Ot.prp. nr. 43 (1996-97)

Om lov om salg av tidsparter i fritidsbolig (tidspartloven)

Til innholdsfortegnelse

8 Merknader til de enkelte bestemmelser

Kapittel 1 Alminnelige bestemmelser

Bestemmelsen i § 1 angir virkeområde for loven, og må ses i sammenheng med § 2 som definerer en del sentrale begreper som er brukt i § 1 og for øvrig i loven. Paragraf 3 inneholder en bestemmelse om at loven ikke kan fravikes til skade for forbrukeren. Paragrafene 4 og 5 inneholder bestemmelser om voldgift, verneting og lovvalg.

Til § 1 Virkeområde

I første ledd angis lovens saklige virkeområde. For at loven skal komme til anvendelse, må det gjelde salg av tidsparter i fritidsbolig til forbruker, og selgeren må opptre i næringsvirksomhet. Begrepene «tidsparter», «fritidsbolig», «selger» og «forbruker» er definert i § 2. Loven regulerer bare visse aspekter ved salg av tidsparter. Alminnelige regler, f eks ulovfestede kontraktsrettslige regler, vil gjelde i tillegg.

I tillegg til overdragelse av tidsparter som er etablert, omfatter forslaget avtaler om stiftelse av en tidspart til fordel for noen, jf også definisjonen av selger i § 2 bokstav c. Også avtaler der selgeren forplikter seg til å overdra en slik bruksrett, omfattes av begrepet salg. Dette kan f eks være tilfelle der den endelige overdragelsen er betinget av godkjenning fra et styre, eller der selger har fullmakt til å inngå avtale med forbehold om fullmaktsgivers godkjenning av avtalen.

I vilkåret om at selgeren må opptre i næringsvirksomhet ligger det at formålet med virksomheten, direkte eller indirekte, må være å oppnå økonomisk fortjeneste. Begrepet er ment å tolkes i samsvar med den vanlige forståelsen av dette begrepet, etter juridisk teori og rettspraksis. Privatpersoners overdragelse av tidsparter omfattes dermed ikke av loven. I disse tilfellene vil imidlertid alminnelige kontraktsrettslige prinsipper, om plikt til å gi opplysning av betydning, om lojalitet i kontraktsforhold osv, gjelde. Der en privat selger bruker megler vil, som nevnt ovenfor, megleren være ansvarlig for at god meglerskikk følges, og dermed ansvarlig for at viktige deler av loven legges til grunn.

Bestemmelsen i annet ledd gjelder lovens stedlige virkeområde. Hovedregelen etter lovene om Svalbard og Jan Mayen er at norsk privatrett, strafferett og den norske lovgivning om rettspleien skal gjelde når ikke annet er fastsatt. Lovforslaget inneholder både privatrettslige og offentligrettslige bestemmelser. Det er ikke aktuelt med utbygging av tidspartanlegg på Svalbard. Markedsføring og salg av andeler til anlegg på fastlandet eller andre steder , f eks «syden», til fastboende eller til turister, kan imidlertid være aktuelt, særlig dersom det legges restriksjoner på denne type virksomhet andre steder, men ikke på Svalbard.

Bestemmelsen vil medføre at loven her vil komme til anvendelse på Svalbard og Jan Mayen. Unntak er imidlertid gjort for § 9 annet ledd, som inneholder krav til hvilke språk avtalen skal utarbeides på. Bestemmelsen inneholder også en hjemmel til å gi forskrifter om at hele eller deler av loven ikke skal komme til anvendelse på Svalbard og Jan Mayen, og gi særlige regler av hensyn til de stedlige forhold.

Hvorvidt loven vil få anvendelse utenfor Norge, eller ved inngåelse av avtaler som har tilknytning til utlandet, f eks ved at den aktuelle eiendommen ligger i utlandet, vil avhenge av lovvalgsregler. Departementet påpeker i denne forbindelse at en forbruker som i et EØS-land inngår en avtale om kjøp av en tidspart i en eiendom som ligger i et EØS-land, uansett vil nyte godt av det vernet som følger av direktivet. Dette vil gjelde, selv om de ulike lands lover kan være noe ulikt utformet. Se nærmere om dette under punkt 6.3 «Verneting og lovvalg».

Til § 2 Definisjoner

I bokstav a defineres tidspart som «bruksrett i avgrensete tidsrom av året for en periode på minst 3 år». Ordningen med tidsparter er et særegent fenomen, selv om det i utgangspunktet kan defineres ved bruk av kjente rettslige konstruksjoner med visse forbehold og tilleggskriterier, jf beskrivelsen under punkt 3 «Hva er tidsparter?». Tidspartordninger forekommer i mange ulike varianter, og dette gjør det vanskelig å finne gode avgrensninger og definisjoner som både er presise og egnede juridiske redskaper. Begrepet tidspart er nytt i norsk språk. Departementet anser det for å være et beskrivende og relativt dekkende begrep som er egnet til å bruke som betegnelse på den bruksretten som oppnås ved den typen avtaler som reguleres. Det karakteristiske ved tidsparter er nettopp delingen av bruken av et eller flere objekter i tid, slik at ulike personer bruker objektet i ulike perioder av året.

Vanligvis gjelder bruksretten en eller to uker i året, men bruksretten lengde har etter lovforslaget ingen betydning, så lenge den er avgrenset på den måten at den ikke gjelder «helårsbruksrett.»

Det stilles heller ikke noe krav om at det skal være avtalt en bestemt lengde på bruksretten. I enkelte tidspartordninger inngås det ikke avtale om bruksrett i et tidsrom av en bestemt varighet, men avtale om kjøp av et visst antall «poeng». Disse gir bruksrett til bestemte eiendommer etter nærmere fastlagte regler. Lengden på perioden bestemmes av hvor mange poeng en ønsker å bruke når de konkrete avtalene om bruk inngås fra gang til gang.

Det er ikke noe krav om at bruksretten skal være lagt til et bestemt tidsrom på året. I en del tidspartordninger kan bruksretten gjelde f eks en uke innenfor en nærmere bestemt kategori av uker, f eks «blå uke» eller «hvit uke». For bruken av tidspartanlegget er da årets uker plassert i ulike kategorier og klassifisert som høysesong, mellomsesong og lavsesong. Den som inngår avtale om en ukes bruksrett i året i lavsesong kan da velge mellom de ukene som faller inn under denne kategorien.

Tidspartordninger organiseres på ulike måter, herunder at boligen eies i sameie mellom flere personer. Alminnelige sameier, eksempelvis hvor flere familiemedlemmer i fellesskap eier et sommerhus, har mange fellestrekk med tidspartordninger. Også i slike tilfeller vi det typisk skje en oppdeling av bruken i tid. Karakteristisk for tidspartordninger, herunder i sameieform, er imidlertid den formaliserte oppdeling av bruken i tid, som nettopp muliggjør at de enkelte tidsparthaverne ikke behøver å ha særlige forutsetninger for å kunne samvirke om det felles eierskap. Loven vil ikke omfatte etablering av slike typiske familiesameier, idet loven bare gjelder der den som avhender eller stifter tidsparter gjør dette som ledd i næringsvirksomhet.

For at loven skal komme til anvendelse, må det gjelde avtaler som inngås for minst 3 år. Det er imidlertid ikke noe vilkår at avtalen må inngås for et bestemt antall år. Tidspartavtaler gjelder vanligvis i et bestemt antall år (ofte 15-99 år), men det forekommer at tidsparten er «evigvarende» eller gjelder «på ubestemt tid», ev så lenge tidspartanlegget består. Avtaler som inngås for 2 år, men med rett til fornyelse, vil i utgangspunktet ikke falle inn under loven. Men dersom forbrukeren i realiteten bindes opp for lengre tid, f eks ved vilkår om avtalens økonomiske sider, kan det likevel tenkes at avtalen må anses inngått for lengre tid enn 2 år. Dette kan f eks tenkes der forbrukeren må betale et «depositum» e l som bare i begrenset grad betales tilbake dersom avtalen ikke fornyes, eller ved andre «innlåsingsmekanismer».

Hvorvidt det kreves et samlet vederlag for rettigheten, eller vederlaget stipuleres som en årlig forskuddsbetalt godtgjørelse, er etter departementets oppfatning ikke avgjørende. Derfor er denne begrensningen ikke tatt inn i lovforslaget. At loven bare gjelder bruksrett i avgrensete perioder av året og avtaler som inngås for minst 3 år, anses tilstrekkelig for å skille tidspartavtaler fra vanlige leieavtaler.

Definisjonen av tidsparter er videre enn direktivets, slik det framgår av artikkel 2. Dels ut fra problemer med avgrensning, dels ut fra praktiske behov, foreslås det at direktivets kriterier om at det skal gjelde stiftelse eller overdragelse av en rett til samlet pris og kriteriet om at det bare skal gjelde avtaler om minst en ukes bruksrett, ikke tas inn i lovforslaget. Etter forslaget vil loven som nevnt ovenfor også gjelde avtaler om bruksrett for kortere perioder, forutsatt at vilkåret om avtalens varighet er oppfylt. Direktivet omfatter bare avtaler om bruksrett for minimum en uke. I de nordiske landene er en blitt enige om å foreslå at også avtaler om tidsparter som bare gir rett til weekend-opphold eller lignende kortvarige opphold, bør omfattes. Dette kan særlig være aktuelt i de nordiske landene, der noen av anleggene er knyttet til vintersteder. Tidspartene i disse landene innehas i de fleste tilfeller av borgere i det landet der anlegget ligger, slik at det i praksis er aktuelt med avtaler som omfatter kortere opphold. Departementet har vurdert å la loven gjelde for avtaler om bruksrett «i minst 2 dager», men dette ville lett medføre problemer med omgåelse, f eks ved avtaler som gjelder opphold fra fredag kl 17 til søndag kl 16. Det foreslås derfor at begrensningen sløyfes helt, slik at det ikke er noe minstekrav til lengden av bruksretten. Avtale om leie av et hotellrom i 2 dager vil således falle utenfor, ettersom det er et krav om at avtalen inngås for mer enn 3 år. Avtale om leie av et hotellrom en eller to netter i året for minst 3 år vil imidlertid omfattes av loven, men slike tilfeller forekommer neppe i praksis.

Etter bokstav b skal det med begrepet bolig i denne loven forstås «fast eiendom som brukes som fritidsbolig». Begrepet omfatter boenheter i alle typer boliger som brukes for fritidsformål, enten det er leilighetskomplekser, villaer, hoteller, flermannsboliger, e l. Begrepet innebærer en avgrensning mot eiendommer som brukes for forretningsformål, næringsvirksomhet e l, som ikke omfattes av loven.

Avtalen trenger ikke nødvendigvis gjelde en bestemt boenhet i en bestemt fast eiendom. Loven omfatter også avtaler der forbrukeren gis bruksrett til en av flere boenheter i et leilighetskompleks, og avtaler som ikke er knyttet til et bestemt tidspartanlegg.

Av bokstav c framgår det hvem som omfattes av begrepet «selger» i loven. Som salg av tidsparter regnes både overdragelse av allerede etablerte tidsparter, ev med forbehold om godkjenning fra styre e l, såvel som stiftelse av nye tidsparter til fordel for noen. Definisjonen av selger er i samsvar med direktivets definisjon. Begrepet omfatter for det første de som overdrar en tidspart som de selv har. Dette vil typisk være der det er utbygger som overdrar rettighetene, eller der noen har kjøpt et visst antall tidsparter for videresalg i eget navn og for egen regning. I tillegg omfattes de tilfellene der noen forplikter seg til å overdra en tidspart. Det vil f eks være tilfelle der et foretak inngår en forpliktende avtale med en forbruker om at bruksretten skal overdras til denne, men at selve overdragelsen er betinget av at selgeren først får den formelt overdratt til seg, eller der det kreves godkjenning fra f eks et styre før overdragelsen kan finne sted. Et eksempel på stiftelse av tidspart til fordel for noen kan være ved etablering av nye tidspartanlegg der utbygger inngår avtaler med forbrukere før anlegget er bygget.

