Oppfølging av statssekretærutvalgets forslag til lovendringer for å forebygge problemer med lavinnskuddsborettslag - forslag til lovendringer

Status: Ferdigbehandlet

Høringsfrist: 05.06.2009

Vår ref.:

Høringsinstanser etter liste


Vår ref 09/360-4 MRB


Dato 06.03.09


Høringsutkast - Oppfølging av statssekretærutvalgets forslag til lovendringer for å forebygge problemer med lavinnskuddsborettslag


Kommunal- og regionaldepartementet sender med dette ut et høringsnotat med forslag til endringer i burettslagslova, bustadoppføringslova, eiendomsmeglingsloven, finansieringsvirksomhetsloven og tomtefesteloven. Det foreslås også en endring i forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Vi vil gjerne høre høringsinstansenes synspunkter til samtlige eller eventuelt til kun enkelte av forslagene.

Høringsnotatet er utarbeidet i samarbeid med Barne- og likestillingsdepartementet, Finansdepartement og Justisdepartementet. Departementene har utarbeidet forslag til lovendringer innenfor egne ansvarsområder. Kommunal- og regionaldepartementet har ansvar for koordineringen. Samtlige høringsinstanser bes derfor å avgi sine høringsuttalelser til Kommunal- og regionaldepartementet.

I høringsnotatet foreslås følgende:

  • Endringer som sikrer kjøper av borettslagsandeler opplysninger om totalprisen. Med totalpris menes her den pris kjøper må betale til selger tillagt denne boligens andel av fellesgjelden.
  • Lovendringer som sikrer kjøper opplysninger om vilkår for borettslagets fellesgjeld ved salg fra et boligbyggelag eller en annen yrkesutøver som skal stå for erverv eller oppføring av boliger i borettslaget.
  • At det årlig skal foretas en beregning av fellesutgiftene etter en avdragsfri periode. Kravet foreslås nedfelt i forskriften om årsregnskap og årsberetning for borettslag.
  • En maksimalgrense på 75 prosent fellesgjeld i borettslag ved stifting av borettslaget.
  • At det ved stiftelse av borettslag ikke lenger skal være anledning til å ha ulik fordeling av fellesgjelden i ett og samme borettslag.
  • Et forbud mot selgerfinansiering av borettslagsandeler i de tilfeller selger ikke har konsesjon til å drive finansieringsvirksomhet.
  • En forskriftshjemmel slik at departementet får hjemmel til å fastsette enkelte poster som alltid skal inngå i borettslagets budsjett.
  • En begrensning i adgangen til å gjøre unntak fra kravet om å ha forretningsfører i borettslag.
  • En begrensning i hvem som kan inngå avtaler om tegning eller kjøp av andeler i et borettslag. Det foreslås at det bare kan inngås slike avtaler med part som kan eie andeler etter burettslagslova §§ 4-1 flg. Forslaget innebærer et forbud mot å inngå denne type avtaler med andre.
  • Å heve terskelen for å fri seg fra ansvaret for fellesgjelden i borettslag, slik at terskelen for å si opp boretten utvides fra 6 til 9 måneder.
  • Et forbud mot å etablere festeforhold for boliger på grunn som allerede er bygd ut.


Høringsnotatet og liste over høringsinstanser ligger ved. Vi ber adressatene også vurdere om det er behov for å legge notatet fram for underordnede etater og organer, eller for foreninger og organisasjoner som ikke er ført opp på listen over høringsinstanser.  Høringsbrevet og notatet er lagt ut på følgende internettadresse: http://www.regjeringen.no/nb/dep/krd/dok/hoeringer.

Departementet ber om svar innen 5. juni 2009. Høringsuttalelsene skal sendes til Kommunal- og regionaldepartementet, Bolig- og bygningsavdelingen, Postboks 8112 Dep, 0032 OSLO. Det vil vesentlig forenkle vår behandling av høringssvarene om høringsuttalelsene i tillegg sendes som word-filer til: postmottak@krd.dep.no

Med hilsen


Harald Assev e.f.
fung. avdelingsdirektør

Marianne Raa Bjaaland
seniorrådgiver

 


Innhold
1 Høringsnotatets hovedinnhold m.m. 3
2 Bakgrunn for høringsnotatet 4
3 Undersøkelser 7
4  Informasjon om totalpris og forventet kostnadsutvikling 10
4.1 Gjeldende rett 10
4.1.1 Burettslagslova 10
4.1.2 Forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag 10
4.1.3 Bustadoppføringslova og avhendingslova 11
4.1.4 Eiendomsmeglingsloven 14
4.1.5 Markedsføringsloven og bransjenormen 16
4.1.5.1 Markedsføringsloven 16
4.1.5.2 Bransjenormen 17
4.2 Departementets forslag til endringer 19
4.2.1 Opplysninger om totalpris 19
4.2.2 Opplysninger om felleskostnader mv. 20
5 Borettslagets/forretningsførerens informasjonsplikt 22
5.1 Gjeldende rett 22
5.2 Departementets forslag til endringer 22
6  Maksimalgrense for andel fellesgjeld i borettslag m.m. 23
6.1 Gjeldende rett 23
6.2 Departementets forslag til endringer 25
6.2.1 Maksimalgrense for fellesgjeld ved stiftelse av borettslag 25
6.2.2 Maksimalgrense for fellesgjeld ved senere låneopptak 28
6.2.3 Ulik prosentvis fordeling av fellesgjelden 28
7 Forbud mot selgerfinansiering av borettslagsboliger 29
7.1 Gjeldende rett 29
7.2 Departementets forslag til endringer 32
8  Stipulering av felleskostnader ved stiftelse av borettslag 33
8.1 Gjeldende rett 33
8.2 Departementets forslag til endringer 37
9  Plikt til forretningsførsel i borettslag 37
9.1 Gjeldende rett 37
9.2 Departementets forslag til endringer 37
10 Endringer i hvem som kan kjøpe framtidige andeler 39
10.1  Gjeldende rett 39
10.2 Departementets forslag til endringer 39
11 Endringer i oppsigelsesreglene fra andelseier 40
11.1 Gjeldende rett 40
11.2 Departementets forslag til endringer 41
12 Endringer i tomtefesteloven 41
12.1 Gjeldende rett 41
12.2 Departementets forslag til endringer 42
12.2.1 Innledning 42
12.2.2 Nærmere om forslaget 43
13 Økonomiske og administrative vurderinger 46
13.1 Endringer i burettslagslova 46
13.2 Endringen i tomtefesteloven 46
13.3 Endringen i eiendomsmeglingsloven 47
13.4 Endringen i finansieringsvirksomhetsloven 47
13.5 Endringen i forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag 47
14 Forslag til lovendringer 48


1 Høringsnotatets hovedinnhold m.m.
Kommunal- og regionaldepartementet sender med dette på alminnelig høring forslag til endringer i følgende lover: burettslagslova, bustadoppføringslova, eiendomsmeglingsloven, finansieringsvirksomhetsloven og tomtefesteloven. Det foreslås også en endring i forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag.
Høringsnotatet er utarbeidet i samarbeid med Barne- og likestillingsdepartementet, Finansdepartementet og Justisdepartementet. Departementene har utarbeidet forslag til lovendringer innenfor egne ansvarsområder. Kommunal- og regionaldepartementet har ansvar for koordineringen. Samtlige høringsinstanser skal derfor avgi høringsinnspill til Kommunal- og regionaldepartementet.

Det foreslås endringer i flere lover som sikrer kjøper av borettslagsboliger opplysninger om totalprisen. Med totalpris menes her den pris kjøper må betale til selger tillagt denne boligens andel av fellesgjelden. Det fremmes også lovendringer som sikrer kjøper opplysninger om vilkår for borettslagets fellesgjeld ved salg fra yrkesutøver eller annen part som skal stå for erverv eller oppføring av boliger i borettslaget. Eiendomsmeglerloven har egne krav ved salg som omfattes av dette lovverket. Videre er det forslag om at det årlig skal foretas en beregning av fellesutgiftene etter en avdragsfri periode. Kravet foreslås nedfelt i forskriften om årsregnskap og årsberetning for borettslag.

Departementet foreslår en maksimalgrense for andel fellesgjeld i borettslag slik at det kan være inntil 75 prosent fellesgjeld for andelene ved stifting av borettslaget. Det fremmes forslag om at det ved stiftelse av borettslag ikke lenger skal være anledning til å ha ulik fordeling av fellesgjelden i ett og samme borettslag. Det foreslås en endring av finansieringsvirksomhetsloven som innebærer forbud mot selgerfinansiering av borettslagsboliger i de tilfeller selger ikke har konsesjon til å drive finansieringsvirksomhet.

Det er i dag ikke klare regler om hvilke kostnader som skal inngå som del av felleskostnadene i et borettslag. Det foreslås at det innføres en forskriftshjemmel slik at departementet får hjemmel til å fastsette enkelte poster som alltid skal inngå i et slikt budsjett.

Det foreslås også å begrense adgangen til å gjøre unntak fra kravet om å ha forretningsfører i borettslag.

Departementet foreslår videre å begrense hvem som kan inngå avtaler om tegning eller kjøp av andeler i et borettslag. Det foreslås at det bare kan inngås slike avtaler med part som kan eie andeler etter burettslagslova §§ 4-1 flg. Forslaget innebærer et forbud mot å inngå denne type avtaler med andre. Det foreslås videre å heve terskelen for å fri seg fra ansvaret for fellesgjelden, slik at terskelen for å si opp boretten utvides fra 6 til 9 måneder.

I tilknytning til en del lavinnskuddsprosjekter, er det blitt etablert festeforhold for boliger på grunn som allerede er bygd ut. Dette kan bidra til å vanskeliggjøre verdsettelsen av boligene og beregne den fremtidige kostnadsutviklingen. Det foreslås innført forbud mot å etablere slike festeforhold.

2 Bakgrunn for høringsnotatet
Spesielt det siste året har det vært mye negativt fokus på såkalte lavinnskuddsboliger og borettslag. Media har særlig fokusert på enkelte prosjekter hvor unge mennesker har latt seg lokke til å kjøpe trendy boliger til en tilsynelatende lav pris. Ansvar for fellesgjeld, muligheter for økte felleskostnader og ansvar for naboens betalingsproblemer har vært underkommunisert til kjøperne. Dette har ført til at enkelte kjøpere har fått problemer med å betjene sine gjeldsforpliktelser. Det er disse kjennetegnene som folk nå gjerne forbinder med begrepet ”lavinnskuddsboliger”. Den 23. april 2008 nedsatte derfor regjeringen et hurtigarbeidende statssekretærutvalg til å vurdere tiltak for å forebygge problemer med lavinnskuddsboliger.

Borettslag er en indirekte eiermodell. Dette innebærer at borettslaget eier eiendom, bygninger og eventuell grunn, mens andelseierne eier andeler i borettslaget. Andelen gir andelseier borett til en bestemt bolig. Borettslaget er låntager til felleslån, og borettslagets eiendom er pantsatt som sikkerhet for dette lånet. Andelseierne har ikke noe personlig ansvar for borettslagets gjeld, ”fellesgjelden”. Borettslagets løpende driftsutgifter dekkes av andelseierne gjennom de månedlige felleskostnadene. Felleslånet til borettslaget betjenes og nedbetales også indirekte av andelseierne gjennom de månedlige felleskostnadene. Når driftsutgiftene eller lånekostnadene stiger, øker også de månedlige felleskostnadene til andelseierne. Lånekostnadene kan stige for eksempel som følge av høyere renter eller av at avdragene begynner å løpe etter en avdragsfri periode. Hvis naboen ikke klarer å betjene sin del av felleskostnadene, veltes kostnadene over på de andre andelseierne. Her kan det nevnes at det finnes enkelte sikringsordninger mot å bli ansvarlig for andres felleskostnader. Borettslaget har også legalpant for felleskostnadene. Legalpanteretten tilsvarer 2 ganger grunnbeløpet i folketrygden; pr. 1. februar 2009 utgjør sikkerheten ca. kr. 140.000, jf. burettslagslova § 5-20.
Lavinnskuddsboliger er en variant av borettslag. Kjennetegnet til lavinnskuddsboliger er at det stilles små krav til egenkapital. Boligene er dermed i det vesentlige finansiert gjennom høye felleslån. Det er ikke lovfestet hva som er en lavinnskuddsbolig. I praksis omtales lavinnskuddsboliger gjerne som boliger hvor fellesgjelden er 80 prosent eller mer av boligens totalpris ved stiftelse av borettslaget.

En fordel med lavinnskuddsboliger, er at det blir lettere for ”vanlig” ungdom å komme inn på boligmarkedet. På -50, -60 og -70 tallet var de fleste borettslagene som Husbanken finansierte såkalte ”lavinnskuddsboliger”. Lavinnskuddsboliger bidro til at ”vanlige folk” kunne kjøpe egen bolig. Det er likevel et problem hvis kjøperne ikke forstår konsekvensene av hva de har kjøpt, og kjøperne heller ikke har økonomi til å betale sin del av felleskostnadene.

Det finnes ca. 330 000 borettslagsboliger i Norge. Av disse utgjør de omtalte lavinnskuddsboligene en meget liten andel.

Regjeringen ba det nedsatte hurtigarbeidende statssekretærutvalget sette opp en tiltaksplan for å forebygge problemer med lavinnskuddsboliger. Tiltakene skulle ikke være avgrenset til lavinnskuddsboliger, men ha et videre virkeområde dersom dette kunne hindre liknende problemer i andre boligsammenslutninger. Statssekretærutvalget la fram en tiltaksplan for regjeringen 20. juni 2008. Tiltaksplanen lyder som følger:

  •  Det vert lagt fram lovframlegg som sikrar kjøparar av nye og brukte burettslagsbustader informasjon om totalpris og forventa kostnadsutvikling. Kjøparar bør så langt rå er få same informasjon enten bustaden er selt gjennom meklar, utbyggjar eller annan profesjonell seljar. Ein må mellom anna vurdere kva slags informasjon kjøparar av burettslagsbustader skal få om lånevilkår, konsekvensar av endra rente på fellesgjelda og liknande. Ein må dessutan sikre at burettslaget/forretningsføraren får plikt til å levere ut naudsynt informasjon slik at seljar/meklar kan oppfylle informasjonsplikta si.
  • Partane forhandlar om å endre bransjenorma for marknadsføring av bustader. Partane vert truleg samde om å endre norma slik at kjøparar ved sal gjennom eigedomsmeklar får informasjon om totalpris for bustaden inkludert fellesgjeld.
  • Det blir nedsett eit utval som skal komme opp med ny lovgivning for sikringsordning mot husleigetap. Utvalet skal også komma med forslag til borettslaga som ikkje er omslutta av slike ordningar i dag, at dei kan bli omslutta av ei slik forsikring.
  • Det vert lagt fram lovframlegg om nokre endringar i burettslagslova.
  •  Det skal fastsetjast ei maksimalgrense for storleiken på andelen fellesgjeld for den einskilde andelseigaren ved stifting av nye burettslag. Framlegget vil sikre kredittvurdering av dei fleste kjøparar, og bankane vil ha frårådingsplikt etter gjeldande reglar dersom lånsøkar ikkje har råd til å betale bu- og lånekostnadene.
  •  Det skal vere forbod mot seljarfinansiering ved sal av burettslagsbustader. Alle som treng lån frå framande vil då vere sikra den same kredittvurderinga og bankane vil ha same frårådingsplikt for dei som manglar betalingsevne.
  •  Det skal fastsetjast klare regler om stipulering av felleskostnader i burettslag, mellom anna kva kostnader som skal inngå i budsjettet som ligg til grunn for fordelinga, og ansvar for feilstipulering.
  • Det skal vurderast å påby burettslag over ein fastsett grense å ha forretningsførar. I dag er det mogeleg å gjere unntak.
  • Det skal vurderast å innføre forbod mot at burettslag eig enkeltseksjonar i eigarseksjonssameiger. Slike koplingar kan gje uoversiktlege eigarformer.
  •  Det skal vurderast om ein skal ”adoptere” nokre reglar frå den svenske burettslagsmodellen, til dømes strengare krav til og kontroll med oppretting av burettslag.
  •  Husbanken har skjerpa praksisen sin for utlån til burettslag. For at burettslag skal få lån stiller banken no krav om at burettslaget har teikna forsikring mot ”husleigetap”. Dei som tilbyr slike forsikringar stiller krav om at burettslaget ved stifting av laget ikkje har høgare fellesgjeld enn 80 pst. Dermed vert òg kravet om maksimalt 80 pst. felleslån eit vilkår for å få lån i Husbanken. Dette blir no regelfesta.
  •  Husbanken er i konstruktive forhandlingar med to låginnskottsburettslag som har økonomiske problem, og der banken har finansiert fellesgjelda. Siktemålet er å finne varige løysingar som hindrar at burettslaget går konkurs. Arbeidet er i god gjenge.
  • Finansdepartementet har dialog med finansnæringa om problema kring låginnskottsburettslag og frårådingsplikta til bankane. Utvalet tek til etterretning at Bankklagenemnda i ei fråsegn har kome til at ein bank, som ikkje har oppfylt frårådingsplikta si må ettergje gjeld til to forbrukarar som ikkje har råd til å betale auka lånekostnader på fellesgjelda til burettslaget.
  •  Husbanken skal gjennomføre ei ny kartlegging av omfanget av, og problema knytt til låginnskottsburettslag. Kartlegginga vil gje grunnlag for å vurdere fleire tiltak. Kartlegginga føreligg før jul.
  •  Vi vil gjere gjeldsrådgivarane i kommunane betre i stand til å handtere desse problema. Informasjonen vert retta mot styra i burettslaga, andelseigarar, forbrukarar og kommunane.
  • Det vert lagt fram eit lovframlegg om at ein ikkje kan etablere nye festeforhald for bustader på grunn som allereie er bygd ut. Bakgrunnen er at det ved etablering av ein del prosjekt med låginnskottsbustader er inngått festekontraktar som gjer det vanskeleg å verdsetje prisen på bustadane, og som gjer det vanskeleg å vite noko om kostnadsutviklinga. Dessutan vil det gjennomgåande ikkje vere eit reelt behov for å etablere nye bustadfeste på grunn som er bygd ut, og som så langt har vore eigartomter.
  • Det vert vurdert å opprette ei sentral rådgjevingsgruppe. Dersom kartlegginga, jf. omtalen ovanfor viser at det er mange som vil få store økonomiske problem etter investering i låginnskottsburettslag, skal ein vurdera å opprette ei sentral rådgjevingsgruppe som kan hjelpe til med rådgjeving til gjeldsrådgjevarane i kommunane, burettslag, og andelseigarar

Som det framgår av listen, har statssekretærutvalget foreslått mange tiltak for å forebygge problemer med lavinnskuddsboliger. Kommunal- og regionaldepartementet ble bedt om å ta initiativ til å sette ned et utvalg som skal komme med lovforslag om minimumskrav til frivillige sikringsordninger i borettslag. Et slikt utvalg ble oppnevnt ved kongelig resolusjon den 3. oktober 2008. Utvalget skal levere sitt lovforslag senest 1. juli 2009.
Statssekretærutvalget ba også regjeringen vurdere flere forslag til lovendringer. Endringsforslagene i dette høringsnotatet følger opp lovendringsforslagene i tiltaksplanen fra statssekretærutvalget. Det er også noen forslag som bygger på departementets egne erfaringer.

