Virkemidler i jordskifteloven relatert til arealbruk i byer og tettsteder

Publisert under: Regjeringen Stoltenberg I

Utgiver: Miljøverndepartementet

Virkemidler i jordskifteloven relatert til arealbruk i byer og tettsteder

av
Erik Nord

Utredningsleder, Fylkesjordskiftekontoret i Telemark

Samarbeid om utvikling av virkemidler for bedre arealutnyttelse i byer og tettsteder

Innholdsfortegnelse


Sammendrag

Jordskifteretten er en særdomstol som arbeider med eiendomsrettslige oppgaver. Som domstol må jordskifteretten forholde seg til hovedprinsippene i norsk rettergang. Retten har derfor klare saksbehandlingsregler å arbeide etter. Når det gjelder de ulike virkemidlene jordskifteretten rår over, er disse regulert i jordskifteloven.

Jordskifteretten skal søke samarbeid med offentlige myndigheter der dette er nødvendig. Når det gjelder jordskifte i tettbygde strøk, skal kommunen ha mulighet til å uttale seg før det blir gjort vedtak om å fremme saken, jf. § 3 b.

I en del sammenhenger er jordskifteretten pålagt å involvere seg i megling og forhandling. Jordskifteretten har positive erfaringer med denne måten å arbeide på, og dette er interessant i fortettingssammenheng. Ved fortetting har grunneierne et behov for å samles og drøfte forholdene seg imellom. Dannelse av en "forhandlingsarena" der en nøytral aktør kan være med og hjelpe partene i en forhandlingsprosess, vil trolig være nyttig.

Jordskifteloven gjelder for hele landet. Reglene i loven er likevel i hovedsak utviklet med tanke på å fremme landbruket. Et sentralt spørsmål blir da hvilke muligheter det finnes for å gjøre bruk av virkemidlene i jordskifteloven i tettbygde strøk og på andre eiendommer enn landbrukseiendommer.

Grensegang og rettsutgreiing er tiltak som ikke ligger under § 2, om hva jordskifte kan gå ut på. For gjennomføring av slike tiltak finnes det ingen avgrensinger med hensyn på rettens stedlige kompetanse. Jordskifteretten kan behandle en grensegang eller en rettsutgreiing så vel for en villaeiendom i et tettsted som for en landbrukseiendom på landet. Paragrafene 1 og 3 a vil for øvrig heller ikke skape vansker i denne sammenhengen, da de ikke er gjort gjeldene ved slike saker.

Når det gjelder felles tiltak og til dels bruksordning inneholder jordskifteloven derimot begrensinger. Særlig kommer dette klart fram i § 34 a, der det står at et felles tiltak kun kan gjennomføres i områder lagt ut etter § 20-4 nr. 2, 3 og 5 i plan- og bygningsloven (pbl.) eller som er regulert til slik bruk eller vern eller i uregulert område. Jordskifterettens muligheter til å gjennomføre bruksordningssaker er kun begrenset i § 35 h. Det er her gjort den samme planmessige avgrensing som i § 34 a. Når det gjelder innholdet i de andre bokstavene i § 35, er dette tiltak som på en eller annen måte har tilknytning til landbruksnæringen, og er av den grunn mindre aktuelle med hensyn på fortetting. Opplistinga er derimot ikke uttømmende, og med bakgrunn i dette er det noe usikkert om man kan gjennomføre bruksordningssaker når de interesser som skal behandles i saken ikke gjelder landbruks-, naturvern- og friluftsinteresser.

For de andre jordskiftemessige tiltakene som har interesse i fortettingssammenheng, er forholdet noe annerledes. Her finnes det ingen direkte avgrensinger i loven, og forarbeidene er også lite informative i så måte. Ser vi på lovens oppbygning og den historiske utviklingen av tiltakene i loven, finner vi at disse i første omgang er tenkt å fremme landbruksnæringen. På tross av dette har det skjedd en samfunnsmessig utvikling som gjør bruken av virkemidlene mer aktuelt også for andre typer arealbruk, noe som har ført til at det etter hvert har blitt holdt noen jordskiftesaker også for å fremme slik arealbruk. På grunn av dette er det her vanskelig å gi noen entydig konklusjon, og foreløpig må vi bare slå fast at dette er noe uklart.

De jordskiftemessige tiltakene vil helt klart kunne være et nyttig redskap ved fortetting. Særlig vil ombytting av grunn, bruksordning og danning av felles tiltak kunne være med å løse en del av de problemene man i dag sliter med i denne sammenhengen.

Med de begrensningene som ligger i dagens jordskiftelov, er det lite trolig at tiltakene i § 2 jordskifteloven kan anvendes ved villahagefortetting. Når det gjelder fortetting i nybyggingsområder vil mulighetene sannsynligvis være større, da dette er areal som ikke så sjelden vil være lagt ut som LNF-områder i kommuneplanen, og den tvil som måtte ligge i jordskifteretten stedlige kompetanse vil da ikke være tilstede. Ved gjenbruk av areal vil forholdene være noe mer usikre, særlig fordi dette er areal som ikke vil kunne karakteriseres som LNF-områder.


Innledning

Prosjektet "Samarbeid om utvikling av virkemidler for bedre arealutnyttelse i byer og tettsteder" er et samarbeidsprosjekt mellom Miljøverndepartementet, Kommunal- og regionaldepartementet, Landbruksdepartementet og kommunene, Bergen, Bærum, Kristiansand, Oslo, Skien og Sykkylven.

Formålet med prosjektet er å øke arealutnyttelsen i byer og tettsteder, og sikre at dette skjer med kvalitet. En del av arbeidet innenfor prosjektet er å se nærmere på virkemidlene i jordskifteloven. Bakgrunnen for dette er at Jordskifteverket har lang erfaring med å endre på eiendomsforholdene i forhold til hva som er hensiktsmessig sett opp mot aktuell bruk av eiendommene. Likevel er det bare knyttet opp mot landbruksnæringen at denne etaten har tradisjon for å arbeide. Det er i prosjektet derfor interesse for å se om det er mulig å gjøre bruk av virkemidlene i jordskifteloven også i byer og tettsteder.

I prosjektet er det dannet tre arbeidsgrupper som henholdsvis skal arbeide med juridiske, organisatoriske og økonomiske virkemidler. Denne rapporten er utarbeidet for organisasjonsgruppa.

Formålet med rapporten er å informere om det arbeidet Jordskifteverket driver, og forsøke å knytte dette opp mot arealbruk i byer og tettsteder. Rapporten er hovedsakelig utarbeidet med bakgrunn i forarbeidene til jordskifteloven og annen litteratur på dette området. Dessuten har de av medlemmen i organisasjonsgruppa med jordskiftefaglig bakgrunn, kommet med nyttige kommentarer underveis.

Rapporten inneholder først en beskrivelse av jordskifteretten som domstol og hvordan denne arbeider. Deretter blir ulike virkemidler i jordskifteloven behandlet. Under hvert virkemiddel blir det også sett på jordskifterettens stedlige kompetansen. Med stedlig kompetanse menes i denne sammenhengen, hvor og for hvilke type eiendommer jordskifteretten har hjemmel til å anvende virkemidlene i jordskifteloven.

Når det gjelder kompetanseområdet vil det ofte være vanskelig å beskrive dette, da sakene som regel vil være noe ulike. Vi vil dessuten i en del tilfeller ligge i et grenseområde der det er noe uklart hvorvidt det finnes hjemmel eller ikke. Rettspraksis er mangelfull når det gjelder jordskifte i byer og tettsteder. Dessuten er loven nylig revidert noe som også innebærer at det mangler rettspraksis. Ofte kan små forskjeller ha stor betydning mht. rettens kompetanse. Av den grunn vil det som regel være nødvendig med en konkret vurdering i det enkelte tilfelle for å avgjøre et slikt spørsmål.

I tillegg til at det her finnes lite rettspraksis, gir loven og forarbeidene til dels liten veiledning angående jordskifterettens stedlig kompetanse i byer og tettsteder. Dessuten er det ulike oppfatninger innad i jordskiftemiljøet omkring dette spørsmålet.

