Henvendelse om eiendomsmeglingsforskriften
§ 8-6

Det vises til deres brev 30. november 2006, hvor det stilles enkelte spørsmål om forståelsen av den nye bestemmelsen om forbud mot at eiendomsmegler formidler visse bud.

Sakens bakgrunn

Etter endringsforskrift 10. november 2006 nr. 1226, lyder eiendomsmeglingsforskriften § 8-6 som følger:

Ӥ 8-6. Meglers plikter ved budgivning

Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og avpasse tempoet i salgsarbeidet til et nivå hvor oppdragsgiver og aktuelle interessenter kan sikres et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg.

Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megler kan håndtere det i samsvar med foregående ledd, skal han fraråde budgiver å stille slik frist, og gi uttrykk for at det kan føre til at oppdragsgiver ikke vil akseptere budet. Dersom budgiver velger å opprettholde den korte fristen, skal megler orientere oppdragsgiver om budet og om følger av at fristen er for kort. Megler skal så langt det er nødvendig og mulig orientere oppdragsgiver, budgivere og øvrige interessenter om bud og forbehold, og legge til rette for at disse får rimelig tid til å områ seg. Megler skal også bistå ved vurderingen av bud.

I forbrukerforhold skal megler ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn 24 timer regnet fra siste annonserte visning.”

Det reises i deres brev ni spørsmål om forståelsen av denne forskriften. Disse er gjengitt og besvart i det følgende.

Departementets vurdering

Spørsmål 1

”24-timersfristen på bud gjelder i forbrukerforhold, jf forskriftens § 8-6, tredje ledd. Hvilke forhold skal regnes som "forbrukerforhold", er det a) når selger er forbruker, b) når budgiver er forbruker, c) når begge er forbrukere eller d) når objektet som skal selges er bolig eller fritidsbolig?”

Svar:
Begrepet ”forbrukerforhold” er ikke definert i gjeldende eiendomsmeglingslov eller –forskrift. Uttrykket benyttes i lovens § 3-3 andre ledd, som gjelder spørsmålet om oppdragets varighet. Etter denne bestemmelsen er det avgjørende om oppdragsgiver er forbruker. Begrepet ”forbrukerforhold” i bestemmelsen om formidling av bud er ment å ha tilsvarende innhold som etter lovens § 3-3.

Spørsmål 2

”I forbrukerforhold skal eiendomsmegler ikke formidle bud med kortere budfrist enn 24 timer regnes fra siste annonserte visning, jf § 8-6, tredje ledd. Gjelder forbudet formidling til a) selger, til b) budgiver eller til c) selger og budgiver?”

Svar:
Forbudet i § 8-6 retter seg mot å ”formidle bud”. Adressat for et bud er først og fremst selger av eiendommen, men bestemmelsen rammer etter sin ordlyd formidling av bud generelt. Departementet kan ikke se at de hensyn som ligger bak forbudet mot å formidle bud til selger skulle være mindre relevant i relasjon til formidling av slike bud til andre budgivere. Det legges på denne bakgrunn til grunn at forbudet omfatter formidling både til selger og andre budgivere.

Det presiseres at forbudet mot å formidle budet til andre budgivere også vil gjelde hvor budet er mottatt av selger som har formidlet dette videre til megler.

Spørsmål 3

”Bør megleren, når 24-timersfristen forhindrer ham fra å formidle budet, likevel informere selger og eventuelle andre budgivere om at det er innkommet bud, dog uten å si fra hvem eller nevne budets pålydende?”

Svar:
Etter departementets vurdering er en videreformidling av innkommet bud overfor selger eller andre interessenter i strid med formidlingsforbudet, uavhengig av om budets pålydende mv. gjøres kjent eller ikke.

Spørsmål 4

”Når det ikke er annonsert med tidspunkt for visning, for eksempel kun med "visning etter avtale" eller lignende, gjelder ikke 24-timersfristen. Er dette korrekt?”

