Ot.prp. nr. 30 (2002-2003)

Om lov om bustadbyggjelag (bustadbyggjelagslova) og lov om burettslag (burettslagslova)

Til innhaldsliste

7 Nokre overordna spørsmål om bustadbyggjelag

7.1 Innleiing

Nokre spørsmål er alt drøfta under punkta 5 og 6. Dette gjeld mellom anna spørsmålet om kva som skal vere definisjonen på eit tilknytt burettslag. Det same gjeld det som er knytt til føresegner mot diskriminering i bustadlovgivinga.

Punktet her inneheld departementet sin generelle omtale av den resterande delen av forslaget til lov om bustadbyggjelag. Først blir føremålet med lova og verkeområdet nærare drøfta. Dette gjeld spørsmål om kva som skal vere hovudføremålet til eit bustadbyggjelag, og kva som eventuelt skal kunne vere tilleggsføremål, jf. punkt 7.2. Under dette punktet er også spørsmålet om eit bustadbyggjelag skal ha bustadpolitiske oppgåver utover det som er å rekne som føremålet med eller verksemda til laget, teke opp.

I punkt 7.3 blir føresegnene om korleis eit bustadbyggjelag skal stiftast, nærare presenterte. Dette gjeld mellom anna kva slags krav som skal stillast til sjølve stiftingsdokumentet og til utforminga av vedtektene. Punkt 7.4 omhandlar føresegnene som gjeld kapitalen i eit bustadbyggjelag og reglar om utdeling av overskot. Her er det foreslått føresegner som nærare slår fast kva som skal vere minstekapitalen til eit bustadbyggjelag, kva utdeling av eit overskot kan gå til, og kor mykje av overskotet som kan delast ut.

Punkt 7.5 gjeld forholdet mellom andelane i bustadbyggjelaget og dei som skal eige andelane. Mellom anna blir det foreslått at eit bustadbyggjelag alltid skal vere ope for nye andelseigarar. Føresegna om utmelding og utestenging blir også omtalt her. Punkta 7.6, 7.7 og 7.8 omtaler føresegnene om generalforsamlinga og styret i laget. Dette gjeld mellom anna kven som skal kunne møte i generalforsamlinga, og kven som eventuelt skal vere delegerte. Her blir det også drøfta kva slags vedtak som krev vanleg fleirtal, og kva spørsmål som skal avgjerast ved kvalifisert fleirtal. Det blir foreslått at den daglege leiinga skal utførast av eit styre og ein dagleg leiar. Her er også med føresegner om kva instruksar styret skal rette seg etter, og korleis styreprotokollen skal førast.

Det er i punkt 7.9 teke med eigne reglar om rekneskapen i laget og korleis rekneskapen skal vere revidert. Mellom anna er det med reglar om val av revisor. Det er også med ei føresegn om korleis ein skal gå fram dersom ein ønskjer å granske verksemda i laget. Det er også eigne føresegner om skadebot, teieplikt og overgangsreglar, jf. punkt 7.10.

7.2 Verksemd og ansvarsavgrensing

7.2.1 Føremål og verksemd

Gjeldande rett

I bustadbyggjelagslova er eit bustadbyggjelag definert til å vere alle andelslag med vekslande tal på andelseigarar og vekslande kapital som har til føremål på vegner av andelseigarane - anten enkeltvis eller organisert i burettslag - å skaffe bustadbygg og andre bygg som høyrer naturleg saman med desse. Eit bustadbyggjelag kan også ha til føremål å stå for forvaltninga av dei nemnde bygga og å organisere og forvalte andre tiltak som tener buinteressene til andelseigarane.

Eit bustadbyggjelag kan også ha til føremål å forvalte sparemidlar frå andelseigarane i samsvar med særlege føresegner for dette. Vidare kan føremålet vere å teikne andelar eller aksjar i selskap med avgrensa ansvar som driv verksemd som har noko å seie for bustadsamvirket - eller å stå for oppføring og forvaltning av bygg på vegner av andre enn andelseigarane. Føremål kan også vere å drive eigedomsmekling - så framt det blir gitt løyve til dette i medhald av eigedomsmeklarlova - eller å teikne andel eller aksje i eit selskap med avgrensa ansvar som skal eige bustader for utleige til andelseigarane i bustadbyggjelaget. Avtale om oppføring og forvaltning som nemnt må i det enkelte tilfellet godkjennast av representantskapet.

I gjeldande bustadbyggjelagslov er det ikkje direkte slått fast at eit bustadbyggjelag kan drive med anna verksemd enn det som er positivt opprekna innleiingsvis i lova, men sikker tolking av lova tilseier at eit bustadbyggjelag vil kunne drive anna verksemd så lenge dette ikkje er den dominerande verksemda i laget. Dette kan til dømes vere å drive eit vaskeri eller utføre reingjering på annan måte.

Forslaget frå utvalet

Utvalet foreslår at bustadbyggjelag skal ha som hovudføremål å skaffe bustader til andelseigarane gjennom burettslag eller på anna vis, og forvalte bustader for andelseigarane (§ 1-1). Utvalet foreslår vidare at bustadbyggjelaget skal kunne drive anna verksemd til beste for andelseigarane så lenge denne verksemda er underordna i forhold til hovudføremålet (§ 7-5).

Utvalet foreslår såleis at dei to hovudføremåla skal vere å skaffe og forvalte bustader. Hovudføremåla er presiserte i to føresegner i eit eige kapittel. I den første føresegna er det sagt at eit bustadbyggjelag skal kunne skaffe bustader til andelseigarane gjennom avtalar om oppføring eller avhending av bustader som er knytte til eller skal knytast til ein andel i eit burettslag. Laget skal vidare kunne skaffe bustader gjennom avtalar med andelseigarane om oppføring eller avhending av andre bustader eller avtalar med andelseigarane om utleige av bustad. Laget skal også kunne skaffe bustader gjennom andre avtalar med andelseigarane om rett til bustad, eller gjennom vedtekter eller avtalar om forkjøpsrett eller annan løysingsrett til bustad for andelseigarane i bustadbyggjelaget (§ 7-1).

Utvalet har i ei anna føresegn presisert forvaltningsføremålet til eit bustadbyggjelag. Utvalet slår i forslaget fast at eit bustadbyggjelag skal kunne forvalte bustader for andelseigarane gjennom avtalar med burettslag, seksjonssameige eller andelseigarar om forretningsførsel eller andre forvaltningsoppgåver, gjere avtalar med andre om forvaltningsoppgåver eller forvalte utleigebustader (§ 7-2).

Utvalet foreslår at regelen i eigedomsmeklingslova § 2-1 tredje ledd blir ståande. Etter denne regelen kan eit bustadbyggjelag medverke til omsetjing av andelar i tilknytte burettslag utan å ha løyve til å drive eigedomsmekling. Utvalet meiner at eit lag må kunne drive med vanleg eigedomsmekling. Ein annan særregel i eigedomsmeklingslova § 2-1 andre leddet om at bustadbyggjelag i særlege tilfelle kan få løyve til å drive eigedomsmekling utan å måtte drive verksemda gjennom eige selskap, bør òg bli ståande, slik utvalet ser det.

Utleige av bustader til andelseigarane kan laget drive med på grunnlag av den vanlege husleigelovgivinga. Dersom bustadbyggjelaga ønskjer å utvikle nye modellar, til dømes med sterkare oppseiingsvern og med meir medverknad frå leigarane i styringa av eigedommen, kan det gjerast innafor gjeldande lovgiving. Utvalet foreslår ikkje særlege reglar for utleigeverksemd i bustadbyggjelag.

Utvalet kjem også med forslag om at eit bustadbyggjelag skal kunne ta imot sparemidlar frå andelseigarar. Desse forslaga skal omtalast særskilt under punkt 7.2.2.

Merknader frå høyringsinstansane

OBOS støttar forslaget frå utvalet om å utvide hovudføremålet til å omfatte bustadforvaltning. Asker og Bærum Boligbyggelagviser til at utvalet vil gjere forvaltning av bustader til eit hovudføremål på like linje med det å skaffe bustad. Det primære må vere å skaffe bustader. Dette ligg i namnet «bustadbyggjelag». Forvaltning må vere eit sekundært gjeremål på lik linje med anna verksemd. Det blir foreslått at forslaget frå utvalet til lovtekst der det heiter: «gjennom burettslag eller på anna vis og å forvalte bustader for andelseigarane», bør strykast. Så lenge hovudføremålet er fastlagt, bør laget kunne drive verksemda på den måten ein finn mest tenleg.

OBOS er einig i at bustadbyggjelaga kan ha tilleggsføremål, utan at det er nødvendig å regulere dette ytterlegare. Den Norske Advokatforening viser til at enkelte bustadbyggjelag i dag driv med forvaltning (forretningsførsel) for ikkje-tilknytte burettslag og eigarseksjonssameige utan at desse medlemmene er medlemmer av bustadbyggjelaget. Denne verksemda vil berre kunne halde fram dersom andelseigarane har fordelar av verksemda, jf. utkastet § 7-5. Føresegna er naturleg, men føreset kanskje at bustadbyggjelag som tek på seg slikt, må vurdere om denne verksemda er til fordel for andelseigarane i laget.

Finansnæringens Hovedorganisasjon og Sparebankforeningen viser til at gjeldande bustadbyggjelagslov § 1 andre ledd set grenser for verksemda til bustadbyggjelaget, mellom anna ved at utleigeverksemd må drivast gjennom eige selskap, og ved at det mest generelle tilleggsføremålet er å teikne andelar eller aksjar i selskap med avgrensa ansvar som driv verksemd som har noko å seie for bustadsamvirke. Forslaget til ny lov om bustadbyggjelag fører ikkje vidare kravet om at slik verksemd skal drivast gjennom eige selskap, jf. utkastet § 7-5. Ein vil her peike på at dersom bustadbyggjelag driv annan type verksemd enn hovudverksemda - som er å skaffe eller forvalte bustader for andelseigarane, vil det kunne føre til at bustadbyggjelaget tek på seg ein større økonomisk risiko. Dette vil kunne medføre at den risikoen bankar og finansinstitusjonar tek ved å yte lån eller kreditt til bustadbyggjelag, aukar, noko som kan få verknader for kredittvurderinga av bustadbyggjelag og prisinga på lån til slike samvirke. Jamvel om eit bustadbyggjelag ikkje driv annan type verksemd, lyt ein gå ut frå at långivarar i låneavtalen vil måtte sikre seg at låntakaren varslar kreditor, slik at kreditor får ein sjanse til å seie opp låneavtalen eller reforhandle lånevilkåra dersom verksemda til laget blir utvida etter at ein låneavtale er inngått.

Departementet sine vurderingar

Departementet sluttar seg til forslaget frå utvalet om avgrensing av kva slags verksemd bustadbyggjelaga kan drive med. Laget skal som hovudføremål skaffe bustader til andelseigarane gjennom burettslag eller på anna vis, og forvalte bustader for andelseigarane. Også etter gjeldande lov er det å skaffe bustader til andelseigarane eit hovudføremål for bustadbyggjelag. Departementet kan ikkje sjå at det skulle finnast grunnar som skulle tilseie at dette hovudføremålet burde endrast i forslaget til ny lov.

Departementet er også einig med utvalet i at forvaltning av bustader for andelseigarane bør bli ein del av hovudføremålet. Bustadbyggjelag har alltid hatt dette som ei viktig oppgåve. For fleire bustadbyggjelag utgjer dette i dag hovudtyngda i verksemda. Departementet synest derfor at det er naturleg å markere denne realiteten ved å gjere forvaltning av bustader på vegner av medlemmene til ein del av hovudføremålet. Bustadbyggjelaga vil etter dette ha to hovudføremål: å skaffe og å forvalte bustader på vegner av medlemmene. I somme område vil det å skaffe bustader vere det viktigaste. Dette vil typisk vere i område kring dei større byane våre. Andre stader vil det ikkje vere behov for nybygging. Her vil det i staden vere viktigare med ei god forvaltning av dei bustadene som finst. Departementet legg til grunn at bustadbyggjelaga sjølve må finne balansen mellom desse aktivitetane, basert på dei lokale forholda.

Departementet har vurdert om bustadbyggjelag - i tillegg til å ha dei nemnde hovudføremåla - også skal ha høve til å drive anna verksemd. Eit synspunkt er at dersom ein skal oppretthalde ei spesiallov for bustadbyggjelag, må føresetnaden vere at bustadbyggjelaga held seg innafor det som er nemnt ovafor eller liknande rammer, og at organisasjonar som ønskjer å drive anna verksemd, må underleggjast den alminnelege selskapslovgivinga. Eit anna argument mot å opne for anna verksemd er at det kan vere risikabelt for bustadbyggjelaga å drive anna verksemd.

På den andre sida vil det vere i medlemmene si interesse om bustadbyggjelaga kan utnytte medlemsmassen som grunnlag for å oppnå rabattordningar ved levering av telefon, Internett-tilkopling, forsikringsordningar, teaterbillettar osb. Det er liten økonomisk risiko knytt til slik verksemd. Dette kan derfor tale for at bustadbyggjelaga kan halde fram med slik verksemd. Enkelte bustadbyggjelag har opparbeidd etter måten mykje kapital. Det vil då vere i organisasjonen si interesse å kunne plassere denne kapitalen på ein mest mogleg rekningssvarande måte. Det kan dreie seg om investeringar i tomter eller anna næringsverksemd. Departementet sluttar seg på bakgrunn av dette til konklusjonen om at bustadbyggjelaga bør få høve til også å drive anna verksemd, så lenge denne verksemda er underordna i forhold til det som skal vere hovudføremålet.

Departementet viser til at OBOS er einig i at bustadbyggjelaga kan ha tilleggsføremål, utan at det er nødvendig å regulere dette ytterlegare.

Departementet vil for eigen del leggje til at dersom ein uttømmande i lova skulle rekne opp kva slags verksemder eit bustadbyggjelag skal kunne drive, ville dette kunne leggje uheldige band på laget når det gjeld å tilpasse behova etter som tida går. Departementet er einig med utvalet i at anna verksemd bør regulerast direkte i den lova som regulerer den aktuelle verksemda, mellom anna eigedomsmeklarlova. Skal bustadbyggjelag drive verksemd som krev autorisasjon eller løyve, gjeld desse krava også for bustadbyggjelaga, med mindre anna følgjer av den aktuelle særlovgivinga.

Departementet foreslår etter dette at bustadbyggjelaga kan drive anna verksemd - utan å regulere dette nærare - så lenge denne verksemda er underordna i forhold til hovudføremålet. Departementet legg likevel til grunn at all verksemd som bustadbyggjelag skal drive med, må vere til beste for andelseigarane. Skal bustadbyggjelag tilby forretningsførartenester til andre, må det vere fordi laget kan tene på det. Det same må gjelde dersom laget ønskjer å tilby tenester for kommunen eller andre.

Finansnæringens Hovedorganisasjon og Sparebankforeningen viser til at dersom bustadbyggjelag driv annan type verksemd enn hovudverksemda, vil det kunne føre til at bustadbyggjelaget tek på seg større økonomisk risiko. Dette vil kunne medføre at den risikoen bankar og finansinstitusjonar tek ved å yte lån eller kreditt til bustadbyggjelag, aukar, noko som kan få verknader for kredittvurderinga av bustadbyggjelag og prisinga på lån til slike samvirke. Departementet legg her til grunn at bankar og andre kredittinstitusjonar sjølvsagt må gjere ei samla kredittvurdering når dei skal vurdere kva slags verksemd dei vil låne pengar til. Det må vere opp til det enkelte bustadbyggjelaget å finne fram til nokon som er villig til å låne pengar for å finansiere den verksemda bustadbyggjelaget ønskjer å drive.

7.2.2 Særleg om sparing og utlån

Gjeldande rett

Det går fram av bustadbyggjelagslova at eit bustadbyggjelag kan ha som tilleggsføremål å ta imot til forvaltning sparemidlar frå andelseigarane i samsvar med føresegner gitt av Kongen. Det er i forskrift 28. august 1961 gitt nærare føresegner om sparinga. Jamvel om det ikkje går direkte fram av ordlyden i bustadbyggjelagslova, er lova - samanhalden med den nemnde forskrifta - rekna for å gi sjølvstendig heimel til å ta imot spareinnskot og drive med utlån, det vil seie drive med finansieringsverksemd innafor visse rammer utan hinder av lovgivinga om bank- og finansieringsverksemd. Ramma for slik verksemd har likevel vore uklar.

Forslaget frå utvalet

Utvalet har sett nærare på om eit bustadbyggjelag skal kunne ha som tilleggsføremål å ta imot til forvaltning sparemidlar frå andelseigarane. Utvalet peiker på at det å ta imot spareinnskot frå medlemmene ikkje er nokon viktig del av verksemda i bustadsamvirket i dag. Utvalet meiner likevel at det er grunn til å halde på denne ordninga. Utvalet foreslår derfor at Kongen skal fastsetje forskrifter med nærare reglar om spareinnskot, om sikring av sparemidlane og om tilsyn med verksemda (§ 7-3).

Utvalet har også drøfta om laget kan drive med utlån innafor visse rammer. Utvalet har kome til at laget utan løyve etter lov om finansieringsverksemd kan yte lån til samanslutningar der laget har ei monaleg eigarinteresse, til tilknytte burettslag og til andre føretak som laget er forretningsførar for. Nærare reglar om slik verksemd skal fastsetjast av Kongen.

Merknader frå høyringsinstansane

OBOS støttar forslaget frå utvalet om ei eiga føresegn om sparing og utlån. Spare- og utlånsverksemd har vore ein sentral del av verksemda til OBOS heilt sidan starten i 1929. OBOS har søkt og fått løyve til å drive som finansføretak av finansstyresmaktene. Jamvel om OBOS av den grunn har løyst heimelsproblematikken ved spare- og utlånsverksemd, finn ein det rett at det blir slått fast i bustadbyggjelagslova at bustadbyggjelag har høve til å drive slik verksemd.

Finansdepartementet viser til at bustadbyggjelag som driv innskots- og utlånsverksemd, er underlagde regelverket for kredittinstitusjonar i samsvar med EØS-avtalen. Dette regelverket følgjer i dag av lova om finansieringsverksemd. Det blir vist til at Banklovkommisjonen i forslaget til ny lov om finansføretak har foreslått ei samla regulering av innskotsverksemda, både i og utafor bankvesenet. Finansdepartementet meiner at spørsmålet om innskotsverksemda i bustadbyggjelag bør behandlast som eit ledd i oppfølginga av utgreiinga til Banklovkommisjonen. Finansdepartementet meiner vidare at høvet for bustadbyggjelag til å drive utlånsverksemd bør vurderast etter reglane i finanslovgivinga.

Finansnæringens Hovedorganisasjon og Sparebankforeningengjer gjeldande at spørsmålet om i kva grad innskots- og finansieringsverksemd bør kunne drivast av andre enn bankar og finansinstitusjonar, må vurderast i ein større heilskap der alle sider av verksemda blir behandla. Det blir særleg framheva kor mykje det har å seie at likearta verksemd blir likt regulert, både av konkurranseomsyn og av omsyn til vern av ikkje-profesjonelle kundar, mellom anna burettslag med i hovudsak personlege andelseigarar som medlemmer. Forslaget frå utvalet om å utvide grensa for bustadbyggjelaga sitt høve til å drive anna verksemd, vil auke faren for at bustadbyggjelaga kan bli påført eit økonomisk tap på grunn av slik næringsverksemd, noko som igjen vil kunne få verknader for innskotsverksemda.

Det blir oppmoda til varsemd med å gjere unntak frå konsesjons- og verksemdsreglar som gjeld for innskots- og finansieringsverksemd utan at slike unntak er særskilt grunngitt. Utvalet framhevar at å ta inn spareinnskot er i samsvar med tanken om samvirketiltak som sjølvstendige og medlemskontrollerte alternativ til andre aktørar på marknaden ved at medlemmene kan vere med og finansiere verksemda.

Finansnæringens Hovedorganisasjon og Sparebankforeningen meiner at dette ikkje er tilstrekkeleg grunngiving for å gjere unntak frå konsesjonsreglane. Dersom eit bustadbyggjelag skal ta imot innskot eller andre tilbakebetalingspliktige midlar frå medlemmene, må bustadbyggjelaget ha konsesjon som bank eller kredittinstitusjon etter reglane i finansverksemdslova. Mindretalet i Banklovkommisjonen går inn for ei tilsvarande løysing i utkastet til lov om finansføretak m.m. § 2-10. Her blir det foreslått at samvirkelag og bustadbyggjelag som tek imot innskot for å finansiere si eiga verksemd, må ha konsesjon som bank eller kredittføretak. I alle høve bør høvet til å ta imot innskot vere avgrensa til å gjelde innskot frå andelseigarane og med sikte på å finansiere bustadbyggjelaget si eiga verksemd. Det blir her vist til merknadene frå Banklovskommisjonen i NOU 1998:17 side 66 og utetter og side 83.

Finansnæringens Hovedorganisasjon og Sparebankforeningen viser vidare til utkastet § 7-3 andre ledd, der det er foreslått at laget skal kunne yte lån til samanslutningar der laget har ei vesentleg eigeninteresse, til tilknytte burettslag og til føretak laget er forretningsførar for, utan å trenge løyve til å drive finansverksemd etter finansverksemdslova. Unntaksregelen i finansverksemdslova § 1-3 nr. 5 om utlån til føretak der føretaket har «en betydelig interesse», dekkjer ikkje - slik utvalet ser det - fullt ut behovet for bustadbyggjelaga i denne samanhengen. Krava til solidaritet og trygd i finansinstitusjonar er utforma med tanke på institusjonar som i all hovudsak driv finansverksemd. Rammeverket for finansinstitusjonar avgrensar det høvet finansinstitusjonane har til å drive næringsverksemd i eigen regi eller gjennom eigne aksjeselskap, og er meint å verne bankane mot problem som slik næringsverksemd kan føre med seg. Føresegnene skal også hindre at det blir ei samanblanding av interesser og påverknad av avgjerdsprosessar.

Høve for bustadbyggjelaga til å drive finansverksemd og anna næringsverksemd innafor same juridiske eining, vil såleis vere i strid med det regelverket finansinstitusjonar elles må halde seg til. Dersom bustadbyggjelag skal drive finansieringsverksemd, bør denne verksemda leggjast til eit dotterselskap der reglane for verksemda er tilpassa dei reglane som elles gjeld for finansieringsverksemd, og der det blir gjort unntak frå eigaravgrensingsreglane i lov om finansieringsverksemd § 2-2. Utvalet foreslår i § 7-3 andre ledd at nærare reglar om slik verksemd skal fastsetjast av Kongen. Finansnæringens Hovedorganisasjon og Sparebankforeningen meiner at rammene for innskots- og låneverksemda til bustadbyggjelaga må fastsetjast på lovs nivå og ikkje berre bli gitt som forskrift.

Det blir også vist til utkastet § 7-3 andre ledd siste punktum om at tilsvarande reglar gjeld for samanslutningar som bustadbyggjelaget har eigarpart i. Finansnæringens Hovedorganisasjon og Sparebankforeningen meiner at dette er ein svært uheldig regel. Regelen vil føre til at kva som helst slags selskap og føretak som bustadbyggjelaget er engasjert i på eigarsida, med heimel i lov vil kunne drive innskots- og låneverksemd, noko som vil føre til ei utholing av konsesjonskrava for slik verksemd. Vurdert ut frå dei vide grensene for kva slags verksemd bustadbyggjelag skal kunne drive, og høvet til å delta i ei rad ulike selskap, vil dette kunne føre til ein uoversiktleg situasjon når det gjeld kven som kan utøve ei verksemd som må drivast med konsesjon. Eit minimumskrav bør vere at slike selskap er fullt ut åtte av eitt eller fleire bustadbyggjelag for å kunne drive innskots- og låneverksemd med heimel i lov om bustadbyggjelag.

Departementet sine vurderingar

Departementet legg til grunn at mottak av innskot og utlån er finansverksemd etter finanslovgivinga. I NOU 1998:17 Finansforetak m.v. har Banklovkommisjonen fremja forslag om ny lov om finansføretak. Utgreiinga inneheld mellom anna forslag til regulering av bustadbyggjelaga sin rett til å drive slik verksemd, og vilkåra for denne verksemda.

Departementet vurderer det slik at den nærare vurderinga av desse spørsmåla bør skje i samband med oppfølginga av utgreiinga frå Banklovkommisjonen. Dette vil sikre ei heilskapleg vurdering av desse spørsmåla, der bustadbyggjelaga sin rett til å drive slik verksemd blir sett i samanheng med den retten andre aktørar har til å drive tilsvarande verksemd. Etter departementet si vurdering vil det også gi ein betre lovstruktur om desse spørsmåla blir regulerte direkte i spesiallovgivinga for denne typen verksemd - og ikkje i bustadbyggjelagslova.

Departementet har derfor ikkje teke med i utkastet til nye burettslover det forslaget som er kome frå Burettsutvalet om regulering av høvet til å ta imot innskot frå og drive med utlån til andelseigarane eller andre. Desse spørsmåla er det naturleg å kome tilbake til under oppfølginga av den utgreiinga som Banklovskommisjonen har kome med om dette emnet. Departementet har derfor heller ikkje drøfta nærare dei merknadene som er komne frå høyringsinstansane.

7.2.3 Spørsmålet om eit bustadbyggjelag skal ha ansvar utover føremålet

Gjeldande rett

Etter gjeldande lov om bustadbyggjelag er ikkje eit bustadbyggjelag tillagt noko særleg offentleg ansvar for den generelle bustadforsyninga av nøkterne bustader. Laga har heller ikkje etter lova eit særleg ansvar for bustadforsyninga for spesielle grupper utover det som er føremålet for laget.

Føremålet til bustadbyggjelag er å byggje bustader for medlemmene. I den grad medlemmene har vanlege lønnsinntekter - og dette har tradisjonelt utgjort hovudtyngda av medlemsmassen i dei fleste bustadbyggjelaga - har bustadbyggjelaga og det offentlege hatt samanfallande interesser i å byggje rimelege bustader med ein nøktern standard. Mellom anna på dette grunnlaget har bustadbyggjelaga stått for mykje av den sosiale bustadreisinga her i landet etter den andre verdskrigen.

Forslaget frå utvalet

Burettslovutvalet slår fast at bustadpolitikken her i landet tek som utgangspunkt at den enkelte sjølv har ansvar for å skaffe seg ein tenleg bustad. I den grad nokon ikkje maktar dette på eiga hand, er det kommunen som må skaffe denne personen mellombels bustad fram til vedkomande sjølv blir i stand til det.

Utvalet legg vidare til grunn at kommunane har det overordna ansvaret for den generelle bustadforsyninga. Staten har teke ansvar for finansieringsordningar og lovgiving som påverkar bustadforsyninga og butilhøva. Bygging, omsetning og utleige av bustader har i hovudsak vore overlate til private aktørar, mellom anna bustadsamvirket.

Utvalet legg vidare til grunn at det ikkje er nødvendig å ha eit bustadsamvirke for å byggje bustader for framtida og forvalte dei ferdige bustadene. Også andre aktørar kan ta dette ansvaret. Utvalet legg likevel til at medlemmene av bustadbyggjelaga kan sjå seg tente med både kooperativ bustadbygging og kooperativ forvaltning, og at bustadbyggjelaga bør vere der så lenge medlemmene ønskjer det. Utvalet framhevar at den gjeldande burettslovgivinga byggjer på deltaking og medlemskontroll av verksemda, og at det er viktig å vidareføre desse prinsippa. Med utgangspunkt i desse føresetnadene uttaler utvalet dette om bustadbyggjelaga sitt ansvar for bustadforsyninga, jf. NOU 2000:17 side 37:

«Det blir stundom sagt at bustadbyggjelag har eit særleg ansvar for å skaffe bustader med nøktern standard til ein rimeleg pris, og kanskje òg at laga skal ta særleg omsyn til grupper som har vanskar med å skaffe seg bustad på den vanlege marknaden.

Ein kan knapt seie at det er noko med bustadbyggjelagsforma spesielt eller samvirkeforma generelt som tilseier at bustadbyggjelaga skal ha eit slikt særleg ansvar. Samvirkeforma kan brukast uavhengig av sosial tilhøyrsle og økonomisk evne hos medlemmene. Bakgrunnen for dei nemnde oppfatningane er at bustadbyggjelaga tradisjonelt har teke sikte på å skaffe bustader til 'vanlege folk', og at dei òg har samarbeidd med det offentlege om bustadsosiale tiltak. (...)»

Utvalet legg etter dette til grunn at bustadsamvirket etter den gjeldande lovgivinga ikkje har lovpålagt ansvar for bustadforsyninga generelt - eller for enkelte grupper spesielt. Utvalet rår frå å endre lova på desse punkta ut frå synspunktet at det ikkje er grunnlag for å stille andre krav til bustadsamvirket enn til andre aktørar på bustadmarknaden.

Ut frå disse vurderingane tilrår utvalet at burettslovene bør byggje på desse føresetnadene: Dersom marknadssituasjonen er slik at det lønner seg å byggje bustader med nøktern standard, har bustadbyggjelaga same tildriv som andre til å byggje dei. Skal bustadbyggjelaga byggje fleire nøkterne bustader enn andre utbyggjarar, må det vere fordi medlemmene ønskjer det - ikkje som følgje av nye lovpålegg. Det offentlege kan ikkje krevje at bustadbyggjelag skal løyse bustadsosiale oppgåver, men det offentlege kan sjå seg tent med å samarbeide med bustadbyggjelag om slike oppgåver. Bustadbyggjelaget sin medverknad må i så fall vere frivillig, og det offentlege må betale - kontant, i form av subsidierte tomter eller på andre måtar - for dei tenestene bustadbyggjelaga yter.

Merknader frå høyringsinstansane

NBBL viser til at dei har som eit av sine mål å påverke styresmaktene slik at det blir ført ein sosial bustadpolitikk som sikrar alle rett til ein god bustad og eit godt bumiljø. Bustadbyggjelaga kan ikkje ta ansvaret for den sosiale bustadbygginga, men bustadbyggjelag kan i den grad styresmaktene ønskjer eit nærare samarbeid og/eller stiller dei nødvendige midlane til rådvelde, i staden vere med på å sikre ein sosial bustadpolitikk.

Husbankenviser til at jamvel om korkje lovverket eller andre offentlege tiltak i dag er innretta på å gi bustadbyggjelaga eit spesielt ansvar i forhold til bustadpolitiske føremål, så viser det seg i praksis at laga speler ei stor rolle. Ein har erfaring for at administrasjonane i bustadbyggjelaga er gode formidlarar av dei fordelane som ligg i dei låne- og stønadsordningane banken yter. Ein kan ikkje sjå bort frå at dette har samanheng med dei spesielle tilhøva som er knytte til burettslagsforma, slik som høvet til fellesfinansiering, ansvarsavgrensing og brukareigeprinsippet.

Husbanken vil for eigen del leggje desse tilhøva til grunn og dra nytte av dei under utviklinga av banken sine verkemiddel for at verkemidla skal gi den ønskte bustadpolitiske effekten. I den grad overordna styresmakt stiller økonomiske verkemiddel til rådvelde for banken, kan ein framleis vere med på å syte for at bustadbyggjelaga skal kunne utføre ei viktig oppgåve i samband med gjennomføringa av den statlege bustadpolitikken. Men dette føreset at verksemda til laga er retta inn mot dette. Ordningane til banken vil vere opne for at også andre aktørar skal kunne utføre oppgåva. Også Forbrukarrådet har framheva behovet for å oppretthalde eit sterkt bustadsamvirke.