På bakgrunn av dette vil beskrivelsen som er gjort mht. jordskifterettes stedlige kompetanse, bli relativ generell. I tillegg bør man være oppmerksom på den tolkningsforskjell som er nevnt over.

For at virkemidlene i jordskifteloven skal bli et verktøy til bruk i byer og tettsteder vil vi av denne gjennomgangen se at det i loven både kreves endringer og presiseringer.

Litt historikk

Jordskifte er navnet på prosessen som tidligere ble kalt utskiftning. Den første utskiftningsloven i Norge kom 17. august 1821. Den inneholdt hjemmel til å kreve utskiftning av fellesskap og omordning av teigblanding. Det var sorenskriveren som skulle administrere disse sakene, men i praksis var det sjelden han gjorde mer enn å holde noen møter. Det var skjønnsmenn som for det meste utførte markarbeidet, siden sorenskriveren hadde små kunnskaper på dette fagområdet. Loven fra 1821 ble avløst av utskiftningsloven av 12. oktober 1857, og det er denne som danner grunnlaget for det Jordskifteverket vi har i dag. Ansvaret for jordskiftearbeidet skulle nå legges til utskiftningsmenn som ble beskikket av Kongen eller fylkesmannen. Det ble ikke stilt noen krav til utdanning, men vedkommende måtte være fagkyndig i eiendomsutforming, ha kjennskap til reglene om jordskifte og kunne utføre oppmåling og karttegning. Den organisasjonsformen som ble lagt til grunn i 1857 ble lite endret fram til Lov om jordskifte kom 22. desember 1950. Organisasjonen ble nå fastere organisert, og utskiftningsformennene ble jordskiftedommere.

I dag er det lov av 21. desember 1979 som er gjeldende. Det har blitt foretatt flere endringer i loven siden den ble vedtatt i 1979, siste gang i 1998, (Ot. prp. nr. 57 (1997-98)). Jordskifteverket er organisert under Landbruksdepartementet og har ca. 275 ansatte. Etaten består av 18 fylkesjordskiftekontor, 43 lokale jordskifteretter og fem jordskifteoverretter. Årlig behandler den ca. 1000 jordskiftesaker.

Jordskifteretten er en særdomstol, jf. domstolsloven § 2, som arbeider med eiendomsrettslige oppgaver. Sakene kan være svært ulike alt etter hvilke problem som skal løses, og omfanget av sakene varierer fra noen få dagsverk til flere årsverk. Det er jordskifteloven som danner rammene for det arbeidet jordskifteretten kan utføre. Retten kan med andre ord ikke utføre oppgaver som det ikke finnes hjemmel for i jordskifteloven. I tillegg til de reglene som finnes i jordskifteloven, er deler av tvistemålsloven (tvml.) og domstolsloven (dstl.) gjort gjeldene ved behandlingen av jordskiftesaker.

Jordskifteloven er utarbeidet for omforming av uhensiktsmessige eiendomsforhold, og for tilrettelegging av hensiktsmessige driftsenheter, i første omgang for landbruket. Formålet er å gjøre eiendommene lettere å utnytte, dvs. privatøkonomisk optimalisering av eiendomsforholdene. Loven er handlingsrettet og har mulighet til å virke direkte og effektivt som problemløser. Et fortrinn er at mange oppgaver kan løses samtidig i en jordskiftesak, da jordskifteretten har hjemmel til å utføre disse oppgavene i en og samme prosess. Dersom det ikke er jordskifteretten som gjør dette arbeidet, må de som regel håndteres av flere ulike organ for å komme fram til et lignende resultat.

Jordskifteretten regulerer forholdene mellom grunneiere og rettighetshavere. Det betyr at de endringene som jordskifteretten gjør, kunne partene i hovedsak gjort selv dersom de hadde vært enige om dette. Partene kan imidlertid ofte ikke komme til enighet, og det offentlige har

derfor sett det som hensiktsmessig å engasjere seg for å samordne og koordinere interessene.

Prinsipper for behandling av saker ved domstolene

For at de avgjørelsene som blir tatt av domstolene, skal bli så riktig som råd og fulltryggende for både partene og samfunnet, er det en del hovedprinsipp som gjelder for norsk rettergang. Det at jordskifteretten er en domstol og ikke et forvaltningsorgan, gjør at den må forholde seg til disse prinsippene.

1 Disposisjonsprinsippet: Domstolene skal være nøytrale organ som alle kan ha full tiltro til, og det er derfor opp til partene å finne fram bevis o.l. Retten er også bundet av partenes disposisjoner og påstander. Det er med andre ord partene som "rår" over saken.

2 Forhandlingsprinsippet: Det påhviler partene å opptre aktivt for å skaffe retten det materialet den skal bruke i saken. Retten kan bare hente inn vitterlige kjensgjerninger og må ellers bygge sin avgjørelse på det materialet partene har lagt fram. Dommerne i saken har likevel et ansvar for at saken er så godt opplyst som mulig.

3 Det kontradiktoriske prinsipp: Alle parter har rett til å fremme sitt syn, sette seg inn i motpartens syn og ta til motmæle. Ingen skal få sin sak avgjort uten å ha kunnet få anledning til å uttale seg.

4 Offentlighetsprinsippet: Rettsmøter er vanligvis offentlige. Alle kan sette seg inn i rettsbøkene og ta avskrift av disse.

5 Muntlighetsprinsippet: Parter, prosessfullmektiger og vitner opptrer muntlig i retten, og avgjørelsene bygger direkte på dette.

6 Umiddelbarhetsprinsippet: Parter skal uttale seg direkte til retten, og bevisene, f.eks. vitneprov, fremføres umiddelbart for denne.

7 Lekfolk som meddommere: Lekfolk opptrer som meddommere i saken (2 i jordskifteretten og 4 i jordskifteoverretten). Dette er en viktig demokratisering av domstolsystemet. Flere tusen mennesker får innsyn i domstolsystemet, og på denne måten får vi en folkelig kontroll av dette.

Når det gjelder jordskifteretten har den en sammarbeidsplikt overfor offentlige myndigheter, jf. § 20, tredje ledd. Tiltak som gjøres av retten, kan får virkning på områder som ligger under slike organ. Jordskifteretten gjør dessuten i en del tilfeller vedtak om tiltak som krever offentlig godkjenning før gjennomføring. Retten må påse at slike tillatelser er gitt før saken avsluttes. Det være seg byggetillatelser, avkjørselstillatelse o.l. Dersom dette ikke blir gjort på forhånd, risikerer man at jordskiftesaken blir avsluttet med en løsning som er umulig å gjennomføre i praksis, noe verken partene eller retten er tjent med.

Jordskiftedommerne er dessuten pålagt å involvere seg i megling og forhandling i en del sammenhenger. Særlig ved utarbeidelse av en skifteplan opptrer retten som megler. Men også i andre sammenhenger som f.eks. når det oppstår en tvist (før en evt. dom, jf. § 17) og ved grenseregulering, skal retten forsøke å forhandle. Hvordan denne rollen som megler praktiseres er noe ulikt i de forskjellige jordskifterettene. Faren med en for aktiv rolle i en slik prosess, er at dette kommer i konflikt med de ovennevnte prinsipp, og da særlig disposisjonsprinsippet. Hvordan denne rollen som megler kan være nyttig å se på i tilknytning til fortetting, vil bli omtalt noe senere dette i notatet.

Jordskifteprosessen

Selv om jordskiftesakene kan ha svært ulik karakter både i form og omfang, har jordskifteretten som en domstol, klare spilleregler å forholde seg til, og av den grunn vil alltid noe av prosessen likevel være den samme.

Jordskifteretten kan ikke av eget tiltak få i gang en jordskifteprosess. Retten er avhengig av at det kommer inn et krav. Hjemmel til å kreve jordskifte finner vi i § 5. Grunneiere og de som har alltidvarende bruksretter kan kreve jordskifte. Offentlige styresmakter har også i en del tilfeller hjemmel til dette.

