Svar til Svein Flåtten på spørsmål nr. 2 vedrørende ligningsverdi på bolig på festet tomt og eiet tomt

Svar på spørsmål nr. 2 til spørretimen 01.03.2006 fra representanten Svein Flåtten

Stortingets president

President

Utgangspunktet i skatteloven er at formue, herunder fast eiendom, skal fastsettes til omsetningsverdi pr. 1. januar i ligningsåret. Med fast eiendom menes bygninger og tomteareal. Verdien av bolig- og fritidseiendommer kan etter skatteloven settes lavere enn omsetningsverdien, og etter gjeldende regler skal ligningsverdien for bolig- og fritidseiendommer ikke settes høyere enn 30 prosent av markedsverdien.

Formuesbeskatningen ved tomtefeste blir noe forskjellig avhengig av om festeavtalen anses som tidsbegrenset eller varig, dvs. lenger varighet enn 99 år. Jeg går ikke nærmere inn på varige festeretter, da jeg antar at spørsmålet gjelder tidsbegrensede festeavtaler.

Ved tidsbegrenset tomtefeste skal hele tomteverdien inngå i grunneierens skattepliktige formue, og for huseieren bare verdien av bygningen. Grunneieren får ikke fradrag for verdien av den heftelsen som festeavtalen representerer, og blir ikke skattlagt for den kapitaliserte verdien av fordringen på årlig festeavgift. Huseieren skal tilsvarende ikke formueslignes for verdien av festeretten, og vedkommende får heller ikke fradrag for den kapitaliserte verdien av forpliktelsen til å svare festeavgift. Fordi bare bygningen inngår i beboerens formue når tomten er festet, vil dennes boligformue ofte være lavere enn ved selveie også av tomten.

Etter skattelovens system for formuesverdsettelse er det ikke til å unngå at fastsetting av separat ligningsverdi for festetomt og bygning på festetomt ofte må bygge på skjønnsmessige vurderinger, i likhet med tilsvarende fastsetting for tomter og bygninger ellers. Skattemyndighetene har opplyst at man ikke har et erfaringsmateriale som tilsier at verdsettelse av bolig på festet tomt har reist særskilte problemer i så måte. I praksis må det vurderes konkret hvilken betydning en festeavtale har for eiendommens omsetningsverdi. Ifølge Lignings-ABC for 2005 kan en som et hjelpemiddel for å komme fram til formuesverdien av det bortfestede arealet, kapitalisere de årlige festeavgiftene ved bruk av en netto kapitaliseringsfaktor på 8. På dette området bidrar disse retningslinjene til en mer enhetlig praksis.

I samfunnet er det blitt mer oppmerksomhet om festeretters betydning for en eiendoms verdi. Delvis skyldes dette antakelig nye lovregler om regulering av festeavtaler og om innløsning av dem. En slik større oppmerksomhet kan etter hvert påvirke omsetningsverdiene, som igjen kan påvirke ligningstakstene. Men jeg ser ikke for meg noen brå endringer i ligningstakstene på grunn av dette.

Hvordan vi kan oppnå en mer enhetlig og rettferdig verdsettelse av alle typer fast eiendom for skatteformål, er en av de sakene som jeg tar sikte på å arbeide mer med framover. I denne forbindelse vil jeg også se nærmere på reglene og praksis for verdsettelse av festetomter og bygning på festetomt.