Departementet sine vurderingar

Departementet sluttar seg til utvalet si vurdering av kva ansvar eit bustadbyggjelag skal ha utover det som er føremålet med laget. Departementet viser til at bustadbyggjelaga er private medlemsorganisasjonar, og at hovudføremålet med verksemda er å skaffe bustader til medlemmene. Samvirkeforma kan nyttast uavhengig av kva slags sosial tilknyting og økonomisk evne den enkelte medlemmen har. Etter departementet sitt syn bør det vere opp til medlemmene å fastsetje kva slags bustader bustadbyggjelaga skal skaffe. Det er også grunn til å leggje vekt på at det frå staten eller kommunen si side ikkje blir stilt krav til kva slags bustader andre private bustadføretak framskaffar. Departementet vurderer det slik at det då ville bli ei urimeleg forskjellsbehandling og uheldig innblanding om lovgivaren skulle påby bustadbyggjelaga å skaffe spesielle bustader, til dømes nøkterne bustader, dersom ein ikkje skulle gi andre aktørar det same pålegget. Og det er ikkje aktuelt.

Departementet vil framheve at bustadbyggjelaga alltid har stått fritt når det gjeld å avgjere kva slags type bustader dei ønskjer å skaffe medlemmene sine, men at medlemmene opp gjennom åra stort sett har etterspurt det ein kan kalle bustader med nøktern standard. Såleis har det offentlege og dei enkelte bustadbyggjelaga hatt samanfallande interesse med omsyn til kva slags bustader ein ønskjer å satse på. Om ein går ut frå at medlemmene i bustadbyggjelaga også for framtida ønskjer bustader med nøktern standard, legg departementet til grunn at bustadbyggjelaga også i framtida vil kunne spele ei viktig rolle for å skaffe personar med vanleg inntekt ein god stad å bu til ein overkomeleg pris. I den grad medlemsmassen også i framtida etterspør rimelege bustader, er det grunn til å tru at bustadbyggjelaga også vil framskaffe slike bustader i tida som ligg føre oss.

I etterkrigstida er det bygd mange bustader med nøktern standard. I takt med den generelle velferdsutviklinga i samfunnet er det grunn til å tru at bustadbyggjelaga i noko større grad vil byggje fleire dyrare bustader enn dei har gjort tidlegare. Det er fleire døme på slike prosjekt i alle dei største byane. Ved tildeling av nye, dyre bustader vil kjøparen ofte frigjere ein rimelegare bustad. Denne bustaden blir vanlegvis seld til ein med mindre betalingsevne og gjerne med eit enklare bustadbehov. På dette viset vil også ei dyrare utbygging kunne få positive ringverknader for dei som etterspør rimelege bustader.

Etter departementet si vurdering viser dette at det heller ikkje er noko stort behov for å regulere kva slags bustader bustadbyggjelaga skal byggje. Eventuelle krav til bustadbygging får ein heller innarbeide i reguleringsplanar. Krava vil då gjelde uavhengig av kven som er utbyggjar. Dessutan kan ein som kriterium for lån og tilskot frå Husbanken leggje til rette for nøktern bustadbygging. Det bør då vere slik at det er like vilkår for å få lån eller tilskot uavhengig av om ein er eit bustadbyggjelag eller ein annan utbyggjar.

Kommunane er gjennom sosialhelsetenestelova pålagde å skaffe mellombels bustad til dei som ikkje greier dette på eiga hand. Til liks med utvalet kan heller ikkje departementet sjå at det skulle vere tyngjande grunnar for å overføre delar av dette ansvaret til bustadsamvirket. I den grad dei aktuelle personane også er medlemmer av eit bustadbyggjelag, vil bustadbyggjelaget ha eit visst ansvar for å hjelpe til med å løyse bustadproblemet deira. I mange kommunar er det også tradisjon for at kommune og bustadbyggjelag har samarbeidd om å skaffe bustad til desse gruppene. Departementet vurderer det slik at det er liten grunn til å frykte at bustadbyggjelaga vil leggje mindre vekt på slikt samarbeid i framtida. På same vis som utvalet og NBBL meiner også departementet at slikt samarbeid bør vere frivillig, og at kommunen må betale for dei tenestene bustadbyggjelaget yter.

Sidan det ikkje blir foreslått å påleggje bustadsamvirket særlege oppgåver på vegner av det offentlege, er det etter departementet si vurdering heller ikkje grunnlag for å gi bustadsamvirket spesielle fordelar i burettslovene i forhold til andre aktørar på bustadmarknaden. Denne konklusjonen er lagt til grunn ved utforminga av forslaget til nye burettslover.

7.2.4 Ansvarsavgrensing

Gjeldande rett

Det går fram av bustadbyggjelagslova at andelseigarane ikkje skal ha personleg ansvar for skyldnadene til bustadbyggjelaget.

Forslaget frå utvalet

Utvalet foreslår også at andelseigarane ikkje skal hefte overfor kreditorane for lagsskyldnadene (§ 1-2). Andelseigarane har ikkje plikt til å gjere innskot i laget eller i eit konkursbu utover det som følgjer av føresegnene om kravet til eigenkapital og årspengar (§§ 3-1 og 3-2).

Merknader frå høyringsinstansane

Ingen høyringsinstansar har hatt merknader.

Departementet sine vurderingar

Departementet sluttar seg til forslaget frå utvalet om å vidareføre dei gjeldande reglane.

7.3 Stifting av bustadbyggjelag

Gjeldande rett

Etter gjeldande bustadbyggjelagslov kan eit bustadbyggjelag stiftast på denne måten: I eit tal av minst femten trer stiftarane saman i ei konstituerande generalforsamling. Etter at møteleiaren er vald, blir stiftingsvilkåra protokollerte. Desse vilkåra skal gi att føremålet for laget, kommunen der laget skal ha forretningskontor, og storleiken på andelane. Det kan stillast opp ytterlegare stiftingsvilkår når dei ikkje inneheld noko som er i strid med ufråvikeleg lov eller gir heimel for at ein konkret person skal ha stilling som tillitsvald eller funksjonær eller ha ein annan særrett i laget.

Blir det sett vilkår som forpliktar laget til å yte vederlag for å overta til eige eller bruk andre formuesgode enn pengar, skal stiftingsvilkåra nøyaktig fastsetje det som skal ytast frå begge sider. Går dette fram av ein skriftleg avtale, kan protokollen i staden gi att avtalen i sin heilskap, vise til han og gi att hovudpunkta. Avtalen skal likevel leggjast ved protokollen i original eller i stadfesta avskrift. Dette gjeld også for vilkår som inneheld særskilde skyldnader for laget eller særskilde fordelar eller særrettar for nokon. Er ikkje dei nemnde vilkåra oppfylte, skal ikkje vilkåret i stiftingsdokumentet reknast med.

Protokollen skal vidare opplyste om det dersom nokon av stiftarane har fått provisjon eller andre særfordelar i forhold til avtalar som er inngått med tanke på stiftinga, eller som laget ifølgje stiftingsvilkåra skal overta, i tilfelle med nærare attgiving av kva fordelane går ut på. Er opplysningane urette, har laget krav på provisjonen. Vidare skal det i protokollen opplysast om den vurderte verdien av eit formuesgode som laget ifølgje stiftingsvilkåra skal overta og som ikkje er pengar. Dernest skal det stå kor mykje eit slikt formuesgode har kosta overføraren dersom han er ein av stiftarane, og når han i tilfelle har erverva det. Dessutan skal det i protokollen vere teke med utlegg i samband med stiftinga som blir kravd dekte av laget.

Etter at dette er gjort, teiknar stiftarane andelane ved nedteikning i protokollen. Teikning på annan måte er ikkje bindande. Teikningane er heller ikkje bindande dersom det protokollerte stiftingsgrunnlaget ikkje oppfyller nærare krav som er oppgitt i lova. Når minst femten personar har teikna andelar, er laget stifta på dei vilkåra som er protokollerte.

Generalforsamlinga fastset vedtektene til laget etter at laget formelt er stifta. Deretter blir det valt medlemmer til styre og representantskap, i tillegg til revisor. Alle vedtak på den konstituerande generalforsamlinga blir gjorde med vanleg fleirtal. Alle vedtak må førast inn i protokollen, som blir underskriven av møteleiaren og av minst to stiftarar som blir valde av generalforsamlinga.

Etter at laget er stifta, skal styret melde laget til registrering i Føretaksregisteret. Før registrering blir gjort, skal alle andelar teikna av stiftarane vere fullt ut innbetalte. Først når laget er registrert, kan det overfor tredjemann erverve rettar og ta på seg skyldnader som ikkje følgjer av stiftingsvilkåra. Skyldnader som på vegner av laget er inngått før registreringa, blir bindande for laget frå registreringstidspunktet. I mellomtida heftar dei som har inngått skyldnaden personleg og solidarisk, om ikkje noko anna må reknast for å vere avtalt med kreditor.

Vedtektene skal gi att namnet på laget (firma), føremålet for laget, kommunen der laget har forretningskontoret sitt, storleiken på andelane, og kor mange medlemmer styret og representantskapet skal ha. Stiftingsvilkår som elles inneheld noko som etter lova krev vedtektsføresegn, skal takast inn i vedtektene. Stiftingsvilkår gjeld likevel jamvel om ein ikkje har retta seg etter desse føresegnene. Ved innmelding skal alle andelseigarar kostnadsfritt få tilsendt eit eksemplar av vedtektene til laget. Endring av vedtektene til laget kan berre gjerast av generalforsamlinga med minst to tredjedels fleirtal av dei gitte røystene.

Forslaget frå utvalet

Utvalet foreslår at for å stifte eit bustadbyggjelag, skal stiftarar som skal teikne minst femten andelar, skyte inn kapital på til saman minst 100 000 norske kroner. Dei skal også setje opp eit stiftingsdokument. Stiftingsdokumentet skal mellom anna innehalde vedtektene for laget (§ 2-2) og dei føresegnene som er nemnde i § 2-3 (§ 2-1). Dersom nokon skal ha særskilde rettar i samband med stiftinga, eller laget skal dekkje utgiftene ved stiftinga, må dette vere fastsett i stiftingsdokumentet (§ 2-4). Utvalet foreslår at vedtektene til eit bustadbyggjelag minst skal innehalde føresegner om: firma (namn) for laget; kommune i riket der laget skal ha forretningskontor; kva verksemd laget skal drive i tillegg til hovudføremålet; pålydande verdi på andelane; lågaste og høgaste tal på medlemmer av styre og valkomité; kva saker som skal opp på den ordinære generalforsamlinga. Namnet på bustadbyggjelaget skal innehalde ordet bustadbyggjelag eller avkortinga BBL (§ 2-2).

Stiftingsdokumentet skal elles opplyse om namn eller firma, adresse og fødsels- eller organisasjonsnummer for stiftarane, tida for innbetaling av andelane og eventuell annan innskotskapital etter § 3-1, og om kven som skal utgjere det første styret og vere første revisor for laget (§ 2-3). Stiftingsdokumentet skal innehalde opplysning om eventuelle avtalar eller andre føresegner om at laget skal bli part i avtale. I så fall skal det nemnast kva vilkår som skal gjelde, og namn og adresse til den som er tilgodesett. Fråsegn frå revisor om verdien av ei eventuell yting som laget skal ta over, skal leggjast ved stiftingsdokumentet. Eventuell særleg avtale om tilbakebetaling av innskotskapital skal gå fram av stiftingsdokumentet (§ 2-4). Ein avtale eller ei føresegn som ikkje er teken inn i stiftingsdokumentet, kan ikkje gjerast gjeldande mot laget. Det kan ikkje takast inn vilkår om at oppgjer av andelar skal kunne skje med anna enn pengar, eller at nokon skal ha særskilde rettar overfor eller fordelar i laget.

Utvalet meiner at det i bustadbyggjelag neppe er bruk for regulære innskot i anna enn pengar. Heller ikkje skulle det etter utvalet si vurdering vere bruk for vilkår om at nokon skal ha særlege rettar i laget, til forskjell frå aksjelova er det derfor teke inn eit forbod mot dette.

Utvalet foreslår vidare at stiftarane skal setje opp og datere ein opningsbalanse som skal leggjast ved stiftingsdokumentet (§ 2-5). Opningsbalansen skal setjast opp i samsvar med rekneskapslova. Ein registrert eller statsautorisert revisor skal stadfeste at balansen er sett opp i samsvar med desse reglane. Opningsbalansen med stadfesting frå revisor skal tidlegast vere datert fire veker før stiftinga.

Utvalet foreslår at alle stiftarane skal datere og skrive under stiftingsdokumentet. Når alle stiftarane har skrive under stiftingsdokumentet, er andelane teikna og laget stifta (§ 2-6).

Utvalet foreslår at andelane skal betalast inn til pålydande innan den tida som er fastsett i stiftingsdokumentet. Er betalinga for sein, skal andelseigaren betale rente frå forfallstidspunktet etter lova om renter ved forseinka betaling m.m. (§ 2-7). Skiftar andelen eigar før andelen er innbetalt, er den nye og den tidlegare eigaren solidarisk ansvarlege når eigarskiftet er meldt til laget. Blir andelen ikkje betalt innan fem dagar etter at andelseigaren har fått ei skriftleg påminning, kan laget gi andre rett til å teikne andelen eller stryke andelsteikninga, så framt det ikkje er i strid med føresegnene om minstekapital i laget. Siktemålet med denne regelen er at betalingsmishaldet ikkje skal hindre registrering. Utvalet foreslår også at reglane om innskotskapital skal gjelde tilsvarande for innskotskapital som er betalt inn som ein del av minstekapitalen (§ 3-1 fjerde ledd).

Det blir foreslått at eit nytt lag skal meldast til Føretaksregisteret innan tre månader etter at stiftingsdokumentet er underskrive (§ 2-8). Før laget blir meldt til Føretaksregisteret, skal andelskapital og eventuell innskotskapital som går fram av opningsbalansen, vere innbetalt fullt ut. Innbetalinga skal stadfestast av revisor. Er det betalt inn mindre enn det som er oppgitt og stadfesta i meldinga, er styremedlemmene og revisor solidarisk ansvarlege for det som står att. Dette skal gjelde jamvel om det ikkje er valda skade. Dersom laget ikkje er meldt til Føretaksregisteret innan fristen, kan laget ikkje registrerast. Det same gjeld dersom registrering blir nekta på grunn av feil som ikkje kan rettast. Laget kan ikkje erverve rettar eller pådra seg plikter før det er registrert.

Utvalet viser her til at det i aksjelova § 2-29 er ei tilsvarande føresegn som er meir utførleg. Utvalet meiner det greier seg med den enklare varianten. Dei meir detaljerte reglane i aksjelova kan dels byggjast på vanleg avtalerett, dels kan føresegna i aksjelova § 2-20 gi rettleiing ved tolkinga av det utvalet har foreslått.

Utvalet foreslår at laget sitt krav på andelsinnskot eller innskotskapital ikkje skal kunne overdragast. Pengekravet kan heller ikkje stillast som trygd eller takast utlegg i for gjeld (§ 2-9). Desse verdiane meiner utvalet skal vere reserverte for eit eventuelt konkursbu.

Merknader frå høyringsinstansane

Den Norske Advokatforening og Asker og Bærum Boligbyggelaghar visse innvendingar mot forslaget frå utvalet til § 2-1 om stiftingsdokument. Den Norske Advokatforeningstiller spørsmål ved om det i ordlyden kjem klart nok fram at innskotet ikkje skal kunne betalast med anna enn pengar. Asker og Bærum Boligbyggelagpeiker på at det kan vere vanskeleg å samle så mange andelseigarar at ein får dekt opp minstekapitalen. Det kan gjere det vanskeleg der det er få andelseigarar å få nokon til å stille med nok midlar. Føresegna burde derfor endrast slik at minstekapitalen blir sett til 75 000 kroner. På denne måten vil det bli samsvar i forhold til forslaget frå utvalet til § 3-1.

Asker og Bærum Boligbyggelagforeslår at minstekrava til kva vedtektene skal innehalde, må omfatte reglane om tildeling av bustad. Etter gjeldande praksis er reglane om tildeling forskjellige, men desse reglane er svært viktige ved tildeling av bustader.

Asker og Bærum Boligbyggelagforeslår at statusen som andelseigar bør knytast opp til betalinga av andelen. Andelen må vere betalt før ein får status som andelseigar. Å ha status som andelseigar utan å ha betalt, er urimeleg og bryt mot prinsippet om yting mot yting. Forslaget frå utvalet til § 2-7 bør her sjåast i samanheng med § 4-1. Asker og Bærum Boligbyggelag etterlyser også ein nærare regel om kven som skal peike ut ein annan når andelen ikkje blir betalt. Det same gjeld i forhold til å regulere kva verknader eit slikt bortfall får for ansienniteten til dei kjøparane som alt har betalt ein andel med eit høgare andelsnummer. Er det siste ikkje regulert, kan ein person urettkome få tildelt den «tomme» andelen. Dette er ei løysing som vil vere direkte uhaldbar.

Asker og Bærum Boligbyggelagstiller seg tvilande til at det i forhold til det å betale inn andelen til laget kan krevjast renter. Det blir stilt spørsmål om dette er praktisk når det er tale om betalingsmishald av små summar. Ein kan oppnå betre effekt ved at den som ikkje har betalt, ikkje oppnår visse rettar før andelen er betalt. Det blir vist til lova om forseinkingsrenter og til gjeldsbrevlova § 5.

Brønnøysundregistrahar også kome med merknader til innbetaling av andelane, men har fokusert på plikta til å melde frå til Føretaksregisteret. Det blir først vist til at fristen for innmelding av laget til Føretaksregisteret er sett til tre månader, og at kapitalen i laget skal vere innbetalt. Jamvel om fristen for innbetaling skal gå fram av stiftingsdokumentet, blir det reist spørsmål om ikkje lova bør fastsetje ein lengre frist for innbetaling. Forslaget frå utvalet seier heller ingenting om kva som skjer dersom det ikkje blir sendt inn ei melding til Føretaksregisteret innan fristen. Det blir derfor foreslått å ta inn ei føresegn om at plikta til innsending i så fall fell bort. Det blir her vist til regelen i aksjelova § 2-18 tredje ledd. Her heiter det at skyldnader etter stiftingsdokumentet ikkje lenger er bindande når selskapet ikkje er meldt til Føretaksregisteret innan fristen.

Brønnøysundregistraviser vidare til forslaget frå utvalet til § 2-8. Føresegna seier at laget ikkje har rettar og plikter før det er registrert i Føretaksregisteret. Det blir foreslått at forslaget frå utvalet i større grad bør tilpassast aksjelova § 2-20, som også har vore modell for forslaget. Dersom det har vore meininga at laget skulle ha rettar og plikter, burde det ha kome klart fram.

Asker og Bærum Boligbyggelagforeslår at forslaget frå utvalet til § 2-9, om kravet på innskot, blir flytta over til kapittel 3 av omsyn til samanhengen i reglane.

Departementet sine vurderingar

Departementet viser til at utvalet har foreslått at for å stifte eit bustadbyggjelag skal stiftarar teikne minst femten andelar og skyte inn kapital på til saman minst 100 000 norske kroner. Etter forslaget skal stiftarane setje opp eit stiftingsdokument som mellom anna skal innehalde vedtektene for laget. Vedtektene skal minst innehalde føresegner om firma for laget, kva kommune i riket laget skal ha forretningskontor i, kva verksemd laget skal drive i tillegg til hovudføremålet, pålydande verdi på andelane, lågaste og høgaste tal på medlemmer av styre og valkomité, og kva saker som skal opp på den ordinære generalforsamlinga. Stiftarane skal også setje opp og datere ein opningsbalanse som skal leggjast ved stiftingsdokumentet. Stiftarane skal datere og skrive under stiftingsdokumentet. Når alle stiftarane har skrive under stiftingsdokumentet, er andelane teikna og laget stifta. Andelane skal betalast inn til pålydande innan den tida som er fastsett i stiftingsdokumentet. Laget skal meldast til Føretaksregisteret innan tre månader etter at stiftingsdokumentet er underskrive.

Departementet sluttar seg til det forslaget som utvalet har kome med til reglar om stifting av burettslag, som langt på veg svarar til tilsvarande føresegner i aksjelova. Departementet foreslår likevel å auke talet på stiftarar frå femten til tjue. Dette heng saman med storleiken på andelane, og at stiftarane gjennom teikning av andelar skal kunne oppfylle minstekrava til andelskapital. Denne problemstillinga blir nærare drøfta i samband med minstekapitalen i laget, jf. punkt 7.4.1. Departementet viser derfor til omtalen der. Departementet sluttar seg elles til utvalets forslag til reglar om stifting av bustadbyggjelag. Departementet har likevel gjort nokre mindre redaksjonelle endringar.

Sjølv om departementet i det alt vesentlege sluttar seg til forslaget frå utvalet, vil departementet likevel kome med merknader til det som er kome av innvendingar frå høyringsinstansane. Først stiller Den Norske Advokatforeningspørsmål om § 2-1 er klart nok utforma. Departementet meiner at det i forslaget frå utvalet til lovtekst på ein fullgod måte er gjort klart at innskotet ikkje kan betalast med anna enn pengar. Departementet meiner at det såleis ikkje skulle vere nokon grunn til presisere dette ytterlegare i lovteksten.

Asker og Bærum Boligbyggelagforeslår at kravet til minstekapital blir redusert frå 100 000 kroner til 75 000 kroner. Dette er grunngitt med at det kan vere vanskeleg å skaffe så mykje pengar der det er få andelseigarar som skal teikne seg. Kor store krav til minstekapital ein skal stille til bustadbyggjelag, er drøfta under punkt 7.4.1. Departementet viser derfor til omtalen av dette spørsmålet der.

Asker og Bærum Boligbyggelagforeslår at reglane for tildeling av bustad bør takast med som eit minstekrav til vedtektene. Som det går fram av punkt 7.5, foreslår både utvalet og departementet at bustadbyggjelaga sjølve skal kunne fastsetje tildelingsreglar for bustader og seinare endre desse reglane. Etter gjeldande lov kan bustadbyggjelaget ta desse føresegnene inn i vedtektene eller vedta dei på anna vis. Ettersom bustadbyggjelaga etter forslaget får fridom til både å fastsetje og endre desse reglane, kan departementet ikkje sjå nokon grunn til å krevje at tildelingsreglane må takast med i vedtektene. Dette er likevel ikkje til hinder for at bustadbyggjelag som ønskjer det, sjølvsagt kan ta føresegnene inn i vedtektene. Departementet ser etter dette ikkje grunn til å endre forslaget frå utvalet til føresegn om minstekrav til vedtektene.

Utvalet har foreslått at laget er stifta når alle stiftarane har skrive under på stiftingsdokumentet og andelane er teikna. Det er på dette tidspunktet teiknaren får status som andelseigar. Deretter får andelseigaren ein frist på seg til å betale andelen. Betaler han ikkje innan fristen, kan laget gi andre rett til å teikne andelen eller stryke andelsteikninga, så framt dette ikkje kjem i strid med krava om minstekapital for laget. Asker og Bærum Boligbyggelagforeslår at teiknar ikkje skal få status som andelseigar før andelen er betalt. Departementet kan vere einig i at dette ville gitt ei meir effektiv føresegn med tanke på å sikre at andelane blir betalte. På den andre sida er ikkje departementet kjent med at det har vore vanskar med inndriving av slik andelskapital, og forslaget frå utvalet vil også etter departementet si vurdering sikre innbetaling. Forslaget frå utvalet er dessutan i samsvar med tilsvarande føresegner for aksjeselskap. Departementet kan såleis ikkje sjå at det er avgjerande grunnar til å endre forslaget frå utvalet på dette punktet.

Asker og Bærum Boligbyggelagmeiner også at det burde vere meir utførlege reglar knytte til den opptrinnsretten den etterfølgjande andelseigaren får når den føregåande fell ut fordi han ikkje har gjort opp for seg. Etter utvalet og departementet sitt forslag blir spørsmål om eventuell ansiennitet, tildelingsreglar og andre medlemsfordelar overlatne til bustadbyggjelaget sjølv å regulere. Med eit slikt utgangspunkt vil det etter departementet sitt syn ikkje vere rett om lovgivaren skal gripe inn i reguleringa av eventuelle opptrinnsrettar i desse tilfella. Departementet foreslår derfor ikkje noka endring på dette punktet.

Asker og Bærum Boligbyggelagforeslår at forslaget om at laget kan krevje forseinkingsrenter når andelen er betalt for seint, blir teke bort. Det blir hevda at dette er eit lite effektivt verkemiddel. I staden foreslår bustadbyggjelaget at den som ikkje gjer opp for seg, ikkje skal få dei same rettane som dei som har betalt.

Departementet er ikkje einig i dette endringsforslaget. Morarenter er den mest vanlege reaksjonen på forseinka betaling. Slik departementet vurderer det, er det då rimeleg at denne sanksjonen også skal gjelde i desse tilfella. Ei slik løysing er også vald i aksjelova, jf. aksjelova § 2-13. Departementet viser elles til at dersom andelen ikkje blir betalt innan ein viss frist, kan laget etter utvalet og departementet sitt forslag gi andre rett til å teikne andel. Departementet meiner at dette vil vere ein fullgod sanksjon for å få dei som har teikna seg, til å betale.

Brønnøysundregistraviser til at aksjelova seier at skyldnader etter stiftingsdokumentet ikkje lenger er bindande når selskapet ikkje er registrert i Føretaksregisteret innan fristen. Det blir stilt spørsmål ved om ikkje bustadbyggjelagslova burde ha ein tilsvarande regel.

Departementet viser til gjeldande lov, der det heiter at bustadbyggjelaget overfor tredjemann først kan erverve rettar og pådra seg skyldnader når laget er registrert. Departementet viser til at utvalet har foreslått å vidareføre denne regelen. Forslaget frå utvalet til føresegn (§ 2-8) er utarbeidd etter mønster av aksjelova § 2-20, men utvalet kom fram til at det ikkje var behov for ei like omfattande føresegn i ei ny lov om bustadbyggjelag. Dette blei grunngitt med at dei meir detaljerte reglane i aksjelova delvis kan byggjast på vanleg avtalerett, slik at ei omfattande regulering ikkje vil vere nødvendig. Det blei også framheva at føresegna i aksjelova § 2-20 kan gi rettleiing ved tolkinga av forslaget til § 2-8 fjerde ledd, jf. NOU 2000:17 side 83. Departementet sluttar seg her til forslaget frå utvalet og den grunngivinga utvalet gir.

Brønnøysundregistra viser til at det ikkje kjem klart fram om bustadbyggjelaget skal ha rettar og plikter i tilfelle meldinga kjem for seint eller blir nekta. Det blir igjen vist til aksjelova § 2-20 som modell. Departementet kan vere einig i at det i forslaget til ordlyd ikkje går direkte fram kva som blir verknadene ved manglande registrering. Men etter ei samla vurdering har departementet kome fram til at forslaget frå utvalet til ordlyd skal vere tilstrekkeleg i forhold til å klargjere at det ikkje kan gjerast gjeldande andre rettar og pådragast andre skyldnader enn dei som går fram av stiftingsvilkåra. Utetter kan laget i alle høve ikkje gjere gjeldande rettar og pådra seg skyldnader. Det står slik departementet vurderer det, klart i forslaget til lovtekst som utvalet har kome med. Derfor støttar departementet forslaget frå utvalet til regel på dette punktet.

Asker og Bærum Boligbyggelagforeslår § 2-9 flytta over til kapittel 3. Føresegna slår fast at andelsinnskot eller innskotskapital i laget ikkje skal kunne overdragast - eller stillast som trygd eller takast utlegg i for å dekkje gjeld. Departementet viser til at føresegna er foreslått etter mønster av aksjelova § 2-17, og i aksjelova er føresegna plassert saman med andre føresegner som omtaler stifting av selskapet. Føresegna er heller ikkje der plassert saman med føresegnene som har å gjere med kapitalen til selskapet. Departementet ser etter dette ikkje grunn til å endre redigeringa i bustadbyggjelagslova så lenge utvalet har valt ei liknande redigering som i aksjelova.

7.4 Kapitalen i laget

7.4.1 Minstekapital, årspengar o.a.

Gjeldande rett

Etter gjeldande lov er det ikkje noko krav om at eit bustadbyggjelag skal ha minstekapital, slik kravet er i aksjelovene. Kapitalen i laget er for det første alle innbetalte andelar. Dessutan er laget forplikta til å byggje opp eit reservefond som skal svare til minst halvparten av andelskapitalen og ikkje vere mindre enn 50 000 kroner. Til samanlikning skal eit aksjeselskap ha ein aksjekapital på minst 100 000 kroner, og allmennaksjeselskap skal ha ein kapital på minst éin million kroner. I praksis varierer det mykje kva slags kapitalgrunnlag det enkelte bustadbyggjelaget har, men dei fleste har ein andelskapital som er høgare enn minstekravet i aksjelova.

Ein andelseigar som melder seg ut av laget eller blir utestengd, har ikkje rett til å få tilbake andelssummen, teikningsavgifta eller årspengane.

Forslag frå utvalet

Utvalet foreslår at eit bustadbyggjelag skal ha ein andelskapital på til saman minst 100 000 kroner (§ 3-1). Utvalet meiner at omsynet til kreditorar og kundar tilseier eit slikt krav. Vidare skal laget ha minst femten andelseigarar når det blir stifta. Andelane skal lyde på minst 300 norske kroner, men ikkje meir enn 5000 norske kroner. Utvalet foreslår at det i vedtektene skal kunne fastsetjast at andelane skal ha ulikt pålydande. Utvalet meiner at det bør vere ei øvre grense for innskot av risikokapital frå andelseigarane.

Utvalet framhevar også at det kan vise seg å bli vanskeleg å samle så mange andelseigarar til stiftinga av laget at den ordinære andelskapitalen kjem opp til 100 000 kroner med ein gong. Utvalet foreslår då at dersom det viser seg ikkje å vere tilstrekkeleg med innskotskapital, skal andelseigarar kunne skyte inn kapital i laget som skal reknast likt med andelskapital. Er ikkje noko anna avtalt, kan slik innskotskapital krevjast tilbakebetalt dersom laget seinare får ein eigenkapital som er lik eller over minstekravet - og eigenkapitalen ikkje er openbert uforsvarleg ut frå risikoen og verksemda i laget (§ 3-3). Med unntak for tilbakebetaling som nemnd, skal andelskapitalen berre kunne setjast ned dersom det trengst for å dekkje tap som ikkje kan dekkjast på annan måte.

Utvalet foreslår at eit bustadbyggjelag alltid skal ha ein eigenkapital som er forsvarleg ut frå risikoen ved - og omfanget av - den verksemda som blir driven i laget. Dersom det må leggjast til grunn at eigenkapitalen er lågare enn det som ut frå ei vurdering er forsvarleg, skal styret straks behandle saka. Styret skal då innan rimeleg tid kalle inn generalforsamlinga, gi ei utgreiing om den økonomiske stillinga og foreslå tiltak som vil gi laget ein forsvarleg eigenkapital (§ 3-4). Dersom styret ikkje finn grunnlag for forslag til tiltak, eller slike tiltak ikkje lèt seg gjennomføre, skal styret foreslå å oppløyse laget.

