Høringssvar fra Norges bygg- og eiendomsforening

Til Kommunal- og moderniseringsdepartementet

Lysaker, 28. August 2020

Høringssvar til Rapport: Forsvarlig byggkvalitet (kompetanse, kontroll og seriøsitet).

NBEF har ca 140 medlemmer, hvorav svært mange representerer offentlige byggeiere. Vårt formål er blant annet å definere og sette agenda for byggherre-, eier- og forvalterrollen og være en pådriver for å gi medlemmene innflytelse ved utforming av rammebetingelser. Bærekraftig eiendomsledelse er en rettesnor for arbeidet og vårt mål er «gode bygg for et bedre samfunn».

NBEF har engasjert seg i at bygg skal ha god kvalitet over livsløpet, bla gjennom en rekke FoU-prosjekter, standardiseringsarbeid, innspill til stortingsmeldinger, koordinerende utvalg i BAE-næringen mm, som alle har hatt et felles mål; kvalitet i et livsløpsperspektiv for å sikre gode bygg, ref Stm 28:2011-2012 «Gode bygg for eit betre samfunn».

Fasene fram til ferdigstillelse av et bygg er en kort periode sett i relasjon til byggets totale forventede levetid. Men det er i disse første fasene at grunnlaget for forsvarlig og god byggkvalitet for hele livsløpet legges. Bygningslovgivingen og forskrifter skal bidra til å sikre formålet med god byggkvalitet slik at intensjonene i Stm 28:2011-2012 oppnås.

NBEF har vært, og er, engasjert i byggkvalitet over livsløpet både fordi dette bidrar til bedre økonomi og verdi for eier og bruker samt positive bidrag til klimaavtalen som Norge har undertegnet. NBEF har deltatt i flere forskningsprosjekter, blant annet «OSCAR – Verdi for eier og bruker» (www.verdihjulet.no), og «Veien til riktig utførte bygg» i regi av Byggekostnadsprogrammet. Begge disse prosjektene påpeker byggfeil og byggskader som en vesentlig faktor som årsak til dårlig byggkvalitet over tid, noe som ofte igangsetter tvistesaker.

Som innspill til de i rapporten foreslåtte tiltak vil NBEF anføre:

Kapittel 10 Ansvar

NBEF støtter anbefalingen om en tydelig plassering av ansvar for at offentligrettslige krav oppfylles i et prosjekt gjennom tiltakshaver.

Med et «prosjekt» menes i denne sammenheng både nybygg og tiltak som er byggemeldingspliktige senere i livsløpet. Det anbefales tydeliggjøring av dette samt begrepet «tiltakshaver» sett i relasjon til begrepet «byggherre».

Begrunnelse

Slik regelverket er i dag har mange aktører ansvar i et prosjekt med ofte uklare grenser mellom de ulike aktørene. Dette fører ofte til konflikter. En entydig plassering av ansvar hos tiltakshaver for oppfyllelse av de offentligrettslige krav vil forenkle den offentlige siden av prosjektet.

For at de offentligrettslige krav skal oppfylles, som tiltakshaver skal ha ansvar for, må tiltakshaver sikre at nødvendig kompetanse knyttes til prosjektet gjennom privatrettslige kontrakter. Prosjekter i dag er mer teknisk kompliserte enn tidligere. For å oppnå et godt utgangspunkt for god kvalitet videre i livsløpet, etter at prosjektet er ferdigstilt, må grunnlaget skapes i fasene før ferdigstillelse. Til dette trengs en integrert kompetanse innen arkitektur, teknologi og livsløp som må være tilstede fra tidlig fase.

Tiltakshavere som ikke har den nødvendige kompetanse til å ivareta offentligrettslige krav, må kunne overføre dette til kompetent aktør gjennom en sivilrettslig avtale.

Slik NBEF ser det, vil et klart skille mellom offentligrettslige og sivilrettslige krav redusere konfliktnivået.

Kapittel 11 Kompetanse

NBEF støtter anbefalingen om at tiltakshaver skal ivareta at prosjektet har nødvendig kompetanse gjennom de kontraktsfestede aktører

For å oppnå et godt grunnlag for god kvalitet og funksjonalitet videre i livsløpet er det i ethvert prosjekt avgjørende med integrert kompetanse. Kompetansen totalt sett må tilpasses prosjektets kompleksitet.

