Aktiver Javascript i din nettleser for en bedre opplevelse på regjeringen.no

Rundskriv H-24/01

Tvisteløysing i Takstnemnd, husleigenemnd eller husleigetvistutval

Tvisteløysing i Takstnemnd, husleigenemnd eller husleigetvistutval

Rundskriv H-24/01
11. juni 2001
Snr 00/171 B TEH

Til domstolane, kommunane,
husleigenemndene, husleigetvistutvalet, m.fl.

Kommunal- og regionaldepartementet
Bustad- og bygningsavdelinga

Føreord

Med dette rundskrivet ønskjer vi å informere om dei nye reglane som gjeld for tvisteløysing i husleigeforhold. Reglane finst i den nye husleigelova av 26. mars 1999 nr. 17 - som tok til å gjelde den 1. januar 2000. Lova er endra 11. mai 2001; endringa tok til å gjelde 15. mai 2001. I tillegg har det kome inn nye føresegner i husleigereguleringslova kapittel III og den gamle husleigelova av 1939 § 35. Stortinget endra lovene den 22. desember 1999 og 31. mars 2000. Dessutan er det den 28. september 2000 blitt vedteke ei mellombels forskrift om husleigetvistutval – som skal gjelde mellombels i tre år i Oslo.

Vi ønskjer å gi partane i husleigeforhold, domstolane, representantane i takstnemndene og husleigenemndene, husleigetvistutvalet - og andre - informasjon om dei materielle og prosessuelle føresegnene som er relevante ved tvisteløysing utanfor domstolane.

Rundskrivet har som føremål å vere eit supplement til rundskrivet om den nye husleigelova, endringane i husleigereguleringslova og bustønaden, H-32/99, som tidlegare er blitt sendt ut.

Med helsing

Bjørn J. Pedersen e.f.
fung. Avdelingsdirektør

Thore Eithun Helland
rådgivar

1 Innleiing

1.1 Utgangspunkt

Føremålet med dette rundskrivet er todelt. For det første skal vi gi eit oversyn over viktige føresegner om husleige og auke i leigeprisen. For det andre skal vi orientere om ulike organ som kan løyse slike tvistar og andre tvistar i husleigeforhold. Dette gjeld takstnemnd, husleigenemnd og husleigetvistutval. Dei er forskjellige både i forhold til kvar organa finst og kva slags tvistar dei kan løyse.

Tvisteløysingsorgana blir her presentert som eit alternativ til ordinær domstolshandsaming. Ein part kan gå til søksmål for dei ordinære domstolane om han heller ønskjer det. Tvistar som fell utanfor kompetanseområdet til dei spesielle tvisteorgana må alltid løysast av domstolen. Derimot kan ei sak - etter å ha blitt handsama av ei takstnemnd, ei husleigenemnd eller eit husleigetvistutval - bli prøvd på nytt av retten; det skal vi kome tilbake til.

Under punkt 1.2 skal vi gje eit kort oversyn over dei ulike tvisteorgana, og kva slags bruksområde det enkelte organ har. Elles har vi med noko om handsaming i domstolane under punkt 1.3 og noko om forholdet mellom tvisteløysingsorgana under punkt 1.4. Vidare har vi først med ein presentasjon av tvistar som tvisteorgana kan ta stilling til, jf. punkt 2. Deretter følgjer ein nærare omtale av det enkelte tvisteløysingsorganet. Under punkt 3 er takstnemndene presentert. Punkt 4 inneheld omtale av husleigenemndene. Husleigetvistutval er omtalt under punkt 5. Bak i rundskrivet er relevante lovtekstar og forskrift tekne med under punkt 6, for å gjere stoffet lettare tilgjengeleg.

Vi har også teke med mellombels forskrift om husleigetvistutval i rundskrivet, nemnd som HTU-forskrift.

1.2 Oversyn over dei ulike organa

Ei takstnemnd er eit organ på tre personar som blir oppnemnd av herads- eller byretten i den enkelte saka. Denne ordninga gjeld over heile landet, og langt på veg kan det oppnemnast så mange nemnder som er nødvendig for å få løyst innkomne saker. Som hovudregel kan alle gjere bruk av ei slik nemnd.

Takstnemnda kan:

  1. fastsetje marknadsleige etter husleigelova frå 1999,
  2. fastsetje gjengs leige etter husleigelova frå 1999,
  3. setje ned urimeleg leige etter husleigelova frå 1939,
  4. setje ned leige ved brå og stor auke av denne etter husleigelova frå 1939,
  5. fastsetje vederlag for forbetringar etter husleigelova frå 1999,
  6. ta stilling til tilbakebetaling etter husleigelova frå 1939
  7. ta stilling til omtvista leige og deponering etter husleigelova frå 1939.

Ei husleigenemnd er eit kommunalt organ som er samansett av minst tre medlemmer. Nemnder er det i dag i Oslo og Trondheim, men i husleigereguleringslova er det heimel for å opprette nemnder andre stader. Berre partar i kommunar som har husleigenemnd kan få tvisten avgjort der, og avtalen må gjelde leige av bustad.

Husleigenemnda kan:

  1. fastsetje marknadsleige etter husleigelova frå 1999,
  2. fastsetje gjengs leige etter husleigelova frå 1999,
  3. setje ned urimeleg leige etter husleigelova frå 1939,
  4. setje ned leige ved brå og stor auke av denne etter husleigelova frå 1939,
  5. ta stilling til tilbakebetaling etter husleigelova frå 1939
  6. ta stilling til omtvista leige og deponering etter husleigelova frå 1939

Eit husleigetvistutval er eit partssamansett organ som trådde i funksjon 1. mars 2001 i Oslo. Organet skal fungere i ei prøvetid på tre år. Berre partar i husleigeforhold i Oslo kan gjere bruk av utvalet, og avtalen må gjelde leige av bustad.

Utvalet kan ta stilling til alle tvistar om leige av bustad, både etter husleigelova frå 1939 og husleigelova frå 1999.

Som det går fram av det nemnde, har husleigetvistutvalet størst sakleg bruksområde, mens takstnemnda har størst stadleg bruksområde. I Oslo kan partane i eit husleigeforhold - ved til dømes tvist om storleiken på leiga - bruke både ei takstnemnd, husleigenemnda og husleigetvistutvalet ved sidan av domstolane. I Trondheim vil ein kunne gjere bruk av både ei takstnemnd og husleigenemnda, mens ein andre stader i landet kan bruke ei takstnemnd ved sidan av domstolane.

1.3 Kort om domstolshandsaming og bruk av skilsdom

Dersom ein part ønskjer å få tvisten løyst av ein domstol, skal saka normalt ta til i forliksrådet, jf. tvistemålslova § 272. Det er derimot ikkje nødvendig med mekling i forliksrådet i saker om godkjenning av framleige, husstandsmedlem eller ny leigar etter føresegnene i husleigelova kapittel 7, 8 og 11, jf. tvistemålslova § 274 første ledd nr. 9. Skal tvisten ikkje handsamast i forliksrådet, tek saka til i herads- eller byretten. Er det først mekla utan resultat i forliksrådet, skal saka visast til retten om ein av partane krev det, jf. tvistemålslova § 285 andre ledd.

Som eit anna tvisteløysingsalternativ kan partane gjere bruk av skilsdom (voldgift). Husleigelova § 12-1 avgrensar rett nok bruken av skilsdom i bustadleige-forhold. Der heiter det at ein avtale om at tvisten i eit bustadleigeforhold skal avgjerast ved skilsdom, berre er bindande dersom avtalen om dette ble inngått etter at tvisten oppstod. I lokalleigeforhold er det ikkje noka slik avgrensing.

1.4 Generelt om forholdet mellom dei ulike organa og domstolane

Det kan oppstå ein situasjon der den eine parten til dømes krev bruk av takstnemnd, mens den andre krev tvisten løyst av husleigenemnda eller husleigetvistutvalet. Det kan også hende at ein av partane krev tvisten løyst av domstolen. Ei parallell handsaming ville vere unødvendig og føre til unødig bruk av ressursar. Det same vil gjelde der eit anna tvisteløysingsorgan eller ein domstol har teke stilling til spørsmålet tidlegare, utan at det er grunnlag for å prøve tvisten på nytt.

Er ei sak teke under handsaming av retten, kan ikkje andre tvisteløysingsorgan handsame saka. Det same gjeld der det er falle dom og vilkåra for å prøve spørsmålet på nytt ikkje er til stades.

Er ei sak teke under handsaming av eit alternativt tvisteløysingsorgan, kan retten eller andre tvisteløysingsorgan ikkje handsame same sak. Først etter at eit av tvisteløysingsorgana har kome fram til ei avgjerd, og ein part ønskjer å få saka rettsleg prøvd, vil retten kunne ta stilling til tvisten med utgangspunkt i avgjerda til organet. Skal retten overprøve ei slik avgjerd, må tvisten takast inn for retten innan ein fastsett frist som varierer noko avhengig av kva tvisteløysingsorgan som har teke avgjerda.

Er ei sak teke under handsaming av eit tvisteløysingsorgan, skal eit anna organ avvise kravsmålet. Er ei sak komen inn for til dømes husleigenemnda og husleigetvistutvalet same dag, skal saka handsamast i husleigetvistutvalet, jf. HTU-forskrifta § 13 andre ledd.

Det kan hende at eit tvisteløysingsorgan ikkje får opplyst av partane at ei sak er under handsaming ein annan stad, eller at tvisten er løyst tidlegare. Departementet meiner at undersøkingsplikta til organet ikkje kan gå langt her. Partane må sjølve ta konsekvensen av å ha halde tilbake informasjon. Det vil i forhold til domstolane seie det same som at ein ikkje kan få dom for noko som alt er avgjort av ein domstol tidlegare når vilkåra for dette elles ikkje er til stades. I forholdet mellom dei ulike tvisteløysings-organa vil ei avgjerd i eit organ ha verknad som ein dom, jf. her mellom anna punkt 3.3.8. Verknaden av dette er at det heller ikkje her kan eksistere to ulike avgjerder om den same tvisten.

Utgangspunktet er at det er det organet som først mottek saka som skal avgjere tvisten. I dette ligg det at det er avgjerda til dette organet som får verknader - uavhengig av når organet tek stilling til spørsmålet. Det andre organet har med andre ord ikkje kompetanse til å avgjere saka. Dersom dette organet (uvitande om sin manglande kompetanse) avgjer saka, er avgjera normalt utan verknad. Dette vil ikkje seie det same som at avgjerda nødvendigvis blir den endelege – avgjerder frå dei spesielle tvisteorgana kan innan visse fristar takast inn for domstolane. Ei avgjerd i ein domstol kan i dei fleste tilfella prøvast på nytt av ein høgare domstol.

2. Om leige, leigeauke og andre rettslege grunnlag for tvisteorgana

2.1 Innleiing

Ein viktig grunn til at det er opna for alternative tvisteløysingsorgan er at det både kan ta lang tid og at det kan bli kostbart å få ei løysing på tvisten ved å gå til domstolane. Lovgjevar har difor sett det som viktig å finne alternative måtar å løyse enkelte tvistar på. Ein har særleg vore oppteken av å finne enkle måtar å løyse tvistar om leige og nokre andre tvistar om økonomiske tilhøve mellom partane. Under dette hovudpunktet skal vi gje eit oversyn over føresegnene som gjeld leige, leigeauke og nokre andre føresegner som dei alternative tvisteorgana kan ta stilling til. Under punkt 3, 4 og 5 skal vi seie meir om dei enkelte tvisteløysingsorgana og kva slags tvistar dei kan løyse og korleis dei arbeider.

2.2 Kva husleigelov gjeld?

Før ein kan ta stilling til ein tvist i eit husleigeforhold, må ein først finne ut om det er husleigelova frå 1939 eller lova frå 1999 som gjeld for leigeforholdet. Når ein skal fastsetje dette, må ein ta utgangspunkt i når den nye husleigelova tok til å gjelde – nemleg 1. januar 2000. Alle husleigeavtalar som blir inngått etter dette tidspunktet skal regulerast av den nye lova, jf. husleigelova § 13-2 første ledd. For avtalar som er inngått før dette tidspunktet, må vi skilje mellom dei tidsbestemte og tidsubestemte avtalane. Er ikkje opphøyrstidspunktet fastsett i husleigeavtalen, er den tidsubestemt, jf. husleigelova § 9-1.

For tidsubestemte avtalar som er inngått før 1. januar 2000 vil den nye lova gjelde etter utløpet av den lengste oppseiingsfristen, rekna frå 1. januar 2000, jf. husleigelova § 13-2 andre ledd. Fram til dette tidspunktet skal den gamle lova gjelde, med visse unntak som går fram av husleigelova § 13-2 andre ledd. Er det til dømes i husleigeavtalen fastsett ein gjengsidig oppseiingsfrist på tre månader, vil lova gjelde frå 1. april 2000. Er leigeavtalen inngått for ubestemt tid, men utan at det er avtalt nokon bestemt oppseiingsfrist, må ein sjå på oppseiingsfristane i husleigelova frå 1939. Etter § 8 i denne lova er oppseiingsfristen 30 dagar for toroms- og mindre bustader. For slike bustader tok den nye husleigelova difor til å gjelde 1. februar 2000. For større bustader var oppseiingsfristen 4 månader etter husleigelova frå 1939. For desse bustadene tok den nye lova difor til å gjelde 1. mai 2000.

Som tidsubestemt avtale reknar ein med leigeavtalar mellom burettslag eller bustadaksjeselskap og selskapsmedlem med bruksrett (andelseigar eller aksjonær), jf. husleigelova § 13-2 tredje ledd. For slike avtaler tok den nye lova til å gjelde 1. juli 2000.

For tidsbestemte avtaler som er inngått før 1. januar 2000 vil den gamle lova gjelde - med visse unntak - så lenge leigeavtalen varer, jf. husleigelova § 13-2 fjerde ledd. Dersom avtalen blir fornya, eller erstatta av ein ny husleigeavtale etter 1. januar 2000, vil den nye lova gjelde. Tidsubestemt må truleg avtalen også vere i forhold til overgangsreglane der partane i avtalen har ein gjensidig oppseiingsrett - jamvel om avtalen elles er tidsbestemt. Men dette spørsmålet er ikkje direkte avklart i § 13-2 fjerde ledd. Ordlyden i første punktum seier berre at kapitla 1 til 11 ikkje skal gjelde for ”tidsbestemt leieavtale” som er inngått før lova tok til å gjelde. Denne formuleringa harmoniserer ikkje like godt med resten av leddet i § 13-2. I tredje punktum heiter det at ein leigeavtale som berre kan seiast opp av ein av partane, skal reknast som tidsbestemt i forhold til overgangsreglane. Ut frå denne formuleringa er det mogeleg å slutte at dersom begge partane har ein oppseiingsrett, er avtalen for tidsubestemt å rekne. I alle høve vil partane då den lengste fristen er komen, kunne frigjere seg frå avtalen. Ved ei slik tolking vil flest mogeleg husleigeforhold gå over til å bli regulert av den nye lova utan å kome i strid med forbodet mot å gi lover tilbakeverkande kraft, og det er ei slik vurdering som ligg til grunn for utforminga av lova. Det går fram både av NOU 1993:4 Lov om husleieavtaler og Ot. prp. Nr. 82 (1997-98).

2.3 Leigefastsetjing etter husleigelova frå 1999

2.3.1 Marknadsleige etter § 3-1

Partane i eit husleigeforhold kan ha inngått ein husleigeavtale utan å ha teke stilling til kor mykje leigaren skal betale i leige. Dette kan til dømes skje fordi ein ikkje har klart å bli samd om kor mykje leigaren skal betale jamvel om ein elles har kome til semje om resten. Dersom den nye husleigelova gjeld for leigeavtalen, jf. omtala under punkt 2.2, har takstnemnda og husleigenemnda kompetanse til å fastsetje leiga, jf. høvesvis husleigelova § 12-2 første ledd og husleigereguleringslova § 15 første ledd femte punktum. Husleigenemnda har berre kompetanse til å fastsetje marknadsleige ved bustadforhold. Dette gjeld også husleigetvistutvalet, jf. HTU-forskrifta § 1.

Normalt skal partane kome fram til ein bestemt leigesum, jf. husleigelova § 3-1 første ledd første punktum. Det vil seie at leiga ikkje skal vere fastsett prosentvis eller variere frå månad til månad. Det kan ikkje vere fastsett ei grunnleige, med mange tillegg. Unntak er likevel gjord slik at partane skal kunne avtale at dei utgiftene utleigaren har til forbruk av elektrisitet og brensel, skal fordelast etter faktisk forbruk mellom brukarane av eigedommen, jf. §§ 3-1 første ledd andre punktum og 3-4. Her vil sjølvsagt summen kunne variere.

I lokalleigeforhold har partane høve til å avvike frå desse reglane, jf. husleigelova § 1-2 andre ledd. I slike forhold vil partane til dømes kunne avtale at leigaren skal betale ein prosentvis del av omsetninga til den verksemda som held til i det leigde lokalet.

Tvisteløysingsorgana vil kunne fastsetje kor stor leigesummen skal vere i husleigeforholdet. Kva som skal vere vurderingstemaet, går fram av husleigelova § 3-1. Her heiter at dersom storleiken på leiga ikkje er avtalt, kan utleigaren krevje ei leige som ”svarer til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår”. Det vil seie at organa skal kome fram til kva som er marknadsleiga.

Marknadsleige er det som vanlegvis blir oppnådd ved ny utleige. Det avgjerande må her vere kva potensielle leigarar er villig til å betale som ikkje er særleg knytt til eller særleg interessert i husrommet. Det er ikkje relevant her å samanlikne med enkelte leigarar som av ulike grunnar har eit særleg behov for husrom, og som av den grunn er villig til å betale høgare leige enn vanleg.

Det er marknadsleiga på avtaletidspunktet som er avgjerande. I utgangspunktet er det ikkje av interesse kva ein har betalt for liknande leigeforhold tidlegare. Og har marknadsleiga gått opp eller ned etter at avtalen blei inngått, skal heller ikkje dette takast med i vurderinga.

Vidare er det marknadsleiga ved ny utleige av liknande husrom ein skal finne fram til. Her må organa særleg leggje vekt på i kva strøk husrommet ligg. Tvisteorgana må dernest leggje vekt på kva stand husrommet er i. Relevante moment her er standard, storleik, planløysing, vedlikehald osv. Alle moment som det til vanleg blir lagt vekt på ved forhandlingar om storleiken på leiga, er relevante. I det enkelte tilfellet må ein likevel justere for individuelle tilfelle, sidan to husrom sjeldan er heilt like. Det vil også vere grunn til å leggje vekt på takstar som er arbeidd ut av røynde takstmenn.