Privatpersoner må altså være eiere av en eiendom eller inneha en bruksrett for å kunne sette fram krav om jordskifte. Det er imidlertid nok at én eier eller rettighetshaver gjør dette. De andre grunneierne som kravet måtte omfatte, vil i en del tilfeller ikke være villige til å gå inn i en slik prosess. Dette er likevel ikke til hinder for at de blir tatt med i saken. Det er opp til jordskifteretten å avgjøre om partene skal tas med mot sin vilje. Spørsmålet retten må ta stilling til, er om det er formålstjenlig at disse partene tas med. Jordskifteretten kan både utvide og avgrense kravet fra rekvirenten, dvs. den som har krevd saken, dersom den finner dette hensiktsmessig, jf. § 25.

Kravet som blir sendt til jordskifteretten, skal så langt det er mulig nevne de eiendommene det gjelder, eiere, bruksretthavere, naboer og andre som skiftet vil få betydning for. Dessuten skal rekvirenten oppgi de problemene han ønsker å få løst.

Når kravet har kommet inn til jordskifteretten, må retten så fort som mulig gjøre dette kjent for de berørte partene, med en frist til å komme med skriftlig uttalelse. Uttalelsene skal sendes parten(e) som har krevd saken, så snart de har kommet retten i hende. Dette følger av det kontradiktoriske prinsipp. Det er også mulig å kalle partene inn til muntlig saksforberedelse dersom dette synest mest hensiktsmessig, jf. § 12, tredje ledd.

I startfasen av en sak er det vanlig at jordskifteretten legger stor vekt på å gi partene informasjon om den arbeidsformen som blir brukt, og hvilke muligheter retten har for å løse en sak. Dette viser seg å være viktig for å skape forståelse for rettens arbeidsform og formål, samtidig som det bidrar til å skape tillit.

Under det første rettsmøtet får hver enkelt part anledning til å sette fram og grunngi sine krav, føre de bevis de måtte ønske og ellers komme med de opplysninger som blir krevd, jf. § 15. Retten skal på denne måten få en best mulig oversikt over saken, slik at den i første rekke kan ta stilling til om det her er grunnlag for å sette igang et jordskifte. Dessuten er det ofte først etter de innledende partsforklaringene at partene blir klar over hva rekvirenten av saken egentlig ønsker å få klarlagt, og hva saken i hovedsak skal gå ut på. Av den grunn er det viktig at alle sider av saken blir belyst på en slik måte at man unngår misforståelser mellom partene, at man forsøker å få en felles forståelse av konfliktens innhold, og at partene får kunnskap om hverandres ønsker.

Under vurderingen av om en sak skal fremmes, må retten se om den har hjemmel til å sette igang tiltak som i det enkelte tilfelle kan være ønskelig. Betingelsene i § 1 om at eiendommene må være eller komme til å bli vanskelig å nytte etter "tid og tilhøve" må jordskifteretten ta stilling til om er oppfylt. Retten må også vurdere § 3 a. Paragrafen setter et absolutt krav om at ingen av partene skal lide tap. Dvs. at kostnadene og ulempene ikke må være større enn fordelene for hver enkelt eiendom i jordskiftefeltet. Det er ikke tilstrekkelig at det samlet sett oppnås en positiv skiftegevinst.

Når jordskifteretten har avgjort at en sak skal fremmes, vil den ta til med å klarlegge og fastsette eksisterende eiendoms- og bruksrettsforhold så langt det er nødvendig av hensyn til saken.

Etter at jordskifteretten har avklart forholdene i området og deretter foretatt de verdsettinger som er nødvendig i skiftefeltet, må retten ta for seg de problemene som har kommet fram under behandlingen av saken. Arbeidet framover nå blir å samordne interessene i området og søke alternative løsninger som eiendommene er best tjent med. I denne delen av saken er samarbeidet med partene svært viktig.

Som jordskifterett/-dommer er det to måter å tenke og handle på. Den ene er som planlegger og den andre som dommer. Disse rollene er nokså integrert og krever ofte større dyktighet og oppmerksomhet enn om en bare hadde den ene rollen å forholde seg til. Som dommer skal en være regel- og subsumsjonsbunden, og som planlegger må man være plan- og konsekvensorientert. Dommerrollen stiller krav til en uhildet avgjørelse av de juridiske spørsmål i saken etter de rettsreglene som gjelder på området, ved å følge de reglene som gjelder for domstolsprosedyren. Planleggingen krever at en søker etter oppfyllelse av mål i framtiden. Det frie og skapende ved konsekvensorienterte løsninger gjør beslutningsprosedyren forskjellig fra regelbunden dømming. Det er særlig måten å forholde seg til partene på en merker dette avgjørende skillet. (Øvstedal, 1979.)

I planleggingsrollen er det viktig å komme partene nær og søke løsninger sammen med dem. Det er ikke dermed sagt at alle er enige i de forslagene retten kommer fram til underveis, men dette vil ofte øke forståelsen av hvorfor de ulike alternativene har blitt som de er. Selv om retten kan utarbeide ulike forslag til alternative løsninger i denne planleggingsfasen, kommer man til slutt til et punkt der det er nødvendig å velge ett av dem. Partene blir ofte ikke enige om dette, og retten må ta en avgjørelse. Denne delen av prosessen blir av den grunn mer domstolspreget.

Retten må forholde seg til de arealplaner som gjelder i området. Disse planer er faktum mht. arealutnyttelsen i jordskiftefeltet. Den samrådingen som § 20, tredje ledd krever, er nettopp å klarlegge dette faktum.

Når retten har bestemt seg for en skifteplanløsning, begynner arbeidet med å utarbeide de endelige reglene for bruken i området, grensemerking, pengeoppgjør o.l., der dette er nødvendig. Etter at dette er gjennomført kan saken avsluttes. Den forkynnes for partene der disse får utskrift av rettsboka og eventuelle kart. I denne sammenhengen skal partene gjøres oppmerksom på den mulighet de har til å få overprøvd jordskifterettens beslutninger.

Jordskifteretten som forhandlings- og planleggingsarena

Som nevnt innledningsvis, er jordskifteretten pålagt å involvere seg i megling og forhandling. Jordskifteretten som forhandlingsarena er avgrenset av prinsippene for behandling av saker ved domstolene. Denne måten å arbeide på kan være av interesse i fortettingssammenheng.

Jordskiftedommernes adferd er forskjellig i tvistemegling og i skifteplanforhandling. Under skifteplanforhandling er metodene mer rettet mot planprosess, mer aktive, analyserende og mindre formelle. Jordskifterettens nære og direkte dialog med partene har vist seg å være tillitsskapende.

Ved fortetting av et område, vil ofte ulike målsettinger raskt kunne hindre enighet om løsninger grunneierne imellom. F.eks. vil de eldre som bor i et villahageområde, føle at et stort hageareal er en belastning, mens yngre barnefamilier vil sette pris på mest mulig uteareal og et luftig bomiljø. Det vil med andre ord være sjelden at alle beboerne i et område har felles målsettinger med hensyn på utviklingen av deres egen eiendom. Her vil det ofte kunne være behov for en "forhandlingsarena" der beboerne kan samles og forsøke å komme fram til enighet om en samlet utbygging. Da jordskifteretten har lang erfaring på dette området, kan den være egnet til å administrere en slik "arena".

Erfaringsmessig finner man som regel de beste løsningene i samarbeid med partene. Dessuten viser det seg fra forhandlinger i jordskiftesaker at en slik arbeidsform øker den felles aksept og forståelse av et tiltak. Det at partene får være med å finne fram til løsninger og gjennom dette har en reell påvirkningsmulighet, gjør det vanligvis lettere å gjennomføre et tiltak. Det viser seg ofte at innsigelsene til planen som blir fremlagt, avtar etter hvert som forskjellige utkast til plan blir utarbeidet og lagt fram for partene. Selv om jordskifteretten ikke skulle klare å megle seg fram til total enighet, har vanligvis prosessen en positiv effekt overfor partene, ved at den virker konfliktdempende. Det som imidlertid er viktig mht. den effekt som påvirkningen fra grunneierne får, er at partene må komme tidlig med i prosessen. Muligheten for å påvirke er størst i starten av planprosessen. Jo lengre tid som går, jo vanskeligere er det å ha en innvirkning på resultatet av en plan, (Rognes og Sky, 1998 side 13).

