Prop. 107 L (2011–2012)

Endringer i bokføringsloven, verdipapirhandelloven, eiendomsmeglingsloven m.m.

Til innholdsfortegnelse

4 Endringer eiendomsmeglingsloven

4.1 Bakgrunn

Da lov om eiendomsmegling ble vedtatt i Stortinget 29. juni 2007, medførte den vesentlige endringer sammenlignet med den tidligere lov om eiendomsmegling. Blant annet ble kravene til hvilke opplysninger som skal gis om eiendommen, skjerpet, og det ble stilt strengere kompetansekrav til dem som skal arbeide i eiendomsmeglingsbransjen. Det ble videre innført nye lovbestemmelser for å sikre eiendomsmeglerens uavhengighet, og det ble stilt større krav til styrets og daglig leders ansvar for den faglige ledelsen for tjenestenes kvalitet. I løpet av den tiden som har gått siden loven trådte i kraft, har erfaring vist at det vil være hensiktsmessig å gjøre enkelte endringer i regelverket, og i denne proposisjonen foreslår Finansdepartementet at det gjøres enkelte endringer i eiendomsmeglingsloven.

Endringsforslagene bygger på høringsnotat 30. september 2010 utarbeidet av Finanstilsynet med forslag til diverse endringer i eiendomsmelingsloven og eiendomsmeglingsforskriften (forskrift 23. november 2007 nr. 1318). Notatet ble sendt på høring av Finansdepartementet 5. januar 2011. Finanstilsynets høringsnotat bygget på forslag som Eiendomsmegler 1 fremsatte i brev til Finansdepartementet 1. juni 2010 og som departementet hadde bedt Finanstilsynet om å vurdere. I høringsnotatet fremsettes det forslag om å oppheve kravet om at eiendomsmegler skal skrive timebasert regning i tilfeller hvor det er avtalt fast pris eller provisjon for oppdraget. Det fremsettes videre forslag om å åpne for at medhjelpere i en tidsbegrenset periode skal kunne arbeide uten å ha bestått medhjelpereksamen, samt forslag om å utvide adgangen for oppgjørsmedhjelpere til å uføre det økonomiske oppgjøret i eiendomshandler.

På bakgrunn av henvendelse fra Finansdepartementet i brev 11. juni 2010, vurderte Finanstilsynet i eget notat 30. september 2010 behovet for å innføre vandelskrav for eiendomsmeglerfullmektiger. Det ble konkludert med at det ikke foreligger et slikt behov. I høringsbrev 5. januar 2011 ble Finanstilsynets notat om vandelskrav for eiendomsmeglingsfullmektiger vedlagt, og departementet ba om høringsinstansenes syn på hvorvidt det bør innføres et vandelskrav for eiendomsmeglingsfullmektiger.

Videre sendte Finansdepartementet 28. januar 2011 på høring forslag om å presisere at eiendomsmeglingsloven får anvendelse også på videresalg av kjøperposisjoner til fast eiendom. Det ble samtidig sendt på høring forslag om å rette opp en inkurie i straffebestemmelsen i eiendomsmeglingsloven § 8-9, slik at overtredelser av eiendomsmeglingsloven § 3-2 om behandling av betrodde midler tas inn i straffebestemmelsen.

4.2 Høringsinstanser

Finansdepartementet sendte Finanstilsynets høringsnotat 30. september 2010 på høring 5. januar 2011, med høringsfrist 5. april 2011, til følgende instanser.

  • Alle departementene

  • Brønnøysundregistrene

  • Datatilsynet

  • Det juridiske fakultet, Universitetet i Bergen

  • Det juridiske fakultet, Universitetet i Oslo

  • Det juridiske fakultet, Universitetet i Tromsø

  • Forbrukerombudet

  • Konkurransetilsynet

  • Norges Bank

  • Regjeringsadvokaten

  • Riksadvokaten

  • Skattedirektoratet

  • Statistisk sentralbyrå

  • Stortingets ombudsmann for forvaltningen

  • ØKOKRIM

  • Akademikerne

  • Aksjonærforeningen i Norge

  • Banklovkommisjonen

  • Bedriftsforbundet

  • Den Norske Advokatforening

  • Den Norske Aktuarforening

  • Den norske Revisorforening

  • Econa

  • Eiendomsmeglerforetakenes Forening

  • Finansforbundet

  • Finansieringsselskapenes forening

  • Finansnæringens Fellesorganisasjon

  • Forbrukerrådet

  • Handelshøyskolen BI

  • Handelshøgskolen i Bodø

  • HSH

  • Huseiernes Landsforbund

  • Høgskolen i Telemark

  • Høgskolen i Sogn- og Fjordane

  • Landsorganisasjonen i Norge

  • Norges Eiendomsmeglerforbund

  • Norges Handelshøyskole

  • Norges Juristforbund

  • Norske Boligbyggelags Landsforbund

  • Næringslivets Hovedorganisasjon

  • Rettshjelperforeningen

  • Tilsynsrådet for advokatvirksomhet

Følgende høringsinstanser har gitt merknader til ett eller flere av forslagene i høringsnotatet:

  • Barne-, likestillings- og inkluderingsdepartementet

  • Datatilsynet

  • Den norske Advokatforening

  • Eiendomsmegler 1

  • Forbrukerombudet

  • Forbrukerrådet

  • Handelshøyskolen BI

  • Huseiernes Landsforbund

  • Norges Eiendomsmeglerforbund

  • Norske Boligbyggelags Landsforbund

Forslag om presisering av eiendomsmeglingslovens anvendelsesområde samt oppretting av inkurie ble sendt på høring 28. januar 2011, med høringsfrist 6. april 2011, til de samme instanser, men med unntak av Econa.

Følgende høringsinstanser har gitt merknader til ett eller flere av forslagene:

  • Den norske Advokatforening

  • Finansnæringens Fellesorganisasjon

  • Forbrukerombudet

  • Norges Eiendomsmeglerforbund

  • Norske Boligbyggelags Landsforbund

4.3 Medhjelpereksamen – forskriftshjemmel til å gi adgang til at medhjelper i en viss periode kan arbeide uten å ha bestått eksamen

4.3.1 Gjeldende rett

I henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-2 første ledd skal det utpekes en ansvarlig megler for hvert eiendomsmeglingsoppdrag. Ansvarlig megler skal i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-2 andre ledd selv utføre de vesentligste elementene i oppdraget, men til mindre vesentlige oppgaver eller oppgaver av rutinemessig eller teknisk karakter, kan ansvarlig megler benytte seg av «medhjelpere.»

