Fyrstikkalleen 17 Eiendom AS

Vi viser til søknad av 20. mars 2013 og til departementets brev av 25. april 2013. Vi viser også til korrespondanse per epost. Vi beklager den lange saksbehandlingstiden.

Søknaden gjelder unntak fra bestemmelsen i aksjeloven § 8-10 slik at Fyrstikkalleen 17 Eiendom AS, org.nr. 992 252 324 (”Selskapet”), kan stille 1. prioritets factoringpant pålydende [Unntatt offentlighet, jf. offentlighetsloven § 13, jf. forvaltningsloven § 13 første ledd nr. 2] kroner som sikkerhet i forbindelse med Fyrstikkalleen 17 Invest AS’ erverv av samtlige aksjer i selskapet. Departementet innvilger søknaden. Den nærmere vurderingen og vedtaket følger nedenfor.

Stortinget vedtok 30. mai 2013 endringer i aksjeloven, deriblant i § 8-10, med i kraft­tredelse 1. juli 2013. Denne saken avgjøres i tråd med reglene på søknadstidspunktet.

Om søknaden

Fyrstikkalleen 17 Invest AS (”Kjøper”) inngikk i november 2012 avtale om erverv av samtlige aksjer i FY 17 Eiendom AS (nå Fyrstikkalleen 17 Eiendom AS) fra FY 17 AS (”Selger”). Selskapets hovedaktivum er eiendommen gnr. 130, bnr. 139 i Oslo kommune, med påstående bebyggelse (”Eiendommen”). Eiendommen ble i forbindelse med overdragelsen verdsatt til [Unntatt offentlighet, jf. offentlighetsloven § 13, jf. forvaltningsloven § 13 første ledd nr. 2] kroner. Kjøpesummen for aksjene var tilsvarende eiendomsverdien med tillegg av Selskapets øvrige aktiva, men med fradrag for Selskapets gjeld og en rabatt som følge av differansen mellom eiendomsverdien og skattemessig saldoverdi på Eiendommen.

I forbindelse med gjennomføringen av aksjeoverdragelsen i november 2012 ble det vurdert om Selskapet skulle stille 1. prioritets factoringpant pålydende [Unntatt offentlighet, jf. offentlighetsloven § 13, jf. forvaltningsloven § 13 første ledd nr. 2] kroner til Kjøpers långiver, [Unntatt offentlighet, jf. offentlighetsloven § 13, jf. forvaltningsloven § 13 første ledd nr. 2] (”Långiver”), men dette ble utsatt inntil videre. Kjøper har i samråd med Långiver besluttet at factoringpant nå skal etableres. Det søkes derfor om unntak fra aksjeloven § 8-10 slik at Selskapet kan stille Selskapets enkle pengekrav som Selskapet har og/eller får i sin næringsvirksomhet som sikkerhet (factoring-pant) for Kjøpers erverv av aksjene i Selskapet. Søker legger til grunn at sikkerhetsstillelsen av Eiendommen omfattes av unntaket i forskrift 30.11.2007 nr. 1336 om unntak fra aksjeloven § 8-10 og allmennaksjeloven § 8-10.

Det fremgår av søknaden at totalt kapitalbehov ved ervervet utgjorde om lag [Unntatt offentlighet, jf. offentlighetsloven § 13, jf. forvaltningsloven § 13 første ledd nr. 2] kroner. Kjøper tok i forbindelse med kjøpet opp et lån fra Långiver på [Unntatt offentlighet, jf. offentlighetsloven § 13, jf. forvaltningsloven § 13 første ledd nr. 2] kroner med sikkerhet i Eiendommen. Lånet ble i sin helhet benyttet til å delfinansiere kjøpesummen for aksjene i Selskapet og innfri eksisterende gjeld i Selskapet. Resterende [Unntatt offentlighet, jf. offentlighetsloven § 13, jf. forvaltningsloven § 13 første ledd nr. 2] kroner av kjøpesummen ble finansiert gjennom bruk av Kjøpers egenkapital. Søker skriver at dette innebar en egenkapitalandel på [Unntatt offentlighet, jf. offentlighetsloven § 13, jf. forvaltningsloven § 13 første ledd nr. 2] prosent.

Søker skriver at før avtaleinngåelsen ble Selskapet lagt ut for salg på det åpne markedet gjennom eiendomsmegleren Newsec AS. Eiendomsverdien er blant annet basert på leieinntektene som Selskapet får for Eiendommen og et markedsmessig avkastningskrav på Kjøpers investering ved erverv av aksjene i Selskapet. På bakgrunn av dette skriver søker at det må kunne legges til grunn at transaksjonen skjedde til markedspris.