Utvalet foreslår at det i vedtektene kan fastsetjast at andelseigarane skal betale årspengar (§ 3-2). Det er ei vidareføring av det som også er vanleg i praksis. Årspengane treng ikkje vere like for alle andelseigarane. Endring av årspengane kan avgjerast av den ordinære generalforsamlinga med verknad frå neste kalenderår. Tilknytte burettslag skal betale årspengane for kvar andel i laget. Dette heng saman med at ein andelseigar som også er andelseigar i eit tilknytt burettslag, ikkje kan stengjast ute frå bustadbyggjelaget, heller ikkje om han forsømer å betale årspengane. Utvalet framhevar at det i tilknytte lag gjeld eit vilkår om dobbel medlemskap, og det ville vere hardt dersom andelseigaren kunne miste bustaden på grunn av mishald av årspengane. Dersom andelseigaren aktivt skulle melde seg ut av bustadbyggjelaget, skulle burettslaget framleis betale årspengar for andelen, men etter det utkastet til lov om burettslag som utvalet har foreslått, skal eit burettslag kunne påleggje andelseigaren å avhende burettslagsbustaden i slike tilfelle.

Utvalet framhevar vidare at reglane om årspengar må vere slik utforma at ein andelseigar skal kunne melde seg ut før han får plikt til å betale etter at det er fastsett ny sats for betaling. Utvalet foreslår at ein andelseigar som melder seg ut av laget eller blir stengd ute, ikkje har krav på få tilbake andelssummen eller årspengane.

Utvalet har sett nærare på om det kan vere grunnlag for å gi andelseigarane omsetjelege eigenkapitalinnskot. Det er blitt vist til at den manglande tilgangen til risikovillig kapital kan vere ei veik side ved samvirkeforma, sidan samvirkeføretak ikkje kan tilby eigarane høg avkastning på kapitalinnskot.

Utvalet peiker på at det kan reisast prinsipielle innvendingar mot å gi kapitalinnskytarar avkastning i høve til innskotet og innverknad på avgjerder i eit samvirkelag. I samvirkeprinsippa er det særleg nemnt at mellom anna innhenting av kapital utanfrå skal skje «på vilkår som sikrar den demokratiske kontrollen til medlemmene og tek vare på sjølvstyret til samvirket». Det er vanskeleg å seie kor stor interesse det ville vere for innskot av same type som tilskota til grunnfondet i sparebankane. Sparebankane er føretak som driv ei sterkt regulert verksemd med høg grad av offentleg tilsyn. Slik er det ikkje i bustadbyggjelag. Ordninga med grunnfondsbevis er òg detaljregulert av styresmaktene. Det er vidare tale om innskot som i prinsippet ikkje skal betalast tilbake; det er permanente tilskot til eigenkapitalen. I samvirkesamanheng kan det vere vanskeleg å tenkje seg at ein permanent skal ha ei gruppe med innskytarar som ikkje er deltakarar i verksemda. Utvalet har etter dette ikkje funne grunn til å ta med reglar om innskot av det slaget som her er omtalt, jf. elles NOU 2000:17 side 65 og 66.

Merknader frå høyringsinstansane

Asker og Bærum Boligbyggelag viser til at det i forslaget frå utvalet til føresegn om minstekapital er foreslått krav om at eit bustadbyggjelag skal ha minst femten andelseigarar. Vidare blir det vist til at det ikkje er høve til å teikne ein andel i laget på meir enn 5000 kroner. Til saman blir ikkje dette meir enn 75 000 kroner. Dette går ikkje saman med kravet om at andelskapitalen må vere på minst 100 000 kroner. Det blir derfor foreslått at minstekapitalen skal vere på 75 000 kroner. Dette gir større samsvar ved utforminga av reglane. Blir første ledd i føresegna endra, lyt ein stryke fjerde ledd, som då blir unødvendig.

Justisdepartementetmeiner at det er noko dårleg samanheng mellom føresegnene i § 3-1, der ein seier at andelskapitalen må vere på minst 100 000 kroner, at laget skal ha minst 15 medlemmer, og at andelane kan lyde på maksimalt 5000 kroner. Dersom eit lag har minst 15 andelseigarar, bør kravet til minstekapital alltid kunne oppfyllast utan at ein eller fleire av eigarane må betale tilleggsinnskot. Her bør ein anten stille krav om minst 20 medlemmer eller tillate at kvar andel kan lyde på 7500 kroner.

Justisdepartementet viser til at det i fjerde leddet i § 3-1 står at dersom andelskapitalen åleine ikkje oppfyller kravet i første ledd, kan éin eller fleire andelseigarar skyte inn kapital i laget som skal reknast likt med andelskapital. Føresegna er formulert som ein «kan»-regel, men ein går likevel ut frå at éin eller fleire av eigarane må føreta tilleggsinnskot i denne situasjonen - elles vil ikkje kravet om minste andelskapital bli oppfylt. I så fall bør «kan» erstattast med «skal».

Finansnæringens Hovedorganisasjonog Sparebankforeningenstøttar forslaget om å innføre ei ordning med forsvarleg eigenkapital og handleplikt ved tap av eigenkapital, reglar som alt finst i aksjelovene. Ein vil likevel framheve at dette ikkje vil vere fullgod kapitaldekning for bustadbyggjelag som driv med utlånsverksemd.

NBBLforeslår at det i utkastet § 3-1 tredje ledd blir lagt til eit nytt punktum med denne ordlyden: Det kan også fastsetjast i vedtektene at det skal betalast ei teikningsavgift for kvar andel.

Husbankenmeiner at det bør vurderast å betale den pålydande andelen tilbake til andelseigaren ved utmelding. Til dette kjem også at ein andelseigar som ikkje samtidig er andelseigar i eit burettslag, vil kome dårleg ut. Den som også har ein andel i eit burettslag, vil i realiteten få tilbakebetaling når andelen i burettslaget blir seld. Forslaget til ordning kan føre til at dei bustadsøkjande ikkje ser seg tente med å melde seg inn i eit bustadbyggjelag. Med ei endring vil bustadbyggjelaget bli ytterlegare stimulert til å rette verksemda mot dei som er ute etter ein bustad.

Den Norske Advokatforening viser til at det i føresegna om årspengar ikkje er fastsett kva som maksimalt er lov å ta. Sidan det ikkje er råd å få tilbake innbetalt andelskapital, kan somme andelseigarar kjenne seg pressa til å halde fram med medlemskapen jamvel om årspengane blir auka, særleg dersom det som er skote inn som andel, ligg i det øvre sjiktet. OBOSviser til at ein andelseigar i eit tilknytt burettslag skal betale årspengane til burettslaget. Dette er greitt så lenge tilknytinga er til stades, men for det tilfellet at burettslaget finn seg ein annan forretningsførar enn bustadbyggjelaget, kan det oppstå problem med innkrevjinga. Derfor burde den plikta burettslaget har til å betale inn årspengar, vere fastsett i lov.

Departementet sine vurderingar

Departementet viser til at utvalet foreslår at laget skal ha ein andelskapital på til saman minst 100 000 norske kroner, og at laget skal ha minst femten andelseigarar når det blir stifta. Andelane skal lyde på minst 300 norske kroner, men ikkje meir enn 5000 norske kroner. Det kan fastsetjast i vedtektene at andelane skal ha ulikt pålydande. Om ikkje andelskapitalen åleine oppfyller kravet til andelskapital, kan éin eller fleire andelseigarar i tillegg til andelen skyte inn kapital i laget som skal reknast likt med andelskapital. I vedtektene kan det fastsetjast at andelseigarane skal betale årspengar. Laget skal alltid ha ein eigenkapital som er forsvarleg ut frå risikoen ved og omfanget av verksemda i laget. Det er også teke med reglar om handleplikt ved tap av eigenkapital.

Departementet sluttar seg til det forslaget som utvalet har kome med til reglar om minstekapital, årspengar, eigenkapital og handleplikt ved tap av eigenkapital. Det er likevel gjort ei mindre presisering som vil bli omtalt nedanfor. Etter forslaget skal bustadbyggjelag ha til hovudføremål å byggje og forvalte bustader på vegner av burettslag. Bustadbyggjelag kan også ha andre tilleggsføremål. Både bygging, forvaltning og andre tiltak inneber fare for tap. Skal eit bustadbyggjelag ta på seg slikt ansvar, treng laget ein forsvarleg minstekapital. I aksjelova er kravet til minste selskapskapital sett til 100 000 kroner. I tillegg har aksjelova ei generell føresegn om at eigenkapitalen må vere forsvarleg sett i forhold til den verksemda selskapet driv. Departementet vurderer det slik at dette er fleksible og tenlege avgrensingar også for bustadbyggjelag. Departementet støttar derfor forslaget frå utvalet til regulering av kapitalkrav for bustadbyggjelag.

Finansnæringens Hovedorganisasjon og Sparebankforeningen viser til at kapitaldekninga for bustadbyggjelag ikkje vil vere tilstrekkeleg etter dei føreslåtte reglane når ein også ønskjer å drive med utlånsverksemd. Som det går fram av punkt 7.2.2, foreslår departementet at bustadbyggjelaga sin eventuelle rett til å drive inn- og utlån skal regulerast i finanslovgivinga. Eventuelle krav til høgare eigenkapital for å drive slik verksemd, og andre sikringskrav, må då regulerast i finanslovgivinga. Departementet ser derfor ikkje nokon grunn til å gå nærare inn på slike krav her. Departementet viser ellers til det som er omtalt nedafor under punkt 7.4.2 om utdeling og anna.

Justisdepartementetog Asker og Bærum Boligbyggelagmeiner at det er noko dårleg samanheng mellom føresegnene i § 3-1, der ein seier at andelskapitalen må vere på minst 100 000 kroner, at laget skal ha minst 15 medlemmer, og at andelane kan lyde på maksimalt 5000 kroner. For å rette på dette forholdet foreslår departementet at eit bustadbyggjelag skal ha minst tjue andelar, og at kvar andel ikkje kan vere på meir enn 5000 kroner. Dersom tjue andelseigarar betaler inn 5000 kroner kvar, vil dei oppfylle minstekravet til andelskapital på 100 000 kroner.

Departementet er samd i desse innvendingane. Departementet har derfor auka talet på andelseigarar frå femten til tjue, jf. omtalen under punkt 7.3. I dei fleste tilfella vil det vere mange fleire enn tjue andelar når eit bustadbyggjelag blir stifta. På den andre sida er det ikkje sikkert at bustadbyggjelaget vil setje andelane til 5000 kroner. I så fall kan det bli behov for å få inn tilstrekkeleg andelskapital på annan måte. Departementet held såleis fast ved forslaget frå utvalet om at andelseigarar, til dømes ein kommune eller andre, skal kunne skyte inn kapital i laget som skal reknast likt med andelskapital.

Justisdepartementet viser elles til at denne føresegna er formulert som ein «kan»-regel, men Justisdepartementet går likevel ut frå at éin eller fleire av eigarane må betale inn tilleggsinnskot i denne situasjonen. Kommunal- og regionaldepartementet er einig i dette, og har derfor endra «kan» til «må» i denne føresegna (§ 3-1 fjerde ledd).

NBBLreiser spørsmålet om eit bustadbyggjelag skal kunne ta ei teikningsavgift for kvar andel. Det er kome forslag om at høve til å gjere dette skal kunne fastsetjast i vedtektene til laget.

Departementet viser til at laget etter gjeldande lov § 8 andre ledd kan fastsetje i vedtektene at det skal betalast ei teikningsavgift for kvar andel. Utvalet har ikkje funne grunn til å vidareføre dette i forslaget til ny lov, og departementet støttar utvalet i denne avgjerda. Departementet kan ikkje sjå at det skulle vere vesentlege administrative utgifter knytte til å syte for at nokon blir teikna som andelseigar i laget, så lenge alle i utgangspunkt kan bli medlemmer. Derimot blir vurderinga litt annleis når eit burettslag skal godkjenne ein ny andelseigar e.l. Dette vil kunne medføre eit administrativt arbeid som det er rimeleg å få særskilt dekt, jf. utkastet til ny lov om burettslag § 4-6 og punkt 7.5 nedafor.

Husbankenmeiner at det bør vurderast å betale den pålydande andelen tilbake til andelseigaren ved utmelding. Departementet kan vere einig i at dette kan vere ei tenleg løysing i enkelte tilfelle. Departementet ønskjer likevel, som utvalet, å vidareføre ein regel om at ein andelseigar som hovudregel ikkje har krav på å få andelen betalt tilbake ved utmelding eller utestenging. Men det vil ikkje vere noko i vegen for at bustadbyggjelaget sjølv i vedtektene fastset at ein andelseigar skal få betalt tilbake andelen. Laget må likevel ta omsyn til kravet om at laget har ein forsvarleg eigenkapital, og at andelskapitalen skal vere på minst 100 000 kroner. Departementet meiner at dette er ei tilstrekkeleg fleksibel ordning for lag som ønskjer å betale tilbake innskoten kapital.

Den Norske Advokatforening ønskjer at det blir lagt inn ei maksimalgrense i føresegna om årspengar. Det blir då lagt særskild vekt på at ein andelseigar kan bli pressa til å halde fram med medlemskapen trass i ein auke i årspengane, ettersom andelseigaren ikkje får tilbake det som er betalt inn som andel. Departementet viser til at eit bustadbyggjelag etter gjeldande lov står fritt til å fastsetje storleiken på årspengane, sjølv om departementet har høve til å setje ei grense. Årspengar er den einaste faste økonomiske skyldnaden som andelseigarane kan påleggjast. Departementet har ikkje sett at det skulle vere behov for å fastsetje grenser for slike årspengar etter gjeldande lov. Departementet kan såleis ikkje sjå at det skulle vere nokon grunn til å vidareføre denne heimelen til å gi føresegner om grenser for storleiken på årspengane.

OBOSforeslår at den plikta dei tilknytte burettslaga har til å betale årspengane for medlemmene sine til bustadbyggjelaget, blir lovfesta. Departementet viser her til at den plikta burettslaget har til å betale inn årspengane på vegner av andelseigarane, vil følgje direkte av utkastet til bustadbyggjelagslov § 3-2 andre ledd, uavhengig av om det er bustadbyggjelaget eller nokon andre som er forretningsførar for burettslaget. Ei ytterlegare lovfesting kan departementet ikkje sjå skulle vere nødvendig.

7.4.2 Utdeling o.a.

Gjeldande rett

I gjeldande lov er det inga føresegn om utdeling av midlar i laget. Helst må ein leggje til grunn at lova ikkje hindrar at noko av overskotet blir delt ut til medlemmene i ei eller anna form, men dette har ikkje vore vanleg.

Forslaget frå utvalet

Utvalet har foreslått at ei eventuell rente på andelskapitalen skal vere avgrensa (§ 3-5). Uttrykket «avgrensa rente» gir uttrykk for at det ikkje er tale om eit resultatavhengig utbyte av innskoten kapital. Utvalet har delvis utforma føresegna etter mønster av aksjelova §§ 8-1 og 8-2, men føresegna er lagd opp på ein mykje enklare måte. Utvalet meiner at det ikkje trengst ei like detaljert regulering her som i aksjelova.

Eit fleirtal av utvalet foreslår at eventuell utdeling til andelseigarane ut frå samhandel med laget ikkje skal kunne utgjere meir enn ein tiandedel av årsresultatet frå året før utdelinga, etter at underskot frå tidlegare år er dekt. Det skal heller ikkje kunne delast ut meir enn styret legg fram forslag om eller godtek. Til bumiljøtiltak og andre allmennyttige føremål kan likevel generalforsamlinga vedta å setje av opptil ein tiandedel av årsresultatet etter at underskot frå tidlegare år er dekt. Det skal likevel ikkje setjast av meir enn styret foreslår eller godtek. I samhandelen med andelseigarar, burettslag eller andre skal det ikkje avtalast vilkår som på urimeleg vis går ut over andre andelseigarar eller laget. Utdeling i strid med dette forslaget skal mottakaren føre tilbake til laget. Det gjeld likevel ikkje dersom mottakaren korkje kjende til eller burde kjenne til at utdelinga var ulovleg. Kravet på tilbakeføring kan setjast ned etter skadebotlova § 5-2.

Eit mindretal meiner at bustadbyggjelaget kan dele ut opptil halvparten av årsresultatet, etter at underskot frå tidlegare år er dekt. Elles foreslår mindretalet det same som fleirtalet.

Merknader frå høyringsinstansane

Når det gjeld forslaget om utdeling o.a., har høyringsinstansane vore delte i synet på kva som gir den beste regelen.

Den Norske Advokatforening støttar utan reservasjonar fleirtalet i utvalet. Justisdepartementethar berre ei mindre innvending til korleis fleirtalet i utvalet har utforma § 3-5 første ledd. I regelen er ordet «avgrensa» nytta, og det meiner Justisdepartementet er uklart. Det blir vidare vist til merknaden frå utvalet til regelen. Her står det at siktemålet er at det ikkje skal vere noko resultatavhengig utbyte av den kapitalen som er skoten inn i laget. Justisdepartementet meiner at det kan vere eit alternativ å ta utgangspunkt i ein indikator for rentenivået til kvar tid og akseptere berre eit visst avvik frå dette nivået.

Forbrukarrådeter einig i forslaget om å ha ei føresegn om utdeling. Men rådet synest at utdeling av berre ein tiandedel er svært lite. Rådet går inn for at det skal vere høve til å dele ut opptil halvparten av årsresultatet etter at underskot frå tidlegare år er dekt. Dei støttar såleis det forslaget til føresegn som mindretalet gjekk inn for. Forbrukarrådet meiner vidare at opp til ein tiandedel av årsresultatet skal kunne nyttast til bumiljøtiltak og andre allmennyttige tiltak, føresett at tiandedelen ligg innanfor halvparten av overskotet.

NBBL foreslår ei føresegn om at laget ikkje skal kunne gi rente på andelskapitalen eller dele ut midlar til andelseigarane. NBBL hevdar også at slik utdeling er framand for bustadbyggjelag. Det vanlege har vore at det ikkje skal vere høve til slik direkte utbetaling til andelseigarane. NBBL meiner dessutan at det kan bli vanskeleg å definere og avgrense kva som skal reknast som samhandel med bustadbyggjelaget. Det blir stilt spørsmål ved om betaling av årspengar og kjøp av meklartenester kvart tiande år skal vere samhandling. Dessutan vil mesteparten av tenestene vere leverte til dei forvaltandeselskapa. Dette er sjølvstendige juridiske personar som ikkje i denne samanhengen kan reknast for å samhandle med bustadbyggjelaget. Det bør derfor setjast eit forbod mot utbetaling av rente og overskot.

OBOSer også mot utdeling av rente og overskot til andelseigarane, ettersom dei vanskeleg kan sjå at det kan vere noko behov for det i dag, samtidig som det kan vere vanskeleg å praktisere slike føresegner. Vestlandske Boligbyggelaghar stilt seg negativt til den føreslåtte føresegna om utdeling. USBLmeiner at forslaget ikkje er tilpassa eit bustadbyggjelag. Å gi særskild utdeling utover den prisen som er fastsett for bustaden, synest lite rimeleg. Kapitalen bør primært brukast til fordel for medlemmene på den måten at ein skaffar nye butilbod. Dette arbeidet krev mykje kapital. Asker og Bærum Boligbyggelagmeiner at forslaget er av underordna verdi i og med at utbetalinga i praksis vil vere svært lita. Gjøvik Boligbyggelager ueinig i at ein skal kunne dele ut overskot til andelseigarar på grunnlag av samhandling med laget. Det er vanskeleg å sjå nokon god grunn for forslaget. Utdeling av overskot vil bli vanskeleg å praktisere og kan skape lange diskusjonar som tek fokus bort frå viktige saker.

Derimot støttar Gjøvik Boligbyggelagforslaget om å tilbakeføre overskotet til eit miljøfond. Ein meiner at dette er ei betre løysing. NBBLer av same meining. Det blir foreslått å leggje til ein regel om at generalforsamlinga kan vedta å setje av opptil to tiandedelar av årsresultatet etter at underskot frå tidlegare år er blitt dekt, til bumiljøtiltak og andre allmennyttige føremål. OBOSer også einig i at dette kan vere positivt. OBOS har alt i ein del år sett av delar av overskotet til eit miljøfond, ei ordning som er blitt godt motteken av medlemmene. USBLhar gjort det same - og støttar dette forslaget. Det same gjer Forbrukarrådet,men dei meiner som nemnt ovafor at ein kan godta avsetning innafor halvparten av overskotet.

Departementet sine vurderingar

Departementet er einig med utvalet i at ei eventuell rente på andelskapitalen skal vere avgrensa. Dette er i tråd med dei internasjonale samvirkeprinsippa. Ein slik regel bør derfor også takast med i ei ny lov om bustadbyggjelag. Uttrykket «avgrensa» uttrykkjer etter departementet si meining klart at det ikkje er tale om noko resultatavhengig utbyte av innskoten kapital. Det har ikkje vore nokon tradisjon for å gi slik rente i norske bustadbyggjelag. Departementet vil derfor understreke at lovforslaget ikkje påbyr avtalar om rente på kapital, men dersom dei gjer avtale om rente, skal ho vere avgrensa.

Når det gjeld høvet til å dele ut midlar til medlemmene, viser departementet til at den noverande rettstilstanden på dette punktet er uklar. I lov om bustadbyggjelag er spørsmålet ikkje regulert. Det er korkje sett forbod mot eller gitt påbod om utdeling. I bustadbyggjelag har det ikkje vore vanleg å dele ut midlar til medlemmene. I andre samvirkeføretak er det derimot vanleg at noko av overskotet blir delt ut til medlemmene, og at dette knyter seg til samhandelen med medlemmene. Her går det mellom anna eit skilje mellom eit samvirkeføretak og eit aksjeselskap. Eit aksjeselskap har som føremål å gi størst mogleg avkastning på innskoten kapital.

Departementet viser til det som tidlegare er sagt om at dei internasjonale samvirkeprinsippa har ei formulering om at overskot kan brukast til å tilgodesjå medlemmene i forhold til den bruken dei gjer av organisasjonen, jf. omtalen under punkt 4.3. Denne ordninga er velkjend i forbrukarsamvirkelaga. I bustadsamvirket har det også vore vanleg med indirekte tilbakeføring i form av billegare varer og tenester. Det er såleis ikkje noko nytt med slik tilbakeføring i desse samvirka heller. Det nye er her at forslaget frå utvalet opnar for at dette også skal kunne gjerast i form av pengar.

Etter det departementet kan sjå, skulle dette ikkje skape nemnande vanskar for dei av bustadbyggjelaga som ønskjer å gjere bruk av ei slik føresegn. Dersom det viser seg at dei utbetalte summane blir så små at utgiftene med å dele dei ut blir større, vil bustadbyggjelaget stå fritt til å ta bort ordninga. Det same vil kunne skje om ein finn ut at det viser seg vanskeleg å finne ut kva som skal definerast som samhandel, om ordninga tek for mykje kapital frå anna verksemd i laget, eller om ordninga fører til lengre drøftingar i laget som tek merksemda bort frå andre viktige saker.

Departementet kan etter dette ikkje sjå at dei innvendingane som høyringsinstansane har lagt vekt på, kan vere avgjerande så lenge ordninga er frivillig. Departementet sluttar seg etter dette til det forslaget til føresegn som fleirtalet gjekk inn for, og den grunngivinga som utvalet har kome med på dette punktet, jf. NOU 2000:17 side 65.

Departementet viser elles til at dei fleste høyringsinstansane er positive til at det kjem inn i lova ein eigen regel som gir generalforsamlinga kompetanse til å vedta å setje av ein tiandedel av årsresultatet til bumiljøtiltak og til andre allmennyttige føremål, etter at underskot frå tidlegare år er dekt. Departementet viser her til at fleire av høyringsinstansane har opplyst at ein alt har ei slik ordning i dei respektive bustadbyggjelaga. Departementet sluttar seg her til det forslaget som fleirtalet i utvalet har kome med.

Når det gjeld spørsmålet om kor mykje av årsresultatet som skal kunne setjast av til slike tiltak, er departementet einig med forslaget frå fleirtalet til avgrensing. Såleis foreslår departementet at bustadbyggjelaget skal kunne setje av opptil ein tiandedel av årsresultatet etter at underskotet frå tidlegare år er dekt.

7.5 Andelseigarar

Gjeldande rett

Eit bustadbyggjelag skal til kvar tid vere ope for nye andelseigarar. Alle andelar gir same rett og plikt, med mindre noko anna følgjer av lova. Vedtektene kan fastsetje vanlege vilkår for å vere andelseigar, men ikkje vilkår om norsk statsborgarskap. Jamvel om ein person fyller dei vilkåra som er nemnde, kan styret likevel nekte vedkomande å bli andelseigar når finst sakleg grunn for det. Avslår styret ein søknad om medlemskap, skal søkjaren ha melding om grunnen til avslaget, og om at han kan krevje at styret legg vedtaket fram for første ordinære generalforsamling. Godkjenner ikkje generalforsamlinga vedtaket med minst to tredjedelar av dei gitte røystene, er søkjaren godteken.

Juridiske personar kan vere andelseigarar, om ikkje vedtektene fastset noko anna. Vedtektene kan setje særlege vilkår for slik medlemskap, eller kan overlate til styret å setje slike vilkår. Vedtektene kan ikkje nekte å godta juridiske personar som er nemnde i burettslagslova § 13 femte ledd (den såkalla tiprosentregelen i burettslagslova), som andelseigarar. Juridiske personar som er nemnde i burettslagslova § 13 femte ledd, og som har erverva andel i eit tilknytt burettslag, er forplikta til - på oppmoding frå bustadbyggjelaget - å delta i eit samarbeidsutval for behandling av erverv av andelar og forvaltning av framleigeforhold i dei tilknytte burettslaga.

Med nokre få unntak kan ingen teikne eller erverve meir enn éin andel. Andre enn ektefellar kan ikkje teikne andel saman eller erverve andel i fellesskap på annan måte enn ved arv. Det kan likevel takast inn i vedtektene at nære slektningar eller personar som naturleg utgjer ein husstand, får teikne andel saman eller erverve ein andel i fellesskap.

Ein andel kan ikkje utan samtykke frå styret overførast til andre ved avtale, arv eller på annan måte, om ikkje anna er fastsett i vedtektene. Samtykke blir likevel ikkje kravd når ein andel blir erverva av ektefellen til andelseigaren eller ein slektning av andelseigaren eller ektefellen i rett opp- eller nedstigande linje, adoptivbarn eller andre som faktisk står i adoptivbarns stilling, så framt andelen ikkje tidlegare har vore overført etter denne unntaksføresegna. Samtykke er heller ikkje nødvendig når ervervaren er i slik stilling som nemnd. Har ein andelseigar også andel i eit burettslag knytt til eit bustadbyggjelag, eller har han inngått tildelingskontrakt om ein bustad med bustadbyggjelaget, kan andelen i bustadbyggjelaget berre overførast saman med andelen i burettslaget.

Når ein andel skiftar eigar, skal den nye eigaren gi melding om dette til laget, jamvel om samtykke frå styret ikkje er nødvendig. Den nye andelseigaren trer inn i dei rettane som den førre eigaren hadde. Det kan i vedtektene takast inn føresegner om retten til å overta ansienniteten til den tidlegare eigaren. Ein andel kan berre pantsetjast eller takast utlegg eller arrest i saman med ein andel i eit burettslag knytt til bustadbyggjelaget.

Styret kan stengje ein andelseigar ute frå laget dersom han eller ho har handla til skade for laget eller ikkje oppfyller vilkåra for å vere andelseigar. Vedkomande skal ha melding om grunnen til vedtaket, og om at han innan tretti dagar etter at han blei gjord kjend med vedtaket, kan krevje at styret legg vedtaket fram for første ordinære - eller om styret finn det tilrådeleg - ei ekstraordinær generalforsamling. Dette kravet har utsetjande verknad. Godkjenner ikkje generalforsamlinga vedtaket med minst to tredjedelar av dei gitte røystene, kan ikkje andelseigaren stengjast ute. Ein andelseigar som har ein andel i eit burettslag knytt til bustadbyggjelaget, eller som har inngått avtale om å tekne slik andel, kan ikkje stengjast ute frå laget.

For andelar i laget skal det utferdast eit andelsbevis til kvar andelseigar. Overføring av andel skal påførast andelsbeviset, eventuelt med attestasjon for samtykke frå styret. Laget skal føre register over andelseigarane med namn og bustad og teikningsdato - i tillegg til kva andelar dei har.

Forslaget frå utvalet

Utvalet meiner at bustadbyggjelaget bør stå fritt til å fastsetje reglar for rett til å kjøpe bustad, rett til å nytte forkjøpsrett og rett til andre medlemsfordelar. Slike reglar kan byggje på søkjaransiennitet eller andre kriterium. Det er ingen grunn til at lova skal påby ei ordning der ein ny eigar av andelen skal ta over dei rettane som den førre eigaren hadde. Ei anna sak er at laga kan sjå seg tente med å ha vedtekter som opnar for overføring av rettar, til dømes mellom familiemedlemmer.

Utvalet har likevel med nokre reglar om rett til overføring, og utvalet grunngir dette med at ein slik hindrar at nærståande personar må ta kostnaden med å teikne ein ny andel.

Utvalet foreslår at eit bustadbyggjelag alltid skal vere ope for nye andelseigarar (§ 4-1). Utvalet framhevar at hovudføremålet - å skaffe og forvalte bustader for andelseigarane - har ein allmenn karakter, og normalt er det ikkje behov for å halde noka gruppe utafor. Utvalet meiner at ein særleg bør vere på vakt mot nye vilkår for medlemskap i eksisterande lag, der det er bygd opp verdiar som skal kome nye andelseigarar til gode. Mot dette står omsynet til at ein ikkje bør hindre at det blir stifta bustadbyggjelag som skal fremje bustadbehova for visse grupper. Utvalet meiner at det kan vere vanskeleg å regulere i detalj kva vilkår som kan godtakast.

Utvalet foreslår at det i vedtektene kan setjast vilkår for å eige andel, og for ei slik vedtektsføresegn gjeld avtalelova § 36 tilsvarande. Alle andelar gir like rettar og plikter i laget, om ikkje anna følgjer av bustadbyggjelagslova. Juridiske personar kan vere andelseigarar, om ikkje anna er fastsett i vedtektene. Vedtektene kan setje særlege vilkår for slik medlemskap eller overlate til styret å setje vilkår. Kvar andelseigar kan berre eige éin andel. Juridiske personar kan eige fleire andelar dersom det går fram av vedtektene. Ein andelseigar i eit tilknytt burettslag kan vere andelseigar i bustadbyggjelaget utan hinder av vedtektene. Ny andelseigar kan berre utøve sine rettar som andelseigar når ervervet er ført inn i andelseigarboka.

Utvalet viser til at det etter gjeldande lov er føresegner om kven som kan eige ein andel saman. Utvalet meiner at det ikkje trengst slike reglar i den nye lova. Når utgangspunktet er at medlemskapen er personleg, er det lite rom for å sjå det slik at andelane ligg i sameige. Utvalet foreslår at andelane kan overførast mellom ektemakar, og også mellom andre når det er tale om overtaking av tidlegare felles bustad i tilknytte lag. Desse reglane skal hindre at den som tek over, skal måtte ta kostnaden med å teikne ny andel.

