§ 19 Midlertidig enerett til uteareal og §6 Seksjonering av tilbygg

Vi viser til deres e-post av 3. januar 2012. Det blir bedt om en avklaring på to spørsmål som gjelder eierseksjoneringsloven.

Departementet tar ikke stilling til enkeltsaker. Vi foretar imidlertid generelle fortolkninger når det gjelder lover som tilhører vårt ansvarsområde, blant annet eierseksjonsloven.

Midlertidig enerett til bruk
Kommunen har stilt spørsmål om en lovlig kan seksjonere alt uteareal som fellesareal, men vedtektsfeste eksklusiv bruksrett til uteareal.

Det går frem av eierseksjonsloven (esl.) § 19 at man i vedtektene kan fastsette at en eller flere seksjonseiere skal ha midlertidig enerett til å bruke bestemte deler av fellesarealene i sameiet. Det kan siteres følgende fra femte ledd første punktum:

 ”I vedtektene kan det gis bestemmelser om midlertidig enerett for en eller flere sameiere til bruk av bestemte deler av fellesarealene og om vilkårene for slik enerett.”

 Loven åpner således for å etablere midlertidig eksklusiv bruksrett til uteareal. I lovens forarbeider er dette omtalt nærmere, jf. Ot.prp. nr. 33 (1995-96) side 110:

Det følger av femte ledd første punktum at det i vedtektene kan gis bestemmelser om enerett for en eller flere av sameierne til bruk av deler av fellesarealene og om vilkårene for slik enerett. Spørsmålet er omtalt under pkt. 7.4. De arealene det er tale om, blir ikke varig knyttet til bruksenheten. Et eksempel kan være at en garasje kan disponeres av en sameier i hans eiertid, men da slik at garasjen kan disponeres av en annen sameier når den første seksjonen skifter eier. Er det garasjer nok til alle sameierne, vil det normalt være mer hensiktsmessig å innlemme garasjene i bruksenhetene, og i så fall krever eventuelle endringer en reseksjonering.

Videre står det på side 57:

Det kan imidlertid oppstå behov for å gi én eller flere sameiere midlertidig enerett til å bruke deler av fellesareal for kortere eller lengre tid. Et eksempel kan være garasjer, boder o.l. som sameiet ikke har nok av, og som sameierne kan bruke etter venteliste eller andre fordelingsregler, typisk slik at en av de andre sameierne "rykker opp" når seksjonen blir solgt. Det kan også være utearealer som en sameier får bruke som salgsareal, uterestaurant e.l. Slike behov foreligger i en del sameier, og i praksis løses disse i dag ved at sameierne vedtar en eller annen form for bruksreglement. Departementet legger til grunn at det er hensiktsmessig med en formalisert regulering av adgangen til å vedta slike bruksfordelinger. Regler om slik bruk av fellesarealer bør kunne vedtektsfestes med minst to tredjedels flertall. Det bør i så fall også gis nærmere regler om vederlag for bruken, om vedlikehold av arealene, om kompensasjon for påkostninger m.m.

Utkastet gir mulighet for å vedta midlertidige bruksfordelinger til fellesarealene i sameiet. Lovutkastet er således ikke ment å hjemle adgang til å vedta varige bruksfordelinger og ingen sameier vil under henvisning til vedtak etter bestemmelsen kunne påberope seg varig rett til slikt areal. Departementet anser det ikke som ønskelig at sameierne også skal kunne fastsette varige ordninger gjennom bruksreglement. Skal deler av fellesarealene tillegges en sameier som en varig ordning etter at eiendommen er seksjoner, må dette skje etter reglene om reseksjonering. Ettersom det bare kan treffes midlertidige bruksavtaler, er det ikke samme behov for tydelig avmerking og grenseoppmåling som der deler av eiendommen skal inngå som en varig del av en bruksenhet. Det stilles derfor ikke krav om oppmåling og kartlegging av arealene ved midlertidige avtaler om bruksfordeling. Eventuelle tvister om hvor grensene for den enkeltes bruk går, må fastsettes ved en tolkning av bruksreglementet.

Lovens og dens forarbeider angir ingen tidsangivelse for hva som ligger i begrepet ”midlertidig”. Begrepet er nyttet for å markere motsetningen til adgangen til ”varig” å etablere tilleggsdeler til bruksenheter i henhold til esl. § 6 første ledd.