Meglingsteknikker som er observert i forbindelse med skifteplanforhandlinger er bl.a.: (Rognes og Sky, 1999)

  • Presenterer utkast til skifteplan etter innspill fra partene, evt. uten innspill fra partene for å vise hvordan jordskifte kan endre eiendomsstrukturen i det aktuelle området.
  • Konsensus over tidsplan, fremdrift i planprosessen, planmetodikk, verdsettingsmetode (prinsipper) etc.
  • Samtaler med partene i fellesmøter, gruppemøter eller enkeltvis, hvor formålet er å bedre kommunikasjonen mellom partene, gi informasjon om planprosess og å få innspill til skifteplanen.
  • Partene oppfordres til selv å utarbeide planløsninger.
  • Bruk av saksforberedende rettsmøter, eller uformelle møter med en eller flere parter.
  • Analyse av partenes behov, relasjon til eiendom og problemene i skiftefeltet.
  • Utsoning av områder som ikke vil bli gjenstand for bytte, og konsentrasjon om de viktige delene av jordskiftet.
  • Forhandling med grunneiere om salg av eiendom i skiftefeltet.
  • Iverksetter midlertidige bruksordningsregler slik at disse kan utprøves så lenge jordskiftet pågår.

Et "forhandlingsorgan" vil det være behov for ved gjennomføring av ulike typer fortetting. Grunneiere og andre interesserte har et stort behov for å komme sammen og drøfte forholdene seg imellom. Det vil da være behov for en "arena" med en nøytral aktør som kan hjelpe partene i å komme fram til enighet. Trolig vil det være en fordel at denne aktøren også kan fatte bindende vedtak dersom det ikke er mulig å oppnå enighet gjennom forhandling.

Jordskiftelovens virkeområde

Ser vi på loven av 1950 tar denne primært siket på landbruk. Dette følger av det formålet jordskifte alltid har hatt; det å fremme jordbruk, skogbruk og utmarksnæringer. Selv om jordskifteretten ikke så sjelden må ta hensyn til andre utnyttingsmåter ved utformingen av skifteplaner, har det nok ikke vært lovens forutsetning at bymessig utbygging alene skulle kunne utløse et jordskifte. (NOU 1976:50 kap. 2.10 side 52 og 53).

1950-loven inneholdt en geografisk avgrensing, ved at jordskifte ikke kunne fremmes for eiendommer som lå i bykommuner ut over det som hensynet til jord- og skogbruk gjorde nødvendig. Med loven at 1979 ble denne begrensningen tatt bort, og loven ble nå gjeldene for hele landet, men med visse restriksjoner for tettbygde strøk. Dersom det blir fremmet krav om jordskifte i tettbygde strøk, skal kommunen ha mulighet til å uttale seg før vedtak om å fremme saken blir gjort, jf. § 3 b. Tettbygde strøk er et noe uklart begrep, og det er fylkesmannen som i tvilstilfelle avgjør hva som hører inn under dette begrepet.

Når det gjelder virkemidlene i loven er flere av dem fortsatt de samme som de 1950-loven inneholdt, og fremdeles ser vi at de i hovedsak er til for å skulle fremme landbruksdrift. Likevel vil mange av sakstypene være svært aktuelle også i tettbygde områder. Dette være seg grensegang, rettsutgreiing, deling av eiendom, ombytting av grunn, avløsning av bruksretter, bruksordning og felles tiltak. Spørsmålet blir da hvor langt man kan bruke reglene i jordskifteloven i mer urbane strøk der landbrukseiendommer ikke er involvert.

Det ble med revisjonen av jordskifteloven i 1998, gjort en endring i reglene om felles tiltak og til dels bruksordning, jf. §§ 34 a og 35 h, fra å ha en direkte avgrensing mot landbruksnæringen, til et krav om at området må være lagt ut etter § 20-4 nr. 2, 3 og 5 i pbl. eller regulert til slik bruk eller vern, eller at området er uregulert, for at den stedlige kompetansen er tilstede. Den konsekvens dette får for tolkningen av de andre reglene der det i loven ikke finnes en slik avgrensning, er at det blir et spørsmål om hvorvidt disse også må ligge innenfor et område med en slik planstatus, snarere enn om det er landbruksinteresser knyttet til området. Nå vil dette som oftest være to sider av samme sak, men i noen tilfeller vil denne forskjellen kunne ha betydning. I det etterfølgende vil vi ved drøftingen av den stedlige kompetansen likevel måtte se på hvorvidt de ulike virkemidlene har en tilknytning til landbruksdrift eller ikke, for å avgjøre om reglene kan brukes utenfor områder med en slik planstatus som nevnt ovenfor.

Virkemidler i jordskifteloven

Grensegang

Det sentrale ved en grensegangssak, jf. kap 11, er å få klarlagt og fastsatt de eksisterende eiendomsgrenser og grenser for varige bruksretter. Dette arbeidet vil være tosidig. Først må retten klarlegge rettsforholda i tilknytning til grensene og hvor de går i terrenget. Her går rettens kompetanse relativt langt ved at den har hjemmel til å kunne avsi dom dersom det skulle oppstå en tvist, jf. § 17. Når dette er klargjort må grensene merkes, måles inn og inntegnes på kart. Til slutt tinglyses det som er av varig verdi, noe som for øvrig gjøres ved alle typer jordskiftesaker.

 

Stedlig kompetanse

Jordskifterettens kompetanse i grensegangssaker, er verken avgrenset til landbrukseiendommer/landbruksdrift eller til særskilte områder lagt ut etter pbl. Grensegang kan retten gjennomføre så vel for en villaeiendom i et tettsted som for en landbrukseiendom på landet. Heller ikke § 3 b er gjort gjeldende fullt ut, jf. § 89. Det eneste vilkåret loven setter er at kommunen skal ha hatt mulighet til å uttale seg dersom retten regulerer grenser innenfor tettbygde strøk. En del grensegangssaker kommer inn til jordskifteretten ved at delingsforretninger er blitt avbrutt som følge av at eierne ikke har kommet til enighet om hvor grensene går i terrenget.

Paragraf 1 er ikke gjort gjeldende i grensegangssaker. Heller ikke § 3 a gjelder fullt ut, ved at det bare er når grensene skal reguleres at retten må vurdere kravet i denne paragrafen. De problemene som disse reglene skaper for bruk av jordskiftemessige tiltak i tettsteder, vil man derfor ikke i like stor grad støte på i grensegangssaker.

For å få til en god arealutnyttelse i et område, er det helt nødvendig at eiendomsgrensene er klare. Uklare grenser vil alltid skape en usikkerhet og hemme bruken av området. Ofte vil slike forhold også kunne danne konflikter, noe som igjen kan påvirke utviklingen av området. I fortettingssammenheng vil grensegang ha betydning i form av denne positive nytten. Dessuten er den hjemmel retten har til å kunne regulere ulagelige eiendomsgrenser, noe som kan ha en positiv innvirkning på arealutnyttelsen. En slik regulering skal for øvrig først prøves gjennomført ved minnelig makeskifte. Kommer det ikke fram enighet, skal retten regulere grensene slik den finner det mest tjenlig. En slik grenseregulering må likevel ikke gå lenger enn det som med rimelighet er nødvendig for å unngå en "ulagelig grense". En regulering som mer har form av et arealbytte, er det ikke hjemmel for ved en grensegangssak.

Jordskifterettens kompetanse til å foreta grensereguleringer er dessuten noe begrenset. Der det ikke er landbrukseiendommer på noen av sidene kan retten bare gjennomføre en regulering når dette kreves av en av partene, jf. § 88, femte ledd.

