Ulsetstemma AS

Publisert under: Regjeringen Stoltenberg II

Utgiver: Nærings- og handelsdepartementet

Vi viser til søknad datert 6. juni 2012, og til departementets brev om forventet saksbehandlingstid datert 14. juni 2012 samt senere e-postkorrespondanse om saken, senest ved e-post fra advokat Bjørn Frode Skaar datert 2. oktober 2012.

Brevet gjelder søknaden om unntak fra bestemmelsen i aksjeloven § 8-10 slik at Ulset­stemma AS kan stille sikkerhet ved pant selskapets faste eiendommer i forbindelse med Ulset Utvikling AS’ erverv av samtlige aksjer i selskapet.

Departementet har kommet til at søknaden kan innvilges. Den nærmere vurderingen og vedtaket følger nedenfor.

Om søknaden

I søknaden opplyses det at Ulset Utvikling AS skal kjøpe samtlige aksjer i Ulsetstemma AS (Ulsetstemma). Selskapets hovedaktivum er flere ubebygde eiendommer i Bergen kommune. Eiendommene er omfattet av en vedtatt reguleringsplan for boligutbygging og offentlige formål.

Aksjene i Ulsetstemma skal overdras for 50 000 000 kroner med tillegg for den bokførte verdien av alle eiendeler i Ulsetstemmas balanse og med fradrag for den bokførte verdien av all gjeld i selskapets balanse. I tillegg skal kjøper betale selger for den verdiøkningen som følger med omregulering og den planlagte utbyggingen av Ulsetstemmas eiendom. Dette tilleggsvederlaget skal baseres på en indeksregulert enhetspris per type boenhet som det gis igangsettingstillatelse for, og som bygges ut på Ulsetstemmas eiendom.

Ifølge søknaden og den vedlagte kjøpekontrakten skal kjøpesummen gjøres opp gjennom tre deloppgjør, med dekning av hhv. 40 %, 30 % og 30 % av kjøpesummen fra overtakelsen, som er planlagt høsten 2012 til 31.12.2014. Det første deloppgjøret som skal betales ved overtakelsen, er beregnet til 13 761 291,50 kroner. Det ovenfor beskrevne tilleggsvederlaget for den enkelte boenhet, forfaller til betaling ved oppstart av trearbeider på den første boenheten i det enkelte type bygg der den enkelte boenheten inngår. Tilleggsvederlaget vil kunne oppebæres gjennom en periode på 30 år fra avtale­inngåelsen, avhengig av utbyggingshastigheten på tomtene.

Disse pengekravene ønsker selger, Bergen Tomteselskap AS, å ha sikkerhet for i form av en tinglyst panterett i eiendommene, pålydende 125 000 000 kroner. Kjøper, Ulset Utvikling AS, ønsker altså å stille sikkerhet i de ubebygde eiendommene til det oppkjøpte selskapet, Ulsetstemma AS, til fordel for selger.

Utbyggingen vil først starte etter tidspunktet for sikkerhetsstillelsen. Ifølge søker er det kjøper, Ulset Utvikling AS, altså det oppkjøpte selskapets nye eier, som skal stå for den planlagte utbyggingen.

Det rettslige grunnlaget

Lov 13. juni 1997 om aksjeselskaper (aksjeloven) § 8-10 første ledd forbyr selskaper å yte kreditt, stille sikkerhet eller yte annen finansiell bistand i forbindelse med erverv av aksjer i selskapet eller selskapets morselskap. Ordlyden er vid, og omfatter også flere former for finansiell bistand ved ulike disposisjoner.

Gjennom aksjeloven § 8-10 andre ledd, er Nærings- og handelsdepartementet tillagt myndighet til å gjøre unntak fra bestemmelsen gjennom forskrift eller enkeltvedtak.

Forbudet i aksjeloven § 8-10 tar sikte på å hindre disposisjoner som er til skade for selskapet, kreditorene, aksjeeierne og de ansatte. Dette begrunnes nærmere i Ot.prp. nr. 23 (1996-97) med at det er fare for at aksjeerverv som er finansiert av selskapet selv ”ikke vil innebære noen reell tilførsel av kapital til selskapet og dermed en svekkelse av selskapets kapitalgrunnlag.”

For eiendomsselskaper vil det typisk ramme sikkerhetsstillelse i den underliggende faste eiendommen. Kjøper kan altså på bakgrunn av forbudet i aksjeloven § 8-10 ikke tilby långiver eller andre kreditorer sikkerhet gjennom pant i selskapets faste eiendom.

Forskrift 30.11.2007 nr. 1336 om unntak fra aksjeloven § 8-10 og allmennaksjeloven § 8-10 kapittel 3 fastsetter et generelt unntak fra dette forbudet, slik at rene eiendoms­selskaper likevel på visse vilkår kan stille sikkerhet med pant i fast eiendom ved erverv av aksjer i selskapet eller morselskapet.

