Ot.prp. nr. 43 (1996-97)

Om lov om salg av tidsparter i fritidsbolig (tidspartloven)

Til innholdsfortegnelse

3 Hva er tidsparter?

3.1 GENERELT

3.1.1 Produktet

Kjøp av en tidspart gir vanligvis kjøperen rett til bruk av en fritidsbolig (leilighet, bungalow, hytte e l) i en avgrenset periode av året. Tidsparten gir i tillegg til bruksretten til boligen også tilgang til fellestjenester som f eks vann, renovasjon, oppvarming, elektrisitet, TV og telefon. Et tidspartanlegg inneholder ofte ikke bare boenheter, men også ulike fellesanlegg som f eks svømmebasseng, sportsanlegg, treningsstudio, restauranter og butikker. Det er ikke uvanlig at det selges tidsparter knyttet til anlegg som ennå ikke er ferdig bygget. Tidspartordninger finnes også knyttet til båtplasser, bobiler, lystbåter osv, men forekommer etter det vi vet ikke i Norge pr i dag.

Typisk for tidspartordninger er altså deling av bruken i tid av et bestemt objekt eller flere objekter. Bruksretten gjelder en begrenset tidsperiode hvert år, ofte en eller to uker definert etter ukenummer i året. Ved kjøpet avtales det at bruksretten skal gjelde for et visst antall år framover (oftest 15-99 år), eller for all framtid, ev så lenge anlegget består. Denne delingen av bruken i tid er formalisert, noe som muliggjør salg til uavhengige kjøpere. Tidsparter skiller seg fra vanlige bruks- og leierettigheter ved kun å gjelde en årlig tilbakevendende mindre og avgrenset periode, mens vanlige bruks- og leierettigheter typisk vedrører en sammenhengende leieperiode.

Fra selgerens side kan arrangementet med tidsparter betraktes som et alternativ til løpende utleie av hotellrom, hytter e l. Selgeren kan i prinsippet dele opp «utleien» f eks i 52 deler, en for hver uke av året, og selge hver andel for en rekke kommende år og med samlet betaling på forskudd. At selgeren får betalingen som en engangssum på forskudd gjør det lettere å finansiere anlegget.

Som fordeler for kjøper fremheves ofte enklere planlegging av ferien og byttemulighetene, samt at en ikke har ansvar for vedlikehold av og tilsyn med ferieboligen. Når det gjelder ulempene og problemer knyttet til virksomheten vises det til punkt 4 «Behovet for regulering-forbrukerproblemer» nedenfor.

3.1.2 Kostnader/betaling

Den samlede «pakken» bestående av bruksretten og tilgang til fellestjenester og fellesanlegg for de kommende år betales oftest ved kjøpet av tidsparten. Det er karakteristisk for de hittil kjente tidspartprosjekter at vederlaget for rettighetene som erverves, betales som et engangsbeløp på forskudd, eventuelt med en avbetalingsordning eller annen form for finansiering. Hvis en sammenligner med den vanlige betalingsform ved leie, er det der uvanlig med forskuddsbetaling for hele leieperioden dersom den er av lengre varighet. Det er ikke noe til hinder for at ordninger med tidsparter innrettes slik at det betales løpende på samme måte som i andre leieforhold. Men i så fall mister selgeren en viktig fordel, ved at det ikke oppnås fullt vederlag med en gang.

Prisen er avhengig av standard og beliggenhet, om tidsparten gjelder høy- eller lavsesong, tidsperiodens lengde, hvilke fellestjenester og fellesanlegg som tilbys osv. Prisen påvirkes også av hvilke utgifter som inkluderes i engangsvederlaget, og hvilke som dekkes løpende.

I tillegg til kjøpesummen for tidsparten, må det betales en årlig avgift som skal dekke utgifter til f eks vedlikehold, administrasjon, kommunale avgifter, renovasjon og andre utgifter til fellesanlegg og fellestjenester. I mange tilfeller er tilgang til f eks et sportsanlegg inkludert i vederlaget for selve tidsparten. I andre tilfeller, der f eks et skianlegg disponeres etter avtale med utenforstående, må det betales for særskilt medlemskap, enten ved kollektivt medlemskap der avgiften utgjør en del av de årlige kostnader som kreves inn gjennom årsavgiften, eller ved at den enkelte må tegne og betale for individuelt medlemskap. For en del fellestjenester og fellesanlegg vil det også påløpe utgifter i forbindelse med faktisk bruk/forbruk, f eks utgifter til ved/strøm, tellerskritt på telefon, greenfee ved bruk av golfbane, betalings-TV, aerobictimer.