I en del tilfeller kan det under grensegangssaken vise seg at det hadde vært hensiktsmessig med en jordskiftesak, (gjennomføring av ett eller flere av virkemidla under § 2). Det finnes da muligheter for partene til å sette fram krav om dette. Finner retten at det er hjemmel for fremming, fortsetter saken som en jordskiftesak, med de samme meddommerne som i grensegangssaken. Paragrafene 1 og 3 a vil da bli gjort gjeldende.

 

Rettsutgreiing

Første fase i en jordskiftesak er å kartlegge og fastslå eiendoms- og rettighetsforholda i jordskiftefeltet. Når det gjelder de såkalte rettsutgreiingssakene, jf. § 88 a, stanser man ved den rettsfastsettende delen. Sakens kjerne er med andre ord å konstatere hva som er gjeldende rettsforhold i området. For at retten skal ha hjemmel til å gjennomføre en slik sak må to vilkår være oppfylt. Det må være sameie eller rettslig grunnet sambruk mellom eiendommene, og det må være nødvendig å klarlegge dette av hensyn til en rasjonell bruk av området.

Kravet i § 3 a om at kostnadene og ulempene ikke skal være større enn nytten, gjelder ikke for rettsutgreiingssaker. Dette ble endret under siste revisjon av loven (1998) ved at regelen ble tatt ut av § 2, (tidligere bokstav h). Bakgrunnen for endringen var at paragrafen aldri har hatt noen mening i rettsutgreiingssaker, da den er ment for saker der det skjer en omforming av eiendommene, og skal sikre at partene kommer ut av en omformingsprosess i balanse eller i pluss. Heller ikke § 1 er gjort gjeldende i denne type saker.

 

Stedlig kompetanse

Jordskifterettens kompetanse i rettsutgreiingssaker er ikke avgrenset når det gjelder i hvilke områder slike saker kan foregå. Heller ikke typen eiendommer som er involvert i saken, har betydning i denne sammenhengen.

Uklare rettsforhold vil hemme bruken av et området. På denne måten vil rettsutgreiing være et nyttig redskap for å legge forholdene til rette for en bedre arealutnyttelse. Selv om slike saker vanligvis blir gjennomført i grisgrendte områder, vil kravet til at saken er nødvendig mht. å oppnå en rasjonell bruk av området, ofte være innfridd i tettsteder også. Grunneiernes nytte av en rettsutgreiingssak vil i mange tilfeller kunne bli langt større i urbane strøk enn på landsbygda. Arealene i tettsteder og byer har gjennomgående en høyere verdi, og en bedre/mer effektiv utnyttelse av disse områdene vil kunne gjøre at grunneierne økonomisk sett kan få mer ut av eiendommene sine. Også den samfunnsmessige effekten vil til tider være betydelig ved å få "ryddet opp" i uklare forhold.

Den mulighet til å utvide grensegangssaken til en jordskiftesak som er omtalt ovenfor, gjelder også for rettsutgreiingssakene. Partene kan med andre ord sette fram krav om jordskifte under en rettsutgreiing når de finner dette ønskelig.

 

Deling av en eiendom

Jordskifteretten kan også holde en type jordskiftesak som går ut på å dele en eiendom, jf. § 2 g. Vilkåret er at de nye eiendommene som blir dannet gjennom delingen, skal stå i et bestemt verdiforhold til hverandre. For at jordskifteretten kan utføre en deling etter et verdiforhold må eiendommen verdsettes. Deretter blir eiendommen delt, grenser blir merket, innmålt og tegnet inn på kart/målebrev. Det blir ordnet med hjemmelsoverganger og eventuelle sammenføyninger av bruksnummer blir også gjort. Fordelen ved slike delinger er at jordskifteretten kan ordne alt som har med delingen å gjøre i rettsboka.

Jordskifteretten trenger imidlertid delingstillatelse for å gjennomføre slike saker. Er det en landbrukseiendom saken gjelder, må det innhentes tillatelse fra jordlovorgana. Deling av andre typer eiendommer må kommunen gi tillatelse til.

Personlig sameie kan deles etter denne regelen. En av sameierne kan da kreve jordskifte.

 

Stedlig kompetanse

I begrunnelsen for å innføre en regel om deling av eiendommer i jordskifteloven, ser det ut til at landbrukshensynet har vært det viktigste. Det ble den gang uttalt at det fra et landbruksfaglig synssted var viktig at en slik regel fortsatt kunne nyttes. (Ot. prp. nr. 56 (1978-79) side 73, første spalte). Bakgrunnen for dette var at innholdet i § 7 i skylddelingsloven av 1909 ikke ble tatt med når det i 1978 ble vedtatt ny delingslov. (§ 7 hadde regler om deling av en eiendom etter et bestemt verdiforhold). På tross av dette, kan vi av lovteksten ikke se at det er gjort en slik avgrensing for gjennomføring av et dette tiltaket. Forarbeidene til loven gir også liten informasjon om eventuelle avgrensinger i så måte.

I tilknytning til fortetting vil dette kunne være et virkemiddel som kan brukes der et personlig sameie ønskes delt. Sameierne kan da få utlagt sine andeler, og de som måtte ønske å bygge ut sin del, har da muligheten til det, dersom nødvendige tillatelser blir gitt. Ett eksempel kan være der en tomannsbolig er bygd på en tomt som ligger i sameie mellom dem. Den ene vil utnytte tomten til f.eks. å sette opp en ny bolig eller garasje, mens den andre ikke er interessert i utbygging. I en del lignende saker som dette, har jordskifteretten gått inn og delt eiendommen etter de andeler som sameierne innehar. Rettsmiddel mot jordskifterettens hjemmel til å gjennomføre disse sakene har foreløpig ikke vært brukt, og hvorvidt retten har hjemmel til dette når landbruks-, naturvern,- og friluftsinteresser ikke er berørt, er av den grunn noe uvisst.

 

Ombytting av grunn

Ombytting av grunn har jordskifteretten hjemmel til å gjennomføre i § 2 b. Uheldig utforming ut fra påregnelig bruk av vedkommende areal blir avbøtt gjennom arealbytte. Arealene i skiftefeltet blir verdsatt før skiftet. Verdien eiendommene får under verdsettingen, skal de ha igjen etter at skiftet er blitt gjennomført. Verdien før og etter skiftet skal med andre ord være lik for hver enkelt eiendom. Under skifteprosessen vil det bli skapt en skiftegevinst. Med dette menes at eiendommene får en bedre utforming mht. den bruken som utøves. Denne arronderingsmessige forbedringen vil fordele seg ulikt på partene alt etter hvordan skifteplanen blir. Retten vil vurdere hvilken plan den mener er best og vedta denne. Dette trenger nødvendigvis ikke være det alternativet som samlet sett er det beste. Kravet til at ingen av partene skal lide tap, jf. § 3 a, gjør at retten i enkelte tilfeller må bestemme seg for et alternativ som er noe dårligere.

 

Stedlig kompetanse

Når det gjelder jordskifterettens stedlige kompetanse ved ombytting av grunn ligger det ingen direkte avgrensing i loven. Ved tolkningen av denne regelen melder det seg likevel en del spørsmål. I Ot. prp. nr. 57 (1997-98) side 118, under pkt. 31.1, står det at § 2 b gjelder for alle slag eiendommer. Ser vi derimot på merknadene til bokstav b, side 74, i Ot. prp. nr. 56 (1978-79) står der at ombytting av grunn alltid har vært hovedinnholdet i jordskiftearbeidet, og at dette gjøres «for å få større og betre forma driftseiningar».

I proposisjonen fra 1978-79 side 76, første spalte, er derimot avløsning av bruksretter (§ 2 d) gitt som eksempel på jordskiftemessige tiltak som er aktuelle i tettsteder. Jordskifte etter § 2 b burde være like aktuelt i slike områder som det en avløsning er, og når det gjelder den stedlige begrensing som ligger i disse reglene, synest denne å være lik. Det finnes ingen direkte avgrensinger i loven verken for § 2 b eller § 2 d, og av forarbeidene finner vi heller ikke at det i denne sammenhengen skulle være noen forskjell.

