettslagslov; ei samanslutning med same føremål som eit burettslag kan ikkje stiftast som aksjeselskap. Skilnaden har som bakgrunn at det ville bli uoversiktleg for publikum dersom ein skulle ha for mange variantar av bustadorganisering, og at reglane derfor må vere strengare i burettslagslova.»

Etter tredje leddvil ikkje lova gjelde på Svalbard før Kongen gir forskrift om dette. Kongen kan også fastsetje særlege reglar ut frå tilhøva på staden.

Til § 1-2 Ansvarsavgrensing:

Paragrafen slår fast at andelseigarane ikkje heftar overfor kreditorane for lagsskyldnadene. Departementet viser til den generelle omtalen av ansvarsavgrensinga under punkt 7.2.4. Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 1-2. Departementet viser difor til utvalets merknader, jf. NOU 2000:17 side 80 og 81:

«Hovudregelen om ansvarsavgrensing går fram av første ledd. I andre leddetgår det fram at andelseigarane ikkje har plikt til å gjere innskot i laget eller i eit konkursbu ut over det som følgjer av reglane om andel og årspengar. Det har vore vanleg i bustadbyggjelag å krevje årspengar; det må ein sjå i samanheng med at det ofte ikkje er nokon samhandel mellom laget og dei andelseigarane som ikkje bur i tilknytte burettslag. Årspengane utgjer det aktive elementet i andelseigarforholdet. I dei fleste lag er årspengane låge (100 - 200 kroner), og etter utkastet kan andelseigaren melde seg ut før ein auke i årspengane blir sett i verk. Noka omgåing av ansvarsavgrensinga kan ein derfor ikkje få gjennom fastsetjing av årspengane.»

Til § 1-3 Tilknytte lag:

Paragrafen her er ein definisjon av kva som er eit tilknytt burettslag. Det er fastsett at burettslag med vedtektsfesta vilkår om at andelseigaren også skal vere andelseigar i bustadbyggjelaget, er å rekne som eit tilknytt lag. Ein nærare omtale av denne definisjonen finst under punkt 6.3. Ein nærare omtale av tilknytinga mellom eit bustadbyggjelag og eit burettslag finst under punkt 6.2. Tilsvarande føresegn finst i burettslagslova § 1-3 første ledd. Føresegna er i samsvar med utvalets forlag til § 1-3. Departementet viser til utvalets merknader, jf. NOU 2000:17 side 81:

«Etter gjeldande lov er det slik at statusen som tilknytt lag følgjer direkte av lova, sjølv om lova ikkje har nokon eigentleg definisjon av omgrepet. Helst må ein seie at burettslaget blir tilknytt der bustadbyggjelaget byggjer burettslagsbustader for andelseigarane sine. Lova synest òg å byggje på ein føresetnad om at eit tilknytt lag ikkje kan bli frittståande og omvendt.

Utvalet gjer altså framlegg om at tilknytingsforholdet kjem fram gjennom ei vedtektsfesting av vilkår om dobbel medlemskap. Tilknytte lag står i ei særstilling i nokre samanhengar, mellom anna når det gjeld avtalar om forretningsførsel dei ti første åra etter stiftinga av burettslaget, og når det gjeld oppløysing. Etter utkastet her kan burettslaget endre status ved å endre føresegna om dobbel medlemskap, men det kan gå fram av vedtektene at ei slik endring berre kan gjerast med samtykke frå bustadbyggjelaget. (...).»

Til § 1-4 Forbod mot diskriminering:

Denne paragrafen har eit forbod mot diskriminering på grunnlag av nasjonalitet, hudfarge m.m. Departementet viser til den generelle omtalen av diskriminering i bustadlovgivinga i punkt 5. Føresegna er endra noko i forhold til utvalets forslag til føresegn om diskriminering.

Etter første ledd er utforma etter mønster for straffereglane mot diskriminering. I forhold til straffelova § 349 a er ikkje ordet «rase» med. Ordet skulle vere unødvendig ved sidan av hudfarge og etnisk opphav. Vidare er det også teke med språkkunnskapar. I fleire samanhengar blir det kravd visse språkkunnskapar, men det vanskeleg å tenkje seg tilfelle der språkkunnskapar skal ha noko å seie i eit bustadbyggjelag (og i eit burettslag).

Andre leddhar ein eigen bevisbyrderegel. Denne regelen går ut på at dersom det ligg føre omstende som gir grunn til å tru at det har funne stad diskriminering, skal slik diskriminering leggjast til grunn som bevist, om ikkje den som har utført handlinga gjer det sannsynleg at det likevel ikkje har funne stad diskriminering i strid med lova. Dette kan til dømes vere nekting av godkjenning av ein ny andelseigar. Først blir det eit spørsmål om det er til stades omstende som gir grunn til å tru at det har funne stad diskriminering i strid med lova. Det avgjerande er at dei faktiske omstende gir grunn til å tru at det ligg føre lovstridige forhold, same kven som har fått fram opplysningane om desse omstenda. Dersom det ligg føre relevante omstende, vil ein rekne det som bevis at det har funne stad diskriminering, om ikkje den som har utført handlinga gjer sannsynleg at det likevel ikkje er ligg føre noko lovstridig forhold.

I tredje leddblir det vist til at dei vanlege skadebotreglane gjelde i forhold til skadebotansvaret for ulovleg diskriminering. Her gjeld dei vanlege bevisbyrdereglane.

Til § 1-5 Bruk av elektronisk kommunikasjon:

Det går fram av denne føresegna at bustadbyggjelaget skal kunne bruke elektronisk kommunikasjon når det gjeld meldingar, varsel, informasjon, dokumenter og liknande til andelseigarane i laget. Føresetnaden er at noko anna ikkje følgjer av lova, og andelseigaren uttrykkjeleg har godteke dette, jf. første ledd.

Andelseigaren vil sjølv kunne kommunisere på same måte i forhold til bustadbyggjelaget når det gjeld kommunikasjon. Andelseigaren kan bruke e-postadressa til laget, eller laget kan ha fastsett andre måtar dette skal gjerast på, jf. andre ledd.

Til kapittel 2 Stifting av bustadbyggjelag

Kapittel 2 har føresegner om korleis ein skal stifte eit bustadbyggjelag. Dette gjeld føresegner om sjølve stiftingsdokumentet og minstekrava til vedtektene til det nystifta laget. Dette gjeld også føresegner om opningsbalansen, betaling av andelane og innskot. Med i dette kapittelet er det dessutan med ei føresegn om melding av laget til Føretaksregisteret. Reglane er langt på veg dei same som finst i aksjelova om stifting av aksjeselskap, men på nokre punkt er føresegnene her gjort enklare.

Til § 2-1 Stiftingsdokument:

Paragrafen her er utforma etter mønster frå aksjelova - men er tilpassa den situasjonen at bustadbyggjelaget har ein vekslande kapital. Departementet viser til den generelle omtalen av stifting av bustadbyggjelag under punkt 7.3.

I første ledder det regulert at stiftarane av eit bustadbyggjelag må teikne minst tjue andelar og skyte inn kapital på til saman minst 100 000 kroner. Sidan kvar kan skyte inn 5 000 kroner, vil vilkåret om minstekapital som oftast kunne vere oppfylt. Dersom andelane lyder på mindre enn 5 000 kroner, vil det vere høve til å skyte inn tilleggskapital for ein eller fleire andelseigarar i samsvar med § 3-1 fjerde ledd. Stiftarane skal elles setje opp eit stiftingsdokument som inneheld vedtektene for laget, namna på stiftarane og opplysningar om tid for innbetaling av andelane og om kven som er første styret og revisor, jf. § 2-3. Det er nytt at vedtektene skal takast inn i stiftingsdokumentet.

Etter andre leddmå det vere fastsett i stiftingsdokumentet for det tilfellet at nokon skal ha særlege rettar i samband med stiftinga, eller laget skal dekkje utgiftene ved stiftinga. Det er den same regelen som i aksjelova.

Til § 2-2 Minstekrav til vedtektene:

Paragrafen gjeld kva som skal vere minstekrav til vedtektene i det nystifta bustadbyggjelaget. Dessutan gjeld paragrafen lagets firma. Departementet viser til den nærare omtalen av stifting av bustadbyggjelag under punkt 7.3. Departementet har elles bygd på utvalets forslag til § 2-2 - og såleis blir det vist til utvalets spesielle merknader, jf. NOU 2000:17 side 82:

«I første ledder det fastsett minstekrav til vedtektene for laget. Etter nummer 1skal firmaet for laget takast inn; krav til firmaet går fram av andre leddet. Nummer 2gjeld opplysning om kommunen der laget skal ha forretningskontor. Føresetnaden er at lova regulerer lag som har forretningskontoret i riket.

I nummer 3er det krav om at det skal opplysast kva verksemd laget skal drive i tillegg til hovudføremålet. Hovudføremålet går fram av lova, så det er det ikkje nødvendig å ta med, enda det normalt kjem til å bli gjort. Det er ikkje sagt meir om korleis verksemda skal beskrivast, men ein bør ikkje godta formuleringar som er så runde at dei reelt ikkje seier noko. Føresegna om at verksemd i tillegg til hovudføremålet skal nemnast i vedtektene, fører til at styret må leggje saka fram for generalforsamlinga som vedtektsendring før laget kan gje seg inn på verksemdsområde som ikkje er omfatta av vedtektene.

Etter nummer 4skal pålydande på andelane opplysast: Det kan gå fram at ikkje alle andelar har likt pålydande, jf. § 3-1 tredje ledd. Nummer 5 gjeld opplysning om lågaste og høgaste tal på medlemmer av styre og valkomité. Det kan òg takast inn berre eitt tal for kvart av organa. Er det sett eit spelerom, blir talet på styremedlemmer fastsett i samband med valet. Etter nummer 6 skal det opplysast kva saker som skal opp på den ordinære generalforsamlinga.

Andre leddetgjeld firma for laget. I dag følgjer det av bustadbyggjelagslova at firmaet skal innehalde ordet bustadbyggjelag (boligbyggelag) eller avkortinga B.B.L., og utvalet gjer framlegg om at den regelen blir ført vidare. Overgangsregelen om at eldre lag får halde på avvikande firma, bør òg førast vidare, jf. § 13-2 andre leddet.»

Til § 2-3 Minstekrav til stiftingsdokumentet elles:

Paragrafen her er teken med for å sikre at stiftingsdokumentet elles skal ha opplysningar om stiftarane og kven som skal vere første styret i laget - og første revisor. Paragrafen er gjort etter mønster frå aksjelova, og den er i samsvar med utvalets forslag til § 2-3. Departementet viser elles til den generell omtalen av stifting av bustadbyggjelag under punkt 7.3.

Til § 2-4 Føresegner om særskilde rettar:

Paragrafen har som formål å sjå til at det i stiftingsdokumentet blir opplyst om eventuelle avtalar eller føresegner. Paragrafen er i samsvar med utvalets forslag til § 2-4. Departementet viser til dei generelle merknadene om stifting av bustadbyggjelag under punkt 7.3. Elles blir det vist til utvalets spesielle merknader, jf. NOU 2000:17 side 82:

«I første ledder det fastsett at stiftingsdokumentet skal opplyse om eventuelle avtalar eller føresegner om at laget skal bli part i avtale. Det er neppe særleg praktisk med slike avtalar, men det kan tenkjast tilfelle der ein slik avtale kjem i staden for eit tingsinnskot (som lova ikkje opnar for), til dømes der ein arbeidsgjevar eller ein kommune vil skyte inn midlar for å gje laget nok eigenkapital. Andelskapitalen må skytast inn som pengar, men det kan vere at laget samtidig forpliktar seg til å ta over eit tomteområde eller eit forretningsbygg. I slike tilfelle må revisor gje fråsegn om verdien. Dette er enklare reglar enn i aksjelova, men situasjonen er mykje mindre praktisk i bustadbyggjelag. Vidare må eventuelle særlege avtalar om attendebetaling av innskotskapital etter § 3-1 fjerde ledd gå fram av stiftingsdokumentet. Blir ikkje desse formelle krava oppfylte, er ikkje avtalen bindande, jf. andre leddet.

I bustadbyggjelag er det neppe bruk for regulære innskot i anna enn pengar. Heller ikkje er det bruk for vilkår om at nokon skal ha særlege rettar i laget. Til skilnad frå aksjelova er det derfor teke inn eit forbod mot dette, jf. tredje ledd

Til § 2-5 Opningsbalanse:

Paragrafen svarar langt på veg med aksjelova § 2-8 og skal tolkast på same måte. Av første leddgår det fram at ein skal setje opp ein opningsbalanse. Denne opningsbalansen skal leggjast ved stiftingsdokumentet. Av andre leddetgår det fram korleis opningsbalansen skal setjast og korleis den skal stadfestast.

Til § 2-6 Stifting av laget:

Paragrafen slår fast når bustadbyggjelaget er å rekne for å vere stifta. Laget skal vere stifta når stiftarane har datert og skrive under på stiftingsdokumentet. På same tid har stiftarane teikna andelar. Sidan bustadbyggjelaget har vekslande kapital, vil det vere adgang til å teikne nye andelar på eit seinare tidspunkt. Paragrafen er i samsvar med utvalets forslag til § 2-6. Departementet viser elles til den generelle presentasjonen av stifting av bustadbyggjelag under punkt 7.3.

Til § 2-7 Betaling av andelane:

Paragrafen regulerer korleis betalinga av andelane skal finne stad. Departementet viser til den generelle omtalen av stifting av bustadbyggjelag under punkt 7.3. Paragrafen er elles i samsvar med utvalets forslag til § 2-7. Departementet viser til utvalets spesielle merknader, jf. NOU 2000:17 side 82 og 83:

«I første ledder det etter mønster frå aksjelova fastsett at andelane skal betalast inn til pålydande seinast til den tida som er fastsett i stiftingsdokumentet, og at det elles går forseinkingsrente frå forfall. I gjeldande lov er det inga tilsvarande føresegn.

Av andre leddetgår det fram at avhendar og ervervar er solidarisk ansvarlege dersom andelen skiftar eigar før han er betalt. Situasjonen er ikkje særleg praktisk; det er berre i spesielle situasjonar at andelen kan skifte eigar.

Etter tredje leddetkan laget stryke ei teikning eller gje andre rett til å teikne andelen, dersom andelen ikkje blir betalt etter ei påminning. Føremålet er betalingsmishaldet ikkje skal hindre registrering.

Det går fram av fjerde leddat reglane skal gjelde tilsvarande for innskotskapital etter § 3-1 fjerde ledd. Helst er det berre første ledd om betalingstid og renter som er aktuelt i den situasjonen, men det er ingen grunn til ikkje å gjere heile paragrafen gjeldande.»

Til § 2-8 Melding av laget til Føretaksregisteret:

Paragrafen har eit pålegg om å melde frå til Føretaksregisteret om at det er stifta eit nytt bustadbyggjelag. Dette er ei meldeplikt som er utforma etter mønster frå aksjelova. Departementet viser til dei generelle omtalen av stifting av bustadbyggjelag under punkt 7.3. Paragrafen er i samsvar med utvalets forslag til § 2-8. Departementet viser difor til utvalets spesielle merknader, jf. NOU 2000:17 side 83:

«Laget må vere meldt til registrering seinast tre månader etter at stiftingsdokumentet er underskrive, jf. første ledd. Mønsteret her er aksjelova. Før registrering må andelskapital og eventuell innskotskapital etter § 3-1 fjerde ledd som går fram av opningsbalansen, vere fullt innbetalt, jf. andre leddet. Innbetalinga skal stadfestast av revisor. På same måte som i aksjelova er det ein regel om at styremedlemmer og revisor er solidarisk ansvarlege for det som vantar, dersom det er innbetalt mindre enn det som går fram av meldinga. Det gjeld sjølv om det ikkje er valda tap for nokon.

Etter tredje leddkan laget ikkje registrerast dersom laget ikkje er meldt til Føretaksregisteret innan fristen, eller registrering blir nekta på grunn av feil som ikkje kan rettast. Laget må i tilfelle stiftast på nytt.

Fjerde leddinneheld ei føresegn om at laget ikkje kan erverve rettar eller pådrage seg plikter før det er registrert. Same regelen finst i gjeldande bustadbyggjelagslov. I asl. § 2-20 er det ei tilsvarande føresegn som er meir utførleg. Utvalet meiner det greier seg med den enklare varianten her. Dei meir detaljerte reglane i aksjelova kan dels byggjast på vanleg avtalerett, dels kan føresegna i asl. § 2-20 gje rettleiing ved tolkinga av føresegna her.»

Til § 2-9 Kravet på innskot:

Paragrafen set forbod mot at bustadbyggjelagets krav på andelsinnskot eller innskotskapital, jf. § 3-1 fjerde ledd, ikkje skal kunne overdragast. Det skal heller ikkje vere adgang til at denne summen skal nyttast som trygd, eller at det kan takast utlegg i summen for gjeld som er pådrege. Dette er gjort med det føremål å sikre at verdiane er reserverte for eit eventuelt konkursbu. Paragrafen er i samsvar med utvalets forslag til § 2-9. Departementet viser elles til den generelle omtalen av stifting av bustadbyggjelag under punkt 7.3.

Til kapittel 3 Kapitalen i laget

Kapittel 3 har føresegner om minstekapital, årspengar og krav til forsvarleg eigenkapital. Dessutan er det med føresegner om handleplikt ved tap av eigenkapital og utdeling av årsresultatet. Når det gjeld kravet til minste andelskapital, er den sett til 100 000 kroner. Dette er det same kravet som minste aksjekapital i eit aksjeselskap. Noko av denne kapitalen skal laget kunne skaffe seg gjennom at andelseigarane betalar inn innskot. Dette innskotet skal kunne betalast tilbake når det er teikna nok andelar. Regelen om at det skal vere adgang til å krevje inn årspengar blir vidareført. Tilknytte burettslag skal sjølv betale årspengane.

Det er eit generelt krav til bustadbyggjelaget at eigenkapitalen skal vere forsvarleg stor. Styret har plikt til å handle dersom eigenkapitalen er for låg. Når det gjeld utdeling til andelseigarane, er det i ei føresegn sett grenser for dette. Det er også med ei eiga føresegn som set forbod mot at det blir teke prisar som fører til urimeleg tapping av midlane i bustadbyggjelaget eller at det på andre måtar oppstår skeivdeling av midlane.

Departementet viser elles til den nærare omtalen av kapitalen i bustadbyggjelaget under punkt 7.4.

Til § 3-1 Minstekapital:

Paragrafen stiller krav til andelskapitalen i laget. Departementet viser til den nærare omtalen av kapitalen i bustadbyggjelaget under punkt 7.4.1. Departementet har teke utgangspunkt i utvalets forslag til § 3-1 - men har gjort nokre endringar. Departementet viser først til utvalets spesielle merknader, jf. NOU 2000:17 side 83:

«Etter første leddskal laget ha ein andelskapital på minst 100 000 norske kroner. Det er same grense som for aksjekapitalen i aksjeselskap. I dag er det ikkje fastsett noko minstekrav til eigenkapitalen i bustadbyggjelag. Utvalet meiner omsynet til kreditorar og kundar tilseier eit slikt krav (...). Laget har vekslande kapital, og andelskapitalen aukar når nye andelseigarar kjem til.»

Det går fram av andre leddetat laget kan stiftast med tjue andelseigarar. Dette er ei endring i forhold til tidlegare rett. Tidlegare var minstetalet på femten. Det blir vidare vist til utvalets spesielle merknader, jf. NOU 2000:17 side 83 og 84:

«Etter gjeldande lov skal laget oppløyast dersom talet på andelseigarar seinare blir liggjande under femten, og dei andelseigarane som er att, kan bli ansvarlege for skyldnader som blir pådregne laget. Utvalet har ikkje teke med tilsvarande føresegner i utkastet, men dersom laget ikkje lenger har andelseigarar, skal omdanningsreglane i stiftingslova gjelde tilsvarande. Da kan Kongen (Justisdepartementet) avgjere om laget skal oppløysast, og kva som skal skje med nettoeiga i laget.

Det er fastsett i tredje leddat andelane skal lyde på minst 300 kroner, men ikkje meir 5000 kroner. Etter gjeldande lov kan departementet fastsetje grenser for pålydande, men det er ikkje gjort. Utvalet meiner det bør vere ei øvre grense for innskot av risikokapital frå andelseigarane. (...)

Etter andre punktumi tredje ledd kan det fastsetjast at andelane kan ha ulikt pålydande. Det kan vere aktuelt der pålydande blir sett høgare for nye andelseigarar, men ein kan òg tenkje seg at det er sett vilkår om høgare andelsinnskot for å oppnå visse medlemsfordelar. Utvalet ser ikkje nokon grunn til at lova skal hindre det så lenge andelane ligg innafor dei fastsett grensene.

Det kan vere vanskeleg å samle så mange andelseigarar til stiftinga av laget at den ordinære andelskapitalen kjem opp i 100 000 kroner med ein gong.»

Det er i fjerde leddopna for at ein eller fleire andelseigarar skal skyte inn innskotskapital som skal reknast likt med andelskapital. Er det berre tjue andelseigarar på stiftingstidspunktet, og andelane er sett til 1 000 kroner, må nokon skyte inn det som skal til for å oppfylle vilkår om å ha ein minstekapital på 100 000 kroner. Det som blir skote inn skal reknast med vanleg andelskapital, og er det ikkje avtalt noko anna i samband med innskotet, kan slik innskotskapital krevjast betalt tilbake når kapitalsituasjonen i laget tillet det. I praksis vil dette seie at nye andelseigarar kjem til.

Denne innskotskapital gir ikkje særlege rettar i bustadbyggjelaget. Andelseigarar som skyt inn kapital, har framleis berre ei røyst i generalforsamlinga. Mest truleg vil det vere kommunar, verksemder og andre som vil ha interesse av å medverke til stifting av eit bustadbyggjelag på denne måten. Når innskotskapital skal reknast likt med andelskapitalen, fører dette med seg at kapitalen skal reknast med i forhold til grensa på 100 000 kroner, og at kravet på tilbakebetaling må vike for andre kreditorar.

I femte leddblir det slått fast at adelskapitalen ikkje kan setjast ned utan at dette er nødvendig for å dekkje tap som ikkje kan dekkjast på annan måte. I og med at andelseigarane ikkje har krav på tilbakebetaling ved utmelding eller utestenging, vil andelskapitalen normalt vekse, slik at det vanlegvis ikkje skulle oppstå noko behov for å setje ned andelskapitalen.

Til § 3-2 Årspengar:

Paragrafen gjeld adgangen til å vedtektsfeste ei ordning med årspengar. Departementet viser til den generelle omtalen av kapitalen i laget under punkt 7.4.1. Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 3-2. Departementet viser difor til utvalets spesielle merknader, jf. NOU 2000:17 side 84:

«Etter første leddskal laget kunne vedtektfeste ei ordning med årspengar. Det er vanleg å krevje årspengar i dag. Årspengane treng ikkje vere like for alle andelseigarar. Ein kan tenkje seg at det blir skilt mellom andelseigarar i forvalta burettslag og andre, eller kan ein kan tenkje seg at årspengane elles varierer ut frå tenester som andelseigarane nyttar. Endring av årspengane ligg til generalforsamlinga, og endringa får først verknad frå neste kalenderår. Det inneber at andelseigarar kan melde seg ut dersom årspengane skulle bli sette høgare enn det dei ønskjer å betale.

