Kapittel 12 Reguleringsplan

Loven bygger på en forutsetning om at det skal utarbeides en reguleringsplan før det kan gjennomføres bygge- eller anleggstiltak av noen betydning.

Dette er kommet til uttrykk i pbl. § 12-1 tredje ledd hvor det fastlegges at det før gjennomføring av større bygge- og anleggstiltak og andre tiltak som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, kreves reguleringsplan. Etter § 11-9 nr. 1 kan kommunen gi bestemmelser til kommuneplanens arealdel om krav om reguleringsplan for visse arealer og for visse tiltak, herunder at det skal foreligge områderegulering før detaljregulering kan vedtas.

Rammene for reguleringsplaner følger av:

• § 12-1 definerer reguleringsplan og fastlegger når reguleringsplan skal utarbeides.
• § 12–2 gjelder områderegulering og angir bruksområdet for denne planformen.
• § 12-3 gjelder detaljregulering og angir bruksområdet for denne planformen.
• § 12-4 inneholder bestemmelsene om rettsvirkningen av reguleringsplan.
• § 12-5 fastlegger hvilke arealformål en reguleringsplan kan inneholde.
• § 12-6 gjelder bruken av hensynssoner i en reguleringsplan.
• § 12-7 angir hvilke bestemmelser som kan knyttes til en reguleringsplan.
• § 12-8 gir regler om oppstart av arbeidet med en reguleringsplan.
• § 12-9 gir spesielle regler for oppstart av arbeidet med reguleringsplaner som kan får vesentlig virkning for miljø og samfunn, herunder om planprogram.
• § 12-10 inneholder reglene for behandling av reguleringsforslag.
• § 12-11 har særlig regler for behandling av private reguleringsforslag (detaljregulering).
• § 12-12 gjelder vedtak av reguleringsplan.
• § 12-13 har regler for behandling av plan hvor det er fremmet innsigelse.
• § 12-14 gjelder endring av opphevings av reguleringsplan.
• § 12-15 gir regler for felles behandling av reguleringsplanforslag og byggesøknad.

Til § 12-1 Reguleringsplan

Reguleringsplan og reguleringsplikt

Reguleringsplan er et arealplankart med tilhørende bestemmelser som fastlegger bruk, flerbruk og vern i bestemte områder, og som gir grunnlag for avklaring av hvilke bygge- og anleggstiltak som kan gjennomføres i planområdet.

Utgangspunktet er at det er et kommunalt ansvar å sørge for å utarbeide reguleringsplaner der dette er bestemt i kommuneplanens arealdel, jf. pbl. § 11–9 nr. 1, og der det ellers er behov for å sikre forsvarlig planavklaring og gjennomføring av tiltak. Kommunen skal vurdere behovet for områderegulering i forbindelse med vedtak av kommunal planstrategi, jf. § 10–1.

Kommunen vil til en viss grad måtte bruke skjønn for å avgjøre behovet for reguleringsplanlegging ut over det som er krevd i kommuneplanens arealdel. Det følger av bestemmelsen at kommunen har ansvar for å sørge for at det utarbeides reguleringsplaner også ut over det som er bestemt i kommuneplanens arealdel, dersom det er behov for det, jf. også bestemmelsens tredje ledd. Dersom behovene endrer seg uten at dette er fanget opp i kommuneplanens arealdel, kan det være nødvendig å utarbeide reguleringsplan for et område.

Kravet om at det skal foreligge reguleringsplan før det kan gis tillatelse til gjennomføring av større bygge- og anleggsarbeider er videreført fra plan- og bygningsloven av 1985. Vurderingen av hva som er «større bygge- og anleggsarbeider» må bero på en konkret vurdering ut fra de forhold som gjør seg gjeldende på stedet og i saken. I bestemmelse til kommuneplanens arealdel kan det ut fra byggstørrelse, antall osv. fastsettes når tiltak utløser krav om utarbeiding av reguleringsplan.

Visse tiltak vil alene i kraft av størrelsen utløse reguleringsplikt. I andre tilfeller kan tiltak som ikke i seg selv er så store, men der virkningene for omgivelsene er omfattende eller usikre, føre til reguleringsplikt. Dette kan være aktuelt for tiltak som plasseres i sårbare områder med f.eks. særlig verdifullt kultur- eller naturlandskap, områder som er preget av bevaringsverdig bebyggelse eller på annen måte har særlig vernekarakter. Normalt vil bygge- og anleggstiltak i nye byggeområder være å anse som større bygge- og anleggsarbeider som vil kreve reguleringsplan, med mindre det er gitt bestemmelser i kommuneplanens arealdel om mindre og spredt utbygging etter §§ 11–10 nr. 1 og 11–11 nr. 1 og 2 uten krav om reguleringsplan.

Det vil være adgang til å dispensere fra plankrav i den utstrekning det ikke er slik sammenheng mellom plankravet og et ev. krav om konsekvensutredning at det er til hinder for dispensasjon. Videre må de øvrige vilkårene for å dispensere i alle tilfeller være oppfylt også i forbindelse med dispensasjon fra plankrav.

Krav til reguleringsplan gjelder ikke for konsesjonspliktige anlegg for produksjon av energi etter energiloven, vannressursloven eller vassdragsreguleringsloven. Kommunene kan likevel regulere tiltaket dersom de ønsker det. Reguleringsplan-prosessen må da settes i gang på et tidlig tidspunkt slik at en får en prosessuell samordning med behandling av tiltaket etter bestemmelsene om konsekvensutredninger i plan- og bygningsloven og behandlingen etter energi- og vannressurslovgivningen.

Reguleringsplan kan utarbeides som en områderegulering for flere eiendommer eller for et større område, eller som en detaljert reguleringsplan for enkelttiltak og enkelteiendommer.

Reguleringsplan kan utarbeides samtidig med kommuneplanens arealdel eller som en egen planprosess i etterkant av arbeidet med kommuneplanens arealdel. Dersom det første velges, betyr dette at oppstart, planprogram, høringer, møter og så videre kan legges opp som en felles prosess med arealdelen, mens kravet til varsel mv. etter § 12–8 skal følges for den eller de delene der det utarbeides reguleringsplan. For disse delene vil det også være klagerett.

Det kan gis forskrifter til lovens bestemmelser om reguleringsplaner. Det gis for det første hjemmel for å stille tekniske krav til reguleringsplanen når det gjelder fremstilling og utforming, herunder bruk av standardiserte symboler og digitalt format. Det kan i forskrift fastsettes nærmere bestemmelser om utdypning og avgrensing av innholdet i lovens bestemmelser om arealbruksformål og bestemmelser, og det kan gis utdypende og presiserende bestemmelser om behandlingen av reguleringsplaner, herunder om behandlingen av private forslag til reguleringsplaner.

Til § 12-2 Områderegulering

Områderegulering

Områderegulering er primært en planform som kan utarbeides av kommunen etter krav i kommuneplanens arealdel, eller der kommunen etter omstendighetene finner at det er behov for å utarbeide slik reguleringsplan for et område for å ivareta vernehensyn eller for å tilrettelegge og legge rammer for videre planlegging, utvikling og bygging.

Det er i utgangspunktet en kommunal oppgave å utarbeide områderegulering. Kommunen kan likevel overlate til andre myndigheter og private å utarbeide forslag til områderegulering. I dette ligger at kommunen kan overlate til private å stå for hele eller deler av det planfaglige arbeidet innenfor de rammer kommunen bestemmer, og dekke kostnadene ved dette helt eller delvis. Det er kommunen som har ansvaret for rammer, innhold og fremdrift i planprosessen. Bestemmelsen kommer til anvendelse der private aktører ser seg tjent med å gå inn i et samarbeid med kommunen for å få avklart plansituasjonen for et større område, som grunnlag for å få fremmet sine prosjekter som detaljregulering. Det kan også tenkes situasjoner der større utbyggere ønsker å utarbeide en områderegulering for å avklare hovedstrukturen i et område, før det utarbeides detaljregulering for delområder.

Der manglende kommunal plankapasitet eller prioritering fører til at gjennomføringen av viktige samfunns- eller utbyggingsoppgaver stopper opp, eller at utbyggingsinteresser ikke får avklart sine prosjekter fordi områderegulering mangler, kan det gjøres avtaler om at private utfører hele eller deler av planarbeidet.

Hvis kommunene vil overlate til private å utarbeide områderegulering, bør dette bygge på en beslutning fra kommunen som kan dokumenteres i ettertid. Det er også naturlig om kommunen gir nærmere rammer og betingelser for arbeidet. Normalt vil dette anses som en sak av viktighet som bør behandles politisk. På hvilket nivå, vil være opp til kommunen.

Hjemmelen til å ta gebyr, jf. pbl. § 33-1, omfatter bare private planer og ikke områderegulering. I kommunens overenskomst om å la private utarbeide utkast til områderegulering kan det likevel avtales at de private skal påta seg kostnaden med planutarbeidingen.

Ingen har krav på å få behandlet forslag til områderegulering, og kommunen skal vedta oppstart av og rammer for planarbeidet på ordinær måte. For områdereguleringer med vesentlige virkninger for miljø og samfunn, skjer disse rammeavklaringene gjennom arbeidet med planprogrammet. Kommunen kan heller ikke pålegge private eller andre offentlige myndigheter å utarbeide områderegulering, som primært er et kommunalt ansvar, dersom ikke planområdet ligger innenfor en hensynssone med krav om felles planlegging, jf. § 11–8 bokstav e). Kommunens ansvar etter reglene om behandling i §§ 12–8 til 12–10 gjelder fullt ut. Ved en fornuftig arbeidsdeling mellom offentlige og private, vil en både kunne sikre god fremdrift i verne- og utbyggingssaker som krever avklaring i områderegulering, og en langsiktig samfunnsmessig styring fra kommunens side. Det er naturlig at kravet om fagkyndighet følges også der private utarbeider forslag til områderegulering, jf. § 12-3 fjerde ledd.

Bestemmelsen om at andre enn kommunen kan utarbeide områderegulering har ikke til hensikt å legge til rette for privat områderegulering på samme nivå som for detaljregulering. Formålet er å styrke den kommunale planleggingen av helhetlige utbyggingsmønstre og sammenhengende strukturer, for bedre å kunne gi mer forutsigbare rammer for økt privat planlegging. Diskusjonen om de store rammene i by- og stedsutvikling, knyttet til funksjoner og utforming, høyder og vegsystem, kollektivtransport, grønnstruktur, avgrensing mot landbruks-, frilufts- natur- og reindriftsområder og så videre, hører hjemme i områderegulering.

Et tidligere tredje ledd i § 12-2, som ble opphevet med virkning fra 1. juli 2017 (jf. Prop. 110. L (2016-2017), inneholdt en bestemmelse om at «For områderegulering som innebærer vesentlige endringer av vedtatt kommuneplan, gjelder § 4–2 andre ledd.» Forskrift om konsekvensutredninger blir nå i stedet brukt til å sikre at viktige tiltakstyper fanges opp av reglene når det planlegges i strid med overordnet plan. Ordningen er nå slik at reguleringsplaner som får vesentlige virkninger for miljø og samfunn skal inneholde en konsekvensutredning av planens virkninger for miljø og samfunn, jf. § 4-2 og § 12-1, med mindre det konkrete tiltaket er konsekvensutredet i en tidligere plan og der reguleringsplanen er i samsvar med denne tidligere planen, jf. forskrift om konsekvensutredning §§ 6 første ledd bokstav b) og 8 første ledd bokstav a).

