Oslo - innsigelse til reguleringsplan for Waldemar Thranes gate 75 og 77 m.fl.

Publisert under: Regjeringen Bondevik II

Utgiver: Miljøverndepartementet

"Waldemars hage"

Avgjørelse i innsigelsessak 07.05.02

Oslo kommune – innsigelse til reguleringsplan for Waldemar Thranes gate 75 og 77 m.fl.

Vi viser til fylkesmannens ekspedisjon hit av 21. januar 2002.

Saken er i henhold til plan- og bygningslovens §27-2 nr. 2 oversendt Miljøverndepartementet for avgjørelse fordi Riksantikvaren har innsigelse mot planforslaget. Planområdet ble befart 21. februar 2002. Departementet har innhentet en del tilleggsmateriale i form av visualiseringer som grunnlag for sin behandling.

Departementet stadfester vedtak i Oslo bystyre i møte den 7. november 2001 om reguleringsplan for Waldemar Thranesgt. 75 og 77 m. fl. Saken viser at omforming og boligfortetting i indre by vil kunne komme i konflikt med historiske miljøer, bystruktur og bylandskap. Departementet finner likevel at dette prosjektet tilfører positive kvaliteter til nærmiljøet, og mener konflikten med kulturmiljøet ikke er av en slik karakter at departementet bør overprøve kommunens vedtak. Innsigelsen fra Riksantikvaren er etter dette ikke tatt til følge.

Bakgrunn for saken

Planområdet

Planområdet på ca. 20 daa er i dag regulert til industri. I ny reguleringsplan er det lagt opp til et samlet byggeareal på ca. 46000 m 2>, tilsvarende en grad av utnytting på TU=275%. Det legges til rette for ca. 500 boliger, 300 arbeidsplasser og barnehage til ca. 60 barn.

Hovedidéen bak den fysiske strukturen er en ”basisutbygging” som stort sett følger dagens høyder på omkringliggende bebyggelse, og 12 ”tårn” som går opp i 12 etasjer eller ca. 33 m over bakkeplan. Bebyggelsen i Waldemar Thranesgt. 75 bevares. Det er avsatt et 10 m bredt friområdebelte nærmest Akerselva. Felt B1 nord for Darresgt. er regulert som karré med boliger, forretninger og kontor rundt et stort indre gårdsrom, bevertningssteder og service mot elva, og barnehage plassert i bevaringsverdig bygning inne i gårdsrommet. I felt B2 er bebyggelsen lagt i vinkel med et åpent uteareal ut mot Akerselva.

Etter merknader og innsigelser under offentlig ettersyn, er enkelte av tårnbyggene redusert med én etasje og trukket tilbake fra basisbyggene mot gatene. Kommunen ser ikke grunnlag for å be om mekling hos fylkesmannen i denne saken.

Oversiktsplanstatus.

Kommuneplan 2000, godkjent ved Kgl. res. i 2001, legger vekt på det økende behovet for boligbygging i Oslo. Av et beregnet samlet behov på 43.700 boliger, regner kommuneplanen med en utbygging på 9.300 boliger i indre by fram til 2015.

Kommunedelplan for Indre Oslo – infrastruktur, bystruktur, bymiljø, ble vedtatt i 1998. Planen legger opp til en økning av boliger i indre by, basert på en samlet oversikt over utbyggingspotensialet for boliger. Området langs Akerselva betegnes som omstillingsområde hvor det er aktuelt å endre bruken fordi bygningene er uegnet for opprinnelig formål. Innenfor Akerselva Miljøpark skal det legges stor vekt på at grønne hensyn og allmennhetens tilgjengelighet til elveparken ivaretas.

Kommunedelplan for Akerselva miljøpark ble vedtatt i 1990. Planen er fremmet som arealdel etter plan- og bygningsloven, med rettslig bindende bestemmelser. Innenfor delområde 6 Sannerbrua-Grünerbrua gjelder bestemmelser om maksimalhøyder fra Aker kirke, vist som snitt i retning øst-vest. Det er ikke gitt spesielle høydebestemmelser for den aktuelle byggetomta, men generelle retningslinjer om at dagens byggehøyder mot parken langs Akerselva ikke bør økes. Tomta er vist som areal for næringsvirksomhet (industri, kontor, garasjeanlegg), i tråd med gjeldende reguleringsplan for området.