Av andre leddetgår det fram at det er burettslaget, ikkje andelseigarane, som skal betale årspengane i tilknytte lag. Det heng saman med at ein andelseigar som også er andelseigar i eit tilknytt lag, ikkje kan stengjast ute frå bustadbyggjelaget, heller ikkje om han forsømer årspengane. I tilknytte lag gjeld det eit vilkår om dobbel medlemskap, og det ville vere hardt dersom andelseigaren kunne miste bustaden på grunn av mishald av årspengane. Skulle andelseigaren aktivt melde seg ut av bustadbyggjelaget, skal burettslaget framleis betale årspengar for andelen, men etter utkastet til lov om burettslag kan burettslaget påleggje andelseigaren å avhende burettslagsandelen i slike tilfelle. Etter utkastet skal det betalast årspengar for kvar andel i burettslaget utan omsyn til om ein andelseigar eig fleire andelar. Det er upraktisk å endre innbetalinga alt etter kor mange andelseigarar det er til kvar tid.»

Til § 3-3 Krav til forsvarleg eigenkapital:

Paragrafen inneheld eit generelt påbod om at eigenkapitalen til kvar tid skal vere forsvarleg vurdert ut frå risikoen ved og omfanget av verksemda. Føresegna, som er i samsvar med utvalets forslag til § 3-3, er utforma etter mønster av aksjelova. Føremålet med føresegna er både ei markering av og påminning om den allmenne plikta til drive laget forsvarleg. Denne plikta ligg på leiinga. Dessutan skal føresegna setje grenser for tilbakebetaling av innskotskapital, jf. § 3-1 fjerde ledd, og meir allment dersom det kjem til eventuelle utdelingar til andelseigarane. Denne føresegna må også sjåast i samanheng med § 3-4, som pålegg handleplikt for styret. Elles viser departementet til den generelle omtalen av kapitalen i laget under punkt 7.4.1.

Til § 3-4 Handleplikt ved tap av eigenkapital:

Paragrafen pålegg styret å handle ved tap av eigenkapital. Føresegna er utforma etter mønster av aksjelova § 3-5 og er i samsvar med utvalets forslag til § 3-4. Men i forhold til aksjelova er det her ikkje teke med noka handleplikt der eigenkapitalen må reknast for å vere lågare enn halvparten av andelskapitalen. I og med at kapitalen i eit bustadbyggjelag kan vere høgst vekslande i storleik, er det ikkje like stor grunn til å fokusere på andelskapitalen som ein må gjere i forhold til eigenkapitalen i eit aksjeselskap. Departementet viser elles den generelle omtalen av kapitalen i laget under punkt 7.4.1, og til dei spesielle merknadene til utvalet, jf. NOU 2000:17 side 84:

«Av første leddgår det fram at styret skal ta opp saka straks det må leggjast til grunn at eigenkapitalen er lågare enn forsvarleg. Generalforsamlinga skal kallast inn, og styret skal kome med framlegg om tiltak som vil gje laget ein forsvarleg kapital. Tiltaka kan vere av ymse slag, til dømes omlegging av drifta eller realisasjon av eigedommar. I andre leddeter det fastslege at styret skal gjere framlegg om oppløysing dersom det er ikkje er grunnlag for framlegg om tiltak, eller dersom dei ikkje let seg gjennomføre, anten fordi dei ikkje får fleirtal på generalforsamlinga, eller fordi tiltaka ikkje let seg realisere av andre årsaker.»

Til § 3-5 Utdeling m.m.:

Paragrafen har som føremål å så fast nokre sentrale samvirkeprinsipp. For det tilfellet at det blir rente på andelsinnskota, skal denne renta vere avgrensa. Eventuell utdeling til andelseigarane kan berre femne om delar av overskotet. Dessutan skal samhandelen med andelseigarane skje til forsvarlege prisar. Desse spørsmåla var ikkje regulert i den gamle bustadbyggjelagslova, men departementet har like fullt funne grunn til å følgje forslaget frå utvalets forslag til § 3-5. Dette er ei føresegn som no hindrar at midlar blir delte ut til medlemmene i ei eller anna form, jamvel bustadbyggjelaga normalt ikkje har hatt denne praksisen. Departementet viser elles til den generelle omtalen av kapitalen i laget under punkt 7.4.2. Departementet viser også til dei spesielle merknadene til fleirtalet av utvalet, jf. NOU 2000: 17 side 84 til 86:

«Det går fram av første leddat eventuell rente på andelskapital skal vere avgrensa. Uttrykket avgrensa rente er henta frå den norske versjonen av dei internasjonale samvirkeprinsippa; den engelske versjonen har «limited compensation». Uttrykket avgrensa rente gjev uttrykk for at det ikkje er tale om eit resultatavhengig utbyte av innskoten kapital. Normalt kan det berre bli tale om ein bestemt rentefot, om det i det heile skal gjevast avkasting på innskota. I bustadbyggjelag har det ikkje vore nokon tradisjon for å gje slik rente (når ein ser bort frå sparemidlar, som ikkje har vore sett på som andelsinnskot). I føresegna ligg det heller ikkje noka oppmoding om å innføre ei slik ordning; det er berre tale om å setje ei grensefor utdeling på grunnlag av kapitalinnskot.

Når det gjeld grensene for eventuelle direkteutdelingar til andelseigarane på grunnlag av samhandel med laget, (...) meiner utvalet at grensa for utdeling på grunnlag av samhandel med laget bør setjast til ein tidel av årsresultatet, etter at tidlegare underskot er dekt, og at det i tillegg bør kunne setjast av opp til ein tidel til bumiljøtiltak og andre allmennyttige føremål, jf. andre og tredje ledd(...). Bumiljøtiltak og allmennyttige føremål kan oppfattast vidt. Det kan gjelde tiltak i område med tilknytte burettslag som kjem andelseigarane der til gode, men det kan òg gjelde andre tiltak, til dømes velferdstiltak for eldre, oppbygging av fond for ungdomsbustader, tilskot til organisasjonar m.m. Det kan vere tiltak som bustadbyggjelaget driv åleine eller i samarbeid med andre, til dømes kommunen.

Heile utvalet peiker på at direkte utdeling til andelseigarane ikkje har vore vanleg i bustadbyggjelag, og føresegna er berre meint som ei grense for det tilfellet at slike ordningar blir innførte. I føresegnene her ligg for det første at utdeling - ut over ei eventuell avgrensa rente på innskot - skal skje på grunnlag av samhandelen med laget. Det er ei form for utdeling som er spesiell for samvirkelag. I bustadbyggjelag kan ein tenkje seg ordningar der utdeling skjer på grunnlag av kjøp av bustad, leige av bustad, bruk av meklartenester, bruk av forvaltningstenester m.m. For det andre ligg det i føresegnene at berre noko av overskotet kan delast ut; resten skal gå til oppbygging av felleskapitalen i laget. Oppbygginga av felleskapital er òg eitt av særprega ved samvirkeforma.

Føresegnene er eit stykke på veg forma med mønster i asl. §§ 8-1 og 8-2, men er mykje enklare enn desse føresegnene. Utvalet meiner det ikkje trengst ei like detaljert regulering her som i aksjelova. Nærare reglar kan fastsetjast i vedtektene. Årsresultatet må ein finne fram til ut frå god rekneskapsskikk. Det er generalforsamlinga som kan godkjenne ein rekneskap med framlegg til bruk av overskot, og i føresegna her er det fastsett at generalforsamlinga ikkje kan vedta å dele ut meir til andelseigarane enn styret har gjort framlegg om eller eventuelt godtek i møtet.

Etter fjerde ledd(...) skal det i samhandelen med andelseigarar, burettslag og andre ikkje avtalast vilkår som på urimeleg vis går ut over andre andelseigarar eller laget. Føresegna er formulert med utgangspunkt i det generelle forbodet mot misbruk av fleirtalsmakt og heng saman med at bustadbyggjelaget, som andre samvirkelag, hovudsakleg skal samhandle med andelseigarane. Det er ikkje noko i vegen for at laget gjev medlemsfordelar i form av rimelege varer og tenester, men vilkåra må vere slik at ein ikkje tilgodeser grupper av andelseigarane på ein usakleg måte, eller at dei som er andelseigarar på eit visst tidspunkt, tappar laget for kapital gjennom urimeleg underprising. Det er ikkje noko krav om at ein skal finrekne på fordelane til kvar andelseigar eller grupper av andelseigarar. Ein kan neppe unngå at dei ulike forretningsområda har ulik lønsemd frå tid til anna, og at dette ikkje alltid blir kompensert gjennom særlege ordningar. Det er den urimelegeoverføringa mellom grupper og den urimelege tappinga av laget føresegna skal hindre. Kva som skal reknast som urimeleg, må mellom anna avgjerast ut frå vanleg praksis i bustadbyggjelag og andre samvirkeføretak.

Brot på føresegnene i paragrafen her kan dels føre til at vedtak blir ugyldige, dels til skadebotansvar. I alle høve er det viktig at lova gjev rettleiing for diskusjonar og avgjerder i dei valde organa.

I femte ledd(...) er det ei føresegn om plikt til å føre attende midlar som er utdelte i strid med paragrafen. Unntak er likevel gjort der mottakaren korkje kjende eller burde kjenne til at utdelinga var ulovleg. Etter asl. § 3-7 er det ein ansvarsregel for den som medverkar til ulovleg utdeling. Utvalet meiner at slikt ansvar, til dømes for styre eller forretningsførar, eventuelt bør byggjast på skadebotreglane i kapittel 11. Utvalet gjer framlegg om at kravet om attendeføring kan lempast etter skadebotlova § 5-2, enda det ikkje er tale om eit eigentleg skadebotkrav. I aksjeselskap kan medverkaransvaret lempast, men ikkje kravet på attendeføring frå den som har teke mot midlane. Utvalet reknar med at det i bustadbyggjelag kan vere tilfelle der kravet på attendeføring kan verke urimeleg hardt også i dei tilfella mottakaren burde ha ant uråd. Det er her tale om typiske forbrukartilhøve der økonomisk og rettsleg innsikt og økonomisk evne kan variere mykje.»

Til kapittel 4 Andelseigarane

Kapittel 4 handlar om andelseigarane og forholdet til bustadbyggjelaget. Kapittelet har føresegn om kven som kan vere andelseigarar og korleis overføring av andelar til andre kan skje. Her er også føresegner om utmelding og utestenging frå bustadbyggjelaget. Departementet viser elles til den generelle omtalen av andelseigarane under punkt 7.5 - og til utvalets spesielle merknader til kapittelet, jf. NOU 2000:17 side 86:

«Etter gjeldande lov er hovudregelen at laget skal vere ope for nye andelseigarar. Kvar andelseigar kan normalt eige berre ein andel. Utgangspunktet er at andelane ikkje kan overførast til andre utan samtykke frå laget, men det er fleire unntak frå den regelen, mellom anna slik at andelen kan overførast ein gong utan samtykke innafor ein krins av nærståande personar. Lova har òg reglar om utestenging av andelseigarar.

Utkastet byggjer på eit prinsipp om at medlemskap i eit bustadbyggjelag er personleg. Parallellen er medlemskap i ei foreining meir enn deltaking i eit selskap. Det følgjer av dette prinsippet at kvar andelseigar normalt kan eige berre ein andel, og at andelen ikkje kan overførast til andre.

Når det har knytt seg interesse til spørsmålet om overføring av andelar, er bakgrunnen at ein har sett dette i samanheng med overføring av rettar i bustadbyggjelaget. Viktigast er retten til å få tildelt ny bustad eller til å nytte forkjøpsrett. Det vanlege er at laga byggjer på søkjaransiennitet i ei eller anna form, og at denne ansienniteten følgjer andelen ved overføring. Opphavleg var det kanskje ei oppfatning at ervervaren hadde krav på å overta søkjaransienniteten; lova har ei formulering om at den nye eigaren «trer inn i de rettigheter i laget som den forrige andelseier hadde» (§ 11 fjerde ledd). Etter ei lovendring i 1992 er det klårt at vedtektene kan ha nærare føresegner om retten til å ta over ansiennitet, også slik at rettane ikkje går over fullt ut. Bakgrunnen var mellom anna eit ønske om å kunne hindre at det vart bygt opp omfattande søkjaransiennitet gjennom arv eller anna overføring frå tidlegare generasjonar.

Utvalet meiner at laget bør stå fritt til å fastsetje reglar for rett til å kjøpe bustad, rett til å nytte forkjøpsrett og rett til andre medlemsfordelar. Slike reglar kan byggje på søkjaransiennitet eller andre kriterium. Det er ingen grunn til at lova skal påby ei ordning der ein ny eigar av andelen skal ta over dei rettane den førre eigaren hadde. Ei anna sak er at laga kan sjå seg tente med å ha vedtekter som opnar for overføring av rettar til dømes mellom familiemedlemmer.

Når utkastet likevel har nokre reglar om rett til overføring av andel, ligg grunngjevinga på ein annan kant, nemleg å hindre at nærståande personar skal måtte ta kostnaden med å teikne ny andel.

På nærare vilkår kan laget stengje ute andelseigarar, men berre dersom dei ikkje har andel i eit tilknytt burettslag. Etter utkastet har ikkje andelseigaren krav på å få betalt attende andelssummen ved utestenging eller utmelding. Det er same regelen som etter gjeldande lov.

Utvalet fører vidare regelen om samarbeidsutval mellom bustadbyggjelaget og juridiske personar som eig andelar i tilknytte burettslag.»

Til § 4-1 Andelseigarane:

Paragrafen slår fast dei grunnleggjande reglane som gjeld andelseigarane, mellom anna prinsippet om at eit bustadbyggjelag skal vere ope for nye andelseigarar. Føresegna byggjer på utvalets forslag til § 4-1. Departementet viser til den generelle omtalen av andelseigarane under punkt 7.5.

I første ledd første punktumer det slått fast at eit bustadbyggjelag skal vere ope for nye andelseigarar. Av andre punktumgår det fram at det kan setjast opp vilkår i vedtektene for å vere andelseigar dersom det er sakleg grunn for det. Sidan utgangspunktet må vere at laget skal vere ope for alle, må det vere til stades ein sakleg grunn for å setje opp vilkår for å vere andelseigar.

Det blir vidare vist til at utvalets spesielle merknader, jf. NOU 2000:17 side 87:

«Av tredje punktumi første ledd går det fram at alle andelar gjev like rettar og plikter i laget. Føresegna er av prinsipiell karakter og hindrar ikkje at laget har eigne reglar om fordelinga av medlemsfordelar, til dømes slik at bustader blir fordelte etter ansiennitet, eller at utdelingar frå laget blir gjorde avhengige av samhandel med laget. Det er òg vist til plikter, men den einaste plikta andelseigarane har, er å betale årspengane. Atterhaldet om at anna kan følgje av lova, viser mellom anna til at årspengane ikkje treng vere like for alle andelseigarar (§ 3-2), og at nye andelseigarar ikkje får møte- eller røysterett før etter årsskiftet (§§ 5-2 og 5-3). Føresegna her hindrar at einskildpersonar eller grupper sikrar seg særrettar i laget.

Etter andre leddetkan juridiske personar vere andelseigarar om ikkje anna er fastsett i vedtektene. I vedtektene kan det setjast særlege vilkår for slik medlemskap, eller styret kan få heimel for å fastsetje vilkår. Det er same regel som etter gjeldande lov. Dei vilkåra det har vore tale om, er slikt som at juridiske personar eventuelt må teikne fleire andelar, særlege reglar om retten til å få tildelt bustad m.m. Når juridiske personar har vore andelseigarar, har det dels vore for å støtte bustadbyggjelaget, dels for å skaffe bustader til tilsette o.l.

I tredje leddgår det fram at kvar andelseigar berre kan eige ein andel. Juridiske personar kan eige fleire andelar dersom det går fram av vilkår etter andre leddet; det er regelen i dag òg. Den juridiske personen har berre ei røyst på generalforsamlinga i alle fall. I kva grad eige av fleire andelar gjev større rett til bustad, vil avhenge av dei vilkåra som er sett etter andre leddet, og av reglane laget har for fordeling av bustadene.

I fjerde ledder det fastsett at ein andelseigar i eit tilknytt burettslag kan vere andelseigar i bustadbyggjelaget utan hinder av vedtektene. Det inneber at dei nærare vilkåra for å vere andelseigar fullt ut er regulert i lov og vedtekter som gjeld for burettslaget. I gjeldande lov er det gjort unntak for plikta til å vere andelseigar i bustadbyggjelaget der ein kreditor eller nokon som har kjøpt ein andel som elles ikkje kan seljast, kan eige andel i burettslaget for opp til to år. Etter utkastet her må vedkomande vere andelseigar også i bustadbyggjelaget i slike situasjonar.

Etter femte leddfår ikkje andelseigaren utøve rettane sine før han er ført inn i andelseigarboka. Ein liknande, men meir detaljert regel, går fram av asl. § 4-2. Når andelen er teikna og betalt, eller unntaksvis overført frå ein tidlegare andelseigar, og det ikkje er fastsett vilkår som hindrar medlemskapen, har laget plikt til å føre andelseigaren inn i andelseigarboka. Utvalet har ikkje funne grunn til å gje nærare reglar om tilfelle der laget forsømer slik innføring.

I gjeldande lov er det føresegner om kven som kan eige andel saman. Utvalet meiner det ikkje trengst slike reglar i utkastet. Når utgangspunktet er at medlemskapen er personleg, er det lite rom for å sjå det slik at andelane ligg i sameige. Utvalet gjer framlegg om at andelane kan overførast mellom ektemakar, og også mellom andre når det er tale om overtaking av tidlegare felles bustad i tilknytte lag. Desse reglane skal hindre at den som tek over, skal måtte ta kostnaden med å teikne ny andel. Om rettar i laget skal følgje andelen ved overføring mellom ektemakar eller i samband med overtaking av bustad, vil avhenge av dei reglane laget fastset etter § 4-4 tredje ledd.»

Til § 4-2 Krav til andelseigarbok:

Paragrafen slår fast ei plikt for eit bustadbyggjelag til å ha ei andelseigarbok. Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 4-2. Departementet viser til den generelle omtalen av andelseigarane under punkt 7.5 - og til utvalets spesielle merknader, jf. NOU 2000:17 side 87:

«Det går fram av første leddat laget skal ha ei andeleigarbok, og at denne andelseigarboka skal førast forsvarleg. Det praktiske i dag er at føringa skjer elektronisk, men ein kan velje andre måtar. Laget må ta omsyn til dei reglane som til kvar tid gjeld om registrering og bruk av personopplysningar. Det er innføringa i andelseigarboka som er avgjerande for utøvinga av rettane som andelseigar og som viser andelseigarposisjonen. Gjeldande lov har reglar om register over andelseigarane og om andelsbevis. I utkastet er det ikkje påbod om andelsbevis.

I andre og tredjeleddet er det nærare reglar om kva opplysningar som skal førast inn i andelseigarboka. Det gjeld namn eller firma og fødselsdato eller organisasjonsnummer og dessutan adresse. Boka skal opplyse om talet på andelane og kva nummer dei har. Nummeret viser kva rekkjefølgje andelseigarane er innmelde i, og i praksis vil også datoen for innmelding gå fram. Det er ikkje noko i vegen for at laget i tillegg opererer med andre nummerordningar i tilknyting til søkjaransiennitet o.l.»

Til § 4-3 Melding om innføring i andelseigarboka:

Paregrafen regulerer plikta til å gi ein andelseigar melding om innføring i andelseigarboka. Andelseigaren skal også ha melding om eventuelle endringar der på eit seinare tidspunkt. Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 4-3.

Til § 4-4 Eigarskifte:

Paragrafen har føresegner om overføring av andel. Departementet viser til den generelle omtalen av andelseigarane under punkt 7.5. Føresegna er noko endra i forhold til utvalets forslag.

I første ledder hovudregelen at medlemskapen er personleg, og at andelen ikkje kan overførast til andre. Det er gjort unntak for overføring til ektemake, til livsarving, til fosterbarn som faktisk står i same stilling som livsarving, til sysken eller til nokon annan som i dei to siste åra har høyrt til same husstand som den tidlegare eigaren. Samtykke kan heller ikkje gjerast gjeldande når andelen går over på skifte etter separasjon eller skilsmål, eller når ein husstandsmedlem tek over andelen etter føresegnene i husstandsfellesskapslova § 3. Unntaka er grunngitt med at det ikkje skal vere nødvendig å ta kostnaden med å teikne ein ny andel i desse tilfella. Avgrensinga av overføringsretten har likevel ikkje noko å seie for overføring av andre rettar enn sjølve andelseigarposisjonen.

Resten av føresegna er lik det forslaget som utvalet kom med. Departementet viser til utvalets spesielle merknader, jf. NOU 2000:17 side 87 og 88:

«Laget kan gje samtykke til overføring av andel i andre tilfelle enn dei nemnde. Slikt samtykke kan nektast utan spesiell grunn. Men laget kan òg gje eit generelt samtykke, eventuelt kombinert med ei godkjenningsordning der godkjenning ikkje kan nektast utan sakleg grunn. Laget står fritt til å utforme slike ordningar; poenget er at laget kan velje dei løysingane ein meiner er tenlege når det gjeld overføring av andel og av rettar knytte til andelen. Ordningane må sjølvsagt vere rimelege og saklege og ikkje stride mot den generelle misbruksregelen. (...)

I andre leddeter det ei føresegn om at andelen berre kan overførast saman med bustaden der andelseigaren har andel i eit tilknytt lag. Det er derimot ikkje noko i vegen for å overføre burettslagsandelen åleine. Regelen er reelt sett ikkje så viktig lenger når laget i alle fall kan fastsetje kva rettar som skal følgje andelen i bustadbyggjelaget, men utvalet har teke han med.

Av tredje leddgår det fram at laget kan fastsetje kva rettar som skal følgje med andelen, jf. det som er sagt i merknadene til første ledd. I føresegna er det ikkje sagt noko om kva form desse reglane skal ha. Utkastet fastset heller ikkje formkrav til reglar elles om fordeling av bustader m.m. I dag er det ein føresetnad i bbl. § 15 tredje ledd om at slike reglar skal finnast i vedtektene, men i praksis er reglane ofte så detaljerte at dei ikkje passar i vedtektene. Det er likevel rimeleg at iallfall prinsippa blir vedtekne av generalforsamlinga, medan styret kan fastsetje dei nærare detaljane.

I fjerde ledder det sagt at den nye andelseigaren straks skal sende melding til laget etter eit eigarskifte.»