Til § 12-3 Detaljregulering

Detaljregulering

Formål og virkemidler er i det vesentlige like for detaljregulering og områderegulering. Detaljregulering er en plan for bruk og vern av mindre områder, og for utforming, bruk og vern av bygninger, uterom og anlegg. Detaljregulering er planformen for gjennomføring av utbyggingsprosjekter og tiltak, vernetiltak og sikring av ulike typer verdier. Den erstatter tidligere detaljert reguleringsplan og bebyggelsesplan.

Detaljregulering brukes for å følge opp og konkretisere overordnet arealdisponering i kommuneplanens arealdel eller områderegulering. Kommunestyret skal påse at detaljregulering utarbeides for de områder eller tiltak som er bestemt i kommuneplanens arealdel, og der det ellers er behov for å sikre forsvarlig planavklaring og plangjennomføring. Kommunestyret kan også i forbindelse med vedtak av kommunal planstrategi vurdere kommunens planbehov, innbefattet behovet for kommunal detaljregulering.

Det kan stilles krav om felles detaljregulering for flere (nærmere angitte) eiendommer, jf. pbl. §§11-8 bokstav e) og 12-7 pkt. 11 og 13.

Detaljregulering kan utarbeides som en endring av eller tillegg til en bestående detalj- eller områderegulering, og den kan fremtre som et tillegg til gjeldende reguleringsplan, f.eks. der enkeltområder eller delområder over tid tas opp til reguleringsmessig behandling innenfor rammen av en samlet eldre reguleringsplan som legger de overordnede rammene.

Detaljregulering kan også inngå som en detaljert del av en områderegulering og behandles samtidig. En slik utfyllende plan kan når den behandles i egen prosess, behandles enklere med vedtak i politisk utvalg på delegert myndighet.

Alle kan fremme forslag til detaljregulering. Det omfatter også endringer og forslag for å fylle ut og detaljere gjeldende regulering. Med «alle» menes private og offentlige tiltakshavere, dvs. enkeltpersoner, foretak, organisasjoner, forskjellige typer myndighetsorganer mv.

Kommunen kan også selv foreta en detaljregulering. Retten til å fremme forslag til reguleringsplan gjelder alle typer planformål både med sikte på gjennomføring av bygge- og anleggstiltak, verne- og bevaringsoppgaver og med sikte på endring av arealbruk generelt.

Med rett til å fremme forslag til reguleringsplan menes at forslagsstiller har krav på at forslaget (som må oppfylle visse minstekrav til fremstilling, jf. § 12–1 siste ledd) skal tas imot og gis en behandling og vurdering i kommunen. Det innebærer at det tas standpunkt til om det private forslaget skal følges opp ved at det utarbeides og fremmes en reguleringsplan for det aktuelle arealet. Om behandlingen av private reguleringsplanforslag vises til § 12–11.

Forslag til detaljregulering skal innholdsmessig følge opp hovedtrekk og rammer i godkjent arealdel til kommuneplan eller områderegulering. Detaljreguleringen skal vise hvordan den bidrar til å gjennomføre disse planene. Dersom forslag til detaljregulering ikke er i tråd med kommuneplanens arealdel eller områderegulering, kan kommunen la være å fremme forslaget på dette grunnlaget. Kommunen kan også kreve at forslagstiller utreder konsekvensene av de endringer som planen medfører for å ta planen opp til behandling. Ved oppstart av planarbeidet skal det foretas en vurdering av hvilke konsekvenser avviket innebærer. Et tidligere andre punktum i § 12-3 tredje ledd, som ble opphevet med virkning fra 1. juli 2017 (jf. Prop. 110. L (2016-2017), inneholdt en bestemmelse om at «Ved vesentlige avvik gjelder kravene i § 4–2 andre ledd». Konsekvensutredningsforskriften vil nå i stedet bli brukt til å sikre at viktige tiltakstyper fanges opp av reglene når det planlegges i strid med overordnet plan. Ordningen er slik at reguleringsplaner som får vesentlige virkninger for miljø og samfunn skal inneholde en konsekvensutredning av planens virkninger for miljø og samfunn, jf. §§ 4-2 og 12-1, med mindre det konkrete tiltaket er konsekvensutredet i en tidligere plan og der reguleringsplanen er i samsvar med denne tidligere planen, jf. konsekvensutredningsforskriften §§ 6 første ledd bokstav b) og 8 første ledd bokstav a).

Hva som skal utredes skal fremgå av planprogrammet for planen, jf. § 12-9. Kommunen kan i denne sammenheng også kreve at det gjennomføres en områderegulering hvor den aktuelle detaljreguleringen inngår.

Det samme gjelder der det er stilt krav om områderegulering i kommuneplanens arealdel, men slik plan ikke er utarbeidet. Et forslag om detaljregulering må da behandles etter bestemmelsene i § 12–2 andre ledd. Dette innebærer at planoppgaven omdefineres til områderegulering, og at saksbehandlingsreglene for slik plan følges. Dette betinger at kommunen ønsker en slik områderegulering.

Krav om at reguleringsplaner skal utarbeides av fagkyndige for å sikre at en kvalitativ standard på planene videreføres, knyttes nå til utarbeiding av private planer. Kommunene skal etter § 3–2 ha tilgang til nødvendig planfaglig kompetanse for utarbeiding av egne planforslag.

Til § 12-4 Rettsvirkning av reguleringsplan

Rettsvirkninger av reguleringsplan (områderegulering og detaljregulering)

Vedtatt reguleringsplan er straks bindende for fremtidig arealbruk i området. Med vedtatt forstås her endelig vedtak i kommunestyret, eller departementets vedtak dersom saken er sendt dit til avgjørelse etter reglene i pbl. § 12-13. Planens virkninger trer i kraft selv om det foreligger klage, med mindre det treffes vedtak om at klagen skal gi utsatt iverksetting. Planen har rettslig bindende virkning slik at tiltak som er i strid med planen, ikke er tillatt.

Rettsvirkningen av reguleringsplanen innebærer et forbud mot igangsetting av tiltak som er i strid med arealformål eller hensynssone med bestemmelser. Rettsvirkningen gjelder også andre tiltak som er i strid med planen, f.eks. bruksendringer av bygninger og anlegg. Tiltak etter loven er oppføring, riving, endring, herunder fasadeendringer, endret bruk og andre tiltak knyttet til bygninger, konstruksjoner og anlegg, samt terrenginngrep og opprettelse og endring av eiendom, jf. § 20–1 første ledd bokstav a) til m). Som tiltak regnes også annen virksomhet og endring av arealbruk som vil være i strid med arealformål, planbestemmelser og hensynssoner jf. § 1-6.

Arealrestriksjonene i planen innebærer konkret at et tiltak eller en virksomhet i strid med planen ikke kan gis tillatelse etter kapittel 20 om søknadsplikt, med mindre det gis dispensasjon. Videre vil tiltak og virksomhet i strid med planen kunne sanksjoneres etter lovens bestemmelser om pålegg, forelegg og straff mv. Det er primært nye tiltak og endret bruk av areal som ikke må være i strid med planen.

Bestemmelsen om planens bindende virkning for nye bygge- og anleggstiltak, fradeling og andre tiltak og endringer av tiltak og arealbruk er en selvstendig regel. Den gjelder for slike tiltak uten hensyn til om de krever tillatelse etter reglene om byggesaksbehandling ellers i plan- og bygningsloven, eller tillatelse etter annen lovgivning. Rettsvirkningen av planen gjelder også som tidligere for slike mindre tiltak som er unntatt fra kravet om tillatelse, jf. § 1-6.

Planers rettsvirkning er omtalt i § 1-5, som igjen viser til de enkelte plantypene, jf. §§ 6-3, 8-2, 8-5, 11-3, 11-6 og 12-4. Det er gjort unntak fra rettsvirkningene i noen tilfeller som gjelder kommuneplanens arealdel, kommunal reguleringsplan og midlertidig forbud mot tiltak. Dette fremgår av § 21-7 femte ledd som det vises til i § 1-5. Dette unntaket kom inn ved en lovendring som trådte i kraft 1. juli 2017. Bestemmelsen i § 21-7 femte ledd legger begrensninger på hvilket rettsgrunnlag kommunen kan legge til grunn ved behandling av byggesøknad. Det er plangrunnlaget som gjaldt ved utløpet av treukersfristen for behandling av byggesøknaden som skal legges til grunn for avgjørelsen ved overskridelse av fristen. Dette gjelder likevel ikke dersom tiltakshaveren innen utløpet av fristen har mottatt forhåndsvarsel om midlertidig forbud mot tiltak, og dette forbudet deretter blir vedtatt innen åtte uker, jf. § 13-1 første ledd. For nærmere omtale, se kap. 13 i Prop. 149 L (2015-2016).

Det fremgår av Ot. prp. nr. 45 (2007-2008) på s. 250 at departementet har lagt til grunn at arealplaner ikke har bindende virkning for midlertidige tiltak som skal plasseres i inntil to år, med mindre planen uttrykkelig forbyr dette. Det samme gjelder for byggeforbudet langs sjøen, slik det fremgår at Ot. prp. nr. 32 (2007-2008) på s. 175.

Ordinært vil rettsvirkningen av planer først og fremst knytte seg til gjennomføringen av nye tiltak, men planbestemmelser kan også innebære at en virksomhet får skjerpede krav og nærmere rammer. Det kan f.eks. settes arealgrenser for et massetak, eller at det stilles nærmere krav til utøvelsen av en igangværende virksomhet for å begrense støy og utslipp ut fra nye normer, eller for å ta hensyn til fugle- og dyreliv eller behovet for å unngå unødig støy i natur- og friluftsområder. Andre eksempler på regulering av igangværende virksomhet er regulering av ferdsel eller restriksjoner på ferdsel og virksomhet i områder som er lagt ut til nedbørsfelt for drikkevann.

Reguleringsplanen griper i utgangspunktet ikke inn i eksisterende virksomheter. Men som etter kommuneplanens arealdel, kan det i bestemmelser til reguleringsplaner stilles vilkår og krav som kan innebære at virksomheten må utøves på en noe annen måte enn tidligere. Det kan f.eks. stilles strengere støykrav til virksomhet som allerede er i gang. Med andre tiltak og endret arealbruk menes også at bestemmelsene i planen må følges for aktiviteten i planområdet, f.eks. om ferdsel, oppfyllelse av miljø- og funksjonskrav mv. Dersom det er behov for å endre bestående forhold kan planen gjennomføres ved ekspropriasjon.

Reguleringsplanen har direkte rettsvirkninger i forhold til privatpersoner og offentlige myndigheter, og er også bindende for kommunens egen virksomhet. Rettsvirkningene innebærer videre at bestemmelser og vilkår i planen må følges ved aktivitet og virksomhet innenfor planområdet. Siden planene er bindende for fremtidig arealbruk og bygging generelt, må tiltak som behandles etter sektorlover også være i samsvar med gjeldende planer for å kunne gjennomføres, dersom det ikke er gjort unntak i loven her.

Reguleringsplan skal legges til grunn ved avgjørelse av tiltak etter reglene i de nevnte bestemmelser i plan- og bygningsloven. Dersom det fremmes en byggesøknad i tråd med reguleringsplan, skal den godkjennes dersom tiltaket er i samsvar med planens formål og bestemmelser. Imidlertid vil det i et område med områderegulering, som har et krav om detaljregulering som ikke er oppfylt, ikke foreligge plangrunnlag for å godkjenne søknaden før det er utarbeidet detaljregulering. Etter § 12–1 skal kommunen påse at plikten til å utarbeide detaljregulering oppfylles. Det bør vises varsomhet med å gi dispensasjon fra dette plankravet fordi det må forutsettes at ikke alle spørsmål er behandlet og løst i områdereguleringen.

Reguleringsplanen er grunnlag for ekspropriasjon etter kapittel 16. Fristene for ekspropriasjon inngår ikke i denne rettsvirkningsbestemmelsen, men er flyttet til bestemmelsene om ekspropriasjon i kapittel 16.