Utvalet foreslår at bustadbyggjelaget skal ha ei andelseigarbok som skal førast forsvarleg på elektronisk eller anna vis (§ 4-2). I andelseigarboka skal andelseigarane førast inn med opplysningar om namn eller firma, fødselsdato eller organisasjonsnummer og adresse. For kvar andelseigar skal det opplysast om talet på andelar og nummer på andelane. Når ein andelseigar er innført i andelseigarboka, skal laget gi andelseigaren melding om dette (§ 4-3). Meldinga skal daterast og opplyse om det som er innført om andelseigaren. Blir det som er innført, endra, skal andelseigaren ha melding om det.

Utvalet foreslår også at ein andel ikkje utan samtykke frå laget kan overførast til andre enn ektemake eller slektning i rett nedstigande linje, eller til fosterbarn av andelseigaren eller ektemaken, eller til den som skal overta tidlegare felles bustad i tilknytt burettslag (§ 4-4). Har andelseigaren andel i eit tilknytt burettslag òg, kan andelen i bustadbyggjelaget berre overførast saman med andelen i burettslaget. Laget kan fastsetje reglar for kva rettar som skal følgje med andelen. Ved eigarskifte skal den nye andelseigaren straks sende melding til laget.

Vidare har utvalet forslag til føresegn om utmelding og utestenging (§ 4-5). Ein andelseigar kan utan førehandsvarsel melde seg ut av laget. Ein andelseigar som har handla til skade for laget, eller som ikkje lenger fyller vilkåra for å vere andelseigar, kan stengjast ute etter vedtak i styret. Andelseigaren kan krevje at styret legg vedtaket fram for generalforsamlinga. Kravet må vere sett fram innan tretti dagar etter at andelseigaren tok imot skriftleg melding med opplysning om utestenginga og om fristen for å krevje vedtaket lagt fram for generalforsamlinga. Kravet har utsetjande verknad.

Ein andelseigar som har andel i eit burettslag tilknytt bustadbyggjelaget, kan ikkje stengjast ute frå laget. Det same gjeld for den som har avtale med bustadbyggjelaget eller ein annan utbyggjar om overtaking eller teikning av andel i eit slikt lag. Bakgrunnen for dette forslaget er at ei utestenging frå bustadbyggjelaget vil opne for pålegg om avhending av andelen i det tilknytte laget. I denne situasjonen er den sentrale interessa knytt til bustaden, og reglane i burettslagslova må vere avgjerande for om det er grunnlag for pålegg om sal.

Til slutt foreslår utvalet at dersom bustadbyggjelaget ber om det, skal juridiske personar som er nemnde i utkastet til burettslagslov § 4-2, og som eig andel i eit tilknytt burettslag, vere med i eit samarbeidsutval for behandling av erverv av andelar og forvaltning av leigeforhold i dei tilknytte burettslaga (§ 4-6).

Utvalet framhevar at når kommunen og andre fekk ein slik rett til å kjøpe bustader i burettslag, så var det av omsyn til å betre tilgangen på bustader for vanskelegstilte grupper. For burettslaga kan det vere uheldig med eit stort innslag av leigarar, og dessutan kan nokre av dei personane som blir skaffa bustad på denne måten, ha vanskar med å innrette seg etter reglane i burettslaget. I samarbeidsutvala kan slike spørsmål takast opp, meiner utvalet, og røynslene synest å vere gode med dei utvala som alt er etablerte.

Merknader frå høyringsinstansane

Den Norske Advokatforening foreslår at det i dette kapitlet blir sett inn ei eiga føresegn om korleis laget skal behandle andelseigarar som vil melde seg inn i bustadbyggjelaget. Det blir foreslått at ein ny andelseigar ikkje bør førast inn i andelseigarboka før andelseigaren har betalt andelen. I tillegg blir det foreslått at det skal regulerast kva bustadbyggjelaget skal gjere med ein som ønskjer å bli andelseigar, men som ikkje fyller vilkåra i utvalet sitt forslag til § 4-1 første og andre ledd.

NBBLforeslår at det i eit tillegg til utvalet sitt forslag til § 4-1 tredje ledd skal setjast inn at det skal vere høve til å setje vilkår om at andelseigarane berre skal kunne eige éin burettslagsandel for kvar andel i bustadbyggjelaget. Forslaget er grunngitt med at det har vore praksis at juridiske personar må ha like mange andelar i bustadbyggjelaget som talet på andelar i burettslag som er knytte til bustadbyggjelaget.

Justisdepartementetviser til at det i utvalet sitt forslag til § 4-1 er vist til avtalelova § 36. Her kunne det i staden vore stilt krav om at ei vedtektsføresegn skal ha sakleg grunn. Dersom ein opererer med eit krav om sakleg grunn for slike vedtektsføresegner, vil det gi betre samsvar med prinsippet om ope medlemskap. Det blir vist til at terskelen for avtalerevisjon i medhald av avtalelova § 36 i praksis er høg. Lovforslaget synest derfor å opne for at ein kan gå langt i retning av å stengje eit bustadbyggjelag ute. Dette vil elles vere i dårleg samsvar med samvirkeprinsippa. Det blir også vist til at aksjelova § 4-16 andre ledd og lovforslaget til samvirkelov § 30 første ledd opererer med krav om «sakleg grunn». Det same bør gjelde for bustadbyggjelag. Dersom ein likevel skulle ønskje å gjere bruk av avtalelova § 36, bør ein sløyfe § 4-1 første ledd første punktum.

Asker og Bærum Boligbyggelagmeiner at det forslaget utvalet kjem med når det gjeld regelen om melding til andelseigaren om innføring i andelseigarboka og endring i denne, er for arbeidskrevjande. Særleg tungvint blir det at andelseigaren skal ha melding om endringar som blir gjorde i boka. Ein foreslår derfor at regelen om dette blir stroken.

Fleire høyringsinstansar har kome med merknader til forslaget frå utvalet til føresegn om å overføre ein andel til andre. NBBLhar kome med forslag om at det i føresegna bør stå at ein registrert partnar er likestilt med ein ektefelle. NBBLpeiker vidare på at forslaget frå utvalet til § 4-4 første ledd siste alternativ burde ha vore endra. Dette alternativet gjeld retten til å overdra andelen til nokon som ein tidlegare har hatt felles bustad med. Det blir peikt på at dette ofte vil gjelde sambuarar. Det blir foreslått at det burde vere høve til å overdra andelen jamvel om sambuarskapen held fram. Asker og Bærum Boligbyggelagmeiner at forslaget frå utvalet til føresegn om overføring av andelar har ført til ei innskjerping av retten til å overføre til nærståande dersom ein samanliknar med gjeldande lov. Særskilt nemnt blir høvet til å overføre til foreldre eller til barnebarn. Vestlandske Boligbyggelager inne på det same. Det blir hevda at det er uråd for barn å overdra bustaden til foreldre etter forslaget.

OBOSforeslår at det i føresegna om eigarskifte skal setjast inn ein eigen regel som seier at bustadbyggjelaget skal kunne fastsetje at det skal betalast gebyr for overføring av ein andel, og at dette gebyret skal vere betalt før ervervaren kan gjere gjeldande rettar som andelseigar. Forslaget er grunngitt med at det er lang praksis i bustadsamvirket for at andelseigarane sjølve skal betale for å få utført denne tenesta. Kostnaden bør plasserast hos den som utløyser kostnaden. Asker og Bærum Boligbyggelaghar kome med den same vurderinga.

Oslo kommunestøttar forslaget om å vidareføre ordninga med samarbeidsutval. Ordninga vil medverke til betre integrering av vanskelegstilte i eit vanleg bumiljø. Trondheim kommunestøttar også forslaget. Kommunen har gode erfaringar frå samarbeidet med Trondheim og omegn boligbyggelag i det utvalet som er etablert. Mellom anna har det medverka til at bumiljøprosjekt er sette i gang, og det har ført til ei meir open haldning partane imellom.

Departementet sine vurderingar

Departementet viser til at utvalet foreslår å halde fast ved at eit bustadbyggjelag alltid skal vere ope for nye andelseigarar. I vedtektene kan det setjast vilkår for å eige andel. Juridiske personar kan vere andelseigarar om ikkje anna er fastsett i vedtektene. Vedtektene kan setje særlege vilkår for slik medlemskap eller overlate til styret å setje vilkår. Slike vilkår må ikkje vere i strid med avtalelova § 36. Laget skal ha ei andelseigarbok som skal førast forsvarleg på elektronisk eller anna vis. Når ein andelseigar er ført inn i andelseigarboka, skal laget gi andelseigaren melding om dette. Ein andel kan ikkje utan samtykke frå laget overførast til andre. Utvalet foreslår nokre unntak for overføring til nærståande. Ein andelseigar kan utan førehandsvarsel melde seg ut av laget. Ein andelseigar som har handla til skade for laget, eller som ikkje lenger fyller vilkåra for å vere andelseigar, kan stengjast ute etter vedtak i styret. Ordninga med samarbeidsutval foreslår utvalet å føre vidare.

Departementet sluttar seg til forslaget frå utvalet, med to unntak. Departementet foreslår før det første at bustadbyggjelaget berre bør få høve til å fastsette vilkår for å vere andelseigarar når det er sakleg grunn til å fastsette slike vilkår. Dette er ei noko strengare regel enn den som utvalet har foreslått. Etter utvalets forslag kan bustadbyggjelaga fastsette vilkår så lenge vilkåra ikkje er urimelege etter den generelle føresegna i avtalelova § 36. Etter departementets vurdering vil det vere betre i samsvar med prinsippet om fritt medlemskap dersom også vilkår som manglar sakleg grunn, kan setjast til sides. Departementet har derfor foreslått ei slik endring. Departementet har vidare foreslått at andelseigaren kan overføre andelen til ei noko større krins enn det som går fram av utvalets forslag. Departementet viser til omtalen nedanfor. Departementet sluttar seg elles til utvalets forslag om at eit bustadbyggjelag alltid skal vere ope for nye andelseigarar - og at bustadbyggjelaget skal gi andelseigaren melding når andelseigaren er ført inn i andelseigarboka. Det same gjeld hovudtrekka i forslaget til føresegn om eigarskifte, sjølv om departementet som nemnd foreslår å utvide krinsen på personar som kan ta over andel utan samtykkje frå bustadbyggjelaget. Departementet sluttar seg vidare til føresegna om utmelding og utestenging av andelseigarar i bustadbyggjelaget. Departementet støttar også forslaget frå utvalet om å vidareføre føresegna om samarbeidsutval mellom bustadbyggjelag og kommune.

Departementet vil elles kome med nokre kommentarar til merknadene frå høyringsinstansane når det gjeld føresegnene om andelar og andelseigarar. Departementet ønskjer først å kommentere forslaget frå Den Norske Advokatforening om at det bør setjast inn ei føresegn om korleis laget skal behandle andelseigarar som vil melde seg inn i bustadbyggjelaget. Det blir foreslått at ein ny andelseigar ikkje bør førast inn i andelseigarboka før andelseigaren har betalt andelen. Utvalet foreslår i § 3-1 tredje ledd at teiknaren skal få fem dagar på seg til å betale andelen etter at han har fått ei skriftleg påminning. Blir andelen ikkje betalt, kan bustadbyggjelaget gi andre rett til å teikne andelen eller stryke den teikninga som er gjord. Slik departementet ser det, skulle dette forslaget til føresegn på ein tilfredsstillande måte regulere dette spørsmålet.

Den Norske Advokatforeninghar også foreslått at det skal regulerast kva som skal skje med ein som ikkje oppfyller vilkåra for å vere andelseigar. Departementet viser her til utvalet sitt forslag til føresegn (§ 4-5 andre ledd) om at ein andelseigar som ikkje lenger oppfyller vilkåra for å vere andelseigar, kan stengjast ute etter vedtak i styret. Departementet vurderer det slik at denne regelen også kan brukast overfor ein person som aldri har oppfylt vilkåra for å vere andelseigar - men som av ein eller annan grunn er blitt medlem. Departementet kan derfor ikkje sjå at det skulle vere nødvendig med ein eigen regel for dette tilfellet.

Justisdepartementetviser til at det i forslaget frå utvalet til § 4-1 er vist til avtalelova § 36. Her kunne det i staden vore stilt krav om at ei vedtektsføresegn skal ha sakleg grunn. Kommunal- og regionaldepartementet er einig i at det enkelte bustadbyggjelaget kan få for stort spelerom dersom det berre er urimelege vilkår i vedtektene som kan setjast til sides. Som det går fram ovanfor har departementet derfor endra forslaget i samsvar med tilrådinga frå Justisdepartementet.

NBBLforeslår at det i eit nytt tillegg til forslaget frå utvalet til § 4-1 tredje ledd skal setjast inn at det skal vere høve til å setje vilkår om at andelseigarane berre skal kunne eige éin burettslagsandel for kvar andel i bustadbyggjelaget. Departementet legg til grunn at bustadbyggjelaget kan vedta eit slik krav etter forslaget frå utvalet til § 4-1 andre ledd andre punktum. Her heiter det at ein i vedtektene kan setje særlege vilkår for medlemskap, eller at ein kan overlate til styret å setje vilkår for å vere medlem i laget. Departementet kan ikkje sjå nokon grunn til å gjere ei slik føresegn obligatorisk. Hovudregelen bør vere at også juridiske personar berre kan eige éin andel i bustadbyggjelaget, på same måten som fysiske personar berre kan eige éin andel.

Asker og Bærum Boligbyggelagforeslår at forslaget frå utvalet til regel om at andelseigaren skal ha melding om endringar som blir gjorde i andelseigarboka, skal strykast. Departementet forstår at dette inneber ei ekstra oppgåve for bustadbyggjelaget. For den enkelte andelseigar kan det likevel vere viktig å bli gjord kjend med slike endringar. Ei tilsvarande føresegn finst også i aksjelova (§ 4-10). Departementet meiner derfor at forslaget frå utvalet gir den beste løysinga - og blir ståande ved denne.

NBBLpeiker vidare på at forslaget frå utvalet til § 4-4 første ledd, siste alternativ, burde ha vore endra. Dette alternativet gjeld retten til å overdra andelen til nokon som ein tidlegare har hatt felles bustad med. Det blir peikt på at dette ofte vil gjelde sambuarar. Det blir foreslått at det burde vere høve til å overdra andelen jamvel om sambuarskapen held fram. Asker og Bærum Boligbyggelagmeiner at utvalets forslag til føresegn om overføring av andelar har ført til ei innskjerping av adgangen til å overføre andelar til nærståande om ein samanliknar med gjeldande lov. Særskilt nemnt blir høvet til å overføre til foreldre eller til barnebarn. Vestlandske Boligbyggelager inne på det same. Det blir gjort gjeldande at det er uråd for barn å overdra bustaden til foreldre etter forslaget.

Departementet viser til at føremålet med desse unntaka er at det ikkje skal vere nødvendig å ta kostnaden med å teikne ny andel i slike tilfelle. Ein nær krins av personar skal kunne overta andelen utan at ein treng gå vegen om eit samtykke frå styret i laget. Overføring av andelen i alle andre tilfelle krev samtykke.

Når det gjeld den nærare avgrensinga av kven som utan samtykke skal kunne få overta ein andel, kan departementet vere einig i at det kan verke urimeleg at andre i husstanden - som til dømes sambuarar - ikkje skal kunne overta andelen utan samtykke. Departementet meiner at det kan vere tenleg å samanlikne dette eigarskiftet med bruk av forkjøpsretten ved overføring av andelar i burettslag. I føresegnene om forkjøpsretten er det ei eiga føresegn om rettsovergang mellom nærståande (burettslagslova § 4-12). Departementet foreslår at den same personkrinsen skal vere verna etter begge føresegnene. Departementet har blitt ståande ved denne gruppa: Ektemake, andelseigarens eller ektemakens slektning i rett opp- og nedstigande linje, fosterbarn som faktisk står i same stilling som livsarving, sysken eller nokon annan som i dei to siste åra har høyrt til same husstand som den tidlegare eigaren. Departementet foreslår at samtykke heller ikkje kan gjerast gjeldande når andelen går over på skifte etter separasjon eller skilsmål, eller når ein husstandsmedlem tek over andelen i samband med burettsandel etter føresegnene i husstandsfellesskapslova § 3.

NBBLhar kome med forslag om at det i denne føresegna bør stå at ein registrert partnar er likestilt med ein ektefelle. Departementet meiner dette er unødvendig, i og med at denne likestillinga går fram direkte av lov 30. april 1993 nr. 40 om registrert partnarskap § 3 første ledd. Departementet følgjer det forslaget som utvalet har kome med.

OBOS og Asker og Bærum Boligbyggelagforeslår at bustadbyggjelaget skal kunne ta gebyr ved eit eigarskifte for å dekkje utgiftene i samband med dette. Departementet er ikkje einig i dette forslaget. Departementet viser til at laget etter gjeldande lov § 8 andre ledd kan fastsetje i vedtektene at det skal betalast ei teikningsavgift for kvar andel. Utvalet har ikkje funne grunn til å vidareføre dette i forslaget til ny lov, og departementet støttar utvalet i denne avgjerda, jf. omtalen under punkt 7.4.1. Departementet kan heller ikkje sjå at det skulle vere grunnlag for å krevje gebyr i dei tilfella der ein andelseigar har rett til å overføre andelen til ein nærståande person, jf. omtalen ovanfor. Departementet legg også til grunn at ei slik overføring ikkje medfører vesentlege administrative utgifter for bustadbyggjelaget. Derimot blir vurderinga annleis når eit burettslag skal godkjenne ein ny andelseigar e.l. Dette vil kunne medføre eit administrativt arbeid som det er rimeleg å få særskilt dekt, jf. utkastet til ny lov om burettslag § 4-6 og punkt 8.6 nedanfor.

7.6 Generalforsamlinga

Gjeldande rett

Det øvste myndet i laget blir utøvd av generalforsamlinga. Ordinær generalforsamling skal haldast kvart år innan seks månader etter utgangen av rekneskapsåret. Ekstraordinær generalforsamling skal haldast når styret, representantskapet eller ordføraren i representantskapet meiner det er nødvendig. Sameleis skal generalforsamlinga kallast inn når revisor eller minst ein tjuandedel av andelseigarane - men minst fem - som har andelar teikna før siste årsskiftet, skriftleg krev det og samtidig melder frå om kva saker ein ønskjer behandla.

Generalforsamlinga blir innkalla av ordføraren i representantskapet. Dersom ordføraren ikkje kallar inn til generalforsamling etter at dette er kravd av andelseigarane, kan dei som har sett fram kravet, krevje at skifteretten kallar inn til generalforsamling, og at laget må bere kostnaden. Innkallinga skjer med eit varsel på minst åtte, høgst tjue dagar. Ekstraordinær generalforsamling kan likevel - om det er nødvendig - kallast inn med kortare frist, som likevel skal vere på minst tre dagar. Saker som ein andelseigar ønskjer å få behandla av den ordinære generalforsamlinga, skal nemnast i innkallinga når det blir sett fram krav om det seinast tre veker før generalforsamlinga og saka ikkje kan avgjerast utan at ho blir nemnd i innkallinga. Vedtektene kan forlengje fristen til høgst åtte veker, men kan ikkje på annan måte avgrense forslagsretten til andelseigaren.

Generalforsamlinga kan ikkje ta avgjerd i andre saker enn dei som er fastsette i innkallinga. Ein kan likevel avgjere at det skal kallast inn til ny generalforsamling for å få avgjort forslag som er sette fram i møtet. Vidare kan den ordinære generalforsamlinga utan hinder behandle årsmeldinga frå styret og årsrekneskapen, og i denne samanhengen spørsmål om bruken av overskot eller dekning av tap. Den ordinære generalforsamling kan også vedta å setje i gang ekstraordinær gransking, velje valkomité og velje dei tillitsvalde som skal veljast av generalforsamlinga til fastsett tid, og som ikkje skal tre i staden for nokon som har sagt frå seg vervet før tida. Generalforsamlinga som er kalla inn av skifteretten, kan - utan at det treng vere nemnt i innkallinga - gjere vedtak om å seie opp tillitsvalde eller gi dei avskil - i tillegg til å gjere ansvar gjeldande mot dei eller krevje ekstraordinær gransking.

På generalforsamlinga skal det setjast ned ein valkomité med så mange medlemmer som vedtektene fastset til å førebu val av tillitsvalde på neste års generalforsamling. Ein av medlemmene med varamedlem blir oppnemnd av styret. Resten av komiteen blir valt av generalforsamlinga etter innstilling frå representantskapet. Dei valde medlemmene av valkomiteen og varamedlemmene til desse skal veljast både frå andelseigarar som ikkje er tildelt bustad gjennom laget, og frå andelseigarar med bustad i tilknytte burettslag. Valkomiteen skal kome med innstilling til generalforsamlinga om val av dei tillitsvalde som etter lov eller vedtekter skal veljast av generalforsamlinga.

I lag der andelseigarane blir representerte ved delegerte på generalforsamlinga, skal valkomiteen også kome med innstilling om val av delegerte til dei andelsmøta som blir innkalla for dette føremålet, men berre når det gjeld andelseigarar som ikkje har fått tildelt bustad gjennom laget. Vedtektene kan fastsetje at dei av medlemmene som er valde av valkomiteen og tildelte bustad gjennom laget, ikkje skal delta i behandlinga av denne innstillinga.

Forretningsføraren og medlemmene av styret og representantskapet har rett til å vere til stades på generalforsamlinga og til å uttale seg. Forretningsføraren, leiaren av styret og ordføraren i representantskapet har plikt til å vere til stades, med mindre dette er heilt klart unødvendig eller dei har gyldig forfall. I desse tilfella skal det peikast ut ein som kan stille i staden.

Generalforsamlinga blir styrt av ordføraren i representantskapet, eller i staden for ordføraren av varaordføraren dersom han eller ho er til stades. Elles blir forsamlinga styrt av leiaren av styret. Er generalforsamlinga kalla inn av skifteretten, blir møteleiaren peikt ut av skifteretten. Er ingen andre til stades som kan vere møteleiar, blir møteleiar vald av generalforsamlinga mellom dei andelseigarane som er til stades. Representantskapet kan dessutan utan hinder av dei nemnde føresegnene avgjere at generalforsamlinga skal velje ein møteleiar, og kan då også setje fram forslag om møteleiar.

Vedtektene kan fastsetje at saker som er vesentlege anten berre for andelseigarane som har fått tildelt bustad gjennom laget, eller berre for dei andre andelseigarane, skal avgjerast av dei andelseigarane som saka er vesentleg for. Representantskapet fastset i tvilstilfelle om ei sak skal avgjerast av éi av dei to gruppene av andelseigarar eller av alle andelseigarane.

Det skal under møteleiaren sitt ansvar førast protokoll over alle saker som blir behandla og alle vedtak som blir gjorde i generalforsamlinga. Protokollen skal underskrivast av møteleiaren og av minst to av dei andelseigarane som er til stades og som er valde av generalforsamlinga. Protokollen skal til kvar tid vere tilgjengeleg for andelseigarane.

Rett til å delta i røysting på generalforsamlinga har alle andelseigarar som har andelar teikna før siste årsskiftet. Alle andelseigarar har éi røyst, same kor mange andelar vedkomande har. Ein andelseigar kan møte med fullmektig. Ingen kan vere fullmektig for meir enn éin andelseigar. I lag der det er fleire enn 500 andelseigarar, kan vedtektene fastsetje at andelseigarane på generalforsamlinga skal vere representerte ved delegerte som blir valde blant andelseigarane etter nærare reglar fastsette i vedtektene, men likevel slik at føresegnene kan nyttast på tilsvarande måte ved valet. Val blir halde før ordinær generalforsamling og gjeld til neste val. Det skal veljast delegerte særskilt for dei andelseigarane som er tildelt bustad gjennom laget og særskilt for dei andre andelseigarane. Kvar av dei delegerte har éi røyst.

Med unntak av det som følgjer av lova eller vedtektene, blir alle avgjerder tekne med vanleg fleirtal av dei gitte røystene. Ved røystelikskap gjer røysta til møteleiaren utslaget. Har møteleiaren ikkje røysta, eller gjeld det val, blir saka avgjord ved loddtrekning.

Ingen kan som andelseigar eller fullmektig eller ved fullmektig ta del i røysting om rettslege disposisjonar overfor seg sjølv eller om eige ansvar. Heller ikkje kan nokon delta i røysting om rettslege disposisjonar overfor tredjemann eller om tredjemanns ansvar dersom han eller ho har ei vesentleg personleg eller økonomisk særinteresse i saka. Likevel kan ein som har røysterett, med dei unntaka som er nemnde, ta del i røysting om godtgjersle for tillitsverv i laget eller om å fjerne eit slikt verv. Styremedlem og forretningsførar kan ikkje ta del i røysting om val eller fjerning av eller godtgjersle til revisor. I røysting om ekstraordinær gransking og ved val av granskarar kan det ikkje delta personar som det heftar noko ved som gjer at dei kan blir omfatta av granskinga.

Ein andelseigar som ønskjer å få ei avgjerd på generalforsamlinga kjent ugyldig ved dom som stridande mot lov eller vedtekter, må reise sak innan tre månader etter at avgjerda er teken. Dom som kjenner avgjerda ugyldig, verkar for alle andelseigarane. Var det meldt frå om avgjerda til Føretaksregisteret, skal dommen meldast og registrerast på laget sin kostnad.

Årsrekneskap og årsmelding og fråsegna frå representantskapet skal så snart som mogleg, og seinast innan åtte dagar før den ordinære generalforsamlinga, sendast til alle andelseigarane med kjend opphaldsstad. Det kan i vedtektene fastsetjast at dokumenta berre skal sendast til dei andelseigarane som ber om det. Skal andelseigarane vere representerte på generalforsamlinga ved delegerte, er det godt nok at dokumenta blir sende til dei delegerte innan den nemnde fristen. I desse tilfella skal dokumenta vere lagde ut i kontorlokala til laget til ettersyn for andelseigarane minst åtte dagar før generalforsamlinga. Revisjonsmeldinga skal også vere lagde ut som nemnt, om ho då ikkje er send til andelseigarane.

På den ordinære generalforsamlinga skal årsrekneskapen og årsmeldinga behandlast og endeleg fastsetjast. Årsrekneskapen og årsmeldinga skal finnast i avskrift, og avskrift skal leverast ut til alle som er til stades av andelseigarar, og fullmektigar for desse, som ber om det. Årsrekneskapen og årsmeldinga skal lesast opp i generalforsamlinga med mindre anna samrøystes er avgjort. Revisjonsmeldinga skal alltid lesast opp. Det kan ikkje røystast under eitt om fastsetjinga av årsrekneskapen og årsmeldinga og om ansvarsfridom. Avgjerda vil i tilfelle berre gjelde fastsetjinga av årsrekneskapen og årsmeldinga og fører ikkje til fråfall av ansvar.

Forslaget frå utvalet

Utvalet har kome med forslag om føresegner om generalforsamlinga som er utforma etter mønster frå aksjelova. Men utvalet har likevel gjort ein del særlege tilpassingar. Utvalet peiker på at det er fleire fordelar med å byggje på føresegnene i aksjelova. Aksjeselskapet er den viktigaste samanslutningsforma, og reglane i aksjelova er kjende av mange. Ved å ha mest mogleg like reglar for fleire samanslutningar kan ein oppnå at reglane blir betre innarbeidde i praksis. Vidare er det slik at aksjelovgivinga er utvikla gjennom ei årrekkje, og lovmotiva er etter kvart innhaldsrike.

Utvalet viser til at ein har ein omfattande rettspraksis kring aksjeselskap, og i litteraturen er aksjeselskapsrettslege spørsmål drøfta grundig både her i landet og i andre land. Den avklaringa og utpenslinga av rettsstoffet som ein får på denne måten, meiner utvalet kjem tolkinga av ei ny lov om bustadbyggjelag til gode dersom føresegnene er nokolunde like.

Utvalet foreslår at generalforsamlinga skal ha øvste myndet i bustadbyggjelaget (§ 5-1). Utvalet foreslår at ein andelseigar som har teikna andel før siste årsskiftet, skal ha rett til å møte i generalforsamlinga (§ 5-2). Andelseigarane kan velje å møte ved fullmektig som dei sjølve peiker ut. Ingen kan vere fullmektig for meir enn éin andelseigar. Dette er nytt i forhold til gjeldande lov. Møteretten kan ikkje avgrensast i vedtektene på anna vis enn ved bruk av delegerte, jf. omtale nedafor. Fullmektigen skal leggje fram skriftleg og datert fullmakt. Fullmakta gjeld berre for den førstkomande generalforsamlinga om det ikkje går tydeleg fram at noko anna er meint. Andelseigaren kan når som helst kalle tilbake fullmakta. Kvar andelseigar kan ta med ein rådgivar og gi talerett til rådgivaren.

Vidare foreslår utvalet at det i lag med fleire enn 500 andelseigarar kan fastsetjast i vedtektene at andelseigarane skal vere representerte ved delegerte på generalforsamlinga. Det skal i så fall fastsetjast i vedtektene korleis dei delegerte skal veljast, og om det skal veljast varamedlemmer for dei. Utvalet har særleg lagt vekt på at i store lag kan frammøtet på generalforsamlinga bli tilfeldig og lite representativt dersom alle andelseigarane kan møte, og det kan oppstå situasjonar der relativt få andelseigarar får ein urimeleg sterk innverknad på enkeltsaker.

Utvalet foreslår at det for andelseigarar som har teikna andel før siste årsskifte, skal vere slik at dei har rett til å vere med på valet. Det skal veljast delegerte særskilt for andelseigarar i tilknytte burettslag og særskilt for dei andre andelseigarane. Dette er foreslått for å sikre at begge grupper er representerte på generalforsamlinga. Det er særleg i forhold til forvaltningsoppgåvene at desse gruppene vil kunne ha ulike interesser. Når det gjeld bustadbygging, meiner utvalet at ein vanskeleg kan sjå at dei skulle ha prinsipielt ulike interesser.

Utvalet foreslår at tilnærma like mange andelseigarar skal ha rett til å vere med på valet av kvar av dei delegerte. Delegerte skal veljast før ordinær generalforsamling, og valet gjeld til neste val. Berre andelseigarar kan vere delegerte (§ 5-3). Delegerte kan ikkje møte ved fullmektig, men kvar delegert kan ta med ein rådgivar og gi talerett til rådgivaren.

Utvalet foreslår også at kvar andelseigar eller kvar delegert skal ha éi røyst på generalforsamlinga, sjølv om andelseigaren har fleire andelar. Ein andelseigar kan dessutan røyste som fullmektig for ein annan andelseigar (§ 5-4). Ingen kan sjølv eller ved fullmektig, som fullmektig eller som delegert røyste på generalforsamlinga om søksmål mot seg sjølv eller om eige ansvar overfor laget, og heller ikkje om søksmål mot andre eller ansvar for andre overfor laget dersom andelseigaren, fullmektigen eller den delegerte har ei vesentleg interesse i saka som kan stride mot laget si interesse. Utvalet peiker på at i generalforsamlinga skal interessemotsetningane mellom andelseigarane avgjerast, og då kan ein ikkje ha strenge reglar om at ei særleg interesse i utfallet fører til inhabilitet.