Til § 4-5 Utmelding og utestenging:

Paragrafen her har reglar om både utmelding og utestenging frå bustadbyggjelaget, mellom anna at ein andelseigar har adgang til å melde seg ut av laget utan nokon varsel om dette på førehand, og at styret har adgang til å stengje ut ein andelseigar som har handla til skade for laget. Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 4-5. Departementet viser til den generelle omtalen av andelseigarane under punkt 7.5 - og utvalets spesielle merknad er, jf. NOU 2000:17 side88 og 89:

«Det går fram av første leddat andelseigaren kan melde seg ut av laget utan noko førehandsvarsel. Det går fram av samanhengen at han må seie frå til laget om utmeldinga, men utvalet har ikkje funne grunn til å stille opp noko formkrav for utmeldinga. Gjeldande lov har ikkje reglar om utmelding.

Etter andre leddet første punktumkan styret stengje ute ein andelseigar som har handla til skade for laget, eller som ikkje lenger fyller vilkåra for å vere andelseigar. Det er same regel som etter gjeldande lov. Det er berre i alvorlege tilfelle ein andelseigar kan stengjast ute fordi han har handla til skade for laget. Utvalet har ikkje teke med nærare reglar om dette. På den eine sida er ikkje andelseigarane like avhengige av innbyrdes tillit og samarbeid som i eit ansvarleg selskap. På den andre sida er det normalt ikkje knytt sterke økonomiske interesser til medlemskapen for andelseigaren. Så lenge han har bustad i eit tilknytt burettslag, kan han ikkje stengjast ute frå bustadbyggjelaget i det heile. Når det gjeld vilkår for å vere andelseigar som inneber at andelseigaren må ut av laget når vilkåra ikkje lenger er oppfylte, kan tilvisinga i § 4-1 første ledd til avtalelova § 36 kome inn. Det må visast til gode grunnar dersom laget skal fastsetje vilkår som ikkje gjeld teikning av andel, men også det å halde fram som andelseigar.

I andre og tredje punktumgår det fram at andelseigaren innan ein frist på tretti dagar kan krevje at styret legg spørsmålet om utestenging fram for generalforsamlinga. Ein tilsvarande regel finst i gjeldande lov. Utvalet har derimot ikkje ført vidare regelen om at godkjenning av utestenginga krev to tredels fleirtal i generalforsamlinga. Særleg for tilfella der vilkår for å vere andelseigar ikkje er oppfylte, passar det dårleg med eit krav om kvalifisert fleirtal. I utkastet her er det ikkje sagt noko om fleirtal, og da gjeld den vanlege fleirtalsregelen. Kravet om å leggje utstenginga fram for generalforsamlinga har utsetjande verknad, jf. fjerde punktum. Det inneber at andelseigaren inntil vidare har vanlege rettar som andelseigar.

I tredje leddgår det fram at ein andelseigar som har andel i eit tilknytt burettslag, ikkje kan stengjast ute frå bustadbyggjelaget. Det same gjeld den som har avtale om overtaking eller teikning av slik andel. Slik er regelen etter gjeldande lov òg. Bakgrunnen er at ei utstenging frå bustadbyggjelaget ville opne for pålegg om avhending av andelen i det tilknytte laget. I denne situasjonen er den sentrale interessa knytt til bustaden, og reglane i burettslagslova må vere avgjerande for om det er grunnlag for pålegg om sal. Når avtale med annan utbyggjar enn bustadbyggjelaget er nemnd i føresegna, er det med tanke på tilfelle der bustadbyggjelaget byggjer gjennom eit dotterselskap e.l., men der burettslaget likevel skal vere eit tilknytt lag.

I fjerde ledder det fastsett at ein andelseigar ikkje har krav på få att andelssummen eller årspengane om han melder seg ut eller blir stengd ute. Det er same regel som i dag. Det er ikkje noko i vegen for at laget sjølv lagar reglar som stiller andelseigaren sterkare; føresegna her gjeld berre det andelseigaren har krav på. I andre punktumeter det vist til den særlege regelen i § 3-1 fjerde ledd om innskotskapital som kan krevjast betalt attende om ikkje anna er avtala. Etter den føresegna kan ikkje attendebetaling skje utan at laget har ein forsvarleg eigenkapital, og andelskapitalen er minst 100 000 kroner. Er ikkje desse krava oppfylte når andelseigaren melder seg ut eller blir utestengd, kan han krevje slik attendebetaling seinare.»

Til § 4-6 Samarbeidsutval:

Paragrafen her gjeld eit eige samarbeidsutval mellom bustadbyggjelag og juridiske personar som eig andelar i tilknytte lag etter reglane om rett til å eige burettslagsandelar utan omsyn til vedtektene. Dette vil særleg gjelde kommunar som eig andelar. I 1998 blei det teke inn ein ny regel i bustadbyggjelagslova om dette. Samtidig blei kommunen med fleire gitt adgang til å eige andelar i burettslag uavhengig av om det i vedtektene i laget var sett ned forbod mot at juridiske personar skal kunne vere andelseigarar. Føremålet med dette var å få til ein betre integrering vanskelegstilte grupper i den ordinære bustadmassen. Men ei slik form for integrering i burettslag kan ha sine uheldige sider. Mellom anna kan laget til slutt ha eit for stort innslag av leigarar utan nærare tilknyting eller interesse for laget som heilskap. Nokre leigarar kan også ha vanskar med å tilpasse seg felles reglar i laget - og såleis skape vanskar for andre. I eit slikt samarbeidsutval vil det vere høve til å ta opp ymse spørsmål som kjem opp i samband med leigarane til dei juridiske personane. Så langt har det også synt seg at røynslene med denne føresegna har vore gode der slike utvalet er blitt etablerte.

Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 4-6, og departementet viser her til det som utvalet i sine spesielle merknader har sagt om verknaden av at ein juridisk person ikkje ønskjer å ta del i eit samarbeidsutval, jf. NOU 2000:17 side 89:

«Skulle ein kommune eller nokon annan av dei aktuelle andelseigarane nekte å vere med i samarbeidsutvalet eller sabotere arbeidet, må det kunne ha vekt i tilfelle der det blir gjeve pålegg om sal av ein burettslagsandel på grunn av mishald, og når ein vurderer om det er sakleg grunn til å nekte nye erverv av andelar i tilknytte burettslag.»

Til kapittel 5 Generalforsamlinga

Kapittel 5 har reglar om generalforsamlinga i bustadbyggjelaget. Her er føresegner om den generelle kompetansen til forsamlinga. Vidare er det regulert kven som har møterett og kven som kan vere fullmektig. Det er også teke med ei eiga føresegn om kven som kan vere delegerte. Dessutan har kapittelet føresegner om røysterett, møteplikt for leiinga, ordinær og ekstraordinær generalforsamling m.m.

Departementet viser til den generelle omtalen av generalforsamlinga under punkt 7.6. Ut over det viser departementet også til dei spesielle merknadene som utvalet har kome i samband med utforminga av kapittelet, jf. NOU 2000:17 side 89:

«Føresegnene har mønster i aksjelova, men det er gjort fleire tilpassingar. I utkastet til lov om burettslag er reglane samordna med eigarseksjonslova, og dei er dessutan mindre detaljerte enn i aksjelova og utkastet her. På det viset blir det nokre skilnader mellom utkastet til lov om bustadbyggjelag og utkastet til lov om burettslag, men det er ei følgje av at laga er ulike med omsyn til oppgåver og typisk storleik.

Det er fleire fordelar med å byggje på føresegnene i aksjelova. Aksjeselskapet er den viktigaste samanslutningsforma, og reglane i aksjelova er kjende av mange. Ved å ha mest mogleg like reglar for fleire samanslutningar kan ein oppnå at reglane blir betre innarbeidde i praksis. Vidare er det slik at aksjelovgjevinga er utvikla gjennom ei årrekkje, og lovmotiva er etter kvart innhaldsrike. Ein har ein omfattande rettspraksis kring aksjeselskap, og i litteraturen er aksjeselskapsrettslege spørsmål drøfta grundig både her i landet og i andre land. Den avklåringa og utpenslinga av rettsstoffet som ein får på det viset, kjem tolkinga av ei ny bustadbyggjelagslov til gode dersom føresegnene er nokolunde like. Utvalet har òg ut frå dette synspunktet valt å gje etter måten korte merknader til dei føresegnene som svarar til føresegnene i aksjelova.

Generalforsamlinga skal ha øvste myndet i laget. Hovudregelen er at alle andelseigarar har rett til å møte i generalforsamlinga, men lova opnar for at bustadbyggjelag med meir enn 500 andelseigarar kan ha ei ordning med at andelseigarane vel delegerte til generalforsamlinga. Det er den vanlege ordninga i praksis. Kapittelet har føresegner om møterett og røysterett og om innkalling til generalforsamling. Vidare er det føresegner om saksbehandling og fleirtalskrav. Det er teke med nærare reglar om søksmål for å få kjent eit vedtak ugyldig.

Etter utkastet kan det fastsetjast i vedtektene at laget skal ha representantskap. Etter gjeldande lov skal alle bustadbyggjelag ha representantskap.»

Til § 5-1 Mynde:

Denne paragrafen inneheld ei prinsippføresegn som slår fast at generalforsamlinga har den øvste kompetansen (myndet) i eit bustadbyggjelag. Hovudregelen er såleis at styret og forretningsføraren må rette seg etter pålegg som kjem frå forsamlinga. Nokre sentrale vedtak er det berre generalforsamlinga som kan gjere. Dette gjeld mellom anna vedtak om endring av vedtektene eller godkjenning av rekneskapen. Elles skal alle saker i eit bustadbyggjelag kunne takst opp til behandling i generalforsamlinga.

Føresegna samsvarar elles med utvalets forslag til § 5-1. Departementet vil også vise til den generelle omtalen av generalforsamlinga under punkt 7.6.

Til § 5-2 Møterett. Fullmektig:

Paragrafen handlar om kven som har rett til å møte i generalforsamlinga, og kven som kan møte som fullmektig på vegner av ein andelseigar. Bruken av delegerte er regulert i § 5-3. Departementet viser elles til den generelle omtalen av generalforsamlinga under punkt 7.6.

I første ledd første punktum er det slått fast at alle andelseigarane som hovudregel har rett til å møte i generalforsamlinga. Men etter andre punktumkan likevel ikkje andelseigarane som har teikna andel etter siste årsskiftet vere med. Dette er ei vidareføring av tidlegare rett. Føremålet med regelen er å sikre stabilitet i representasjonen. I eit ope lag kunne ein elles risikere at svært mange nye medlemmer kom til rett før generalforsamlinga skulle haldast for å kunne påverke i omstridde saker. I dei tilfella der andelen kan overførst til andre, er det meldingstidspunktet som er avgjerande, ikkje tidspunktet for overføringa.

Etter tredje punktumetkan andelseigarane velje å møte med fullmektig. Det er andelseigaren sjølv som skal peikte ut fullmektigen. Dett er ei presisering i forhold til den tilsvarande regelen i aksjelova § 5-2. Føremålet med regelen er at andelseigaren ikkje skal kunne overlate til styret eller andre å peike ut fullmektig.

Det går fram av fjerde punktumat ingen kan vere fullmektig for meir enn ein andelseigar. Etter femte punktumkan møteretten ikkje avgrensast på annan måte enn gjennom reglar om delegertordning etter § 5-3.

Departementet viser vidare til utvalets spesielle merknader, jf. NOU 2000:17 side 90:

«I andre leddeter det nærare reglar om fullmakta. Fullmakta skal vere skriftleg og skal berre gjelde for den førstkomande generalforsamlinga om ikkje anna går tydeleg fram. Fullmakta kan når som helst kallast attende, og ei slik attendekalling skal laget leggje til grunn same kva som er avtala på førehand mellom andelseigaren og fullmektigen.

Etter tredje leddkan kvar andelseigar ta med ein rådgjevar, og andelseigaren kan krevje at rådgjevaren får talerett ved sida av andelseigaren sjølv. I eit bustadbyggjelag må ein rekne med at det berre er i spesielle situasjonar at det er aktuelt å ta med ein rådgjevar. Regelen finst ikkje i gjeldande lov, men liknande reglar gjeld i aksjeselskap og seksjonssameiger.»

Til § 5-3 Delegerte:

Paragrafen regulerer ordninga med at andelseigarane i eit bustadbyggjelag kan vere representerte i generalforsamlinga ved delegerte. Frammøtet på generalforsamlinga kan for store bustadbyggjelag bli tilfeldig og lite representativt om alle andelseigarane kan møte opp. Dersom få møter, kan det også hende at nokre andelseigarar kan få for stor påverknad på enkelte saker. Ei ordning med delegerte har vist seg å vere eit godt alternativ til direkte frammøte for å hindre desse uheldige sidene. Med delegerte blir frammøte meir representativt.

Departementet viser til den generelle omtalen av generalforsamlinga under punkt 7.6. Departementet viser vidare til at føresegna stort sett er ei vidareføring av det som tidlegare har vore gjeldande rett, og at den er i samsvar med utvalets forslag til § 5-3, med unntak av ei mindre justering i første ledd.

Etter første ledd første punktumkan det vedtektsfestast ei ordning med delegerte i bustadbyggjelag med fleire enn 500 andelseigarar. Reglar om valet skal gå fram av vedtektene, jf. andre punktumet.Berre andelseigarar som ville hatt møterett i generalforsamlinga etter § 5-2 har rett til å vere med på valet, jf. tredje punktum.

Departementet viser elles til utvalets spesielle merknader, jf. NOU 2000:17 side 90:

«Av fjerde punktumgår det fram at det skal veljast delegerte særskilt for andelseigarar i tilknytte burettslag og særskilt for andre andelseigarar. På det viset sikrar ein at begge grupper er representerte på generalforsamlinga. Det er særleg i høve til forvaltningsoppgåvene desse gruppene har ulike interesser; når det gjeld bustadbygging kan ein knapt seie at interessene er prinsipielt ulike (...). I tillegg kjem at det er praktiske fordelar med å kunne velje delegerte gjennom dei tilknytte burettslaga.

Reglane for valet må fastsetjast slik at det står tilnærma like mange andelseigarar attom kvar av dei delegerte, jf. femte punktum, enda om ikkje alle desse andelseigarane faktisk er med på valet. Nøyaktig lik representasjon får ein oftast ikkje til; det må til dømes godtakast at alle burettslag får minst ein delegert sjølv om laga er små, og elles kan ein fastsetje talet på delegerte etter steg på til dømes 100 eller 500 andelseigarar. Ein bør ta omsyn til at generalforsamlinga helst skal syne breidda av synspunkt og interesser i laget, samtidig som ein prøver å halde talet på eit praktisk handterleg nivå som gjer det mogleg med reell deltaking for dei som møter. I store bustadbyggjelag bør det ikkje vere noko mål å halde talet på frammøtte under 150 - 200.

Valet av delegerte skal alltid gjelde for komande ordinære generalforsamling; det står i sjette punktum. Skulle det hende at det blir ei ekstraordinær generalforsamling mellom valet og den ordinære generalforsamlinga, bør dei nye delegerte møte, men utvalet har ikkje teke med nokon særleg regel for den situasjonen. Berre andelseigarar kan vere delegerte, jf. sjuande punktum. Det svarar til dagens regel.

Etter andre leddetkan delegerte ikkje møte ved fullmektig, men kvar delegert kan ta med ein rådgjevar, som òg kan få talerett. Desse spørsmåla er ikkje regulerte i dagens lov. Utvalet ser det slik at dei som er valde til delegerte, ikkje bør kunne delegere vidare retten til å representere andelseigarane. Med tanke på forfall kan ein velje varafolk.»

Til § 5-4 Røysterett. Habilitet:

Paragrafen her inneheld både ein regel om korleis ein skal røyste i generalforsamlinga og ein habilitetsregel. Føresegna tilsvarar utvalets forslag til § 5-4. Departementet viser til den generelle omtalen av generalforsamlinga under punkt 7.6 - og til utvalets spesielle merknader, jf. NOU 2000:17 side 90 og 91:

«I første leddgår det fram at kvar andelseigar berre har ei røyst, også om han unntaksvis eig fleire andelar. Det siste kan vere aktuelt for juridiske personar. Prinsippet om at kvar andelseigar berre har ei røyst, er sentralt i samvirkelag. Dersom andelseigaren er fullmektig for ein annan andelseigar, har han ei røyst som fullmektig i tillegg til si eiga. Delegerte har òg berre ei røyst; laget kan ikkje ha reglar om vekting av røyster ut frå kor mange som står attom kvar delegert.

Andre leddetgjeld inhabilitet på generalforsamlinga og svarar til aksjelova § 5-3 fjerde ledd. Regelen omfattar søksmål og ansvar og er mindre streng enn tilsvarande reglar for styret. I generalforsamlinga skal interessemotsetningar mellom andelseigarane avgjerast, og da kan ein ikkje ha strenge reglar om at ei særleg interesse i utfallet fører til inhabilitet. Ein kunne i og for seg tenkje seg å ha strengare reglar for delegerte; dei delegerte skal representere andre andelseigarar, og da bør dei ikkje ha personlege særinteresser i saka. Utvalet har likevel ikkje funne grunn til å ta med eigne føresegner om dette. - Føresegna gjeld røysteretten; andelseigarar eller delegerte har rett til å vere til stades og til å uttale seg sjølv om dei er inhabile ved røystinga.»

Til § 5-5 Møterett og møteplikt for leiinga:

Paragrafen svarar til aksjelova § 5-4. Den pålegg styreleiaren og den daglege leiaren å møte på generalforsamlinga. Kan ein av dei eller ingen møte, skal det peikast ut nokon som kan møte i staden. Det blir også slått fast at styremedlemmene har rett til å vere til stades under generalforsamlinga. Dessutan har heile styret og den daglege leiaren rett til å uttale seg. Derimot har dei ikkje røysterett, om dei då ikkje også skulle vere andelseigar eller delegerte. Men ein bør ikkje velje styremedlemmer eller dagleg leiar som også skal vere delegerte, jamvel om lova ikkje set forbod mot dette.

Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 5-5. Departementet viser elles til den generelle omtalen av generalforsamlinga under punkt 7.6.

Til § 5-6 Ordinær generalforsamling:

Paragrafen har reglar om når ein skal halde ordinær generalforsamling - og kva som skal leggjast fram og godkjennast under samlinga. Departementet viser til den generelle omtalen av generalforsamlinga under punkt 7.6. Vidare gjer departementet merksam på at føresegna elles er i samsvar med utvalets forslag til § 5-6. Av den grunn viser vi til utvalets spesielle merknader, jf. NOU 2000:17 side 91:

«Det følgjer av første leddat laget skal halde ordinær generalforsamling før 1. juli kvart år. I bustadbyggjelag trengst det ikkje reglar om avvikande rekneskapsår, og da treng ein heller ikkje som i asl. § 5-5 knyte fristen for å halde generalforsamling til utgangen av rekneskapsåret.

Spørsmålet om godkjenning av rekneskapen og årsmeldinga skal alltid takast opp og avgjerast på den ordinære generalforsamlinga, jf. andre leddet. I tillegg kan det gå fram av vedtektene at andre saker skal opp på kvar ordinære generalforsamling. Det vanlege er at val skal haldast på kvar ordinære generalforsamling.

Av tredje leddgår det fram at årsrekneskap, årsmelding og revisjonsmelding skal sendast ut til alle andelseigarar med kjend adresse. Det er nok å sende dokumenta til dei delegerte i lag med delegertordning, men i praksis er det vanleg at iallfall årsmelding og rekneskap blir tekne inn i eit medlemsblad som går til alle andelseigarar. I gjeldande lov er det føresegner om at representantskapet skal uttale seg om rekneskapen, men representantskapet er ikkje noko obligatorisk organ etter utkastet her. Dersom laget vedtektsfestar ei ordning med representantskap, jf. § 5-27, kan det også fastsetjast at representantskapet skal uttale seg om rekneskapen.»

Til § 5-7 Ekstraordinær generalforsamling:

Paragrafen regulerer når det kan haldast ekstraordinær generalforsamling og kva som kan behandlast der. Paragrafen er i samsvar med utvalets forslag til § 5-7. Departementet viser til den generelle omtalen av generalforsamlinga under punkt 7.6. Vidare gjer departementet merksam på at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 5-7.

Det første leddetslår fast at styret kan kalle inn til ekstraordinær generalforsamling når styret meiner at dette er nødvendig. Etter det andre leddetkan revisor eller minst ein tjuandedel av andelseigarane setje fram krav om ekstraordinær generalforsamling. I praksis vil det nok bli svær vanskeleg å samle inn underskrifter for så mange andelseigarar, men det vil likevel vere føremålstenleg å ha denne regelen med. Dersom bustadbyggjelaget har vedtektsfesta ei ordning med representantskap, kan leiaren av representantskapet krevje ekstraordinær generalforsamling. Kravet skal i alle tilfelle opplyse om kva emne det er ønskje om å ta opp. Så skal styret syte for at generalforsamlinga blir halden innan ein månad.

Departementet viser elles til utvalets spesielle merknad, jf. NOU 2000:17 side 91:

«I asl. § 5-7 er det føresegner om at generalforsamlinga i små selskap i visse tilfelle kan ta avgjerder utan møte, men noko slikt er det ikkje rom for i eit bustadbyggjelag.»

Til § 5-8 Kven som skal kalle inn:

Paragrafen fastset kven som skal kalle inn til eit generalforsamling. Departementet viser her til den generelle omtalen av generalforsamlinga under punkt 7.6. Vidare gjer departementet merksam på at føresegna samsvarar med utvalets forslag til § 5-8. Departementet viser til utvalets spesielle merknader, jf. NOU 2000:17 side 91:

«Det går fram av første leddat det er styret som skal kalle inn generalforsamlinga. Etter gjeldande lov ligg denne oppgåva til ordføraren i representantskapet. Etter andre leddetkan styremedlemmer, dagleg leiar, revisor eller andelseigarar krevje at skifteretten kallar inn generalforsamlinga der styret forsømer si plikt til å kalle inn. Leiaren av representantskapet kan òg gjere det same dersom laget har representantskap. I alle desse tilfelle er det laget som skal bere utgiftene med ei innkalling gjennom skifteretten.»

Til § 5-9 Kvar generalforsamlinga skal haldast:

Paragrafen her fastset kvar generalforsamlinga skal vere. Departementet viser til den generelle omtalen av generalforsamlinga under punkt 7.6. Vidare gjer departementet merksam på at føresegna samsvarar med utvalets forslag til § 5-9. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader, jf. NOU 2000:17 side 91 og 92:

«Hovudregelen etter føresegna her er at generalforsamlinga skal haldast i den kommunen der laget har forretningskontoret. Det kan likevel fastsetjast i vedtektene at generalforsamlinga kan haldast på ein eller fleire andre oppgjevne stader. Trengst det av særlege grunnar, kan generalforsamlinga haldast enda ein annan stad. Poenget med desse reglane er at styret ikkje fritt kan velje stad for generalforsamlinga. Andelseigarane og dei delegerte skal kunne innrette seg på kvar dei skal møte, og generalforsamlinga skal ikkje vilkårleg kunne leggjast til ein stad der det kanskje er vanskeleg å stille for mange andelseigarar eller delegerte.»