Særlig om private detaljreguleringer – frist for å påse at planen i nødvendig grad er oppdatert

Før en lovendring som trådte i kraft 1. januar 2015, jf. Prop. 121 L (2013-2014), gjaldt det en fem–årsgrense for igangsetting av gjennomføring av detaljregulering som var fremmet med bakgrunn i et privat forslag. Endringen innebar at regelen om en gjennomføringsfrist ble opphevet og avløst av dagens bestemmelse som innebærer en plikt til å vurdere, avklare og dokumentere at en gjeldende detaljregulering basert på et privat reguleringsforslag fortsatt er et forsvarlig og aktuelt grunnlag for ny utbygging når den er ti år eller mer. Kommunen skal, når det kommer inn søknad om ny utbygging i områder med slike planer, vurdere om planen avklarer aktuelle offentlige og private interesser, er oppdatert i forhold til de stedlige forholdene, nye arealpolitiske føringer og holder et forsvarlig planfaglig kvalitetsnivå. Kommunen skal ha avklart spørsmålet før det kan fattes avgjørelse i byggesaken.

Ordningen skal sikre vurdering og dokumentasjon av at så vidt gamle planer fortsatt er et relevant plangrunnlag for å ivareta utfordringer og utviklingstrekk som gjør seg gjeldende i kommunen, for eksempel hensyn til naturfare, og at planen fortsatt gir grunnlag for gode løsninger i tråd med kommunens mål og strategier. En slik vurdering vil også forutsette samråd med viktige sektorer om sikkerhet og beredskap, infrastruktur, natur- og kulturmiljø mv. Formålet er videre å sikre en prosess og vurdering for å unngå at det bygges etter planer som ikke er oppdatert som formelt plangrunnlag. Planer bør være oppdaterte både planfaglig og som avklarende grunnlag for offentlige og private interesser.

Det er den som fremmer en byggesøknad som må sørge for å fremskaffe underlag, avklaringer i forhold til private og offentlige interesser, samt dokumentasjon som trengs for kommunens behandling og avgjørelse av spørsmålet om hvorvidt gjeldende plan kan legges til grunn for godkjenning av aktuelle byggetiltak, eller om det først må utarbeides nytt plangrunnlag. Tiltakshaver må således avklare med aktuelle sektormyndigheter om forholdene har endret seg på en måte som tilsier ny planvurdering. Kommunen kan om nødvendig nedlegge midlertidig forbud mot tiltak etter reglene i kapittel 13 for å forhindre bygging i henhold til den gjeldende detaljreguleringen.

Bestemmelsen er ikke ment å komme til anvendelse for mindre tiltak og kompletterende utbygging i områder som i hovedsak allerede er bebygget.

Et reguleringsforslag er ikke privat når forslagstilleren har som oppgave å ivareta offentlig interesser og tiltaket det reguleres til skal gjennomføres på grunnlag av bevilgninger fra stat eller kommune eller lån gitt med statlig eller kommunal garanti.

Kommunene kan for øvrig når som helst vurdere behovet for planoppdatering både i forbindelse med sitt arbeide med kommunal planstrategi, i forbindelse med utarbeiding eller revisjon av kommuneplan og ellers når de ser behov for ny arealplanlegging.

Til § 12–5 Arealformål i reguleringsplan

Arealformål i reguleringsplan

Arealformålene er likelydende for områderegulering og detaljregulering, jf. også pbl. § 12–7.

Det skal fastsettes arealformål i hele planområdet. Disse kan deles i underformål, så langt kommunen finner det hensiktsmessig. Arealformål kan kombineres innbyrdes og med hensynssoner.

Med unntak for arealformål nr. 2 og 5, er formålene sammenfallende med arealformålene i kommuneplanens arealdel. Se nærmere under arealformål til kommuneplanen foran. Arealformålene for reguleringsplaner er imidlertid ikke uttømmende angitt slik de er i bestemmelsen om kommuneplanens arealdel. Ordet «herunder» viser dette. En videre underinndeling av formålene kan skje gjennom forskrift.

Nr. 1 Bebyggelse og anlegg

Se kommentarer til § 11-7 nr. 1.

Det er i forskrift foretatt en ytterligere utvidelse av underformål utover de som er nevnt i lovteksten, jf. forskrift om kart, stedfestet informasjon, arealformål og kommunalt planregister (kart- og planforskriften).

Nr. 2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur

Her er anlegg for vannforsyning og avløp og telekommunikasjon angitt som underformål i tillegg til de underformålene som er angitt i § 11–7 om arealformål i kommuneplanens arealdel,

Nr. 3 Grønnstruktur

Bestemmelsen angir et nytt formål, jf. kommentaren til § 11–7 nr. 3. Formålet gjør det mulig å avgrense gjennomgående turdrag, parker, friområder, lekeområder og naturområder innen byggesonen. Etter plan- og bygningsloven av 1985 har friområder og parker vært offentlige formål. Det vil fortsatt være det vanlige utgangspunktet, men det vil ikke fremgå av reguleringsformålet. I stedet vil hvilke arealer som skal være offentlige fremgå av bestemmelse i reguleringsplan som gis med hjemmel i § 12–7 nr. 14. En regulering til grønnstruktur setter jordloven til side, mens skogloven fortsatt vil gjelde. Se for øvrig kommentarer under § 11-7 nr. 3 og nr. 5

Nr. 4 Forsvaret, herunder ulike typer militære formål

Dette kan være:

• byggeområder for ulike formål (herunder forlegning, undervisning, forpleining, administrasjon, idrett, lager, verksted og garasjer)
• trafikkområder (herunder veg, rullebane, landingsplass, parkering og kaianlegg)
• øvingsområde (herunder skytebaneanlegg, nærøvingsområde med enkeltmannsøvelser og bivuakk)
• skytefelt og øvingsfelt (med standplasser, skytebaner, kjøreløyper og traseer mv.)

Nr. 5 Landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift (LNFR-områder)

Formålet avviker fra formålet i kommuneplanens arealdel, og innebærer at en i reguleringsplan kan vise LNFR-områder samlet, hver for seg eller i grupper. Dette gir mulighet for å gå langt i en underdeling av LNFR-områdene i lovteksten siden det innenfor dette området fins et stort register av arealbruk og bruksinteresser. LNFR-områdene, som utgjør størstedelen av landets areal, berører grensesnittet mellom mange sektorlover og plan- og bygningsloven, og det er viktig at loven er tilstrekkelig nyansert til å kunne fange opp de ulike behovene for styring og tilrettelegging for vern og utvikling. Områderegulering har egenskaper som gjør den til et viktig planredskap for ulike typer flerbruksplaner knyttet til bruk og vern. Det gjelder f.eks. i seterområder, områder med varierte former for landbruk, gardsturisme og landbruksavledet virksomhet, i randsoner til nasjonalparker og større landskapsvernområder, i bymarker og opparbeidete rekreasjonsområder, i og rundt reiselivsområder og så videre. Områder som brukes av Forsvaret til enkeltmannsøvinger bør ikke reguleres til friluftsområde, men øvingsområde for Forsvaret. Allmennhetens tilgang til slike områder bør reguleres gjennom bestemmelser. For øvrig gjelder de samme kommentarene til arealformål i områderegulering og detaljregulering som for tilsvarende formål i kommuneplanens arealdel, jf. omtalen under § 11-7.

Nr. 6 Bruk og vern av sjø og vassdrag, med tilhørende strandsone

Bestemmelsenomfatter både sjøarealene, overgangen mellom sjø og land og de sjønære landarealene. Dette formålet inngikk i § 25. nr. 6 (spesialområder) plan- og bygningsloven av 1985 for områder på land. For sjøarealene tilsvarer arealkategorien i det vesentlige § 20–4 første ledd nr. 5 i plan- og bygningsloven av 1985. Formålet kan underdeles i områder for ferdsel, farleder, fiske, akvakultur, natur- og friluftsområder hver for seg eller i kombinasjon, jf. omtalen knyttet til § 11–7 nr. 6. Arealformål nr. 1 til 5 kan også benyttes i sjø og vassdrag og tilhørende strandsone.

Det er en forskriftshjemmel om at Kongen kan fastsette ytterligere underformål i reguleringsplan i forskrift. Dette gjør at planutformingen kan standardiseres. Dette er nødvendig for en effektiv databehandling og grunnlag for oppdaterte planregistre, jf. § 2–2. Det vil også gjøre medvirknings- og informasjonsoppgavene lettere. Et enhetlig system vil også gjøre tilretteleggingen for elektronisk planforberedelse og planbehandling i kommuner der det er mange forslagsstillere enklere. Ytterligere underdeling er fastsatt i kart- og planforskriften, vedlegg I.

Til § 12-6 Hensynssoner i reguleringsplan

Hensynssoner i reguleringsplan

Det kan angis samme type hensynssoner i reguleringsplan som i kommuneplanens arealdel, jf. pbl. § 11–8 som angir de aktuelle hensynssonene. Innholdet av de begrensninger som følger av hensynssonene vil likevel kunne være forskjellig på de to plannivåene. I reguleringsplan kan det i stedet være mer hensiktsmessig å ivareta hensynene gjennom reguleringsbestemmelser til arealformålene etter § 12–7. Det er større muligheter for å gi detaljerte bestemmelser for å ivareta hensynene i reguleringsplan enn i kommuneplanens arealdel.

Bestemmelsene kan ha hjemmel i plan- og bygningsloven, eller fremgå av vedtak eller bestemmelser etter sektorlov, jf. hensynssone etter § 11–8 bokstav d). For øvrig vises det til omtalen av bestemmelser i reguleringsplan nedenfor, jf. § 12–7, og § 11–8 hensynssoner foran. Fareområder og bevarings- eller verneområder skal alltid vises med hensynssone i reguleringsplan. Det kan angis hensynssoner i reguleringsplan selv om det ikke er vist slike i kommuneplanens arealdel.

Med utgangspunkt i Prop. 169 L (2020–2021), i kraft 1. juli 2021, har bestemmelsen fått nytt andre ledd. Det har blitt stilt spørsmål ved om hensynssonen i § 11-8 tredje ledd bokstav f) var ment å skulle kunne brukes på reguleringsplannivå. Gjennom § 12-6 nytt andre ledd er det nå presisert at det i en detaljregulering ikke kan fastsettes hensynssoner hvor gjeldende reguleringsplan skal gjelde uendret.

Til § 12-7 Bestemmelser i reguleringsplan

Bestemmelser i reguleringsplan

Pbl. § 12-7 gir rammer for hva det kan gis bestemmelser om i reguleringsplan. Bestemmelsene skal supplere de arealformålene og hensynssonene som er vist på reguleringsplankartet. Tilsvarende bestemmelse i § 26 i plan- og bygningsloven av 1985 hadde en generell utforming hvor det ikke var uttømmende sagt hvilke bestemmelser som kunne gis. Slik bestemmelsen nå er formulert, vil den være uttømmende. Imidlertid er den formulert så vidt at den skal kunne dekke alle relevante forhold.

Det kan gis bestemmelser om følgende forhold:

Nr. 1 Grad av utnytting, utforming, herunder estetiske krav, og bruk av arealer, bygninger og anlegg i planområdet

Dette er en generell hjemmel til å gi bestemmelser knyttet til styring av utforming og bruk av arealer, bygg og anlegg i området. Estetikk er spesielt nevnt, og dette innebærer at det kan knyttes bestemmelser om estetisk utforming til alle typer arealer i reguleringsplanen, inkludert LNFR-områdene. Bestemmelsen gir hjemmel for å fastsette grad av utnytting, jf. TEK. Bestemmelsene bør knyttes til planer, og vil være et viktig virkemiddel for å stille estetiske kvalitetskrav til prosjekter og virksomheter.

