§ 6 - Parkeringsplass som tilleggsdel i eierseksjonssameier. Uttalelse gitt til 1997-lov.

Saksnummer: 06/2374-1 MRB
Dato: 17.10.2006

De stiller spørsmål til i hvilke tilfeller parkeringsplasser i et eierseksjonssameie kan bli tilleggsdel til en bruksenhet.

Det skal til hver sameieandel i et eierseksjonssameie knyttes enerett til bruk av en bruksenhet, jf. eierseksjonsloven § 6 første ledd. Bruksenheten består av en hoveddel som skal være en klart avgrenset og sammenhengende del av en bygning på eiendommen. I tillegg kan bruksenheten omfatte andre deler av eiendommen, også kalt tilleggsdel, jf. eierseksjonsloven § 6 første ledd fjerde punktum. Som det fremgår av lovens forarbeider vil det være adgang til å la bruksenheten omfatte eksempelvis boder og garasjer som tilleggsdeler. Det er følgelig adgang til at parkeringsplasser inngår som tilleggsdel til en bruksenhet.

Det følger av eierseksjonsloven at enkelte arealer skal være fellesarealer. I tilfeller hvor parkeringsplasser skal være fellesarealer, er det ikke anledning til at arealet knyttes til en bruksenhet, jf. eierseksjonsloven § 6 annet ledd ”Enerett til bruk av fellesareal kan ikke knyttes til noen sameieandel.”.

Problemet er i hvilke tilfeller parkeringsarealer skal være fellesarealer. Det kan siteres følgende fra eierseksjonsloven § 6 annet ledd annet og tredje punktum:

”Med fellesareal forstås deler av eiendommen som ikke inngår i de enkelte bruksenheter. Deler av eiendommen som er nødvendige til bruk for andre bruksenheter i eiendommen, eller som etter bestemmelser, vedtak eller tillatelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven er fastsatt å skulle tjene beboernes eller bebyggelsens felles behov, skal være fellesareal.” (egen utheving)

For det første skal deler av eiendommen som er nødvendige til bruk for andre bruksenheter i eiendommen være fellesareal. Bruksenheter kan alltid brukes uten at det er parkeringsplasser. I lovens forarbeider er det som eksempler vist til slikt som inngangsparti, trappeoppgang, heiser og søppelboder. Uten tilgang til inngangsparti eller trappeoppgang vil det være vanskelig å få adgang til egen bruksenhet. Det er derimot neppe grunnlag for å si at parkeringsplasser er ”nødvendige” for bruk av bruksenheten.

For det andre skal deler av eiendommen som etter bestemmelser, vedtak eller tillatelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven er fastsatt å skulle tjene beboernes eller bebyggelsens felles behov, være fellesareal. Når det gjelder hvilke arealer det her siktes til, kan det vises til følgende bemerkninger i lovens forarbeider, Ot. prp. nr. 33 (1995-96) side 28:

”…bør ikke seksjonering kunne sette til side bestemmelser om arealbruk som er fastsatt ved lovbestemmelse eller gjennom vedtak i medhold av plan- og bygningsloven. Dette gjelder der det er fastsatt at visse deler av eiendommen skal tjene beboernes eller bebyggelsens behov, f.eks. som lekeplass eller parkeringsareal. Som Miljøverndepartementet peker på, er det i forhold til arealbruken viktig å ivareta de alminnelige hensyn i plan- og bygningsloven. Er det for eksempel fem biloppstillingsplasser på en eiendom som inneholder 10 bruksenheter, og parkeringsplassene i byggetillatelsen er forutsatt å tjene beboernes behov for parkering, kan ikke plassene inngå som deler av bruksenhetene, da dette for alltid vil avskjære de øvrige seksjonene muligheten for biloppstillingsplass. Er det imidlertid flere plasser enn boliger, vil det kunne tildeles en plass til hver seksjon, mens et eventuelt overskudd av plasser kan være fellesareal. Departementet foreslår at en regulering av disse forhold utrykkelig fremgår av loven.”

Det avgjørende i forhold til om parkeringsplasser kan være tilleggsareal er følgelig om sameiets parkeringsarealer etter bestemmelser, vedtak eller tillatelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven er fastsatt å skulle tjene beboernes eller bebyggelsens felles behov. Om dette er tilfellet, vil måtte avgjøres etter en konkret vurdering i den enkelte sak og ut fra reglene i plan- og bygningsloven. Eierseksjonsloven stiller ikke krav utover det som følger av plan- og bygningsloven.

