Aktiver Javascript i din nettleser for en bedre opplevelse på regjeringen.no

Frysjaparken Utvikling AS

Vi viser til brev av 17. september 2014 som gjelder søknad om dispensasjon fra aksjeloven (asl.) § 8-10 for Frysjaparken Utvikling AS. Det fremgår av søknaden at selskapet har ervervet aksjene i selskapene Frysjaparken Eiendom AS, Kjelsåsveien 172 AS og Brække Festeselskap V AS for å få eierretten og rådigheten til eiendommene gnr./bnr. 59/237, 59/323 og 59/324 i Oslo kommune. Søknaden gjelder muligheten for målselskapene til å stille sine eiendommer som sikkerhet for et låneopptak som skal finansiere ervervet.

Søker oppfatter selv at ervervet faller inn under § 10 første ledd nr. 1 i forskrift 30. november 2007 nr. 1336 om unntak fra aksjeloven § 8-10 og allmennaksjeloven § 8-10 (unntaksforskriften). Søker har likevel bedt departementet om å avklare behovet for en dispensasjon fordi målet med ervervet på sikt er å utvikle eiendommene blant annet for salg av boliger.

Departementet er kommet til at Frysjaparken Utvikling AS sammen med målselskapene er å anse som eiendomsselskaper slik at unntaksforskriften kommer til anvendelse. Det er således ikke behov for dispensasjon ved enkeltvedtak. Den nærmere begrunnelsen følger nedenfor.

Søkers omtale av saken
Det fremgår av søknaden at kjøper gjennom flere transaksjoner har ervervet eiendomsrett og rådighet til tre eiendommer. Eiendommene er ifølge søknaden bebygget med ca. 45 000 kvm næringseiendom og 90 % av dette arealet er i dag leid ut. Leiekontraktene har en gjenværende leietid på 1 til 20 år inklusive fornyelsesopsjoner. Ervervet skal finansieres med et lån på (unntatt offentlighet med hjemmel i offl. § 13 jf. fvl. § 13 første ledd nr. 2) kroner i Nordea Bank Norge ASA og med innskudd fra eierne i Frysjaparken Utvikling AS. Det er opplyst at de tre eiendomsselskapene ikke vil ha andre kreditorer, og ikke ha ansatte ut over daglig leder.

Når det gjelder kjøpers intensjon om en utbygging, er den avhengig av at offentlige myndigheter gir sin godkjenning. Det opplyses at kjøper er i gang med det forberedende arbeidet for å kunne sende inn et planforslag for omregulering av eiendommene til bolig.

Om den fremtidige planen for utbygging sier søker:
Denne del av prosessen er antatt tidligst ferdigstilt ved utløpet av 2016. Parallelt med dette vil Kjøper besørge gjennomført forprosjektering, herunder søknad om rammetillatelse og forberedelser til byggestart. Byggeprosjektet antas tidligst å kunne starte i perioden 2016, og antas å ville avsluttes ca. 2024. Eiendomsselskapene vil i svært liten utstrekning ha andre kreditorer enn nåværende leietakere i perioden frem til eventuell byggestart.

Det rettslige grunnlag
Etter lov 13. juni 1997 om aksjeselskaper (aksjeloven) § 8-10 første ledd kan et aksjeselskap ”stille midler til rådighet eller gi kreditt eller stille sikkerhet i forbindelse med en tredjepersons erverv av aksjer eller rett til erverv av aksjer i selskapet eller selskapets morselskap innenfor rammen av de midler selskapet kan benytte til utdeling av utbytte etter § 8-1.” Det følger videre av første ledd at ”(s)elskapets bistand skal ytes på vanlige forretningsmessige vilkår og prinsipper, og det skal stilles betryggende sikkerhet for kravet på tilbakebetaling eller tilbakesøkning. Det kan bare ytes bistand til erverv av aksjer som er fullt innbetalt.” Etter § 8-10 andre til fjerde ledd følger det nærmere saksbehandlingsregler for en beslutning om finansiell bistand. Blant annet skal styrets vedtak om bistand godkjennes av generalforsamlingen før bistanden ytes. Bestemmelsen trådte i kraft 1. juli 2013 og erstatter den tidligere forbuds­bestemmelsen i aksjeloven § 8-10.

