§ 16 - Tomtefesterens råderett over tomten før og etter en innløsning – enkelte spørsmål knyttet til reindriften

Saksnummer: 2005/01142 EP ATO

Dato: 25.05.2005

 

Tomtefesterens råderett over tomten før og etter en innløsning – enkelte spørsmål knyttet til reindriften

1. Vi viser til møte med Norske Reindriftssamers Landsforbund ved Inge E. Danielsen 4. mai 2005, fra Justisdepartementets side ledet av statssekretær Trond Prytz. I møtet synliggjorde Norske Reindriftssamers Landsforbund bl.a. en usikkerhet om hva som kan følge av at en festetomt på grunnlag av reglene om innløsning i lov 20. desember 1996 nr. 106 om tomtefeste, som endret i 2004, går over til å bli en eiendomstomt. Vi avtalte i møtet å avklare også skriftlig enkelte spørsmål som gjelder tomtefesterens råderett over tomten før og etter en innløsning.

2. Tomtefesteloven regulerer forholdet mellom personer som står i grunneierposisjon, bortfesterposisjon eller festerposisjon til en festet hustomt. Loven har ikke som formål å regulere forholdet til naboer, rettighetshavere for øvrig (utover når dette berører råderettsforholdet mellom de foran nevnte parter), brukere av allemannsretter eller mer generelle allmenne interesser. I et tomtefesteforhold gir loven § 16 festeren en omfattende fysisk råderett over tomten, og åpner i stor utstrekning for at partenes avtale regulerer spørsmål om fysisk råderett. Om ikke annet er avtalt, har festeren samme bruksrett over festetomten som en eier ville hatt, også f.eks. når det gjelder gjerdehold. At festeavtalen eventuelt ikke sier noe om størrelsen på tomten (punktfeste), vil i alminnelighet ikke i seg selv avgjøre andre bruksrettsspørsmål som kan oppstå mellom partene for det nærmeste arealet rundt huset, og som festeavtalen ikke omtaler.

Det følger av dette at innløsning av en festetomt som utgangspunkt ikke vil være avgjørende for bruken av eiendommen, da festeren allerede som tomtefester har en omfattende og dominerende, ofte total, fysisk råderett over tomten, innenfor rammen av festeformålet (f.eks. bruk til fritidshus).

I festetiden hindrer for øvrig tomtefesteloven ikke at festeavtalens parter gjør nærmere avtaler seg imellom om råderettsspørsmål som oppstår. I den grad festeavtalen begrenser festerens råderett, kan bortfesteren frafalle begrensningene.

3. Norske Reindriftssamers Landsforbund hadde i møtet enkelte spørsmål som særlig knyttet seg til punktfesteforhold. Når det gjelder innløsning av punktfeste spesielt, kan hver av de to partene i en festeavtale be fylkesmannen avgjøre hva som skal følge med ved inn­løsningen, jf. forskrift 8. juni 2001 nr. 570 om tomtefeste m.m. § 5, som endret i 2004. Hvis det holdes skjønn i saken, kan fylkesmannen overlate denne avgjørelsen til skjønnet. Så langt ikke annet er eller blir avtalt mellom partene om hvordan inn­løsningen kan gjennomføres, kan fylkesmannen eller skjønnet i en slik sak bl.a. ta alle avgjørelser som trengs for å holde oppe ”rådvaldsband over tomtearealet som følgjer av det tidlegare rettshøvet”, og ”fastsetje slike særrettar som ved innløysing av punktfeste er naudsynte for å halde oppe bruken av bortfestaren sin attverande eigedom, og for at brukarar av den attverande eigedom ikkje skal påførast særskilt tap eller kostnad ved at punktfestet blir ei sjølveigande tomt”, jf. § 5 annet ledd bokstav c og e.

I punktfesteforhold vil altså en bortfester som ønsker opprettholdt råderettsbegrensinger som følger av festeavtalen, kunne få den fremtidige rettsstillingen klart definert ved å be fylkesmannen fastsette hva som skal følge med ved innløsningen. Hvis bortfesteren ønsker å få fastsatt særretter for fremtiden, f. eks. om gjerdehold (noe som kan gjelde både gjerdeplikt og gjerdeforbud, og fysiske krav til (eventuelle) gjerder mv.), kan også dette tas opp i en slik sak. Hvis bortfesteren (eller festeren) retter en anmodning til fylkesmannen etter forskriften § 5, får fylkesmannen kompetanse til å avgjøre slike spørsmål, så langt ikke en avtale mellom partene i festeforholdet løser spørsmålene. Ved vurderingen av om særretter skal bli fastsatt, går det av § 5 annet ledd bokstav e frem at hensynet til ”brukarar av den attverande eigedom” kan gi avgjørende grunnlag for å fastsette nye særretter. Lovlig reindrift kan være en slik bruker av den gjenværende eiendom. Særretter som nevnt kan imidlertid bare fastsettes, av hensyn til brukerne, så langt fylkesmannen eller skjønnet finner at dette er nødvendig for at brukeren ikke skal bli påført ”særskilt tap eller kostnad ved at punktfestet blir ei sjølveigande tomt”.

