Sandslimarka 31 AS

Publisert under: Regjeringen Solberg

Utgiver: Nærings- og fiskeridepartementet

Vi viser til søknad datert 28. januar 2014 og til departementets brev datert 5. februar 2014 samt e-post med ytterligere informasjon til Nærings- og fiskeridepartementet 19. mai 2014.

Søknaden gjelder unntak fra aksjeloven § 8-10 slik at Sandslimarka 31 AS kan stille sine midler som sikkerhet i forbindelse med Union Nystiftet 40 AS’ erverv av samtlige aksjer i selskapet. Departementet har kommet til at søknaden kan innvilges. Den nærmere vurderingen og vedtaket følger nedenfor. 

I søknaden bes det også om en avklaring av hvordan en eventuell, fremtidig utbygging av eiendommen skal bedømmes med utgangspunkt i aksjeloven § 8-10. 

Om søknaden

I brevet datert 28. januar 2014 skriver advokaten at Union Nystiftet 40 AS i januar 2014 ervervet samtlige aksjer i Sandslimarka 31 AS (Sandslimarka), org.nr. 989470930. Selskapets hovedaktivum er en eiendom i Bergen kommune, gnr. 116, bnr. 127, snr. 1-10. Advokaten skriver at Sandslimarka er et eiendomsselskap hvis eneste virksomhet er drift og utleie av denne eiendommen. Sandslimarka har ingen ansatte, og kjøper er eneste aksjonær.

Aksjene i selskapet overdras for [u.off. jf. offl.§ 13, jf. fvl.§ 13 første ledd, nr. 2] kroner. Eiendommens markedsverdi er fremforhandlet til [u.off. jf. offl.§ 13, jf. fvl.§ 13 første ledd, nr. 2] kroner og kjøpesummen er deretter justert for selskapets balanseposter. 

[u.off. jf. offl.§ 13, jf. fvl.§ 13 første ledd, nr. 2] kroner ble finansiert ved lån i bank, mens resten ble finansiert ved egenkapital. Samtidig har kjøper refinansiert Sandslimarkas eksisterende lån fra selger pålydende [u.off. jf. offl.§ 13, jf. fvl.§ 13 første ledd, nr. 2] kroner i kjøpers bank.

 

For dette pengekravet ønsker kjøper at banken får

(i)            førsteprioritets panterett i aksjene

(ii)           førsteprioritets panterett i eiendommen

(iii)          førsteprioritets panterett i bankkonti

(iv)          førsteprioritets panterett i utestående fordringer knyttet til leiekontraktene for eiendommen

Søker legger til grunn at sikkerheten i eiendommen oppfyller vilkårene i forskrift om unntak fra aksjeloven § 8-10, slik at det ikke er nødvendig med unntak. Søknaden gjelder dermed den øvrige sikkerhetsstillelsen i forbindelse med ervervet, punktene (iii) og (iv) ovenfor. 

Rettslig grunnlag

Etter lov 13. juni 1997 om aksjeselskaper (aksjeloven) § 8-10, første ledd, kan et aksjeselskap ”stille midler til rådighet eller gi kreditt eller stille sikkerhet i forbindelse med en tredjepersons erverv av aksjer eller rett til erverv av aksjer i selskapet eller selskapets morselskap innenfor rammen av de midler selskapet kan benytte til utdeling av utbytte etter § 8-1.” Det følger videre av første ledd at ”(s)elskapets bistand skal ytes på vanlige forretningsmessige vilkår og prinsipper, og det skal stilles betryggende sikkerhet for kravet på tilbakebetaling eller tilbakesøkning. Det kan bare ytes bistand til erverv av aksjer som er fullt innbetalt.” Etter § 8-10, andre til fjerde ledd, følger det nærmere saksbehandlingsregler for en beslutning om finansiell bistand. Blant annet skal styrets vedtak om bistand godkjennes av generalforsamlingen før bistanden ytes.  Bestemmelsen trådte i kraft 1. juli 2013 og erstatter den tidligere forbudsbestemmelsen i aksjeloven § 8-10. 

