10 Husleieloven

10.1 Innledning og bakgrunn

Det ordinære tilbudet av private og kommunale utleieboliger bør benyttes så langt det lar seg gjøre for å bosette flyktninger. De siste årene har mange flyktninger blitt bosatt i private leieboliger. Kommunene er avhengige av det private leiemarkedet, og mobilisering av private utleiere er derfor fortsatt viktig for å fremskaffe flere boliger til flyktninger. Den midlertidige beredskapshjemmelen i plan- og bygningsloven § 20-9 åpner for å gjennomføre midlertidige tiltak i strid med arealplaner, blant annet tidsbegrenset bruksendring av fritidsbolig til bolig. Dette bidrar til at fritidsboliger kan tas i bruk til å bosette flyktninger. Ifølge tall fra SSB finnes det nærmere 450 000 fritidsboliger i Norge. En del av disse har god kvalitet, og er plassert i nærheten av skoler, barnehager og andre tjenestetilbud. For å fremskaffe flere utleieboliger vedtok Stortinget i mai 2023 forslag til en midlertidig bestemmelse i husleieloven § 9-3 a. Bestemmelsen gir unntak fra lovens krav om minstetid ved utleie av fritidsbolig som tas i bruk til bolig. I 2024 vedtok Stortinget å videreføre bestemmelsen til 1. juli 2026.

10.2 Gjeldende rett

Avtaler om leie av fritidsbygg til boligformål omfattes av husleieloven, jf. lovens § 1-1. Adgangen til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig er regulert i § 9-3 første ledd. Hovedregelen er at det ikke er «adgang til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig for kortere tid enn tre år». Gjeldende rett er nærmere omtalt i Prop. 90 L (2022–2023) punkt 14.2.

Fra 2. juni 2023 ble det innført et midlertidig unntak i husleieloven § 9-3 a som gir mulighet til å inngå avtale om utleie av fritidsbolig som bolig med minstetid på ett år. Et vilkår for å benytte unntaket er at fritidsboligen er godkjent til bruk som bolig etter plan- og bygningslovgivningen. Det betyr at kommunen må ha gitt unntak fra krav om søknad for tidsbestemt bruksendring fra fritidsbolig til bolig etter beredskapshjemmelen i plan- og bygningsloven §§ 20-9 og 20-10. At fritidsboligen må være godkjent etter den midlertidige hjemmelen i plan- og bygningsloven gir en ekstra sikkerhet for leietaker om at fritidsboligen har visse kvaliteter.

Unntaket i husleieloven gjelder alle leietakere, og er ikke begrenset til flyktninger. Videre gjelder unntaket kun ved utleie av fritidsbolig, og ikke vanlig leiebolig. Departementet gjør oppmerksom på at husleieloven i dag åpner for at minstetiden kan settes til ett år i tilfeller hvor utleier leier ut del av egen bolig (typisk sokkelleilighet) og utleieren bor i samme hus. Det samme gjelder der kommunene disponerer bolig som de leier ut til vanskeligstilte på boligmarkedet.

10.3 Forslaget i høringsnotatet

Det midlertidige unntaket i husleieloven oppheves 1. juli 2026. For å imøtekomme det ekstraordinære behovet for utleieboliger, og støtte kommunenes arbeid med å bosette flyktninger, foreslo departementet å videreføre den midlertidige bestemmelsen i husleieloven § 9-3 a til 1. juli 2028. Det ble ikke foreslått endringer i lovbestemmelsen.

10.4 Høringsinstansenes syn

Det er fem høringsinstanser som har uttalt seg om forslaget. Asker kommune, Bergen kommune, Husbanken og Integrerings- og mangfoldsdirektoratet (IMDi) støtter forslaget.

Husbanken mener bestemmelsen fortsatt kan bidra til å mobilisere et større antall leieobjekter som ellers ikke ville vært tilgjengelig for utleie som bolig. Utleie hjemlet i bestemmelsen kan mange steder være et viktig supplement for å opprettholde tilbudssiden i leiemarkedet og bidra til å dempe presset.