Bestemmelsen gir også hjemmel til å styre bruk. I dette ligger muligheter til å styre f.eks. visse former for ferdsel, aktiviteter eller virksomheter som kan være i motstrid med miljøkrav i område- eller detaljreguleringen. Det er også gitt hjemmel for å gi generelle bestemmelser om estetikk og landskap i kommuneplanens arealdel, jf. § 11–9 nr. 6 og omtalen av denne foran.

Nr. 2 Vilkår for bruk av arealer, bygninger og anlegg i planområdet, eller forbud mot former for bruk, herunder byggegrenser, for å fremme eller sikre formålet med planen, avveie interesser og ivareta ulike hensyn i eller av hensyn til forhold utenfor planområdet

Det kan gis bestemmelser om vilkår for bruken av et område, av hensyn til miljø, sikkerhet, samfunnsinteresser, eller andre forhold. Det gis også hjemmel til å fastsette byggegrenser og forby former for bruk. Slikt vilkår eller forbud må være begrunnet i at et tiltak kan hindre, være til ulempe for eller true formålet med planen. For eksempel kan visse former for bruk i et område være til hinder for en plans målsetting om størst mulig kollektivtransport, medføre trafikk som er til hinder for et godt bomiljø, eller innebære næringsvirksomhet som vil være i konkurranse med sentrumsvirksomhet, og dermed i strid med mål for sentrumsutvikling. Som eksemplene viser, vil bestemmelsene kunne gå langt i å definere virkninger, men de må begrunnes i konkrete virkninger i forhold til planens mål og innhold. Reguleringsplan gjelder i utgangspunktet regulering av fysiske ressurser og ikke aktivitet og virksomhet som sådan. Slik plan kan heller ikke bestemme hvem som skal stå for gjennomføringen av den eller benytte bygninger, anlegg og grunn. Dette er forhold som til vanlig fastsettes i konsesjoner eller tillatelser etter andre lover. Utenfor reguleringshjemmelen faller også forhold av privatrettslig karakter. Det kan derfor ikke gis bestemmelser om økonomiske forhold eller plikter og rettigheter, eierforhold eller f.eks. krav om deltakelse i velforening. Det kan heller ikke gis reguleringsbestemmelser som forbyr seksjonering etter eierseksjonsloven. Det kan likevel gis bestemmelser som setter forbud mot oppdeling av turistanlegg hvis dette vil hindre eller vesentlig vanskeliggjøre formålet med reguleringen til turistformål., f.eks. forbud mot å fradele utleieenheter som er planlagt for felles næringsdrift.

Nr. 3 Grenseverdier for tillatt forurensning og andre krav til miljøkvalitet i planområdet, samt tiltak og krav til ny og pågående virksomhet i eller av hensyn til forhold utenfor planområdet for å forebygge eller begrense forurensning

Bestemmelsen gjør det mulig å fastlegge miljøkvalitetsmål og stille forurensningsmessige krav til virksomhet i forbindelse med reguleringsplan. Bestemmelsen gir mulighet for å sette utslippsgrenser når det for eksempel gjelder støynivåer og luftkvalitet, tidsbegrensninger (slik som driftstid i form av klokkeslett, dager, sesong osv.), krav om tekniske løsninger eller installasjoner og utstyrsrestriksjoner (for eksempel våpentyper på skytebaner eller kjøretøytyper på motorsportbaner).

Hvorvidt forurensningsmyndigheten også har kompetanse til å gi pålegg/konsesjon vedrørende et bestemt område, er ikke til hinder for at kommunen kanvedta reguleringsbestemmelse på samme felt. I slike tilfeller er det naturlig å ta kontakt med vedkommende forurensningsmyndighet og at det skjer en samordning av saksbehandling ogkrav.

Nr. 4 Funksjons- og kvalitetskrav til bygninger, anlegg og utearealer, herunder krav for å sikre hensynet til helse, miljø, sikkerhet, universell utforming og barns særlige behov for leke- og uteoppholdsareal

Det kan gis bestemmelser om krav til kvalitet og utforming som sikrer definerte funksjonskrav, knyttet til f.eks. forebyggende helsevern, sikkerhet mot ulykker, god luftkvalitet, avfallsløsninger, tilgjengelighet for personer med nedsatt funksjonsevne, gode leke- og oppholdsarealer for barn og så videre. Om begrepet funksjonskrav vises det til omtalen av § 11–9 nr. 5 om generelle bestemmelser til kommuneplanens arealdel ovenfor.

Nr. 5 Antallet boliger i et område, største og minste boligstørrelse, og nærmere krav til tilgjengelighet og boligens utforming der det er hensiktsmessig for spesielle behov

Bestemmelsen gjelder for boligområder, og utfyller øvrige bestemmelser om grad av utnytting, utforming og bruk. Hensikten er å styrke reguleringsplanen som boligpolitisk styringsverktøy, knyttet til fordeling av boligtyper og leilighetsstørrelser, sikring av minstestørrelse, ev. krav om livsløpsstandard eller andre krav til tilgjengelighet og standard. Det kan også stilles krav til lokalisering og utforming av boliger som skal bygges for eller kunne tilpasses eldre, personer med ulike typer funksjonsnedsettelser og så videre.

Nr. 6 Bestemmelser for å sikre verneverdier i bygninger og andre kulturminner, og kulturmiljøer, herunder vern av fasade, materialbruk og interiør, samt sikre naturtyper og annen verdifull natur

Det foreslås bedre regler for sikring av verneverdige bygninger og andre kulturminner direkte i loven. Dette vil åpne for et mer allsidig lokalbasert kulturminnevern i tillegg til vern etter kulturminneloven. Slikt vern kan blant annet omfatte fasade, materialbruk og husfast interiør.

Husfast interiør bør også kunne sikres gjennom plan- og bygningsloven, dersom dette er en viktig del av de samlede verneverdiene. Regelen omfatter det faste bygningsmessige interiøret, herunder dører, vinduer, tapet mv., men ikke inventar. Med dette følger også en rimelig vedlikeholdsplikt. Det forutsettes at slike bestemmelser utformes i samråd med fagmyndighet, og at bruken av kulturminneloven eller plan- og bygningsloven vurderes i det enkelte tilfellet.

Det kan gis bestemmelser for å ta vare på naturtyper og annen verdifull natur. Slik beskyttelse kan bestå i sikring så vel som i bruk. Det vil derfor være anledning til å gi regler om arealbruk som sikrer at utbredelsesområdet til forekomster av naturtyper mv. og deres økologiske tilstand ikke forringes eller ødelegges.

Nr. 7 Trafikkregulerende tiltak og parkeringsbestemmelser for bil og sykkelparkering, herunder øvre og nedre grense for parkeringsdekning

Det kan gis bestemmelser om ulike typer trafikkregulerende tiltak knyttet til blant annet typen trafikk eller kjøremønster, kollektivprioritering og bombruk, sommer- og vinterbruk, inkludert rekkefølgebestemmelser. Det må her i praksis ofte foretas en samordning i forhold til samferdselsmyndighetenes anvendelse av bestemmelser i vegloven og vegtrafikkloven, politiets myndighet mv. Det legges opp til at dagens vedtekter for parkering kan utgå, og innarbeides som bestemmelser i reguleringsplan, ev. i kommuneplanen dersom vedtektene gjelder hele kommunen. Det kan gis bestemmelser om parkeringsdekningen i et område, f.eks. antall parkeringsplasser. Også bestemmelser om parkering for sykler knyttet til transportsystemet eller til offentlige og private bygninger og anlegg kan innarbeides.

Nr. 8 Krav om tilrettelegging for forsyning av vannbåren varme til ny bebyggelse og at det er tilknytningsplikt etter § 27-5

Bestemmelsen skal kunne brukes for å fastlegge det nærmere innholdet i hensynssone om særlige krav til infrastruktur, jf. § 11–8 bokstav b og omtalen av denne foran. På samme måte som i arealdelen, jf. § 11–9 nr. 3 kan det gis bestemmelser om tilrettelegging for forsyning av vannbåren varme til ny bebyggelse. Eventuell opparbeidelse og tilknytningsplikt til fjern- eller nærvarmeanlegg må forankres i § 27–5 om fjernvarmeanlegg.

Nr. 9 Særlige drifts- og skjøtselstiltak innenfor arealformålene nr. 3, 5 og 6 i § 12-5

Det kan gis bestemmelser om retningslinjer for særlige spesielle drifts- og skjøtselstiltak, herunder hensynet til universell utforming som følger av arealformål og hensynssoner innenfor grønnstruktur, LNFR-områder og områder for bruk og vern av sjø og vassdrag. Hjemmelen for bestemmelser om retningslinjer for drifts- og skjøtselstiltak er begrenset til tiltak som står i klar sammenheng med å opprettholde hensikten med arealformålet og de hensyn som ligger bak. Det kan f.eks. gjelde vegetasjonspleie i friområder og parker, ivaretakelse av kantvegetasjon og breddene langs vassdrag og alminnelig vedlikehold for å opprettholde kulturmiljøhensyn i spesielle bygningsmiljøer der det er behov for dette for å opprettholde kvalitetene i området i samsvar med arealformålet. Det vises imidlertid til § 31-3 om hvilke rammer som generelt gjelder for pålegg om vedlikehold og utbedring av byggverk og installasjoner.

Nr. 10 Krav om særskilt rekkefølge for gjennomføring av tiltak etter planen, og at utbygging av et område ikke kan finne sted før tekniske anlegg og samfunnstjenester som energiforsyning, transport og vegnett, sosiale tjenester, helse- og omsorgstjenester, barnehager, friområder, skoler mv. er tilstrekkelig etablert

Bestemmelsen tilsvarer § 11–10 nr. 1 til kommuneplanens arealdel. I reguleringsplan kan det gis slike bestemmelser til alle typer arealformål.

Nr. 11 Krav om detaljregulering for deler av planområdet eller bestemte typer av tiltak, og retningslinjer for slik plan

Anvendelsesområdet for detaljregulering er angitt i § 12–3. Kravet om når reguleringsplan skal utarbeides følger av § 12–1, herunder reguleringsplikt når det skal gjennomføres større bygge- og anleggstiltak. I tillegg kan kommunen i områderegulering gi bestemmelser om at det skal utarbeides detaljregulering for alle typer arealformål og hensynssoner. Dette kan settes som vilkår før det skal gis tillatelse til gjennomføring av tiltak.

Nr. 12 Krav om nærmere undersøkelser før gjennomføring av planen, samt undersøkelser med sikte på å overvåke og klargjøre virkninger for miljø, helse, sikkerhet, tilgjengelighet for alle, og andre samfunnsinteresser, ved gjennomføring av planen og enkelttiltak i denne

Bestemmelsen gir hjemmel til å stille krav om nærmere undersøkelser før gjennomføring av planen, og er knyttet til overvåkning og klargjøring av de faktiske virkningene av planen. Den må ses i sammenheng med § 4–1 og § 4–2. Krav om undersøkelser før gjennomføring av planen sikrer mulighet til oppfølging av undersøkelsene som er gjennomført i forbindelse med planbeskrivelsen/ konsekvensutredningen, f.eks. knyttet til krav om detaljregulering for deler av en områderegulering, herunder utforming av avbøtende tiltak.

Krav om undersøkelser med sikte på å overvåke og klargjøre virkninger for miljø, helse, sikkerhet, tilgjengelighet for alle, og andre samfunnsinteresser ved gjennomføring av planen, skal sikre oppfølging av de undersøkelser som er gjort i forbindelse med planbeskrivelsen/konsekvensutredningen, inkludert vedtak av avbøtende tiltak og bestemmelser. Med gjennomføring menes også anleggs-, gjennomførings- eller driftsfase.

