Dokumentavgift ved innløsning av festetomter

Vi viser til Toll- og avgiftsdirektoratets brev 28. april 2005, hvor det bes om departementets tilbakemelding på hvordan dokumentavgiften skal beregnes ved innløsning av festetomt.

Bakgrunnen for forespørselen er de endringer som ble gjort i tomtefesteloven i medhold av lov 2. juli 2004 nr. 63, som trådte i kraft 1. november 2004. Endringene innebærer at festeren på visse vilkår har fått rett til å innløse tomten i henhold til en lovregulert sum. Utgangspunktet er at innløsningssummen tilsvarer 30 ganger årlig festeavgift. For festekontrakter som gjelder for et bestemt antall år, eller hvor grunneieren har rett til å si opp avtalen, kan imidlertid både fester og grunneier kreve at innløsningssummen skal fastsettes til 40 % av tomteverdien på innløsningstidspunktet, jf. tomtefesteloven § 37 første ledd.

Rettslige utgangspunkter
Etter Stortingets vedtak om dokumentavgift § 1 skal det betales dokumentavgift ved enhver tinglyst hjemmelsoverdragelse av fast eiendom. Avgiftsplikten inntrer ved den formelle tinglysingen. Dokumentavgiften utgjør i dag 2,5 % av avgiftsgrunnlaget, som igjen tilsvarer den aktuelle eiendommens salgsverdi, jf. dokumentavgiftsloven § 7.

Med salgsverdien menes det beløp selger vil kunne få for eiendommen på det åpne marked, uten noen form for interessefellesskap med kjøper. Det følger av fast og langvarig praksis at det i denne sammenheng ikke skal tas hensyn til servitutter og andre begrensede rettigheter, eiendommen skal verdsettes som om den ikke var beheftet med disse rettighetene. Praksisen begrunnes i hensynet til å forhindre spekulasjon mot avgiften.

I dokumentavgiftsloven § 7 femte ledd er det enkelte unntak fra å bruke salgsverdien som avgiftsgrunnlag i tilfeller der overdragelsesbeløpet som følge av lovregulering er lavere enn eiendommens markedspris. Her er imidlertid ikke innløsningsreglene nevnt, da endringene i tomtefesteloven foreløpig ikke er fulgt opp med endringer i dokumentavgiftsloven.

Finansdepartementets vurderinger
Finansdepartementet har etter en helhetsvurdering kommet til at dokumentavgiften bør settes ned ved innløsning av festetomter, slik at avgiften utgjør 2,5 % av innløsningssummen. Nedenfor følger en nærmere redegjørelse for vårt vedtak.

Da de nye innløsningsreglene ble innført i 2004, ble det ikke tatt stilling til om dette skulle påvirke dokumentavgiften. Innløsningssummen vil imidlertid normalt være langt lavere enn salgsverdien. Dersom salgsverdien likevel legges til grunn for avgiftsberegningen, vil dokumentavgiften for enkelte eiendommer kunne overstige selve innløsningssummen.

Departementet har i helhetsvurderingen vektlagt at en angivelse av salgsverdien i innløsningstilfellene vil være krevende, og forutsetter at det i det enkelte tilfellet stipuleres en salgsverdi, for eksempel basert på en takst. De undersøkelser og kontroller som avgiftsmyndigheten v/Statens kartverk gjennomfører ved tinglysingen, vil dessuten bli vanskelige. Ettersom innløsningssummen følger av loven, kan vi videre ikke se at det skal være fare for spekulasjoner eller misbruk dersom denne legges til grunn for avgiftsberegningen.

Unntak fra å benytte salgsverdien som avgiftsgrunnlag bør fremgå av loven. Departementet vil derfor iverksette et arbeid for å lovfeste retten til å legge innløsningssummen til grunn for beregning av dokumentavgiften. Inntil dette skjer, legger departementet til grunn at lovens dispensasjonsbestemmelse benyttes som hjemmel, jf. dokumentavgiftsloven § 3. Departementet legger videre til grunn at registerfører kan treffe vedtak i samsvar med dette ved fastsettelsen av dokumentavgiften.

Vi ber om at Toll- og avgiftsdirektoratet gjør underliggende etater kjent med ordningen.

Med hilsen

Heidi Heggenes e.f.
avdelingsdirektør

Ingrid K. Johansen
førstekonsulent