10 Verdivurdering av eiendom, statistisk overvåkning, referanserenter mv.

10.1 Gjeldende rett

Kapitaldekningsregelverket og regelverket for obligasjoner med fortrinnsrett har krav til forsvarlig verdivurdering av eiendom.

Statistisk sentralbyrå publiserer prisindekser for nye og brukte boliger. Eiendom Norge (bransjeforeningen for eiendomsmeglingsforetak) publiserer prisstatistikk i samarbeid med Eiendomsverdi AS og finn.no. Prisindeksene er basert på samme datagrunnlag, men avviker noe i metodikk. Indeksene dekker hele det norske boligmarkedet.

Norske Finansielle Referanser AS er med hjemmel i lov 4. desember 2015 om fastsettelse av referanserenter (referanserenteloven) godkjent av Finansdepartementet som administrator for ulike referanserenter under navnet Norwegian Interbank Offered Rate (Nibor). Nibor-rentene beregnes og publiseres av Global Rate Set Systems (GRSS), og er de mest benyttede referanserentene i Norge. Referanserenten Nowa (Norwegian Overnight Weighted Average) benyttes også i noen grad. Norges Bank er administrator for Nowa og har ansvar for utarbeidelse av prinsipper for beregning av Nowa og publisering av renten.

10.2 Direktivet

Direktivet har bestemmelser om verdivurdering av eiendom som stilles som sikkerhet for boliglån. Direktivet artikkel 19 nr. 1 fastsetter at medlemsstatene skal sikre at det på deres område utvikles pålitelige standarder for verdsetting av boliger som pantsettes som sikkerhet for lån. Medlemsstatene skal blant annet se til at det blir utarbeidet pålitelige standarder som anvendes av långivere. Fortalen avsnitt 26 forutsetter at slike standarder kan følge av lovregler eller være bransjestandarder. Medlemsstatene skal sikre at interne og eksterne taksatorer som foretar eiendomsvurderinger, er kompetente og tilstrekkelig uavhengig av långivningsprosessen, jf. direktivet artikkel 19 nr. 2.

Etter direktivet artikkel 26 nr. 1 annen setning er det krav om at medlemsstatene skal sikre at långiver fører egnede registre over hvilke typer fast eiendom som aksepteres som sikkerhetsstillelse, og om retningslinjene som gjelder for lån med pant i fast eiendom.

Boliglånsdirektivet artikkel 26 nr. 2 har krav om at medlemsstatene skal sørge for passende statistisk overvåkning av boligmarkedet. Denne overvåkningen kan enten være offentlig, privat eller en kombinasjon.

I direktivet artikkel 24 er det gitt særskilte regler om flytende rente, jf. også vedlegg II del B avsnitt 4 nr. 2 og avsnitt 6 nr. 4. Det er ikke krav om å benytte en referanserente. Medlemsstatene skal sikre at indekser eller referanserente som eventuelt brukes til å beregne lånerente, er tydelige, tilgjengelige og objektive, og at de kan kontrolleres av kredittavtalens parter og vedkommende myndighet. Dersom det er slike indekser eller referanserenter tilgjengelig, er det etter direktivet ikke noe krav om at vedkommende myndighet fastsetter en referanserente.

10.3 Finanstilsynets forslag

Finanstilsynet foreslår ingen lovregler for standarder for verdivurdering av eiendom, men foreslår at dette overlates til bransjen gjennom selvregulering. Finanstilsynet foreslår at det i finansforetaksforskriften fastsettes at finansforetak skal ha interne retningslinjer for å fastsette forsvarlig verdi for boliger som skal stilles som sikkerhet for lån. En slik bestemmelse kan gis med hjemmel i finansforetaksloven § 13-5.

I tillegg gjelder eventuelle krav som følger av kapitaldekningsregelverket. Finanstilsynet foreslår ikke krav til taksatorer, utover krav som følger av kapitaldekningsregelverket og regelverket for obligasjoner med fortrinnsrett.

Etter Finanstilsynets vurdering er bestemmelsen i direktivet artikkel 26 nr. 1 tilstrekkelig ivaretatt etter gjeldende rett, herunder gjennom kapitaldekningsregelverket.

Finanstilsynet anser ikke at det er behov for noen særskilte regler knyttet til statistisk overvåkning av boligmarkedet. Finanstilsynet viser til de forannevnte prisindeksene som i dag publiseres i Norge.

Siden Norge har tilgjengelige referanserenter, er det etter Finanstilsynets vurdering ikke nødvendig at myndighetene skal fastsette en referanserente til bruk i det norske markedet.

10.4 Høringsinstansenes merknader

Norges Eiendomsmeglingsforbund (NEF) og Eiendom Norge støtter Finanstilsynets forslag i høringsnotatet. Når det gjelder bestemmelsene i direktivet om at medlemslandene må ha pålitelige standarder for verdivurdering av eiendom som stilles som sikkerhet for boliglån, støtter NEF og Eiendom Norge Finanstilsynets oppfatning og forslag om at det ikke er behov for egne lovregler om dette.

Eiendom Norge uttaler:

«Dagens standard for prisvurdering av bolig er E-takst. En E-takst er utarbeidet av eiendomsmegler, som med sitt skjønn i kombinasjon med et prisestimat fra Eiendomsverdi AS (basert på Eiendom Norge sine boligprisdata), gjør en verdivurdering. Dette er en meget presis og etterprøvbar standard som de aller fleste banker krever ved fastsettelse av forsvarlig verdivurdering. Gode statistiske verktøy i kombinasjon med markedskunnskap gir betydelig bedre presisjon i verdisetting enn å regulere kunnskap og krav til den enkelte utøver av taksering. Norge er på dette området verdensledende.»

Både Eiendom Norge og NEF uttrykker også støtte til Finanstilsynets vurdering av at det ikke er behov for særlige regler knyttet til statistisk overvåkning av boligmarkedet.

Høringsinstansene hadde for øvrig ingen merknader til denne delen av forslaget.

10.5 Departementets vurdering

Departementet slutter seg til Finanstilsynets vurdering, og foreslår ingen nye lovregler om standarder for verdivurdering av eiendom.

Departementet viser til Finanstilsynets vurdering om at bestemmelsen i direktivet artikkel 26 nr. 1 er tilstrekkelig ivaretatt etter gjeldende rett, herunder gjennom kapitaldekningsregelverket, og slutter seg til tilsynets vurdering. Departementet er videre enig med Finanstilsynet i at det ikke er behov for noen særskilte regler knyttet til statistisk overvåkning av boligmarkedet. Finansdepartementet viser til at de forannevnte prisindeksene inngår i omfattende og jevnlige analyser av utviklingen i det norske bolig- og kredittmarkedet, blant annet fra departementet, Norges Bank og Finanstilsynet.