Før noen kan begynne å arbeide som medhjelpere til ansvarlig megler, må vedkommende i henhold til eiendomsmeglingsloven § 4-4 første ledd ha bestått eksamen godkjent av departementet. I eiendomsmeglingsloven § 4-4 tredje ledd er det gitt forskriftshjemmel til å fastsette krav til medhjelpereksamen.

Hvilke oppgaver en medhjelper kan utføre, er nærmere fastlagt i eiendomsmeglingsforskriften § 6-1 andre ledd. I henhold til denne bestemmelsen kan medhjelpere «a) innhente opplysninger til salgsoppgave og utforming av denne, b) utforme utkast til salgsannonser og annen markedsføring, c) forestå visninger, d) utarbeide utkast til kjøpekontrakt, e) utarbeide utkast til skjøte og andre dokumenter som skal tinglyses og d) utarbeide utkast til særskilte avtaler, søknader eller andre dokumenter tilknyttet handelen oppdraget gjelder.»

4.3.2 Bakgrunn

I brev fra Eiendomsmegler 1 1. juni 2010 til Finansdepartementet foreslår Eiendomsmegler 1 at også personer som ikke har bestått eksamen, skal kunne arbeide som medhjelpere i et tidsrom på inntil tolv måneder før eksamen er bestått. I brevet fremheves det at kravet om at eksamen må være bestått før ansettelse, legger uforholdsmessig store begrensninger på organiseringen av medhjelperfunksjonen. Det er vist til at personer som ønsker å ta medhjelpereksamen, vil gå glipp av verdifull praktisk erfaring om de ikke kan arbeide med denne type arbeid før de avlegger eksamen. Det vises videre til at erfaring tilsier at personer som søker arbeid som medhjelper, sjelden vil gjennomføre eksamen før ansettelse. Kravet om at eksamen må være avlagt før noen kan utføre medhjelperoppgaver, vil derfor redusere interessen for å søke denne type arbeid, da de som blir ansatt, vil måtte gjennomføre rene rutineoppgaver over en lengre periode. Videre innebærer kravet at det vil være vanskelig å innhente vikarer med nødvendige kvalifikasjoner ved permisjoner, sykdom etc. Det blir derfor foreslått å innføre en bestemmelse om at medhjelpere innen ett år etter ansettelsestidspunktet må ha bestått eksamen.

4.3.3 Høringsutkastet

I høringsnotat 30. september 2010 foreslår Finanstilsynet, på bakgrunn av innspillet fra Eiendomsmegler 1, å åpne opp for at medhjelpere kan arbeide i et visst tidsrom før avlagt eksamen. Finanstilsynet mener imidlertid en periode på tolv måneder er for lenge, og foreslår å sette en frist på seks måneder. Finanstilsynet begrunner forslaget på følgende måte:

«Finanstilsynet ser fordelen av at ansatte som ikke fra tidligere har arbeidserfaring fra eiendomsmegling vil kunne ha nytte av noe praktisk erfaring før avleggelse av eksamen. På den annen side har det vært et bevisst formål fra lovgivers side å heve terskelen for å starte i eiendomsmeglingsbransjen. Finanstilsynet antar likevel at det vil være hensiktsmessig, både for foretakene og den enkelte ansatte, å kunne få en viss tid til å tilegne seg nødvendig kunnskap og få anledning til å avlegge eksamen, etter at vedkommende har begynt i arbeidet. Dette må veies mot hensynet til økte kvalifikasjoner, som etter Finanstilsynets vurdering gjør seg gjeldende i betydelig mindre grad for disse medhjelpere enn for øvrige fagansatte (herunder oppgjørsmedhjelpere.)»

Finanstilsynet viser til at det i eiendomsmelingsloven § 4-4 tredje ledd er gitt forskriftshjemmel til å fastsette krav til innholdet i medhjelpereksamen, men at det ikke er gitt hjemmel for å regulere at medhjelper i en viss periode før avlagt eksamen kan arbeide for ansvarlig megler, for på den måten å tilegne seg nødvendig kunnskap før eksamen avlegges. Finanstilsynet foreslår på denne bakgrunn at det i eiendomsmeglingsloven § 4-4 tredje ledd inntas en hjemmel for departementet til å «fastsette en tidsfrist for oppfyllelse av kravet til bestått eksamen».

4.3.4 Høringsinstansenes syn

Advokatforeningen, Forbrukerrådet, Norges Eiendomsmeglerforbund, Norske Boligbyggelags Landsforbund, Huseiernes Landsforbund og Eiendomsmegler 1, støtter forslaget om å innføre en tidsfrist for bestått medhjelpereksamen. Ingen av høringsinstansene har gått i mot forslaget. Huseiernes Landsforbund og Eiendomsmegler 1 gir imidlertid uttrykk for at det bør gis en frist på tolv måneder fra ansettelsestidspunktet, ikke seks måneder, som foreslått av Finanstilsynet.

4.3.5 Departementets vurderinger

Departementet deler Finanstilsynets vurdering av at det vil være hensiktsmessig at personer som ennå ikke har bestått medhjelpereksamen, kan arbeide som medhjelpere i et begrenset tidsrom før medhjelpereksamen avlegges. Etter departementets syn vil en slik løsning gi mulighet for personer som skal gjennomføre medhjelpereksamen, til å opparbeide seg praktisk relevant erfaring som kan være nyttig ved avleggelse av eksamen. I tillegg vil slik ordning kunne gi det enkelte foretak større fleksibilitet med hensyn til organiseringen av medhjelperfunksjonen.

I henhold til regler fastsatt i eiendomsmeglerforskriften er det begrenset hvilke typer oppgaver en medhjelper kan gjennomføre. Videre er ansvarlig megler pålagt et utstrakt oppfølgingsansvar overfor medhjelpere, og skal blant annet kontrollere medhjelperens arbeid. Departementet mener at eiendomsmeglingslovens formål om kompetanseheving for medhjelpere, i utgangspunktet vil ivaretas i tilstrekkelig grad også om medhjelpere gis adgang til i et begrenset tidsrom å arbeide uten å ha bestått særskilt eksamen. Dette forutsetter imidlertid at eiendomsmeglerforetakene går til ansettelse av medhjelpere som har til hensikt å avlegge eksamen innen relativt kort tid etter ansettelsen. Utstrakt bruk av midlertidige ansettelser av medhjelpere uten eksamen, for å avhjelpe eiendomsmeglerforetakenes mer kortsiktige behov for medhjelpere, vil kunne bidra til å undergrave intensjonen om kompetanseheving i bransjen. Normalt bør det derfor være en forutsetning ved ansettelsen at medhjelperen er i ferd med, eller har som intensjon i løpet av kort tid, å avlegge eksamen. Finanstilsynet bør videre, som ledd i sitt tilsyn med eiendomsmeglerforetakene, kontrollere at bruken av medhjelpere uten avlagt eksamen ikke i realiteten undergraver eiendomsmeglingslovens formål om kompetanseheving.