Tvisteløysingsorgana skal også ha som utgangspunkt at husrommet blir leigd ut på liknande avtalevilkår. Vilkåra i den konkrete husleigeavtalen vil kunne påverke leigenivået både oppover og nedover. Er det eit stort avvik i vilkåra samanlikna med det som er vanleg, vil dette kunne avspegle seg i det ein kan oppnå ved ny utleige. Dette vil særleg vere aktuelt der partane har teke på seg særlege plikter overfor kvarandre. Har utleigaren teke på seg særlege plikter, talar det for høgare leige. Er det leigaren som har omfattande plikter overfor utleigaren, trekkjer det i retning av at leiga skal vere lågare. Leigaren kan til dømes ha teke på seg ei omfattande vedlikehaldsplikt eller forplikta seg til mindre oppgåver som til dømes å slå plenen, måke snø m.m.

Ovanfor er det nemnd dei momenta som tvisteløysingsorgana skal leggje vekt på. Men det er ein del omstende som organa ikkje skal leggje vekt på. Mellom anna skal ein ikkje leggje vekt på kva det har kosta å byggje eigedommen husrommet ligg i. Ein skal også sjå bort frå kva det ville koste å byggje tilsvarande husrom i dag. Ein skal heller ikkje leggje vekt på kapital- og driftskostnadene som utleigaren har. Det same må gjelde i forhold til utleigarens forteneste.

Takstnemndene (ikkje husleigenemnda eller husleigetvistutvalet) kan også ta stilling til korleis den prosentvise leiga skal vere i eit lokalleigeforhold. Dersom leiga er sett til 5 % av omsetninga – og bedrifta går godt –, kan nemndene då setje leiga ned dersom kronebeløpet blir høgt samanlikna med normalleige? Neppe dersom prosentsatsen synest rimeleg. Ved å fastsetje leiga på denne måten tek begge partar ein større sjanse for uviklinga. Då synest det lite rimelig om tvisteorganet kan sensurere avtalen fordi verksemda går godt. Som utgangspunkt skal vurderinga vere den same som når nemndene fastset leigeprisen til ein bestemt sum. Men ein må godta at leiga blir høgare som følgje av at verksemda går godt. Derimot kan nemndene ikkje ta stilling til kor mykje leigaren skal betale for forbruk av elektrisitet og brensel, men nemndene må ta omsyn til om det samla vederlaget inkluderer slike utgifter.

Heller ikkje kan nemndene ta stilling til kva som skal vere rimeleg leige etter husleigelova § 4-1. Denne kompetansen er det berre domstolane og husleigetvistutvalet som har.

2.3.2 Gjengs leige etter § 4-3

Dersom den nye husleigelova gjeld for leigeavtalen, jf. omtalen under punkt 2.2, kan partane – utan å måtte gå til oppseiing – setje fram krav om at leiga skal bli justert i samsvar med ”gjengs leige” kvart tredje år, jf. § 4-3 i den nye husleigelova. Dette gjeld likevel ikkje bustader som er omfatta av den strenge reguleringa i husleigereguleringslova kapittel II, jf. omtalen nedanfor i dette punktet.

Føresetnaden i lova er at partane sjølve skal forhandle seg fram til kor stor endringa i leigeprisen skal vere. Men om partane ikkje blir samde om kor stor endringa skal vere, og partane heller ikkje blir samde om at den gamle leigeprisen skal gjelde framover, kan kvar av partane krevje at eit av tvisteløysingsorgana skal ta stilling til kva som skal vere ”gjengs leige”. Derimot har ikkje husleigetvistutvalet eller husleigenemnda kompetanse til å avgjere dette når det gjeld lokalleigeforhold.

Gjengs leige er i § 4-3 første ledd fastsett til å vere ein leigesum som svarar til leiga ved utleige av liknande husrom på liknande avtalevilkår på det tidspunktet justeringa skal setjast i verk, jf. § 4-3 andre ledd. I førearbeida er gjengs leige sagt å vere eit representativt gjennomsnitt av det leigenivået som alt eretablert på staden ved leige av liknande husrom på liknande leigevilkår. I § 4-3 første ledd andre punktum er det ein regel om at ein skal sjå bort frå den del av leigeverdien som skuldast forbetringar og innsats som leigaren har gjort med husrommet. Dette vil gjelde alle endringar som er eigna til å auke verdien på husrommet. Leigaren skal slik sleppe å betale leige for utkomet av eigen innsats. Når det gjeld kva slags vurderingstema som skal drøftast og kva det skal vere relevant å leggje vekt på, viser vi til punkt 2.3.1 ovanfor om marknadsleige. Omsyna er her samanfallande.

Ettersom uttrykket gjengs leige refererer seg til det etablerte leigenivået, fører dette til at endringane av leigenivået skjer seinare enn endringa av marknadsleiga. Gjengs leige knyter seg såleis til det etablerte leigeprisnivå, mens marknadsleiga er knytt til gjennomsnittsleige for nye leigeforhold.

Kravet om endring av leiga til gjengs leige kan ein setje fram etter at det er gått to år og seks månader etter at den siste endringa av leiga blei gjort. Unntak er her gjort for endring som har skjedd i samsvar med § 4-2 (årleg regulering av leiga i samsvar med endringane i konsumprisindeksen) eller på tilsvarande måte då den gamle lova gjaldt. Det er ikkje nødvendig at det har gått to år og seks månader - etter at den nye lova tok til å gjelde (1. januar 2000) før ein kan justere leiga. Det avgjerande her er siste gongen då endring av leigeprisen fann stad ut over indeksregulering - jamvel om dette skjedde før 1. januar 2000.

Utleigaren eller leigaren kan krevje justert leige tidlegast seks månader etter at krav om justering i samsvar med gjengs leige blei sett fram av ein av partane, og tidlegast eitt år etter at tidlegare endring av leiga blei sett i verk, jf. § 4-3 andre ledd.

Departementet tolkar § 4-3 slik at organa først har kompetansen til å nytte denne føresegna for å løyse ein tvist etter at det er gått to år og seks månader, og partane i tillegg har mislykkast med å kome fram til kva som skal vere gjengs leige. Derimot har organa denne kompetansen dersom husleigeforholdet er eit strengt regulert forhold, og partane ønskjer å få fastsett kva som skal vere gjengs leige. I husleigereguleringslova § 4a tredje punktum er det gjort unntak frå den generelle regelen. Her heiter det at gjengs leige kan fastsetjast jamvel om det har gått kortare tid enn to år og seks månader sidan leigeavtalen blei inngått eller leiga endra. Dette kan rett nok berre gjerast ein gong.

Jamvel om partane i eit strengt regulert husleigeforhold har kome fram til kva som skal vere gjengs leige, eller eit tvisteorgan har kome fram til dette, kan ikkje den gjengse leiga utan vidare leggjast til grunn mellom partane. Her må ein samanlikne den gjengse leiga med den strengt regulerte leiga; det vil seie det høgste lovlege vederlaget, jf. husleigereguleringslova § 4a andre punktum. Er gjengs leige lik eller lågare enn den regulerte leiga, er det den gjengse leiga som skal leggjast til grunn. Er den gjengse leiga høgare, skal leigaren ikkje betale meir enn den høgste lovlege leiga. Teoretisk kan ein tenkje seg at leiga vil svinge frå høgste lovlege vederlag til gjengs leige – og tilbake igjen. Men det er mindre sannsynleg at dette vil skje. Viss det skjer, vil partane i et slik tilfelle på nytt kunne vende seg til husleigenemnda for å få denne til å fastsetje kva som skal vere gjengs leige i forholdet.

Det er ikkje nemndene som skal gjere samanlikninga mellom den gjengse leiga og det høgste lovlege vederlaget; det må partane gjere sjølv. Heller ikkje er det mogeleg å klage over husleigenemnda sitt vedtak til Konkurransetilsynet då husleigereguleringslova § 20 ikkje gjeld når husleigenemnda fastset leige med heimel i husleigelova § 4-3, jf. husleigereguleringslova § 15.

2.3.3 Tilbakebetaling av ulovleg leige etter § 4-4

Den som har betalt høgare leige enn det som er lovleg etter den nye husleigelova, kan krevje tilbakebetalt skilnaden mellom det som er betalt og lovleg leige, med mindre betalaren i vesentleg grad er medansvarleg for den ulovlege betalinga, jf. § 4-4. Den som har krav på tilbakebetaling kan også krevje renter for kravet frå den dag beløpet skulle vore betalt etter lov 17. desember 1976 nr. 100 om renter ved forsinka betaling § 3.

Takstnemnd og husleigenemnd har ikkje kompetanse til å avgjere spørsmål om tilbakebetaling etter husleigelova § 4-4. Krev til dømes leigaren tilbakebetaling etter at nemndene har fastsett kva som skal vere gjengs leige, må leigaren gå til husleigetvistutvalet eller domstolane for å få ei avgjerd om utleigaren ikkje betalar frivillig.

2.3.4 Omtvista leige og deponering etter § 3-8

Er partane ikkje samde om kva leige som skal betalast, kan leigeavtalen ikkje seiast opp eller hevast på grunn av manglande leigebetaling om leigaren deponerar den omtvista delen av leiga i samsvar med føresegnene i § 3-8. Leigaren kan deponere den omtvista delen av leiga utan medverknad frå noko tvisteorgan. Dette er nytt i forhold til den gamle husleigelova, jf. omtalen under punkt 2.4.4.

Husleigetvistutvalet kan ta stilling til alle tvistar om deponert leige som gjeld bustader i Oslo, men takstnemnder og husleigenemndene kan berre ta stilling til dette dersom tvisten gjeld marknadsleige etter § 3-1 eller gjengs leige etter § 4-3. Ei avgjerd av slike tvistar frå kompetent tvisteorgan har verknad som dom. Finansinstitusjon som har motteke pengane kan difor utbetale den omtvista summen til den som vinn saka når avgjerda er blitt rettskraftig, jf. den nye husleigelova § 3-8 andre ledd.

2.4 Leigefastsetjing etter husleigelova frå 1939

2.4.1 Utgangspunkt

Dersom den gamle husleigelova gjeld for leigeavtalen, jf. omtalen under punkt 2.2, kan tvisteløysingsorgana setje ned ei leige som er urimeleg eller har auka for brått og for mykje i samsvar med § 35 høvesvis første og tredje ledd. Det går fram av husleigereguleringslova § 30 - og av §§ 14 og 15 første ledd første punktum - at tvisteorgana likevel ikkje har kompetanse til å ta stilling til tvistar etter den gamle husleigelova § 35 dersom husleigeforholdet er regulert av den strenge reguleringa i kapittel II i husleigereguleringslova.

2.4.2 Setje ned urimeleg leige etter § 35 første ledd

I samsvar med § 35 første ledd kan leigaren krevje at urimelig høg leige blir sett ned. Med leige meiner ein her alle ytingar av økonomisk verdi som leigaren yter utleigaren som vederlag for bruksretten. Kva namn som partane har sett på ytinga, er vanlegvis utan interesse. Har partane avtalt at leigaren skal dekkje visse utgifter knytt til eigedommen og forvaltninga av den, som til dømes eigedomsskatt og offentlege avgifter, vil slike summar normalt måtte bli tekne med som ein del av leiga, utan omsyn til kva namn partane har sett på denne ytinga. På same måte vil særskilt betaling for oppvarming og varmt vatn bli rekna som ein del av leiga, jf. den gamle husleigelova § 12.

Etter at ein har kome fram til kva som blir betalt i leige, skal tvisteløysingsorgana samanlikne denne totalsummen med verdien av husrommet. Kva som er verdien på husrommet, er det sentrale spørsmålet ved bruken av § 35. Kjem organa fram til at det er eit misforhold mellom verdien av husrommet og leiga, må organa ut frå ei skjønnsmessig vurdering fastsetje ei ny leige for bustaden. I § 35 første ledd er det gitt visse retningsliner for denne skjønnsmessige vurderinga. Her er det nemnd tre grupper av moment som organa må leggje vekt på.

Organa skal for det første ta omsyn til ”eiendommens, leilighetens eller rummets beliggenhet, vedlikehold og utstyr samt til den bruk som skal gjøres av leiligheten eller rummet.” For det andre står det at ein skal ta omsyn til ”svingninger i det almindelige prisnivå”, og for det tredje at ein skal søkje rettleiing i ”hvad den antar er rimelig markedsleie for lignende leieforhold i tilsvarende strøk”.

Dei to første momenta vil vere sentrale også ved fastsetjinga av ei marknadsleige. Det vil seie den leiga ein oppnår ved ny utleige av tilsvarande leigeobjekt. Spørsmålet vidare er om føresegna gir tilvising på ei leige som etter omstenda kan avvike frå denne marknadsleiga. I forhold til utleige av lokale er det i rettspraksis utvikla ei norm som slår fast at det er marknadsleiga ein skal samanlikne med. Det vil seie den leiga som ein kan få ved ny utleige. Også ved leige av bustad må ein ta utgangspunkt i marknadsleiga.

Etter at tvisteløysingsorgana har fastlagt storleiken på leiga og verdien på husrommet, skal ein vurdere om det er til stades eit misforhold mellom desse to storleikane. For det er ikkje slik at alle skilnader mellom marknadsleige og den avtalte leiga gir grunnlag for å setje ned leiga i samsvar med § 35. Det er det urimelege nemnda skal gjere noko med.

Er utleigarens framsette krav i samsvar med det som vanlegvis blir oppnådd ved ny utleige på handsamingstidspunktet, vil det ikkje vere til stades eit misforhold. Så lenge utleigaren held seg innanfor ramma av kva ein reknar for å vere marknadsleige for bustaden, skulle det ikkje vere noko å innvende til at husleiga blir auka. I slike tilfelle vil det berre vere grunnlag for å redusere leiga dersom utleigaren har auka leiga for brått. Som vi skal sjå nedanfor må då utleigaren endre leiga stegvis, jf. punkt 2.4.2.

Kva som konkret skal til for at det er blitt etablert eit misforhold mellom leigekravet og marknadsleiga, er vanskeleg å svare på generelt. Der skilnaden er heilt uvesentleg, er det i alle høve ikkje grunnlag for nedsetjing.

2.4.3 Setje ned leige ved brå og stor auke etter § 35 tredje ledd

Sjølv om utgangspunktet for tvisteløysingsorgana må vere at leigaren skal betale marknadsleige, skal organa også utøve ein viss sensur ved brå og store endringar. Etter § 35 tredje ledd har organa heimel til å setje ned leiga jamvel om den ikkje kan gjere det etter § 35 første ledd. Føresegna gjeld berre ved leige av bustad, ikkje ved leige av lokale. Føremålet med føresegna er å verne leigarar av bustad mot brå endringar i leigenivået.

Etter krav frå leigaren kan leige som er sett opp etter 1. juli 1999 setjast ned til eit nivå som svarar til den tidlegare leiga, justert med endring i konsumprisindeksen sidan leiga blei fastsett eller endra førre gongen – men då lagt til 25 prosent. Har auka vore større enn dette, kan den i hovudregelen setjast ned. Var leiga sist regulert 1. januar 1998 til 4000 kroner og så sett opp til 8000 kroner 1. januar 2000, kan leiga setjast ned etter § 35 tredje ledd. Frå 1. januar 1998 til 1. januar 2000 steig konsumprisindeksen med 5,3 prosent. Leiga kan difor aukast 5,3 + 25 prosent – totalt 28,3 prosent. I dette tilfellet kan leiga då endrast frå 4000 til 5132 kroner.

Viser det seg at den nedjusterte leiga framleis er svært låg i forhold til marknadsleiga, vil organa ha kompetanse til å tillate større auke i leiga når ”særlege grunnar” talar for det, jf. § 35 tredje ledd. Her må organa gjere ei individuell vurdering av det enkelte husleigeforholdet, og det kan vere grunn til også å leggje vekt på kor stor auken er målt i kroner. Om til dømes leiga har vore på 1 500 kroner og marknadsleiga er 8 000 kroner, burde nemnda kunne auke leiga noko meir enn 25 %.

Noko permanent krav på at husleiga skal vere låg eller auke lite har leigaren ikkje. Difor har han berre ein gong adgang til å få leiga sett ned med heimel i § 35 tredje ledd. Seinare kan leigenivået årleg indeksregulerast i samsvar med den nye husleigelova § 4-2 og kvart tredje år justerast i samsvar med den nye husleigelova § 4-3, om gjengs leige.

2.4.4 Tilbakebetaling av ulovleg leige etter § 35 første og andre ledd

Samtidig med at leiga blir sett ned fordi den er urimeleg etter § 35 første ledd, kan leigaren setje fram krav overfor tvisteløysingsorgana om å få tilbakebetalt frå utleigaren det leigaren har betalt for mykje. Det same vil gjelde dersom organa har sett ned leiga på grunn av at auken har vore for stor og brå etter § 35 tredje ledd. Leigaren kan krevje tilbake differansen mellom det som faktisk er betalt og det som skulle ha vore ytt. Alle tvisteorgana kan avgjere spørsmål om tilbakebetaling etter disse føresegnene, jf. husleigereguleringslova §§ 14 og 15 og HTU-forskrifta § 1.

Ved fastsetjing av tilbakebetalingsbeløpet må tvisteløysingsorgana avgjere frå kva tid utleigaren skal betale attende ulovleg leige. Ulovleg leige som er betalt etter at saka er komen inn til organa og fram til endeleg avgjerd er teken, skal takast med ved utmålinga, jf. § 35 andre ledd og husleigereguleringslova §§ 14 og 15 første ledd andre punktum. Ulovleg leige som er betalt før saka kom inn til tvisteorganet, kan maksimalt tilbakebetalast for eitt år, jf. den gamle husleigelova § 35 andre ledd. Det går vidare fram av § 35 første ledd sjuande punktum at leige som er opptent før 1. april 2000 berre kan setjast ned i den monn dette kunne gjerast etter dågjeldande reglar. Føresegna i § 35 første ledd, som gjeld sjølve rimeleg-vurderinga, er uendra. Ulovleg leige etter denne føresegna kan derfor krevjast tilbakebetalt inntil eitt år.

Den 31. mars 2000 blei § 35 endra ved at føresegnene om leigenedsetjing ved stor og brå auke blei lagt inn i § 35 tredje ledd. Denne føresegna tok til å gjelde 1. april 2000. Leigereduksjon med grunnlag i denne føresegna gjev difor i utgangspunktet ikkje rett til tilbakebetaling frå tida før 1. april 2000.