Svar:
Forskriften § 8-6 tredje ledd fastsetter at megler ikke skal formidle bud med kortere akseptfrist enn 24 timer regnet fra siste annonserte visning. Dette innebærer at forskriftens formidlingsforbud ikke kommer til anvendelse hvor det ikke er annonsert visning.

Departementet finner imidlertid grunn til å peke på meglers generelle plikt etter § 8-6 første ledd til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. Videre vil vil peke på at det følger av § 8-6 annet ledd at dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megler kan håndtere det i samsvar med første ledd, og budgiver velger å opprettholde den korte fristen til tross for meglers fraråding, skal megler orientere oppdragsgiver om budet og om følgene av at fristen er for kort.

Spørsmål 5

”Med ”annonsert visning” forstår vi at dette gjelder visning som er offentlig annonsert på enhver måte; på internett, gjennom avisannonse, i utstillingsvindu eller lignende. Er dette korrekt?”

Svar:
Dette er korrekt. Med ”annonsert visning” forstås enhver henvendelse til publikum om tidspunkt og andre praktiske opplysninger om visning. Dette vil omfatte enhver kunngjøring av slike opplysninger i skrevne og elektroniske medier, i tillegg til oppslag synlig fra offentlig tilgjengelig sted.

Spørsmål 6

”I forbrukerforhold skal megler ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn 24 timer regnet fra siste annonserte visning. Begynner fristen å løpe når siste annonserte visning starter, eller ved siste annonserte visnings avslutning?”

Svar:
Akseptfristen må i henhold til § 8-6 tredje ledd være 24 timer regnet ”fra siste annonserte visning”, jf. § 8-6 tredje ledd. Det følger av dette at fristen løper fra tidspunktet for avslutning av siste annonserte visning.

Spørsmål 7

”Megler har plikt til å gi partene råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne, jf emgll § 3-1 (2). Har megler ivaretatt omsorgsplikten for partene når han ikke henviser en budgiver med et godt bud med kort akseptfrist direkte til selger?”

Svar:
Etter departementets vurdering er det ikke tvilsomt at bestemmelsen i eiendomsmeglingsforskriften § 8-6, hjemlet i eiendomsmeglingsloven § 3-8 første ledd, for de tilfeller som omfattes av bestemmelsen, går foran den mer generelle bestemmelsen i eiendomsmeglingsloven § 3-1 annet ledd.

Vi finner grunn til å peke på at megles rådgivningsplikt etter omstendighetene kan tilsi at han/hun før avholdelse av visning bør drøfte med selger hvordan eventuelle bud med for korte tidsfrister skal håndteres av megler.

Spørsmål 8

”Det kan tenkes, og det forekommer også i dag, at budgiver retter sitt bud direkte til selger. 24-timersfristen omfatter kun bud som kommer til megler. Hvis selger mottar bud direkte, kan megler på forespørsel gi råd om hvordan selger bør håndtere disse?”

Svar:
Bestemmelsen i § 8-6 forbyr megler å formidle bud med for kort akseptfrist. Bestemmelsen fritar imidlertid ikke megler fra vedkommendes øvrige plikter etter loven, herunder plikten til å gi selger råd om innkomne bud. Departementet finner imidlertid grunn til å presisere at megler ikke kan bistå selger i å gjennomføre en budrunde på bakgrunn av et bud med for kort budfrist.

Spørsmål 9

”Det forutsettes at megler er uten ansvar overfor selger for "gode" bud han på grunnlag av forskriften § 8-6 ikke kan formilde. Kan megler og oppdragsgiver avtale at det i salgsoppgaven skal opplyses at bud kan gis direkte til selger uten at megler derved handler i strid med § 8-6?”

Svar:
Etter departementets vurdering vil en slik praksis etter omstendighetene være i strid med bestemmelsen i § 8-6 første og annet ledd og kravet til god meglerskikk.

Med hilsen

Gjenpart: Kredittilsynet