Myrfaret 1 AS

Vi viser til søknad datert  23. desember 2013 og til e-poster av 19. og 20. februar 2014 med ytterligere opplysninger til søknaden. Vi beklager at det har tatt lang tid å behandle søknaden.

 

Søknaden gjelder unntak fra aksjeloven § 8-10 slik at Myrfaret i AS, org. nr. 996 240 894, kan stille pant i selskapets fordringer under leieavtalen med leietaker i selskapets eiendom, gnr. 102 bnr. 229 i Ås kommune som sikkerhet i forbindelse med Myrfaret Eiendom AS’ erverv av samtlige aksjer i selskapet.

 

Nærings- og fiskeridepartementet innvilger søknaden. Den nærmere vurderingen og vedtaket følger nedenfor.

 

Om søknaden

Myrfaret Eiendom AS, org. nr. 912 759 083, inngikk 11. november 2013 avtale om kjøp av samtlige aksjer i Myrfaret 1 AS. Det fremgår at kjøper er et nystiftet selskap hvis formål kun er å eie Myrfaret 1 AS. Kjøper eies igjen av Axer Eiendom AS.

 

Myrfaret 1 AS leier ut eiendommen til Bilia Personbil AS som er eneste leietaker. Søker opplyser at det er to år igjen av leieavtalen, med opsjon for ytterligere fem år på markedsmessige betingelser. Leieavtalen kan ikke sies opp i leietiden. Leieinntekten er [u.off. jf. offl. § 13 jf. fvl. § 13 første ledd, nr. 2] kroner per år.

 

Eiendommen er i årsregnskapet for 2012 bokført til [u.off. jf. offl. § 13 jf. fvl. § 13 første ledd, nr. 2] kroner, mens eiendommen i transaksjonen er vurdert til [u.off. jf. offl. § 13 jf. fvl. § 13 første ledd, nr. 2] kroner. Søker skriver at kjøpekontrakten for øvrig er inngått på alminnelige vilkår mellom uavhengige parter og at transaksjonen følgelig er forretningsmessig begrunnet på normale kommersielle vilkår.

 

Kjøpesummen for aksjene i selskapet er [u.off. jf. offl. § 13 jf. fvl. § 13 første ledd, nr. 2] kroner. Kjøpesummen er beregnet ved at man først fremforhandlet eiendomsverdien og så justerte kjøpesummen for selskapets balanseposter. Kjøper skal i forbindelse med ervervet av aksjene ta opp et banklån i [u.off. jf. offl. § 13 jf. fvl. § 13 første ledd, nr. 2], som har gitt tilsagn på et lån på  [u.off. jf. offl. § 13 jf. fvl. § 13 første ledd, nr. 2] kroner. De resterende [u.off. jf. offl. § 13 jf. fvl. § 13 første ledd, nr. 2] kroner skal dekkes ved egenkapital­finansiering. Banklånet forrentes med NIBOR + 280 punkter. Avdrag er [u.off. jf. offl. § 13 jf. fvl. § 13 første ledd, nr. 2] kroner per kvartal. Resterende lånebeløp forfaller til betaling etter to år. Søker opplyser at tidligere panteheftelser i eiendommen ble slettet da kjøper overtok aksjene i selskapet.

 

Søker opplyser at banklånet har kort løpetid fordi eiendommen skal omreguleres til bolig, og at søker har igangsatt en reguleringsprosess. Dersom leietaker flytter om to år starter man riving og bygging. Hvis leietaker forlenger leieavtalen, forlenges også lånet i [u.off. jf. offl. § 13 jf. fvl. § 13 første ledd, nr. 2]. Banken vil delta i byggingen, slik at lånet i realiteten gjøres om til et byggelån.

 

For dette pengekravet ønsker kjøper at banken får:

(i)              førsteprioritets panterett i aksjene

(ii)            førsteprioritets panterett i eiendommen

(iii)          førsteprioritets panterett i utestående fordringer knyttet til leiekontrakten for eiendommen.