Det står likevel attende eit vanskeleg spørsmål, nemleg om § 35 første ledd gir grunnlag for tilsvarande leigereduksjon ved store og brå leigeauke, og om leigaren difor likevel kan krevje refusjon i disse tilfella etter andre ledd, jf. første ledd sjuande punktum. Lovavdelinga i Justisdepartementet har hevda at § 35 første ledd ikkje kan brukast på dette viset, og at det ville vere i strid med Grunnlova § 97 å gi refusjon for slike krav. Dette førte også til at sjuande punktum blei lagt til i § 35 første ledd. Kommunal- og regionaldepartementet og professor dr.jur. Kåre Lilleholt har helde fram at § 35 første ledd i nokre tilfelle også kan gi grunnlag for leigereduksjon der leigeauka har våre for stor og brå, og at føresegna i så fall også kan gi grunnlag for refusjonskrav i inntil eit år før saka blei teken inn for eit tvisteorgan. Då det er vanskeleg å gi eit eintydig svar på dette spørsmålet, meiner departementet at tvisteløysingsorgana sjølve må finne fram til om ein vil gi slik refusjon.

2.4.5 Omtvista leige og deponering etter § 39

Det går fram av den gamle husleigelova § 39 andre ledd at eit søksmål om nedsetjing av leiga etter § 35 i den same lova hindrar utkasting på grunn av manglande betaling av leige som skulle ha vore betalt etter at saka blei reist. I slike tilfelle kan retten – når utleigaren krev det – setje som vilkår at uomtvista leige blir betalt og – dersom retten finn det rimeleg – at resten av leiga blir deponert hos namsretten. Både takstnemnd, husleigenemnd og husleigetvistutval kan ta stilling til betaling og deponering av uomtvista leige, jf. husleigereguleringslova §§ 14, 15 og HTU-forskrifta § 1. Ei avgjerd om betaling og deponering i desse tilfella er endeleg. Det vil seie at det ikkje er mogeleg å påklage avgjerda.

Alternativt til at nemndene tek stilling til deponering, har leigaren sjølv rett til å deponere den omtvista leiga i samband med sak om leigereduksjon etter § 35 i den gamle husleigelova, jf. § 39 andre ledd femte punktum.

2.5 Vederlag for forbetringar etter husleigelova frå 1999

Har leigaren med samtykkje frå utleigaren gjort vesentlege forbetringar i husrommet, kan leigaren krevje vederlag for den fordel utleigaren oppnår som følgje av forbetringa, med mindre partane avtala noko anna då samtykket blei gitt. Dette følgjer av § 10-5 i den nye husleigelova. Vi gjer merksam på at føresegna berre gjeld for husleigeavtalar som er inngått etter at den nye lova tok til å gjelde.

Det er berre takstnemnda og husleigetvistutvalet som har kompetanse til å fastsetje vederlag for forbetringar. Husleigetvistutvalets kompetanse er heimla i HTU-forskrifa § 1 – husleigetvistutvalet kan avgjere alle tvistar etter ny og gammal husleigelov. Takstnemndas kompetanse er heimla i husleigelova § 12-2.

Kvar av partane kan krevje at ei takstnemnd eller husleigetvistutvalet finn fram til kva slags økonomisk kompensasjon leigaren skal ha dersom vilkåra i § 10-5 er oppfylt. For det første er det ein føresetnad at leigaren først har sett fram eit krav overfor utleigaren om eit vederlag. Med leigar her meiner ein den som er leigar når husleigeavtalen fell bort. Men det er ikkje noko vilkår at det er denne leigaren som har utført forbetringa. Har ein tidlegare leigar overført leigeretten til ein ny leigar, vil vederlagskravet også normalt vere overført til den nye leigaren. Noko anna kan likevel vere avtalt, og då kan det tenkjast at kravet ikkje er gått over. Her må tvisteorganet gjere ei konkret vurdering av kva som har skjedd. Sidan vederlagskravet først forfell etter at husleigeavtalen er falle bort, talar dette for at kravet er blitt overført. Vederlagskravet kan også setjast fram av leigarens dødsbu dersom ingen av arvingane har adgang til, eller ønskjer å gå inn i husleigeforholdet. Er forbetringane gjort av ein framleigar, må han rette kravet sitt mot hovudleigaren, jf. Ot.prp. nr. 82 1997-98 side 208. Hovudleigaren kan eventuelt krevje vederlaget betalt av utleigaren når hovudleigeforholdet fell bort.

For det andre må leigaren faktisk ha gjort forbetringar i husrommet. Med forbetringar meiner vi her fysiske tiltak som har sett husrommet i betre stand enn det var då leigaren overtok det. Det kan til dømes tenkjast at leigaren installerer utstyr i rommet som det ikkje hadde før, som til dømes VVS-utstyr. Leigaren kan også ha modernisert det utstyret som alt finst i husrommet, som til dømes å setje opp nytt elektrisk anlegg. Vedlikehald fell i utgangspunktet utanfor uttrykket forbetringar; leigaren har derfor ikkje krav på refusjon for vedlikehald, med mindre partane også har blitt einige om dette. Det må det trekkjast opp ei skjønnsmessig grense mellom forbetringar og vedlikehald. Ei god rettesnor kan vere at vedlikehald normalt vil vere arbeid som har som føremål å oppretthalde den standarden som husrommet hadde då leigaren overtok det – tiltak som går ut over dette vil vanlegvis vere forbetringar.

For det tredje må dei forbetringane som leigaren har gjort, vere vesentlege. Med dette meiner vi at tvisteorganet ikkje skal vurdere vederlagskrav der leigarens innsats har vore svært liten. I førearbeida er det nemnt at kravet om at forbetringane skal vere vesentlege er ein bevisbyrderegel. Det vil seie at dersom det ut frå utleigarens ståstad er grunn til å tvile på om husrommet er forbetra, har leigaren ikkje krav på vederlag. Leigaren må såleis vise til endringar som er råd å registrere om han skal få medhald, jf. Ot.prp. nr. 82 1997-98 side 208. Vilkåret om at forbetringa skal vere vesentleg, er knytt til den konkrete endringa, ikkje til kva det har kosta leigaren. Følgjeleg kan endringa ha kosta leigaren mykje, men den har ikkje gjort husrommet vesentleg betre.

I § 10-5 er det eit vilkår om at utleigaren skal ha gitt samtykke til at det er blitt gjort forbetringar. Har utleigaren ikkje gitt sitt samtykke, anten skriftleg, munnleg eller i handling, har leigaren ikkje nokon krav. Samtykket skal i regelen vere gitt før leigaren set i gang med forbetringa, men samtykket kan også vere gitt etter at endringane er gjorde. Her må ein tolke konkret om utleigaren meinte å gi samtykkje. I førearbeida går det fram at dersom utleigaren var ukjent med at leigaren seinare kunne setje fram eit krav på vederlag, kan det vere grunn til å tolke utsegna slik at utleigaren med samtykket berre har fråfalle retten til å krevje at rommet blir sett tilbake slik det var ved innflytting, jf. Ot.prp. nr. 82 1997-98 side 208.

For det femte må ein ta omsyn til om partane i husleigeavtalen har avtalt noko om vederlagsutmålinga. Har partane avtalt at leigaren ikkje skal ha noko vederlag, er saka grei. Men det kan også tenkjast at partane – kanskje særleg ved lokalleige – har kome fram til at vederlaget skal vere lågare enn det som følgjer av vilkåra i § 10-5. Dette må i så fall nemnda rette seg etter. Og det kan også hende at partane i avtalen har fastsett storleiken på vederlaget.

Er vilkåra oppfylt, må organa fastsetje storleiken på vederlaget. Storleiken skal fastsetjast på grunn av den fordel utleigaren må reknast for å kunne oppnå som ein følgje av endringane som er gjort i husrommet. Leigarens kostnader er, som nemnd, utan interesse for vurderinga. Det tvisteorganet skal vurdere er kva økonomisk fordel utleigaren etter ei rimeleg vurdering kan tenkjast å oppnå som følgje av dei arbeida som leigaren har utført. I prinsippet er det ingenting som hindrar nemnda i å setje vederlaget høgare enn dei kostnadene som leigaren har hatt med det som er gjord.

Det er utleigarens framtidige økonomiske fordel det er tale om. Om det er til stades ein slik fordel, skal ein likevel vurdere på grunnlag av tilhøva slik dei var då utleigaren igjen fekk råderetten over husrommet. Om leigaren gjorde endringane ei tid før dette tidspunktet, hadde leigaren sjølv fordel av forbetringane. Og ein må også ta omsyn til ei normal avskrivingstakt for slikt arbeid. Følgjeleg treng det ikkje vere til stades nokon økonomisk fordel dersom det er gått lang tid sidan endringa fann stad.

Kva slags norm nemnda skal nytte ved utrekninga, har først og fremst å gjere med kva slags bruk utleigaren seinare skal gjere av husrommet. Utleigaren kan tenkjast å vinne inn fordelen på ulike måtar. Dette kan skje ved ny utleige eller gjennom eigen bruk. Det kan også vere at han kan selje husrommet for ein høgare pris enn han elles ville ha fått. Skal utleigaren halde fram med å leige ut, bør nemnda leggje hovudvekta på kor mykje arbeida har auka leigeverdien. Skal utleigaren selje, vil det vere naturleg å leggje hovudvekta på kor mykje forbetringa har auka salsverdien. Skal utleigaren nytte husrommet sjølv, er det naturleg å ta utgangspunkt i den auka bruksverdien forbetringa har ført til.

3. Tvisteløysing i takstnemnd

3.1 Innleiing

Ei takstnemnd er ei nemnd på tre personar som blir oppnemnd og sett saman av ein herads- eller byrett med det føremål å løyse ein konkret tvist i eit husleigeforhold. Nemnda går frå kvarandre når den har kome fram til ei løysing på tvisten. Oppstår det seinare ein ny tvist i husleigeforholdet, blir det oppnemnd ei ny takstnemnd. Det vil seie at herads- og byrettane vil kunne oppnemne nemnder etter behov. Dette gjer ordninga fleksibel og effektiv.

Bakgrunnen for ordninga spring ut av eit framlegg i NOU 1993:4. Lovutvalet meinte at det i den nye husleigelova burde vere ein anna måte å løyse tvistar om leigeprisen på enn ved bruk av domstolane. Det blei gjort framlegg om at tvistar om leigeprisen, gjengs leige og vederlag for forbetringar skulle avgjerast av ein oppmann. Ein meinte at dette var ein uformell og snøgg måte å avgjere tvisten på, og ordninga kunne vere med på å avlaste domstolane.

Ved utarbeidinga av Ot.prp. nr. 82 (1997-98) kom departementet fram til at ein ville føre vidare framlegget til utvalet. Departementet ønskte likevel å utvide ordninga med to personar, og såleis kalle det ei takstnemnd etter modell av ordninga i eigarseksjonslova. I eigarseksjonslova § 16 er det heimel for å nytte ei takstnemnd til å ta stilling til kva som skal vere kjøpesummen dersom ein leigar ønskjer å kjøpe ved seksjonering av eigedommen.

3.2 Saksområdet til takstnemnda (materiell kompetanse)

3.2.1 Oversyn

For å avgjere kva slags tvistar takstnemnda kan handsame, må nemnda først gjere visse avgrensingar i tid. Nemnda må skilje mellom husleigeforhold som fell inn under den gamle husleigelova og forhold som fell inn under den nye. Overgangsreglane som regulerer dette skiljet er presentert ovanfor under punkt 2.2.

Gjeld den nye husleigelova for leigeforholdet, har nemnda kompetanse til å løyse tvistar med grunnlag i husleigelova § 12-2 første ledd. Etter føresegna kan nemnda avgjere kva som er marknadsleige etter § 3-1, gjengs leige etter § 4-3 og vederlag for forbetringar som leigaren har gjort på husrommet, jf. husleigeloven § 10-5. Desse føresegnene er omtala under punkt 2.3.1, 2.3.2 og 2.5; vi viser derfor til omtala der.

Gjeld den gamle lova for leigeforholdet, har takstnemnda kompetanse til å avgjere tvistar med grunnlag i husleigereguleringslova § 14 første ledd. I samsvar med føresegna kan takstnemnda setje ned leiga etter husleigelova av § 35 første ledd dersom den er urimeleg. Vidare har nemnda høve til å setje ned leige som er auka for brått og for mykje i samsvar med § 35 tredje ledd. Har takstnemnda sett leiga ned etter § 35, kan takstnemnda etter krav frå leigaren vedta at utleigaren skal betale ulovleg leige attende til leigaren, jf. føresegna i § 35 andre ledd. I samband med sak etter § 35 kan takstnemnda også treffe avgjerd om betaling av uomtvista leige og deponering av omtvista leige etter § 39 andre ledd i den gamle husleigelova. Det går fram av § 14 første ledd første punktum at takstnemnda likevel ikkje har kompetanse til å ta stilling til tvistar etter den gamle husleigelova § 35 dersom husleigeforholdet er regulert av den strenge reguleringa i kapittel II i husleigereguleringslova. Denne reservasjonen gjeld både om leigeprisen er urimeleg, eller om endringar i leiga har vore for brå og stor. Heller ikkje kan nemnda ta stilling til spørsmålet om tilbakebetaling eller betaling av uomtvista leige/deponering i tilfeller der leiga er omfatta av den strenge reguleringa. Punkt 2.4 inneheld ein nærare omtale av desse føresegnene.

Gjeld den gamle lova for leigeforholdet, har takstnemnda i hovudregelen ikkje kompetanse til løyse tvistar med grunnlag i den nye husleigelova. Det er likevel eit unntak for det tilfellet at eit tvisteløysingsorgan eller ein domstol i førevegen har sett ned leiga i medhald av den gamle husleigelova § 35 tredje ledd (leigeauka har vore for stor). I siste punktum i dette leddet heiter det at dersom leiga er blitt sett ned, gjeld kapittel 4 i den nye lova jamvel om denne lova elles ikkje gjeld. I dette tilfellet kan takstnemnda ta stilling til kva som skal vere gjengs leige. Den prosessuelle kompetansen vil gå fram av husleigelova § 13-2 fjerde ledd første punktum og husleigereguleringslova § 14 andre ledd.

3.2.2 Partanes handleevne

Kven av partane som kjem med kravsmål og kva partane har avtalt, avgrensar også takstnemndas kompetanse. Hovudregelen er at begge partane i eit husleigeforhold kan krevje ein tvist løyst av takstnemnda. Det er også grunn til å framheve at staten, fylkeskommunen eller kommunen kan vere part i slike tvistar.

Det er likevel tre unntak frå hovudregelen om at kvar av partane kan be om ei avgjerd av takstnemnda: For det første er det berre leigar av bustad som kan krevje at leiga kan bli sett ned etter den gamle husleigelova § 35. Såleis blir det avgrensa mot utleigarar i bustadleigeforhold og for partar i lokalleigeforhold.

For det andre kan partane ha avtalt at ein ikkje skal kunne nytte takstnemnda for å løyse tvisten. Dette er det adgang til i lokalleigeforhold. Husleigelova § 1-2 andre ledd er ikkje til hinder for dette. Partane kan i staden avtale at tvisten skal løysast ved skilsdom e.l. Ved bustadleige er det ikkje mogeleg å avtale at leigaren ikkje skal kunne krevje tvisten løyst ved bruk av takstnemnd. Ein slik avtaleklausul ville vere i strid med husleigelova § 1-2 første ledd. Leigaren ville kome dårlegare ut enn han elles ville etter lova. Derimot kan utleigaren seie frå seg denne retten til å få tvisten løyst ved takstnemnd.

For det tredje kan ein av partane ha teke saka inn for eit anna tvisteløysingsorgan eller for retten. Takstnemnda vil då ikkje ha kompetanse til å handsame tvisten.

3.3 Framgangsmåten i ei sak (prossesuell kompetanse)

3.3.1 Kravsmål til retten. Førebuing av saka

Ei sak tek til ved at ein av partane i husleigeforholdet vender seg til herads- eller byretten med eit kravsmål (begjæring) om at ein tvist skal avgjerast av ei takstnemnd. Det er ikkje noko i vegen for at partane kan sende inn eit samla krav. Heller ikkje er det noko i vegen for at partane sender inn ulike krav.

Kravsmålet må rettast til herads- eller byretten i den rettskrinsen eigedommen ligg. Dette skal samsvare med det tvungne særlege vernetinget for fast eigedom som ein har i sivile saker, jf. tvistemålslova § 22. Oppstår det tvilsspørsmål, bør tvistemålslova kunne nyttast analogisk. Dette medfører at kravsmålet ikkje kan setjast fram i den rettskrinsen som utleigaren bur om det er ein annan krins eigedommen ligg.

Det er i lova ikkje noko krav om at kravsmålet skal vere skriftleg; men vi vil tilrå det. Kravet kan likevel parten setje fram munnleg, og retten må då medverke til at kravet blir formulert skriftleg. Etter departementets meining bør retten her følgje den same praksisen som ved stemning i sivile søksmål, jf. tvistemålslova §§ 119 og 299. Brukar parten advokat, bør kravsmålet etter departementets meining vere skriftleg, sml. tvistemålslova § 119 tredje ledd.

Det går fram av førearbeida til husleigelova at retten ikkje bør stille større krav til utforminga av kravsmålet enn at tvisten, partane, eigedomen og husrommet kan bli individualisert, jf. Ot.prp. nr. 82 1997-98 side 215. Dette tilleggsvilkåret er ikkje formalisert i sjølve lovteksten, og i førearbeida er det brukt formuleringa ”bør”. Følgjeleg må retten etter ei konkret vurdering kome fram til om ein vil godta kravsmålet slik det er. Det er ikkje noko krav om at motparten kjem med eit munnleg eller skriftleg tilsvar. Motparten avgjer sjølv om han vil ta til motmæle. Ønskjer motparten dette, kan retten ikkje nekte å ta mot motsegner, motpåstand og bevismiddel.

3.3.2 Krav om trygd (sikkerhet)

Retten kan krevje at det blir stilt trygd før ei takstnemnd blir oppnemnd. Det er parten som krev ei tvist avgjort ved takstnemnd som må stille trygda. Føremålet med dette kravet er å sikre at medlemmene i tvistenemnda får godtgjersle for arbeidet sitt, jf. § 12-2 fjerde ledd andre punktum. Medlemmene i takstnemnda vil ha eit rettsleg krav på godtgjersle etter at det er brukt tid på saka. Ein av partane vil bli forplikta til å dekkje denne kostnaden etter at retten har fastsett storleiken, jf. 3.3.5.