Departementet anser det som hensiktsmessig at både periodens lengde og den nærmere utformingen av bestemmelsen fastsettes i forskrift, ikke i lov, slik at bestemmelsen enklere kan justeres, dersom erfaring skulle tilsi endring. I utgangspunktet er imidlertid departementet enig med Finanstilsynet i at det bør være tilstrekkelig å tillate at personer som ikke har avlagt medhjelpereksamen, kan arbeide som medhjelpere i en periode på seks måneder.

Departementet slutter seg etter dette til Finanstilsynets forslag om at det i eiendomsmeglingsloven § 4-4 tredje ledd gis forskriftshjemmel til å gjøre unntak fra bestemmelsen i § 4-4 første ledd om at den som skal arbeide som medhjelper må ha bestått eksamen. Departementet har imidlertid foreslått en annen regelteknisk utforming enn Finanstilsynet. Det vises til forslag om ny bestemmelse i eiendomsmeglingsloven § 4-4 tredje ledd.

4.4 Organisering av oppgjørsfunksjonen

4.4.1 Gjeldende rett

Det gjelder i dag ulike regler for hvem som kan gjennomføre det økonomiske oppgjøret i en eiendomshandel, avhengig av om oppgjøret gjennomføres internt i det foretaket som har påtatt seg eiendomsmeglingsoppdraget, eller om foretaket benytter kontraktsmedhjelper til å gjennomføre oppgjøret.

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-2 at ansvarlig megler selv må utføre «de vesentligste elementer i meglingen», eventuelt eiendomsmeglerfullmektig under tilsyn av ansvarlig megler. Når det økonomiske oppgjøret gjennomføres internt, kan ansvarlig megler benytte seg av medhjelpere som har bestått særlig eksamen i oppgjør, jf. eiendomseglingsloven § 4-4 andre ledd, til å bistå i forbindelse med forberedelsen av oppgjøret, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-1. I slike tilfeller kan oppgjørsmedhjelper klargjøre dokumenter til tinglysing, utarbeide utkast til oppgjørsoppstilling og utkast til øvrige dokumenter i forbindelse med oppgjøret. Ansvarlig megler må imidlertid selv gjennomføre det økonomiske oppgjøret, herunder godkjenne dokumentene for tinglysing og undertegne oppgjørsoppstillingen.

I tilfeller hvor foretaket som har påtatt seg eiendomsmeglingsoppdraget, benytter seg av et eksternt oppgjørsforetak, er ikke de oppgaver som oppgjørsmedhjelper kan utføre, begrenset til å omfatte forberedelse av det økonomiske oppgjøret. I henhold til eiendomsmeglingsforskriften § 6-1 tredje ledd bokstav c kan oppgjørsmedhjelpere som arbeider i eiendomsmeglerforetak som kun utfører oppgjør for andre eiendomsmeglingsforetak, også utføre det økonomiske oppgjøret når dette skjer under tilsyn av fagansvarlig i oppgjørsforetaket.

4.4.2 Høringsutkastet

I høringsnotat 30. september 2010 foreslår Finanstilsynet at medhjelpere som har bestått særskilt oppgjørseksamen, skal kunne utføre oppgjøret, uavhengig av om oppgjøret foretas internt eller settes ut til eget oppgjørsforetak. Etter Finanstilsynets vurdering er det uheldig at foretak som velger å holde oppgjørsfunksjonen internt, får mindre fleksibilitet i organiseringen av oppgjørsarbeidet enn der hvor oppgjørsfunksjonen settes ut til eksterne oppgjørsforetak.

Finanstilsynet legger til grunn at det økonomiske oppgjøret er et vesentlig ledd i eiendomsmeglingsoppdraget, og at oppgjøret må gjennomføres av ansvarlig megler etter eiendomsmeglingsloven § 6-2 andre ledd eller av eiendomsmeglingsfullmektig i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-2 tredje ledd. Etter Finanstilsynets vurdering er det derfor tvilsomt om eksisterende forskriftshjemmel i § 6-2 fjerde ledd, som åpner for forskriftsregulering av ansvarlig meglers rettigheter og plikter, samt arbeids- og ansvarsfordelingen mellom ansvarlig megler og eventuelle medhjelpere, er tilstrekkelig til i forskrift å regulere en rett for oppgjørsmedhjelpere til å utføre det økonomiske oppgjøret.

Finanstilsynet foreslår derfor en lovendring i eiendomsmeglingsloven som innebærer at også medhjelpere som har bestått særskilt eksamen om oppgjør, skal kunne gjennomføre det økonomiske oppgjøret. I henhold til Finanstilsynets forslag skal oppgjørsmedhjelpers arbeid skje under tilsyn av ansvarlig megler for oppdraget, men det legges ikke opp til at ansvarlig megler løpende skal kontrollere og godkjenne oppgjørsmedhjelpers arbeid. Finanstilsynet uttaler at ansvarlig megler selv vil måtte vurdere omfanget og intensiviteten av oppfølgingen. Konkrete omstendigheter som oppgjørets intensitet og oppgjørsmedhjelpers kompetanse, vil få innvirkning på denne vurderingen. Finanstilsynet viser til at oppgjørsmedhjelpere med realkompetanse av et visst omfang ofte vil være bedre kvalifisert til å utføre oppgjøret enn oppdragsansvarlige meglere, og i mange tilfeller også bedre kvalifisert enn advokater og andre jurister med sin vesentligste arbeidserfaring fra salgsarbeid. Videre uttaler Finanstilsynet at både den ansvarlige megler og ledelsen i foretaket må forsikre seg om at oppgjørsmedhjelperen har de nødvendige personlige og faglige forutsetninger for denne type oppdrag.

4.4.3 Høringsinstansenes syn

Forbrukerrådet, Norske Boligbyggelags Landsforbund, Norges Eiendomsmeglerforbund, Huseiernes Landsforbund og Eiendomsmegler 1, støtter forslaget om at oppgjørsmedhjelper skal kunne gjennomføre oppgjør også i tilfeller hvor det økonomiske oppgjøret gjennomføres av det foretaket som har oppdragsansvaret. Ingen av høringsinstansene har gått i mot forslaget.

