Ot.prp. nr. 43 (1996-97)

Om lov om salg av tidsparter i fritidsbolig (tidspartloven)

Til innholdsfortegnelse

6 Departementets alminnelige merknader til lovforslaget

6.1 INNLEDNING

6.1.1 Gjeldende rett

Det finnes i dag ingen særregler i norsk lovgivning for tidsparter, verken for omsetning av tidsparter eller for andre sider ved virksomheten. Men alminnelige regler på ulike rettsområder vil kunne komme til anvendelse, bl a:

  • dersom det ikke er lovlig avtalt noe annet, vil alminnelige kontraktsrettslige prinsipper og lovbestemmelser legges til grunn.

  • markedsføringslovens bestemmelser vil komme til anvendelse i forhold til markedsføring og når det gjelder urimelige standardvilkår. Se nærmere om dette nedenfor under punkt 6.4.1. «Gjeldende rett - markedsføringsloven»

  • det kan tenkes at bestemmelser i annet regelverk, f eks lov om sameige av 18 juni 1965 nr 6, lov om særlege råderettar over framand eigedom av 29 november 1968 (servituttloven) og lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova) av 3 juli 1992 nr 93 vil kunne komme til anvendelse enten direkte eller analogisk.

  • selgere av tidsparter som ikke driver egenhandel, men opptrer som mellommenn, vil i mange tilfeller omfattes av lov om eiendomsmegling av 16 juni 1989 nr 53, jf nedenfor under pkt 6.9 «Mellommannsvirksomhet - forholdet til eiendomsmeglingsloven.»

  • der forbrukeren f eks tar opp lån for å kjøpe en tidspart, eller der tidsparten kjøpes på avbetaling, vil bestemmelsene i lov om finansieringsvirksomhet og finansinstitusjoner av 10 juni 1988 nr 40 kunne komme til anvendelse. Lov om kredittkjøp m. m. av 21 juni 1985 nr 82 (kredittkjøploven) vil også i en viss utstrekning være anvendelig ved kjøp av tidsparter. Se nærmere om dette under punkt 6.7.2.

  • avhengig av organiseringen av virksomheten vil vanlig selskapsrettslig lovgivning, f eks lov om ansvarlige selskaper og kommandittselskaper (selskapsloven) av 21 juni 1985 nr 83, lov om aksjeselskaper av 4 juni 1976 nr 59 (aksjeloven) og ulovfestede prinsipper vedrørende foreningsforhold gjelde.

6.1.2 Omfanget av den foreslåtte lovreguleringen

Som det fremgår under punkt 2.1 «EU's timesharedirektiv», regulerer direktivet bare visse aspekter ved markedsføring og salg av tidsparter. Direktivet har også noen bestemmelser som gjelder kredittavtaler som helt eller delvis skal dekke kjøpesummen, så framt kreditten ytes av selgeren eller av tredjeperson etter avtale med selger.

Forbrukerproblemene i tilknytning til tidsparter er beskrevet under punkt 4 «Behovet for regulering - forbrukerproblemer». Gjeldende regelverk i Norge gir i stor utstrekning forbrukere beskyttelse i forhold til de mest sentrale problemene på området. F eks vil bestemmelsene i markedsføringsloven ramme bl a pågående salgsmetoder, utilstrekkelig og villedende markedsføring og urimelige standardvilkår. Andre generelle regler bidrar også til en rimelig beskyttelse av forbrukerne, selv uten spesialregler om tidsparter.

En del av bestemmelsene som foreslås på bakgrunn av direktivet vil innebære en presisering av dagens rettstilstand. Andre innebærer innføring av en del nye regler, bl a om angrerett, bestemmelser om betaling og krav om at avtaler skal opprettes skriftlig.

Departementet har også foreslått regler som gir en utvidet forbrukerbeskyttelse i forhold til direktivet på noen punkter, både ved at direktivets bestemmelser utvides og suppleres, og ved at det foreslås regulering av forhold som ikke er omfattet av direktivet. Se nærmere om dette nedenfor under punkt 6.12 «Forholdet mellom EU-direktivet og lovforslaget».

Både Forbrukerrådet og Forbrukerombudet gir uttrykk for at de ønsker en mer utfyllende regulering av tidsparter. Forbrukerrådet mener det er

«beklagelig at lovforslaget ikke regulerer problemstillingen om kontraktsbrudd og misligholdsbeføyelser. Mangler ved eiendommen, og annet kontraktsbrudd fra selgerens side kan være en relevant situasjon for mange forbrukere. I mangel av lovregulering, står det partene fritt å regulere dette nærmere i avtalen. Forbrukeren risikerer å bli forelagt standard-kontrakter som gir få eller ingen rettigheter ved avtalebrudd fra selgerens side. Forbrukerrådet vil derfor anmode Barne- og familiedepartementet å foreslå nærmere regulering av dette spørsmålet.»

Også LBCMA-Skandinavia ønsker ytterligere regulering, og viser til at mange problemer oppstår etter kjøp, i driftsfasen.

Departementet vil understreke at det med lovforslaget ikke tas sikte på en fullstendig regulering av alle sider ved omsetning av tidsparter. Bestemmelsene som foreslås i ny lov om tidsparter vil, etter departementets oppfatning, sammen med dagens regelverk, gi en god forbrukerbeskyttelse på de punktene som i praksis har vist seg å være mest problematiske.

6.1.3 Ordbruk

Departementet foreslo i høringsutkastet at begrepet «deltidsbruksrett» ble brukt for å betegne den avgrensede bruksretten en forbruker som inngår en avtale etter loven får. I tillegg ble det engelske ordet timeshare brukt, f eks timeshareandel, timeshareanlegg osv. Hovedbegrunnelsen for bruken av det engelske ordet var at det er et innarbeidet begrep, og det er et begrep som mange norske forbrukere vil møte i markedsføring i utlandet.

Av de øvrige nordiske landene er det bare Danmark som foreslår å bruke begrepet timeshare i loven. I Danmark er det framlagt forslag om «Lov om forbrugeraftaler, der giver brugsret til fast eiendom på timesharebasis». I Sverige foreslås «Lag om avtal om rätt att periodvis nyttja en bostad». Islands lovforslag er «Lov om avtaler angående andeler i en bruksrett til feriehus» (uoffisiell oversettelse) og i Finland foreslås «Lag om konsumentskydd vid köp av nyttjanderätt på tidsdelningsbasis» (oversatt til svensk).

Tre av høringsinstansene uttalte seg om bruken av disse begrepene:

Forbrukerrådet mener at begrepet timeshare bør brukes.

Forbrukerombudet(FO ) uttaler:

««Deltidsbruksrett til bolig» vil være et ukjent begrep for de fleste, og Forbrukerombudet antar at det vil ta noe tid før det er innarbeidet. «Timeshare» er godt kjent blant de fleste, selv om begrepet kan ha noe uklar rekkevidde. Useriøse aktører i markedet, særlig i utlandet, har gitt begrepet «timeshare» et noe negativt meningsinnhold. Flere næringsdrivende har derfor etterhvert gått over til å benytte andre begreper som f. eks. «ferieandel» og «bytteandel» ved salg av timeshareandeler. Forbrukerombudet har imidertid erfart at mange forbrukere ikke har oppfattet at det faktisk er en timeshare-andel de har kjøpt før de har inngått en slik kontrakt.».

FO støtter derfor departementets forslag om å innta «timeshare» i lovens tittel og i definisjonen av lovens virkeområde.

Justisdepartementet mener derimot at ordet timeshare ikke bør brukes. De uttaler:

««Timeshare» er ikke tillatt brukt i norsk offisiell rettskriving. Justisdepartementets klare syn er at man ikke bør benytte et engelske ord i en norsk lovtekst.».

De ber om at det konfereres med Norsk språkråd, både ved eventuell bruk av ordet «timeshare» og innføringen av det nye begrepet «deltidsbruksrett».

Departementet ser at det kan være uheldig å bruke engelske ord i lovtekst, og at en bør søke å finne passende norske uttrykk i stedet. Departementet har forelagt spørsmålet for Norsk språkråd for uttalelse, og bl a på bakgrunn av de anbefalinger som språkrådet har kommet med, vil begrepet «tidspart» benyttes i lovforslaget og i proposisjonen.

«Tidspart» brukes for å betegne bruksrett i avgrensete tidsrom av året for en periode på minst 3 år. Begrepet vil også bli brukt for å betegne andelen, aksjen, klubbmedlemskapet, «feriebeviset» e l som erverves og som bruksretten er knyttet til. Begrepet vil også bli brukt i sammensatte ord, bl a tidspartanlegg, tidspartavtale og tidsparthaver. «Tidspartavtale» brukes om avtalen om kjøp av tidspart.

6.2 VIRKEOMRÅDE

6.2.1 Innledning

Forslaget gjelder salg av tidsparter i fritidsbolig, dvs bruksrett til boligen i avgrensete tidsrom av året, forutsatt at avtalen inngås for mer enn 3 år. Forslaget inneholder bestemmelser om markedsføring og selgers opplysningsplikt, krav til innholdet og formen på avtalen, samt bestemmelser om angrerett. Lovforslaget inneholder også enkelte bestemmelser som gjelder betaling og avtaler om kreditt som finansierer tidsparten, der kreditten ytes av selgeren eller av tredjeperson på grunnlag av avtale med selgeren. Det er også regler om sikkerhetsstillelse, og om forbud mot veksler o l.

Loven er foreslått å gjelde på Svalbard og Jan Mayen, med unntak av en bestemmelse som stiller krav til hvilke språk avtalen skal utarbeides på.

En del hovedspørsmål er drøftet nedenfor. For øvrig vises det til de spesielle merknadene til kapittel 1 «Alminnelige bestemmelser».

6.2.2 Salg av tidsparter

Etter forslaget vil loven gjelde for salg av tidsparter, dvs bruksrett i avgrensete tidsrom av året for en periode på minst 3 år. En svært vanlig form for tidspart er medlemskap i en klubb, der medlemskapet gir rett til å benytte en leilighet en bestemt uke hvert år i 99 år. Disse ordningene vil falle inn under loven.

De foreslåtte bestemmelsene om virkeområde og definisjoner tar høyde for at det forekommer mange varianter i praksis, som det er grunn til å la omfattes av loven. Etter forslaget vil det ikke være krav om at bruksretten skal gjelde en bestemt boenhet. Det er heller ikke krav om at bruksretten skal gjelde en bestemt, fastlagt periode eller at den skal være regelmessig tilbakevendende. Slik vil også de såkalte «points clubs» og andre mer fleksible ordninger omfattes.

Også korte opphold, f eks weekendopphold, omfattes, forutsatt at bruksretten gjelder for minst 3 år. Forslaget skiller seg på dette punktet fra direktivets definisjoner. Både Forbrukerrådet og Forbrukerombudet støtter forslaget om at det ikke settes noen nedre grense for hvor korte opphold som omfattes. Forbrukerombudet påpeker at det er viktig at virkeområdet ikke defineres for snevert. Forbrukerombudet viser til at vanlig avtaleperiode i dag er 1 eller 2 uker, men at dette vil kunne forandre seg, slik at langhelger e l blir vanlig.

EU-direktivet omfatter bare avtaler om bruksrett «mot betaling av en samlet pris». Dette vilkåret er ment å skille ordninger med tidsparter fra vanlige leieforhold. Med uttrykket samlet pris menes formodentlig pakkepris, totalpris e l. Ved inngåelse av tidspartavtaler er det vanlig at det betales et engangsvederlag for erverv av tidsparten. I tillegg påløper årlige utgifter. Hvorvidt det kreves et samlet vederlag for rettigheten eller vederlaget stipuleres som en årlig forskuddsbetalt godtgjørelse, er etter departementets oppfatning ikke avgjørende. Derfor er denne begrensningen ikke tatt inn i lovforslaget. At loven bare gjelder bruksrett i avgrensete perioder av året og avtaler som inngås for minst 3 år, anses tilstrekkelig for å skille tidsparter fra vanlige leieavtaler. Forbrukerrådet og Forbrukerombudet støtter forslaget om at loven skal gjelde uansett om betalingen skal skje i en samlet sum eller over lengre tid/flere avdrag. Forbrukerombudet uttaler:

«Erleggelse av hele kjøpesummen ved avtaleinngåelsen har vært vanlig til nå, ofte fordi selgeren trenger forskuddsbetaling til å finansiere byggingen av anlegget. Å la loven kun omfatte tilfeller hvor hele kjøpesummen betales under ett, vil kunne gjøre det enkelt for de næringsdrivende å omgå loven.»

Utkastet som ble sendt på høring ble foreslått begrenset til tidsparter i fast eiendom som brukes som bolig. Tidsparter i f eks bobiler og båter vil med det falle utenom. Forbrukerombudet og Forbrukerrådet mener at det i framtiden kan bli behov for at dette omfattes, og at det bør gis hjemmel til å fastsette forskrifter om at også andre objekter skal omfattes av loven. Departementet legger til grunn at loven slik den er utformet i dag er spesielt tilrettelagt for regulering av bolig, og at det derfor må vurderes endring av selve loven dersom regulering av tidsparter i andre objekter skulle bli aktuelt.

Ettersom tidsparter bare er aktuelt for boliger som brukes for fritidsformål, foreslår departementet at loven skal gjelde for tidsparter i «fritidsbolig».

6.2.3 Loven gjelder i forbrukerforhold

Loven foreslås å gjelde bare der den som overdrar eller stifter en tidspart gjør dette som ledd i næringsvirksomhet, og den som kjøper tidsparten er forbruker.

I høringsnotatet ble det foreslått en forbrukerdefinsjon, der enhver fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet omfattes. Dette er i samsvar med definisjonen i direktivet og ny § 37 i avtaleloven, men fraviker på noen punkter fra det tradisjonelle forbrukerbegrepet i norsk rett. Den tradisjonelle norske forbrukerdefinisjonen er noe videre, idet også sammenslutninger av enkeltpersoner, som f eks foreninger eller borettslag kan bli å anse som forbrukere.

Forbrukerrådet ga i sin høringsuttalelse uttrykk for at kjøpslovens forbrukerdefinisjon som også omfatter borettslag, og foreninger av privatpersoner, bør legges til grunn i stedet for den mer snevre som bare omfatter fysiske personer.

Forbrukerombudet er også skeptisk til at forslaget begrenses til kun å gjelde fysiske personer. Forbrukerombudet mener også det bør skje en diskusjon om forbrukerbegrepet på et bredere og mer generelt grunnlag. Forbrukerombudet påpeker videre at definisjonen vil fravike fra det som vil gjelde for markedsføringsloven. De uttaler:

«Når det gjelder de deler av loven som går inn på samme område som markedsføringsloven (markedsføring, informasjon og krav til avtalen) skal det dessuten nevnes at forbrukerbegrepet i markedsføringsloven utvilsomt har et videre anvendelsesområde enn det som her foreslås. Dette bør uansett ikke endres, da hele poenget med markedsføringsloven er å ivareta de generelle forbrukerinteressene, uansett om det er snakk om enkeltpersoner eller forbrukere i sammenslutning. Den enkelte forbrukers særlige interesser har ikke etter markedsføringsloven krav på behandling. Da markedsføringsloven skal utfylle og supplere lov om timeshare er det ikke heldig at de to lovregimer har ulik forståelse av hvilke interesser som skal ivaretas.»

Departementet opprettholder forslaget om en definisjon som er i samsvar med direktivets. Det vil bli foretatt en generell gjennomgang av forbrukerbegrepet i forbindelse med oppfølging av et ventet EU-direktiv om garantier. Markedsføringslovens forbrukerbegrep er videre enn det som er foreslått etter loven her. Det innebærer at vedtak som gjelder tidspartforhold og som treffes med hjemmel i markedsføringsloven, vil kunne få et videre nedslagsfelt enn loven her.