På førehand kan det vere vanskeleg å vite kor store kostnadene vil bli. I det enkelte tilfellet må retten etter skjønn fastsetje ein sum. Denne summen skal føresetnadsvis betalast inn på forskot – normalt inn til ein eigen konto som retten sjølv har for dette føremålet. Slik er det også i sivile saker: Rettsgebyr og sideutgifter skal som hovudregel betalast inn forskotsvis, jf. tvistemålslova § 170 og rettsgebyrlova § 3.

Retten må også setje ein frist for betaling. Blir ikkje summen betalt, meiner departementet at retten må rekne kravsmålet for ikkje å ha kome inn, sml. tvistemålslova § 170 andre ledd andre punktum. Men retten står fritt til å avgjere om ein vil stille eit krav om trygd. Er parten eit offentleg organ, vil det normalt ikkje vere nødvendig å krevje inn ein sum på forskot.

Er kravsmålet frå begge partar, blir dei etter departementets meining solidarisk ansvarleg for å betale inn forskot, sml. tvistemålslova § 169 første ledd.

3.3.3 Oppnemning av ei takstnemnd

Retten er forplikta til å oppnemne ei takstnemnd dersom dei formelle vilkåra for dette er oppfylt. Er vilkåra ikkje oppfylt, skal retten sende kravsmålet tilbake til parten om feilen ikkje let seg rette. Det er berre herads- eller byretten i den rettskrinsen der eigedomen ligg som har kompetanse til å oppnemne ei takstnemnd, jf. § 12-2 andre ledd første punktum. Sideordna eller overordna rettar har ikkje denne kompetansen. Heller ikkje stat eller kommune.

Vedtaket om oppnemning av ei takstnemnd er eit simpelt vedtak (beslutning), jf. tvistemålslova § 165. Den enkelte dommar har adgang til å ta avgjerda åleine. Det er ikkje påbode å gi ei grunngiving for vedtaket, men ved avslag eller avvising bør avgjera vere grunngitt.

Etter at nemnda er oppnemnd, bør retten gi nemnda under eitt eller enkeltvis orientering om det vidare arbeidet i nemnda og om godtgjersle m.m. Det kan vere tenleg å utarbeide eit standardskriv til dette føremålet.

Retten har ikkje adgang til å nemne opp ei fast nemnd som skal handsame alle saker som kjem inn. Føresetnaden er at den enkelte nemnda skal vere tilpassa den enkelte saka. Husleigelova § 12-2 stiller ikkje krav til kven som kan vere medlem.

I førearbeida er det sagt at det ikkje skal stillast krav til medlemmenes kvalifikasjonar, men at ein føreset at retten vanlegvis vil oppnemne takstfolk med lang røynsle, jf. Ot.prp. nr. 82 (1997-98) side 134. Vidare er det i førearbeida sagt at sakene etter § 12-2 gjeld saker om ein konkret økonomisk verdi. Dette føreset at dei som blir oppnemnd har innsikt i marknadstilhøva på staden og til ein viss grad bygningsteknisk innsikt, jf. Ot.prp. nr. 82 (1997-98) side 133. I alle høve vil det vere opp til rettens frie vurdering kven ein vil ha med. Når det gjeld den praktiske gjennomføringa, kan retten til dømes nytte framgangsmåten som blir brukt når lensmenn, som skjønnsmenn, ber herads- eller byretten om å oppnemne skjønnsmenn etter skjønnsprosesslova § 12. I andre ledd i denne føresegna heiter det at ein skal oppnemne skjønnsmenn som har ”kyndighet i det skjønnet gjelder”.

I førearbeida er det sagt at retten ikkje bør motsette seg at dei medlemmene som partane i fellesskap kjem fram til skal brukast, blir oppnemnd, med mindre det er til stades særlege innvendingar til dette. Sidan dette tilleggsvilkåret ikkje er lovfesta, er retten ikkje forplikta til å følgje det.

Retten – og nemnda sjølv – må ta omsyn til føresegnene om habilitet. I § 12-2 andre ledd andre punktum heiter det at reglane i domstolslova §§ 106 og 108 skal gjelde for ei takstnemnd så langt føresegnene passar. Viser det seg at retten har oppnemnd eit medlem i ei takstnemnd som står i slikt forhold til partane i husleigeforholdet som føresegnene nemnder, vil ei avgjerd kunne vere ugyldig.

3.3.4 Handsaming i nemnda

Etter at takstnemnda har blitt oppnemnd, bør nemnda etter departementets meining kome saman og bli samde om kva slags framgangsmåte som skal veljast i saka. Nemnda bør ta stilling til fleire ting: For det første bør ein vurdere om det skal haldast synfaring eller om nemnda vil kunne ta stilling til spørsmåla utan. Normalt vil det vere vanskeleg å avgjere desse tvistane utan synfaring, men unntaksvis kan dette likevel vere forsvarleg. Det er viktig at partane får høve til å uttale seg slik at nemnda til dømes får kjennskap til om leigaren har gjort installeringar som det skal gjerast frådrag for ved fastsetjing av gjengs leige. For det andre bør nemnda vurdere om det er nødvendig å be partane uttale seg - og om eventuelt andre skal gjere det. For det tredje må nemnda vurdere om det er nødvendig å innhente opplysningar som ikkje er tilgjengeleggjort av partane.

Etter at førearbeidet er gjort ferdig må nemnda kome fram til ein klar og eintydig konklusjon, og denne avgjerda må vere skriftleg og grunngitt, jf. § 12-2 tredje ledd andre punktum. I førearbeida er det sagt at nemnda skal grunngi avgjerda på ein slik måte at det klart går fram av vedtaket kva som skal vere leiga framover og kva slags vederlag som skal betalast. Nemnda skal nemne kva slags moment som er teke med og vektlagt i vurderinga, jf. Ot.prp. nr. 82 (1997-98) side 215.

Nemnda bør kome fram til ei løysing så fort som råd er. Partane kan krevje domstolshandsaming dersom avgjerda ikkje føreligg seinast to månader etter oppnemning. Dersom nemnda brukar lengre tid, kan kvar av partane ta tvisten direkte inn for herads- eller byretten, jf. § 12-2 tredje ledd tredje punktum. Denne fristen har som føremål å leggje eit press på nemnda, for at den skal gjere seg ferdig innan rimeleg tid, jf. Ot.prp. nr. 82 (1997-98) side 215.

Avgjerda må avslutningsvis sendast til retten, som skal ta stilling til kor mykje medlemmene i nemnda skal ha i godtgjersle - og forkynne resultatet for partane.

3.3.5 Godtgjersle til medlemmene

Retten skal etter § 12-2 fjerde ledd første punktum fastsetje den godtgjersla som medlemmene skal ha for arbeidet. I lova er det ikkje fastsett når dette skal gjerast, men det normale vil her vere at medlemmene leverer inn til retten ei kostnadsoppgåve på same måte som ved bruk av alminneleg eller spesielt meddomsutval i sivile saker, jf. domstollova §§ 71 og 72. Vi viser kort til domstolslova § 105a og forskrift 15. februar 1983 nr 86.

Etter at retten har fått oversyn over kostnadene, skal retten krevje summen inn hos den av partane som skal dekkje desse. Etter § 12-2 fjerde ledd tredje punktum skal utleigaren dekkje kostnadene dersom takstnemnda kjem fram til ein lågare sum enn det utleigaren har kravd i leige. Det vil seie den leiga som utleigaren har kravd før tvisten oppstod. Utleigaren skal også dekkje kostnadene dersom nemnda har kome til at vederlaget for forbetringane skal setjast høgare enn det utleigaren før har vore villig til å betale. I alle andre tilfelle er det leigaren som skal betale kostnadene med saka, jf. § 12-2 fjerde ledd fjerde punktum. Leigaren skal mellom anna dekkje kostnadene dersom nemnda kjem framt til at leiga skal vere lik eller høgare enn det utleigaren har kravd. Det same gjeld dersom nemnda kjem fram til at kostnadene for forbetringa blir sett likt eller lågare enn det utleigaren har bode seg til å betale.

Retten må grunngi avgjerda, som skal ha form som ein orskurd (kjennelse), jf. § 12-2 fjerde ledd femte punktum og sml tvistemålslova § 164. Orskurden må retten forkynne til partane, jf. tvistemålslova § 164 andre ledd. Er partane misnøgd med orskurden, er det adgang til å påkjære den til lagmannsretten. Det går fram av § 12-2 fjerde ledd sjette punktum at partane kan påkjære orskurden innan ein månad, sml. tvistemålslova § 398. Fristen skal reknast ut med utgangspunkt i domstolslova §§ 146, 148 og 149, jf. husleigelova § 1-6.

Partane treng ikkje påkjære orskurden dersom sjølve tvisten blir teken inn for herads- eller byretten for ny prøving. I dette tilfellet er det mogeleg å få kostnadsavgjerda prøvd på nytt når retten likevel skal ta stilling til tvisten og til kostnadsspørsmålet i retten. Når retten i eit slikt tilfelle tek stilling til kostnadsspørsmålet, vil retten stå fritt til å avgjere spørsmålet i samsvar med føresegnene om sakskostnader etter tvistemålslova kapittel 13, jf. husleigelova § 12-2 siste ledd. Retten kan ta stilling til spørsmålet etter krav frå partane eller fordi ein sjølv finn grunn til å endre den tidlegare avgjerda, til dømes fordi retten har kome fram til eit anna resultat i tvisten, jf. punkt 3.3.7.

3.3.6 Forholdet til andre organ m.m.

Det går fram av husleigereguleringslova § 14 tredje ledd at dersom ei sak er teken inn for ei husleigenemnd eller for domstolane, kan partane ikkje krevje saka avgjort av ei takstnemnd. Det same må gjelde i forhold til husleigetvistutvalet, jf. HTU-forskrifta § 13.

Føresegna i husleigereguleringslova § 14 tredje ledd må gjelde i forhold til alle tvistar som takstnemnda har kompetanse til å ta stilling til, jamvel om dette ikkje går direkte fram av korkje husleigelova § 12-2 eller husleigereguleringslova § 14.

Her viser vi elles til punkt 1.4.

3.3.7 Rettsleg prøving

Partane kan i to tilfelle krevje at retten tek stilling til tvisten jamvel om takstnemnda har fått den til handsaming. For det første kan partane krevje domstolshandsaming dersom nemnda ikkje har kome fram til ei avgjerd etter at det er gått to månader etter at nemnda blei oppnemnd, jf. § 12-2 tredje ledd tredje punktum. For det andre kan ein part krevje at retten tek stilling til tvisten jamvel om takstnemnda har kome fram til ei avgjerd. Den parten som er misnøgd med resultatet må gjere dette ved stemning. Det er her ikkje nødvendig å gå vegen om forliksrådet, jf. tvistemålslova § 274 nr 9, jf. § 275. Stemninga må vere komen inn til retten innan to månader etter at avgjerda er motteken av parten, jf. § 12-2 tredje ledd andre punktum.

Kjem stemninga inn for seint, kan retten gje oppreising, jf. § 12-2 tredje ledd femte punktum. Føresegnene i domstolslova § 153 flg. vil då gjelde tilsvarande så langt dei passar. Det vil seie at sjølv om ein part oversit fristen på to månader, har han likevel rett til å ta saka inn for retten dersom han kan gjere sannsynleg at forsømminga ikkje er sjølvvalda. Ein part kan også få oppreising dersom det er til stades særlege omstende som talar for oppreising. Det er då eit vilkår at forsømminga er forsettleg, jf. Ot.prp. nr. 82 (1997-98) side 216.

Ein dom i herads- eller byretten kan ankast til lagmannsretten, om vilkåra for dette er oppfylt, jf. tvistemålslova § 355 flg.

Når det gjeld kostnadsspørsmålet, viser vi til punkt 3.3.5.

3.3.8 Rettsverknader

Blir avgjerda til takstnemnda ikkje teken inn for retten, har avgjerda same verknad som ein rettskraftig dom, jf. § 12-2 tredje ledd fjerde punktum. Det vil mellom anna seie at avgjerda er bindande for partane framover. Såleis har avgjerda både ein positiv og negativ funksjon. Avgjerda har her ein negativ funksjon på den måten at kjem spørsmålet opp på nytt, skal retten/nemnda avvise saka, jf. tvistemålslova § 163 første ledd. Avgjerda har også ein positiv funksjon på den måten at den utan vidare skal leggjast til grunn i andre saker, jf. tvistemålslova § 162.

Ei avgjerd som fastset kor mykje leigaren skal ha i vederlag for forbetringar, vil vere bindande for partane framover utan avgrensing. Dette er ein sum som skal fastsetjast ein gong for alle i og med at husleigeforholdet blir avslutta. Det same vil gjelde ved fastsetjing av kva som skal vere leigeprisen mellom partane etter § 3-1. Når leigeprisen er fastsett, vil det ikkje vere nødvendig å fastsetje den ein gong til – berre eventuelt justere den på ei seinare tidspunkt. Ein part vil derimot ikkje vere avskoren frå seinare å krevje å få fastsett gjengs leige etter § 4-3 på nytt når det har gått to og seks månader.

Dersom takstnemnda har fastsett kva som skal vere rimeleg leige etter den gamle husleigelova § 35 første ledd, kan leiga seinare justerast i samsvar med denne føresegna når vilkåra for dette elles er til stades. Normalt vil det vere slik når utleigaren meiner at det på nytt er grunnlag for å auke leiga, og utleigaren har heimel i avtalen for å setje fram krav om endring. I tillegg må leigaren kunne krevje leiga sett ned dersom leigeprisen har gått ned mykje fordi leigemarknaden har endra seg. Skjer endringa like etter at vedtaket er gjort, er det såleis ikkje noko i vegen for at nemnda kan ta stilling til spørsmålet ein gong til.

Har nemnda sett ned leigeprisen i samsvar med den gamle husleigelova § 35 tredje ledd, vil partane seinare berre ha adgang til å justere leiga i samsvar med kapittel 4 i den nye husleigelova; det vil seie justering i samsvar med konsumprisindeks og gjengs leige. Oppstår det mellom partane usemje om kva som skal vere gjengs leige, vil ein ha adgang til å be nemnda om å få fastsett denne - når vilkåra elles er oppfylde.

Har takstnemnda justert leiga etter den gamle husleigelova § 35 tredje ledd i eit tidsbestemt husleigeforhold, vil det gjelde to regelsett for forholdet: Den gamle lova skal gjelde saman med kapittel 4 i den nye lova. For eit tilsvarande forhold, der takstnemnda ikkje har justert leiga etter § 35 tredje ledd, vil berre den gamle husleigelova gjelde. I dette forholdet vil utleigaren framleis kunne krevje leiga endra om avtalen gir heimel for kravet. Skal dette forholdet kome inn under den nye lova, så langt det gjeld leigeprisvernet i kapittel 4, må leigaren krevje endringa justert av eit tvisteløysingsorgan eller ein domstol. Endrar utleigaren leiga årleg mindre enn 25 %, er resultatet usikkert.

Når det gjeld den subjektive rettskrafta, vil avgjerda som hovudregel berre gjelde partane i husleigeforholdet. Med det kan oppstå spørsmål om kva verknader avgjerda har for ein tredjemann – typisk ved overføring av leigeretten eller eigarskifte. Etter at avgjerda er teken, er tredjemann etter sikker rett bunden av den. Skjer endringa i partsforholdet under sakshandsaminga, viser vi her kort til tvistemålslova § 65 og til teorien.

4. Tvisteløysing I husleigenemnd

4.1 Innleiing

Ei husleigenemnd er ei kommunal nemnd som er samansett av minst tre medlemmer, med varamedlemmer, jf. husleigereguleringslova § 18. Av medlemmene skal ein vere huseigar, som også er utleigar, og ein leigar. Nemnda kan berre gjere vedtak når meir enn halvparten av medlemmene, likevel minst tre, er til stades.

I dag er det berre Oslo og Trondheim som har ei eiga husleigenemnd. Men andre kommunar har adgang til å opprette ei eiga husleigenemnd, jf. husleigereguleringslova § 17. Kommunestyret gjer først vedtak om dette, for deretter å oppmode Kongen om å gjere vedtak om at det skal opprettast ei slik nemnd. På same måte kan Kongen avgjere at ei slik nemnd skal avviklast.

Meir informasjon om husleigenemnda og den strenge reguleringa finst i rundskriv H-32/99.

Vi kan her nemne at samtidig med at den nye husleigelova tok til å gjelde, blei det gjort endringar i husleigereguleringslova av 7. juli 1967 (nr 13). Mindre endringar blei gjort i kapittel I og II. Heile kapittel III blei oppheva, og det blei gjort vedtak om at heile lova skal falle bort om ti år, jf. § 29a. Den 22. desember 1999 vedtok Stortinget å setje inn nye føresegner i husleigereguleringslova kapittel III om nedsetjing av husleiga etter den gamle husleigelova § 35 m.m. Ytterlegare endringar blei gjort i dette kapittelet den 31. mars 2000, samtidig som den gamle husleigelova § 35 blei endra. Den 11. mai 2001 blei det gjort enno ei endring i denne lova.

Blir partane usamde om leiga i strengt regulerte husleigeforhold, kan dei vende seg til husleigenemnda. Men det rettslege grunnlaget for å ta stilling til leigeprisnivået, vedlikehaldsutgifter m.m. følgjer av føresegnene i kapittel II i husleigereguleringslova.

4.2 Saksområdet til husleigenemnda (materiell kompetanse)

4.2.1 Oversyn

For å avgjere kva slags tvistar husleigenemnda kan handsame, må nemnda først gjere visse avgrensingar i tid. Nemnda må skilje mellom husleigeforhold som fell inn under den gamle husleigelova og forhold som fell inn under den nye lova. Overgangsreglane som regulerer dette skiljet er presentert ovanfor under punkt 2.2.

Husleigenemnda har berre kompetanse til å handsame tvistar i husleigeforhold som gjeld leige av bustad. Gjeld den gamle lova for leigeforholdet, har husleigenemnda kompetanse til å avgjere tvistar om leige med grunnlag i husleigereguleringslova § 15 første ledd. Etter føresegna kan nemnda setje ned ein leigepris som anten er urimeleg eller i dei tilfella der endringa har vore for brå og stor, jf. § 35 i den gamle husleigelova. I samband med sak om leigenedsetjing etter § 35 kan nemnda også ta stilling til tilbakebetalingskrav eller krav om betaling av uomtvista leige og deponering.

