Rundskriv M-147/1980

Priser på landbrukseiendommer ved konsesjon

I Vurdering av priser på små landbrukseiendommer.

Det omsettes en god del konsesjonspliktige landbrukseiendommer med små jord‑ og/eller skogbruksressurser. Mange slike eiendommer har begrenset næringsmessig betydning for eierne, og de har ofte størst interesse og verdi som bosted. Med hensyn til funksjon skiller de seg lite fra bebygde tomteeiendommer.

Den særlige bostedinteresse som er knyttet til slike landbrukseiendommer i forhold til næringsinteressen, har ført til at det har utviklet seg en praksis der det ved prisvurderingen er blitt akseptert et tillegg for bostedsverdien. Departementet tar med dette rundskrivet sikte på å avklare nærmere i hvilke tilfelle det er plass for et slikt tillegg. Utgangspunktet er her som ellers konsesjonslovens § I nr. 4. Etter denne bestemmelsen skal en som kjent ved praktiseringen av konsesjonsloven tilgodese en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling vedrørende fast eiendom, og et hovedutgangspunkt ved prisvurderingen av landbrukseiendommer har hele tiden vært eiendommens avkastningsevne.

De eiendommer der det etter departementets mening vil være riktig å gi et tillegg for bostedsverdien er for det første eiendommer som ikke har så stort ressursgrunnlag at det kan hevdes odelsrett til dem, jfr. odelslovens § 2. For det andre bør dette gjelde for eiendommer (bruk) som ikke har så stort jordbruksareal at de er berettiget til produksjonstillegg i jordbruket.

I tillegg til dette er det en forutsetning at inntekten fra bruket bare bidrar med en liten del av brukerens eller brukerfamiliens inntekt, vurdert i lys av inntektsmålet for landbruket.

Eiendommens beliggenhet er også av betydning. I områder der opprettholdelse av landbruksdrift på små eiendommer er av liten betydning for opprettholdelse av bosettingen, kan bostedsverdien tillegges forholdsvis stor vekt. I områder der inntekten fra selv små eiendommer er av betydning for opprettholdelse av bosettingen, vil det som hovedregel ikke være riktig å tillegge eiendommen noen særskilt bostedsverdi.

Dersom eiendommen i løpet av overskuelig framtid må påregnes omdisponert til andre formål, og dette er nedfelt i planer etter plan‑ og bygningsloven, vil bostedsverdien ‑ eventuelt utbyggingsverdien e.l. ‑ være av størst betydning for verdivurderingen.

Ved vurdering av priser på små landbrukseiendommer som nevnt foran, vil det alminnelige prisnivå på bebygde tometeeiendommer i området gi en viss veiledning. Det må imidlertid has for øye at det her i landet er ønskelig å opprettholde en variert bruksstruktur, og det må ikke legges opp til prisvurderinger som generelt vil føre til at driften av små bruk på sikt ikke vil være økonomisk forsvarlig. Dette gjelder også i mer sentrale områder.

II Kapitaliseringsrentefot.

I retningslinjene for vurdering av priser på landbrukseiendommer ved konsesjon, gitt av departementet i rundskriv M‑147/80 i september 1980, ble bestemt at det skulle anvendes kapitaliseringsrentefot på 7 % ved bruksverdiberegninger for jordbruksarealer og skog. Kapitaliseringsreiitefoten ble bestemt med grunnlag bl.a. i det aktuelle lånerentenivå på langsiktige lån i landbruket. Det vises til drøftingen av spørsmålet i rundskriv M-147/80.

Lånerenten på langsiktige lån i landbruket i Statens Landbruksbank er i dag betydelig høyere enn i 1980, og ligger nå i hovedsak på 12 % (ny bolig 5 % økende til 12 % i løpet av 8 år, utbedring av bolig 12 % og brukslån 12 %). Dette forhold tilsier at kapitaliseringsrentefoten settes opp.

Et annet forhold som gjør det påkrevet å regulere kapitaliseringsrentefoten er at en rentefot på 7 % forutsetter en for høy egenkapitalandel. Det vises til første avsnitt under 11 i rundskriv M‑147/80 der det er satt opp som et mål at egenkapitalandelen ved kjøp av landbrukseiendom ikke må være urimelig stor.

Departementet er kommet til at det nå bør anvendes kapitaliseringsrentefot på 9 % ved. bruksverdiberegninger i forbindelse med konsesjon.

III Avsluttende bemerkning.

Departementet har registrert en økende tendens til å kreve at den avtalte pris skal være urimelig eller vesentlig høyere enn det en vurdering med basis i retningslinjene for prisvurdering tilsier for at konsesjon skal frarås eller nektes. Noe slikt krav følger ikke av retningslinjene. Dersom en pris klart er høyere enn det en kommer til ved en vurdering som nevnt, kan den avtalte pris ikke aksepteres.

Med hilsen

Ønsker du å bestille, send oss en mail eller fax.
Du kan også bestille pr. telefon.
E-post: postmottak@lmd.dep.no
Telf: 22 24 91 61
Faxnr: 22 24 95 55