3.1.3 Videresalg og bytte

Det finnes en del foretak som formidler salg av «brukte» tidsparter, og tilbyr formidling av kontakt med personer som er interessert i å kjøpe slike parter. Kostnadene ved å benytte disse tjenestene kan bli høye. Ofte betales et gebyr for å bli registrert i foretakets database. Dersom salg kommer i stand, forekommer det at både selger og kjøper avkreves en salgsprovisjon. Noen har erfart at det stilles som vilkår for salg at de presenterer et såkalt «eiersertifikat». De har blitt avkrevet tusenvis av kroner for at formidleren framskaffer et slikt sertifikat, når de ved selv å henvende seg til den aktuelle tidspartklubben kunne fått et slikt «sertifikat» utstedt uten kostnader. Ved salg av «brukte» tidsparter oppnår en dessuten oftest mye lavere pris enn det en opprinnelig betalte. I enkelte tilfeller garanterer imidlertid førstegangsselger en minstepris dersom tidsparten overdras videre innen et visst antall år.

Medlemskap i bytteorganisasjoner gir tidsparthaverne muligheter til å bytte til andre boliger andre steder. Bytteorganisasjonene opptar kun feriesteder som fyller visse kriterier med hensyn til byggets kvalitet, innretning, fasiliteter, beliggenhet og økonomi. Som innehaver av en tidspart kan man kun bli medlem av en bytteorganisasjon hvis ens eget feriested er opptatt i organisasjonen. Hver tidspart har en såkalt bytteverdi, som fastsettes etter ferieboligens størrelse, om perioden er mye eller lite etterspurt, om feriestedet er ettertraktet osv. Mulighetene til bytte er begrenset til boliger av samme eller lavere bytteverdi.

De to store bytteorganisasjonene, Resort Condominiums International (RCI) og Interval International (II) dominerer markedet. Bytte av feriebolig er ofte forbundet med en del utgifter; årlig individuell medlemsavgift i bytteorganisasjonen, registreringsgebyr, vederlag for formidling av bytte dersom det kommer i stand og ev ekstra utgifter for renhold, lokale avgifter o l for den uken man bytter til seg.

3.1.4 De vanligste formene for tidspartordninger

Når det gjelder bruksperioden og objektet bruksretten er knyttet til, opereres det med faste, flytende og blandete ordninger:

  • i en fast tidspartordning omfatter bruksretten samme objekt og samme periode hvert år.

  • i en flytende tidspartordning er perioden og objektet ikke fastsatt, men velges innenfor en bestemt kategori eller gruppe.

  • i en blandet tidspartordning kan det være noen faste og noen flytende elementer. Et slikt system er systemet med «roterende periode», som innebærer at en ikke har bruksrett knyttet til en fast uke, men forskjellige uker hvert år etter et på forhånd oppsatt skjema.

Det finnes også andre varianter, herunder «delte uker», som innebærer at det er mulig å dele en fast uke opp i to eller flere deler. Dette systemet finnes oftest i tilknytning til urbane kompleks, da disse i motsetning til andre kompleks i større grad bare brukes som overnattingssted og det er mer aktuelt med 2-3 dagers opphold.

