Pressemelding fra Eiendomsmeglingslovutvalget, 10. januar 2006

Spørsmål i tilknytning til utredningen kan rettes til Eiendomsmeglingslovutvalgets leder, professor dr. juris Tore Bråthen, Handelshøyskolen BI, telefon 46 41 04 15/90 92 95 29.

Innstilling fra Eiendomsmeglingslovutvalget
- NOU 2006: 1 Eiendomsmegling

Eiendomsmeglingslovutvalget, ledet av professor dr. juris Tore Bråthen, Handelshøyskolen BI, har i dag avgitt sin innstilling om endringer i eiendomsmeglingsloven av 1989. Utvalget har tidligere avgitt delinnstillingen ”Tryggere budgivning”. I NOU 2006: 1 har Eiendomsmeglingsutvalget gjennomgått eiendomsmeglingsloven med sikte på generell revisjon og oppdatering. Det foreslås en rekke endringer i gjeldende lov. Antallet dissenser er betydelig.

Eiendomsmeglingslovutvalget tar utgangspunkt i at lovgivningen om eiendomsmeglingsvirksomhet bør legge til rette for at eiendomsmegling skjer på en sikker, ordnet og effektiv måte, og slik at særlig forbrukere får de tjenester de har behov for. Samtidig er kostnadsaspektet viktig. Mulige endringer i lovkravene til eiendomsmeglingsvirksomhet må avveies mot eventuelle økte kostnader dette medfører.

Utvalget foreslår å lovfeste at eiendomsmeglingslovens formål er å legge til rette for sikker, ordnet og effektiv omsetning av fast eiendom gjennom eiendomsmegler. Det foreslås en presisering av at det er tale om eiendomsmeglingsvirksomhet dersom det ytes bistand utover den rene annonsering av fast eiendom. Et flertall i utvalget mener at formidling av næringseiendommer, leieformidling og formidling av fast eiendom beliggende i utlandet, fortsatt skal være underlagt lovens anvendelsesområde.

Det foreslås videre at det for hvert enkelt eiendomsmeglingsoppdrag skal være en ansvarlig megler, som enten skal være statsautorisert eiendomsmegler, advokat eller jurist med to års relevant praksis. Ansvarlige megler skal undertegne oppdragsavtalen og løpende følge gjennomføringen av oppdraget. I forbindelse med utføringen av meglingen kan ansvarlig megler bruke medhjelper, som må være underlagt ansvarlig meglers instruksjonsmyndighet. Det er delte oppfatninger i utvalget om hvilken status disse medhjelperne skal gis. Uenigheten har sammenheng med at utvalgsmedlemmene har ulikt syn på om det skal stilles spesielle kompetansekrav til medhjelperne, og hvilke kompetansekrav som eventuelt skal stilles. Flertallet mener det er nødvendig å stille krav til grunnleggende eiendomsmeglingsfaglig kompetanse for alle som utfører praktisk megling. Blant medlemmene som utgjør flertallet, er det to fraksjoner med nokså ulik oppfatning av hvor omfattende kompetansekrav som bør oppstilles. Utvalgets mindretall mener at loven ikke bør oppstille spesielle krav til utdannelse for medhjelperne, ettersom meglingen uansett skal skje under ledelse av en ansvarlig megler.

Ordningen med faglig leder foreslås videreført, men som en slags ”kvalitetssjef”. En følge av forslaget om innføring av ansvarlig megler for hvert enkelt oppdrag, vil være at den fagansvarlige, som må tilfredsstille de samme kompetansekrav som ansvarlig megler, i større grad kan konsentrere seg om overordnede faglige oppgaver. Rollen som fagansvarlig kan kombineres med andre roller i foretaket.

Sett hen til at utvalget mener er det viktig at hele organisasjonen vurderes og gjøres ansvarlig for den faglige utøvelsen av virksomheten, foreslås det at det stilles krav om egnethet bl.a. ved fremleggelse av politiattest for styremedlemmer og daglig leder.

Det anbefales videre at loven åpner for at eiendomsmeglingsvirksomheten organiseres i flere foretaksformer enn det som er tillatt i dag. Samtidig tilsier EØS-rettslige forpliktelser at utenlandske foretak må kunne gis bevilling. EØS-regler er etter utvalgets oppfatning til hinder for at kravet om fast kontorsted i Norge kan opprettholdes.