Forbrukerrådet uttaler i sin høringsuttalelse at:

«Oppgjørsfunksjonen er etter Forbrukerrådets vurdering den viktigste funksjonen ved meglertjenesten, og bør i all hovedsak ivaretas av profesjonelle aktører. […]
Vi registrerer at Finanstilsynet legger til grunn at oppgjørsmedarbeiderne i mange tilfeller er bedre kvalifisert enn eiendomsmeglerne til å ivareta denne funksjonen.[…]
Forbrukerrådet er enig i at det synes lite hensiktsmessig at reglene rundt gjennomføringen av oppgjøret er ulike avhengig av om meglerforetaket velger å håndtere dette innenfor selskapet eller setter det bort til et spesialisert oppgjørsforetak. Gitt at Finanstilsynet mener at oppgjørsmedhjelpere er bedre skikket til å gjennomføre oppgjøret enn eiendomsmegleren, er det hensiktsmessig at medhjelpere med særskilt oppgjørseksamen både kan forberede og utføre oppgjøret, uavhengig av om oppgjøret foretas internt eller settes ut til eksternt oppgjørsforetak.»

Eiendomsmegler 1 viser til at endringene vil:

«legge til rette for økt fleksibilitet ved organisering av oppgjørsfunksjonen, samtidig som slike viktige meglerfunksjoner fortsatt vil utføres av personer med relevant erfaring og kunnskap. [..] Når det gjelder forslaget om at oppgjørsmedhjelpere generelt skal kunne gjennomføre oppgjøret vil dette rette opp dagens utilsiktede forskjellsbehandling mellom foretak som har organisert oppgjørsfunksjonen internt i foretaket, og foretak som har satt ut denne funksjonen i en egen juridisk enhet.»

Forbrukerrådet, Advokatforeningen og Norske Boligbyggelags Landsforbund, har uttalt at Finanstilsynets regeltekniske utforming av endringsforslaget medfører at det ikke lenger vil være fagansvarlig i oppgjørsforetaket som skal føre tilsyn med oppgjørsmedhjelpers arbeid når oppgjøret gjennomføres av kontraktsansvarlig, men derimot ansvarlig megler for oppdraget.

Forbrukerrådet har i den forbindelse uttrykt at:

«det virker lite gjennomtenkt at en ansvarlig megler i et foretak skal føre tilsyn med hvordan en ansatt i et annet foretak utfører sine oppgaver. Ansvarlig megler har få praktiske muligheter til å følge opp arbeidet i det eksterne foretaket, og når Finanstilsynet i tillegg legger til grunn at meglerne har mindre reell kompetanse, synes det lite hensiktsmessig å gi regler som fordrer slik tilsyn i annet foretak. Tilsynet med oppgjørsmedhjelperen i spesialiserte oppgjørsforetak bør derfor fortsatt ligge hos fagansvarlig i oppgjørsforetaket, som jo også har arbeidsgiveransvaret. [..] Departementet må derfor unngå at regelen utformes slik at fagansvarlig i oppgjørsforetaket ikke lenger har det daglige tilsynet med sine oppgjørsmedhjelpere.»

Også Advokatforeningen uttrykker seg skeptisk til at ansvarlig megler skal føre tilsyn med oppgjørsmedhjelper i tilfeller hvor det økonomiske oppgjøret gjennomføres i et eksternt oppgjørsforetak:

«Slik advokatforeningen forstår forslaget, innebærer dette forslaget at ansvarlig megler pålegges plikt til å føre tilsyn med en person som både arbeider i et annet foretak og ofte befinner[seg] i en stor geografisk avstand fra ansvarlig megler. [..]Advokatforeningen stiller seg tvilende til hvilke reelle muligheter ansvarlig megler har til å påvirke hvem som skal ta hans eller hennes oppgjør. [..] Ansvarlig megler vil normalt ha begrensede muligheter til å føre tilsyn med ekstern oppgjørsmedarbeider. Dette er derfor et ansvar som bør ligge på ledelsen og de fagansvarlige i foretakene, ikke på ansvarlig megler.»

Norske Boligbyggelags Landsforbund uttrykker at de er usikre på hvorvidt ansvarlig megler på en tilfredsstillende måte kan utføre tilsynet med oppgjørsmedhjelpere som er ansatt i et annet foretak og som fysisk arbeider på et annet sted. Etter Norske Boligbyggelags Landsforbunds syn bør det derfor vurderes om ikke dette tilsynet fortsatt skal ligge under oppgjørsforetakets fagansvarlig.

4.4.4 Departementets vurderinger

Etter departementets vurdering utgjør det økonomiske oppgjøret en sentral og vesentlig del av eiendomsmeglingsoppdraget, og om det skjer feil i utføringen av det økonomiske oppgjøret, kan dette få potensielt store konsekvenser. Det er derfor særlig viktig at eiendomsmeglingsforetaket etablerer gode rutiner for gjennomføringen av oppgjøret, og at de som arbeider med oppgjør, innehar nødvendige kvalifikasjoner.

Finansdepartementet er enig i Finanstilsynets vurdering av at praktisk erfaring vil ha stor betydning for kompetansen til å gjennomføre det økonomiske oppgjøret, og viser videre til at en person som skal arbeide som oppgjørsmedhjelper, må ha bestått særskilt eksamen som viser at vedkommende innehar de nødvendige kvalifikasjoner knyttet til gjennomføring av oppgjør jf. eiendomsmeglingsforskriften § 4-9 første ledd jf. eiendomsmeglingsloven § 4-4 andre ledd. Departementet deler på denne bakgrunn Finanstilsynets vurdering av at oppgjørsmedhjelpere i enkelte tilfeller vil kunne være bedre egnet til å gjennomføre oppgjøret enn hva ansvarlig megler vil være.

Videre utgjør organiseringen av oppgjørsfunksjonen, herunder kontroll og oppfølging av de som arbeider med oppgjør, etter departementets vurdering et helt sentralt ledd i foretakenes oppfølging av risikovurdering og internkontroll, jf. eiendomsmeglingsloven § 3-3, eiendomsmeglingsforskriften § 2-8 og forskrift 22. september 2008 nr. 1080 om risikostyring og internkontroll. Det følger av dette at foretakene må påse at de som gjennomfører oppgjør, har tilstrekkelig og god kompetanse til å gjennomføre det økonomiske oppgjøret på en forsvarlig og betryggende måte. Denne forpliktelsen vil etter departementets vurdering gå lengre enn til kun å konstatere at relevante eksamener er bestått. Videre har fagansvarlig et særlig ansvar for forvaltning av klientmidler, herunder hvem som gis fullmakt til å disponere over klientmidler, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-11.