I den senere tid har utbyggere og selgere markedsført «points clubs», et produkt som presenteres som mer fleksibelt enn tradisjonelle tidspartordninger. Også dette systemet må imidlertid karakteriseres som en variant av tidspartordninger, all den tid hovedprinsippet, nemlig erverv av bruksrett til bolig i en begrenset periode av året, er det samme. Ideen er at boenhetene som omfattes av systemet tildeles en viss verdi, i form av et visst antall «poeng», avhengig av type boenhet, beliggenhet, lengden på bruksretten osv. En inngår avtale om erverv av et visst antall poeng, eller bruksrett til en boenhet som har et visst antall poeng. Det avtales/bestilles så fra år til år bruksrett til en boenhet. Hvis det bestilles en boenhet med en lavere poengverdi enn det en har ervervet rett til, eller det bestilles for en lavsesongperiode, brukes et mindre antall poeng og en har poeng til overs. Det er muligheter både for «å spare opp poeng» og til «å låne poeng». Det tilbys bruksrett til et visst antall steder. Anleggene eies av en klubb eller andre eiere, eller «leies inn» i ordningen for en begrenset periode for å skape variasjon i tilbudet. Et av særtrekkene ved «points clubs» er at man kan reservere for kortere opphold enn en uke, f eks for en weekend.

3.1.5 Aktørene

Ved salg av tidsparter er det ofte tale om flere kontraherende eller involverte parter. I første omgang er det de som forbrukeren møter gjennom markedsføringen og som ev også formidler avtalen eller inngår avtalen på selgers vegne. I forbindelse med oppfyllelse av avtalen kan det være flere parter involvert, f eks «den egentlige selger», utbygger, byggherre, administrasjons-/driftsselskapet, medlemskapsklubb e l, eierforening, «trustee» og bytteorganisasjon. Som nevnt under punkt 3.1.3 finnes det to store bytteorganisasjoner som dominerer markedet. Tidspartanleggets ulike deler (boenheter, restauranter, tennisbaner osv) kan også eies og administreres av forskjellige selskaper. Dette gjør at det kan være svært uoversiktlige partsforhold i tidspartavtaler.

Europeiske bransjeorganisasjoner er European Timeshare Federation (ETF) i Brüssel og The Timeshare Council (TTC) i London. Skandinavisk Timeshare Forening er en forening som har tidspartanlegg, eierforeninger og salgs- og bytteorganisasjoner i Danmark, Norge og Sverige som medlemmer.

3.1.6 Avtalenes tverrnasjonale karakter

Tidspartavtaler er ofte typisk tverrnasjonale transaksjoner. Mange forbrukere kjøper tidsparter som er knyttet til anlegg som ligger i et annet land enn det landet der de selv bor. Mange avtaler inngås også av forbrukere under ferieopphold i utlandet. Det er heller ikke uvanlig at avtaler kommer i stand etter «salgsreiser» til utlandet som er initiert av selger i forbrukerens hjemland. I disse tilfellene har forbrukeren f eks «vunnet» en ukes gratis opphold på et anlegg i utlandet, ofte med en forpliktelse til å delta i salgsmøter på stedet, i enkelte tilfeller uten at forbrukeren gjøres kjent med denne forpliktelsen før ved ankomst på feriestedet. De som eier eller forvalter anlegget kan i mange tilfeller ha tilknytning til et tredje land.

Når det inngås avtaler som har tilknytning til flere land, vil lovvalgsregler avgjøre hvilket lands rett som skal legges til grunn for forholdet. Vernetingsregler vil være bestemmende for i hvilket land sak kan eller skal reises dersom tvist oppstår, og dermed også hvilket lands lovvalgsregler som skal legges til grunn. Forhold som får betydning ved vurderingen av disse spørsmålene er bl a hvor kontrakten er inngått, hvor eiendommen ligger, partenes bopel eller forretningssted og ev bestemmelser om verneting og lovvalg som er tatt inn i kontrakten. Se nærmere om disse spørsmålene nedenfor under punkt 6.3 «Verneting og lovvalg».

3.2 ULIKE MÅTER Å ORGANISERE TIDSPARTORDNINGER PÅ

Ordningen med tidsparter er et relativt nytt fenomen, og begrepet brukes om et stort antall innbyrdes forskjellige og ofte komplekse ordninger.

De fleste tidspartprosjekter på det europeiske markedet er i praksis organisert på en av følgende tre måter:

  • bruksrett uten eiendomsrett - bruksrettmodellen

  • indirekte eiendomsrett gjennom aksjer, andeler e l knyttet til bruksretten

  • bruksrett knyttet til eierandel - sameiemodellen.

Disse tre hovedvariantene er nærmere beskrevet nedenfor.