Bestemmelsen vil gjøre det mulig å oppdage uforutsette konsekvenser av planen eller tiltak i planen, og med det gi grunnlag for å treffe tiltak som kan motvirke slike virkninger.

Hensikten er også å kunne undersøke effekten av avbøtende tiltak. Slike undersøkelser kan tjene som grunnlag for bruk av andre planbestemmelser, f.eks. § 12–7 nr. 3. Bestemmelsen vil også gi grunnlag for utforming av miljøoppfølgingsprogram i de saker der dette er relevant.

Undersøkelser med sikte på overvåkning og klargjøring av virkninger kan inngå som del av annet relevant overvåkningsarbeid, f.eks. mer generelle krav om overvåkning av naturtilstanden i kommunen eller fylket. Bestemmelsen bør ses i sammenheng med vilkår satt i forbindelse med tillatelser knyttet til enkelttiltak i planen og til regelverket om internkontroll. Den vil sikre gjennomføring av bestemmelsen om overvåkning i EU-direktiv 2001/42/EF.

Nr. 13 Krav om fordeling av planskapt netto verdiøkning ved ulike felles tiltak innenfor en nærmere bestemt del av planområdet i henhold til jordskifteloven § 3-30

Bestemmelsen fastsetter at kommunen kan stille krav i reguleringsplan om fordeling av planskapt netto verdiøkning ved ulike felles tiltak innenfor hele eller en nærmere bestemt del av planområdet. Den gir kommunen hjemmel til å fastsette at det skal skje en fordeling av verdiøkningen som følge av reguleringsplanen. Den gir også hjemmel for at kommunen avgrenser et område geografisk der det skal skje en fordeling. Avgrensningen av området for fordeling vil således gå frem av reguleringsplanen og kan gjelde hele planområdet, eller deler av det. Selve fordelingen av verdiøkningen gjennomføres av jordskifteretten etter jordskifteloven §§ 3-30 til 3-32.

Hjemmelen for kommunen til å fastsette fordeling av verdiøkningen er knyttet til en reguleringsplan, og fordelingen vil skje innenfor denne planen. Dersom fordeling skal skje innenfor et større område, legger løsningen til rette for at kommunen med hjemmel i § 11-8 tredje ledd bokstav e) i arealdelen av kommuneplanen fastsetter «Sone med krav om felles planlegging for flere eiendommer, herunder med særlige samarbeids- eller eierformer samt omforming og fornyelse. Bestemmelser i denne sonen kan fastsette at flere eiendommer i et området skal undergis felles planlegging og at det skal brukes særskilte gjennomføringsvirkemidler.» Slik hensynssone er ikke nødvendig for at kommunen skal kunne fastsette fordeling av planskapt netto verdiøkning i reguleringsplan, men kan være tjenlig ved vurderingen av hvor stort planområdet bør være. Er det fastsatt hensynssone etter § 11-8, må kommunen etter § 12-6 legge arealdelen av kommuneplanen til grunn ved utarbeidingen av reguleringsplanen. Det vil si at kommunen ved utarbeiding av reguleringsplan etter § 12-5 første ledd må trekke hensynssonen inn i planen. Selve avgrensingen av området for fordeling vil fremgå av reguleringsplanen, og kan gjelde hele planområdet eller deler av det.

Nr. 14 Hvilke arealer som skal være til offentlige formål eller fellesareal

Bestemmelsen gir grunnlag for, i tilknytning til reguleringsplan, å fastsette hvilke arealer som skal være til offentlige formål innenfor arealformål i § 12–5 nr. 1, 2, 3, 4 og 6 eller fellesareal for flere eiendommer. Bestemmelsen tilsvarer § 11–10 nr. 3 i kommuneplanens arealdel. Det vises til merknaden til denne bestemmelsen.

Til § 12-8 Oppstart av reguleringsplanarbeid

Oppstart av reguleringsplanarbeid

På samme måte som for kommuneplan gjelder det bestemmelser om varsel og kunngjøring om at planarbeid vil starte opp, utarbeiding av planprogram, høring av planforslag, vedtak av kommunestyret, offentliggjøring av planvedtaket mv.

Med varsel menes varsling av berørte offentlige organer og andre interesserte. Registrerte grunneiere og festere i planområdet, og så vidt mulig andre rettighetshavere i planområdet samt naboer til planområdet, skal når de blir direkte berørt, på hensiktsmessig måte underrettes om at planarbeidet tas opp.

Etter en lovendring som trådte i kraft 1. juli 2017, jf. Prop. 149 L (2015-2016), må det ved oppstart av planarbeidet skilles mellom om planen skal utarbeides av en privat forslagstillers, jf. pbl. § 12-11, eller om det er planmyndigheten selv (normalt kommunen), eller en annen offentlig instans, som utarbeider planforslaget.

Et reguleringsforslag er ikke privat når forslagstilleren har som oppgave å ivareta offentlige interesser og tiltaket det reguleres til skal gjennomføres på grunnlag av bevilgninger fra stat eller kommune eller lån gitt med statlig eller kommunal garanti.

Når planmyndigheten selv utarbeider planen, kan den gå rett på varsel og kunngjøring om at planarbeid tas opp, varsling av grunneiere m.fl., og ev. utarbeiding av planprogram.

Når andre enn planmyndigheten selv, gjelder § 12-8 første ledd. Det vil si at planprosessen starter med et oppstartsmøte med kommunen. Når forslagsstiller har mottatt referatet fra oppstartsmøtet, kan forslagsstiller gå direkte på varsel og kunngjøring om at planarbeid tas opp, og ev. utarbeiding av planprogram.

Når forslagsstiller må regnes som privat forslagsstiller, gjelder en rekke nye bestemmelser som kom inn ved lovendringen i 2017. Egne regler for oppstartfasen i planarbeidet for private forslagsstillere, er fastsatt i en egen forskrift om behandling av private forslag til detaljregulering.

I oppstartsmøtet kan kommunen gi råd om hvordan planen bør utarbeides og kan tilby seg å bistå i planarbeidet. Hensikten med møtet er at kommunen blir informert om planlagt innhold og avgrensning av reguleringsplanen, og at kommunen kan avklare hvilken plansituasjon som finnes i området, hvilke krav til ny planlegging som vil bli utløst, og hvordan kommunen kan bistå med avklaring av planspørsmålet. Dersom planforslaget ikke ser ut til å være i tråd med kommuneplanens arealdel eller områderegulering, skal behovet for planrevisjon og ansvarsfordeling tas opp, jf. § 12–1.

Det er forslagstiller som er ansvarlig for at kravet i § 4–2 om at alle planer skal inneholde en beskrivelse av planens formål, hovedinnhold og følger, samt forholdet til andre planer som gjelder for området, er oppfylt. Kommunen skal derfor ta opp dette i oppstartsmøtet.

Spørsmålet om planen kan ha vesentlige virkninger, og dermed omfattes av § 4–1 om planprogram og § 4–2 andre ledd om konsekvensutredninger, skal også tas opp. Det er forslagstiller som har ansvar for utarbeiding av planprogram og konsekvensutredninger, som skal godkjennes av kommunen. Konsekvensutredningen skal følge planforslaget når dette legges ut til offentlig ettersyn, jf. § 12–9.

Forskrift om behandling av private forslag til detaljregulering har nærmere bestemmelser om hva som skal stå i referatet fra oppstartsmøtet; bl.a. hvilke spørsmål og tema som ble tatt opp og drøftet samt konklusjonene.

Det er samme krav til kunngjøring ved planoppstart som ved oppstart av arbeidet med kommuneplanens arealdel, jf. § 11–12. Det vil si at forslagsstilleren alltid skal kunngjøre en melding om oppstart av planarbeidet i minst én avis som er alminnelig lest på stedet, og gjennom elektroniske medier. For reguleringsplan kommer i tillegg at registrerte grunneiere og festere i planområdet, og så vidt mulig andre rettighetshavere i planområdet og naboer til planområdet når de er direkte berørt, skal underrettes på en hensiktsmessig måte om at planarbeidet tas opp. Nabo til planområdet omfatter i denne sammenheng også de som blir varslet som gjenboere i forbindelse med byggesaker. Hva som er hensiktsmessig kan variere, men underretning pr. brev eller e–post vil være kurant.

Varselet skal vise avgrensningen av planområdet.

Nærmere om oppstartsfasen i planarbeidet når planen skal utarbeides av en privat forslagstiller:

Ved lovendringen som trådte i kraft 1. juli 2017, jf. Prop. 149 L (2015-2016), er reglene om oppstartsfasen i planarbeidet formalisert i større grad enn tidligere. Hensikten med dette er å legge til rette for mer effektive planprosesser gjennom bedre samarbeid og økt forutsigbarhet for de involverte aktørene. Reglene gir en tydeligere og mer formalisert ramme for oppstarten av planprosessen, og legger til rette for en mer forpliktende dialog og tidlige avklaringer.

Første ledd: Utarbeidelse av referat fra oppstartsmøtet nå er lovfestet. Det er åpnet for at det kan fastsettes nærmere bestemmelser om oppstartsfasen i planarbeidet i forskrift, jf. forskrift av 8. desember 2017 nr. 1950 om behandling av private forslag til detaljregulering etter plan- og bygningsloven.

Referatet ble med lovendringen i 2017 obligatorisk. Hensikten med dette er å sikre at drøftinger, avklaringer og eventuelle gjenstående uavklarte problemstillinger knyttet til planinitiativet og det videre planarbeidet blir nedtegnet og dokumentert. Bestemmelsen må ses i lys av målsettingen om å effektivisere planprosessen ved at partene i oppstartsmøtet skal føre en mer forpliktende dialog omkring planspørsmålene, og at avklaringene som man blir enige om i møtet skal dokumenteres og dermed bidra til større forutsigbarhet i den videre planprosessen for å hindre omkamper og forsinkelser senere. Det er kommunen som er ansvarlig for å utarbeide referatet og å sende det til forslagsstiller etter møtet. Det bør klart fremgå av referatet at det gjelder oppstartsmøte, slik at det i ettertid ikke er tvil om hva møtet gjaldt. Det er ikke satt frist for når referatet skal oversendes forslagsstiller, men departementet forutsetter at det skjer innen rimelig tid, dvs. senest innen 2 uker etter at møtet ble avholdt. Det fremgår av bestemmelsen at annet tidspunkt kan avtales. Denne fleksibiliteten innføres for å gjøre det mulig for partene å få klargjort tema det var tvil om i møtet, eksempelvis på grunn av manglende saksopplysninger. Kommunen kan i forbindelse med oppstartsmøtet varsle forslagsstiller om at de ønsker et bedre grunnlag for å avgjøre om planen skal stoppes eller ikke, og inngå avtale med forslagsstiller om å innhente uttalelser fra nærmere angitte regionale organer før kommunen tar stilling til om de vil stoppe planinitiativet eller ikke. Dersom planinitiativet ikke stoppes, gjennomføres kunngjøring og varsling på ordinær måte.

Dersom forslagsstiller og kommunen er uenige på punkter som har en viss betydning for det videre planarbeidet, må referatet være så fyllestgjørende og klart at det kan forelegges kommunestyret, eller et politisk utvalg som har fått delegert myndigheten, dersom forslagsstiller krever slik foreleggelse. Dette bør helst skje uten en ytterligere saksutredning. Med denne ordningen vil forslagsstiller allerede i oppstartsfasen få nødvendige politiske tilbakemeldinger på uenighetspunktene og kan innrette seg deretter. Det er viktig at kommunen gjør oppmerksom på at interesser som ikke har vært drøftet eller som fortsatt er uavklarte, kan medføre endringer i den videre prosessen og i planforslaget.