Gjeld den strenge husleigereguleringa etter kapittel II i husleigereguleringslova for forholdet, kan nemnda likevel ikkje avgjere tvisten etter disse føresegnene, jf. husleigereguleringslova § 15 første punktum. Føresegnene om leigenedsetjing, tilbakebetaling og betaling av omtvista leige og deponering er nærare omtalt under punkt 2.5.

Sjølv om den gamle lova gjeld for leigeforholdet, kan likevel føresegnene om årleg indeksregulering og tilpassing til gjengs leige etter den nye husleigelova gjelde i enkelte tilfelle. Føresetnaden er at eit offentleg tvisteorgan har sett leiga ned etter § 35 tredje ledd i den gamle husleigelova fordi ei leigeauke var for stor. I slike høve kan husleigenemnda ta stilling til gjengs leige etter den nye husleigelova, sjølv om leigeavtalen elles er regulert av den gamle husleigelova. Føresegnene om gjengs leige er omtalt under punkt 2.3.2. Gjeld den nye husleigelova for leigeforholdet, kan nemnda avgjere tvistar om kva som skal vere marknadsleige etter § 3-1 og gjengs leige etter § 4-3 i den nye lova med grunnlag i husleigereguleringslova § 15 første ledd. Punkt 2.3 inneheld ei nærare omtale av §§ 3-1 og 4-3 i den nye lova. Etter vår vurdering har husleigenemnda slik kompetanse anten leigeavtalen er inngått før eller etter 1. januar 2000. Husleigereguleringslova § 15, som gjev husleigenemnda denne kompetansen, er rett nok noko uklar i forhold til leigeavtalar som er inngått etter nemnde tidspunkt.

For å vise kvifor dette er uklårt kan vi ta utgangspunkt i husleigereguleringslova § 15 femte ledd, der det i første punktum heiter at husleigenemnda kan avgjere ein tvist etter første ledd dersom den gamle husleigelova framleis gjaldt for husleigeforholdet på det tidspunktet då ei auke av leiga blei varsla. Ordlyden tilseier då at husleigenemnda ikkje kan handsame husleigeforhold som blei inngått etter at den nye husleigelova tok til å gjelde. Men legg ein denne ordlyden til grunn, blir det ikkje meining når det i same føresegn første ledd femte punktum står at dersom partane ikkje kjem til semje om kva som er marknadsleige etter § 3-1 eller gjengs leige etter § 4-3 i den nye husleigelova, kan kvar av partane krevje tvisten avgjort av husleigenemnda.

Sidan femte ledd blei lagt til føresegna etter at første ledd blei utforma første gongen, kunne dette tilseie at første ledd skulle tolkast innskrenkande gjennom å byggje på prinsippet om at ein nyare regel bør ha forrang før ein eldre (lex posterior). Men departementet kan ikkje ut frå førearbeida sjå at det gjennom den siste lovendringa var meininga å endre første ledd femte punktum. Føremålet har heile tida vore å gi husleigenemnda ein kompetanse som ligg nær opptil den kompetansen som takstnemndene har etter den nye husleigelova § 12-2, jf. punkt 3.1. ovanfor.

Det går fram av Innst. O. 54 1999-2000 at ”for å unngå nye problemer med overgangen fra gammel til ny husleielov i den enkelte sak, foreslås det at alle tvister om leie skal avgjøres etter § 35 i den gamle husleieloven, forutsatt at den gamle husleieloven gjaldt da husleieøkningen ble varslet.”

I forhold til spørsmålet må husleigereguleringslova § 15 femte ledd første punktum difor tolkast innskrenkande for å få harmoni i regelverket.

Sjølv om den nye husleigelova gjeld i leigeforholdet, kan nemnda i nokre tilfelle setje ned leiga etter den gamle husleigelova § 35 første og tredje ledd, dersom leiga er urimeleg eller endringa har vore for stor og brå. Dette er berre aktuelt dersom leigaren fekk varsel om at leiga skulle auke mens den gamle husleigelova gjaldt, jf. husleigereguleringslova § 15 femte ledd. Det typiske dømet her vil vere at varselet kom 1. november 1999, og den nye lova tok til å gjelde for forholdet 1. mars 2000. I same høvet kan nemnda ta stilling til tilbakebetaling eller til betaling av uomtvista leige og deponering.

4.2.2 Partanes handleevne

Kven av partane som kjem med kravsmål, og kva partane har avtalt, avgrensar også husleigenemndas kompetanse. Hovudregelen er at begge partane i eit husleigeforhold kan krevje ei tvist løyst av nemnda.

Det er likevel fleire unntak frå hovudregelen: For det første er det berre leigar av bustad som kan krevje at leiga kan bli sett ned etter den gamle husleigelova § 35 m.m. Såleis blir det avgrensa mot utleigarar av bustad og for partar i lokalleigeforhold.

For det andre kan ikkje kommunen, der nemnda ligg, vere leigar eller utleigar i det leigeforholdet der tvisten oppstår, jf. husleigereguleringslova §§ 2 andre ledd og 15 første ledd åttande punktum. Dette har å gjere med at husleigenemnda som kommunal nemnd vil vere inhabil. Er kommunen part i eit husleigeforhold, må tvisten løysast ved bruk av andre tvisteløysingsorgan eller domstolane.

For det tredje kan partane ha avtalt at ein ikkje skal kunne nytte husleigenemnda for å løyse tvisten. Dette er det adgang til i lokalleigeforhold som fell inn under den nye lova. Husleigelova § 1-2 andre ledd er ikkje til hinder for dette. Partane kan i staden avtale at tvisten skal løysast ved skilsdom e.l. Ved bustadleige er det ingen adgang til å avtale at leigaren ikkje skal ha adgang til å krevje tvisten løyst ved bruk av husleigenemnd. Ein slik avtaleklausul ville vere i strid med husleigelova § 1-2 første ledd. Leigaren ville då kome dårlegare ut enn han ville etter lova. Derimot kan utleigaren seie frå seg denne retten til å få tvisten løyst ved husleigenemnd etter at tvisten har oppstått. Skal tvisten løysast etter den gamle husleigelova §§ 35 eller 39, vil ikkje partane kunne avtale seg bort frå dette til ulempe for leigaren, same om leigeforholdet elles fell inn under den gamle eller den nye lova, jf. §§ 35 siste ledd og 39 siste ledd.

For det fjerde kan ein av partane ha teke saka inn for eit anna tvisteløysingsorgan. Husleigenemnda kan her ikkje handsame tvisten.

4.3 Framgangsmåten i ei sak (prosessuell kompetanse)

Eit spørsmål er kva slags sakshandsamingsreglar som skal gjelde. I husleige-reguleringslova § 15 første ledd sjuande punktum er det fastsett at føresegnene om sakshandsaming i §§ 20 til 29 ikkje skal gjelde. Føresegnene i §§ 18 og 19 skal derimot gjelde så langt dei passar. Det vil også seie at forskrift 19. august 1954 om protokoll-førsel skal gjelde så langt den passar, jf. §§ 18 femte ledd og 19 tredje ledd. Vedtaket til nemnda er eit enkeltvedtak. Det vil seie at forvaltningslova kapittel IV til VI gjeld så langt noko anna ikkje er fastsett, jf. forvaltningslova §§ 2 og 3.

Ei sak tek til ved at det blir sett fram eit kravsmål til husleigenemnda, og sakshandsamarane må gjere klar saka før handsaminga i sjølve nemnda. I hovudregel skal nemnda også etter desse sakene gjere ei synfaring, anten av den samla nemnda, av leiaren eller av ein av sakshandsamarane, jf. § 19 andre ledd. Unntaksvis kan ein utelate synfaring der vedtaket gjeld vurderingstema som ikkje er avhengig av skjønn av tilstanden til bustaden og av leigeverdien, eller der nemnda elles meiner at synfaring er unødvendig. Til dømes burde nemnda kunne hoppe over synfaring der kravet frå leigaren er at leigeprisen ikkje skal auke med meir enn 25 %.

Etter at nemnda har gjennomgått saksforholdet - og eventuelt vore på synfaring, må utvalet avgjere saka. Vedtaksført er nemnda berre om halvparten av medlemmene er til stades og desse er minst tre, jf. husleigereguleringslova § 18 andre ledd tredje punktum.

Husleigenemnda skal derimot avvise saka dersom vilkåra for å klage ikkje er til stades, jf. forvaltningslova § 33 andre ledd andre punktum. Særleg gjeld dette dersom tvisten er under handsaming eller er avgjort av takstnemnda eller domstolane, jf. husleigereguleringslova § 15 fjerde ledd. Det same må også gjelde i forhold til husleigetvistutvalet.

Det er ikkje høve til å påklage vedtaket til husleigenemnda til eit overordna forvaltningsorgan. Husleigenemnda er eit kommunalt organ, og dersom eit statleg organ skal overprøve kommunale vedtak, trengst det særskild heimel. Sidan husleigereguleringslova § 20 ikkje gjeld, er det ikkje høve til å klage til Konkurranse-tilsynet; andre organ finst ikkje. Føresetnaden ved endringa av kapittel III i husleigereguleringslova var at husleigenemndas vedtak skulle kunne prøvast direkte for domstolane, på same måte som ein kan gjere det etter avgjerd i takstnemnda eller husleigetvistutvalet. Såleis er dette det reelle alternativet – om då ikkje nemnda sjølv finn grunn til å gjere om vedtaket anten der det er klage eller der det ikkje er det.

Omgjere vedtaket kan nemnda gjere med heimel i forvaltningslova § 35. Følgjeleg kan nemnda omgjere vedtaket dersom det er ugyldig, jf. § 35 første ledd bokstav c. Til dømes kan vedtaket gjerast om dersom det i ettertid viser seg at ein av medlemmene i nemnda var inhabil.

Adgangen til å omgjere vedtaket er likevel avgrensa etter husleigereguleringslova § 15 tredje ledd. Her heiter det at ei avgjerd som ikkje er teken inn for retten etter fristen i andre ledd, har verknad som ein rettskraftig dom. I andre ledd er fristen for å ta ei sak inn for retten sett til to månader etter at parten har motteke avgjerda til nemnda. Inntil denne fristen er nådd utan at ein part har gått til søksmål, eller fram til nokon reiser søksmål, må husleigenemnda etter departementets meining stå friare enn tilfellet vil vere etterpå. Nemnda må her ha vanleg omgjeringsadgang. Blir tvisten prøvd på nytt ved by- eller heradsretten, vil nemnda truleg også kunne omgjere vedtaket. Men etter at det er falle dom i saka, vil eit forvaltningsorgan som hovudregel vere avskore frå å omgjere vedtaket, jf. Woxholth: Forvaltningsloven side 320.

5. Tvisteløysing i husleigetvistutval

5.1 Innleiing

Husleigetvistutvalet i Oslo er eit partssamansett utval som handsamar alle typar tvistar om leige av bustad både etter ny og gamal husleigelov. Føremålet er å sikre raske og billege avgjerder, og ordninga er meint å vere eit alternativ til å nytte domstolane. For å få dette til, er det lagt opp til at partane skal kunne møte utan advokatar - og prosessreglane er enkle. Dessutan er det lagt opp til aktiv mekling for at partane skal kunne kome fram til ei minneleg løysing på tvisten.

Utvalet skal i første omgang fungere i ein prøveperiode på tre år. Deretter vil ordninga bli evaluert, og det vil bli teke stilling til om utvalet skal leggjast ned, eller om det skal bli ei permanent ordning i Oslo og andre kommunar der behovet for eit slik utval er til stades.

Den 28. september 2000 vedtok departement ei eiga forskrift som skal regulere verksemda til husleigetvistutvalet i prøvetida. Forskrifta tok til å gjelde 1. mars 2001. Samtidig med at forskrifta tok til å gjelde trådde Husleigetvistutvalet i funksjon.

I den enkelte saka skal husleigeutvalet vere samansett av ein nøytral saksleiar, ein representant for leigarane og ein representant for utleigarane, jf. HTU-forskrifta § 2 andre ledd. Det er leiaren av utvalet som avgjer korleis utvalet i den enkelte saka skal vere samansett.

5.2 Saksområdet til husleigetvistutvalet (materiell kompetanse)

5.2.1 Oversyn

Husleigetvistutvalet har kompetanse til å handsame alle tvistar i husleigeforhold som gjeld leige av bustad i Oslo. Følgjeleg har utvalet ein mykje vidare kompetanse enn takstnemnda og husleigenemnda når det gjeld bustader. Til dømes kan utvalet ta stilling til oppseiingssaker etter husleigelova § 9-8. Såleis får utvalet ein materiell kompetanse som er lik den domstolane har når det gjeld leige av bustader. Den prosessuelle kompetansen er likevel annleis, jf. punkt 5.4.

Utvalet har derimot ikkje kompetanse til å handsame tvistar om leige av lokale og heller ikkje tvistar i leigeforhold om bustader i andre kommunar. Utvalet har heller ikkje kompetanse til å løyse andre tvistar mellom partane, slik som til dømes ein tvist i arbeidsforhold.

For å avgjere kva slags tvistar husleigetvistutvalet kan handsame, må utvalet først gjere visse avgrensingar i tid. Husleigetvistutvalet må skilje mellom husleigeforhold som fell inn under den gamle husleigelova og forhold som fell inn under den nye. Overgangsreglane som regulerer dette skiljet er presentert ovanfor under punkt 2.2.

5.2.2 Partanes handleevne

Kven av partane som kjem med kravsmål og kva partane har avtalt, avgrensar også kompetansen til husleigetvistutvalet. Hovudregelen er at begge partane i eit husleigeforhold om bustad i Oslo kan krevje ei tvist løyst av husleigetvistutvalet. Det er likevel tre unntak frå hovudregelen: For det første er det berre leigar av bustad som kan krevje at leiga kan bli sett ned etter den gamle husleigelova § 35, at for mykje leige blir betalt tilbake, eller at det blir teke stilling til betaling av uomtvista leige og deponering etter den gamle husleigelova. Såleis blir det avgrensa mot utleigarar i bustadleigeforhold.

Det går fram av HTU-forskrifta § 12 at ingen av partane har høve til å ta saka inn for utvalet dersom dei - etter at tvisten har oppstått - blir samde om å løyste tvisten ved skilsdom. Men partane kan likevel ta saka inn for utvalet om dei blir samde om det. Ved bustadleige er det ikkje adgang til å avtale forbod mot at leigaren kan krevje tvisten løyst av utvalet. Ein slik avtaleklausul ville vere i strid med husleigelova § 1-2 første ledd. Leigaren ville då kome dårlegare ut enn han ville etter lova. Derimot kan utleigaren seie frå seg retten til å få tvisten løyst ved husleigetvistutvalet.

For det tredje kan ein av partane ha teke saka inn for eit anna tvisteløysingsorgan. Her vil utvalet ikkje ha adgang til å handsame tvisten.

5.3 Framgangsmåten i ei sak (prosessuell kompetanse)

5.3.1 Kravsmål om tvisteløysing

Ei sak tek til når ein part set fram eit kravsmål (begjæring) om å få avgjort ein konkret tvist i husleigeforholdet, jf. HTU-forskrifta § 4. Det er ikkje noko krav om at kravsmålet skal vere skriftleg. Er det skriftleg, skal det innehalde partanes namn og adresser, ei kort forklaring om kva saka gjeld og kva slags påstand som blir fremja. Kvar påstand skal vere grunngitt og vere utforma som det resultatet parten vil at utvalet skal kome fram til. Er kravet munnleg sett fram, må dette gjerast ved oppmøte hos utvalet. Utvalet har plikt til å medverke til at kravet blir skrive ned, og alle kravsmål skal vere underteikna, jf. HTU-forskrifta § 4. Det er ikkje noko til hinder for at utvalet mottek og handsamar kravsmål frå begge partane i same sak. Det at ei sak kjem inn for utvalet har visse rettslege verknader. Mellom anna blir fristen for å reise søksmål etter den nye og gamle husleigelova broten, jf. HTU-forskrifta § 9 første ledd. Når det gjeld forelding, er utvalet å rekne som eit forvaltningsorgan i forhold til lov om forelding av pengekrav 18. mai 1979 nr. 18 § 16. Under første ledd i denne føresegna heiter det at foreldinga blir broten når kravet blir teken inn til avgjerd i eit forvaltningsorgan som har særskild kompetanse til avgjere ein tvist. Dette gjeld jamvel om andre organ kan overprøve vedtaket, eller at det kan takast inn for domstolane. Følgjeleg blir foreldinga avbroten når saka kjem inn for utvalet.

5.3.2 Førebuing av saka. Oppnemning av saksleiar

Utvalet skal registrere alle kravsmål som kjem inn. Korleis sakene skal registrerast, er opp til leiaren av utvalet å avgjere. Etter at utvalet har motteke og registert kravsmålet, skal leiaren peike ut kven som skal leie saka, jf. HTU-forskrifta § 5 første ledd. Saksleiaren skal dernest førebu og eventuelt mekle i saka.

Det første saksleiaren må gjere er å vurdere om saka skal avvisast. Han er forplikta til å avvise saka dersom kravsmålet ikkje oppfyller dei formelle vilkåra i HTU-forskrifta § 4, jf. § 5 andre ledd bokstav a.

Avvises saka skal saksleiaren også gjere dersom gebyret etter HTU-forskrifta § 14 andre ledd ikkje blir betalt samtidig med innleveringa av kravsmålet, jf. § 5 andre ledd bokstav b. Det same gjeld om saka fell utanfor det stadlege verkeområdet til utvalet, jf. § 5 andre ledd bokstav c. Eigedommen ligg til dømes i Bærum i staden for Oslo. Avvise saka skal saksleiaren dersom tvisten tidlegare er rettskraftig avgjort av eit anna tvisteløysingsorgan eller av ein domstol. Det same gjeld der saka er under handsaming av ein domstol eller eit anna tvisteløysingsorgan, jf. HTU-forskrifta § 5 andre ledd bokstav c.

Meiner saksleiaren at det er mogeleg å rette på feilen som i utgangspunktet skal føre til avvising, skal han setje ein frist for retting eller endring av kravsmålet, jf. HTU-forskrifta § 5 tredje ledd. Føresetnaden er då at saka kan handsamast av utvalet etter at retting eller endring har funne stad.

