Høringsuttalelse - forslag til ny forskrift om eiendomsmegling og overgangsregler for ny lov om eiendomsmegling

Vi viser til departementets høringsbrev av 25. juni 2007 vedrørende ovennevnte høring.

Det er en prioritert oppgave for Advokatforeningen å drive rettspolitisk arbeid gjennom høringsuttalelser. Advokatforeningen har derfor en rekke lovutvalg inndelt etter fagområder. I våre lovutvalg sitter advokater med særskilte kunnskaper innenfor det aktuelle fagfelt og hvert lovutvalg består av advokater med ulik erfaringsbakgrunn og kompetanse innenfor fagområdet. Arbeidet i lovutvalgene er frivillig og ulønnet.

Advokatforeningen ser det som sin oppgave å være en uavhengig høringsinstans med fokus på rettssikkerhet og på kvaliteten av den foreslåtte lovgivningen.

I saker som angår advokaters rammevilkår vil imidlertid regelendringen også bli vurdert opp mot advokatbransjens interesser. Det vil i disse tilfellene bli opplyst at vi uttaler oss som en berørt bransjeorganisasjon og ikke som et uavhengig ekspertorgan. Årsaken til at vi sondrer mellom disse rollene er at vi ønsker å opprettholde og videreutvikle den troverdighet Advokatforeningen har som et uavhengig og upolitisk ekspertorgan i lovgivningsprosessen.

I den foreliggende sak uttaler Advokatforeningen seg som ekspertorgan. Saken er forelagt lovutvalget for eiendomsmegling og eiendomsmeglingsgruppen. Lovutvalget består av Jens Bull (leder), Inger Johanne Dehli, Johan Arnt Mettevoll, Norleiv Arne Pedersen, og Svein Kristian Wikstrøm. Eiendomsmeglergruppen består av: Knut Idland (leder), Jens Bull, Inge Fjeldstad, Jahn Magnus Jahnsen, John Jonassen, Knut Kopstad, Dag Robertsen, Inger Johanne Dehli og Johan Arnt Mettevoll.

Advokatforeningen avgir følgende høringsuttalelse og til de enkelte punkter i forslaget bemerkes:

2.2.

Visse former for eiendomsmeglervirksomhet.

Kredittilsynet gir uttrykk for at det er behov for en mer omfattende og detaljert utredning før det gis nye forskriftsbestemmelser om utleiemegling, næringsmegling og utenlandsmegling.

Advokatforeningen slutter seg til denne vurdering, men tilføyer at det er svært viktig at utredningen skjer raskt, idet det er uheldig at loven trer i kraft og således får full anvendelse på disse områder uten at forskriftsverket er på plass.

2.3.

Virksomhet som drives av boligbyggelag.

Advokatforeningen har ingen innvendinger mot Kredittilsynets forslag på dette punkt.

2.4.

Rettshjelperes adgang til å drive eiendomsmegling.

Ny eiendomsmeglingslov § 2-1, 3. ledd åpner for at departementet i forskrift kan fastsette at eiendomsmegling kan drives av foretak som driver rettshjelpsvirksomhet etter domstolloven (rettshjelpere).

Kredittilsynet fremmer imidlertid ikke forslag til slik forskriftsbestemmelse, bl.a. under henvisning til at det ikke stilles noe krav til praksis for å etablere rettshjelpsvirksomhet, og at praksis som rettshjelper ikke innebærer arbeidsoppgaver direkte relatert til eiendomsmeglervirksomhet.

Selv om det kan argumenteres for at heller ikke advokater nødvendigvis har relevant eiendomsmeglingsfaglig praksis når de får sin bevilling, er Advokatforeningen av den oppfatning at det er en avgjørende forskjell på den praksis som kreves for å få advokatbevilling og som skjer under kyndig veiledning, og egen virksomhet som rettshjelper.

Advokatforeningen kan også slutte seg til Kredittilsynets påpekning av de muligheter jurister har til å skaffe seg nødvendig praksis hos advokater eller i eiendomsmeglingsforetak.

Advokatforeningen er således enig i Kredittilsynets vurdering av at rettshjelpere ikke gis anledning til å etablere egen eiendomsmeglingsvirksomhet.

2.5.

Regler for filialer/datterselskaper.