3 Undersøkelser
Det er gjennomført to større kartlegginger når det gjelder lavinnskuddsboliger.
Høsten 2006 utarbeidet A/L Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL), etter oppdrag fra Husbanken, en undersøkelse om boliger i borettslag med lave innskudd og høy fellesgjeld, jf. rapporten ”Høyt og lavt, En undersøkelse om boliger i borettslag med lave innskudd og høy fellesgjeld” av Arntsen, Bugge og Johannesen. Rapporten definerer lavinnskuddsboliger som boliger med en innskuddsandel på 20 prosent eller mindre. Rapporten baserer sine konklusjoner på prosjekter som var lagt ut for salg i databasen til Eiendomsverdi AS i perioden 1. januar 2004 til 1. juli 2006. I NBBLs registrering vil ikke borettslaget nødvendigvis ha en gjennomsnittlig innskuddsandel på 20 prosent eller mindre, selv om noen leiligheter har innskuddsandeler i denne størrelsesorden. Rundt halvparten av prosjektene er slike blandingsprosjekter.
 
Det kan vises til følgende funn fra rapporten:

  • Lavinnskuddsboliger er nokså like andre borettslagsboliger både i størrelse og hustype.
  • Lavinnskuddsboliger er overrepresentert i Oslo og tildels i Stavanger, og underrepresentert i Bergen og Trondheim.
  • I mange av prosjektene varierte innskuddsandelen mellom boligene i samme prosjekt, dvs. at prosjektene dels består av lavinnskuddsboliger og dels ikke.
  • En oversikt over kvadratmeterprisene synes ikke å vise at lavinnskuddsboligene hadde høyere kvadratmeterpriser enn andre nye boliger. Her tas det i rapporten forbehold siden det ikke eksisterer god statistikk over salgspriser på nye boliger.
  • De fleste av prosjektene har felleslån med en avdragsfri periode på 5 år, deretter en nedbetaling over 20 år etter annuitetsprinsippet.
  • Husbanken er overrepresentert i finansieringen av lavinnskuddsboliger sammenlignet med dens engasjement i andre boligprosjekter.
  • Markedsføringen av prosjektene synes ikke å avvike fra det som ellers er vanlig for nye boliger.
  • Andelen lavinnskuddsprosjekter antas å ligge i intervallet 15-20 prosent av det totale antallet nyregistrerte borettslag.

Høsten 2008 ga Husbanken Norsk institutt for by- og regionforskning (NIBR) i oppdrag å gjennomføre en ny kartlegging av lavinnskuddsboliger. Poenget med undersøkelsen var å bidra med kunnskap om omfang og problemer knyttet til lavinnskuddsboliger. Ett formål med undersøkelsen var blant annet å vite hva boligene er solgt for, hvordan de er finansiert, hvordan fellesgjelden nedbetales, i hvilket omfang borettslagene er forsikret mot mislighold av felleskostnader, hvem som solgte boligene og om god meglerskikk er fulgt. Rapporten ble ferdigstilt 21. januar 2009 ”Lavinnskuddsboliger – En felle for boligkjøpere?” av Barlindhaug, Astrup og Nordahl. Rapporten baserer sine konklusjoner på prosjekter som var lagt ut for salg i databasen til Eiendomsverdi AS i perioden 1. juli 2006 til og med september 2008. NIBR fikk også tilgang til databasen som NBBL lagde i forbindelse med rapporten ”Høyt og lavt”.

Det kan vises til følgende funn fra rapporten:

  • En undersøkelse av nye boliger bygd i 2005, viste at 9 prosent av beboerne i nye borettslagsboliger har en innskuddsandel under 20 prosent, mens 77 prosent har en innskuddsandel på 25 prosent eller mer. Andelen borettslag med innskuddsandel lavere enn 20 prosent har vært avtagende over perioden fra 2005 og fram til i dag.
  • Omtrent 1 av 3 lavinnskuddsborettslag bebos ensidig av kategorien unge, mens 40 prosent av borettslagene har en blanding av alle aldersgrupper.
  • Omtrent halvparten av borettslagsboligene er tilknyttet et boligbyggelag og andelen som er knyttet til et boligbyggelag er større jo lavere innskuddsandelen er.
  • Forretningsførerne i spørreundersøkelsen oppgir at 8 av 10 lavinnskuddsborettslag er forsikret mot tap knyttet til felleskostnader.
  • God meglerskikk ble definert etter endringene i eiendomsmeglerloven. Forretningsførerne mener at god meglerskikk er fulgt i 6 av 10 borettslag. NIBRs gjennomgang av prospektene viser at kun 14 prosent tilfredsstiller kravet til god meglerskikk etter dagens lov.
  • Mange av prospektene har mangelfulle opplysninger om hvem som skal finansiere fellesgjelden. For borettslag som er etablert og har finansieringen på plass, svarer forretningsførerne at Husbanken finansierer fellesgjelden i 44 prosent av prosjektene med innskuddsandeler under 25 prosent. Blant borettslag med innskuddsandel under 20 prosent, har Husbanken finansiert fellesgjelden i 6 av 10 borettslag.
  • Av registrerte borettslag var det 8 prosent som hadde en innskuddsandel under 20 prosent, mens 20-80 (prosentandel fordelt mellom innskudd og fellesgjeld) finansieringsmodellen var mer utbredt, med en andel på 25 prosent av borettslagene.
  • Antall borettslag med innskuddsandel under 20 prosent har vært synkende over registreringsperioden. Også andelen borettslag med typisk 20-80 prosent finansiering er redusert.
  • Data fra spørreundersøkelsen bekrefter at andelen borettslag med innskuddsandel lavere enn 20 prosent har vært avtagende i perioden, men at andelen har økt fra 2007 til 2008.
  • De fleste borettslag i undersøkelsen har leiligheter av ulik størrelse. Nesten 4 av 10 borettslag har kun leiligheter som er på 3 rom eller mer.
  • Resalg utgjorde 5 prosent av alle nyboligsalg på landsbasis, og 11 prosent i storbyene. Boliger som ble kjøpt ved resalg, kostet betydelig mer enn andre boliger.
  • Utbyggere mener at omfanget av spekulasjonssalg er stort. For små leiligheter i sentrum anslår de at omtrent 20 prosent av leilighetene selges til spekulanter.
  • I omtrent halvparten av prospektene, opplyses det om at borettslaget har eller vil få en ordning om individuell nedbetaling av fellesgjelden (IN-ordning).
  • Etter en sammenligning av salgspriser, kan det ikke sies at lavinnskuddsboliger i 2005 hadde høyere salgspriser enn andre sammenlignbare boliger.
  • Omfanget av betalingsproblemer varierer ikke med byggår, men er noe høyere i borettslagene med de laveste innskuddene.


4  Informasjon om totalpris og forventet kostnadsutvikling
4.1 Gjeldende rett

4.1.1 Burettslagslova
Det er krav til å utarbeide en bygge- og finansieringsplan ved stifting av borettslag etter lov av 6. juni 2003 nr. 39 om burettslag (burettslagslova)
§ 2-6 som lyder:
§ 2-6. Byggje- og finansieringsplan
(1) Ein byggje- og finansieringsplan skal leggjast ved stiftingsdokumentet.
(2) Planen skal innehalde teikningar og skildring av lagets bygg med bustadene, kostnadsoverslag, finansieringsplan og driftsbudsjett.
(3) Planen skal vise kva bustad som er knytt til kvar andel, og fordelinga av felleskostnadene.
(4) Planen kan endrast av styret, eventuelt med samtykke frå generalforsamlinga etter § 8-9. Endring av innskotet kan berre skje etter § 2-10, og endring av fordelinga av felleskostnadene kan berre skje etter § 5-19.

En bygge- og finansieringsplan skal legges ved stiftingsdokumentet. Burettslagslova oppstiller krav til hva denne planen skal inneholde. Planen skal blant annet inneholde tegninger og skildringer av bygningene til borettslaget, dens boliger, kostnadsoverslag, finansieringsplan og driftsbudsjett. Med driftsbudsjett menes budsjett over inntekter og utgifter etter at boligene er oppførte. Det skal også framgå av planen hvilke boliger som er knyttet til hvilke andeler og fordelingen av felleskostnadene.

Burettslagslova har ikke regler om i hvilken grad kjøpere av andeler skal gjøres kjent med denne planen. Burettslagslova har heller ingen generelle bestemmelser om opplysningsplikt ved salg av borettslagsboliger. Det er dermed ikke plikt etter burettslagslova til å oppgi totalpris ved salg av borettslagsboliger. Det er heller ikke plikt etter denne loven til å opplyse om forventede kostnadsendringer, for eksempel høyere felleskostnader som følger av økte renter eller etter utløp av en avdragsfri periode for felleslånet.

4.1.2 Forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag
Forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag av 30. juni 2005 oppstiller krav til borettslagets årsregnskap. Det kan siteres følgende fra forskriftens § 5 annet ledd nr. 9:

For hver post under langsiktig gjeld skal det opplyses om rente- og avdragsbetingelser, løpetid og eventuelle andre betingelser av vesentlig betydning for regnskapsbrukerne. Dersom det er foretatt individuell nedbetaling av gjeld, skal det gis opplysning om dette.
Forskriften oppstiller krav til hva årsregnskapet og årsberetningen til et borettslag skal inneholde. Forskriften oppstiller derimot ikke krav til hvilke opplysninger som skal gis til kjøper ved salg av en borettslagsbolig.

4.1.3 Bustadoppføringslova og avhendingslova
De kontraktsrettslige reglene om opplysningsplikt ved salg av nye og brukte borettslagsboliger følger av lov 13. juni 1997 nr. 43 om avtalar med forbrukarar om oppføring av ny bustad m.m. (bustadoppføringslova) § 26 og lov 3. juli 1992 nr. 93 om avhending av fast eigedom (avhendingslova) § 3-7.

Bustadoppføringslova gjelder dersom det på avtaletidspunktet gjenstår arbeid på boligen, jf. bustadoppføringslova § 1 første ledd bokstav b. Dersom arbeidet som gjenstår, bare utgjør en uvesentlig del, er avtalen likevel omfattet av avhendingslova, jf. avhendingslova § 1-1 tredje ledd annet punktum. Boliger som er fullført på avtaletidspunktet, blir regulert av avhendingslova. I avhendingslova er det noen særregler for forbrukerkjøp av nyoppført bolig, m.a.o. slik at loven generelt ikke kan fravikes til skade for forbrukeren, jf. avhendingslova § 1-2 annet ledd første punktum.

Både bustadoppføringslova og avhendingslova gjelder for kjøp av andeler i borettslag, jf. bustadoppføringslova § 1a og avhendingslova § 1-1a, se også burettslagslova § 2-13 første ledd. Bustadoppføringslova omfatter også kjøp av bolig som senere skal knyttes til en andel i et borettslag. Når det i det følgende tales om kjøp av andeler i borettslag, er meningen at også disse tilfellene skal være omfattet.

Verken avhendingslova eller bustadoppføringslova inneholder særlige regler om opplysningsplikt ved salg av borettslagsboliger. Etter bustadoppføringslova § 1a annet ledd skal imidlertid avtalen opplyse om andelssum, innskudd og fellesgjeld i borettslaget.

Ved salg av borettslagsboliger som er omfattet av avhendingslova, må selgerens opplysningsplikt vurderes etter lovens § 3-7, som lyder slik:

Ӥ 3-7 Manglande opplysning om eigedomen
Eigedomen har mangel dersom kjøparen ikkje har fått opplysning om omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få. Dette gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at det har verka inn på avtala at opplysning ikkje vart gitt.”

Kjerneområdet for bestemmelsen er opplysninger om eiendommens tilstand, egenskaper og bruk. Uttrykket ”omstende ved eigedomen” er imidlertid ment å favne vidt, og vil for eksempel omfatte opplysninger om offentligrettslige rådighetsbegrensninger, jf. Ot.prp. nr. 66 (1990–91)Om lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova) side 88–90. Bestemmelsen gjelder også opplysninger om økonomiske forpliktelser knyttet til eiendommen, se for eksempel dommen i RG 1999 s. 1334 (Borgarting lagmannsrett) om festeavgift. Det må anses som klart at den som selger en borettslagsbolig, må gi forhåndsopplysning om hvor mye som skal betales i månedlige felleskostnader, jf. burettslagslova § 5-19 tredje ledd. Selgeren må trolig også opplyse om hvor stor del av fellesgjelden som er knyttet til andelen, men plikter neppe å informere om borettslagets samlede gjeldsforpliktelser.

Opplysninger om lånevilkår og konsekvenser av endret rente på fellesgjelden faller som utgangspunkt ikke innenfor informasjonsplikten i avhendingslova § 3-7. Selgeren kan heller ikke sies å ha noen alminnelig plikt til å opplyse om totalprisen. Som utgangspunkt har selgeren ikke plikt til å opplyse om forventet kostnadsutvikling. Selgeren kan likevel ha plikt til å informere om dette dersom han er kjent med at de månedlige felleskostnadene vil stige som følge av planlagte eller pågående rehabiliteringsarbeider, at avdragsfriheten på felleslånet utløper eller lignende.

Ovenfor er det bare skissert noen utgangspunkter og normalløsninger. Innholdet i selgerens opplysningsplikt etter avhendingslova § 3-7 må vurderes konkret i hver enkelt sak, og det må i denne forbindelse tas hensyn til om begge parter er forbrukere eller om en av partene er profesjonell.

Dersom selgeren gir uriktige opplysninger, kan det medføre mangel etter avhendingslova § 3-8. Det gjelder også om selgeren uttaler seg om forhold som han ikke har plikt til å informere om etter § 3-7.

Avhendingslova §§ 3-7 og 3-8 om manglende og uriktige opplysninger stiller informasjonskrav til ”seljaren”. Begrepet ”seljaren” skal etter forarbeidene og rettspraksis tolkes vidt, slik at det også kan omfatte eiendomsmeglere, takstmenn og eventuelle andre som har medvirket ved salget, se nærmere drøftelser i Høyesteretts dom i Rt. 2001 s. 369 (takstmanndommen).

Ved kjøp av andeler i borettslag som faller inn under bustadoppføringslova, må spørsmålet om opplysningsplikt vurderes etter lovens § 26, som lyder slik:

Ӥ 26 Manglande opplysningar
Mangel ligg òg føre dersom forbrukaren før avtalen vart gjord ikkje har fått opplysningar om arbeidet, materialane eller eigedomen som entreprenøren kjende eller måtte kjenne til, og som forbrukaren hadde grunn til å rekne med å få. Dette gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at det har verka inn på avtalen at opplysningane ikkje vart gjevne.”

Paragrafen må tolkes i lys av bustadoppføringslova § 1a annet ledd, som stiller krav om at avtalen skal opplyse om andelssum, innskudd og fellesgjeld i borettslaget. Dette kravet til innholdet i avtalen gjør at spørsmålet om kontraktsrettslig opplysningsplikt før avtaleinngåelsen får noe mindre betydning enn det ellers ville hatt.
Etter bustadoppføringslova § 1a annet ledd skal avtalen for det første opplyse om andelssummen. Andelen skal lyde på minst 5 000 kroner og maksimalt 20 000 kroner, jf. burettslagslova § 3-1 første ledd. For det andre skal avtalen opplyse om et eventuelt innskudd. Kjøperen skal normalt betale et slikt innskudd (eller egenkapital), som sammen med andelssummen vil utgjøre kontantvederlaget. For det tredje skal det opplyses om ”fellesgjeld i burettslaget”. Det framgår ikke klart av lovteksten eller lovforarbeidene om det er den samlede fellesgjelden som skal opplyses, om det er kjøperens andel av fellesgjelden, eller begge deler. Ordlyden isolert sett kan tale for at lovteksten sikter til den samlede fellesgjelden. Bestemmelsens formål og den indre sammenhengen i bestemmelsen tilsier derimot at det er kjøperens andel av fellesgjelden som skal opplyses. Det synes dessuten å være vanlig praksis at kjøperens andel av fellesgjelden framgår av avtalen. Det antas på denne bakgrunn at avtalen skal opplyse om andel fellesgjeld, mens den ikke trenger å opplyse om den samlede fellesgjelden. Er avtalen inngått før bygge- og finansieringsplan etter burettslagslova § 2-6 er vedtatt, kan det imidlertid vanskelig stilles krav om at andel fellesgjeld blir oppgitt.