Kongen kan ved forskrift eller enkeltvedtak gjøre unntak fra reglene i § 8-10 første til fjerde ledd, jf. § 8-10, femte ledd. I forbindelse med unntak fra første til fjerde ledd kan det samtidig gjøres unntak fra §§ 8-7 til 8-9. Nærings- og handelsdepartementet er ved kgl. res. 14. juni 2013 nr. 636 delegert myndighet etter denne bestemmelsen. Departementet har gitt et generelt unntak fra aksjeloven § 8-10 i forskrift 30. november 2007 nr. 1336 om unntak fra aksjeloven § 8-10 og allmennaksjeloven § 8-10 (”unntaksforskriften”). Unntaksforskriften gjelder også etter lovendringen. 

I forarbeidene til ny § 8-10 (Prop. 111 L (2012–2013) pkt. 5.9.5) uttalte Justis- og beredskapsdepartementet at ”(d)en foreslåtte lovbestemmelsen i § 8-10 oppstiller nokså strenge vilkår for at selskapet skal kunne yte finansiell bistand til erverv av aksjer, og det kan etter departementets vurdering fortsatt være behov for en adgang til å gi dispensasjon fra reglene.” Det er ikke gitt uttalelser om den nærmere praktiseringen av dispensasjonsadgangen. I Prop. 111 L (2012–2013) uttaler Justis- og beredskapsdepartementet på s. 74 at ”hensynene dagens forbudsregel er ment å ivareta, vil være tilstrekkelig ivaretatt også med den foreslåtte bestemmelsen.” På samme sted vises det blant annet til at kravet om at bistanden må ligge innenfor selskapets frie egenkapital vil ivareta kreditorenes interesser, og at hensynet til aksjeeiernes, herunder mindretallets interesser, er søkt ivaretatt ved kravet om generalforsamlingsbehandling, kravet om redegjørelse fra styret og ved de alminnelige misbruksreglene i aksjeloven §§ 5-21 og 6-28. På denne bakgrunn legger departementet til grunn at de hensynene som den tidligere forbudsbestemmelsen søkte å ivareta, nemlig ”hensynet til vern av selskapskapitalen og dermed ivaretakelse av kreditorenes og aksjonærenes interesse”, jf. Ot.prp. nr. 23 (1996–97) s. 48, fortsatt er relevante ved en vurdering av om det skal gis dispensasjon. 

I forarbeidene til den forrige aksjeloven § 8-10 er hensynene bak bestemmelsen begrunnet nærmere med at det er en klar fare for at aksjeerverv som er finansiert av selskapet selv, ”ikke vil innebære noen reell tilførsel av kapital til selskapet og dermed en svekkelse av selskapets kapitalgrunnlag”. Det uttales også at finansiering av aksjeerverv gjennom selskapets egne midler vil kunne gi grunnlag for spekulasjonsoppkjøp av selskapets aksjer, og at dette igjen kan lede til disposisjoner som er til skade ikke bare for kreditorer og aksjeeiere, men også for arbeidstakere og andre interesse­grupper. 

I de tidligere forarbeidene fremgår det også at dispensasjon ved enkeltvedtak kan gis dersom transaksjonen har en fornuftig og forretningsmessig begrunnelse og ikke strider mot hensynene bak forbudet i § 8-10. I den nye § 8-10 første ledd er det nå lovfestet et krav om at selskapets bistand skal ytes på ”vanlige forretningsmessige vilkår og prinsipper”. Når det gjelder kravet om at det skal stilles ”betryggende sikkerhet for kravet på tilbakebetaling eller tilbakesøkning”, jf. asl. § 8-10 første ledd tredje punktum, er det i forarbeidene uttalt at også dette er et viktig element i lovforslaget, og at et ”slikt vilkår gjør bestemmelsen mindre betenkelig både ut fra kreditorenes og andre aksjeeieres interesser”, jf. Prop. 111 L (2012–2013) s. 74. Det er på samme sted vist til at ”(d)epartementet har vanskelig for å se at det i praksis vil være særlig forskjell på lovforslaget og direktivets løsning i og med at direktivet krever at bistanden skal skje på markedsvilkår, og da særlig med hensyn til renter og sikkerhetsstillelse. Etter departementets syn er det en fordel at vilkåret om sikkerhetsstillelse kommer klart til uttrykk i loven.” 