 

Søker legger til grunn at sikkerheten i aksjene og i eiendommen oppfyller vilkårene i forskrift om unntak fra aksjeloven § 8-10, slik at det ikke er nødvendig med unntak. Søknaden gjelder dermed panterett i utestående fordringer knyttet til leiekontrakten, punkt (iii) ovenfor.

 

Rettslig grunnlag

Etter lov 13. juni 1997 om aksjeselskaper (aksjeloven) § 8-10, første ledd, kan et aksjeselskap ”stille midler til rådighet eller gi kreditt eller stille sikkerhet i forbindelse med en tredjepersons erverv av aksjer eller rett til erverv av aksjer i selskapet eller selskapets morselskap innenfor rammen av de midler selskapet kan benytte til utdeling av utbytte etter § 8-1.” Det følger videre av første ledd at ”(s)elskapets bistand skal ytes på vanlige forretningsmessige vilkår og prinsipper, og det skal stilles betryggende sikkerhet for kravet på tilbakebetaling eller tilbakesøkning. Det kan bare ytes bistand til erverv av aksjer som er fullt innbetalt.” Etter § 8-10 andre til fjerde ledd følger det nærmere saksbehandlingsregler for en beslutning om finansiell bistand. Blant annet skal styrets vedtak om bistand godkjennes av generalforsamlingen før bistanden ytes. Bestemmelsen trådte i kraft 1. juli 2013 og erstatter den tidligere forbudsbestemmelsen i aksjeloven § 8-10.

 

Kongen kan ved forskrift eller enkeltvedtak gjøre unntak fra reglene i § 8-10 første til fjerde ledd, jf. § 8-10 femte ledd. I forbindelse med unntak fra første til fjerde ledd kan det samtidig gjøres unntak fra §§ 8-7 til 8-9. Nærings- og handelsdepartementet er ved kgl. res. 14. juni 2013 nr. 636 delegert myndighet etter denne bestemmelsen. Departementet har gitt et generelt unntak fra aksjeloven § 8-10 i forskrift 30. november 2007 nr. 1336 om unntak fra aksjeloven § 8-10 og allmennaksjeloven § 8-10 (”unntaksforskriften”). Unntaksforskriften gjelder også etter lovendringen.

 

I forarbeidene til ny § 8-10 (Prop. 111 L (2012-2013) pkt. 5.9.5) uttalte Justis- og beredskapsdepartementet at ”(d)en foreslåtte lovbestemmelsen i § 8-10 oppstiller nokså strenge vilkår for at selskapet skal kunne yte finansiell bistand til erverv av aksjer, og det kan etter departementets vurdering fortsatt være behov for en adgang til å gi dispensasjon fra reglene.” Det er ikke gitt uttalelser om den nærmere praktiseringen av dispensasjonsadgangen. I Prop. 111 L (2012-2013) uttaler Justis- og beredskapsdepartementet på s. 74 at ”hensynene dagens forbudsregel er ment å ivareta, vil være tilstrekkelig ivaretatt også med den foreslåtte bestemmelsen.” På samme sted vises det blant annet til at kravet om at bistanden må ligge innenfor selskapets frie egenkapital vil ivareta kreditorenes interesser, og at hensynet til aksjeeiernes, herunder mindretallets interesser, er søkt ivaretatt ved kravet om generalforsamlingsbehandling, kravet om redegjørelse fra styret og ved de alminnelige misbruksreglene i aksjeloven §§ 5-21 og 6-28. På denne bakgrunn legger departementet til grunn at de hensynene som den tidligere forbudsbestemmelsen søkte å ivareta, nemlig ”hensynet til vern av selskapskapitalen og dermed ivaretakelse av kreditorenes og aksjonærenes interesse”, jf. Ot.prp. nr. 23 (1996-97) s. 48, fortsatt er relevante ved en vurdering av om det skal gis dispensasjon.