Kredittilsynet foreslår at gjeldende forskrift § 7-1 om avdelingskontor eller datterselskap i utlandet ikke videreføres, under henvisning til at behovet er lite, og at det er mest hensiktsmessig at den enkelte søknad på dette området vurderes konkret.

Advokatforeningen har ingen bemerkninger til dette.

2.6.

Opplysninger som skal fremgå av søknad om tillatelse.

Etter ny eiendomsmeglingslovs § 2-3, 1. ledd siste punktum kan Kredittilsynet "fastsette nærmere regler om hvilke opplysninger som skal fremgå av søknaden". Kredittilsynet foreslår imidlertid ikke slike regler. Derimot sies det at Kredittilsynet i forbindelse med lovens ikrafttredelse Al komme nærmere tilbake til detaljene vedrørende tildeling av tillatelse, herunder kravet til dokumentasjon. Samtidig varsles hovedtrekkene i den praksis man tar sikte på å legge seg på.

Advokatforeningen har i og for seg ingen innvendinger til de hovedtrekk som nevnes, men mener det ville være mer hensiktsmessig at disse inntas i forskriften.

2.7.

Sikkerhetsstillelse.

Under henvisning til økningen i eiendomsprisene på 28,6 % siden forrige regulering av kravene til sikkerhetsstillelse i 2004, foreslås kravet øket til 30 millioner kroner, begrenset til to millioner kroner pr. formidling pr. skadelidt, dog ikke før utgangen av 2008.

Dette utgjør en økning på 50 % for den generelle sikkerhetsstillelse og too % pr. formidling pr. skadelidt.

Når det samtidig uttales at man ikke er kjent med tilfeller der sikkerheten etter de gjeldene bestemmelser ikke har vært tilstrekkelig, synes den foreslåtte økning etter Advokatforeningens oppfatning å være unødvendig. Det bør i denne sammenheng tas hensyn til, som Kredittilsynet selv påpeker, at økt krav til sikkerhetsstillelse medfører høyere omkostninger for forbrukerne.

2.8.

Melding om foretakets eiere.

Advokatforeningen støtter forslaget om at oppgave skal gis om både direkte og indirekte eiere av foretaket.

2.9.

Melding om foretakets ledelse, rettigheter og plikter for fagansvarlig, politiattest.

Advokatforeningen støtter Kredittilsynets forslag om at foretakets fagansvarlig skal ha ansvaret for at det etableres forsvarlig intern kontroll etter styrets retningslinjer og for ansvaret for at foretakets ansatte har de nødvendige, faglige kvalifikasjoner.

Advokatforeningen mener imidlertid at den foreslåtte forskriftsbestemmelse om at samme person bare kan være fagansvarlig for ett foretak eller en filial blir for lite fleksibel. I denne sammenheng bemerkes at kompetansekravene til de øvrige ansatte er økt. Dessuten vil forslaget føre til unødvendige, økte kostnader for forbrukerne. Dette bør ses i lys av at den nye lov samlet sett vil føre til økte kostnader. Dersom en fagansvarlig, som ikke skal ha ansvar for det enkelte oppdrag, kan være ansvarlig for to eller flere kontorer, vil kostnadene kunne reduseres betydelig.

Når det gjelder forslaget til forskrift om politiattest, er Advokatforeningen ikke uenig i Kredittilsynets vurdering av hvilke forhold som er relevante for å vurdere skikkethet ved utøvelse av eiendomsmeglingsvirksomhet. I den grad politiattestene kan få betydning for utfallet av foretakets søknader, mener Advokatforeningen at personvernet må vike, i den forstand at foretaket bør ha krav på å vite innholdet i politiattesten før søknaden sendes inn.

2.10.

Journalføring.

Advokatforeningen har ingen merknader til Kredittilsynets forslag på dette punkt.

2.11.

Behandling av klientmidler.

Kredittilsynet foreslår at kravet til erklæring fra bankene om at motregning ikke skal foretas mot klientbankkontoen, ikke skal videreføres, under henvisning til at det ikke anses nødvendig da bankene uansett ikke ville ha anledning til å foreta slik motregning.

Advokatforeningen konstaterer at det i så fall ikke Al bli samsvar mellom reglene om behandling av advokaters og eiendomsmeglingsforetaks klientmidler, noe som synes uheldig.