Til § 5-10 Krav til innkallinga:

Paragrafen stiller krav til kven som skal ha innkallinga til ei generalforsamling og korleis innkallinga skal vere utforma. Departementet viser til den generelle omtalen av generalforsamlinga under punkt 7.6. Føresegna er elles i samsvar med utvalets forslag til § 5-10. Difor viser vi til utvalets spesielle merknader, jf. NOU 2000:17 side 92:

«Etter første leddskal alle andelseigarar med kjend adresse, eventuelt alle delegerte, ha skriftleg innkalling. Innkallinga skal sendast slik at ho til vanleg er komen fram seinast ei veke før møtet, om det ikkje er fastsett ein lengre frist, jf. andre leddet. Utvalet har teke som utgangspunkt når innkallinga normalt er framme, ikkje avsendinga slik det er etter asl. § 5-10. Ei vedtektsføresegn om lengre frist gjeld ikkje i tilfelle der det er sett fram krav om ekstraordinær generalforsamling.

I tredje ledder det føresegner om innhaldet i innkallinga. Sakene som skal behandlast, skal vere klårt oppgjevne, og eventuelle framlegg til vedtektsendringar skal takast med. Eit framlegg til sakliste skal gå fram av innkallinga.»

Til § 5-11 Rett til å få saker opp på generalforsamlinga:

Paragrafen fastset kva rett andelseigarane har til å få saker opp til behandling i generalforsamlinga. Departementet viser til den generelle omtalen av generalforsamlinga under punkt 7.6. Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 5-11, men med den endringa at første punktum er gjort om til første ledd og andre og tredje punktum er gjort om til andre ledd.

Etter første leddhar kvar andelseigar rett til å få teke opp på generalforsamlinga spørsmål som det er meldt frå om til styret innan første april. Regelen tek her sikte på den ordinære generalforsamlinga. Andelseigarar skal likevel kunne melde opp saker som om ein i bustadbyggjelaget har ei ordning med delegerte. For den som er delegert, er fristen relativ. Det avgjerande er at spørsmålet er meldt opp så god tid i førevegen at det kan takast med i innkallinga, jf. andre ledd første punktum.Av andre ledd andre punktumgår det fram at styret skal sende ny innkalling dersom spørsmåla blir melde etter at innkallinga er sendt ut. Men dette gjeld berre der den nye innkallinga kan vere framme ei veke før møtet. I praksis medfører dette at innkallinga ikkje bør sendast før ein ser om det er kome inn spørsmål før første april.

Departementet viser elles til utvalets spesielle merknader, jf. NOU 2000:17 side 92:

«Regelen gjev rett til å få saka med inn innkallinga, og i møtet må møteleiaren opne for behandling av saka. Men styret treng ikkje lage utgreiingar eller sakspapir, og den som krev at saka skal opp, har heller ikkje krav på at laget skal sende ut sakspapir som vedkomande har laga. Generalforsamlinga treng ikkje gå inn på nærare drøfting eller røysting om ingen av dei frammøtte krev det. Det har hendt at dei tilsvarande reglane i gjeldande lov har vore misbrukte. Styret bør kunne sjå bort frå krav frå personar som openbert vantar rettsleg handleevne, men i tvilstilfelle bør spørsmålet takast med i innkallinga.»

Til § 5-12 Opning av møtet. Møteleiar:

Paragrafen regulerer korleis ein skal opne generalforsamlinga og korleis leiaren for møtet skal veljast. Departementet viser elles til den generelle omtalen av generalforsamlinga under punkt 7.6. Departementet viser elles til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 5-12, og i det høvet viser departementet berre til dei spesielle merknadene til utvalet, jf. NOU 2000:17 side 92:

«Etter første ledd første punktumer det styreleiaren eller den styret har peikt ut, som skal opne generalforsamlinga. Etter gjeldande lov er det ordføraren i representantskapet som har denne oppgåva. Det kan vere fastsett i vedtektene kven som skal vere møteleiar, og i tilfelle er det denne møteleiaren som opnar møtet, jf. andre punktumet. Der skifteretten har innkalla generalforsamlinga, er det skifteretten som avgjer kven som skal opne møtet, jf. tredje punktum.

Av andre leddetgår det fram at generalforsamlinga skal velje ein møteleiar, og denne møteleiaren treng ikkje vere andelseigar eller delegert. Det kan tenkjast at generalforsamlinga ønskjer ein profesjonell møteleiar. I vedtektene kan det som nemnt fastsetjast særskilt kven som skal vere møteleiar.»

Til § 5-13 Liste over andelseigarar eller delegerte på møtet:

Paragrafen krev at ein skal setje opp ei liste over dei av andelseigarane eller delegerte som har møtt fram på generalforsamlinga. Det er den som opnar møtet som skal avgjere om kva som skal vere med på lista. Lista skal også leggjast til grunn når det skal røystast - om då ikkje generalforsamlinga avgjer noko anna. Kven som har røysterett, er det generalforsamlinga som avgjer, jf. § 5-4. Oppstår det strid om nokon har røysterett, vil denne kunne vere med og avgjere om han skulle ha hatt det. Røystar nokon som ikkje skulle ha gjort det, kan dette føre til at vedtaket til generalforsamlinga blir kjent ugyldig. Føresegna er elles i samsvar med forslaget til utvalet, som igjen utforma føresegna i samsvar med aksjelova § 5-13. Departementet viser til den generelle omtalen av generalforsamlinga under punkt 7.6.

Til § 5-14 Saker utanom saklista:

Paragrafen regulerer det tilfellet der det kjem opp saker utanom dei som alt er sett opp i sakslista for møtet. Departementet viser her til den generell omtalen av generalforsamlinga under punkt 7.6. Departementet viser vidare til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 5-14, og det blir såleis vist til utvalets spesielle merknader til denne føresegna, jf. NOU 2000:17 side 92 og 93:

«Etter første ledder utgangspunktet at saker som ikkje er med i innkallinga eller ei tilleggsinnkalling, ikkje kan avgjerast utan at alle andelseigarane i laget samtykkjer. Bortsett frå den første tida etter stiftinga er det vanskeleg å tenkje seg ein situasjon der alle andelseigarar i eit bustadbyggjelag er til stades på generalforsamlinga, men føresegna bør likevel takast med. Generalforsamlinga kan drøfte saker som ikkje står på saklista, men altså ikkje ta avgjerd utanom dei tilfella som er nemnde i paragrafen her.

I andre leddeter det føresegner om avgjerder som kan takast utan at saka er nemnd i innkallinga. Det kan gjelde saker som etter lov eller vedtekter skal opp på kvar ordinær generalforsamling, jf. nummer 1, typisk rekneskapen. Den ordinære generalforsamlinga kan i alle tilfelle avgjere krav om gransking, jf. nummer 2. Vidare kan ei generalforsamling alltid vedta å kalle inn til ny generalforsamling til å avgjere framlegg som blir gjorde i møtet, jf . nummer 3

Til § 5-15 Opplysningsplikt for leiinga:

Paragrafen her er i samsvar med utvalet forslag til § 5-15, og føresegna er utforma etter mønster av aksjelova § 5-15. Skulle det oppstå tvistspørsmål når det gjeld det nærare innhaldet av opplysninga, bør dette gjerast på same måte som aksjelova tilviser. Departementet viser elles til den generelle omtalen av generalforsamlinga under punkt 7.6 - og til utvalets spesielle merknader, jf. NOU 2000:17 side 93:

«Etter første og andre leddetkan andelseigarar eller delegerte krevje at leiinga i laget gjev opplysningar på generalforsamlinga om tilhøve som kan verke inn på godkjenning av årsrekneskap og årsmelding eller andre saker som skal avgjerast, og dessutan om den økonomiske stillinga for laget m.m. Dei sistnemnde opplysningane kan berre krevjast dersom dei kan leggjast fram utan for stor skade for laget. Av tredje leddfølgjer det at leiinga kan måtte svare skriftleg etter møtet dersom opplysningane ikkje er tilgjengelege på møtet.

(...) Utvalet peiker særleg på at også bustadbyggjelag driv forretningsverksemd der det i mange tilfelle kan vere uheldig å gjere opplysningar kjende for konkurrentar.»

Til § 5-16 Valkomité:

Paragrafen regulerer korleis ein skal førebu eit val. Dette er ei føresegn som stort sett samsvarar med tidlegare lov bustadbyggjelag og med utvalets forslag til § 5-16. Men det finst ikkje noka tilsvarande føresegn i aksjelova. Departementet er eining med utvalet i at med bruk av ein valkomité, vil eit val kunne bli grundigare og opnare førebudd. Elles viser departementet til utvalets spesielle merknader, jf. NOU 2000:17 side 93:

«Av første leddgår det fram at valkomiteen skal veljast av den ordinære generalforsamlinga, og at komiteen har til oppgåve å førebu val året etter. Etter gjeldande lov gjev representantskapet tilråding om val av valkomité. Når representantskapet ikkje lenger skal vere eit obligatorisk organ, bør valkomiteen førebu val av ny valkomité òg.

Etter andre leddetskal vedtektene ha reglar om talet på medlemmer av valkomiteen. Komiteen skal ha representantar for andelseigarar i tilknytte burettslag og andre andelseigarar, og dessutan skal styret oppnemne ein medlem. Det svarar til gjeldande reglar.

Det går fram av tredje leddat valkomiteen skal førebu val av delegerte. Føresegna er noko forenkla i høve til dagens regel. Utvalet peiker på at valkomiteen kan overlate til burettslaga å innstille på delegerte som skal veljast av dei.»

Til § 5-17 Protokoll:

Paragrafen har reglar om at ein bustadbyggjelag skal ha ein protokoll og om korleis denne skal førast. Ei liknande føresegn finst i aksjelova § 5-16. Departementet viser til den generelle omtalen av generalforsamlinga under punkt 7.6. Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 5-17. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader, jf. NOU 2000:17 side 93:

«Det er møteleiaren som skal syte for at protokollen blir ført, jf. første ledd. Det er nok å føre ein vedtaksprotokoll, jf. andre ledd, men det er ikkje noko i vegen for at protokollen har meir utførlege referat. Møteleiaren avgjer kva som skal førast i protokollen, men det er vanleg at andelseigarar eller delegerte innafor rimelege rammer kan få ført inn røysteforklåringar e.l. Lista over frammøtte skal i alle tilfelle følgjer protokollen.

Protokollen skal underskrivast av møteleiaren og minst ein annan person som er vald av generalforsamlinga. Det går fram av tredje ledd. Protokollen skal haldast tilgjengeleg for andelseigarane.

Vedtak er gyldige sjølv om reglane om protokoll ikkje er følgde, men protokollen veg tungt som bevis for kva som er vedteke. Dersom nokon nektar å skrive under protokollen, har det òg berre med beviset å gjere.»

Til § 5-18 Vanleg fleirtalskrav:

Paragrafen handlar om kor stort fleirtal som skal til for at eit forslag til vedtak skal gå gjennom i generalforsamlinga. Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 5-18. Departementet viser til den generelle omtalen av generalforsamlinga - og til utvalets spesielle merknader, jf. NOU 2000: 17 side 93:

«Etter første ledder hovudregelen at generalforsamlinga gjer vedtak med vanleg fleirtal. Møteleiarens røyst er avgjerande dersom røystetalet elles står likt.

I andre leddeter det ein særregel om val. Til skilnad frå regelen i asl. § 5-17 skal utgangspunktet vere vanleg fleirtal ved val òg, men generalforsamlinga kan fastsetje på førehand at den som har fått flest røyster, skal reknast som vald. Ved val skal saka avgjerast ved lutkast dersom røystene står likt.

Etter tredje leddkan det vedtektsfestast andre fleirtalskrav og andre reglar om situasjonen der røystene står likt.»

Til § 5-19 Vedtektsendring:

Paragrafen slår fast at det berre skal vere generalforsamlinga som skal kunne endre vedtektene. Endring av vedtektene krev to tredjedels fleirtal, om det ikkje i vedtektene er fastsett enno strengare fleirtalskrav. Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 5-19. Departementet viser til den generelle omtalen av generalforsamlinga under punkt 7.6.

Til § 5-20 Misbruk av mynde:

Paragrafen set eit generelt forbod mot maktmisbruk. Den set ei grense for korleis generalforsamlinga kan nytte kompetansen sin. Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 5-20, og føresegna er utforma etter mønster frå aksjelova § 5-21. Tidlegare bygde ein slik misbruksregel på ulovfesta reglar.

Til § 5-21 Kven som kan reise søksmål om ugyldige vedtak:

Paragrafen fastset kven som skal ha kompetanse til å reise søksmål for å få prøvd om eit vedtak i generalforsamlinga er ugyldig. Føremålet er å setje rammer for søksmål om ugyldige vedtak. Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 5-21 og er gjord etter mønster frå aksjelova § 5-22. Departementet viser til den generelle omtalen av generalforsamlinga under punkt 7.6.

Som utvalet har framheva, er reglane i denne føresegna og dei to neste, kompliserte, jf. NOU 2000:17 side 94. Når det gjeld detaljane, viser departementet til rettspraksis og teori kring reglane i nogjeldande og tidlegare aksjelovgjeving.

Denne føresegna fastset at det er andelseigarar, styremedlemmer og dagleg leiar som har adgang til å reise søksmål med påstand om at eit vedtak er ugyldig fordi det er blitt til på ulovleg måte eller er i strid med lov eller vedtekter. Alternativt kan eit fleirtal av dei tilsette reise søksmål. Ei representativ fagforeining kan også gjere det same.

Til § 5-22 Frist for å reise søksmål:

Paragrafen her set opp fristen for å reise søksmål om ugyldig vedtak. Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 5-22 - og er gjord etter mønster frå aksjelova § 5-23. Departementet viser til den generelle omtalen av generalforsamlinga under punkt 7.6. Departementet viser også til utvalets spesielle merknader, jf. NOU 2000:17 side 94:

«Hovudregelen etter første ledder at søksmålet må reisast innan tre månader. Føremålet med regelen er at ein ikkje skal ha ein langvarig periode med strid og tvil kring vedtaket.

I andre leddeter det fleire unntak frå søksmålsfristen. Det gjeld vedtak som ikkje kan gjerast sjølv om ein har samtykke frå alle andelseigarane, som vedtak i strid med lov, jf. nummer 1. Vidare gjeld det vedtak som krev samtykke frå alle andelseigarar, og slikt samtykke ikkje er innhenta, jf. nummer 2. I utkastet er det ikkje slike reglar om samtykke frå alle andelseigarar (når ein ser bort frå saksbehandlingsregelen om saker utanom saklista), men utvalet tek med dette alternativet for å halde på parallellen til aksjelova, og med tanke på eventuelle endringar seinare. Nummer 3gjeld tilfelle med alvorlege feil ved innkallinga. I nummer 4er det ein regel om oppreising for oversitjing av fristen; retten kan på nærare vilkår godta at søksmål blir reist etter fristen på tre månader, men før det er gått to år.»

Til § 5-23 Dom om ugyldig vedtak:

Paragrafen gjeld kva særlege prosessuelle verknader ein dom om ugyldig vedtak skal ha. Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 5-23 og er gjord etter mønster frå aksjelova § 5-24. Departementet viser elles til den generelle omtalen av generalforsamlinga under punkt 7.6. Departementet viser også til utvalets spesielle merknader, jf. NOU 2000:17 side 94:

«I første ledder det ein regel om utvida rettskraft for dom som slår fast at vedtaket er ugyldig, eller som endrar vedtaket. Dommen har verknad for alle som kan reise søksmål om vedtaket. Ein dom der vedtaket blir ståande, har berre verknad mellom partane og hindrar ikkje at andre kan reise sak om spørsmålet.

Etter andre leddetkan dommen gå ut på endring av vedtaket dersom det er lagt ned påstand om det, og retten kan slå fast kva innhald det retteleg skulle ha hatt. Elles må dommen gå ut på at laget blir frifunne, eller at vedtaket blir kjent ugyldig.

Gjeld det eit vedtak som er meldt til Føretaksregisteret, skal dommen meldast og registrerast på lagets rekning, jf . tredje ledd

Til § 5-24 Framlegg om gransking:

Paragrafen regulerer adgangen til å gjere bruk av gransking. Granskinga kan til dømes gjelde forvaltninga av bustadbyggjelaget. Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 5-24 - og er gjord etter mønster frå aksjelova § 5-25. Departementet viser til den generelle omtalen av generalforsamlinga under punkt 7.6. Departementet viser også til utvalets spesielle merknader, jf. NOU 2000:17 side 94

«Etter første leddi føresegna her kan ein andelseigar eller delegert gjere framlegg om gransking av stiftinga eller forvaltninga av laget eller nærare omstende kring forvaltninga eller rekneskapane. I ordinær generalforsamling kan spørsmålet avgjerast også utan at det er nemnt i innkallinga.

I andre leddeter det ei føresegn om at kvar andelseigar kan be skifteretten avgjere eit krav om gransking dersom framlegget har fått tilslutning frå minst ein tidel av andelseigarar eller delegerte som møtte til generalforsamling. Det gjeld sjølv om framlegget om gransking fekk fleirtal; eit fleirtal skal ikkje kunne hindre ei nøytral og kritisk gransking. Men dersom laget sjølv har peikt ut nøytrale og kvalifiserte granskarar, kan det føre til at skifteretten ikkje finn grunn til å nemne opp andre granskarar.»

Til § 5-25 Avgjerd i tingretten

Paragrafen gjeld behandlinga i retten av eit krav om gransking. Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 5-25 - og er gjord etter mønster frå aksjelova § 5-26. Departementet viser til den generelle omtalen av generalforsamlinga under punkt 7.6. Departementet viser også til utvalets spesielle merknader, jf. NOU 2000:17 side 94:

«Etter første leddskal retten ta kravet til følgje dersom det har rimeleg grunn. Laget og den som granskinga elles måtte gjelde, skal få uttale seg, jf. andre leddet. Skifteretten skal oppnemne granskarar, og for dei gjeld fleire av reglane om revisor tilsvarande, jf. tredje ledd. Skifteretten skal fastsetje vederlaget til granskarane, jf. fjerde ledd. Laget skal bere kostnadene, og retten kan krevje at laget deponerer ein sum på førehand.»

Til § 5-26 Granskingsrapporten:

Paragrafen pålegg granskarane å gi rapport til retten. Retten skal dernest kalle inn til generalforsamling - som skal behandle rapporten. På førehand skal rapporten sendast til andelseigarane, eventuelt til dei delegerte.

Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 5-26 - og er gjord etter mønster frå aksjelova § 5-27. Departementet viser elles til den generelle omtalen av generalforsamlinga under punkt 7.6.

Til § 5-27 Representantskap:

Paragrafen regulerer bruken av eit representantskap. Det har vore slik at alle bustadbyggjelag har vore forplikta til å ha eit representantskap som eit tilsynsorgan. Dessutan skulle representantskapet uttale seg om visse spørsmål. Tidlegare var det vanleg med representantskap i aksjeselskap også, men etter nyare lovgiving er dette gått ut. Departementet er einig med utvalet i at eit bustadbyggjelag ikkje skal vere nøydd til å ha eit representantskap. Men dei laga som ønskjer det, skal likevel kunne vedtektsfeste ei slik ordning. I utgangspunktet skulle det ikkje vere nødvendig å lovfeste ein slik adgang, men departementet har blitt ståande ved at ei eiga føresegn om dette vil gjere det lettare å gjere bruk for dette instituttet.

Departementet viser til den generelle omtalen av representantskap under punkt 7.7. Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 5-27, og departementet viser av den grunn til utvalets spesielle merknader, jf. NOU 2000:17 side 95:

«Ansvaret for leiinga av laget ligg hjå styret, og dei sentrale kontroll- og tilsynsfunksjonane er det revisor som har. I tillegg kjem reglane om gransking. Der styrevalet er lagt til representantskapet, kan det gje betre stabilitet i styresamansetjinga, men det er ikkje noko tungtvegande omsyn dersom ein har ei ordning med indirekte representasjon gjennom delegerte på generalforsamlinga. Ein fare med å ha eit organ i tillegg til styre og generalforsamling, er at det kan kome opp kompetansestrid, men det har snautt vore noko praktisk problem i bustadbyggjelag. (...)

Det går fram av første leddat det er generalforsamlinga som skal velje eit eventuelt representantskap. Styremedlemmer, dagleg leiar og revisor kan ikkje sitje i representantskapet; det har samanheng med den tilsynsoppgåva organet skal ha.

Etter andre leddetskal eit eventuelt representantskap føre tilsyn med at lagets føremål blir fremja i samsvar med vedtekter og vedtak i generalforsamlinga. Vedtektene kan leggje andre oppgåver til representantskapet, om dei ikkje etter lova skal liggje til andre. Til dømes følgjer det av § 6-3 at val av styremedlemmer kan leggjast til representantskapet.»

Til kapittel 6 Leiinga av laget

Kapittel 6 har føresegner som gjeld dei som skal styre bustadbyggjelaget. Dette gjeld styret og den daglege leiaren. Departementet har langt på veg lagt til grunn utvalets forslag til føresegner, og utvalet har igjen teke utgangspunkt i tilsvarande føresegner i aksjelova, jamvel om det har ført til visse skilnader i forhold til reglane om det same i lov om burettslag.

Kapittelet har nærare reglar som forpliktar bustadbyggjelaget til å ha eit styre og ein dagleg leiar. Nemninga dagleg leiar er vald framfor bruken av nemninga forretningsførar, som blei brukt i tidlegare lov. Vidare er det reglar som særleg gjeld val av styre. Fleirtalet i styret skal alltid veljast av generalforsamlinga, om då ikkje dette valet i vedtektene er overdrege til et anna lagsorgan, til dømes representantskapet. I bustadbyggjelag som har mange tilsette skal dei tilsette i tillegg ha krav på å vere representert i styret. Dessutan har kapittelet reglar som nærare viser til kva slags oppgåver leiinga skal ha og korleis framgangsmåten skal vere. Det er mellom anna teke med føresegner om representasjon i forhold til omverda.

Departementet viser elles til den generelle omtalen av leiinga i bustadbyggjelaget under punkt 7.8.

Til § 6-1 Styret:

Paragrafen slår fast at eit bustadbyggjelag skal ha eit styre og det skal veljast ein som skal leie styret. Departementet viser til den generelle omtalen av leiinga av bustadbyggjelag under punkt 7.8. Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 6-1. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader, jf. NOU 2000:17 side 95:

«Det går fram av første ledd at laget skal ha eit styre på minst tre medlemmer. Lågaste og høgaste tal på styremedlemmer skal stå i vedtektene, jf. § 2-2, og innafor den ramma er det generalforsamlinga som avgjer kor mange som skal veljast. I bustadbyggjelag er det ikkje bruk for nokon regel om at vedtektene kan fastsetje eit lågare tal på styremedlemmer enn tre, slik regelen er for mindre aksjeselskap. Styremedlemmene skal vere myndige, det vil seie minst atten år og ikkje umyndiggjorde. Berre fysiske personar kan vere styremedlemmer.