6.3 VERNETING OG LOVVALG

6.3.1 Innledning

Mange avtaler om kjøp av tidsparter gjelder eiendommer som ligger i et annet land enn det landet der forbrukeren bor eller der selgeren holder til. Dersom det oppstår en tvist om en tidspartavtale som har tilknytning til flere land blir spørsmål om lovvalg og verneting aktuelle.

Lovvalgsregler er regler om hvilket lands rett som skal legges til grunn i en konkret tvist. Når en skal vurdere hvor langt en skal gå i å beskytte forbrukerne, får lovvalgsreglene betydning for hvilke muligheter det er rent praktisk til å gjøre dette. De fleste og alvorligste forbrukerproblemene når det gjelder tidsparter har vært knyttet til eiendommer som ligger i utlandet. Lovvalgsreglene vil avgjøre i hvilke tilfeller norsk rett skal legges til grunn i saker som har tilknytning til utlandet.

Vernetingsregler er regler om hvor en sak kan eller må reises. Når det oppstår en tvist vedrørerende en tidspartavtale vil vernetingsreglene avgjøre ved hvilket lands domstol forbrukeren kan reise sak eller bli saksøkt. Vernetingsreglene får også betydning for lovvalget, fordi det vil være lovvalgsreglene i det landet der kompetent domstol ligger som avgjør hvilket lands rett som skal legges til grunn.

I tillegg til komplekse og uoversiktlige parts- og rettsforhold, er det når det gjelder tidsparter en god del usikkerhet og delte oppfatninger i juridisk teori om innholdet i uskrevne prinsipper og internasjonale konvensjoner som gjelder på området. Departementet vil derfor nedenfor bare gi en kort oversikt over noen konvensjoner m m som får betydning på dette området. Hvilke regler om verneting og lovvalg som skal gjelde i det enkelte tilfelle, må avgjøres konkret av domstolen.

6.3.2 Verneting

6.3.2.1 Innledning

Når det oppstår en tvist vedrørende tidsparter vil vernetingsreglene avgjøre ved hvilket lands domstol forbrukeren kan reise sak eller bli saksøkt, og dermed bl a mulighetene for norske forbrukere til å reise søksmål i Norge for å få avgjort en tvist.

Når det gjelder verneting finnes det i Europa to sentrale konvensjoner om dette:

  • Brüsselkonvensjonen av 1968 om domstolers internasjonale jurisdiksjon og om fullbyrding av dommer på privatrettens område (BRK). Den inneholder regler om anerkjennelse og fullbyrdelse av utenlandske dommer. Den inneholder også regler om internasjonalt verneting, dvs regler om når en konvensjonsstats domstoler har rett til å prøve en tvist som har internasjonal karakter. Denne konvensjonen er inngått mellom EFs medlemsland.

  • Luganokonvensjonen av 1988 om domsmyndighet og fullbyrding av dommer i sivile og kommersielle saker (LUG), som er inngått mellom EF-landene og EFTA-landene. Konvensjonen er vedtatt som norsk lov, ved lov av 8 januar 1993 nr 21. Konvensjonen skal innenfor sitt stedlige og saklige virkeområde tre istedenfor konvensjonsstatenes interne nasjonale rett. I tilfelle konflikt går konvensjonen foran. Art 54 b har regler om når henholdsvis Brussel- og Luganokonvensjonen kommer til anvendelse. Norske domstoler vil alltid legge Luganokonvensjonen til grunn.

6.3.2.2 Forslag om forbud mot visse vernetingsklausuler

Dersom vernetingsreglene som gjelder for et rettsforhold ikke er eksklusive (etter konvensjonen/nasjonal rett) står partene i utgangspunktet fritt til å avtale verneting seg i mellom. Dette vil oftest skje ved at selgeren tar inn en klausul om dette i avtalen, og da som regel om et verneting som faller heldig ut for selgeren. Departementet foreslår derfor en bestemmelse som innebærer at forbrukeren, i den utstrekning det i det hele tatt er adgang til å avtale verneting, ikke kan vedta annet verneting enn de lovbestemte, med unntak av sitt hjemting, jf forslagets § 4 annet ledd og de spesielle merknadene til denne bestemmelsen.

En lignende bestemmelse finnes i kredittkjøploven § 2 annet ledd. I NOU om ny lov om finansavtaler og finansoppdrag § 1-5 annet ledd er det foreslått en tilsvarende bestemmelse.

Forbrukerrådet støtter forslaget om begrensninger i adgangen til å avtale verneting.

Forbrukerombudet støtter bestemmelsen om verneting, og skriver:

«Timeshare-avtaler vil ofte ha tilknytning til flere land, ved at avtaleparten er hjemmeværende i forskjellige land eller at eiendommen ligger i utlandet. Avtalene vil derfor også ofte inneholde vernetingsklausuler. I de tilfeller hvor forbruker må forsvare sine rettigheter ved utenlandsk domstol, er det en reell fare for at dette medfører så stor ulempe for vedkommende at han ikke får den rett han ellers ville hatt. I timeshareforhold har verneting ofte vært Isle of Man eller Gibraltar. Hvis alle tvister rundt avtalen må føres på disse stedene vil forbruker heller ikke automatisk nyte godt av EU-direktivets bestemmelser som tar sikte på å beskytte forbruker.»

6.3.3 Lovvalg

6.3.3.1 Innledning

Lovvalgsregler, eller internasjonal privatrett, interlegal rett, kollisjonsregler som de også kalles, er reglene om hvilket lands (eller organisasjons) rett som skal anvendes på et rettsforhold. Reglene er nasjonale. Norsk internasjonal privatrett er altså de norske reglene som regulerer når norske domstoler skal anvende andre rettsregler enn de norske.

Lovvalgsreglene får betydning for hvilke muligheter det er rent praktisk til å beskytte norske forbrukere gjennom lovgivning, fordi lovvalgsreglene vil avgjøre i hvilke tilfeller norsk rett skal legges til grunn i saker som har tilknytning til utlandet.

Det er usikkert i hvilken grad norske regler vil kunne komme til anvendelse der eiendommen ligger i utlandet, selv om avtalen inngås i Norge. Departementet vil imidlertid understreke at når timesharedirektivet er gjennomført i andre land, f eks i Spania og Portugal, vil de nasjonale bestemmelsene i disse landene gi norske forbrukere som kjøper tidsparter i anlegg som ligger der den minimumsbeskyttelsen som direktivet foreskriver.

Det kan også nevnes at EUs direktiv om urimelige avtalevilkår, som gjelder for avtaler som ikke er individuelt forhandlet (standardkontrakter), innenfor sitt anvendelsesområde vil få betydning for tidspartavtaler.

For markedsføringsaktiviteter som finner sted i Norge, og for standardvilkår som brukes i Norge, vil den norske markedsføringsloven gjelde. For avtaler som inngås i Norge om anlegg beliggende i Norge, vil det være norske regler som kommer til anvendelse.

Der avtaler inngås i utlandet om anlegg beliggende i utlandet må det antas at norske regler ikke kommer til anvendelse, men andre løsninger kan tenkes. Dette gjelder f eks dersom markedsføring har skjedd i Norge og «salgstur til syden» kommer i stand på initiativ fra og arrangeres av norsk «selger», selv om undertegnelsen av avtalen skjer i utlandet.

De vanskeligste spørsmålene reiser seg i de tilfellene der det inngås avtaler i Norge mellom norske parter eller parter med bosted eller forretningssted i Norge, men som gjelder anlegg beliggende i utlandet. Lovvalget kan også tenkes å bli forskjellig avhengig av hvilke sider av rettsforholdet en tvist gjelder. Det er vanskelig å si noe om hva som vil bli resultatet dersom en tvist i forbindelse med en slik avtale kommer opp for domstolene, både i forhold til norske lovvalgsprinsipper og i forhold til Romakonvensjonen.

6.3.3.2 Lovforslag om lovvalg utenfor EØS-området

EU-direktivet inneholder en bestemmelse i artikkel 9 som skal sikre at forbrukeren ikke skal kunne miste den minimumsbeskyttelsen som direktivet foreskriver, forutsatt at avtalen gjelder en eiendom som ligger på EØS-statenes territorium. Det foreslås en bestemmelse som tilsvarer direktivets bestemmelse, jf § 5. Bestemmelsen innebærer at lovvalgsklausuler som sier at loven i et land utenfor EØS-området skal anvendes ikke skal gjelde dersom det medfører at forbrukerne får en dårligere beskyttelse.

6.4 MARKEDSFØRING OG SELGERS OPPLYSNINGSPLIKT

6.4.1 Gjeldende rett - markedsføringsloven

6.4.1.1 Regelverket

Lov om kontroll med markedsføring og avtalevilkår (markedsføringsloven) av 16 juni 1972 nr 47 (mfl) har som formål dels å gi spilleregler for deler av konkurransen mellom næringsdrivende, dels å beskytte forbrukerne mot visse urimelige handlinger fra de næringsdrivendes side. I forhold til markedsføring av tidsparter er §§ 1-5 og 9a i loven særlig relevante.

Markedsføringsloven § 2 setter forbud mot villedende markedsføring, og ifølge § 3 skal markedsføringen ikke gi utilstrekkelig veiledning. Eksempler på forhold rundt tidsparter som har vært vurdert etter disse bestemmelsene er f eks prisopplysninger. Det kan være gitt feilaktige eller mangelfulle opplysninger om eiendommens tilstand eller beliggenhet, opplysninger vedrørende mulighetene for bytte kan være for dårlige osv. I medhold av disse bestemmelsene vil det kunne stilles krav til de opplysninger som gis, og krav om at visse opplysninger må tas inn i markedsføringen.

Etter markedsføringsloven § 4 er det forbudt å benytte tilgift for å lokke forbruker til kjøp. Som tilgift anses enhver tilleggsytelse (vare, tjeneste eller annet) som er knyttet til avsetning av hovedytelsen, uten at det er naturlig sammenheng mellom ytelsene. Ved markedsføring og salg av tidsparter har en ofte sett at forbrukerne lokkes med ulike gaver eller gevinster for å delta på salgsmøter eller visninger. Dersom muligheten til å oppnå gaven eller gevinsten er knyttet til kjøpeplikt vil dette være i strid med § 4.

Ifølge markedsføringsloven § 5 er det forbudt å søke å fremme salget av en eller flere varer, tjenester eller andre ytelser ved å sette i verk utlodning eller annen foranstaltning der tilfellet helt eller delvis avgjør hvem en fordel skal tilfalle. For eksempel vil fordeling av gaver etter loddtrekning kunne komme i strid med § 5.

Etter markedsføringsloven § 1 første ledd må det i næringsvirksomhet ikke foretas handling som er urimelig overfor forbruker. Bestemmelsen er en generalklausul, en rettslig standard, hvor flere vurderingskriterier er aktuelle. Selve salgsopplegget til enkelte tidspartselgere har vært vurdert etter denne bestemmelsen. Aggressive salgsmøter hvor det legges opp til undertegning av en avtale der og da, kan være slik handling som finnes urimelig overfor forbruker. Bruk av omsetningsgjeldsbrev i forbindelse med salg av tidsparter kan også anses som en urimelig handling etter mfl § 1.

Etter markedsføringsloven § 9a kan vilkår som nyttes eller tilsiktes nyttet i næringsvirksomhet overfor forbrukere forbys dersom de finnes urimelige overfor forbrukerne. Også dette er en rettslig standard. Ved rimelighetsvurderingen skal det her legges vekt på hensynet til balanse mellom partenes rettigheter og plikter, og på hensynet til klarhet i kontraktsforhold. En tidspartavtale kan f eks etter omstendighetene finnes ubalansert og dermed urimelig dersom den ikke gir forbruker rett til å angre kjøpet.

6.4.1.2 Tilsyn

Forbrukerombudet skal ut fra hensynet til forbrukerne føre tilsyn med at de næringsdrivendes markedsføring og avtalevilkår er i samsvar med markedsføringsloven. Forbrukerombudet skal så langt som mulig forhandle med de næringsdrivende for å forsøke å oppnå frivillige ordninger. Dersom enighet ikke oppnås kan Forbrukerombudet bringe saken inn for Markedsrådet. Markedsrådet kan nedlegge forbud mot den aktuelle handlingen eller det aktuelle avtalevilkåret. Forbrukerombudet kan selv fatte slike vedtak i særlige tilfeller etter § 14. Vedtak truffet av Forbrukerombudet kan påklages til Markedsrådet.

6.4.1.3 Sanksjoner

Forsettlig overtredelse av §§ 2-9 i mfl straffes med bøter eller fengsel i inntil 3 måneder. Forsettlig overtredelse av vedtak truffet av Markedsrådet eller Forbrukerombudet i medhold av loven straffes på samme måte. Uaktsom overtredelse av §§ 2 og 3 og vedtak som er gjort i medhold av loven straffes med bøter. Medvirkning straffes på samme måte.

Samtidig med at Markedsrådet eller Forbrukerombudet treffer vedtak etter §§ 12 og 14, jf §§ 1-5 og 9a, skal det fastsettes et tvangsgebyr som den som vedtaket retter seg mot skal betale dersom handlingen gjentas. Dersom handlingen gjentas utferdiger Forbrukerombudet forelegg om tvangsgebyr. Dersom forelegget ikke vedtas av den næringsdrivende, skal Forbrukerombudet reise søksmål for å få fastslått plikten til å betale tvangsgebyret.

Markedsføringsloven tar sikte på å verne forbrukerne som gruppe. Lovens og tilsynsmyndighetenes oppgave er å forsøke å forhindre at konflikter oppstår i fremtiden ved så langt som mulig å sørge for at markedsføringen er redelig og at standardkontraktvilkår ivaretar begge parters interesser på en balansert måte. Vedtak truffet i medhold av lovens bestemmelser får bare virkning framover i tid.

Det er ikke knyttet sivilrettslige virkninger til overtredelse av markedsføringslovens regler. Den enkelte forbruker kan derfor ikke påberope seg vedtak etter markedsføringsloven direkte. Det er imidlertid klart at det vil kunne ha betydning for vurderingen også i en sivil tvist at tilsynsmyndighetene har funnet et markedsføringstiltak eller en standardkontrakt urimelig etter markedsføringsloven.

For omtale av forholdet mellom markedsføringsloven og forslaget til ny lov om tidsparter vises det til punkt 6.10 «Tilsyn og sanksjoner».

6.4.2 Markedsføring og opplysningsplikt i departementets forslag

Lovforslaget inneholder i §§ 6 og 7 utførlige regler om selgers opplysningsplikt. Opplysningsplikten inntrer når noen ber om nærmere opplysninger om en eiendom som selgeren tilbyr. Opplysningene skal gis skriftlig, og selger kan ikke kreve vederlag for dokumentet.

Bakgrunnen for bestemmelsene er at i markedsføringen av tidsparter, som i annen markedsføring, framheves fordelene og de positive sidene sterkest, mens opplysninger om ulemper og forpliktelser nedtones eller utelates. Opplysningsplikten skal sikre at forbrukeren får den informasjonen som er relevant og nødvendig for å kunne foreta en vurdering av det tilbudet som framsettes.

Det sentrale er at forbrukeren får de opplysningene som er nødvendig for å danne seg et bilde av innholdet i rettigheten som erverves og av hvilke økonomiske forpliktelser en avtale medfører, både i form av engangsinvesteringen, og i form av løpende utgifter. Opplysninger om rettighetene etter loven står også sentralt i opplysningsplikten. For boliger under oppføring foreslås det en del særregler, bl a skal det gis opplysninger om når boligen skal være ferdigstilt. Når det gjelder hvilke forhold det skal opplyses om vises det for øvrig til lovbestemmelsene i kapittel 2 og de spesielle merknadene til disse.