Tilsynsrådet for Advokatvirksomhet, som ikke er oppført på listen over høringsinstanser, bør få anledning til å uttale seg om dette spørsmål.

Advokatforeningen har ingen innvendinger mot Kredittilsynets øvrige bemerkninger og forslag om behandling av klientmidler.

2.12.

Bruk av kontraktsmedhjelpere.

Advokatforeningen har ingen bemerkninger til Kredittilsynets forslag på dette punkt.

2.13.

Krav til eksamen og praksis for meglerbrev.

Advokatforeningen er i hovedtrekk enig i Kredittilsynets vurderinger av hvilke krav som bør stilles til eksamen og praksis for meglerbrev.

2.14.

Godkjenning av søkere med yrkeserfaring fra andre land.

Advokatforeningen har ingen innvendinger mot forslaget om å videreføre gjeldende bestemmelser på dette felt.

2.15.

Praksiskrav for jurister.

Kredittilsynet foreslår at praksiskravet for jurister for å kunne være fagansvarlig eller ansvarlig megler likestilles med praksiskravet til eiendomsmeglingskandidater, d.v.s. to års praksis i eiendomsmeglingsvirksomhet, herunder i advokatfirma "med tilstrekkelig omfattende eiendomsmegling".

Advokatforeningen bemerker at det særlig i distriktene er behov for at advokatene kan tilby eiendomsmeglingstjenester. For rekruttering av yngre jurister, Al det være ønskelig at kravet til omfanget av eiendomsmeglingsvirksomhet i advokatfirmaet, ikke gjøres for omfattende.

2.15.

Eksamenskrav for medhjelper.

Advokatforeningen støtter Kredittilsynets forslag om at bransjeorganisasjoner og utdanningsinstitusjoner gis anledning til å arrangere eksamen for medhjelpere, etter et opplegg hvor Kredittilsynet gir forhåndsgodkjennelse av innhold og form. Advokatforeningen er også enig i den oppregning av fagområder som bør inkluderes i opplæringen.

2.17.

Foretaks og advokaters adgang til å drive annen virksomhet.

De foreslåtte forskriftsbestemmelser må ses på bakgrunn av at ny eiendomsmeglingslov i § 5-1 første ledd langt på vei viderefører gjeldende lovs § 2-6 første ledd, men nå er utformet slik at eiendomsmeglingsforetak bare kan drive virksomhet som har naturlig sammenheng med eiendomsmegling, og som ikke er egnet til å svekke tilliten til foretakets integritet og uavhengighet. Bestemmelsen gjelder også advokater som driver eiendomsmegling, men for disse er det gitt en spesialbestemmelse i annet ledd som sier at bestemmelsens første ledd ikke er til hinder for at advokater driver rettshjelpvirksomhet som ikke er egnet til å svekke tilliten til deres integritet og uavhengighet. Ny lovs § 5-1 tredje ledd gir departementet hjemmel for å gjøre unntak fra, eller fastsette nærmere regler om adgangen til å drive annen virksomhet.

I forskriftsforslagets § 5-1, 1. ledd er listet opp en del typer virksomhet som fortsatt kan drives i tillegg til eiendomsmegling.

Enkelte tidligere tillatte virksomheter.

Advokatforeningen støtter Kredittilsynets forslag om at eiendomsmeglingsforetak fortsatt skal kunne drive forretningsførsel for gårdeiere, taksering av fast eiendom som foretaket ikke har i oppdrag å formidle, bistand ved gjennomføring av seksjonering, samt ved stiftelse av borettslag.

Advokatforeningen antar at "forretningsførsel for gårdeiere" også omfatter forretningsførsel for nybygg, sameier, borettslag og boligaksjeselskaper. Det hadde imidlertid vært ønskelig med en presisering av dette i forskriftsteksten. Advokatforeningen er også enig i at formidling av rengjøringstjenester, flyttetjenester, strømprodukter og innbo-og villaforsikringer heller ikke er egnet til å svekke tilliten til foretakets integritet eller uavhengighet.

Eiendomssyndikering.

Advokatforeningen er også enig i Kredittilsynets forslag under dette punkt.
Agentvirksomhet.