Lovens selgerbegrep tar sikte på å omfatte alle som driver egenhandel. Foretak og personer som driver mellommannsvirksomhet, slik at avtalene inngås i en annens navn og for en annens regning og risiko, regnes ikke som selgere etter denne loven. I disse tilfellene vil imidlertid eiendomsmeglingslovens bestemmelser komme til anvendelse på virksomheten. Det foreslås en lovendring som skal sikre at formidling av ulike typer tidsparter omfattes av eiendomsmeglingsloven. Dette vil bl a innebære plikt til å opptre i samsvar med god meglerskikk. Tidspartloven angir normer for markedsføring og hvilke opplysninger som skal gis, samt krav til hvordan avtalen skal utformes. Denne lovens bestemmelser vil være retningsgivende for hva som kreves av en megler ved utføring av oppdraget. Lovens bestemmelser vil da indirekte få anvendelse også i disse tilfellene.

I bokstav d defineres uttrykket «forbruker». Som forbruker regnes «fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet». Dette er i samsvar med definisjonen i direktivet og ny § 37 i avtaleloven som gjennomfører EU-direktivet om urimelige avtalevilkår. Det fraviker imidlertid på noen punkter fra det tradisjonelle forbrukerbegrepet i norsk rett.

Etter forslaget vil bare fysiske personer falle inn under forbrukerbegrepet. En forening som går til anskaffelse av tidsparter, omfattes dermed ikke av forbrukerbegrepet, selv om tidsparten skal anvendes for medlemmenes personlige formål. Det samme vil gjelde der f eks et foretak erverver tidsparter som stilles til disposisjon for foretakets ansatte. Etter norsk rett for øvrig vil imidlertid også organisasjoner og andre juridiske personer kunne anses som forbrukere etter en konkret vurdering.

På et annet punkt er direktivets og forslaget definisjon videre. I motsetning til det som har vært vanlig i norsk rett, vil det være forbrukeravtaler selv om privatpersoner anskaffer rene investeringsobjekter eller anskaffer ting som skal anvendes i forbindelse med ansettelsesforhold.

Det har vanligvis i norsk rett vært oppstilt et krav om synbarhet, dvs at selger skal ha forstått eller burde ha forstått at kjøper er «forbruker». En slik begrensning er ikke tatt inn i forslaget her fordi det ville medføre at forbrukerbegrepet ville bli snevrere enn det som følger av direktivet, noe det ikke er adgang til.

Vilkåret om «hovedsakelig» er i samsvar med norsk rett for øvrig. Det betyr at dersom vedkommende handler delvis som ledd i sin næringsvirksomhet og delvis utenfor denne, regnes vedkommende kun som forbruker dersom vedkommende hovedsakelig handler utenfor næringsvirksomhet.

Til § 3 Lovens ufravikelighet

Loven kan ikke fravikes til skade for forbrukeren. Dette innebærer at avtalevilkår som gir forbrukeren et dårligere vern enn det loven gir, ikke kan gjøres gjeldende. Bestemmelsen er i samsvar med direktivets artikkel 8. Visse avtalevilkår som gjelder verneting og voldgift er omhandlet i forslagets § 4, og visse avtalevilkår som gjelder lovvalg er regulert i § 5.

Til § 4 Avtale om tvisteløsning(voldgift og verneting)

§ 1-4 Voldgift og § 1-5 Verneting i høringsnotatet er slått sammen til en bestemmelse. Videre er forbeholdet som var inntatt i begge bestemmelsene om at de ikke gjelder når annet følger av Norges internasjonale forpliktelser tatt ut av lovteksten. Bakgrunnen for dette er at Justisdepartementet i sin høringsuttalelse påpekte at det anses å ikke være påkrevet med slike forbehold.

Bestemmelsen i første ledd gjelder klausuler om voldgiftsforhold. Klausuler om voldgift har ikke vært vanlig i forbrukerforhold, bortsett fra i kontrakter om ferdighus og i forsikring. Direktivet har ingen regler om voldgift. Det finnes imidlertid en del bestemmelser i norsk lovgivning som gir forbrukerne beskyttelse mot forhåndsavtale om voldgift. Som eksempler kan nevnes kredittkjøploven § 2 annet ledd, husleieloven § 51, sjøloven § 429, pakkereiseloven § 10-7, samt forslag til ny finansavtalelov § 1-5 annet ledd ( NOU 1994:19) og forslag til bustadoppføringslov § 64 annet ledd (ot prp nr 21 (1996-97)). Dessuten følger det av lov om behandling av forbrukertvister § 13 at avtaler om at en sak som omfattes av loven skal avgjøres ved voldgift, ikke er til hinder for at tvisten bringes inn for Forbrukertvistutvalget. Dette gjelder både forhåndsavtaler og avtaler som er inngått etter at tvist er oppstått.

Betenkelighetene ved å tillate voldgiftsklausuler gjør seg spesielt gjeldende hvor styrkeforholdet mellom partene er ulikt, som mellom forbruker på den ene siden og profesjonelle aktører på den andre siden. Betenkelighetene er knyttet til at voldgiftsbehandling kan bli kostbart. Er det tvil i saken, og det er det gjerne når tvist oppstår, risikerer forbrukeren kostnader på flere tusen kroner. Dette kan være tilfelle selv om en når fram på vesentlige punkter. Derfor legges det begrensninger slik at en forhåndsavtale ikke skal avskjære forbrukeren fra å reise sak ved de vanlige domstolene.

For tvister om forhold som omfattes av loven, foreslås det et forbud mot avtale om at tvisten skal løses ved voldgiftsbehandling. Etter departementets oppfatning er det tilstrekkelig å forby forhåndsavtaler. Forbrukeren har ved inngåelse av tidspartavtalen neppe noen formening om hva voldgift vil innebære. Vedtakelsen av avtalevilkårene skjer ofte ved foreleggelse av en standardavtale. Når en tvist har oppstått, vil derimot forbrukeren ha bedre forutsetninger for å ta stilling til et forslag om voldgift.

Forbrukerrådet og Forbrukerombudet støtter forslaget om forbud mot forhåndsavtale om voldgift. Forbrukerombudet uttaler at det er lang praksis for at det i forbrukerforhold er urimelig og i strid med markedsføringsloven § 9a å inngå forhåndsavtale om at eventuelle tvister skal avgjøres ved voldgift.

Bestemmelsen i annet ledd gjelder klausuler om verneting. Luganokonvensjonen, som er vedtatt som norsk lov, og tvistemålsloven §§ 17-36 inneholder regler om verneting. Etter tvistemålsloven § 36 og Luganokonvensjonen avsnitt 6 er det regler om i hvilken utstrekning partene kan vedta (avtale) annet verneting enn det som vil følge av lovens alminnelige regler. For avtaler som forbrukere inngår med næringsdrivende, kan klausuler i avtalen f eks føre til at forbrukeren må anlegge søksmål langt unna sitt bosted. Slike klausuler vil i seg selv kunne anses urimelige, og dermed rammes av avtaleloven § 36 eller markedsføringsloven § 9a. Departementet foreslår likevel en uttrykkelig regel om at en forbruker ikke på forhånd kan vedta annet verneting enn de lovbestemte, med unntak av sitt hjemting. Dette gjelder for tvister om alle forhold som er regulert av loven. Direktivet har ingen bestemmelser om verneting.

Det gjøres unntak for lovbestemte verneting. Disse skal legges til grunn uansett. Med lovbestemte verneting menes de som følger av bestemmelsene i tvistemålsloven og Luganokonvensjonen. Verneting og Luganokonvensjonen er for øvrig nærmere omtalt ovenfor under punkt 6.3.2 «Verneting». I tvister om tidsparter vil Luganokonvensjonen og Brüsselkonvensjonen i mange tilfeller kunne medføre at forbrukeren uansett må akseptere å bli saksøkt for domstolene i det landet der eiendommen ligger. Det kan likevel tenkes at en bestemmelse om forbud mot visse vernetingsklausuler kan ha betydning, f eks der det avtales verneting på Isle of Man.

Til § 5 Lovvalg utenfor EØS-området

Denne bestemmelsen tilsvarer direktivets artikkel 9. Det finnes ingen generell regel i norsk rett som tilsvarer direktivets bestemmelse. I forbindelse med implementering av EU-direktivet om urimelige vilkår i forbrukeravtaler ble det imidlertid innført en slik regel i ny § 37 i avtaleloven.

På bakgrunn av Justisdepartementets kommentarer i høringsrunden er forslaget noe endret, uten at det er ment å medføre endringer i innholdet i bestemmelsen.

Dersom avtalen har tilknytning til flere land, f eks ved at forbrukeren er bosatt i ett land og boligen ligger i et annet land, blir spørsmålet om lovvalg aktuelt. Lovvalg, dvs hvilket lands regler som skal legges til grunn, reguleres i utgangspunktet dels av ulovfestede prinsipper om interlegal rett, dels av konvensjoner, jf omtalen av disse spørsmålene ovenfor under punkt 6.3.3 «Lovvalg». I en viss utstrekning står partene også fritt til å regulere dette gjennom avtale.

Bestemmelsen innebærer en beskyttelse for forbrukeren mot visse lovvalgsklausuler, dvs avtalevilkår som regulerer hvilket lands rett som skal legges til grunn dersom det oppstår en tvist.

Bestemmelsen gjelder generelt for rettsforhold som omfattes av loven. Den gir anvisning på en sammenligning mellom det lands rett som ville komme til anvendelse uten lovvalgsklausulen, og det valgte landets rett. Dersom denne sammenligningen viser at forbrukeren ved lovvalget har fått et dårligere vern i forhold til de av lovens bestemmelser som er gjennomføring av direktivet, innebærer bestemmelsen at lovvalget settes til side når det gjelder dette spørsmålet. Dermed gjelder i stedet det lands rett som ville komme til anvendelse uten lovvalgsklausulen. Bestemmelsen gjelder bare for avtaler om eiendommer som ligger på EØS-landenes territorium, og bare der det henvises til retten i et land utenfor dette området. Henviser klausulen til anvendelse av retten i et EØS-land, gjelder den. I disse tilfellene vil forbrukeren likevel få den minimumsbeskyttelsen som direktivet foreskriver, idet direktivet skal gjennomføres i alle EØS-statene.

Forbrukerne er gjennom gjeldende lovverk allerede vernet mot urimelige lovvalgsklausuler. Klausuler om anvendelse av retten i et land som parten har fjern eller ingen tilknytning til, vil i seg selv kunne anses som urimelige og dermed rammes av avtaleloven § 36. Der det ikke er individuelt forhandlede vilkår, men standardvilkår, vil markedsføringsloven § 9a om urimelige avtalevilkår allerede i dag kunne ramme slike lovvalgsklausuler. Bestemmelsen innebærer en presisering av det som ville fulgt av de nevnte bestemmelsene.

Kapittel 2 Selgers opplysningsplikt

Til § 6 Generell opplysningsplikt

Bestemmelsen gjennomfører sammen med § 7 direktivets art 3(1) og deler av vedlegget. Siste ledd tilsvarer direktivets art 3(3). I tillegg til opplysningene som skal gis etter direktivet, stilles det etter forslaget krav om at det skal opplyses om avstand til jernbanestasjon, flyplass etc og andre sentrale opplysninger vedrørende offentlig kommunikasjon, jf bokstav o. Det er også tatt inn en presisering av den alminnelige regelen etter norsk kontraktsrett som innebærer at selger har plikt til å gi alle opplysninger avtaleparten har grunn til å regne med å få, jf bokstav q.

Første ledd pålegger selger å gi en rekke opplysninger om ulike forhold i forbindelse med salg og markedsføring av tidsparter. Hvilke opplysninger som skal gis, er listet opp i bokstav a-s. Opplysningsplikten er knyttet til boliger som selgeren tilbyr tidsparter i. Hvilke opplysninger en selger skal gi i forbindelse med boliger som det ikke tilbys en tidspart i, men som inngår i bytteordninger forbrukeren får adgang til ved kjøp av en tidspart, er regulert i bokstav i. Etter bestemmelsen stilles det krav om at opplysningene skal gis skriftlig, og at de skal gis vederlagsfritt.