Bustadoppføringslova § 1 a annet ledd stiller ikke krav om at avtalen skal inneholde opplysninger om de månedlige felleskostnadene. Det kan reises spørsmål om bustadoppføringslova § 26 pålegger utbyggeren å opplyse om dette. En forbruker kan sies å ha ”grunn til å rekne med å få” opplysninger om beregning av månedlige felleskostnader. Dette er også opplysninger som skal framgå av bygge- og finansieringsplanen, jf. burettslagslova § 2-6 tredje ledd, jf. annet ledd. Mer tvilsomt er det om estimater over månedlige felleskostnader kan sies å være ”opplysningar om arbeidet, materialane og eigedommen” etter bustadoppføringslova § 26 første punktum. Ordlyden taler for at bestemmelsen primært omfatter opplysninger som gjelder fysiske egenskaper ved eiendommen. Forholdet til den tilsvarende bestemmelsen i avhendingslova § 3-7 kan derimot tilsi at bestemmelsen gis et noe videre anvendelsesområde. I motsatt retning trekker at det kan virke urimelig om eventuelle feilanslag skal utløse kontraktsrettslige misligholdsvirkninger hvis anslaget bygger på en forsvarlig vurdering.

Spørsmålet om opplysningsplikt etter bustadoppføringslova § 26 er ikke drøftet i forarbeidene til burettslagslova, som inneholdt forslaget til bestemmelsen i bustadoppføringslova § 1a. Siden bestemmelsen om opplysningsplikt i bustadoppføringslova § 26 ikke er nevnt, kan det virke som om tanken har vært at det er § 1a annet ledd kombinert med burettslagslova § 2-6 (bygge- og finansieringsplan) som skal gi forbrukeren et tilstrekkelig opplysningsunderlag. Det legges etter dette til grunn at utbyggeren neppe har en plikt etter bustadoppføringslova § 26 til å gi opplysninger om beregning av månedlige felleskostnader.

Forbrukeren er gjennom bustadoppføringslova § 1a annet ledd sikret informasjon som gjør det lett å fastsette totalprisen. Det er imidlertid ikke krav om at summen av andelssum, innskudd og andel fellesgjeld framgår av avtalen. Plikt til å opplyse om totalsummen kan heller ikke forankres i bustadoppføringslova § 26. Det samme gjelder informasjon om forventet kostnadsutvikling, lånevilkår og konsekvenser av endret rente på fellesgjelden. Her må det imidlertid tas hensyn til at bygge- og finansieringsplanen vil inneholde beskrivelser av blant annet kostnadsoverslag, finansieringsplan og driftsbudsjett.

Informasjonskravene i bustadoppføringslova §§ 26 og 27 retter seg mot ”entreprenøren”. Ved salg av borettslagsboliger under oppføring vil informasjonsplikten påhvile ”bustadbyggjelag eller annan yrkesutøvar”, jf. bustadoppføringslova § 1a første ledd. Begrepet ”entreprenøren” i bustadoppføringslova §§ 26 og 27 må tolkes vidt, slik at det for eksempel også omfatter eiendomsmeglere som formidler salget. Drøftelsene i Høyesteretts dom i Rt. 2001 s. 369 (takstmanndommen), som gjaldt avhendingslova, må antas å ha overføringsverdi til de tilsvarende bestemmelsene i bustadoppføringslova.

4.1.4  Eiendomsmeglingsloven
Eiendomsmeglingsloven omfatter boligsalg der det brukes mellommann i form av eiendomsmegler eller advokat som har stilt særskilt sikkerhet. For eksempel faller ikke de tilfeller der en selger som er forbruker selv selger en bolig han/hun eier under eiendomsmeglingslovens anvendelsesområde. Eiendomsmeglingsloven omfatter heller ikke den situasjon at for eksempel en entreprenør selger boliger vedkommende selv har oppført. Når det i det følgende tales om megler, er meningen å dekke enhver mellommann som faller inn under eiendomsmeglingslovens anvendelsesområde.

Etter eiendomsmeglingsloven har megler en omfattende undersøkelses- og opplysningsplikt. Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 som lyder:
 
§ 6-7. Oppdragstakerens undersøkelses- og opplysningsplikt
(1) Oppdragstakeren skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Har oppdragstakeren ikke foretatt innhenting og kontroll av opplysninger som nevnt i første punktum, skal kjøperen før handel sluttes, gis skriftlig orientering om grunnen til dette.
(2) Oppdragstakeren plikter før handel sluttes å gi kjøperen en skriftlig oppgave som minst inneholder følgende opplysninger:
1. eiendommens registerbetegnelse og adresse,
2. eierforhold,
3. tinglyste forpliktelser,
4. tilliggende rettigheter,
5. grunnarealer,
6. bebyggelsens arealer og angivelse av alder og byggemåte,
7. eventuell adgang til utleie av eiendommen eller deler av denne til boligformål,
8. ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse,
9. ligningsverdi og offentlige avgifter,
10. forholdet til endelige offentlige planer, konsesjonsplikt og odelsrett,
11. spesifikasjon over faste løpende kostnader,
12. hvis kjøpesum er fastsatt, totalkostnad som omfatter alle gebyr og avgifter og øvrige kostnader,
13. hvis kjøpesum ikke er fastsatt, en samlet oppstilling over prisantydning og alle gebyrer, avgifter og øvrige kostnader, og
14. hva som er avtalt om meglers vederlag, jf. § 7-2.
(3) I forbindelse med transaksjoner som omfattes av lovens § 1-2 annet ledd nr. 3, og i forbindelse med formidling av sameieandeler og eierseksjoner, skal den skriftlige oppgaven også inneholde følgende opplysninger:
1. Lånevilkårene for nedbetaling av fellesgjeld og beregning av månedlige felleskostnader, samt andre faste kostnader som knytter seg til dette,
2. separat beregning av månedlige felleskostnader etter en eventuell avdragsfri periode,
3. opplysninger om kjøper kan holdes ansvarlig for andres mislighold av felleskostnader eller usolgte enheter hørende til prosjektet,
4. relevante rettigheter og forpliktelser for innehaveren av atkomstdokumentet, sameieandelen eller eierseksjonen ifølge lov, forskrift, vedtekter, vedtak og avtaler, og
5. vesentlige opplysninger om borettslaget, sameiet el. sitt budsjett og regnskap, samt opplysninger om at disse dokumentene er tilgjengelige hos oppdragstaker.
(4) I forbindelse med transaksjoner som omfattes av lovens § 1-2 annet ledd nr. 4, skal den skriftlige oppgaven inneholde vesentlige opplysninger om selskapets budsjett og regnskap, samt opplysninger om at disse dokumentene er tilgjengelige hos oppdragstakeren.
(5) Departementet kan i forskrift fastsette nærmere regler om hvilke opplysninger som skal inntas i oppgave som nevnt i annet, tredje og fjerde ledd, samt fastsette ytterligere krav.

Med ”totalkostnad som omfatter alle… kostnader” i § 6-7 annet ledd nr. 12 og ”en samlet oppstilling over prisantydning og alle gebyrer, avgifter og øvrige kostnader” i annet ledd nr. 13, menes alle kostnader som knytter seg til selve boligkjøpet, jf. Ot. prp. nr. 16 (2006–2007), første spalte, nederst på side 160. Det vil herunder si for eksempel dokumentavgift og tinglysingsgebyr. I Ot.prp. nr. 16 (2006-2007) side 160 annen spalte fremgår det at departementet mente at kravet til prisinformasjon må ses i sammenheng med eiendomsmeglingslovutvalgets forslag om at eiendommens andel av eventuell fellesgjeld skal fremgå ved omsetning av blant annet borettslagsboliger. Dette kommer imidlertid – i motsetning til eiendomsmeglingslovutvalgets lovutkast - ikke uttrykkelig frem av ordlyden i gjeldende eiendomsmeglingslov, verken av § 6-7 annet ledd eller tredje ledd. Uttrykket ”totalkostnad” i § 6-7 annet ledd nr. 12 omfatter etter gjeldende rett neppe andel av fellesgjeld som skal betjenes av andelseieren.

Eiendomsmegler plikter ved salg av borettslagsboliger og eierseksjoner å utarbeide skriftlig oppgave som inneholder ”beregning av månedlige felleskostnader” og ”separat beregning av månedlige felleskostnader etter en eventuell avdragsfri periode”, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd nr. 1 og 2. Departementet mener at ”beregning av månedlige felleskostnader” i eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd nr. 1 og 2 i utgangspunktet må bety det samme som opplysninger om størrelsen på de månedlige felleskostnadene. I forarbeidene til loven (NOU 2006:1 pkt. 10.3.2.4) fremgår det at salgsoppgaven også skal gi opplysninger om vedtatte kostnadsøkninger som ikke er effektuert.

4.1.5 Markedsføringsloven og bransjenormen
4.1.5.1 Markedsføringsloven
Markedsføring av boliger faller inn under markedsføringsloven. En villedende eller utilstrekkelig veiledende framstilling av boligen som skal selges, vil være lovstridig, jf. markedsføringsloven § 2.  Videre gjelder markedsføringsloven for alle næringsdrivende. Eiendomsmeglere og utbyggere som driver med oppføring og salg av boliger, faller dermed inn under markedsføringsloven og må innrette sin markedsføring etter reglene i loven.

Ny markedsføringslov ble vedtatt i Stortinget høsten 2008 og vil tre i kraft 1. juni 2009. Den nye loven dekker hovedsakelig det samme område som den gjeldende. Loven har blant annet bakgrunn i direktiv 2005/29/EF om foretaks urimelige handelspraksis overfor forbruker og er i hovedsak en videreføring av gjeldende rett. Direktivet er basert på totalharmonisering, som innebærer at det ikke er anledning til å ha avvikende regler. Sentralt i loven er bestemmelser som beskytter forbrukerens økonomiske interesser for å hindre handelspraksis som er villedende eller aggressiv.  Bestemmelsene er for en stor del en videreføring av gjeldende rett, men gjennomføring av direktivet har medført endringer i begrepsbruk og utforming.

Den nye loven vil, som gjeldende lov, dekke markedsføring i vid forstand. Det er i markedsføringsloven § 6 første ledd presisert at urimelig handelspraksis er forbudt. Handelspraksis vil blant annet dekke begrepet markedsføring i gjeldende markedsføringslov. En handelspraksis omfatter markedshandlinger foretatt både før, under og etter at en avtale er inngått. Kommersiell kommunikasjon som har til formål å markedsføre en ytelse, vil være handelspraksis uansett hvilken form den har. Markedsføring i form av arrangementer (”events”), eksempelvis messer og visningsturer for presentasjon av boligprosjekter vil være omfattet av loven. Også andre handlinger foretatt før avtaleinngåelse, vil være handelspraksis, for eksempel framleggelse av prospekt, opphenging av salgsplakater og annet materiale i butikk/meglerkontor, eller atferd for å fremme salg. Det vises til mer utfyllende kommentarer i Ot.prp. nr. 55 (2007–2008) Om lov om kontroll med markedsføring og avtalevilkår mv. (markedsføringsloven), spesialmerknader til § 5 bokstav d.

4.1.5.2 Bransjenormen
Forbrukerombudet sluttførte høsten 2008 et samarbeid med boligbransjen med formål å legge fram nye regler for markedsføringen, den såkalte bransjenormen for markedsføring av boliger. Det er gjort mange endringer i normen blant annet etter erfaringer fra nyboligssalg. Den nye bransjenormen inkluderer også nye krav som følger av eiendomsmeglingsloven av 29. juni 2007 nr. 73.

Bransjenormen skal sikre at markedsføringen er i tråd med de til enhver tid gjeldende rettsregler, innenfor kravene til god meglerskikk. Normen innebærer en tolking og presisering av hva som er god markedsføring, men bransjenormen er ikke bindende i seg selv. Ved brudd på normen må det derfor vurderes om det foreligger brudd på loven, og dette vil som hovedregel være tilfelle.

Forbrukerombudet har signalisert at ombudet også vil følge svært nøye med på markedsføringen av borettslag framover og slå ned på eventuelle manglende eller villedende opplysninger i annonser og prospekter.

Normen oppstiller krav til hvordan pris og fellesgjeld skal angis i borettslag. Det kan siteres følgende fra den nye bransjenormen datert desember 2008:

3.2.1. Generelle krav til prismarkedsføring
I all markedsføring (salgsoppgaver/prospekt, boligannonser på Internett, boligannonser i aviser og andre trykte medier, samt ved annen prismarkedsføring) skal det gis klare og fullstendige prisopplysninger. Alle kjente kostnader og økonomiske forpliktelser ved kjøpet skal fremgå.

De totale omkostningene ved kjøpet skal i umiddelbar tilknytning til øvrige prisopplysninger oppgis som et anslag i prosent av kjøpesum/prisantydning, eller på annen like tydelig måte.

Kjøpesum/prisantydning og andel fellesgjeld skal i all markedsføring summeres i et samlet beløp (”Totalt”). Det samlede beløp skal fremkomme minst like tydelig som øvrige priselement.

Eksempel på prismarkedsføring av eierseksjon i papirbasert medium/avisannonse:

Verditakst: kr: 1 800 000,-
Prisantydning: kr. 1 800 000,-
Andel fellesgjeld: kr: 200 000,-
Totalt (prisantydning + fellesgjeld): kr. 2 000 000,- + omkostninger
Omkostninger: ca. 2,75 % av kjøpesum ekskl. fellesgjeld
Felleskostnader: kr. 1 500,- inkl. nedbet. fellesgjeld, forsikring
Eksempel på prismarkedsføring av borettslagsbolig i papirbasert medium/avisannonse:
Verditakst kr. 1 800 000,-
Prisantydning kr. 1 800 000.-
Andel fellesgjeld: kr: 200 000,-
Totalt (prisantydning + fellesgjeld): kr. 2 000 000,- + omkostninger
Omkostninger: (Bør angis i kronebeløp)
Felleskostnader: kr. 2 000,- inkl. nedbet. fellesgjeld, forsikring

Forbrukeren skal dermed ha klar og god informasjon om blant annet kjøpesum for boligen og andel fellesgjeld. Forbrukerombudet mener at dette best kan gis ved at man oppgir en totalpris (prisantydning + fellesgjeld) slik det nå framgår av bransjenormen.

Ifølge normen stilles det også særkrav til salgsoppgave/prospekt til lavinnskuddsboliger. Det kan her siteres følgende fra deler av bransjenormens punkt 3.2.3:
Ved markedsføring av boliger
- som har et særlig lavt innskudd og en høy andel fellesgjeld og/ eller
- som er rettet spesielt mot unge boligkjøpere og/ eller
- som har en avdragsfri periode,
bør det gis særlig god informasjon om konsekvensene av eventuelle renteendringer, lengden på eventuell avdragsfri periode, samt de økonomiske konsekvensene ved utløpet av en eventuell avdragsfri periode.

Dette er opplysninger som vil bidra til å gjøre kjøpere kjent med risikoen for økte felleskostnader. Her kan også nevnes en annen bestemmelse i bransjenormen som vil bidra til bedre opplysninger om felleskostnadene knyttet til boliger. Det kan siteres følgende fra punkt 3.2.5:

3.2.5. Bruk av beregninger av bokostnader/månedskostnader
Dersom det opplyses om bokostnader/ månedskostnader  i salgsoppgave/prospekt eller annen markedsføring, må forutsetningene for slike beregninger klart fremgå. Det kan ikke opplyses om beregninger av netto bokostnader/ månedskostnader uten at det samtidig og like tydelig oppgis bruttostørrelsene, altså kostnadene før mulige skattefradrag og andre mulige fradragsposter/inntektsposter er trukket fra. Bokostnader/ månedskostnader bør ikke presenteres på en mer fremtredende måte enn andre prisopplysninger.

Dersom det benyttes et konkret eksempel på bokostnader per måned, må det klart opplyses dersom eksemplet kun gjelder for bestemte år. Like klart må det opplyses dersom Bokostnadene vil stige etter utløpet av den angitte perioden.

4.2 Departementets forslag til endringer
4.2.1 Opplysninger om totalpris
Departementet mener det er viktig at kjøperne av borettslagsbolig sikres opplysninger om totalprisen på boligen. Med totalprisen for borettslagsbolig menes her den pris kjøper må betale til selger tillagt denne andelens del av fellesgjelden. For eksempel: Dersom kjøper skal betale kr. 300.000 til selger og denne andelens fellesgjeld er på kr. 1.200.000, er totalprisen kr. 1.500.000. Dette omtales heretter som totalprisen for borettslagsboligen. Departementet mener at det er flere fordeler med at kjøper skal få oppgitt summen av kontantvederlaget og tillagt eventuell andel fellesgjeld ved salg av boliger. Et slikt krav kan sikre at kjøpere er klar over den totale kjøpesummen for boligen. Kravet kan videre gjøre det lettere for kjøpere å sammenligne priser for boliger som legges ut for salg.