Advokatforeningen er enig med Kredittilsynet i at det er vanskelig for publikum å oppfatte forskjellen på når et eiendomsmeglingsforetak formidler eiendommer som ledd i eiendomsmeglingsvirksomhet, og når det opptrer som agent og bare bistår med annonsering og markedsføring.

Advokatforeningen støtter således forbudet mot at eiendomsmeglingsforetak skal kunne drive slik virksomhet.

Kredittformidling.

Advokatforeningen har vanskelig for å forstå sammenhengen mellom første og annet ledd i forskriftsforslagets § 5-2, når det gjelder advokaters virksomhet på dette området.

I første ledd foreslås det at advokater som driver eiendomsmegling, og som mottar inntekter eller andre fordeler i forbindelse med kredittformidling, skal gi selger og kjøper skriftlig informasjon om dette før handel sluttes. Advokatforeningen støtter dette forslaget.

I annet ledd synes det å fremgå direkte at advokater som driver eiendomsmegling, ikke kan motta slike inntekter eller fordeler.

Dersom meningen er å skille mellom advokatfirmaet og advokaten personlig, burde dette i det minste komme klarere frem, men selv om det gjøres et slikt skille, er det vanskelig å se en meningsbærende forskjell, særlig dersom advokatvirksomheten drives i et enkeltmannsforetak.

Som en klarere formulering av annet ledd vil Advokatforeningen foreslå: "Ansatte og personer med tilsvarende tilknytning til eiendomsmeglingsforetak eller advokatfirmaer som driver eiendomsmegling, kan ikke motta inntekter eller andre fordeler knyttet til kredittformidlingen."

Utleieforvaltning.

Advokatforeningen støtter Kredittilsynets forslag på dette punkt.

Eierskap i annonsemedier.

Advokatforeningen er av den oppfatning at meglerkjedenes eierskap til annonsemedier skaper store uklarheter for forbrukerne vedrørende prissettingen av tjenestene, og at slikt eierskap fortrinnsvis ikke burde være tillatt.

Dersom det allikevel tillates, bør det være et minimumskrav, som mindretallet i Bråthenutvalget påpeker, at kunden i tillegg til opplysning om at eierskap eksisterer, også får skriftlig informasjon om at det er full valgfrihet i valg av annonsemedium.

Eierskifteforsikringer m.v.

Advokatforeningen tiltrer Kredittilsynets forslag under dette punkt.

Særlig om advokaters virksomhet.

Advokatforeningen er opptatt av at advokatenes rettshjelpvirksomhet ved siden av eiendomsmeglingen, bør kunne drives på tradisjonelt vis. Mange advokater, ikke minst i distriktene, utover sine rådgiverfunksjoner gjennom styreverv i andre foretak.

I et brev til Kredittilsynet i forbindelse med forberedelsen av forskriftsarbeidet, skrev Advokatforeningens eiendomsmeglingsgruppe bl.a.:

"Eiendomsmeglingsgruppen aksepterer at det er innført begrensninger i å drive annen næringsvirksomhet også for advokater som driver eiendomsmegling.
Samtidig er gruppen svært opptatt av at dette forbudet ikke drives for langt, og at lovens § 5-1 (2) ikke tolkes for snevert.

Etter at proposisjonen ble fremlagt har gruppen registrert en økende bekymring fra medlemmer som har styreverv i selskaper som driver eiendomsrelatert virksomhet.

Tradisjonelt har styreverv vært og er en naturlig, integrert del av mange advokaters næringsvirksomhet. Dersom slike verv skulle bli ansett som stridende mot § 5-1, ville en del advokater få beskåret sitt næringsgrunnlag meget vesentlig. Dersom en kombinasjon av advokatvirksomhet og eiendomsmegling blir for byrdefull, vil dette kunne medføre at disse avslutter sin eiendomsmeglingsvirksomhet, noe som ville være svært uheldig, særlig i områder med begrenset tilgang på kvalifisert personell. I relativt tynt befolkede strøk vil det mange steder ikke være økonomi til at foretakene har personer med advokatbevilling eller eiendomsmeglerbrev ansatt på heltid.

Etter gruppens oppfatning bør hensynene bak det generelle forbudet, som oppsummert har vært formulert som et forbud mot "å operere i eiendomsmarkedet", kunne ivaretas uten et generelt forbud mot å påta seg slike styreverv.

