§ 22, tredje ledd. Forbud mot erverv av mer enn to boligseksjoner

Dato: 24.10.07
Saksnummer: 07/2061-3 MFF

Vi viser til Deres brev av 7.9.2007, hvor De blant annet stiller spørsmål i tilknytning til forbudet mot å erverve mer enn to boligseksjoner i eierseksjonsloven § 22 tredje ledd.

Departementet tar ikke stilling til enkeltsaker. Vi foretar imidlertid generelle fortolkninger når det gjelder lover som tilhører vårt ansvarsområde, blant annet eierseksjonsloven. Spørsmålene besvares derfor på generelt grunnlag.

1.1 Eierseksjonsloven § 22 tredje ledd
Hovedregelen i eierseksjonsloven § 22 tredje ledd er at ingen kan erverve mer enn to boligseksjoner. De stiller spørsmål om en fysisk person som eier to boligseksjoner kan erverve flere seksjoner gjennom et selskap som vedkommende har en dominerende eller på annen måte avgjørende innflytelse over?

Bestemmelsen lyder slik: ”Ingen kan erverve mer enn to boligseksjoner, bortsett fra fritidsboliger, i sameiet.” Spørsmålet blir hva som menes med ordet ingen i denne forbindelse. En tolkning kan være å betrakte hver fysisk og juridisk person som selvstendige rettssubjekter. En annen tolkning kan være å legge vekt på de underliggende forholdene, og likestille seksjoner som den fysiske personer eier direkte med seksjoner som erverves av selskaper hvor vedkommende fysiske person har en dominerende eller på annen måte avgjørende innflytelse over.

Lovens ordlyd gir ikke noe klart svar på spørsmålet. Juridiske personer anses vanligvis som selvstendige rettssubjekter. Det kan derfor hevdes at det må foreligge klare holdepunkter dersom man skal likestille seksjoner som en fysisk person eier med seksjoner som eies av selvskaper som kontrolleres av den samme fysiske personen. På den annen side kan formålet med bestemmelsen – blant annet å spre eiendomsretten til boliger – tilsi en slik likebehandling.

Departementet er ikke kjent med dommer som tar stilling til spørsmålet. Bestemmelsen bygger på tilsvarende bestemmelse i eierseksjonsloven fra 1983 (§ 10 siste ledd). Både Justisdepartementets lovavdeling og Kommunal- og regionaldepartementet har lagt til grunn at hver fysiske og juridiske seksjon måtte vurderes som selvstendige rettssubjekter i forhold til den bestemmelsen, og da uavhengig av hvem som kontrollerer de ulike juridiske personene.

Dagens ervervsforbud kom inn under Kommunalkomiteens behandling av innstilling til forslaget om ny eierseksjonslov, og var begrunnet slik:

”... Departementets begrunnelse for ikke å foreslå et slikt forbud videreføres i ny lov er bl.a. at ervervsforbudet har hatt liten effekt med hensyn til å spre eiendomsrett. Flertallet viser imidlertid til at avskaffelsen av bestemmelsen kan føre til at flere seksjoner kan kjøpes for investering, spekulasjon og utleie, og ser det som lite heldig. Det vil også kunne føre til interessemotsetninger mellom de som eier en seksjon til beboelse og de som eier flere seksjoner for å drive utleie. Flertallet vil derfor opprettholde forbudet mot å erverve mer enn to seksjoner i samme sameie, ...” (vår utheving)

Departementet oppfatter dette sitatet slik at komiteen ønsket å opprettholde det gamle forbudet, ikke som et forsøk på å innskjerpe dagjeldende fortolkning av bestemmelsen.  Det kan i denne forbindelse vises til at komiteen selv innledningsvis referer til at departementet mente at bestemmelsen hadde liten effekt. Dersom komiteen ville innskjerpet bestemmelsen ville det derfor være nærliggende å gjøre det gjennom en presisering i lovteksten eller i lovmotivene. I mangel av spor etter slike forsøk legger departementet til grunn at fysiske og juridiske personer må vurderes som selvstendige rettssubjekter også i forhold til forbudet i dagens eierseksjonslov mot å erverve mer enn to boligsameier i et eierseksjonssameie.

1.2 Eierseksjonsloven § 22 annet ledd
Med tilslutning fra ”de det gjelder” kan det i vedtektene gis bestemmelser som begrenser den rettslige rådigheten, jf. eierseksjonsloven § 22 annet ledd. (De viser til § 20 annet ledd, men vi antar at det er en skrivefeil.) Det stilles så spørsmål om vedtektsbestemmelser som krever tilslutning fra de berørte bare får anvendelse for de seksjonseiere som enten har stemt for vedtektsbestemmelsen eller gitt vedtaket sin tilslutning, eller om det også må foreligge vedtektsbestemmelse og tilslutning fra de som ikke har stemt for vedtektsbestemmelsen før vedtektsbestemmelsen i det hele tatt kan få virkning.

Etter departementets vurdering er tilslutningskravet det vesentligste i denne og andre tilsvarende bestemmelser. Sameierne kan være interessert i båndlegge sin rettslige rådighet ut over det loven gjør. Slike beslutninger kan ha mer eller mindre vidtgående rekkevidde. Lovgiver har derfor beskyttet mindretallet mot flertallsbeslutninger på dette området. Loven stiller ikke krav om at alle må slutte seg til eventuelle rådighetsbegrensninger. Det er derfor ikke noe i veien for at for eksempel åtte av ti sameiere blir enige om å begrense sin rådighet, selv om de to siste seksjonseierne ikke vil begrense sin rådighet.

I tillegg til tilslutningskravet inneholder loven også et krav om at beslutningen vedtektsfestes. Dette gjøres på sameiermøte med kvalifisert flertall etter reglene i eierseksjonsloven § 28. Dersom rådighetsbegrensningen bare skal gjelde noen av seksjonene, bør det komme tydelig til uttrykk i den aktuelle vedtektsbestemmelsen.

Hvordan selve tilslutningen skal foregå er ikke lovregulert, og dette kan trolig gjøres på flere måter. Departementet legger etter dette til grunn at rådighetsbegrensninger vil være bindende for seksjonseier når vedkommende har gitt sin tilslutning og begrensningen også er vedtektsfestet. Begge vilkår må være oppfylt, og begrensningen vil gjelde fra det siste av disse tidspunktene. Fra samme tidspunkt vil også tredjepersoner som kjenner til bestemmelsene være bundet. Dersom vedtektsbestemmelsen i tillegg registreres i foretaksregisteret vil registreringen i tillegg avskjære godtroerverv fra fremtidige seksjonseiere og andre rettighetshavere, jf. eierseksjonsloven § 28 tredje ledd.