§ 47 - Tolkningen av overgangsbestemmelsen om stemmereglene i eierseksjonsloven

Vi viser til din henvendelse av 17. september. Du ønsker å få avklart hvilke stemmeregler som gjelder for eierseksjonssameier som ble seksjonert før dagens lov trådte i kraft, men som senere er blitt reseksjonert etter ny lov.

Departementet tar ikke stilling til enkeltsaker. Vi foretar imidlertid generelle fortolkninger av lover som tilhører vårt ansvarsområde, blant annet eierseksjonsloven (esl.). Spørsmålet besvares derfor på generelt grunnlag.

Eierseksjonsloven har regler for hvordan stemmer beregnes i sameier. Stemmerreglene er ulike for rene boligsameier og andre sameier (kombinerte sameier og næringssameier), jf. esl. § 37 (1). I sameier som bare inneholder boligseksjoner, regnes flertallet etter antall boligseksjoner, slik at hver seksjon gir én stemme. I andre sameier regnes flertallet etter sameiebrøk om ikke annet er fastsatt i vedtektene med tilslutning fra de sameiere det gjelder.

Det er adgang til å vedtektsfeste andre stemmeregler, med unntak for rene boligsameier.

Dagens eierseksjonslov har en overgangsbestemmelse om stemmeregler for sameier som ble opprettet før loven trådte i kraft (1. januar 1998). Det kan siteres fra esl. § 47:

”Bestemmelsen i § 37 første ledd medfører ingen endring av stemmerettsreglene i sameier hvor seksjonering er skjedd i samsvar med begjæring som er satt fram før loven her trer i kraft. I slike sameier kan det likevel med tilslutning fra alle sameierne fastsettes i vedtektene at den nevnte bestemmelsen skal gjelde.” 

Dette betyr at 1983-lovens stemmeregler skal gjelde for sameier som er etablert før 1. januar 1998, med mindre alle sameierne er enig om å følge den nye lovens ordning. For rene boligsameier er stemmereglene de samme i 83-loven og den nye loven; hver seksjon gir én stemme. For næringssameier og kombinerte sameier er regelen derimot forskjellig i de to lovene. Etter 83-loven var regelen at hver seksjon gav én stemme, men etter dagens lov beregnes stemmer etter brøk.

Overgangsbestemmelsen gjelder for sameier som ble seksjonert før loven trådte i kraft. Spørsmålet er om overgangsbestemmelsen også skal gjelde for sameier som er seksjonert før 1. januar 1998, men som senere er blitt reseksjonert etter den nye loven.

Etter lovens ordlyd skal overgangsbestemmelsen gjelde for sameier hvor seksjonering har skjedd i samsvar med begjæring som er satt fram før loventrådte i kraft. Etterfølgende reseksjonering nevnes ikke og er ikke nærmere kommentert i forarbeidene. Formålet med overgangsbestemmelsen var å sikre at det innbyrdes etablerte eierforholdet sameierne imellom ikke ble forrykket ved iverksettelsen av ny lov. Dette hensynet gjelder også etter en eventuell etterfølgende reseksjonering. Både lovens ordlyd og formål tilsier derfor etter departementets vurdering at overgangsbestemmelsen må forstås slik at for sameier som er seksjonert før 1. januar 1998 skal stemmereglene som da gjaldt fortsatt gjelde selv om sameiet senere blir reseksjonert etter 1997-loven.