Styrefunksjonen vil i de fleste tilfeller være en rådgiverrolle, en rolle som uten styrevervet må være uproblematisk i forhold til § 5-1 (2).

Eiendomsmeglingsgruppen foreslår at forskriftsbestemmelsen etter § 5-1 (3) gis en utforming som tillater slike styreverv under forutsetning av at eiendomsmeglingsvirksomheten ikke kan ta oppdrag for eller selge eiendom til de aktuelle selskap."

Advokatforeningen registrerer at Kredittilsynet legger til grunn at styreverv ikke i sin alminnelighet er egnet til å svekke tilliten til styremedlemmets uavhengighet i forbindelse med eiendomsmegling. Imidlertid sier Kredittilsynet uten forbehold at den nye lovs § 5-1 første og annet ledd vil være til hinder for at en advokat som driver med eiendomsmegling sitter i styret i "for eksempel et eiendomsutviklingsselskap." Advokatforeningen mener at dette er en unødig streng vurdering. Advokatens bakgrunn og rolle i selskapet, kan variere sterkt. Årsaken til at advokaten er valgt kan være kompetanse i forretningsmessig og ikke minst juridiske problemstillinger. Dersom det sørges for at "armlengdes avstand-prinsippet" ivaretas, ved at advokaten ikke har eierinteresser i selskapet og selvsagt i alle sammenhenger respekterer forbudet mot egenhandel, kan Advokatforeningen ikke se at et slikt styreverv behøver å være i strid med loven.

2.18.

Ansattes adgang til å drive annen virksomhet.

Advokatforeningen har forståelse for at Kredittilsynet finer det vanskelig å gi uttømmende forskriftsbestemmelser om hva som anses som ulovlig "handel med fast eiendom". Når det allikevel gis relativt presise anvisninger på hvorledes lovbestemmelsen vil bli praktisert, ville det etter Advokatforeningens syn vært hensiktsmessig å nedfelle dette i forskriften, med en samtidig reservasjon om at kasuistikken ikke er uttømmende.

Advokatforeningen er for øvrig enig med Kredittilsynet i de eksempler på handler som ikke anses å være i strid med loven.

2.19.

Register over ansattes rettigheter i fast eiendom.

Advokatforeningen har ingen innvendinger mot Kredittilsynets forslag under dette punkt.

2.20.

Egenhandel.

Advokatforeningen er enig med Kredittilsynet i at det ikke er behov for forksriftsbestemmelser om egenhandel i tillegg til lovens utførlige bestemmelser om dette i § 5-3. Etter Advokatforeningens syn er det imidlertid behov for å moderere bestemmelsen i lovens § 5-3 (i) siste punktum om forbud mot å kjøpe eller erverve rettigheter, som virksomheten har hatt i oppdrag å formidle. Ordlyden har her et evighetsperspektiv som neppe er nødvendig for å oppfylle lovens formål.

Advokatforeningen vil foreslå at det fastsettes en forskriftsbestemmelse som gjør unntak fra forbudet dersom det er mer enn 12 måneder siden oppdraget ble avsluttet eller oppsagt.
 

2.21.

Ansvarlig megler.

Arbeidsfordeling mellom ansvarlig megler og medhjelper.

Advokatforeningen antar at forskriftsforslagets § 6-5 reflekterer intensjonen bak lovens § 6-2, 2. ledd, men anser at forbudet mot at medhjelper skal kunne gi opplysninger av betydning for handelen, blir unødig rigid. Det vil lett kunne tenkes situasjoner hvor en interessent ønsker å innhente noen tilleggsopplysninger om eiendommen. Det synes lite hensiktsmessig at en medhjelper ikke skal kunne bistå med dette.

Advokatforeningen har for øvrig ingen innvendinger mot Kredittilsynets anførsler om arbeidsdelingen mellom ansvarlig megler, oppgjørsmedhjelpere og eiendomsmeglerfullmektig.

2.22.

Budgivning og innsyn i opplysninger.

Advokatforeningen har ingen bemerkninger til at gjeldende bestemmelser om budgivning videreføres i den ny forskrift. Foreningen deler imidlertid Datatilsynets betenkeligheter over forslaget om at budjournalen skal tilstiles partene uoppfordret.