Kommunene Asker og Bergen viser til at boligreserven i kommunene er nær uttømt. Det er i tillegg høyt press i leiemarkedet, slik at flere grupper enn flyktninger sliter med å finne bolig. Asker kommune viser til at prisnivået for private utleieboliger er høyt, og at økte leve- og rentekostnader bidrar til å presse prisene oppover. Kommunen viser til behov for økt satsing på støtteordninger fra Husbanken.

Leieboerforeningen støtter ikke forslaget. Foreningen erkjenner behovet for å forberede seg på at flyktninger fra Ukraina vil fortsette å komme til Norge, men ser likevel ikke behov for å svekke leieboeres beskyttelse. Leieboerforeningen anser kortvarige ettårskontrakter, som ikke er begrunnet i utleiers egen tilstedeværelse i eller planlagt bruk av boligen, for å være i strid med utviklingen av et seriøst leiemarked og et brudd på de forbrukerhensyn som skal ligge til grunn for husleieloven. Foreningen viser til at forslaget dekker alle grupper av leieboere, og mener dette innebærer «en uakseptabel svekkelse [av] husleielovens vern av leieboeres boligsituasjon». Samtidig mener Leieboerforeningen at det er feil å skille ut en særskilt svak gruppe som ukrainske flyktninger og tilby leievilkår som husleieloven ellers ikke aksepterer. Foreningen mener dette er en form for diskriminering som bør vurderes opp mot diskrimineringsloven.

10.5 Departementets vurderinger

Departementet opprettholder forslaget om å videreføre den midlertidige bestemmelsen i husleieloven § 9-3 a som åpner for å inngå tidsbestemt leiekontrakt med minstetid på ett år ved utleie av fritidsbolig som tas i bruk til bolig. Den midlertidige bestemmelsen foreslås videreført til 1. juli 2028. Formålet med videreføringen er å fremskaffe nok utleieboliger ved boligmangel som følge av at det kommer mange fordrevne fra Ukraina.

Det er grunn til å tro at et høyt antall flyktninger vil bli bosatt også de neste årene. Så langt har kommunene i stor grad benyttet det private og kommunale utleiemarkedet i bosettingen. Tilbakemeldinger tyder på at boligreserven i svært mange kommuner er nær uttømt. Det er i tillegg høyt press i leiemarkedet, slik at flere grupper enn flyktninger sliter med å finne bolig. En spørreundersøkelse, som ble sendt til kommunene kort tid etter at den midlertidige bestemmelsen trådte i kraft i juni 2023, viste at en rekke kommuner allerede har eller kommer til å leie inn fritidsboliger som følge av unntaket. Det midlertidige unntaket i husleieloven kan dermed bidra til å avhjelpe situasjonen i kommuner som har mange fritidsboliger av god kvalitet.

Leieboerforeningen mener kortvarige ettårskontrakter svekker leiers boligsituasjon og vern etter husleieloven. Departementet viser til at hensynet til forutsigbare og langsiktige leieforhold må veies mot tilgangen til boliger. Etter departementets syn vil det for eksempel være bedre for en flykning å ha tilgang på en fritidsbolig av god kvalitet i ett år, enn å måtte bo lenge i mottak eller andre mindre gode botilbud. Et vilkår for å benytte unntaket om kortere minstetid er også at fritidsboligen må være godkjent til bruk som bolig etter plan- og bygningslovgivningen. Dette gir leier en ekstra sikkerhet for at fritidsboligen har visse kvaliteter.

Asker kommune viser til høyt prisnivå og press i leiemarkedet, og mener det er behov for økt satsing på støtteordninger fra Husbanken. Departementet følger situasjonen med bosetting av flyktninger i kommunene nøye, og vurderer eventuelle endringer i de økonomiske virkemidlene i de ordinære budsjettprosessene.