Opplysninger skal etter bestemmelsen gis «når en forbruker ber om opplysninger om en tidspart i bolig som selgeren tilbyr». Meningen er at opplysningsplikten ikke bare gjelder i forhold til dem som er i ferd med å inngå en avtale, men også i forhold til andre som er interesserte. Idet ikke alle forbrukere som kommer i kontakt med en selger kan forventes å kjenne til retten til å få nærmere spesifiserte opplysninger etter loven, kan det ikke kreves at de uttrykkelig ber om det for at opplysningsplikten skal inntre. På hvilket tidspunkt opplysningsplikten inntrer og i forhold til hvem må fastlegges ut fra formålet med bestemmelsen. Opplysningene som skal gis etter denne bestemmelsen, er ment å utgjøre en motvekt og et supplement til den presentasjonen som vanligvis gis, med fokusering på fordeler og muligheter framfor forpliktelser og begrensninger. Selger vil fortsatt kunne presentere sine tilbud i form av f eks en katalog med tidspartanleggene som tilbys, med bilder og korte beskrivelser. Når en forbruker ber om nærmere informasjon om et eller flere spesifiserte steder, inntrer imidlertid plikt til å gi informasjon etter bestemmelsen her. Bestemmelsen medfører at alle som inngår tidspartavtaler, skal ha fått disse opplysningene før avtalen inngås.

Direktivet regulerer ikke hvorvidt selgeren kan kreve vederlag for slike dokumenter. Det må antas å være usikkert i hvilken grad det overhodet er adgang til å kreve vederlag for oppfyllelse av en slik lovbestemt opplysningsplikt. Etter departementets oppfatning bør selger ikke kunne kreve betaling for dokumenter, brosjyrer o l som er utarbeidet med sikte på å oppfylle opplysningsplikten etter loven. Erfaring fra andre områder har vist at forbrukerne i en konkret situasjon, dersom de står overfor et valg, ofte ikke er interessert i å betale noe ekstra for noe som der og da ikke oppfattes som nødvendig. Resultatet blir gjerne at de lar være å skaffe seg informasjonen, forsikringen e l. Det foreslås derfor at det uttrykkelig fastsettes at det ikke skal kunne kreves betaling for slike dokumenter. Forbrukerrådet og Forbrukerombudet støtter presiseringen i lovteksten om at opplysingene skal gis vederlagsfritt.

Etter bokstav a skal det opplyses om selgers navn og adresse. Det skal også opplyses om selgers juridiske status, dvs hvilken foretaksform som er benyttet, f eks aksjeselskap, personlig selskap osv. Dersom selger er en annen enn eier av det aktuelle anlegget, skal det også opplyses om eiers navn og adresse. Bestemmelsen tilsvarer bokstav a i vedlegget til direktivet.

Etter bokstav b skal det gis en beskrivelse av rettigheten som tilbys. Dette vil først og fremst gjelde rettighetens juridiske karakter, f eks om det er en bruksrett knyttet til medlemskap i en forening eller om det er en sameieandel. Det skal også gis opplysninger om vilkårene for å benytte retten og om disse er oppfylt, ev hvilke vilkår som ikke er oppfylt. Forhold av interesse i denne sammenheng vil f eks være dersom drift er avhengig av offentlige tillatelser og forbehold om godkjenning fra styre av nye erververe. Bestemmelsen tilsvarer bokstav b i vedlegget.

Landbruksdepartementet påpekte i sin høringsuttalelse at erverv av slik tidspart kan utløse konsesjonsplikt etter konsesjonsloven av 31 mai 1974. De skriver:

«En avtale som gir bruksrett i mer enn 10 år vil utløse konsesjonsplikt, jf. lovens § 3, med mindre ervervet er positivt unntatt i loven eller forskrifter gitt i medhold av loven. De unntak som er gjort er knyttet til eiendommens karakter, jf. lovens § 5 og erververs stilling, herunder slektskapsforhold til overdrager, jf. lovens § 6. Ytterligere unntak er gjort i forskriftene §§ 1-1 til 1-12.

Dette vil i praksis si at erverv av deltidsbruksrett for en varighet av mer enn 10 år vil utløse konsesjonsplikt hvis eiendommens samlede grunnareal overstiger 5 daa med mindre erverver er i slekt med overdrager.

Konsesjonsfriheten etter § 5 første ledd nr. 1 og 2 gjelder ikke utenlandsboendes erverv av bruksrett til eiendom som ikke skal tjene som nødvendig helårsbolig eller som forutsetning for utøvelse av selvstendig næringsvirksomhet eller levering av tjenesteytelser, jf. § 5 A. Sagt med andre ord; utenlandsboendes erverv av bruksrett i mer enn 10 år til eiendom som skal nyttes til fritidsformål vil utløse konsesjonsplikt uavhengig av eiendommens samlede grunnareal. Slektskapsunntaket kommer imidlertid til anvendelse også her.»

På bakgrunn av dette foreslår Landsbruksdepartementet at det tas inn en bestemmelse i loven om at selgeren forpliktes til å gi opplysninger om eventuell konsesjonsplikt.

Departementet vil bemerke at opplysningsplikt om slike forhold må anses å være omfattet av bokstav b.

Etter bokstav c skal det gis en beskrivelse av boligen og dens beliggenhet. Bestemmelsen tilsvarer bokstav c i direktivets vedlegg. Beskrivelsen skal inneholde de opplysninger som anses å være av sentral betydning ved vurdering av om boligen tilfredsstiller forbrukernes behov og ønsker. Dette vil for det første være opplysninger om selve boenheten, f eks type boenhet (leilighet, bungalow, hytte), antall værelser, antall sengeplasser, om boenheten er utstyrt med vanlig kjøkken eller tekjøkken, om det er balkong, om inventar og utstyr, framkommelighet for handikappede osv. I tillegg må det gis en beskrivelse av selve tidspartanlegget og av beliggenheten, dvs både av geografisk beliggenhet og sentrale forhold ved omgivelsene rundt anlegget.

I bokstav d-h stilles det krav til opplysninger om de økonomiske sidene ved en tidspartavtale. I direktivet er dette regulert i vedleggets bokstav i. Etter direktivet skal det gis opplysninger om

«den pris kjøperen skal betale for å benytte rettigheten som er gjenstand for avtalen; et anslag over det beløp kjøperen skal betale for å bruke fellesanlegg og fellestjenester; beregningsgrunnlaget for utgifter i forbindelse med kjøperens bruk av den faste eiendommen, lovbestemte utgifter (skatter, avgifter osv.) og andre administrasjonsutgifter (administrasjon, vedlikehold, reparasjoner).»

Departementet foreslår å gå noe lenger enn det som følger av direktivet på dette punkt. Begrunnelsen for dette er at utgifter knyttet til innehavelse av tidsparten og faktisk benyttelse av den er like viktig informasjon for forbrukeren som det engangsbeløpet som betales for ervervet av den.

I bokstav d stilles det krav om at det skal opplyses om prisen som skal betales for tidsparten, dvs for selve ervervet av rettigheten. Det er her tenkt på det engangsbeløpet, «kjøpesummen», som forbrukeren må betale, enten dette betales med en gang eller det gis henstand med betalingen. Alle utgifter forbrukeren pådrar seg i forbindelse med avtaleinngåelsen og overdragelsen, skal framgå her. Som eksempler kan bl a nevnes faktureringsgebyr, selgers administrasjonskostnader, gebyr til forretningsfører, ev dokumentavgift til staten og gebyr for utstedelse av eiersertifikat, medlemsbevis e l. Ved utgifter som endres fra tid til annen, forekommer det i praksis at det bare opplyses om f eks at «lokale skatter og avgifter kommer i tillegg.» Der denne typen utgifter forekommer, må det i det minste opplyses om størrelsen av utgiftene på det tidspunktet opplysningene gis, slik at forbrukeren kan få en formening om hvilken størrelsesorden utgiftene er i.

Bokstav e gjelder opplysninger om faste årlige kostnader og beregningsgrunnlaget for disse. I mange tilfeller betaler tidsparthaverne en fast årlig avgift, ofte kalt årsavgift, medlemsavgift, administrasjonsgebyr e l. Denne dekker alle utgifter som påløper uavhengig av om boligen brukes eller ikke. Typiske eksempler på slike utgifter er skatter og avgifter, forsikringer, vaktmestertjenester, strøm og tv-lisens. Noen ganger kommer enkelte andre faste årlige utgifter i tillegg, f eks en fast årlig utgift til avsetning til vedlikeholdsfond, festeavgift osv. Der det betales en samlet sum som inkluderer en rekke utgifter, skal det opplyses om hva som er inkludert i denne summen. Disse utgiftene øker vanligvis fra tid til annen, og opplysninger om forventet økning må gis, f eks om at festeavgiften reguleres hvert 10 år etter en angitt konsumprisindeks, eller at årsavgiften reguleres hvert år etter en angitt konsumprisindeks.

Det skal videre opplyses om beregningsgrunnlaget for utgiftene, f eks om den forholdsmessige fordelingen av utgiftene mellom tidsparthaverne. Der det betales en fast samlet sum til å dekke utgifter, skal de totale utgifter framgå og hvordan de er fordelt på rettighetshaverne (fordelingsnøkkel).

Bokstav l og m omhandler plikten til å gi informasjon om hvilke fellestjenester, f eks strøm, vann og renovasjon, og hvilke fellesanlegg, f eks tennisbane og svømmebasseng, forbrukeren får tilgang til og vilkårene for det, herunder om det er kostnadsfritt for brukerne. Hvilken type tjenester og anlegg dette gjelder er omtalt nærmere nedenfor under merknadene til bokstav l og m. Etter bokstav f skal det imidlertid gis opplysninger om faste årlige kostnader for å få tilgang til fellestjenester og fellesanlegg, dersom dette er noe forbrukeren må betale særskilt for. Det kan for eksempel være individuell medlemsavgift i en golfklubb eller skianlegg i nærheten som det er inngått avtale med, eller at det må betales særskilt for tilgang til f eks et treningsstudio som befinner seg på selve tidspartanlegget. Bestemmelsen i bokstav f regulerer de tilfellene der utgiftene ikke er av en slik art at de belastes alle tidsparteierne. Der utgiftene er faste for alle rettighetshaverne, vil opplysningsplikten med hensyn til disse utgiftene følge av bestemmelsen i bokstav e.

Bokstav g fastslår at det også skal opplyses om ulike typer variable kostnader. Dette vil særlig gjelde kostnader knyttet til fellestjenester og fellesanlegg, basert på faktisk bruk/forbruk. Som eksempler kan nevnes betaling for aerobictimer i et treningsstudio som ligger på eiendommen, betaling for hver gang en benytter en tennisbane, betalingstv, dagskort til skiheiser osv. Plikten til å opplyse om det skal betales for faktisk bruk eller ikke, fremgår av bokstav l og m. Etter bestemmelsen i bokstav g skal det opplyses om hvilke priser som gjelder. Det må foretas en konkret vurdering av hvilke opplysninger som skal gis, ut fra hva som har betydning for forbrukerne og hva som er praktisk mulig. Om strendene er avgiftsfrie, eller om det avkreves en strandavgift, vil være en opplysning av betydning f eks for en familie på fire personer. Priser i tidspartanleggets restaurant er det derimot urimelig å kreve opplysninger om. Det kan reises spørsmål om forbrukeren har behov for så detaljerte opplysninger, f eks om strandavgifter og dagskort til skianlegg. I markedsføringen fremheves imidlertid ofte muligheter for fritidsaktiviteter og tilbudet av tjenester sterkt. Det må antas å ha stor betydning for mange når de vurderer stedet som feriested i årene framover. For at bildet forbrukeren danner seg av hvor mye framtidens ferier koster skal framstå like klart som bildet av hvilke varierte muligheter og tilbud som finnes, er det viktig at det gis informasjon om kostnadene.

I tillegg til opplysningene som er nevnt i bokstav d-g, skal det etter bokstav h gis opplysninger om andre utgifter som kan påløpe. Økonomisk ansvar for usolgte tidsparter er nevnt særskilt. Bestemmelsen innebærer at det skal opplyses om påregnelige utgifter og økonomisk ansvar for tidsparthaverne generelt. Dersom det i et sameie er slik at andelshaverne er solidarisk ansvarlig utad, er dette en opplysning som skal gis etter bestemmelsen her. Det er selvsagt ikke mulig i praksis å forutse alle utgifter som vil kunne påløpe, men også opplysninger som gjelder ekstraordinære utgifter kan tenkes å omfattes av denne bestemmelsen. Det bør f eks opplyses dersom det ikke gjennom årsavgift e l avsettes penger til et vedlikeholdsfond, slik at tidspartshaverne risikerer en kraftig økning i utgiftene eller pålegges å betale en større sum for å dekke utgiftene når store reparasjoner er påkrevet.