Utvalet foreslår at styreleiaren og dagleg leiar må vere til stades på generalforsamlinga. Ved gyldig forfall skal det peikast ut nokon til å møte i staden. Andre styremedlemmer kan vere til stades på generalforsamlinga. Styremedlemmer og dagleg leiar har rett til å uttale seg på generalforsamlinga (§ 5-5).

Utvalet foreslår at eit bustadbyggjelag skal halde ordinær generalforsamling før 1. juli kvart år (§ 5-6). Spørsmålet om godkjenning av årsrekneskapen og årsmeldinga skal alltid takast opp og avgjerast på den ordinære generalforsamlinga. Årsrekneskapen, årsmeldinga og revisjonsmeldinga skal seinast éi veke før generalforsamlinga sendast til alle andelseigarar med kjend adresse. Skal andelseigarane vere representerte ved delegerte på generalforsamlinga, er det nok å sende dokumenta til dei delegerte. Styret kan kalle inn til ekstraordinær generalforsamling (§ 5-7). Styret skal kalle inn til ekstraordinær generalforsamling når revisor eller minst ein tjuandedel av andelseigarane krev det skriftleg for å få teke opp eit klart oppgitt emne. Har laget representantskap, skal styret kalle inn til ekstraordinær generalforsamling dersom leiaren av representantskapet krev det. Styret skal syte for at generalforsamlinga blir halden innan éin månad etter at kravet er sett fram.

Utvalet foreslår kven som skal kalle inn til generalforsamlinga (§ 5-8). Det blir foreslått at styret skal kalle inn. Dersom styret ikkje kallar inn til generalforsamling som skal haldast etter lova, vedtektene eller tidlegare vedtak i generalforsamlinga, skal skifteretten kalle inn snarast råd om det blir kravd av ein styremedlem, dagleg leiar, revisor eller ein andelseigar. Har laget representantskap, kan leiaren av representantskapet setje fram slikt krav. Laget skal dekkje utgiftene.

Det blir foreslått at generalforsamlinga skal haldast i den kommunen der laget har forretningskontoret, så framt det ikkje er fastsett i vedtektene at generalforsamlinga kan haldast på ein eller fleire andre oppgitte stader. Generalforsamlinga kan haldast ein annan stad dersom det trengst av særlege grunnar (§ 5-9). Utvalet framhevar at føremålet med denne føresegna er at styret ikkje fritt skal kunne velje stad for generalforsamlinga. Andelseigarane og dei delegerte skal kunne innrette seg på kvar dei skal møte, og generalforsamlinga skal ikkje vilkårleg kunne leggjast til ein stad der det kanskje er vanskeleg å stille for mange av andelseigarane eller dei delegerte.

Det blir også stilt krav til innkallinga til generalforsamlinga (§ 5-10). Alle andelseigarar med kjend adresse skal ha skriftleg innkalling som opplyser om tid og stad for møtet. Skal andelseigarane vere representerte ved delegerte på generalforsamlinga, er det nok å sende innkallinga til dei delegerte. Innkallinga skal sendast slik at ho til vanleg er komen fram seinast éi veke før møtet skal haldast, så framt det ikkje er fastsett lengre frist i vedtektene. Slik vedtektsføresegn gjeld ikkje for innkalling til ekstraordinær generalforsamling. I innkallinga skal dei sakene som skal behandlast, vere klart oppgitt. Forslag til vedtektsendringar skal takast inn i innkallinga. Styret skal lage forslag til sakliste i samsvar med lov og vedtekter.

Ein andelseigar har rett til å få teke opp på generalforsamlinga spørsmål som blir melde skriftleg til styret innan 1. april (§ 5-11). Delegerte har rett til å få teke opp på generalforsamlinga spørsmål som blir melde skriftleg til styret i så god tid at dei kan takast med i innkallinga. Er innkallinga send, skal det sendast ny innkalling dersom ho kan kome fram seinast éi veke før møtet skal haldast.

Utvalet foreslår vidare at det skal vere styreleiaren eller den styret peiker ut, som skal opne generalforsamlinga (§ 5-12). Er det fastsett i vedtektene kven som skal vere møteleiar, opnar møteleiaren generalforsamlinga. Har skifteretten kalla inn generalforsamlinga, skal skifteretten peike ut den som skal opne møtet, og den avgjerda kan ikkje påkjærast. Generalforsamlinga skal velje ein møteleiar, som ikkje treng vere andelseigar eller delegert. Vedtektene kan fastsetje kven som skal vere møteleiar. Den som opnar møtet, skal før første røysting setje opp ei liste over dei andelseigarane som har møtt - anten sjølve eller ved fullmektig - og delegerte som har møtt. Lista skal nyttast til ho måtte bli endra av generalforsamlinga (§ 5-13).

Utvalet foreslår at saker som ikkje er melde til andelseigarane etter reglane om innkalling av generalforsamlinga, ikkje kan avgjerast utan at alle andelseigarane i laget samtykkjer (§ 5-14). At saka ikkje er oppgitt i innkallinga, hindrar ikkje at den ordinære generalforsamlinga avgjer saker som etter lova eller vedtektene skal takast opp på kvar ordinære generalforsamling.

Dessutan blir det foreslått at ein andelseigar kan krevje at styremedlemmer og dagleg leiar gir opplysningar på generalforsamlinga om tilhøve som kan verke inn på vurderinga av om årsrekneskapen og årsmeldinga skal godkjennast, om saker som er lagde fram for andelseigarane eller dei delegerte til avgjerd, om den økonomiske stillinga for laget, medrekna verksemda i samanslutningar som laget tek del i, og om andre saker som generalforsamlinga skal ta opp. Dette skal gjerast så framt dei opplysningane som blir kravde, kan givast utan for stor skade for laget (§ 5-15).

Utvalet har her utforma føresegna etter mønster frå aksjelova § 5-15, og utvalet peiker særleg på at også bustadbyggjelag driv forretningsverksemd der det i mange tilfelle kan vere uheldig å gjere opplysningar kjende for konkurrentar. Er andelseigarane representerte ved delegerte, kan berre dei delegerte krevje slike opplysningar. Kan svaret ikkje givast på generalforsamlinga fordi det må hentast inn opplysningar, skal det lagast skriftleg svar innan to veker etter møtet. Svaret skal sendast ut til alle andelseigarar med kjend adresse. Var andelseigarane representerte ved delegerte, er det nok å sende svaret til alle delegerte.

Utvalet foreslår at den ordinære generalforsamlinga skal velje ein valkomité til å førebu val året etter, medrekna val av valkomité (§ 5-16). Når representantskapet ikkje lenger skal vere eit obligatorisk organ, meiner utvalet at valkomiteen bør førebu val av ny valkomité òg. Utvalet foreslår vidare at det skal fastsetjast i vedtektene kor mange medlemmer generalforsamlinga skal velje til valkomiteen. Medlemmer og varamedlemmer skal veljast mellom andelseigarar med bustad i tilknytte lag og andre andelseigarar. I tillegg skal ein medlem peikast ut av styret. Skal andelseigarane vere representerte ved delegerte på generalforsamlinga, skal valkomiteen førebu val av delegerte.

Utvalet foreslår at møteleiaren skal syte for at det blir ført protokoll for generalforsamlinga (§ 5-17). Vedtak i generalforsamlinga skal takast inn i protokollen saman med opplysning om røystetal. Lista over dei som har møtt, skal leggjast ved protokollen. Møteleiaren og minst éin annan person som generalforsamlinga skal velje mellom dei som er til stades, skal skrive under protokollen. Protokollen skal haldast tilgjengeleg for andelseigarane hos laget og takast forsvarleg vare på.

Utvalet har kome med forslag om kva slags krav som skal stillast ved røystinga på generalforsamlinga (§ 5-18). Vedtak i generalforsamlinga krev fleirtal av dei røystene som er gitt, om ikkje anna er fastsett i lova. Står røystetalet likt, gjeld det som møteleiaren sluttar seg til, også om møteleiaren ikkje har røysterett. Ved val eller tilsetjing kan generalforsamlinga fastsetje på førehand at den som får flest røyster, skal reknast som vald. Står røystene likt, blir avgjerda teken ved loddtrekning. Det kan fastsetjast andre fleirtalskrav i vedtektene enn dei som følgjer av dei nemnde føresegnene, og det kan fastsetjast andre reglar om korleis ein skal gå fram dersom røystene står likt. Generalforsamlinga kan vedta å endre vedtektene med to tredjedelar av dei røystene som er gitt. I vedtektene kan det fastsetjast strengare fleirtalskrav for å endre vedtektene (§ 5-19). Generalforsamlinga kan ikkje gjere noko vedtak som er skikka til å gi visse andelseigarar eller andre ein urimeleg fordel til skade for andre andelseigarar eller laget (§ 5-20).

Utvalet foreslår føresegner som skal regulere søksmål ved ugyldige vedtak. Det blir foreslått at ein andelseigar, ein styremedlem eller dagleg leiar kan reise søksmål med påstand om at eit vedtak på generalforsamlinga er ugyldig fordi det er blitt til på ulovleg måte eller elles er i strid med lova eller vedtektene for laget. Slikt søksmål kan òg reisast av eit fleirtal av dei tilsette eller alternativt av fagforeiningar som organiserer to tredjedelar av dei tilsette (§ 5-21). Utvalet meiner at det er viktigare her enn i lov om burettslag at ein har reglar som set rammer for søksmål om ugyldige vedtak, mellom anna fordi ein har mange andelseigarar og ofte ei omfattande forretningsdrift.

Slikt søksmål må reisast innan tre månader etter at vedtaket er gjort, elles er vedtaket gyldig (§ 5-22). Føremålet med denne regelen er at ein ikkje skal ha ein langvarig periode med strid og tvil kring vedtaket.

Ein dom som slår fast at eit vedtak av generalforsamlinga er ugyldig, eller som endrar vedtaket, har verknad for alle som har rett til å reise søksmål om saka (§ 5-23). Dommen kan berre gå ut på endring av vedtaket dersom det er lagt ned påstand om det, og retten kan då slå fast kva innhald vedtaket skulle hatt. Er vedtaket meldt til Føretaksregisteret, skal dommen meldast og registrerast der. Laget ber utgiftene.

Merknader frå høyringsinstansane

Justisdepartementetviser til at det i § 5-2 står at det er andelseigarar som har teikna andel før siste årsskiftet som har rett til å møte i generalforsamlinga. Uttrykket «har teikna» er uheldig, fordi det ikkje dekkjer tilfelle der ein andel skiftar eigar. Alternativ formulering kan vere: «Alle andelseigarane har rett til å møte i generalforsamlinga. Andelseigarane som har teikna andel etter siste årsskiftet, har likevel ikkje rett til å møte.» Tilsvarande endring bør gjerast i § 5-3 første ledd tredje punktum.

Den Norske Advokatforening og Asker og Bærum Boligbyggelagviser til at det i forslaget frå utvalet er lagt opp til at ein tjuandedel av andelseigarane må gå saman for å kunne krevje ekstraordinær generalforsamling. Det blir hevda at det i store bustadbyggjelag kan vere vanskeleg å samle så mange som ein tjuandedel av alle andelseigarane. Det blir derfor foreslått å redusere talet. Eventuelt kan det vere mogleg å knyte talet opp mot dei delegerte. Om ein legg talet på delegerte til grunn, vil det vere større sjansar for at ein kan samle ein tjuandedel av andelseigarane.

Asker og Bærum Boligbyggelagforeslår at generalforsamlinga skal kunne haldast andre stader enn der bustadbyggjelaget har forretningskontor, jamvel om dette ikkje er fastsett i vedtektene. Ved val av stad for å halde generalforsamling bør ein ta omsyn til medlemmene i laget. Asker og Bærum Boligbyggelagstiller vidare spørsmål ved at utvalet vidarefører gjeldande regel om at ein fullmektig berre kan representere éin andelseigar. Det er naturleg at fleire andelseigarar bør kunne vere representerte ved same fullmektig. En viser her til eigarseksjonslova § 33.

Justisdepartementetviser til forslaget frå utvalet til § 5-11, som gjeld høvet til å få saker tekne opp på generalforsamlinga. Det blir hevda at forholdet mellom tredje punktum og dei to føregåande punkta er noko uklart. Spørsmålet som blir stilt, er om plikta til å sende ny innkalling gjeld både når det er ein andelseigar og når det er ein delegert som melder frå om ei sak til styret. Er dette tilfellet, bør tredje punktum i føresegna bli nytt andre ledd. Første ledd vil i så fall regulere retten til å få saker opp på generalforsamlinga, mens andre ledd vil regulere plikta til å sende ut ny innkalling.

USBL har også merknader til føresegna i § 5-11. Det blir vist til at generalforsamlinga i eit bustadbyggjelag er ein viktig institusjon som kan ta avgjerder i store saker. Det er derfor viktig at sakene som skal behandlast, er rimeleg godt førebudde. Forslaget om at delegatar kan krevje at saker blir tekne opp dersom melding om det kan kome fram til delegatane seinast éi veke før generalforsamlinga, kan synast i liten grad å ta omsyn til behovet for ei forsvarleg saksførebuing. Generalforsamlinga bør ha krav på at styret rekk å gi ei innstilling i ei sak, og at denne innstillinga blir send ut saman med melding om dei sakene som skal behandlast. Det vil bli vanskeleg med ein forslagsfrist for delegatane slik føresegna er foreslått. Ofte er generalforsamlinga i bustadbyggjelag store forsamlingar; det er derfor viktig at dei blir avvikla på ein god og demokratisk måte. Å kunne fremje forslag med ein så kort tidsfrist synest å kunne gi grunnlag for ei lite tilfredsstillande behandling i generalforsamlinga. Det enkelte bustadbyggjelaget bør derfor sjølv kunne fastsetje reglar for å fremje forslag til generalforsamlinga, innafor den øvre ramma på til dømes seks veker før generalforsamlinga.

Asker og Bærum Boligbyggelagpeiker på at føresegna i forslaget frå utvalet til § 5-14 andre ledd nr. 1 er ein sjølvsagd regel. Regelen bør fjernast som unødvendig.

USBLgjer gjeldande at valkomiteen kan bli hemma i arbeidet sitt dersom ein av medlemmene i styret sit der. USBL har for nokre år sidan avvikla ordninga med å ha ein styremedlem som medlem av valkomiteen. Ordninga i USBL fungerer på ein fullgod måte. Det blir tilrådd at spørsmålet om deltakinga frå styret i valkomiteen blir avgjort av laget sjølv.

Den Norske Advokatforening peiker på at fristen for oppreising i forslaget frå utvalet til § 5-22 andre ledd nr. 4 kan synast å vere noko lang.

Departementet sine vurderingar

Departementet viser til at utvalet har foreslått reglar om generalforsamlinga i bustadbyggjelaget. Etter forslaget skal generalforsamlinga ha øvste myndet i laget. Andelseigarar som har teikna andel før siste årsskifte skal ha rett til å møte i generalforsamlinga. Andelseigarane kan velje å møte ved fullmektig som dei sjølve peikar ut. I lag med fleire enn 500 andelseigarar kan det fastsetjast i vedtektene at andelseigarane skal vere representerte ved delegerte på generalforsamlinga. Kvar andelseigar eller kvar delegert har éi røyst på generalforsamlinga sjølv om andelseigaren har fleire andelar.

Utvalet foreslår vidare at laget skal halde ordinær generalforsamling før 1. juli kvart år. Spørsmålet om godkjenning av årsrekneskapen og årsmeldinga skal alltid takast opp og avgjerast på den ordinære generalforsamlinga. Styret kan kalle inn til ekstraordinær generalforsamling. Styret skal kalle inn til ekstraordinær generalforsamling når revisor eller minst ein tiandedel av andelseigarane krev det skriftleg for å få teke opp eit klart oppgitt emne. Utvalet foreslår at ein andelseigar har rett til å få teke opp på generalforsamlinga spørsmål som blir melde skriftleg til styret innan 1. april. Delegerte har rett til å få teke opp på generalforsamlinga spørsmål som blir melde skriftleg til styret i så god tid at dei kan takast med i innkallinga. Saker som ikkje er melde til andelseigarane etter reglane om innkalling av generalforsamlinga, kan ikkje avgjerast utan at alle andelseigarane i laget samtykkjer.

Den ordinære generalforsamlinga skal velje ein valkomité til å førebu val året etter, medrekna val av valkomité. Det skal fastsetjast i vedtektene kor mange medlemmer generalforsamlinga skal velje til valkomiteen. Vedtak i generalforsamlinga krev fleirtal av dei røystene som er gitt, om ikkje anna er fastsett i lova. Det kan vedtektsfestast andre fleirtalskrav og fastsetjast andre reglar om kva som skal skje dersom røystene står likt. Generalforsamlinga kan etter utvalet sitt forslag vedta å endre vedtektene med to tredjedelar av dei røystene som er gitt. Ein andelseigar, ein styremedlem eller dagleg leiar kan reise søksmål med påstand om at eit vedtak gjort i generalforsamlinga er ugyldig fordi det er blitt til på ulovleg vis eller elles er i strid med lova eller vedtektene for laget.

Departementet sluttar seg i det alt vesentlege til det forslaget som utvalet har kome med til reglar om generalforsamling. Departementet meiner at dei allmenne reglane på ein tenleg måte slår fast den generelle kompetansen som generalforsamlinga bør ha, og korleis andelseigarane skal ha høve til å delta, mellom anna at ordninga med val av delegerte i store bustadbyggjelag blir vidareført. Vidare vil departementet framheve dei reglane som utvalet har foreslått for å få ei generalforsamling gjennomført utan større vanskar. Dette gjeld reglar om innkalling av generalforsamlinga og eigne reglar for avviklinga av sjølve møtet.

Departementet viser til at fleire høyringsinstansar har kome med merknader, og departementet vil kommentere desse.

Justisdepartementet viser til at det i § 5-2 står at det er andelseigarar som har teikna andel før siste årsskiftet som har rett til å møte i generalforsamlinga. Uttrykket «har teikna» er uheldig, fordi det ikkje dekkjer tilfelle der ein andel skiftar eigar. Alternativ formulering kan vere: «Alle andelseigarane har rett til å møte i generalforsamlinga. Andelseigarane som har teikna andel etter siste årsskiftet, har likevel ikkje rett til å møte. Tilsvarande endring bør gjerast i § 5-3 første ledd tredje punktum. Kommunal- og regionaldepartementet har følgd dette forslaget til endring. Det er likevel gjort ei endring i siste føresegn for å få fram at det er dei andelseigarane som elles ville hatt rett til å møte på generalforsamlinga, som kan vere med på valet av delegerte.

Den Norske Advokatforeningog Asker og Bærum Boligbyggelagforeslår å redusere talet på andelseigarar som kan krevje ekstraordinær generalforsamling. Utvalet har foreslått at ein tjuandedel av andelseigarane må setje fram slikt krav for at styret skal vere nøydd til å kalle inn til generalforsamling. Dette utgjer fem prosent av andelseigarane. Dette er det same kravet som etter gjeldande lov.

Departementet viser til at det i aksjelova § 5-6 andre ledd er stilt krav om at meir enn ti prosent av aksjeeigarane som representerer minst ein tiandedel av aksjekapitalen fremjar slikt krav. Omsynet til harmoni i lovverket skulle då tale for å auke talet på andelseigarar som kan krevje ekstraordinær generalforsamling frå fem til ti prosent. Røystereglane er likevel svært ulike for bustadbyggjelag og aksjeselskap. I bustadbyggjelag har ingen meir enn ei røyst sjølv om ein andelseigar eig fleire andelar. Dette kan til dømes gjelde ein kommune. I aksjeselskap har aksjonærane ei røyst for kvar aksje, nokre aksjonærar kan derfor representere meir enn ti prosent av røystene på generalforsamlinga. Etter departementets vurdering kan det derfor vere grunn til å ha ulike krav til oppslutning for å kunne krevje ekstraordinær generalforsamling i bustadbyggjelag og aksjeselskap. Etter departementets vurdering kan det derfor vere rimelig å stille krav om fem prosent oppslutning frå andelseigarane i bustadbyggjelag for å krevje ekstraordinær generalforsamling. I store bustadbyggjelag som OBOS kan også fem prosent vere eit strengt krav. Ein kunne derfor vurdere å differensiere kravet om oppslutning for å krevje ekstraordinær generalforsamling ut frå talet på andelseigarar i bustadbyggjelaget. Departementet ser likevel ingen grunn til å gå inn for ei slik løysing som gjer lova vanskelegare å bruke.

Asker og Bærum Boligbyggelagforeslår at det skal vere mogleg å halde generalforsamling i andre kommunar enn den kommunen der forretningskontoret til bustadbyggjelaget ligg, jamvel om dette ikkje er regulert i vedtektene.

Departementet meiner at det i lova klart bør kome fram at generalforsamlinga som hovudregel skal haldast i den kommunen der laget har forretningskontoret. Er det behov for å halde generalforsamlinga i ein annan kommune, bør ein likevel kunne ta inn ei føresegn om dette i vedtektene når desse stadene er nemnde der. Departementet meiner at styret i eit bustadbyggjelag i alle høve ikkje bør stå heilt fritt til å velje kvar samlinga skal vere. Både andelseigarane og dei delegerte skal etter departementet sitt syn kunne innrette seg på kvar møtet skal haldast. Det er såleis viktig at stadvalet er rimeleg føreseieleg. Når det i tillegg går fram av lovforslaget at det skal vere mogleg å halde generalforsamlinga andre stader dersom dette av særlege grunnar er nødvendig, har ein oppnådd den fleksibiliteten som skulle vere nødvendig. Såleis skulle det etter departementet si vurdering ikkje vere noko grunnlag for å endre det forslaget som utvalet har kome med.

Asker og Bærum Boligbyggelagforeslår at ein fullmektig skal kunne representere fleire andelseigarar på generalforsamlinga, på same vis som ein fullmektig kan representere fleire sameigarar på sameigarmøtet i eit eigarseksjonssameige. Det er eit grunnleggjande samvirkeprinsipp at ingen kan røyste med meir enn éi røyst i samvirkeføretak, jamvel om andelseigaren eig fleire andelar. Her går det eit viktig skilje mellom samvirkeføretak og andre samanslutningar. Dette prinsippet kunne lett blitt uthola dersom nokon kunne møte som fullmektig for mange andelseigarar og på det viset skaffe seg mange røyster på generalforsamlinga. Departementet sluttar derfor opp om forslaget frå utvalet om å vidareføre den gjeldande føresegna om at ingen kan vere fullmektig for meir enn éin annan andelseigar.

Justisdepartementetviser til forslaget frå utvalet til § 5-11, som gjeld høvet til å få saker opp på generalforsamlinga. Det blir hevda at forholdet mellom tredje punktum og dei to føregåande punkta er noko uklart. I første punktum heiter det at ein andelseigar har rett til å få teke opp på generalforsamlinga spørsmål som blir melde skriftleg til styret innan 1. april. I andre punktum heiter det at delegerte har rett til å få teke opp på generalforsamlinga spørsmål som blir melde skriftleg til styret i så god tid at dei kan takast med i innkallinga. I tredje punktum heiter det at dersom innkallinga er send, skal det sendast ny innkalling dersom ho kan kome fram seinast éi veke før møtet skal haldast.

Departementet tolkar forslaget til føresegn frå utvalet si side slik at tredje punktum i føresegna høyrer saman med regelen i andre punktum. For at dette skal kome tydelegare fram, foreslår departementet at første punktum blir første ledd, og at dei to andre punktuma i føresegna blir nytt andre ledd. Såleis unngår ein den faren for mistyding som Justisdepartementet har peikt på.

USBLpeiker på at det i forslaget frå utvalet til § 5-11 er slik at dei delegerte har ein kortare frist for å melde saker til generalforsamlinga. Mellom anna blir det peikt på at generalforsamlinga bør ha krav på at styret får kome med innstilling til alle saker som skal behandlast. Dette vil bli vanskeleg med ein så kort frist som utvalet har foreslått. USBL foreslår derfor at det enkelte bustadbyggjelaget sjølv skal kunne fastsetje fristar for å fremje forslag til generalforsamlinga innafor til dømes ei ramme på seks veker før generalforsamlinga skal haldast. Utvalet framhevar at styret ikkje skal vere nøydd til å lage utgreiingar eller sakspapir om ei sak. Og den som krev at saka skal opp, bør heller ikkje ha krav på at laget skal sende ut sakspapir som vedkomande har laga, jf. NOU 2000:17 side 92.

Sidan styret ikkje skal vere forplikta til å kome med ei nærare utgreiing før generalforsamlinga blir halden, kan departementet ikkje sjå at det skulle oppstå større vanskar med å gi dei delegerte kortare frist for å kome med innspel til saker, så lenge også dei delegerte er underlagde pålegget om at ei sak skal vere teken med i innkallinga for at ho skal kunne behandlast på generalforsamlinga. Departementet sluttar seg derfor til det forslaget som utvalet har kome med til føresegner om fristar for delegerte til å fremje saker for generalforsamlinga.

Asker og Bærum Boligbyggelagforeslår at regelen i § 5-14 andre ledd nr. 1 blir fjerna som unødvendig. Departementet er einig med høyringsinstansen i at å ta med denne føresegna strengt vurdert ikkje skulle vere nødvendig. Ut frå samanhengen bør like fullt regelen vere med, slik at oppstillinga i føresegna blir fullstendig. Departementet sluttar seg derfor til det forslaget utvalet har kome med.

USBLviser til at utvalet foreslår å vidareføre det gjeldande kravet om at ein medlem i valkomiteen skal veljast av styret, jf. utkastet § 5-16 andre ledd. Det blir tilrådd at spørsmålet om deltaking frå styret i valkomiteen blir avgjort av laget sjølv.

Slik departementet har oppfatta den faktiske situasjonen, har ikkje bustadbyggjelaga hatt større problem med den gjeldande ordninga. Departementet kan såleis ikkje sjå at det skulle liggje føre tyngjande grunnar for å endre regelen slik han er utforma i dag. Departementet har også lagt vekt på at jamvel om styret skal peike ut den siste medlemmen av valkomiteen, står styret samtidig fritt til å velje kven dei vil. Styret kan til dømes velje ein frå styret eller ein annan person som styret har tillit til. Det er derfor ikkje sjølvsagt, slik USBL hevdar, at det er ein i styret som skal sitje i valkomiteen.

Den Norske Advokatforening peiker på at fristen for oppreising i forslaget frå utvalet til § 5-22 andre ledd nr. 4 kan synast å vere noko lang. Departementet viser her til at denne fristen er den same i aksjelova § 5-23 andre ledd nr. 4. Sjølv om fristen i seg sjølv kan synast å vere i lengste laget, har omsynet til harmonisering av reglane hatt størst vekt. Departementet sluttar seg derfor til forslaget frå utvalet til føresegn om søksmålsfristar.

7.7 Representantskap

Gjeldande rett

Eit bustadbyggjelag skal ha eit representantskap som skal vere sett saman av minst tre medlemmer. Representantskapet skal veljast av generalforsamlinga. Vedtektene kan fastsetje at ein kommune kan oppnemne opptil tre medlemmer av representantskapet med varamedlemmer. Vedtektene kan også fastsetje at dei tilsette skal velje medlemmer og varamedlemmer til representantskapet og fastsetje reglar om dette valet. Dei valde medlemmene av representantskapet skal veljast både frå andelseigarane som ikkje er tildelte bustad gjennom laget, og andelseigarane med bustad i tilknytte burettslag. Styremedlem, forretningsførar og revisor kan ikkje vere medlem av representantskapet. Representantskapet vel mellom sine medlemmer ein ordførar dersom ikkje vedtektene legg dette valet til generalforsamlinga. Ein ordførar blir vald for eitt år.

Representantskapsmøte skal haldast når ordføraren eller styret meiner det er nødvendig. Det kan også haldast møte når minst ein fjerdedel av medlemmene av representantskapet set fram skriftleg oppmoding om det. Møtet blir halde minst éin gong i året. Møtet blir kalla saman av ordføraren. Representantskapet skal føre protokoll over forhandlingane. Protokollen skal underskrivast av møteleiaren og av to av medlemmene av representantskapet som er valde til det.

Representantskapet skal føre tilsyn med at føremålet med laget blir fremja i samsvar med lovgiving, vedtektene og avgjerdene til generalforsamlinga og representantskapet. Representantskapet skal ha opplysning om drifta av laget i den grad ein finn det nødvendig og tilhøva tillèt det. Representantskapet har til kvar tid, samla eller ved eit utval, rett til å gå igjennom registrerte rekneskapsopplysningar, rekneskapsmateriale, bøker og verdiar som tilhøyrer laget. Minst kvart år, og elles så ofte vedtektene fastset det eller representantskapet meiner at det er nødvendig, skal styret leggje fram eit utdrag og balansane av registrerte rekneskapsopplysningar og bøker, i tillegg til forklaring om alt vesentleg som har gått føre seg i tida sidan førre tilsvarande utgreiing. Vedtektene kan fastsetje at styret skal innhente fråsegner frå representantskapet før det blir gjort vedtak i konkrete saker. Vedtektene kan også avgjere at det i visse typar saker, som elles skal avgjerast av styret, skal krevjast vedtak både av styret og representantskapet, kvar for seg eller i fellesmøte. Andre tillegg kan ikkje leggjast til representantskapet med mindre lova særskilt gir heimel for det.

Forslaget frå utvalet

Utvalet har foreslått at det kan vere opp til bustadbyggjelaget sjølv å avgjere om det skal ha eit representantskap. Utvalet foreslår likevel at dersom det er fastsett i vedtektene at laget skal ha eit representantskap, skal representantskapet veljast av generalforsamlinga. Styremedlem, dagleg leiar og revisor kan ikkje vere medlem av representantskapet (§ 5-27). Representantskapet skal føre tilsyn med at føremålet til laget blir fremja i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlinga, og elles utføre oppgåver som er fastsette i vedtektene. Nærare reglar om saksbehandlinga kan fastsetjast i vedtektene.

Utvalet framhevar at ansvaret for leiing av laget skal liggje hos styret, og at dei sentrale kontroll- og tilsynsfunksjonane er det revisor som har. I tillegg kjem reglane om gransking. Utvalet viser til at der styrevalet er lagt til representantskapet, kan det gi betre stabilitet i styresamansetjinga, men utvalet vurderer det slik at det ikkje er noko tungtvegande omsyn dersom ein har ei ordning med indirekte representasjon gjennom delegerte på generalforsamlinga. Ein fare med å ha eit organ i tillegg til styre og generalforsamling, er at det kan kome opp kompetansestrid, men etter det utvalet kjenner til, har ikkje dette vore noko praktisk problem i bustadbyggjelag.

Merknader frå høyringsinstansane

Asker og Bærum Boligbyggelag har kome med nokre merknader til forslaget frå utvalet til føresegn som regulerer bruken av representantskap i bustadbyggjelag. Det blir først hevda at gjeldande reglar i større grad burde vidareførast i dei tilfella der det i vedtektene er fastsett at laget skal ha eit representantskap. Det er mellom anna ikkje fastsett kven som skal veljast som medlemmer i representantskapet. Det blir hevda at det er gode grunnar for å gi ein nærare definisjon i den nye lova. Vidare peiker ein på at det bør setjast inn ein regel i føresegna om at medlemmer i representantskapet må vere andelseigarar i bustadbyggjelaget. Representantskapet bør vere sett saman av personar mellom eigarane. Desse har betre føresetnader for å vurdere om bustadbyggjelaget driv verksemd i samsvar med føremålet til laget enn andre, som ikkje er andelseigarar. I tillegg bør det samtidig bli gitt ei føresegn om at medlemmer i representantskapet må vere myndige.