Kongen kan ved forskrift eller enkeltvedtak gjøre unntak fra reglene i § 8-10 første til fjerde ledd, jf. § 8-10 femte ledd. I forbindelse med unntak fra første til fjerde ledd kan det samtidig gjøres unntak fra §§ 8-7 til 8-9. Nærings- og handelsdepartementet er ved kgl. res. 14. juni 2013 nr. 636 delegert myndighet etter denne bestemmelsen. Departementet har gitt et generelt unntak fra aksjeloven § 8-10 i forskrift 30. november 2007 nr. 1336 om unntak fra aksjeloven § 8-10 og allmennaksjeloven § 8-10 (”unntaksforskriften”). Unntaksforskriften gjelder også etter lovendringen.

Unntaksforskriftens kapittel 3 gir regler om eiendomsselskapers adgang til å stille sikkerhet ved erverv av aksjer i selskapet eller selskapets morselskap. Unntaksforskriften inneholder blant annet krav til målselskapet (§ 10), krav til kjøper (§ 11) og krav til disposisjonene (§ 12). Det følger av unntaksforskriften § 10 første ledd at selskapet må oppfylle kravene i § 10 ”på det tidspunkt sikkerheten etableres”. I departementets veileder til forskrift 30. november 2007 nr. 1336 om unntak fra aksjeloven § 8-10 og allmennaksjeloven § 8-10 fremgår det at ”[m]ed uttrykket ’på det tidspunkt sikkerheten etableres’ menes det tidspunkt hvor målselskapet påtar seg en forpliktelse om å stille selskapets eiendom som sikkerhet i forbindelse med erverv av aksjer i selskapet eller morselskapet. Det er fra dette tidspunktet målselskapet eventuelt handler i strid med forbudet i aksjeloven § 8-10 første ledd. Normalt vil inngåelsen av pantsettelsesavtalen være det avgjørende tidspunkt.” Det følger av § 10 første ledd nr. 1 at selskapet må være et eiendomsselskap. Med eiendomsselskap menes selskap hvis virksomhet utelukkende består i å eie fast eiendom og drift av denne. Selskapet kan likevel i tillegg eie aksjer eller andeler i andre eiendomsselskaper.

Departementets vurdering
Departementet vil i det følgende vurdere om målselskapene er eiendomsselskaper etter unntaksforskriften § 10 første ledd nr. 1. Departementet tar ikke stilling til om de øvrige vilkårene i unntaksforskriften er oppfylt. Vi viser her til søkers opplysning om at de øvrige vilkårene i unntaksforskriften er oppfylt.

Departementet viser til opplysningene om at Frysjaparken Utvikling AS gjennom de opp­kjøpte selskapene i første omgang skal drive med utleie til eksisterende leietagere. Frysja­parken Utvikling AS har planer om å utvikle eiendommene med tanke på salg av boliger. Realiseringen av disse planene krever imidlertid forberedelse og utarbeidelse av et planforslag med sikte på omregulering av eiendommene. Det innebærer videre at kjøper er avhengig av å få myndighetenes godkjennelse til sine planer. En eventuell godkjennelse for å sette i gang utviklingen av eiendommene, antas tidligst å kunne komme på plass to år eller mer etter ervervet. Videre vil planene for utbyggingen først konkretiseres i løpet av perioden, dels med planforslaget og videre når reguleringssaken er ferdig behandlet av offentlig myndighet. Det foreligger med andre ord ikke konkretiserte utbyggingsplaner på kjøpstidspunktet slik departementet oppfatter saken.

Ut fra foreliggende opplysninger er departementets vurdering at det i dette tilfellet dreier seg om eiendomsselskaper som omfattes av unntaksforskriften § 10 første ledd nr. 1. Forutsatt at de øvrige vilkårene i unntaksforskriften er oppfylt, er det ikke nødvendig med dispensasjon fra aksjeloven § 8-10 ved enkeltvedtak.

Vi publiserer rutinemessig alle prinsipielle brev og vedtak på www.nfd.dep.no. Vi ber om at eventuelle synspunkter på dette sendes oss innen 14 dager.