§ 6 - Kan en boligseksjon inneholde to boligenheter?

Seksjoneringen skal ”omfatte alle bruksenhetene i eiendommen”, jf. eierseksjonsloven § 6 fjerde ledd.

Spørsmålet er hva som ligger i kravet om at eiendommen skal omfatte alle bruksenhetene i eiendommen. I lovens forarbeider er kravet om fullstendig seksjonering begrunnet med at ”en eventuell partsiell seksjonering kunne føre til uoversiktlige eiendomsforhold” og ”det til hver sameieandel som hovedregel knyttes enerett til bruk av en bruksenhet”, jf. Ot. prp nr. 33 (1995-96) på side 26. Dette tyder på at det ikke er fritt opp til eierne å la en boligseksjon omfatte flere bruksenheter.

Ved seksjonering skal inndelingen ”gi en formålstjenlig avgrensing av de enkelte bruksenheter”, jf. eierseksjonsloven § 6 første ledd.  Bruksenhetens hoveddel skal være en klart avgrenset og sammenhengende del av en bygning på eiendommen. For boliger er det krav om kjøkken, bad og wc innenfor bruksenhetens hoveddel, jf. eierseksjonsloven § 6 syvende ledd. Deler av disse kravene gjelder ikke for fritidsboliger eller boliger som inngår i en samleseksjon uten at det skal redegjøres nærmere for dette.

Bruksenheten kan i tillegg omfatte andre deler av eiendommen. Loven angir dermed en del minstekrav, men gir ikke særlig veiledning om inndelingen utover dette. 

I forhold til hva en tilleggsdel kan inneholde, er det imidlertid grunn til å se på en dom avsagt av Høyesterett, jf. Norsk Rettstidende 2004 side 1711. Det kan siteres fra side 1714 – 1718:

”(23)En eierseksjon er etter § 1 første ledd annet punktum en ”sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av en av flere boliger eller andre bruksenheter i eiendommen.

(24)Begrepet bruksenhet – som er sentral i vår sak – er omtalt i loven § 6 første ledd. Bestemmelsen opererer med en hoveddel, som skal være en klart avgrenset og sammenhengende del av en bygning på eiendommen, typisk en leilighet. Hoveddelen skal ha egen inngang. I tillegg kan bruksenheten omfatte andre deler av eiendommen – heretter kalt tilleggsdel. Inndelingen skal gi en formålstjenlig avgrensing av de enkelte bruksenheter.

(25) Etter § 6 syvende ledd er det et krav at hver bruksenhet skal ha kjøkken, bad og wc innenfor hoveddelen av bruksenheten. Til eventuelle tilleggsdeler er det ikke stilt spesielle krav.

(26) Alt som ikke inngår i bruksenheten som hoveddel og tilleggsdeler – som seksjonseier har enerett til å bruke – er fellesareal etter § 6 annet ledd. Deler av eiendommen som er nødvendige for andre bruksenheter, eller som i medhold av plan- og bygningsloven skal tjene beboernes eller bebyggelsens felles behov; typisk atkomst, trapper og korridorer, skal være fellesareal.

(27) Seksjonering skal etter fjerde ledd omfatte alle bruksenhetene i eiendommen, og det skal etter sjette ledd fastsettes om den enkelte enhet skal brukes til bolig (boligseksjon) eller til annet formål (næringsseksjon). Andre kategorier for bruken opererer loven ikke med. 

(31) Spørsmålet for Høyesterett er om loven er til hinder for at tilleggsdelen fremstår som en selvstendig boenhet. Adgangen til å opprette hoveddeler med fysisk atskilte tilleggsdeler, er altså ny i 1997-loven. Loven gir ingen nærmere beskrivelse av hva som kan omfattes av tilleggsdel. Spørsmålet må vurderes på bakgrunn av tidligere lov § 6, som hadde forbud mot å la ”grunn, garasjer, parkeringsplasser, boder, rom til felles bruk og lignende” utgjøre en del av en seksjon. I det høringsnotatet som lå til grunn for proposisjonen, sa departementet på side 23: 

”Etter utkastet skal det være et vilkår for seksjonering at det til hver sameieandel knyttes en bruksenhet, og at inndelingen gir en formåltjenlig avgrensing. Bruksenheten skal ha en hoveddel som er en klart avgrenset og sammenhengende del av en bygning på eiendommen. I tillegg kan bruksenheten omfatte andre deler av eiendommen. Det vil være adgang til å la bruksenheten omfatte for eksempel en bolig i annen etasje sammen med loftsbod et par etasjer høyere opp og dessuten en kjellerbod. Som et annet eksempel kan nevnes en bruksenhet med butikklokale og lagerrom som ikke henger sammen med lokalet. I praksis har det vist seg å være behov for slike kombinasjoner.” 