På denne bakgrunn mener departementet at det vil være forsvarlig å legge til rette for at oppgjørsmedhjelpere kan gjennomføre det økonomiske oppgjøret uavhengig av om dette gjennomføres internt i oppdragsansvarlig foretak eller om oppgjøret gjennomføres av et eksternt oppgjørsforetak. Departementet anser det videre som hensiktsmessig at oppgjørsforetak som velger å holde oppgjørsfunksjonen internt, får samme fleksibilitet i organiseringen av oppgjørsarbeidet som foretak hvor oppgjørsfunksjonen settes ut til eksterne oppgjørsforetak. Oppgjørsmedhjelper bør kunne utføre de samme oppgaver uavhengig av om oppgjøret foretas i det foretaket som har ansvaret for selve oppdraget, eller om oppdragsansvarlig foretak har overlatt oppgjøret til et annet foretak. Departementet slutter seg derfor til Finanstilsynets forslag om at oppgjørsmedhjelpere skal kunne gjennomføre det økonomiske oppgjøret, også i tilfeller hvor oppgjørsfunksjonen holdes internt i oppdragsansvarlig foretak.

Som påpekt av enkelte av høringsinstansene, kan imidlertid den regeltekniske utformingen som er foreslått av Finanstilsynet, oppfattes slik at ansvarlig megler pålegges å føre tilsyn med oppgjørsmedhjelpere også i tilfeller hvor oppgjøret foretas av et eksternt foretak. Dagens ordning er at fagansvarlig i det aktuelle oppgjørsforetaket forestår slikt tilsyn med oppgjørsmedhjelper.

Etter departementets vurdering fremstår det lite hensiktsmessig at ansvarlig megler skal føre tilsyn med oppgjørsmedhjelper når oppgjøret gjennomføres i et eksternt oppgjørsforetak. Departementet deler Finanstilsynets vurdering av at omfanget og intensiviteten av tilsynet med oppgjørsmedhjelper vil måtte vurderes konkret i det enkelte tilfellet, og at konkrete omstendigheter som oppgjørets kompleksitet og oppgjørsmedhjelpers kompetanse vil få innvirkning på denne vurderingen. Som påpekt av Den Norske Advokatforening, Forbrukerrådet og Norske Boligbyggelags Landsforbund, vil imidlertid ansvarlig meglers mulighet til faktisk kontroll med oppgjørsmedhjelper være begrenset i tilfeller hvor oppgjøret gjennomføres i et annet foretak, ofte lokalisert et annet sted i landet. Etter departementets vurdering bør det derfor ikke pålegges ansvarlig megler en plikt til å føre tilsyn med oppgjørsmedhjelpere i andre foretak. Departementet mener videre at ansvarlig meglers mulighet til faktisk kontroll med oppgjørsmedhjelper, også i andre tilfeller, for eksempel når oppgjøret gjennomføres i egen oppgjørsfilial som ikke er samlokalisert med oppdragsansvarligs avdeling, vil kunne være begrenset. Departementet mener derfor at det er hensiktsmessig at det gis forskriftshjemmel for nærmere å regulere tilsyn med oppgjørsmedhjelper som gjennomfører oppgjør, herunder hvem som skal føre tilsyn med oppgjørsmedhjelper. Uavhengig av hvem som fører faktisk tilsyn med oppgjørsmedhjelper, vil ansvarlig megler uansett stå ansvarlig overfor oppdragstaker for gjennomføringen av oppdraget.

Finansdepartementet foreslår derfor en annen regelteknisk utforming enn det Finanstilsynet har foreslått, ved at oppgjørsmedhjelper gis rett til å gjennomføre det økonomiske oppgjøret, men uten at det reguleres i lov at ansvarlig megler skal føre tilsyn med oppgjørsmedhjelper. Det vises til forslag til endret bestemmelse i eiendomsmeglingsloven § 6-2 tredje ledd. Departementet foreslår videre at det gis forskriftshjemmel til å fastsette nærmere regler om tilsyn med oppgjørsmedhjelper. Det vises til forslag til ny bestemmelse i eiendomsmeglingsloven § 4-4 tredje ledd.

4.5 Plikt til å skrive regning for medgått tid

4.5.1 Gjeldende rett

I henhold til eiendomsmeglingsloven § 7-2 tredje ledd, skal eiendomsmegler, uavhengig av avtalt vederlagsform (timepris, provisjon eller fast pris), skrive regning som skal gjøre det mulig for oppdragsgiveren å bedømme endelig pris ut fra arten og omfanget av arbeidet som er utført.

I Ot.prp. nr. 16 (2006-2007) på s. 137, punkt 8.3 framgår det at kravet omfatter en forpliktelse til i regningen å oppgi den tid som har gått med til oppdraget. Det framgår videre at kravet er innført for å bidra til å øke forbrukernes prisbevissthet og derigjennom å styrke konkurransen blant tilbydere av eiendomsmeglingstjenester.

I eiendomsmeglingsforskriften § 7-2 presiseres det at antall medgåtte timer skal spesifiseres på ulike deler av oppdraget.

4.5.2 Høringsutkastet

I samsvar med forslag fremsatt av Eiendomsmegler 1 i brev 1. juni 2010 fremsetter Finanstilsynet i høringsnotat 30. september 2010 forslag om å oppheve kravet om at eiendomsmegler skal skrive regning basert på tid i tilfeller hvor det ikke er avtalt timebasert vederlag.

Som begrunnelse for å oppheve kravet, viser Finanstilsynet til at den utøvende megler de senere årene har blitt pålagt forholdsmessig mange krav og plikter, og at eiendomsmeglingsvirksomhet generelt har blitt svært detaljert regulert. Finanstilsynet mener blant annet at kravet om at megler i regningen skal oppgi medgått tid, også der oppdragsgiver ikke har valgt vederlagsform basert på timepris, ikke har betydning for kvaliteten på meglertjenesten. Finanstilsynet viser videre til at forbrukerselgere kun benytter eiendomsmeglingstjenester noen få ganger i løpet av livet, og at salgsobjektet vil være forskjellig i hvert oppdrag. Etter Finanstilsynets vurdering har derfor ikke kravet noen merkbar betydning for forbrukernes prisbevissthet eller for konkurransen i markedet for meglertjenester. Finanstilsynet har heller ikke mottatt klager eller henvendelser fra publikum vedrørende bestemmelsen, og tilsynet har generelt inntrykk av at bestemmelsen har liten oppmerksomhet i markedet. Bestemmelsen er derfor i liten grad egnet til å fremme sitt formål om å sikre konkurransen i markedet for eiendomsmeglertjenester gjennom å øke forbrukernes prisbevissthet. Forpliktelsen representerer etter Finanstilsynets oppfatning et unødvendig tidsbruk for megler uten å tjene formålet.

