Oslo kommune - Spørsmål knyttet til reguleringsbestemmelser i Småhusplanen.

Vi viser til Deres brev av 23. mai, 25. juni og 9. desember 2008 vedrørende ovennevnte sak. Vi viser også til avholdt møte den 15. september 2008 om samme sak mellom Miljøverndepartementet og representanter for Oslo kommune og Fylkesmannen i Oslo og Akershus.

Innledningsvis vil departementet bemerke at Oslo kommune gjennom regulerings-bestemmelser knyttet til Småhusplanen vil ha full anledning til å begrense og styre bygging i småhusområdene. Forutsetningen er at de aktuelle bestemmelser ligger innenfor det som hjemles etter plan- og bygningslovens regler. Vi viser her til at kommunen gjennom den nå gjeldende Småhusplan søker å legge mer til rette for vernehensyn, samt å endre praksisen til å bli strammere og mer enhetlig. Gjennom denne målsettingen ønsker kommunen å vri intensjonene i Småhusplanen bort fra rene fortettingshensyn, jfr. reguleringsbestemmelsenes § 3.

Når det gjelder spørsmål 1 i kommunens notat vil lovgrunnlaget for utforming av reguleringsplaner med tilhørende reguleringsbestemmelser være hjemlet i plan- og bygningslovens § 25 og § 26. Det er disse paragrafer som gir rammene for hva planen med bestemmelser kan inneholde.

Det kan derfor gjennom reguleringsplan fastsettes kriterier som går lenger enn innholdet i pbl. §§ 70 og 74 nr. 2, så lenge dette er innenfor en saklig ramme. Normalt gjelder en reguleringsplan etter sitt innhold, jfr. pbl. § 31. Bestemmelsene i pbl. § 70 og § 74 nr. 2 er lovens utgangspunkt dersom ikke annet er fastsatt i plan.

Når det gjelder bruken av bestemmelser til reguleringsplaner vil vi rent generelt bemerke at hjemmelen i plan- og bygningslovens (pbl.) § 26 er utformet som en ramme uten uttømmende oppregning av hvilke forhold bestemmelsene kan inneholde.

Reguleringsbestemmelsene må likevel ligge innenfor de tema som ordlyden i loven angir, reguleringsformålene som bestemmelsen er knyttet til, samt lovens formåls-paragraf i pbl. § 2.

Reguleringsbestemmelsene må derfor være utformet på en entydig og forståelig måte. Bestemmelsene skal gi forutsigbarhet og grunnlag for lik behandling av like saker.

Ved utformingen av reguleringsbestemmelser skal det legges vekt på klare og presise formuleringer som det kan knyttes konkrete vurderinger og avgjørelser til.

Departementet legger til grunn at §§ 6 og 7 i reguleringsbestemmelsene knyttet til Småhusplanen ligger innenfor rammen av plan- og bygningslovens § 26, jfr. spørsmål 4 i kommunens notat. Derimot er vi av den mening at utformingen av disse bestemm-elsene kunne vært mer presise og entydige, jfr. hva vi ovenfor uttaler om regulerings-bestemmelser generelt.

Det bør derfor legges vekt på å begrunne avslag med hjemmel i §§ 6 og 7, slik at det går klart fram på hvilke måte tiltaket strider mot bestemmelsens innhold. Vi oppfatter at også fylkesmannen har lagt dette til grunn.

Reguleringsbestemmelsen i § 10 i Småhusplanen legger til grunn at bygnings-myndighetene skjønnsmessig kan redusere utnyttingen innenfor den øvre ramme med grunnlag i for eksempel estetikk, tilpasning og/eller plassering, jfr. spørsmål 3.

Dette er ikke i samsvar med den forståelse departementet legger til grunn for kravet til grad av utnytting knyttet til reguleringsplan. I utgangspunktet skal den oppgitte grad av utnytting gi den øvre ramme for hvor mye den enkelte eiendom skal kunne bebygges. Denne rammen skal legges til grunn så lenge øvrige krav etter loven, for eksempel krav til utomhusareal, er tilfredsstilt (pbl. § 69). Departementet ber derfor kommunen om å vurdere denne bestemmelsen.

I den forbindelse vil vi peke på at det ville ha vært en enklere situasjon dersom kommunen hadde fastsatt en lavere terskel for utnytting, som en i spesielle tilfelle kunne overskredet noe dersom visse kvaliteter/kriterier var oppfylt. Departementet legger her stor vekt på den forutsigelighet en plan skal gi for utbygger.

For øvrig viser departementet til at beregning av grad av utnytting skal skje etter teknisk forskrift (TEK) § 3-1 og flg., og veilederen til denne. Det må også være
adgang til gjennom reguleringsplan å sette krav om plassering og utforming av garasjekjellere.

På bakgrunn av ovenstående foreslår departementet at Oslo kommune foretar en gjennomgang av de gjeldende reguleringsbestemmelser for Småhusplanen. Bestemmelsene bør strammes opp med sikte på å få mer presise og entydige bestemmelser med klarere hjemmel for håndheving.

Da Miljøverndepartementet ikke formelt behandler de konkrete enkeltsaker som det er vist til i sakens anledning, finner vi heller ikke grunn til å kommentere disse nærmere. Vi viser også til departementets brev av 10. april 2008 til Oslo kommune i denne saken.

 

Med hilsen

Jarle Jensen (e.f.)
ekspedisjonssjef
 Bjørn Casper Horgen
 avdelingsdirektør

Kopi:
Fylkesmannen i Oslo og Akershus