Wyller skriver i sin kommentarutgave på side 76 at eneretten vil være midlertidig hvis den gjelder for et forhåndsbestemt tidsrom eller hvis den kan bringes til opphør av styret eller sameiermøtet. Videre sier han at hvis det ikke er oppgitt tidspunkt for

opphør, må eneretten kunne avvikles når som helst på sameiemøte med to tredjedels flertall. Departementet deler dette synet.

I og med at det ikke er fastsatt noen maksimaltid, antar departementet at det ikke er noe i veien for at den midlertidige bruksretten er langvarig. Det er likevel grunn til å understreke at loven med dette ikke hjemler adgang til å vedta varige bruksfordelinger.  Sameier vil ikke med henvisning til vedtak etter § 19 femte ledd kunne påberope seg varig rett til slikt areal. Departementet understreker at det ikke var lovgivers intensjon at sameierne også skulle kunne fastsette varige ordninger gjennom bruksreglement. Slike varige retter må etableres gjennom seksjonering av tilleggsdeler.

Seksjonering av tilbygg
Videre er det stilt spørsmål om en lovlig kan seksjonere eksisterende bygg med godkjent igangsettingstillatelse av tilbygg som ikke er påbegynt.

Tidspunktet for når en eiendom kan seksjoneres er regulert i eierseksjonsloven § 6 femte ledd, som lyder slik:

”Planlagt bygning kan ikke seksjoneres før det foreligger igangsettingstillatelse etter plan- og bygningsloven. I bestående bygning kan seksjoneringen bare omfatte bruksenheter som er ferdig utbygd.”

Spørsmålet er hvordan man skal kategorisere en bestående bygning med tillatelse til å utvide denne med ett tilbygg i forhold til denne bestemmelsen. Verken lovens ordlyd eller forarbeider gir noe klart svar på spørsmålet. Et viktig formål med kravet om at alle bruksenhetene i en bestående bygning skal være ferdig utbygd før eiendommen kan seksjoneres har vært å sikre at det ikke seksjoneres luftslott hvor enkelte planlagte seksjoner ikke blir bygd ut. Dette var et problem ved seksjonering av leiegårder før dagens eierseksjonslov trådte i kraft, og bidro til en del konflikter både i forhold til stemmegivning på sameiermøte og fordelingen av felleskostnader i sameiet. Ved å kreve at alle seksjonene i en bestående bygning må være ferdig utbygd før seksjonering har man derfor bevisst valgt en løsning som skulle bidra til å unngå denne type konflikter for fremtiden.

Ut fra nevnte formålsbetraktninger legger departementet til grunn at der ett tilbygg innebærer en utvidelse av bestående bruksenheter i bygget, vil hele eiendommen med påtenkt tilbygg anses som en bestående bygning. Det innebærer at tilbygget må være ferdig utbygd før eiendommen kan seksjoneres.  Departementet er derimot noe mer i tvil om hvordan regelen skal forstås der tilbygget fremstår som en ny selvstendig bygning med nye bruksenheter. Ut fra ovennevnte formålsbetraktninger kan det argumenteres for at også et slikt tilbygg må være ferdig utbygd før seksjonering kan gjennomføres. På den annen side kan det ut fra lovens ordlyd være mer nærliggende å betrakte dette som en kombinasjon av bestående bygg og nybygg.  Det kan være stor variasjonen i størrelsen på henholdsvis det bestående bygget og nybygget (tilbygget) fra sak til sak. Departementet kan ikke gi noe klart svar på hvordan man skal vurdere sistnevnte situasjon, men antar under tvil at spørsmålet må vurderes ut fra en konkret vurdering av hvorvidt tilbygget etter en naturlig språklig forståelse fremstår som ett nytt selvstendig bygg eller som en utvidelse av den bestående bygningen. Konklusjonen på denne vurderingen vil i så fall være utslagsgivende for om tilbygget kan seksjoneres på bakgrunn av en byggetillatelse eller om tilbygget må være ferdig utbygd.

Vi vil avslutningsvis understreke at det er kommunen som er seksjoneringsmyndighet, og som skal ta stilling til om det ut i fra opplysningene i saken er en bestående eller planlagt bygning i lovens forstand.