Søker opplyser at Eiendommen er Selskapets eneste aktiva av betydning og at Selskapet ikke har ansatte. Selskapets virksomhet er utelukkende begrenset til utleie av Eiendommen. Selskapet vil ikke ha andre kreditorer enn Långiver med unntak for kreditorer som knytter seg til den løpende driften av Selskapet. Årlig brutto leieinntekter for Selskapet vil være om lag [Unntatt offentlighet, jf. offentlighetsloven § 13, jf. forvaltningsloven § 13 første ledd nr. 2] kroner. Leieinntektene vil benyttes til å betjene gjelden til Långiver. Løpetiden for lånet fra Långiver er [Unntatt offentlighet, jf. offentlighetsloven § 13, jf. forvaltningsloven § 13 første ledd nr. 2] år. Lånet er gitt på forretningsmessige vilkår.

Det rettslige grunnlaget

Lov 13. juni 1997 om aksjeselskaper (aksjeloven) § 8-10 første ledd, slik den var på søknadstidspunktet, forbyr selskaper å yte kreditt, stille sikkerhet eller yte annen finansiell bistand i forbindelse med erverv av aksjer i selskapet eller selskapets morselskap. Ordlyden er vid og omfatter flere former for finansiell bistand ved ulike disposisjoner.

Gjennom aksjeloven § 8-10 andre ledd er Nærings- og handelsdepartementet tillagt myndighet til å gjøre unntak fra bestemmelsen gjennom forskrift eller enkeltvedtak.

Forbudet i aksjeloven § 8-10 tar sikte på å hindre disposisjoner som er til skade for selskapet, kreditorene, aksjeeierne og de ansatte. Dette begrunnes nærmere i Ot.prp. nr. 23 (1996-97) med at det er fare for at aksjeerverv som er finansiert av selskapet selv, ”ikke vil innebære noen reell tilførsel av kapital til selskapet og dermed en svekkelse av selskapets kapitalgrunnlag.”

Forskrift 30.11.2007 nr. 1336 om unntak fra aksjeloven § 8-10 og allmennaksjeloven § 8-10 (”unntaksforskriften”) kapittel 3 gir adgang til at rene eiendoms­selskaper likevel på visse vilkår kan stille sikkerhet i selskapets faste eiendom ved erverv av aksjer i selskapet eller morselskapet.

Unntak ved enkeltvedtak kan bare gis dersom transaksjonen har en fornuftig og forretningsmessig begrunnelse og ikke strider mot hensynene bak forbudet i aksjeloven § 8-10. Departementet stiller gjennomgående strenge krav til målselskapet. Det følger av praksis at selskapet skal ha færrest mulige forpliktelser ut over dem som følger av forholdet til lånekreditor som finansierer oppkjøpet av selskapet og til den løpende driften av det. Departementet stiller derfor et krav om at selskapet som hovedregel skal være et rent eiendomsselskap, og at det ikke skal ha andre ansatte enn daglig leder. Ettersom daglig leder er et lovpålagt krav etter aksjeloven, åpnes det for dette. Det legges også vekt på om disposisjonen er inngått mellom uavhengige parter.

I tilfeller som omfattes av forbudet i aksjeloven § 8-10 og hvor det ikke er grunnlag for å gjøre unntak, må partene skaffe finansiering på annen måte. Dette kan for eksempel skje ved at kjøper stiller sikkerhet i sine aksjer i målselskapet.

Departementets vurdering

Overdragelsen av Selskapet er allerede blitt gjennomført. Blant annet på bakgrunn av den korte tiden mellom ervervet og den ønskede sikkerhetsstillelsen mener departementet at sikkerhetsstillelsen skjer ”i forbindelse med” ervervet. Aksjeloven § 8-10 første ledd kommer dermed til anvendelse. Søknaden gjelder unntak ved enkeltvedtak slik at Selskapet skal kunne stille factoringpant.

Egenkapitalandelen sier noe om Selskapets evne til å tåle tap uten kapitaltilskudd eller kreditt fra andre aktører. Egenkapitalandelen er viktig for å vurdere Selskapets evne til å tåle et eventuelt tap dersom factoringpantet realiseres. En større egenkapitalandel, og dermed tapsbuffer, bidrar til å redusere kreditorenes risikoeksponering. Egenkapitalandelen i denne saken er etter departementets beregning på om lag [Unntatt offentlighet, jf. offentlighetsloven § 13, jf. forvaltningsloven § 13 første ledd nr. 2] prosent ved ervervet.

Eiendomsselskaper har ofte en lav andel løpende driftskostnader sammenlignet med verdiene i selskapets eiendeler som normalt består av tomt, bygninger eller annen fast eiendom. I dette tilfellet utgjør de årlige driftskostnadene i Selskapet (tall fra 2011) etter departementets beregning om lag [Unntatt offentlighet, jf. offentlighetsloven § 13, jf. forvaltningsloven § 13 første ledd nr. 2] prosent av kjøpesummen. Eventuelle krav fra kreditorer knyttet til løpende drift, vil dermed være begrenset sammenlignet med Selskapets verdi og egenkapitalandel. På denne bakgrunn vurderer departementet at egen­kapitalandelen er tilstrekkelig til å dekke Selskapets løpende driftskostnader i dette tilfellet.