Begrunnelse

NBEF er helt enige i at kompetansekrav knyttes til person og ikke til foretak. Vi opplever at foretak har referanser til tidligere prosjekter når det konkurreres om nye oppdrag uten at de personer som deltok i referanseprosjektene tilknyttes tilbudet. I ordningen «Best Value Procurement», som Rådgivende Ingeniørers Forening (RIF) innførte i 2013, skal det framlegges dokumentasjon som viser hvorfor de personer som tilbys er de beste for det aktuelle oppdrag.

Kompetanse i dagens nybyggmarked er én side av utfordringen slik utviklingen er med stadig ny teknologi, materialer, systemer etc. Men den store eksisterende bygningsmassen vi har krever ytterligere kompetanse om byggeteknikk fra ulike perioder, bygningsfysiske konsekvenser ved endringer mm.

Livslang læring må settes i system. I Byggekostnadsprogrammet (2005-2011) ble det gjennomført «treningsleire» for oppdatering av kunnskap. Det ble gjennomført tre samlinger med de samme gruppene hvor deltakerne fikk hjemmelekser mellom samlingene. Erfaringer fra dette har NBEF senere videreført for byggforvaltere i kommuner og allment for byggenæringen innen vedlikeholdsplanlegging og ombyggingsteknikk. Erfaringene med slike tiltak er positive.

Kapittel 12 Kontroll

NBEF støtter anbefalingen om innføring av treparts kontroll av risikoutsatte steder.

Kontrolldokumentasjonen må være sporbar. Utfylte kontrollskjemaer er ikke nok i seg selv.

Begrunnelse

NBEF er enig i at dagens kontrollregime ikke er tilfredsstillende. Det er blitt klart mindre fysisk kontroll av selve byggverket på byggeplassen, stort sett er det bare dokumentkontroll.

Det skal påpekes at enkelte krav ikke kan kontrolleres for oppfyllelse ved ferdigstillelse av prosjektet da effekten av bygget ikke framkommer før det har vært i bruk en tid. Dette gjelder spesielt ytelseskrav som for eksempel energibruk gjennom bla energisparekontrakter.

Av erfaring vet vi at feil og skader stort sett er knyttet til risikoutsatte steder og da spesielt fuktutsatte steder som våtrom, klimaskille og detaljer. Detaljer som skal ivareta overganger mellom ulike bygningsdeler, oppbygging av klima- og brann- og lydskjermer, blir ofte skjult i det ferdige prosjekt. Det blir derfor viktig å utarbeide plan for fysisk kontroll på byggeplass slik at de detaljer og deler «vi aldri ser igjen» blir kontrollert. Et eksempel hvor vi har sett viktigheten av dette i de senere år er innfesting av påhengsfasader. Planen for kontroll må også omfatte kontroll av prosjekteringsmaterialet som skal være grunnlag for bygging.

Men det kreves kompetanse for å kunne utføre slike kontroller. Sett i sammenheng med høringsforslaget om «Forskrift til avhendingslova – tryggere bolighandel», som foreslår innføring av «bygningssakkyndig» til å foreta kontroll ved eierskifte av bolig, vil dette føre til bedre grunnlag for kvalitet gjennom livsløpet og mindre konflikter. For å få enhetlig metodikk ved de ulike tidspunkter for tilstandskontroll er det nødvendig å standardisere selve tilstandsprosessen. Bruk av norske standarder for dette arbeidet vil gi et grunnlag for digitalisering og oppbygging av en erfaringsdatabase som gir godt grunnlag for videre kunnskapsutvikling.

Kompetansekrav til «bygningssakkyndig» bør utarbeides så raskt som mulig. For å ivareta hurtig erfaringsoverføring anbefales at erfaringsrapport utgis hvert år (ref.: BYG-ERFA i Danmark).

Kapittel 13 Garanti og forsikring

NBEF støtter anbefalingen om innføring av byggskadeforsikring innenfor boligbygging samt opprettelse av byggskaderegister.

Ordningen bør gjelde i minimum 10 år med uavhengig tredjeparts kontroll før utgangen av det femte og tiende året. En slik ordning vil kunne bidra til vesentlig reduksjon av tvister. Skaderegister må være åpent slik at det kan få en læringseffekt.

Begrunnelse

I 2020 henvises det fremdeles til rapporter om omfang av byggskader fra 1994 og 2008 (SINTEF Byggforsk, nå SINTEF Community), dvs det finnes ingen oppfølging som kan dokumentere eventuelt endrede tall.