Let kravsmålet seg ikkje rette, skal saksleiaren vedta at saka skal avvisast. Dette vedtaket må leiaren grunngi, jf. HTU-forskrifta § 5 fjerde ledd første punktum. Etter at vedtaket er gjort, skal det forkynnast for den parten som har sett fram kravsmålet, jf. HTU-forskrifta § 5 fjerde ledd andre punktum. Det er såleis ikkje nødvendig å forkynne det for motparten. Sjølve forkynninga går vanlegvis føre seg ved postforkynning i samsvar med domstolslova § 163a, jf. HTU-forskrifta § 3.

Parten som har fått kravsmålet sitt avvist, kan påkjære avvisingsvedtaket til herads- eller byretten. Fristen for å gjere dette er ein månad etter at vedtaket blei forkynt for parten, jf. HTU-forskrifta § 5 fjerde ledd. Det går ikkje fram av HTU-forskrifta kva slags krav det blir stilt til kjæremålfråsegna, men her bør ein stille dei same krava som ved kjæremål i ordinære domstolar. Det vil seie at den kan vere munnleg, jf. tvistemålslova § 399, men at den i praksis i alle høve vil vere sett opp skriftleg, jf. tvistemålslova § 119. Elles skal fråsegna vere underskriven, jf. tvistemålslova § 120. Retten bør her kunne krevje at fråsegna er slik utforma at det let seg gjere å finne fram til kva parten ønskjer å få handsama, jf. tvistemålslova § 121. Men ein part vil kome svært langt om han sender med ein kopi av avvisinga, saman med ei kort grunngiving av kvifor parten meiner at dette vedtaket er feil. Oppfyller ikkje fråsegna desse minstevilkåra, må retten kunne avvise den, jf. tvistemålslova § 97.

5.3.3 Forkynning og tilsvar. Medhjelpar

Blir kravsmålet ikkje avvist av saksleiaren, må kravsmålet forkynnast for motparten. Er det fleire motpartar, skal desse også ha kravsmålet forkynt. Saksleiaren har ikkje ein konkret frist for forkynning, men dette skal gjerast så snart som mogeleg, jf. HTU-forskrifta § 5 femte første punktum.

Motparten får ein fastsett frist for å kome med tilvar. Fristen blir rekna frå forkynninga av kravsmålet, jf. HTU-forskrifta § 5 sjette ledd andre punktum. Saksleiaren må her fastsetje ein rimeleg frist etter skjønn. Motparten er ikkje forplikta til å gi tilsvar. Ønskjer han å svare, skal dette tilsvaret opplyse om den vurderinga parten gjer av dei krava som motparten har sett fram. Til dømes kan parten hevde at leigeprisnivået må vere høgare eller lågare enn det som er blitt hevda av motparten. I tillegg kan parten kome med grunngitte motkrav. I alle høve skal tilsvaret munne ut i ein påstand. Med påstand meiner vi her det resultatet som parten ønskjer at utvalet skal kome fram til. Dette gjeld også eventuelle motkrav. Er tilsvaret først munnleg, skal utvalets kontor hjelpe til med å skrive det ned, og alle tilsvar skal vere underteikna.

Har partane ønskje om å stille på møter i utvalet med ein advokat eller ein annan person som fullmektig, må parten som hovudregel opplyse om dette i kravsmålet eller tilsvaret. Unntaksvis kan parten gi denne informasjonen i ei eiga skriftleg melding. Meldinga skal vere sendt både til utvalet og til motparten minst ei veke før møtet tek til.

5.3.4 Mekling

Etter at fristen for å gi tilsvar er gått ut, må saksleiaren ta stilling om han først vil gå inn og mekle mellom partane, jf. HTU-forskrifta § 7 første ledd. Saksleiaren må her gå gjennom saka og sjå om saka eignar seg for mekling. Kjem saksleiaren fram til at det ikkje har noko føre seg å mekle mellom partane, skal saka leggjast fram for husleigetvistutvalet, jf. punkt 5.4.5. Kjem saksleiaren derimot fram til at saka er eigna for mekling, er det opp til leiaren sjølv å avgjere korleis meklinga skal gå føre seg. Til dømes kan leiaren avgjere at det skal haldast ein eller fleire meklingsmøte med partane samla eller kvar for seg. Føremålet med meklinga skal vere å få partane til å forlike seg – heilt eller delvis, jf. HTU-forskrifta § 7 andre ledd første punktum. Som eitt ledd i å få partane til å bli samde, kan saksleiaren – om han meiner det er tenleg – kome med framlegg til korleis tvisten kan løysast, jf. HTU-forskrifta § 7 andre ledd andre punktum.

Blir partane forlikte, skal leiaren syte for at forliket blir skrive ned og underteikna av partane. Saksleiaren skal informere partane om kva som er verknaden av at dei inngår eit forlik, jf. HTU-forskrifta § 7 tredje ledd og § 9. Han må også sjå til at forliket blir klart og tydeleg, og at det eventuelt inneheld tidspunkt for oppfylling. Om nødvendig bør forliket også innehalde alternativ til oppfylling dersom oppfyllingsplikta i forliket ikkje blir fullført. Sakleiaren har teieplikt om det som har kome fram under meklinga, jf. HTU-forskrifta § 7 første ledd.

Blir partane ikkje forlikte, blir det spørsmål om det er den same saksleiaren som skal følgje saka vidare. På den eine sida kan det vere uheldig at ein leiar – som kanskje har pressa på for å få saka avgjort i ei spesiell retning, skal vere med og gjere eit vedtak seinare. På den andre sida ligg det ein rasjonaliseringsgevinst i at ein person følgjer saka frå den kjem inn til vedtak er gjord. Om lag slik blei også saker handsama i Oslo husleigerett, utan at det blei reist motsegner av den grunn. Oppstår det problem andsynes leiarens tidlegare rolle som meklar, er det føresett at han kan skiftast ut. Saksleiaren må sjølv avgjere dette etter ei konkret vurdering, men den som ikkje er samd i avgjerda, kan påkjære denne til herads- eller byretten, jf. HTU-forskrifta § 2 andre ledd.

5.3.5 Vidare handsaming

Blir partane forlikt på alle punkt, er saka avslutta med dette. Forliker partane seg ikkje, skal utvalet handsame saka, jf. HTU-forskrifta § 8 første ledd første punktum. Det same gjeld dersom partane berre delvis blir forlikte; tvistane som står att går vidare til neste steg i handsaminga. Den tek til med at saksleiaren innhentar ytterlegare opplysningar dersom dette er nødvendig før utvalet handsamar saka, jf. HTU-forskrifta § 8 første ledd tredje punktum. Det er opp til leiaren sjølv korleis han vil få fram opplysningane, i den grad han meiner det er nødvendig med ytterlegare opplysningar, jf. HTU-forskrifta § 8 første ledd fjerde punktum. Det er adgang til å fastsetje at møta under den vidare handsaminga skal gå for lukka dører.

Utvalet på tre – saksleiaren og dei to representantane for organisasjonane – skal alltid avgjere tvisten på grunnlag av gjeldande rett. I hovudregelen skal også partane byggje på dei opplysningane som er komne fram då saka har vore førebudd, jf. § 8 andre ledd første punktum. Men utvalet har likevel høve til å hente inn ytterlegare opplysningar før eit vedtak blir gjort. Det vil seie at partane i ei slik sak ikkje har fri disposisjonsrett over saka så langt den gjeld bevisføring. Utvalet kan om ønskjeleg gjennomføre ei synfaring, innkalle partane eller sakkunnige til munnleg forklaring i eit møte – eller å få den same forklaringa skriftleg. Gjeld tvisten om ei oppseiing er gyldig, er utvalet alltid forplikta til å gi partane høve til å uttale seg munnleg i eit felles møte, jf. HTU-forskrifta § 8 andre ledd tredje punktum.

Det kan kome opp tilfelle der den andre parten ikkje gir tilsvar eller svarar på ein førespurnad frå utvalet. Det kan også hende at parten ikkje møter opp for å forklare seg. I desse tilfella kan utvalet gjere eit ”fråversvedtak”, jf. HTU-forskrifta § 8 tredje ledd første punktum. Det vil seie at utvalet kan avgjere saka på grunnlag av dei opplysningane som er lagt fram av den andre parten og andre kjende opplysningar. Dette er det likevel ikkje adgang til dersom det blir opplyst eller gjort sannsynleg at parten har hatt gyldig grunn for å ha halde seg passiv, jf. HTU-forskrifta § 8 tredje ledd andre punktum. Det er også ein føresetnad at parten på førehand er blitt gjort kjent med verknaden av manglande medverknad, jf. HTU-forskrifta § 8 tredje ledd tredje punktum. Følgjeleg bør utvalet alt ved utsendinga av oppmodinga om tilsvar - og ved andre førespurnader m.m. - gjere parten rutinemessig merksam på kva som kan bli verknaden dersom parten ikkje medverkar til å opplyse saka. Når ein skal vurdere om det er til stades ein gyldig grunn for passiviteten, gjeld tvistemålslova §§ 89 og 90 så langt desse føresegnene passar, jf. HTU-forskrifta § 8 tredje ledd fjerde punktum.

5.3.6 Vedtak

Utvalet skal ta stilling til spørsmåla i saka når det har kome fram tilstrekkelege opplysningar for å kunne gjere eit forsvarleg vedtak, jf. forskrift § 8 fjerde ledd første punktum. Før utvalet kjem saman vil det vere tenleg om sakleiaren på førehand har sett opp kva slags spørsmål som utvalet skal ta stilling til. Det er viktig å vere merksam på at utvalet er bunden av partanes påstandar, jf. HTU-forskrifta § 8 fjerde ledd andre punktum. Det vil seie at utvalet ikkje kan kome fram til ein annan konklusjon enn det partane har lagt ned påstand om.

Er det usemje i utvalet om kva slags løysing ein skal kome ned på, blir spørsmålet avgjort ved fleirtalsvedtak. Vedtaket skal vere skriftleg, og utvalet er forplikta til å grunngi avgjerda, jf. HTU-forskrifta § 8 fjerde ledd første punktum. Etter at vedtaket føreligg, skal saksleiaren syte for at det blir forkynt for partane. Det er tilstrekkeleg med postforkynning, jf. HTU-forskrifta § 3.

Både eit forlik og eit vedtak i utvalet har same verknad som ein rettskraftig dom og kan tvangsfullførast etter reglane for dommar, jf. HTU-forskrifta § 9 tredje ledd. For forlik gjeld tvistemålslova §§ 286 og 287 så langt desse føresegnene passar, jf. HTU-forskrifta § 9 fjerde ledd. Elles viser vi her til punkt 3.3.8. Ei avgjerd av utvalet får same verknad som ei avgjerd i takstnemnda.

5.3.7 Rettsleg prøving. Gjenopptaking

Er partane misnøgd med vedtaket, kan den eine parten - eller begge - ta saka inn for herads- eller byretten ved stemning for ny prøving. Fristen for dette er ein månad etter at vedtaket er forkynt, jf. HTU-forskrifta § 10 første ledd første punktum. Saka er komen inn for retten når stemninga er postlagt innan utgangen av fristen, jf. HTU-forskrifta § 10 første ledd tredje punktum. Det er ikkje nødvendig med mekling i forliksrådet, jf. HTU-forskrifta § 10 første ledd andre punktum. Det kan hende at parten oversit fristen for å ta saka inn for retten. I slike tilfelle er det retten som har kompetanse til å gi oppreising. Her skal føresegnene i domstolslova §§ 153 til 158 følgjast.

Jamvel om partane ikkje nyttar høvet til å få prøvd vedtaket eller forliket for retten, vil ein likevel ha ein siste sjanse til å få prøvd saka på nytt for utvalet. Føresetnaden er då at reglane om gjenopptaking i tvistemålslova kapittel 27 er oppfylt. Desse føresegnene skal gjelde for saker i utvalet så langt dei passar, jf. HTU-forskrifta § 11. Kort sagt vil dette seie at det skal svært mykje til før saka kan prøvast på nytt.

5.3.8 Forholdet til andre tvisteløysingsorgan m.m.

Husleigetvistutvalet kan ikkje handsame ein tvist dersom den er under handsaming ved ein domstol, ei husleigenemnd eller ei takstnemnd. Føresetnaden er at tvisten er mellom dei same partane. Saka blir rekna for å vere under handsaming ved ein domstol frå det tidspunktet ein forliksklage er komen inn for forliksrådet eller stemning har kome inn for herads- eller byretten, jf. HTU-forskrifta § 13 tredje ledd andre punktum bokstav a. I forhold til husleigenemnda, er saka komen inn frå det tidspunktet klagen er kome inn til husleigenemnda, jf. HTU-forskrifta § 13 tredje ledd andre punktum bokstav b. Og saka er komen inn for takstnemnda frå det tidspunktet kravsmålet om oppnemning av takstnemnd er komen inn for herads- eller byretten, jf. HTU-forskrifta § 13 tredje ledd andre punktum bokstav c. Blir kravsmålet sendt til fleire samtidig, skal saka avgjerast i utvalet, jf. § 13 andre ledd.

Avvise saka må utvalet gjere dersom tvisten viser seg alt å vere avgjort av ein domstol, av ei husleigenemnd eller ei takstnemnd, jf. HTU-forskrifta § 13 fjerde ledd.

5.3.9 Kostnadsdeling

Den parten som set fram kravsmålet må på førehand betale inn til nemnda eit gebyr. Dette gebyret skal svare til to gonger rettsgebyret, som pr. 1. mai 2001 til saman utgjer kr 1310,-, jf. HTU-forskrifta § 14 andre ledd første punktum. Gebyret skal betalast samtidig med at kravsmålet blir levert inn til utvalet, jf. HTU-forskrifta § 14 andre ledd andre punktum.

Blir saka forlikt, og noko anna ikkje er avtalt, deler partane gebyret, jf. HTU-forskrifta § 14 tredje ledd første punktum. Det vil normalt seie at dei dekkjer ein gong rettsgebyret kvar, dvs kr 655,- frå 1. januar 2001. Andre kostnader har partane ikkje krav på å få dekt, til dømes reiseutgifter for å møte opp i eit møte. Desse utgiftene må partane dekkje sjølv, jf. HTU-forskrifta § 14 tredje ledd andre punktum.

Dersom saka ikkje blir forlikt, er det utvalet som skal fastsetje kven som skal dekkje gebyret til slutt, jf. HTU-forskrifta § 14 fjerde ledd første punktum. Ansvar for å dekkje sakskostnadsgebyret skal vurderast i samsvar med tvistemålslova §§ 172 til 178. Den som har vunne saka fullstendig, kan også bli tilkjent andre kostnader som har vært strengt nødvendige for å vinne fram. Eventuelle utgifter til advokat blir i hovudregelen berre vurdert som strengt nødvendige kostnader dersom motparten har engasjert advokat og det ville verke urimeleg ikkje å refundere kostnadene.

Ei avgjerd om kostnadsdeling kan av partane påkjærast til herads- eller byretten innan ein månad etter at avgjerda er forkynt, jf. HTU-forskrifta § 14 fjerde ledd femte punktum.

5.4 Årsmelding. Publisering av enkeltsaker og innsyn

Utvalet har plikt etter HTU-forskrifta § 15 første ledd første punktum til å arbeide ut årleg ei melding om verksemda. Meldinga skal mellom anna innehalde statistikk om innkomne saker, lengda på sakshandsamingstida og talet på saker som blir forlikt eller avgjort ved vedtak.

Samandrag av saker som er handsama ferdig av utvalet, skal utvalet gjere offentleg tilgjengeleg. Så langt som råd er skal dette samandraget gi eit balansert bilete av saksforholdet og krava til partane. Grunngjevinga til utvalet, med dissensar, skal takast med utan avkorting, jf. HTU-forskrifta § 15 andre ledd tredje punktum.

6. Relevante lover m.m.

6.1 Den gamle husleigelova (16. juni 1939 nr 6) §§ 35 og 39

§ 35.Nedsettelse av husleie.

Retten kan efter krav fra en leier sette leien ned til et beløp som efter rettens skjønn er rimelig, i fall den finner at utleieren krever eller mottar en leie som står i misforhold til verdien av den leilighet eller det rum som det gjelder. Likeså kan retten sette ned vederlag for ydelser som henger sammen med leieforholdet. Søksmål kan også reises av den som helt eller delvis betaler husleien for leieren. Ved fastsettelsen av leien tar retten hensyn til eiendommens, leilighetens eller rummets beliggenhet, vedlikehold og utstyr samt til den bruk, som skal gjøres av leiligheten eller rummet. Retten kan også ta hensyn til svingninger i det almindelige prisnivå. Under hensyntagen til så vel utleierens som leierens interesser søker retten veiledning i hvad den antar er rimelig markedsleie for lignende leieforhold i tilsvarende strøk. Leie som er opptjent før 1. april 2000 kan bare settes ned og kreves tilbakebetalt i den grad det kunne gjøres etter dagjeldende regler.

Blir leien nedsatt, avgjør retten samtidig om leieren kan kreve tilbakebetalt det som han har betalt for meget og i tilfelle fra hvilken tid dette skal skje. Av den leie som er utredet før saksanlegget, kan utleieren dog ikke pålegges å betale tilbake mer enn det som leieren har betalt for meget i det siste år før søksmål blev reist.

Selv om leien for en bolig ikke kan settes ned etter første ledd, skal retten etter krav fra leieren sette ned leie som er økt etter 1. juli 1999, til et nivå som svarer til den tidligere leien justert med endring i konsumprisindeksen siden leien ble fastsatt eller endret forrige gang, tillagt 25 prosent av den justerte leien. Nivået kan likevel settes høyere når særlige grunner taler for det. Etter at leien er satt ned etter dette ledd, gjelder bestemmelsene i kapittel 4 i lov om husleieavtaler uansett om loven for øvrig gjelder om leieforholdet.

Når det gjelder leilighet eller rum i nye bygninger som er påbegynt efter 1 juli 1939 kan søksmål til nedsetting av leien efter reglene i denne paragraf ikke reises i de første ti år efterat bygget blev påbegynt. Blir leien pålagt i løpet av tiårsperioden, kan imidlertid leiepålegget bringes inn for retten til prøving efter reglene i denne paragraf. Det som her er sagt gjelder også for helt nye leiligheter eller rum som ved påbygging eller gjennemgripende ombygging blir innrettet i eldre bygninger. Leie som er betalt for tiden inntil tiårsfristen er utløpet, undtagen leiepålegg, kan ikke for noen del kreves tilbakebetalt.

Reglene i denne paragraf kan ikke fravikes ved avtale til skade for leieren.

§ 39.Tvungen fravikelse av leilighet eller rum

Om fremgangsmåten ved tvangsfravikelse gjelder tvangsfullbyrdelsesloven kap 13. Bestemmelsen i tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18 gjelder ikke ved fravikelse av forretningslokaler som blir leid bort pr. dag.