Forslaget som ble sendt på høring bygger i stor utstrekning på direktivets bestemmelser. Men på enkelte punkter ble det foreslått en skjerping, både mht at det settes mer detaljerte og spesifiserte krav til hvilke opplysninger som skal gis, og at det settes krav som ikke følger av direktivet. Forbrukerombudet støtter forslaget til utvidelse av opplysningsplikten. Forbrukerrådet støtter kravet til hvilke opplysninger som skal gis. Uttalelsene er nærmere omtalt under merknadene til de aktuelle bestemmelsene. Bytteferie AS mener at forbrukeren bør ha rett til informasjon om sentrale betingelser for kjøpet, og

«støtter intensjonen i dette forslaget, men vil understreke at det må settes en rimelig grense for hvilke typer informasjon som er relevant. Slik departementet har formulert seg kan opplysninger om f. eks. NSBs togtider på Dovrebanen og flyavganger til bytteanleggene i syden og resten av verden måtte inkluderes i informasjonen. Dette stiller oss overfor meget krevende, enn si umulige informasjonsoppgaver. Vi ber om å bli tatt med på råd når eventuell forskrift /rundskriv utarbeides.»

Bytteferie AS påpeker også at for mye detaljregulering vil drive kostnadene i været.

Departementet vil bemerke at de detaljerte opplysningskravene er knyttet til det eller de ferieanlegg tidsparten som tilbys gjelder. Når det gjelder byttemuligheter er opplysningsplikten begrenset til å gi opplysninger om ev mulighet til å delta i bytteordninger, samt sentrale vilkår for dette og overslag over kostnadene knyttet til det, jf forslagets § 6 bokstav i og de spesielle merknadene til bestemmelsen.

To av høringsinstansene har kommentert forslaget om regler for bolig under oppføring. Forbrukerrådet gir uttrykk for at de

«ser det som svært viktig at det foreslås strenge forbrukervernregler hvor avtalen gjelder bolig under oppføring. Erfaringsmessig innebærer slike avtaler større risiko for en forbruker.»

Forbrukerrådet støtter at selgeren pålegges å gi opplysninger om når boligen ventes ferdig, og uttaler:

«Fra vår klagesaksbehandling har Forbrukerrådet erfart at de fleste klager på entrepriseområdet gjelder selgers unnlatelse av å kontraktsfeste ferdigstillelsesdato. Dette forhold gjør det vanskelig for forbrukeren å bevise forsinkelse, og dermed kunne gjøre sine misligholdsbeføyelser gjeldende (herunder tilbakeholdsrett og dagmulktskrav).»

Forbrukerombudet støtter også forslaget om at selger pålegges å gi opplysninger om når boligen ventes ferdig, og begrunner dette slik:

«Uten en kontraktsfestet ferdigstillelsesdato vil det være vanskelig for forbrukeren å bevise forsinkelse, og dermed kunne gjøre misligholdbeføyelser gjeldende.»

Forbrukerombudet og Forbrukerrådet ga også uttrykk for at de støtter bestemmelsen om at forbrukeren skal informeres om at han eller hun ikke skal betale før det er stilt sikkerhet.

Departementet har vurdert hvorvidt informasjonskravene bør framgå av selve loven eller fastsettes i forskrift. Fordi angreretten er knyttet til hvilke opplysninger som er tatt inn i avtalen, foreslås det at listen over opplysninger tas inn i loven. Det utvikles stadig nye tilbud i forbindelse med tidspartordninger, og erfaring kan vise behov for opplysninger om andre forhold enn det som i dag er aktuelt. Behovet for å senere kunne fastsette ytterligere informasjonskrav, er bakgrunnen for at det er foreslått en forskriftshjemmel i § 8. Denne gir også hjemmel for å fastsette at det skal brukes bestemte formularer.

Alle opplysningene som er gitt etter disse bestemmelsene skal tas inn i avtalen, jf § 10 første ledd bokstav d. Enkelte av disse opplysningene anses som så sentrale for at forbrukeren skal kunne treffe et valg på rette premisser, at angrerett inntrer dersom opplysningene ikke er gitt, jf § 14 annet ledd.

6.5 TIDSPARTAVTALEN

I forslaget som legges fram inneholder kapittel 3 noen sentrale bestemmelser om inngåelsen av og innholdet i avtaler om kjøp av tidsparter.

Bestemmelsen i § 9 inneholder formkrav. Avtalen skal være skriftlig og undertegnes av begge parter. Det fastsettes også regler om hvilke språk avtalen skal utarbeides på. Forbrukernes problemer i praksis har vært bl a at avtalen er på et språk de ikke er fortrolig med eller bruker til daglig. Dette i tillegg til at avtalene ofte inneholder en del juridisk terminologi, medfører at det ikke er så enkelt å vurdere innholdet i avtalen. At avtalen opprettes skriftlig er viktig både fordi det gjør det enklere å vite hva som er avtalt og fordi den skal inneholde en god del informasjon. Disse kravene gjøres til gyldighetsvilkår, slik at avtaler som ikke er opprettet på den måten som foreskrives ikke er bindende for forbrukeren. Bakgrunnen for dette er at departementet anser disse kravene for å være særlig viktige.

Forbrukerrådet og Forbrukerombudet mener at det er viktig at det stilles krav til skriftlighet og at avtalen ikke er bindende for forbrukeren før den er undertegnet av begge parter. Forbrukerombudet uttaler:

«En kan på denne måten unngå tilfeller der forbrukeren anses bundet av avtalen før selger (i de tilfeller der selger forbeholder seg rett til vurdering av kjøperen e.l.), samt eventuelle tvister der selger påstår at avtale er inngått, uten at forbrukeren har undertegnet noen avtale».

Bytteferie AS ga i sin høringsuttalelse uttrykk for at de mener at forbrukeren bør ha rett til en kjøpekontrakt som inneholder de forpliktelser som er forbundet med kjøpet, men mener også at en bør følge de samme prinsipper som for kjøp og salg av boliger vanligvis. De påpeker at en signatur på et budskjema fra kundens side er uttrykk for en økonomisk forpliktelse og ber om at et slikt prinsipp følges også for salgsvirksomhet knyttet til tidsparter.

Departementet ser at det kan være uheldig om manglende oppfyllelse av rent formelle krav medfører at en forbruker skal kunne si seg ubundet av en avtale som det for øvrig ikke er noe å utsette på. Imidlertid er det etter departementets oppfatning så viktig at avtalen opprettes skriftlig og på et språk forbrukeren bruker og forstår, at oppfyllelse av disse kravene bør være gyldighetsvilkår. Forbrukere vil etter forslaget få et bedre vern ved kjøp av tidsparter enn det som er tilfelle ved vanlig kjøp av bolig. De fleste kravene er imidlertid i samsvar med direktivet, og har sin bakgrunn i erfaringer med tidspartordninger.

Forbrukeren vil få en anseelig mengde med informasjon å forholde seg til. Det foreslås derfor at opplysningene om angrerett skal plasseres umiddelbart over partenes underskrift, for å sikre at forbrukerne får med seg disse opplysningene. Forbrukerrådet og Forbrukerombudet støtter forslaget.

Departementet foreslår krav til hvilke opplysninger og vilkår avtalen skal inneholde i lovforslagets § 10. Avtalen skal inneholde partenes navn og bosted og dato og sted for hver av partenes undertegning av avtalen. At avtalen dateres er viktig, av hensyn til at angrefristen er knyttet til tidspunktet for undertegning. Stedet for undertegning kan tenkes å få betydning for lovvalg og verneting. Øvrige opplysninger som skal gis gjelder nærmere angivelse av bruksrettens varighet og omfang, erklæring om at forbrukeren ikke vil bli ansvarlig for andre typer kostnader eller utgifter enn dem som framgår av avtalen og dokumentasjon av sikkerhetsstillelse. Opplysninger som tidligere er gitt i markedsføringen etter §§ 6, 7 og ev etter forskrift i medhold av § 8 skal også tas inn i avtalen.

Opplysninger og vilkår som nevnt i § 6 a)-n) og § 7 a)-d) og f) kan bare endres dersom visse nærmere angitte vilkår er oppfylt. Både Justisdepartementet, Forbrukerombudet og Forbrukerrådet hadde merknader til bestemmelsen som gjelder adgangen til å fravike opplysninger gitt i markedsføringen slik at avtalen som forelegges forbrukeren har et annet innhold. Disse kommentarene er nærmere omtalt under de spesielle merknadene til § 10.

Forslaget som ble sendt ut på høring inneholdt også forslag om en hjemmel som ga adgang til å gi forskrifter om andre vilkår avtalen skal inneholde. Justisdepartementet uttalte at de var skeptisk til en slik forskriftshjemmel, fordi en av hensyn til aktørene bør unngå å stille krav til avtalens innhold i forskrift.

Departementet ser at det kan være uheldig at aktørene ikke kan finne all informasjon om kravene i lovteksten, men legger vekt på at det er av stor betydning for forbrukerne å få nødvendig informasjon og at denne foreligger skriftlig. Etter høringsrunden er hjemmelen til å gi forskrifter om avtalens innhold tatt ut. Men forslaget er samtidig endret slik at opplysninger som er gitt i medhold av forskrift om hvilke opplysninger som skal gis, jf § 8, skal tas inn i avtalen, jf § 10 første ledd bokstav d. I realiteten vil dermed krav til innholdet i avtalen kunne framgå av forskrift.

Lovforslaget har i §§ 4 og 5 bestemmelser som gjelder avtalevilkår vedrørende tvisteløsning.

6.6 ANGRERETT

6.6.1 Innledning

Det foreslås at forbrukeren gis angrerett for tidspartavtalen. Mange avtaler blir underskrevet etter 2-3 timers lange salgsmøter, der det øves betydelig press for å få i stand en avtale. Tidsparter er et relativt ukjent produkt for de fleste, noe som gjør det vanskelig å ta stilling til tilbudet og vurdere avtalevilkårene. Det vises for øvrig til punkt 4 «Behovet for regulering- forbrukerproblemer». Departementet foreslår en ubetinget angrerett i 10 dager etter avtaleinngåelsen og angrerett i inntil 3 måneder og 10 dager dersom avtalen mangler bestemte opplysninger. Forbrukerombudet er svært tilfreds med at det nå blir lovbestemt angrerett for denne typen avtaler og uttaler:

«Inngåelse av en slik avtale skjer ofte etter overrumplende og aggressiv markedsføring, og det kan i slike tilfeller være vanskelig for forbrukeren umiddelbart å se konsekvensene av avtaleinngåelsen. Det dreier seg også vanligvis om en relativt stor investering for den enkelte forbruker.»

Bytteferie AS er enig i at forbrukerne bør ha rett til en angrefrist.

Departementet vil understreke at angreretten etter loven her gjelder i tillegg til vanlige alminnelige kontraktsrettslige regler. Dette innebærer at ved misvisende eller mangelfull informasjon, dersom boligen har mangler eller ferdigstillelsen blir forsinket, kan forbrukeren ha rett til heving, prisavslag eller erstatning etter de alminnelige ulovfestede reglene som gjelder ved mislighold av kontraktsforpliktelser.

6.6.2 Angrerett de første 10 dagene etter avtaleinngåelsen

Det foreslås en ubetinget angrerett i 10 dager etter avtaleinngåelsen, slik at forbrukeren skal ha tid til å områ seg, få lest igjennom avtalen og ev rådføre seg med andre.

Forbrukerrådet og Forbrukerombudet mener at angrefristen bør være minst 14 dager, og begrunner det med at denne typen avtale kan innebære langvarige økonomiske forpliktelser i form av lån, og at angrefristen derfor bør være noe lenger enn f eks kjøp av løsøre etter angrefristloven.

Departementet har vurdert om det bør foreslås en lengre frist. Imidlertid kan bare salgsvirksomhet som foregår i Norge, og vesentlig begrenset til avtaler knyttet til anlegg beliggende i Norge, reguleres av loven her. De tilfellene da det særlig kunne være behov for en lengre frist vil være der norske forbrukere kjøper tidsparter under opphold i utlandet. Disse tilfellene vil i praksis falle utenfor loven. I prosjektrapporten ble det anbefalt en angrefrist på 14 dager. I de andre nordiske landene vil det bli foreslått 10 dager, muligens lengre frist i Finland. Om noen av de andre EØS-landene vil gå ut over direktivets 10 dager på dette punktet er usikkert. Departementet har etter en samlet vurdering funnet det mest hensiktsmessig å foreslå en frist som tilsvarer det som følger av direktivet, og som ventelig vil bli regelen i de fleste EØS-land.

6.6.3 Angrerett ved ufullstendig avtale

I tillegg til den ubetingete angreretten foreslås det også angrerett dersom avtalen ved undertegning mangler nærmere angitte opplysninger, f eks opplysninger om angreretten eller om kostnader ved avtalen. Formålet med denne bestemmelsen er dels å virke som et incitament for selger til å påse at avtalen opprettes i samsvar med lovens krav. Men hovedpoenget er at de opplysningene dette gjelder anses å være nødvendige for at forbrukeren skal kunne ta stilling til om han eller hun ønsker å inngå avtalen. Hvis selgeren ikke supplerer opplysningene, har forbrukeren rett til å gå fra avtalen i inntil 3 måneder og 10 dager etter avtaleinngåelsen. Hvis selgeren supplerer de manglende opplysningene inntrer i stedet en angrerett i 10 dager etter dagen da de manglende opplysningene ble mottatt. Når avtalen er komplett har forbrukeren de opplysningene som er relevante for å vurdere avtalens innhold.

Forbrukerrådet er ikke enig i at angrefristen på inntil 3 måneder og 10 dager bare skal inntre der visse opplysninger er utelatt. Forlenget angrefrist bør inntre i alle tilfeller der det er utelatt opplysninger, fordi en slik sanksjon vil hindre bevisst utelatelse av å gi opplysninger. Forbrukerombudet mener det samme, og viser til at det kan virke forvirrende, og medføre usikkerhet for kjøperen med hensyn til når han eller hun har angrerett.

Departementet har lagt seg på det som tilsvarer direktivet, og mener at det utover dette må bli vurdering etter alminnelige kontraktsrettslige prinsipper om det er utelatt opplysninger som er av en slik karakter at kjøperen skal ha adgang til f eks å heve avtalen eller kreve prisavslag.

6.6.4 Melding om bruk av angreretten. Fristberegning. Risiko for framsendelse av melding

Dersom forbrukeren ønsker å gjøre bruk av angreretten, må det gis melding om det til selgeren innen fristens utløp. Det foreslås også nærmere regler om beregning av fristen. Det stilles ikke krav om at meldingen skal gis skriftlig.

Bytteferie AS mener at det bør stilles visse formkrav til en melding, og at muntlig melding ikke bør være tilstrekkelig, og uttaler:

«Dette legger forholdene til rette for disputter om hvorvidt melding er gitt eller ikke innen angrefristen. Dette kan i praksis lett bli påstand mot påstand, og selger vil i praksis måtte bøye av grunnet bevisproblematikken. Det bør ikke være for mye forlangt at kjøper pålegges å meddele bruk av angrefrist skriftlig. Rekommandert brev hadde vært det tryggeste for begge parter, men vi anbefaler som et minimum at meddelelse skjer pr. vanlig post.»

Etter direktivet er det på dette punktet opp til de enkelte landene å gi regler som er i samsvar med nasjonal lovgiving for øvrig. Departementet finner det ikke nødvendig å fastsette krav om skriftlighet, selv om det ut fra bevishensyn anbefales at meldingen gis skriftlig. Muntlig melding vil imidlertid være tilstrekkelig, slik det for eksempel er pr i dag etter angrefristloven. Departementet foreslår også en regel som innebærer at risikoen for at en melding blir forvansket eller ikke kommer fram ligger på selgeren. Forbrukerrådet er enig i at risikoen for at melding om bruk av angreretten er sendt i tide pålegges selgeren, så lenge forbrukeren kan godtgjøre at meldingen er sendt i tide.