Konflikter i forbindelse med byggskader utspiller seg spesielt i boligsektoren, som utgjør den største delen av byggmarkedet. Kjøpere av boliger er ukyndige i det å kunne avdekke byggfeil som over tid vil kunne gi seg utslag i synlige skader, og da er det som regel for sent sett i forhold til garantier. Byggherrer innen yrkesbygg og offentlige bygg har her et mer profesjonelt apparat til å kunne avdekke uheldige forhold.

De ordninger vi i dag har gjennom Bustadoppføringslova og Avhendingslova og deres garantiordninger setter ingen krav til gjennomgang av tilstand ved utløpet av fem års garantitid. I dag er det opp til eier å avdekke feil og skader gjennom fysisk kontroll som grunnlag for krav. Men en boligkjøper har ikke mulighet rent faglig sett og er prisgitt kontroller og kvalitetssikring i fasene fram til ferdigstillelse.

Gjennom forskningsprosjektet «Veien til riktig utførte bygg» (2005-2007), ledet av Multiconsult, ble det tydeliggjort at en forsikringsordning, tilsvarende den som ble innført i Danmark i 1987 («Byggskadefonden») for støttet boligbygging, vil ha stor effekt på reduksjon av byggfeil og byggskader. Erfaringene fra Danmark, med femårs kontroll, viste en nedgang av alvorlige feil og mangler fra 27 prosent i 1992 til tre prosent i 2005. Basert på denne forbedringen innførte den danske regjeringen at ordningen skulle omfatte all boligbygging. I dag omfatter ordningen både nybygg og rehabilitering, med både ett- og femårs kontroll samt forsikring i de påfølgende 15 år.

NBEF støtter at alle registrerte byggfeil og byggskader skal registreres i et offentlig register da dette vil gi hurtig læringseffekt for byggenæringen og bidra til høyere kompetanse. Registreringen må være systematisk ved bruk av adekvate norske standarder som NS 3424 «Tilstandsanalyse for byggverk», NS 3451 «Bygningsdelstabellen», NS 3457 «Klassifikasjon av byggverk» og NS 8430 «Overtakelse av bygg og anlegg». Læringseffekten vil kunne gi grunnlag for endringer i preaksepterte løsninger, økt seriøsitet og gi samfunnsøkonomisk nytte.

Kapittel 14 Arbeidslivskriminalitet

NBEF støtter anbefalingen om tiltak for å få bort arbeidslivskriminalitet.

Riskobasert og sporbar kontroll, sammen med tilgjengelig informasjon om aktørenes seriøsitet, vil ha positiv virkning for kompetente og seriøse foretak.

Begrunnelse

En klar kontrollplan, som beskrevet i kapittel 12, av risikobaserte steder som del av krav for igangsettelse, sammen med økt samarbeid og koordinert innsats mellom tilsynsmyndighetene, vil klart kunne bidra til reduksjon av useriøse aktører.

Vi erfarer at den største andelen av useriøse aktører er knyttet til prosjekter og tiltak som kommer i den lange bruksperioden av byggene. Spesielt gjelder dette tiltak som ikke er byggemeldingspliktig.

Innen boligsektoren vil byggskadeforsikring bidra til utsiling av useriøse aktører. Erfaringer fra det danske «Bygskadefonden» har vist at useriøse aktører må betale høyere premie for en forsikring og noen får ikke tegnet forsikring pga dårlig CV. Som nevnt gjelder ordningen i Danmark også rehabilitering. NBEF anbefaler at en norsk forsikringsordning også burde omfatte byggemeldingspliktige tiltak i eksiterende boligmasse.

Når det gjelder tiltak i eksisterende bygg anbefales innført samsvarserklæring for rørarbeider på lik linje med samsvarserklæring for el-arbeider som ble innført fra 01.01.1999.

Avslutningsvis håper NBEF at våre innspill vil bli tatt til følge da vi oppriktig mener dette vil styrke ivaretakelse av formålet om forsvarlig byggkvalitet. Sett i sammenheng med de foreslåtte tiltakene i rapporten «Forsvarlig Byggkvalitet» vil dette styrke trygghet for et godt grunnlag til kvalitet i livsløpsperspektiv som igjen er et positivt bidrag i samfunnsøkonomisk henseende.

NBEF ser klart at det vil være behov for mye detaljvurderinger i det videre arbeidet for endringer i lovverket. I den anledning stiller vi med glede opp med bidrag fra vår kompetanse.

Vennlig hilsen

Norges bygg- og eiendomsforening

Siri Ulvin

administrasjonsleder

tel. 91319249

Svein Bjørberg

Styremedlem NBEF

Tel. 91535547

www.nbef.no I LinkedIn I www.qualitynorway.no