Ot.prp. nr. 30 (2002-2003)

Om lov om bustadbyggjelag (bustadbyggjelagslova) og lov om burettslag (burettslagslova)

Til innhaldsliste

6 Forholdet mellom bustadbyggjelag og tilknytte burettslag

6.1 Innleiing

Utvalet har i NOU 2000:17 Burettslovene gitt ein omtale av kva eit tilknytt burettslag er. På side 43 og utetter i utgreiinga skriv utvalet:

«Etter gjeldande lov er det slik at statusen som tilknytt burettslag følgjer direkte av lova. Det næraste ein kjem ein definisjon av tilknytt burettslag, går fram indirekte av bbl. § 16: Når bustadbyggjelaget byggjer burettslagsbustader for andelseigarane sine, blir burettslaget eit tilknytt lag. Denne statusen for burettslaget kan i prinsippet ikkje endrast gjennom vedtekter eller avtale; til dømes skal revisor i bustadbyggjelaget vere revisor i tilknytte lag, same kva vedtektene går ut på (brl. § 68). Men dei fleste tilknytingsbanda kan løysast av partane, til dømes forkjøpsrett for andelseigarane i bustadbyggjelaget til andelar i tilknytte lag, kravet om samtykke frå bustadbyggjelaget til vedtektsendring i burettslaget, osb.

Dei viktigaste særreglane om tilknytte burettslag er i dag desse:

  1. Bustadbyggjelaget kan vere einaste andelseigar i burettslaget i byggjetida (brl. § 5).

  2. Andelseigarar i burettslaget må vere andelseigarar i bustadbyggjelaget (brl. § 13).

  3. Vedtektsendring i burettslaget kan gjerast avhengig av samtykke frå bustadbyggjelaget (brl. § 10).

  4. Vedtektene i burettslaget kan gje andelseigarar i bustadbyggjelaget forkjøpsrett ved overføring av andelar i burettslaget (brl. § 22).

  5. Det kan avtalast at bustadbyggjelaget er uoppseieleg forretningsførar for burettslaget (bbl. § 16, jf. brl. § 46).

  6. Bustadbyggjelaget og burettslaget har same revisor (brl. § 68).

  7. Burettslaget kan berre oppløysast etter at bustadbyggjelaget har uttala seg, og med godkjenning frå fylkesmannen (brl. § 78).

Elles kan nemnast reglar mellom anna om representasjon i styret for burettslaget og om rett for bustadbyggjelaget til å kalle inn generalforsamling. I bustadbyggjelaget blir det i nokre samanhengar skilt mellom andelseigarar som bur i tilknytte burettslag, og andre andelseigarar: Begge grupper skal vere med i representantskap og valkomité.»

6.2 Generelt om tilknytinga mellom laga

Utvalet har i NOU 2000:17 Burettslovene gitt ein omtale av korleis ein vurderer tilknytingsforholdet mellom bustadbyggjelag og burettslag. Desse vurderingane ligg til grunn for lovforslaget frå utvalet. Departementet finn derfor grunn til å gi att dei generelle synspunkta til utvalet frå side 44 og utetter, der utvalet skriv:

«Utvalet ser det ikkje som ønskjeleg å påby noko tilknytingsforhold mellom bustadbyggjelaget og dei burettslaga som bustadbyggjelaget stiftar. Eventuelle band bør kvile på vedtekter eller avtalar og bør kunne løysast iallfall når alle partar ønskjer det. Gjeldande lovgjeving har i nokre tilfelle ført til at reglar om sams revisor og særreglar om oppløysing har vore sett på som uheldige etter at både bustadbyggjelag og burettslag har ønskt å oppheve tilknytingsforholdet.

Spørsmålet blir kor langt lova bør hindre at det blir etablert band gjennom vedtekter eller avtalar. Slike forbod må i tilfelle byggje på omsynet til andelseigarane i burettslaga, omsynet til kjøparar av burettsbustader og omsynet til effektiv ressursbruk i samfunnet. Elles må utgangspunktet vere at andelseigarane og laga kan velje dei ordningane dei finn tenlege.