6.6.5 Virkninger av bruk av angreretten

6.6.5.1 Innledning

Departementet foreslår at dersom angreretten benyttes skal partenes plikt til å oppfylle avtalen bortfalle. Dersom avtalen helt eller delvis er oppfylt, må det skje et etteroppgjør, slik at hver av partene tilbakefører det de har mottatt. Selgeren vil ikke kunne kreve erstatning fra forbrukeren dersom forbrukeren benytter retten sin til å gå fra avtalen. Når det gjelder forbrukerens krav på erstatning, foreslås bestemmelser som innebærer at forbrukeren ikke vil ha krav på erstatning i de tilfellene forbrukeren går fra avtalen de første 10 dagene. Dersom angreretten benyttes fordi det forelå en ufullstendig avtale, vil forbrukeren ha krav på renter av kjøpesummen dersom betaling er skjedd og beløpet skal tilbakebetales. I hvilken utstrekning forbrukeren har krav på erstatning ut over dette, må avgjøres etter alminnelige kontraktsrettslige regler.

6.6.5.2 Nærmere om selgers krav på erstatning

Selgeren vil ikke kunne kreve erstatning fra forbrukeren dersom forbrukeren benytter retten sin til å gå fra avtalen.

Direktivet har bestemmelser som regulerer selgers krav på erstatning, der forbrukeren går fra avtalen. Etter direktivet artikkel 5(3) skal kjøper ved bruk av rettigheten etter 5(1) første strekpunkt (som omhandler angreretten i 10 dager etter avtaleinngåelse) bare være pliktig til «å godtgjøre de utgifter som etter nasjonal lovgivning anses påløpt i forbindelse med at avtalen er inngått og fragått, og som er knyttet til rettslige handlinger som skal foretas innen utløpet av tidsrommet nevnt i nr. 1 første strekpunkt» (10-dagers angrefristen)». Det som omfattes av denne bestemmelsen er visstnok utgifter til notorialforretninger og registrering ved omsetning av fast eiendom. I norsk rett finnes det ikke noen bestemmelser om at slike handlinger må foretas innen en viss frist etter at avtalen er inngått e l. Bakgrunnen for bestemmelsen i direktivet er imidlertid at noen av EU-landene har lovregler som nevnt.

Ved fragåelse av avtalen pga manglende opplysninger (artikkel 5(1) annet strekpunkt) skal det etter artikkel 5(4) i direktivet ikke kunne kreves erstatning i det hele tatt. Hvorvidt dette også refererer seg til bruk av angreretten i annet punktum i artikkel 5(1) annet strekpunkt, der selger supplerer opplysningene og det gis 10 dagers angrerett fra opplysningene er mottatt, er uklart. Det er noe uklart hvilke erstatningsregler som etter direktivet skal gjelde både der kjøper ikke benytter fragåelsesretten innen 3 månedersfristen og dermed får en «angrefrist» etter utløpet av denne (artikkel 5(1) tredje strekpunkt), altså til sammen 3 måneder og 10 dager, og der en ufullstendig avtale senere suppleres slik at det gis «angrerett» i 10 dager fra opplysningene er mottatt (artikkel 5(1) annet strekpunkt annet punktum).

Departementet foreslår at det ikke i noen av tilfellene skal kunne kreves erstatning fra forbrukeren der denne benytter angreretten. I forhold til selger vil dette ikke være urimelig når det gjelder bruk av angreretten innen 10 dager etter avtaleinngåelse. I norsk rett er det som nevnt ingen lovkrav som medfører at det vil påløpe noen utgifter i denne perioden. Der det gjelder eiendommer som ligger i utlandet, må det antas at norsk rett i mange tilfeller ikke vil komme til anvendelse på grunn av lovvalgsregler. Når det gjelder fragåelse av avtalen i inntil 3 måneder og 10 dager etter avtaleinngåelsen, vil angrerett bare være aktuelt der selger har unnlatt å ta inn nærmere angitte opplysninger i avtalen. I disse tilfellene vil det etter departementets oppfatning ikke være rimelig at forbrukeren skal avkreves erstatning, idet angreretten inntrer som en følge av forsømmelse fra selgers side.

Bestemmelsene om erstatning gjelder i utgangspunktet alle former for økonomisk kompensasjon, både administrasjonsgebyr, avbestillingegebyr og erstatning for mer direkte utgifter. Erstatningskrav for eksempel for skade forbrukeren har påført en boenhet faller imidlertid utenfor, og vurderes etter alminnelige erstatningsrettslige regler. Bakgrunnen for at det ikke skal kunne kreves erstatning fra forbrukeren, er at en forbruker som vil gå fra avtalen ikke skal bli møtt med økonomiske krav, som i realiteten uthuler angreretten. Det er svært vanlig at selgere, selv der de frivillig har tilstått forbrukeren angrerett, beholder et beløp til dekning av administrasjonskostnader etc. Forbrukerrådet er enig i forslaget om at selgeren ikke kan kreve erstatning eller vederlag hvor angreretten benyttes og uttaler:

«I motsatt fall vil selgers krav som følge av at avtalen ikke gjennomføres kunne innebære en hindring for å benytte angreretten. Videre er selgeren på forhånd klar over hvilken risiko han løper, når kjøper ved lov gis angrerett. Han har derfor all mulighet til å utsette tiltak som kan medføre utgifter, hvor avtalen likevel ikke gjennomføres. Forslaget er i samsvar med Lov om angrefrist.»

Bytteferie AS mener at

«dersom kjøperen opphever avtalen eller benytter sin angrerett bør det åpnes for at selgeren i rimelig utstrekning kan kreve en godtgjørelse begrenset oppad til eks. kr 2500,-».

De uttaler også:

«Dersom kjøperen hever kjøpet innen angrefristens utløp, bør forskuddet betales tilbake. Det må dog gis adgang til å få dekket rimelige utgifter som selgeren har hatt i forbindelse med avtalens inngåelse. Hovedprinsippet bør derfor være at beløpet er beskyttet i angrefristperioden, og at forskuddet lett kan tilbakebetales i sin helhet minus en rimelig administrasjonskostnad (kopiering, registrering mv.) dersom kontrakten heves.»

Departementet opprettholder forslaget om at ikke skal kreves erstatning.

6.6.5.3 Nærmere om forbrukerens krav på erstatning

Når det gjelder forbrukerens krav på erstatning, foreslås bestemmelser som innebærer at forbrukeren ikke vil ha krav på erstatning i de tilfellene han eller hun går fra avtalen de første 10 dagene. Dersom angreretten benyttes fordi det forelå en ufullstendig avtale, bør forbrukeren ha krav på forsinkelsesrenter ved tilbakebetaling. I høringsutkastet var det også foreslått en regel om at forbrukeren i disse tilfellene skulle ha krav på erstatning «i den grad det finnes rimelig». Justisdepartementet uttrykker i sin høringsuttalelse tvil om denne erstatningsregelen med følgende begrunnelse:

«Utgangspunktet for den utvidede angreretten er at selgeren ikke fullt ut har gitt de opplysningene som loven krever. Utkastet innebærer imidlertid ikke noe krav om sammenheng mellom de manglende opplysingene og det at forbrukeren går fra avtalen. Vi antar at situasjonen i praksis i mange tilfeller vil være at forbrukeren faktisk ville ha inngått avtalen selv om fullstendige opplysninger hadde vært gitt.

I slike tilfeller vil den utvidede angreretten kunne karakteriseres som en tilfeldig fordel. Det fremstår da ikke uten videre som rimelig at det også skal foreligge krav på forsinkelsesrenter og eventuelt erstatning.

Det knytter seg videre betenkeligheter til en erstatningsregel som gir rett til erstatning «i den grad det er rimelig». En slik regel vil være vanskelig å anvende i praksis, og vil kunne være konfliktskapende. En mulig «mellomløsning» kan være at man i loven gir rett til forsinkelsesrenter, men ikke tar inn noen erstatningsregel. Det kan i den forbindelse nevnes at loven i alle tilfelle vil suppleres av ulovfestede kontraktsrettslige regler. Utelatelse av viktige opplysninger vil etter omstendighetene kunne gi grunnlag for heving og erstatning på dette grunnlag.»

Departementet er enig med Justisdepartementet og foreslår derfor ikke noen regler om erstatning i disse tilfellene. Forbrukerens rett til erstatning i disse tilfellene må vurderes ut fra alminnelige kontraktsrettslige regler.

6.6.5.4 Virkninger for kredittavtaler av at angreretten brukes

Dersom forbrukeren går fra tidspartavtalen vil det ikke lenger være behov for lån eller kreditt som er ytet for å finansiere kjøpet av tidsparten. For de tilfellene der kreditten ytes av selger eller av tredjeperson på grunnlag av avtale med selger, foreslås det derfor at slike kredittavtaler oppheves. På bakgrunn av kommentarer fra høringsinstansene er det også presisert i lovteksten at dersom avtalen helt eller delvis er oppfylt, så skal det mottatte tilbakeføres.

6.7 BETALING. KREDITT- OG LÅNEAVTALER

6.7.1 Innledning

Det er ikke uvanlig at vederlaget for en tidspart finansieres ved låneopptak eller annen kreditt. I mange tilfeller tilbyr selger en nedbetalingsordning eller formidler en kredittavtale med en tredjeperson. Oppgjør med ulike typer betalingskort er også utbredt. I forbindelse med markedsføring og salgsmøter som tar sikte på at forbrukeren skal inngå en avtale der og da, kan tilbud om at selger ordner finansiering være et avgjørende argument for å inngå en avtale. Muligheten for bruk av f eks kredittkort gjør også at terskelen for å inngå avtaler blir lavere.

Reglene om sikkerhetsstillelse i § 13, omtalt nedenfor under punkt 6.8 «Økonomisk sikkerhetsstillelse» sikrer i en viss utstrekning forbrukernes økonomiske krav på tilbakebetaling ved bruk av angreretten eller ved heving.

Det foreslås bestemmelser som regulerer når betaling skal kunne skje. Erfaring har dessverre vist at det i mange tilfeller har vært både manglende evne og vilje fra selgers side til å betale tilbake beløp forbrukeren har krav på. Det foreslås derfor i § 11 første ledd et forbud mot betaling før det er stilt betryggende sikkerhet. For det andre foreslås det forbud mot betaling før utløpet av angrefristen, jf § 11 annet ledd. Denne siste regelen er i tillegg til sikkerhet for det økonomiske kravet nødvendig for at forbrukerens angrefrist skal være reell. Usikkerhet rundt mulighetene for å få tilbakebetalt ev innbetalte beløp skal ikke være til hinder for at forbrukeren skal kunne benytte angrefristen.

Et annet problem er at det ofte utstedes veksler e l for det lånet som tas opp. Ved utferdigelse av veksler og andre omsetningsgjeldsbrev mister skyldneren retten til å gjøre innsigelser gjeldende mot erverver i god tro. Det foreslås derfor en bestemmelse om forbud mot veksler o l, jf § 12.

Som det framgår av punkt 6.7.2 vil det bare være såkalte kontokjøp av tidsparter som omfattes av kredittkjøploven. Spørsmålet om utvidelse av kredittkjøplovens virkeområde er tatt opp nedenfor under punkt 6.7.3.3.

6.7.2 Kreditt- og låneavtaler. Gjeldende rett og lovgivning under arbeid

Kredittkjøploven

Lov om kredittkjøp m m av 21 juni 1985 nr 82, gjelder forbrukerkjøp av løsøre, samt i begrenset utstrekning ytelse av forbrukertjenester. Loven har mange forbrukerbeskyttelsesregler, bl a regler om:

  • opplysningsplikt før avtaleinngåelse

  • krav til kredittavtalen (krav til skriftlighet, at avtalen skal inneholde viktige vilkår og at et eksemplar skal utleveres til kjøperen)

  • melding av endring i kredittkostnadene

  • opplysingsplikt ved markedsføring

  • beregning av effektiv rente

  • kjøperens innsigelser mot annen kredittyter enn selger

  • kjøperens innsigelser mot annen kredittyter ved overdragelser eller pantsettelse av kredittyterens fordring

  • avregning av gjeldsposter

  • kjøperens rett til å betale før forfall

Loven kommer imidlertid bare i begrenset utstrekning til anvendelse ved avtaler om finansiering av erverv av tidsparter. Lovens § 1 annet ledd inneholder en særregel for kontokredittkjøp. Kontokjøp er etter definisjonen i § 3 nr 2 «kredittkjøp der kjøpesummen helt eller delvis dekkes på grunnlag av avtale mellom kjøperen (kontohaveren) og kredittyteren om løpende kreditt (kontokredittavtale)», og vil omfatte f eks betaling med kredittkort og faktureringskort. Etter § 1 annet ledd omfattes i disse tilfellene også annet enn kjøp av løsøre. Ved finansiering av tidsparter ved bruk av f eks et kredittkort som faller inn under denne bestemmelsen, vil forbrukerne få den beskyttelsen som loven gir. Dette vil ikke være tilfelle der det f eks ytes kreditt ved at det inngås en særskilt avtale f eks med et finansieringsselskap om ytelse av lån til kjøpet.

Finansieringsvirksomhetsloven

Der kjøperen tar opp lån på «vanlig måte» fra bank e l vil bestemmelser i lov omfinansieringsvirksomhet og finansinstitusjoner av 10 juni 1988 nr 40 sikre et minimum av forbrukerbeskyttelse, som ved låneopptak til andre formål.

Loven gjelder når finansinstitusjoner yter, formidler eller stiller garanti for kreditt eller på annen måte medvirker ved finansiering av annet enn egen virksomhet. Forhold som reguleres er bl a:

  • opplysningsplikt om priser og produktpakker

  • krav om at det gis opplysninger om renter, provisjoner og andre priser på tjenester

  • krav om at det opplyses skriftlig om lånevilkår og effektiv rente før avtale inngås

  • opplysning ved endring av vilkår

  • krav om at effektiv rente oppgis i markedsføring (Nærmere bestemmelser om opplysningsplikt ift låntakere er gitt ved forskrift av 1 juni 1990 nr 437)

Loven gir særregler for låneavtaler med forbruker som innebærer at avtalen skal opprettes skriftlig og at forbrukeren skal få et eksemplar av avtalen.

Utredning med forslag til ny lov om finansavtaler og finansoppdrag

Det er under arbeid nytt regelverk på bakgrunn av banklovkommisjonens forslag til lov om finansavtaler og finansoppdrag ( NOU 1994:19). Dette vil på enkelte områder erstatte bestemmelser i finansieringsvirksomhetsloven. Den nye loven er foreslått å gjelde avtaler og oppdrag om finansielle tjenester med finansinstitusjon eller lignende institusjon, noe som vil medføre at en videre krets av kredittytere vil omfattes. I NOUen det foreslått et eget kapittel om låneavtaler. Bestemmelsene er foreslått å gjelde generelt for låneavtaler med långivere som er omfattet av loven, men gjør unntak for kredittavtaler som er regulert av kredittkjøploven. Det foreslås bl a regler om opplysningsplikt, krav til avtalen, endring av vilkår, førtidig forfall og førtidig tilbakebetaling, at innsigelser og motkrav beholdes ved kreditorskifte og forbud mot veksler o l i forbrukerforhold.

6.7.3 Departementets forslag

6.7.3.1 Regulering av når betaling kan skje

Forbud mot betaling før det er stilt betryggende sikkerhet

Erfaringsmessig har det vært mange useriøse foretak med kort levetid og ustabil økonomi innenfor bransjen. Departementet har derfor funnet det nødvendig å foreslå regler om at selger har plikt til å stille økonomisk sikkerhet for krav forbrukeren får i visse tilfeller. Sikkerhetsstillelsen skal dekke de tilfellene der forbrukeren har krav som følge av bruk av angreretten, samt ved heving der boligen og fellesanleggene ikke ferdigstilles eller ferdigstillelsen blir forsinket, jf forslagets § 13.

Av hensyn til at forbrukeren ikke bør betale før det foreligger sikkerhet for at pengene kan betales tilbake dersom forbrukeren skulle ha krav på det, foreslås det at det ikke kan kreves eller mottas betaling før sikkerhet er stilt, jf § 11 første ledd.