Bokstav i gjelder opplysninger om videresalg av tidsparten og om muligheten til f eks å bytte til et annet feriested enn det tidsparten gjelder, eller til en annen uke enn den som er avtalt. Bestemmelsen tilsvarer i hovedsak bokstav k i vedlegget til direktivet. Det skal opplyses om mulighetene til å delta i ordninger med bytte og videresalg. Etter direktivets bokstav k i vedlegget er det imidlertid bare krav om at det skal gis opplysninger om utgiftene knyttet til dette dersom «ordningen ivaretas av selgeren eller en tredjemann som er utpekt av ham i avtalen». Bytte og videresalg formidles ofte av egne foretak. Det kan være relativt høye kostnader forbundet med dette, jf omtalen av dette ovenfor under punkt 3.1.3 «Videresalg og bytte». Dette innebærer etter departementets oppfatning at sentrale opplysninger om bytte bør gis, uavhengig av hvem som står for ordningen. Når det gjelder bytte, er dessuten fleksibiliteten som mulighetene til bytte til et annet feriested gir, ofte framhevet i markedsføringen, og må antas å være noe forbrukerne legger stor vekt på. Hvilke opplysninger som skal gis må baseres på en konkret vurdering av hva forbrukerne har behov for opplysninger om. Dersom forbrukeren ønsker å bytte, kreves det i tillegg til at feriestedet er medlem i bytteorganisasjonen, ofte individuelt medlemskap. Det kan koste ca 400-700 kroner pr år, avhengig av hvor mange års medlemskap en inngår avtale om. I tillegg kommer bytteavgift for hvert bytte, ev lokale ekstraavgifter på feriestedet det byttes til o l. Dette bør det opplyses om. Dersom den prisen en kan forvente å oppnå, hvis en etter noen år ønsker å overdra tidsparten til noen andre, er betraktelig lavere enn det vedkommende betaler for rettigheten i utgangspunktet, bør det opplyses om det.

I bokstav j fastsettes det at det skal gis opplysninger om angreretten etter § 14. Dette gjelder både retten til å gå fra avtalen uten å angi grunn innen 10 dager etter avtaleinngåelse og retten til å gå fra avtalen dersom avtalen ikke inneholder nærmere angitte opplysninger og vilkår.

Et minimum av opplysninger må være en gjengivelse av innholdet i §§ 14-16, samt navn og adresse, telefon- og evt telefaksnummer til selger og ev annen person som det kan gis melding til om fragåelse av avtalen. Bestemmelsen gjennomfører, sammen med bokstav k, bokstav l i vedlegget til direktivet.

I tillegg skal det opplyses om to andre sentrale forhold i forbindelse med angrerett, for å sikre at forbrukeren har kjennskap til rettighetene. Det skal opplyses om forbudet etter § 11 annet og tredje ledd mot å kreve betaling før utløpet av angrefristen. Det skal også opplyses om sikkerhetsstillelse etter § 13 første ledd. Her er det særlig viktig at det kommer klart fram at forbudet mot betaling i angrerettperioden gjelder uansett om selger har stilt sikkerhet eller ikke.

I bokstav k fastsettes det at det skal opplyses om at visse kredittavtaler skal oppheves dersom forbrukeren går fra selve tidspartavtalen, jf § 17. Det skal opplyses om hvilke typer kredittavtaler som skal oppheves, og at dette skjer uten at forbrukeren behøver å foreta seg noe. Bestemmelsen tilsvarer deler av bokstav l i direktivets vedlegg.

Etter bokstav l skal forbrukerne få informasjon om fellestjenester som det gis tilbud om tilgang til og de sentrale vilkårene for dette. Bestemmelsen tilsvarer bokstav e i vedlegget til direktivet. Noen eksempler på hva som faller inn under begrepet fellestjenester er tatt inn i lovteksten. Andre typer fellestjenester som tilbys, kan f eks være belysning, elektrisitet, gass, oppvarming, avløp, vaktmestertjenester, telefon, tv og air-condition. Det skal opplyses om sentrale vilkår for disse, f eks om det er noe alle har tilgang til uten å betale særskilt annet enn det som betales i en «årsavgift» som alle må betale, eller om de som ønsker å få tilgang til tjenestene må betale særskilt for det. De fleste av fellestjenestene vil nok være «obligatoriske», men det kan tenkes at f eks visse vaktmestertjenester er inkludert i årsavgiften, mens andre typer må det betales særskilt for eller at tilgang til visse tv-kanaler er betinget av betaling for faktisk bruk. Etter denne bestemmelsen skal det da opplyses om at ekstra kostnader kan påløpe. Hvor mye det koster, vil det være plikt til å opplyse om etter bestemmelsene i bokstav f (faste årlige kostnader) og bokstav g (kostnader knyttet til faktisk bruk/forbruk).

Etter bokstav m skal det gis informasjon om hvilke fellesanlegg det gis tilbud om tilgang til og sentrale vilkår for dette. Bestemmelsen tilsvarer bokstav f i direktivets vedlegg. I lovteksten er det nevnt noen eksempler på fellesanlegg. Andre eksempler kan være badstue, skianlegg, treningsstudio og golfbane eller andre sportsanlegg. Sentrale opplysninger om disse skal gis, f eks avstand til et skianlegg eller tennisbane som ikke befinner seg i umiddelbar nærhet av selve boligkomplekset. Det må videre opplyses om tilgang til og bruk av disse anleggene er inkludert i «årsavgift» e l, eller om det er noe den enkelte må betale særskilt. Dersom det siste er tilfelle, vil opplysningsplikten med hensyn til hvor mye det koster fremgå av bokstav f (f eks individuelt årsmedlemskap for en tennisklubb) og bokstav g (pris pr gang for å benytte en tennisbane). Andre sentrale opplysninger kan være om anleggene er tilgjengelig bare i visse deler av året, og ev når dette er.

Bokstav n gjelder opplysninger om organiseringen og driften av tidspartanlegget. De mest sentrale opplysninger her vil være hvordan forvaltningen av anlegget er organisert (eiere av anlegget, styre, driftsselskap, generalforsamling, forening for tidsparthaverne osv ) og fordelingen av oppgaver og kompetanse mellom disse. Ut fra disse opplysningene skal forbrukerne f eks kunne se hvilken rett de har til medbestemmelse, og hvem som fastsetter økning i de årlige avgifter og treffer andre viktige beslutninger. Bestemmelsen tilsvarer bokstav g i direktivet.

Etter bokstav o skal det gis sentrale opplysninger vedrørende mulighetene for transport til stedet der boligen ligger. Direktivet har ikke noen tilsvarende bestemmelse, men det har vært enighet i det nordiske lovsamarbeidet om å foreslå en slik bestemmelse. I prosjektrapporten ble også dette framsatt som et forslag. For mange steder, særlig i «syden» vil både tilbudet av og prisen på transport til feriestedet, være ganske forskjellig ettersom det er tale om høysesong eller lavsesong. Utenom de periodene det går charterfly til det aktuelle stedet, eller et sted i nærheten, kan det bli både dyrt og vanskelig å komme seg dit. Et annet eksempel er dersom togforbindelsene på «byttedagen», f eks søndag, er begrenset i forhold til det normale rutetilbudet, eller dersom en er avhengig av privatbil eller taxi for å komme seg fra togstasjonen og fram til tidspartanlegget. For forbrukerne er dette viktige opplysninger, som det i tillegg kan være vanskelig å skaffe seg på egen hånd. Dette er bakgrunnen for at departementet foreslår at det skal gis opplysninger om avstanden til fly, tog o l , og andre opplysninger om offentlig kommunikasjon.

Etter bokstav p skal det gis opplysninger om i hvilken utstrekning opplysninger og vilkår som gis i dokumentet kan fravikes i avtale, jf § 10 annet ledd, og framgangsmåten for dette. Bestemmelsen er ny i forhold til høringsutkastet.

Av bokstav q framgår det at forbrukeren også skal få informasjon om andre forhold som er av betydning. Denne regelen framgår av alminnelige kontraktsrettslige prinsipper, men departementet har likevel valgt å foreslå at det nevnes uttrykkelig i loven. Forbrukerrådet og Forbrukerombudet støtter forslaget som innebærer at opplistingen i §§ 6 og 7 ikke anses som uttømmende.

I bokstav r fastsettes det at det skal opplyses om hvordan ytterligere opplysninger kan skaffes, dvs hvor forbrukeren kan henvende seg for å få nærmere opplysninger.

Etter bokstav s skal det også gis andre opplysninger, dersom dette er fastsatt i forskrift etter § 8. Bestemmelsen kom inn etter forslag fra Justisdepartementet i høringsrunden, og er primært en påminnelse om at det kan gjelde opplysningsplikt for andre forhold enn dem som følger av §§ 6 og 7.

Etter annet ledd skal opplysningene være kortfattete og nøyaktige, samt gis på en klar og tydelig måte. Dette kan synes vanskelig, med en så lang og detaljert liste over opplysninger som skal gis. Opplysningskravene, slik de er formulert i loven, må nødvendigvis være noe kompliserte for å dekke alle forhold. Etter det departementet har kunnet se fra foreliggende eksempler på informasjonsmateriell, kan presentasjonen av opplysningene for forbrukeren likevel gjøres på en ryddig og oversiktlig måte. I kravet om at opplysningene skal gis på en kortfattet måte, ligger det f eks at dersom boligen inngår i et sameie der andelshaverne er solidarisk ansvarlig utad, skal det framgå klart at vedkommende kan risikere å måtte betale ifølge de forpliktelser sameiet pådrar seg. Det skal ikke gis en omfattende juridisk betenkning om sameieforhold. I kravet til nøyaktighet ligger bl a at det ikke vil være tilstrekkelig å opplyse om f eks "lokale skatter tilkommer", uten å angi hvor mye de utgjør. Formuleringen i lovforslaget avviker noe fra direktivet der det heter i art 3(1) at opplysningene skal være nøyaktige og kortfattete.

Etter tredje ledd skal det i all markedsføring opplyses om at det er mulig å få dokumentet som nevnt i første ledd, og om hvor det kan fås. Regelen tilsvarer direktivets artikkel 3(3).

Til § 7 Bolig under oppføring

Bestemmelsen gjelder opplysninger som skal gis i tillegg til det som er nevnt i § 6, dersom det gjelder en bolig som er under oppføring. Opplysningene som skal gis gjelder status for arbeidet med boligen og fellesanlegg, ferdigstillelsestidspunkt, byggetillatelser og sikkerhetsstillelser.

Denne bestemmelsen gjennomfører direktivets vedlegg bokstav d, men fraviker fra direktivet ved at det foreslås strengere krav for opplysninger om når eiendommen skal være ferdigstilt. Dessuten skal ikke bare framdrift, men også ferdigstillelsestidspunkt for fellestjenester oppgis. På bakgrunn av at det foreslås en plikt for selger til å stille sikkerhet, og at forbrukeren ikke skal betale noe før slik sikkerhet er stilt, jf § 13, tas det også inn en bestemmelse om at det skal opplyses om dette.

Bokstav a fastsetter at det skal opplyses om hvor langt byggearbeidet er kommet. Bestemmelsen tilsvarer bokstav d nr 1 i vedlegget til direktivet.

Etter bokstav b skal det opplyses om ferdigstillelsestidspunktet for boligen. Bestemmelsen som foreslås er strengere enn tilsvarende bestemmelse i direktivet, jf vedleggets bokstav d nummer 2, som krever en «rimelig vurdering av når den faste eiendommen kan ferdigstilles.» Etter departementets vurdering blir et slikt krav for diffust. Det kan selvsagt være vanskelig å si nøyaktig når et bygg blir ferdig. Det er imidlertid ingenting i veien for at selger kan fastsette en dato eller måned som i tid ligger lenger fram enn det tidspunktet da anlegget tidligst kan være ferdig, og ev ta forbehold om visse typer forsinkelser. En bør også være oppmerksom på at loven ikke regulerer hva som skjer dersom boligen ikke blir ferdig innen det tidspunktet som er angitt. Loven inneholder regler som medfører at det skal gis opplysninger om tidspunktet. Opplysninger som er gitt skal videre regnes som en del av avtalen, jf § 10 annet ledd. Dersom opplysningene etter bokstav a og b ikke er gitt, gir det angrerett, jf § 14 annet ledd. Hvilke konsekvenser det vil få om bygget blir forsinket, vil bero på alminnelige kontraktsrettslige vurderinger. Dessuten vil det avhenge av hva som ellers er avtalt, dvs om det er tatt forbehold og hvilke vilkår sikkerhetsstillelsen etter § 13 annet ledd inneholder.