Markedsføringsloven er bindende for enhver næringsdrivende blant annet ved salg av bolig.  Det er utarbeidet en bransjenorm for markedsføring av bolig, jf. punkt 4.1.5.2 ovenfor. Bransjenormen innebærer som nevnt en tolking og presisering av hva som er god markedsføring, men bransjenormen er ikke bindende i seg selv. Ved brudd på normen må det derfor vurderes om det foreligger brudd på loven, og dette vil som hovedregel være tilfelle, jf. punkt 4.1.5.2. Når det gjelder hva som skal opplyses om pris på eiendommen, framkommer det nå klart av bransjenormens punkt 3.2.1 at totalprisen (prisantydning + fellesgjeld) skal framkomme like tydelig som øvrige priselementer. Dette har vært et viktig punkt for partene ved vedtagelse av den nye bransjenormen. Det er dermed grunn til å regne med at totalprisen må opplyses for at markedsføringen ikke skal være villedende eller utilstrekkelig. Næringsdrivende må dermed opplyse om totalprisen ved markedsføring av boliger i medhold av markedsføringsloven. Departementet mener det likevel kan være nyttig med en lovregulering og foreslår derfor at det framkommer klart av både eiendomsmeglerloven og bustadoppføringslova at det skal opplyses om totalprisen.

Når boligen selges gjennom megler, plikter megler å følge opplysningsplikten nedfelt i eiendomsmeglerloven § 6-7. I annet ledd eiendomsmeglerloven § 6-7 nr. 12 og 13 stilles det krav til at megleren skal opplyse om ”totalkostnaden” (eiendomsmeglerloven § 6-7 nr. 12) og ”en samlet oppstilling over prisantydning” (eiendomsmeglerloven § 6-7 nr. 13) m.m. ved salget. Med det menes alle kostnader som knytter seg til boligkjøpet, men dette omfatter ikke andel fellesgjeld, jf. mer om dette under punkt 4.1.4. Departementet foreslår derfor at eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr. 12 og 13 endres slik at det framgår klart av loven at andel fellesgjeld må inngå i den totalkostnaden som må oppgis i salgsoppgaven. Dette forslaget til lovendring gjør det klart at megler har plikt til å oppgi totalkostnaden som skal være summen av kontantvederlaget og tillagt eventuell andel fellesgjeld med tillegg av øvrige kostnader. Dette forslaget til endringer vil også gjelde for eierseksjonsboliger og omsetning av annen borett eller leierett som nevnt i eiendomsmeglingsloven § 1-2 annet ledd nr. 3.

Verken markedsføringsloven, eiendomsmeglerloven eller bustadoppføringsloven gjelder der privatpersoner selger bolig på egen hånd. Slike salg vil ofte foregå innen familien eller til venner og bekjente. Selger vil ofte være amatør, og da er det etter departementets vurdering heller ikke rimelig å stille krav om at disse skal kjenne til kravet om at totalprisen må oppgis. Departementet ser derfor ikke grunn til å innføre kravet om å oppgi totalpris ved slike salg.
4.2.2 Opplysninger om felleskostnader mv.

Departementet mener det er viktig at kjøperne av boliger sikres opplysninger om felleskostnadene og forventet kostnadsutvikling for boligene. I borettslagsboliger med høy fellesgjeld, vil borettslagets lånevilkår spille en stor rolle for størrelsen på den enkelte andelseiers månedlige felleskostnader. Rente- og avdragsvilkårene til borettslaget avhenger av hva som er avtalt med finansinstitusjonen. Borettslag kan derfor ha ulike betingelser slik som fast eller flytende rente, lån med eller uten avdragsfrihet, serie- eller annuitetslån m.m. Det er derfor viktig for kjøper å være kjent med viktige elementer knyttet til vilkårene for felleslånet og hvilken betydning dette kan ha for størrelsen på fellesutgiftene.

Etter burettslagslova vil en del opplysninger om borettslagets felleslån kunne framgå av bygge- og finansieringsplanen, jf. burettslagslova § 2-6, se nærmere i punkt 4.1.1 og 4.1.5.1 ovenfor. Det er imidlertid ikke krav til at denne type opplysninger formidles videre til kjøperne etter burettslagslova. Det kan også være at opplysningene endres etter utarbeidelse av bygge- og finansieringsplanen.

Eiendomsmeglere har etter eiendomsmeglingsloven plikt til å opplyse om ”Lånevilkårene for nedbetaling av fellesgjeld og beregning av månedlige felleskostnader, samt andre faste kostnader som knytter seg til dette og separat beregning av månedlige felleskostnader etter en eventuell avdragsfri periode”, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd nr. 1 og 2. Dette vil sikre kjøperne opplysninger om forventet kostnadsutvikling på boligen.

Pliktene til å gi opplysninger i salgsoppgave mv. etter eiendomsmeglingsloven gjelder som nevnt kun for salg av bolig i tilfeller der salget foregår gjennom eiendomsmegler eller advokat som har stilt særskilt sikkerhet. Enhver næringsdrivende er bundet av avhendingslova, bustadoppføringslova og markedsføringsloven. I hvilken grad disse lovene pålegger de næringsdrivende å opplyse om felleskostnader mv., er det gjort nærmere rede for i punkt 4.1.3 ovenfor.

Den næringsdrivende bør ifølge bransjenormens punkt 3.2.3 gi særlig god informasjon om konsekvensene av eventuelle renteendringer, lengden på eventuell avdragsfri periode, samt de økonomiske konsekvensene ved utløp av en eventuell avdragsfri periode ved markedsføring av boliger som har særlig lavt innskudd og høy andel fellesgjeld og/eller er rettet spesielt mot unge boligkjøpere. Det er dermed tvil knyttet til hvor langt opplysningsplikten om vilkårene for felleslånet rekker. Departementet mener det er viktig at kjøpere av borettslagsboliger sikres denne type opplysninger også ved salg gjennom næringsdrivende. Departementet mener dermed at dette er opplysninger som må foreligge ved salg av boligen, og foreslår derfor en endring av burettslagslova som sikrer kjøper disse opplysningene. Det er neppe så utbredt at privatpersoner selger sin borettslagsbolig på egen hånd. Privatpersoner har heller ikke de samme forutsetninger til å skaffe til veie opplysninger. Departementet foreslår derfor at denne opplysningsplikten ikke skal gjelde for privatpersoner.

Departementet mener det er viktig ikke å pålegge flere opplysninger enn en kjøper kan ha nytte av. Dette kan også føre til at kjøper ikke får oversikt over de vesentlige opplysningene ved kjøp av boligen. Dersom det er snakk om et mindre felleslån, er det ikke samme behov for å opplyse om nedbetalingsvilkårene. I slike tilfeller vil endringer i vilkårene ikke få vesentlig betydning for kjøper. Departementet foreslår en regel slik at det ikke stilles krav til å opplyse om vilkårene dersom andel av fellesgjeld utgjør 10 prosent eller mindre av totalkostnaden på boligen. Høringsinstansene bes spesielt vurdere grensen på 10 prosent.
Det foreslås også en endring slik at det presiseres i bustadoppføringslova § 1a annet ledd at det er den enkeltes andel av fellesgjelden som skal opplyses. Departementet mener dette allerede følger av loven i dag, men finner grunn til å klargjøre ordlyden.

5 Borettslagets/forretningsførerens informasjonsplikt
5.1 Gjeldende rett

Det er ikke noen plikt i burettslagslova når det gjelder utlevering av informasjon fra borettslaget. Så vidt departementet er kjent med, klarer meglerne å skaffe til veie de fleste opplysningene som er nødvendige for å gi kjøperen en skriftlig lovpålagt oppgave før handel sluttes, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Ifølge meglerne har forretningsførere/borettslag derimot i begrenset utstrekning villet gi opplysninger om ”separat beregning av månedlige felleskostnader etter en eventuell avdragsfri periode”, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd nr. 2.

Borettslag har ikke plikt til å utarbeide slik informasjon etter forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag, jf. mer om dette under punkt 4.1.2. Det er heller ikke plikt for borettslag til å utarbeide slik informasjon etter annet regelverk.

5.2 Departementets forslag til endringer
Departementet antar at i den grad meglerne ikke får utlevert en separat beregning av månedlige felleskostnader etter en eventuell avdragsfri periode, skyldes dette at borettslaget ikke har plikt til å utarbeide denne type informasjon.

En slik separat beregning av de månedlige felleskostnader er nyttig informasjon, så vel for potensielle kjøpere, som for eierne av borettslagsboligene. I tillegg kan opplysningene være av interesse for eventuelle kreditorer. Beregning av fellesutgiftene etter en avdragsfri periode øker kunnskapen om hvilken kostnadsøkning som kan forventes etter en avdragsfri periode. Departementet vil derfor foreslå at det utarbeides en slik årsoversikt over hva felleskostnadene forventes å bli for den enkelte borettslagsbolig etter en avdragsfri periode, og at kravet om dette inntas i forskrift 30. juni 2005 nr. 745 om årsregnskap og årsberetning for borettslag § 5 annet ledd nr. 9 nytt tredje punktum. Beregningen av forventede felleskostnader baseres på gjeldende lånevilkår. Forslaget vil bidra til å gjøre eiere og potensielle kjøpere kjent med mulige kostnadsøkninger.  Informasjonen vil også være tilgjengelig for meglerne og andre som bistår med salg av borettslagsboliger. Her er det imidlertid viktig å være oppmerksom på at det ved salg av borettslagsboliger kan være nødvendig å foreta nye beregninger dersom det skjer endringer i lånevilkårene for fellesgjelden etter at årsoversikten ble utarbeidet. Forretningsfører vil kunne gi opplysninger om årsregnskap og årsberetning for borettslaget fremdeles gir et korrekt bilde av situasjonen, og det vil kunne være nødvendig å foreta nye beregninger av de månedlige fellesutgiftene. Dette vil følge av eiendomsmeglingsloven.

6  Maksimalgrense for andel fellesgjeld i borettslag m.m.
6.1 Gjeldende rett

Etter burettslagslova skal en bygge- og finansieringsplan legges ved stiftingsdokumentet, jf. burettslagslova § 2-6. En bygge- og finansieringsplan inneholder en finansieringsplan, jf. burettslagslova § 2-6 nr. 1. Finansieringsplanen skal vise hvordan borettslaget finansierer investeringen. Borettslagets finansiering består av andelskapital, eventuelt innskudd fra andelseierne, og annen lånekapital som gjerne er omtalt som borettslagets fellesgjeld. Andelseier kan betale et kontantbeløp, i tillegg, til eller istedenfor et innskudd.

Burettslagslova har minimums- og maksimumskrav til størrelsen på andelene, jf. burettslagslova § 3-1 nr. 1. Burettslagslova har verken regler om størrelsen på innskuddene fra andelseierne eller størrelsen på fellesgjelden. Det er heller ikke krav til at andelseierne betaler et innskudd. Dersom andelseierne betaler et innskudd til borettslaget, skal størrelsen på innskuddet framgå av bygge- og finansieringsplanen, jf. burettslagslova § 2-10 nr. 1. Det er også krav til at innskuddet sikres med pant i borettslagets faste eiendommer, jf. burettslagslova § 2-11. Det kan siteres fra burettslagslova § 2-11:

2-11. Sikring og betaling
(1) Dei samla innskota skal sikrast med pant i dei faste eigedommane laget har, med prioritet bak fellesgjeld som nemnd i byggje- og finansieringsplanen, og i tilfelle bak lån som blir tekne opp med samtykke etter § 8-9 nr. 4. Panteretten skal tinglysast med fellesskapen av innskytarar som panthavar. Styret kan disponere som panthavar på vegner av innskytarane.
(2) Laget kan ikkje ta mot innskot frå andre enn andelseigarar. Innskota kan ikkje krevjast inn før panteretten er tinglyst med rett prioritet. Er innskotet eller delar av det ikkje betalt innan fjorten dagar etter at andelseigaren har teke mot påkrav som er sendt på eller etter forfallsdagen, kan laget påleggje andelseigaren å selje andelen innan ein frist som ikkje kan setjast kortare enn tre månader frå pålegget er motteke. Føresegnene i § 4-8 gjeld tilsvarande.

Burettslagslova har ikke tilsvarende krav til sikring for andre kontantbeløp som innbetales.

Dette innebærer at den enkelte andelseiers finansiering av borettslagsbolig kan bestå av pålydende på andelen og andel lånekapital (fellesgjeld), uten innskudds- eller annen egenbetaling. Det er heller ikke noe til hinder for at den enkelte andelseiers finansiering består av andelens pålydende og innskudd (eller annen egenbetaling), uten andel lånekapital (fellesgjeld). I praksis finansieres de fleste borettslag med en kombinasjon av innskudd fra andelseierne og lån i borettslagets regi.

Det eksisterer ordninger for individuell nedbetaling av fellesgjeld, også kalt IN-ordning. En IN-ordning innebærer at den enkelte andelseier kan velge helt eller delvis å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld utover det som nedbetales ordinært ved de månedlige felleskostnadene. En slik nedbetaling fører til at de månedlige felleskostnadene for den aktuelle andelseier reduseres tilsvarende reduksjonen i renter og avdrag som følger av nedbetalingen. IN-ordningen er ikke lovregulert. Det er enkelte aktører som tilbyr slike ordninger. Det er gjerne en forretningsfører som har lagt til rette for ordningen, og avtalene inngås mellom borettslaget, finansinstitusjonen og den enkelte andelseier. Om det kan inngås en IN-ordning, avhenger av om tilbyder av lånekapitalen og borettslaget enes om dette. Vilkårene framgår av avtalene som er inngått mellom disse parter.

Ved salg av andeler hvor det er foretatt en nedbetaling av fellesgjelden, er det ikke krav etter burettslagslova til at det skal opplyses om det er foretatt nedbetalinger eller gitt sikkerhet ved nedbetalingen. Det er heller ikke et slikt generelt krav etter eiendomsmeglingsloven. Megler vil kunne ha plikt til å opplyse om nedbetalinger etter en IN-ordning ut fra det alminnelige krav til god meglerskikk. Det skal i regnskapet til borettslaget opplyses om det er foretatt individuell nedbetaling av fellesgjeld, jf. forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag § 5 annet ledd nr. 9.
 
Selgeren av en borettslagsbolig har trolig plikt etter avhendingslova § 3-7 til å opplyse om størrelsen på fellesgjeld som er knyttet til andelen, jf. punkt 4.1.3 ovenfor. Som utgangspunkt foreligger det neppe noen kontraktsrettslig plikt til å opplyse om det er foretatt nedbetalinger i henhold til en IN-ordning eller om hvilken sikkerhet som eventuelt er gitt ved nedbetalingen. Etter omstendighetene kan selgeren likevel tenkes å ha en slik plikt, typisk dersom selgeren har foretatt betydelige nedbetalinger av andel fellesgjeld i et lavinnskuddsborettslag.

6.2 Departementets forslag til endringer
6.2.1 Maksimalgrense for fellesgjeld ved stiftelse av borettslag

Det er stiftet såkalte lavinnskuddsboliger de siste årene. Ifølge undersøkelsen til NBBL ”Høyt og lavt”, jf. omtalen under punkt 3, antas andelen lavinnskuddsprosjekter å ligge i intervallet 15-20 prosent av det totale antallet nyregistrerte borettslag i denne perioden. Rapporten fra NIBR ”Lavinnskuddsboliger – En felle for boligkjøpere?”, jf. omtalen under punkt 3, viser at antall borettslag med innskuddsandel lavere enn 20 prosent i tillegg har vært avtagende over perioden 2005 og fram til i dag.

Burettslagslova er ikke til hinder for at andelseiers finansiering av borettslagsboligen bare består av andelens pålydende og andel lånekapital (fellesgjeld). Långiver for borettslagets fellesgjeld vil ikke vurdere andelseiers evne til å betjene de løpende felleskostnadene. Kjøper kredittvurderes dermed ikke for den delen av borettslagets fellesgjeld som eier av andelen er ansvarlig for å betjene gjennom felleskostnadene med mindre kjøper trenger lån i tillegg. Selger av borettslagsboligen vil ha en egen interesse i å få solgt boligen. Borettslagsboliger med høy fellesgjeld kan dermed føre til at personer som ikke har råd til å kjøpe bolig kommer seg inn på boligmarkedet.

Departementet mener en maksimalgrense for fellesgjelden vil legge til rette for en kredittvurdering av boligkjøperne. Dersom kjøper opptar egne lån i finansinstitusjon for å finansiere kjøpet, kredittvurderes kjøper for dette låneopptaket. Ved denne kredittvurderingen skal långiver ta hensyn til hvilke øvrige låneforpliktelser kjøper er ansvarlig for å betjene, herunder også lån som kjøper indirekte er ansvarlig for å betjene gjennom felleskostnadene (borettslagets felleslån).
Jo høyere fellesgjeld som følger en andel, jo mindre er behovet for egen finansiering. Det er dermed mindre sannsynlig at kjøper trenger egne lån for å finansiere boligkjøpet hvis det er høy fellesgjeld. Departementet mener det er viktig med en kredittvurdering fordi denne kan føre til at boligkjøperen frarådes å ta opp lån i de tilfellene kjøper har for svak økonomi til å håndtere de samlede boutgiftene.