 

I forarbeidene til den forrige aksjeloven § 8-10 er hensynene bak bestemmelsen begrunnet nærmere med at det er en klar fare for at aksjeerverv som er finansiert av selskapet selv, ”ikke vil innebære noen reell tilførsel av kapital til selskapet og dermed en svekkelse av selskapets kapitalgrunnlag”. Det uttales også at finansiering av aksjeerverv gjennom selskapets egne midler vil kunne gi grunnlag for spekulasjonsoppkjøp av selskapets aksjer, og at dette igjen kan lede til disposisjoner som er til skade ikke bare for kreditorer og aksjeeiere, men også for arbeidstakere og andre interessegrupper.

 

I de tidligere forarbeidene fremgår det også at dispensasjon ved enkeltvedtak kan gis dersom transaksjonen har en fornuftig og forretningsmessig begrunnelse og ikke strider mot hensynene bak forbudet i § 8-10. I den nye § 8-10 første ledd er det nå lovfestet et krav om at selskapets bistand skal ytes på ”vanlige forretningsmessige vilkår og prinsipper”. Når det gjelder kravet om at det skal stilles ”betryggende sikkerhet for kravet på tilbakebetaling eller tilbakesøkning”, jf. asl. § 8-10 første ledd tredje punktum, er det i forarbeidene uttalt at også dette er et viktig element i lovforslaget, og at et ”slikt vilkår gjør bestemmelsen mindre betenkelig både ut fra kreditorenes og andre aksjeeieres interesser”, jf. Prop. 111 L (2012-2013) s. 74. Det er på samme sted vist til at ”(d)epartementet har vanskelig for å se at det i praksis vil være særlig forskjell på lovforslaget og direktivets løsning i og med at direktivet krever at bistanden skal skje på markedsvilkår, og da særlig med hensyn til renter og sikkerhetsstillelse. Etter departementets syn er det en fordel at vilkåret om sikkerhetsstillelse kommer klart til uttrykk i loven.”

 

 

Departementets vurdering

Etter departementets vurdering er pantet i eiendommen omfattet av unntaksforskriften, jf. forskriftens §§ 8-12, og trenger derfor ikke dispensasjon ved enkeltvedtak. Det er imidlertid behov for dispensasjon ved enkeltvedtak for panteretten i utestående fordringer (punkt iii).

 

Egenkapitalandelen sier noe om selskapets evne til å tåle tap uten kapitaltilskudd eller kreditt fra andre aktører. Egenkapitalandelen er viktig for å vurdere selskapets evne til å tåle et eventuelt tap dersom pantet i kundefordringene realiseres. En større egenkapitalandel og dermed tapsbuffer bidrar til å redusere kreditorenes risikoeksponering.

 

Departementet har beregnet at egenkapital­andelen i ervervet er på ca. 22 pst. Eiendomsselskaper har ofte en lav andel løpende driftskostnader sammenlignet med verdiene i selskapets eiendeler, som normalt består av tomt, bygninger eller annen fast eiendom. Etter gjennomgang av årsregnskapet og revisors beretning for regnskapsåret 2012 synes det for departementet som at det avgitte regnskapet er tilstrekkelig konsistent og korrekt i dette tilfellet. Departementet tar således utgangspunkt i det aktuelle årsregnskapet for sine beregninger i denne saken. I dette tilfellet utgjør driftskostnadene i målselskapet etter departementets beregning 1,9 pst. av eiendommens fremforhandlede markedsverdi. Eventuelle krav fra kreditorer knyttet til løpende drift vil dermed være begrenset sammenlignet med selskapets verdi og egenkapitalandelen. På denne bakgrunn vurderer departementet en egen­kapitalandel på ca. 22 pst. som tilstrekkelig til å dekke målselskapets løpende driftskostnader i dette tilfellet.