Innsigelsesgrunnlaget

Riksantikvaren har reist innsigelse til planforslaget fordi det ikke anses forenlig med kulturminneinteresser langs Akerselva. Akerselva vurderes samlet sett som en stor natur- og kulturhistorisk ressurs av klar nasjonal verdi. Planområdet ligger langs et av de mest karakterfulle delene av elva.

Prosjektet vil etter Riksantikvarens vurdering virke svært dominerende i nærmiljøet, og forringe opplevelsen av kulturmiljøet i Akerselva Miljøpark som bl.a. omfatter Sannerbrua, Schultzehaugen, Aamot bru, Foss skole, Seilduksfabrikken og 1800-talls murbebyggelse. Riksantikvaren mener forslaget om 12 tårnhus er et brudd med Oslos arkitektoniske egenart. Planforslaget vurderes å være i konflikt med intensjonene i kommunedelplan for Akerselva miljøpark og kommuneplanen for Oslo vedtatt i 1992. Dette gjelder både retningslinjer for utvikling av miljøet langs elva, og bevaring av viktige siktlinjer og utsyn.

Høy utbygging i elvedalen vil etter Riksantikvarens vurdering være uheldig fordi de naturlige landskapsdragene knyttet til Akerselva og Akersryggen blir utvisket, samtidig som viktige siktlinjer i nærområdet blir brutt. Fra flere ståsteder vil den foreslåtte bebyggelsen framstå som en vegg i bylandskapet. Riksantikvaren mener at tårnbyggene vil bryte så radikalt med eksisterende bebyggelse at det er en uakseptabel løsning.

I brev av 18. oktober 2001 opprettholder Riksantikvaren sin innsigelse, og finner ikke at de planendringene som er gjort etter offentlig ettersyn er tilstrekkelige. Riksantikvaren fastholder at den framlagte reguleringsplanen ikke innpasser ny bebyggelse i eldre miljø slik kommunedelplanen åpner for, men totalt omdanner miljøet i strid med kommunedelplanen og kgl. res. til Oslo kommuneplan 2000.

Fylkesmannens vurdering

I oversendelsesbrev av 21.01.02 viser Fylkesmannen i Oslo og Akershus til at kommunen og Riksantikvaren har forskjellig oppfatning av om prosjektet er i tråd med overordnede planer, og av høyhus som nytt element i omformingen av bymiljøet. Fylkesmannen har gjort en vurdering av oversiktsplansituasjonen i området. Fylkesmannen bemerker at det er god grunn for å hevde at reguleringsplanen bryter med intensjonene i Kommunedelplan for Akerselva Miljøpark fra 1990. Samtidig bemerkes det at vedtak av Kommunedelplan Oslo indre by i 1998 og sist Kommuneplan Oslo 2000 innebærer et endret vurderingsgrunnlag for områdene i og rundt miljøparken.

Fylkesmannen viser til at kommunen ut fra hensyn til kulturhistoriske kvaliteter, strøkets karakter, byforming med mer har hatt en restriktiv holdning til høyhus. Det er på gang en endring i denne holdningen med sikte på å bruke høyhus som en del av tiltakene for å øke boligtilbudet innen utvalgte områder bl.a. i indre by.

Fylkesmannen bemerker at reguleringsplanforslaget er i tråd med overordnede planer når det gjelder å sikre grønnstruktur og andre miljøkvaliteter gjennom arealdisponeringen. Prosjektet vil imøtekomme vedtatt politikk om større boligandel i indre by og ved omforming av områder i indre by. Fylkesmannen mener at disse forholdene bør veie svært tungt i vurderingen av prosjektet.

