Vi viser til e-post av 26. mai 2025 med spørsmål om tolkning av forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel). Dere ber departementet avklare om rom og bygningsdeler i tilleggsbygninger skal tilstandsvurderes, eller om forskriftskravene kun gjelder for hovedbygget på en eiendom. Dere viser til at forskriften gjelder ved «avhending av helårs- og fritidsbolig», jf. forskriftens § 1-2, uten at det er nærmere presisert i forskriftens kapittel 2 om kravene til rom og bygningsdeler som skal tilstandvurderes kun knytter seg til «hovedbygget» på eiendommen eller om eventuelle «tillleggsbygninger» også omfattes.

Vi gjør innledningsvis oppmerksom på at vårt svar gis på generelt grunnlag.

Departementets svar

Utgangspunktet er at forskriften gjelder ved «avhending av helårs- og fritidsbolig», jf. forskriftens § 1. Ordlyden kan tyde på at det bare er selve boligen som skal tilstandsvurderes etter forskriftens kapittel 2.

Dette støttes også av høringsnotatet til forskriften som var på høring i 2020. I punkt 5 «Overordnede prinsipper for fastsettelse av tilstandsrapportens innhold», presiserte vi at kost-nytte betraktninger tilsier at:

 «[u]tgangspunkt må være at den bygningssakkyndige (kun) bør undersøke de delene av boligen som er gjengangere i tvistesaker, og som kan føre til de dyreste skadene, men som samtidig er relativt billige å undersøke. […] Uansett er det ikke realistisk å forvente at den bygningssakkyndige skal avdekke alle feil og svakheter ved boligen. En slik målsetting er vanskelig å gjennomføre i praksis, og den ville i alle fall medføre uforholdsmessige kostnader.»

Videre presiserte vi i punkt 7.4.1, «Innledning om avgrensningsprinsipper», at følgende forhold ikke skal beskrives i tilstandsrapporten eller tilstandsvurderes:

«[V]i [mener] at det ikke er grunn til at rapporten skal beskrive forhold som er kostbare å utrede sett i forhold til hvor nyttige de er å kjenne til for kjøper, og hvor ofte det oppstår tvist knyttet til disse (kost-nytte-betraktninger). Eksempler på forhold vi mener at rapporten ikke bør beskrive, er tilstanden på loft, vinduer, dører, etasjeskillere, innvendige trapper, kjøkkeninnredning (med unntak av skader relatert til vann og avløp som omtalt i punkt 7.2.2) og eventuelle kjølerom. Vi er også kommet til at den bygningssakkyndige ikke skal undersøke eventuelle frittstående garasjer, svømmebasseng, støttemurer, balkonger og lignende fysiske konstruksjoner utenfor selve boligen. Hvis selgeren ønsker å få en undersøkelse også av slikt, av hensyn til markedsføringen og mangelsansvaret, kan han eller hun selvfølgelig velge det og fortsatt ha en «godkjent» rapport.» (vår utheving)

Høringsnotatet gir anvisninger på en grensedragning mellom «selve boligen» og «fysiske konstruksjoner utenfor», basert på blant annet kost-nytte-betraktninger, jf. også punkt 5 sitert ovenfor.  

Det avgjørende for om et tilleggsbygg på eiendommen omfattes av forskriftens virkeområde synes etter dette å være om tilleggsbygget er å anse som «bolig».

Høringsnotatet listet opp noen «eksempler på forhold vi mener at rapporten ikke bør beskrive». Opplistingen er ikke uttømmende. Avgrensningen mot «fysiske konstruksjoner» tilsier at utgangspunktet for vurderingen må være at bygninger som har nær tilknytning til funksjonen som bolig i de fleste tilfeller må være omfattet, mens bygninger som kan omfattes av begrepet «konstruksjon» i de fleste tilfeller ikke vil være det. Bygninger som naust og uthus vil typisk ikke være omfattet.

Hvilke bygninger som ellers omfattes av forskriftens «bolig»-begrep, og dermed kravene om tilstandsvurdering, må vurderes konkret i det enkelte tilfellet. Som opplistingen av «eksempler» i høringsnotatet tilsier, er det ikke mulig å gi noen fullstendig avgrensning.

Vi vil for øvrig understreke at selger står fritt til å betale for grundigere undersøkelser enn det forskriften krever, for eksempel av hensyn til markedsføring og mangelsansvaret, uten at dette er til hinder for å få en forskriftsmessig (godkjent) tilstandsrapport jf. sitatet ovenfor.

Når det gjelder frittstående garasjer spesielt, som dere spør om i henvendelsen, er det eksplisitt avgrenset mot slike byggverk i høringsnotatet. De vil derfor som utgangspunkt ikke være omfattet av forskriftens virkeområde.