Departementet sine vurderingar

Departementet viser til at utvalet foreslår at dersom det er fastsett i vedtektene at laget skal ha representantskap, skal representantskapet veljast av generalforsamlinga. Representantskapet skal føre tilsyn med at føremålet til laget blir fremja i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlinga, og elles utføre oppgåver som er fastsette i vedtektene.

Departementet viser først til at etter gjeldande lov skal alle bustadbyggjelag ha eit representantskap. Dette representantskapet er eit tilsynsorgan, og det skal uttale seg om bestemte spørsmål, men det kan også ha andre oppgåver. Ordninga med å ha eit tilsynsorgan på denne måten var også tidlegare vanleg i aksjeselskap. For aksjeselskap er no denne ordninga med representantskap teken bort, og departementet er einig med utvalet i at ordninga bør vere frivillig i bustadbyggjelag. Såleis vil bustadbyggjelag som ikkje ønskjer å vidareføre ordninga, ta ho heilt bort. Sidan ordninga blir foreslått å vere frivillig, er det etter departementet si vurdering også naturleg at fleire av reglane om representantskap ikkje blir førte vidare i forslaget til ny lov.

Ønskjer eit bustadbyggjelag å vidareføre ordninga, er det etter departementet sitt syn like naturleg at vedtektene til laget aktivt blir brukt for å fastsetje kva reglar som skal følgjast, enn om ein gjer dette utførleg i lova. Dette vil mellom anna kunne gjelde føresegner som nærare slår fast kven som skal kunne veljast til å sitje i representantskapet. Om ein ønskjer at berre andelseigarane skal kunne sitje i representantskapet, er det ikkje noko i vegen for å vedtektsfeste dette vilkåret.

Departementet kan ikkje sjå at det skulle vere nødvendig med ei ytterlegare regulering av representantskapet enn det utvalet alt har kome med i sitt forslag. Departementet sluttar seg derfor til dette forslaget.

7.8 Leiinga av bustadbyggjelaget

Gjeldande rett

Etter gjeldande bustadbyggjelagslov skal eit bustadbyggjelag ha eit styre som skal vere sett saman av ein leiar og minst to andre medlemmer. Ein som er umyndig, kan ikkje vere medlem. Blir ein medlem umyndiggjord i tenestetida, fell vervet bort med ein gong. Berre fysiske personar kan vere styremedlemmer. Vedtektene kan med nokre unntak fastsetje at styret berre kan veljast mellom andelseigarane. Funksjonstida for styremedlemmene er to år, med mindre det i vedtektene blir fastsett ei kortare funksjonstid. Ein styremedlem skal likevel med visse unntak alltid fungere fram til det er gjennomført nytt val.

Styret blir valt av generalforsamlinga, med mindre vedtektene har lagt valet til representantskapet. Leiaren blir vald ved eit særskilt val. Vedtektene kan fastsetje at forretningsføraren skal vere medlem av styret, og at staten skal ha rett til å velje éin eller fleire styremedlemmer. Ein styremedlem med varamedlem skal oppnemnast av den kommunen der laget har forretningskontoret sitt. I vedtektene kan kommunen få rett til å velje ytterlegare éin eller fleire medlemmer. I lag som i dei siste rekneskapsåra gjennomsnittleg har hatt fleire enn femti tilsette, kan dei tilsette krevje at opptil ein tredjedel, likevel minst to, av medlemmene i styret med varamedlemmer blir valde av og mellom dei tilsette. I lag med færre tilsette kan vedtektene fastsetje at dei tilsette etter nærare reglar fastsette i vedtektene kan velje styremedlemmer.

Det skal veljast minst to varamedlemmer for styremedlemmene. Det organet som vel varamedlemmene, fastset om dei skal vere personlege eller kallast inn i nummerorden.

Når særlege tilhøve ligg føre, har ein styremedlem rett til å tre tilbake før funksjonstida er ute. Trekkjer nokon seg tilbake, skal ein gi rimeleg førehandsvarsel til styret og elles til den som har valt medlemmen, når styremedlemmen ikkje er vald av laget. Ein styremedlem kan fjernast før utgangen av funksjonstida. Vedtak om dette blir gjort av generalforsamlinga eller av representantskapet dersom dette vel styret. I begge tilfella krev eit slikt vedtak minst to tredjedelar av dei gitte røystene. Ein er ikkje nøydd til å ha nokon særskild grunn for å fjerne ein styremedlem.

Dersom vervet som styremedlem fell bort før utgangen av funksjonstida, eller dersom det oppstår ei hindring det for styremedlemmen, og varamedlem for vedkomande ikkje finst, skal dei andre styremedlemmene syte for at det blir vald ny styremedlem for resten av funksjonstida til styremedlemmen. Høyrer valet under generalforsamlinga, kan det vente til neste ordinære generalforsamling dersom styret er vedtaksført med dei medlemmene som er att.

Styremøte skal haldast så ofte som leiinga og kontrollen av interessene til laget tilseier det. Leiaren kallar inn til styremøte. Krev ein styremedlem eller forretningsførar at det skal haldast styremøte, skal leiaren med ein gong rette seg etter kravet. Sjølve møta blir styrte av leiaren. Er han ikkje til stades, og det ikkje er valt nokon nestleiar, vel styret ein til å leie møtet.

Stiller ikkje vedtektene strengare krav, er styret vedtaksført når meir enn halvparten av medlemmene er til stades. Styret gjer vedtak med vanleg fleirtal mellom dei møtande, så framt ikkje anna er fastsett i vedtektene. Dei som røystar for vedtaket, må likevel alltid utgjere meir enn ein tredjedel av alle medlemmene i styret. Ved røystelikskap gjer røysta til leiaren av møtet utslaget. Er det røystelikskap ved val av møteleiar, blir avgjerda teken ved loddtrekning. Styret skal føre protokoll over forhandlingane. Protokollen skal underskrivast av dei styremedlemmene som har møtt fram.

Styret representerer laget utetter og teiknar firmaet. Rettshandel som styret i forhold til laget ikkje hadde rett til å inngå, er ikkje bindande for laget dersom avtaleparten visste eller burde ha innsett det. Vedtektene kan fastsetje at to eller fleire styremedlemmer i fellesskap kan representere laget og teikne firmaet. Andre enn styremedlemmer kan ikkje få rett til å underteikne. Vedtektene kan gi styret tilgang til å gi prokura.

Styret skal leie verksemda til laget i samsvar med lov og vedtekter og etter dei forskriftene og pålegga som generalforsamlinga eller andre organ har gitt i medhald av lov eller vedtekter. Styret kan ta alle avgjerder som ikkje i lov eller vedtekter er lagde til andre organ.

Styret tilset forretningsførar og andre funksjonærar, gir instruks til dei og fastset kva lønn dei skal ha. Styret skal føre tilsyn med at dei tilsette oppfyller pliktene sine. Det høyrer også inn under oppgåvene til styret å seie dei opp eller gi dei avskil. Styret kan delegere kompetansen sin til ein forretningsførar. Vedtektene kan fastsetje at kompetansen til å tilsetje, seie opp eller gi avskil til ein forretningsførar skal høyre inn under representantskapet. Tilsetjinga kan berre skje på oppseiing med ein oppseiingsfrist som ikkje må overstige seks månader.

Eventuell godtgjersle til styremedlemmer skal fastsetjast av generalforsamlinga etter innstilling frå representantskapet. Godtgjersla skal fastsetjast til fastsette pengesummar for fastsette terminar.

Ein styremedlem eller funksjonær må ikkje i samband med ein rettshandel for laget ta i mot godtgjersle av andre enn laget, og heller ikkje godtgjersle som avtaleparten eller ein representant for denne har lova laget. Det same gjeld ektefellen til ein styremedlem eller funksjonær og personar som er i slekt eller i svogerskap med styremedlemmen eller funksjonæren i rett opp- eller nedstigande linje, eller selskap som nokon av dei som er nemnde her, har ei vesentleg interesse i. Ei godtgjersle som er avtalt eller motteken ulovleg, tilfell laget.

Ein styremedlem eller ein forretningsførar må ikkje ta del i behandlinga av eller vere med på å avgjere spørsmål som han har ei vesentleg personleg eller økonomisk særinteresse i. Ein styremedlem eller ein forretningsførar må heller ikkje ta del i avgjerder som gjeld lån eller diskontering av papir som er påførte hans namn. I saker mellom styret eller enkelte styremedlemmer på den eine sida og bustadbyggjelaget på den andre, med unntak av visse saker, skjer forkynninga for laget for ordføraren i representantskapet, og representantskapet fører saka for laget. Blir det ført sak mellom representantskapet eller fleirtalet av representantskapet på den eine sida og laget på den andre, skal styret kalle saman ei generalforsamling for å velje éin eller fleire personar som skal representere laget under saka.

Kravsmål om konkursbehandling eller gjeldsforhandling etter lova kan frå laget si side berre setjast fram av styret. Med mindre styret av omsyn til kreditorane må reknast for å vere forplikta til å krevje konkursbehandling, kan slikt kravsmål berre setjast fram i medhald av avgjerda til generalforsamlinga. Under konkursbehandlinga representerer styret laget som konkursskyldnar. Retten til godtgjersle for styremedlemmene fell bort frå opninga av konkursen.

Styret skal syte for registrering og dokumentasjon av rekneskapsopplysningar og utarbeide årsrekneskap og årsmelding i samsvar med reglar gitt i eller i medhald av rekneskapslova.

Forslaget frå utvalet

Utvalet har foreslått fleire føresegner som set krav til styret, dagleg leiar o.l. Det blir foreslått at laget skal ha eit styre med minst tre medlemmer (§ 6-1). Berre myndige personar kan vere styremedlemmer. Styret skal velje styreleiaren om ikkje generalforsamlinga har gjort det. Dagleg leiar kan ikkje vere styreleiar. Styret skal tilsetje ein dagleg leiar for laget (§ 6-2). Reglane om dagleg leiar gjeld tilsvarande for dagleg leiar i føretak som etter avtale har den daglege leiinga av laget.

Generalforsamlinga skal velje styremedlemmene. Det skal veljast minst éin varamedlem (§ 6-3). Dette skal likevel ikkje gjelde for styremedlemmer som dei tilsette skal velje. Vidare blir det foreslått at det i vedtektene skal kunne fastsetjast at valretten for generalforsamlinga skal kunne overførast til andre. Meir enn halvparten av styremedlemmene skal likevel veljast av generalforsamlinga, så framt ikkje valretten blir overført til eit vedtektsfesta lagsorgan, til dømes eit representantskap. Valrett kan ikkje overførast til styret eller til ein styremedlem. Kommunen som laget har hovudkontor i, skal oppnemne éin styremedlem med varamedlem, så framt ikkje laget etter avtale med kommunen har vedtektsfesta noko anna.

Det blir foreslått at i bustadbyggjelag med fleire enn tretti tilsette kan eit fleirtal av dei tilsette krevje at ein styremedlem og ein observatør med varamedlemmer skal veljast av og mellom dei tilsette (§ 6-4). Utvalet har her prøvd å finne ei løysing som er tilpassa situasjonen i bustadbyggjelag. På denne måten skil føresegna seg noko frå slik ein har gjort det i aksjelova. Dette er gjort fordi det ikkje er aktuelt med bedriftsforsamling i bustadbyggjelag.

Utvalet foreslår vidare at i lag med fleire enn femti tilsette skal eit fleirtal av dei tilsette kunne krevje at opptil ein tredjedel og minst to av styremedlemmene med varamedlemmer skal veljast av og mellom dei tilsette. Utvalet har derimot ikkje funne grunn til å ta inn ei føresegn som svarer til aksjelova § 6-4 tredje ledd om aksjeselskap med meir enn 200 tilsette. Utvalet ser det slik at det ikkje er mange bustadbyggjelag der det er så mange tilsette. Dessutan står bustadbyggjelag i ei anna stilling enn aksjeselskap. I eit bustadbyggjelag har ein reglar om medlemsdemokrati der kvar medlem har éi røyst. Det kan her bli eit misforhold mellom ein omfattande valrett for tilsette og innverknaden frå medlemmene si side.

Utvalet foreslår likevel at forskrifter etter aksjelova § 6-4 fjerde ledd skal gjelde tilsvarande her så langt dei passar.

Utvalet foreslår at styremedlemmene skal gjere teneste i to år (§ 6-5). I vedtektene kan tenestetida setjast kortare eller lengre, men ikkje til meir enn fire år. Kortare tenestetid kan fastsetjast ved suppleringsval. Tenestetida skal reknast frå valet, om ikkje anna er fastsett, og varer ut den ordinære generalforsamlinga det året då tenestetida er omme. Sjølv om tenestetida er omme, har styremedlemmen rett til å bli ståande i vervet til ny styremedlem er vald. Dette skal ikkje gjelde for styremedlem som er vald av dei tilsette.

Utvalet foreslår at ein styremedlem skal ha rett til å gå av før tenestetida er omme dersom det er særleg grunn til det. Styret og den som har valt styremedlemmen, skal ha rimeleg førehandsvarsel (§ 6-6). Ein styremedlem kan avsetjast av den som har valt styremedlemmen. Det gjeld ikkje ein styremedlem som er vald etter regelen som gir tilsette rett til å velje medlem i styret.

Utvalet foreslår at dersom vervet til ein styremedlem fell bort før tenestetida har gått ut, og det ikkje finst varamedlem, skal resten av styret syte for val av ny styremedlem for resten av tenestetida. Det same gjeld dersom ein styremedlem blir umyndig eller blir sett i konkurskarantene etter konkurslova (§ 6-7). Høyrer valet under generalforsamlinga, kan det vente til neste ordinære generalforsamling dersom styret framleis er vedtaksført.

Utvalet foreslår at dei føresegnene som er foreslått, skal gjelde tilsvarande for varamedlemmer og observatørar så langt dei passar (§ 6-8). Eventuell godtgjersle til styremedlemmer og observatørar skal fastsetjast av generalforsamlinga. Ved konkurs fell retten til godtgjersle bort frå konkursopninga (§ 6-9).

Utvalet foreslår eigne reglar som nærare definerer kva som skal vere oppgåver for leiinga. Det blir foreslått at forvaltninga av laget høyrer under styret. Styret skal syte for forsvarleg organisering av verksemda (§ 6-10). Styret skal så langt det trengst, fastsetje planar og budsjett for verksemda i laget. Styret kan også fastsetje retningslinjer for verksemda. Styret skal halde seg orientert om den økonomiske stoda for laget og skal sjå til at det blir ført fullgod kontroll med verksemda, rekneskapen og formueforvaltninga. Styret kan setje i verk dei undersøkingane som det meiner det treng for å kunne utføre oppgåvene sine. Styret skal setje i verk undersøkingar dersom éin eller fleire av styremedlemmene krev det. Styret skal føre tilsyn med den daglege leiinga og verksemda i laget elles. Styret kan fastsetje instruks for den daglege leiinga (§ 6-11).

Utvalet foreslår at ein dagleg leigar skal stå for den daglege leiinga av verksemda i laget, og at vedkomande skal følgje dei retningslinjene og pålegga som styret har gitt (§ 6-12). Den daglege leiinga omfattar ikkje saker som etter tilhøva i laget er av uvanleg slag eller har mykje å seie for laget. Dagleg leiar kan elles avgjere ei sak etter fullmakt frå styret i det enkelte tilfellet eller når det er til vesentleg ulempe for laget å vente på styrevedtak. Styret skal ha melding om avgjerda snarast råd. Dagleg leiar skal syte for at rekneskapen for laget er i samsvar med lov og forskrifter, og at formueforvaltninga er ordna på fullgod måte. Dagleg leiar skal minst kvar tredje månad gi styret melding om verksemda i laget, stillinga for laget og resultatutviklinga (§ 6-13). Styret kan til kvar tid krevje at dagleg leiar gir styret ei nærare utgreiing om bestemte saker. Kvar styremedlem kan også krevje slik utgreiing.

Utvalet foreslår at laget skal melde frå til styret i eit dotterselskap om tilhøve som kan ha noko å seie for heile konsernet (rekneskapslova § 1-3). Laget skal også melde frå til styret i dotterselskapet om vedtak som kan ha noko å seie for dotterselskapet, før endeleg vedtak blir gjort (§ 6-14).

Utvalet foreslår at ein styremedlem, dagleg leiar eller ein tilsett i laget i samband med arbeidet sitt for laget ikkje må ta imot godtgjersle frå andre enn laget. Det same gjeld godtgjersle frå laget som ein medkontrahent eller representant for medkontrahenten har stilt krav om (§ 6-15). Godtgjersle som styremedlem eller dagleg leiar ikkje kan ta imot, kan heller ikkje nokon av deira nærståande ta imot. Godtgjersle som er avtalt eller motteken i strid med forbodet, skal laget ha. Det same gjeld avkastning av og eigedelar som er komne i staden for godtgjersla. Ein styremedlem som ikkje er med på den daglege leiinga i laget, kan likevel som ledd i si næring vere mellomperson i høve til laget mot vanleg godtgjersle, så framt styremedlemmen ikkje samtidig representerer laget. Utvalet foreslår at kravsmål om gjeldsforhandling eller konkursbehandling for laget kan berre setjast fram av styret (§ 6-16). Det er styret som representerer laget som konkursskyldnar.

Utvalet foreslår at styret skal behandle sakene i møte, om ikkje styreleiaren meiner at saka kan leggjast fram skriftleg eller takast opp på annan fullgod måte. Årsrekneskap og årsmelding skal styret behandle i møte (§ 6-17). Styreleiaren skal syte for at styremedlemmene så langt råd er kan vere med på ei samla behandling av saker som skal behandlast utan møte. Styremedlemmene og dagleg leiar kan krevje saksbehandling i møte. Styreleiaren leier saksbehandlinga. Er korkje styreleiaren eller varaleiaren med, vel styret ein leiar for styrebehandlinga. Dagleg leiar har rett og plikt til å vere med på saksbehandlinga i styret og til å uttale seg, om ikkje anna er fastsett av styret i den enkelte saka. Styreleiaren skal syte for behandling av aktuelle saker som høyrer under styret. Styremedlemmene og dagleg leiar kan krevje at styret tek opp bestemte saker (§ 6-18). Dagleg leiar skal førebu styresakene i samråd med styreleiaren. Alle saker skal førebuast og leggjast fram slik at styret har eit tilfredsstillande grunnlag for behandlinga (§ 6-19). Styresakene skal varslast på tenleg måte og med nødvendig frist.

Utvalet har eit forslag til regel om styreinstruks. Det blir foreslått at i lag der dei tilsette har representasjon i styret, skal styret fastsetje ein styreinstruks som gir nærare reglar om styrearbeidet og saksbehandlinga (§ 6-20). Instruksen skal mellom anna innehalde reglar om kva saker som skal behandlast i styret, og om kva arbeidsoppgåver og plikter dagleg leiar har i høve til styret. Instruksen skal òg innehalde reglar for innkalling og behandling i møte. Forskrifter etter aksjelova § 6-23 tredje ledd om styreinstruks skal gjelde tilsvarande så langt dei passar.

Utvalet foreslår at styret skal kunne gjere vedtak når meir enn halvparten av medlemmene er til stades eller er med på saksbehandlinga, om ikkje strengare krav er fastsette i vedtektene (§ 6-21). Styret kan likevel ikkje gjere vedtak utan at alle styremedlemmene så langt råd har fått høve til å vere med på behandlinga av saka. Har nokon forfall og det finst varamedlem, skal varamedlemmen kallast inn. Eit styrevedtak krev at fleirtalet av dei styremedlemmene som er med på behandlinga av ei sak, har røysta for. Står røystene likt, gjeld det som møteleiaren har røysta for. Dei som har røysta for eit forslag som inneber ei endring, må likevel alltid utgjere meir enn ein tredjedel av alle styremedlemmene (§ 6-22). Strengare røystereglar kan fastsetjast i vedtektene. Ved val eller tilsetjing kan styret på førehand fastsetje at den som får flest røyster, skal reknast som vald (§ 6-23). Står røystetalet likt ved val av styreleiar eller møteleiar, blir valet avgjort ved loddtrekning. I andre tilfelle der røystene står likt, gjeld det møteleiaren har røysta for. Strengare røystereglar kan fastsetjast i vedtektene.

Utvalet foreslår at ein styremedlem ikkje må vere med i behandlinga eller avgjerda av spørsmål som har så mykje å seie særleg for styremedlemmen eller nærståande at medlemmen må reknast å ha ei klar personleg eller økonomisk særinteresse i saka. Det same gjeld for dagleg leiar (§ 6-24). Ein styremedlem eller dagleg leiar må heller ikkje vere med på behandlinga av ei sak om lån eller annan kreditt til personen sjølv, eller trygdgiving for gjelda til personen. Styret og andre som representerer laget, må ikkje gjere noko som kan gi visse andelseigarar eller andre ein urimeleg fordel til skade for andre andelseigarar eller laget (§ 6-25). Styret eller dagleg leiar skal ikkje etterkome eit vedtak gjort av generalforsamlinga dersom vedtaket strir mot lov eller vedtekter.

Utvalet foreslår at det skal førast protokoll for styresakene som minst gir opplysning om tid og stad, behandlingsmåte og styrevedtaka (§ 6-26). Er ikkje styrevedtaket samrøystes, skal det opplysast om kven som har røysta for og mot. Ein styremedlem eller dagleg leiar som ikkje er einig i eit vedtak, kan krevje oppfatninga si ført inn i protokollen. Protokollen skal skrivast under av styremedlemmene som har vore med på behandlinga i styret. Har styret minst fem medlemmer, og er vedtak gjort i møte, kan styret velje to til å skrive under. I så fall skal utskrift sendast til alle styremedlemmene med frist for merknader, som i tilfelle kan krevjast tekne inn i protokollen.

Utvalet foreslår at det skal vere styret som representerer laget utetter og teiknar firmaet (§ 6-27). Styret kan gi styremedlemmer, dagleg leiar eller namngitte tilsette rett til å teikne firmaet. Slik fullmakt kan fastsetjast i vedtektene, som også kan avgrense den kompetansen styret har til å gi rett til å teikne firmaet (§ 6-28). Retten til å teikne firmaet kan når som helst kallast tilbake. Vedtektsfesta fullmakt kan kallast tilbake av styret når ein ikkje utan skade for laget kan vente på vedtak i generalforsamlinga. Føresegnene om dagleg leiar gjeld tilsvarande for firmateiknar som ikkje er dagleg leiar eller medlem av styret. Dagleg leiar representerer laget utetter i saker som høyrer inn under den daglege leiinga (§ 6-29).

Utvalet foreslår at dersom nokon som representerer laget utetter, ved disposisjon på vegner av laget har gått utover sin kompetanse, er disposisjonen ikkje bindande for laget når laget godtgjer at medkontrahenten forstod eller burde ha forstått at kompetansen blei overskriden, og det ville stride mot heider og god tru å gjere disposisjonen gjeldande (§ 6-30). Utvalet foreslår at etter at val av styremedlem eller tilsetjing av dagleg leiar er registrert i Føretaksregisteret, kan manglar ved valet eller tilsetjinga ikkje gjerast gjeldande overfor ein tredjeperson, om då ikkje laget godtgjer at tredjepersonen kjende til mangelen (§ 6-31).

Merknader frå høyringsinstansane

Trondheim kommune deler utvalet sitt syn om at ordninga med kommunal representasjon i styret bør vidareførast som ei markering av at bustadbyggjelaget har oppgåver som er av offentleg interesse. Kommunen støttar forslaget om at denne ordninga skal vere frivillig. Ordninga bør ikkje vere påboden dersom ingen av partane ønskjer ho. Brønnøysundregistrasynest det ikkje kjem tydeleg nok fram om representanten frå kommunen kjem i tillegg til minstekravet om tre medlemmer i forslaget til § 6-1. Ein meiner her at lovteksten burde kunne gjerast klarare. Husbankenstøttar også forslaget om at kommunen skal ha ein representant i styret i bustadbyggjelaget. Men banken foreslår vidare at det burde vere lovfesta kva oppgåver denne representanten skal ha. Det bør stå at representanten skal sjå til at bustadbyggjelaget tek omsyn til dei bustadsøkjande medlemmene, når utvalet ikkje foreslår å vidareføre at desse skal vere representerte i styret gjennom ein medlem.

Asker og Bærum Boligbyggelagviser til forslaget frå utvalet til føresegn om avgang og avsetjing av medlemmer i styret før tenestetida er omme. Det blir framheva at det i somme tilfelle kan vere uklart kven det er som kan avsetje ein styremedlem. Er dette ei konkret generalforsamling, vil det vere vanskeleg å finne ut kven som var med i denne forsamlinga dersom det har gått år sidan medlemmen blei vald. Her kan det oppstå tolkingstvil. Om det i staden for «den» hadde stått «det organet» som valde medlemmen, ville kanskje denne mistydinga kunne rettast opp.

Brønnøysundregistra viser til forslaget frå utvalet til § 6-28, som også opnar for å gi signaturretten til juridiske personar. Føresegna i § 6-2 viser til at den daglege leiinga kan utførast av eit føretak. Denne løysinga representerer eit unntak frå hovudregelen i selskapsretten. Til vanleg skal signaturretten berre givast til éin eller fleire fysiske personar. Det blir gjort gjeldande at det kan vere uheldig å gi signaturretten til juridiske personar. Mellom anna kan det gi dårleg oversyn over kven som faktisk har denne retten.

Departementet sine vurderingar

Departementet viser til at utvalet i forslag til føresegner om leiinga av laget for foreslått at laget skal ha eit styre med minst tre medlemmer. Styret skal velje styreleiaren om ikkje generalforsamlinga har gjort det. Styret skal tilsetje ein dagleg leiar for laget. Generalforsamlinga skal velje styremedlemmene. Det skal veljast minst éin varamedlem. Styremedlemmene gjer teneste i to år. I vedtektene kan tenestetida setjast både kortare og lenger, men ikkje til meir enn fire år. Etter forslaget skal ein styremedlem har rett til å gå av før tenestetida er slutt dersom det er særleg grunn til det. Ein styremedlem kan avsetjast av det organet som har valt styremedlemmen.

Utvalet foreslår vidare at forvaltninga av laget høyrer inn under styret. Styret skal syte for forsvarleg organisering av verksemda. Styret skal så langt det trengst, fastsetje planar og budsjett for verksemda i laget. Styret kan òg fastsetje retningslinjer for verksemda. Styret skal føre tilsyn med den daglege leiinga og verksemda i laget elles. Dagleg leiar skal stå for den daglege leiinga av verksemda i laget og følgje dei retningslinjene og pålegga som styret har gitt. Det er foreslått eigne saksbehandlingsreglar for styret. Mellom anna i lag der dei tilsette har representasjon i styret, skal styret fastsetje ein styreinstruks som gir nærare reglar om styrearbeidet og saksbehandlinga. Styret kan gjere vedtak når meir enn halvparten av medlemmene er til stades eller er med på saksbehandlinga, om ikkje strengare krav er fastsette i vedtektene. Eit styrevedtak krev at fleirtalet av dei styremedlemmene som er med på behandlinga av ei sak, har røysta for. Det blir òg foreslått eigne reglar for korleis tilhøvet skal vere mot omverda, mellom anna er det styret som representerer laget utetter og teiknar firmaet. Men det er den daglege leiaren som representerer laget utetter i saker som høyrer med til den daglege leiinga.

Departementet meiner at utvalet har kome med gode forslag til korleis føresegnene om leiinga av bustadbyggjelaget bør vere utforma. Departementet viser til føresegnene som gjeld oppnemning av styret og tilsetjinga av ein dagleg leiar av laget. Det same gjeld i forhold til føresegner om kva oppgåver leiinga skal ha, og korleis saksbehandlinga skal gå føre seg. Det blir også vist til føresegnene om korleis representasjonen utetter skal vere. Departementet sluttar seg i hovudsak til dei forslaga som utvalet har kome med, med eit par unntak. Det eine unntaket gjeld kommunal representasjon i styret i bustadbyggjelaga. Det andre unntaket gjeld kven som skal kunne vere dagleg leiar. Det har kome inn etter måten få merknader frå høyringsinstansane til reglane om leiinga av laget. Departementet tolkar dette slik at også høyringsinstansane i det alt vesentlege er einige i dei tilrådingane utvalet gjer.

Utvalet har som ei normalordning foreslått å vidareføre ordninga med kommunal representasjon i styret i bustadbyggjelaga. Trondheim kommune og Husbanken støttar desse forslaga. Departementet er ikkje einig i dette forslaget, og viser særleg til at bustadbyggjelag er private medlemsorganisasjonar. Korkje etter gjeldande lov eller etter forslaget frå utvalet er det lagt opp til at eit bustadbyggjelag skal ivareta offentlege interesser. Rett nok kan både bustadbyggjelag og kommunar sjå seg tente med eit nært samarbeid om bustadforsyning og andre bustadsosiale spørsmål, men departementet har under punkt 7.2.3 framheva at slikt samarbeid bør vere frivillig frå begge partane si side.

For bustadbyggjelaga sin del må slikt samarbeid også byggje på forretningsmessige prinsipp. Med eit slikt utgangspunkt meiner departementet at det vil vere inkonsekvent å vidareføre ordninga med kommunal representasjon i leiinga av bustadbyggjelaget. Det kan også føre til ei uheldig samanblanding av roller. Departementet foreslår derfor at denne føresegna ikkje blir teken med i den nye lova. Departementet vil samtidig framheve at dette sjølvsagt ikkje er til hinder for at bustadbyggjelaga vel kommunale representantar til styret dersom dei vil ta på seg slike verv, men i så fall vil grunnlaget for valet vere heilt frivillig og ikkje byggje på noka føresegn i lova.

Brønnøysundregistra reiser innvendingar mot at utvalet foreslår å gi juridiske personar signaturrett. Det blir mellom anna vist til at aksjelova ikkje gir juridiske personar denne retten. Departementet viser her til forslaget frå utvalet til § 6-2, der det blir opna for at den daglege leiinga kan utførast av eit føretak. Utvalet viser til at det etter gjeldande lov ikkje er noko påbod om at eit bustadbyggjelag skal ha ein dagleg leiar, men i praksis viser det seg at det er slik. Utvalet viser vidare til at ein i praksis har hatt døme på at dagleg leiing har vore overlaten til eit anna bustadbyggjelag. Utvalet kom då fram til at ein ikkje burde hindre slike ordningar, samtidig som ein ville unngå at eit slikt forslag skulle føre til ei pulverisering av ansvaret, jf. NOU 2000:17 side 95.

Departementet er ikkje einig med utvalet i at eit føretak - til dømes eit anna bustadbyggjelag - skal kunne vere dagleg leiar i eit bustadbyggjelag. Departementet er redd for at dette kan medverke til at ansvaret for drifta av laget blir pulverisert. Dessutan gjeld også her ønsket om at føresegnene i den nye lova om bustadbyggjelag i størst mogleg grad skal harmoniserast med føresegnene i aksjelova. Departementet viser her til at aksjelova § 6-32 føreset at den daglege leiaren er ein person og ikkje eit føretak, jf. føretaksregisterlova § 3-1 nr. 6. Jamvel om det etter gjeldande lov har vore praktisert ordningar der den daglege leiaren har vore eit føretak, kan ikkje departementet sjå at dette er tyngjande nok til å ha ein annan regel enn i aksjelova. Departementet går derfor mot utvalet på dette punktet.