Advokatforeningen har vanskelig for å se at det foreligger noe reelt behov for en slik ordning. Erfaring tilsier at det blant partene i en bolighandel svært sjelden er noen interesse for budjournalen, og at de aller fleste anser det tilstrekkelig at de har rett til innsyn hvis de ber om det. Advokatforeningen foreslår derfor at forslaget sløyfes.

2.23.

Plikt til å gi tilbud og skrive regning.

Advokatforeningen har ingen bemerkninger til Kredittilsynets forskriftsforslag vedrørende plikten til å gi pristilbud basert på timer, gitt at denne plikten allerede er lovbestemt.

Når det gjelder avsnittet om plikt til å skrive regning, registrerer Advokatforeningen at Kredittilsynet "er redd for" at et krav om at regningen skal inneholde en utregning av totalprisen - dersom kunden i stedet for provisjon eller fastpris hadde valgt timepris - lett vil kunne skape unødvendig konflikt og misnøye hos oppdragsgiver der forskjellen mellom alternativene blir vesentlig i kundens disfavør. Dette må anses om en kritikk av selve lovbestemmelsen, i tråd med den kritikk som ble fremført av bransjeorganisasjonene da proposisjonen ble fremlagt.

Det fremgår imidlertid ikke av lovteksten at timeliste skal gis, selv om dette er forutsatt i proposisjonen. En regning som ville tilfredsstille ordlyden i lovens § 7-2 tredje ledd ville være en beskrivelse av de arbeidsoppgaver som faktisk er utført, uten konkret angivelse av medgått tid. En slik oppgave ville også kunne være til mer veiledning for kunden enn en stikkordspreget timeliste.

2.24.

Rapportering til Kredittilsynet.

Advokatforeningen har ingen bemerkninger til dette punkt.

3 Overgangsregler.

3.2.

Krav til ansvarlig megler for hvert oppdrag.

Advokatforeningen antar at en kompromissløsning med hensyn til å godkjenne personer uten eiendomsmeglerbrev og formell utdannelse, men med godkjent praksis og en begrenset eksamen, er nødvendig for å sikre at det er tilstrekkelig antall kvalifisert personell i bransjen til enhver tid, samtidig med at det tas hensyn til ansattes mulighet til å fortsette i yrket.

Advokatforeningen antar imidlertid at EFF har bedre forutsetninger for å vurdere de reelle behov og avstår således fra å kommentere om den løsning som er valgt er den beste.

3.3

Krav til bestått eksamen for medhjelpere.

Advokatforeningen antar at tre år er en passende overgangsperiode for å avholde eksamen for medhjelpere.

3.4

Virksomhetsbegrensning for foretak og advokater.

Etter Advokatforeningens oppfatning tar forslaget om to års avviklingstid for advokater som har styreverv, som etter Kredittilsynets syn vil være i strid med ny lov § 5-1, ikke tilstrekkelig hensyn til behovet for en rimelig periode for å innrette virksomheten etter nye krav. I de fleste tilfelle vil det ikke være noe stort problem å avvikle styreverv i løpet av en to-års periode. Det vil derimot, kanskje særlig på mindre steder, kunne være betydelige vanskeligheter forbundet med å erstatte bortfallet av virksomhetsområdet med nye. Dette vil igjen kunne føre til at advokater i stedet avvikler eiendomsmeglingsvirksomheten, til skade for forbrukernes tilgang på eiendomsmeglingstjenester.

Advokatforeningen vil derfor foreslå at det gis en lenger overgangstid, for eksempel fire år.

3.5.

Virksomhetsbegrensning for ansatte.

Advokatforeningen antar at de hensyn som er nevnt for advokater i foregående punkt, ikke i samme grad gjør seg gjeldende for ansatte og har ingen innvendinger mot forslaget om to års overgangsperiode for disse.

3.6.

Krav til etterutdanning.

Advokatforeningen har ingen bemerkninger til dette punkt, hvor det foreslås utsettelse av innføring av nærmere bestemmelser om etterutdanning.

3.7.

Innføring av krav til boligbyggelag.

Advokatforeningen har ingen bemerkninger til dette punkt.

3.8.

Krav til styremedlemmer og daglige ledere.

Advokatforeningen har ingen innvendinger til dette punkt.

dna.pdf