Dronningensgate 8 Oslo AS

Publisert under: Regjeringen Solberg

Utgiver: Nærings- og fiskeridepartementet

1.           Innledning

Vi viser til brev av 1. desember 2014 vedrørende avklaring av behov for dispensasjon fra aksjeloven § 8-10 første ledd i forbindelse med pantsettelse av eiendom ved kjøp av samtlige aksjer i Dronningensgate 8 Oslo AS. Vi viser også til e-post av 5. februar 2015 med tilleggsopplysninger.

Departementets gjennomgang av søknaden viser at det ikke er behov for unntak fra aksjeloven § 8-10 første ledd fra departementet.

2.           Søkers omtale av saken

Det oppkjøpte selskapet, Dronningensgate 8 Oslo AS (målselskapet), er ifølge søknaden et eiendomsselskap og har ikke andre ansatte enn daglig leder. Målselskapets virksomhet består i å eie og leie ut selskapets eiendom til kontorbrukere og nettbutikk. Videre opplyses det at ved utløpet av eksisterende leiekontrakter vil målselskapet leie lokalene ut til nye brukere, herunder eventuelt gjennomføre tilpasningsarbeider i lokalene. Når det gjelder hvilke tilpasningsarbeider som er aktuelle, er det opplyst at dette vil avhenge av den enkelte leietakers behov og ønsker knyttet til virksomheten som skal drives i lokalene. Søker skriver at slike arbeider generelt vil innebære oppgradering av lokalene til forskriftsmessig og tidsmessig standard hva angår planløsning, tekniske anlegg og estetiske krav. Det er videre opplyst at målselskapet ikke planlegger noen omdisponering eller endring av sin virksomhet før ervervet eller i den nærmeste tiden deretter.  

Det opplyses at kjøper, Majorstuhuset Invest AS, etter ervervet eier 100 pst. av aksjene i målselskapet. Som sikkerhet for kjøpers finansiering av ervervet skal målselskapet stille pant i sin eiendom til fordel for [Unntatt offentlighet, jf. offentlighetsloven § 13, jf. forvaltningsloven § 13 første ledd nr. 2]. Ut over den som skal finansiere ervervet [Unntatt offentlighet, jf. offentlighetsloven § 13, jf. forvaltningsloven § 13 første ledd nr. 2], opplyses det at målselskapet ikke har andre kreditorer enn kreditorer med krav som knytter seg til den løpende driften av selskapet. Det fremgår at kjøper og selger er uavhengige parter. Etter søkers vurdering er ervervet av aksjene i målselskapet og sikkerhetsstillelsen grunnet på vanlige forretningsmessige vilkår og prinsipper.

3.           Rettslig grunnlag

Etter lov 13. juni 1997 om aksjeselskaper (aksjeloven) § 8-10 første ledd kan et aksjeselskap ”stille midler til rådighet eller gi kreditt eller stille sikkerhet i forbindelse med en tredjepersons erverv av aksjer eller rett til erverv av aksjer i selskapet eller selskapets morselskap innenfor rammen av de midler selskapet kan benytte til utdeling av utbytte etter § 8-1.” Det følger videre av første ledd at ”(s)elskapets bistand skal ytes på vanlige forretningsmessige vilkår og prinsipper, og det skal stilles betryggende sikkerhet for kravet på tilbakebetaling eller tilbakesøkning. Det kan bare ytes bistand til erverv av aksjer som er fullt innbetalt.” Etter § 8-10 andre til fjerde ledd følger det nærmere saksbehandlingsregler for en beslutning om finansiell bistand. Blant annet skal styrets vedtak om bistand godkjennes av generalforsamlingen før bistanden ytes.  Bestemmelsen trådte i kraft 1. juli 2013 og erstatter den tidligere forbudsbestemmelsen i aksjeloven § 8-10.