Utvalet skal nedafor vurdere nærare dei viktigaste av banda mellom bustadbyggjelaget og dei tilknytte burettslaga. Det er klåre samanhengar mellom tilknytingsbanda, slik at dei ikkje fullt ut kan vurderast uavhengig av kvarandre. Utvalet skal derfor først gjere greie for nokre generelle synspunkt.

Bustadbyggjelaga og dei tilknytte burettslaga utgjer eit samla kooperativt system. Det er samspelet mellom bygging og forvaltning og mellom buande og hussøkjande medlemmer som har prega bustadsamvirket heilt frå det voks fram i noko omfang her i landet. Bustadsamvirket i denne forma har spela ei viktig rolle i bustadforsyninga her i landet i meir enn eit halvt hundreår. Gjennom bustadsamvirket - og offentleg tilrettelegging - er eige av bustad vorte vanleg også i grupper som i andre land for ein stor del bur i leigebustader, der gjerne med offentlege subsidiar. Utviklinga har i all hovudsak vore i samsvar med bustadpolitiske mål.

Mange vil meine at den integrerte organisasjonen, tilknytinga mellom bustadbyggjelag og burettslag, har vore ein føresetnad for å få gjennomført dei oppgåvene som nettopp er nemnde. Noko sikkert svar på korleis det ville ha gått om tilknytinga hadde vore ei anna, er det rimeleg nok vanskeleg å gje.

Det er grunn til å tru at forvaltninga av tilknytte lag har lagt grunnlaget for kontinuitet i bustadkooperasjonen. Bustadbygginga er konjunkturavhengig og har svinga mykje både over tid og mellom regionane. Forvaltningsoppgåvene er stabile og har gjort det mogleg å halde oppe eit profesjonelt apparat i bustadbyggjelaga.

Det har òg vore peikt på at kombinasjonen av utbyggjarrolle og forvaltarrolle er heldig med tanke på overføring av røynsler og kunnskap. For det første gjev forvaltninga av bustader kunnskapar om konstruksjonar, vedlikehald, energiøkonomi, annan byggøkonomi, bustadsosiale tilhøve og bustadmiljø som kan kome til nytte i planlegginga av nye bustader. For det andre kan det vere ein fordel at den som planlegg nye bustader, gjer det med tanke på at han sjølv skal ha eit ansvar for den framtidige forvaltninga. Det er nok så at bustadbyggjelaget ikkje sit med den økonomiske risikoen for drifta av dei ferdige bustadene, men forvaltninga skal skje for andelseigarane i laget, og eventuelle vanskar med drifta av dei eksisterande bustadene kan dessutan fort slå ut i interessa for nye bustader som laget skal byggje. I tillegg kjem at bustadene i dei tilknytte laga er viktige for andelseigarar i bustadbyggjelaget som blir skaffa bustad gjennom forkjøpsretten.

Både bygginga og forvaltninga har kooperativ karakter, der bustadbyggjelaget samhandlar med medlemmene. Den eine delen av verksemda er ikkje mindre viktig enn den andre; slik sett kan nemninga bustadbyggjelag vere litt misvisande. I dag har forvaltninga større omfang enn bygginga, slik det før er nemnt.

