Klage over Fylkesmannen i Sør-Trøndelags vedtak om å samtykke til Oppdal Samvirkelags søknad om ekspropriasjon av servitutt på eiendom

Publisert under: Regjeringen Stoltenberg I

Utgiver: Nærings- og handelsdepartementet

Brev til Aune Gård AS Grøseth Eiendom AS Oppdal Samvirkelag

Likelydende brev er sendt:
Aune Gård AS v/ adv. Harald Hoel
Grøseth Eiendom AS v/ adv. Trond Ekker
Oppdal Samvirkelag v/ adv. Kjetil Bull

Deres ref

Vår ref (bes oppgitt ved svar)

Dato

2000/1585 NR JU ABE/gmo

5.10.2000

Klage over Fylkesmannen i Sør-Trøndelags vedtak om å samtykke til Oppdal Samvirkelags søknad om ekspropriasjon av servitutt på eiendom med gnr. 280, bnr. 11 i Oppdal kommune.

  1. Innledning

Fylkesmannen i Sør-Trøndelag traff 27. januar 2000 følgende vedtak:

  1. Fylkesmannen gir samtykke til ekspropriasjon av negativ servitutt som antas å påhvile gnr. 280 bnr. 11 og som gjelder forbud mot restaurant og kafedrift. Servitutten tillates ekspropriert fra eieren av gnr.280 bnr.3 Ny-Aune (Aune Gård AS) i Oppdal.
  1. Oppdal samvirkelag som eier av gnr.280 bnr.11 gis samtykke til forhåndstiltredelse. Dette innebærer at Oppdal Samvirkelag kan starte kafé og restaurantdrift på eiendommen uten hinder av servitutten og uten å avvente ekspropriasjonsskjønn.
  1. Eventuell klage på samtykkevedtaket skal gis ikke oppsettende virkning. Heller ikke klage på vedtaket på forhåndstiltredelse gis slik virkning.

Det stilles følgende vilkår for vedtaket: eksproprianten(Oppdal Samvirkelag) må begjære skjønn innen 1. april 2000.

Aune Gård AS (Aune Gård) og Grøseth Eiendom AS (Grøseth) har begge klaget saken inn for Nærings- og handelsdepartementet innen klagefristen på tre uker.

Oppdal Samvirkelag har inngitt tilsvar i saken.

I kgl. res. av 15. april 1977 er fylkesmannen delegert myndighet til å gi samtykke til ekspropriasjon. Vedtak om samtykke kan påklages til overordnet myndighet som er Nærings- og handelsdepartementet.

Det følger av lov 10. februar 1967 om behandlingsmåten i forvaltningssaker (forvaltningsloven) § 34 annet ledd at Nærings- og handelsdepartementet kan prøve alle sider av saken, herunder også å ta hensyn til nye omstendigheter.

  1. Faktum - sakens bakgrunn.

1920 - Servitutten stiftet, da Oppdal Samvirkelag påtok seg en negativ servitutt i forbindelse med erverv av gnr. 280 bnr. 11 i Oppdal.(Samvirketomta) Servitutten påla Oppdal Samvirkelag å ikke drive hotell, restaurant eller kafé på nevnte eiendom.

1955:Servituttinnehaver (eier av eiendom med gnr. 280 bnr. 3 i Oppdal) inngår avtale med kafeeier Grøseth at servitutter som ovennevnte, bare kunne endres med samtykke fra Grøseth.

1963-1966:Oppdal Samvirkelag søker om samtykke til ekspropriasjon av servitutten. Søknaden ble ikke fremmet for Kongen i Statsråd.

1997-1999: Oppdal Samvirkelag søker å få slettet servitutten etter reglene i konkurranseloven §3-3 og forskrift av 17. nov.1995 nr.915. Frostating Lagmannsrett fastslår at reglene ikke er anvendelig på servitutten.

10.09.99:Oppdal Samvirkelag fremmer søknad om samtykke til ekspropriasjon av servitutten og om forhåndstiltredelse.

27.01.00:Fylkesmannen gir Oppdal Samvirkelag samtykke til å ekspropriere servitutten.

18.02.00:Aune Gård AS klager på Fylkesmannens vedtak.

21.02.00:Grøseth Eiendom AS klager på Fylkesmannens vedtak.

14.06.00:Departementet foretar befaring på Oppdal.

  1. Departementets vurderinger

Departementet har følgende merknader til klagen

  1. Parter

Klagerne har anført at begge er part i forhold til departementets vedtak i saken.

I forhold departementets behandling av klagen tas det utgangspunkt i forvaltningslovens § 28 første ledd:" Enkeltvedtak kan påklages av en part eller annen med rettslig klageinteresse i saken…" Etter vår vurdering har både Grøseth og Aune Gård rettslig klageinteresse i denne saken og har derfor adgang til å påklage Fylkesmannens vedtak.

Grøseth hevder å være rettighetshaver til servitutten på lik linje med Aune Gård på bakgrunn av avtalen som i 1955 ble inngått mellom eierne av Aune Gård og Grøseth. I avtalen påtok Aune Gård seg klare restriksjoner i anledning utnyttelsen av den aktuelle servitutt.

Oppdal Samvirkelag mener de kun behøver å forholde seg til Aune Gård som rettighetshaver og den avtale som ble inngått i 1920.

Problemstillingen er om Grøseth gjennom avtalen fra 1955 er blitt rettighetshaver til servitutten fra 1920.