Finansavtaleloven § 47 første punktum fastsetter at dersom långiveren før låneavtale inngås med en forbruker eller lånet utbetales til denne, må anta at økonomisk evne eller andre forhold på låntakerens side tilsier at denne alvorlig bør overveie å avstå fra å ta opp lånet, skal långiveren skriftlig underrette låntakeren om dette. Dette er den såkalte frarådningsplikten. Ved vurderingen av ”økonomisk evne” må det tas utgangspunkt i situasjonen på tidspunktet for låneavtalens inngåelse. Institusjonen skal likevel også ta hensyn til kjente og sannsynlige framtidige regelendringer eller endringer i låntakerens situasjon, jf. NOU 1994: 19 side 55. Bestemmelsen i finansavtaleloven representerer ikke noe forbud mot at långiveren yter lånet. Når låntakeren skriftlig er advart om motforestillingene, vil begge parter være klar over den betydelige risikoen for mislighold som foreligger. Hovedformålet med bestemmelsen er å hindre at låntakeren tar opp lån som denne sannsynligvis ikke vil makte å betjene på vanlig måte. Dermed kan låntakeren unngå de vanskeligheter som låneopptaket ville ha medført. Bestemmelsen gir også finansinstitusjonen ytterligere incentiv til å unngå kredittgivning til forbrukere som ikke har realistisk oppfatning av egen økonomi. Dersom finansinstitusjonene likevel låner ut, vil dette kunne føre til tap for finansinstitusjonen. Dersom långiver ikke skriftlig underretter låntaker, kan låntakers forpliktelser lempes for så vidt dette finnes rimelig. Et eksempel på dette finner vi i en sak som gjaldt lån til kjøp av borettslagsleilighet med høy fellesgjeld avgjort av Bankklagenemda i 2008, sak 2008-044. Saken gjaldt klagerne som i forbindelse med kjøp av borettslagsleilighet i 2006, opptok førstehjemslån på til sammen kr 602.500. Deres andel av fellesgjelden i borettslaget var på kr 2.160.000. Klagerne var henholdsvis hjelpepleier og sykepleierstudent. Banken hadde ved kredittvurderingen tatt hensyn til renteøkning på førstehjemslånene, men ikke på fellesgjelden. Nemnda uttalte at banken burde ha avdekket at klagerne ville få en gjeldsbyrde på over kr 2,8 mill, som de ikke ville kunne klare å betjene, og kom til at klagerne burde ha vært frarådet å ta opp lånene på kr 602.500, jf. finansavtaleloven § 47. Nemnda fant at det var rimelig at klagernes ansvar etter lånene ble lempet fullt ut.

Departementet mener at en øvre grense for fellesgjelden kan bidra til at kjøperne får en sterkere eierskapstilknytning til sin bolig. Borettslag er en indirekte eiermodell. Dette innebærer at andelseierne ikke har personlig ansvar for borettslagets fellesgjeld, jf. burettslagslova § 1-2. Borettslaget er låntager og ansvarlig for fellesgjelden. Dersom borettslagets økonomi er så dårlig at borettslaget ikke har midler til å betale renter og avdrag på fellesgjelden, vil långiveren forholde seg til borettslaget. Kostnadene veltes imidlertid over på andelseierne som dekker borettslagets løpende utgifter gjennom de månedlige felleskostnadene. Ved stigende kostnader knyttet til lånet, må dermed borettslaget kreve inn høyere felleskostnader. De enkelte andelseierne kan likevel fri seg fra dette ansvaret ved å si opp boretten med seks måneders varsel. Andelseier vil da være forpliktet til å betale felleskostnadene i oppsigelsesperioden, men ikke utover dette. Etter oppsigelsesperioden må andelseieren overlate boligen til borettslaget. Andelseieren blir da fri sine forpliktelser overfor borettslaget, men har heller ingen bolig. Summen av det som andelseieren har betalt for boligen, går da tapt.

Borettslagsmodellen fører således til at jo høyere kontantbeløp en andelseier betaler for boligen, jo sterkere blir eiertilknytningen og risikoen for å lide et tap som følge av investeringen. Dette tilsier at maksimalgrense for fellesgjelden settes lavt. På den annen side er det store fordeler med en fellesfinansiering. Felleslånefinansiering kan bidra til at den enkelte andelseier nyter godt av borettslagets låneopptak i den forstand at dette er gunstigere økonomisk sett enn om andelseieren selv hadde opptatt et tilsvarende lån for finansiering av borettslagsbolig. Dette vil kunne bidra til å hjelpe unge, førstegangsetablerere og andre inn på boligmarkedet. Det bør likevel ikke være slik at personer som muligens ikke vil klare sine økonomiske forpliktelser, hjelpes inn på boligmarkedet. En passende grense vil hindre dette. De med svakest økonomi, vil trenge private lån i tillegg, og vil dermed få en kredittvurdering av finansinstitusjonen. Hvis noen ikke klarer sine økonomiske forpliktelser, vil dette også kunne føre til økonomisk tap for de andre andelseierne i borettslaget. Etter en avveining av forannevnte hensyn foreslår departementet at det kan være inntil 75 prosent fellesgjeld for andelene i bygge- og finansieringsplanen. Departementet foreslår også at låneopptak som overstiger denne grensen, skal være ugyldig. Dette innebærer at finansinstitusjonen lider tap dersom grensen overstiges. Det vil i så fall bare være den overstigende del av lånet som er ugyldig. Når det gjelder grensen på 75 prosent, foreslår departementet at forholdene på stiftelsestidspunktet av borettslaget skal være avgjørende. Dette innebærer at om utbygger senere ikke får solgt andelene til den pris som er lagt til grunn i bygge- og finansieringsplanen, vil låneopptaket likevel ikke være ugyldig. Departementet imøteser høringsinstansenes synspunkter til denne maksimalgrensen.

6.2.2 Maksimalgrense for fellesgjeld ved senere låneopptak 
Departementet har vurdert å foreslå om maksimalgrensen på 75 prosent fellesgjeld også bør gjelde for låneopptak som foretas etter at borettslaget er stiftet. Et slikt forslag ville ivaretatt de samme hensyn ved senere låneopptak, dvs. eierskapstilknytning og risiko for å lide tap som følge av investering. På den annen side ville et slikt forslag føre til at det ville være nødvendig å skaffe oversikt over hva eiendommen er verdt, og estimere om taket på 75 prosent er oversteget. Boligene vil også kunne ha en ulik verdi avhengig av markedsutviklingen og hva den enkelte andelseier selv har foretatt av oppgraderinger i egen bolig. Det ville også måtte vurderes hva som skal telle med ved verdsetting av eiendommen. Departementet mener imidlertid at det på nåværende tidspunkt ikke er nødvendig med en slik regulering. Departementet har da også lagt vekt på at det spesielt er ved etablering av borettslag med høy fellesgjeld at det har vært problemer. Burettslagslova stiller for øvrig krav til at det ikke kan tas opp nye lån dersom dette ikke er forsvarlig, jf. burettslagslova § 3-3. Avgjørende for om det er forsvarlig, er om man kan regne med at de økte kostnadene kan dekkes inn gjennom økte felleskostnader. Departementet legger for øvrig til grunn at långiver foretar en vurdering av borettslagets mulighet for å betjene den økte gjelden ved eventuelle etterfølgende låneopptak.

6.2.3 Ulik prosentvis fordeling av fellesgjelden
I rapporten fra NBBL ”Høyt og lavt”, i rapporten fra NIBR ”Lavinnskuddsboliger – En felle for boligkjøpere?” og i media er det vist til eksempler med ulik prosentvis fordeling av fellesgjeld for boligene i ett og samme borettslag. Det kan for eksempel være et borettslag hvor noen av boligene har en fellesgjeld på 90 prosent av boligens verdi, mens andre boliger har en fellesgjeld på 60 prosent. Dette gir andelseierne en ulik eiertilknytning og en ulik risiko i borettslaget. Departementet mener det er uheldig at lovverket åpner for slike løsninger. Det foreslås derfor at det ved stiftelse av borettslag ikke lenger skal være anledning til å ha en ulik prosentvis fordeling av fellesgjelden i ett og samme borettslag. Forslaget kan derimot ikke forhindre at prisene i et borettslag utvikler seg ulikt for boligene, og at denne prisutviklingen fører til en ulik prosentvis fordeling av fellesgjelden mellom andelene.

Departementet viser til at det eksisterer ordninger for individuell nedbetaling av fellesgjeld, også kalt IN-ordning. Ordningen innebærer at den enkelte andelseier kan velge helt eller delvis å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld. En slik nedbetaling fører til at de månedlige felleskostnadene reduseres tilsvarende reduksjonen i renter og avdrag som følger av nedbetalingen. IN-ordningen er en ordning som ikke er lovregulert. Det er enkelte aktører som tilbyr slike ordninger. Det er gjerne en forretningsfører som har lagt til rette for ordningen, og avtalene inngås mellom borettslaget, finansinstitusjonen og den enkelte andelseier. Om det kan inngås en IN-ordning, avhenger av om tilbyder og borettslaget enes om dette. Vilkårene framgår av avtalene som er inngått mellom partene.
Departementet ser at IN-avtaler fører til at det oppstår ulik eiertilknytning i borettslaget hvis noen av andelseierne nedbetaler etter ordningen. Dette er som nevnt uheldig etter departementets syn. På den annen side kan det være andelseiere som har mye egenkapital, og som derfor ønsker å benytte seg av slike ordninger. Andelseiere som etter nærmere avtaler foretar slike nedbetalinger, vil også trolig få informasjon om hva dette innebærer. Departementet vil spesielt bemerke at det er ekstra risikofylt å foreta slike nedbetalinger når det gjelder lavinnskuddsboliger. Dette har sammenheng med at lavinnskuddsboliger har høy andel fellesgjeld. Det er dermed større fare for konkurs i slike borettslag. Ved konkurs vil andelseiere som har nedbetalt hele eller deler av sin fellesgjeld, være avhengig av om sikkerhetsstillelsen som vedkommende har fått ved nedbetaling av sin del av fellesgjelden, er tilfredsstillende. Risikoen for konkurs er mindre dersom borettslaget er med i en betryggende sikringsordning for betaling av felleskostnadene. Det er nå nedsatt et lovutvalg som skal foreslå regler om minimumskrav til frivillige sikringsordninger i borettslag. Departementet vil etter at lovutvalget har kommet med forslag til minimumskrav til frivillige sikringsordninger i borettslag, vurdere om det er behov for å lovregulere IN-ordninger. Det vil eksempelvis måtte vurderes om det skal stilles krav til sikkerhet, vilkår om deltagelse i en sikringsordning for at det kan nedbetales etter en IN-ordning, eller en informasjonsplikt.

7 Forbud mot selgerfinansiering av borettslagsboliger
7.1 Gjeldende rett

Burettslagslova har ikke regler om selgerfinansiering av borettslagsboliger. Etter at gjeldende borettslagslov trådte i kraft, har det blitt adgang for andre enn boligbyggelag til å stifte og eie alle andeler i et borettslag, jf. burettslagslova § 2-12. Det er de siste årene flere eksempler på at stiftere av borettslag selv gir kreditt til kjøpere av borettslagsboliger der vedkommende kjøper ikke har fått lån i en finansinstitusjon (såkalt selgerfinansiering). Departementet er ikke kjent med omfanget av denne type lånevirksomhet.

Å yte kreditt til finansiering av annet enn egen virksomhet krever i utgangspunktet konsesjon etter finansieringsvirksomhetsloven (lov 10. juni 1988 nr. 40) § 1-2. Bestemmelsen lyder:

§ 1-2. Finansieringsvirksomhet 
Som finansieringsvirksomhet regnes å yte, formidle eller stille garanti for kreditt eller på annen måte medvirke ved finansiering av annet enn egen virksomhet, unntatt
1. plassering av midler i finansinstitusjon, men ikke formidling av slike plasseringer eller annet mottak av andres midler for videreplassering i finansinstitusjon
2. erverv av aksjer eller andre eierinteresser
3. kreditt fra den som selger en vare eller tjeneste
4. utleie av fast eiendom eller løsøre som ikke er finansiell leasing
5. lån eller garanti for lån til egne ansatte
6. finansiering som bare forekommer som enkeltstående tilfeller.
7. virksomhet i foretak regulert i lov om e-pengeforetak.

Det er flere unntak i bestemmelsen som fører til at det likevel i visse tilfeller ikke er nødvendig med konsesjon for å drive finansieringsvirksomhet. Følgende to unntak i finansieringsvirksomhetsloven kan være aktuelle når det ytes selgerkreditt for borettslagsboliger: ”kreditt fra den som selger en vare eller tjeneste” etter § 1-2 første ledd nr. 3 og ”finansiering som bare forekommer som enkeltstående tilfeller”, jf. § 1-2 første ledd nr. 6.

Finansdepartementet er av den oppfatning at unntaket ”kreditt fra den som selger en vare eller tjeneste” i finansieringsvirksomhetsloven § 1-2 første ledd nr. 3 ikke omfatter borettslagsboliger, jf. tolkningsuttalelse av 23. juni 2006 sak 05/2555. I saken ble det lagt vekt på at borettslagsboliger inneholder et vesentlig element av en fordring, som ikke faller inn under en naturlig språklig forståelse av begrepet ”vare” i finansieringsvirksomhetsloven § 1-2 første ledd nr. 3. En slik forståelse av ordlyden er støttet av uttalelser i lovens forarbeider som trekker i retning av at unntaket for selgerkreditt er ment for tradisjonell varehandel, jf. NOU 1974:1. Det ble i tolkningsuttalelsen også vist til at Banklovkommisjonen synes å forutsette at fast eiendom etter gjeldende rett ikke omfattes av varebegrepet i finansieringsvirksomhetsloven § 1-2 første ledd nr. 3, jf. utredning nr. 4 Finansforetak mv. (NOU 1998:14) side 196 i tilknytning til forslag til ny, tilsvarende unntaksbestemmelse for selgerkreditt. Forutsetningen fra Banklovkommisjonen ble ifølge Finansdepartementet ansett å måtte gjelde desto mer for borettslagsboliger, som både språklig og faktisk ligger lenger unna begrepet ”vare” enn det fast eiendom gjør. Et annet argument var at kredittkjøpsloven inneholder regler som beskytter debitor ved kjøp av løsøre på kreditt. I henhold til forskrift fastsatt i medhold av kredittkjøpsloven, skal kjøper betale minst 35 prosent av prisen kontant der varen har en pris på over 10 prosent av folketrygdens grunnbeløp . Kredittkjøpsloven gjelder ikke kreditt fra selger ved salg av borettslagsboliger. Hvis en forbruker henvender seg til en finansinstitusjon for finansiering av kjøp av borettslagsbolig, får reglene i finansavtaleloven til beskyttelse av debitor anvendelse, jf. for eksempel § 47 om plikten til å fraråde forbrukere fra å ta opp lån i strid med økonomisk evne.

Finansinstitusjoner har plikt til å frarå låntaker som er forbruker, å ta opp lån dersom forbrukerens økonomiske evne eller andre forhold på låntakerens side tilsier at denne alvorlig bør overveie å avstå fra å ta opp lånet, jf. finansavtaleloven § 47.

Det er også unntak fra konsesjonsplikten etter finansieringsvirksomhetsloven for ”finansiering som bare forekommer som enkeltstående tilfeller”. Unntaksbestemmelsen, som fremgår av finansieringsvirksomhetsloven § 1-2 første ledd nr. 6, er en videreføring av bestemmelsen i lov 11. juni 1971 nr. 71 om finansieringsvirksomhet § 1 første ledd nr. 6. I forarbeidene til sistnevnte bestemmelse fremgår det at dette er et snevert unntak, Ot. prp. nr. 36 (1975¬-76) side 6 og 23. På side 6 i proposisjonen, annen spalte uttaler Finansdepartementet blant annet:

  ”… Hvis imidlertid virksomheten antar en mer permanent karakter, og det dreier seg om betydelige beløp, vil den rammes av lovens forbud mot å drive finansieringsvirksomhet uten konsesjon. Dette vil gjelde selv om ikke virksomheten framtrer som foretakets hovedvirksomhet, og selv om foretaket nytter seg av andre til å formidle utlånene.”

I samme Ot.prp. heter det på side 23 (spesialmerknadene til § 1 første ledd nr. 6):
 
”… En mer tilfeldig långivning mellom enkeltpersoner faller således klart utenfor. Hvis det derimot drives noen form for akvisasjon, som f.eks. avertering, utsendelse av brosjyrer eller sirkulærer eller lignende, vil det være tale om en virksomhet som normalt vil gå under loven.”

Hvis en utbygger/stifter av borettslag gir mer enn én kjøper langsiktig lån som omfatter en ikke ubetydelig del av borettslagsboligens verdi, er det Finansdepartementets oppfatning at dette ikke uten videre faller inn under unntaket i finansieringsvirksomhetsloven § 1-2 første ledd nr. 6. Både lovens ordlyd og forarbeider, samt lovens formål og reelle hensyn, taler for en slik forståelse. I tilfeller der utbygger/stifter av borettslag gir flere kjøpere lån, dreier det seg etter Finansdepartementets vurdering ikke om ”tilfeldig långivning mellom enkeltpersoner”, jf. det som er sitert ovenfor fra forarbeidene til finansieringsvirksomhetsloven. Det vil i slike tilfeller dreie seg om konsesjonspliktig virksomhet som lovgiver har ment å regulere i finansieringsvirksomhetsloven.

7.2 Departementets forslag til endringer
Departementet mener det er viktig at alle som trenger lån fra fremmede, er sikret en kredittvurdering. Finansavtaleloven § 47 første punktum fastsetter at dersom långiveren før låneavtale inngås med en forbruker eller lånet utbetales til denne, må anta at økonomisk evne eller andre forhold på låntakerens side tilsier at denne alvorlig bør overveie å avstå fra å ta opp lånet, skal långiveren skriftlig underrette låntakeren om dette. Dette omtales gjerne som kredittvurderingen og frarådningsplikten til finansinstitusjoner, jf. mer om dette under punkt 6.2.