Av dette ser vi at kompetanseområdet er noe uklart. Det er lite rettspraksis å forholde seg til, og vi må her bare slå fast at hvorvidt det må være landbruks,- naturvern-, og friluftsinteresser knyttet til et jordskiftemessig tiltak som ombytting av grunn, synest foreløpig noe uklart.

Eiendomsutforming etter § 2 b, kan være et svært aktuelt virkemiddel for å bedre gjennomføringen av en "villahagefortetting". Tomtegrensene i et område som skal fortettes, vil danne barrierer og føre til dårlige helhetsløsninger og dårlig utnyttingsgrad. Grensene vil bestemme husplasseringen, adkomst, avløp, fellesareal m.m. Kunne man derimot planlegge uavhengig av grensene i området evt. endre på dem, ville mye vært forbedret i denne sammenhengen.

For at jordskifteretten skal kunne fremme en sak med det formål å forme ut eiendommer på nytt ved ombytting av grunn i et villaområde, vil nok dette kreve en del prinsipielle endringer i loven. I den vurdering jordskifteretten må gjøre angående fremmingsspørsmålet, inngår en kontroll av at betingelsene i § 1 er oppfylt. Eiendommene må være eller komme til å bli vanskelig å «nytte ut på tenleg måte etter tid og tilhøve». Hageareal vil neppe kunne regnes som utjenlig i et boligområde, på den måten det her er ment. Også § 3 a om at ingen skal lide tap, vil kunne skape en del vansker i fremmingsspørsmålet. Etter dagens regler vil det av den grunn trolig ikke være hjemmel for å kunne fremme en sak etter § 2 b mht. boligbygging, i et villaområde.

Et problem i områder med ubebygde restarealer (fortetting i nybyggingsområder) er at eiendomsforholdene er vanskelige. Ofte er det rester av flere eiendommer, og en samlet utnytting vil utløse store fordeler. Her bør det med rimelig stor grad av sikkerhet kunne slås fast at forholdene ligger til rette for jordskifte, da slike områder i en del tilfeller vil ligge i LNF-områder. Dessuten vil kravet til utjenlighet i § 1 ofte kunne sies å være oppfylt siden eiendommene, iallfall noen av dem, ikke kan utnyttes som byggegrunn, og en felles utvikling av området vil gjøre at eiendommene kan realisere utbyggingsverdier. En grunneier som har flere mindre areal, vil gjennom en jordskifteprosess med arealbytte kunne få samlet disse og få en langt større utnyttingsgrad av eiendommen. Samfunnsmessig er det helt klart mye å vinne på at slike løsninger kommer i stand på en enklere måte enn i dag.

I den utstrekning eiendomsforholdene er vanskelige med hensyn på gjenbruk av et område, er det mer usikkert om dette vil kunne ordnes gjennom jordskifte, eiendomsutforming. Bakgrunnen for dette er at slike områder ikke vil ha form av et LNF-område, noe som gjør det uklart om jordskifterettens stedlige kompetansen er tilstede, jf. drøftingen ovenfor. Når det gjelder problemene i forhold til utjenlighet, jf. § 1, vil dette sannsynligvis ikke volde like store problemer som fortetting i et villaområde.

For endring av jordskifteloven mht. eiendomsutforming i tettbygde strøk vil en studie av "Umlegung" i Tyskland og "Exploateringssamverkan" i Sverige kunne være svært nyttig.

 

Avløsning

Paragraf 2 d gir jordskifteretten hjemmel til å avløse bruksretter. Det er bare de varige bruksrettene oppregnet i § 36, som kan være selvstendig grunnlag for krav om avløsning i form av en jordskiftesak. Når det gjelder andre bruksretter kan disse bare avløses i forbindelse med en sak som er krevd på et annet grunnlag, jf. § 39.

I utgangspunktet skal avløsningen foregå ved at den som innehar bruksretten får lagt ut en eiendomspart som tilsvarer den verdien og fyller det samme behovet som bruksretten hadde. Skulle det likevel ikke være mulig å legge ut en slik eiendomspart og bruksordning ikke fører fram, kan jordskifteretten avløse bruksretten i andre verdier, som penger, dersom partene ikke lider noen skade av dette, jf. § 38.

 

Stedlig kompetanse

Det ligger ingen direkte avgrensing i loven når det gjelder jordskifterettens stedlige kompetanse på dette området. I Ot. prp. nr 56 (1978-79) side 76, første spalte, blir nettopp avløsning av bruksretter brukt som ett eksempel på jordskiftemessige tiltak som kan være aktuelt å gjennomføre i tettsteder. Men i denne proposisjonen blir det også i kommentaren til § 36 på side 86, uttalt:

"Når ein har halde på denne skarpe avgrensinga av bruksrettar som opprekninga representerer, heng det saman med to tilhøve: For det første at opprekninga tar med dei viktigaste bruksrettande som er integrert med eigedomane i landbruket på ein slik måte at det er naturlig at det er med i jordskifterettens arbeid med eigedomsutforming. For det andre at ein har reglar om avskiping og omskiping i servituttloven. Den loven gjeld allment for bruksrettar over framand eigedom, slik at ein kan nytte desse reglande dersom avløysing ikkje kan skje etter jordskifteloven."

På bakgrunn av dette kan de synest noe uvisst om jordskifteretten kan avløse bruksretter der det ikke er landbruks-, naturvern,- og friluftsinteresser involvert. Et generelt inntrykk er likevel at en del saker er blitt gjennomført uten at de har hatt en slik tilknytning, jf. det som er sagt i Ot. prp. 56 (1978-79) side 12, første spalte.

Kompetanse til å avløse bruksretter kan være nyttig i utbyggingssammenheng. Det være seg avløsning som egen sak eller i kombinasjon med andre jordskiftemessige tiltak. Det kan f.eks. være at det ligger en rettighet på en eller flere eiendommer som gjør det vanskelig eller umulig å bygge ut et område. En avløsning i et slikt tilfelle vil helt klart kunne bedre utnyttingsmulighetene.

Alternativet til å kreve sak for jordskifteretten i denne sammenhengen er, som påpekt i sitatet ovenfor, å gjøre bruk av servituttloven og kreve en avløsningssak for de ordinære domstoler.

 

Deling av sameie

Jordskifteretten kan dele et sameie etter § 2 a. Retten kan her løse opp en sameietilstand når det synest utjenlig at grunn og retter ligger i sameie mellom eiendommer. Det er ikke uvanlig at en sak som oppløsing av sameie gjøres sammen med ombytting av grunn på de eiendommene som inngår som eiere av sameiet.

 

Stedlig kompetanse

Sak etter § 2 a er det tradisjonelle jordskiftet som går ut på å løse opp "sameige mellom bruk." (Ot. prp. nr. 56 (1978-79) side 74, andre spalte). Selv om det ved innføringen av regelen ikke er tvil om at dette var et virkemiddel som var tenkt brukt i landbruksområder, er det i loven ikke gjort noen direkte avgrensing mht. rettens stedlige kompetanse. Likevel er det nok ikke gjennomført slike jordskiftesaker i tettbygde strøk der landbruks-, naturver,- og friluftsinteresser ikke er involvert. Hvorvidt den stedlige kompetansen her er til stede vil også her være noe uvisst.

Å gjøre bruk av dette virkemidlet i fortettingssammenheng vil kunne være aktuelt der et område ligger i sameie, og eierne ikke er enige om hvordan de skal utnytte dette arealet. Det er da ønskelig å dele opp sameiet til eneeide områder. Når det gjelder de begrensningene som ligger i §§ 1 og 3 a, vil nok de i en del tilfeller gjøre det vanskelig å fremme en slik sak.

Rettens kompetanse i slike saker er i tillegg avgrenset til der sameiet ligger "mellom bruk". Sameieandelene er med andre ord knyttet til eiendommer og ikke personer. Personlige sameier kan av den grunn ikke løses opp etter denne regelen. Her finnes det likevel muligheter i § 2 g, som er omtalt tidligere.

