Spørsmål om eierskiftegebyr i eierseksjonssameier

Vi viser til din henvendelse av 6. mars 2017, vedrørende eierskiftegebyr i eierseksjonssameier, samt din e-post av 1. september s.å. hvor du etterlyser svar fra departementet.

I henvendelsen skriver du at det er en utbredt oppfatning blant forretningsførere at de kan avkreve selger (og i noen tilfeller kjøper) av en seksjon et gebyr ved eierskifte. Du har i henvendelsen flere spørsmål knyttet til adgangen til å kreve eierskiftegebyr i eierseksjonssameier, men det sentrale spørsmålet er om en avtale mellom forretningsfører og sameiet, inngått ved styret, kan forplikte den enkelte seksjonseier til å betale eierskiftegebyr.

Departementet legger til grunn for den videre redegjørelsen at eierskiftegebyr er et gebyr hvor kostnadene knytter seg til registrering av ny eier i sameiets eget register. Sameiets eierregister benyttes blant annet ved utskrivning av betalingsblanketter for betaling av felleskostnader.

Rettslig utgangspunkt - eierseksjonsloven har ingen hjemmel for eierskiftegebyr

Etablering av et eierskiftegebyr krever et rettslig grunnlag. Dette kan enten bygge på lovhjemmel eller avtale.

Eierseksjonsloven (heretter eiersl.) har ingen hjemmel for å kreve gebyr for arbeidet med eierskifte. Spørsmålet som du ønsker å få besvart er om det foreligger avtalerettslig hjemmel for slikt gebyr, når styret i eierseksjonssameiet har inngått avtale om dette med forretningsfører.

Forretningsføreravtalen som grunnlag for gebyr

I kraft av sin råderett kan den enkelte seksjonseier forplikte seg til å betale eierskiftegebyr som utløses ved salg. Spørsmålet er imidlertid om styret har kompetanse til å forplikte hver enkelt seksjonseier. Dette er et legitimasjonsspørsmål som må løses basert på fullmaktsreglene i eierseksjonsloven spesielt, og eventuelt supplert med avtalelovens generelle fullmaktsregler.

Styret er legitimert til å pådra felleskapet forpliktelser og inngå avtaler som gjelder felleskapet. Det følger av eiersl. § 43 at styret representerer seksjonseierne og forplikter dem når det gjelder "felles rettigheter og plikter". Dette innebærer at inngåelse av forretningsføreravtale som forplikter hver enkelt seksjonseier hører inn under styret, men rammen for avtalens nærmere innhold og vilkår begrenses av styrets representasjonsrett.

Forretningsførers honorar er i utgangspunktet en felleskostnad som skal fordeles mellom seksjonseierne etter den fastsatte fordelingsnøkkel,  jf. eiersl. § 23 første ledd.

Spørsmålet blir i denne sammenheng om kostnader som sameiet pådras som følge av en seksjons eierskifte, herunder registering for å kunne fakturere for felleskostnader mv., skal fordeles mellom seksjonseierne som en felleskostnad på samme måte som det generelle honoraret til forretningsfører. Alternativet er at kostnaden skal legges på den seksjon som utløser den som en særkostnad (en kostnad som knytter seg til den enkelte bruksenhet). Er det tale om en særkostnad, ligger det ikke innenfor styrets representasjonsrett, jf. eiersl. § 43, å forplikte den enkelte seksjonseier.

Eierskiftegebyret utløses av den enkelte seksjonseier ved salg av seksjonen. Dette taler etter departementets oppfatning for at dette er en kostnad som knytter seg til den enkelte bruksenhet, og dermed en særkostnad.