For mange har deltakinga i bustadsamvirket ei idealistisk grunngjeving i tillegg til dei meir praktiske føremåla knytte til bustaden. Ikkje minst gjeld det alle dei som har lagt ned ein omfattande arbeidsinnsats i tillitsverv på fleire nivå. Det er ingen grunn til å tvile på [at] mange av desse har lagt og framleis legg stor vekt på einskapen i organisasjonen: Andelseigarane som bur i tilknytte lag, utgjer ei gruppe som saman med dei andre andelseigarane i bustadbyggjelaget arbeider for å fremje både medlemsinteresser og bustadpolitiske idear. Det har vore oppfatta som ein solidaritet når andre andelseigarar, på grunn av forvaltningsavtalar og forkjøpsrett, seinare skal kunne nyte godt av den bustaden ein sjølv disponerer i dag. For mange kan det òg vere ein verdi at bustadbyggjelaga blir haldne oppe som forbrukarstyrte samanslutningar med styrke nok til å vere eit sjølvstendig og uavhengig alternativ i høve til andre og meir investeringsorienterte aktørar på bustadmarknaden.

Dette som no er nemnt, talar for at lovgivaren ikkje bør påleggje bustadsamvirket endringar i organisasjonsmodellen utan at det er gode grunnar til det.

Det er i hovudsak to grupper av omsyn ein må trekkje inn når endringar av tilknytingsforholdet mellom bustadbyggjelag og burettslag skal vurderast. Den eine gruppa knyter seg til dei som er andelseigarar i dei tilknytte burettslaga, og til kjøparar av slike bustader. Den andre gruppa av omsyn gjeld effektiv ressursutnytting og omsetning og kvalitet på dei tenestene som blir ytte.

Situasjonen har endra seg mykje for andelseigarane i burettslag sia modellen for bustadsamvirket vart etablert. Der ein før hadde tunge innslag av subsidierte tomter, subsidiert finansiering og prisregulert omsetning, har ein i dag bustader som hovudsakleg må betalast med dei same prisane som andre eigarbustader. Etter kvart som felleslåna er nedbetalte i burettslaga, har den økonomiske eksponeringa auka for andelseigarane: Ein stendig større del av verdien av bustaden er finansiert ved oppspart kapital eller ved lån som andelseigaren svarar personleg for. I åra rundt 1990 viste det seg at andelseigarar i burettslag, på same måte som andre bustadeigarar, ofte måtte ta store tap på investeringa i bustad. Fordelane med å vere eigar hadde eit motstykke i ein risiko for tap. På denne bakgrunnen har andelseigarane eit rimeleg krav på at bustadene blir forvalta og omsette på ein måte som svarar til deira private økonomiske interesser.

For dei som kjøper burettslagsbustader, er det viktig at dei rettslege og økonomiske tilhøva er nokolunde gjennomsiktige og forutseielege. Det er nok så at bustadkjøparar i dag gjerne har eit val mellom fleire bustadformer, og at den som ser ulemper i organisasjonsmodellen for tilknytte burettslag, anten kan kjøpe ein annan bustad eller i det minste kan gjere eit frådrag i den prisen han byr for bustaden. Men føresetnaden er da at dei konsekvensane som modellen fører med seg, er kjende, og at samanlikninga mellom fleire bustader kan vere reell.

Generelt er det ein verdi at folk har råderett over eigne butilhøve og forvaltinga av bustaden og nærmiljøet. Burettslagsforma opnar for medråderett og for organisering av fellestiltak. Det gjeld her som i fleire andre samanhengar at avgjerdene ikkje bør takast på høgare nivå enn nødvendig, og at ein bør leggje til grunn at folk veit best sjølve kva dei er tente med.

Ordninga med uoppseielege forretningsføraravtalar fører til [at] det ikkje er konkurranse om forvaltninga av tilknytte burettslag. Manglande konkurranse inneber reint allment ein fare for at varer og tenester blir omsette til høgare pris og dårlegare kvalitet enn dei elles ville ha vore. Medlemskontrollen i bustadbyggjelaga vil i nokon grad vere ei motvekt i denne samanhengen.

Forkjøpsretten kan føre med seg ekstrakostnader i omsetninga av burettslagsbustader og kan òg påverke den prisdanninga som ein elles ville ha hatt.