Kommunen kan i forbindelse med oppstartsmøtet varsle forslagsstiller om at den ønsker et bedre grunnlag for å avgjøre om planen skal stoppes eller ikke, og inngå avtale med forslagsstiller om å innhente uttalelser fra nærmere angitte regionale organer før kommunen tar endelig stilling til om den vil stoppe planinitiativet.

Det er nå krav om at forslagsstiller sender kommunen et planinitiativ før det kan avholdes oppstartsmøte. Dersom planinitiativet ikke stoppes, se nedenfor, underrettes forslagsstiller om samtykke til planoppstart, som så gjennomfører kunngjøring og varsling på ordinær måte.

For planer med krav om planprogram etter § 4-1 der kommunen skal fastsette planprogram, vil kommunen som tidligere kunne avvise eller gjøre endringer i planprogrammet etter høring og offentlig ettersyn, selv om planoppstart er varslet.

Andre ledd: Kommunen er nå gitt hjemmel for å stoppe behandlingen av et planinitiativ både før, under og etter oppstartsmøtet. Kommunen skal ta stilling til spørsmålet om å stoppe initiativet så tidlig som mulig. Bakgrunnen for dette er å redusere unødig ressursbruk både hos kommunen, forslagsstiller og andre som må forholde seg til initiativet. Plansaken kan stoppes før, under eller etter oppstartsmøtet, dvs. helt frem til samtykket til å gjennomføre varsling og kunngjøring av planoppstart, jf. § 12-8 tredje ledd, er sendt forslagsstiller eller dennes representant.

Beslutningen om å stoppe planinitiativet er ikke et enkeltvedtak som kan påklages. Beslutningen skal være skriftlig. Avgjørelsen skal være basert på et forsvarlig planfaglig eller planpolitisk skjønn, hvor det ikke er tatt utenforliggende eller andre usaklige hensyn.

Forslagsstiller skal bli underrettet om beslutningen innen rimelig tid. Beslutningen skal være begrunnet i en slik grad at forslagsstiller har mulighet for å angripe den ved å kreve at avgjørelsen blir forelagt kommunestyret. I de tilfeller beslutningen fattes av administrasjonen i kommunen, kan kommunestyret delegere kompetansen til å behandle spørsmålet til et politisk utvalg. Dersom beslutningen om å stoppe planinitiativet fattes av et politisk utvalg, skal kommunestyret selv behandle foreleggelsen. I praksis vil krav fra forslagsstiller om forleggelse for kommunestyret følgelig bare kunne fremsettes i de tilfeller hvor kommunestyret har delegert avgjørelsesmyndigheten til annen instans i kommunen.

Det er i prinsippet samme lave terskel for kommunen til å stoppe et planinitiativ etter § 12-8 andre ledd som det er til å unnlate å fremme et planforslag etter § 12-11 andre ledd. Begge avgjørelsene beror på et fritt skjønn. Planinitiativ skal likevel ikke stoppes dersom kommunen har rimelig grunn til å anta at initiativet underveis i planprosessen gjennom nødvendige justeringer, som det er realistiske å få gjennomført, kan bli vedtatt som en endelig plan. Når det gjelder de nærmere vurderingene av planinitiativet, vil eksempelvis etasjehøyder være noe som vanligvis er enkelt å justere i løpet av en planprosess. Det samme gjelder plassering og volum. Et mer grunnleggende hinder for planens realisering vil imidlertid kunne være nasjonale eller viktige regionale interesser som forslagsstillers prosjekt åpenbart ikke vil kunne ivareta. Det kan i det hele tatt være et meget vidt spekter av grunner som kan gjøre at kommunen ikke mener at planinitiativet lar seg realisere. Kommunen må gjøre en konkret og samlet vurdering, hvor den tar hensyn til statlige og regionale rammer og mål, overordnede planer, lokale bestemmelser og retningslinjer, lokale forhold i planområdet eller tilstøtende arealer, og kommunens praksis i tilsvarende saker.

En forutsetning for at kommunen skal kunne stoppe et planinitiativ, er at den har tilstrekkelig innsikt og forståelse for hva tiltaket går ut på og hvilke konsekvenser det kan få for omgivelsene. Underlagsmaterialet bør derfor være så konkret og godt opplyst som mulig på dette tidlige planstadiet. Det er viktig at forslagsstiller får frem målsettingene med prosjektet sitt og premissene for det videre planarbeidet, på en informativ måte så tidlig som mulig. Det vil på den annen side være uheldig om forslagsstillerne må bruke store ressurser på å «selge inn» sine planer for å sikre at de kommer videre i prosessen etter oppstartsmøtet. Jf. også nærmere krav til utforming av planinititiv i forskrift om behandling av private forsalg til detaljregulering.

Bestemmelsen kan bare anvendes på private planinitiativ. Planinitiativ som er ment å lede frem til planforslag som skal ivareta offentlige interesser, og som skal gjennomføres med bevilgninger over offentlige budsjetter, regnes ikke som et privat planinitiativ. Det vil typisk gjelde for større samferdselstiltak, men også mange andre tiltak hvor kostnadene ved gjennomføringen blir dekket av offentlige midler.

Dersom kommunen finner at planarbeidet kan videreføres, skal det gis en skriftlig underretning til forslagsstiller om dette og et klarsignal om å gjennomføre varsling og kunngjøring av planoppstart. Det er viktig at kommunen gjør oppmerksom på at interesser som ikke har vært drøftet eller som fortsatt er uavklarte, f.eks. fordi de ligger under statlige eller regionale fagmyndigheters ansvarsområde, kan medføre endringer i forutsetningene for den videre prosessen, bl.a. ytterligere dokumentasjonskrav.

Det ligger ingen binding for kommunen til senere å vedta et planforslag selv om det gis klarsignal til å gjennomføre varsling og kunngjøring av planoppstart basert på et planinitiativ. Kommunens reguleringsmyndighet er undergitt et fritt planfaglig og planpolitisk skjønn, og et planinitiativ som er sluppet gjennom silingskontrollen i oppstartsfasen og som fører frem til et endelig planforslag som sendes kommunen, kan derfor likevel bli stoppet straks etter at kommunen har gjennomført høring og offentlig ettersyn. Kommunen er således ikke bundet av sine tidligere vurderinger av realismen i planinitiativet. Forslagsstiller kan ikke kreve kompensasjon for sine utgifter selv om vedkommende med god grunn kunne ha gode forhåpninger om å få planforslaget vedtatt.

For planinitiativ som er så stort at det kommer inn under reglene i §§ 4-1- og 4-2 om planprogram og konsekvensutredning, skal forslag til planprogram sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn senest samtidig med varsling av planoppstart, jf. § 4-1 andre ledd andre punktum og § 12-9 andre ledd. I slike tilfeller kan plansaken altså bli stoppet etter at det er gjennomført varsling og kunngjøring. Kommunens beslutning om ikke å vedta planprogrammet vil dermed de facto ha samme virkning som om kommunen stopper planprogrammet i forbindelse med oppstartsmøtet. Dersom avgjørelsen om ikke å vedta planprogram fattes av en annen enn kommunestyret selv, kan forslagsstiller kreve også denne avgjørelsen forelagt kommunestyret.

Forslagsstiller kan ikke gjennomføre varsling og kunngjøring av planoppstart før forslagsstiller har mottatt skriftlig underretning om det. Kommunen må derfor ta stilling til spørsmålet senest like etter oppstartsmøtet. Departementet mener tiden det tar ikke bør overstige 2 uker, så fremt ikke annet er avtalt. Kommunen kan avtale å bruke lenger tid på spørsmålet, og dette er først og fremt myntet på de tilfeller der det er uenighetspunkter som skal bringes inn for politisk behandling. Kommunen kan også avtale å gjøre undersøkelser eller innhente uttalelser fra berørte regionale myndigheter. Slike avtaler bør alltid inneholde en tidsbegrensning slik at ikke spørsmålet blir liggende uavklart.

Til § 12-9 Behandling av planprogram for planer med vesentlige virkninger

Behandling av planprogram for planer med vesentlige virkninger

Når det skal utarbeides planprogram for reguleringsplaner som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, skal det utarbeides planprogram etter reglene i pbl. § 4–1.

Forslag til planprogram skal sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn normalt samtidig med varsel om oppstart av planarbeidet. Forslaget skal også gjøres elektronisk tilgjengelig på nett. Høringsfristen kan ikke settes kortere enn seks uker. Bestemmelsen er endret med utgangspunkt i Prop. 110 L (2016-2017), i kraft 1. juli 2017. Endringen innebærer at det åpnes opp for at planprogram for reguleringsplan kan sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn etter at det er varslet planoppstart. Det legges til grunn at det i de fleste tilfeller vil være mest hensiktsmessig at høring av forslag til planprogram skjer senest samtidig med varsling av planoppstart. Det kan imidlertid være situasjoner, som for eksempel ved planleggingen av større samferdselsprosjekter, der det kan være hensiktsmessig at innspill ved varsel om planoppstart legges til grunn for utarbeidelse av forslag til planprogram.

Kommunen avgjør om planprogram skal fastsettes. Planprogrammet for reguleringsplaner fastsettes normalt av kommunestyret. Denne oppgaven kan imidlertid delegeres etter kommunelovens regler om delegasjon. I visse situasjoner kan planprogrammet også fastsettes av en annen myndighet enn planmyndigheten, jf. merknadene til § 4–1. Bestemmelsen må ses i sammenheng med § 12-11 om private planforslag, der det fremgår at kommunen skal ta stilling til om et privat planforslag skal legges ut til offentlig ettersyn eller om det ikke skal behandles videre. I reguleringssaker med vesentlig virkninger for miljø eller samfunn, foretar kommunen en første behandling av et varslet planarbeid på bakgrunn av høring og offentlig ettersyn av planprogrammet. Bestemmelsen gjelder ikke for statlige planinitiativ etter § 3-7.

Bestemmelsen innebærer at kommunen kan unnlate å fastsette planprogram for private reguleringsplaner. Bestemmelsen er kun ment å benyttes i helt spesielle tilfeller, der kommunen ikke ønsker at tiltaket skal realiseres. Bestemmelsen er ikke ment å benyttes i de tilfeller der planprogrammet eksempelvis etter kommunens vurdering er mangelfullt. Som hovedregel vil det i slike tilfeller være bedre om kommunen stiller krav om utredning av alternativer. Bestemmelsen vil ikke være til hinder for at en privat forslagsstiller kan fremme et planforslag for kommunen, jf. § 12-11. Dersom kommunen på et senere tidspunkt likevel ønsker å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn, må planprogrammet først fastsettes. Det er gitt utdypende regler i forskrift om konsekvensutredninger om unntak fra planprogram og om frister for å fastsette planprogram.

Kommunestyret kan i forbindelse med fastsettelse av planprogrammet kreve at det først skal utarbeides en områderegulering dersom dette er påkrevd av hensyn til behovet for forsvarlig planavklaring av området før det gjennomføres bygge- og anleggstiltak, eller fordi det er et behov for å avklare nærmere forhold omkring flerbruk og vern i området. Oppgaven med å fastsette planprogrammet er ordinært tillagt kommunestyret.

Til § 12-10 Behandling av reguleringsplanforslag

Behandling av reguleringsplanforslag

Forslag til reguleringsplan skal sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Innholdet i høring og offentlig ettersyn er definert i pbl. § 5–2, se omtalen av dette foran. Planforslaget skal kunngjøres og det skal gjøres tilgjengelig gjennom elektroniske medier. Bruk av elektroniske medier i behandlingen av plansaker er ment å gi en bedre og mer effektiv planbehandling. Bruk av elektroniske medier åpner for bedre informasjonstilgang for personer med nedsatt funksjonsevne. Dokumenter og saksfremstillinger i digitale formater gir blant annet mulighet for økt tekststørrelse, kontrastjusteringer og tekst-til-tale løsninger som er viktig for blinde og svaksynte. Med elektroniske medier forstås vanligvis Internett.