4.5.3 Høringsinstansenes syn

Norges Eiendomsmeglerforbund, Den norske Advokatforening, Handelshøyskolen BI, Huseiernes Landsforbund, Eiendomsmegler 1 og Norske Boligbyggelags Landsforbund, støtter forslaget om å oppheve kravet om å skrive regning basert på tid når det ikke er avtalt timebasert vederlag.

Norges Eiendomsmeglerforbund viser til at forbundet selv har foreslått å fjerne kravet om å skrive regning basert på tid i tilfeller hvor det er avtalt fast pris eller provisjon, og uttaler at dette er «meningsløs bruk av meglerens tid som oppdragsgiverne må bekoste.»

Norske Boligbyggelags Landsforbund uttaler følgende:

«NBBL er enig i at dagens regel medfører unødvendig arbeid som ikke har betydning for kvaliteten på meglingen eller har noen betydning for forbrukernes prisbevissthet. Vi støtter derfor at forslaget om at det ikke skal skrives regning når partene ikke har avtalt at honoraret skal beregnes på grunnlag av timespris.»

Barne-, likestillings- og inkluderingsdepartementet, Forbrukerrådet og Forbrukerombudet går på sin side i mot forslaget.

Barne-, likestillings- og inkluderingsdepartementet uttaler blant annet følgende:

«BLD går sterkt imot at bestemmelsen oppheves. Forslaget innebærer etter vårt syn et tilbakeskritt i bestrebelsene på å få ned transaksjonskostnadene ved salg av bolig, jf. for eksempel innføringen av forbudet mot progressiv provisjon, åpning av nettsiden Finn.no for forbrukere, osv.»

Barne-, likestillings- og inkluderingsdepartementet viser til at kravet videre gir større gjennomsiktighet både for forbrukermyndighetene og konkurransemyndighetenes mulighet til å følge med i markedet. Også Forbrukerrådet uttaler at kravet er viktig for å stimulere til priskonkurranse i markedet.

Både Barne-, likestillings- og inkluderingsdepartementet og Forbrukerombudet uttaler at timeregnskapet er sentralt for forbrukeren for å avgjøre om betalingen står i forhold til arbeidet som er gjennomført. Forbrukerombudet viser til at dette er sentral informasjon for forbrukere som vurderer å klage på meglertjenesten, og trekker videre fram at kravet sikrer at forbrukeren kan kontrollere at megleren i tilbudet har gitt et reelt anslag på hvor lang tid oppdraget vil ta.

Videre stiller både Barne-, likestillings- og inkluderingsdepartementet, Forbrukerrådet og Forbrukerombudet seg tvilende til at plikten til å skrive regning hvor medgått tid fremgår, kan være særlig byrdefullt for eiendomsmeglerne. Om dette uttaler Forbrukerombudet:

«Jeg ønsker også å påpeke at en plikt til å skrive regning der det gis en spesifisert oversikt over antall timer mv. som er medgått til utførelsen av oppdraget er vanlig praksis innenfor flere andre bransjer, herunder advokatbransjen. Dette er opplysninger som meglerne bør ha oversikt over og det vil dermed neppe være særlig tidkrevende å oppgi disse opplysningene.»

4.5.4 Departementets vurderinger

Departementet deler ikke fullt ut Finanstilsynets vurdering av kravet om at megler skal skrive timebasert rekning. Departementet er enig i at bestemmelsen ikke direkte bidrar til å forbedre eiendomsmeglingstjenestene, og er videre enig i at en oversikt over antall medgåtte timer i etterkant av gjennomført oppdrag, ikke nødvendigvis gir den aktuelle forbruker et bedre beslutningsgrunnlag med hensyn til hvilket vederlag ved kommende skal velge ved fremtidig omsetning av fast eiendom. Departementet slutter seg imidlertid til vurderingen til de av høringsinstansene som har fremhevet at bestemmelsen like fullt er egnet til å ivareta visse forbrukerhensyn. Opplysninger om medgått tid vil blant annet ha betydning for en forbrukers vurdering av kvaliteten på eiendomsmeglingstjenesten.

Etter departementets vurdering vil bestemmelsen videre ha en funksjon hva angår å ivareta forbrukernes prisbevissthet og konkurransen i markedet. Departementet viser i denne forbindelse til at bestemmelsen har en nær tilknytning til kravet i eiendomsmeglingsloven § 7-2 første ledd. I henhold til denne bestemmelsen er eiendomsmegler forpliktet til å fremsette tilbud om å gjennomføre eiendomsmeglingsoppdraget basert på timepris, og i tilbudet skal det gis anslag over antall timer som antas å ville medgå til gjennomføringen av oppdraget. Som fremhevet i Ot.prp. nr. 16 (2006-2007) s. 137, punkt 8.3.4, antas timepris å være bedre egnet til å synliggjøre for forbruker hva vedkommende faktisk betaler for, enn hva fast pris eller provisjonsbetaling vil være. Kravet ble innført for å bedre forbrukernes prisbevissthet og derigjennom konkurransen i markedet. Kravet om at eiendomsmegler skal angi antall medgåtte timer i regningen uavhengig av avtalt vederlag, gir en mulighet til å kontrollere hvorvidt meglers anslag over timebruk har vært realistisk. Bestemmelsen må derfor antas å ha en viss disiplinerende effekt med hensyn til eiendomsmeglers forutgående anslag av antall timer som vil medgå til å gjennomføre oppdraget. Kravet vil derfor kunne bidra til at eiendomsmeglers forpliktelse til å gi tilbud om å gjennomføre oppdrag basert på timepris ikke blir illusorisk ved at eiendomsmegler gjennomgående opererer med et for høyt timeanslag i pristilbudet.

På denne bakgrunn slutter departementet seg ikke til Finanstilsynets forslag om å oppheve kravet om å skrive regning basert på timepris i tilfeller hvor det er avtalt fast pris eller provisjonsbetaling for oppdraget.

4.6 Vandelskrav for eiendomsmeglerfullmektiger

4.6.1 Bakgrunn og Finanstilsynets vurdering

Personer som søker Finanstilsynet om eiendomsmeglerbrev, må anses egnet til å drive eiendomsmeglingsvirksomhet, og søkerne må fremlegge politiattest, jf. eiendomsmeglingsloven § 4-2. Også styremedlemmer, daglig leder og fagansvarlig i eiendomsmeglerforetak må legge fram politiattest for Finanstilsynet, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-9 tredje ledd.