Etter bokstav c skal det opplyses om nummeret på byggetillatelsen og bygningsmyndighetenes navn og adresse, dersom det gjelder en bestemt bolig. Bestemmelsen tilsvarer bokstav d nummer 3 i vedlegget til direktivet. Bakgrunnen for bestemmelsen er at forbrukeren selv skal kunne ta kontakt med ansvarlige offentlige myndigheter for å få avklart spørsmål eller bekreftet opplysninger vedrørende byggearbeidet og byggetillatelsen.

Bokstav d omhandler opplysningsplikt knyttet til fellestjenester som anses som nødvendige for å ta i bruk eiendommen. Tilsvarende bestemmelse finnes i bokstav d nr 4 i direktivets vedlegg. Etter lovforslaget stilles det imidlertid noe strengere krav, idet det ikke bare skal opplyses om status for arbeidet med disse tjenestene, men også når de skal være ferdigstilt og tilgjengelige. Når det gjelder hva som naturlig kan anses å falle inn under begrepet fellestjenester, vises til merknadene til § 6 bokstav l. Hvilke typer tjenester som må være i drift for at boligen kan tas i bruk, må bero på en konkret vurdering.

Bokstav e gjelder opplysninger om sikkerhetsstillelse og om at forbrukeren ikke skal betale noe før sikkerhet er stilt. Etter § 13 annet ledd skal selger stille sikkerhet for økonomiske krav forbrukeren får ved heving av avtalen på grunn av at boligen og fellesanlegg ikke blir ferdigstilt eller ferdigstillelsen blir forsinket. Etter § 11 første ledd kan det ikke kreves betaling fra forbrukeren før slik sikkerhet er stilt. Bestemmelsen i bokstav e skal sikre at forbrukeren får nødvendig informasjon om disse forholdene, og om vilkårene for sikkerhetsstillelsen.

Bokstav f gjelder opplysninger om ev annen sikkerhet som stilles, og om vilkårene for denne. Dette gjelder f eks dersom det stilles sikkerhet for økonomisk ansvar for usolgte rettigheter eller sikkerhet for krav som måtte følge av mangelfull oppfyllelse, f eks i form av bygningstekniske mangler. Bruk av ord som garanti, forsikring o l kan ofte oppfattes som om en får mer omfattende rettigheter enn det som faktisk er tilfelle. Begrepet «sikkerhet» bør brukes i stedet for garanti. Det er viktig at innholdet i sikkerheten forklares på en praktisk og konkret måte.

Med hjemmel i § 8 kan det fastsettes forskrift som stiller krav til at ytterligere opplysninger skal gis og om hvordan opplysningsplikten skal oppfylles. Etter bokstav g skal også disse opplysningene tas inn i dokumentet. Bestemmelsen kom inn etter forslag fra Justisdepartementet i høringsrunden.

Til § 8 Forskrift

Denne bestemmelsen inneholder en hjemmel for å gi forskrifter som utfyller og supplerer bestemmelsene i §§ 6 og 7. Lovteksten er noe endret sammenlignet med forslaget i høringsutkastet.

Etter første ledd kan det fastsettes krav om opplysninger om andre forhold enn de som er nevnt i lovforslaget, forutsatt at kravene etter sin art ikke avviker fra kravene i §§ 6 og 7. Utvikling av nye former for tidspartordninger eller erfaringer fra praksis kan medføre at det senere kan vise seg behov for å stille krav om opplysninger om andre forhold enn de som er nevnt i §§ 6 og 7. Som Justisdepartementet påpeker i sin høringsuttalelse, vil det ikke være aktuelt at brudd på opplysningsplikt fastsatt i forskrift gir angrerett etter kapittel 5. Dersom det skulle være behov for det, f eks ved endringer i EU-direktivet og norsk oppfølging av dette, må det skje ved endring i kapittel 5 i loven.

Departementet har vurdert om det bør fastsettes at opplysningene skal gis i bestemte formularer for å sikre at opplysningene blir framstilt på en ryddig og forståelig måte. Departementet foreslår imidlertid at det ikke fastsettes et slikt krav foreløpig, men at behovet vurderes i forhold til praksis. Bestemmelsen i § 8 annet ledd gir hjemmel til å fastsette krav til framstillingen, herunder at det skal brukes bestemte skjema.

Kapittel 3 Tidspartavtalen

Kapittel 3 inneholder sentrale bestemmelser om inngåelsen av avtale om kjøp av tidsparter og hva avtalen skal inneholde. Bestemmelsen gjennomfører direktivets art 3(2), og art 4, samt deler av vedlegget. I tillegg foreslås det at en avtale som ikke er skriftlig eller ikke oppfyller kravene med hensyn til hvilket språk avtalen skal utarbeides på, ikke skal være bindende for forbrukeren. Det foreslås dessuten krav til plassering av opplysningene om angrerett.

Til § 9 Formkrav

Bestemmelsen fastsetter formkrav. Manglende oppfyllelse av kravene etter første og annet ledd medfører at forbrukeren ikke blir bundet av avtalen, jf fjerde ledd. Selgeren, som den profesjonelle part, vil imidlertid etter forholdene kunne være forpliktet etter avtalen selv om avtalen f eks verken foreligger på språket i det landet forbrukeren bor eller språket i det landet der forbrukeren er statsborger.

Etter første ledd skal avtalen alltid opprettes skriftlig. Den skal undertegnes av begge parter. Direktivet stiller tilsvarende krav, i artikkel 4 første strekpunkt og vedleggets bokstav m.

Bestemmelsen i annet ledd gjelder avtalespråk. Forbrukeren har åpenbart behov for å få avtaleteksten på et språk som han eller hun forstår. Selger plikter å utarbeide avtalen på språket i enten det landet der forbrukeren er bosatt eller der vedkommende er statsborger. Forbrukeren velger hvilket av disse språkene avtalen skal være på. Valgmulighetene er imidlertid begrenset til språk som er et av EU-fellesskapets offisielle språk eller norsk eller islandsk. Dersom boligen ligger i en EØS-stat, skal selgeren i tillegg gi forbrukeren en autorisert oversettelse av avtalen til språket i det landet der eiendommen ligger, forutsatt at det er et av EU-fellesskapets offisielle språk eller norsk eller islandsk. For at oversettelsen skal anses å være autorisert, må den være utarbeidet av en som er autorisert etter ordningen med statsautoriserte translatører. Bestemmelsen tilsvarer direktivets artikkel 4 annet og tredje strekpunkt.

Tredje ledd inneholder en regel om plassering av opplysningene om angrerett i avtaledokumentet. Direktivet har ingen tilsvarende bestemmelse. Med alle de opplysningene som skal gis, jf § 10 første ledd, vil avtaledokumentet kunne bli svært omfattende. En av de viktigste opplysningene for forbrukeren er opplysning om angreretten. Etter departementets syn er det viktig at denne opplysningen får en plass i dokumentet som sikrer at forbrukeren ser den, selv om ikke hele dokumentet leses like nøye. Derfor foreslås det at denne opplysningen skal tas inn umiddelbart over partenes underskrift.

Det følger av fjerde ledd at bestemmelsene i første og annet ledd må være fulgt for at det skal foreligge en avtale som er bindende for forbrukeren.

Til § 10 Avtalens innhold

Bestemmelsen i første ledd fastsetter hva tidspartavtalen skal inneholde. Hvilken virkning det får at avtalen ikke inneholder de vilkårene og opplysningene som er nevnt i annet ledd, følger av § 14 annet ledd. Det bestemmes her at dersom visse av disse opplysningene ikke er gitt, har forbrukeren rett til å gå fra avtalen (angrerett). På den annen side, dersom de faktiske forhold avviker fra det som er opplyst eller det viser seg å være mangler ved det forbrukeren får, må spørsmålet om hvilke beføyelser som kan gjøres gjeldende avgjøres etter alminnelige kontraktsrettslige prinsipper. Det må vurderes om det foreligger en mangel i forhold til det som var avtalt, om mangelen er vesentlig osv. Det vil få betydning for om forbrukeren har krav på prisavslag, heving av avtalen osv. Lovforslaget regulerer bare forbrukerens rett til å gå fra avtalen (angrerett) dersom visse opplysninger ikke er gitt.

Opplysninger som tidligere er gitt etter §§ 6 a)- n) og 7a)-d) og f) skal regnes som en del av avtalen, jf annet ledd.

Etter første ledd bokstav a skal avtalen inneholde partenes navn og bosted. Formålet med denne bestemmelsen er at det klart skal framgå hvem som er parter i avtalen. Det stilles dessuten krav om at dato og sted for hver av partenes undertegning skal framgå av avtalen. At avtalen dateres er av stor betydning ved denne typen avtaler fordi angrefristen knytter seg til tidspunktet for undertegning. Stedet for undertegning kan tenkes å få betydning for lovvalg. Bestemmelsen tilsvarer deler av bokstav a og bokstav m i direktivets vedlegg.

Etter bokstav b skal avtalen bl a angi hvilket tidsrom bruksretten gjelder, f eks uke 28 eller en uke årlig innenfor en viss kategori («hvit uke», «rød uke» e l). Dersom bruksretten ikke gjelder et bestemt tidsrom, skal det opplyses om etter hvilke regler tidsrommet fastsettes eller velges. Det skal også opplyses om ordningens varighet, f eks 15 år, 99 år, tidsubegrenset eller begrenset til boligkompleksets levetid. I det sistnevnte tilfellet bør det opplyses om hvor lenge dette antas å være. Videre skal det opplyses om når rettigheten kan tas i bruk. Bestemmelsen tilsvarer bokstav h i vedlegget til direktivet.

Etter bokstav c skal avtalen inneholde en erklæring om at alle utgifter og økonomiske forpliktelser som forbrukeren blir ansvarlig for ved erverv av tidsparten, framgår av avtalen. Tilsvarende bestemmelse finnes i bokstav j i vedlegget til direktivet.

Etter bokstav d skal avtalen inneholde de opplysninger og vilkår som tidligere er framkommet i dokument etter §§ 6 og 7, og eventuelt etter forskrifter i medhold av § 8. Det vises til merknadene til disse bestemmelsene for omtale av hvilke opplysninger dette gjelder. Om dette gjøres ved at dokumentet som er utarbeidet etter disse bestemmelsene legges ved avtalen eller om de tas inn i et nytt dokument, er opp til selgeren. Det er imidlertid viktig å være oppmerksom på at avtalen, når det gjelder en del av disse punktene, bare i begrenset utstrekning kan fravike fra det som er opplyst tidligere, jf annet ledd. Det stilles dessuten krav til hvilket språk avtaleteksten skal foreligge på, jf § 9 annet ledd. Bestemmelsen gjennomfører direktivets artikkel 4 første strekpunkt.

Etter første ledd bokstav e skal sikkerheten som er stilt etter § 13, dokumenteres.

I annet ledd reguleres adgangen til å endre opplysninger og vilkår på en slik måte at avtalevilkårene fraviker fra det som tidligere er kommet fram i markedsføringen, i dokument etter §§ 6 a)- n) og 7 a)-d) og f). Bestemmelsen medfører at selger i stor utstrekning er bundet av opplysninger som er gitt i markedsføringen. Tilsvarende bestemmelse finnes i direktivets artikkel 3(2). Næringdrivende skal ikke gjennom å ta inn mer eller mindre vanskelig tilgjengelige bestemmelser i avtalen, ha mulighet til å ta tilbake det som er lovet i markedsføringen.