3.2.1 Bruksrett uten eiendomsrett - bruksrettmodellen

Denne typen tidspartordninger finnes særlig innenfor rammene av de såkalte «club/trustee»-systemer. Det er tale om et system hvor utbygger eller selger overdrar eiendomsretten til et ferieanlegg til et selvstendig selskap, benevnt «trustee». «Trustee» blir eier av anlegget, og overdrar f eks en eksklusiv og ugjenkallelig bruksrett til anlegget til en klubb eller forening. Ved kjøp av en tidspart blir man medlem i klubben eller foreningen. Medlemskap gir en bruksrett til en boenhet i anlegget i en begrenset periode hvert år, samt tilgang til anleggets utstyr og infrastruktur i samme periode. Medlemskapet dokumenteres gjerne i form av et medlemsbevis, «feriebevis» e l.

Klubbens vedtekter vedtas som en del av tidspartavtalen. Vedtektene inneholder normalt bestemmelser om opprettelse av en forening eller et selvstendig selskap, om foreningens styrende organer, om ansvar for beslutninger, om medlemmenes rettigheter og plikter osv.

Den som kjøper en tidspart får altså ingen eiendomsrett til anlegget, verken direkte eller indirekte. Forholdet kan sammenlignes med en alminnelig leierett, men skiller seg fra denne ved den særlige tidsmessige avgrensing av bruksperioden.

I den senere tid har det dukket opp et produkt som kalles «points clubs» og som markedsføres som et alternativ til tidsparter. Hovedprinsippet, at det inngås en avtale om tidspart i en eller flere boliger over en rekke år, er imidlertid det samme som for de øvrige former. Etter det vi kan se er dette en variant av tidspartordninger, slik det er definert i direktivet og i departementets lovforslag. For en nærmere beskrivelse av denne varianten, se punkt 3.1.4 «De vanligste formene for tidspartordninger».

3.2.2 Indirekte eiendomsrett gjennom aksjer, andeler e l knyttet til bruksretten

Etter dette systemet erverves det ikke en direkte eiendomsrett til den aktuelle eiendommen. En får i prinsippet bare en bruksrett, men denne er kombinert med indirekte eierskap. Dette indirekte eierskapet kan etableres gjennom kjøp av aksjer eller andeler i et andels- eller aksjeselskap, men kan også tenkes oppnådd gjennom foreningsformen eller via andre selskapsformer, eksempelvis kommandittselskap eller andre lignende selskaps- eller foreningsformer. Karakteristisk for disse formene er at bruksretten er knyttet til besittelsen av en aksje eller andel i selskapet eller til medlemskapet i foreningen på samme eller tilsvarende måte som ved andelsboliger (aksjeleiligheter og borettslagleiligheter).

3.2.3 Bruksrett knyttet til eierandel - sameiemodellen

Dette systemet forutsetter lovmessig eller avtalemessig sameie, der flere eier et anlegg sammen og deler bruken i tid. En kjøper altså en sameieandel. Bruksretten som fastlegges i sameieavtalen oppnås som en følge av eierbeføyelser. Sameieavtalen inneholder bestemmelser om sameiernes rettigheter og plikter, om styrende organer osv.

3.3 UTVIKLINGEN OG OMFANGET AV TIDSPARTORDNINGER

3.3.1 Generelt

Ideen om tidsparter oppstod i Europa på midten av 60-tallet, da et sveitsisk foretak kjøpte opp rettighetene til et opphold på en rekke europeiske feriesteder. Foretaket solgte så tidsparter i form av selskapsandeler, som ga rett til benyttelse av en av foretakets ferieboliger i en bestemt periode. Nesten samtidig begynte en fransk hotelleier å selge ferieopphold på sitt hotell i de franske alper for faste, årlig tilbakevendende tidsrom.

Utviklingen av tidspartordninger skjøt fart på midten av 70-tallet i USA. I forventning om en fortsatt positiv utvikling i den amerikanske økonomi, ble det i denne perioden bygget en rekke luksuriøse feriesteder i Florida. Men oljekrisen hadde gjort amerikanerne forsiktige med å investere, og derfor undersøkte entreprenørene interessen for å kjøpe leiligheter på tidspartbasis. De problemene som etterhvert oppsto bl a med aggressive salgsmetoder, ledet til en lov i USA i 1982 om tidsparter. Loven inneholdt flere restriksjoner når det gjaldt markedsføring og salg, bl a krav om opplæring og sertifikat for selgere, og 28 dagers angrerett.