Tittelen eiendomsmeglerfullmektig kan benyttes av personer som har fullført eiendomsmeglingsutdannelse, og som arbeider under tilsyn av ansvarlig megler (som må ha tillatelse av Finanstilsynet). Etter to års erfaring som eiendomsmeglerfullmektig, kan vedkommende søke om tillatelse til å være ansvarlig megler. Eiendomsmeglerfullmektiger underlegges ikke en særskilt egnethetsvurdering, og det er heller ikke krav om at eiendomsmeglerfullmektiger skal fremlegge politiattest for Finanstilsynet.

I brev 11. juni 2010 ba Finansdepartementet Finanstilsynet om å vurdere om det er behov for å underlegge også eiendomsmeglerfullmektiger en egnethetsvurdering, og eventuelt om det foreligger behov for å stille krav om fremleggelse av politiattest for eiendomsmeglerfullmektiger.

I notat til departementet 30. september 2010 konkluderer Finanstilsynet med at det etter deres syn ikke er et slikt behov. Som begrunnelse viser Finanstilsynet til at ansvarlig megler skal føre tilsyn med og har et oppfølgingsansvar overfor fullmektigen, og at fullmektiger normalt vil søke om tillatelse etter praksisperioden på to år. Det vises videre til at foretakenes styre og fagansvarlige har forpliktelser til løpende risikovurdering, rutiner og intern kontroll. Finanstilsynet forventer at fullmektiger som ikke har normal progresjon, følges særskilt opp. Fordelene ved en forhåndsgodkjenning for en tidsbegrenset periode står etter Finanstilsynets vurdering ikke i forhold til ressursbruken ved å behandle et stort antall søknader i tillegg til søknader under gjeldende ordning. Finanstilsynet vurderer heller ikke at det foreligger tilstrekkelig sterke grunner til å innføre ytterligere kontroll og sanksjonsordninger overfor enkeltpersoner. Det vises videre til at det på Finanstilsynets område ikke foreligger vandelskrav for personer i underordnede stillinger.

4.6.2 Høringsinstansenes syn

I høring 5. januar 2011 ba Finansdepartementet om høringsinstansenes merknader til Finanstilsynets vurdering, og hvorvidt det etter høringsinstansenes syn bør innføres vandelskrav for eiendomsmeglerfullmektiger.

Den norske Advokatforening og Datatilsynet støtter vurderingen og konklusjonen til Finanstilsynet. Handelshøyskolen BI uttaler at fullmektiger kan utføre nær alle funksjoner i eiendomsmeglingsforetak, og at oppgjørsmedhjelpere de facto utfører oppgjør. På denne bakgrunn anses det betenkelig at det verken er krav til egnethet eller vandel for disse gruppene. På denne bakgrunn fremsetter Handelshøyskolen BI forslag om at eiendomsmeglerforetakene gis hjemmel for selv å innhente politiattest for personer som skal arbeide som eiendomsmeglerfullmektig eller oppgjørsmedhjelper. Dette er etter mal av bestemmelsene som gjelder for barnehageansatte og personer som har verv innen idretten.

4.6.3 Departementets vurderinger

Departementet deler Finanstilsynets vurdering av og begrunnelse for at det ikke foreligger tilstrekkelig sterke argumenter for å underlegge eiendomsmeglerfullmektiger en egen egnethetsvurdering, og å stille krav om fremleggelse av politiattest. Det er etter departementets syn neppe mange som gjennomfører treårig eiendomsmeglerstudie dersom de vet at de i framtiden ikke vil få tillatelse til å arbeide som ansvarlig megler (som krever fremleggelse av politiattest). Antall fullmektiger med relevante anmerkninger på politiattesten må antas å være begrenset. Videre vil foretakene, fagansvarlig og ansvarlig megler ha et ansvar for å følge opp både oppgjørsmedhjelpere og eiendomsmeglingsfullmektiger.

Handelshøyskolen BI har foreslått å gi eiendomsmeglingsforetakene adgang til selv å innhente politiattest fra personer som søker arbeid i foretakene. Forslag om å gi eiendomsmeglingsforetak adgang til å innhente politiattest for fullmektiger og oppgjørsmedhjelpere har også blitt fremsatt av Norges Eiendomsmeglerforbund i høringsuttalelse 15. april 2011, om forslag til lovendringer om politiattester og vandelsvurderinger på finansområdet. I denne høringsuttalelsen uttaler Norges Eiendomsmeglerforbund at de ser et klart behov for at det gis hjemmel for eiendomsmeglingsforetak til å innhente politiattest for eiendomsmeglerfullmektiger og medhjelpere i oppgjør.

Departementet ser at det kan være nyttig for foretakene å ha mulighet til å innhente politiattest, og at dette til en viss grad kan bidra til å gi foretakene trygghet for at eiendomsmeglerfullmektiger som for eksempel settes til å forestå oppgjør eller oppgjørsmedhjelpere, ikke misbruker tilliten. På den andre side er ikke en vandelsattest uten anmerkninger ensbetydende med at personen som ansettes i et eiendomsmeglingsforetak, ikke kommer til å misbruke sin stilling.

Departementet viser videre til at eiendomsmeglerfullmektiger uansett skal utføre arbeidet under tilsyn av ansvarlig megler. I dette ligger en plikt for ansvarlig megler til på forsvarlig måte å kontrollere fullmektigens arbeid. Departementet legger videre opp til en nærmere regulering i forskrift av tilsyn med oppgjørsmedhjelpere som gjennomfører oppgjør, jf. drøftelsen i kapittel 4.4.

Foretakenes behov for å innhente politiattest må også veies opp mot fullmektigenes og oppgjørsmedhjelperes rett til personvern. For eiendomsmeglerfullmektiges vedkommende antar departementet, som påpekt ovenfor, at det vil være et begrenset antall personer som fullfører eiendomsmeglereksamen i den hensikt kun å arbeide som eiendomsmeglerfullmektig, uten mulighet for å få tillatelse som eiendomsmegler etter utløpet av praksistiden. Dette innebærer etter departementets oppfatning at det reelle behovet må antas å være lite.

På denne bakgrunn fremmer departementet ikke forslag om en egen egnethetsvurdering for eiendomsmeglerfullmektiger. Det fremsettes heller ikke forslag om at eiendomsmeglingsforetakene selv skal gis hjemmel til å innhente politiattest fra eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere som søker arbeid i foretakene. En slik ordning vil eventuelt kunne vurderes innført på et senere tidspunkt om behovet skulle vise seg større enn antatt, og må eventuelt underlegges en ny og særskilt vurdering, hvor det tas hensyn til det reelle behov på den ene siden og personvernhensyn på den andre.