Kundefordringene benyttes ofte som en indikator på verdien av et factoringpant. Kunde­fordringene i Selskapet hadde i 2011 en bokført verdi på om lag [Unntatt offentlighet, jf. offentlighetsloven § 13, jf. forvaltningsloven § 13 første ledd nr. 2] kroner. I denne saken gir factoringpantet en sikkerhetsdekning på kun om lag [Unntatt offentlighet, jf. offentlighetsloven § 13, jf. forvaltningsloven § 13 første ledd nr. 2] prosent av eiendommens verdi ved ervervstidspunktet, dersom en legger til grunn den bokførte balanseverdien av kundefordringene for 2011. Til tross for den lave verdien av kundefordringene relativt til eiendomsverdien, vil banken ha interesse av å etablere factoringpantet for å sikre likviditet til midlertidig betjening av renter. Banken vil derfor kunne være tilbøyelig til å realisere factoringpantet før en realisering av Eiendommen ved et ev. mislighold av lånet, fordi dette vil være en enklere og raskere prosess. Ved realisering av factoringpantet vil panthaver overta rådigheten over kundefordringene, i dette tilfellet leieinntektene, som er hovedinntektskilden til Selskapet. Departementet har ikke gått nærmere inn på en detaljert vurdering av risikovirkningen for selskapet av at banken eventuelt realiserer pantet i kundefordringene. Departementet mener likevel at forpliktelsene overfor de øvrige kreditorene er tilstrekkelig sikret uten omgående tilgang på likviditet, på grunn av verdiene av eiendelene og egenkapitalen i selskapet.

Videre synes det klart at kjøper kan betjene den aktuelle gjelden gjennom mottatt leie fra Eiendommenes leietakere. Departementet har lagt vekt på at banken har gitt tilsagn om lån, og at banken dermed har vurdert det slik at de økonomiske forpliktelsene som lånet innebærer, vil bli dekket. På denne bakgrunnen legger departementet til grunn at målselskapet vil ha finansiell kapasitet til å betjene oppkjøpsgjelden.

Kjøper eier etter overdragelsen 100 prosent av aksjene i Selskapet, og har dermed kon­troll over samtlige aksjer. Målselskapet har ingen ansatte, virksomheten er begrenset til utleie av Eiendommen og Selskapet vil ikke ha andre kreditorer enn Långiver og dem som knytter seg til den løpende driften av Selskapet. Forholdet i søknaden ligger derfor tett opp til vilkårene i unntaksforskriften. Etter departementets vurdering bidrar dette til å sikre vern av selskapskapitalen, og dermed ivaretakelse av kreditorenes og aksjeeiernes interesser. Kjøpesummen for aksjene i Selskapet opplyses å være markedsverdi, og det fremstår som at det er likevekt i kontraktsforholdet når det gjelder partenes ytelser og vilkår ellers. På denne bakgrunn mener departementet at ervervet og sikkerhetsstillelsen er grunnet på vanlige forretningsmessige vilkår og prinsipper.

Etter en totalvurdering har departementet kommet til at det kan gjøres unntak gjennom enkeltvedtak for sikkerhetsstillelsen i forbindelse med ervervet av aksjene i Selskapet. Det er departementets vurdering at hensynene bak forbudet i aksjeloven § 8-10 i liten grad gjør seg gjeldende i denne saken.

Vedtak

Nærings- og handelsdepartementet gjør med hjemmel i lov 13. juni 1997 nr. 44 (aksjeloven)  § 8-10, andre ledd, jf. kongelig resolusjon 17. juli 1998 nr. 619, unntak fra forbudet i § 8-10 mot at et selskap kan stille midler til rådighet eller yte lån eller stille sikkerhet i forbindelse med erverv av aksjer i selskapet.

Fyrstikkalleen 17 Eiendom AS kan stille sikkerhet i forbindelse med erverv av aksjene i selskapet slik som beskrevet i søknaden.

Søknaden er innvilget, men for ordens skyld gjør vi likevel oppmerksom på at vedtaket kan påklages til Kongen i statsråd etter reglene i forvaltningsloven kapittel VI, §§ 28-32. Klage-fristen er tre uker, og klagen sendes til Nærings- og handelsdepartementet, jf. forvaltnings-loven § 32 første ledd. Vi gjør også oppmerksom på at det ikke er mulig å klage til Sivilombudsmannen hvis en klagesak er avgjort av Kongen i statsråd.

Vi publiserer rutinemessig alle vedtak på vår nettside www.nhd.no/enkeltvedtak. Vi ber om at eventuelle synspunkter på dette sendes til departementet innen 14 dager.