Forbud mot betaling før utløpet av angrefristen

I samsvar med direktivet foreslås det et forbud mot betaling før utløpet av angrefristen. Formålet er at forbrukeren skal stå fritt dersom han eller hun ønsker å benytte angrefristen. Problemer med å få tilbake innbetalte beløp på grunn av selgers manglende vilje eller evne, ville ellers kunne medføre at angreretten ble illusorisk.

I forslaget som ble sendt på høring var det foreslått at forbudet skulle gjelde de 10 første dagene etter avtaleinngåelsen, altså innenfor utløpet av den ubetingete angrefristen. Dersom avtalen er ufullstendig, løper angrefristen først fra de manglende opplysningene er mottatt. Direktivets bestemmelse er noe uklar på dette punktet. Det er uklart om den skal forstås slik at lengden av den periode selgeren ikke kan motta betaling skal avhenge av om selgeren har overholdt sin opplysningsplikt. Imidlertid er departementet etter en nærmere vurdering kommet til at EU-direktivets forbud etter sin ordlyd gjelder angrefristen på inntil 3 måneder og 10 dager.

Forbrukerombudet uttaler:

«Forbrukerombudet har erfart at det kan være svært vanskelig for forbrukere å få refundert hele/deler av innbetalt depositum dersom de av en eller annen grunn må gå fra avtalen. Jeg er derfor meget positiv til at det nå innføres forbud mot forskuddsbetaling i angrefristperioden.»

Nærmere om hva som omfattes av betalingsforbudet

I utkastet som ble sendt på høring står det at det «kan ikke kreves noen form for betaling». Dette kan, som Finansieringsselskapenes forening påpeker, skape usikkerhet rundt «frivillig» betaling. De mener at formuleringen ikke i tilstrekkelig grad tilkjennegir at det dreier seg om en ren forbudsbestemmelse der betaling fra kjøper er forbudt uansett om dette kreves av selger eller ikke. Departementet har endret ordlyden i bestemmelsen slik at det framgår helt klart det er forbudt både å kreve og å motta betaling.

Det kan imidlertid reises spørsmål ved hva som skal regnes som betaling, særlig ved bruk av kort, og om deponering hos tredjeperson omfattes av forbudet. I utkastet som ble sendt på høring var dette ikke særskilt kommentert.

Finansieringsselskapenes forening etterlyste i sin høringsuttalelse en klarere presisering i forarbeidene hvilke former for betaling som er forbudt. Spørsmålet er nærmere behandlet under de spesielle merknadene til § 11.

To av høringsinstansene har også reist spørsmål om deponering til tredjeperson er tillatt. Bytteferie AS mener at tilbyderen bør ha rett til å sikre en økonomisk bekreftelse fra kjøper ved avtaleinngåelsen. De ber departementet revurdere forslaget om at det ikke kan kreves noen form for økonomisk handling fra forbrukeren i de første 10 dagene etter at avtalen er inngått, og uttaler:

«En slik handling må sees på som et mer seriøst uttrykk for kjøpers ønske om å gjennomføre kjøpet. Det kan resultere i kontrakter som kjøper har underskrevet uten noe seriøst ønske om å gjennomføre den. Dessuten vil det påhvile kjøper et noe større press på å vurdere avtalens ulike elementer nøye før man signerer.»

De uttaler også:

«Dersom departementet ikke er villig til å revurdere forslaget mht. ordinær forskuddsbetaling, ber vi om at man gir lovarbeidene en ordlyd i tråd med den danske tolkningen. Dette vil medvirke til å harmonisere den norske og danske forståelsen av EU-direktivet.»

Skandinavisk timeshareforening mener også at forbudet mot betaling ikke bør omfatte deponering til tredjeperson, og viser til det danske forslaget.

Departementet har forståelse for bransjens ønske om å få en eller annen form for sikkerhet for forbrukerens intensjon om å oppfylle avtalen. Imidlertid er det flere særlige forhold ved tidsparter og måten omsetningen skjer på som må tas i betraktning.

Når det gjelder ønsket om å sikre seriøse kjøpere, er det grunn til å tro at det er andre forhold enn at betaling skal skje senere som i større grad motiverer forbrukere til på skrive under på avtaler. Bruk av gaver og rabatter, formen på salgsmøtene og markedsføringen for øvrig har etter det departementet har grunn til å tro vel så stor betydning for at det inngås avtaler uten nødvendige refleksjoner fra forbrukerens side.

Departementet har vurdert spørsmålet om adgang til deponering nærmere. Etter det vi kan se er deponering i utgangspunktet heller ikke tillatt etter det danske lovforslaget. I motivene til det forslaget som er framlagt i Danmark heter det:

«Deponering af beløb hos tredjemand, f. eks. på en spærret konto i et pengeinstitut, vil kun være omfattet af forbudet i det omfang, deponeringen er klausuleret således, at den må sidestilles med en betaling direkte til sælgeren.»

Selv om de ordninger som i dag eksisterer kan fungere utmerket i de enkelte tilfelle og med seriøse aktører, må en lovregulering ta høyde for de problemer som oppstår med mer useriøse aktører. Deponering skjer normalt ved at penger settes inn på en sperret konto e l, slik at begge parters samtykke er nødvendig for å disponere beløpet. Formålet med betalingsforbudet er å sikre at forbrukerens angrerett blir reell. Det tar sikte på å beskytte mot både selgers manglende evne og manglende vilje til å betale tilbake innbetalt beløp. Deponering der det kreves samtykke både fra selger og kjøper for å disponere over pengene vil beskytte mot selgers manglende evne, ved at pengene ikke kan disponeres av selger alene. Problemene i praksis har imidlertid også vært knyttet til manglende betalingsvilje fra selgers side. Dersom deponering som er klausulert slik at begge parters samtykke er nødvendig tillates, vil det kunne oppstå problemer i de tilfellene der selger ikke ønsker å medvirke til tilbakebetalingen. Etter dette er den eneste formen for «deponering» som ikke anses som betaling i lovens forstand, disposisjoner som er innrettet slik at kjøper ensidig kan kreve pengene tilbake så lenge angrefristen ikke er utløpt. Det bør imidlertid ikke være noe i veien for at det avtales at pengene skal tilfalle selgeren etter utløpet av angrefristen såfremt kjøper ikke har kommet med innsigelser. På denne måten vil selger gjennom forbrukerens aktive disposisjon få bekreftelse på intensjonen om å gjennomføre avtalen og at forbrukeren har tilstrekkelige midler, samtidig som forbrukeren står fritt til å benytte angreretten. En forutsetning må være at denne friheten framkommer klart og tydelig for forbrukeren, og at plasseringen av beløpet er betryggende.

Betalingsforbud også i forhold til kredittyter

Det er noe uklart om direktivets forbud mot betaling refererer seg utelukkende til betaling til selger eller om det også omfatter betaling til kredittyter, dersom dette er en annen person enn selger. Departementet mener at hensynet bak bestemmelsen taler for at forbudet mot betaling også skal omfatte betaling til kredittyter, og foreslo dette i høringsutkastet. Dersom dette ikke skulle gjelde, ville bestemmelsene om betaling kunne omgås. Det bør gjelde forbud mot betaling både før sikkerhet er stilt og før utløpet av angrefristen.

Imidlertid gjelder forbudet bare betaling til kredittytere dersom kreditten ytes av selger eller av tredjeperson på grunnlag av avtale med selger. Dersom forbrukeren tar opp lån i en bank, uten at banken vet hva pengene skal brukes til, er det både urimelig og praktisk umulig å pålegge banken et forbud mot å motta betaling, enten det er etableringsgebyr eller renter eller avdrag.

Situasjonen blir imidlertid annerledes der kreditten ytes av tredjeperson på grunnlag av avtale med selger. Gjelder det en avtale som er knyttet til det konkrete kjøpet, f eks at selger ordner med lån hos et finaniseringsselskap, vil finansieringsselskapet vite hva slags avtale det dreier seg om. Det samme vil i praksis gjelde der forbrukeren anvender visse betalingskort. Selv om forbrukerens avtale med kortselskapet er generell og ikke knyttet til bestemte typer kjøp, må det for at forbrukeren skal kunne bruke kortet til å betale med hos selger, foreligge en avtale mellom selger og kortselskapet. Når et kortselskap inngår avtaler med et foretak som selger tidsparter, vil det være klar over at de fordringene som er knyttet til dette gjelder kjøp av tidsparter.

Forbrukerrådet er enig i departementets forslag om at det heller ikke kan kreves betaling med finansiert kreditt før selgeren har stilt sikkerhet.

Forbrukerombudet mener at det er svært viktig at forbudet også gjelder den som ev yter kreditt etter avtale med selger fordi forbudet mot betaling i angrefristperioden eller lett ville bli illusorisk.

Finansieringsselskapenes forening påpeker at det i høringsnotatet vises til tilsvarende uttrykk i kredittkjøploven når det gjelder forståelsen av uttrykket «kreditt som ytes av selger eller tredjeperson på grunnlag av avtale med selger». Kredittkjøploven er uklar med hensyn til om «kreditt» er ytet og om det foreligger «avtale». Dette mener de er uheldig, særlig ettersom overtredelse av bestemmelsene er straffbar, og at synspunktene bør utdypes.

Departementet er enig i at det kan være uklarheter rundt forståelsen av uttrykket, f eks når det gjelder de såkalte kombinerte kort (f eks kort som fungere både som debetkort og kredittkort). Det lar seg imidlertid vanskelig gjøre rent praktisk å foreta en avgrensning der ulike former for kortavtaler er vurdert og kategorisert. Det utvikles også stadig nye varianter på markedet. Tvist om tolkningen av loven i forhold til de enkelte kortavtaler må løses gjennom praksis.

6.7.3.2 Forbud mot veksler o l

Det foreslås forbud mot utstedelse av veksler og andre omsetningsgjeldsbrev som innebærer at forbrukeren mister sine innsigelser og motkrav ved overdragelse av fordringen til en i god tro.

De av høringsinstansene som uttalte seg om denne bestemmelsen støttet forslaget.

Forbrukerrådet understreker viktigheten av dette forbudet, for å ikke frata forbrukeren de rettigheten han eller hun får.

Forbrukerombudet støtter forslaget om et uttrykkelig forbud mot omsetningsgjeldsbrev mm og begrunner dette slik:

«I forbindelse med salg av timeshareandeler er det ikke uvanlig at selger tilbyr kjøper finansiering. Forbrukerombudet har erfart at omsetningsgjeldsbrev er blitt benyttet som sikkerhet for lånet. Bruk av omsetningsgjeldsbrev i forbindelse med formidling av lån til kjøp av slik andel har svært uheldige konsekvenser for forbruker. Kjøpers innsigelser mot eventuelle mangler i kontrakten med selger kan i utgangspunktet ikke påberopes overfor den gjeldsbrevet er transportert til. Betaling kan dermed innkreves fra den som har overtatt gjeldsbrevet selv om kjøpet heves. Kjøper beholder riktignok eventuelle innsigelser overfor selgeren, men mister muligheten til å holde tilbake betaling inntil forholdet er bragt i orden. Forbrukeren vil i slike tilfeller stå i en atskillig dårligere posisjon overfor selger med hensyn til mangelsbeføyelser enn ellers. Få forbrukere vil vite rekkevidden av å undertegne et slikt gjeldsbrev»

6.7.3.3 Spørsmål om mer omfattende regulering av kredittavtaler

Departementet har vurdert om de mest sentrale forbrukerbeskyttelsesreglene i kredittkjøploven bør gjøres gjeldende for kredittavtaler i forbindelse med kjøp at tidsparter. Ved salg av tidsparter kan ofte aggressiv markedsføring og sterkt kjøpepress være kombinert med tilbud om kreditt, slik at det er grunn til å vurdere forbrukerbeskyttelse på linje med kredittkjøp av løsøre. I utkastet som ble sendt på høring foreslo departementet en forskriftshjemmel, for å gi mulighet til å innføre slike bestemmelser.

Forbrukerrådet mener at man må legge til grunn at det vil være en del forbrukere som vil ha behov for finansiering til sitt kjøp, og uttaler:

«Selv om Lov om kredittkjøp kan anvendes analogisk for nevnte avtaler, frykter Forbrukerrådet for forbrukernes rettssikkerhet, og at dette kan resultere i ubalanserte/urimelige kontraktsforhold. Forbrukerrådet vil derfor anmode departementet om å vurdere dette nærmere.»

Justisdepartementet ga i sin høringsuttalelse uttrykk for skepsis til å fastsette slike bestemmelser i forskrift. Regulering av kredittavtaler utover det som følger av utkastet, eller som vil følge av en lov om finansavtaler og finansoppdrag, bør tas opp i forbindelse med en framtidig revisjon av kredittkjøploven.

Departementet er enig i at denne typen bestemmelser fortrinnsvis bør gis ved lov, og er enig med Justisdepartementet i at det vil være naturlig å ta opp spørsmålet i forbindelse med en generell gjennomgang av lovgivningen om kreditt- og låneavtaler. Det foreslås derfor ingen endringer i kredittkjøploven nå.

6.8 ØKONOMISK SIKKERHETSSTILLELSE

6.8.1 Innledning

I praksis kan det oppstå en rekke problemer når forbrukeren skal gjøre sine rettigheter etter loven gjeldende. Dette kan skyldes vrang vilje eller dårlig økonomi hos selger. For små beløp kan det bli uforholdsmessig dyrt og tidkrevende for forbrukeren å sette i gang en prosess gjennom rettsapparatet for å få pengene. I andre tilfeller kan det forholdet at utbygger, som har mottatt betalingen, holder til i utlandet, gjøre at det blir både dyrt og vanskelig å få penger en har krav på.

Departementet har vurdert i hvilken grad det bør kreves at det stilles økonomisk sikkerhet for økonomiske krav fra forbrukeren. En slik sikkerhetsstillelse kunne tenkes å være generell, slik at den dekket alle økonomiske krav en forbruker kunne tenkes å få i forbindelse med inngåelse av og oppfyllelse av en tidspartavtale. Dette vil etter departementets oppfatning være å stille for strenge krav. I tillegg vil det i mange tilfeller kunne være praktisk vanskelig på grunn av de kompliserte partsforholdene som ofte foreligger.

Departementet har etter en nærmere vurdering valgt å foreslå krav om sikkerhetsstillelse for to typer situasjoner som anses å være særlig aktuelle. Det ene er sikkerhetsstillelse for økonomiske krav som følge av at forbrukeren benytter angreretten. Det andre er sikkerhet for økonomiske krav forbrukeren måtte få i forbindelse med heving av avtalen der boligen og nødvendige fellestjenester ikke blir ferdigstilt eller ferdigstillelsen blir forsinket.

De av høringsinstansene som har kommentert forslaget, Bytteferie AS, Forbrukerombudet ogForbrukerrådet , støtter forslaget om sikkerhetsstillelse. Forbrukerombudet og Forbrukerrådet har imidlertid synspunkter på hva det skal stilles sikkerhet for og ønske om nærmere regulering av sikkerhetsstillelsen, jf drøftelsene nedenfor.