Kjøper kan ha behov for en kredittvurdering, og eventuelt til å bli frarådet fra å oppta et lån. Kjøper kan ha dette behovet enten kjøper får lån i en finansinstitusjon eller av en utbygger. Finansiering som bare forekommer som enkeltstående tilfeller, er unntatt etter finansieringsvirksomhetsloven, jf. punkt 7.1, og frarådningsplikten i finansavtaleloven § 47 vil ikke gjelde i disse tilfellene.

Departementet mener det ikke bør være unntak fra konsesjonsplikt etter finansieringsvirksomhetsloven § 1-2 første ledd nr. 6 der selger som er næringsdrivende/ikke forbruker, selger andel i borettslag og yter kreditt til kjøper i forbindelse med salget. Departementet ser derimot at det gjør seg gjeldende andre hensyn dersom det selges bolig mellom slektninger og at det gis lån i den forbindelse. Det er heller ikke samme grunn til at finansieringsvirksomhetsloven skal gjelde dersom en privatperson gir lån ved salg av sin bolig. Departementet foreslår derfor at unntaket fra konsesjonsplikt for kreditt som ytes i enkeltstående tilfelle, ikke skal omfatte kreditt eller annen finansiering fra selger som ikke er forbruker i forbindelse med salg av andel i borettslag. En slik endring av finansieringsvirksomhetsloven innebærer at utbygger som yter lån til kjøpere, vil anses å drive finansieringsvirksomhet, og at dette vil gjelde uavhengig av om selger yter lån til én eller flere kjøpere. Utbygger vil da måtte søke om konsesjon til å drive finansieringsvirksomhet, og vil også få en frarådningsplikt. En slik endring vil sikre at forbrukerne ikke faller utenfor det forbrukervern som følger av lovgivningen for øvrig. Det innebærer at det gjøres helt klart at selger, som ikke er forbruker, ikke uten konsesjon kan yte lån eller annen kreditt ved salg av borettslagsboliger. Hvis utbygger ikke har konsesjon, vil kjøper da på vanlig måtte henvende seg til en finansinstitusjon og underlegges vanlig kredittvurdering. Frarådningsplikten i finansavtaleloven § 47 vil gjelde. En innsnevring av unntakene i finansieringsvirksomhetsloven § 1-2 nr. 6 bør etter Finansdepartementets vurdering være såpass spesifikt formulert at man ikke rammer tilfeller som det er fornuftig at faller utenfor konsesjonsplikten. Departementet ber derfor høringsinstansene spesielt vurdere formuleringen i vedlagte lovforslag.

Finansdepartementet foreslår også en presisering slik at det framkommer klart at unntaket i finansieringsvirksomhetsloven § 1-2 første ledd nr. 3 for kreditt fra den som selger en vare eller tjeneste, ikke gjelder for kreditt ved salg av borettslagsboliger. Som det fremgår ovenfor, mener Finansdepartementet at borettslagsboliger ikke faller inn under begrepet ”vare eller tjeneste” i nevnte bestemmelse. Når det likevel foreslås en lovendring, er det fordi det i praksis har vist seg at slik selgerfinansiering forekommer, slik at det kan være behov for å fastsette uttrykkelig at unntaksbestemmelsen i finansieringsvirksomhetsloven § 1-2 første ledd nr. 3 ikke gir hjemmel for dette.

8  Stipulering av felleskostnader ved stiftelse av borettslag
8.1 Gjeldende rett

Etter burettslagslova skal en bygge- og finansieringsplan legges ved stiftingsdokumentet, jf. burettslagslova § 2-6. Bygge- og finansieringsplanen skal inneholde et driftsbudsjett. Driftsbudsjettet er et overslag over forventede kostnader som danner grunnlag for stipulering av felleskostnader som også framgår av budsjettet. Forventede kostnader vil knytte seg til driften av eiendommen, deriblant betjening av borettslagets gjeld. Det er ikke angitt for hvor lang driftsperiode et slikt budsjett skal gjelde. Burettslagslova har heller ikke regler om hvilke kostnader som skal inngå i et driftsbudsjett.

Bygge- og finansieringsplanen skal også vise fordelingen av felleskostnadene, den såkalte fordelingsnøkkelen. Fordelingsnøkkelen danner grunnlaget for deling av utgiftene mellom andelseierne i borettslaget. Burettslagslova har ikke regler om hvordan fordelingsnøkkelen skal fastsettes i bygge- og finansieringsplanen. Stifterne står dermed fritt til å bestemme fordelingen.

Dersom det ikke er retningslinjer som framgår av bygge- og finansieringsplanen, skal felleskostnadene fordeles mellom andelseierne ut fra forholdet mellom verdien på boligene etter burettslagslova § 5-19. Fordelingen skal justeres dersom det er endringer i boligene eller eiendommen som fører til vesentlige endringer i verdiforholdet. Når særlige grunner taler for det, skal visse kostnader deles etter nytten for den enkelte bolig eller etter forbruk. Det kan også være ulik fordelingsmåte for ulike driftskostnader, for eksempel felles strøm fordelt ut fra areal på boligene og kabel-tv fordelt likt på hver bolig. Er det fellesgjeld, kan kapitalkostnadene knyttet til fellesgjelden, være fordelt ut fra verdiforholdet mellom boligene.
 
Ansvaret for feilstipulering kan vurderes med utgangspunkt i bustadoppføringslova § 27, som lyder:

§ 27 Urette opplysningar
Mangel ligg òg føre dersom resultatet ikkje svarer til opplysningar om eigenskapar eller bruk som er gjevne i samband med avtaleinngåinga eller ved marknadsføring
a. av entreprenøren eller på entreprenørens vegner, eller
b. av nokon annan i eigenskap av eller på vegner av materialleverandør eller tidlegare salsledd.
Første ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtalen, og opplysningane ikkje er retta i tide på ein tydeleg måte.
Forutsetningen for den videre drøftelsen er at bygge- og finansieringsplanen er gjort kjent for kjøperen” i samband med avtaleinngåinga eller ved marknadsføring”, jf. bustadoppføringslova § 27 første ledd.

Et sentralt spørsmål er her om de opplysningene som framgår av en bygge- og finansieringsplan, er ”opplysningar om eigenskapar eller bruk”. Planens beskrivelse og tegninger av bygget med boligene, må sies å falle inn under dette. Mer usikkert er det om kostnadsoverslaget, finansieringsplanen og driftsbudsjettet er omfattet. Felles for disse opplysningene er at de inneholder framtidsvurderinger, og at det derfor vil hefte større eller mindre usikkerhet ved dem. Dette kan tale for at opplysningene faller utenfor bustadoppføringslova § 27. I samme retning taler det at avtalen skal inneholde opplysninger om andelssum, innskudd og fellesgjeld i borettslaget, jf. burettslagslova § 1a annet ledd. Det kan hevdes at dette tyder på at det ikke skal knytte seg kontraktsrettslige virkninger til eventuelle forhåndsopplysninger om de samme forholdene. Synspunktet er i tilfelle at bestemmelsen i bustadoppføringslova § 1a annet ledd gir forbrukeren et tilstrekkelig vern, og at man ikke i tillegg skal kunne statuere mangelsansvar på grunnlag av reglene om opplysningssvikt.

I motsatt retning peker det at Høyesterett i Rt. 2008 s. 976 har lagt til grunn at utelatte eller mangelfulle opplysninger om fellesgjelden omfattes av avhendingslova §§ 3-7 og 3-8. Situasjonen var her at salgsoppgavens opplysninger om stipulert fellesgjeld ikke lenger var korrekte da kjøpsavtalene ble inngått. Høyesterett la til grunn at opplysningene skulle ha vært rettet før avtaleinngåelsen (jf. avhendingslova § 3-8 annet ledd), og at unnlatelsen av å gjøre dette innebar at det var gitt feilaktige opplysninger. Overført til avtaler som blir regulert av bustadoppføringslova, kan dette tale for at bustadoppføringslova § 27 i prinsippet kan omfatte estimater over fellesgjelden som framgår av en bygge- og finansieringsplan som er lagt fram for kjøperen. Forhåndsopplysninger om stipulert fellesgjeld vil imidlertid i praksis ikke utløse mangelsansvar på dette grunnlaget, fordi kjøperen her må forholde seg til den summen som framgår av avtalen, jf. bustadoppføringslova § 1-1a annet ledd. Opplysninger om forventede, månedlige felleskostnader er ikke omtalt i Høyesteretts dom, og det er derfor usikkert om slike opplysninger faller innenfor bustadoppføringslova § 27. Dersom utbyggeren ikke har plikt til å gi slike opplysninger etter bustadoppføringslova § 26, kan det tale for at opplysningene heller ikke faller inn under § 27.

Den alminnelige lojalitetsplikten i kontraktsforhold tilsier at en part har plikt til å korrigere opplysninger som på avtaletidspunktet ikke lenger er riktige. Høyesteretts dom i Rt. 2008 s. 976 synes å bygge på en slik tanke. Dersom den opprinnelige bygge- og finansieringsplanen på avtaletidspunktet ikke lenger er dekkende, må kjøperen få opplysning om det, i alle fall dersom kjøperens økonomiske forpliktelser ser ut til å bli vesentlig høyere enn det man først antok. Det gjelder uavhengig av om planen har blitt endret eller ikke. Om det på avtaletidspunktet viser seg at et tidligere anslag over de månedlige felleskostnadene ikke lenger er dekkende, har kjøperen krav på å få opplysninger om det anslaget som da gjelder. Hvis ikke taler Høyesteretts dom i Rt. 2008 s. 976 for at det foreligger en mangel. Er anslaget derimot dekkende også på avtaletidspunktet, kan det imidlertid neppe utløse mangelsansvar dersom det viser seg å ikke slå til.

Hvis avtalen om kjøp av en borettslagsbolig omfattes av avhendingslova, må ansvaret for en eventuell feilstipulering vurderes utfra avhendingslova § 3-8, som lyder:

Ӥ 3-8 Uriktig opplysning om eigedomen
(1) Eigedomen har mangel dersom omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen. Det same gjeld dersom eigedomen ikkje svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren.
(2) Fyrste ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtala, og opplysningane ikkje i tide er retta på ein tydeleg måte.”
Hvert tilfelle må her vurderes konkret utfra den informasjonen kjøperen har fått i forbindelse med kjøpet. Som nevnt ovenfor i punkt 4.1.3, har selgere som utgangspunkt ikke plikt til å opplyse om forventet kostnadsutvikling. Dersom selgeren er kjent med at de månedlige felleskostnadene vil stige, for eksempel som følge av planlagte eller pågående rehabiliteringsarbeider eller fordi borettslaget skal begynne å betale avdrag på felleslån, kan han likevel ha plikt til å informere om det. Så lenge selgeren gir opplysninger om forventede endringer i de månedlige felleskostnadene basert på oppdatert informasjon fra borettslaget eller forretningsføreren, kan det som utgangspunkt ikke bli tale om mangelsansvar etter avhendingslova. Hvorvidt borettslaget eller forretningsføreren kan bli erstatningsansvarlig, beror på alminnelige erstatningsrettslige regler utenfor kontraktsforhold. Erstatningsspørsmålet kommer bare opp dersom anslagene ikke har vært forsvarlige.

Eiendomsmeglers generelle opplysnings- og undersøkelsesplikt følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd første punktum som lyder:

”Oppdragstakeren skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen.”
Bestemmelsen er en parallell til avhendingsloven § 3-7. Eiendomsmeglingsloven inneholder ikke særskilte bestemmelser om opplysningsplikt for stipulerte felleskostnader ved stiftelse av borettslag. Men eiendomsmeglere plikter i følge eiendomsmeglingsloven § 6-7 å utarbeide salgsoppgave, der det blant annet skal gis opplysninger om beregning av månedlige felleskostnader, jf. eiendomsmeglingsloven 6-7 tredje ledd nr. 1 og 2. Plikten omfatter i følge loven også – i tillegg til månedlige felleskostnader – ”andre kostnader som knytter seg til dette”. Finansdepartementet legger til grunn at plikten til å opplyse om felleskostnader i eiendomsmeglingsloven innebærer en plikt for eiendomsmegler til å gi opplysninger også om stipulerte felleskostnader. Som nevnt i omtalen av utkastet pkt. 5.2 ovenfor vil eiendomsmeglere i praksis være avhengig av å få disse opplysningene fra borettslaget. I forarbeidene til eiendomsmeglingsloven (NOU 2006:1) side 120, fremgår det at det etter omstendighetene kan følge av meglers opplysningsplikt at det også skal opplyses om særlige forhold som kan føre til økte felleskostnader.

8.2 Departementets forslag til endringer
Det er ikke klare regler knyttet til hvilke kostnader som skal inngå som del av felleskostnadene i et borettslag etter burettslagslova. Det er heller ikke klare regler for hvor lang driftsperiode et slikt budsjett skal gjelde. Dette har ført til ulik praksis når det gjelder hvilke utgifter som er tatt med ved angivelse av felleskostnadene i et borettslag og hvor lang driftsperiode som er lagt til grunn for budsjettene.

Departementet mener en del kostnader skal inngå i budsjettet som ligger til grunn for felleskostnadene. Dette vil sikre at disse kostnadene er iberegnet i felleskostnadene. Departementet mener en slik detaljert spesifisering er best egnet til å reguleres i en forskrift. Det foreslås derfor at det vedtas en forskriftshjemmel slik at departementet får hjemmel til å regulere hvilke kostnader som skal inngå i et slikt budsjett. Departementet ber gjerne om høringsinstansenes synspunkter på hvilke kostnader som bør inngå i en slik forskrift, og hvor lang driftsperiode som bør gjelde. De samme hensyn gjør seg også gjeldende for eierseksjonssameier. Departementet vil imidlertid ta opp dette i forbindelse med en generell gjennomgang av eierseksjonsloven.

Dersom det er gitt mangelfulle opplysninger om felleskostnadene, taler rettspraksis for at dette vil utgjøre en mangel. Departementet finner dermed ikke grunn til å fremme lovforslag når det gjelder konsekvenser av mangelfulle opplysninger.

9  Plikt til forretningsførsel i borettslag
9.1 Gjeldende rett

Et borettslag skal ha en forretningsfører med mindre annet er fastsatt i vedtektene, jf. burettslagslova § 8-10. Etter den tidligere borettslagsloven kunne borettslaget bestemme om det skulle ha forretningsfører eller ikke, uten å vedtektsfeste dette. Dette kan utledes indirekte av borettslagsloven av 1960 § 46.

9.2 Departementets forslag til endringer
Departementet vil foreslå å begrense adgangen til å gjøre unntak fra kravet om forretningsfører i borettslag. Et borettslag kan i dag vedtektsfeste at borettslaget ikke skal ha forretningsfører etter burettslagslova § 8-10 som lyder:

§ 8-10. Forretningsførsel
(1) Laget skal ha ein forretningsførar om ikkje anna er fastsett i vedtektene. Forretningsføraren kan vere ein juridisk person.
(2) Avtale om forretningsførsel kan gjerast av styret. Avtalen kan seiast opp av laget med seks månaders varsel om ikkje kortare varsel er avtala. Med to tredjedels fleirtal kan generalforsamlinga gi samtykke til at avtale om forretningsførsel blir gjord uoppseieleg for eit tidsrom på opp til fem år.

Det er gjerne utbygger som tar initiativ til slike vedtekter ved stifting av borettslaget. De stipulerte felleskostnadene i et utbyggingsprosjekt er lavere uten forretningsfører, og dette gir utbygger et incitament til ikke å velge en forretningsfører for laget. På sin side vil de framtidige andelseierne i borettslaget ofte ha behov for en forretningsfører. Andelseierne vil dermed ønske å ansette en forretningsfører, og en slik ansettelse vil føre til en økning i borettslagets driftskostnader. En økning i driftskostnadene vil føre til en tilsvarende økning i felleskostnadene for den enkelte andelseier.

Departementet mener det er uheldig at det er full frihet til å vedtektsfeste at et borettslag ikke skal ha forretningsfører. En forretningsfører vil som regel være en profesjonell aktør som bistår borettslaget. Innholdet i forretningsførselen vil variere fra borettslag til borettslag avhengig av hvilke oppgaver som ønskes utført. De sentrale oppgavene vil gjerne være føring av regnskap, utbetaling av løpende driftsutgifter, innkreving av felleskostnader herunder inndrivelsesprosess knyttet til felleskostnadene og om nødvendig tvangssalg av borettslagsboliger. Dette er viktige oppgaver slik at det vil være en trygghet for borettslaget at det er en profesjonell forretningsfører for laget. Dette gjelder ikke minst dersom det er høy fellesgjeld fordi slik belåning som regel fører til høye felleskostnader. Departementet mener det er en fordel at det foreligger en forretningsfører så tidlig som mulig, gjerne fra laget er stiftet.

Departementet foreslår derfor en regel som begrenser adgangen til ikke å ha forretningsfører i borettslag. Begrensningen bør likevel ikke gjelde for små og oversiktlige borettslag. I slike borettslag vil det ikke være samme behov for forretningsfører.

På bakgrunn av ovennevnte foreslår departementet at det skal være forretningsfører i borettslaget, men likevel slik at borettslag med 8 andeler eller mindre kan vedtektsfeste at borettslaget ikke skal ha forretningsfører. Departementet imøteser gjerne høringsinstansenes synspunkter til denne grensen.

