Høringssvar fra Ø.M. Fjeld Utvikling AS og Jessheim Byutvikling AS

Innledning:

Ø.M. Fjeld utvikling AS (ØMFU) er eiendomsutviklingsselskapet i Ø.M. Fjeld konsernet som er et familieeid entreprenør og eiendomsutviklingsselskap med utspring fra Kongsvinger i 1948. ØMFU har deltatt i prosesser for å forsøke å etablere utleieboliger beregnet for eldre med begynnende omsorgsbehov i samarbeid med kommune og Husbanken gjennom vårt deleide selskap Jessheim Byutvikling AS (samarbeid med Bane Nor Eiendom). Konsernet har bl.a. vært involvert i utvikling av DES-boliger og har også bl.a. bygget DES-boliger i kombinasjon med kommunale trygghetsboliger.

Vår erfaring er at dagens virkemiddelapparat ikke er tilstrekkelig for å legge til rette for at det private markedet kan spille en sterkere rolle i å dekke behovene for egnede boliger for eldre. I forhold til det arbeid som så langt har vært gjort har det etter vårt syn vært lagt for stor vekt på utvikling av ordinære leiligheter med eldre som målgruppe og for lite fokus på tilleggskvaliteter ved boligene som gjør at de er egnet for en lengre tid og for større omsorgsbehov.

Vi mener intensjonen i pilotprosjektet er god. Samtidig mener vi at ordningen slik den er skissert i høringsnotatet er for avgrenset i forhold til geografi og hvem som kan være støttemottakere, og for lite ambisiøs i forhold til de krav som bør legges til boligene for reelt å avbøte og utsette behovene for tiltak lenger opp i omsorgstrappen. I det følgende påpeker vi noen områder vi mener man bør vurdere å justere i utrullingen av piltotprosjektet.

Geografisk avgrensning:

Vi anser den geografiske avgrensningen som for snever. Problemstillingene knyttet til prisdifferanse mellom nye leiligheter og brukte boliger og manglende kjøpekraft vil være like relevant og like stor barriere i mange kommuner som ligger adskillig mer sentralt enn kategori 5&6. Det bør vurderes om ordningen også bør omfatte andre sentraliseringsklasser.

I svært mange kommuner også i sentraliseringsklasse 2,3 og 4 er det et manglende tilbud av boliger som har tilstrekkelig grad av tilpasning til målgruppen slik at de dekker en stor nok del av omsorgstrappen.

Ele eller leie:

Det antas at en del eldre også vil kvie seg for å kjøpe en trygghetsbolig grunnet usikkerhet rundt salgbarhet og verdi mm av boligen i ettertid (boligen kan kun selges til en bestemt gruppe). For trygghetsboliger vil trolig leie være en vel så god løsning og en løsning som kan treffe enda bredere og også mot eldre som har svært liten eller ingen egenkapital (ikke eier egen bolig fra før).

Støttemottaker:

Det er i høringsnotatet skissert at støttemottakere kan være kommuner eller borettslag. Vi anser at støtteordningene ikke bør begrenses til «borettslag» men at støtteordningene også kan innrettes mot private profesjonelle utleiere som tilfredsstiller soliditets- / og seriøsitetskravene i Husbankens ordninger knyttet til tildeling- og tilvisningsboliger.

Det fremstår også som uklart om det menes borettslag eller om det egentlig menes boligbyggelag. De fleste boligbyggelag må i dag betraktes som helt kommersielle aktører som tilbyr boliger i konkurranse med andre private utbyggere og med sammenlignbare avkastningskrav som andre private utbyggere (selv om boligbyggelagene ikke praktiserer utbytteutdeling til sine andelshavere). Det kan på denne bakgrunn anses som konkurransevridende dersom kun et boligbyggelag og ikke andre profesjonelle boligutviklere kan ta del i disse støtteordningene.

Forholdet til øvrige støtteordninger

Husbanken administrerer allerede ordninger med tilvisnings- og tildelingsboliger hvor det gis lån og ev tilskudd til profesjonelle utleiere som tilbyr boliger til «vanskeligstilte». Videre har man allerede støtteordninger rettet mot kommunene for bygging av omsorgsboliger og sykehjem. Slik piloten beskrives legges det opp til at målgruppen for ordningen også kan komme inn under kategorien «vanskeligstilte» i tillegg til krav til alder og begynnende omsorgsbehov.