Departementets vurdering
Etter departementets vurdering er pantet i eiendommen omfattet av unntaksforskriften, jf. forskriftens §§ 8-12, og trenger derfor ikke dispensasjon ved enkeltvedtak.  Det er imidlertid behov for dispensasjon ved enkeltvedtak for panteretten i utestående fordringer og panterett i selskapets bankkonti. 

Egenkapitalandelen sier noe om selskapets evne til å tåle tap uten kapitaltilskudd eller kreditt fra andre aktører. Egenkapitalandelen er viktig for å vurdere selskapets evne til å tåle et eventuelt tap dersom panteobligasjonene i kundefordringene realiseres. En større egenkapital­andel og dermed tapsbuffer bidrar til å redusere kreditorenes risikoeksponering.  Med utgangspunkt i de ovennevnte transaksjonsbeløpene har departementet beregnet at det ble fratrukket balanseposter på ca. [u.off. jf. offl.§ 13, jf. fvl.§ 13 første ledd, nr. 2] kroner fra eiendommens fremforhandlede markedsverdi på [u.off. jf. offl.§ 13, jf. fvl.§ 13 første ledd, nr. 2] kroner for å verdsette selskapets kjøpesum. Departementet har således beregnet at egenkapital­andelen i selskapet etter ervervet er på ca. 34,5 pst. Eiendomsselskaper har ofte en lav andel løpende driftskostnader sammenlignet med verdiene i selskapets eiendeler, som normalt består av tomt, bygninger eller annen fast eiendom. Etter gjennomgang av årsregnskapet og revisors beretning for regnskapsåret 2012 synes det for departementet som at det avgitte regnskapet er tilstrekkelig konsistent og korrekt i dette tilfellet. Departementet tar således utgangspunkt i det aktuelle årsregnskapet for sine beregninger i denne saken. I dette tilfellet utgjør driftskostnadene i målselskapet etter departementets beregning 8,1 pst. av eiendommens fremforhandlede markedsverdi. Eventuelle krav fra kreditorer knyttet til løpende drift vil dermed være begrenset sammenlignet med selskapets verdi og egenkapitalandelen. På denne bakgrunn vurderer departementet en egen­kapitalandel på ca. 34,5 pst. som tilstrekkelig til å dekke målselskapets løpende driftskostnader i dette tilfellet. 

Leieinntektene (leietaker er selger NextGenTel AS) i selskapet utgjør i all hovedsak målselskapets inntektsgrunnlag. I tillegg til husleie faktureres leietakerne for fellesutgiftene ved driften av eiendommen. Etter vilkårene per 31.12.2012 har målselskapet totale drifts­inntekter på ca. [u.off. jf. offl.§ 13, jf. fvl.§ 13 første ledd, nr. 2] kroner og et positivt resultat etter betjening av rentekostnader og øvrige kreditorers krav relatert til den alminnelige driften. Det synes klart at kjøper kan betjene den totale gjelden gjennom mottatt leie fra eiendommenes leietakere også etter sikkerhetsstillelse for oppkjøpslånet. Departementet har lagt vekt på at banken har innvilget lånet og at finansinstitusjonen etter en risikovurdering av selskapets og målselskapets interne forhold, samt eksterne markedsforhold, dermed har vurdert det slik at de økonomiske forpliktelsene som lånet innebærer, vil bli dekket. På denne bakgrunn legger departementet til grunn at målselskapet vil ha finansiell kapasitet til å betjene oppkjøpsgjelden. 

Videre var verdien av målselskapets bankkonti oppgitt til ca. [u.off. jf. offl.§ 13, jf. fvl.§ 13 første ledd, nr. 2] kroner per 31.12.2012. Til sammenligning er eiendommens fremforhandlede markedsverdi på [u.off. jf. offl.§ 13, jf. fvl.§ 13 første ledd, nr. 2] kroner, noe som gir en dekning på ca. 161 pst. for de samlede forpliktelsene i målselskapet. Departementet vurderer derfor at verdien i leieinntekter og bankkonti er relativt begrenset sammenlignet med verdien i eiendommen. Etter departe­mentets vurdering får panteretten i leieinntektene og bankkontiene dermed ikke avgjørende påvirkning på ivaretakelsen av interessene til målselskapets kreditorer og aksjeeiere. 

