Storebrand Gjerdrums vei 21 AS

1.           Innledning

Vi viser til brev datert 28. mai 2014 med søknad om dispensasjon fra aksjeloven § 8-10. Vi viser også til e-post datert 15. september 2014 med tilleggsopplysninger til søknaden. Vi beklager at behandlingen av søknaden har tatt lang tid. 

Det fremgår av søknaden at Kaare Berg AS, org. nr. 920 160 147 (”KB”), skal erverve samtlige aksjer i selskapene Storebrand Gjerdrums vei 21 AS, org. nr. 998 906 490 (”målselskapet”), og Gjerdrums vei 21 AS, org. nr. 982 100 186 (”hjemmelselskapet”). Kaare Berg AS skal finansiere aksjeervervet dels ved egenkapital og dels ved banklån. Långivende bank har satt som betingelse for banklånet at det blir sikret med førsteprioritets pant i målselskapets eiendom, og at det gis dispensasjon fra aksjeloven § 8-10.

Vi forstår søknaden slik at søker mener at ovennevnte sikkerhetsstillelse omfattes av forskrift 30. november 2007 nr. 1336 om unntak fra aksjeloven § 8-10 og allmennaksjeloven § 8-10 (unntaksforskriften). Hvis det er tilfelle, er det ikke behov for dispensasjon.

Departementet er kommet til at vilkårene i unntaksforskriften er oppfylt i dette tilfellet. Herunder er departementet kommet til at målselskapet er å anse som et eiendomsselskap etter unntaksforskriften § 10 nr. 1. Det er således ikke behov for dispensasjon ved enkeltvedtak. Den nærmere begrunnelsen følger nedenfor.

2.           Søkers omtale av saken

Storebrand Gjerdrums vei 21 AS (målselskapet) eier gnr. 58 bnr. 307 i Oslo kommune, mens grunnbokshjemmelen til eiendommen innehas av Gjerdrums vei 21 AS (hjemmelsselskapet). Eiendommen er målselskapets hovedaktivum. Målselskapet bedriver ikke annen virksomhet enn utleie av eiendommen. Eiendommen er utleid til Ullevål Universitetssykehus HF for en fast leieperiode frem til 30. november 2020. Det er ingen ansatte i målselskapet eller Gjerdrums vei 21 AS.

Videre fremgår av søknaden side 2:

”KB er heleid av Stiftelsen Kaare Berg og skal erverve aksjene i Selskapene basert på en forhandlet og avtalt verdifastsettelse av Eiendommen. Det er oppnådd enighet med selgerne om at Eiendommen har en verdi på kr. [u.off. jf. offl.§ 13, jf. fvl.§ 13 første ledd, nr. 2] Kjøpesummen for aksjene i Selskapet tar utgangspunkt i nevnte eiendomsverdi, med tillegg for verdien av øvrige aktiva og redusert med verdien av all gjeld i Selskapet. Aksjene i Hjemmelsselskapet overtas for et beløp tilsvarende omløpsmidler i Selskapets balanse, fratrukket all gjeld i Hjemmelsselskapets balanse.

Pr. overtakelsestidspunktet skal altså Selskapene være gjeldfrie med unntak av driftsrelatert gjeld, samt at evt. pantsettelser i forbindelse med tidligere eieres låneopptak skal være slettet fra tinglysningsregisteret.

KB skal finansiere investeringen dels ved egenkapital og dels ved banklån på kr.[u.off. jf. offl.§ 13, jf. fvl.§ 13 første ledd, nr. 2]i Handelsbanken. Handelsbanken har satt som betingelse for lånet at det blir sikret med førsteprioritets pant i Eiendommen. Pantets pålydende skal være kr.[u.off. jf. offl.§ 13, jf. fvl.§ 13 første ledd, nr. 2]. Banken har som betingelse for innvilgelsen av lånet krevet at det skal innvilges dispensasjon fra aksjeloven § 8-10.

(…)

Storebrand Eiendom AS, KB og Handelsbanken er alle uavhengige av hverandre.”