Kongen kan ved forskrift eller enkeltvedtak gjøre unntak fra reglene i § 8-10 første til fjerde ledd, jf. § 8-10 femte ledd. I forbindelse med unntak fra første til fjerde ledd kan det samtidig gjøres unntak fra §§ 8-7 til 8-9. Nærings- og handelsdepartementet er ved kgl. res. 14. juni 2013 nr. 636 delegert myndighet etter denne bestemmelsen. Departementet har gitt et generelt unntak fra aksjeloven § 8-10 i forskrift 30. november 2007 nr. 1336 om unntak fra aksjeloven § 8-10 og allmennaksjeloven § 8-10 (”unntaksforskriften”). Unntaksforskriften gjelder også etter lovendringen.

Unntaksforskriftens kapittel 3 gir regler om eiendomsselskapers adgang til å stille sikkerhet ved erverv av aksjer i selskapet eller selskapets morselskap. Unntaksforskriften inneholder blant annet krav til målselskapet (§ 10), krav til kjøper (§ 11) og krav til disposisjonene (§ 12). Det følger av unntaksforskriften § 10 første ledd at selskapet må oppfylle kravene i § 10 ”på det tidspunkt sikkerheten etableres”.

4.           Departementets merknader

Dronningens gate 8 Oslo AS er et aksjeselskap, og sikkerheten som selskapet skal stille er i følge søkers opplysninger avtalepant i fast eiendom etter panteloven §§ 2-1 til 2-4. Vilkårene i unntaksforskriften § 9 er dermed oppfylt.

Departementet viser til opplysningene fra søker om at målselskapet driver utleie av eiendommen, og at målselskapet ikke planlegger noen omdisponering eller endring av sin virksomhet før ervervet eller i den nærmeste tiden deretter.  Utleie av eiendom faller inn under begrepet ”drift” etter unntaksforskriften § 10 første ledd nr. 1. Dette tilsier at målselskapet er et eiendomsselskap, og ikke et utviklingsselskap. Søker skriver at målselskapet ved utløpet av eksisterende leiekontrakter vil leie lokalene ut til nye brukere, herunder eventuelt gjennomføre tilpasningsarbeider i lokalene. Når det gjelder hvilke tilpasningsarbeider som er aktuelle, er det opplyst at dette vil avhenge av den enkelte leietakers behov og ønsker knyttet til virksomheten som skal drives i lokalene. Søker skriver at slike arbeider generelt vil innebære oppgradering av lokalene til forskriftsmessig og tidsmessig standard hva angår planløsning, tekniske anlegg og estetiske krav. Departementet vurderer at slike arbeider som har til formål å imøtekomme leietakeres behov for tilpasninger og oppfylle forskriftsmessige og tidsmessige standarder, faller inn under begrepet ”drift” etter unntaksforskriften § 10 første ledd nr. 1.  Ut fra ovennevnte er departementets vurdering at målselskapet er et eiendomsselskap etter unntaksforskriften § 10 nr. 1.

Videre vurderer departementet at målselskapet oppfyller vilkårene i unntaksforskriften § 10 nr. 2 og 3. Departementet viser her til søkers opplysning om at målselskapet ikke har andre ansatte enn daglig leder, og at målselskapet ikke har andre kreditorer enn den som finansierer ervervet og kreditorer med krav som knytter seg til den løpende driften av selskapet.

Det fremgår at Majorstuhuset Invest AS eier samtlige aksjer i målselskapet. Det betyr at kjøper er et selskap som omfattes av aksjeloven § 8-7 (3) nr. 2. Kravene til kjøper i unntaksforskriften § 11 vil dermed være oppfylt.

Departementet legger videre til grunn søkers opplysning om at aksjeervervet og sikkerhetsstillelsen er grunnet på vanlige forretningsmessige vilkår og prinsipper, og slik at unntaksforskriften § 12 er oppfylt.

Ut fra ovennevnte er vilkårene i unntaksforskriften oppfylt. Det er dermed ikke behov for å søke departementet om unntak fra aksjeloven § 8-10 første ledd.

For ordens skyld gjør vi oppmerksom på at hvis det på et senere tidspunkt skulle bli aktuelt med refinansiering i forbindelse med utbygging på målselskapets eiendom, må situasjonen vurderes på nytt.

Vi publiserer rutinemessig alle prinsipielle brev og vedtak på www.nfd.dep.no. Vi ber om at eventuelle synspunkter på dette sendes oss innen 14 dager.