10 Endringer i hvem som kan kjøpe framtidige andeler
10.1  Gjeldende rett
Departementet har erfart at enkelte selskaper og personer har avtalt å kjøpe mange andeler i borettslag. Slike avtaler inngås gjerne før borettslaget er stiftet. Det er som regel en forutsetning mellom partene at selskapet, eller personen, skal videreselge andelene før det skal betales fullt oppgjør for andelene og hjemmelen skal overføres.

Utgangspunktet etter burettslagslova er at andelseiere bare kan eie én andel, og bare fysiske personer kan være andelseiere, jf. burettslagslova § 4-1. Noen juridiske personer har likevel en lovbestemt rett til å kjøpe andeler, og det kan også vedtektsfestes at enkelte bestemte juridiske personer kan kjøpe andeler, jf. burettslagslova §§ 4-2 og 4-3. Begrensningene gjelder å eie andeler. Dersom selskaper eller privatpersoner avtaler å kjøpe mange andeler og videreselge disse før andelen overdras fra utbygger, er det høyst tvilsomt om dette rammes av disse bestemmelsene i burettslagslova. Dette gjelder ikke minst dersom avtale er inngått forut for stiftelse av borettslaget. Departementet er ikke kjent med at spørsmålet har vært oppe for domstolene. Avtale med utbygger om senere overtagelse eller tegning av andel er derimot bindende etter vanlige regler, jf. Ot.prp. nr. 30 (2002–2003) side 251-252. En annen side av saken er om slike forhåndssalg overhode harmonerer med borettslagsmodellen, herunder med formålet til borettslag. Dette skal imidlertid ikke drøftes nærmere.
Dersom andelene ikke videreselges før overføringstidspunktet, vil selskapet/personen erverve andeler i strid med reglene i burettslagslova. Borettslaget vil i så fall kunne gi pålegg om salg av andelene, jf. burettslagslova § 4-8. Borettslaget kan også nekte godkjenning av en ny andelseier dersom det er fastsatt at det skal gis en slik godkjenning, jf. burettslagslova § 4-5.

Etter burettslagslova er en forhåndsavtale med borettslaget om å tegne en andel ikke bindende, jf. burettslagslova § 2-1 annet ledd.

10.2 Departementets forslag til endringer
Långivere stiller som regel krav til forhåndssalg av et visst antall andeler før det gis endelig lånetilsagn. Å tillate selskaper eller personer å kjøpe mange andeler før borettslaget er stiftet, kan således bidra til raskere igangsetting av prosjekter. Dette bidrar positivt til bygging av flere boliger.

Departementet mener det likevel er uheldig at selskaper eller personer kan avtale kjøp av andeler som selskapene/personene ikke lovlig kan eie etter burettslagslova § 4-1 flg. Dersom selskapet/personen ikke videreselger boligene før overdragelsestidspunktet, vil selskapet/personen kunne bli eier av andeler som borettslaget kan kreve tvangssolgt, jf. burettslagslova § 4-8. Spesielt i et fallende marked vil dette innebære en risiko for borettslaget. I verste fall kan fall i markedet føre til at markedsverdien for andelene blir lavere en andel fellesgjeld. Dersom enkelte eier mange andeler, fører dette også til at det er større risiko knyttet til denne eierens betalingsevne. Risikoen er desto større om eieren ikke får videresolgt noen av andelene. Erfaringer fra eiendomsmarkedet har vist at det kan være vanskelig å videreselge andeler. Departementet er kjent med at borettslag kan ha forsikring mot tap av felleskostnader som begrenser mulig tap. Reglene om slike ordninger vurderes nå av et utvalg som skal levere sin utredning innen 1. juli 2009. Selv om borettslaget skulle ha en slik forsikring, mener departementet at å tillate slike avtaler kan føre til brudd med overordnede prinsipper i burettslagslova, mer bestemt brukereieprinsippet. Departementet mener det også er viktig å sikre at ikke borettslaget må pålegge tvangssalg av andeler tilhørende selskaper eller personer som ikke lovlig kan eie andeler etter burettslagslova. For å ivareta brukereieprinsippet, foreslår departementet å begrense avtaler om kjøp av andeler i borettslag slik at det ikke kan inngås slike forhåndsavtaler om tegning eller kjøp av andeler i strid med burettslagslova § 4-1 eller § 4-4. Dette innebærer et forbud mot at det inngås slike avtaler. Departementet vil foreslå at avtaler inngått i strid med et slikt forbud, ikke er bindende.

11 Endringer i oppsigelsesreglene fra andelseier
11.1 Gjeldende rett

Departementet har merket seg at det har vært rettet kritikk mot at andelseiere har adgang til å si opp boretten. Etter burettslagslova kan andelseier si opp boretten med en frist på minst seks måneder. Andelseieren svarer for felleskostnadene fram til boretten er falt bort, om ikke en ny andelseier har påtatt seg ansvaret før dette, jf. burettslagslova § 5-21. Denne bestemmelsen er en viktig del av ansvarsavgrensningen for andelseierne, jf. burettslagslova § 1-2. Hvis andelseier ikke kunne fri seg fra ansvaret for felleskostnader ved å si opp boretten, ville andelseier i ubegrenset tid indirekte svare for gjelden i borettslaget hvor boligen ikke lar seg selge på grunn av høy fellesgjeld. Andelseieren ville da i realiteten bli direkte ansvarlig for borettslagets fellesgjeld.

11.2 Departementets forslag til endringer
Departementet mener ansvarsavgrensningen er et grunnleggende prinsipp i burettslagslova, og ønsker dermed ikke å foreslå en endring av dette. Det er imidlertid uheldig med stort fokus på lavinnskuddsboliger og muligheten til å fri seg fra ansvaret for fellesgjelden. Særlig i lavinnskuddsborettslag hvor andelseieren har hatt lav egenfinansiering kan det være fristene å fri seg fra ansvaret ved å si opp boretten. Terskelen for å fri seg fra ansvaret for fellesgjelden bør derfor ikke settes for lavt.
Rapportene fra NBBL og NIBR tyder på at dette problemet er mindre utbredt enn inntrykket som gjengis av media. Dette trekker i retning av at det ikke er behov for å vurdere endringer i denne terskelen. På den annen side mener departementet at det er viktig å understreke at det ikke skal være for enkelt å fri seg fra sitt ansvar for fellesgjeld i borettslag. Dersom terskelen for å fri seg fra sitt ansvar er lav, vil dette gå ut over de andre andelseierne i fellesskapet. Det kan være at borettslaget ikke får et økonomisk tap etter oppsigelsen fra en andelseier fordi boligen er mer verdt enn fellesgjelden. Selv i disse situasjonene, skapes det en utrygghet for de andre andelseierne som vil kunne måtte forskuttere de manglende innbetalingene av felleskostnadene fra de andelseiere som har sagt opp boretten. Det vil også være en usikkerhet om boligen vil bli solgt og til hvilken pris. En lav terskel for å fri seg fra ansvaret vil også kunne føre til skepsis i lånemarkedet. En slik skepsis vil kunne lede til dårligere vilkår for felleslånet til borettslag.

På bakgrunn av forannevnte momenter, vil departementet foreslå at fristen for å si opp boretten utvides fra 6 til 9 måneder. Departementet imøteser høringsinstansenes synspunkter til om det er nødvendig med en slik innstramming, og til om en utvidelse fra 6 til 9 måneder er en riktig grense.  

12 Endringer i tomtefesteloven
12.1 Gjeldende rett

I tilknytning til en del lavinnskuddsprosjekter har det blitt etablert festeforhold for boliger på grunn som allerede er bygd ut. Dette kan bidra til å vanskeliggjøre verdsettelsen av boligene og beregne den fremtidige kostnadsutviklingen. Etter gjeldende rett er det ikke forbud mot å etablere slike festeforhold.

12.2 Departementets forslag til endringer
12.2.1 Innledning

Det forekommer at investorer kjøper opp eldre bygårder som blir bygningsmessig rehabilitert og deretter lagt ut for salg som borettslag eller boligsameie. Samtidig blir tomten lagt over i et eget selskap som fester bort tomten til borettslaget eller boligsameiet. I tillegg til at det i disse tilfellene etableres festeforhold uten at det er et reelt behov for det, kompliserer denne modellen verdsettelsen av boligen og beregningen av den fremtidige kostnadsutviklingen. Dette er uheldig i et forbrukerperspektiv. Bruk av festekontrakter – hvor det typisk fastsettes redusert festeavgift de første årene – sammen med avdragsfrihet på lån kan bidra til at boligene fremstår som rimeligere enn de egentlig er. Det kan se ut som at festeinstituttet i slike tilfeller brukes som et virkemiddel for å øke fortjenesten ved boligprosjekter. Det er grunn til å tro at verken kjøpere eller takstmenn i tilstrekkelig grad skiller mellom bygninger på eiet eller festet grunn når de vurderer deres verdi. Forbrukere vil nok også gjennomgående ha problemer med å få oversikt over de ulike rettslige konstruksjonene og deres kostnadsmessige betydning. Festeinstituttet kan i disse tilfellene bidra til at enkelte forbrukere kjøper boliger som de på lengre sikt ikke har råd til å bære kostnadene ved.

Justisdepartementet, som har ansvar for tomtefesteloven, har ikke empiriske data over utbredelsen av denne typen festekonstruksjoner, men er kjent med at den er brukt i en rekke tilfeller. Det kan uansett være grunn til å stille spørsmål om dette er en type konstruksjon lovgivningen bør åpne for. På bebygde eiertomter vil det normalt ikke være noen egentlig grunn til å skille eiendomsretten til bebyggelsen fra eiendomsretten til grunnen ved etablering av et festeforhold. En slik splitting av eiendomsretten til grunnen og bebyggelsen gir bygningseieren en mer usikker rettsstilling enn om vedkommende eier både bygning og grunn. Etablering av et festeforhold innebærer at det kan oppstå tvister om regulering av festeavgift, rådighet over tomten, forlengelse av festeavtalen, innløsning av tomten osv. I relasjon til lavinnskuddsprosjekter kan som nevnt etablering av et festeforhold også vanskeliggjøre verdsettelsen av boligene, og den fremtidige kostnadsutviklingen blir mer usikker. Flere forhold kan etter dette tale for at det ikke bør være adgang til å etablere festeforhold for boliger på grunn som allerede er bebygd.

Det foreslås på denne bakgrunn endringer i lov 20. desember 1996 nr. 106 om tomtefeste. Forslaget går i hovedsak ut på at det ikke lenger skal være adgang til å etablere festeforhold på utbygde eiertomter når bebyggelsen hovedsakelig skal benyttes til bolig. Det antas at behovet for et slikt forbud vil være mindre for fritidsboliger.

12.2.2 Nærmere om forslaget
At forslaget begrenses til tilfeller hvor bebyggelsen hovedsakelig skal benyttes til bolig, innebærer ikke at også den eksisterende bruken må være til dette formålet. Det avgjørende er om det etableres et festeforhold som hovedsakelig er til boligformål. Forbudet vil derfor også kunne ramme festeforhold som for eksempel etableres i forbindelse med at en næringseiendom rehabiliteres til boligeiendom. Feste til fritidsformål vil derimot falle utenfor. Etter forslaget er det videre tilstrekkelig at bebyggelsen i hovedsak skal benyttes til bolig. Hvor bebyggelsen også tar sikte på å dekke andre formål, vil det avgjørende være om utnyttelse til bolig fremstår som hovedformålet ved etableringen av festeforholdet.

Forbudets rekkevidde er ikke knyttet til tomtefestelovens begrep ”feste til bustadhus”. Riktignok vil avtaler om feste av bebygd grunn hvor bygningene skal benyttes til bolig, i det overveiende antall tilfeller også regnes som avtaler om ”feste til bustadhus” i tomtefestelovens forstand. Dette kan imidlertid etter omstendighetene synes noe uklart der boligformålet ikke er det sentrale for partene i festeavtalen, for eksempel hvor et eiendomsselskap inngår avtale om å feste en tomt til en bygning som skal brukes til leieboliger. Det kan hevdes at dette vil være et feste til næringsformål. For å unngå tolkningstvil, foreslås forbudet i stedet avgrenset til tilfeller hvor man etter en objektiv vurdering kommer til at bygningene i hovedsak skal benyttes til bolig. Den konkrete partskonstellasjonen og avtalepartenes subjektive formål med festet vil da ikke være avgjørende for forbudets virkeområde.

Det kan spørres om forbudet bør begrenses til kun å omfatte avtaler om feste av grunn til boligsammenslutninger. Det er særlig i disse tilfellene at de rettslige konstruksjonene og de kostnadsmessige konsekvensene av dem vil være uoversiktlige og vanskelige å trenge inn i for forbrukere. Mot en slik regel kan det imidlertid innvendes at den vil by på vanskelige avgrensningsspørsmål. De ulike sammenslutningsformene vil kunne være av varierende rettslig kompleksitet. Videre vil en og samme sammenslutningsform kunne benyttes i alt fra store boligprosjekter til små forhold med et fåtall eierinteressenter. Det er da vanskelig å finne en godt begrunnet avgrensning av hvilke sammenslutningsformer som bør omfattes av et forbud. Når departementet heller ikke utenfor boligsammenslutningstilfellene kan se at det foreligger noe egentlig behov for å splitte eiendomsretten til grunn og bebyggelse, foreslås forbudet ikke underlagt noen slik begrensning.
Departementet foreslår videre at forbudet kun skal gjelde for bebygde eiertomter, det vil si at samme rettssubjekt har den fulle eiendomsrett til både bebyggelsen og grunnen. Som nevnt ovenfor har departementet vanskelig for å se at det finnes noen grunn til å benytte festeinstituttet i disse tilfellene.

Det kan spørres om forbudet også burde omfatte etablering av nye festeforhold til bolig på bebygde festetomter. Hvor det dreier seg om bebygde festetomter til boligformål, har nok spørsmålet begrenset praktisk interesse. Det må antas at slike festeforhold i det overveiende antall tilfeller avsluttes ved at festeren innløser tomten. Forlengelse eller overdragelse av slike festekontrakter kan som utgangspunkt ikke anses som etablering av nye festeforhold i denne sammenhengen. Ved innløsning går tomten over til å bli en eiertomt, og etablering av et eventuelt nytt festeforhold til bolig rammes av forbudet slik det er formulert i departementets forslag. Hvis bebyggelsen på tomten benyttes til andre formål enn bolig, er spørsmålet av større betydning. Det kan for eksempel tenkes at et næringsbygg rehabiliteres til et boligkompleks organisert som borettslag, og at en eksisterende festeavtale til næringsformål i den forbindelse ønskes omgjort til en avtale om feste av grunn til bolig. En slik omgjøring vil etter omstendighetene være å betrakte som etablering av et nytt festeforhold. Etter departementets syn er behovet for et forbud likevel mindre i disse tilfellene enn hvor festeforholdene etableres på eiertomter. For det første er eiendomsretten til bebyggelsen og grunnen allerede splittet slik at omgjøringen av festeforholdet ikke trenger å innebære noen komplisering av rettsforholdet. For det annet må det antas at risikoen for at det etableres festeforhold som det ikke er reelt grunnlag for, er langt mer beskjeden når eieren av bebyggelsen ikke har eiendomsretten til grunnen. Til dette kommer at et forbud vil kunne reise vanskelige tolkningsspørsmål hvis det i det enkelte tilfellet skulle tas stilling til om omgjøringen må anses som etablering av et nytt festeforhold eller ikke. Departementet foreslår på denne bakgrunn at forbudet begrenses til kun å omfatte etablering av festeforhold på eiertomter.

Et av de sentrale hensynene bak forslaget er å forhindre oppsplitting av eksisterende eierforhold til grunn og bebyggelse som skal benyttes til bolig. Dette hensynet gjør seg bare gjeldende ved avtaler om feste på utbygde eiertomter hvor den eksisterende bebyggelsen skal benyttes til bolig. Forbudet foreslås derfor begrenset til disse tilfellene. Dette innebærer at etablering av festeforhold som skal sikre ubebygd grunn til nybyggprosjekter, faller utenfor. Det samme gjelder avtaler om feste på utbygde eiertomter når den eksisterende bebyggelsen forutsettes revet og erstattet av ny bebyggelse til bolig. Også slike avtaler vil i realiteten tjene til å sikre ubebygd grunn til ny bebyggelse.

Avgrensningsspørsmål oppstår hvor den eksisterende bebyggelsen er gjenstand for rehabiliterings- og ombyggingsarbeider. Det klare utgangspunktet er at slike arbeider ikke medfører at bebyggelsen må anses som ny i denne sammenheng. Det må likevel trekkes en grense mot tilfeller hvor ombyggingsarbeidene er så omfattende at det reelt sett foreligger et rent nybyggprosjekt. Et minstekrav kan da være at arbeidene er av et slikt omfang at de ville regnes som en ”full ombygging” etter lov 13. juni 1997 nr. 43 om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m. (bustadoppføringslova) § 1 tredje ledd. Utover dette må det vurderes konkret om ombyggingsarbeidene er så inngripende at bebyggelsen i realiteten får karakter av å være et rent nybygg. Departementet antar imidlertid at det skal mye til så lenge den eksisterende bebyggelsen representerer en reell verdi for den planlagte utnyttelsen. Hvis for eksempel en kontorbygning bygges om til boligeiendom, vil bruk av boligeiendommen antakelig måtte regnes som utnyttelse av eksisterende bebyggelse selv om bare bygningskroppen skulle gjenstå etter kontorbygningen.