6.8.2 Sikkerhet for forbrukerens økonomiske krav mot selger ved heving på grunn av manglende eller forsinket ferdigstillelse av boligen eller nødvendige fellestjenester

Direktivet har en bestemmelse om garanti i vedleggets punkt d) nummer 5. Bestemmelsen stiller krav om at det skal opplyses i avtalen om «garanti for den faste eiendommens ferdigstillelse og, for det tilfellet at den ikke ferdigstilles, for tilbakebetaling av enhver foretatt betaling, samt eventuelt på hvilke vilkår garantien gis». Gjennomføring av bestemmelsen reiser spørsmål om den innebærer en plikt til å stille garanti for ferdigstillelse, eller om den bare innebærer at det skal opplyses om den garanti som er stilt, såframt garanti er stilt. Etter ordlyden i den norske oversettelsen av direktivet er det uklart om det i direktivet ligger en plikt for selgeren til å stille garanti. Ordlyden trekker imidlertid mest i retning av at direktivet ikke oppstiller en slik plikt. I den engelske oversettelsen av direktivet trekker ordlyden derimot mer i retning av at garanti skal stilles. I den danske og den finske oversettelsen av direktivet heter det at det skal opplyses om en eventuell garanti for ferdigstillelse. Ifølge disse oversettelsene foreligger det altså ingen plikt til å stille garanti. Blant annet på denne bakgrunn har en i det nordiske samarbeidet lagt til grunn at direktivet ikke oppstiller en plikt til å stille garanti, slik at det er opp til nasjonal rett å ev fastsette regler om dette.

Departementet har foreslått en bestemmelse som pålegger selger en plikt til å stille sikkerhet. Tidspartprosjekter der anlegget ikke er oppført på det tidspunktet avtalen inngås og kjøpesummen betales, innebærer en særlig risiko for forbrukeren. Dersom forbrukeren har betalt store summer på forhånd, og selgeren på grunn av insolvens eller av andre grunner ikke får ferdigstilt boligen, bør forbrukeren i det minste være sikret å få igjen pengene dersom avtalen heves. Det samme gjelder der oppføringen blir så forsinket at det gir grunnlag for heving. Det foreslås derfor en bestemmelse som pålegger selgeren å stille sikkerhet for økonomiske krav som følge av heving av avtalen i disse tilfellene.

Både Forbrukerrådet og Forbrukerombudet mener at en bør regulere hva som skal anses å være forsinkelse. Forbrukerombudet uttaler:

«Etter min mening vil denne bestemmelsen ikke ha særlig betydning dersom det ikke samtidig fastsettes nærmere bestemmelser om hva som anses som forsinkelse, og hvilke beføyelser kjøperen kan gjøre gjeldende.»

Forbrukerrådet mener også at det er viktig at selger pålegges sikkerhetsstillelse for mangler, både for uferdige som ferdige boliger.

Departementet ser at det kunne være ønskelig med ytterligere regulering, men har ikke gått nærmere inn på dette. Lovforslaget innebærer ikke noen fullstendig regulering av partens rettigheter og plikter. Imidlertid vil forslaget om at det for boliger under oppføring skal fastsettes en dato for ferdigstillelse, gi utgangspunkt for å vurdere om det foreligger en forsinkelse. Departementet har vurdert om plikten til å stille sikkerhet skal være mer omfattende enn som nevnt ovenfor, og også gjelde andre krav som følge av forsinkelse, som f eks dagmulkt, eller krav som følge av mangler. En har imidlertid kommet til at en ønsker å begrense lovreguleringen til de tilfellene som nevnt.

6.8.3 Sikkerhet for økonomiske krav ved bruk av angrerett

I høringsutkastet ble det foreslått forbud mot betaling før utløpet av angrefristen på 10 dager etter avtaleinngåelse. Etter utløpet av denne fristen skulle betaling være tillatt. For å sikre forbrukerens krav på ev tilbakebetaling av innbetalte beløp ved bruk av angreretten i inntil 3 måneder og 10 dager, ble det foreslått at selger skulle stille sikkerhet for tilbakebetaling. Formålet med sikkerhetsstillelsen var at en forbruker som ønsket å gå fra avtalen ikke skulle få problemer med å få tilbake pengene som var innbetalt. Justisdepartementet stiller spørsmål ved behovet for slik sikkerhetsstillelse.

Bestemmelsen om når betaling kan skje er nå endret i forhold til det som ble foreslått i høringsutkastet. Departementet foreslår nå i § 11 annet ledd at betalingsforbudet skal gjelde så lenge forbrukeren har angrerett på grunn av at avtalen mangler visse opplysninger, jf § 14 annet ledd. Denne endringen anses å være i samsvar med direktivets bestemmelse om forbud mot betaling.

Bakgrunnen for kravet om sikkerhetsstillelse er erfaringene med aktører med ustabil økonomi og manglende seriøsitet. Dersom selger ikke kan eller ikke vil tilbakebetale ev innbetalte beløp til en forbruker som ønsker å gjøre bruk av angreretten, svekkes angreretten i praksis. Selv om det nå vil være forbudt å kreve eller motta betaling i en lengre periode, dersom avtalen ikke er fullstendig, er det etter departementets oppfatning likevel behov for sikkerhetsstillelse. For det første kan det tenkes at selger mottar betaling til tross for forbudet. For det andre kan det oppstå situasjoner der betaling skjer fordi partene uaktsomt er uvitende om at avtalen ikke er fullstendig. Også i disse tilfellene bør forbrukeren være sikret tilbakebetaling. Departementet vil etter dette opprettholde forslaget.

6.8.4 Krav til sikkerhetsstillelsen

I forslaget som ble sendt ut på høring ble det ikke stilt mer spesifiserte krav til sikkerheten, annet enn at den skulle være betryggende. Forbrukerrådet påpeker at «betryggende sikkerhet» gir rom for tolkningsmuligheter til ugunst for en forbruker, og uttaler:

«Selv om det kan være praktisk vanskelig, i tillegg til et økonomisk spørsmål, å komme frem til hva som er betryggende sikkerhet, frykter Forbrukerrådet at dersom lovens tekst ikke presiseres nærmere, kan dette føre til vanskelige grensespørsmål, og fare for tap på forbrukerens hånd.

Forbrukerrådet foreslår derfor at departementet med hjemmel i lov gis adgang ved forskrift til å regulere dette spørsmålet nærmere. For øvrig sier loven intet om hvem som skal føre tilsyn med at tilstrekkelig sikkerhet er stilt. Forbrukerrådet foreslår derfor at departementet vurderer dette nærmere.»

Forbrukerombudet tar også opp dette spørsmålet og viser til at bestemmelsen utover at selger skal dokumentere at sikkerheten er stilt før avtalen inngås, ikke sier noe om hvilke garantier/sikkerhetsstillelser som kan aksepteres, og uttaler

«Etter Forbrukerombudets vurdering er denne angivelsen av sikkerhetsstillelse for vag. Det vi ofte være vanskelig å vurdere om den sikkerhet som er stilt er tilstrekkelig i det konkrete tilfellet. Jeg mener at det bør fremgå av loven hvordan selgeren skal stille sikkerhet for tilbakebetalingen. Det bør videre fastsettes hva som anses som tilstrekkelig sikkerhet, med andre ord størrelsen (i forhold til anleggets verdi/salgssum e.l.). En mulig løsning er å regulere sikkerhetsstillelse slik det er gjort i eiendomsmeglingsloven med tilhørende forskrifter.»

Departementet mener at hva som skal regnes som betryggende sikkerhetsstillelse må bero på en konkret vurdering. Behovet for sikkerhetsstillelse for anlegg som ikke er oppført vil f eks bero på hvor langt byggearbeidet er kommet, hvilken sikkerhet selger ellers har, avtaler mellom selger og entreprenør osv. Det foreslås imidlertid tatt inn i loven en hjemmel som gir adgang til å gi nærmere bestemmelser om sikkerhetsstillelsen. Departementet legger til grunn at Forbrukerombudet gjennom sitt tilsyn med standardvilkår etter markedsføringsloven § 9a vil føre tilsyn med vilkårene i sikkerhetsstillelse som forbrukerne tilbys i forbindelse med kjøp av tidsparter.

6.9 MELLOMMANNSVIRKSOMHET- FORHOLDET TIL EIENDOMSMEGLINGSLOVEN

6.9.1 Gjeldende rett

6.9.1.1 Tidsparter som omfattes av eiendomsmeglingsloven

Lov om eiendomsmegling av 16 juni 1989 nr 53 (eiendomsmeglingsloven) omfatter etter § 1-1:

  • nr 1 omsetning av fast eiendom, herunder eierseksjon og ideell andel i fast eiendom,

  • nr 2 inngåelse og overdragelse av feste- eller leiekontrakt til fast eiendom,

  • nr 3 omsetning av aksje, andelsbrev, pantebrev eller annet adkomstdokument med tilknyttet leierett til bolig eller annet areal i bebygget eiendom,

  • nr 4 omsetning av parter i selskap, jf selskapsloven § 1-2 første ledd bokstav a, eller aksjer i aksjeselskap som ikke er børsnotert, dersom omsetningen hovedsakelig tar sikte på overdragelse av eiendom eller rettighet som nevnt.

Departementet legger til grunn at de fleste former for tidsparter omfattes av eiendomsmeglingsloven. Særlig når det gjelder tidsparter knyttet til medlemskap i klubb e l kan det imidlertid reises tvil om omsetning omfattes av eiendomsmeglingsloven. Hvis klubbmedlemskapet fremgår av et omsettelig dokument som det er knyttet leierett til, vil dette omfattes av § 1-1 nr 3. Hvis medlemskapet derimot fremgår av klubbens register, er det ikke naturlig å tale om et «adkomstdokument». Dersom det i disse tilfellene samtidig omsettes andre rettigheter, kan omsetningen likevel omfattes av eiendomsmeglingsloven. Det vil i imidlertid ikke være tilfelle der klubben eier eiendommen direkte, og vel heller ikke der klubben f eks eier aksjene i det selskapet som eier eiendommen. Annerledes blir det hvis klubbmedlemskapet gir rett og plikt til å kjøpe f eks en aksje i det selskapet som eier eiendommen. Departementet antar at kravet om tilknyttet «leierett» i eiendomsmeglingsloven § 1-1 nr 3 også omfatter tilfeller der bruksretten er vederlagsfri så sant en er medlem av klubben eller eier av andelsbeviset. Uansett vil det i praksis alltid bli snakk om betaling av en form for leie fra tidsparthaverne, f eks i form av årsavgift.

Eiendomsmeglingsloven omfatter etter § 1-1 bare det «å opptre som mellommann» ved omsetning av fast eiendom. De vesentligste kjennetegn på mellommannsvirksomhet er ifølge NOU 1987:14 om eiendomsmegling side 46, jf også Ot prp nr 59 (1988-89) side 6:

  • det må dreie seg om omsetning av fremmed eiendom, dvs eiendom som ikke tilhører mellommannen, og

  • omsetningen må være for tredjemanns, ikke for mellommannens regning.

Omsetning av tidsparter av den som eier eiendommen omfattes i henhold til dette ikke av eiendomsmeglingsloven. Tilsvarende gjelder som utgangspunkt ved framleie. Den som har en leiekontrakt til en eiendom og leier ut eiendommen videre som tidsparter, omfattes ikke av eiendomsmeglingsloven. Det er presisert i § 1-1 annet ledd at

«som mellommann etter første ledd nr. 2 skal regnes enhver som driver inn- og utleievirksomhet med det formål å formidle feste- eller leiekontrakt til fast eiendom.»

Presiseringen er ment å omfatte tilfeller der reell formidling av leiekontrakter er konstruert som framleie for egen regning og i eget navn. Presiseringen kom inn i loven ved lovendring 24 juni 1994 nr 28, og vil også kunne være aktuell ved omsetning av tidsparter.

I forbindelse med tidspartordninger er det aktuelt at flere selskaper innen et konsern har ansvar for forskjellige deler av virksomheten. Bl a vil markedsføring og salg ofte forestås av et eget selskap i konsernet. Virksomheten til et slikt salgsselskap vil da ofte være eiendomsmegling. Dette har sammenheng med at selskapet ikke vil være eier av eiendommen eller leieretten, og således ikke handle i eget navn og for egen regning.

Eiendomsmeglingsloven § 1-1 tredje ledd nr 1 unntar fra loven

«formidling av avtale om utleie av hytte eller privatbolig eller rom i slike til fritidsformål».

Unntaket fikk sin nåværende ordlyd ved lovendring 24 juni 1994 nr 28, og er omtalt i Ot prp nr 77 (1993-94) side 22-24 og i Innst O nr 72 (1993-94) side 12-13. Forbrukerrådet og Forbrukerombudet hadde i høringsrunden innvendinger mot forslaget fordi formidling av tidsparter ville falle utenfor loven. Finansdepartementet uttalte til dette (side 24):

«Departementet foreslår at det i eiendomsmeglerloven § 1-1 inntas en ordlyd identisk med ordlyden i de tidligere bestemmelser i reisebyrålovens §§ 1 og 3. Således vil eiendomsmeglerlovens unntaksbestemmelse ikke åpne for at formidling av timeshare-andeler faller inn under denne.»

I Innst O nr 72 uttalte Finanskomiteen:

«Komiteen har merket seg departementets påpeking at de foreslåtte bestemmelser i lov om eiendomsmegling er utformet på en måte som sikrer at formidling av såkalte timeshareandeler, dvs. andeler med tilknyttet leierett, fortsatt vil være omfattet av eiendomsmeglerloven.»

Finanskomiteens uttalelser er et tolkningsmoment som trekker i retning av at formidling av tidsparter alltid skal være omfattet av reglene i eiendomsmeglingsloven. Ut fra ordlyden og sammenhengen kan det imidlertid ikke legges til grunn som sikkert annet enn at formidling av tidsparter ikke i mindre grad enn før lovendringen er omfattet av eiendomsmeglingsloven. Formidling av tidspartavtaler kan falle utenfor eiendomsmeglingsloven etter dette unntaket når avtalen gjelder hytte eller privatbolig eller rom i slike til fritidsformål. Formidling av tidsparter i typiske tidspartanlegg med leiligheter, vil derimot ikke omfattes av unntaket; slike leiligheter er verken hytte eller privatbolig.

Departementet antar etter dette at de fleste oppdrag om formidling av tidsparter omfattes av eiendomsmeglingsloven slik den lyder i dag.

Det kan være tvil om formidling av tidsparter der bruksretten er knyttet til medlemskap i forening e l, omfattes av eiendomsmeglingslovens bestemmelser. Unntaket i eiendomsmeglingsloven § 1-1 tredje ledd nr 1 for formidling av avtale om utleie av hytte eller privatbolig eller rom i slike til fritidsformål, kan medføre at visse former for tidsparter faller utenfor loven. For å være omfattet av eiendomsmeglingsloven må eiendommen eller leieretten tilhøre en annen enn den som står for overdragelsen av tidsparten. Overdragelse som utføres for formidlerens navn og for dennes regning omfattes ikke.

6.9.1.2 Virkninger av at formidling av tidsparter omfattes av eiendomsmeglingsloven

Formidling av tidsparter som regnes som eiendomsmegling må følge reglene i eiendomsmeglingsloven. Blant de viktigste reglene er:

  • etter § 2-1 kreves bevilling av departementet (Kredittilsynet).

  • for å få bevilling kreves bl a at den faglige lederen for virksomheten er eiendomsmegler med eiendomsmeglerbrev (jf § 2-3) eller advokat.

  • det skal etter § 2-5 stilles sikkerhet etter reglene i forskrift 20 mars 1990 nr. 177 om eiendomsmegling.

  • megleren skal etter § 3-1 utføre oppdraget i samsvar med god meglerskikk, uten unødig opphold og med omsorg for begge parters interesser.

Tilsynet med og kontrollen av virksomhet som omfattes av eiendomsmeglingsloven, er lagt til Kredittilsynet, jf § 2-7. Det kan i den forbindelse gis pålegg bl a om å rette på forhold som er i strid med eiendomsmeglingsloven.

Bevillingen til å drive eiendomsmeglingsvirksomhet kan trekkes tilbake etter eiendomsmeglingsloven § 2-8 dersom ett eller flere av de vilkår som stilles for å drive megling ikke lenger er til stede eller foretaket har latt være å etterkomme Kredittilsynets pålegg. Bevillingen kan også trekkes tilbake ved grov eller vedvarende overtredelse av plikter etter lov eller forskrift, eller dersom det ellers finnes mislige forhold som gir grunn til å frykte at en fortsettelse av virksomheten kan føre til skade for allmenne interesser.