Sidan departementet føreset at den daglege leiaren skal vere ein fysisk person, fell også problemet med at ein juridisk person skal kunne ha signaturrett, bort. Departementet har såleis teke omsyn til innvendinga frå Brønnøysundregistra.

Departementet er einig med Asker og Bærum Boligbyggelag i at føresegna i lovutkastet til ny lov om bustadbyggjelag § 6-6, om kven det er som kan avsetje ein styremedlem, blir klarare om det i staden for «den» står at det er «det organ» som valde medlemmen, som kan avsetje styremedlemmen. Departementet har derfor foreslått ei slik endring.

7.9 Rekneskap og revisjon

Gjeldande rett

Bustadbyggjelag har rekneskapsplikt etter rekneskapslova frå 1998, jf. § 1-2 første ledd nr. 8, slik dei også hadde det etter rekneskapslova frå 1977. Med heimel i rekneskapslova frå 1977 blei det gitt eigne forskrifter om årsoppgjer for bustadbyggjelag i 1989. Desse forskriftene gjeld inntil vidare også etter at 1998-lova tok til å gjelde, jf. § 9-3 sjette ledd. Det står også att nokre særreglar om rekneskap og årsmelding i bustadbyggjelagslova.

Eit bustadbyggjelag skal ha éin eller fleire statsautoriserte eller registrerte revisorar. Ein revisor skal så langt det er mogleg vere til stades på generalforsamlinga dersom generalforsamlinga skal behandle spørsmål om rekneskap eller om ansvar for tillitsvalde og funksjonærar, eller dersom generalforsamlinga er kalla inn av skifteretten. Kan revisor ikkje møte sjølv, kan han møte med ein assistent om han har nokon.

Etter krav frå generalforsamling, representantskap, styremedlem, forretningsførar eller granskar er revisor forplikta til å gi opplysningar om kva han har funne under verksemda si i laget. Revisor kan krevje spørsmåla sette fram skriftleg og kan gi eit skriftleg svar, med unntak frå dei tilfella der opplysningane blir kravde av generalforsamlinga. I så fall skal spørsmål og svar bli protokollert dersom nokon av dei som er til stades, krev det.

Revisor blir vald av generalforsamlinga etter forslag frå representantskapet. Etter krav frå minst ein tiandedel - men minst fem - av andelseigarane som har andelar teikna før siste årsskiftet, kan skifteretten oppnemne ein revisor i tillegg til dei andre revisorane. Er kravet sett fram av minst ein tredjedel av andelseigarane som har andelar teikna før siste årsskiftet, skal dette kravet alltid takast til følgje. Fyller revisor ikkje lenger vilkåra for å kunne bli vald som revisor i laget, skal val av ny revisor i staden for den som har vore det, gjerast utan opphald. Valet kan likevel vente til neste ordinære generalforsamling dersom vedkomande ikkje var den einaste revisoren til laget. Revisoren gjer teneste fram til ein annan revisor blir vald i hans stad. Generalforsamlinga kan berre gjennomføre eit slikt val dersom det i innkallinga er sagt at det blir sett fram forslag om val av ny revisor.

Blir ein revisor fjerna mot sin vilje av ein grunn som må reknast for å vere utilbørleg, har han krav på eitt års godtgjersle rekna frå det tidspunktet oppdraget er avslutta. Godtgjersla til revisor blir fastsett av generalforsamlinga. Skifteretten fastset likevel godtgjersla for revisor som retten har oppnemnt.

Forslaget frå utvalet

Utvalet foreslår at det ikkje skal vere eigne rekneskapsreglar i den nye lova om bustadbyggjelag. Her kan ein byggje på same modell som i den nye aksjelovgivinga; rekneskapsreglane går fram av rekneskapslova. Utvalet har her vist til førearbeida då den nye rekneskapslova blei førebudd, jf. NOU 1996:30 side 103 og 104 og Ot.prp. nr. 42 1997-98 side 25 og 26. Vidare har utvalet framheva at det er ein fordel at rekneskapsreglane er standardiserte så langt det praktisk er mogleg. Utvalet reknar med at det ikkje trengst mange tilleggsopplysningar til eit årsoppgjer etter vanlege reglar for å ta vare på dei omsyn som ligg bak gjeldande særreglar.

Utvalet foreslår at eit bustadbyggjelag skal ha éin eller fleire statsautoriserte eller registrerte revisorar (§ 8-1). Dette skal gjelde for alle bustadbyggjelag utan omsyn til omfanget av verksemda. Generalforsamlinga skal velje éin eller fleire revisorar, og kan velje éin eller fleire vararevisorar (§ 8-2). Generalforsamlinga skal godkjenne godtgjersla til revisor. Revisor gjer teneste fram til annan revisor er vald (§ 8-3). Fell oppdraget for revisor bort før tenestetida er ute, skal styret utan opphald syte for val av ny revisor. Det same gjeld dersom revisor ikkje lenger fyller vilkåra for å kunne bli vald til revisor i laget.

Utvalet foreslår vidare at ei generalforsamling berre kan velje ny revisor når det er sagt i innkallinga at det vil bli fremja forslag om nyval. Revisor har rett til å gjere greie for sitt syn på forslaget for generalforsamlinga (§ 8-4). Har generalforsamlinga forkasta eit forslag om nyval av revisor, kan ein tiandedel av alle andelseigarane eller ein tiandedel av dei delegerte som var valde til generalforsamlinga, innan éin månad etter generalforsamlinga krevje at skifteretten ved orskurd oppnemner ein revisor i tillegg til andre revisorar i laget. Kravet skal takast til følgje dersom det er rimeleg grunn til det. Utvalet viser til at i dei fleste bustadbyggjelaga er det svært vanskeleg å samle så mange andelseigarar, og utvalet foreslår derfor at kravet også kan setjast fram av ein tiandedel av dei delegerte som var valde til den generalforsamlinga som forkasta forslaget om å velje ny revisor.

Skifteretten fastset tenestetid og godtgjersle for revisor som retten har oppnemnt. Vil revisor slutte før tenestetida er ute, skal det givast rimeleg førehandsvarsel til skifteretten.

Utvalet foreslår at ein revisor skal gi revisjonsmelding til generalforsamlinga for kvart rekneskapsår. Revisjonsmeldinga skal vere styret i hende seinast to veker før den ordinære generalforsamlinga (§ 8-5). Revisor skal møte i generalforsamlinga når det skal behandle saker som gjer dette nødvendig. Utover dette har revisor rett til å møte i generalforsamlinga (§ 8-6).

Merknader frå høyringsinstansane

Den norske Revisorforening framhevar at spørsmålet om kva rekneskapsreglar som skal gjelde for bustadbyggjelag, bør vurderast saman med rekneskapsreglar for andre organisasjonar som ikkje har økonomisk vinning til føremål. Foreininga meiner at dette bør gjerast i samband med ei evaluering av rekneskapslova. Før dette blir gjort, meiner ein at det er tenleg å vidareføre gjeldande forskrift for rekneskap for bustadbyggjelag.

Det er berre Brønnøysundregistrasom har kome med merknad til føresegnene om revisjon. Etter forslaget frå utvalet til § 8-4 første ledd skal ny revisor kunne veljast berre dersom det er sett opp som eiga sak i innkallinga til generalforsamlinga. Forholdet til forslaget frå utvalet til § 5-14 er ikkje klart. Her heiter det mellom anna at saker som ikkje er nemnde i innkallinga til generalforsamlinga, likevel kan behandlast dersom alle andelseigarane samtykkjer i det.

Departementet sine vurderingar

Departementet viser til forslaget frå utvalet om at det ikkje lenger skal gjelde særlege reglar om rekneskap og årsmelding for bustadbyggjelag. Utvalet framhevar at ein i staden kan byggje på same modell som i den nye aksjelovgivinga. Det vil seie at rekneskapsreglane i sin heilskap skal gå fram av rekneskapslova. Departementet sluttar seg til dette forslaget, og departementet har for eigen del lagt særleg vekt på at det same gjeld i dag for aksjeselskap og allmennaksjeselskap.

Departementet viser også til at fleire bustadbyggjelag er bygde opp som store konsern med fleire dotterselskap. Departementet vurderer det slik at dette tilseier at rekneskapen i størst mogleg grad bør setjast opp etter vanlege reglar. Jamvel om gjeldande reglar er godt innarbeidde og velkjende, skulle det, som utvalet framhevar, ikkje vere uoverkomeleg for den som skal føre rekneskapen, å setje seg inn i oppsettet etter dei vanlegare reglane for rekneskap. Fordelen med ei slik omlegging er også at den som har røynsle frå rekneskap i andre samanhengar, lettare kan setje seg inn i og føre rekneskapen for eit bustadbyggjelag. Finansdepartementet og Kredittilsynet har heller ikkje hatt merknader til det utvalet har foreslått. Departementet foreslår her at forskrifta til rekneskapslova om særlege rekneskapsreglar for bustadbyggjelag blir oppheva.

Departementet viser vidare til at utvalet har foreslått at eit bustadbyggjelag skal ha éin eller fleire statsautoriserte eller registrerte revisorar. Generalforsamlinga skal velje éin eller fleire revisorar, og kan velje éin eller fleire vararevisorar. Revisoren gjer teneste fram til ein annan revisor er vald. Fell oppdraget for revisoren bort før tenestetida er ute, skal styret utan opphald syte for å velje ny revisor. Det same gjeld dersom revisoren ikkje lenger fyller vilkåra for å kunne veljast til revisor i laget. Revisoren skal gi revisjonsmelding til generalforsamlinga for kvart rekneskapsår. Revisoren skal møte i generalforsamlinga når det skal behandlast saker som gjer dette nødvendig. Dei fleste føresegnene som gjeld revisjon og revisorar, vil framleis gå fram av revisorlova.

Departementet sluttar seg til forslaget frå utvalet til reglar om revisjon. Når det gjeld merknadene frå Brønnøysundregistra,er forholdet mellom forslaget frå utvalet til § 8-4 første ledd og § 5-14 slik at § 5-14 slår fast hovudregelen, mens § 8-4 er eit unntak frå denne regelen. Som hovudregel skal generalforsamling ikkje ta stilling til andre saker enn dei som er melde til andelseigarane etter reglane om innkalling til generalforsamlinga. Unntak er likevel gjorde for saker som ikkje er nemnde i innkallinga - men som alle samtykkjer i kan behandlast i møtet. Utkastet til § 8-4 er eit unntak frå dette unntaket. Val av ny revisor må likevel alltid nemnast i innkallinga for at generalforsamlinga kan avgjere spørsmålet. Bakgrunnen for dette kravet er at revisor skal ha rett til å uttale seg før generalforsamlinga treffer avgjerd i slike saker. Dette omsynet blir teke vare på ved kravet om varsling om saka. På dette viset unngår ein at generalforsamlinga tek avgjerd i spørsmålet utan at revisor får høve til å uttale seg.

7.10 Gransking

Gjeldande rett

Generalforsamlinga kan når som helst gjere vedtak om ekstraordinær gransking av stiftinga av laget eller av forvaltninga i heile eller delar av den tida som ligg før avgjerda, eller ved konkrete høve eller for konkrete personars vedkomande. Om val av granskarar og om deira habilitet, teieplikt og godtgjersle gjeld dei same reglane som for revisor.

Har generalforsamlinga forkasta eit forslag om gransking, kan ein tiandedel - men minst fem - av dei andelseigarane som har andelar teikna før siste årsskifte, ved ein felles fullmektig be skifteretten avgjere om det bør gjennomførast gransking og oppnemne granskarar. Kravsmålet skal takast til følgje dersom skifteretten finn at det er rimeleg grunn for det. Før skifteretten tek avgjerda, skal han gi laget og i tilfelle den det gjeld, høve til å uttale seg. Leiinga i laget skal gi granskarane høve til å gjere dei undersøkingane dei meiner er nødvendige, og skal også syte for at granskarane får dei opplysningane og den hjelpa dei krev for å kunne utføre oppdraget sitt. Reglane om revisor sitt arbeid skal nyttast tilsvarande på granskinga, så langt reglane passar.

Granskarane skal gi skriftleg melding om granskinga til generalforsamlinga, men til skifteretten dersom granskinga er oppnemnt av denne. Skifteretten skal i så fall gi fullmektigen til andelseigarane gjenpart av melding, og så snart som mogleg kalle saman generalforsamlinga, der meldinga skal delast ut og lesast opp.

Skifteretten fastset godtgjersla for dei granskarane retten har oppnemnt. Kostnadene ved granskinga er det laget som må dekkje. Orskurdar og andre avgjerder som skifteretten tek, kan påkjærast etter reglane i tvistemålslova.

Forslaget frå utvalet

Utvalet foreslår at ein andelseigar eller delegert kan foreslå gransking av stiftinga eller forvaltninga av laget eller nærare oppgitte omstende kring forvaltninga eller rekneskapane. Forslaget kan setjast fram i ordinær generalforsamling eller på ei generalforsamling der det går fram av innkallinga at sak om slik gransking skal takast opp (§ 5-24). Får forslaget tilslutning frå minst ein tiandedel av dei andelseigarane eller dei delegerte som møter på generalforsamlinga, kan kvar andelseigar innan éin månad etter generalforsamlinga krevje at skifteretten ved orskurd tek avgjerd om gransking.

Skifteretten skal ta til følgje eit krav om gransking dersom retten meiner at kravet har rimeleg grunn (§ 5-25). Før det blir teke avgjerd i saka, skal skifteretten gi laget, og i tilfelle den granskinga elles vil omfatte, høve til å uttale seg. Skifteretten skal oppnemne éin eller fleire granskarar. Det som er fastsett om revisor i revisorlova §§ 4-1 til 4-7 og § 5-2 tredje ledd, gjeld tilsvarande for granskarane. Dei har teieplikt etter dei same reglane som revisor. Skifteretten skal fastsetje godtgjersle for granskarane. Kostnadene ved granskinga skal berast av laget. Skifteretten kan fastsetje at laget skal deponere ein høveleg sum på førehand.

Utvalet foreslår at granskarane skal gi ein skriftleg rapport om granskinga til skifteretten (§ 5-26). Skifteretten skal kalle inn generalforsamlinga til behandling av granskingsrapporten. Rapporten skal sendast til kvar andelseigar med kjend adresse slik at han normalt er framme seinast éi veke før møtet. Skal andelseigarane vere representerte ved delegerte på generalforsamlinga, er det nok å sende rapporten til dei delegerte.

Merknader frå høyringsinstansane

Det er ingen høyringsinstansar som har kome med merknader til forslaget frå utvalet.

Departementet sine vurderingar

Departementet sluttar seg til det forslaget som utvalet har kome med til reglar for gransking.

7.11 Samanslåing av bustadbyggjelag

Gjeldande rett

Eit bustadbyggjelag kan overdra eigedelar, rettar og skyldnader o.a. til eit anna bustadbyggjelag mot at andelseigarane får andelar i det overtakande laget. Styra i laga skal utarbeide eit grunngitt forslag til fusjonsavtale som minst skal gi att forslag til endringar i vedtektene til det overtakande laget i tillegg til opplysningar om vedtektsendringar i dette laget som gjeld rettsstillinga til andelseigarane og tidspunktet for gjennomføringa av fusjonen.

Forslaget til fusjonsavtale skal leggjast fram for representantskapa i laga. Som vedlegg skal følgje skriftlege fråsegner frå dei tilsette eller representantar for dei tilsette, avskrift av det siste årsoppgjeret i det eller dei andre laga, påført merknad om avgjerder i generalforsamlinga med omsyn til overskot eller tap i laget, og dessutan utskrift av revisjonsmeldinga. I eit overdrege lag skal også vedtektene til det overtakande laget leggjast ved.

Fusjonsavtalen skal godkjennast av generalforsamlingane i laga. Avgjerda krev tilslutning frå minst to tredjedelar av dei gitte røystene. Forslag frå styret til fusjonsavtale, med dei nemnde vedlegga, og fråsegner frå representantskapet skal takast inn i eller leggjast ved innkallinga. Dersom andelseigaren skal vere representert på generalforsamlinga ved delegerte, eller dersom innkallinga skjer ved offentleg kunngjering, skal dokumenta leggjast ut til ettersyn på kontoret til laget samtidig med at innkallinga blir kunngjort. Andelseigarane skal i innkallinga eller samtidig med kunngjeringa få melding om at dokumenta er lagde ut. Dei innkalla andelseigarane kan krevje å få tilsendt avskrift og skal i innkallinga ha melding om dette.

Dersom ikkje generalforsamlinga skal behandle årsrekneskapen og årsmeldinga, skal avskrift av siste årsrekneskap og årsmelding - påført merknad om avgjerder i generalforsamlinga med omsyn til overskot eller tap i laget, i tillegg til avskrift av revisjonsmeldinga - leggjast ut på kontoret til laget samtidig med innkallinga. Dei andelane som skal ytast som vederlag, blir rekna for å vere teikna når fusjonsavtalen er godkjend.

Når fusjonsavtalen er godkjend av generalforsamlinga i eit overdrege lag, skal avgjerda meldast til Føretaksregisteret. Har meldinga ikkje kome inn innan to månader etter at avgjerda blei teken, fell avgjerda bort. Når registrering av fusjonsavgjerda har skjedd, skal Føretaksregisteret kunngjere avgjerda og varsle kreditorane til laget om at dei må melde frå til laget innan tre månader frå siste kunngjering dersom dei vil gjere motsegner gjeldande mot at avgjerda blir sett i verk. Kunngjeringa skal setjast inn to gonger med minst to vekers mellomrom i Norsk lysingsblad og ei avis som er vanleg lesen på staden.

Dersom ein kreditor kjem med motsegner innan utløpet av fristen, kan avgjerda ikkje setjast i verk før kreditoren har fått betaling. Er pengekravet omtvista eller ikkje forfalle, kan det bli kravd fullgod trygd dersom pengekravet ikkje frå før har slik trygd. Om trygda er fullgod eller ikkje, kan ein krevje at skifteretten skal avgjere.

Midlane til eit overdrege lag skal forvaltast særskilt fram til laget er registrert som oppløyst. Med melding om oppløysing skal det følgje ei stadfesting underskriven av styret og revisor om at forholdet til kreditorane ikkje er til hinder for iverksetjinga. Samtidig skal dei nødvendige endringane i vedtektene i det overtakande laget registrerast. Utlevering av nye andelar til andelseigarane i eit overdrege lag skjer mot innlevering av dei gamle andelsbreva eller ved påteikning på dei.

Det overtakande laget skal syte for at oppbevaringspliktig rekneskapsmateriale og bøker tilhøyrande det overdregne laget skal oppbevarast i ti år etter oppløysinga av det overdregne laget. Registrerte rekneskapsopplysningar skal kunne givast att i samsvar med rekneskapslova § 2-2 i ti år etter den endelege oppløysinga av det overdregne laget.

Forslaget frå utvalet

Utvalet har teke utgangspunkt i at ein ved ei samanslåing må samordne dei rettane andelseigarane frå fleire lag har, typisk ansiennitetsreglar. Dei faktiske utsiktene til å få tildelt bustad eller nyte godt av andre fordelar kan bli dårlegare for somme andelseigarar. Men ei endring av fordelingsreglane måtte andelseigarane også finne seg i ved fleirtalsvedtak i eige lag, og då er det ingen grunn til å hindre ei samanslåing på grunn av kvalifisert fleirtal i alle dei medverkande laga.

Utvalet framhevar også at det kan vere mange grunnar til å slå saman to eller fleire bustadbyggjelag. Mest aktuelt er det nok med samanslåing der laga kvar for seg er for små til å kunne drive effektivt.

Utvalet foreslår at eit bustadbyggjelag skal kunne overdra eigedelar og skyldnader under eitt til eit anna bustadbyggjelag mot at andelseigarane blir andelseigarar i det overtakande laget (§ 9-1). Vedtektsføresegn i burettslag om at andelseigarane skal vere andelseigarar i eit overdrege bustadbyggjelag, skal etter samanslåinga gjelde det overtakande laget. Utvalet ser ikkje nokon grunn til å at burettslaga skal ha ein særleg rett til å motsetje seg samanslåinga. Dersom det er mange av andelseigarane i tilknytte lag som meiner at samanslåinga er uheldig, blir det vanskeleg å få fleirtal for samanslåinga på generalforsamlinga i bustadbyggjelaget.

Det blir foreslått at styra i laga skal kunne utarbeide ein felles plan for samanslåinga. Planen skal utarbeidast etter reglane i § 9-4, jf. omtale nedafor, og underteiknast av styra (§ 9-2). Planen om samanslåing skal godkjennast av generalforsamlingane med slikt fleirtal som trengst for vedtektsendring.

Utvalet foreslår at andelseigarane i det overdregne laget skal førast inn i andelseigarboka i det overtakande laget når samanslåinga er vedteken i dei laga som skal slåast saman. Andelseigarar frå det overdregne laget har ikkje rettar eller plikter i det overtakande laget før samanslåinga er registrert (§ 9-3).

Utvalet foreslår at planen for samanslåing minst skal innehalde firma for laga, forretningskommunar, adresser og organisasjonsnummer; frå kva tid transaksjonar i det overdregne laget i høve til rekneskapen skal reknast som gjorde for det overtakande laget si rekning; kva rettar andelseigarane skal ha i det overtakande laget; og utkast til opningsbalanse for det overtakande laget. Opningsbalansen skal setjast opp i samsvar med gjeldande rekneskapsreglar. Registrert eller statsautorisert revisor skal gi ei fråsegn om at balansen er sett opp i samsvar med desse reglane. Planen skal også innehalde forslag til vedtektsendring i det overtakande laget. Nye reglar om rettar og plikter i laget skal ein oppgi særskilt.

I planen skal det fastsetjast at det overtakande laget skal overta forvaltninga av det overdregne laget så snart planen er godkjend av alle laga som er med i samanslåinga. Dersom to eller fleire lag blir slått saman ved at det blir stifta eit nytt lag, skal planen innehalde forslag til stiftingsdokument for det overtakande laget. Reglane om stifting av bustadbyggjelag gjeld tilsvarande så langt dei passar (§ 9-4). Som vedlegg til planen skal følgje vedtektene i det overtakande laget og siste årsrekneskap, årsmelding og revisjonsmelding for kvart av laga (§ 9-5).

Utvalet foreslår at når planen om samanslåing er ferdig, skal styret i kvart lag utarbeide ein skriftleg rapport om samanslåinga og kva ho vil få å seie for laget. Rapporten skal gjere greie for grunngivinga for forslaget om samanslåing, og for kva samanslåinga vil få å seie for dei tilsette i laget (§ 9-6). Planen for samanslåinga og andre saksdokument skal takast med i innkallinga til generalforsamlinga (§ 9-7). Seinast éin månad etter at samanslåinga er godkjend i laga, skal vedtaket saman med planen og dei før nemnde vedlegga meldast til Føretaksregisteret.

Blir fristen overseten, fell vedtaket bort (§ 9-8). Føretaksregisteret skal kunngjere vedtaka om samanslåing og varsle kreditorane i laga om at eventuelle motsegner mot samanslåinga må meldast til laget innan to månader frå siste kunngjering. Kunngjeringa skal setjast inn to gonger med minst éi vekes mellomrom i Norsk lysingsblad og i ei avis som er vanleg lesen på forretningsstaden for laget. Kunngjeringa i avisa kan takast inn i kortform med tilvising til kunngjeringa i Norsk lysingsblad (§ 9-9).

Utvalet foreslår at dersom ein kreditor med uomtvista og forfalle krav kjem med motsegn før fristen er ute, kan samanslåinga ikkje gjennomførast før kravet er betalt (§ 9-10). Ein kreditor med omtvista krav eller krav som ikkje har forfalle, kan krevje fullgod trygd for kravet dersom det ikkje er sikra slik frå før. Skifteretten avgjer tvist om kravet er reelt, og om trygda er fullgod. Skifteretten kan forkaste krav om trygd når det er klart at kravet ikkje er reelt, eller dersom utsiktene til dekning ikkje blir dårlegare på grunn av samanslåinga. Kravsmål om avgjerd i skifteretten må vere sett fram innan to veker etter at kreditor kravde betaling eller trygdgiving.

Utvalet foreslår nærare reglar om korleis samanslåinga skal gjennomførast. Det blir foreslått at når fristen for motsegn, etter § 9-10 er ute, og tilhøvet til kreditorar som har kome med motsegn er avklart, skal det overtakande laget gi melding til Føretaksregisteret om at samanslåinga skal gjennomførast. Når samanslåinga er registrert, er samanslåinga gjennomført og det overdregne laget oppløyst (§ 9-11). Sjølv om tilhøvet til kreditorar som har reist motsegn, ikkje er avklart, kan skifteretten etter kravsmål frå det laget krava gjeld, vedta at samanslåinga kan gjennomførast og melde dette til Føretaksregisteret.

Når samanslåinga er registrert i Føretaksregisteret, kan det overtakande laget etter allmenne reglar overføre formelle posisjonar som eigar eller rettshavar til eigedelar som har høyrt til det overdregne laget (§ 9-12). Dersom det går fram av planen for samanslåing at det overtakande laget skal overta forvaltninga av eit overdrege lag så snart planen er godkjend av laga, skal det overtakande laget syte for at eigedelane og sakene i det overdregne laget haldast for seg til samanslåinga er gjennomført. Det overtakande laget skal ta vare på rekneskapsmateriale frå det overdregne laget i samsvar med rekneskapslova § 2-7 i minst 10 år etter den endelege oppløysinga. Det same gjeld bøkene til laget. Registrerte rekneskapsopplysningar skal ein kunne gi att i samsvar med rekneskapslova § 2-2 i minst ti år etter den endelege oppløysinga.

Vidare har utvalet foreslått ei føresegn som regulerer kva som skal skje dersom samanslåinga er ugyldig. Det blir foreslått at søksmål med påstand om at vedtak i laget om samanslåing skal kjennast ugyldig, må reisast før samanslåinga er registrert i Føretaksregisteret. Søksmål som blir reist etter at fristen er gått ut, skal avvisast (§ 9-13). Blir det reist søksmål om at samanslåinga er ugyldig, skal retten gi laget ein frist på tre månader for å rette det tilhøvet søksmålet byggjer på. Dom som kjenner vedtak om samanslåing ugyldig, har verknad for alle i laget.

Er vedtaket om samanslåinga meldt til Føretaksregisteret, skal retten utan opphald melde dommen til Føretaksregisteret, som skal kunngjere dommen på laget sin kostnad i Norsk lysingsblad og i ei avis som er vanleg lesen på forretningsstaden for laget. Kunngjeringa i avisa kan takast inn i kortform med tilvising til kunngjeringa i Norsk lysingsblad. Når vedtaket gjort på generalforsamlinga blir kjent ugyldig, heftar laget solidarisk med dei andre laga som er med i samanslåinga, for skyldnader frå tida etter at samanslåinga skulle hatt verknad, og fram til kunngjeringa av dommen.

Merknader frå høyringsinstansane

Asker og Bærum Boligbyggelag meiner at det i forslaget frå utvalet ikkje er gjort klart kva som skal skje dersom ein person er andelseigar i begge dei to bustadbyggjelaga som skal slåast saman. I dette tilfellet vil personen sitje med to andelar i same lag. Det blir vist til at det i utkastet til § 4-1 tredje ledd blir slått fast at ein person berre kan vere eigar av éin andel. Dette har særleg noko å seie i forhold til vedtektsreguleringa av ansiennitet.

Brønnøysundregistrameiner at det burde kome klarare fram i utkastet til § 9-4 fjerde ledd at det kan vere fleire overtakande selskap med i samanslåinga.

Brønnøysundregistrameiner vidare at det i forslaget til § 9-8 bør vere presisert at det er styret i dei laga som er med i samanslåinga, som kvar for seg skal vere forplikta til å melde frå om vedtaket om samanslåing og planen for samanslåinga. Den Norske Advokatforeningviser til at fristen etter § 9-8 for å melde samanslåing av fleire bustadbyggjelag til Føretaksregisteret er sett til éin månad. Fristen samsvarer med tilsvarande frist i aksjelova, men synest å vere noko knapp.

Departementet sine vurderingar

Departementet viser til at utvalet har foreslått føresegner for korleis samanslåing av bustadbyggjelag skal gjerast. Etter forslaget kan eit bustadbyggjelag overdra eigedelar og skyldnader under eitt til eit anna bustadbyggjelag mot at andelseigarane blir andelseigarar i det overtakande laget. Vedtektsføresegn i burettslag om at andelseigarane skal vere andelseigarar i eit overdrege bustadbyggjelag, skal etter samanslåinga gjelde det overtakande laget. Styra i laga skal utarbeide ein felles plan for samanslåinga. Planen om samanslåing skal godkjennast av generalforsamlingane med slikt fleirtal som trengst for vedtektsendring.

Utvalet foreslår vidare at når planen om samanslåing er ferdig, skal styret i kvart lag utarbeide ein skriftleg rapport om samanslåinga, og kva samanslåinga vil ha å seie for laget. Rapporten skal gjere greie for grunngivinga for forslaget om samanslåing, og for kva samanslåinga vil få å seie for dei tilsette i laget. Planen for samanslåinga og andre saksdokument skal takast med i innkallinga til generalforsamlinga, slik at andelseigarane blir varsla. Seinast éin månad etter at samanslåinga er godkjend i laga, skal vedtaket saman med planen og vedlegga meldast til Føretaksregisteret av styra i laga. Føretaksregisteret skal kunngjere vedtaka om samanslåing og varsle kreditorane i laga om at eventuelle motsegner mot samanslåinga må meldast til laget innan to månader frå siste kunngjering. Utvalet foreslår òg eigne reglar for korleis samanslåinga skal gjennomførast.

Departementet sluttar seg til det forslaget som utvalet har kome med til føresegner om samanslåing av bustadbyggjelag. Dette gjeld reglane om godkjenning av planen for samanslåing og kravet til innhaldet i planen for samanslåinga. Det same gjeld forslaget til regulering av forholdet til kreditorane og til korleis sjølve samanslåinga skal gjennomførast. Departementet er einig i at føresegnene langt på veg bør byggje på dei tilsvarande føresegnene i aksjelova. Som utvalet peiker på (side 102 i NOU 2000:17), er det også viktige forskjellar mellom ei samanslåing av bustadbyggjelag og fusjon av aksjeselskap. Særleg viktig er det då å framheve at det ved samanslåing av bustadbyggjelag er slik at rettane i laget ikkje blir rekna etter talet på andelar. Det er heller ikkje slik at andelseigarane kan dele nettoen ved ei oppløysing. Ved fusjonering av aksjeselskap er det derimot slik at nettoverdien blir fordelt etter talet på aksjar.

Departementet vil vidare slutte seg til utvalet si vurdering av spørsmålet om det i den nye lova bør vere eigne reglar for korleis ein skal dele eit bustadbyggjelag, jf. NOU 2000:17 side 103. Dette har å gjere med at det i praksis er svært lite truleg at det vil bli aktuelt å dele eit bustadbyggjelag. Om det nokon gong skulle vere behov for det, vil det vere høve til å gjere det gjennom først å stifte eit nytt bustadbyggjelag, eventuelt fleire, og så overføre verdiane frå det gamle laget til det nye laget, eventuelt dei nye laga. På same måten som ved samanslåing skulle det heller ikkje her vere behov for særlege reglar for å sikre eit rett byteforhold.