Endringer kan bare ensidig foretas av selgeren dersom endringene er en følge av omstendigheter selgeren ikke rår over. Andre endringer forusetter at endringene er særskilt avtalt mellom selgeren og forbrukeren. Formålet med bestemmelsen er å oppfordre selgere til å gi riktige opplysninger i markedsføringen. Både Justisdepartementet og Forbrukerrådet etterlyste i sine høringsuttalelser en nærmere presisering av hvilke situasjoner som kan tenkes å gi selgeren grunnlag for ensidig endring. Departementet mener at det må foretas en konkret vurdering der det legges vekt på om selgeren eller noen selgeren er ansvarlig for, burde ha forutsett de aktuelle omstendigheter, eller kunne ha avverget eller forhindret de omstendigheter som har gjort det nødvendig å foreta endringer. Eksempler på forhold som selger ikke rår over er nedleggelse av en flyplass eller jernbanestasjon, eller ny lovgivning som f eks begrenser tilgangen til rekreasjonsområder.

For at partene uttrykkelig skal anses å ha avtalt endring, må det foreligge en særskilt vedtakelse av endringen. Dersom et av disse to vilkårene er oppfylt slik at det kan skje endring, kreves det at endringene er meddelt forbrukeren skriftlig før avtalen inngås og at endringene framgår uttrykkelig av avtalen.

Direktivet og bestemmelsen som foreslås her, regulerer ikke nærmere hva som blir virkningene dersom endringer foretas i strid med loven. Etter annet ledd skal imidlertid opplysningene som er gitt etter § 6 a)-n) og 7 a)-d) og f) regnes som en del av avtalen. Dette vil medføre at selv om innholdet i det dokumentet som utferdiges og som undertegnes som avtale, inneholder bestemmelser om et forhold, kan likevel forbrukeren påberope seg at opplysninger som er gitt tidligere er avtalt, med mindre endringene er i samsvar med det som er tillatt etter annet ledd. Opplysningene som er gitt blir således en del av kontraktsinnholdet. Dersom de faktiske forhold avviker fra dette eller oppfyllelsen på annen måte ikke samsvarer med disse, må det vurderes om det foreligger en mangel. I så fall må det vurderes etter vanlige kontraktsrettslige prinsipper om det er mangler som gir rett til heving, prisavslag, naturaloppfyllelse e l.

På bakgrunn av forslag i høringsuttalelsen fra Forbrukerombudet er det tatt inn en tilføyelse i § 6, ny bokstav p, slik at det i markedsføringen gis opplysninger om i hvilke tilfeller det er adgang til å fravike disse ved avtaleinngåelse.

Kapittel 4 Betaling. Kreditt. Sikkerhetsstillelse.

Kapittelet inneholder bestemmelser som regulerer noen av de økonomiske sidene ved kjøp av tidsparter, der ervervet av tidsparten finansieres ved låneopptak eller annen kreditt.

Til § 11 Betaling

Første ledd inneholder et forbud mot å kreve eller motta betaling fra forbrukeren før det er stilt sikkerhet etter § 13. Reglene i § 13 fastsetter at selger skal stille sikkerhet for forbrukerens økonomiske krav der angreretten benyttes, eller der avtalen heves på grunn av manglende eller forsinket ferdigstillelse av boligen eller nødvendige fellestjenester.

Selgeren har dermed en selvstendig plikt til å avvise forbrukerens betaling. Skulle en forbruker foreta betaling til selger, f eks uten at selgeren har krevet betaling, og uten at selgeren er vitende om at betalingen foretas, skal selgeren betale det mottatte tilbake.

Betalingsforbudet gjelder ikke bare betaling direkte til selger, men også til f eks representanter for selger. Forbudet, som også omfatter delbetaling, omfatter også betaling av omkostninger i forbindelse med overdragelsen, som f eks gebyr til bank, forretningsfører, eiendomsbestyrer, forvaltningsselskap osv. Bestemmelsen har ikke noe motstykke i direktivet. I forbindelse med selgers plikt til å opplyse om at det skal stilles sikkerhet, skal det også opplyses om at forbrukeren ikke skal betale noe før slik sikkerhet er stilt, jf § 6 bokstav j og § 7 bokstav e.

Det kan reises spørsmål om hva som regnes som betaling. Finansieringsselskapenes forening mener i sin høringsuttalelse at det i forarbeidene burde presiseres klarere hvilke former for betaling som er forbudt. De skriver:

«At oppgjør ikke kan skje i kontante penger synes åpenbart uansett hva slags valuta som benyttes. En naturlig forståelse tilsier at heller ikke bankremisser eller valutasjekker utstedt av bank kan benyttes. Mer tvil reiser det seg ved bruk av vanlige sjekker utstedt av betaler siden disse i prinsippet kan tilbakekalles, men vi antar at dette må likestilles med kontantbetaling. Er sjekken bekreftet av påtrukne bank, vil den heller ikke kunne tilbakekalles- jfr. sjekklovens § 32.

En svært vanlig oppgjørsmåte- særlig i utlandet- er bruk av kort. Kort brukt i on-lineterminaler der belastning av konto umiddelbart skjer, må likestilles med kontant betaling. Belastes en kontokreditt, har likeledes selger fått betaling, men det kan reises spørsmål om kjøper har betalt. Vi vil likevel tro at slik betaling rammes av forbudet, men hadde gjerne sett dette nærmere kommentert i forarbeidene.

Dersom betalingsterminalen ikke er on-line, eller det tas manuelt avtrykk av kortet, vil det alltid skje en forsinkelse før selger får oppgjør. Raskest går det dersom kortet er brukt i terminal ved hjelp av PIN-kode eller underskrift, senest dersom det er tatt manuelt avtrykk av kortet i en avtrykksmaskin. Siden det imidlertid i stor grad er opp til selger å påvirke denne tidsperioden, vil vi anta at heller ikke denne form for betaling er tillatt. I praksis vil kjøper ikke ha muligheter til å stoppe den oppgjørstransaksjon som skjer mellom selger og den betalingsinstitusjon som selger har avtale med, og som igjen sender transaksjonen videre til kortselskapet. Dette er imidlertid ikke åpenbart og bør derfor omtales i forarbeidene.

Hvordan kortselskapet dekker seg inn hos kortholder(kjøper), bør i denne sammenheng være irrelevant. Her er det forøvrig et utall av varianter. Mange kort belastes i bankkonto direkte (debetkort). Har kontoen positiv saldo, er betaling skjedd uten ytterligere aktivitet fra kortholders side. Har kontoen negativ saldo, må det skje en innbetaling på et senere tidspunkt. Det er vanskelig å se at det første skal være tillatt etter § 4-1, 2. ledd, mens det andre skal være forbudt.

Mange kort er slik at kortholder får regning i posten (faktureringskort). Det må da skje en betalingstransaksjon i ettertid, men også dette kan skje uten medvirkning fra kortholders side dersom det f. eks. er valgt autogiro. En tredje variant er de rene kredittkortene. Selger har da fått sin betaling, mens kortholder nedbetaler ved månedlige innbetalinger. Også slike nedbetalinger kan via autogiro skje automatisk.

For selger vil det som regel - uten spesiell kunnskap - ikke være synbart hvordan oppgjørsrutinene er mellom kortholder og kortselskap. Etter vår oppfatning bør derfor all bruk av kort rammes av forbudet mot betaling i annet ledd.»

Departementet er enig i de synspunktene foreningen framfører, og i at de eksemplene som er nevnt må omfattes av forbudet mot betaling. Der forbrukeren har foretatt det som er nødvendig fra hans side for at selgeren skal motta betaling, f eks underskrift på bankgiro eller signering ved bruk av debetkort eller faktureringskort, vil det foreligge betaling i lovens forstand. Dette innebærer at selv om forbrukeren ikke belastes umiddelbart, men bare pådrar seg en økonomisk forpliktelse i forhold til kredittyter, vil det være omfattet av forbudet. Dette gjelder f eks ved faktureringskort der avregning kommer senere. Ved vurderingen av om det foreligger betaling, må hensynet bak bestemmelsene tillegges vekt. Formålet er å beskytte forbrukeren mot økonomiske risikoer. Spørsmålet om deponering er drøftet under punkt 6.7.3.1.

Annet ledd inneholder et forbud mot å kreve eller motta betaling fra forbrukeren før utløpet av angrefristen. Med hensyn til hva som regnes som betaling, og som dermed er omfattet av forbudet, vises til merknadene til første ledd. Tilsvarende bestemmelse finnes i direktivets artikkel 6. Ved vurderingen av om det foreligger betaling, må hensynet bak bestemmelsene tillegges vekt. Bakgrunnen for bestemmelsen er et ønske om å sikre at angreretten blir reell. Dersom forbrukeren allerede har betalt inn et beløp ved inngåelsen av avtalen, vil mulighetene for å få tilbake dette beløpet bli et moment i vurderingen av om angreretten skal benyttes. Selv i tilfelle der det er praktisk mulighet for tilbakekalling av beløp, kan det ikke forventes at forbrukere flest sitter inne med kunnskap om denne muligheten. Kravet om at selger skal stille sikkerhet for tilbakebetaling av innbetalte beløp og ev andre økonomiske krav etter 13 første ledd sikrer riktignok forbrukerens rett til tilbakebetaling. Et absolutt forbud mot betaling i angrerettperioden må anses som det mest effektive, og følger også av direktivet.

I høringutkastet var betalingsforbudet foreslått å gjelde bare de 10 første dagene etter avtaleinngåelse. Bestemmelsen er nå endret slik at det gjelder så lenge angrefristen løper. Selgeren vil normalt kunne kreve og motta betaling fra forbrukeren når 10-dagersfristen i § 14 første ledd er utløpt. Har selgeren imidlertid unnlatt å gi visse opplysninger i avtalen, vil selgeren først være berettiget til å kreve og motta betaling når det er gått 10 dager fra den dagen da forbrukeren mottok de manglende opplysningene, dog senest 3 måneder og 10 dager etter avtalens inngåelse.

At forbrukeren kjenner til bestemmelsen, kan få betydning for praktiseringen av den. Det er derfor foreslått at selgeren skal gi informasjon om innholdet i den før avtale inngås, jf § 6 bokstav j annet punktum.

Tredje ledd gir bestemmelsene i første og annet ledd tilsvarende anvendelse der selger gir henstand med betalingen eller gir forbrukeren et lån, eller der vederlaget for tidsparten (kjøpesummen) finansieres ved låneopptak eller annen kreditt. Der kreditt ytes av en annen enn selger, vil imidlertid bestemmelsene bare gjelde der dette skjer på bakgrunn av avtale mellom denne og selger. Det er noe usikkert om direktivets forbud mot betaling i angrerettperioden også gjelder i forhold til kredittyter.

Forbudet mot betaling vil innebære at kredittytere som omfattes av bestemmelsen ikke kan kreve noen form for betaling fra forbrukeren før utløpet av angrefristen eller før det er stilt sikkerhet. Som betaling regnes også betaling av etableringsgebyr, administrasjonsgebyr eller andre omkostninger i tilknytning til etablering av kredittavtale, såvel som renter og avdrag.

I hvilke tilfeller kreditten ytes av «tredjeperson på grunnlag av avtale med selger», må avgjøres etter en konkret vurdering. I definisjonen av kredittkjøp i kredittkjøploven § 3-1 bokstav b finnes en tilsvarende formulering, idet loven bl a gjelder

«kjøp av løsøre der kjøpesummen helt eller delvis dekkes ved lån og kreditten gis av selgeren eller av en annen på grunnlag av avtale med selgeren(lånekjøp).»

Etter departementets oppfatning bør uttrykket i loven her om tidsparter, gis det samme innhold som det har i kredittkjøploven. I hvilke tilfeller kreditten skal anes å ytes av en annen på grunnlag av avtale med selgeren, er kommentert slik i forarbeidene til kredittkjøploven (NOU 1977:12 side 79):

«Utvalget er kommet til at det ikke bør kreves noen aktiv formidling fra selgerens side eller noen nærmere tilknytning mellom selgeren og långivere. Det bør være tilstrekkelig at det eksisterer en uttrykkelig eller stilltiende avtale mellom selgeren og långiveren om at långiveren skal finansiere et innkjøp hos selgeren. Også mer tilfeldige avtaler om finansiering av et kjøp vil dermed omfattes av loven. Og det vil være likegyldig om kjøperen først kontakter selger, som så formidler kreditten, eller først henvender seg til långiveren, som dernest tar kontakt med en selger.»

Fortolkninger av kredittkjøplovens bestemmelse i teori og praksis vil kunne gi veiledning ved praktisering av bestemmelsen i loven her.