4.7 Videresalg av kjøperposisjoner til fast eiendom – presisering av eiendomsmeglingslovens anvendelsesområde

4.7.1 Bakgrunn og høringsutkast

Den 10. desember 2010 ble lov om endringer i bustadoppføringslova og avhendingslova (skjerping av garantireglar og regulering av vidaresal) vedtatt. Lovendringene tok sikte på å klargjøre hvilke lovregler som gjelder for avtaler om videresalg av kontraktsposisjoner til boliger før ferdigstillelse, jf. Prop. 130 L (2009-2010) kapittel 1. Endringene innebærer blant annet at det fastsettes i avhendingslova at avtale om videresalg av kjøperposisjoner til bolig under oppføring der selger er forbruker, ikke skal regnes som avhending av fast eiendom, men i stedet reguleres av kjøpsloven som salg av fordringer. Endringene i avhendingslova og bustadoppføringslova trådte i kraft 1. juli 2011.

Eiendomsmeglingslovens virkeområde omfatter mellommannsvirksomhet knyttet til transaksjoner i forbindelse med ulike rettigheter til fast eiendom, jf. eiendomsmeglingsloven § 1-2 annet ledd nr. 1 til 5. Endringene i avhendingslova og bustadoppføringslova har skapt en viss faktisk usikkerhet om hvorvidt videresalg av kjøperposisjoner omfattes av eiendomsmeglingslovens saklige virkeområde. I brev fra Norges Eiendomsmeglerforbund 26. mai 2010 foreslås regelendringer som sikrer at slike transaksjoner faller inn under eiendomsmeglingsloven.

Finansdepartementet har i brev 17. juni 2010 forelagt henvendelsen fra Norges Eiendomsmeglerforbund for Finanstilsynet. I brev18. august 2010 konkluderer Finanstilsynet med at kjøperposisjoner til fast eiendom etter tilsynets syn allerede faller inn under eiendomsmeglingslovens saklige virkeområde. Finanstilsynet tilrår imidlertid at eiendomsmeglingsloven endres, slik at eventuell tvil om dette fjernes.

I høringsbrev 28. januar 2011 gir Finansdepartementet sin tilslutning til Finanstilsynets vurderinger og konklusjon, og foreslår på denne bakgrunn at det presiseres i eiendomsmeglingsloven at mellommannsvirksomhet knyttet til avtale om erverv av slike rettigheter til fast eiendom som nevnt i § 1-2 annet ledd nr. 1 til 5, omfattes av eiendomsmeglingsloven.

4.7.2 Høringsinstansenes syn

Forbrukerombudet deler departementets syn om at lovendringene i bustadoppføringslova og avhendingslova har ført til en faktisk usikkerhet vedrørende eiendomsmeglingslovens anvendelsesområde. Forbrukerombudet viser til at forbrukere har behov for forbrukervern uavhengig av om det er rettigheter til fast eiendom eller fast eiendom som omsettes, og at en presisering av eiendomsmeglingslovens anvendelsesområde vil fjerne usikkerheten knyttet til hvilke krav som stilles til meglingen av denne typen rettigheter.

Finansnæringens Fellesorganisasjon viser til at bankene i de fleste tilfeller vil være involvert i oppgjøret, ofte også som långiver. Da bankene er tjent med en klar og forutberegnelig regulering på området, støttes derfor forslaget.

Advokatforeningen viser også til at det ikke vil være heldig om oppgjør i forbindelse med omsetning av kontraktsposisjoner til fast eiendom skal være en fri næring uten krav til bevilling og tilsyn.

Norges Eiendomsmeglerforbund og Norske Boligbyggelags Landsforbund uttrykker også støtte til forslaget. Ingen av høringsinstansene har hatt innvendinger til forslaget om presisering av anvendelsesområdet til eiendomsmeglingsloven.

I sin høringsuttalelse støtter Advokatforeningen forslaget om lovregulering, slik at omsetning av kontraktsposisjon uttrykkelig omfattes av eiendomsmeglingslovens anvendelsesområde.

4.7.3 Departementets vurderinger

Departementet mener videresalg av kjøperposisjoner til bolig under oppføring forutsetningsvis faller inn under eiendomsmeglingslovens anvendelsesområde, jf. at det i eiendomsmelingsloven § 1-4 femte ledd, er gitt hjemmel til i forskrift å fastsette nærmere regler om blant annet «eiendomsmeglingsvirksomhet knyttet til omsetning av avtale om erverv av fast eiendom

Departementet viser imidlertid til at det likevel synes å være en viss usikkerhet med hensyn til hvorvidt videreformidling av slike kjøperposisjoner faktisk omfattes av lovens anvendelsesområde, og at en slik usikkerhet i seg selv er uheldig. Forbrukere som kjøper slike fordringer, har et like stort behov for den beskyttelse som eiendomsmeglingsloven gir, som kjøpere av fast eiendom. På denne bakgrunn foreslår Finansdepartementet at det presiseres i eiendomsmeglingsloven at mellommannsvirksomhet knyttet til avtale om erverv av rettigheter til fast eiendom som nevnt i § 1-2 annet ledd nr. 1 til 5, omfattes av eiendomsmeglingsloven. Det vises til forslag til ny bestemmelse i eiendomsmeglingsloven § 1-2 annet ledd nr. 6.

4.8 Økonomiske og administrative konsekvenser

Lovforslaget i kapittel 4.3 gir hjemmel for departementet til i forskrift å fastsette at personer som ikke ennå har bestått medhjelpereksamen, kan arbeide som medhjelper i en begrenset periode. En slik ordning vil etter departementets vurdering møte et behov for større fleksibilitet ved ansettelsen av medhjelpere i eiendomsmeglingsbransjen, samtidig som medhjelper før eksamen vil kunne opparbeide seg relevant kunnskap og erfaring.

Lovforslaget i kapittel 4.4 medfører at oppgjørsmedhjelpere kan gjennomføre det økonomiske oppgjøret også i eiendomsmeglingsforetak som selv gjennomfører det økonomiske oppgjøret. Dette imøteser et fra eiendomsmeglingsbransjen uttrykt behov for større fleksibilitet med hensyn til organiseringen av oppgjørsfunksjonen, og bidrar videre til at oppgjørsmedhjelpere i foretak som utfører oppgjøret internt, får samme kompetanse som oppgjørsmedhjelpere i foretak som opptrer som kontraktsmedhjelper for andre eiendomsmeglingsforetak.

Lovforslaget i kapittel 4.7 klargjør at omsetning at mellommannsvirksomhet knyttet til omsetning av kjøperposisjoner faller inn under eiendomsmeglingslovens virkeområde.

Til dokumentets forside