Rundskriv H-17/05

Publisert under: Regjeringen Bondevik II

Utgiver: Kommunal- og regionaldepartementet

Rettsvern for rettigheter i borettslagsandeler

Til
Finansnæringens organisasjoner
Eiendomsmeglerforetakenes foreninger
Eiendomsadvokatenes foreninger
Boligbyggelagene

Nr.

Vår ref

Dato

H-17/05

03/2599

30. juni 2005

Rettsvern for rettigheter i borettslagsandeler

Informasjonen i dette rundskrivet er rettet mot finansnæringen, eiendomsmeglere og advokater som formidler salg av borettslagsboliger og forretningsførere for borettslag. Rundskrivet sendes til hovedorganisasjonene, med oppfordring om videre distribusjon til medlemslagene. Flere eksemplarer kan fås ved henvendelse til Bolig- og bygningsavdelingen, tlf. 22 24 71 01. Rundskrivet kan også kopieres fra: www.borettslov.dep.no

Sikring av rettsvern ved salg av borettslagsandeler

Ved lov 17. juni 2005 nr. 94 ble det bestemt at grunnboken skal utvides til også å omfatte borettslagsandeler, og at alle borettslagsandeler skal registreres i grunnboken. Det tas sikte på at grunnboken kan fungere som et slikt register fra 1. juli 2006. Grunnboken vil etter dette både omfatte fast eiendom og andeler i borettslag. Vedtaket innebærer at tidligere planer om å etablere konkurrerende borettsregistre er skrinlagt.

Ved kgl.res. 17. juni 2005 nr. 603 er det bestemt at hovedtyngden av den nye borettslagsloven (lov 6. juni 2003 nr. 39) skal tre i kraft 15. august 2005. Dette innebærer blant annet at virkeområdet for bustadoppføringsloven og avhendingsloven utvides til å omfatte omsetning av borettslagsandeler fra denne datoen, jf. bustadoppføringsloven § 1a og avhendingsloven § 1-1a. De nye rettsvernsreglene i den nye borettslagsloven (lovens kapittel 6), vil først tre i kraft når grunnboken kan fungere som et rettsregister over borettslagsandeler. Det samme gjelder enkelte andre bestemmelser som har nær sammenheng med rettsvernsreglene i kapittel 6.

For perioden fra 15. august 2005 frem til de nye rettsvernsreglene i kapittel 6 trer i kraft, er det i lov 17. juni 2005 nr. 94 fastsatt midlertidige overgangsregler i den nye borettslagsloven kapittel 14 nytt avsnitt V. Disse bestemmelsene er inntatt som vedlegg til dette rundskrivet. Vi vil her fremheve noen overgangsregler av stor betydning for omsetning av borettslagsandeler.

I overgangsperioden vil hjemmelsoverføring etter bustadoppføringsloven og avhendingsloven sikres rettsvern ved overlevering av andelsbrev og eventuell partialobligasjon og melding til borettslaget. Dette fremgår av ny § 14-20 i borettslagsloven. Pant vil i overgangsperioden sikres rettsvern etter samme regler som gjelder i dag. Dette er klargjort i den nye borettslagsloven § 14-19, hvor det er presisert at borett etter den nye borettslagsloven kapittel 5 skal likestilles med leierett i panteloven §§ 4-3 og 5-8. I den nye borettslagsloven § 14-19 er det på tilsvarende vis presisert at borett etter borettslagsloven kapittel 5 skal likestilles med leierett i tvangsfullbyrdelsesloven §§ 1-8, 6-1 og 12-1. Eventuelle tvangssalg i overgangsperioden skal gjennomføres etter dagens regler.

For ytterligere informasjon viser vi til:

Med hilsen

Einar Aarskog (e.f.)
avdelingsdirektør

Harald Assev
underdirektør

Vedlegg

VEDLEGG

V Mellombelse reglar

§ 14-13.Varigheit

Når kapittel 6 i lova her blir sett i verk, blir reglane i kapittel 14 avsnitt V oppheva.

§ 14-14.Andelsbrev

(1) For kvar andel skal det skrivast ut eit andelsbrev. Andelsbrev kan ikkje skrivast ut før laget er registrert i Føretaksregisteret.

(2) Andelsbrevet skal innehalde namnet på laget, dagen for registreringa, andelsnummeret og pålydande, namnet på andelseigaren og opplysning om kva bustad som er knytt til andelen.

(3) Er det knytt innskot til andelen, skal dette førast på andelsbrevet med opplysning om at andelen ikkje gyldig kan ervervast eller pantsetjast utan saman med innskotet.

(4) Er det avtalt innskrenking i røysteretten etter § 14-17, skal innskrenkinga førast på andelsbrevet med opplysning om frå kva tidspunkt andelseigaren skal ha røysterett.

(5) Andelsbrevet skal vere datert og underskrive av minst to styremedlemmer.

§ 14-15.Partialobligasjon

(1) Er det knytt innskot til andelen etter § 2-10, skal det skrivast ut ein partialobligasjon til kvar andelseigar. Partialobligasjonane kan ikkje skrivast ut før panteretten for dei samla innskota er tinglyst etter § 2-11.

(2) Partialobligasjonen skal ha ei påføring som viser tilknytinga mellom innskotet og andelen.

§ 14-16.Andelsbok

Alle andelar skal vere innført i ei andelsbok med opplysning om namnet og adressa til eigaren. Som andelsbok reknar ein også eit sikkert lausblads- eller kortsystem. Føringa kan også gjerast ved elektronisk databehandling.

§ 14-17.Avtale mellom utbyggjar og forbrukar

(1) For avtale mellom yrkesutøvar som nemnd i § 2-12 og forbrukar om rett til bustad i laget gjeld bustadoppføringslova dersom arbeid som er omfatta av avtalen, ikkje er fullført på avtaletida, og elles avhendingslova, jf. bustadoppføringslova § 1 a og avhendingslova § 1-1 a.

(2) Medan ein yrkesutøvar som nemnd i første ledd fører opp bustader for burettslaget, kan yrkesutøvaren og forbrukaren avtale at andelen blir overført eller teikna utan at forbrukaren får røysterett etter § 7-10. Det kan ikkje gyldig avtalast andre innskrenkingar i råderetten til andelseigaren enn det som elles følgjer av lova her.

(3) Er det avtalt innskrenking etter andre ledd, skal andelseigaren få røysterett etter § 7-10 seinast to år etter første overtaking av andel i laget.

§ 14-18.Panterett for felleskostnader

Laget kan ikkje stifte panterett i eigne andelar ved avtale unntatt til sikring av krav på dekning av felleskostnader og andre krav frå lagsforholdet.

§ 14-19.Burett

Burett etter burettslagslova kapittel 5 skal likestillast med leigerett i panteloven §§ 4-3 og 5-8 og tvangsfullbyrdelsesloven §§ 1-8, 6-1 og 12-1.

§ 14-20.Heimelsoverføring

Overføring av andel etter avhendingslova § 1-1 a og bustadsoppføringslova § 1 a skjer ved overlevering av andelsbrev og eventuell partialobligasjon, og melding til burettslaget.

§ 14-21.Forskrifter

Kongen kan i forskrifter gi ytterlegare mellombelse reglar til kapittel 6 i lova her er sett i verk.