For at forbrukeren skal kjenne til bestemmelsen er det, på samme måte som for forbudet etter annet ledd, fastsatt at det før avtaleinngåelse skal opplyses om innholdet i bestemmelsen her, jf § 6 bokstav j annet punktum.

Høringsinstansenes merknader til disse bestemmelsene er for øvrig omtalt under punkt 6.7 «Betaling. Kreditt- og låneavtaler» og punkt 6.8 «Økonomisk sikkerhetsstillelse».

Til § 12 Forbud mot bruk av veksler, omsetningsgjeldsbrev m m

Formålet med bestemmelsen er å hindre at forbrukeren risikerer å miste mulighetene til å gjøre innsigelser gjeldende, ved at det anvendes såkalte negotiable dokumenter i forbindelse med ytelse av kreditt.

Direktivet inneholder ikke noen slik bestemmelse. Men et slikt forbud har vært et viktig krav fra forbrukerhold, og det er også nordisk enighet å om foreslå et slikt forbud. I norsk lovgivning har vi allerede i dag en tilsvarende bestemmelse i kredittkjøploven § 9. En slik bestemmelse er også foreslått i banklovkommisjonens forslag til ny lov om finansavtaler og finansoppdrag når det gjelder låneavtaler med forbruker.

Utstedelse av gjeldsbrev medfører ikke at skyldneren mister noen innsigelser av den grunn, jf gjeldsbrevloven(gbl) § 1. Ved overdragelse av pengekrav er utgangspunktet at erververen av et enkelt gjeldsbrev ikke får større rett enn det avhenderen hadde, jf gbl § 25, som gjelder analogisk for andre enkle krav. Tilsvarende gjelder ved pantsettelsestilfellene, jf lov om pant av 8 februar 1980 nr 2 § 4-6 tredje ledd som henviser til gbl § 25. Ved utferdigelse av omsetningsgjeldsbrev mister derimot debitor retten til å gjøre innsigelser og motkrav gjeldende mot erverver som er i god tro, jf gbl § 14-15. For veksler følger dette av lov om veksler av 27 mai 1932 nr 2.

Dersom det til tross for forbudet utstedes veksler e l, vil forbudet ikke hindre at reglene som gjelder for disse kommer til anvendelse. Men forbudet kan få betydning ved vurderingen av i hvilken grad en erverver kan anses å være i god tro, f eks der vedkommende får overdratt en fordring fra en tidspartselger. For å sikre etterlevelse av bestemmelsen foreslås det at overtredelse straffesanksjoneres, jf § 18.

Til § 13 Sikkerhetsstillelse

Første ledd pålegger selger å stille sikkerhet for forbrukerens økonomiske krav som følge av at forbrukeren benytter angreretten etter § 14. Dette vil først og fremst gjelde tilbakebetaling av kjøpesummen. Der angreretten inntreffer på grunn av ufullstendig avtale vil forbrukeren i tillegg ha krav på renter av kjøpesummen, jf 16 femte ledd. Også disse økonomiske kravene skal omfattes av sikkerheten. Det er riktignok forbud mot betaling før utløpet av angrefristen, men det kan tenkes tilfeller der dette likevel skjer, f eks der begge parter legger til grunn at avtalen er fullstendig.

Med «betryggende sikkerhet» menes garanti eller annen sikkerhetsstillelse fra forsikringsselskap, bank e l. De nærmere vilkår for sikkerhetstillelsen vil avhenge av hva som er avtalt mellom selgeren og den som stiller sikkerhet. Det forutsettes imidlertid at sikkerheten stilles på en slik måte at vil dekke alle aktuelle krav og at forbrukeren uten vanskelighet skal sikres oppgjør.

Av § 6 bokstav j annet punktum følger det at forbrukeren før avtale inngås skal få opplysninger om innholdet i bestemmelsen.

Annet ledd pålegger selgeren å stille sikkerhet for økonomiske krav som følge av at boligen eller nødvendige fellestjenester ikke ferdigstilles eller ferdigstillelsen blir forsinket. Bestemmelsen gjelder både de situasjonene der anlegget overhodet ikke ferdigstilles, f eks der utbyggeren går konkurs og prosjektet skrinlegges, og der ferdigstillelsen blir forsinket. «Nødvendige fellestjenester» vil omfatte vann, avløp, strøm o l fellestjenester som anses som nødvendige for å ta i bruk boligen. Sikkerheten som skal stilles kan f eks være garanti fra bank eller annen finansinstitusjon.

Direktivet har ingen tilsvarende bestemmelse. Der avtalen inngås før boligen er ferdigstilt, og i mange tilfeller før byggearbeidet i det hele tatt har startet, vil det regelmessig være slik at forbrukeren betaler i forveien, lenge før ytelsen leveres. Dette medfører et særlig behov for økonomisk sikkerhet for forbrukeren.

Etter lovforslagets § 7 bokstavene b og d skal det opplyses om når boligen og nødvendige fellestjenester skal være ferdigstilt. Disse opplysningene skal tas inn i avtalen, og blir en del av denne. Forslaget inneholder ikke regulering av de nærmere vilkår for sikkerheten, og heller ikke regulering av misligholdsbeføyelser mv. Når det anses å foreligge en forsinkelse, og hvilke krav forbrukeren ev har på prisavslag, heving, erstatning osv må avgjøres etter alminnelige kontraktsrettslige bestemmelser og hva som er avtalt. Etter forslaget kreves det bare at sikkerhetsstillelsen skal dekke krav som følge av heving av avtalen.

Etter § 7 bokstav e skal det opplyses om hvilken sikkerhet som stilles, vilkårene for denne og at forbrukeren ikke skal betale noe før slik sikkerhet er stilt. Før det er stilt sikkerhet etter første og annet ledd, kan det ikke kreves betaling fra forbrukeren, jf bestemmelsen i § 14 første ledd. Bestemmelsen i § 10 første ledd bokstav e pålegger selger å dokumentere overfor forbrukeren at sikkerhet etter bestemmelsene ovenfor er stilt.

Tredje ledd inneholder en hjemmel til å gi nærmere forskrifter om sikkerhetsstillelsen. Det kan være aktuelt å gi nærmere bestemmelser om vilkårene for sikkerheten, hvilke former for sikkerhetsstillelse som anses som betryggende og omfanget av sikkerheten.

Kapittel 5 Angrerett. Oppheving av kredittavtale

Bestemmelsene i kapittel 5 gjennomfører direktivets artikkel 5 og 7. Bestemmelsen i § 14 fastslår i hvilke tilfeller forbrukeren har angrerett. Paragraf 15 gjelder melding om bruk av angreretten og fristberegning, samt en regel om risikoen for at melding kommer fram osv. Paragraf 16 regulerer virkningene av bruk av angreretten og § 17 fastsetter at visse tilknyttete kredittavtaler skal oppheves dersom angreretten benyttes. Forbrukerens kjennskap til reglenes eksistens er en grunnleggende forutsetning for at de skal fungere i praksis. Det stilles derfor krav om at selger skal gi informasjon om disse før avtaleinngåelse, jf bestemmelsene i § 6 bokstavene j og k, og at opplysningene også skal tas inn i avtalen, jf § 10 første ledd bokstav d.

Det må understrekes at angreretten etter loven her gjelder i tillegg til vanlige alminnelige kontraktsrettslige regler. Dette innebærer at ved misvisende eller mangelfull informasjon, dersom boligen har mangler eller ferdigstillelsen blir forsinket, kan forbrukeren ha rett til heving, prisavslag eller erstatning.

Til § 14 Rett til å gå fra tidspartavtalen (angrerett)

Første ledd inneholder en regel om at forbrukeren har en ubetinget angrerett i 10 dager etter avtaleinngåelsen. Annet ledd gjelder forbrukerens angrerett dersom avtalen ved undertegning ikke inneholder nærmere angitte opplysninger og vilkår. Annet ledd første punktum regulerer de tilfellene der selgeren ikke kompletterer avtalen, og tredje punktum de tilfellene der selgeren senere gir de manglende opplysningene.

Bestemmelsen tilsvarer direktivets artikkel 5(1), men det er valgt en annen lovteknisk løsning med sikte på en enklere framstilling. Dessuten fraviker begrepsbruken fra det som finnes i den norske oversettelsen av direktivet. Uttrykket «gå fra avtalen» (angrerett) er brukt både for det direktivet betegner som rett til å «gå fra avtalen» og det som betegnes som å «heve avtalen»

Etter første ledd har forbrukeren en ubetinget rett til å gå fra tidspartavtalen (angrerett) i 10 dager etter avtaleinngåelsen. Det er ikke nødvendig å angi noen grunn til at en ønsker å gå fra avtalen. Bakgrunnen for bestemmelsen er erfaringene med aggressive og pågående salgsmetoder i forbindelse med salg av tidsparter. Mange avtaler inngås i løpet av kort tid etter at tilbudet ble presentert for forbrukeren. Forbrukeren er i mange tilfeller ganske uforberedt på å ta stilling til tilbudet, idet presentasjonen ofte er kommet i stand etter at forbrukeren er blitt «praiet» på gaten eller invitert til en eller annen form for møte som foregis å være noe annet enn et salgsmøte. Sterkt press fra selger har ofte også vært en medvirkende faktor til at avtaler er blitt inngått. For en nærmere omtale av disse problemene vises det til punkt 4 «Behovet for regulering- forbrukerproblemer», særlig punkt 4.2- 4.4. Bestemmelsen om angrerett er ment å gi forbrukeren en mulighet til i ettertid og i ro og mak å vurdere hvilke forpliktelser og rettigheter som følger av avtalen.

Annet ledd regulerer de tilfellene der avtalen ved undertegning ikke inneholder nærmere angitte opplysninger. Dersom selgeren ikke supplerer de manglende opplysningene har forbrukeren da rett til å gå fra avtalen i 3 måneder og 10 dager etter avtaleinngåelsen.

Dersom selgeren supplerer de manglende opplysningene begrenses forbrukerens rett til å gå fra avtalen i 10 dager etter at de manglende opplysningene ble mottatt. Denne situasjonen vil typisk oppstå der forbrukeren finner ut at avtalen mangler opplysninger og vilkår som skulle vært gitt, og henvender seg til selger og ber om de manglende opplysningene eller krever å få gå fra avtalen på denne bakgrunn. Situasjonen vil også oppstå der selgeren selv oppdager at det mangler opplysninger, eller at det kommer fram på bakgrunn av henvendelser fra andre kjøpere.

At tilleggsopplysningene gis muntlig vil ikke være tilstrekkelig for å anse opplysningene som gitt, jf kravet i § 9 første ledd om at avtalen skal være skriftlig. Forbrukeren har altså , når selgeren supplerer opplysningene, en rett til å gå fra avtalen i 10 dager etter den dagen da opplysningene er kommet fram til forbrukeren. Uttrykket «kommet fram» må forstås på samme måte som i andre regler der dette er brukt, f eks avtaleloven § 2. Av forarbeidene til avtaleloven framgår det at et utsagn anses å være kommet fram når det er bragt under slike ytre forhold at avgiveren etter livets alminnelige regel kan regne med at tilbyderen umiddelbart blir kjent med den, slik at det beror på vedkommende selv om det skal skje eller ikke. Opplysningene må anses å være kommet fram når brevet fra selger ligger i postkassen, ev i postboks på postkontoret. Hvis brevet sendes rekommandert, må det anses som kommet fram når postkontoret har sendt meldeseddel og forbrukeren har hatt rimelig tid til å hente det.

Bestemmelsene i annet ledd tilsvarer direktivets 5(1) annet og tredje strekpunkt.

Til § 15 Melding om bruk av angreretten.