I foredraget til kongelig resolusjon 15. oktober 2004, som fastsatte forskriften § 5 annet ledd bokstav e, se http://odin.dep.no/jd/norsk/dok/regelverk/lover/012041-080105/dok-bn.html, er det bl. a. følgende merknader til bokstav e:

”Der … vilkåra ligg føre, kan fylkesmannen fastsetje slike naudsynte nye særrettar for den attverande eigedom som etter dei konkrete tilhøva vil vere naturlege. Dette kan vere mellom anna om plikt til å halde gjerde på den innløyste tomta på eigen kostnad, eller til ikkje å setje opp gjerde, om beiterett over tomta, til å sikre tomta slik at noko der ikkje kan utgjere fåre for beitedyr som går inn på tomta, eller om rett til einskilde slag anna bruk av tomta. Det kan også setjast forbod mot einskilde slag verksemd, bruk eller tilstand på den utskilte tomta, eller forbod for eigaren av den utskilte tomta til einskilde slag bruk av bortfestaren sin attverande eigedom. Det er etter bokstav e ein viss terskel før særrettar kan påleggjast, jf. kravet om ”særskilt” tap eller kostnad og kravet om at særrettar er ”naudsynte” for å ”halde oppe bruken” av bortfestaren sin attverande eigedom. I eit område der det beitast kan det såleis vere avgjerande å få fastsett særrettar som gjeld dette, for å unngå at bruken av bortfestaren sin attverande eigedom til dette blir vanskeleggjort og fordyra. Hvis bortfestaren driver hogst på sin attverande eigedom, gjer derimot dette det ikkje naudsynt å gi han ein hogstrett på tomta som blir innløyst, og bokstav e skal såleis aldri nyttast til å skipe hogstrettar.”

Når det gjelder fastsettingen av størrelsen på tomten, vil departementet fremholde følgende: Ved innløsning av punktfestetomter i områder der rein lovlig beiter, kan fylkesmannen ved sin skjønnsmessige avgjørelse etter forskriften § 5 første ledd første punktum legge vekt på hensynet til reindriften ved vurderingen av hvor stor tomten bør være. Etter vår vurdering vil det være naturlig at fylkesmannen i områder med reindrift overveier om hensynet til reindriften bør tillegges betydning i denne sammenhengen. Vi viser ellers til foredraget i kgl. res. 15. oktober 2004 som behandler spørsmålet om fastsettingen av tomtestørrelsen nærmere.

4. Tomtefesteloven gjelder primært forholdet mellom partene i festeavtalen. Bredere samfunnsmessige interesser, herunder reindriftens interesser, varetas først og fremst gjennom annen lovgivning.

Vi vil i denne sammenheng nevne at uansett hva partene i festeavtalen har avtalt eller gjør avtale om, eller hva fylkesmannen fastsetter etter forskrift om tomtefeste m.m. § 5, vil de arealbruksbegrensningene som følger av plan- og bygningsloven 14. juni 1985 nr. 77 være bindende for partenes tiltak på eiendommen. Arealbruksbegrensninger kan fremgå av kommuneplanens arealdel, reguleringsplan og bebyggelsesplan, og er bindende bl.a. for tiltak som krever søknad og tillatelse etter lovens § 93, og for mindre tiltak på bebygd eiendom etter § 86 a, jf. lovens §§ 20-6 og 31. Denne loven har et vidt formål, jf. § 2, idet den bl.a. skal ”legge til rette for at arealbruk og bebyggelse blir til størst mulig gavn for den enkelte og samfunnet”, noe som bl.a. gjør at reindriftens interesser kan varetas ved kommunenes arealplanlegging etter loven. Plan- og bygningsloven er som kjent under revisjon, jf. Planlovutvalgets utredning II NOU 2003: 14, der forholdet til reindriften er særskilt behandlet s. 145-48. De spørsmål som er bakgrunnen for Norske Reindriftssamers Landsforbunds henvendelse til Justisdepartementet, bør også has for øye i det videre arbeid med revisjon av plan- og bygningsloven.

Vi vil også nevne lov 9. juni 1978 nr. 49 om reindrift § 15, som kan ha en viss betydning i forholdet mellom hytteeieres arealbruk og reindriften i reinbeiteområder. For nærmere spørsmål om denne paragrafen må vi imidlertid henvise til Landbruksdepartementet.