Lovens straffebestemmelse rammer bl a den som driver eiendomsmegling uten bevilling.

6.9.2 Forslag til endringer i eiendomsmeglingsloven

Departementet går inn for å endre eiendomsmeglingsloven slik at det klart går frem at alle oppdrag om formidling av tidsparter omfattes av loven.

Forslaget vil etter departementets vurdering gjøre det klart at bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven bl a om kvalifikasjonskrav til utøverne, bevilling og sikkerhetsstillelse kommer til anvendelse på all formidling av tidsparter. Likeledes vil de sanksjonsmuligheter som følger av eiendomsmeglingsloven, f eks inndragelse av bevilling, også gjelde for alle formidlere av tidsparter.

De høringsinstansene som har uttalt seg om forslaget til endringer i eiendomsmeglingsloven er positive til forslaget, med unntak av Bytteferie AS.

Finansdepartementet er enig i de foreslåtte endringer i eiendomsmeglingsloven, men presiserer at det bare innebærer en mindre justering.

Kredittilsynet er enig i den foreslåtte endring i eiendomsmeglingsloven og gjør oppmerksom på at Kredittilsynet som et ledd i tilsynsarbeidet behandler klager på mellommenn i forhold til plikter etter eiendomsmeglingsloven.

Forbrukerrådet støtter forslaget om at formidling av tidsparter skal omfattes av eiendomsmeglingsloven, og viser til at en forbruker bør ha samme rett til opplysninger fra megleren uavhengig av om kjøpet gjelder fast eiendom eller tidspart.

Den Norske Advokatforening støtter forslaget og uttaler:

«Utvalget vil uttrykke tilfredshet med at det presiseres at omsetning av timeshareandeler er eiendomsmegling, med de foreslåtte endringer i lov om eiendomsmegling § 1-1, noe som sammen med de øvrige forslag vil gi kjøperne sterkere beskyttelse mot useriøs salgsvirksomhet».

Bytteferie AS er i mot at det skal kreves eiendomsmeglerbevilling, og uttaler:

«Med det meget strenge regelverk som det legges opp til i høringsnotatet kan vi ikke se noe åpenbart behov for å introdusere eiendomsmeglerbevilling eventuelt advokatbevilling. Vi mener at også dette tiltaket vil virke fordyrende for kunden ved at salgsomkostningene vil øke.»

Det vises for øvrig til de spesielle merknadene til forslag til § 20 om endringer i eiendomsmeglingsloven.

Eiendomsmeglingsloven gjelder ikke på Svalbard og Jan Mayen. I lovens § 1-1 femte ledd er det imidlertid hjemmel for å fastsette forskrift om at den skal gjelde på Svalbard og Jan Mayen. Departementet vil i samråd med Justisdepartementet og Finansdepartementet vurdere om det er behov for forskrifter som fastsetter at den skal gjelde for formidling av tidsparter på Svalbard og Jan Mayen.

6.10 TILSYN OG SANKSJONER

Direktivet fastslår at det er opp til medlemsstatene å fastsette følgene av at direktivets bestemmelser ikke etterleves. Lovforslaget inneholder både offentligrettslige og privatrettslige regler, og det er derfor aktuelt med ulike typer sanksjoner i forhold til de enkelte bestemmelser.

Tilsyn og sanksjoner etter markedsføringsloven

Markedsføringsloven(mfl) og det tilsynet som Forbrukerombudet etter loven fører med standardvilkår såvel som markedsføringstiltak, vil være av betydning for de fleste av bestemmelsene i lovforslaget.

Lov om tidsparter vil være en spesiallov i forhold til markedsføringsloven for så vidt gjelder regler om informasjon, markedsføring og tidspartavtalens innhold. Markedsføringslovens bestemmelser om urimelig handling, villedende og utilstrekkelig veiledning samt forbudet mot urimelige avtalevilkår vil supplere loven og ev forskrifter. F eks vil en ved vurderingen av om det er gitt tilstrekkelig veiledning etter mfl § 3 se hen til bestemmelsene om opplysningsplikt etter tidspartloven §§ 6 og 7 og ev forskrift gitt i medhold av § 8. Både etter mfl § 1 og etter mfl § 9a vil tidspartloven legges til grunn ved vurderingen av om et markedsføringstiltak er urimelig overfor forbrukeren. I henhold til § 1 er det såkalte lovstridsprinsippet slått fast gjennom praksis. I dette ligger at handling som er i strid med spesiallovgivning gitt ut fra forbrukerhensyn også vil finnes urimelig etter § 1. Når det gjelder § 9a er det klart uttalt i forarbeidene at når det finnes preseptorisk (ufravikelig) lovgivning på et område, vil avtalevilkår som strider mot dette helt klart være urimelig og i strid med markedsføringsloven § 9a. Men også avtalevilkår som er i strid med deklaratorisk (fravikelig) lovgivning vil ofte kunne finnes urimelig, fordi også slik lovgivning angir normalløsningen - den løsning lovgiver i utgangspunktet mener er best.

Forbrukerombudet vil på denne bakgrunn føre tilsyn med markedsføring og avtalevilkår som gjelder tidsparter også etter den nye loven. Markedsføringslovens sanksjonssystem vil kunne komme til anvendelse hvor Forbrukerombudet eller Markedsrådet fatter vedtak etter mfl §§ 1 og 9 a på bakgrunn av at lovens regler er overtrådt.

Tilsyn og sanksjoner etter eiendomsmeglingsloven

Ved at eiendomsmeglingsloven endres slik at formidling av tidspartavtaler faller inn under lovens virkeområde, vil denne lovens tilsynsbestemmmelser og sanksjoner komme til anvendelse i forhold til de som driver mellommannsvirksomhet. Dette er nærmere omtalt under punkt 6.9.1.2.

Sivilrettslige virkninger

Noen av lovens bestemmelser har sivilrettslige virkninger. Avtaler som ikke er opprettet i samsvar med § 9 første og annet ledd, er ikke bindende for forbrukeren, jf fjerde ledd. Dersom avtalen ikke inneholder de opplysninger og vilkår den etter loven skal inneholde, fastsettes det at forbrukeren har rett til å gå fra avtalen etter nærmere regler, jf § 14 annet ledd om angrerett. Paragraf 17 inneholder regler om opphevelse av visse kredittavtaler dersom angreretten etter § 14 benyttes.

Straffebestemmelser

I tillegg er det foreslått at brudd på en del av lovens bestemmelser som er av offentligrettslig karakter skal straffesanksjoneres. Se nærmere om dette under de spesielle merknadene til § 18.

6.11 TVISTELØSNING

6.11.1 Innledning

Loven vil styrke forbrukernes rettigheter ved kjøp og finansiering av tidsparter. Det foreslås regler om bl a utformingen og innholdet i en tidspartavtale, angrerett og oppgjør ved bruk av angreretten. I tillegg vil alminnelige kontraktsrettslige regler og andre generelle regler gjelde. Dersom det oppstår en tvist mellom forbrukeren og selgeren eller kredittyteren om f eks forbrukeren kan gå fra avtalen, vil det være behov for et organ som kan avgjøre tvisten. Slike saker vil kunne bringes inn for de alminnelige domstoler. Kostnadene ved domstolsbehandling medfører erfaringsmessig at mange forbrukere ikke går videre med en sak dersom det ikke lykkes å komme til en minnelig ordning med selger. Nedenfor under punkt 6.11.2 gis det en beskrivelse av Forbrukerrådets klagesaksbehandling og Forbrukertvistutvalget. Under punkt 6.11.3 er spørsmålet om tvister bør legges under Forbrukertvistutvalget drøftet.

6.11.2 Forbrukerrådet og Forbrukertvistutvalget

Forbrukerrådet

Forbrukerrådet har som mål og oppgave å arbeide for økt forbrukerinnflytelse i samfunns- og næringsliv. Et av tiltakene består i å informere og bistå forbrukerne i konkrete klagesaker. Forbrukerkontorene behandler klager og bistår den enkelte klager i hans eller hennes tvist med den næringsdrivende. Forbrukerrådet forsøker å mekle mellom partene i saken, gi råd ut fra gjeldende rett, og søker på denne måten å komme fram til en minnelig ordning.

I og med at inngåelse av tidspartavtaler ikke anses som kjøp av varer eller som håndverkertjenester, er ikke Forbrukerrådet forpliktet til å behandle klager på slike saker. Imidlertid har Forbrukerrådet til nå, i den grad kompetanse og kapasitet har tillatt det, gitt bistand og veiledning til forbrukere i spørsmål som gjelder tidsparter. Formidling av førkjøpsinformasjon til forbrukerne har utgjort en vesentlig del av arbeidet.

De fleste klagene Forbrukerrådet har hatt gjelder avtale om tidsparter i boliger i «syden», og i disse tilfellene gjelder ofte utenlandsk rett. Disse henvendelsene har blitt behandlet muntlig. Klager på virksomhet som finner sted i Norge har vært behandlet skriftlig, og en har bistått forbrukere i krav om f eks å gå fra avtalen. I mange tilfeller er saker behandlet parallelt av Forbrukerombudet, som har sett på avtalevilkårene og markedsføringen på mer generelt grunnlag etter markedsføringsloven.

Forbrukertvistutvalget

Forbrukertvistutvalget (FTU) er et uavhengig forvaltningsorgan som kan fatte vedtak med bindende virkning i tvister som faller inn under utvalgets virkeområde, jf lov om behandling av forbrukertvister av 28 april 1978 nr 18. Tidspartavtaler faller pr i dag utenfor FTUs kompetanse.

FTU består av en leder, nestleder og åtte medlemmer som alle oppnevnes av Kongen for fire år av gangen. Lederen og nestlederen skal ha juridisk embetseksamen. Av de åtte medlemmene skal fire ha særlig innsikt i selger- eller tjenesteytersidens interesser. Behandling i utvalget forutsetter at saken har vært behandlet av Forbrukerrådet uten at en har kommet fram til en minnelig løsning av tvisten. Saker som bringes inn for utvalget forberedes av sekretariatet før behandling i utvalget. Avgjørelsene er basert på skriftlig saksbehandling, og behandlingen av en sak i utvalget er gratis. Avgjørelsene blir retts- og tvangskraftige dersom ingen av partene bringer saken inn for herreds- eller byrett innen 4 uker etter forkynningen av vedtaket. FTUs avgjørelser har vært med på å sette standarder innen store deler av sitt område, og utgjør et nyttig alternativ til domstolsbehandling.

6.11.3 Spørsmål om utvidelse av Forbrukertvistutvalgets kompetanse til å omfatte saker om tidsparter og kredittavtaler som omfattes av loven

Forbrukerrådet behandler i en viss utstrekning saker om kjøp av tidsparter. Forbrukerrådet gir råd og veiledning, og yter konkret bistand i tvister, ved at de forsøker å få partene til å komme fram til en minnelig ordning. Dersom ikke tvisten løses i minnelighet, vil forbrukeren være henvist til å bringe saken inn for domstolene for å få en endelig avgjørelse, f eks om at vedkommende har rett til å gå fra avtalen. Kostnadene ved domstolsbehandling, herunder risikoen for å bli ilagt saksomkostninger, medfører imidlertid i praksis at mange forbrukere ikke går videre med saker, selv om de etter loven har rett. For denne typen saker vil det som hovedregel heller ikke være mulig å få økonomisk støtte til advokatbistand og andre utgifter gjennom den offentlige ordningen med fri rettshjelp, da denne ordningen er beregnet på saker av mer grunnleggende velferdsmessig karakter.

En utvidelse av FTUs kompetanse ville etter departementets oppfatning få betydning på flere måter:

  • det ville styrke mulighetene for den enkelte forbruker til å få en bindende avgjørelse i en konkret tvist. For mange forbrukersaker ville behandling av tvister i Forbrukertvistutvalget eller i en bransjenemnd være mer hensiktsmessig enn behandling for de ordinære domstoler. Gjennom systemet med at tvister først skal behandles av de lokale forbrukerkontorene, som er godt kjent blant forbrukerne, er Forbrukertvistutvalget lett tilgjengelig for forbrukerne. FTU er også en rimelig form for tvisteløsning, idet forbrukeren ikke betaler noe for å få en sak behandlet.

  • muligheten for å bringe en tvist inn for utvalget, ville virke som et «ris bak speilet», og dermed legge forholdene bedre til rette for å få løst saker i minnelighet.

  • utvalgets avgjørelser ville i praksis bidra til å klargjøre og presisere lovens regler, og hvilke rettigheter og plikter som konkret gjelder for tidspartforhold etter annet regelverk og alminnelige kontraktsrettslige prinsipper. Avgjørelsene ville således også få betydning når de lokale forbrukerkontorene skal gi råd og veiledning til forbrukerne om hvilke regler som gjelder.

  • avgjørelsene fra FTU ville kunne avdekke svakheter i regelverket, og dermed legge forholdene til rette for å initiere ny lovgivning eller endringer i regelverket dersom det skulle vise seg behov for det.

Departementet ba i høringsnotatet om synspunkter på hvorvidt tvister i tidspartforhold bør legges under Forbrukertvistutvalget.

Kredittilsynet uttaler at de ser positivt på at FTU bør behandle tvister i forbindelse med tidsparter.

Om behovet for muligheten til å få løst tvister i Forbrukertvistutvalget uttaler Forbrukerombudet:

«Forbrukernes stilling må styrkes når det gjelder muligheten til å få råd og hjelp ved klager på kjøp av timeshare-andeler. Når forbrukerne gjennom en timeshare-lov gis rettigheter, må det også sikres at vedkommende faktisk får disse. Hittil har hoveddelen av problemene for norske forbrukere kommet opp i forbindelse med markedsføring og salg av timeshare- andeler i utlandet. Det må imidlertid antas at antall klagesaker på andeler kjøpt i Norge kan øke i omfang. Som også departementet uttaler, finnes det få aktører på det norske timeshare-markedet og ingen norsk bransjeorganisasjon. Det må derfor anses som uaktuelt med en klagenemnd opprettet av Forbrukerrådet og bransjen på dette området. Forbrukertvistutvalgets (FTU) kompetanseområde er begrenset til å gjelde klager på forbrukerkjøp og håndverkertjenester. Forbrukerrådet er heller ikke forpliktet til å behandle saker utover disse områdene.

Forbrukerombudet vil anse det som meget hensiktsmessig om FTU får kompetanse til å behandle slike saker, og fatte vedtak med bindende virkning.»

Forbrukerombudet uttaler også:

«Det må antas at dersom FTU får kompetanse til å behandle tvister vedrørende timeshare-avtaler, vil også Forbrukerrådet har større mulighet til å forhandle fram løsninger i slike tvister.»

Forbrukerrådet mener også at FTU bør kunne behandle tvister i tidspartforhold og uttaler at de

«ser det som viktig forbrukerpolitisk at hvor en forbruker har rett, skal han også få rett. Videre bør det være mulig for en forbruker å få tvisten behandlet, uten å måtte gå veien om det ordinære domstolsapparatet.»

Forbrukerrådeter enig i at det ikke er aktult med en egen bransjenemnd.

Forbrukertvistutvalget er i utgangspunktet positiv til forslag om at FTU skal behandle tvister i tidspartforhold.

Departementet er enig i synspunktene fra de av høringsinstansene som påpeker behovet for at Forbrukertvistutvalget skal kunne behandle saker om tidspartforhold. Lovforslaget regulerer bare visse sider ved kjøp av tidsparter og avtaler om kreditt for å finansiere tidsparten. Det ville derfor også være ønskelig at FTU gjennom behandling av saker om andre rettspørsmål enn dem som er direkte regulert av loven, kunne løse tvister, f eks om mangelsspørsmål, på bakgrunn av alminnelige kontraktsrettslige prinsipper. Behovet for å få løst tvister er like stort, om ikke større, for forhold som ikke reguleres uttrykkelig av loven.