Utvalget foreslår at det uttrykkelig skal fremgå av loven at megleren ikke kan opptre på en måte som er egnet til å svekke tilliten til meglers uavhengighet. Kravet til meglers uavhengighet foreslås presisert på forskjellige måter, bl.a. ved forbudet mot egenhandel, som foreslås noe skjerpet, ved et totalforbud for alle som arbeider i eiendomsmeglingsforetak mot å kjøpe eller selge eiendom gjennom meglerkontoret de arbeider i. Det samme gjelder for personlig nærstående av megleren. Dette innebærer at det ikke lenger vil være aktuelt at foretaket sier oppdraget fra seg. For en viss krets av andre nærstående foreslås et forbud mot å inngå oppdrag om kjøp, salg mv. gjennom det aktuelle foretaket. Dersom megleren for øvrig har eller får personlig eller økonomisk interesse i den handelen oppdraget gjelder, skal partene straks få opplysninger om dette. Ytterligere foreslår et flertall av utvalgets medlemmer at loven uttrykkelig fastslår at foretak og ansatte ikke kan motta inntekter eller andre fordeler fra tjenesteytere som benyttes i forbindelse med eiendomsmeglingen.

Regelen om at eiendomsmeglingsforetak bare kan drive annen næringsvirksomhet dersom det gis dispensasjon, foreslås i all hovedsak videreført. Utvalget har vurdert om det bør gis dispensasjon til å engasjere seg i en del typer annen virksomhet, som for eksempel låneformidling.

Forbudet mot at personer driver annen næringsvirksomhet, foreslås endret til å gjelde alle som arbeider med eiendomsmegling. Også eiere og tillitsvalgte som normalt deltar i den daglige driften, er omfattet av forslaget. Istedenfor regelen i dag, hvor det i hvert enkelt tilfelle må søkes om dispensasjon til å drive annen næringsvirksomhet, foreslås en bestemmelse om at ingen som utfører ledd i megling, kan engasjere seg i annen virksomhet som er egnet til å svekke tilliten til eiendomsmeglingsbransjen. I tillegg skal det fremgå uttrykkelig av loven at handel med fast eiendom ikke er tillatt. Foretaket skal føre register over fast eiendom de ansatte helt eller delvis eier og over annen virksomhet disse er engasjert i.

Etter utvalgets oppfatning bør det offentlig fastsatte oppdragsskjemaet ikke opprettholdes. Loven bør imidlertid angi hvilke opplysninger oppdragsavtalen skal inneholde. Den strenge regelen om konsekvensene av at reglene om oppdragsskjemaet ikke er fulgt, foreslås ikke videreført.

Et flertall foreslår å videreføre regelen om frihet til å avtale at meglers vederlag skal beregnes som provisjon, fastpris eller timepris, eller som en kombinasjon. Flertallet foreslår heller ikke endringer i gjeldende rett når det gjelder adgangen til å avtale forskuddsinnbetaling, eller hva angår tilbakeholdsrett og motregningsadgang.

Utvalget foreslår at det skal fremkomme av loven at oppdragsgiver kan kreve nedsettelse av meglers vederlag dersom det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse.

Meglers plikter i forbindelse med gjennomføringen av oppdraget må etter utvalgets oppfatning ses i lys av at megleren fortsatt skal være mellommann med plikt til å ivareta partenes interesser i handelen, og med kravet til god meglerskikk som overordnet norm for virksomhetsutøvelsen.

Utvalget foreslår at meglers plikter i noe større grad bør fremkomme direkte av loven. Det foreslås lovfestet en generell plikt til å gi opplysninger om forhold som kjøper har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Det foreslås videre at flere opplysninger inntas i salgsoppgaven, bl.a. informasjon om felleskostnader, fellesgjeld og opplysninger om ferdigattest/midlertidig brukstillatelse.

Flertallet mener at det ligger utenfor mandatet å vurdere innført regler om obligatorisk bruk av tilstandsrapport ved salg via eiendomsmegler.

Utvalget foreslår for øvrig at eiendomsmegler plikter å slutte seg til en offentlig godkjent klagenemnd.

Se også lysark fra pressekonferansen

linkdoc181838#docLes NOU 2006:1 Eiendomsmegling her