Høringssvar: forslag til endringer i eiendomsmeglingsloven og eiendomsmeglingsforskriften

Det vises til høringsbrev av 8. juli d.å., samt høringsnotat med forslag til endringer i eiendomsmeglingslov og eiendomsmeglingsforskrift.

I det følgende vil Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) ta opp forslagene i den samme rekkefølge som i høringsnotatet. NEFs syn på det enkelte forslag følger i ramme, etterfulgt av vår begrunnelse.

I) Oppgjør - sikker utveksling av ytelsene

Forslag til endring i eiendomsmeglingsforskriften § 3-9, nytt tredje ledd:
For formidlinger som ikke omfattes av lov 13. juni 1997 nr 43 om avtaler med forbruker om oppføring av ny bustad m.m., kan midler som kjøper har innbetalt til eiendomsmeglingsforetaket til dekning av kjøpesummen ikke disponeres til fordel for selger for kjøper har fått hjemmel til eiendommen i grunnboken. Dersom handelen gjelder andel i borettslag gjelder tilsvarende for registrering i medhold av lov 6. juni 2003 nr 39 om burettslag § 6-2. Bestemmelsen kan fravikes dersom

1. kjøper hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet,
2. oppdraget er omfattet av eiendomsmeglingsloven § 1-4 tredje og fjerde ledd,
3. avvikende vilkår er stilt av kjøper i forbindelse med avtaleinngåelsen
    

NEFs begrunnelse:

1. I prinsippet er Kredittilsynets forslag, i de tilfeller som foreslås omfattet, et forbud mot at forskudd kan disponeres til fordel for selger før skjøtet er tinglyst. Ved å innføre et slikt forbud for tilfeller hvor handel går gjennom eiendomsmegler, men ikke i tilfeller hvor handel ikke går gjennom megler, risikerer vi at flere selgere som har behov for å få forskudd når de selger eiendom, velger ikke å benytte megler ved salg. Dette vil gi kjøpere dårligere vern enn det eiendomsmeglingsloven gir, og særlig etter siste endringer vedtatt 29. juni 2007. Adgang til å disponere innbetalt forskudd er evt et vilkår i avtalen mellom kjøper og selger og bør derfor ikke reguleres i eiendomsmeglingsforskriften.
2. Det er allerede et krav til at eiendomsmegleroppdraget skal gjennomføres på en sikker, ordnet og effektiv måte, jf eml § 1-1. Kredittilsynet har sanksjonsmuligheter i tilfeller hvor oppdraget ikke utføres i tråd med regelverket.
3. Retningslinjer for sikker utveksling av ytelser kan om nødvendig nedfelles i Rundskriv fra Kredittilsynet.
4. Avslutningsvis påpeker NEF at innføringen av en slik bestemmelse vil virke hemmende på konkurransen i bransjen, ved at store bankeide kjeder vil ha en fordel fremfor mindre og frittstående eiendomsmeglingsforetak. Dette er uheldig både for bransjen og for publikum.
5. NEF mener at avtale om at forskudd kan disponeres til fordel for selger, er til det beste både for kjøper og selger selv. Hvis selgerne skal dekke meglers vederlag, alle utlegg m.v. ved forfall, uten å kunne benytte kjøpers forskuddsinnbetaling til formålet, vil dette medføre en betydelig forverring for selger i forhold til i dag. Kjøperne skal som regel også selge. Fortsatt adgang til å kunne disponere forskudd til fordel for selger, er derfor bra også for kjøper. Det forutsettes at kjøpers forskuddsinnbetaling sikres, evt gjennom forsikringsordninger, i tilfeller hvor selger eller megler går konkurs.

II) Avvikling av eiendomsmeglingsforetak

Forslag til endring av eiendomsmeglingsloven § 8-2 nytt tredje ledd:
(3) I tilfelle som nevnt i første ledd kan Kredittilsynet oppnevne en forvalter som selv har tillatelse til å drive eiendomsmegling etter § 2-1 første ledd til å sluttføre oppdrag som omfattes av denne lov. Departementet kan i forskrift fastsette nærmere bestemmelser om rettigheter og plikter til forvalteren, samt i forskrift eller enkeltvedtak gjøre unntak fra lovens øvrige bestemmelser.