Løsningen må baseres på avtalerettslige regler og ordlyden i avtalene. I henhold til avtalen fra 1920 har Oppdal Samvirkelag overfor Aune Gård påtatt seg restriksjoner i forhold til utnyttelse av "samvirketomta". Etter departementets vurdering gjelder ikke restriksjonene i servitutten for andre enn innehaveren av eiendommen til Aune Gård. En avtale mellom Grøseth og Aune Gård er Oppdal Samvirkelag uvedkommende, så lenge Oppdal Samvirkelag ikke har akseptert Grøseth som rettighetshaver til servitutten. Vi mener Oppdal Samvirkelag ikke har akseptert Grøseth som rettighetshaver til servitutten. I vurderingen av om samtykke til ekspropriasjon skal gis eller ikke, anser departementet kun Aune Gård som rettighetshaver til servitutten.

  1. Servituttens gyldighet

Oppdal Samvirkelag hevder at servitutten er bortfalt, da servitutten er i strid med gjeldende reguleringsplan for Oppdal kommune, ikke-bruk, og på grunn av endrede forhold. Departementet legger til grunn at servitutten fortsatt er gyldig.

3.3 Samtykke til ekspropriasjon

Samtykke til ekspropriasjon i denne saken kan gis med hjemmel i lov 23. oktober 1959 nr. 3 om oreigning av fast eigedom (oreigningslova) § 5, jfr. Kgl res. av 15 april 1977. Om samtykke til ekspropriasjon skal gis eller ikkje må vurderes etter reglene i oreigningslova § 2 nr. 33, der det står: " Mot vederlag etter skjønn til den det råkar, kan oreigningsinngrep setjast i verk etter vedtak av eller samtykke frå Kongen, så langt det trengst til eller for….Nr. 33 . Hotell, herberge, matstove og liknande. " Videre følger det av oreigningslova §2 2ledd at " Vedtak eller samtykke kan ikkje gjerast eller gjevast utan det må reknast med at inngrepet tvillaust er til meir gagn enn skade."

Det må foretas en konkret interesseavveining der det tas hensyn til fordeler og ulemper ved inngrepet. I interesseavveiningen skal også nødvendigheten av inngrepet vurderes.

I interesseavveiningen skal det tas hensyn til den skade en eventuell ekspropriasjon vil medføre. Begrepet skade må forstås i vid forstand, dvs. at man vurderer generelle og spesielle ulemper/skader et ekspropriasjonsvedtak medfører. Dette skal avveies mot den samfunnsmessige og individuelle nytte et ekspropriasjonsvedtak medfører. Det kreves at nytten er kvalifisert større enn de ulemper inngrepet medfører.

Aune Gård har argumentert for at ekspropriasjon av servitutten vil være en ulempe for han. Han mener at samtykke til ekspropriasjon av servitutten både vil stanse planene om etablering av kafevirksomhet og føre til at eiendommen får redusert markedsverdi. Departementet legger til grunn at ekspropriasjon av servitutten og dermed tillatelse til drift av en stor kafé på "Samvirketomta" er en ulempe i forhold til fremtidig drift av serveringssted på eiendommen til Aune Gård. For Aune Gård er ulempen ved ekspropriasjon at et fremtidig serveringssted på hans eiendom får større konkurranse enn beregnet og at eiendommen får redusert markedsverdi.

I forhold til andre som driver serveringssteder i Oppdal, finner departementet det ikkje godtgjort til at etablering av kafé i Domus-bygget er en ulempe i oreigninglovas forstand, slik det er hevdet.

Det er blitt hevdet at servitutten er til hinder for etablering av ny næringsvirksomhet i Oppdal sentrum. I området rundt "samvirketomta" er det etablert 9 større serveringssteder og flere mindre bevertningssteder. Flere av disse er etablert på 90-tallet. Det er derfor etter vår vurdering ikke grunnlag for å hevde at servitutten hindrer etablering av nye serveringssteder i Oppdal kommune.

Et samtykke til ekspropriasjon av servitutten er uten tvil til fordel for Oppdal Samvirkelag. En ny kafé i Domus-bygget medfører at Oppdal Samvirkelag kan tilby sine kunder et "fullverdig serveringstilbud". Hensynet til Oppdal samfunnet trekker i samme retning. Kafé i Domus-bygget bidrar til å bedre serveringstilbudet i Oppdal og er derfor til fordel for besøkende og innbyggere i Oppdal. Etablering av kafé i Domus-bygget vil derfor etter vår oppfatning kunne bidra til å utvikle Oppdal som ledende handels-sentrum og turiststed i landsdelen, noe også kommunens reguleringsplan og fylkesplan for Sør-Trøndelag legger opp til.

Vi mener at et samtykke til ekspropriasjon samlet sett vil innebære kvalifisert mer nytte enn skade og ulempe i Oppdal. Ekspropriasjon er i denne saken til klar nytte for Oppdal samfunnet. Ulempene en ekspropriasjon av servitutten medfører er ikke tungtveiende nok til å hindre ekspropriasjon. Departementet har i sin vurdering også lagt vekt på at klausulen ble til i en annen tid. Næringsdrivende i dag må forholde seg til konkurranse på en annen måte enn da servitutten ble til.

Med bakgrunn i ovennevnte, er departementet kommet til at et samtykke til ekspropriasjon av servitutten som påhviler gnr. 280 bnr. 11 i Oppdal kommune er "tvillaust mer til gagn enn skade".

  1. Konklusjon

I medhold av lov 23. oktober 1959 nr 3 om oreigning av fast eigedom § 5, jf. §§ 2 og lov 10 februar 1967 om behandlingsmåten i forvaltningssaker § 34, fatter departementet følgende vedtak:

Klagen tas ikke til følge. Fylkesmannens vedtak opprettholdes.

Med hilsen

Barbro Noss (e.f.)
underdirektør

Anders Berg

rådgiver

Kopi:

  • Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, Statens Hus, 7468 Trondheim.
  • Oppdal Kommune, Sentraladministrasjonen, Postboks 10, 7341 Oppdal.