Av bestemmelsen i første ledd framgår det at dersom forbrukeren vil gå fra avtalen må det gis melding om dette. Dersom melding ikke gis innen den fristen som følger av § 14, mister forbrukeren angreretten etter loven. Meldingen skal gis til selger. Av bestemmelsen i § 6 bokstav j følger det at selger skal gi opplysninger om hvem melding om bruk av angreretten skal gis til. Disse opplysningene skal også tas inn i avtalen. Dersom selger oppgir navn og adresse til en annen, som skal kunne ta imot slik melding, vil det anses som en del av avtalen, slik at forbrukeren kan velge om melding skal gis til denne personen eller til selger. Etter loven vil det imidlertid alltid, uansett hva som er angitt i avtalen, være tilstrekkelig å gi melding til selger, da loven ikke kan fravikes til skade for forbrukeren, jf § 3. På bakgrunn av merknader fra Justisdepartementet er det også foretatt en klargjøring med hensyn til beregning av fristen. Det framgår nå av bestemmelsen at fristen begynner å løpe dagen etter at avtalen ble inngått eller dagen etter at opplysningene ble mottatt, og at meldingen må gis innen utløpet av den dagen fristen løper ut.

Etter annet ledd anses fristen overholdt når meldingen er sendt innen fristens utløp og på en forsvarlig måte. Dersom meldingen er sendt på forsvarlig måte legges risikoen for at en melding ikke kommer fram eller blir forsinket på selgeren. Etter bestemmelsen i direktivet skal melding gis på en «måte som kan bevises i samsvar med nasjonal lovgivning». Departementet har vurdert om det bør stilles krav om at melding skal gis skriftlig, men har funnet det tilstrekkelig at meldingen sendes på en forsvarlig måte.

Tilsvarende bestemmelser som legger risikoen på mottakeren finnes i kjøpsloven § 82, håndverkertjenesteloven § 4 og i avhendingsloven § 2-8, men i disse lovene gjelder den generelt for sending av meldinger. Når det gjelder forståelsen av bestemmelsen i lovforslaget, kan teori og praksis knyttet til disse andre bestemmelsene gi veiledning. Fra ot prp nr 80 (1986-87) side 134-135 om kjøpsloven § 82 siteres følgende:

«Det generelle avtalerettslige utgangspunkt er at den som sender en melding har risikoen for at den kommer fram til motparten i tide og i den form den er avsendt.(...) Forutsetningen for at avsenderen kan gjøre gjeldende at melding er gitt i tide, selv om den ikke når fram til den annen part, er etter forslaget for det første at den er gitt i samsvar med loven. For det andre må den være sendt på en måte som er forsvarlig etter forholdene. Det vil med andre ord bero på de konkrete forhold hvorvidt en muntlig melding, f eks over telefon, er tilstrekkelig, eller om det kreves skriftlighet. Og omvendt om en skriftlig melding er tilstrekkelig når en muntlig kunne gis raskere.

Etter bestemmelsen har mottakeren risikoen både for forsinkelse, feil under framsendingen (f eks ved at innholdet forvanskes) og det at meldingen i det hele tatt ikke kommer fram.»

Tredje ledd inneholder en bestemmelse om fristforlengelse, der fristen ender på en søndag eller annen helgedag, eller på lørdag eller på den 1 eller 17 mai. I disse tilfellene løper fristen først ut den første virkedagen som følger etter.

Til § 16 Virkninger av bruk av angreretten

Første, annet og tredje ledd inneholder regler som gjelder både den ubetingede angreretten i 10 dager og angreretten som inntrer som en følge av at selger ikke har gitt fullstendige opplysninger (ufullstendig avtale). Fjerde ledd inneholder særregler for den ubetingede angreretten, og femte ledd inneholder særregler for angreretten knyttet til ufullstendig avtale.

Første ledd regulerer virkningen for partenes plikter av at avtalen fragås, og fastslår at partenes plikt til å oppfylle bortfaller.

Annet ledd regulerer tilfellet der avtalen er helt eller delvis oppfylt, slik at det må foretas et etteroppgjør. Bestemmelsen gir hver av partene rett til å kreve at den andre gir tilbake det vedkommende har mottatt. Forbrukeren skal etter § 11 ikke ha betalt før utløpet av angrefristen. Tilbakebetaling av kjøpesummen e l vil være aktuelt der betaling likevel har skjedd, f eks der partene har antatt at avtalen er fullstendig, men det viser seg i ettertid at den er ufullstendig og forbrukeren så benytter angreretten. Forbrukeren er på sin side forpliktet til å returnere medlemsbevis e l, tilbakeføre hjemmel til sameieandel osv.

Etter tredje ledd kan selgeren ikke kreve erstatning eller annet vederlag fra forbrukeren i forbindelse med at forbrukeren går fra avtalen. Bestemmelsen gjelder i utgangspunktet alle former for økonomisk kompensasjon, både administrasjonsgebyr, avbestillingsgebyr o l, og erstatning for mer direkte utgifter. Erstatningskrav utenfor selve kontraktsforholdet, f eks for skader forbrukeren har påført en leilighet som han eller hun har fått ta i bruk, faller utenfor i denne sammenheng, og må vurderes etter alminnelige regler om erstatning utenfor kontrakt.

Fjerde ledd medfører at forbrukeren ikke kan kreve erstatning eller vederlag for andre utgifter der den ubetingede angreretten i 10 dager etter avtaleinngåelse benyttes. Denne løsningen samsvarer for øvrig med det som gjelder etter angrefristloven, der partenes disposisjoner i tillit til inngått avtale i 10-dagers perioden må skje for egen regning og risiko.

Femte ledd gjelder selgers økonomiske ansvar overfor forbrukeren når avtalen fragås på grunn av ufullstendig avtale. I disse tilfellene inntreffer angreretten som en følge av selgers forsømmelse, i likhet med rett til heving etter alminnelige kontraktsrettslige regler. Etter departementets oppfatning er det rimelig at selger pålegges å yte en viss økonomisk kompensasjon til forbrukeren i disse tilfellene. Etter bestemmelsen skal det betales rente på beløp som tilbakeføres til forbrukeren. Renten løper fra det tidspunkt betalingen ble mottatt. Henvisningen til forsinkelsesrenteloven medfører at rentens størrelse, utgangspunktet for renteberegningen og utstrekningen for øvrig skal følge det som er fastsatt i denne loven. Denne bestemmelsen er bare aktuell der det er mottatt betaling før utløpet av angrefristen, f eks fordi partene har antatt at avtalen var fullstendig. I hvilken grad forbrukeren i disse tilfellene skal ha krav på erstatning av utgifter, f eks etableringsgebyr i forbindelse med lån som forbrukeren har tatt opp, må vurderes etter alminnelige kontraktsrettslige bestemmelser.

Til § 17 Virkninger for kredittavtaler ved bruk av angreretten

Denne bestemmelsen medfører at visse kredittavtaler automatisk skal oppheves dersom forbrukeren benytter angreretten etter § 14. Bestemmelsen gjelder kredittavtaler som skal finansiere hele eller deler av prisen for tidsparten, forutsatt at kreditten ytes av selger eller av tredjeperson på grunnlag av avtale med selger.

Etter første ledd gjelder det kredittavtaler der kreditten ytes av selger. Opphevelsen skal være vederlagsfri for forbrukeren. Dette innebærer at selger ikke kan kreve f eks «avbestillingsgebyr», «administrasjonsgebyr» eller annen økonomisk kompensasjon fra forbrukeren fordi avtalen oppheves. Eventuelle beløp som er innbetalt skal tilbakebetales til forbrukeren i sin helhet.

Annet ledd gir bestemmelsen i første ledd tilsvarende anvendelse der kreditten ytes av tredjeperson på grunnlag av avtale mellom denne og selgeren. For en omtale om når dette anses å være tilfelle, vises til merknadene til § 11 tredje ledd. Der det er tale om f eks bruk av kredittkort, er det selvsagt ikke den generelle avtalen som skal oppheves, men den konkrete transaksjonen. I annet punktum fastsettes det at selger i disse tilfellene skal gi melding til kredittyteren umiddelbart etter at melding fra forbruker om fragåelse er mottatt. Bestemmelsen om melding til kredittyteren er en ordensbestemmelse, slik at det ikke får noen betydning i forhold til forbrukeren om slik melding ikke er gitt.

Bestemmelsene i første ledd og annet ledd første punktum tilsvarer direktivets artikkel 7

Kapittel 6 Straff

For en del av de bestemmelsene i forslaget som direkte regulerer partenes rettigheter og plikter, vil overtredelse få sivilrettslige virkninger mellom partene, f eks ved at tidspartavtalen ikke er bindende, at forbrukeren får angrerett og at en kredittavtale skal oppheves. Bestemmelsene om opplysningsplikt i markedsføring og avtalevilkårene vil omfattes av Forbrukerombudets tilsyn etter markedsføringsloven. Forbrukerombudet og Markedsrådet vil i mange tilfelle med hjemmel i markedsføringsloven kunne nedlegge forbud mot praksis i strid med loven her, med ileggelse av tvangsgebyr dersom vedtaket ikke etterleves. Overtredelse av markedsføringsloven eller vedtak i medhold av loven er også straffesanksjonert. Således vil f eks brudd på opplysningsplikten etter §§ 6, 7 og 8 kunne vurderes som villedende etter mfl § 2 eller utilstrekkelig veiledning etter mfl § 3, kunne rammes av straffebestemmelsen i mfl § 17. For de som driver formidling av tidsparter, vil eiendomsmeglingslovens regelverk og tilsynssystem få betydning. Se nærmere om disse spørsmålene ovenfor under punkt 6.10 «Tilsyn og sanksjoner».

For noen av de sentrale reglene av offentligrettslig karakter foreslås det i § 18 hjemmel for straff ved overtredelse. De bestemmelsene som foreslås straffesanksjonert er § 11 om betaling, forbudet i § 12 mot bruk av veksler, og § 13 om sikkerhetsstillelse. Forsettlig overtredelse av eller medvirkning til overtredelse av bestemmelsene skal etter forslaget kunne straffes med bøter. Ved særlig skjerpende omstendigheter er straffen bøter eller fengsel i inntil 3 måneder. Uaktsom overtredelse eller medvirkning til overtredelse kan bare straffes med bøter, jf annet ledd. Departementet har vurdert hvorvidt også overtredelse av §§ 6,7 og 8 bør straffesanksjoneres, men har kommet til at straffebestemmelsen i markedsføringsloven vil være tilstrekkelig når det gjelder brudd på opplysningsplikten.

I forhold til høringsutkastet er det gjort en mindre endring i formuleringen av bestemmelsen uten at dette har betydning for innholdet. I utkastet var det uttrykkelig nevnt at bøter kan ilegges i tillegg til fengsel. Dette er tatt ut av bestemmelsen fordi det uansett vil følge av straffeloven § 26 a. Det er også klargjort at det kan idømmes bøter, også ved særdeles skjerpende omstendigheter.

Lovforslaget inneholder ikke hjemmel for å straffe overtredelser av forskrifter gitt i medhold av loven. Straffeloven § 339 nr 2 gir imidlertid hjemmel for å straffesanksjonere overtredelse av forskrifter når det fastsettes i selve forskriften at overtredelse skal være straffbart. Hvorvidt brudd på overtredelse av forskrifter som gis i medhold av loven bør være straffesanksjonert, vil bli vurdert i forbindelse med fastsettelse av forskrift.

Kapittel 7 Ikrafttredelse. Endring av andre lover

Til § 19 Ikrafttredelse

Første ledd fastslår at loven trer i kraft fra det tidspunkt Kongen bestemmer.

I henhold til bestemmelsen i annet ledd gis loven bare anvendelse på avtaler som blir inngått etter at loven er trådt i kraft. Når det gjelder markedsføring vil loven gjelde all markedsføring som finner sted etter lovens ikrafttredelse. Informasjonsmateriell o l som ikke tilfredsstiller lovens krav må dermed trekkes tilbake og erstattes av nytt.

Til § 20 Endringer i andre lover

Departementet foreslår et nytt nummer 5 i eiendomsmeglingsloven § 1-1 første ledd som gjør det klart at mellommannsvirksomhet ved omsetning av ulike typer tidsparter omfattes av eiendomsmeglingsloven. Videre foreslås en endring i eiendomsmeglingsloven § 1-1 tredje ledd nr 1 som presiserer at unntaket fra eiendomsmeglinglovens regler for formidling av avtale om utleie av hytter m v, ikke vil gjelde for avtaler som faller inn under tidspartloven.

Departementet går inn for at all formidling av tidsparter skal omfattes av eiendomsmeglingsloven. De foreslåtte endringene i eiendomsmeglingsloven klargjør etter departementets syn dette på en hensiktsmessig måte.

Det vises for øvrig til omtale under punkt 6.9.

Til dokumentets forside