(32) Forslaget ble opprettholdt med samme begrunnelse i Ot.prp. nr. 33 (1995-96) på side 28. I kommentarene til § 6 sies det på side 95: 

”Det følger av første ledd at det til hver sameieandel skal knyttes enerett til bruk av en bruksenhet. … . Hoveddelen kan gå over flere etasjer hvis det er innvendig trapp mellom etasjene. I tillegg til hoveddelen kan bruksenheten omfatte andre deler av eiendommen. Dette kan være arealer i samme bygning, for eksempel lofts- eller kjellerboder, arealer i andre bygninger, for eksempel i et garasjebygg, eller det kan være utearealer, for eksempel en del av hagen. Dette er en endring i forhold til gjeldende lov, hvor det er bestemt at ”grunn, garasjer, parkeringsplasser, rom til felles bruk og lignende” ikke kan utgjøre del av en seksjon (§ 6) … .” 

(33) Videre het det på side 97: 

”I og med at bruksenheten ikke trenger å bestå av et sammenhengende areal i en bygning, er det nødvendig å presisere at kjøkken, bad og wc skal ligge innenfor hoveddelen av bruksenheten. Dette betyr at disse rommene må ligge i samme del av bruksenheten, og at de må kunne nås uten å passere fellesareal. Normalt vil de viktigste oppholdsrom ligge innenfor den samme delen av bruksenheten, men det kan tenkes at for eksempel et gjesterom er innredet på loftet, som bare kan nås via en felles trapp.” 

(34) Selv om forarbeidene først og fremst fokuserer på arealer som tidligere har vært fellesarealer, som boder og lignende, er det altså på det rene at også rene beboelsesrom, som gjesterom på loftet, er omfattet. Jeg kan heller ikke se at det er grunnlag for å utelukke arealer som tidligere har vært del av en boligseksjon. Ut fra sammenhengen i loven må jeg legge til grunn at en tilleggsdel kan omfatte alt som ikke må være fellesareal. 

(35) Spørsmålet er videre om loven setter begrensninger på bruken av en slik tilleggsdel. Loven har ingen særskilte bestemmelser om dette. Jeg må derfor ta utgangspunkt i den generelle bestemmelsen om sameiernes rett til bruk i § 19, der det i første ledd heter: 

”Den enkelte sameier har enerett til bruk av sin bruksenhet og rett til å nytte fellesarealer til det de er beregnet eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene.” 

(36) I dette ligger en svært vidtgående bruksrett innenfor rammen av formålet, i vårt tilfelle bolig. Sameieren har rett til selv å bo i bruksenheten, eventuelt sammen med sin familie, og til å ta andre personer opp i sin husstand. Retten omfatter også adgangen til fritt å la boligen stå tom, eller la andre personer disponere den, herunder rett til utleie, som jeg kommer tilbake til. Råderetten er begrenset av § 19 annet ledd hvoretter bruken ikke på en urimelig eller unødvendig måte må være til skade eller ulempe for andre sameiere. Denne unntaksbestemmelsen er ikke påberopt i vår sak. 

(37) Av § 19 følger det videre at en sameier i utgangspunktet har full adgang til å foreta ominnredninger, herunder bygningsmessige endringer, innenfor bruksenheten. Jeg nøyer meg med å vise til Hagen mfl: Eierseksjonsloven side 129.

(41)Sameiet har med styrke gjort gjeldende at en bygningsmessig oppgradering som medfører at tilleggsdelen tilfredsstiller kravene til en hoveddel – egen inngang, eget kjøkken og eget bad/wc – innebærer at det i realiteten er etablert to selvstendige bruksenheter – noe loven ikke tillater. Jeg kan ikke se at det er dekning for en slik forståelse. Når § 6 syvende ledd stiller krav om at kjøkken, bad og wc skal befinne seg innenfor hoveddelen av bruksenheten, må dette ses som minstekrav til hva bruksenheten skal inneholde. Det er ikke noe forbud mot å installere mer enn ett kjøkken eller flere bad/wc innenfor en enkelt bruksenhet. Avhengig av den bygningsmessige utforming vil slike installasjoner kunne gi grunnlag for etablering av to seksjoner etter reseksjonering – noe som vil kunne skje etter loven § 13. At man i stedet lar delene forbli innen samme seksjon kan vanskelig ses som en omgåelse av lovens system.” 

Departementet viser til dommen, og antar dermed at det er adgang til å seksjonere en boligseksjon som har en tilleggsdel som er en selvstendig boenhet, så lenge dette er innenfor de rammer som beskrives i dommen, se ovenfor.