Det er stilt spørsmål til om plan- og bygningsloven kan stille krav til at parkeringsareal kan fastsettes til å skulle tjene beboernes eller bebyggelsens felles behov. Deler av plan- og bygningsloven § 69 lyder:

 ”1. Ved bebyggelse skal en så stor del av tomta holdes ubebygd at bebyggelsen får tilfredsstillende lysforhold og brannsikring. Det skal også i nødvendig utstrekning sikres areal for tilfredsstillende oppholdssted i det fri for beboerne, herunder lekeplass for barn, og for avkjørsel og parkering av biler, motorsykler og sykler for bebyggelsens behov.
2. For å tilfredsstille formål som nevnt under nr. 1 kan kommunen godta at fellesareal avsettes for flere eiendommer.
3. Ved vedtekt kan gis bestemmelser om utforming og opparbeiding av ubebygd del av tomt og av fellesareal.”
 
Bestemmelsens første ledd gir kommunen adgang til å stille krav til antall parkeringsplasser for å ivareta bebyggelsens behov for parkering. Dette kan være så vel utendørs som innendørs parkeringsplasser. Bestemmelsens tredje ledd gir kommunen hjemmel til å vedta kommunale vedtekter om parkeringsdekning. Kommunen kan gi bestemmelser til reguleringsplan etter plan- og bygningsloven § 26. Slike bestemmelser kan regulere parkeringsdekningen.

Om parkeringsplasser kan fordeles til beboerne hvor kommunen har stilt krav til antall parkeringsplasser, blir en vurdering av hvordan kravet i den relevante tillatelse/reguleringsplan kan tolkes. Tolkningen må skje blant annet ut fra sammenhengen og formålet som søkes oppnådd. En slik fortolkning må gjøres uavhengig av den rettslige organiseringen av boforholdene, herunder for eier av grunneiendom.

Når det gjelder håndhevelse av parkeringskrav, har departementet i en uttalelse av 21.06.89 (89/1915) framholdt følgende:

”Plan- og bygningsloven § 69 nr.3 inneholder en hjemmel for kommunen til å gi bestemmelser om utforming og opparbeiding av ubebygd del av tomt og av fellesareal. Dette gir kommunen bl.a. hjemmel til å kreve opparbeidet et visst antall parkeringsplasser som en forutsetning for at byggetillatelse (evt. tillatelse til bruksendring), gis.
….

Krav om opparbeiding av et visst antall parkeringsplasser er et vilkår for at bygge- eller bruksendringstillatelse gis. Byggherren får sette i gang ønsket tiltak mot at han selv ordner det nødvendige antall parkeringsplasser. Vilkårene gjelder selvfølgelig ikke bare i selve oppføringsfasen, men består så lenge virksomheten drives. Dersom plassene som er beregnet til parkering blir brukt til noe annet enn parkeringsplasser - eller som parkeringsplasser til andre enn de som forutsettes i tillatelsen - er dette i strid med forutsetningene og dermed ulovlig bruk. Plassene blir imidlertid ikke offentlige, i den forstand at de blir tilgjengelige for alle. Byggherren kan reservere dem til sine kunders bruk.
Kommunen kan kreve at parkeringsplassene brukes som forutsatt i tillatelsen. Dersom pålegg om dette ikke blir fulgt, kan kommunen bruke sanksjonsbestemmelsene i plan og bygningsloven §§ 113-115 for å få rettet opp forholdene.”

Som oppsummering kan sies at det er adgang til at parkeringsarealer er tilleggsdel til en bruksenhet forutsatt at sameiets parkeringsarealer etter bestemmelser, vedtak eller tillatelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven ikke er fastsatt å skulle tjene beboernes eller bebyggelsens felles behov. Dette må vurderes i hvert enkelt tilfelle ut fra reglene i plan- og bygningsloven.

Dersom det er flere parkeringsplasser enn det som er fastsatt i bestemmelser, vedtak eller tillatelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven å skulle tjene beboernes eller bebyggelsens felles behov, kan parkeringsplassene inngå som tilleggsdel til bruksenheter. Hvis det ikke er flere parkeringsplasser enn det er stilt krav om, men det er flere parkeringsplasser enn det er bruksenheter i eiendommen, åpner eierseksjonslovens forarbeider og forvaltningspraksis for at én parkeringsplass kan inngå som tilleggsdel til hver bruksenhet.