Heile utvalet legg til grunn at den tilknytinga ein har mellom bustadbyggjelag og burettslag i dag, har både verdifulle og mindre heldige sider. Det er ikkje utan vidare sikkert at ein kan halde fullt ut på dei verdifulle sidene utan å ta med nokre av dei uheldige. Dermed må den nærare fastlegginga av kva tilknytingsformer som bør tillatast, kvile på ei avveging av motstridande omsyn. (...).

I utvalet er det ulike syn på kor stor vekt ein kan leggje på fleire av dei tilhøva som er trekte fram her, og på korleis ei avveging best kan skje. Utvalet har likevel samla seg om eitt utkast. Nokre av løysingane blir dermed prega av kompromiss, men på dette viset oppnår utvalet å kunne leggje fram eit utkast på desse viktige punkta som til saman utgjer ei løysing som alle utvalsmedlemmene kan stå for.»

Utvalet har etter dette drøfta dei banda som utvalet framleis meiner bør vere til stades mellom bustadbyggjelag og tilknytte burettslag. Dette gjeld:

  1. Medlemskap i begge lag

  2. Forkjøpsrett for andelseigarar i bustadbyggjelaget

  3. Forretningsførsel

  4. Vedtektsveto

  5. Oppløysing av tilknytte burettslag

  6. Andre særreglar for tilknytte burettslag

Merknader frå høyringsinstansane

NBBL vil sterkt framheve at eit av dei viktigaste elementa i bustadsamvirket er samanhengen i systemet, tilknytingspunkt mellom bustadbyggjelaget og burettslaget.

Forslaget frå departementet

Som det vil gå fram av lovforslaget og omtalen nedafor, har departementet i det alt vesentlege slutta seg til forslaget frå utvalet. Departementet har likevel valt ein annan systematikk i presentasjonen i denne proposisjonen. Under punkta 7 og 8 har departementet etter tur gitt ein nærare presentasjon av spørsmål som knyter seg til bustadbyggjelagslova og burettslagslova. Spørsmål som gjeld tilknytinga, er då behandla saman med dei generelle spørsmåla som gjeld same emne. I staden for her å behandle spørsmål om forkjøpsrett for andelseigarar i bustadbyggjelag spesielt, har departementet valt å omtale denne problemstillinga i samband med andre spørsmål om forkjøpsrett under punkt 8.6.3. Tilsvarande systematikk er også valt for dei andre punkta, med unntak av spørsmål om medlemskap i begge laga. Denne problemstillinga er drøfta nedafor under kapittel 6.3.

6.3 Tilknytte burettslag - definisjon

Gjeldande rett

I gjeldande burettslover er det ingen direkte definisjon på kva som skal reknast for å vere eit tilknytt burettslag. Under punkt 8.4 har departementet referert at utvalet meiner at dette går indirekte fram av bustadbyggjelagslova (§ 16) ved at når bustadbyggjelaget byggjer burettslagsbustader for medlemmene, blir burettslaget eit tilknytt lag. Denne statusen for burettslaget kan i prinsippet ikkje endrast gjennom vedtekter eller avtale.

Forslaget frå utvalet

Utvalet har ikkje teke med noko forslag om at det i burettslovene skal vere eit påbod om noko tilknytingsforhold mellom bustadbyggjelaget og dei burettslaga som bustadbyggjelaget stiftar. Eventuelle band bør kvile på vedtekter eller avtalar og bør kunne løysast opp att, iallfall når alle partar ønskjer det. Tilknytte burettslag skal etter forslaget frå utvalet vere burettslag der det følgjer av vedtektene at andelseigarane skal vere andelseigarar i eit bestemt bustadbyggjelag (§ 1-3 i begge lovene).

Utvalet meiner at kravet om medlemskap i begge lag, det vil seie at andelseigarar i burettslaget skal vere med i bustadbyggjelaget, er det mest allmenne uttrykket for tilknytinga. Utvalet ser ingen grunn til at lovgivaren skal hindre vedtektsfesting av vilkår om medlemskap i bustadbyggjelaget. Det er eit vilkår som er oversiktleg for kjøparen av ein burettsandel, og medlemskapen i bustadbyggjelaget medfører ikkje andre plikter enn teikning av sjølve andelen seinast samtidig med ervervet av burettslagsandelen, i tillegg til betaling av eventuelle årspengar til bustadbyggjelaget.