Fristen som settes for høringsinstansene til å komme med uttalelse kan ikke settes kortere enn seks uker. Reguleringsplaner som får vesentlige virkninger for miljø og samfunn skalinneholde en konsekvensutredning av planens virkninger for miljø og samfunn, jf. §§ 4-2 og 12-1, med mindre det konkrete tiltaket er konsekvensutredet i en tidligere plan og der reguleringsplanen er i samsvar med denne tidligere planen, jf. forskrift om konsekvensutredninger §§ 6 første ledd bokstav b og 8 første ledd bokstav a. Dersom reguleringsplan er underlagt krav om konsekvensutredning, skal konsekvensutredningen følge planforslaget i den videre behandlingen frem til planvedtak, og herunder undergis offentlig ettersyn.

Registrerte grunneiere og festere i planområdet, og så vidt mulig andre rettighetshavere i planområdet samt naboer til planområdet, skal når de blir direkte berørt, på hensiktsmessig måte underrettes om forslaget med opplysning om hvor det er tilgjengelig. Nabo til planområdet omfatter i denne sammenheng også de som blir varslet som gjenboere i forbindelse med byggesaker. Hva som er hensiktsmessig kan variere, men underretning pr. brev eller e-post vil være kurant. Nærmere regler om kommunens ansvar for medvirkning i planprosessen er gitt i § 5-1, se omtalen av dette foran. Hva som er tilstrekkelig varsling suppleres av forvaltningslovens regler.

Ved utarbeidelsen av reguleringsplaner skal naboer og gjenboere underrettes etter §§ 12-8 andre ledd og 12-10 andre ledd. Når planen er ferdig, skal de få underretning etter § 12-12 fjerde ledd. Naboer og gjenboere skal få beskjed om det blir anledning til å uttale seg og komme med sine synspunkter. Opplysning om dette må tas inn i de underretninger som sendes ut i reguleringssaken, dersom tiltakshaver skal kunne unnta nabovarsling i byggesaken. Det bør ikke være slik at underretning om denne muligheten blir sendt ut til naboene i alle saker, og bestemmelsen sier derfor at varselet kun skal sendes der det kan bli aktuelt å benytte adgangen til å unnlate å nabovarsle i byggesaken.

Kommunen skal etter at høringsfristen er utløpt ta saken opp til behandling med de merknader som er kommet inn.

Tolv-ukers fristen i fjerde ledd kom inn etter en lovendring som trådte i kraft 1. januar 2015, jf. Prop. 121 L (2013-2014). Fristen markerer at alle reguleringsplansaker bør være ferdigbehandlet og fremmet for behandling i kommunestyret innen tolv uker etter høring og offentlig ettersyn. På grunn av store forskjeller både i sakstyper og i forholdene i den enkelte kommune, er det angitt i loven at fristen kan økes med ytterligere seks uker der det foreligger reelle grunner for å bruke lenger tid. Slike grunner kan eksempelvis være at saker er store og kompliserte, det er behov for å endre og rette plandokumenter, det kreves ytterligere avklaring mellom myndigheter eller ytterligere undersøkelser eller utredninger. I store bykommuner med særlig organisering kan lange kommunikasjonsveier i behandlingen, mange aktører og omfanget av sakene tilsi behov for mer tid til behandlingen frem til vedtak. Det er kommunen selv som vurderer behovet for, og eventuelt bestemmer, å sette en slik tidsforlengelse. Det forutsettes at begrunnelsen for en slik forlengelse skal fremgå av sakens dokumenter.

Bestemmelsene i § 12–11 om behandlingen av private forslag kommer i tillegg til de øvrige bestemmelsene om behandling av reguleringsplaner.

Til § 12-11 Behandling av private reguleringsplanforslag

Behandling av private reguleringsplanforslag

Et reguleringsforslag er ikke privat når forslagstilleren har som oppgave å ivareta offentlige interesser og tiltaket det reguleres til skal gjennomføres på grunnlag av bevilgninger fra stat eller kommune eller lån gitt med statlig eller kommunal garanti.

Kommunen skal snarest, og senest innen tolv uker avgjøre om et privat reguleringsforslag skal fremmes og legges ut til offentlig ettersyn mv. Normalt vil forslagsstiller bli underrettet straks det er fattet en avgjørelse om at det private planforslaget skal fremmes eller ikke. Fristen på tre uker i nytt tredje punktum skal sikre at det blir gitt en formell tilbakemelding innen rimelig tid.

Kommunen kan fremme alternative forslag. Kommunen kan dessuten gjøre endringer i private reguleringsforslag før de sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. I tilfelle kommunen ikke finner å ville fremme planforslaget, skal forslagsstilleren innen tre uker underrettes om dette i brev med begrunnelse for hvorfor forslaget ikke fremmes.

Et avslag på å fremme planen til behandling kan i visse tilfeller kreves forelagt kommunestyret til avgjørelse av reguleringsspørsmålet. Vilkåret for dette er at reguleringsforslaget er i samsvar med kommuneplanens arealdel eller en foreliggende områderegulering. Dette vilkåret er nytt. Det betyr at kommuneplanens arealdel eller foreliggende områderegulering blir bestemmende for om en privat forslagsstiller får tatt opp sitt reguleringsforslag til ny selvstendig prøving av kommunestyret. Dette betyr at overordnede planer blir mer styrende enn tidligere for privates adgang til å få tatt opp spørsmål om endring av arealbruken, jf. også omtalen av pbl. § 12–3.

Kommunestyrets vedtak om ikke å fremme reguleringsplan er ikke gjenstand for klage.

Til § 12-12 Vedtak av reguleringsplan

Vedtak av reguleringsplan

Ferdigbehandlet forslag til reguleringsplan skal legges frem for kommunestyret til vedtak, ev. i alternativer. Dette var en videreføring av reglene i § 27–2 i plan- og bygningsloven av 1985. Det skal redegjøres for konsekvensene av forslaget og hvordan virkningene er vektlagt. Dette tilsvarer § 33–2 tredje ledd i plan- og bygningsloven av 1985, men det er presisert at virkningene skal beskrives i saksframlegget.

Kommunestyret skal treffe vedtak i reguleringssaken senest tolv uker etter at planforslaget er ferdigbehandlet.

Kommunestyret kan delegere sin myndighet til å vedta mindre reguleringsplaner, som er i tråd med rammer og retningslinjer i kommuneplanens arealdel når denne er mindre enn fire år gammel. Slike planer anses som kurante. Bestemmelsen forutsettes brukt for tilsvarende saker som ble behandlet som bebyggelsesplan etter § 28–2 i plan- og bygningsloven av 1985.

Som i plan- og bygningsloven av 1985 skal kommunens vedtak i reguleringssaker kunne påklages.

Det er plikt til underretning og kunngjøring av endelig reguleringsvedtak. Det er imidlertid presisert at plikten til å gi underretning gjennom særskilt brev bare gjelder direkte berørte, dvs. de som har uttalt seg tidligere i saken eller som er klart berørt av vedtaket.

Underretningen skal opplyse om klageadgangen og angi klagefrist.

Vedtatte planer med planbeskrivelse skal kunngjøres og gjøres tilgjengelig gjennom elektroniske medier.

Til § 12-13 Innsigelse og vedtak av departementet

Innsigelse og vedtak av departementet

Bestemmelsene om behandling av innsigelser i pbl. §§ 5–4 til 5–6 gjelder for reguleringsplaner. Det vil si at det gjelder de samme reglene som for kommuneplanens arealdel. Veiledningen til disse bestemmelsene står foran under kapittel 5 Medvirkning i planleggingen.

Dersom innsigelse til reguleringsplan knytter seg til klart avgrensede områder, kan kommunestyret vedta at planen for øvrig får rettsvirkning. Forutsetningen for et slikt vedtak, er at det området innsigelsen gjelder, ikke påvirker utformingen eller innholdet av de delene av planen som vedtas. Det er opp til innsigelsesmyndigheten å presisere hvilke deler av planen som ikke kan sluttbehandles av kommunen.

Det er departementet som avgjør om en innsigelse skal tas til følge eller ikke og foreta de endringer som departementet finner er nødvendige. Etter § 27–2 nr. 2. i plan- og bygningsloven av 1985 kunne ikke departementet gjøre endringer i planens hovedtrekk. Denne begrensningen gjelder ikke etter de nye reglene.

Departementet kan oppheve hele eller deler av planen eller endre en reguleringsplan selv om det ikke er reist innsigelse, dersom planen strider mot nasjonale interesser eller regional plan. Dette gjelder også dersom reguleringsplanen strider mot vedtatt arealdel til kommuneplanen. Det gjelder ingen tidsfrist for å gjøre slik endring, men kommunen skal ha anledning til å uttale seg før vedtak fattes.

Det vises til tilsvarende bestemmelse om departementets kompetanse i § 11-16 tredje ledd for kommuneplanens arealdel.

Bestemmelsen var en videreføring bestemmelsen i plan- og bygningsloven av 1985.

Til § 12-14 Endring og oppheving av reguleringsplan

Endring og oppheving av reguleringsplan

Første ledd: I utgangspunktet gjelder de samme reglene for endring og oppheving av reguleringsplan som for utarbeiding av ny plan. Dette er begrunnet med at et planvedtak som bygger på en grundig faglig utredning, offentlig medvirkning og politisk prosess, må være forpliktende, og ikke skal kunne fravikes i hovedtrekkene uten etter ny og tilsvarende prosess. Gjennom en lovendring som trådte i kraft 1. juli 2017, jf. Prop. 149 L (2015-2016), ble det åpnet for å gjøre betydelige unntak fra hovedprinsippet om full planbehandling. Det er imidlertid opp til kommunestyret å avgjøre om de enklere reglene om endring av reguleringsplan skal benyttes der loven åpner for det. Adgangen til slike endringer gjelder både for områderegulering og detaljregulering.

Reglene skiller seg fra det som gjelder for arealdelen, jf. pbl. § 11-17, hvor endringer alltid forutsetter full planbehandling, og hvor adgangen til å delegere bare kan gjelde mindre endringer.

Andre ledd: Kommunestyret kan i samsvar med kommunelovens regler, delegere myndighet til å treffe vedtak om endringer i reguleringsplanen uten full planbehandling. Tidligere var delegasjonsadgangen begrenset til mindre endringer eller utfyllinger innenfor hovedtrekkene i reguleringsplanen. Mindre endringer var endringer som ikke hadde nevneverdig betydning for noen berørte parter eller interesser. Etter lovendringen i 2017 er adgangen til å gjøre endringer i reguleringsplan uten full planbehandling blitt økt i betydelig grad. Denne endringen må ses i sammenheng med regjeringens ønske om å effektivisere planprosessen. Det tidligere kriteriet «mindre endringer» ble erstattet av formuleringen «når endringene i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen for øvrig, ikke går utover hovedrammene i planen, og heller ikke berører hensynet til viktige natur- og friluftsområder.»

Den endelige lovteksten i bestemmelsen ble begrenset noe i Stortinget i forhold til regjeringens opprinnelige forslag i proposisjonen. Det siste kommaet i andre ledd, «og heller ikke berører hensynet til viktige natur- og friluftsområder», kom inn under behandlingen av lovforslaget i Energi- og miljøkomiteen. Flertallet i komiteen uttalte i den forbindelse følgende:

«Komiteen vil understreke viktigheten av at det gjennomføres gode og forsvarlige planprosesser ved endringer som berører jordvern eller viktige natur- og friluftsområder. I slike saker kan det derfor være nødvendig å gjennomføre ordinær planbehandling.»