Etter aksjeloven § 8-10 andre ledd, kan departementet også gjøre unntak fra regelen i aksjeloven § 8-10 første ledd ved enkeltvedtak. Det innebærer at departementet også kan gjøre unntak i andre tilfeller enn dem som reguleres av forskriften. Eventuelle uheldige konsekvenser av forbudet i aksje­loven § 8-10 og forskriftens relativt snevre virkeområde kan dermed avhjelpes av unntaks­adgangen.

Unntak ved enkeltvedtak i saker som ikke faller inn under forskriften, kan gis dersom transaksjonen har en fornuftig og forretningsmessig begrunnelse og ikke strider mot hensynene bak forbudet i aksjeloven § 8-10. Hensynene bak forbudet er først og fremst å ivareta aksjonær- og kreditorinteresser, ved at selskapet ikke svekkes økonomisk ved transaksjonen. Hensynet til arbeidstakere og andre underleverandører mv. skal også ivaretas.

I tilfeller som omfattes av forbudet i aksjeloven § 8-10 og hvor det ikke er grunnlag for å gjøre unntak, må partene skaffe finansiering på annen måte enn ved å bruke selskapets eiendom som sikkerhet. Dette kan for eksempel skje ved at kjøper stiller sikkerhet i sine aksjer i selskapet.

Departementets vurdering

Unntak gjennom forskriften

Departementet har først vurdert om sikkerhetsstillelsen faller inn under det generelle unntaket i forskrift 30. november 2007 nr. 1336 om unntak fra akseloven § 8-10. Forskriftens kapittel 3 har regler om eiendomsselskapers adgang til å stille sikkerhet ved erverv av aksjer i selskapet.

Det springende punktet i denne saken er hvorvidt Ulsetstemma er å regne som et eiendomsselskap i forskriftens forstand. Begrepet ”eiendomsselskap” i forskriften § 10 nr. 1, er tolket strengt i departementets praksis. I en sak fra 2010 er rekkevidden av begrepet ”eiendomsselskap” vurdert nærmere, og departementet uttaler i brev datert 5.10.2010 (Alf Bjerkes vei Invest AS, saksnummer 201002248):

Forskriften § 10 definerer eiendomsselskap slik: ”selskap hvis virksomhet utelukkende består i å eie fast eiendom og drift av denne”. Da forskriften ble laget, ble det bevisst valgt å gi den en snever ramme. Bakgrunnen var å få på plass et rammeverk som dekket kurante eiendoms­overdragelser der hensynene bak aksjeloven § 8-10 i liten grad ble aktualisert. Typisk gjaldt dette overdragelser av ferdig oppførte utleiebygg med tomtegrunn. Dette utgjorde tallmessig de fleste overdragelsene og ble ansett som et akseptabelt unntak fra aksjelovens § 8-10 og de hensynene bestemmelsen er ment å ivareta. Ved vurderingen av forskriften går det et naturlig skille, etter departementets mening, ved om et bygg er ferdig oppført. Før den tid kan ikke selskapet sies å være i en posisjon der det drifter eiendommen. Det er det oppførte bygget som skal bli gjenstand for driften av eiendommen.

I saken om Alf Bjerkes vei Invest AS, ble det gjort unntak gjennom enkeltvedtak.

I en annen sak har departementet avslått søknad om unntak der bygg ikke var oppført ved sikkerhetsstillelsen, Manger Eiendom AS, saksnummer 201101643.  I det tilfellet skulle det oppkjøpte selskapet selv stå for utbyggingen av tomten. Etter departementets vurdering ble ikke Manger Eiendom AS karakterisert som et eiendomsselskap i forskriftens forstand. Det ble heller ikke gjort unntak ved enkeltvedtak.

Samtidig er det på det rene at det ikke er en forutseting for å falle inn under begrepet eiendomsselskap at det de facto er bygninger på tomten. Også eier av en skogs­eiendom kan falle inn under begrepet eiendomsselskap så lenge det ikke drives annen virksomhet enn eie og drift. 

I denne saken er det på det rene at det skal bygges ut 450 boliger eller flere på tomten. Ingen av boligene er imidlertid påbegynt (som i Alf Bjerkes vei Invest AS). Det er også klart at selskapet ikke selv skal stå for utbyggingen (som i Manger Eiendom AS). Spørsmålet i denne saken er dermed om Ulstestemma AS (i løpet av byggeperioden) kan sies å være et eiendomsselskap i forskriftens forstand.