Merknader frå høyringsinstansane

NBBL meiner at det er positivt at det kjem inn ei føresegn i begge lovene som definerer kva ein skal forstå med eit tilknytt burettslag. Det at ein har valt vilkåret om vedtektsfesta dobbelt medlemskap, verkar både praktisk som fornuftig. Vidare verkar det føremålstenleg at det vil vere mogleg for eit frittståande burettslag gjennom endringar av vedtektene og samtykke frå bustadbyggjelaget å bli eit tilknytt burettslag i framtida.

OBOS synest også at det er fornuftig og føremålstenleg at omgrepet tilknytt burettslag blir definert i lovene. OBOS har erfart at frittståande burettslag har ønskt å bli tilknytte - noko ein har rekna for å vere umogleg etter gjeldande lovgiving. Forslaget vil gjere slik etterfølgjande tilknyting mogleg gjennom endring av vedtekter i burettslaget - noko OBOS ser positivt på. Slik ein oppfattar forslaget, vil eit frittståande burettslag i prinsippet kunne endre vedtektene sine og fastsetje at andelseigarane i vedkomande burettslag også må vere medlemmer av eit bestemt bustadbyggjelag. Vedtaket krev tilslutning frå dei andelseigarane det gjeld. Sidan forholdet mellom eit tilknytt burettslag og eit bustadbyggjelag må tolkast som eit gjensidig forhold, synest OBOS det ville vere naturleg at bustadbyggjelaget må gi samtykke til dette. For OBOS sin del vil det også vere uheldig dersom eit slikt tilknytt burettslag skulle kome i same posisjon som eit tradisjonelt tilknytt burettslag, utan at det nytilknytte laget også vedtektsfesta forkjøpsrettar for medlemmene i OBOS. På denne bakgrunnen blir det foreslått at eit burettslag ikkje skal kunne vedta å bli tilknytt eit bustadbyggjelag utan samtykke frå bustadbyggjelaget.

Asker og Bærum Boligbyggelager einig i at ulike former for tilknyting på ein fullgod måte kan sikrast ved at det blir gjort frivillig gjennom avtalar og vedtektsføresegner. Asker og Bærum Boligbyggelag kan ikkje sjå behov for ein legaldefinisjon og foreslår at denne føresegna blir teken bort.

Departementet sine vurderingar

Departementet vurderer det slik at utvalet har funne fram til ein klar og tenleg definisjon av tilknytt burettslag. Tilknytte burettslag er burettslag der det følgjer av vedtektene at andelseigarane skal vere andelseigarar i eit bestemt bustadbyggjelag. Kjenneteiknet på eit tilknytt burettslag vil såleis vere at vedtektene til burettslaget krev dobbelt medlemskap: Andelseigarane skal både vere andelseigarar i burettslaget og andelseigarar i eit bestemt bustadbyggjelag. Forslaget er godt motteke av høyringsinstansane. Departementet legg derfor denne definisjonen til grunn i dei nye lovene.

OBOS peiker på at tilknyting mellom eit bustadbyggjelag og eit burettslag er ein gjensidig avtale. OBOS meiner derfor at det enkelte burettslaget ikkje åleine kan vedta slik tilknyting. Skal ein omgjere eit frittståande burettslag til eit tilknytt burettslag, lyt ein også innhente samtykke til dette frå bustadbyggjelaget. Dette er departementet einig i. Departementet legg vidare til grunn at ein slike endra status vil krevje tilslutning frå alle andelseigarane i burettslaget. Departementet har derfor foreslått dei nemnde presiseringane i lovforslaget.

Til forsida av dokumentet