På bakgrunn av at dette kun dreier seg om sameier som ligger "mellom bruk", er det mulig at virkemidlet i praksis ikke vil ha særlig stor betydning i tilknytning til fortetting. I denne sammenhengen vil det sannsynligvis være viktigere for jordskifteretten å kunne stifte sameier, noe som det pr. i dag ikke finnes hjemmel for i jordskifteloven.

 

Bruksordning

Hjemmelen til å kunne foreta bruksordning gir jordskifteretten mulighet til å gi regler om at alt, eller en del av det som ligger til en eiendom, skal brukes sammen med eller i samspill med andre eiendommer på nærmere fastsatte måter og vilkår.

Retten kan gjennomføre bruksordning i områder der det er rettslig betinget sambruk, jf. § 2 c nr. 1. Med dette menes at to eller flere har en bruksutøvelse i ett og samme område, og hvor bruken er grunnet (tuftet) på et rettslig grunnlag. Dette være seg tidligere utskiftningsforretning, jordskifte, ekspropriasjon, avtale o.l. Sambruken kan utøve seg i et eneeid område, i et jordsameie, i et personlig sameie eller i en kombinasjon av disse.

Etter § 2 c nr. 2 er det også mulig å foreta bruksordning der det ikke er rettslig grunnet sambruk. Vilkåret er da at det foreligger "særlege grunnar". I vurderinga om dette vilkåret er oppfylt, må man gjøre en differansevurdering mellom virkningene av totalløsninger kontra enkeltløsninger. Med andre ord, er det en klar overvekt av fordeler for flere eiendommer dersom det blir foretatt en fellesskapsløsning i et område, framfor løsninger som ikke får virkning for mer enn de enkelte eierne hver for seg. Det er opp til retten å vurdere om forholdene på stedet er slik at det er mulig å foreta en bruksordning etter denne regelen. Foreløpig er det ingen rettspraksis på tolkningen av "særlege grunnar", da begrepet ble innført med revisjonen i 1998. Selv om det ved denne endringen ble gjort en "oppmykning" av gjeldende rett som inneholdt begrepet "særs vanskeleg", er regelen fremdeles å regne som en unntaksregel, jf. Ot. prp. nr. 57 (1997-98), side 122.

Det jordskifteretten gjør under en bruksordning er å gi regler for en eller flere typer bruk i et område. Dette være seg regler for vedlikehold og bruk av en vei, regler for parkering i et område, osv. Disse reglene kan være varierende i omfang alt etter hva behovet i det enkelte tilfelle er. Noen ganger er det nødvendig med svært detaljerte regler, mens det andre ganger bare er behov for noen overordna prinsipp. Eksempel på dette kan være veier på mange kilometer med flere titalls parter, der det blir utarbeidet ett sett vedtekter som omhandler alt fra veistyrets plikter og myndighet til hvordan veien skal vedlikeholdes. Eller ordning av en hytteeiers gangveirett over en eiendom. Her er det klart at omfanget av regler som må utarbeides, er svært ulikt. Retten kan også iverksette midlertidige bruksordningsregler så lenge jordskiftet pågår, jf. opplistingen av meglingsteknikker som er gjort tidligere.

 

Stedlig kompetanse

I § 35 er det gjort en opplisting av hva en bruksordning blant annet kan gå ut på. Her er det kun bokstav h som inneholder en direkte avgrensning mht. stedlig kompetanse. Av innholdet i opplistinga ser vi likevel at det i hovedsak er landbruksdrift dette tiltaket er tenkt å fremme. Men opplistinga er ikke uttømmende, og spørsmålet blir da om det er mulig å ordne bruken også der denne ikke har tilknytning til landbruket.

Som tidligere nevnt, ble det i forbindelse med revisjonen av loven i 1998 gjort en endring i § 35 h. Den bruksordning som en nå kan gjøre etter denne regelen, er ikke lenger avgrenset til landbruksnæring, men til områder som er lagt ut etter § 20-4 nr. 2, 3 og 5 i pbl. eller som er regulert til slik bruk eller vern eller i uregulert område. Bakgrunnen for dette var at begrepet landbruksnæring, landbrukseiendom og jord- og skogbruk skaper tolkningsproblemer. Det finnes ikke noen entydige definisjoner av disse begrepene verken i lovtekster, forarbeider eller rettspraksis. Landbruksdepartementet kom derfor til at det var bedre å gjøre en endring i loven ved å avgrense kompetansen i forhold til områdets planstatus.

Det er noe uklart om den avgrensing som er gjort i § 35 h må ses på som retningsgivende for hvor og for hvilken bruk en bruksordning kan gjennomføres. Et argument for dette, er at innholdet i de andre bokstavene under § 35 er av en slik art at de ikke trenger en direkte avgrensing. En bruksordning etter disse bokstavene vil automatisk måtte foregå innenfor et område med en slik planstatus som er beskrevet under bokstav h. Med bakgrunn i dette vil det ligge klare begrensninger på den mulighet det er å gjøre bruk av et slikt tiltak i fortettingssammenheng.

Det er likevel blitt gjennomført bruksordningssaker som ikke har tilknytning til landbruksdrift, jf. det som er sagt i Ot. prp. 56 (1978-79) side 12, første spalte. En sak som er gjennomført, er sak 16/1995 ved Sør-Gudbrandsdal jordskifterett. Det er derfor mulig en slik tolkning som er gjort i avsnittet over, er for innskrenkende, og at man må legge mer vekt på at denne opplistingen ikke er uttømmende.

Vi kan her bare konstatere at det foreløpig er noe uklart hvorvidt jordskifteretten kan gjennomføre saker etter § 2 c utover de områdene som har en slik planstatus, som nevnt ovenfor.

Når det gjelder den begrensning som er gjort i § 35 h, er det likevel ikke avgjørende hva området er regulert eller utlagt som i regulerings-/kommuneplanen. Det er hvordan området faktisk fremstår som er det sentrale. Er et område i sin karakter et friareal for folk flest, men lagt ut i kommuneplanen som byggeområder, har jordskifteretten hjemmel til å foreta en bruksordning etter § 35 h. Jordskifteretten kan også ta med andre områder enn de som er nevnt ovenfor, når dette er "nødvendig av omsyn til jordskiftet". På denne måten er det altså mulig å ta med andre areal enn de som inngår i hovedregelen.

Ordning av bruken i et fortettingsområde vil i en del tilfeller kunne gi svært positive effekter.

Med tanke på den usikkerhet som er skissert ovenfor, angående jordskifterettens stedlige kompetanse i bruksordningssaker, ble det i fjor krevd en interessant jordskiftesak i Skien, (eksempelområdet Huken), sak nr. 7/1998 for Grenland jordskifterett. Kravet går her bl.a. ut på å få til regler for et felles vei- og parkeringsområde i et allerede fortettet område. Saken ble påbegynt i februar 1999.

Tidligere dominerte de relativt "enkle" bruksordningssakene der partenes egen bruk skal samordnes. Etterhvert har flere bruksordningssaker fått et noe annet innhold. Det gjelder tilrettelegging for omsetning av en aktuell ressurs. Til dette vil det ofte være knyttet en viss risiko. (En del av disse sakene vil for øvrig måtte fremmes etter § 2 e "sams tiltak", se nedenfor). Gjennomføring av slike tiltak kan derfor bare gjøres ved at det dannes et driftsselskap. Deltakelsen i dette selskapet må være frivillig. Jordskifteretten kan altså ikke pålegge noen å delta i et slikt selskap, da dette fort kan komme i konflikt med § 3 a. Det retten kan gjøre for selskapet er å fastsette de vedtekter som måtte være nødvendige. Jordskifteretten kan med andre ord legge forholdene til rette for at det skal kunne gjennomføres tiltak med en viss risiko, men selskapet har ingen plikt til å gjennomføre tiltaket. Forutsetningen for en gjennomføring er at flertallet av deltakerne gjør vedtak om dette. De av deltakerne som ikke vil gå inn i tiltaket, kan velge å stå utenfor. Disse må likevel stille den rettighet/ressurs som de innehar, til disposisjon for driftsselskapet mot at de har krav på vederlag.