Etter andre leddetskal styret velje styreleiar om ikkje generalforsamlinga har gjort det. I dag er regelen at leiaren skal veljast særskilt (av generalforsamlinga eller representantskapet). Dagleg leiar kan ikkje vere styreleiar, men han kan vere styremedlem.»

Til § 6-2 Dagleg leiar:

Paragrafen slår fast at eit bustadbyggjelag alltid skal ha ein dagleg leiar. Departementet viser til den generelle omtalen av leiinga av bustadbyggjelaget under punkt 7.8.

Alle bustadbyggjelag skal ha ein dagleg leiar. På same måte som etter aksjelovene er føresetnaden at dagleg leiar er ein fysisk person, men denne personen kan vere arbeidstakar eller ein tilsett. Derimot kan den daglege leiaren ikkje vere eit føretak.

Til § 6-3 Val av styremedlemmer:

Paragrafen gjeld val av medlemmene i bustadbyggjelagets styre. Departementet viser elles til den generelle omtalen av leiinga i bustadbyggjelaget under punkt 7.8. Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 6-3, med unntak av at fjerde ledd er teke bort, og i det høvet viser departementet til utvalets spesielle merknader til dei tre første ledda, jf. NOU 2000:17 side 95 og 96:

«Hovudregelen etter første ledd er at generalforsamlinga skal velje styremedlemmene. Det skal veljast minst ein varamedlem. Regelen gjeld ikkje for styremedlemmer som skal veljast av dei tilsette, jf. andre leddet. Etter tredje ledd kan det fastsetjast i vedtektene at andre enn generalforsamlinga skal velje styremedlemmene. Meir enn halvparten skal likevel veljast av generalforsamlinga; da må ein òg ta omsyn til eventuelle styremedlemmer som skal veljast av dei tilsette eller av kommunen. Men regelen om at meir enn halvparten skal veljast av generalforsamlinga, gjeld ikkje dersom retten til å velje styre blir overført til eit anna vedtektsfesta organ. Det mest aktuelle organet er representantskap. Valrett kan i det heile ikkje overførast til styret eller ein styremedlem.»

Til § 6-4 Rett for tilsette til å velje styremedlemmer:

Paragrafen regulerer særskilt den retten som dei tilsette i eit bustadbyggjelag har til å velje medlemmer i styret. Departementet viser til den generelle omtalen av leiinga i bustadbyggjelaget under punkt 7.8. Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 6-4. Departementet viser til utvalets spesielle merknader, jf. NOU 2000:17 side 96:

«Gjeldande lov har føresegner om styrerepresentasjon for dei tilsette i lag med meir enn femti tilsette. Reglar om representasjon for tilsette finn ein òg i aksjelova og i selskapslova. Utvalet har søkt å finne ei løysing som er tilpassa situasjonen i bustadbyggjelag. Det blir skilnader i høve til aksjelova mellom anna fordi det ikkje er aktuelt med bedriftsforsamling i bustadbyggjelag.

Etter første ledd kan eit fleirtal av dei tilsette krevje at ein styremedlem og ein observatør skal veljast av og mellom dei tilsette i lag med fleire enn tretti tilsette. Det svarar til regelen i asl. § 6-4 for aksjeselskap utan bedriftsforsamling. Observatøren har møte- og talerett, men ikkje røysterett. På det viset kan ein unngå at ein representant for dei tilsette blir sitjande åleine i styret, sjølv om talet på tilsette ikkje gjev rett til val av fleire styremedlemmer.

Det går fram av andre leddet at dei tilsette kan krevje opp til ein tredel og minst to av styremedlemmene dersom laget har fleire enn femti tilsette. Det svarar òg til regelen for aksjeselskap utan bedriftsforsamling. Derimot har ikkje utvalet funne grunn til å ta inn noka føresegn som svarar til asl. § 6-4 tredje ledd om aksjeselskap med meir enn 200 tilsette. For det første er det ikkje mange bustadbyggjelag det kan vere tale om. For det andre står bustadbyggjelag i ei anna stilling enn aksjeselskap. I eit bustadbyggjelag har ein reglar om medlemsdemokrati der kvar medlem har ei røyst. Det kan bli eit mishøve mellom ein omfattande valrett for tilsette og innverknaden frå medlemmene.

Det er fastsett i tredje ledd at forskrifter etter aksjelova § 6-4 fjerde ledd skal gjelde tilsvarande for val etter paragrafen her så langt dei passar. Det gjeld forskrifter om korleis ein skal rekne talet på tilsette, og om valmåten m.m. Utvalet ser ingen grunn til at ein skal ha andre reglar for bustadbyggjelag her.»

Til § 6-5 Tenestetid for styremedlemmene:

Paragrafen regulerer kor lenge styremedlemmene skal sitje i bustadbyggjelagets styre. Departementet viser elles til den generelle omtalen av leiinga i bustadbyggjelaget under punkt 7.7. Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 6-5. Av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader, jf. NOU 2000:17 side 96:

«Etter første ledd er hovudregelen at styremedlemmene blir valde for to år. Det kan setjast kortare eller lengre tid i vedtektene, men ikkje meir enn fire år. Kortare tid enn to år kan setjast ved suppleringsval. Føresegna set ikkje grenser for kor mange gonger ein styremedlem kan veljast opp att. Det går fram av andre leddet at tenestettida skal reknast frå valet om ikkje anna er fastsett, og at ho varer ut den ordinære generalforsamlinga det året da tenestetida er slutt. Etter tredje ledd skal ein styremedlem ha rett til å bli ståande i vervet til ny styremedlem er vald. I høve til den tilsvarande føresegna i asl. § 6-6 tredje ledd er det presisert at det gjeld ein rett for styremedlemmen, ikkje ei plikt.

Føresegnene i første og andre leddet skal ikkje gjelde for styremedlemmer som er valde av dei tilsette, jf. fjerde ledd.Der følgjer tilsvarande reglar av dei nemnde forskriftene.»

Til § 6-6 Avgang og avsetjing før tenestetida er slutt:

Paragrafen gjeld den adgangen ein medlem av styret har til å gå av før tida. Føresegna gjeld også adgangen til å avsetje ein medlem av styret. Departementet viser til den generelle omtalen av leiinga i bustadbyggjelaget under punkt 7.8.

Etter første leddhar ein styremedlem rett til å gå av før tenestetida er over, om det er særleg grunn til det. Her bør ein ikkje stille for strenge krav til grunnen. Men styret og det organet som har valt medlemmen, om det er andre enn generalforsamlinga, skal ha rimeleg varsel på førehand frå medlemmen som ønskjer å gå av før tida. Ein styremedlem kan avsetjast av det organ som har valt styremedlemmen, jf. andre ledd.Dette gjeld likevel ikkje for medlemmer som er valde av dei tilsette i bustadbyggjelaget. For desse gjeld reglane i dei nemnde forskriftene.

Til § 6-7 Suppleringsval:

Paragrafen krev at styret i bustadbyggjelag skal syte for at det blir vald ny styremedlem dersom vervet hos eitt eller fleire medlemmer fell bort før tenestetida er over. Det skal likevel vere mogeleg å vente med valet til neste ordinære generalforsamling så lenge det er generalforsamlinga som skal velje, og styret elles har vedtakskompetanse i mellomtida. Føresegna samsvarar med utvalets forslag til § 6-7. Departementet viser elles til den generelle omtalen av leiinga i bustadbyggjelaget under punkt 7.8.

Til § 6-8 Varemedlemmer og observatørar:

Paragrafen viser til at føresegnene om medlemmene i styret skal gjelde tilsvarande for varamedlemmer og observatørar så langt desse reglane passar. Denne regelen er gjord etter mønster av aksjelova § 6-9. Alt etter kva reglar det er tale om, blir varamedlemmer og observatørar likestilte med styremedlemmer reint allment, eller berre når dei møter i styret. Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 6-8. Departementet viser elles til den generelle omtalen av leiinga i bustadbyggjelaget under punkt 7.8.

Til § 6-9 Godtgjersle:

Paragrafen gir generalforsamlinga kompetanse til å fastsetje godtgjersle til styremedlemmene. Styremedlemmene har ikkje krav på godtgjersle utan at det blir fastsett, og laget avgjer om godtgjersla skal fastsetjast på førehand eller etterskotsvis. Denne føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 6-9, og den tilsvarar aksjelova § 6-10. Departementet viser elles til den generelle omtalen av leiinga i bustadbyggjelaget under punkt 7.8.

Til § 6-10 Forvaltninga av laget:

Paragrafen gjeld den generelle forvaltninga av laget. Departementet viser til den generelle omtalen av leiinga i bustadbyggjelaget under punkt 7.8. Departementet viser vidare til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 6-10, og det blir såleis vist til utvalets spesielle merknader til denne føresegna, jf. NOU 2000:17 side 97:

«I første ledd er det ei generell føresegn om at forvaltninga av laget høyrer under styret, og at styret skal syte for ei forsvarleg organisering av verksemda. Det er styret som tek alle avgjerder som ikkje er lagde til andre. Lova har nokre føresegner om kva forvaltninga inneber, men elles må ein byggje på det som følgjer av vanleg forretningspraksis og elles av rettsavgjerder m.m.

Etter andre leddet skal styret så lang det trengst, fastsetje planar og budsjett for verksemda og kan òg fastsetje retningsliner som dagleg leiing og tilsette skal følgje. I tredje ledd er fastsett at styret skal halde seg orientert om den økonomiske stoda i laget og sjå til at det blir ført kontroll med verksemda, rekneskapen og formueforvaltninga. Dette er reglar som fyller ut den generelle plikta til å syte for forsvarleg forvaltning og organisasjon, men reglane er ikkje uttømmande.

Tilsvarande er det i fjerde ledd fastsett at styret skal setje i verk undersøkingar når det trengst. I det heile er meininga at styret skal ha den overordna leiinga av laget, medan den daglege leiinga er overlaten til dagleg leiar og dei tilsette. Den nærare arbeidsdelinga kan skifte ut frå storleiken på laget og administrasjonen og omfanget av verksemda.»

Til § 6-11 Tilsynsansvar for styret:

Paragrafen gjeld det ansvaret som styret har for å føre tilsyn med den daglege leiinga og verksemda i laget elles. Styret har også kompetanse til å fastsetje instruks for den daglege leiinga. Føresegna er gjord etter mønster av aksjelova § 6-13. Departementet viser elles til den generelle omtalen av leiinga i bustadbyggjelaget under punkt 7.8. Departementet viser vidare til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 6-11.

Til § 6-12 Dagleg leiing:

Paragrafen fastset kva den daglege leiinga skal gjere og kva plikter den daglege leiaren har. Departementet viser elles til den generelle omtalen av leiinga i bustadbyggjelaget under punkt 7.8. Departementet viser vidare til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 6-12, og det blir såleis vist til utvalets spesielle merknader til denne føresegna, jf. NOU 2000:17 side 97:

«Av første ledd går det fram at dagleg leiar skal stå for den daglege leiinga, som nemninga tilseier. Som nemnt i merknadene til § 6-10 kan det skifte noko kva som skal reknast til den daglege leiinga. Etter andre leddet skal dagleg leiar overlate til styret å avgjere saker som etter tilhøva i laget er av uvanleg slag eller har mykje å seie for laget. I lag med omfattande verksemd kan dagleg leiar avgjere saker som i andre lag kanskje må leggjast fram for styret.

Det er fastsett i tredje ledd at dagleg leiar kan avgjere saker etter særleg fullmakt, og at han kan ta avgjerder der det er til vesentleg ulempe å vente på styrevedtak. I dei sistnemnde tilfella skal styret ha melding om det snarast råd. Andre tilsette enn dagleg leiar kan òg ha fullmakt til å ta mange avgjerder, alt etter stillingsinstruksar og organisering; lova har ikkje nærare reglar om det.

Det går spesielt fram av fjerde ledd at dagleg leiar har plikter i høve til rekneskap og formueforvaltning.»

Til § 6-13 Plikter for dagleg leiar overfor styret:

Paragrafen utdjupar nokre av dei pliktene som dagleg leiar har overfor styret i bustadbyggjelaget. Departementet viser til den generelle omtalen av leiinga i bustadbyggjelaget under punkt 7.8. Departementet viser vidare til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 6-13, og det blir såleis vist til utvalets spesielle merknader til denne føresegna, jf. NOU 2000:17 side 97:

«Han skal minst kvar tredje månad gje styret ei melding om situasjonen i laget. Det vanlege er at dagleg leiar orienterer på dette viset i dei faste styremøta, og dei blir gjerne haldne oftare enn kvar tredje månad. Styret eller einskilde styremedlemmer kan dessutan krevje nærare utgreiing om bestemte saker.»

Til § 6-14 Tilhøvet til dotterselskap:

Paragrafen regulerer det tilfellet at bustadbyggjelaget har dotterselskap av noko slag. Her er ikkje teke med nokon definisjon av kva eit konsern er. Men det er i føresegna vist til rekneskapslova § 1-3, og det skulle etter departementets syn vere tilstrekkeleg. I motsetnad frå slik ein har gjort det i aksjelova, er det her ikkje teke med noko om plikter for dotterselskapet. Departementet legg til grunn at eit bustadbyggjelag ikkje kan vere dotter i eit konsern.

Departementet viser elles til den generelle omtalen av leiinga i bustadbyggjelaget under punkt 7.8. Departementet viser vidare til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 6-14, og det blir såleis vist til utvalets spesielle merknader til denne føresegna, jf. NOU 2000:17 side 97:

«Det går fram at laget skal melde frå til styret i eit dotterselskap om tilhøve som kan ha noko å seie for heile konsernet. Vedtak som kan ha noko å seie for dotterselskapet, skal det meldast frå om før vedtaket blir gjort. Meininga er at styret i dotterselskapet skal kunne ha innverknad på avgjerda.»

Til § 6-15 Godtgjersle frå andre enn laget:

Paragrafen har føresegner om returprovisjonar og liknande forhold. Føresegna er laga etter mønster av aksjelova § 6-17. Departementet viser elles til den generelle omtalen av leiinga i bustadbyggjelaget under punkt 7.8. Departementet viser vidare til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 6-15, og det blir såleis vist til utvalets spesielle merknader til denne føresegna, jf. NOU 2000:17 side 97 og 98:

«Tillitsvalde og tilsette skal ikkje ta imot godtgjersle frå andre i samband med arbeidet for laget, jf. første ledd.Det gjeld også godtgjersle frå laget der kravet om godtgjersle er sett fram av ein medkontrahent, til dømes der ein tomteseljar tek atterhald om at eigedomssjefen i bustadbyggjelaget skal ha ein provisjon frå laget. Etter andre leddet kan heller ikkje nærståande av styremedlemmer eller dagleg leiar ta imot slik godtgjersle. Utkastet har ingen definisjon av nærståande, men dekningslova § 1-5 kan gje rettleiing. Føresegna omfattar ikkje nærståande av andre tilsette enn dagleg leiar.

Er godtgjersle avtala eller motteken i strid med forbodet, skal laget ha godtgjersla og eventuell avkasting eller eignedelar som er komne i staden for godtgjersla, jf. tredje ledd.

I fjerde ledd er det ein særregel for styremedlemmer som er næringsdrivande mellommenn, til dømes eigedomsmeklarar eller forsikringsmeklarar. Dei kan ta imot vanleg godtgjersle, men berre dersom dei ikkje samtidig representerer laget.»

Til § 6-16 Kravsmål om gjeldsforhandling eller konkurs:

Paragrafen regulerer den situasjonen at bustadbyggjelaget går inn i gjeldsforhandling eller går konkurs. Det blir slått fast at det er styret som kan setje fram kravsmål om opning av gjeldsforhandling eller konkurs. Det er også styret som representerer bustadbyggjelaget som konkursskyldnar. Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 6-16, og føresegna er gjord etter mønster av aksjelova § 6-18. Det same ville for så vidt følgje etter dei vanlege reglane om styrets kompetanse. Etter tidlegare lov er hovudregelen at styret måtte få ei avgjerd i generalforsamlinga. Men dette gjaldt likevel ikkje der styret har plikt til å krevje konkurs opna av omsyn til kreditorane. I mange tilfelle vil følgjeleg skilnaden mellom gammal og ny rett ikkje vere så stor.

Departementet viser elles til den generelle omtalen av leiinga i bustadbyggjelaget under punkt 7.8.

Til § 6-17 Saksbehandlinga i styret:

Paragrafen har føresegner om korleis saker skal behandlast i styret. Føresegna er gjord etter mønster av aksjelova § 6-19. I den tidlegare lova var det ikkje noka slik føresegn. Departementet viser elles til den generelle omtalen av leiinga i bustadbyggjelaget under punkt 7.8. Departementet viser vidare til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 6-17, og det blir såleis vist til utvalets spesielle merknader til denne føresegna, jf. NOU 2000:17 side 98:

«Etter første ledd er hovudregelen at styret skal behandle sakene i møte, men styreleiaren kan velje å leggje fram saka skriftleg eller på annan måte (telefon, e-post). Årsrekneskapen og årsmeldinga skal alltid behandlast i møte. Det er noko usikkert kor langt ein kan gå i å behandle saker utanom møte i dag.

Skal saka behandlast utan møte, har styreleiaren plikt til å syte for at styremedlemmene lengst råd kan vere med i ei samla behandling, jf. andre leddet. Det inneber at kvar av medlemmene skal ha høve til å leggje fram synet sitt for alle dei andre. Både styremedlemmene kvar for seg og dagleg leiar kan alltid krevje at saka skal behandlast i møte.

Av tredje ledd går det fram at styreleiaren, varaleiaren eller ein vald møteleiar skal leie saksbehandlinga. Dagleg leiar har rett og plikt til å vere med om ikkje anna blir fastsett i den einskilde saka, jf. fjerde ledd.»

Til § 6-18 Krav om styrebehandling o.a.:

Paragrafen slår fast at det er styreleiaren som har ansvaret for at styret skal behandle dei sakene som styret skal. Alle styremedlemmene og den daglege leiaren har rett til å krevje at styret til ei sak til behandling. Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 6-18. Departementet viser elles til den generelle omtalen av leiinga i bustadbyggjelaget under punkt 7.8.

Til § 6-19 Førebuinga av saker og varsling:

Paragrafen fastset at det er den daglege leiaren som har ansvaret for å førebu dei sakene som skal opp i styret etter at han har samrådd seg med styreleiaren, jf. første ledd. Det er likevel ikkje noko krav om at sakene blir lagde fram etter tilråding frå den daglege leiaren. Sakene skal elles varslast på tenleg måte og med ein nødvendig frist, jf. andre ledd.Paragrafen er i samsvar med utvalets forslag til § 6-19. Departementet viser elles til den generelle omtalen av leiinga i bustadbyggjelaget under punkt 7.8.

Til § 6-20 Styreinstruks:

Paragrafen har ei føresegn om styreinstruks, og den er gjord etter mønster frå aksjelova § 6-23. Departementet viser elles til den generelle omtalen av leiinga i bustadbyggjelaget under punkt 7.8. Departementet viser vidare til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 6-20, og det blir såleis vist til utvalets spesielle merknader til denne føresegna, jf. NOU 2000:17 side 98:

«Instruksen skal gje nærare reglar om styrearbeidet og saksbehandlinga, jf. første ledd, og skal mellom anna opplyse om kva saker som skal behandlast, om oppgåver for dagleg leiar og om innkalling og behandling i møte, jf. andre leddet. Etter tredje ledd skal forskrifter som er gjevne etter asl. § 6-23, gjelde tilsvarande. Det er ikkje bruk for eigne forskrifter for bustadbyggjelag.»

Til § 6-21 Når kan styret gjere vedtak:

Paragrafen fastset når styret skal gjere eit vedtak. Departementet viser til den generelle omtalen av leiinga i bustadbyggjelaget under punkt 7.8. Departementet viser vidare til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 6-21, og det blir såleis vist til utvalets spesielle merknader til denne føresegna, jf. NOU 2000:17 side 98:

«Det går fram av første ledd at meir enn halvparten av medlemmene må vere til stades eller vere med på saksbehandlinga elles, dersom styret skal kunne gjere vedtak. Strengare krav kan fastsetjast i vedtektene. Sjølv om mange nok er til stades etter desse reglane, kan ikkje styret gjere vedtak utan at alle styremedlemmene lengst råd er gjevne høve til å vere med, jf. andre leddet. Det er ein saksbehandlingsfeil dersom nokon blir halden utafor. Er det valt ein eller fleire varamedlemmer, skal dei kallast inn ved forfall, jf. tredje ledd.»

§ 6-22 Vanleg fleirtalskrav

Paragrafen regulerer kva slags fleirtalskrav som blir kravd om eit vedtak i styret skal vere gyldig. Departementet viser til den generelle omtalen av leiinga i bustadbyggjelaget under punkt 7.8. Departementet viser vidare til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 6-22, og det blir såleis vist til utvalets spesielle merknader til denne føresegna, jf. NOU 2000:17 side 98 og 99:

«Hovudregelen etter første ledd er at meir enn halvparten av dei som er med på behandlinga, må røyste for dersom styret skal gjere eit vedtak. Står røystene likt, er det møteleiarens røyst som er avgjerande. For vedtak som inneber ei endring av den etablerte tilstanden, må dei som røystar for, utgjere minst ein tredel av alle styremedlemmene. Er det til dømes spørsmål om å kjøpe ei tomt, blir det ikkje noko kjøp dersom færre enn ein tredjedel røystar for, enda dei kan utgjere fleirtalet av dei frammøtte. Strengare røystereglar kan fastsetjast i vedtektene, jf. andre leddet.»

Til § 6-23 Fleirtalskrav ved val og tilsetjingar:

Paragrafen handlar om særlege krav om fleirtal ved val og tilsetjingar. Departementet viser til den generelle omtalen av leiinga i bustadbyggjelaget under punkt 7.8. Departementet viser vidare til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 6-23, og det blir såleis vist til utvalets spesielle merknader til denne føresegna, jf. NOU 2000:17 side 99:

«Til skilnad frå asl. § 6-26 skal den vanlege fleirtalsregelen vere utgangspunktet ved val og tilsetjingar òg, men styret kan fastsetje på førehand at den som har fått flest røyster, skal reknast som vald, også der dette er mindre enn halvparten av røystene. Det går fram av første ledd og er same regel som for generalforsamlinga. Etter andre leddet skal saka avgjerast ved lutkast dersom røystene står likt ved val av styreleiar eller møteleiar; elles er møteleiarens røyst avgjerande. Det kan fastsetjast strengare reglar i vedtektene, jf. tredje ledd.»