Departementet viser elles til at det har kome inn nokre merknader om samanslåing. Asker og Bærum Boligbyggelagmeiner at det i forslaget frå utvalet ikkje er gjort klart kva som skal skje dersom ein person er andelseigar i begge dei to bustadbyggjelaga som skal slåast saman. I dette tilfellet vil personen sitje med to andelar i same lag. Det blir vist til at det i utkastet til § 4-1 tredje ledd blir slått fast at ein person berre kan vere eigar av éin andel. Dette har særleg noko å seie i forhold til vedtektsreguleringa av ansiennitet.

Når det gjeld dette spørsmålet, tar departementet som utgangspunkt at vedtektene i laga må harmoniserast ved samanslåing. Mellom anna må reglane om ansiennitet endrast. Det vil i denne prosessen vere mogleg å regulere særskilt det tilfellet at ein person har fleire andelar. Endringa må gå inn i den felles planen som styra skal utarbeide i samband med samanslåinga - og som generalforsamlinga i begge lag også må godkjenne. Sidan reglane om ansiennitet ikkje skal lovregulerast, ser departementet heller ikkje nokon grunn til å regulere dette spørsmålet særskilt.

Brønnøysundregistrameiner at det burde kome klarare fram i utkastet til § 9-4 fjerde ledd at det kan vere fleire overtakande selskap med i samanslåinga. Etter departementet si vurdering kjem det klart nok fram både av lovutkastet og dei særlege merknadene til føresegnene at samanslåinga kan omfatte fleire bustadbyggjelag. Dersom ein i føresegnene i kapittel 9 skulle ta med alternativet med at det er fleire enn to bustadbyggjelag som blir slått saman, ville det gjere lovteksten vanskelegare å lese. Departementet har derfor ikkje endra utkastet på dette punktet.

Brønnøysundregistrameiner vidare at det i forslaget til ny lov bør vere presisert at det er styret i dei laga som er med i samanslåinga, som kvar for seg skal vere forplikta til å melde frå om vedtaket om samanslåinga og planen for samanslåinga. Departementet har endra forslaget i samsvar med dette ønsket.

Den Norske Advokatforeningviser til at fristen etter § 9-8 på éin månad kan vere noko knapp. Departementet kan vere einig i at denne fristen kan vere noko kort, men her har departementet valt å støtte forslaget frå utvalet. Dette er grunngitt med ønsket om å harmonisere den nye lova med tilsvarande føresegn i aksjelova § 13-13. Her er fristen sett til éin månad.

7.12 Oppløysing og avvikling

Gjeldande rett

Vedtak om frivillig oppløysing av eit bustadbyggjelag kan berre gjerast av to på kvarandre følgjande generalforsamlingar med minst fjorten dagars mellomrom. Den eine samlinga skal vere ei ordinær generalforsamling. På begge generalforsamlingane blir det kravd at minst to tredjedelar av dei gitte røystene er for oppløysing. Er heile andelskapitalen tapt, er det nok at ein tredjedel av dei gitte røystene er for oppløysing.

Når laget har avgjort at laget skal oppløysast, skal generalforsamlinga velje eit avviklingsstyre. Valet skjer på ubestemt tid, med ein oppseiingsfrist på tre månader. Elles gjeld dei vanlege føresegnene i bustadbyggjelagslova om styret også for avviklingsstyret. Medlemmene av det tidlegare styret går ut av funksjon, så framt dei ikkje blir valde inn i avviklingsstyret.

Skifteretten går i visse tilfelle inn i staden for generalforsamlinga når laget har teke avgjerd om oppløysing. Etter kravsmål frå minst ein femtedel av andelseigarane kan skifteretten, når særlege grunnar taler for det, fastsetje at retten også elles skal tre inn i staden for generalforsamlinga. Før skifteretten tek ei avgjerd, skal han gi styret høve til å uttale seg. Avgjerda til skifteretten kan innan fjorten dagar etter at avgjerda er varsla, takast inn for departementet. Føresegnene i tvistemålslova §§ 399 og 401 får tilsvarande verkeområde. Elles blir generalforsamlinga kalla inn under avviklinga etter dei same reglane som elles. Når skifteretten går inn i staden for generalforsamlinga, fell representantskapet bort. Generalforsamlinga kan avgjere at representantskapet også elles skal tre ut av funksjon når ein har avgjort av bustadbyggjelaget skal oppløysast.

Avviklingsstyret skal overta nedteikninga av eigedelane i laget og gjere opp balanse med tanke på avviklinga. Nedteikninga og balansen skal i revidert stand leggjast ut på kontoret til laget til ettersyn for andelseigarane, og gjenpart av oppgjeret med revisjonsmerknader skal sendast til alle andelseigarane med kjend opphaldsstad. Når det er teke avgjerd om oppløysing, skal laget ved sitt firma på brev, kunngjeringar og andre dokument leggje til orda «under avvikling».

Avgjerda om oppløysing skal avviklingsstyret med ein gong melde til Føretaksregisteret. Dessutan skal avgjerda saman med ei oppmoding til kreditorane om å melde seg, setjast inn to gonger i Norsk lysingsblad og i to aviser som er vanleg lesne på staden. Kreditorane med kjend opphaldsstad skal så langt råd er få særskild skriftleg melding. Når det er særleg grunn til det, kan Kongen gi styret løyve til å kalle inn kreditorane til laget ved preklusivt proklama. Frist og kunngjeringsmåte blir fastsett i løyvet. Proklamaet omfattar ikkje skattekrav og spareinnskot. Verksemda til laget kan under avviklinga halde fram i den grad det er nødvendig for ei tenleg gjennomføring av avviklinga. Under avviklinga skal årsrekneskap og årsmelding leggjast fram, reviderast og prøvast etter dei same reglane som elles gjeld.

Eigedelane til laget skal gjerast om til pengar, og avviklingsstyret skal syte for at skyldnadene til laget blir dekte, så framt ikkje kreditor fråfell kravet sitt eller samtykkjer i å ta ein annan debitor i staden. Kan ein kreditor ikkje finnast, eller nektar han å ta imot det han har til gode, skal summen deponerast i Noregs Bank i samsvar med reglane om deponering i gjeldsbrevslova.

Utbetaling av overskot skal ikkje skje før skyldnadene til laget er dekte og det er gått seks månader sidan siste kunngjering. Eit forventa overskot skal brukast til allmennyttige føremål til beste for bustadbygging der laget har hatt hovudtyngda av verksemda. Etter avslutta utbetaling skal revidert rekneskap leggjast fram for generalforsamlinga, eller i tilfelle for skifteretten. Når rekneskapen er godkjent, skal det meldast frå til Føretaksregisteret at laget er endeleg oppløyst. Avviklingsstyret skal syte for at oppbevaringspliktig rekneskapsmateriale og bøker tilhøyrande laget blir oppbevart i minst ti år etter den endelege oppløysinga. Registrerte rekneskapsopplysningar skal kunne attgivast som nemnt i rekneskapslova i ti år etter den endelege oppløysinga.

Forslaget frå utvalet

Ved utforminga av forslag om reglar om oppløysing og avvikling har utvalet brukt aksjelova kapittel 16 som mønster, med nokre tilpassingar. Utvalet har likevel peikt på at det er ein viktig skilnad mellom bustadbyggjelag og aksjeselskap på den måten at andelseigarane ikkje har krav på nettoeiga. Eit eventuelt overskot skal brukast til allmennyttige føremål til beste for bustadbygginga der laget har hatt si hovudsaklege verksemd. I alle høve skal reglane om oppløysing og avvikling ikkje minst sikre interessene til kreditorane.

Utvalet foreslår at oppløysing av laget skal kunne krevje vedtak på to generalforsamlingar etter kvarandre, med minst fire vekers mellomrom. På kvar generalforsamling må minst to tredjedelar av røystene som er gitt, vere for vedtaket. Den eine generalforsamlinga skal vere den ordinære generalforsamlinga (§ 10-1). Utvalet har vist til at eit bustadbyggjelag har eit føremål som strekkjer seg utover interessene til dei som er andelseigarar til kvar tid, og det bør derfor vere sikker oppslutning mellom andelseigarane før oppløysing kan setjast i verk.

Utvalet foreslår vidare at når vedtak om oppløysing er endeleg, skal generalforsamlinga velje eit avviklingsstyre som kjem i staden for styret og dagleg leiar. Valet gjeld på ubestemt tid, med ein oppseiingsfrist for medlemmene på tre månader (§ 10-2). Reglane om styret i bustadbyggjelagslova skal gjelde tilsvarande for avviklingsstyret. Reglane om generalforsamlinga og eventuelt om representantskap gjeld så langt dei passar under avviklinga.

Vedtak om å oppløyse laget skal meldast til Føretaksregisteret straks vedtaket er endeleg og avviklingsstyre er valt. Meldinga skal innehalde opplysningar om medlemmene av avviklingsstyret (§ 10-3). Ved registrering av meldinga om oppløysing skal Føretaksregisteret kunngjere vedtaket om å oppløyse laget. I kunngjeringa skal kreditorane til laget varslast om at dei må melde krava sine til avviklingsstyret innan to månader frå siste kunngjering, og om at krav som blir melde etter at overskot er utdelt, ikkje vil bli dekte, så framt dei ikkje alt er kjende for avviklingsstyret. Namn og adresse til leiaren av avviklingsstyret skal gå fram av kunngjeringa (§ 10-4). Kunngjeringa skal setjast inn to gonger med minst éi vekes mellomrom i Norsk lysingsblad og i ei avis som er vanleg lesen på forretningsstaden for laget. Kunngjeringa i avisa kan takast inn i kortform med tilvising til kunngjeringa i Norsk lysingsblad. Alle kreditorar med kjend adresse skal så langt råd er varslast særleg av laget.

Utvalet foreslår at når eit vedtak om oppløysing er endeleg, skal laget på brev, kunngjeringar og andre dokument leggje orda «under avvikling» til firmaet (§ 10-5). Verksemda til laget kan halde fram så lenge det er ønskjeleg for ei tenleg gjennomføring av avviklinga. Under avviklinga skal årsrekneskap avleggjast, reviderast og sendast til Rekneskapsregisteret etter dei same reglane som elles.

Utvalet foreslår også at avviklingsstyret skal lage ei oppteikning over dei eigedelane, rettane og skyldnadene laget har, og gjere opp ein balanse med sikte på avviklinga (§ 10-6). Oppteikninga og balansen skal i revidert stand leggjast ut på lagskontoret til ettersyn for andelseigarane. Kopi av balansen med fråsegna frå revisor skal sendast til alle andelseigarar med kjend adresse. Avviklingsstyret skal syte for at dei skyldnadene laget har, blir dekte, så framt kreditor ikkje har fråfalle kravet sitt eller samtykkjer i å ta ein annan som debitor i staden (§ 10-7).

Kan ein kreditor ikkje finnast, eller nektar ein kreditor å ta imot sitt tilgodehavande, skal summen deponerast i Noregs Bank etter reglane i lov 17. februar 1939 nr. 2 om deponering i gjeldshøve. Eigedelane til laget skal gjerast om i pengar (§ 10-8). Utdeling av overskot kan ikkje skje før lagsskyldnadene er dekte og det har gått minst to månader sidan siste kunngjering av kreditorvarselet (§ 10-9). Utdeling kan likevel skje når det berre står att uvisse eller omtvista skyldnader og det blir sett av ein tilstrekkeleg sum til å dekkje dei. Om ikkje anna er avtalt, skal summen setjast inn på felleskonto for laget og den kreditoren det gjeld, slik at uttak ikkje kan skje utan skriftleg samtykke frå begge partar eller endeleg dom. Andelseigarar som har betalt inn særskild innskotskapital, har rett til å få slik kapital tilbake dersom det er overskot i laget etter at skyldnadene er dekte. Overskot utover dette skal nyttast til allmennyttige føremål til beste for bustadbygginga der laget har hatt si hovudsaklege verksemd.

Utvalet foreslår vidare at etter avslutta utdeling skal avviklingsstyret leggje fram revidert oppgjer for generalforsamlinga. Når oppgjeret er godkjent, skal det meldast til Føretaksregisteret at laget er endeleg oppløyst (§ 10-10). Føresegnene om skadebotansvar gjeld etter endeleg oppløysing òg. Avviklingsstyret skal syte for at rekneskapsmateriale blir teke vare på i samsvar med rekneskapslova i minst ti år etter den endelege oppløysinga. Det same gjeld bøkene til laget. Registrerte rekneskapsopplysningar skal kunne attgivast i samsvar med rekneskapslova § 2-2 i minst ti år etter den endelege oppløysinga. Det som måtte tilfalle laget av summar som er avsette, skal behandlast som etter dei vanlege reglane (§ 10-11).

Utvalet har her ikkje teke med reglar om ansvar for udekte skyldnader. Dette har samanheng med at det er vanskeleg å krevje tilbake midlane når dei først er nytta til allmennyttige føremål.

Utvalet foreslår ei eiga føresegn om omgjering av eit vedtak om oppløysing (§ 10-12). Det blir foreslått at vedtak om å oppløyse laget kan gjerast om av generalforsamlinga dersom minst halvparten av andelseigarane i laget røystar for det. Omgjering kan ikkje vedtakast dersom laget har delt ut overskot. Omgjeringa av vedtak om oppløysing, og kven som er medlemmer av det nye styret, skal straks meldast til Føretaksregisteret.

Utvalet foreslår at skifteretten ved orskurd kan vedta å overta ansvaret for avviklinga av laget når særlege grunnar taler for det, dersom laget ikkje er meldt endeleg oppløyst til Føretaksregisteret seinast eitt år etter registreringa av meldinga om oppløysing, eller dersom minst ein femtedel av andelseigarane krev det (§ 10-13). Styret, eller i tilfelle avviklingsstyret, skal få høve til å uttale seg før avgjerda blir teken. Føretaksregisteret skal gi skifteretten melding om at fristen er ute. Har skifteretten overteke avviklinga, skal avviklinga vidare skje etter reglane i konkurslova og dekningslova (§ 10-17). Orskurden har verknad som ein orskurd om konkursopning etter konkurslova kapittel VIII.

Dersom ikkje generalforsamlinga vedtek oppløysing, skal skifteretten ved orskurd vedta laget oppløyst i desse tilfella: når laget ikkje har meldt til Føretaksregisteret eit styre som fyller dei vilkåra som følgjer av føresegner gitt i eller i medhald av lov; når laget ikkje har meldt til Føretaksregisteret ein dagleg leiar som fyller dei vilkåra som er fastsette i lov; når laget ikkje har meldt til Føretaksregisteret ein revisor som fyller dei vilkåra som er fastsette i lov; når årsrekneskap, årsmelding og revisjonsmelding som laget skal sende til Rekneskapsregisteret etter rekneskapslova § 8-2, ikkje er innsende innan seks månader etter fristen for slik innsending; når Rekneskapsregisteret når fristen er ute, ikkje kan godkjenne det innsende materialet som årsrekneskap, årsmelding og revisjonsmelding (§ 10-14).

Når desse vilkåra er oppfylte, skal Føretaksregisteret gi laget varsel om det. I tilfelle der forholdet til Rekneskapsregisteret ikkje er i orden, jf. omtalen over, skal varselet givast av Rekneskapsregisteret. Laget skal få ein frist på ein månad til å rette tilhøvet, og skal få melding om følgjene av at fristen ikkje blir halden (§ 10-15). Har laget ikkje retta tilhøvet når fristen går ut, skal Føretaksregisteret eller Rekneskapsregisteret ta opp att varselet ved kunngjering i Norsk lysingsblad og i kortform i ei avis som er vanleg lesen på forretningsstaden for laget. I kunngjeringa skal det opplysast at vilkåra for oppløysing av laget er oppfylte, og at laget har ein frist på to veker frå kunngjeringa i Norsk lysingsblad til å rette tilhøvet. Følgjene av at fristen ikkje blir halden, skal også opplysast. Dersom det er tenleg, kan skifteretten gi dette varselet.

Har laget ikkje halde fristen, skal Føretaksregisteret eller Rekneskapsregisteret varsle skifteretten om det (§ 10-16). Skifteretten skal utan vidare varsel ved orskurd vedta laget oppløyst, så framt ikkje vedtak om oppløysing alt er gjort av generalforsamlinga. Orskurden har verknad som orskurd om konkursopning etter konkurslova kapittel VIII. Når skifteretten har vedteke laget oppløyst, skal laget avviklast etter føresegnene i konkurslova og dekningslova (§ 10-17). Buet kan berre leverast tilbake til laget etter konkurslova § 136 dersom oppløysingsgrunnen ikkje lenger er til stades.

Merknader frå høyringsinstansane

Den Norske Advokatforening viser til at det er føresett i utkastet § 10-9 første ledd at utdeling av overskot ikkje kan skje før gjelda til laget er dekt og det har gått minst to månader frå kunngjeringa av siste kreditorvarsel. Det heiter i andre leddet at utdeling av overskot kan skje sjølv om det står att usikre eller omtvista krav, så framt det blir sett av ein tilstrekkeleg sum til å dekkje krava. Det kunne med fordel vore presisert at det må setjast av ikkje berre tilstrekkelege midlar til å dekkje sjølve dei omtvista krava, men også moglege sakskostnader som ein kan bli dømt til å betale.

Departementet sine vurderingar

Departementet viser til at utvalet foreslår at oppløysing av laget krev vedtak på to generalforsamlingar etter kvarandre, med eit mellomrom på minst fire veker. På kvar generalforsamling må minst to tredjedelar av dei gitte røystene vere for vedtaket. Den eine generalforsamlinga skal vere den ordinære generalforsamlinga. Når vedtaket om oppløysing er endeleg, skal generalforsamlinga velje eit avviklingsstyre som kjem i staden for styret og dagleg leiar. Vedtak om å oppløyse laget skal meldast til Føretaksregisteret straks vedtaket er endeleg og avviklingsstyre er valt. Meldinga skal innehalde opplysningar om medlemmene av avviklingsstyret. Ved registrering av meldinga om oppløysing skal Føretaksregisteret kunngjere vedtaket om å oppløyse laget, mellom anna varsle kreditorane.

Utvalet foreslår vidare at når eit vedtak om oppløysing er endeleg, skal verksemda til laget halde fram så langt det er ønskjeleg for ei tenleg gjennomføring av avviklinga. Avviklingsstyret skal syte for at dei skyldnadene laget har, blir dekte i den grad kreditor ikkje har fråfalle kravet sitt eller samtykkjer i å ta ein annan som debitor i staden. Utdeling av overskot kan ikkje skje før lagsskyldnadene er dekte og det har gått minst to månader sidan siste kunngjering av kreditorvarselet. Etter avslutta utdeling skal avviklingsstyret leggje fram revidert oppgjer for generalforsamlinga. Når oppgjeret er godkjent, skal det meldast frå til Føretaksregisteret om at laget er endeleg oppløyst. Det blir òg foreslått reglar om etterutlodding, om omgjering av vedtak om oppløysing og for det tilfellet at retten overtek ansvaret for avviklinga.

Departementet sluttar seg til forslaget frå utvalet til reglar om oppløysing og avvikling av bustadbyggjelag. Departementet er einig med utvalet i at det i forhold til slike reglar er ein fordel å følgje mønsteret frå kapittel 16 i aksjelova, med nødvendige tilpassingar. Ein viktig skilnad er at andelseigarane ikkje har rett på eit eventuelt overskot når laget er blitt avvikla. Eit slikt overskot skal nyttast til allmennyttige føremål til beste for bustadbygginga på staden. Ei slik føresegn gjer at bustadbyggjelaget blir mindre utsett for at det blir sett fram krav om oppløysing. Ein slik regel framhevar også at bustadbyggjelag ikkje er foreiningar med økonomisk føremål, men kooperative samanslutningar med hovudføremål å leggje til rette for bustadforsyning og bustadforvaltning for medlemmene.

Når det gjeld forslaget frå Den Norske Advokatforening,er departementet einig med foreininga i at det kan vere ein fordel å presisere at det ved mellombels utdeling av overskot skal vere att nok midlar til også å dekkje eventuelle sakskostnader. Dette vil vere sakskostnader som kan kome på for å få avgjort eitt eller fleire omtvista krav. Departementet har derfor teke med ei slik presisering i den relevante lovføresegna (§ 10-9).

7.13 Skadebot o.a.

7.13.1 Skadebot, teieplikt o.a.

Gjeldande rett

Stiftaren, ein styremedlem, ein medlem av representantskapet og forretningsføraren er forplikta til å erstatte skade som vedkomande under utføringa av oppgåva si forsettleg eller aktlaust valdar bustadbyggjelaget, andelseigarar eller andre. Det same gjeld den som i eigenskap av andelseigar forsettleg eller aktlaust medverkar til slik skade. For ein granskar gjeld føresegna om skadebotansvar tilsvarande. Skadebotansvar kan lempast så framt det er rimeleg under omsyn til utvist skyld, storleiken på skaden, økonomisk evne og tilhøva elles.

Tilsette og tillitsvalde i eit bustadbyggjelag er forplikta til å hindre at andre får kjennskap til det vedkomande i samband med tenesta eller arbeidet får vite om personlege tilhøve knytte til ein person eller tekniske innretningar og framgangsmåtar, i tillegg til drifts- eller forretningsforhold som det vil vere av konkurransemessig interesse å halde løynde av omsyn til den opplysninga gjeld. Teieplikta gjeld også etter at vedkomande har avslutta tenesta eller arbeidet. Ein tilsett eller ein tillitsvald kan heller ikkje nytte opplysningar som dei nemnde til eiga verksemd eller i teneste for andre.

Forslaget frå utvalet

Utvalet foreslår at den som i eigenskap av styremedlem, dagleg leiar, granskar eller andelseigar forsettleg eller aktlaust valdar tap for laget, andelseigarar eller andre under utføringa av oppgåva si, har plikt til å bøte tapet. Det same gjeld for medlem av representantskap eller andre organ som er skipa etter vedtektene (§ 11-1). Utvalet har teke utgangspunkt i aksjelova § 17-1, men i denne føresegna er berre ansvaret i høve til selskapet teke med. Utvalet meiner det er meir opplysande å ta med at skyldansvaret gjeld i forhold til både laget, andelseigaren og andre.

Utvalet foreslår også at skadebotansvaret kan lempast etter skadebotlova (§ 11-2).

Utvalet foreslår vidare at generalforsamlinga avgjer om laget skal fremje skadebotkrav. Er det opna gjeldsforhandling eller konkurs, gjeld føresegnene i konkurslova (§ 11-3). Generalforsamlinga avgjer også om ein skal inngå førehandsavtale mellom laget og styremedlem, dagleg leiar, granskar eller andelseigar om skadebotansvaret deira. Har generalforsamlinga gitt ansvarsfritak eller forkasta eit forslag om å krevje skadebot, kan ein tiandedel - men minst fem - av andelseigarane som har teikna andelar før siste årsskifte, gjere skadebotansvar gjeldande på vegner av og i namnet til laget. Er søksmål om skadebot reist, kan det halde fram sjølv om somme andelseigarar trekkjer seg frå søksmålet eller melder seg ut av laget, eller andelen går over til andre (§ 11-4). Utvalet viser til at det berre unntaksvis er slik at ein kan samle ein tiandedel av alle andelseigarane i eit bustadbyggjelag, men utvalet har likevel ikkje funne det tenleg å gi ein tilsvarande rett til eit mindretal av dei delegerte.

Søksmål om skadebot må reisast ved felles fullmektig innan tre månader etter at vedtaket blei gjort av generalforsamlinga. Er det kravd gransking, blir fristen rekna frå den dagen kravet er endeleg avslått, eller i tilfelle frå granskinga er avslutta. Kostnadene med søksmålet om skadebot er laget uvedkomande. Kostnadene kan likevel krevjast dekte av laget med opptil den summen som er komen laget til gode ved søksmålet. Føresegna her gjeld ikkje når vedtaket er gjort med fleirtal som for vedtektsendring. Det same gjeld ved inngått forlik.

Utvalet foreslår at dersom generalforsamlinga har gjort vedtak om ansvarsfritak eller om at ansvar ikkje skal gjerast gjeldande, kan laget likevel fremje krav på grunnlag av omstende som generalforsamlinga på vesentlege punkt ikkje fekk rette og fullstendige opplysningar om då vedtaket blei gjort (§ 11-5).

Utvalet foreslår at ein andelseigar, kreditorar eller andre som har lide tap fordi laget er påført tap, er bundne av skadeoppgjer med laget, og deira krav står tilbake for laget sine krav (§ 11-6).

Utvalet foreslår at tillitsvalde, dagleg leiar og tilsette i eit bustadbyggjelag skal hindre at uvedkomande får tilgang til det dei har fått kjennskap til i verksemda i laget om personlege tilhøve. Teieplikta gjeld ikkje når inga rettkomen interesse tilseier at opplysningane skal haldast hemmelege. Forsettleg brot på teieplikta kan straffast med bøter (§ 12-1).

Utvalet foreslår vidare at når skifteretten behandlar saker etter lova her, gjeld reglane i skiftelova §§ 22 til 25 når ikkje anna går fram av lova her. Orskurdar og andre avgjerder som skifteretten tek etter lova her, kan påkjærast etter reglane i tvistemålslova kapittel 26 (§ 12-2). Eit kjæremål kan ikkje ha som grunnlag at orskurden eller avgjerda er utenleg eller uheldig.

Utvalet foreslår også at for fristar som skal reknast i dagar, skal ein ikkje telje med den dagen då fristen tek til å gå, men at ein skal rekne med møtedagen eller den dagen då handlinga fristen gjeld, tidlegast kan utførast eller seinast må vere utført (§ 12-3). Fristar som skal reknast i veker, månader eller år, endar på den dagen i den siste veka eller den siste månaden som etter namnet eller talet svarer til den dagen fristen tek til å gå. Har ikkje månaden dette talet, endar fristen på den siste dagen i månaden. Endar ein handlingsfrist på ein laurdag, helgedag eller dag som etter lovgivinga er likestilt med helgedag, blir fristen forlengd til den nærast følgjande yrkedagen.

Til slutt foreslår utvalet at i saker mellom laget og styret eller enkelte styremedlemmer skal generalforsamlinga velje éin eller fleire personar til å representere laget i saka. Blir ikkje det gjort, kan tilseiing skje til kven som helst av andelseigarane (§ 12-4).

Merknader frå høyringsinstansane

Ingen av høyringsinstansane har hatt merknader her.

Departementet sine vurderingar

Departementet sluttar seg fullt ut til det forslaget utvalet har kome med til føresegner om skadebot. Dette gjeld både i forhold til ansvarsgrunnlaget og til kva slags krav som kan setjast fram. Departementet viser her til at reglane om skadebot er utforma etter mønster av aksjelova kapittel 17, med visse særlege tilpassingar til bustadbyggjelag. Dessutan er reglane langt på veg ei vidareføring av gjeldande reglar.

Departementet sluttar seg også til forslaget til føresegner om teieplikt og dei andre føresegnene som er omtalte ovafor. Sidan ingen høyringsinstansar har kome med merknader til forslaga, ser departementet det som unødvendig å gå nærare inn på enkelte spørsmål knytte til desse føresegnene.

7.13.2 Tvisteløysing

Gjeldande rett

Det finst ikkje noko særskilt tvisteorgan som kan behandle tvistar etter bustadbyggjelagslova.

Forslaget frå utvalet

Utvalet meiner at det ikkje trengst eigne føresegner i ei ny lov om tvisteløysing utanom domstolane. Er det ønskjeleg med særlege ordningar, burde desse kunne etablerast på grunnlag av avtale eller vedtekter. For dei avtalane som blir regulerte av avhendingslova, er det ikkje særreglar om tvisteløysing, og her bør det ikkje vere skilnad mellom bustadbyggjelag og andre utbyggjarar. Utvalet har ikkje funne grunn til å gi reglar om andre tvistar mellom andelseigarar og bustadbyggjelag.

Merknader frå høyringsinstansane

Ingen av høyringsinstansane har hatt merknader her.

Departementet sine vurderingar

Departementet sluttar seg fullt ut til utvalet sine vurderingar av desse spørsmåla.

7.14 Ikraftsetjing. Overgangsreglar

Gjeldande rett

Gjeldande bustadbyggjelagslov tok til å gjelde då Kongen fastsette det. Bustadbyggjelag som var stifta før dette tidspunktet, og som hadde avvikande føresegner om kven som kunne vere andelseigar, kunne halde fast ved desse føresegnene også etter at lova tok til å gjelde.

Forslaget frå utvalet

Utvalet foreslår at bustadbyggjelagslova skal gjelde frå den tid Kongen fastset. Frå same tid blir lov 4. februar 1960 nr. 1 om boligbyggelag oppheva (§ 13-1).

Utvalet foreslår at bustadbyggjelag som er stifta før lova blei sett i kraft, kan registrerast i Føretaksregisteret sjølv om stiftinga ikkje er gjennomført etter §§ 2-1 til 2-7. Registrering må i tilfelle skje seinast seks månader etter konstituerande generalforsamling (§ 13-2). Føresegna i § 2-2 andre ledd - om at namnet på bustadbyggjelaget skal innehalde ordet burettslag eller avkortinga BRL - skal ikkje gjelde for lag som lovleg hadde eit anna namn då lova blei sett i kraft. Føresegna i § 3-1 første ledd om minste andelskapital skal heller ikkje gjelde for lag som er stifta før lova blei sett i kraft. Utvalet viser til at andelskapitalen i bustadbyggjelag ikkje står heilt i same stilling som aksjeskapitalen i aksjeselskap, i og med at andelskapitalen er vekslande. Det er ikkje registrert nokon andelskapital, og ein kan i praksis ikkje føre nokon effektiv kontroll med at andelskapitalen kjem opp i 100 000 kroner. Vidare er det slik at kravet til minstekapital reelt sett er eit krav om minstekapital ved stiftinga. Seinare er det kravet til forsvarleg eigenkapital som er det sentrale. Utvalet meiner derfor at det ville vere misvisande å ta med ein regel om at kravet om minste andelskapital skulle gjelde for eldre lag.

Utvalet foreslår at føresegna i § 3-1 tredje ledd om pålydande på andelane ikkje skal gjelde for andelar som er teikna i samsvar med gjeldande vedtekter.

Andelar kan overførast etter reglane i tidlegare gjeldande lov i eitt år etter at lova her blei sett i kraft, om ikkje anna blir fastsett i vedtektene. Reglane i lov 4. februar 1960 nr. 1 om boligbyggelag om representantskap skal gjelde i eitt år etter at lova her blei sett i kraft, om ikkje anna blir fastsett i vedtektene. Vedtekter og avtalar som er i strid med lova her, fell bort seinast eitt år etter at lova blei sett i kraft.

Merknader frå høyringsinstansane

Ingen av høyringsinstansane har kome med merknader her.

Departementet sine vurderingar

Departementet foreslår at lova skal gjelde frå den tid Kongen fastset. Frå det same tidspunktet foreslår departementet at lov 4. februar 1960 nr. 1 om boligbyggelag blir oppheva.

Når det gjeld utforminga av overgangsreglane, sluttar departementet seg til det forslaget som er kome frå utvalet.

Til forsida av dokumentet