Har leieren reist sak for å få tilsidesatt opsigelse (§ 38), kan utkasting i henhold til opsigelsen ikke foretas før saken er rettskraftig avgjort. Søksmål til nedsetting av leien (§ 35) er på samme måte til hinder for utkasting på grunn av manglende betaling av leie som er forfalt efterat sak er reist. Retten skal i dette tilfelle når utleieren krever det, sette som vilkår at uomtvistet leie blir betalt og - dersom retten finner det rimelig - at den øvrige leie blir deponert hos namsretten. Beslutning om deponering er endelig. Leieren har også selv rett til å deponere omtvistet leie. Deponering av leie efter rettens beslutning og efter leierens eget tiltak er, når det gjelder spørsmålet om leieavtalen blir misligholdt, å anse som betaling av leien.

Når det er avsagt dom i sak som omhandlet i foregående ledd, kan retten efter begjæring av utleieren mot eller uten sikkerhetsstillelse gi samtykke til at utkasting skjer. Er dommen påanket, kan slikt samtykke gis av ankedomstolen.

Reglene i denne paragraf kan ikke fravikes ved avtale til skade for leieren.

6.2 Husleigelova (26. mars 1999 nr 17)

Kapittel 1. Alminnelige bestemmelser

§ 1-1. Lovens virkeområde m.v.

Loven gjelder avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag.

Loven gjelder selv om bruksrett til bolig har grunnlag i en arbeidsavtale. For øvrig gjelder loven ikke hvor annet enn bruksrett til husrom er det vesentlige i avtaleforholdet.

Loven gjelder selv om vederlaget helt eller delvis er fastsatt til annet enn penger.

Loven gjelder ikke avtaler mellom hoteller, pensjonater og liknende overnattingssteder og deres gjester. Loven gjelder heller ikke avtaler om leie av husrom til ferie- og fritidsbruk.

Med bolig menes i denne loven husrom som fullt ut eller for en ikke helt ubetydelig del skal brukes til beboelse. Med lokale menes i denne loven annet husrom enn bolig.

§ 1-2. Ufravikelighet

Det kan ikke avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av bestemmelsene i loven her.

Ved leie av lokale kan loven fravikes i avtale, med unntak av §§ 1-1 til 1-4, 4-1, 4-4, 4-6, 9-7, 9-8, 9-10, 12-3 og 12-4 og kapittel 13.

(…)

Kapittel 3. Leie og andre ytelser

§ 3-1. Leien

Leien skal fastsettes til et bestemt beløp. Det kan likevel avtales at utleierens utgifter ved forbruk av elektrisitet og brensel skal fordeles forholdsmessig mellom brukerne av eiendommen, jf. § 3-4.

Er leiens størrelse ikke avtalt, kan utleieren kreve en leie som svarer til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. Blir partene ikke enige om leiens størrelse, kan hver av dem kreve at den blir fastsatt etter bestemmelsene i § 12-2.

(…)

§ 3-8.Deponering av omtvistet leie

Er partene uenige om hvilken leie som skal betales, kan avtalen ikke sies opp eller heves på grunn av manglende leiebetaling hvis leieren deponerer den omtvistede delen av leien i samsvar med annet ledd. Det samme gjelder hvis leieren vil motregne med krav som reiser seg av leieavtalen, og utleieren ikke godtar motregningen. Leieren skal så snart som mulig gi utleieren melding om deponeringen og begrunnelsen for den.

Deponering etter første ledd skjer ved at beløpet settes inn på konto i finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge. Beløpet, herunder renter, skal bare kunne disponeres av leieren og utleieren i fellesskap. Finansinstitusjonen skal likevel kunne utbetale beløpet i samsvar med rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom.

Kapittel 4. Leieprisvern

§ 4-1. Det alminnelige leieprisvern

Det kan ikke avtales en leie som er urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår.

§ 4-2. Indeksregulering

Hver av partene kan kreve leien endret uten oppsigelse av leieforholdet med følgende begrensninger:

  1. endringen må ikke tilsvare mer enn endringen i konsumprisindeksen i tiden etter siste leiefastsetting,
  2. endringen kan tidligst settes i verk ett år etter at siste leiefastsetting ble satt i verk, og
  3. den annen part må gis skriftlig varsel med minst én måneds frist før endringen kan settes i verk.

§ 4-3. Tilpassing til gjengs leie

Har leieforholdet vart i minst to år og seks måneder uten annen endring av leien enn den som kan kreves etter § 4-2, kan begge parter uten oppsigelse sette fram krav om at leien blir satt til gjengs leie på iverksettingstidspunktet ved utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. Ved leiefastsetting etter første punktum skal det gjøres fradrag for den del av leieverdien som skyldes leierens forbedringer og innsats.

Tilpassing av leien etter første ledd kan tidligst settes i verk seks måneder etter at det er framsatt skriftlig krav om det, og tidligst ett år etter at tidligere endring av leien ble satt i verk.

Blir partene ikke enige om hva som er gjengs leie, kan hver av dem kreve at den blir fastsatt etter bestemmelsene i § 12-2.

§ 4-4. Tilbakebetaling av ulovlig leie

Den som har betalt høyere leie enn lovlig, kan kreve tilbakebetalt forskjellen mellom det som er betalt og lovlig vederlag, med mindre betaleren i vesentlig grad må anses medansvarlig for overtredelsen. Avtalen for øvrig er bindende selv om tilbakebetaling blir krevd.

Kravet etter første ledd forrentes etter lov av 17. desember 1976 nr. 100 om renter ved forsinket betaling m.m. § 3 fra den dag beløpet ble betalt.

§ 4-5.Unntak fra leieprisvernet

Bestemmelsen i § 4-2 gjelder ikke for særskilt betaling av en forholdsmessig andel av utgiftene ved forbruk av elektrisitet eller brensel i eiendommen, jf. § 3-4. Dette vederlaget kan reguleres slik at utleieren får dekket de nødvendige omkostningene med ytelsene.

Bestemmelsene i §§ 4-2 og 4-3 gjelder ikke for den del av leien som er avtalt i et bestemt forhold til omsetningen i eller resultatet av leierens virksomhet.

(…)

Kapittel 12. Prosessuelle bestemmelser

§ 12-1.Voldgift

Avtale om at tvister mellom utleier og leier som gjelder leie av bolig skal avgjøres ved voldgift, er bare bindende dersom avtalen om voldgiftsavgjørelse er inngått etter at tvisten oppstod.

§ 12-2.Takstnemnd

Kommer ikke partene til enighet om hva som er markedsleie etter § 3-1 eller gjengs leie etter § 4-3, kan hver av partene kreve tvisten avgjort av en takstnemnd. Det samme gjelder dersom partene ikke kommer til enighet om vederlag for forbedringer etter § 10-5.

Takstnemnda skal bestå av tre medlemmer og oppnevnes av herreds- eller byretten i den rettskrets hvor eiendommen ligger. For takstnemnda gjelder bestemmelsene i domstolsloven §§ 106 og 108 så langt de passer.

Hver av partene kan bringe saken inn for herreds- eller byretten ved stevning. Stevningen må være inngått til retten innen to måneder etter at takstnemndas skriftlige og begrunnede avgjørelse er mottatt. På samme måte kan saken bringes inn for herreds- eller byretten dersom takstnemndas avgjørelse ikke foreligger to måneder etter oppnevningen. En avgjørelse som ikke er brakt inn for retten innen fristen nevnt i første punktum, har virkning som en rettskraftig dom. Retten kan gi oppreisning for oversittelse av frist som nevnt i annet punktum.

Retten skal fastsette godtgjørelsen for medlemmene av takstnemnda. Retten kan bestemme at den som har krevd takst skal betale inn et beløp til sikkerhet for godtgjørelsen. Utleieren skal bære kostnadene dersom takstnemnda fastsetter et lavere beløp enn det utleieren har krevd i leie, eller høyere vederlag enn det utleieren har vært villig til å betale for påkostningene. Ellers skal leieren betale kostnadene. Rettens avgjørelse treffes ved kjennelse og skal begrunnes. Partene kan påkjære kjennelsen innen fjorten dager.

Blir saken brakt inn for retten etter tredje ledd, kan retten avgjøre spørsmålet om ansvar for kostnadene med takstnemnd etter tvistemålsloven kapittel 13.

§ 12-3. Midlertidig bruksrett

Når søksmål om godkjenning etter reglene i kapitlene 7, 8 eller 11 er reist, kan retten ved kjennelse etter begjæring fra saksøkeren, mot eller uten sikkerhetsstillelse, beslutte at den som kreves godkjent som framleier, husstandsmedlem eller ny leier, skal ha bruksrett til husrommet inntil saken er rettskraftig avgjort. Saksbehandlingsreglene i tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 15 gjelder tilsvarende.

12-4. Foregrepet tvangskraft

Når det er avsagt dom i sak som nevnt i § 9-8 og oppsigelsen ikke er satt til side, kan retten etter begjæring fra utleieren, mot eller uten sikkerhetsstillelse, i særlige tilfelle ved kjennelse gi samtykke til at fraviking gjennomføres før dommen er rettskraftig. Er dommen påanket, kan samtykke gis av ankedomstolen.

§ 12-5. Husleietvistutvalg

Departementet kan som forsøk i en eller flere kommuner opprette et partssammensatt utvalg til behandling av tvister etter loven her og etter lov 16. juni 1939 nr. 6 om husleie (Husleietvistutvalg). Departementet kan fastsette regler om saklig myndighetsområde, oppnevning, sammensetning, organisering, saksbehandling, vedtak, tvangskraft, sakskostnader, gebyr, gjenopptagelse, forholdet til voldgiftsklausuler, bransjenemnder og de alminnelige domstolene og andre forhold av betydning for tvisteløsningen, Departementet kan også bestemme at reglene i § 12-2 ikke skal gjelde i områder hvor Husleietvistutvalget gjelder.

Kapittel 13. Ikrafttredelses- og overgangsbestemmelser. Endringer i andre lover

§ 13-1. Ikrafttredelse

Denne lov trer i kraft fra den tid Kongen bestemmer.

(Fra 1 jan 2000 iflg. res. 26 mars 1999 nr. 248.)

§ 13-2.Overgangsbestemmelser

Loven gjelder fullt ut for leieavtale som er inngått etter lovens ikrafttredelse.

For tidsubestemt leieavtale som er inngått før lovens ikrafttredelse gjelder loven fra utløpet av den lengste oppsigelsesfristen, regnet fra lovens ikrafttredelse, med følgende unntak eller endringer:

  1. Bestemmelsene i § 3-1 første ledd om leien skal gjelde fra det tidspunkt leien etter lov eller avtale skal fastsettes på ny. Bestemmelsen i § 3-6 annet punktum om garantibeløp skal ikke gjelde garantiavtale inngått før lovens ikrafttredelse. Det samme skal gjelde ved fornyelse av slik avtale, dersom leieren etter leieavtalen som gjaldt ved lovens ikrafttredelse var forpliktet til dette.
  2. Bestemmelsene i kapittel 9 om oppsigelse skal gjelde for oppsigelse som gis etter lovens ikrafttredelse.
  3. Bestemmelsene i § 10-5 om vederlag for forbedringer skal gjelde dersom utleierens samtykke er gitt etter lovens ikrafttredelse.
  4. Bestemmelsene i kapittel 11 skal ikke gjelde for avtale som er inngått før lovens ikrafttredelse.
  5. Bestemmelsene i § 12-1 om voldgift skal gjelde for voldgiftsavtale som er inngått etter lovens ikrafttredelse. Bestemmelsene i § 12-3 om midlertidig bruksrett skal gjelde dersom søksmål er reist etter lovens ikrafttredelse. Bestemmelsene i § 12-4 om foregrepet tvangskraft skal gjelde dersom dommen er avsagt etter lovens ikrafttredelse. For dommer forkynt etter lovens ikrafttredelse, er ankefristen to måneder, jf. tvistemålsloven § 360.

Som tidsubestemt etter bestemmelsen her regnes også leieavtale mellom borettslag eller boligaksjeselskap og selskapsmedlem med bruksrett.

Bestemmelsene i lovens kapittel 1 til 11 skal ikke gjelde for tidsbestemt leieavtale som er inngått før lovens ikrafttredelse. Bestemmelsene i annet ledd bokstav e skal likevel gjelde tilsvarende for tidsbestemt leieavtale som er inngått før lovens ikrafttredelse. Leieavtale som bare kan sies opp av en av partene, og leieavtale som bare kan sies opp dersom det foreligger vesentlig mislighold, regnes som tidsbestemt i forhold til reglene her, jf. likevel tredje ledd.

Reglene om bortleie av bolig mot lån i kapittel 9 i lov av 16. juni 1939 nr. 6 om husleie fortsetter å gjelde for avtaler som er inngått før loven her har trådt i kraft.

(…)

6.3 Husleigereguleringslova av (7. juli 1967 nr 13)

Kapittel I. Lovens virkeområde.

§ 1.Hvor loven gjelder

Denne lov gjelder i Oslo og Trondheim, med unntak av kapittel III som gjelder i hele landet.

§ 2.Hva loven gjelder:

Loven gjelder utleie, herunder framleie, av bolig eller boligrom. Den gjelder også for utleie av møbler og inventar, lokale, garasje, gårdsplass, hage eller liknende som leies ut sammen med bolig eller boligrom.

Loven gjelder ikke for utleie som ledd i drift av hotell, pensjonat eller annet herberge og med unntak av kapittel III heller ikke ved utleie fra stat, fylkeskommune eller kommune.

Husleienemnda avgjør i tvilstilfelle om et leieforhold omfattes av loven.

Kapittel II. Bestemmelser om særskilt husleieregulering.

(…)

§ 4a. Forholdet til husleieloven

Etter at husleieloven er trådt i kraft for en leieavtale som omfattes av bestemmelsene i kapittelet her, kan hver av partene kreve at det avtales eller fastsettes en leie i samsvar med husleieloven kapittel 4. Av denne leien skal leieren likevel bare betale det til enhver tid høyeste lovlige vederlag etter kapittelet her. Gjengs leie etter husleieloven § 4-3 kan første gang avtales eller kreves fastsatt selv om det er kortere tid enn to år og seks måneder siden leieavtalen ble inngått eller leien endret.

(…)

Kapittel III. Nedsettelse av husleie etter § 35 i lov 16. juni 1939 nr. 6 om husleie

§ 14.Avgjørelse av takstnemnd

Leier av bolig kan kreve tvist om nedsettelse av leie etter lov 16. juni 1939 nr. 6 om husleie § 35 avgjort av en takstnemnd hvis leien ikke er gjenstand for regulering etter kapittel II i loven her. Takstnemnda kan også avgjøre spørsmål om tilbakebetaling av leie etter lov 16. juni 1939 nr. 6 om husleie § 35 annet ledd. I forhold til § 35 annet ledd skal framsetting av krav overfor by- eller herredsretten om oppnevning av takstnemnd likestilles med saksanlegg. Bestemmelsene i § 39 annet ledd gjelder tilsvarende, slik at takstnemnda tar avgjørelse om betaling av uomtvistet leie og deponering av leie i namsretten.

Om takstnemnda og avgjørelsen gjelder bestemmelsene i lov 26. mars 1999 nr. 17 om husleieavtaler § 12-2 annet til femte ledd tilsvarende.

Tvist som er brakt inn for en husleienemnd etter § 15 eller for domstolene, kan ikke kreves avgjort av en takstnemnd.

Tvisten skal avgjøres etter paragrafen her hvis lov 16. juni 1939 nr. 6 om husleie fortsatt gjaldt for leieforholdet på det tidspunktet da en økning av leie ble varslet. I slike tilfelle skal tvisten avgjøres etter lov 16. juni 1939 nr. 6 om husleie § 35 også hvis avgjørelsen fra takstnemnda bringes inn for domstolene. Tvistemålsloven § 66 tredje ledd om avvisning på grunn av uforutsettlig feil gjelder tilsvarende.

§ 15.Avgjørelse av husleienemnd

Leier av bolig i kommune med husleienemnd kan kreve tvist om nedsettelse av leie etter lov 16. juni 1939 nr. 6 om husleie § 35 avgjort av husleienemnda hvis leien ikke er gjenstand for regulering etter kapittel II i loven her. Husleienemnda kan også avgjøre spørsmål om tilbakebetaling av leie etter lov 16. juni 1939 nr. 6 om husleie § 35 annet ledd. I forhold til § 35 annet ledd skal framsetting av krav overfor husleienemnda om avgjørelse likestilles med saksanlegg. Bestemmelsene i § 39 annet ledd gjelder tilsvarende, slik at husleienemnda tar avgjørelse om betaling av uomtvistet leie og deponering av leie i namsretten. Kommer ikke partene til enighet om hva som er markedsleie etter § 3-1 eller gjengs leie etter § 4-3 i lov av 26. mars 1999 nr. 17 om husleieavtaler, kan hver av partene kreve tvisten avgjort av husleienemnda. Bestemmelsene i §§ 18 og 19 i loven her gjelder så langt de passer for tvist som nevnt i første til femte punktum. Bestemmelsene i §§ 20-29 gjelder ikke. Er ett eller flere medlemmer og deres varamedlemmer ugilde, eller er kommunen part, kan nemnda ikke behandle tvisten.

Hver av partene kan bringe saken inn for by- eller herredsretten ved stevning som må være inngitt til retten senest to måneder etter at parten mottok avgjørelsen fra husleienemnda. Retten kan gi oppreisning for oversittelse av fristen.

En avgjørelse som ikke er brakt inn for retten innen fristen etter annet ledd, har virkning som rettskraftig dom.

Tvist som er brakt inn for en takstnemnd etter husleieloven eller domstolene, kan ikke kreves avgjort av husleienemnda.

Husleienemnda kan avgjøre tvist etter første ledd hvis lov 16. juni 1939 nr. 6 om husleie fortsatt gjaldt for leieforholdet på det tidspunktet da en økning av leie ble varslet. I slike tilfelle skal tvisten avgjøres etter lov 16. juni nr. 6 om husleie § 35 også hvis avgjørelsen fra husleienemnda bringes inn for domstolene. Tvistemålsloven § 66 tredje ledd om avvisning på grunn av uforsettlig feil gjelder tilsvarende.

§ 17.Oppretting av husleienemnd

Etter anmodning fra kommunen kan Kongen bestemme at det skal opprettes en husleienemnd til å avgjøre tvister etter lov 16. juni 1939 nr. 6 om husleie § 35, jf. § 15 i loven her. På samme vilkår kan Kongen bestemme at en slik nemnd skal avvikles.