Til § 6-24 Inhabilitet:

Paragrafen fastset reglar for inhabilitet for styremedlemmer og dagleg leiar. Føresegna er gjord etter mønster av aksjelova § 6-28. Det er å merke seg at desse reglane er strengare enn reglane er for generalforsamlinga. Dette har å gjere med at styret ikkje forvaltar sin eigne interesser. Departementet viser elles til den generelle omtalen av leiinga i bustadbyggjelaget under punkt 7.8. Departementet viser vidare til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 6-24, og det blir såleis vist til utvalets spesielle merknader til denne føresegna, jf. NOU 2000:17 side 99:

«Etter første ledd skal ein styremedlem eller dagleg leiar ikkje vere med i behandling eller avgjerd av saker der han eller nærståande har klåre personlege eller økonomiske særinteresser. I andre leddet er det ein særregel om kreditt- eller trygdgjeving. I desse tilfella trengst det inga konkret vurdering som etter første ledd; den det gjeld, er utan vidare inhabil.»

Til § 6-25 Misbruk av posisjon i selskapet o.a.:

Paragrafen gjeld misbruk av posisjon. Det er sett eit generelt forbod mot misbruk av kompetansen frå styremedlemmer og andre som representerer laget, jf. første ledd.Denne regelen samsvarar med aksjelova § 6-28. I § 5-20 finst tilsvarande regel for generalforsamlinga. Dessutan skal styre eller dagleg leiar ikkje rette seg etter generalforsamlingsvedtak som er i strid med lov eller vedtekter, jf. andre ledd.Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 6-25. Departementet viser til den generelle omtalen av leiinga i bustadbyggjelaget under punkt 7.8.

Til § 6-26 Styreprotokoll:

Paragrafen gjeld føringa av styreprotokollen. Departementet viser til den generelle omtalen av leiinga i bustadbyggjelaget under punkt 7.8. Departementet viser vidare til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 6-26, og det blir såleis vist til utvalets spesielle merknader til denne føresegna, jf. NOU 2000:17 side 99:

«Det går fram av første ledd at det skal førast protokoll over styresakene. Det er stilt nærare krav til innhaldet av protokollen. Etter andre leddet skal protokollen opplyse om kven som har røysta for og mot der det er dissens, og både styremedlemmer og dagleg leiar kan krevje at avvikande oppfatning blir ført inn i protokollen. Desse reglane er viktige for beviset i høve til spørsmålet om ansvar for avgjerdene. I tredje ledd er det reglar om underskriving av protokollen. Feil med omsyn til protokollen eller underskriftene fører ikkje til at vedtaka blir ugyldige, men protokollen er sentral dersom det oppstår tvil om kva som er skjedd.»

Til § 6-27 Representasjon:

Paragrafen gjeld kven som kan representere bustadbyggjelaget utetter. Føresegna slår fast hovudregelen om at det er styret som representerer bustadbyggjelaget utetter og teiknar firmaet. Med styret meiner ein her så mange medlemmer som skal til for at styret er vedtaksført. Føresegna er gjord etter mønster frå aksjelovene og må tolkast på same måte, jf. NOU 2000:17 side 99. Føresegna her er i samsvar med utvalets forslag til § 6-27. Departementet viser elles til den generelle omtalen av leiinga i bustadbyggjelaget under punkt 7.8.

Til § 6-28 Fullmakt til å teikne lagets firma:

Paragrafen gjeld adgangen til å teikne lagets firma. Departementet viser her til den generelle omtalen av leiinga i bustadbyggjelaget under punkt 7.8. Departementet viser vidare til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 6-28, og det blir såleis vist til utvalets spesielle merknader til denne føresegna, jf. NOU 2000:17 side 99:

«Etter første ledd kan styret gje styremedlemmer, dagleg leiar eller namngjevne tilsette rett til å teikne firmaet. Vedtektene kan innehalde ei slik fullmakt, og i vedtektene kan det òg setjast grenser for styrets rett til å gje slik fullmakt. Etter gjeldande lov kan vedtektene fastsetje at styret kan gje forretningsføraren prokura. I denne samanhengen må bustadbyggjelaget reknast som næringsdrivande, og retten til å gje prokura følgjer da direkte av prokuralova - om ein skulle finne det tenleg med ei slik ordning.

Etter andre leddet kan retten til å teikne firmaet kallast attende når som helst. Er retten gjeven i vedtektene, må vedtektene endrast, men styret kan kalle attende fullmakta der ein ikkje kan vente på vedtak i generalforsamlinga.

I tredje ledd er det ein særregel om at inhabilitetsreglane for dagleg leiar gjeld tilsvarande for firmateiknar (namngjeven tilsett) som ikkje er dagleg leiar eller medlem av styret.»

Til § 6-29 Representasjon ved dagleg leiar:

Paragrafen slår fast at dagleg leiar kan representere laget i saker som gjeld den daglege leiinga. Storleiken på laget og omfanget av verksemda vil påverke kva som naturleg går inn som ein del av den daglege verksemda. I praksis vil det ofte vere slik at fleire av dei som er tilsette i bustadbyggjelaget har fullmakt til å binde laget. Etter tidlegare lov var det inga tilsvarande føresegn, men regelen var likevel den same. Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 6-29. Departementet viser elles til den generelle omtalen av leiinga i bustadbyggjelaget under punkt 7.8.

Til § 6-30 Overskriding av mynde:

Paragrafen regulerer kva som skjer dersom nokon misbrukar kompetansen sin til å binde bustadbyggjelaget. Føresetnaden er at bustadbyggjelaget rettsleg er bunde jamvel om den som representerer laget går ut over den retten han internt har. Det kan til dømes vere slik at han handlar i strid med ein instruks frå generalforsamlinga. Det kan også hende at den daglege leiaren handlar i strid med eit vedtak som er gjort i styret. Regelen er då slik at dersom avtaleparten forstod eller burde ha forstått at representanten gjekk ut over sin rett, vil bustadbyggjelaget ikkje vere bunde dersom det ville stride med heider og god tru å gjere den rettslege disposisjonen gjeldande. Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 6-30. Departementet viser elles til den generelle omtalen av leiinga i bustadbyggjelaget under punkt 78.

Til § 6-31 Manglar ved val av styremedlem eller tilsetjing av dagleg leiar:

Paragrafen regulerer kva slags konsekvensar det får at det oppstår manglar ved val av styremedlem eller tilsetjing av dagleg leiar. Det blir slått fast at slike manglar ikkje kan gjerast gjeldande mot ein tredjeperson etter at registrering av valet eller av den daglege leiaren er gjord i Føretaksregisteret. Manglar kan gjerast gjeldande mot ein tredjeperson etter registreringa dersom bustadbyggjelaget kan godtgjere at tredjepersonen visste seg å kjenne til mangelen. Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 6-31. Utvalet nemner at føresegna har bakgrunn i eit selskapsdirektiv frå EU, som ikkje gjeld for bustadbyggjelag, men utvalet meiner regelen bør vere den same som i aksjeselskap, jf. NOU 2000:17 side 100. Departementet viser elles til den generelle omtalen av leiinga i bustadbyggjelaget under punkt 7.8.

Til kapittel 7 Verksemda i laget

Kapittel 7 har føresegner om verksemda i bustadbyggjelaget. Dette kapittelet må sjåast i samanheng med § 1-1 i det første kapittelet i lova. I denne føresegna er dei to hovudføremåla med verksemda til eit bustadbyggjelag nemnt, for det første at laget skal skaffe medlemmene i laget bustader, og for det andre drive med forvaltning av bustader. Desse to verksemdene er teke opp igjen og utdjupa i dette kapittelet. Vidare er det også eiga føresegn om dotterselskap m.m., og ei anna føresegn som nemner dette med anna verksemd. Denne føresegna slår fast at §§ 7-1 og 7-2 ikkje er meint å vere uttømmande og gir laget høve til å drive med annan type verksemd som måtte høve og som ikkje hindrar gjennomføring av hovudføremålet.

Utvalet har påpeikt at noko av bakgrunnen for å ta med føresegner om verksemda i laget har vore at det i tidlegare lov ha vore detaljerte reglar om verksemda, særleg når det gjeld bustadbygginga. Det er meir opplysande om nokre slike føresegner finst i ei ny lov òg, endå føresegnene blir generelle, jf. NOU 2000:17 side 100. Departementet er eining i dette. Departementet viser elles til den generelle omtalen av verksemda til bustadbyggjelaget under punkt 7.2.

Til § 7-1 Skaffe andelseigarane bustader:

Paragrafen gjeld eitt av dei to hovudføremåla til eit bustadbyggjelag, nærare definert i § 1-1. Eit hovudføremål for eit bustadbyggjelag er å skaffe bustader for andelseigarane. Departementet viser til den generelle omtalen av verksemda til bustadbyggjelaget under punkt 7.2. Departementet viser vidare til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 7-1, og det blir såleis vist til utvalets spesielle merknader til denne føresegna, jf. NOU 2000:17 side 100:

«I paragrafen her er det vist til ulike måtar å skaffe bustader på.

I nummer 1 er det vist til avtalar om oppføring eller avhending av bustader som er knytte til eller skal knytast til andel i burettslag. Desse avtalane er nærare regulerte i utkastet til lov om burettslag og i avhendingslova og bustadoppføringslova, slik dei skal lyde etter utkastet. Det er i første rekkje tenkt på nye bustader, men det er i og for seg ikkje noko i vegen for at det blir gjort avtalar om brukte burettslagsbustader om det skulle vere aktuelt.

Nummer 2 nemner avtalar om oppføring eller avhending av andre bustader enn burettslagsbustader, i praksis eigarseksjonar og einebustader. Utkastet har ikkje nærare reglar om slik utbygging; her kjem bustadoppføringslova og avhendingslova inn. Spørsmålet om fullmakt frå einskilde andelseigarar er omtala i andre leddet.

I nummer 3 er det nemnt at laget kan leige ut bustader til andelseigarane. Etter utkastet er det ikkje noko krav om at utleige skal skje gjennom eige selskap, slik det er etter gjeldande lov.

Når det i nummer 4 er nemnt andre avtalar om rett til bustad, er det for å markere at fleire former kan tenkjast. Frå andre land kjenner ein til dømes leigeavtalar med rett til seinare å kjøpe bustaden eller sameigepart i bustaden.

I nummer 5 er forkjøpsrett og annan løysingsrett til bustader særleg nemnde. Forkjøpsretten er ein måte å skaffe bustader på. Forkjøpsrett til andelar i tilknytte burettslag er mest aktuell, men det er ikkje noko i vegen for at laget sikrar seg forkjøpsrett eller annan løysingsrett til andre bustader òg.

Av andre leddet følgjer det at ei fullmakt til å ta avgjerder på vegner av ein andelseigar i avtalar om oppføring eller sal av bustader når som helst kan kallast attende. Gjeldande lov har ein modell der bustadbyggjelaget har fullmakt til å handle på vegner av burettslag eller einskilde andelseigarar. Avtalar med entreprenør eller seljar er det burettslaget eller andelseigarane som er partar i. Utvalet legg vekt på at bustadbyggjelaget normalt skal ha det ansvaret som følgjer av avhendingslova og bustadoppføringslova. Når det gjeld utbygging gjennom burettslag, er det omsynet ivareteke gjennom utkastet til lov om burettslag og framlegget til endringar i dei to nemnde lovene. Utvalet har ikkje teke inn noko forbod mot at laget kan ta på seg ei konsulentrolle ved utbygging av eigarseksjonar eller einebustader. Men laget kan ikkje sikre seg ei varig fullmakt til å ta avgjerder på vegner av byggherren. Så lenge fullmakta når som kan kallast attende, skulle ein unngå å kome opp i den ugjennomsiktige avtalesituasjonen som gjeldande lov legg opp til. Utvalet reknar med at det ikkje blir vanleg med avtalar om slike konsulenttenester.»

Til § 7-2 Bustadforvaltning:

Paragrafen gjeld det andre hovudføremålet til eit bustadbyggjelag, nemnt i § 1-1. Føresegna gjeld forvaltning av bustader for andelseigarane. Departementet viser til den generelle omtalen av verksemda til bustadbyggjelaget under punkt 7.2. Departementet viser vidare til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 7-2, og det blir såleis vist til utvalets spesielle merknader til denne føresegna, jf. NOU 2000:17 side 101:

«I paragrafen her er dei viktigaste formene for forvaltning nemnde.

Nummer 1 omfattar dei mest praktiske tilfella, nemleg avtalar med burettslag, seksjonssameiger og andelseigarar om forretningsførsel eller andre forvaltningsoppgåver. Forvaltning for einskilde andelseigarar har ikkje vore vanleg, men ein kan til dømes tenkje seg at ei gruppe av huseigarar gjer avtale med laget om forvaltning av sams vegar, grøntområde, leikeplassar m.m.

I nummer 2 er avtalar med andre nemnde, mest for å vise at nummer 1 ikkje er uttømmande. Eit døme kan vere avtalar med ei velforeining.

Forvaltning av utleigebustader er særskilt nemnd i nummer 3.»

Til § 7-3 Dotterselskap m.m.:

Paragrafen regulerer forholdet til dotterselskap o.a. I føresegna er det slått fast at den verksemda som blir nemnt i kapittelet, skal kunne drivast gjennom samanslutningar som bustadbyggjelaget er medeigar i, til dømes eigne aksjeselskap for utbygging, forvaltning eller utleige. Som utvalet nemner kan det også hende at fleire bustadbyggjelag stiftar ei samanslutning til å ta seg av nokre oppgåver. Paragrafen tilsvarar utvalets forslag til § 7-4. Departementet viser elles til den generelle omtalen av verksemda til bustadbyggjelaget under punkt 7.2.

Til § 7-4 Anna verksemd:

Paragrafen slår fast at dei verksemdene som er nemnt i kapittel 7 ikkje er meint å vere uttømmande. Så lenge føresetnaden er at bustadbyggjelaget skal skaffe bustader til andelseigarane og forvalte bustader for desse, må laget kunne drive annan type verksemd ved sidan av. Det skal gå fram av vedtektene kva verksemd laget kan drive med ut over hovudføremålet, jf. § 2-2.

Departementet viser til den generelle omtalen av verksemda til bustadbyggjelaget under punkt 7.2. Departementet viser vidare til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 7-5, og det blir såleis vist til utvalets spesielle merknader til denne føresegna, jf. NOU 2000:17 side 101:

«Når det i føresegna er vist til anna verksemd «til beste for andelseigarane», er ikkje det ei avgrensing til samhandel med andelseigarane. Men all verksemd i laget skal ta sikte på fordelar for andelseigarane, anten direkte eller indirekte. Ei anna sak er at laget ikkje er noko samvirkelag, og heller ikkje noko bustadbyggjelag, dersom samhandelen med andre enn medlemmene blir dominerande.»

Til kapittel 8 Revisjon

Kapittel 8 har eigne føresegner om revisjon av eit bustadbyggjelag. Føresegnene er i samsvar med utvalets forslag til kapittel 8, og føresegnene er stort sett i samsvar med aksjelova kapittel 7. Det er også å merke seg at dei fleste reglane om revisjon og revisorar framleis går fram av revisorlova.

Kapittelet har reglar om at bustadbyggjelaget skal ha ein eller fleire statsautoriserte eller registrerte revisorar, og i tillegg er det eigne føresegner om val av revisor og revisjonsmeldinga. Ut over dette viser departementet til den generelle omtalen av revisjon under punkt 7.9.

Til § 8-1 Revisor:

Paragrafen regulerer bustadbyggjelagets revisjonsplikt. Bustadbyggjelaget skal ha ein eller fleire statsautoriserte eller registrerte revisorar. Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 8-1. Utvalet har framheva at revisjonsplikt bør gjelde for alle bustadbyggjelag utan omsyn til omfanget av verksemda. Etter utkastet til lov om burettslag skal det ikkje lenger vere slik at revisor i bustadbyggjelaget automatisk er revisor i dei tilknytte burettslaga, men der er ikkje noko i vegen for at burettslaga vel same revisor som bustadbyggjelaget, jf. NOU 2000:17 side 101. Departementet viser elles til den generelle omtalen av revisjon under punkt 7.9.

Til § 8-2 Val av revisor:

Paragrafen fastset korleis valet av revisor skal finne stad. Departementet viser til den generelle omtalen av revisjon under punkt 7.9. Departementet viser vidare til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 8-2, og det blir såleis vist til utvalets spesielle merknader til denne føresegna, jf. NOU 2000:17 side 101:

«Det går fram av første ledd at revisor skal veljast av generalforsamlinga, og at det òg kan veljast vararevisor. Reglar om kven som kan vere revisor, og reglar om inhabilitet m.m. går fram av revisorlova. Godtgjersla til revisor skal godkjennast av generalforsamlinga, jf. andre leddet. Det vanlege er at godtgjersla skal fastsetjast ut frå avtalen med revisor, oftast på grunnlag av medgått tid, og godkjenning skjer i praksis i tilknyting til rekneskapen for førre året.»

Til § 8-3 Bortfall av oppdraget:

Paragrafen gjeld kva som skal skje ved bortfall av revisoroppdraget. Departementet viser til den generelle omtalen av revisjon under punkt 7.9. Departementet viser vidare til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 8-3, og det blir såleis vist til utvalets spesielle merknader til denne føresegna, jf. NOU 2000:17 side 102:

«Revisor skal gjere teneste til ein annan er vald, jf. første ledd; oppdraget kan ikkje avgrensast i tid. Reglar om rett og plikt for revisor til å seie frå seg oppdraget følgjer av revisorlova. Styret skal syte for at det blir halde val av ny revisor dersom oppdraget fell bort, eller dersom revisor ikkje lenger fyller vilkåra for å kunne veljast til revisor. Det går fram av andre leddet.»

Til § 8-4 Nyval av revisor:

Paragrafen regulerer korleis nyval av ein revisor skal gå føre seg. Departementet viser til den generelle omtalen av revisjon under punkt 7.9. Departementet viser vidare til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 8-4, og det blir såleis vist til utvalets spesielle merknader til denne føresegna, jf. NOU 2000:17 side 102:

«Det går fram av første ledd at val av ny revisor berre kan skje dersom saka er med i innkallinga til generalforsamlinga. Revisor skal ha rett til å gjere greie for sitt syn på framlegget. Det er i første rekkje styret og forretningsførar som skal kontrollerast av revisor, og det bør ikkje vere kurant for desse å gjere framlegg om skifte av revisor.

Etter andre leddet kan eit mindretal be skifteretten oppnemne ein revisor til. Vilkåret er at eit framlegg om nyval er forkasta. Meininga er at eit mindretal som er misnøgd med revisjonen, kan føre ein kontroll på denne måten. I nokre tilfelle kan eit alternativ vere å krevje gransking, jf. § 5-24 til 5-26.

I asl. § 7-4 er vilkåret at mindretalet må representere minst ein tidel av aksjekapitalen. Ein liknande regel finst i gjeldande lov om bustadbyggjelag. I dei fleste bustadbyggjelag er det svært vanskeleg å samle så mange andelseigarar, og utvalet gjer framlegg om at kravet òg kan setjast fram av ein tidel av dei delegerte som var valde til den generalforsamlinga som forkasta framlegget om å velje ny revisor. Brøken skal reknast av dei som var valde, utan omsyn til kor mange av dei som møtte. Skifteretten skal ta kravet til følgje dersom det har rimeleg grunn. Liknande reglar finst i gjeldande lov om bustadbyggjelag. Avgjerd av skifteretten kan påkjærast, jf. § 12-2.

Skifteretten skal etter tredje ledd fastsetje tenestetid og godtgjersle for revisor som retten har oppnemnt. Vil ein slik revisor slutte før tenestetida er ute, skal skifteretten ha førehandsvarsel for å kunne vurdere om ein ny revisor skal nemnast opp.»

Til § 8-5 Revisjonsmelding:

Paragrafen gjer gjeldande at revisor skal gi revisjonsmelding til generalforsamlinga kvart år. Meldinga skal vere styret i hende seinast to veker før den ordinære generalforsamlinga. Dessutan skal meldinga sendast ut til andelseigarane seinast ei veke før møtet, jf. her også § 5-6 tredje ledd. Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 8-5. Departementet viser elles til den generelle omtalen av revisjon under punkt 7.9.

Til § 8-6 Revisor er med i generalforsamlinga:

Paragrafen regulerer revisorens forhold til generalforsamlinga. Revisoren har plikt til å møte i generalforsamlinga når dette viser seg å vere nødvendig. Revisor har elles alltid rett til å møte i generalforsamlinga. Dersom revisor ikkje har møtt der han har plikt til å gjere det, er det mogeleg at eit vedtak i generalforsamlinga kan bli kjent ugyldig dersom denne feilen kan ha hatt innverknad på vedtaket. Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 8-6. Ut over dette viser departementet til den generelle omtalen av revisjon under punkt 7.9.

Til kapittel 9 Samanslåing av bustadbyggjelag

Kapittel 9 har føresegner om korleis samanslåing av bustadbyggjelag skal vere gjort. Langt på veg byggjer føresegnene på tilsvarande føresegner i aksjelova. Tidlegare føresegner om samanslåing gjorde også det. Departementet viser vidare til den generelle omtalen av samanslåing av bustadbyggjelag under punkt 7.11. Dessutan viser departementet til utvalets merknader til dette kapittelet, jf. NOU 2000:17 side 102 og 103:

«Det er viktige skilnader mellom samanslåing av bustadbyggjelag og fusjon av aksjeselskap. Ved fusjon av aksjeselskap må det fastsetjast eit byteforhold slik at resultatet ikkje blir ei overføring av verdiar mellom grupper av aksjeeigarar. Det har igjen samanheng med at aksjeeigarane er eigarar av verdiane i selskapet; dei kan krevje utbyte i høve til kor mange aksjar dei har, og ved oppløysing blir nettoverdien delt etter aksjar. I eit bustadbyggjelag er utgangspunktet eit anna. Rettane i laget blir ikkje rekna etter talet på andelar, og andelseigarane kan ikkje dele nettoen ved ei oppløysing. Det kan nok vere at verdiforholda er ulike i to bustadbyggjelag som blir slegne saman, men andelseigarar i det laget som har dei største verdiane, måtte i alle fall finne seg i at andre andelseigarar kunne melde seg inn i laget utan å måtte betale meir enn den vanlege andelssummen. Da er det heller ikkje noko å innvende mot at nye andelseigarar kjem til gjennom ei samanslåing.

Ved ei samanslåing må ein samordne dei rettane andelseigarane frå fleire lag har, typisk ansiennitetsreglar. Dei faktiske utsiktene til å få tildelt bustad eller nyte godt av andre fordelar kan bli dårlegare for somme andelseigarar. Men ei endring av fordelingsreglane måtte andelseigarane finne seg i ved fleirtalsvedtak i eige lag, og da er det heller ingen grunn til å hindre ei samanslåing på grunnlag av kvalifisert fleirtal i alle dei medverkande laga.

Det kan vere mange grunnar til å slå saman to eller fleire bustadbyggjelag. Mest aktuelt er det nok med samanslåing der laga kvar for seg er for små til å kunne drive effektivt.

Lova bør ha reglar om framgangsmåten for samanslåing og reglar som tek vare på kreditorinteressene.

Utvalet meiner det ikkje trengst reglar om deling av bustadbyggjelag. Deling er neppe særleg aktuelt, og skulle det vere bruk for det, kan ein nå fram ved stifting av eitt eller fleire nye lag som etter avtale tek over verdiar i det eksisterande laget. Andelseigarar i det eksisterande laget kan teikne andel i det eller dei nye laga, og dei kan melde seg ut av det gamle, om dei ønskjer det. På same viset som for samanslåing treng ein ikkje særlege reglar som skal sikre eit byteforhold.»