Når det gjelder spørsmålet om hvorvidt vilkårene i unntaksforskriften er oppfylt, er det opplyst på side 3 og 4 i søknaden at kreditor for pantekravet vil være en finansinstitusjon (Handelsbanken), at samtlige selskaper er gyldige stiftede aksjeselskaper, at selskapenes eneste vesentlige kreditor etter aksjeervervet er Handelsbanken og at selskapene ikke skal ha ansatte 

Søknaden reiser spørsmål om målselskapet er et eiendomsselskap etter unntaksforskriften § 10 nr. 1.  Det fremgår av søknaden side 3 og 4 at søker anser at målselskapet er et eiendomsselskap hvis virksomhet består i å eie fast eiendom og drift av eiendom, men at Handelsbanken ikke er overbevist om at målselskapet er et eiendomsselskap etter unntaksforskriften på grunn av mulig fremtidig utvikling av målselskapets eiendom. 

I søknaden på side 3 er det opplyst følgende om eventuell fremtidig drift og utvikling av eiendommen:

”Selskapet her er et rent eiendomsselskap i den forstand at hele Eiendommen er utleid (og ca. 95% av arealet er utleid for en fast leietid frem til den 30.11.2020), slik at Selskapet kun skal drifte og leie ut Eiendommen. Vi mener derfor at vilkåret i forskriftens § 10 nr. 1) er oppfylt på tidspunktet for etableringen av lånet/pantet. Imidlertid har KB opplyst til Handelsbanken at det kan være aktuelt å omgjøre næringslokalene til boliger når den langsiktige leiekontrakt for næringsbygget på Eiendommen utløper i 2020. P.t. er imidlertid lokalene for mørke og dype til at lokalene kan omgjøres til boliger uten riving. Med dette utgangspunkt ønsker KB/Selskapet primært at dagens leietaker skal fortsette leieforholdet ved dets utløp. 

Videre fremgår følgende av e-posten datert 15. september 2014:

”Som det fremgår av vedlagte reguleringskart er eiendommen regulert til kontor og industri. Det krever altså en omregulering for å benytte eiendommen til boligformål. Det er ikke igangsatt omregulering eller planlagt igangsetting av omregulering. Utleier ønsker å fortsette leieforholdet med leietaker når det utløper i 2020. Utvikling av eiendommen er derfor ikke en forutsetning for ervervet. Dersom det imidlertid viser seg at man i 2020 ikke får leid ut lokalet til fornuftige priser, enten til dagens leietaker eller andre, er det en mulig utvei å omregulere eiendommen til boligformål.”

3.           Rettslig grunnlag

Etter lov 13. juni 1997 om aksjeselskaper (aksjeloven) § 8-10 første ledd kan et aksjeselskap ”stille midler til rådighet eller gi kreditt eller stille sikkerhet i forbindelse med en tredjepersons erverv av aksjer eller rett til erverv av aksjer i selskapet eller selskapets morselskap innenfor rammen av de midler selskapet kan benytte til utdeling av utbytte etter § 8-1.” Det følger videre av første ledd at ”(s)elskapets bistand skal ytes på vanlige forretningsmessige vilkår og prinsipper, og det skal stilles betryggende sikkerhet for kravet på tilbakebetaling eller tilbakesøkning. Det kan bare ytes bistand til erverv av aksjer som er fullt innbetalt.” Etter § 8-10 andre til fjerde ledd følger det nærmere saksbehandlingsregler for en beslutning om finansiell bistand. Blant annet skal styrets vedtak om bistand godkjennes av generalforsamlingen før bistanden ytes.  Bestemmelsen trådte i kraft 1. juli 2013 og erstatter den tidligere forbudsbestemmelsen i aksjeloven § 8-10.

Kongen kan ved forskrift eller enkeltvedtak gjøre unntak fra reglene i § 8-10 første til fjerde ledd, jf. § 8-10 femte ledd. I forbindelse med unntak fra første til fjerde ledd kan det samtidig gjøres unntak fra §§ 8-7 til 8-9. Nærings- og handelsdepartementet er ved kgl. res. 14. juni 2013 nr. 636 delegert myndighet etter denne bestemmelsen. Departementet har gitt et generelt unntak fra aksjeloven § 8-10 i forskrift 30. november 2007 nr. 1336 om unntak fra aksjeloven § 8-10 og allmennaksjeloven § 8-10 (”unntaksforskriften”). Unntaksforskriften gjelder også etter lovendringen.