 

Leieinntektene i selskapet utgjør i all hovedsak målselskapets inntektsgrunnlag. I tillegg til husleie faktureres leietakerne for fellesutgiftene ved driften av eiendommen. Etter årsregnskapet for 2012 har målselskapet totale drifts­inntekter på ca. [u.off. jf. offl. § 13 jf. fvl. § 13 første ledd, nr. 2] kroner og et positivt resultat etter betjening av rentekostnader og øvrige kreditorers krav relatert til den alminnelige driften. Det synes klart at kjøper kan betjene den totale gjelden gjennom mottatt leie fra eiendommenes leietakere også etter sikkerhetsstillelse for oppkjøpslånet. Departementet har lagt vekt på at banken har innvilget lånet og at finansinstitusjonen etter en risikovurdering av selskapets og målselskapets interne forhold, samt eksterne markedsforhold, dermed har vurdert det slik at de økonomiske forpliktelsene som lånet innebærer, vil bli dekket. På denne bakgrunn legger departementet til grunn at målselskapet vil ha finansiell kapasitet til å betjene oppkjøpsgjelden.

 

Til sammenligning er eiendommens fremforhandlede markedsverdi på [u.off. jf. offl. § 13 jf. fvl. § 13 første ledd, nr. 2] kroner, noe som gir en dekning på ca. 125 pst. for de samlede forpliktelsene i målselskapet. Departementet vurderer derfor at verdien i leieinntekter og bankkonti er relativt begrenset sammenlignet med verdien i eiendommen. Etter departe­mentets vurdering får panteretten i leieinntektene dermed ikke avgjørende påvirkning på ivaretakelsen av interessene til målselskapets kreditorer og aksjeeiere.

 

Kjøper vil etter ervervet eie 100 pst. av aksjene i selskapet. Kjøper har med dette kontroll over samtlige aksjer i målselskapet. Selskapet har ingen ansatte, og forholdet i søknaden ligger tett opp til vilkårene i unntaksforskriften. Etter departementets vurdering bidrar dette til å sikre vern av selskapskapitalen og dermed ivaretakelse av kreditorenes og aksjeeiernes interesser. Kjøpesummen for aksjene i selskapet opplyses å være markedsverdi, og det fremstår som at det er likevekt i kontraktsforholdet når det gjelder partenes ytelser og vilkår ellers. Videre er sikkerhetsstillelsen i målselskapets/konsernets interesse. På denne bakgrunn mener departementet at ervervet og sikkerhetsstillelsen er grunnet på vanlige forretningsmessige vilkår og prinsipper.

 

Etter departementets vurdering gjør hensynene bak forbudet i aksjeloven § 8-10 seg i liten grad gjeldende i denne saken. Departementet har derfor kommet til at det kan innvilges dispensasjon.

 

Vedtak

Nærings- og fiskeridepartementet gjør med hjemmel i lov 13. juni 1997 nr. 44 om aksjeselskaper (aksjeloven) § 8-10 femte ledd, jf. kongelig resolusjon 17. juli 1998 nr. 619, unntak fra aksjeloven § 8-10 første ledd.

 

Myrfaret 1 AS kan stille førsteprioritets panterett i utestående fordringer knyttet til kontraktene for eiendommen i forbindelse med Myrfaret Eiendoms AS’ erverv av aksjene i selskapet.

 

Søknaden er innvilget, men vi gjør likevel for ordens skyld oppmerksom på at vedtaket kan påklages til Kongen i statsråd etter reglene i forvaltningsloven kapittel VI, §§ 28-32. Klagefristen er tre uker, og klagen sendes til Nærings- og fiskeridepartementet, jf. forvaltningsloven § 32 første ledd. Vi gjør også oppmerksom på at det ikke er mulig å klage til Sivilombudsmannen hvis en klagesak er avgjort av Kongen i statsråd.

 

Vi publiserer rutinemessig alle vedtak på departementets nettside http://www.regjeringen.no/nb/dep/nfd/dok/andre/vedtak-i-enkeltsaker.html?id=656752

Vi ber om at eventuelle synspunkter på dette sendes oss innen 14 dager.