Til § 9-1 Samanslåing av bustadbyggjelag:

Paragrafen slår fast hovudregelen om at eit bustadbyggjelag har adgang til å slå seg saman med andre bustadbyggjelag. Departementet viser til den generelle omtalen om samanslåing av bustadbyggjelag under punkt 7.11. Departementet viser vidare til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 9-1, og det blir såleis vist til utvalets spesielle merknader til denne føresegna, jf. NOU 2000:17 side 103:

«Det går fram av første ledd at eit bustadbyggjelag kan overdra eignedelar og skyldnader under eitt til eit bustadbyggjelag mot at andelseigarane blir andelseigarar i det nye laget. Føresegna trekkjer opp verkeområdet for kapittelet. Ein treng ikkje som for aksjeselskap seie noko om vederlag i tillegg til andelane. Ei eventuell utdeling frå laget til andelseigarar må gjerast etter reglane kapittel 3. Samanslåing etter kapittelet her kan gjelde to eller fleire lag, og det overtakande laget kan vere eit eksisterande lag eller eit nystifta lag. I fleire av føresegnene er det berre vist til «det overdragande laget» for ikkje å gjere lovteksten for komplisert, men reglane gjeld for kvart av dei overdragande laga der det er fleire.

I andre leddet er det fastsett at vedtektsføresegner i burettslag med vilkår om å vere andelseigar i eit overdragande bustadbyggjelag skal gjelde for det overtakande bustadbyggjelaget etter samanslåinga. Det inneber at tilknytingsforholdet går over frå det overdragande laget til det overtakande. Utvalet ser ikkje nokon grunn til at burettslaga skal ha ein særleg rett til å motsetje seg samanslåinga. Meiner mange andelseigarar i tilknytte lag at samanslåinga er uheldig, blir det vanskeleg å få fleirtal for samanslåinga på generalforsamlinga i bustadbyggjelaget.»

Til § 9-2 Godkjenning av planen om samanslåing:

Paragrafen regulerer korleis ein plan om samanslåing skal godkjennast. Av første leddgår det fram at styra i bustadbyggjelag skal lage til ein felles plan for samanslåinga. Planen skal utarbeidast etter reglane i § 9-4 og underteiknast av styra. Av andre leddetgår det fram at denne planen skal godkjennast av generalforsamlingane med eit fleirtal som blir kravd om ein vil endre vedtektene i laget. Normalt vil det seie to tredjedels fleirtal, men det i vedtektene kan det vere fastsett eit strengare krav til fleirtal. Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 9-2. Departementet viser elles til den generelle omtalen av samanslåing av bustadbyggjelag under punkt 7.11.

Til § 9-3 Andelar i det overtakande laget:

Paragrafen fastset kva som skal skje med andelane i det bustadbyggjelaget som blir overteke. Andelseigarane i dette overdragande laget blir andelseigarar i det overtakande laget med verknad frå registreringa av samanslåinga. Bustadbyggjelaga kan avtale kva slags rettar som nye og gamle andelseigarar skal ha etter at samanslåinga har funne stad. Andelseigarane må i så fall finne seg i at ansiennitetsreglar og liknande blir endra ved fleirtalsvedtak. Føresegna er elles i samsvar med utvalets forslag til § 9-3. Ut over det viser departementet til den generelle omtalen av samanslåing av bustadbyggjelag under punkt 7.11.

Til § 9-4 Innhaldet i planen for samanslåinga:

Paragrafen fastset nærare kva planen for samanslåinga skal innehalde. Departementet viser til den generelle omtalen av samanslåing av bustadbyggjelag under punkt 7.11. Departementet viser vidare til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 9-4, og det blir såleis vist til utvalets spesielle merknader til denne føresegna, jf. NOU 2000:17 side 103:

«I første ledd er det føresegner om det nærare innhaldet av planen for samanslåing. Opplysningar om dei laga som er omfatta av planen, skal vere med, og det skal opplysast frå kva tid transaksjonar skal førast i rekneskapen for det overtakande laget. Planen skal opplyse om kva rettar andelseigarane skal ha i det overtakande laget, typisk ansiennitetsreglar. Vidare skal det takast med eit utkast til opningsbalanse for det overtakande laget med tilhøyrande revisorfråsegn.

Etter andre leddet skal planen innehalde framlegg til vedtektsendringar i det overtakande laget, og det skal opplysast særskilt om nye rettar og plikter, til dømes endring av årspengane.

Av tredje ledd følgjer det at planen kan fastsetje at det overtakande laget skal ta over forvaltninga av det overdragande laget når planen er godkjend. Fjerde ledd gjeld situasjonen der det overtakande laget skal stiftast i samband med samanslåinga.»

Til § 9-5 Vedlegg til planen:

Paragrafen gjeld vedlegg til planen om samanslåing av bustadbyggjelaga. Det blir kravd at det ved planen skal vere med vedtektene for det overtakande laget, siste årsrekneskap, årsmelding og revisjonsmelding. Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 9-5. Departementet viser til den generelle omtalen av samanslåing av bustadbyggjelag under punkt 7.11.

Til § 9-6 Rapport om samanslåinga:

Paragrafen gjeld rapport om samanslåing av bustadbyggjelaga. Det er styret i kvart lag som skal arbeide ut ein rapport. I denne rapporten skal det bli gjort nærare greie for samanslåinga og kva verknader denne vil få. Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 9-6. Departementet viser til den generelle omtalen av samanslåing av bustadbyggjelag under punkt 7.11.

Til § 9-7 Melding til andelseigarane:

Paragrafen gjeld melding andelseigarane skal ha om samanslåinga. Både sjølve planen for samanslåinga og andre saksdokument skal takast med i innkallinga til generalforsamlinga som skal ta stilling til spørsmålet om samanslåing. Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 9-7. Departementet viser til den generelle omtalen av samanslåing av bustadbyggjelag under punkt 7.11.

Til § 9-8 Melding av vedtak om samanslåing til Føretaksregisteret:

Paragrafen gjeld kravet til at Føretaksregisteret skal ha melding om vedtaket om at laga skal slåast saman. Innan ein månad etter at siste generalforsamlingsvedtaket blei gjort, skal Føretaksregisteret ha meldinga av styra i laga. Her er føresetnaden at styra kjem saman og lagar ei felles melding om vedtaket om samanslåing. Dersom fristen ikkje blir halden, må det eventuelt gjerast nye vedtak. Departementet viser elles til den generelle omtalen av samanslåing av bustadbyggjelag under punkt 7.11.

Til § 9-9 Kreditorvarsel:

Paragrafen gjeld plikta til å varsle kreditorane om samanslåinga. I første leddheiter det at samanslåinga skal kunngjerast med varsel til kreditorane om at eventuelle motsegner til samanslåinga skal setjast fram innan to månader. Sjølve kunngjeringsmåten går fram av andre leddet.Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 9-9. Departementet viser til den generelle omtalen av samanslåing av bustadbyggjelag under punkt 7.11.

Til § 9-10 Motsegn frå kreditor:

Paragrafen gjeld motsegnene som kreditorane eventuelt kan kome med om samanslåinga. Kreditor kan krevje oppgjer i samband med samanslåinga. Med kreditorar er det her tenkt på pengekreditorar - som i aksjelova. Departementet viser til den generelle omtalen av samanslåing av bustadbyggjelag under punkt 7.11. Departementet viser vidare til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 9-10, og det blir såleis vist til utvalets spesielle merknader til denne føresegna, jf. NOU 2000:17 side 104:

«Det er kreditorar med uomtvista og forfalne krav som kan krevje oppgjer, jf. første ledd. Andre kreditorar kan krevje at kravet blir sikra, jf. andre leddet, og skifteretten kan avgjere tvistar i den samanhengen. Etter tredje ledd kan skifteretten på nærare vilkår forkaste krav om trygdgjeving. Frist for å krevje avgjerd frå skifteretten går fram av fjerde ledd

Til § 9-11 Gjennomføring av samanslåinga:

Paragrafen fastset korleis sjølve samanslåinga skal gå føre seg. Departementet viser til den generelle omtalen av samanslåing av bustadbyggjelag under punkt 7.11. Departementet viser vidare til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 9-11, og det blir såleis vist til utvalets spesielle merknader til denne føresegna, jf. NOU 2000:17 side 104:

«Det går fram av første ledd at samanslåinga blir avslutta ved registrering i Føretaksregisteret etter at tilhøvet til kreditorane er avklårt. Etter avgjerd frå skifteretten kan registreringa skje sjølv om tilhøvet til alle kreditorane ikkje er avklårt, jf. andre leddet

Til § 9-12 Forvaltninga av det overdragande laget:

Paragrafen fastset korleis forvaltning av det overdragande bustadbyggjelaget skal finne stad. Departementet viser til den generelle omtalen av samanslåing av bustadbyggjelag under punkt 7.11. Departementet viser vidare til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 9-12, og det blir såleis vist til utvalets spesielle merknader til denne føresegna, jf. NOU 2000:17 side 104:

«Etter første ledd kan det overtakande laget overføre formelle posisjonar, til dømes grunnbokheimel til fast eigedom, når samanslåinga er registrert. Der forvaltninga av eit overdragande lag blir overteken alt før samanslåinga er avslutta, skal eignedelar og saker haldast for seg til samanslåinga er gjennomført, jf. andre leddet. I tredje leddet er det føresegner om rekneskapsmateriale og bøker frå det overdragande laget.»

Til § 9-13 Ugyldig samanslåing:

Paragrafen har reglar for det tilfellet at nokon ønskjer å få prøvd om vedtaket om samanslåing er gyldig. Departementet viser til den generelle omtalen av samanslåing av bustadbyggjelag under punkt 7.11. Departementet viser vidare til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 9-13, og det blir såleis vist til utvalets spesielle merknader til denne føresegna, jf. NOU 2000:17 side 104:

«I første ledd er det sett frist for å reise søksmål om at vedtak om samanslåinga skal kjennast ugyldig. Retten skal gje laget frist for å rette tilhøve som søksmålet byggjer på, jf. andre leddet. Etter tredje ledd har dom på at vedtaket er ugyldig, utvida rettskraftverknad. Slik dom skal kunngjerast, jf. fjerde ledd. Laget heftar likevel for skyldnader som er komne til etter at samanslåinga skulle ha hatt verknad, og fram til kunngjeringa av dommen.»

Til kapittel 10 Oppløysing og avvikling

Kapittel 10 har føresegner om oppløysing og avvikling av eit bustadbyggjelag. Føresegnene er gjord etter mønster av aksjelova kapittel 16, med nokre tilpassingar. Ein viktig forskjell mellom eit bustadbyggjelag og eit aksjeselskap er at andelseigarane ikkje har krav på nettoeiga. Eit eventuelt overskot skal brukast til allmennyttige føremål til beste for bustadbygginga der bustadbyggjelaget i hovudsak har hatt verksemda si.

Føresegnene her har som sitt viktigaste føremål å sikre kreditoranes interesser. Her er føresegner om oppløysing etter avgjerd frå retten i tilfelle der laget ikkje har meldt lovleg styre, dagleg leiar eller revisor, eller der årsrekneskap, årsmelding eller revisormelding ikkje er blitt sendt til Rekneskapsregisteret. Derimot er det ikkje teke med reglar om oppløysing etter krav frå ein andelseigar. Andelseigarane har ikkje den same økonomiske interessa knytt til laget som ein aksjeeigar kan ha til eit aksjeselskap, og oppløysing ut frå mishaldssynspunkt er det ikkje bruk for, jf. NOU 2000:17 side 104.

Departementet viser elles til den generelle omtalen av oppløysing og avvikling av bustadbyggjelag under punkt 7.12.

Til § 10-1 Vedtak om oppløysing:

Paragrafen fastset kva slags vedtak som blir kravd om ein ønskjer å løyse opp eit bustadbyggjelag. Departementet viser til den generelle omtalen av oppløysing og avvikling av bustadbyggjelag under punkt 7.12. Departementet viser vidare til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 10-1, og det blir såleis vist til utvalets spesielle merknader til denne føresegna, jf. NOU 2000:17 side 104:

«Det er fastsett i første ledd at friviljug oppløysing av laget kan skje etter vedtak i to generalforsamlingar med fire vekers mellomrom. Den eine generalforsamlinga skal vere den ordinære generalforsamlinga, det vil seie den generalforsamlinga der årsrekneskapen og årsmeldinga blir lagde fram. På begge generalforsamlingane trengst det eit fleirtal på to tredelar av dei gjevne røystene. Regelen om to generalforsamlingar finst òg i gjeldande lov om bustadbyggjelag og er strengare enn regelen i aksjelova. Bustadbyggjelaget har eit føremål som strekkjer seg ut over interessene til dei som er andelseigarar til kvar tid, og det bør derfor vere ei sikker oppslutning mellom andelseigarane før oppløysing skal skje.

Tilfelle der laget skal oppløysast på grunnlag av lov eller vedtekter, synest ikkje aktuelle i bustadbyggjelag, og i utkastet er det ikkje teke inn føresegner som svarar til asl. § 16-1 andre ledd.

Etter andre leddet kan ikkje generalforsamlinga vedta oppløysing dersom det ligg føre rettsavgjerd om oppløysing av laget. Det er same regel som i asl. § 16-1 tredje ledd.»

Til § 10-2 Avviklingsstyre og andre organ i laget:

Paragrafen stiller krav om at det skal veljast eit eige avviklingsstyre som skal syte for avviklinga av bustadbyggjelaget. Departementet viser til den generelle omtalen av oppløysing og avvikling av bustadbyggjelag under punkt 7.12. Departementet viser vidare til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 10-2, og det blir såleis vist til utvalets spesielle merknader til denne føresegna, jf. NOU 2000:17 side 104 og 105:

«Etter første ledd skal det veljast eit avviklingsstyre når oppløysingsvedtaket er endeleg, det vil seie etter vedtak i den andre generalforsamlinga. Valet gjeld på ubestemt tid med tre månaders oppseiingsfrist. Det er same regel som i gjeldande lov og i aksjelova § 16-2, og regelen har vore oppfatta slik at begge sider kan seie opp. Etter andre leddet skal føresegnene i kapittel 6 om styret gjelde tilsvarande for avviklingsstyret, og etter tredje ledd skal reglane om generalforsamling og eventuelt representantskap gjelde så langt dei passar under avviklinga.»

Til § 10-3 Melding til Føretaksregisteret:

Paragrafen stiller krav om at ein skal melde frå til Føretaksregisteret om at bustadbyggjelaget skal løysast opp. Det skal også meldast frå om at det er vald eit eige avviklingsstyre og om kven som er medlemmer av avviklingsstyret. Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 10-3. Departementet viser elles til den generelle omtalen av oppløysing og avvikling av bustadbyggjelag under punkt 7.12.

Til § 10-4 Kreditorvarsel:

Paragrafen stiller krav om at kreditorane til laget skal varslast om at laget skal oppløysast. Departementet viser til den generelle omtalen av oppløysing og avvikling av bustadbyggjelag under punkt 7.12. Departementet viser vidare til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 10-4, og det blir såleis vist til utvalets spesielle merknader til denne føresegna, jf. NOU 2000:17 side 105:

«Etter første ledd skal Føretaksregisteret kunngjere vedtaket om oppløysing med eit varsel til kreditorane. Utvalet gjer framlegg om at krav som ikkje blir melde, og som ikkje på anna vis er kjende for avviklingsstyret, skal falle bort. Det skal gå fram av kunngjeringa at fristen er preklusiv på denne måten.

I andre leddet er det føresegner om kunngjeringsmåten. Dessutan skal alle kjende kreditorar varslast særleg, jf. tredje ledd.»

Til § 10-5 Stillinga til laget under avviklinga:

Paragrafen slår fast kva slag stillinga bustadbyggjelaget har mens laget blir avvikla og løyst opp. Departementet viser til den generelle omtalen av oppløysing og avvikling av bustadbyggjelag under punkt 7.12. Departementet viser vidare til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 10-5, og det blir såleis vist til utvalets spesielle merknader til denne føresegna, jf. NOU 2000:17 side 105:

«Det går fram av første ledd at det skal gå fram av brev m.m. at laget er under avvikling. Verksemda kan halde fram i den grad det er tenleg for avviklinga, jf. andre leddet; det kan til dømes vere fullføring av bustadprosjekt. Rekneskapsreglane skal følgjast i avviklingsperioden òg, jf. tredje ledd.»

Til § 10-6 Avviklingsbalanse m.m.:

Paragrafen krev at det skal stillast opp ein eigen avviklingsbalanse. Det skal setjast opp ei oppteikning over aktiva og passiva. Det skal også setjast opp ein avviklingsbalanse. Revisorar skal gi fråsegn om oppteikninga og balansen. Dokumenta skal også gjerast kjende for andelseigaren. Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 10-6. Departementet viser elles til den generelle omtalen av oppløysing og avvikling av bustadbyggjelag under punkt 7.12.

Til § 10-7 Dekning av skyldnadene:

Paragrafen gir tilvising på korleis skyldnadene til bustadbyggjelaget skal dekkjast. Avviklingsstyret skal syte for at kreditorane får det oppgjeret dei skal ha. Den samla summen skal deponerast etter deponeringslova i dei tilfella at det ikkje er mogeleg å finne rett kreditor eller der denne ikkje vil ta mot oppgjer. Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 10-7. Departementet viser elles til den generelle omtalen av oppløysing og avvikling av bustadbyggjelag under punkt 7.12.

Til § 10-8 Omgjering av eigendelar til pengar:

Paragrafen her føreset at alle eignedelane til bustadbyggjelaget skal gjerast om til pengar. Det blir såleis ikkje tale om noka naturaldeling i eit bustadbyggjelag. Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 10-8. Utvalet har framheva at det kan tenkjast situasjonar der ein sit att til dømes med ein eigedom etter at alle krav er dekte, og at det mest tenlege er at denne eigedommen blir nytta til allmennyttige føremål etter § 10-9 andre ledd. Då treng ein ikkje selje eigedommen først, men det kan ein kome fram til utan at lova har nokon særregel om det, jf. NOU 2000:17 side 105. Departementet viser elles til den generelle omtalen av oppløysing og avvikling av bustadbyggjelag under punkt 7.12.

Til § 10-9 Utdeling av overskot:

Paragrafen gjeld utdeling av overskotet som blir igjen etter at skyldnadene er dekt og eignelutane seld. Departementet viser til den generelle omtalen av oppløysing og avvikling av bustadbyggjelag under punkt 7.12.

Første leddset forbod mot å dele ut noko av overskotet før lagsskyldnadene er dekte, og det er gått minst to månader etter siste kunngjering med varsel til kreditorane. Etter andre leddkan likevel utdeling skje når det berre står igjen uvisse eller omtvista skyldnader og det blir sett av ein tilstrekkeleg sum til å dekkje desse. Det same gjeld i forhold til å setje av tilstrekkelege midlar for å dekkje eventuelle sakskostnader som knyter seg til dei uvisse og omtvista krava. Her må ein gjere ei skjønnsmessig vurdering av kor store sakskostnadene kan kome til å bli.

Departementet viser vidare til at føresegna elles er i samsvar med utvalets forslag til § 10-9 tredje ledd. det blir såleis vist til utvalets spesielle merknader til denne føresegna, jf. NOU 2000:17 side 105:

«Bruken av overskot er regulert i tredje ledd. Innskotskapital etter § 3-1 fjerde ledd skal betalast attende, men altså etter at kreditorane har fått sitt. Det gjeld sjølv om det skulle vere avtala at innskotet ikkje skal betalast attende utan oppløysing. Reine tilskot og gåver skal ikkje betalast attende; da er ein utanom tilfella med innskot etter § 3-1 fjerde ledd. Vanlege andelsinnskot skal ikkje betalast attende. Det som er att av midlar, skal nyttast til allmennyttige føremål til beste for bustadbygginga der laget har hatt si hovudsaklege verksemd. Det er same regelen som etter gjeldande lov. Overføring til eit anna bustadbyggjelag kan vere eit døme.»

Til § 10-10 Endeleg oppløysing:

Paragrafen fastset framgangsmåten for den endelege oppløysinga av bustadbyggjelaget. Departementet viser til den generelle omtalen av oppløysing og avvikling av bustadbyggjelag under punkt 7.12. Departementet viser vidare til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 10-10, og det blir såleis vist til utvalets spesielle merknader til denne føresegna, jf. NOU 2000:17 side 105:

«Etter utdelinga skal det leggjast fram eit revidert oppgjer for generalforsamlinga, og etter godkjenning av oppgjeret skal det meldast at laget er oppløyst, jf. første ledd. Det er presisert at reglane om skadebotansvar gjeld etter oppløysinga òg, jf. andre leddet; det inneber at det må kallast inn til generalforsamling att dersom ansvar skal gjerast gjeldande. Avviklingsstyret skal syte for at rekneskapsmateriale og bøker blir tekne vare på, jf. tredje ledd.»

Til § 10-11 Etterutlodding:

Paragrafen gjeld utdeling av midlar som måtte tilfalle bustadbyggjelaget av det som er sett av på grunn av uvisse eller omtvista krav. Departementet viser til den generelle omtalen av oppløysing og avvikling av bustadbyggjelag under punkt 7.12. Departementet viser vidare til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 10-11, og det blir såleis vist til utvalets spesielle merknader til denne føresegna, jf. NOU 2000:17 side 105:

«I utkastet er det ikkje reglar om ansvar for udekte skyldnader. Det har samanheng med at det er vanskeleg å krevje attende midlane når dei først er nytta til allmennyttige føremål. Som nemnt i merknadene til § 10-4 skal kreditorane gjerast merksame på at dei kan miste kravet om dei ikkje melder det i tide.»

Til § 10-12 Omgjering av vedtak om oppløysing:

Paragrafen regulerer det tilfellet at ein ønskjer å gjere om eit vedtak om oppløysing. Departementet viser til den generelle omtalen av oppløysing og avvikling av bustadbyggjelag under punkt 7.12. Departementet viser vidare til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 10-12, og det blir såleis vist til utvalets spesielle merknader til denne føresegna, jf. NOU 2000:17 side 106:

«Det går fram av første ledd at oppløysingsvedtaket kan gjerast om med vanleg fleirtal. Etter aksjelova § 16-13 er regelen at omgjering krev same fleirtal som vedtaket om oppløysing. Utvalet meiner det gjev dårleg samanheng å krevje kvalifisert fleirtal for omgjering når oppløysing av laget blir rekna som eit vedtak som krev solid oppslutning. Er det vanleg fleirtal for omgjering, viser det at oppslutninga om oppløysingsvedtaket ikkje er der lenger.

Etter andre leddet kan omgjering ikkje skje etter at overskotet er delt ut. Utvalet har ikkje funne grunn til å ta med eit krav om minste eigenkapital i denne situasjonen, slik det er i asl. § 16-13. Omgjeringa må meldast til Føretaksregisteret, jf. tredje ledd.»