Det er få holdepunkter i søknaden for å vurdere dette. I selskapets årsberetning for 2011 står det at … Ulsetstemma AS eier et større område ved Ulsetstemma som er regulert til ca. 450 boliger. Selskapet ønsker å utvikle området med bygging av boliger i samarbeid med en utbygger som har kapasitet til å ta ansvar for hele reguleringsområdet. Videre står det også at tidligere eier ønsker å selge Ulsetstemma til en utbygger, og bakgrunnen er eiers ønske om å få med samarbeidsparter som man kan gjennomføre prosjektet sammen med. Vi mener at dette trekker i retning av at selskapet ikke er et rent eiendomsselskap i forskriftens forstand.

Selskapets vedtektsfestede formål trekker imidlertid i en annen retning, som fra 5. juni 2012 er definert som Erverve, drifte og avhende fast eiendom. Virksomheten skal skje etter forretningsmessige prinsipper.

Søker skriver videre i e-post datert 2. oktober 2012 at utbyggingen av eiendommen ikke er tenkt realisert i selskapet. Siktemålet er at selskapet skal overdra deler av eiendommen til et utbyggingsselskap i takt med utbyggingsplanen. Det vil også være utbyggings­selskapet som står som selger av boligene.

Samlet sett og under noen tvil, er det vår vurdering at selskapet driver virksomhet som går ut over et rent eiendomsselskap i forskriftens forstand. Som nevnt over, har departementet lagt en snever tolkning av begrepet ”eiendomsselskap” i unntaks­forskriften til grunn. Sikkerhetsstillelsen vil dermed ikke falle under det generelle unntaket fra forbudet i aksjeloven § 8-10.

Unntak gjennom enkeltvedtak

Vi har deretter vurdert om departementet kan gjøre unntak gjennom enkeltvedtak, slik at selskapet likevel kan stille tomtene som sikkerhet ved transaksjonen med hjemmel i departementets adgang til å gjøre unntak ved enkeltvedtak, jf. aksjeloven § 8-10 andre ledd.

For å vurdere om det er grunnlag for unntak ved enkeltvedtak i denne saken, har vi sett på hensynene bak forbudet i aksjeloven § 8-10.

Hensynet bak forbudet i aksjeloven er først og fremst å verne selskapskapitalen og aksjeeierinteressene, samt å ivareta hensynet til kreditorer, ansatte og andre interessenter. Det skal også legges vekt på om disposisjonen er inngått mellom uavhengige parter og er forretningsmessig begrunnet på normale kommersielle vilkår.

Det opplyses i søknaden at selskapet ikke har ansatte, og at den nye eier vil være ene­ste kreditor.

Ulsetstemma skal ikke selv stå for utbyggingen av de flere hundre boligene som skal oppføres på eiendommen. Sammen med andre ulike utbyggere, som opplyses å være nærstående til og/eller samarbeidspartnere med kjøper, skal kjøper stå for oppføringen av bygningsmassene gjennom hele byggefasen. Selskapet vil dermed ikke påføres økonomiske forpliktelser i utbyggingsperioden.

Søker opplyser i søknaden at utbyggingen ikke vil være startet på tidspunktet for eventuelt unntak. Det opplyses i søknaden at reguleringsplan for området er godkjent. Selv om kjøper per i dag ikke har inntjening på eiendommene, gjør den godkjente reguleringsplanen at mulighetene for langsiktig betjening av lånet må anses som tilfredsstillende.

Hensynet bak regelen i forskriften om at eiendomsselskapet ikke må drive med annen virksomhet, er å unngå økt risikoeksponering. I denne konkrete saken vil det ikke medføre økt risikoeksponering for Ulsetstemma AS at den planlagte boligbyggingen gjennomføres. I denne vurderingen har vi lagt hovedvekt på at det er kjøper som skal stå for utbyggingen, at reguleringsplanen er godkjent, samt at det må antas å bli en verdi­økning på eiendommene.

Etter en totalvurdering har vi kommet til at det i dette tilfellet kan gjøres unntak gjennom enkeltvedtak for sikkerhetsstillelse i forbindelse med erverv av aksjene.

Vedtak

Nærings- og handelsdepartementet gjør med hjemmel i lov 13. juni 1997 nr. 44 (aksjeloven) § 8-10 andre ledd, jf. kongelig resolusjon 17. juli 1998 nr. 619, unntak fra forbudet i § 8-10 mot at et selskap kan stille midler til rådighet eller yte lån eller stille sikkerhet i forbindelse med erverv av aksjer i selskapet. Ulsetstemma AS kan stille sikkerhet ved pant i fast eiendom i forbindelse med erverv av aksjene i selskapet slik som beskrevet i søknaden.

Vi gjør for ordens skyld oppmerksom på at vi rutinemessig publiserer alle vedtak på departementets nettside www.nhd.no/enkeltvedtak. Vi ber om at eventuelle synspunkter på dette sendes til departementet innen 14 dager.