Ser vi på dette i tilknytning til fortetting vil danning av et slikt driftsselskap være knyttet til boligbygging. Det kan i en del tilfeller være aktuelt å danne et utbyggingsselskap. På Tangen i Kristiansand ble det vurdert å gjennomføre en bruksordning/felles tiltak, for danning av et slikt selskap. Dette ble ikke gjort, da forholdene ble ordnet uten jordskifterettens hjelp før det ble tatt stilling til kompetansespørsmålet. I ettertid har man likevel kommet til at retten sannsynligvis ikke ville hatt hjemmel til å gjennomføre en slik sak. Disse vurderingene bygger riktignok på loven før den nå nylig ble revidert, og det var på det tidspunktet noe uavklart hvordan jordskifteretten skulle håndtere tiltak som det var knyttet risiko til. Det er mulig situasjonen ville stille seg noe annerledes i forhold til dette, når vi nå har fått klarere regler for hvordan slike saker skal håndteres.

For at kravet til utjenlighet, jf. § 1, skal kunne sies å være tilfredsstilt i tilknytning til å danne et slikt utbyggingsselskap, må sannsynligvis kommunen i en del tilfeller stille krav til en felles reguleringsplan der det blir vanskelig for grunneierne å kunne utnytte utbyggingsverdien før alle deltar i arbeidet.

 

Felles tiltak

Jordskifteretten har i § 2 e hjemmel til å "skipe sams tiltak". "Skipe" er i denne sammenhengen ment å omfatte både det å få i stand nye tiltak, og det å endre på omfang og utforming av eksisterende tiltak.

Hjemmelen til å danne felles tiltak er mest brukt i forbindelse med bygging av veier. Men også en rekke andre tiltak som f.eks. gjerdehold, opparbeidelse av opplagsplasser for tømmer og tilrettelegging for parkeringsplasser er vanlig. En jordskiftesak som inneholder et slikt tiltak omfatter ikke bare det å få anlegget gjennomført. Retten må også utarbeide regler om bruk, vedlikehold, kostnadsfordeling m.m.

Det spesielle med lag som er organisert av jordskifteretten i forbindelse med felles tiltak, er at medlemskapet ikke er personlig, men er bundet til en eiendom og kan ikke skilles fra denne. I tillegg er det jordskifteretten som vedtar hvem som skal være medlemmer i laget og hvor stor andel hver enkelt skal delta med. Medlemmene har for øvrig ikke anledning til å melde seg ut av laget.

 

Stedlig kompetanse

I forbindelse med revisjonen av loven i 1998 ble det, som tidligere nevnt, gjort en endring i tilknytning til danning av felles tiltak. Fra en avgrensing som knyttet seg til jord- og skogbrukseiendommer, er nå kompetansen knyttet til hva området er lagt ut som i kommuneplan eller reguleringsplan på samme måten som for bruksordning etter § 35 h.

I fortettingssammenheng vil danning av felles tiltak kunne være svært nyttig. Investeringer i vann og avløp, veier, parkeringsanlegg, friområder m.m. vil med fordel kunne vært gjort på en slik måte. Betydelige problem mellom grunneierne som oppstår i tilknytning til dette, vil med andre ord kunne bli løst gjennom en slik jordskiftesak. Dessuten vil danningen av et slikt tiltak ofte føre til bedre løsninger for området generelt sett. Utnyttelsen av området vil kunne bli bedre og gjennomføres med mindre kostnader enn dersom man ikke går sammen om slike investeringer.

Mulighetene til å gjøre bruk av felles tiltak med den hensikt å fortette et område vil være den samme som for bruksordning etter § 35 h, jf. § 34 a. Det avgjørende er hvordan området fremstår på det tidspunktet retten skal avgjøre om saken kan fremmes, jf. avsnittet om bruksordning ovenfor.

For at kravet til utjenlighet i § 1 kan sies å være tilfredsstilt, vil det i en del tilfeller trolig være nødvendig at kommunen stiller krav til utbyggingen i området som gjør det vanskelig for grunneierne å utnytte eiendommene hver for seg.

 

Skjønn

Med lovrevisjonen i 1998 ble det innført en generell adgang for offentlige myndigheter til å kunne kreve jordskifte i tilknytning til utbygging og vern, jf. § 5, femte ledd. Vilkårene er at vedkommende myndighet har ekspropriasjonshjemmel for tiltaket eller er kompetent til å treffe regulerende vedtak som avgrenser eierrådigheten. Dersom en jordskiftesak blir holdt samtidig eller i forbindelse med en ekspropriasjon, er det jordskifteretten som holder skjønnet, jf. § 6, første ledd. Partene kan også avtale at jordskifteretten holder skjønnet ved ekspropriasjon og regulering av "eigarrådvelde", avtaleskjønn, jf. § 6, andre og tredje ledd.

Innføringen av en slik hjemmel i jordskifteloven ble sett på som fordelaktig, da en gjennom dette kan foreta arealbytte for hele eller deler av området som skal bygges ut/vernes, i steden for bare å gjennomføre ekspropriasjon.

 

Stedlig kompetanse

Den stedlige kompetansen jordskifteretten har til å holde skjønn etter § 6, er avgrenset til kun å gjelde i LNF-områder, i områder som er regulert til slik bruk eller vern og i uregulert område for nevnte skjønn, jf. § 6, femte ledd. På samme måten som kompetansen jordskifteretten har til å gjennomføre saker om felles tiltak (§ 2 e), vil det ikke være avgjørende hva området er lagt ut som i kommuneplanen. Problemstillinga vil være; hadde det regulerte område blitt lagt ut som LNF-område - eller inngått som del av et slikt område - dersom det skulle lages en kommuneplan før reguleringa. Det vil med andre ord bli en påregnelig vurdering som må gjøres. (Ot. prp. nr. 57 (1997-98) side 128, første spalte).

Knyttet opp mot fortetting vil den generelle hjemmelen som offentlige myndigheter nå har fått til å kreve jordskifte, være interessant. Kommunene kan nå vedta en reguleringsplan som går ut på å fortette et område. Gjennom denne har kommunen ekspropriasjonshjemmel i pbl. § 35, og kan da kreve jordskifte jf. § 5, femte ledd. Jordskifteretten vil da kunne bruke de virkemidlene den har til rådighet, ombytting av grunn vil da være sentralt, og holder da skjønnet for det som ikke lar seg gjøre å "bøte på" gjennom jordskiftet. Problemet i forhold til å gjennomføre dette i områder som skal fortettes, ligger i avgrensingen til LNF-områder.

 

Litteratur

Austenå, T. og Øvstedal, S., 1994. Jordskifteloven med kommentarar. Universitetsforlaget Oslo.
NOU 1976: 50. Revisjon av jordskifteloven.
Landbruksdepartementet, 1995. Jordskifteverkets framtidige arbeidsoppgaver. Rapport fra arbeidsgruppe nedsatt av Landbruksdepartementet.
M-0653 B.
Ot. prp. nr. 56 (1976-79). Om lov om jordskifte o.a.
Ot. prp. nr. 57 (1997-98). Om lov om revisjon av lov 21. desember 1979 nr. 77 om jordskifte o.a. og endringar i einskilde andre lover.
Rognes, J. og Sky, P.K., 1998. Tvistemegling og skifteplanforhandling i jordskifteretten
– sammendrag av en intervjuundersøkelse. Ås-NLH.
Rognes, J. og Sky, P.K., 1999. Meglingsaktivitet og teknikk i jordskifteretten. Kart og Plan nr. 1/1999 (i trykk).
Sevatdal, H., 1990. Planarbeid ved jordskifte. Kompendium. Institutt for planfag og rettslære. Ås-NLH.
Øvstedal, S., 1979. Jordskifteretten velger skifteplan. Melding nr. 28. Institutt for jordskifte og eiendomsutforming. Ås- NLH.