Et eventuelt forbud mot etablering av nye festeforhold på bebygd grunn må ikke favne så vidt at det også rammer situasjoner hvor det kan være et reelt behov for å etablere festeforhold. Et slikt behov kan foreligge hvor eierne ønsker å overdra bebyggelsen, men ikke har mulighet til å overdra eiendomsretten til grunnen, for eksempel på grunn av et privatrettslig forbud eller lovbestemte overdragelsesskranker. I slike tilfeller vil et forbud mot etablering av festeforhold i realiteten også innebære et forbud mot overdragelse av bebyggelsen. Justisdepartementet anser det ikke ønskelig på denne måten å utvide rekkevidden av overdragelsesskranker som i utgangspunktet kun knytter seg til grunnen. Det foreslås derfor at forbudet bare skal gjelde der overdragelse av grunnen er forenlig med eierens rettsgrunnlag etter lov eller avtale. Høringsinstansene bes her om å vurdere behovet for unntak.

Bebyggelse på ”lokk” over grunn til vei, jernbanespor og lignende reiser enkelte særlige spørsmål. I disse tilfellene vil det ofte fremstå som lite aktuelt å overdra eiendomsretten til grunnen, også hvor det strengt tatt skulle være rettslig adgang til det.  Dette vil etter omstendighetene likevel kunne være det eneste alternativet dersom det innføres et begrenset forbud mot etablering av nye festeavtaler. Det er tvilsomt om gjeldende rett åpner for at lokkbebyggelse kan fradeles som egne enheter og tinglyses i grunnboken. Dersom gjeldende rett stenger for dette, vil grunnbokshjemmelen ved salg av lokkbebyggelse bare kunne overføres dersom også grunnen overdras. Departementet er riktignok kjent med at det i enkelte kommuner har utviklet seg en praksis for fradeling og registrering av slik bebyggelse og at tinglysingsmyndighetene i en viss utstrekning har akseptert dette. Praksisen synes imidlertid å være uensartet og det er usikkert om den har hjemmel i delingsloven.  Denne rettstilstanden endres når bestemmelsene i lov 17. juni 2005 nr. 101 om eigedomsregistrering (matrikkellova) trer i kraft. Det vil da følge direkte av matrikkellova at det under nærmere angitte vilkår er adgang til å registrere lokkbebyggelse som selvstendige matrikkelenheter, jf. lovens § 5 b. Disse vil så kunne tinglyses i grunnboken. Dette taler for at ikrafttredelsen av en eventuell forbudsbestemmelse i tomtefesteloven utskytes til de nye bestemmelsene i matrikkellova trer i kraft.   

13 Økonomiske og administrative vurderinger
13.1 Endringer i burettslagslova
Endringene i burettslagslova antas ikke å ha administrative eller økonomiske virkninger av stor betydning for det offentlige. Økonomiske konsekvenser for private er det vanskelig å si noe sikkert om. Forbudet mot enkelte avtaler om å tegne eller kjøpe andel vil kunne føre til at forhåndssalget av prosjekter tar lengre tid enn om det var full frihet til å inngå slike avtaler. Det er på den annen side grunn til å tro at finansinstitusjonene uansett vil utvise større forsiktighet i framtiden når det gjelder å bygge på slike forhåndsalg for utbetaling av lånetilsagn. Det er også antydet at slik mulighet til å inngå forhåndsavtaler kan ha bidratt til høyere boligpriser. Når det gjelder å sette krav til maksimalgrensen for andel fellesgjeld, vil dette kunne føre til at noen personer ikke kommer inn på eiermarkedet. Det er imidlertid fare for at disse personene misligholder sine økonomiske forpliktelser og dette vil kunne føre til et økonomisk tap for de øvrige andelseierne. De øvrige forslagene antas ikke å ha økonomiske virkninger av stor betydning for private.

13.2 Endringen i tomtefesteloven
Det er vanskelig å foreta en nærmere vurdering av de økonomiske konsekvensene av forslaget til et begrenset forbud mot etablering av festeforhold på utbygde eiertomter. Det er på det rene at denne typen festekonstruksjoner er brukt i en rekke tilfeller, men det foreligger ikke empiriske data over utbredelsen. Den økonomiske betydningen av festeavtalene vil også variere i det enkelte tilfellet. Forslaget antas imidlertid å kunne bidra til en forenkling av de rettslige konstruksjonene knyttet til boligeiendommer. Dette kan føre til at forbrukere får bedre forutsetninger for å vurdere de reelle kostnadene ved kjøp av bolig. Forslaget vil på denne måten i noen grad kunne redusere eiendomsutvikleres og investorers mulige fortjeneste ved omsetning av bolig. Det er likevel grunn til å tro at forslagets innvirkning på omsetningsfortjenesten er så beskjeden at det ikke vil få nevneverdige konsekvenser for profesjonelle aktører i eiendomsbransjen. Forslaget antas ikke å ha nevneverdige økonomiske eller administrative konsekvenser for det offentlige.

13.3 Endringen i eiendomsmeglingsloven
Endringen i eiendomsmeglingsloven antas ikke å ha økonomiske eller administrative konsekvenser av betydning.

13.4 Endringen i finansieringsvirksomhetsloven
Endringen i finansieringsvirksomhetsloven som går ut på at det sies uttrykkelig at selgerfinansiering av borettslagsboliger ikke kan gjøres uten konsesjon, kan føre til at noen færre får denne type finansiering ved kjøp av borettslagsbolig. Dette er imidlertid den tilsiktede virkningen av forslaget (finansieringen vil da skje via ordinære kredittkanaler).

13.5 Endringen i forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag
Endringen i forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag som innebærer at notene til årsregnskapet skal omfatte en separat beregning av månedlige felleskostnader etter en avdragsfri periode, er et viktig tiltak, og vil medføre noe merarbeid for borettslaget i forbindelse med regnskapet. Omfanget av dette merarbeidet må antas å være svært begrenset.

14 Forslag til lovendringer

I
I lov 10. juni 1988 nr. 40 om finansieringsvirksomhet og finansinstitusjoner (finansieringsvirksomhetsloven) er det foreslått at § 1-2 nytt annet ledd skal lyde:
Unntakene i første ledd nr. 3 og 6 omfatter ikke kreditt eller annen finansiering fra selger som ikke er forbruker i forbindelse med salg av andel i borettslag.
Annet ledd blir nytt tredje ledd.

II
I lov 20. desember 1996 nr. 106 om tomtefeste er det foreslått at ny § 5a skal lyde:
§ 5a Forbod mot festehøve på utbygde eigartomter
Det kan ikkje skipast feste på utbygde eigartomter når bygningane på tomta i hovudsak skal nyttast til bustad. Dette gjeld likevel berre om avhending av tomta kan sameinast med eigarens rettsgrunnlag etter lov eller avtale.

III
I lov 13. juni 1997 nr. 43 om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m. (bustadoppføringslova) er det foreslått at § 1a annet ledd skal lyde:
Avtalen skal opplyse om andelssum, innskot, andel fellesgjeld i burettslaget og den samla summen av desse beløpa.

IV
I lov 6. juni 2003 nr. 39 om burettslag (burettslagslova) er det foreslått følgende endringer:
§ 2-1 skal lyde:
§ 2-1 Stiftingsdokument
(1) For å stifte eit burettslag skal den eller dei som skal teikne andelane i laget (stiftarane), setje opp eit stiftingsdokument. Stiftingsdokumentet skal innehalde vedtektene for laget (§ 2-2) og dei føresegnene som er nemnde i § 2-3.
(2) Stiftarane skal teikne alle andelane i laget. Talet på andelar kan seinare berre endrast etter reglane i § 3-2. Førehandsavtale med burettslaget om å teikne andel er ikkje bindande. Førehandsavtale med eit bustadbyggjelag eller ein annan yrkesutøvar som nemnd i § 2-12 om å teikne andel er ikkje bindande viss teiknaren ikkje kan eige andelen etter § 4-1 flg.
 (3) Det kan setjast som vilkår for å teikne andel at andelseigaren skal betale eit innskot til laget, jf. § 2-10.

§ 2-6 skal lyde:
§ 2-6. Byggje- og finansieringsplan
(1) Ein byggje- og finansieringsplan skal leggjast ved stiftingsdokumentet.
(2) Planen skal innehalde teikningar og skildring av lagets bygg med bustadene, kostnadsoverslag, finansieringsplan og driftsbudsjett. Departementet kan gi forskrift om kostnader som skal vere med i driftsbudsjettet
(3) Planen skal vise kva bustad som er knytt til kvar andel, og fordelinga av felleskostnadene.
(4) Planen kan endrast av styret, eventuelt med samtykke frå generalforsamlinga etter § 8-9. Endring av innskotet kan berre skje etter § 2-10, og endring av fordelinga av felleskostnadene kan berre skje etter § 5-19.

§ 2-12 skal lyde:
§ 2-12 Eige av opp til alle andelane
(1) Eit bustadbyggjelag eller ein annan yrkesutøvar, medrekna organisasjonar og offentleg verksemd, som skal stå for erverv eller oppføring av bustader for burettslaget, kan eige opp til alle andelane i laget.
(2) Avtale om å kjøpe andel av eit bustadbyggjelag eller ein annan yrkesutøvar som nemnde i første ledd, er ikkje bindande viss kjøparen ikkje kan eige andelen etter § 4-1 flg.

I kapittel 2 foreslås det et nytt kapittel IV:

IV Fellesgjeld
§ 2-14 Fellesgjeld
(1) Er det i byggje- og finansieringsplanen fastsett at laget skal ha fellesgjeld, skal fellesgjelda ved stiftinga av laget ikkje utgjere meir enn 75 prosent av kostnadsoverslaget, jf. § 2-6. Ei låneavtale som fører til at burettslagets fellesgjeld går over denne grensa, er ugyldig for den delen som utgjer meir enn 75 prosent av kostnadsoverslaget .
(2) Fellesgjelda, som andelseigarane skal betene gjennom felleskostnadene, skal prosentvis vere lik for andelane i burettslaget. Den einskilde andelseigar kan likevel foreta ei individuell nedbetaling av si del av fellesgjelda. 

§ 2-15 Opplysningar om fellesgjeld
(1) Eit bustadbyggjelag eller ein annan yrkesutøvar som nemnd i § 2-12 første ledd, som skal stå for erverv eller oppføring av bustader for burettslaget, skal før overføringa opplyse om rente- og avdragsvilkår, løpetid eller andre vilkår av vesentlig betyding for nedbetaling av fellesgjelda. Det er likevel ikkje nødvendig å gi slike opplysningar dersom den delen av fellesgjelda som er knytt til burettslagsandelen, er mindre enn 10 prosent av totalprisen for den same andelen.

§ 5-19 skal lyde:
§ 5-19 Fordeling av felleskostnader
(1) Felleskostnadene i laget skal delast mellom andelseigarane ut frå tilhøvet mellom verdiane på bustadene eller ut frå andre retningslinjer som går fram av byggje- og finansieringsplanen. Fordelinga skal justerast dersom endringar av bustadene eller eigedommen elles fører til vesentleg endring av verditilhøva. Når særlege grunnar talar for det, skal visse kostnader delast etter nytten for den einskilde bustaden eller etter forbruk.
(2) Med tilslutning frå dei andelseigarane det gjeld, kan det fastsetjast ei anna fordeling enn nemnd i første ledd.
(3) Styret skal fastsetje kor mykje kvar andelseigar skal betale kvar månad til dekning av felleskostnader.
(4) Dersom burettslaget har lån med avdragsfridom skal styrt kvart år innan utgangen av juni månad, gi andelseigarene ei oversikt over kor mykje kvar andelseigar skal betale kvar månad til dekning av felleskostnader ved utløpet av den avdragsfrie perioden.

§ 5-21 skal lyde:
§ 5-21 Oppseiing frå andelseigaren
(1) Andelseigaren kan seie opp buretten med ein frist på minst ni månader. Andelseigaren svarar for felleskostnader for tida fram til buretten er fallen bort, om ikkje ein ny andelseigar har teke over ansvaret før.
 (2) Har andelseigaren ikkje gitt frå seg buretten når fristen er ute, og andelen ikkje er avhenda, fell oppseiinga bort.
(3) Står oppseiinga ved lag, og andelen ikkje er avhenda innan fristen, kan laget krevje andelen seld etter § 4-8 andre ledd. Varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18 trengst ikkje.
(4) Krav på dekning av felleskostnader som fell på andelen, er omfatta av panteretten etter § 5-20 utan omsyn til om andelseigaren heftar for kravet. 
 

§ 8-10 skal lyde:
§ 8-10 Forretningsførsel
(1) Burettslag med 9 eller fleire andeler skal ha ein forretningsførar. Andre burettslag skal ha ein forretningsførar om ikkje anna er fastsett i vedtektene. Forretningsføraren kan vere ein juridisk person.
(2) Avtale om forretningsførsel kan gjerast av styret. Avtalen kan seiast opp av laget med seks månaders varsel om ikkje kortare varsel er avtala. Med to tredjedels fleirtal kan generalforsamlinga gi samtykke til at avtale om forretningsførsel blir gjord uoppseieleg for eit tidsrom på opp til fem år.

V
I lov 29. juni 2007 nr. 73 om eiendomsmegling er det foreslått at § 6-7 annet ledd nr. 12 og 13 skal lyde:
12. hvis kjøpesum er fastsatt, totalkostnad som omfatter andel av fellesgjeld, alle gebyrer og avgifter og øvrige kostnader,
13. hvis kjøpesum ikke er fastsatt, en samlet oppstilling som omfatter prisantydning, andel av fellesgjeld og alle gebyrer og avgifter og øvrige kostnader, og

VI
Iverksetting
Loven her gjelder fra den tid Kongen bestemmer. Kongen kan sette i kraft de enkelte bestemmelsene til forskjellig tid.

Andre endringer
I forskrift 30. juni 2005 nr. 745 om årsregnskap og årsberetning for borettslag er det foreslått at § 5 annet ledd nr. 9 nytt tredje punktum skal lyde:
Dersom fellesgjelden er avdragsfri i en periode, skal det foretas en separat beregning av månedlige felleskostnader for hver borettslagsandel etter den avdragsfrie perioden, basert på gjeldende nedbetalingsplan.

 

Høringsinstanser

Alle departementene     
Den norske stats husbank            
Forsvarsbygg    
Forbrukerombudet             
Forbrukerrådet             
Fylkesmennene     
Innovasjon Norge   
Konkurransetilsynet                       
Kredittilsynet    
Noregs Bank   
Norges Teknisk-Naturvitenskapelige Universitet    
Regjeringsadvokaten              
Sametinget                           
Statens landbruksforvaltning             
Statens vegvesen / Vegdirektoratet   
Statistisk Sentralbyrå              
Statsbygg    
Universitetet for miljø-og biovitenskap  
Universitetet i Bergen Det juridiske fakultet  
Universitetet i Oslo Det juridiske fakultet  
Universitetet i Tromsø Det juridiske fakultet 
     
Alle kommuner     
KS                                     
     
Asker og Bærum Boligbyggelag       
Bankklagenemnda             
Bedriftsforbundet            
Boligprodusentenes Forening           
Byggenæringens Landsforening        
Den norske advokatforening            
Finansnæringens hovedorganisasjon   
Den norske Dommerforening  
Eiendomsmeglerforetakenes forening (EFF) 
Entreprenørforeningen - Bygg og Anlegg  
Finansforbundet            
Finansieringsselskapenes forening   
Finansnæringens hovedorganisasjon   
Finnmarkseigedomen          
Forening for Byggesak og Samarbeid 
NKF-byggesak            
Grunneierforeningen          
Handelshøyskolen BI           
Handels- og Servicenæringens Hovedorganisasjon   
Huseiernes Landsforbund          
Juss-Buss                     
Juss-Hjelpa i Nord-Norge        
Jussformidlingen i Bergen       
Kommunale boligadministrasjoners landsråd (KBL) 
Kommunesektorens interesse- og arbeidsgiverorganisasjon   
Landsorganisasjonen i Norge      
Leieboerforeningen        
Leieboerforeningen Bergen   
Maskinentreprenørenes Forbund 
Norges Autoriserte Regnskapsføreres Forening 
Norges Bondelag        
Norges Byggmesterforbund  
Standard Norge        
Norges Eiendomsmeglersforbund (NEF)  
Norges Huseierforbund 
Norges Jordskiftekandidatforening  
Norges Juristforbund         
Norges Praktiserende Arkitekter    
Norges Skogeierforbund          
Norges Statsbaner           
Norges Takseringsforbund   
Norges tomtefesteforbund         
Norsk forening for Byggesak og Byggeplasstilsyn    
Norsk Almenningsforbund         
Norsk senter for menneskerettigheter  
Norsk Bonde- og Småbrukarlag  
Norske Arkitekters Landsforbund 
Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL)
Norske Kommunale Regnskapskontrollørers forbund 
Norske Murmesteres Landsforening    
NORSKOG                          
Næringslivets Hovedorganisasjon (NHO) 
Opplysningsvesenets fond    
OBOS                                      
Rådgivende Ingeniørers Forening      
Sintef Byggforsk               
Sparebankforeningen i Norge   
Standard Norge   
Statens bygningstekniske etat  
Statskog SF                           
Stortingets ombodsmann for forvaltninga  
Takentreprenørenes Forening    
Tekna                                       
Tekniske Entreprenørers Landsforening  
Teknisk-Naturvitenskapelig Forening  
Tomtefesteforbundet i Norge