Kapittel IV. Forvaltningen

§ 18.Husleienemnder.

Til behandling av saker etter denne lov velges kommunale husleienemnder.

Husleienemnda skal ha minst tre medlemmer med varamedlemmer. Av medlemmene skal én være huseier som også er utleier, og én leieboer. Husleienemnda er bare vedtaksfør når mer enn halvparten av medlemmene, likevel minst tre, er til stede.

Medlemmene og varamedlemmene velges av kommunestyret for kommunevalgperioden, men fungerer inntil nye medlemmer og varamedlemmer er valgt. Bestemmelsene i § 14 i lov av 25. september 1992 nr. 107 om kommuner og fylkeskommuner får tilsvarende anvendelse. Finnes det lokale huseier- eller leieboerorganisasjoner i kommunen, skal disse gis høve til å komme med forslag til henholdsvis huseier- og leieboerrepresentant før det foretas valg.

Kommunen utreder utgiftene ved husleienemndas virksomhet og kan tilstå medlemmene av nemnda en rimelig godtgjørelse for deres arbeid. Staten kan yte tilskudd til utgiftene i den utstrekning Stortinget måtte bestemme.

Kongen gir nærmere forskrifter om husleienemndenes organisasjon og virksomhet og om framgangsmåten ved valg av medlemmer til nemndene.

§ 19.Saksbehandlingen.

Ved husleienemndas behandling av saker om individuelle vedtak om leie, dekning av vedlikeholdsutgifter eller vederlag for tilleggsytelser, skal foruten utleieren også leietakeren anses som part i saken.

Før husleienemnda treffer vedtak etter denne lov, skal det foretas befaring enten av den samlede nemnd, av formannen eller av en tjenestemann ved nemndas kontor. Befaring kan likevel unnlates når det gjelder avgjørelser som ikke er avhengige av skjønn over boligens tilstand og leieverdi, og også ellers om nemnda finner det unødvendig.

Husleienemnda skal føre protokoll i samsvar med forskrifter som gis av Kongen.

(…)

§ 29a.Lovens varighet

Denne loven opphører å gjelde ti år etter ikrafttredelsen av lov 26. mars 1999 nr. 17 om husleieavtaler.

§ 30.Ikrafttreden m.v.

Bestemmelsene i denne lov trer i kraft 1 juli 1967.

Søksmål etter § 35 i lov av 16 juni 1939 om husleie kan ikke reises om leie som er gjenstand for regulering etter kapittel II.

6.4 Mellombels forskrift om husleigetvistutval

(Forskrifta er fastsett av Kommunal- og regionaldepartementet den 28. september 2000 med heimel i lov av 26. mars 1999 nr 17 § 12-5.)

§ 1. Virkeområde

Husleietvistutvalget kan behandle tvister om leie av bolig i Oslo som omfattes av husleielovene fra 1939 og 1999.

§ 2.Sammensetning

Husleietvistutvalget ledes av en person som oppfyller vilkårene for å være by- eller herredsrettsdommer etter domstolsloven §§ 53 følgende. Lederen oppnevnes av departementet. Etter forslag fra Norges Leieboerforbund og Huseiernes Landsforbund skal departementet oppnevne åtte representanter fra hver organisasjon. Representantene fra organisasjonene oppnevnes for tre år.

I den enkelte sak skal Husleietvistutvalget bestå av en nøytral saksleder, en leieboerrepresentant og en utleierrepresentant. Bestemmelsene i domstolsloven §§ 106 og 108 gjelder så langt de passer. Husleietvistutvalgets leder avgjør sammensetningen av utvalget i den enkelte sak. Saksleder kan likevel beslutte at det skal utpekes ny saksleder dersom mekling etter § 7 ikke har ført fram, og sterke grunner taler for slikt skifte. Beslutningen kan påkjæres til by- eller herredsretten innen én måned etter at beslutningen ble forkynt.

Til å være leder for den enkelte sak (saksleder) kan departementet tilsette eller engasjere en eller flere personer som oppfyller vilkårene for å være by- eller herredsrettsdommer etter domstolsloven §§ 53 følgende.

§ 3.Forkynning

Forkynningen etter forskriften her foretas etter reglene i domstolsloven kapittel 9, vanligvis som postforkynning etter domstolsloven § 163a.

§ 4.Innbringelse for Husleietvistutvalget

Begjæring om behandling av husleietvist kan framsettes skriftlig eller muntlig for Husleietvistutvalget. Skriftlig begjæring skal inneholde partenes navn og adresse, en kort forklaring om hva saken gjelder og hvilken påstand som fremmes. Hver påstand skal begrunnes og være utformet som det resultat parten vil at utvalget skal komme fram til. Muntlig begjæring skal settes opp på Husleietvistutvalgets kontor. Begjæringen skal være undertegnet.

§ 5.Saksforberedelse

Etter at Husleietvistutvalget har mottatt og registrert begjæring om behandling av utvalget, skal Husleietvistutvalgets leder peke ut en saksleder som skal forberede og eventuelt mekle i saken.

Sakslederen skal avvise saken dersom:

  1. begjæringen ikke oppfyller vilkårene i § 4,
  2. gebyret etter § 14 annet ledd ikke blir betalt samtidig med innlevering av begjæringen,
  3. tvisten ligger utenfor Husleietvistutvalgets myndighetsområde eller
  4. tvisten ikke kan behandles av utvalget av andre grunner, for eksempel fordi det vil være i strid med §§ 12 eller 13 eller tvisten allerede er rettskraftig avgjort.

Sakslederen skal sette en frist for retting eller endring av begjæringen hvis tvisten kan behandles av Husleietvistutvalget etter slik retting eller endring.

Vedtak om avvisning skal begrunnes. Vedtaket skal forkynnes for den som har framsatt begjæringen. Vedkommende kan påkjære avvisningsvedtaket til herreds- eller byrett innen én måned etter at vedtaket ble forkynt.

Dersom saken ikke blir avvist skal sakslederen sørge for at begjæringen forkynnes for motparten(e) snarest mulig. Motparten(e) gis samtidig en bestemt frist etter forkynningen til å gi tilsvar.

Tilsvar kan framsettes skriftlig eller muntlig for Husleietvistutvalget. Skriftlig tilsvaret skal opplyse om motpartens vurdering av de krav som er fremmet og eventuelle begrunnede motkrav. Tilsvaret skal også inneholde en påstand. Påstanden skal være utformet som det resultat motparten vil at utvalget skal komme fram til. Muntlig tilsvar skal settes opp på Husleietvistutvalgets kontor. Tilsvaret skal være undertegnet.

§ 6. Medhjelper

Part som ønsker å møte med advokat eller annen person som fullmektig eller medhjelper, må opplyse om det i begjæringen om behandling av Husleietvistutvalget eller i tilsvaret eller i egen skriftlig underretning som må være sendt både motparten og Husleietvistutvalget minst en uke før meklingsmøte eller annet møte i Husleietvistutvalget.

§ 7.Mekling

Etter at fristen for å gi tilsvar er løpt ut, bestemmer sakslederen om det skal gjennomføres mekling. Sakslederen bestemmer framgangsmåten for meklingen, for eksempel om det skal holdes meklingsmøter med partene hver for seg eller samlet. Meklingen foregår for lukkede dører, og sakslederen har taushetsplikt om det som kommer fram i møtet.

Formålet med meklingen skal være å forsøke å forlike partene helt eller delvis. Sakslederen kan komme med konkrete forslag til løsning under meklingen.

Sakslederen skal informere partene om virkningene av forlik, jf. § 9. Kommer forlik i stand, skal det nedtegnes og underskrives av partene. Sakslederen må påse at forliket blir klart og tydelig og at det eventuelt inneholder tidspunkt for oppfyllelse, og alternativer til oppfyllelse dersom forliket ikke overholdes. Sakslederen skal sørge for at partene forstår hva forliket går ut på.

§ 8.Behandling av Husleietvistutvalget

Dersom saken ikke blir avgjort ved forlik, skal den behandles av Husleietvistutvalget. Husleietvistutvalget kan bestemme at møtet skal gå for lukkede dører. Sakslederen sørger for at det blir innhentet tilstrekkelige opplysninger før behandling finner sted. Opplysningene innhentes på den måte sakslederen finner hensiktsmessig.

Husleietvistutvalget skal avgjøre tvisten på grunnlag av de opplysningene som er framkommet under saksforberedelsen. Om nødvendig kan utvalget innhente ytterligere opplysninger før avgjørelse tas, herunder foreta befaring, innkalle partene, sakkyndige eller vitner til muntlig eller skriftlig forklaring. I oppsigelsessaker skal partene alltid gis anledning til å gi muntlig uttalelse i felles møte.

I tilfelle hvor en part ikke svarer på en henvendelse innen fristens utløp, eller unnlater å møte for utvalget, avgjøres saken på grunnlag av de foreliggende opplysninger. Dette gjelder likevel ikke dersom det er opplyst eller sannsynlig at parten har hatt gyldig grunn for sin passivitet. Det er også en forutsetning at parten er gjort kjent med virkningen av manglende medvirkning. Ved vurderingen om det foreligger gyldig grunn for passiviteten, gjelder tvistemålsloven §§ 89 og 90 så langt de passer.

Når utvalget anser saken tilstrekkelig opplyst, avgjøres saken ved skriftlig begrunnet flertallsvedtak. Ved avgjørelsen er utvalget bundet av partenes påstander.

Sakslederen sørger for at Husleietvistutvalgets vedtak etter fjerde ledd forkynnes for partene. Samtidig skal vedtakets virkninger etter § 9 gjøres kjent for partene.

§ 9.Rettsvirkninger

Innbringelse av sak til Husleietvistutvalget avbryter frist for å reise søksmål etter husleielovene.

Husleietvistutvalget er å anse som forvaltningsorgan etter foreldelsesloven § 16. Innbringelse av sak for Husleietvistutvalget avbryter derfor foreldelse.

Forlik etter § 7 og vedtak etter § 8, som ikke er brakt inn for domstolene etter reglene i § 10, har samme virkning som rettskraftig dom og kan fullbyrdes etter reglene for dommer.

For forlik gjelder tvistemålsloven §§ 286 og 287 så langt de passer.

§ 10.Innbringelse for domstolene

Husleietvistutvalgets vedtak etter § 8 kan innen én måned etter forkynning bringes inn for herreds- eller byrett. Mekling i forliksrådet foretas ikke. Stevning sendes direkte til herreds- eller byrett. Saken er brakt inn til rett tid når stevning er postlagt innen utløpet av fristen.

Retten kan gi oppreisning mot oversittelse av fristen i første ledd etter reglene i domstolsloven §§ 153 til 158.

Herreds- eller byretten skal varsle Husleietvistutvalget om saker som bringes inn for domstolene etter bestemmelsene i paragrafen her. Den domstol som rettskraftig avgjør tvisten skal informere Husleietvistutvalget om resultatet ved gjenpart av avgjørelsen.

§ 11.Gjenopptakelse

Reglene om gjenopptakelse i tvistemålsloven kapittel 27 gjelder tilsvarende for saker ved Husleietvistutvalget så langt de passer.

§ 12.Forholdet til voldgiftsklausuler

Ingen av partene har adgang til å bringe saken inn for Husleietvistutvalg dersom de etter at tvist har oppstått har avtalt å løse tvisten ved voldgift. Partene kan likevel bringe saken inn for Husleietvistutvalget hvis de blir enige om det.

§ 13.Forholdet til andre tvisteorganer

Så lenge en tvist er under behandling av Husleietvistutvalget kan den ikke av de samme parter bringes inn for domstol, husleienemnd eller takstnemnd etter husleieloven § 12-2. Saken regnes å være under behandling av Husleietvistutvalget fra det tidspunkt begjæring om behandling er kommet inn til utvalget.

Tvist som er begjært avgjort av Husleietvistutvalget senest samme dag som den er krevd avgjort av domstol, husleienemnd eller takstnemnd etter husleieloven § 12-2, skal avgjøres av Husleietvistutvalget.

Så lenge tvist er under behandling ved domstol, husleienemnd eller takstnemnd etter husleieloven § 12-2, kan den ikke bringes inn for Husleietvistutvalg av de samme parter. Saken regnes å være under behandling ved

  1. domstol fra det tidspunkt forliksklage er kommet inn til forliksrådet eller stevning er kommet inn til herreds- eller byrett,
  2. husleienemnd fra det tidspunkt klage eller begjæring om behandling er kommet inn til husleienemnda eller
  3. takstnemnd fra det tidspunkt begjæring om oppnevning av takstnemnd er kommet inn til herreds- eller byrett.

Tvist som er avgjort av domstol, husleienemnd eller takstnemnd etter husleieloven § 12-2 kan ikke bringes inn for Husleietvistutvalget.

§ 14. Kostnadsfordeling

Staten dekker Husleietvistutvalgets kostnader, herunder godtgjørelse til utvalgets medlemmer.

For Husleietvistutvalgets behandling av tvister etter denne forskrift betales et saksbehandlingsgebyr til staten som svarer til to ganger rettsgebyret. Saksbehandlingsgebyret forskutteres av den som setter fram krav om behandling av Husleietvistutvalget og innbetales samtidig med innlevering av begjæringen.

Hvis tvisten blir forlikt, og annet ikke er avtalt, deler partene saksbehandlingsgebyret. Ellers bærer hver av partene sine øvrige sakskostnader, om annet ikke er avtalt.

Dersom saken ikke blir forlikt, fastsetter Husleietvistutvalget hvem som skal bære saksomkostningene. Ansvar for å bære saksbehandlingsgebyret fordeles etter prinsippene i tvistemålsloven §§ 172 til 178. Den som har vunnet saken fullstendig kan også tilkjennes andre kostnader som har vært strengt nødvendig for å vinne fram. Eventuelle advokatutgifter anses i hovedsak bare som strengt nødvendige kostnader, dersom motparten har engasjert advokat, og det ville virke urimelig ikke å refundere kostnadene. Husleietvistutvalgets avgjørelse av kostnadsfordeling kan påkjæres til herreds- eller byrett innen én måned etter at avgjørelsen er forkynt.

§ 15. Årsberetning. Publisering av enkeltsaker

Husleietvistutvalget utarbeider årlig en beretning om sin virksomhet. Årsberetningen skal blant annet inneholde statistikk over innkomne saker, saksbehandlingstid og antall saker som blir forlikt eller avgjort ved vedtak.

Sammendrag av saker som er ferdig behandlet av Husleietvistutvalget skal gjøres offentlig tilgjengelig etter at partenes navn er tatt bort (anonymisert). Sammendraget skal så langt mulig gi et fyllestgjørende bilde av saksforholdet og partenes anførsler. Husleietvistutvalgets uttalelser, herunder eventuelle dissenser, gjengis i sin helhet.

På anmodning kan Husleietvistutvalgets leder gi tillatelse til innsyn i dokumentene i enkeltsaker.

§ 16.Ikrafttreden m.v.

Denne forskrift trer i kraft 1. mars 2001, og gjelder i tre år fra ikrafttredelsen.

6.5 Domstolslova (13. august 1915 nr 5)

§ 105a.

Godtgjørelsen til lagrettemedlem, jordskiftemann og meddommer fastsettes av rettens formann etter forskrifter gitt av Kongen. Det samme gjelder for sakkyndige rettsvitner ved konsulrettene.

Rettsvitne godtgjøres etter forskrifter gitt av Kongen. Utgiftene dekkes av det offentlige. Tjenestemann ved det kontor forretningen hører under har ikke krav på slik godtgjørelse.

Avgjørelser om godtgjørelse etter paragrafen her kan påkjæres eller påklages etter reglene i lov av 21. juli 1916 nr. 2 om vidners og sakkyndiges godtgjørelse m.v. § 12.

§ 106.

Ingen kan være dommer eller lagrettemedlem:

  1. naar han selv er part i saken eller medberettiget, medforpligtet eller regrespligtig i forhold til en part, eller naar han i en straffesak er fornærmet ved den strafbare handling;
  2. naar han er i slegt eller svogerskap i op- eller nedstigende linje eller i sidelinjen saa nær som søskendebarn med nogen, som staar i saadant forhold til saken som nævnt under nr. 1;
  3. naar han er eller har været gift med eller er forlovet med eller er fosterfar, fostermor eller fosterbarn til nogen, som staar i saadant forhold til saken som nævnt under nr. 1;
  4. naar han er verge [ eller kurator ] for nogen, som staar i saadant forhold til saken som nævnt under nr. 1, eller har været verge [ eller kurator ] for en part, efterat saken begyndte;
  5. når han styrer eller er medlem eller varamedlem av styret for et selskap, en forening, sparebank, stiftelse eller offentlig innretning eller ordfører eller varaordfører i en kommune eller fylkeskommune som står i et slikt forhold til saken som nevnt i nr. 1, eller når han styrer eller er medlem eller varamedlem av styret for et bo som står i slikt forhold til saken, og det ikke er skifteretten selv som styrer boet;
  6. naar han har handlet i saken for en part, eller for paatalemyndigheten eller den fornærmede;
  7. naar han er i slegt eller svogerskap i op- eller nedstigende linje eller sidelinjen saa nær som søskende eller gift med eller forlovet med nogen, som handler i saken for en part eller for paatalemyndigheten eller den fornærmede;
  8. naar han tidligere har hat med saken at gjøre som voldgiftsmand eller i lavere ret som dommer, lagrettemedlem eller retsskriver;
  9. naar han er i slegt eller svogerskap i op- eller nedstigende linje eller i sidelinjen saa nær som søskende eller gift med eller forlovet med nogen, som har været dommer i saken i lavere ret.

§ 107.

Den, som er dommer eller lagrettemedlem, kan ikke være sakkyndig i saken.

Den, som er vidne i saken, kan ikke være dommer eller lagrettemedlem, saafremt han har hat noget at forklare, som vedkommer saken.

Hvis en dommer eller et lagrettemedlem forlanges ført som vidne, men ikke har noget at forklare, som vedkommer saken, kan han avgi forklaring herom fra dommersætet. Under samme betingelse kan retten beslutte, at han skal avgi sin forklaring paa forhaand i et retsmøte, som parterne varsles til. Beslutningen kan ikke angripes ved kjæremaal eller anke.

§ 108.

Dommer eller lagrettemedlem kan heller ikke nogen være, når andre særegne omstendigheter foreligger, som er skikket til å svekke tilliten til hans uhildethet. Navnlig gjelder dette, når en part av den grunn krever, at han skal vike sete.