Hva som ligger i at endringene «i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen for øvrig, ikke går utover hovedrammene i planen, og heller ikke berører hensynet til viktige natur- og friluftsområder», må vurderes av kommunen konkret i det enkelte tilfellet. Justering av grenser og arealformål vil som tidligere kunne være aktuelt. Det må imidlertid i den konkrete vurderingen tas hensyn til hva slags tiltak det gjelder og hvilke interesser som blir berørt. Dersom det gjelder tiltak i strid med nasjonale eller viktige regionale interesser som gir grunnlag for innsigelse, vil det ikke være aktuelt å gjennomføre endringen etter den enklere prosessen. Dersom endringen får konsekvenser av vesentlig betydning for andre saker som gjør at det er nødvendig å se endringen i en større sammenheng, vil det heller ikke være aktuelt å behandle den uten ordinær prosess.

Det må i det enkelte tilfellet vurderes om det gjelder endringer som «i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen for øvrig». En endring som berører viktig infrastruktur eller har sammenheng med andre tiltak planen inneholder vil kunne falle utenfor.

Meningen er at det bare skal være aktuelt å ha den enklere saksbehandlingen for endringer som ikke er spesielt konfliktfylte. Protester fra nabo eller andre berørte vil imidlertid ikke nødvendigvis føre til at endringen ikke kan gjennomføres på den enklere måten. Heller ikke vil enhver merknad fra berørte myndigheter forhindre dette. Imidlertid vil merknader fra berørte myndigheter som har karakter av innsigelse, føre til at endringen må behandles videre etter en ordinær planprosess.

Muligheten til å gjøre endringer etter bestemmelsen omfatter også å vedta utfyllinger innenfor hovedtrekkene i reguleringsplanen, selv om ordet utfylling ikke lenger fremgår direkte av ordlyden i bestemmelsen. Ordet utfylling er overflødig, fordi det omfattes av det generelle og mer vidtrekkende begrepet endringer.

Energi- og miljøkomiteens begrunnelse for å føye til det siste kommaet i andre ledd er knappe. Kommunal- og distriktsdepartementet har i rundskriv H-6/17 av 30. juni 2017 om ikrafttredelse av endringer i plan- og bygningsloven og matrikkellova, gitt følgende veiledning om forståelsen av hva som menes med «berører hensynet til viktige natur- og friluftsområder»:

«Viktige grøntstrukturområder som turdrag, friområder og parker er omfattet av delegasjonsforbudet. Det må gjøres en konkret vurdering i det enkelte tilfelle av om det er tale om viktige natur- og friluftsområder og grøntområder. Størrelsen behøver i så måte ikke være avgjørende, både små som store områder kan være viktige. Beliggenheten og menneskenes bruk vil kunne ha betydning, men også «kvalitetene» på området, f.eks. naturtyper og arter, ferdselsretten, oppholdsretten og høstingsretten etter friluftsloven mv. Departementet legger til grunn at også hensynet til jordvern er viktig.»

Tredje ledd: Saken skal forelegges berørte myndigheter før det treffes slikt vedtak, og eierne og festerne av eiendommer som direkte berøres av vedtaket, og andre berørte, skal gis anledning til å uttale seg. Hensikten er å avklare om en endring kan regnes som endringer som «i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen for øvrig og heller ikke går ut over hovedrammene for planen», og å få andre synspunkter på endringen.

Plikten til foreleggelse ble ved lovendringen i 2017 utvidet med «andre berørte». Dette ble ansett nødvendig for å sikre tilstrekkelig medvirkning og opplysning av saken før vedtak treffes. Det er viktig når muligheten til enklere prosess utvides, jf. forvaltningslovens krav til at saken skal være så godt opplyst som mulig før vedtak treffes. Begrepet «andre berørte» er generelt, og det må derfor vurderes i det konkrete tilfellet hvem som skal få forslag til endring til uttalelse. Naboer vil måtte anses som berørte, og likedan rettighetshavere som for eksempel et berørt reinbeitedistrikt. Velforeninger og organisasjoner vil også kunne anses for å være berørt av en reguleringsendring, avhengig av de konkrete forholdene i saken.

Muligheten til å uttale seg vil sikre at alle hensyn kommer frem og blir vurdert. Det er imidlertid ikke slik at enhver negativ uttalelse vil forhindre at saken behandles på en enkel måte. Dersom berørte myndigheter gir merknader som klart har karakter av innsigelse, vil det imidlertid være nødvendig å behandle saken videre som en ordinær planendring.

Bestemmelsen setter ingen spesiell frist for uttalelse, men det må gis en rimelig frist. Det er lagt til grunn at en rimelig frist vil kunne være på 2–3 uker. De ordinære krav til høring og offentlig ettersyn med frist på 6 uker vil ikke gjelde. På samme måte som etter plan- og bygningsloven av 1985 vil ikke kommunens avslag på henvendelse om å foreta endring i reguleringsplan kunne påklages.

De nye reglene gjelder også for eldre planer vedtatt etter tidligere lovgivning. Hvis det bare er bestemmelsene til en gammel plan som endres, vil hjemmelen for de nye bestemmelsene være § 12-7. Det er likevel ikke noe i veien for at disse bestemmelsene relateres til de gjeldende arealformålene i planen. Det samme må gjelde ved andre mindre justeringer. Hvis man skal endre arealformålene i planen så må de nye formålene brukes. Det vil ikke være noe i veien for at man får en «ny plan» for en del av et eldre planområde uten at arealformålene i resten av planområdet oppdateres. Det blir samme situasjon fremstillingsmessig som hvis man lager en plan for et uregulert område som ligger inntil et tidligere regulert område.

Forslag om å endre en del av en gammel plan kan ha så stor sammenheng med de øvrige deler av planen at det vil være naturlig å kreve at hele planen endres etter reglene i ny lov, dvs. med krav til bruk av nye arealformål mv. Dette vil bero på en konkret vurdering.

Fjerde ledd: Bestemmelsen gjelder oppheving av reguleringsplan «som i det vesentlige er i strid med overordnet plan». Dette kan være nyere arealdel i kommuneplan eller kommunedelplan, som er i motstrid med tidligere reguleringsplan. Det er ikke tilstrekkelig at det er motstrid; den nyere planen må «i det vesentlige være i strid med overordnet plan». Ved behandlingen av saken kan det komme frem om det er elementer i den tidligere vedtatte reguleringsplanen som bør videreføres, slik at det ikke er aktuelt med oppheving etter de enklere reglene. Dette vil avhenge av forholdene i det enkelte tilfellet.

I en del tilfeller vil ny overordnet plan bare delvis sette til side en eldre reguleringsplan og planen kan fortsatt ha vesentlige rettsvirkninger. I slike tilfeller vil det ikke ligge til rette for å begrense saksbehandlingen. Det er vanskelig å angi eksakte grenser for når en gammel reguleringsplan fortsatt har slike vesentlige rettsvirkninger at opphevingen krever en full opphevelsesbehandling etter § 12-14 første ledd. Kommunen må foreta en nærmere konkret vurdering av dette i det enkelte tilfellet ut fra den aktuelle plansituasjonen. Det alminnelige forvaltningsrettslige prinsippet om at en sak skal være så godt opplyst som mulig før vedtak treffes, vil gjelde.

Eksempel på særskilte forhold som må vurderes nærmere, er der det i eldre reguleringsplaner kan ligge informasjon om kulturminner og annen miljøinformasjon som er innarbeidet som restriksjoner i reguleringsplanens kart og bestemmelser. Det kan være gjort undersøkelser som normalt ikke blir gjennomført i samme grad på kommuneplannivå, som for eksempel undersøkelse i medhold av kulturminneloven § 9 av om planen berører automatisk fredete kulturminner. Det er viktig at restriksjoner som ivaretar hensyn av betydning ikke utilsiktet faller bort ved oppheving av reguleringsplanen. Det er kommunen som må vurdere og påse dette. Det kan likevel være aktuelt å forelegge saken for berørte myndigheter, selv om det i utgangspunktet ikke gjelder krav om dette.

Bestemmelsen setter krav om at det skal innhentes uttalelse fra eiere og festere av eiendommer som direkte berøres av vedtaket. Det stilles ikke krav om å forelegge for myndigheter eller andre berørte. For at saken skal bli tilstrekkelig opplyst, kan det likevel være behov for å innhente uttalelse fra andre, jf. henvisningen til § 1-9 om forholdet til forvaltningsloven.

Bestemmelsen setter ingen spesiell frist for uttalelse, men det må gis en rimelig frist. Det legges til grunn at en rimelig frist vil kunne være på 2-3 uker. De ordinære krav til høring og offentlig ettersyn med frist på 6 uker vil ikke gjelde.

Vedtak om oppheving av utdatert plan vil være enkeltvedtak som kan påklages etter reglene i forvaltningsloven, jf. § 1-9.

Til § 12-15 Felles behandling av reguleringsplanforslag og byggesøknad

Felles behandling av reguleringsplanforslag og byggesøknad

Behandling av plan- og byggesaken i felles prosess forutsetter samtykke både fra kommunen og forslagsstiller/tiltakshaver. Kommunen legger ut planforslaget til offentlig ettersyn og sender det på høring etter reglene i pbl. § 12-10. For å rasjonalisere utsendelsen må kommunen sende varsel til de relevante rettighetshaverne også for byggesaken. Uttalelsesfristen for begge saker kan ikke være kortere enn den som gjelder for plansaker, dvs. seks uker. Likeledes bør kommunen være adressat for eventuelle protester og kommentarer. Dette slik at de varslede har ett sted å sende sine bemerkninger uavhengig om de formelt hører til plan- eller byggesaken. Kommunen bør snarest sende kopi av disse til forslagsstiller/tiltakshaver etter at fristen er gått ut. Saksbehandlingsfristene for den kommunale behandling av planen gjelder også for byggesaken. Det må fattes separate vedtak i byggesaken og plansaken. Formelt må planen vedtas før det kan gis byggetillatelse.

Til § 12-16 Sentral godkjenning for planforetak

Sentral godkjenning for planforetak

Kommunal- og distriktsdepartementet har hittil ikke gitt forskrifter til gjennomføring av bestemmelsene om sentral godkjenning av planforetak. Bestemmelsen tilsvarer for øvrig i hoveddsak § 22-1, 22-2 og 22-3 om sentral godkjenning for ansvarsrett m.m.

Pbl. § 12-3 siste ledd fastslår at reguleringsplaner skal utarbeides av fagkyndige. Departementet har ikke gitt retningslinjer om dette, men overlatt til hver enkelt kommune å vurdere hva som er tilstrekkelig fagkompetanse i det enkelte tilfelle. Innføringen av den frivillige godkjenningsordningen er ikke ment å endre kommunenes praktisering av § 12-3 siste ledd. En sentral godkjenning må imidlertid kunne anses tilstrekkelig, men ikke nødvendig, for å oppfylle kravene i § 12-3 siste ledd.

Kommuneloven § 15-1 inneholder en bestemmelse om beregning av selvkost, jf. også selvkostforskriften.

Til § 12-17 Tilbaketrekking av sentral godkjenning for planforetak

Tilbaketrekking av sentral godkjenning for planforetak

Bestemmelsen tilsvarer i hovedsak bestemmelsene for sentral godkjenning av foretak for ansvarsrett i § 22-2 første ledd. Sentral godkjenning for planforetak skal trekkes tilbake dersom godkjent foretak ikke lenger innehar de nødvendige kvalifikasjoner. Foretaket skal få et varsel med frist til å uttale seg. Når særlig formildende hensyn gjør seg gjeldende, kan tilbaketrekking likevel utelates. Ved mindre alvorlige overtredelser kan det gis advarsel.