Kommunens vurdering av innsigelsen

Riksantikvarens innsigelsesbrev er i stor grad sammenfallende med byantikvarens merknader til planen. Byantikvaren varslet allerede ved oppstart av reguleringsplanen om mulig innsigelse. Byantikvarens vurdering om at planen berører nasjonale kulturminneinteresser er grunnlaget for at den er oversendt Riksantikvaren for behandling.

Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune vurderer planen som tilpasset intensjonene i Kommuneplan 2000 og kommunedelplanene for Indre Oslo. Etaten legger vekt på at området blir mer åpent og tilgjengelig, med opparbeiding av turveger og parkmessig opparbeidelse langs Akerselva. Bevaringsverdige bygg blir bevart i tråd med byantikvarens vurderinger.

Etaten vurderer forholdet til Kommunedelplan for Akerselva Miljøpark slik:
"………….Bebyggelsen vil ikke komme i konflikt med bestemmelsene om siktlinjer og kotehøyder i Kommunedelplanen for Akerselva miljøpark, men ny bebyggelse vil likevel ha innflytelse på bysilhuetten. Etter Plan- og bygningsetatens (PBE) vurdering av innsendte fotomontasjer vil endringen av byens silhuett ikke ha større innvirkning enn det som må forventes ved fortetting av indre by. Utforming og valg av materialer og farger må tillegges stor betydning. PBE vurderer planforslaget å være i tråd med intensjonene i KDP for Akerselva Miljøpark om at byutviklingen skal bygge videre på tradisjoner og tilføre Akerselva Miljøpark nye kvaliteter. Eksisterende bebyggelse i Waldemar Thranes gate 75 reguleres til spesialområde bevaring slik at historiske elementer blir ivaretatt, mens den nye bebyggelsen representerer en moderne måte å utforme boligområder på. Ny bebyggelse ligger innenfor eksisterende byggeområde for industri. Bebyggelsen bygger på kvartalsstrukturen som er typisk for området, og har i tillegg lagt på en ny "tårnstruktur" som et nytt element. Kvartalsbebyggelsen har samme høyde som nabobebyggelsen mens tårnene på 4-5 etasjer danner en ny og høyere bebyggelse enn den som er typisk for området. PBE ser ulempene med den store høyden på bebyggelsen mot Waldemar Thranes gate og Hauchs gate, men anser prosjektet å ha kvaliteter som totalt sett kan oppveie ulempene. ……………"

Miljøverndepartementets vurdering

Forholdet til overordnede planer

Regjeringen har i Kgl.res. av 12. september 2001 om Oslo kommuneplan 2000 sluttet seg til kommunens målsetting om en betydelig økning av boligbyggingen, med et mål på 40 000 nye boliger fram til år 2015. En betydelig andel av denne boligbyggingen skal skje innenfor dagens sentrumsområde. Dette krever en planlegging der overordnede rammer knyttet til bokvalitet, bystruktur og bylandskap, grøntstruktur og kulturmiljø er definert i helhetlige oversiktsplaner. Kommunen har gjennom Oslo kommuneplan 2000 et helhetlig strategidokument, men de konkrete føringene for arealbruk og byutvikling er splittet opp i flere plandokumenter.

Staten inngikk i 1987 et samarbeid med Oslo kommune om prosjektet Akerselva Miljøpark. Kommunedelplan for Akerselva Miljøpark ble vedtatt i 1990. Det er departementets oppfatning at virkningen av planen har vært styrende for utviklingen av Akerselva Miljøpark, med synlige og positive resultater. Akerselva er blitt et område for rekreasjon, opplevelse, kultur og næringsutvikling med forankring i en "blå-grønn lunge" og et rikt kulturmiljø.

Reguleringsplan for Waldemar Thranesgt. 75 og 77 følger opp intensjonene i prosjektet Akerselva Miljøpark når det gjelder å åpne strandbredden for fri ferdsel, tilføre nye aktiviteter langs elva og frigjøre større arealer langs elva som vil være allment tilgjengelig. Ulempen med en løsning der relativt store arealer bevares ubebygd samtidig med ønsket om høy utnytting, er at høyden på bygningsmassen presses opp for å oppnå den ønskede bygningsmassen.