Det bør etter vårt syn vurderes om man kan ta utgangspunkt i allerede etablerte støtteordninger hvor ordningene f.eks. tildelingsboliger og justere støttesatsene i disse for å ta høyde for merkostnader med fellesarealer og øvrige ekstratiltak som bør ligge inne for å dekke behovene i den delen av omsorgstrappen man i liten grad har dekket i Norge.

Kvalitetskrav til boligene og begrepsbruk rundt de ulike boligtypene.

Det finnes flere glidende overganger mellom ulike boformer og ordninger. Det påpekes i høringsnotatet at det tilbys ulike former for boligløsninger for målgruppen i ulike kommuner og med ulik betegnelse. Eksempelvis tilbyd Oslo Kommune både omsorgsboliger og omsorg+ hvor omsorg+ er en lettversjon av omsorgsbolig. I nord-odal kommune tilbys det trygghetsboliger som må forstås som en forsterket variant av HDO. Det anses hensiktsmessig å forsøke få til en standardisering av de ulike begrepene og boformene på tvers av kommunene.

Vi mener det er hensiktsmessig å ta en grundigere gjennomgang av hvilke kvalitetskrav som bør legges til grunn for å vurdere hva som er «egnete boliger» for målgruppen og hvilke typer boliger som bør komme inn under en slik støtteordning. For å kunne fastslå hva som er en egnet bolig for målgruppen må det gjøres en grundig vurdering av målgruppens behov både når de flytter inn i boligen, men også gjennom de årene man bor i boligen. Høringsnotatet referer til begrepet «livsløpsbolig» som vi oppfatter er et begrep som primært Husbanken benytter og som i stor utstrekning er sammenfallende med kravene til tilgjengelig boenhet i TEK17 med noen tilleggskrav – bl.a. krav til innvendig bod (tidligere krav i TEK10) og soverom for parseng. I praksis er man dermed svært nær en ordinær tilgjengelig leilighet etter kravene i tidligere TEK10. Vi er av den oppfatning at man bør vurdere å stille noe strengere krav til denne typen boliger slik at man i enda større grad kan redusere / utsette behovet for HDO eller sykehjem, men utføre større del av omsorgsarbeidet i den enkeltes bolig.

Det bør her vurderes om man bl.a. bør stille større krav til tilgjengelighet for bad og ev tilpasningsmuligheter for soverom mm slik at boligen dekker et større spenn i omsorgstrappen. En stor del av de som har behov for denne typen boliger vil også være enslige slik at behovet for parseng-rom trolig ikke er like relevant for alle boligene.

Erfaringene fra bl.a. enkelte omsorg+ konsepter i Oslo etc. viser at beboerne gradvis får et sterkt økende omsorgsbehov slik at en trygghetsbolig slik den er skissert i notatet allikevel i løpet av relativt få år kan bli for lite tilrettelagt. Dersom man ikke ønsker at botiden i trygghetsboligene skal bli for kort er det derfor viktig at boligene og fellesarealene er tilstrekkelig tilrettelagt slik at man enkelt kan øke omsorgstilbudet ved økt bemanning og ulik velferdsteknologi mm.

Slik kvalitetskravene er skissert i notatet er vi usikre på om de i tilstrekkelig grad vil avbøte og utsette behovet for omsorgstilbud høyere opp i omsorgstrappen slik at den reelle gevinsten kan bli vesentlig mindre enn ønsket.

Risiko for ledighet:

Det foreligger allerede etablerte ordninger i Husbanken som man kunne tatt utgangspunkt i og justert for å legge til rette for økt boligtilbud for eldre både i sentrale strøk og distriktskommunene. Disse er allerede utredet i forhold til regelverkene for statsstøtte mm.

En kunne som nevnt tatt utgangspunkt i tildelingsboligordninger. To av de viktigste barrierene for å benytte ordningene med tildelingsbolig også for å dekke behovene i eldreomsorgen er at støttestasene ikke er tilstrekkelige i forhold til de ekstrakvaliteter som må legges i tilrettelegging av boligene, videre legges det til grunn at risikoen for utleiegrad kan bli for stor. Det legges til grunn at kommunene her bør ha en større rolle i forhold til ansvar og risiko for utleiegrad og kundegrunnlag slik at tilbudet kalibreres til behovet og de øvrige tilbud og løsninger kommunen selv har eller utvikler.

Jessheim 17.8.2021

Kjetil Kronborg Jarle Eriksen

Prosjektsjef Daglig leder

Ø.M. Fjeld Utvikling AS Jessheim Byutvikling AS