Unntaksforskriftens kapittel 3 gir regler om eiendomsselskapers adgang til å stille sikkerhet ved erverv av aksjer i selskapet eller selskapets morselskap. Unntaksforskriften inneholder blant annet krav til målselskapet (§ 10), krav til kjøper (§ 11) og krav til disposisjonene (§ 12). Det følger av unntaksforskriften § 10 første ledd at selskapet må oppfylle kravene i § 10 ”på det tidspunkt sikkerheten etableres”. I departementets veileder til forskrift 30. november 2007 nr. 1336 om unntak fra aksjeloven § 8-10 og allmennaksjeloven § 8-10 fremgår det at ”[m]ed uttrykket ”på det tidspunkt sikkerheten etableres” menes det tidspunkt hvor målselskapet påtar seg en forpliktelse om å stille selskapets eiendom som sikkerhet i forbindelse med erverv av aksjer i selskapet eller morselskapet. Det er fra dette tidspunktet målselskapet eventuelt handler i strid med forbudet i aksjeloven § 8-10 første ledd. Normalt vil inngåelsen av pantsettelsesavtalen være det avgjørende tidspunkt.” Det følger av § 10 første ledd nr. 1 at selskapet må være et eiendomsselskap. Med eiendomsselskap menes selskap hvis virksomhet utelukkende består i å eie fast eiendom og drift av denne. Selskapet kan likevel i tillegg eie aksjer eller andeler i andre eiendomsselskaper.

4.          Vurdering

Departementet vil i det følgende vurdere om målselskapet er et eiendomsselskap etter unntaksforskriften § 10 første ledd nr. 1. Det er på det rene at de øvrige vilkårene i unntaksforskriften er oppfylt. 

Departementet viser til opplysningene fra søker om at kjøper i dag ikke har konkrete og spesifikke planer for å utvikle eiendommen og at kjøper tar sikte på å drive målselskapets eiendom gjennom utleie til eksisterende leietaker. Departementet viser også til opplysningene om at kjøper ønsker å fortsette  dette leieforholdet når leiekontrakten utløper i 2020.  Utleie av eiendom faller inn under begrepet ”drift” etter unntaksforskriften § 10 første ledd. Dette tilsier at målselskapet er et eiendomsselskap, og ikke et utviklingsselskap. 

Departementet registrerer at eksisterende leiekontrakt løper ut i 2020. Videre registrerer departementet at det kan bli aktuelt å omregulere eiendommen til boligformål og å omgjøre lokalene fra næringslokaler til boliger hvis det ikke er mulig å fortsette å leie ut eiendommene som næringslokaler når leiekontrakten løper ut.  Disse forholdene kan tilsi at utvikling av målselskapets eiendom vil kunne skje på sikt. Etter departementets syn er imidlertid ikke disse forholdene tilstrekkelige til å anse målselskapet som et utviklingsselskap i dette tilfellet.  Departementet viser til at det kreves en omregulering for å benytte eiendommen til boligformål, og at det er opplyst at det ikke er igangsatt omregulering eller planlagt igangsetting av omregulering. Disse forholdene, og at det i dag ikke foreligger noen konkrete utbyggingsplaner for eiendommen, tilsier at målselskapet er et eiendomsselskap etter unntaksforskriften

Ut fra foreliggende opplysninger er departementets vurdering at målselskapet i dag er et eiendomsselskap etter unntaksforskriften § 10 første ledd nr. 1.  På denne bakgrunn mener departementet at sikkerhetsstillelsen omfattes av unntaksforskriften, og at det således ikke er behov for dispensasjon ved enkeltvedtak.

Vi publiserer rutinemessig alle prinsipielle brev og vedtak på www.nfd.dep.no. Vi ber om at eventuelle synspunkter på dette sendes oss innen 14 dager.