Unntak i lov om eierseksjoner § 22 om å erverve mer enn 2 boligseksjoner

Vi viser til din henvendelse av 15. mai i år med spørsmål om forståelsen av unntaket fra ervervsforbudet, jf. eierseksjonsloven § 22 tredje ledd fjerde punktum.

Departementet tar ikke stilling til enkeltsaker. Vi foretar imidlertid generelle fortolkninger av lover som tilhører vårt ansvarsområde, blant annet eierseksjonsloven. Spørsmålet besvares derfor på generelt grunnlag.

Eierseksjonsloven § 22 tredje ledd fjerde punktum

Eierseksjonsloven § 22 tredje ledd første punktum oppstiller et forbud mot som gjør at "ingen" kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner i et eierseksjonssameie. Annet, tredje og fjerde punktum har flere unntak fra hovedregelen. Det er forståelsen av unntaket i fjerde punktum, og vilkårene om "institusjoner eller sammenslutninger med samfunnsnyttig formål som har til formål å skaffe boliger" som er spørsmålet her.

Bestemmelsen om ervervsforbudet i den tidligere 1983-lovens § 10 fjerde ledd ble ikke foreslått videreført i proposisjonen til den gjeldende loven (Ot.prp. nr.33 (1995-1996)). Bestemmelsen ble tatt inn igjen under komitébehandlingen i Stortinget (Innst. O. nr. 57 (1996-1997)), men tilføyelsen av et nytt fjerde punktum ble ikke kommentert i komitémerknadene.

Departementets vurdering av unntakets rekkevidde

Ved tolkningen av ordlyden "institusjoner eller sammenslutninger med samfunnsnyttig formål" er det naturlig å se hen til borettslagsloven § 4-3, som har en tilsvarende ordlyd. Borettslagsloven § 4-3 gjelder riktignok adgangen til å vedtektsfeste begrensninger i visse juridiske personers adgang til å erverve andeler i laget – men i begge bestemmelser reguleres adgangen til å erverve boliger. Det ser ut til at den ordlyden som ble inntatt i borettslagsloven av 1960, og som ble videreført i den någjeldende borettslagsloven fra 2003, kom inn etter ønske fra Studentsamskipnaden i Oslo, jf. Innst.O.nr. VI (1959-1960). Kommunalkomitéen ser ut til å ha ment at bestemmelsen skulle være en unntaksregel for å forhindre at organisasjoner som Studentsamskipnaden i Oslo skulle utelukkes fra å erverve flere andeler. Opprinnelig ble regelen inntatt som en ordning der departementet kunne godkjenne erverv for slike institusjoner og sammenslutninger. En tilsvarende godkjenningsordning har ikke vært inntatt for regelen i eierseksjonsloven.

Ordlyden "samfunnsnyttig formål" kan isolert sett tale for at organisasjonen må ha et ideelt formål, men ordlyden bør neppe tolkes for snevert. Det vil være tilstrekkelig at sammenslutningen har et "aktverdig" eller "respektabelt formål" (1). Ordlyden utelukker ikke at sammenslutningen kan ha et visst kommersielt innslag i tillegg til det samfunnsnyttige formålet.

Eierseksjonsloven har et tilleggsvilkår sammenlignet med borettslagsloven § 4-3, nemlig at institusjonen eller sammenslutningen skal ha til formål å skaffe boliger. I juridisk litteratur nevnes private boligstiftelser og studentsamskipnader som eksempler (2).

Departementet er av den oppfatning at sammenslutningens juridiske organisering ikke er avgjørende ved vurderingen av om vilkårene i fjerde punktum skal anses oppfylt. Sammenslutningene vil imidlertid typisk være organisert som stiftelser, uten at andre sammenslutningsformer av den grunn utelukkes.

Ordlyden i den tilsvarende bestemmelsen i borettslagsloven ble inntatt som en snever unntaksregel, og tilsvarende bør formålet med ervervet av boligseksjoner trolig tolkes restriktivt. Vilkåret innebærer at den aktuelle sammenslutningen eller institusjonen som vil erverve flere enn to boligseksjoner, må ha til formål å skaffe boliger til en bestemt gruppe personer. Videre må det være en kobling mellom boligene og et særskilt behov denne persongruppen har, og som løses eller avhjelpes ved ervervet av boligene. Eksempler på slike persongrupper og boligbehov kan altså være studentboliger, men også boliger som er særskilt tilrettelagt for eldreomsorg eller sosialomsorg. 

Departementet understreker at hvert tilfelle må vurderes konkret.

--------------------------------------------------------------------------------------------

1 Lilleholt, Borettslovkommentaren s 346.
2 Hagen m.fl. Eierseksjonsloven kommentarutgave, 2. utgave s. 211.