Strengere regler i USA medførte at selgere og utbyggere søkte nye markeder. Utbyggingen av tidspartanlegg i Europa økte, og har hatt en sterk vekst fra midten av 80-tallet, særlig i Portugal og Spania som er populære turistmål.

Fra 1987 til 1990 økte antall tidsparthavere i Europa med 70 prosent. Antallet tidspartanlegg økte i samme periode fra 405 til 722. I 1993 var 43,6 prosent av tidspartene knyttet til anlegg i Spania, de fleste i Andalusia og på Kanariøyene. Pr i dag antas Spania å være det landet som tar imot flest tidspartturister i hele Europa. Tall fra 1990/91 viser at de fleste av de da i underkant av 800 anleggene i Europa ligger i Tyskland (265), Spania (196), Frankrike (69), Portugal (70) og Storbritannia (70). Sett under ett er ferieopphold på tidspartanlegg den ferieformen som har hatt størst vekst innen feriebransjen.

3.3.2 Særlig om Norden og Norge

De første anleggene ble bygget på begynnelsen av 1980-tallet. I de skandinaviske landene, Danmark, Norge og Sverige, fantes det i 1990 til sammen 45 tidspartanlegg. En del foretak har også drevet salg av andeler knyttet til anlegg beliggende i utlandet. I de skandinaviske land var det i 1993 45.000 tidsparthavere. De fleste tidspartene er knyttet til anlegg som ligger i utlandet. Felles for de nordiske landene er at salget av tidsparter har minket etter en livlig introduksjonsperiode. Forbrukerorganisasjonenes innsats med hensyn til å informere publikum, og tilsynsmyndighetenes virksomhet i forhold til markedsføring og standardvilkår, har bidratt til at forbrukerne har vært mer skeptiske og gjort det vanskeligere å operere med villedende markedsføring og urimelige kontrakter. De mindre seriøse foretakene har dermed stort sett forlatt det nordiske markedet.

Bransjeorganisasjonene for tidspartvirksomhet synes å regne med at salget skal øke for Europa som helhet, og også globalt. Den nordiske prosjektgruppen antar imidlertid i sin rapport at veksten i markedet for tidsparter i overskuelig framtid blir relativt liten i de nordiske landene. De problemene som oppstår vil imidlertid være alvorlige for de forbrukerne som rammes. Det kan også forventes at forbrukere fra det europeiske kontinentet i økt utstrekning vil etterspørre ferieboliger i Norden i de nærmeste årene.

I Norge finnes det pr dags dato, etter det departementet kjenner til, bare 4 tidspartanlegg. To av dem er basert på sameie der eierne har tinglyst rett til sine andeler. Det tredje anlegget er organisert som en klubb som eies av et aksjeselskap som selger «tinglyst» bruksrett til et antall uker. Det fjerde anlegget er et aksjeselskap der bruksrett følger hver aksje. Totalt finnes det ca 460 tidsparthavere i tre av de fire norske tidspartanleggene. For ett av anleggene pågår for tiden salg av tidsparter. Etter det departementet kjenner til er etablering av et nytt anlegg under planlegging.

Det har imidlertid vært en del foretak som har drevet salg av tidsparter i anlegg i utlandet, særlig i «syden». Disse selskapene har etterhvert gått konkurs eller avviklet virksomheten, delvis som en følge av at Forbrukerombudet har bedt om at avtalene bringes i samsvar med norsk rett og at Kredittilsynet har påpekt at det kreves bevilling og sikkerhetsstillelse for å drive meglingsvirksomhet. (Pr i dag er det, etter det departementet kjenner til, ingen i Norge som selger tidsparter i anlegg som ligger i utlandet.)

De to store bytteorganisasjonene opererer også på det skandinaviske markedet. Den største av dem, Resort Condominiums International (RCI) oppgir at de pr 1995 har 5100 norske medlemmer.

Til dokumentets forside