Både Forbrukerrådet, Forbrukerombudet og Forbrukertvistutvalget peker på at FTUer sterkt overbelastet og at saksbehandlingstiden er lang. De er på denne bakgrunn svært skeptiske til at kompetansen utvides uten at FTUs kapasitet samtidig styrkes. Departementet er kjent med at saksbehandlingstiden i FTU er ca 11/2 år, og at utvalget har kapasitetsproblemer. Intensjonen ved opprettelsen av utvalget var å sikre et raskt, effektivt og rimelig tvisteløsningsorgan for forbrukertvister. Utviklingen i den senere tid med økende restanser og lengre saksbehandlingstid er uheldig. Departementet har satt igang tiltak for 1997 som ventelig vil bidra til å nedbygge restansene. Det vurderes også andre tiltak som på lengre sikt kan styrke Forbrukertvistutvalget, herunder tiltak for effektivisering av saksbehandlingen.

Etter departementets oppfatning bør forbrukerne ha muligheten for å bringe inn tvister for et organ som i tillegg til å være faglig kompetent, kan treffe bindende avgjørelser, og som ikke medfører store kostnader for forbrukerne. Imidlertid kan ikke departementet se at det er mulig å foreslå en utvidelse av FTUs arbeidsområde slik arbeidsbelastningen for utvalget er i dag, og vil derfor ikke legge fram forslag om at tvister skal behandles av FTU.

6.12 FORHOLDET MELLOM EU-DIREKTIVET OG LOVFORSLAGET

Innledning

Bakgrunnen for lovforslaget er EU-direktivet om timeshare. Lovforslaget er i store trekk i samsvar med direktivet, men går på en del punkter lenger enn direktivet i å beskytte forbrukerne, og regulerer også noen forhold som ikke er tatt opp i direktivet. Nedenfor gis en systematisk oversikt med nærmere beskrivelse av innholdet i direktivet og redegjørelse for hvordan dette er gjennomført og på hvilke punkter lovforslaget avviker fra direktivet.

Formål og virkeområde. Definisjoner

I artikkel 1 uttrykkes direktivets formål om å skape et minimum av felles regler for at det indre markedet skal fungere og for å beskytte kjøperen. Det presiseres hva direktivet omfatter, og det fastslås at medlemsstatene har myndighet til å regulere andre aspekter ved slike avtaler.

Artikkel 2 definerer de viktigste begrepene i direktivet og fastlegger virkeområdet. Direktivet skal gjelde avtaler som direkte eller indirekte gir bruksrett til fast eiendom i visse perioder av året, som er på minst en uke, mot betaling av en samlet pris. Bare avtaler som gjelder minst 3 år omfattes. Direktivet gjelder både overdragelse av, stiftelse av og forpliktelse til å overdra slike rettigheter. Fast eiendom defineres som eiendom eller del av eiendom for boligformål. De selgere som bestemmelsene retter seg mot kan være både fysiske og juridiske personer, forutsatt at disse yrkesmessig overdrar slike rettigheter som er omfattet av direktivet. Bare fysiske personer som ikke handler i næringsvirksomhet regnes som kjøpere etter direktivet

§ 1 Virkeområde og § 2 Definisjoner gjennomfører artikkel 2 i direktivet, men fraviker dette på to punkter:

  • direktivet omfatter bare avtaler som gjelder for minimum en uke. I likhet med det som foreslås i de andre nordiske landene, foreslår departementet at loven også skal gjelde for avtaler om bruksrett for kortere perioder, slik at f eks weekendopphold vil kunne omfattes.

  • etter direktivet omfattes bare avtaler der en rettighet overdras «mot betaling av en samlet pris». Departementet kan heller ikke se at dette kriteriet strengt tatt er nødvendig, og har derfor ikke tatt det inn i forslaget. Vilkåret om at avtaler om tidsparter må gjelde for minst 3 år vil gi de nødvendige begrensninger.

§ 4 Avtale om tvisteløsning har ikke noe motstykke i direktivet.

Informasjon og markedsføring

Artikkel 3 fastslår selgers plikt til å gi informasjon til alle som ber om det, og at disse opplysningene og vilkårene skal inngå i en eventuell avtale. Før ev inngåelse av avtale skal selger skriftlig foruten en generell beskrivelse av eiendommen, gi opplysninger om forhold som nevnt i vedlegg til direktivet pkt (a)-(g), (i) og (l), jf omtale av vedlegget nedenfor. Selger har en meget begrenset adgang til å endre disse opplysningene eller vilkårene slik at avtalen fraviker fra det som tidligere er framkommet. I all markedsføring skal det opplyses om hvor man kan få tak i denne informasjonen.

Kapitlet om selgers opplysningsplikt gjennomfører direktivets art 3(1) og deler av vedlegget, samt art 3(3).

§ 6 om generell opplysningsplikt gjennomfører, sammen med § 7, direktivets bestemmelser, men går lenger på flere punkter:

  • kravene til hvilken informasjon som skal gis før avtalen inngås er utvidet på enkelte punkter, samt at det er foretatt en del presiseringer i forbrukerens favør. Dette gjelder særlig tilleggskrav om opplysningsplikt mht avstand til jernbane, flyplass osv.

  • opplysninger om økonomiske forhold. Når det gjelder opplysninger om hvilke økonomiske konsekvenser det kan eller vil få for forbrukeren å ha og benytte en tidspart, stilles det etter forslaget her strengere krav til selgeren enn i direktivet. Dette gjelder både hva det skal gis opplysninger om og presisjonsnivået på opplysningene. Direktivets bestemmelser er noe uklare, bl a formuleringen i forbindelse med administrasjonsutgifter, der det heter at det skal opplyses om beregningsgrunnlaget for disse. Disse opplysningene er av dem som skal tas inn i avtalen, og slik at det gir angrerett for forbrukeren dersom dette ikke er gjort. Ved at opplysningsplikten utvides, utvides også angreretten noe i forhold til direktivet.

  • krav om at informasjon skal gis vederlagsfritt. Etter direktivet er det opp til nasjonal lovgivning å fastsette om det skal være adgang for selger til å ta betaling for utlevering av skriftlig informasjon. Det foreslås å fastslå uttrykkelig i lovteksten at slik informasjon skal gis vederlagsfritt.

  • opplysninger om bytte og videresalg. Etter direktivet kreves det at informasjon om dette gis i avtalen. Departementet foreslår at denne informasjonen skal gis på forhånd, slik at faktaopplysninger, særlig om kostnader, kan framstå som en motvekt til informasjonen om alle fordelene ved bytte som ofte fremheves i markedsføringen. Også når det gjelder i hvilke tilfeller opplysningene skal gis, og hva det skal opplyses om, går forslaget lenger enn direktivet.

I § 8 er det foreslått en forskriftshjemmel som gir adgang til å gi nærmere forskrift om hvilke opplysninger som skal gis og om hvordan opplysningsplikten skal oppfylles.

§ 7 Bolig under oppføring gjennomfører direktivets vedlegg bokstav d, jf artikkel 3(1). Kravet til hvilke opplysninger som skal gis er skjerpet i forhold til direktivet.

Krav til avtalen

Artikkel 4 stiller formelle krav til avtalen, herunder at den skal være skriftlig og inneholde minst de opplysningene som er nevnt i direktivets vedlegg. Avtalen skal, blant fellesskapets offisielle språk og etter kjøpers valg, utformes på ett av språkene i det land kjøperen er statsborger eller bosatt. Selgeren skal også gi kjøperen en autorisert oversettelse av avtalen til språket i det land der eiendommen ligger, dersom dette er en medlemsstat. Direktivets artikkel 3 annet ledd inneholder en bestemmelse som medfører begrensninger i selgers adgang til å gå fra løfter gitt i markedsføringen. Bestemmelsen inneholder også regler som sikrer at forbrukeren i tilstrekkelig grad blir informert om endringene, og kan ta stilling til dem.

§ 9 Formkrav og § 10 Avtalens innhold gjennomfører direktivets 3(2), og art 4, samt deler av vedlegget. I tillegg er det foreslått:

  • at avtale som ikke er skriftlig eller ikke er opprettet i samsvar med språkkravene, ikke skal være bindende for forbrukeren

  • at opplysninger om angreretten skal plasseres umiddelbart over partenes underskrift

Angrerett

Artikkel 5 inneholder bestemmelser om forbrukerens rett til å gå fra tidspartavtalen (angrerett) og rett til å heve avtalen (hevingsrett), og fastsetter nærmere vilkår og framgangsmåte for dette:

  • kjøperen skal ha en generell ubetinget angrerett i 10 dager etter at avtalen er undertegnet.

  • dersom avtalen ikke inneholder opplysninger og vilkår som oppgitt i pkt a) -c), d) 1-2, h), i), k), l) og m) i vedlegget, jf omtalen av dette nedenfor, kan kjøperen innen 3 måneder heve avtalen

  • dersom selgeren kompletterer avtalen, løper i stedet en angrefrist på 10 dager fra alle opplysninger er mottatt.

  • dersom kjøperen ikke benytter retten til å heve avtalen innen 3 månedersfristen, har han eller hun likevel en rett til å gå fra avtalen innen 10 dager etter utløpet av 3 måneders fristen.

  • artikkel 5 inneholder også bestemmelser om at det må gis melding til selger om bruk av angreretten, og bestemmelser om hvilke kostnader kjøperen kan bli pålagt å dekke.

Artikkel 7 fastsetter at når prisen helt eller delvis skal dekkes av en kreditt som ytes av selger eller av en tredjeperson etter avtale med selger, og kjøper gjør bruk av angreretten, skal kjøperen ikke være bundet av kredittavtalen. Kredittyter kan ikke kreve erstatning fra kjøperen i disse tilfellene

Bestemmelsene i kapittel 5 gjennomfører direktivets artikkel 5 og 7.

§ 14 Rett til å gå fra tidspartavtalen (angrerett) gjennomfører direktivets art 5(1).

§ 15 Melding om bruk av angreretten. Denne bestemmelsen gjennomfører direktivets artikkel 5(2), men det er foretatt en tilpasning idet fristforlengelse ikke bare inntrer ved søn- og helligdager, men også i forbindelse med lørdager og 1 og 17 mai.

§ 16 Virkninger av bruk av angreretten. Denne bestemmelsen regulerer noen virkninger som må antas å ligge forutsetningsvis i direktivet, nemlig at partenes plikt til å oppfylle avtalen bortfaller når avtalen fragås. Bestemmelsens regler om erstatning gjennomfører dels direktivets artikkel 5(3) og 5(4), går på noen punkter lenger enn direktivet, og regulerer på andre punkter forhold som ikke er omhandlet i direktivet. Se nærmere om dette under de spesielle merknadene til denne bestemmelsen.

§ 17 Gjennomfører artikkel 7 i direktivet.

Bestemmelsene om betaling og kredittavtaler. Sikkerhetsstillelse

Artikkel 6 fastslår at enhver forskuddsbetaling fra kjøperen skal være forbudt før utløpet av angrefristen.

§ 11 Betaling gjennomfører direktivets artikkel 6. I tillegg foreslås det at:

  • forbudet mot betaling i angrefristperioden omfatter også den som yter kreditt på grunnlag av avtale med selger

  • det innføres et forbud mot betaling før selger har stilt sikkerhet etter bestemmelsen i § 13

§ 12 Forbud mot bruk av veksler, omsetningsgjeldsbrev m m. Direktivet har ikke noen slik bestemmelse. På bakgrunn av nordisk enighet foreslås det et forbud mot bruk av veksler og andre negotiable dokumenter som avskjærer eller innskrenker forbrukerens rett til å gjøre gjeldende innsigelser dersom fordringen overdras eller pantsettes.

§ 13 Sikkerhetsstillelse. Direktivet har ingen slik bestemmelse. Det foreslås at selger plikter å stille sikkerhet for økonomiske krav forbrukeren får i forbindelse med bruk av angreretten og heving av avtalen der boligen eller nødvendige fellestjenester ikke blir ferdigstilt, eller ferdigstillelsen blir forsinket.

Ufravikelighet

Artikkel 8 fastsetter at reglene i direktivet skal være preseptoriske, dvs at de ikke kan fravikes til skade for kjøperen.

Denne bestemmelsen er gjennomført i forslagets § 3. Lovens ufravikelighet.

Lovvalg

Artikkel 9 sikrer at kjøperen ikke mister den beskyttelsen direktivets bestemmelser foreskriver, såfremt eiendommen ligger på en medlemsstats territorium. Dette innebærer at selger ikke kan omgå direktivet ved å ta inn i avtalen at et tredjelands rett skal legges til grunn for avtalen.

§ 5 Lovvalg utenfor EØS-området gjennomfører direktivets artikkel 9.

Sanksjoner og tilsyn

Artikkel 10 fastslår at det er opp til den enkelte medlemsstat å fastsette i sin lovgivning følgene av at bestemmelsene i direktivet ikke overholdes.

Systemet med tilsyn, kompetanse til å treffe forbudsvedtak og sanksjoner etter markedsføringsloven vil gjelde for en del av bestemmelsene i ny lov om tidsparter. Når det gjelder selve virksomheten, vil Kredittilsynet føre tilsyn med hvorvidt de som driver virksomhet som er omfattet av eiendomsmeglingsloven har de nødvendige kvalifikasjoner og bevilling. Det foreslås dessuten en straffebestemmelse i § 18.

Direktivet er et minimumsdirektiv

Artikkel 11 bestemmer at medlemsstatene kan vedta eller opprettholde bestemmelser som sikrer forbrukerne bedre beskyttelse enn direktivet, så lenge dette ikke er i strid med forpliktelsene etter EF-traktaten.

Gjennomføringsfrist

Artikkel 12 bestemmer at direktivet skal være gjennomført i medlemsstatene senest 30 måneder etter kunngjøring i EF-tidende, det vil si senest 29 april 1997.

Vedlegget

Vedlegget inneholder en oppregning av opplysninger og vilkår, som det vises til i bestemmelsene om hvilke opplysninger som skal gis på forhånd og bestemmelsen om hvilke elementer avtalen skal inneholde:

  1. A.

    Partenes identitet og hjemsted

  2. B.

    Beskrivelse av rettigheten og vilkårene for å benytte denne

  3. C.

    Beskrivelse av eiendommen og dens beliggenhet

  4. D.

    For eiendom som er under oppføring:

  1. 1.

    hvor langt byggearbeidet er kommet

  2. 2.

    vurdering av tidspunkt for ferdigstillelse

  3. 3.

    nummeret på byggetillatelsen og opplysning om bygningmyndigheter

  4. 4.

    graden av ferdigstillelse av nødvendige fellestjenester (elektrisitet, vann etc)

  5. 5.

    garanti for ferdigstillelse og tilbakebetaling av innbetalt beløp

  6. E.

    Fellestjenester (belysning, vann, ventilasjon, reparasjon) og vilkårene for disse

  7. F.

    Fellesanlegg (svømmebasseng, sauna osv) og vilkårene for disse

  8. G.

    Prinsippene for vedlikehold, reparasjon, administrasjon og drift

  9. H.

    Tidsrommet rettigheten gjelder og ev varighet

  10. I.

    Prisen for rettigheten, overslag over utgifter i forbindelse med bruk av fellesanlegg og fellestjenester, samt grunnlaget for beregning av utgifter knyttet til bruk av eiendommen, lovbestemte utgifter og andre administrasjonsutgifter.

  11. J.

    At overdragelsen ikke kommer til å innebære noen kostnader, avgifter eller forpliktelser utover det som angis i avtalen

  12. K.

    Eventuell mulighet for bytte- og videresalgsordninger og kostnadene for dette dersom ordningen ivaretas av selger eller noen annen person som er utpekt av selger i avtalen

  13. L.

    Informasjon om retten til å gå fra eller heve avtalen, vilkårene for dette og reglene for opphør av tilknyttede kredittavtaler

  14. M.

    Dato og sted for hver av partenes undertegning

Til dokumentets forside