Det er også et spørsmål om de åpne arealene vil bli tatt i bruk av allmennheten, eller om de vil framstå som private områder. Det er ønskelig at prosjektet videreføres med tanke på størst mulig åpenhet og tilgjengelighet i disse grønne fellesområdene.Det er positivt at Darresveg er forlenget i bru over Akerselva, for å sikre bedre adkomst til kollektivtransport og sammenknytting til tilliggende bydeler. Departementet merker seg at fylkesmannens miljøvernavdeling synes tilfreds med denne delen av planen.

Riksantikvarens innsigelse

Innsigelsen fra Riksantikvaren gjelder prosjektets dimensjoner i forhold til bylandskapet og omkringliggende kulturmiljøer, ikke minst forholdet til Gamle Aker kirke. Dette er Oslos eldste bygning fra ca 1100, som det er viktig å bevare som et landemerke i byen. Fra viktige ståsteder vil fjernvirkningen være en relativt massiv utbygging, der tårnene vil framstå som en sammenhengende bebyggelse. Det er derfor ikke tvil om at prosjektet vil innebære en vesentlig visuell endring i forhold til dagens situasjon.

Oslo kommune er i gang med å vurdere aktuelle områder for høyhusbebyggelse. Dette arbeidet er ikke ferdig, men kommunen har likevel valgt å fremme reguleringsplanen.

Departementet har vurdert om en endelig avgjørelse burde avvente resultatet av høyhus­undersøkelsen. Det vil kunne være faglige argumenter for en slik avgjørelse, men departementet finner det likevel forsvarlig å behandle planen ut fra det foreliggende plan- og kunnskapsgrunnlaget.

Riksantikvaren har i sin innsigelse vist til at proporsjonene i prosjektet vil dominere og forringe verdien og opplevelsen av kulturmiljøet i Akerselva Miljøpark. Opparbeidingen av miljøparken langs Akerselva gjør området mer attraktivt som boligområde, samtidig som landskapsrommet langs elva gjør det mulig å kombinere høy utnytting med gode bokvaliteter. Området er et av de større omformingsområdene i byen, med flere vedtatte prosjekter som samlet vil bety store endringer i forhold til dagens bylandskap.

Riksantikvaren mener at prosjektet med sine tårnbygg i elvedalen mellom 1800-talls kvartalsbebyggelse innebærer et klart brudd med Oslos arkitektoniske egenart. Departementet mener at løsningen av Oslos boligproblem til en viss grad vil måtte utfordre de tradisjonelle arkitektoniske uttrykksformer, og kan ikke se at hovedgrepet i prosjektet er slik i strid med nasjonale interesser at det gir tilstrekkelig grunnlag for å avvise planen. Departementet forutsetter at de arkitektoniske kvaliteter i prosjektet blir bearbeidet videre, med vekt på å ivareta verdiene som ligger i kulturmiljøet som blir beskrevet av Riksantikvaren.

Etter departementets vurdering er konsekvensene i denne saken av en slik karakter at det ligger innenfor kommunens ansvarsområde. Departementet legger stor vekt på kommunens vurderinger og avveininger i forhold til gjeldende kommuneplan og kommunedelplaner i området. Etter en samlet vurdering finner departementet ikke tilstrekkelig grunnlag for å sette til side kommunens reguleringsvedtak.

Vedtak

I medhold av §27-2 i plan- og bygningsloven av 14. juni 1985 stadfester Miljøverndepartementet vedtak i Oslo bystyre i møte den 7. november 2001 om reguleringsplan for Waldemar Thranesgt. 75 og 77 m. fl.

Det godkjente plankartet med påtegning om stadfestingen følger i egen sending.

Departementet finner etter det opplyste at reguleringsplanen er behandlet i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven, og at saksbehandlingen ikke gir grunnlag for merknader.

Om kunngjøring av stadfestet reguleringsplan viser vi til bestemmelsene i plan- og bygningslovens § 27-2 nr. 3.

Med hilsen
Børge Brende

Kopi:
Oslo kommune
Riksantikvaren