Kjøper vil etter ervervet eie 100 pst. av aksjene i målselskapet. Kjøper har dermed kon­troll over samtlige aksjer i målselskapet. Målselskapet har ingen ansatte, og forholdet i søknaden ligger tett opp til vilkårene i unntaksforskriften. Etter departementets vurdering bidrar dette til å sikre vern av selskapskapitalen og dermed ivaretakelse av kreditorenes og aksjeeiernes interesser. Kjøpesummen for aksjene i målselskapet opplyses å være markedsverdi fratrukket selskapets balanseposter, og det fremstår som at det er likevekt i kontraktsforholdet når det gjelder partenes ytelser og vilkår ellers. Videre er sikkerhetsstillelsen i målselskapets/ konsernets interesse. På denne bakgrunn mener departementet at ervervet og sikkerhetsstillelsen er grunnet på vanlige forretningsmessige vilkår og prinsipper.

Etter en totalvurdering har vi kommet til at det i dette tilfellet kan gjøres unntak gjennom enkeltvedtak for sikkerhetsstillelse i forbindelse med erverv av aksjene. Det er departementets vurdering at hensynene bak forbudet i aksjeloven § 8-10 i liten grad gjør seg gjeldende i denne saken. 

Spørsmålet om hvorvidt en fremtidig utbygging faller inn under aksjeloven § 8-10

Det er opplyst at det sannsynligvis på et senere tidspunkt er en mulighet for videre utbygging av eiendommen, og det bes om en avklaring av om denne eventuelle, fremtidige utbyggingen per i dag reiser tvil om Sandslimarka kan anses som et eiendomsselskap i forskriftens forstand. Det er ingen konkrete planer foreløpig, og det er dermed heller ikke igangsatt noe konkret prosjekt. 

Det fremkommer ikke noe i søknaden som tyder på at selskapet per i dag ikke oppfyller kravet om at selskapet er et eiendomsselskap i forskriftens forstand. Selv om det foreligger et mulig fremtidig ønske om en videre utbygging av eiendommen, driver og forvalter Sandslimarka per i dag kun eiendommen. Vi viser til at det i forskriftens § 10 første ledd står at kravene må være oppfylt på det tidspunkt sikkerhetsstillelsen etableres. Så lenge det per i dag ikke er noen utbygging på tomten og dette ligger lengre frem i tid, vil kravene være oppfylt på det tidspunktet sikkerheten i form av pantet i eiendommen etableres. Hvis ut­byg­gingen på et senere tidspunkt kommer i gang og selskapet involveres i utbyggingen på en slik måte at det ikke lenger vil kunne regnes som et rent eiendomsselskap, må det gjøres en ny vurdering av om det er ytterligere behov for unntak fra aksjeloven § 8-10.  

Vedtak

Nærings- og fiskeridepartementet gjør med hjemmel i lov 13. juni 1997 nr. 44 (aksjeloven) § 8-10 femte ledd, jf. kongelig resolusjon 17. juli 1998 nr. 619, unntak fra forbudet i § 8-10 mot at et selskap kan stille midler til rådighet eller yte lån eller stille sikkerhet i forbindelse med erverv av aksjer i selskapet. 

Sandslimarka 31 AS kan stille sikkerhet i førsteprioritets panterett i bankkonti og utestående fordringer knyttet til leiekontraktene for eiendommen i forbindelse med Union Nystiftet 40 AS’ erverv av aksjene i selskapet. 

Søknaden er innvilget, men for ordens skyld gjør vi likevel oppmerksom på at vedtaket kan påklages til Kongen i statsråd etter reglene i forvaltningsloven kapittel VI, §§ 28-32. Klagefristen er tre uker, og klagen sendes til Nærings- og fiskeridepartementet, jf. forvaltningsloven § 32 første ledd. Vi gjør også oppmerksom på at det ikke er mulig å klage til Sivilombudsmannen hvis en klagesak er avgjort av Kongen i statsråd. 

Vi publiserer rutinemessig vedtak og prinsipputtalelser på nettsiden www.nfd.dep.no/enkelt­vedtak. Vi ber om at eventuelle synspunkter på dette sendes oss innen 14 dager.