Til § 10-13 Retten overtek ansvaret for avviklinga:

Paragrafen har reglar om at retten i visse tilfelle vil ha adgang til å overta avviklinga av bustadbyggjelaget etter at det gjort vedtak om frivillig oppløysing. Paragrafen samsvarar i hovudsak med aksjelova § 16-14. Departementet viser til den generelle omtalen av oppløysing og avvikling av bustadbyggjelag under punkt 7.12. Departementet viser vidare til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 10-13, og det blir såleis vist til utvalets spesielle merknader til denne føresegna, jf. NOU 2000:17 side 106:

«Etter første ledd kan skifteretten ta over dersom det trekkjer ut med avviklinga, eller dersom ein femdel av andelseigarane krev det. Oppløysing kan vere aktuelt nettopp i situasjonar der laget har få andelseigarar, så det treng ikkje vere så vanskeleg å få med mange nok på eit slikt krav. Styret, eller avviklingsstyret dersom det er valt, skal få uttale seg, jf. andre leddet. Skifteretten skal ha melding frå Føretaksregisteret om at fristen i første ledd er ute. Den nærare avviklinga skjer etter same reglar som for tvungen avvikling, jf. tredje leddet med tilvising til § 10-17.»

Til § 10-14 Oppløysing etter orskurd frå retten:

Paragrafen gjeld oppløysing etter at retten har teke stilling til spørsmålet. Føresegna samsvarar i hovudsak med aksjelova § 16-15. Det er likevel gjort den forskjellen at det ikkje er aktuelt med oppløysing etter føresegn i lov eller vedtakter i bustadbyggjelag. Retten skal vedta oppløysing i dei tilfella der bustadbyggjelaget ikkje melder frå om lovleg styre, dagleg leiar og revisor i Føretaksregisteret. Det same gjeld der plikta til å sende inn til Rekneskapsregisteret ikkje blir halden. Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 10-14. Departementet viser elles til den generelle omtalen av oppløysing og avvikling av bustadbyggjelag under punkt 7.12.

Til § 10-15 Behandling av saker om oppløysing etter § 10-14:

Paragrafen gjeld den særskilde behandlinga av oppløysing etter at oppløysing er fastsett ved orskurd av retten. Departementet viser til den generelle omtalen av oppløysing og avvikling av bustadbyggjelag under punkt 7.12. Departementet viser vidare til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 10-15, og det blir såleis vist til utvalets spesielle merknader til denne føresegna, jf. NOU 2000:17 side 106:

«Etter første ledd skal Føretaksregisteret eller Rekneskapsregisteret varsle laget om at dei påbodne meldingane ikkje er gjevne, og gje frist for å rette tilhøvet. Laget skal gjerast merksam på at oversitjing av fristen kan føre til oppløysing.

Det går fram av andre leddet at neste varsel skal gjevast i form av ei kunngjering. Det kan mellom anna gje grunnlag for at andelseigarar i laget kan gripe inn.

Etter tredje ledd kan skifteretten gje varsel i staden for Føretaksregisteret og Rekneskapsregisteret.»

Til § 10-16 Orskurden frå retten:

Paragrafen gjeld avgjerda i retten om oppløysing etter at bustadbyggjelaget ikkje har halde fristane som er sett. Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 10-16. Departementet viser til den generelle omtalen av oppløysing og avvikling av bustadbyggjelag under punkt 7-12.

Til § 10-17 Avvikling av laget:

Paragrafen her viser til at avviklinga skal skje etter reglane om konkurs. Departementet viser til den generelle omtalen av oppløysing og avvikling av bustadbyggjelag under punkt 7.12. Departementet viser vidare til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 10-17, og det blir såleis vist til utvalets spesielle merknader til denne føresegna, jf. NOU 2000:17 side 106:

«Det går fram av føresegna her at avviklinga skal skje etter reglane om konkurs. Attendelevering av buet fordi skyldnadene er dekte, eller kreditorane går med på det, kan berre skje dersom oppløysingsgrunnen ikkje lenger er til stades, til dømes ved at laget har valt lovleg revisor.»

Til kapittel 11 Skadebot m.m.

Kapittel 11 har føresegner om skadebotansvar for andelseigarar, tillitsvalde og dagleg leiar. Reglane om skadebotansvar for revisor går fram av revisorlova. Mønsteret er kapittel 17 i aksjelova, men det er gjort fleire tilpassingar. Departementet viser til den generelle omtalen av reglane om skadebot m.m. under punkt 7.13. Departementet viser elles til utvalets spesielle merknader til kapittelet i NOU 2000:17 side 106 til 108.

Til § 11-1 Skadebotansvar:

Paragrafen slår fast hovudregelen for skyldansvar. Departementet viser til den generelle omtalen av skadebot o.a. under punkt 7.13.1. Departementet viser vidare til at føresegna er i samsvar utvalets forslag til § 11-1, og av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader, jf. NOU 2000:17 side 106:

«I aksjelova § 17-1 er berre ansvaret i høve til selskapet teke med; utvalet meiner det er meir opplysande å ta med at skyldansvaret gjeld i høve til både laget, andelseigarar og andre. Er det skipa representantskap, jf. § 5-27, eller andre organ etter vedtektene, gjeld ansvaret for dei som er med der òg.»

Til § 11-2 Lemping:

Paragrafen gjeld lemping av det ansvaret som følgje av § 11-1. Lempinga skjer etter skadebotlova § 5-2, der det heiter at skadebotansvaret kan lempast når retten utan om syn til storleiken på skaden, den ansvarleges økonomiske bereevne, eksisterande forsikringar og høve for forsikring, skyldforhold og tilhøva elles finn at ansvaret verkar urimeleg tyngjande for den som er ansvarleg. Det same gjeld når det i særlege tilfelle er rimeleg at den skadelidde heilt eller delvis skal dekkje skaden sjølv.

Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 11-2. Departementet viser elles til den generelle omtalen av skadebot m.m. under punkt 7.13.1.

Til § 11-3 Vedtak om å fremje krav:

Paragrafen gjeld vedtaket om fremje krav om skadebot. Departementet viser til den generelle omtalen av skadebot m.m. under punkt 7.13.1. Departementet viser vidare til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 11-3, og av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader, jf. NOU 2000:17 side 107:

«Av første ledd går det fram at det er generalforsamlinga som avgjer om laget skal gjere ansvar gjeldande. Det inneber at styret ikkje kan reise eller fråfalle kravet. Er det opna gjeldsforhandling eller konkurs i laget, kan ikkje laget rå fritt over sine formuesgode. Generalforsamlinga kan ikkje fråfalle ansvar utan samtykke av gjeldsnemnda, og i konkurs er det som utgangspunkt konkursbuet som kan gjere ansvaret gjeldande. Føresegna regulerer ikkje situasjonen der andelseigarar eller andre vil gjere ansvar gjeldande på eigne vegner.

Etter andre leddet er det berre generalforsamlinga, og ikkje styret, som kan gjere førehandsavtale som regulerer ansvaret etter § 11-1. Er det opna gjeldsforhandling eller konkurs, er det eigne reglar som kjem inn her òg.»

Til § 11-4 Krav på vegner av laget:

Paragrafen regulerer kven som kan gjere skadebot gjeldande på vegner av bustadbyggjelaget. Departementet viser til den generelle omtalen av skadebot m.m. under punkt 7.13.1. Departementet viser vidare til at føresegna er i samsvar utvalets forslag til § 11-4, og av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader, jf. NOU 2000:17 side 107:

«Etter første ledd kan eit mindretal gjere ansvar gjeldande på vegner av laget og i lagets namn dersom generalforsamlinga har gjeve ansvarsfritak eller har forkasta framlegg om å krevje skadebot. Mindretalet må utgjere minst ein tidel, og alltid minst fem, av andelseigarane som har teikna andel før siste årsskifte. Det er berre unntaksvis at ein kan samle ein tiandepart av alle andelseigarane i eit bustadbyggjelag, men utvalet har likevel ikkje funne det tenleg å gje ein tilsvarande rett til eit mindretal av dei delegerte.

Søksmålet kan halde fram sjølv om somme trekkjer seg, og sjølv om somme melder seg ut av laget, eller andelen skiftar eigar (der det er aktuelt). Same regelen må gjelde om nokon av saksøkjarane skulle bli stengde ut av laget, men utvalet har ikkje vilja komplisere lovteksten med å ta med det alternativet.

Vinn mindretalet fram med søksmålet, er det laget som får skadebotkravet. Føresegna regulerer ikkje situasjonen der andelseigarar gjer krav gjeldande på eigne vegner.

I andre leddet er det fristar for å reise søksmålet. Det må reisast ved ein felles fullmektig. Etter tredje ledd skal laget som regel ikkje bere kostnadene med søksmålet, enda det er reist i lagets namn. Men laget kan likevel måtte dekkje kostnader opp til det som er kome laget til gode ved søksmålet.»

Fjerde ledd har ei avgrensing av retten for eit mindretal til å gjere krav gjeldande på vegner av laget. Dersom vedtaket om ansvarsfritak eller forkasting av framlegg om å reise krav er gjort med fleirtal som for vedtektsendring, det vil seie to tredels fleirtal om ikkje vedtektene fastset strengare vilkår, må mindretalet finne seg i det. Mindretalet kan heller ikkje gjere ansvar gjeldande på vegner av laget dersom krav først er reist etter vedtak av generalforsamlinga, og seinare er forlikt. Føresegna må tolkast på same måte som den tilsvarande føresegna i aksjeloven § 17-4; nokre spørsmål kan framleis by på tvil.

Til § 11-5 Ansvarsfritak:

Paragrafen gjeld fritak frå skadebotansvar. Eit vedtak om ansvarsfritak eller om ikkje å gjere ansvar gjeldande, vil ikkje vere bindande dersom det er gjort ut frå urette og ufullstendige opplysningar. Føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 11-5. Departementet viser til elles den generelle omtalen av skadebot m.m. under punkt 7.13.1.

Til § 11-6 Konkurrerande krav:

Paragrafen gjel forholdet mellom bustadbyggjelagets krav på skadebot og krav frå andre som har lidt tap fordi laget er blir påført eit tap. Departementet viser til den generelle omtalen av skadebot m.m. under punkt 7.13.1. Departementet viser vidare til at føresegna er i samsvar utvalets forslag til § 11-6, og av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader, jf. NOU 2000:17 side 107:

«Føresegna byggjer på at til dømes ein kreditor kan krevje skadebot av styremedlemmer fordi kreditor har lidt tap som følgje av at laget ikkje kan gjere opp for seg, til dømes fordi styremedlemmene ikkje har stansa drifta i tide. Men kravet står attende for lagets krav, og andre er bundne av skadeoppgjer med laget. I bustadbyggjelag er det mindre praktisk enn i aksjeselskap og burettslag at ein andelseigar lir tap fordi laget er påført tap, for andelseigaren i bustadbyggjelaget har ikkje nokon eigarpart i laget. Men i særlege tilfelle kan tap for andelseigaren oppstå; nærast ligg det å tenkje på ein andelseigar som har krav på attendebetaling av innskot etter § 3-1 fjerde ledd.

Føresegna regulerer ikkje tap som andre enn laget har på anna grunnlag enn at laget er påført tap. Dersom styret til dømes kjøper varer på kreditt på eit tidspunkt da dei veit eller bør vite at laget ikkje kan gjere opp for seg, kan det føre til at seljaren kan krevje skadebot av styremedlemmene. Men i eit slikt tilfelle er ikkje laget påført noko tap, snarare tvert om, og det kan ikkje oppstå nokon konflikt med krav frå laget.»

Til § 11-7 Andre krav på vegner av laget:

Paragrafen gjeld andre krav som ein ønskjer å fremje på vegner av bustadbyggjelaget. Departementet viser til den generelle omtalen av skadebot m.m. under punkt 7.13.1. Departementet viser vidare til at føresegna er i samsvar utvalets forslag til § 11-7, og av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader, jf. NOU 2000:17 side 108:

«I første ledd er det fastsett at føresegnene i §§ 11-3 til 11-5 gjeld tilsvarande dersom det er tale om å krevje offentleg påtale eller å reise privat straffesak.

Etter andre leddet skal §§ 11-4 og 11-5 gjelde tilsvarande for krav om tilbakeføring av midlar etter ulovleg utdeling, jf. § 3-5 fjerde ledd, og for lagets krav på den godtgjersla som nokon har kravt eller fått i strid med reglane i § 6-15.»

Til kapittel 12 Ymse føresegner

Kapittel 12 har føresegner om teieplikt, saksbehandlinga i retten, fristrekning og tvistar. Det er knytt ei straffeføresegn til teieplikta. Ut over desse særlege føresegnene, er det tilstrekkeleg med føresegnene i straffelova og i den omfattande særlovgivinga. Departementet viser elles til den generelle omtalen av dei ymse føresegnene under punkt 7.13. Departementet viser også til utvalets spesielle merknader til kapittelet, jf. NOU 2000:17 side 108.

Til § 12-1 Teieplikt:

Paragrafen gjeld teieplikta i eit bustadbyggjelag. Departementet viser til den generelle omtalen av dei ymse føresegnene under punkt 7.13.1. Departementet viser vidare til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 12-1, og av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader, jf. NOU 2000:17 side 108:

«Føresegner om teieplikt kom i lovene om bustadbyggjelag og burettslag i 1992. Det er spesielt med reglar om teieplikt i slik lovgjeving, men utvalet gjer framlegg om å føre reglane vidare med nokre tilpassingar. Dei gjeldande reglane byggjer på teiepliktreglane i forvaltningslova, og dei passar ikkje særleg godt i bustadbyggjelag.

Første ledd er forma med utgangspunkt i inkassolova § 20, men dei same elementa finst i ei rekkje føresegner om teieplikt for private aktørar. Tillitsvalde, dagleg leiar og tilsette skal hindre at uvedkomande får tilgang til det dei har fått kjennskap til i verksemda i laget om personlege tilhøve.

Teieplikta gjeld berre i høve til uvedkomande. Det inneber til dømes at opplysningane må kunne brukast til det føremålet dei er henta inn for. Teieplikta skal ikkje gjelde når inga rettkomen interesse krev hemmeleghald. Det kan til dømes vere at opplysningane er allment kjende, eller at ein part har gått ut med opplysningane sjølv.

Etter andre leddet kan forsettlege brot på teieplikta straffast med bøter. Utvalet ser det slik at straff berre bør brukast i dei klåre tilfella, og aktløyse bør ikkje vere nok.»

Til § 12-2 Saksbehandlinga i retten o.a.:

Paragrafen gjeld korleis saksbehandling i retten skal vere der retten har særlege oppgåver etter lova. Føresegna er gjord etter mønster av aksjelova § 18-3. Departementet viser elles til den generelle omtalen av dei ymse føresegnene og tvisteløysing under punkt 7.13.1 og 7.13.2. Departementet viser vidare til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 12-2, og av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader, jf. NOU 2000:17 side 108:

«Etter første ledd skal skiftelova §§ 22 - 25 gjelde tilsvarande når ikkje anna går fram av lova her. I skiftelova § 22 er det vist til delar av tvistemålslova som skal gjelde. Gjennomgåande er behandlinga i skifteretten noko enklare enn i ordinære tvistemål.

Det går fram av andre leddet at orskurdar og andre avgjerder av skifteretten kan påkjærast etter reglane i tvistemålslova kapittel 26. Det inneber at avgjerda normalt kan prøvast av lagmannsretten, og at vidare kjæremål innafor visse rammer kan prøvast av Høgsteretts kjæremålsutval. Ei viktig avgrensing går likevel fram av neste ledd.

Etter tredje ledd kan kjæremål ikkje grunnast på at avgjerda er utenleg eller uheldig, men her er det eit unntak for saker som gjeld gransking.»

Til § 12-3 Fristrekning:

Paragrafen gjelde rekning av fristar. Føresegna er gjord etter mønster av aksjelova § 18-4. Departementet viser til den generelle omtalen av dei ymse føresegnene under punkt 7.13.1. Departementet viser vidare til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 12-3, og av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader, jf. NOU 2000:17 side 108:

«Langt på veg er det tale om same reglar som i domstolslova §§ 148 og 149. Det gjeld fristar som skal reknast etter dagar, jf. første ledd, fristar som skal reknast etter veker, månader eller år, jf. andre leddet, og fristar som endar på helgedag o.l., jf. tredje ledd.»

Til § 12-4 Rettssak mellom laget og styret

Paragrafen har som føremål å regulere forholdet mellom bustadbyggjelaget og styret ved ei mogeleg rettssak. Departementet viser til den generelle omtalen av dei ymse føresegnene under punkt 7.13.1. Departementet viser vidare til at føresegna er i samsvar med utvalets forslag til § 12-4, og av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader, jf. NOU 2000:17 side 108:

«Etter føresegna her skal generalforsamlinga velje ein eller fleire personar til å representere laget i saker mellom laget og styret eller einskilde styremedlemmer. Til vanleg er det styret ved styreleiaren som representerer laget i prosess, men det går ikkje der laget er i tvist med styret. Har ikkje generalforsamlinga peikt ut nokon, kan tilseiing skje til kven som helst av andelseigarane. Tilsvarande reglar finst i gjeldande lov og i asl. § 18-1, men føresegna her er noko enklare.»

Til kapittel 13 Ikraftsetjing. Overgangsreglar

Kapittel 13 har føresegner om ikraftsetjing og overgangsreglar. Departementet foreslår at lova skal ta til å gjelde frå det tidspunktet Kongen fastset. I nokre få samanhengar er det nødvendig at det blir gitt forskrifter før lova blir sett i kraft.

I forhold til utforminga av overgangsreglane meiner departementet at ein må ta utgangspunkt i at eksisterande bustadbyggjelag sjølv må syte for at vedtektene til laget kjem i samsvar med den nye lova seinast eitt år etter at lova har teke til å gjelde. Departementet viser vidare til den generelle omtalen av overgangsreglane under punkt 7.14. Departementet viser også til utvalets merknad i NOU 2000:17 side 108 og 109:

«I nokre samanhengar bør reglar som til no har følgt av lov, men som kanskje ikkje har vore vedtektsfesta, gjelde eitt år etter ikraftsetjinga, om ikkje anna blir fastsett i vedtektene. Det gjeld reglar om overføring av andel og reglar om representantskap.

Det synest ikkje vere nødvendig med endring av andre lover. Der det i tidlegare lovgjeving er vist berre til «lov om boligbyggelag», gjeld tilvisinga heretter den nye lova.»

Til § 13-1 Ikraftsetjing:

Paragrafen slår fast at lova skal ta til å gjelde frå den tida Kongen fastset. Samtidig vil lova frå 1960 vere oppheva. Departementet viser til den generelle omtalen av overgangsreglane under punkt 7.14.

Til § 13-2 Overgangsreglar:

Paragrafen inneheld dei enkelte overgangsføresegnene som skal gjere lettare overgangen mellom gammal og ny lov om bustadbyggjelag. Departementet viser til den generelle omtalen av overgangsreglane under punkt 7.14. Departementet viser også til at føresegna er samsvar med utvalets forslag til § 13-2, og av den grunn viser departementet til utvalets spesielle merknader, jf. NOU 2000:17 side 109:

«Etter første ledd skal bustadbyggjelag som er stifta etter tidlegare gjeldande reglar før lova vart sett i kraft, kunne registrerast opp til seks månader etter konstituerande generalforsamling. Ei tilsvarande føresegn finst i asl. § 21-2 nummer 3.

I andre leddet er det fastsett at eldre lag som lovleg har eit namn (firma) utan «bustadbyggjelag» (»boligbyggelag») eller «BBL», kan halde på namnet utan hinder av § 2-2. Til dømes fekk OBOS i si tid løyve etter bbl. § 70 sjette ledd til å halde på namnet Oslo Bolig- og Sparelag, og etter føresegna her skal namnet kunne brukast vidare.

Etter tredje ledd skal ikkje kravet om minste andelskapital gjelde for eldre lag. Det er ikkje som i asl. § 21-2 nr. 4 nokon regel om at kravet skal vere oppfylt etter ei overgangstid. Andelskapitalen i bustadbyggjelag står ikkje heilt i same stilling som aksjekapitalen i aksjeselskap i og med at andelskapitalen er vekslande. Det er ikkje registrert nokon andelskapital, og ein kan i praksis ikkje føre nokon effektiv kontroll med at andelskapitalen kjem opp i 100 000 kroner. Vidare er det slik at kravet til minste andelskapital reelt er eit krav om minstekapital ved stiftinga. Seinare er det kravet til forsvarleg eigenkapital som er det sentrale. Det ville dermed vere misvisande å ta med ein regel om at kravet om minste andelskapital skal gjelde for eldre lag.

Det går fram av fjerde ledd at føresegna om største og minste pålydande på andelane ikkje skal gjelde for andelar som er teikna i samsvar med gjeldande vedtekter. Dermed blir det eittårsfristen i sjuande ledd som blir avgjerande. Fleire lag har nok andelar med pålydande under 300 kroner, medan det neppe er lag som har andelar med høgare pålydande enn det som er tillate etter utkastet. Pålydande går fram av vedtektene. Inntil laget får endra vedtektene, bør andelar kunne teiknast som før; noko anna ville bli tungvint.

Etter femte ledd skal andelar kunne overførast etter reglane i tidlegare gjeldande lov i opp til eitt år etter ikraftsetjinga, men perioden kan gjerast kortare gjennom vedtektsendring. Det kan vere lag som ikkje har vedtektsfesta reglane om overføring, slik at ein har halde seg til dei lovfesta reglane. Dersom laget ønskjer å vedtektsfeste ein vidare rett til å overføre andelar enn det som følgjer av utkastet, kan det gjerast utan at reglane i utkastet treng gjelde i ein mellomperiode. I lag som alt har vedtektsfesta ein vidare overføringsrett, gjeld desse vedtektsføresegnene. Utvalet nemner at det neppe er noko stort behov for avvikande reglar om overføring av andel, men at mange lag kan ønskje å justere reglane om kva rettar som skal følgje med andelen.

I sjette ledd er det fastsett at reglane om representantskap skal gjelde vidare i eitt år, om ikkje anna blir fastsett i vedtektene. Det kan vere at nokre lag ikkje har vedtektsføresegner om representantskap, eller iallfall berre har ufullstendig regulering av representantskapet i vedtektene. I dag gjev lova den nødvendige reguleringa. Har ikkje laget vedtektsfesta ordning med representantskap frå før, fell ordninga bort etter eitt år om ikkje laget vedtektsfestar ordninga. Dersom laget ønskjer å avvikle representantskapet med kortare frist, kan det vedtakast med fleirtal som for vedtektsendring.

Etter sjuande ledd skal vedtektsføresegner og avtalar som er i strid med den nye lova, overgangsreglane medrekna, falle bort seinast eitt år etter at lova vart sett i kraft. Dei fleste vedtektsføresegner og avtalar som er lovlege etter dagens reglar, er òg lovlege etter den nye lova.»

Til forsida av dokumentet