Departementet viser for øvrig til hensynene, slik de er redegjort for i forarbeidene til gebyrreglen i borettslagsloven § 4-6 Ot.prp. nr.30 (2002-2003) side 263. Her er det lagt til grunn at kostnaden knyttet til eierskifte er en særkostnad og må belastes den som utløste kostnaden, fremfor å fordele den som en felleskostnad. Valget falt derfor på en gebyrordning som nettopp har til hensikt å synliggjøre kostnadene med transaksjonene, og samtidig plasserer kostnaden på den som avhender andelen. Tilsvarende hensyn kan sies å gjør seg gjeldene for eierskiftegebyr i sameier. Det er imidlertid er vesentlig forskjell mellom de to lovene hva vedgår hjemmel for gebyr; eierseksjonsloven har ikke, som borettslagsloven, hjemmel til å pålegge eierskiftegebyr.

Departementet mener på denne bakgrunn at gebyrer i forbindelse med arbeid som utløses av eierskifte er å anse som en særkostnad. Styret kan bare forplikte seksjonseiernes "felles rettigheter og plikter", og kan dermed ikke forplikte den enkelte sameier til å betale et gebyr i forbindelse med eierskifte uten at den enkelte har akseptert det. Særkostnader kan ikke pådras den enkelte seksjonseier uten en form for aksept av den som forpliktes til å betale gebyret.  

Departementet finner heller ikke at styrets representasjon av felleskapet etter avtalerettslige regler alene gir tilstrekkelig grunnlag for å kreve eierskiftegebyr. Avtale inngått mellom forretningsfører og sameiet, ved styret, gir derfor ikke grunnlag for å kreve eierskiftegebyr av den enkelte seksjonseier.

Tidligere tolkningsuttalelse

I en uttalelse fra 14. mai 2009 kom departementet under sterk tvil til at forretningsfører ikke hadde anledning til å kreve gebyr uten nærmere avtale når en eierseksjon skiftet eier. Konklusjonen bygget i hovedsak på det syn at et slikt gebyr representerer et inngrep i seksjonseiers frie råderett etter eierseksjonsloven § 22 første ledd. Det kan siteres følgende fra uttalelsen på side 2; " Å kreve et gebyr for salg eller utleie av en eierseksjon, kan begrense eiers råderett i en viss utstrekning. Dette må i prinsippet gjelde uavhengig av gebyrets størrelse". Som en konsekvens av denne fortolkningen la departementet til grunn at "… eierseksjonslovens utgangspunkt om eiers frie rådighet, kan dermed tilsi at sameiet må ha hjemmel i lov eller avtale for å kunne pålegge en seksjonseier å måtte betale for godkjennelse og andre utgifter i slike situasjoner".

Da det ikke foreligger lovhjemmel for å etablere eierskiftegebyr, må det foreligge et avtalerettslig grunnlag for dette. Som nevnt ovenfor kan ikke en slik særkostnad pådras den enkelte seksjonseier uten aksept av den som forpliktes til å betale gebyret. For alle praktiske formål vil en vedtektsfestet plikt som er registrert i Foretaksregisteret være tilstrekkelig under forutsetning av at alle seksjonseierne har akseptert denne enten ved at de har kjøpt seg inn i sameiet etter at vedtekten ble etablert eller ved uttrykkelig tilslutning.

Gebyrets størrelse

Når det gjelder gebyrets størrelse står partene i utgangspunktet fritt til å avtale dette innenfor eierseksjonslovens og avtalefrihetens grenser. Dersom gebyrets størrelse ikke følger av vedtektsbestemmelsen vil beløpet måtte fastsettes på bakgrunn av en konkret tolkning. Formålet med vedtektsbestemmelsen antas normalt å være at gebyret skal dekke de faktiske kostnadene knyttet til eierskifte.

I forarbeidene til borettslagsloven § 4-6 Ot.prp. nr. 30 (2002-2003) side 263 fremgår det at vederlaget må sees i sammenheng med andre vilkår for eierskifte, og at borettslaget ikke står fritt til å kreve et hvilket som helst vederlag: "laget bør kunne krevje eit vederlag som står i rimelig høve til dei kostnadene laget blir påført på grunn av eierskiftet". Departementet mener at de samme hensyn gjør seg gjeldende for eierseksjonssameier, og at disse hensynene er relevante ved fastleggingen av gebyrets størrelse.