§ 22 - Spørsmål til lov om eierseksjoner § 22 - erverv boligseksjoner

Vi viser til din e-post av 8. februar 2017 med spørsmål om det er lovlig å innta forbud i vedtektene mot erverv av flere enn én boligseksjon i et eierseksjonssameie. 

Departementet tar ikke stilling til enkeltsaker. Vi foretar imidlertid generelle fortolkninger av lover som tilhører vårt ansvarsområde, blant annet eierseksjonsloven. Spørsmålet besvares derfor på generelt grunnlag.

Hovedregelen om forbud mot å erverve flere enn to boligseksjoner
I eierseksjonsloven § 22 tredje ledd første punktum fremgår hovedregelen om at én og samme seksjonseier ikke kan erverve flere enn to boligseksjoner i et eierseksjonssameie. Unntakene fra hovedregelen følger av annet, tredje og fjerde punktum i samme ledd.

Spørsmålet er om det er anledning til å vedtektsfeste et strengere forbud enn lovens regel, altså om det kan vedtektsfestes at ingen kan erverve flere enn én boligseksjon i det aktuelle eierseksjonssameiet. Lovens ordlyd gir ikke svar på spørsmålet.

Regelen om det såkalte ervervsforbudet ble foreslått fjernet i proposisjonen til den gjeldende eierseksjonsloven, jf. Ot. prp. nr. 33 (1995-1996). Under Stortingets behandling ønsket likevel et flertall i Kommunalkomitéen å videreføre regelen, jf. Innst. O. nr. 57 (1996-1997). I innstillingen står det følgende om bakgrunnen for at ervervsforbudet likevel ble videreført:

"Departementets begrunnelse for ikke å foreslå at et slikt forbud videreføres i ny lov er bl.a. at ervervsforbudet har hatt liten effekt med hensyn til målet om å spre eiendomsrett. Flertallet viser imidlertid til at avskaffelsen av bestemmelsen kan føre til at flere seksjoner kan kjøpes for investering, spekulasjon og utleie, og ser det som lite heldig. Det vil også kunne føre til interessemotsetninger mellom de som eier en seksjon til beboelse og de som eier flere seksjoner for å drive videreutleie. Flertallet vil derfor opprettholde forbudet mot å erverve mer enn to seksjoner i samme sameie…"

Hensynet bak regelen er altså å hindre at noen kjøper for mange seksjoner til investering og utleie, samt at det vil være uheldig med for høy konsentrasjon av stemmer på sameiermøte samlet på én eier (hensynet til «spredt» eierskap).

Ervervsforbudets forhold til regelen om rettslig rådighet (rettslig disposisjonsrett)
I proposisjonen foreslo departementet at sameierne som utgangspunkt skulle kunne vedtektsfeste begrensninger i sin rettslige rådighet, forutsatt et en slik begrensning fikk tilslutning fra den enkelte sameieren. Komitéen hadde ikke merknader til departementets forslag på dette punktet. Forholdet mellom ervervforbudet, som komitéen altså selv innførte, og regelen om at sameierne kan vedta begrensninger i den rettslige rådigheten, som departementet foreslo, ble heller ikke kommentert. Dette er årsaken til det tolkingsspørsmålet som her kommer på spissen.

Det er ikke holdepunkter i komitéens merknader for å mene at ervervsforbudet ble videreført på bakgrunn av et bevisst valg om å innføre en rettighet til å erverve inntil to boligseksjoner. Tvert imot var komitéen opptatt av den motsatte situasjonen; å begrense det antallet boligseksjoner noen kan erverve i et sameie. 

En vedtektsbestemmelse som avviker fra lovens hovedregel om at det er anledning til å erverve inntil to boligseksjoner i ett og samme sameie, vil kunne virke forvirrende for det boligsøkende publikum. Departementet er likevel av den oppfatning at en vedtektsbestemmelse om forbud mot å erverve mer enn én boligseksjon ikke strider mot de hensyn forbudet er ment å ivareta. Slik departementet ser det, følger det derfor av hovedregelen om adgangen til å begrense den rettslige rådigheten at sameiermøtet har kompetanse til å fastsette en slik vedtektsbestemmelse, men bare under forutsetning at den får tilslutning fra den enkelte sameier som berøres av vedtektsbestemmelsen.