Forslag til endring i eiendomsmeglingsloven § 8-3 (1) nr 2:
2. ikke lenger oppfyller kravet i § 2-6 annet ledd,

Forslag til endring i eiendomsmeglingsloven § 8-3 nytt tredje ledd (skal antagelig være nytt annet ledd):
(3) I tilfelle som nevnt i første ledd gjelder § 8-2 tredje ledd tilsvarende for advokatens oppdrag som omfattes av denne lov.

Forslag til endring av eiendomsmeglingsforskriften § 3-11, overskriften skal lyde:
§ 3-11 Disponering av klientmidler

Forslag til endring av eiendomsmeglingsforskriften § 3-11 femte ledd:
(5) I tilfeller nevnt i annet og tredje ledd kan Kredittilsynet sperre klientkontoen eller gi en eller flere personer disposisjonsrett over denne. Tilsvarende gjelder for overføring av eiendomsmeglingsforetakets rettigheter til å disponere over eiendommen oppdraget gjelder.

Begrunnelse:
NEF slutter seg til Kredittilsynets begrunnelse, jf høringsnotatet.

III) Egenhandel

Forslag til endringer i eiendomsmeglingsloven § 5-3 femte og sjette ledd:
(5) Foretak og advokater som driver eiendomsmegling, jf § 2-1, kan ikke motta oppdrag fra

1. personer og foretak som nevnt i første og annet ledd,
2. slektninger i opp- eller nedstigende linje og søsken til personer som nevnt i første ledd, eller
3. ektefelle og person som bor i ekteskapslignende forhold med slektninger som nevnt i nr 2,
4. foretak hvor personer eller foretak som nevnt i dette ledd, alene eller sammen, har slik innflytelse som nevnt i aksjeloven og allmennaksjeloven § 1-3 annet ledd eller selskapsloven § 1-2 annet ledd.

(6) Forbudet i første til femte ledd omfatter ikke

1. ansatte i andre filialer, jf § 2-2, i foretaket eller advokatvirksomheten enn den filialen som utfører oppdraget, eller
2. ansatte i filialer, jf § 2-2, i foretaket eller advokatvirksomheten som kun forestår oppgjør. 

Begrunnelse:
Som Kredittilsynets.

IV) Kravet til fagansvarlig

Innledningsvis minner NEF om vår holdning til og begrunnelse for problemstillingen, gitt i høringssvar til Finansdepartementet av 27. april 2006 (s 5-6) til ny eiendomsmeglingslov.

Kredittilsynets forslag til endring i eiendomsmeglingsloven. § 2-9 annet ledd skal lyde:
(2) Foretaket skal ha en fagansvarlig person (fagansvarlig), som enten har
eiendomsmeglerbrev, jf 5c 4-2, advokatbevilling eller tillatelse etter § 4-3. Vedkommende skal være egnet til å sikre at foretaket drives i samsvar med lover, forskrifter og god meglerskikk. Dersom foretaket har en eller flere filialer skal hver av disse ha en fagansvarlig som oppfyller kravene etter første og annet punktum. Kredittilsynet kan gi tillatelse til at samme person er fagansvarlig for mer enn ett foretak eller en filial når Kredittilsynet finner det forsvarlig.

NEF slutter seg ikke til Kredittilsynets forslag. NEF foreslår i stedet følgende som nytt siste pkt i eml § 2-9 annet ledd (NEFs tillegg til Kredittilsynets forslag i kursiv):

Kredittilsynet kan gi tillatelse til at samme person er fagansvarlig for inntil tre foretak eller tre filialer når Kredittilsynet finner det forsvarlig, faktisk tilstedeværelse kan sannsynliggjøres og der fagansvarlig ikke har salgsbudsjett. Tillatelse til å være fagansvarlig for mer enn ett foretak eller en filial kan gis for inntil ett år av gangen. Ved fornyelse må faktisk tilstedeværelse dokumenteres.

Begrunnelse:

1. NEF ser at det kan oppstå situasjoner hvor det er behov for å gi dispensasjon fra kravet til at det skal være en tilstedeværende fagansvarlig ved hvert kontor/filial. I tillegg til vilkårene Kredittilsynet nevner de vil legge til grunn ved forsvarlighetsvurderingen, se høringsnotatets pkt 5.3 annet avsnitt, mener NEF at Kredittilsynet, ved søknad om forlengelse av dispensasjon, må kreve at faktisk og gjennomført tilstedeværelse i siste dispensasjonsperiode dokumenteres. Videre bør det legges betydelig vekt på at fagansvarlig faktisk er tilgjengelig for foretakets øvrige ansatte og klienter. Det bør derfor for eksempel ikke kunne gis tillatelse til at flere kontorer deler fagansvarlig når avstand eller reisetid mellom foretakene ikke muliggjør at fagansvarlig er enkelt tilgjengelig.
2. Ved å åpne for at Kredittilsynet kan gi tillatelse til at samme person er fagansvarlig for flere kontorer/filialer vil kravet til at det skal være en tilstedeværende fagansvarlig ved hvert kontor/filial, i realiteten bortfalle. Det er derfor sentralt at denne personen er 100 % dedikert til fagansvar, og ikke også innehar egne salgsbudsjetter. Dette må dokumenteres før dispensasjon gis.
3. Dispensasjon bør under enhver omstendighet begrenses til 3 kontorer for samme fagansvarlige. Dispensasjoner utover dette vil i gjennomsnitt gi mindre enn 1/3 arbeidsdag pr sted, reisetid mellom kontorene tatt i betraktning. Det vil ikke oppfylle lovgivers intensjon med fagansvarligs veilednings- og kontrollfunksjon innad og tilgjenglighet for kunder utad. I forsvarlighetsvurderingen bør Kredittilsynet legge vekt på antall ansatte ved kontoret, ansattes kompetanse, antall omsetninger osv. Som grunnlag for NEFs vurdering av at en fagansvarlig kan inneha fagansvar for inntil 3 kontorer/filialer, er det tatt utgangspunkt i at et gjennomsnittlig kontor har 5 ansatte og omsetter ca 150-200 boliger pr år
4. NEF kan ikke se at Kredittilsynet har begrunnet forslaget med argumenter utover de som ble anført under arbeidet med ny eiendomsmeglingslov i 2006-2007. Denne sakens argumenter er allerede grundig belyst i Ot prp nr 16 (2006-2007), pkt 5.3. Likevel ser NEF behovet for en mindre oppmykning av regelverket, i tilfeller hvor dette bidrar til å styrke den faglige kvaliteten
5. NEF er kjent med at Kredittilsynet har gitt omfattende dispensasjoner fra kravet til at det skal være en tilstedeværende fagansvarlig ved hvert kontor/filial i tiden etter at ny eiendomsmeglingslov trådte i kraft. Den nye loven er på dette punkt derfor ikke prøvd ut. NEF mener likevel at vårt forslag er en fornuftig tilpasning som i enkelte tilfeller vil kunne heve kvaliteten på fagansvaret.

V) Innsyn i budjournal

Forslag til endring i eiendomsmeglingsforskriften. § 6-4 første ledd skal lyde:
(1) Kjøper og selger skal uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand tilbys kopi av budjournalen mot skriftlig å bekrefte at opplysninger om budgiverer identitet ikke skal brukes til annet enn å ivareta partens interesser i saken.

Begrunnelse:
NEF slutter seg til Kredittilsynets forslag og begrunnelse, idet vi aksepterer at Kredittilsynets forslag og begrunnelse er bedre enn NEFs eget forslag, gitt i tillegg til vårt høringssvar til Finansdepartementets forslag til endring i eiendomsmeglingsforskriften og datert 30. juni 2008.
 
NEF minner om vårt høringssvar til forslag til endring av eiendomsmeglingsforskriften, datert og sendt til Finansdepartementet 23. juni 2008, idet vi oppfordrer til at departementet nå vurderer alle forslag til endringer.

I nevnte høringssvar foreslo NEF:

Begrunnelse:

1. registrering av timer i tilfeller hvor det er avtalt fast vederlag eller provisjon vil ikke innvirke på allerede inngått og bindende avtale mellom oppdragsgiver og megler
2. timeregistrering er i disse tilfellene et merarbeid for megler som fordyrer meglertjenesten for oppdragsgiver unødvendig.

Videre foreslo NEF (side 6 i høringssvaret):

Begrunnelse:

1. hensynet til at dagens regelverk på dette punkt villeder og ikke tjener formålet til åpenhet om vederlagsstrukturen
2. hensynet til en rettferdig konkurranse mellom eiendomsmeglingsforetakene
3. hensynet til at dagens regel ikke tjener formålet om åpenhet om
   vederlagsstrukturen, ved at deler av meglervederlaget (til "ekstern"
   oppgjørsmegler) faktureres som utlegg og ikke fremgår av salgsoppgaven
   

Vedlegg

 

nef_inkl_vedlegg.pdf